房地产开发投资意图可行性研究报告 27页

'呼市项目可行性研究报告前言2第一章市场研究21、内蒙古自治区概况22、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析32.1产业结构及经济发展趋势分析32.2“十五”期间呼市城市建设总体规划分析42.3人口分布及流动状况分析42.4居民收入水平及住房消费比例分析52.5城市居住区布局及交通规划分析62.6金桥开发区的情况63、呼和浩特市房地产市场综述73.1土地市场供应量及供应方式73.2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况73.3呼市近三年房产成交价格及房型特点分析73.4新建商品房市场区域分布分析83.5房地产市场有关政策分析84、市场微观状况分析94.1区位竞争对象研究94.2   板块竞争对象研究114.3其它竞争对象研究124.4目标市场定位和特征13第二章     项目选址141、项目特征分析141.1地理位置141.2交通状况141.3商业气氛142、项目SWOT分析152.1优势分析152.2劣势分析162.3机会点分析162.4风险分析172.5结论17第三章物业定位及发展建议171.项目定位171.1规划建筑及各功能面积比例171.2基本户型及面积181.3规划建筑设计建议181.4价格建议191.5物业品质建议19第四章财务分析221、投资估算及财务效益分析221.1静态投资成本分析表2227 1.2静态投资利润及赢亏平衡分析221.3现金流量表23前言受上海联洋土地发展公司和上海联洋置业有限公司的委托，本公司对委托方在内蒙古自治区呼和浩特市金桥经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《呼和浩特市金桥经济技术开发区总体规划》文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。第一章市场研究1、内蒙古自治区概况内蒙古自治区成立于1947年5月1日，是我国最早的民族自治区。内蒙古疆域辽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边境线逾4200公里。全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3％，居各省市区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县（市、区），1553个乡镇，1396个行政村。其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。内蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地区。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。自治区耕地面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位。森林总面积1406.6万公顷，居全国第二位；森林覆盖率达13.8％，高于全国平均水平。同时，内蒙古还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。内蒙古是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是内蒙古工业的支柱产业。内蒙古自治区2000年的产业结构分布为：第一产业占25%，第二产业40%，第三产业占35%。27 2、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析2.1产业结构及经济发展趋势分析呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”，1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市（简称呼市）。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208万人，其中市区人口105万人。呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重点扶持和发展的企业集团。呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过呼市。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。呼市白塔机场已开通48条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。呼市属西北大陆性季风气候，年平均温度6℃，1月份最冷，平均气温-13℃；7月份最热，平均气温22℃。降水量少而不均，寒暑变化剧烈。“九五”期间，呼市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制结构的改善，成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。“十五”期间，呼市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。 表1：上海市、内蒙古自治区和呼和浩特市主要经济指标对比                                                  年度：2000 指标项目     上海市     内蒙古自治区     呼和浩特市 国内生产总值（亿元）     4551.15     1400     179.1527  其中：第一产业     81.65     352     25 第二产业     2186.9     552     78.5 第三产业     2282.6     496     75.6 人均国内生产总值（万元）     3.46     0.59     0.86 财政收入（亿元）     1141.6     155.6     20.45 固定资产投资总额（亿元）     1861.17     430.01     67.13 城镇人均可支配收入（元）     11718     5120     5582 城镇住宅竣工面积（万m2）     1476.86     965     43.36* 住宅开发投资（亿元）     413.15     28.82     不详 *经济适用房竣工面积呼市制订的“十五”发展具体目标是：GDP年均增长12%，到2005年按2000年价格水平计算达到318亿元；财政收入年均增长10%，到2005年达到33亿元；城市居民人均可支配收入年均增长8%，达到8200元；农民人均纯收入增长7%，达到3560元；人口自然增长率控制在9‰以内；城镇登记失业率控制在5%以内。具体地，在房地产方面，呼市的“十五”主要目标是，大力发展以经济适用房为主的普通住宅建设，增加住房供给。规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。2.2“十五”期间呼市城市建设总体规划分析根据呼市的规划，“十五”期间，城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中，中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。在基础设施建设方面，呼市的城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。在市政公用设施建设方面，呼市计划在2005年，市区日供水能力到达52万吨，自来水普及率达到100%。通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。计划到2005年，城市气化率达到80%，集中供热面积达到1800万平方米。此外，在“十五”期间，呼市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。27 2.3人口分布及流动状况分析呼市总人口208万人，其中市区人口105万人。玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流动性较小。新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动的主要力量，也为这两个区的房地产市场提供了大量客源。2.4居民收入水平及住房消费比例分析2000年，呼和浩特人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%，国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。呼和浩特市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%。2000年，呼市居民户中，人均居住面积不足4平方米的减少到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。表2：上海市和呼和浩特市居民收入和住房消费情况对比                                               年度：2000 对比指标     上海市     呼和浩特市 人均可支配收入（元）     11718     5581.90 人均消费性支出（元）     ---     4612.91 其中：食品支出（元，所占比例）     ---     1622.52(35%)           住房消费（元，所占比例）     ---     868.04   (19%) 人均居住面积（平方米）     11.4     11.99 住宅成套率（%）     74     80.15  表3：呼和浩特市部分职位的年平均收入                                         单位：元/年 职位/职称     较高水平     中等水平     较低水平 企业党群机构负责人     37800     6870     4236 企业高级管理人员     30800     8870     4838 企业中层管理人员     20763.2     8139.5     4621 企业一般管理人员     13376.2     5687     3732 高级工程技术人员     28152     8796     4448 中级工程技术人员     16621     6249     3791 初级工程技术人员     14010     5327.5     3509 土建施工工人     11521     6312     369727  机修工     6583     5395     4729 博士生     18000 硕士生     13200 本科生     9600 大专生     4800 图1：2000年呼市居民每100元消费支出中的用途比例2.5城市居住区布局及交通规划分析呼市原先为郊区包围。1999年，呼市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分，设立了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延伸拓展的发展格局。但是，由于呼市的特殊地理位置和历史发展情况，各区内城市建设和住宅发展并不平衡。呼市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和呼市城区之间另有一地震断裂带，因此呼市向北基本没有发展余地。玉泉区和回民区位于呼市西部，是城市中的旧城区，市政基础配套设施基本不完善，而且区内以低、矮的老房居多，居民文化层次、职业地位和消费能力非常有限，旧城改造的任务十分艰巨，形成了城市发展的瓶颈区域和类似上海“下只角”的居住概念。市政府要求在三年内完成旧房的拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地的开发商。这一地区市场大，但楼市的价格偏低，是一个每年60万平方米的低档位市场。呼市东西向是一条长轴，目前发展的重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间的如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻的地带，住宅建设正在形成一个高潮。一大批较为高档的住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园、昭君别墅、芳汀花园、丽苑小区等。特别是原呼市市委、市府用地分别以近7000万和3000多万元的价格拍卖后，市政府的办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接的交通主干道——东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区的房地产开发起到了推波助澜的作用。东部的人口密度目前不如南区高，生意人是目前的主要市场。市政府移址东迁，可能使这里出现一部分高档物业，如丽苑的二期等。然而，呼市唯一的机场——呼和浩特白塔机场限制了呼市向东方向的继续发展。同时，由于该地区普遍为当地政府官员和普通市民看好，该地区的地价已有较大幅度的上升。但也有大量开发商以6-7万元的价格囤积了待开发土地。如丽苑小区就有30万平方米的规划量在今后3年开发。27 呼市南区地势平坦，原先多为农田和菜地，地理上没有发展的阻隔。与之紧紧相邻的是呼市的大学区，人气旺盛，人文环境相对较佳。但除教师和医生以外，由于本地原为郊区，郊区农民是一个重要部分。由于昭乌达路没有贯通，二环路工程尚未全面启动，因此地价相对较低，无论开发区报出的地价，周围村提供的土地，还是东瓦窑的地价，一般每亩在6万元左右，甚至以下。该区域内的住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园等。目前，南区的主干道——昭乌达路的建设已基本完成了地下管线的敷设，延伸工程预计在2001年的7月底全面竣工。二环路工程在今年6月将首先开始南段的动拆迁工作，预计在2年内完成南段（即金桥开发区概念）。在金桥开发区北侧紧邻的东西向主干道上，现已有38路公交车通行，交通相当便捷。因此，在此地发展房地产将有升值潜力。2.6金桥开发区的情况金桥经济技术开发区是呼和浩特经济技术开发区的南片区，与西片区的金川开发区和东片区的如意开发区相联，形成一个有机整体。该开发区位于呼和浩特市城区东南城郊结合部，规划总面积40.6平方公里，辖3个乡镇的11个行政村，归呼和浩特市赛罕区管辖。区域内规划有现代工业区、行政与商贸金融区、新型住宅区、高科技园区、仓储区、现代农业区等六大功能分区，总投资60亿元。3、呼和浩特市房地产市场综述3.1土地市场供应量及供应方式呼和浩特市人民政府于2000年12月26日颁布了《关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定》。其主要目的是授权呼市土地经营公司，对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断，实行“五统一”，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。该决定规定，在呼市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内的所有建设用地，由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市规划局负责城市建设统一规划，市土地管理局负责用地审批，市土地资产经营公司负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建设。根据了解，呼市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的控制计划，仅在商品房开发年度计划中体现。3.2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况根据呼市房地局提供的信息，1999年以前，呼市每年下达的商品房销售面积在20至30万平方米左右，而1999年商品房出售面积一跃达到100万平方米，2000年的商品房出售面积为80万平方米（以上数据均包含旧城改造项目）。2000年，呼市下达的商品房建设计划为200万平方米（含旧城改造项目）。建成竣工的数据，由于呼市统计体系有待完善，故无法提供。自2001年起的3年内，呼市房管部门每年将下达商品房建设计划100万平方米，并作为控制指标，一般不予突破。此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅，呼市4个区的旧城改造任务每年将到达60万平方米。据了解，呼市虽然制订了实物动迁（包括现房和期房）和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。27 由于统计体系不健全，对呼市近年新建商品房存量说法各一。但最可信的数据是15%。一般的购买对象是由各机关、事业单位（集团消费）和个人，近年个人购买的比例开始上升，但集团消费的现象依然有一定的比例，在20%至30%左右。3.3呼市近三年房产成交价格及房型特点分析呼市近年的住宅销售价格平均在1400元/M2，其中市中心区均价在1800-1900元/M2，个别超过2000元/M2。经济适用房销售价格在1150元/M2。2000年房价较上一年度上升了2.3%。销售的主力房型为80-100平方米的两房。超过100平方米的三房，主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。3.4新建商品房市场区域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。热点区域――东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使呼市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象出现，其中北恒街以北地区均价在1300元/平方米左右；北恒街以南地区均价在1750元/平方米左右。次热点区域――东南部，目前呼市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区，但“东苑”60万平方米的开发量足以引起呼市房产市场的关注，预计在3－5年后会有一个地位的提升。3.5房地产市场有关政策分析内蒙古自治区第九届人大常委会于2001年2月12日发布了《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》。该条例根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意的内容有：l、设立房地产开发企业应有100万元以上的注册资本和4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营，并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。注：建设部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。3、房地产开发企业在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送有关部门备案。4、土地出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（但动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外）。5、27 竣工验收时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实情况。6、预售房的购买人在交房后90天内，现售房在签订合同后90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。房地产企业协助办理。银行项目贷款和按揭贷款政策由于呼市的经济发展状况不如上海，因此银行的贷款能力也相当有限。银行向开发商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当激烈。职工公积金由呼市的住房资金管理中心负责管理。职工贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制。然而，呼市并非每个企业都执行公积金制度。 呼市的住房资金管理中心类似上海的公积金管理中心，承担住房公积金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房资金管理分散，条块分割，各系统、自治区都运行各自的住房资金管理中心，没有完成属地化管理，造成资源分散、统计不全的局面。建设周期呼市地处北方，传统上每年10月中旬左右到第二年4月中旬为冻土期，一般的工程建设全部停止。如在此期间需要施工，必须采取价格昂贵的冬季施工措施，并履行繁琐的手续。预售许可虽然在预售管理上，自治区服从国务院和建设部的有关预售条件的规定，但实际执行较松。另一方面，由于市场不成熟，呼市居民有购买现房的习惯，以免上当受骗。一般在建筑结构出形象后，才会有销售量。交付许可呼市没有类似上海的交付使用许可证制度。住宅单体竣工，取得竣工验收合格证明后即可交付客户入住。其主要原因是呼市的气候冬季寒冷，施工期短，如要绿化、环境等全部完工，则建设周期过长，开发商压力过大。呼市招商引资的优惠政策1、内联企业享受以下税收优惠：（1）经营10年以上，市外投资在100万元以上（含100万元）且占中投资25％以上的生产性内联企业，从获利年度起，3年内免征企业所得税，免税期满后，2年内减半征收企业所得税。2、在开发区或经济园区新办的内联企业，除享受相应的财税优惠政策外，优惠期满后减按15％的税率征收企业所得税。3、市外投资者在呼和浩特新办的内联项目，减半征收城市基础设施配套费、增容费和7000平方米以下的人防结建费。27 4、市场微观状况分析4.1区位竞争对象研究与本案同区域、同品质的楼盘以“东苑”为代表，所以相邻物业以东苑一期为标准进行分析，并作为主要的楼盘竞争对象。 n     物业单价、总价及房屋面积 A房型 楼层     房型     面积     实际单价     总价 1F     二室二厅     97.19     1450     140926 2F     二室二厅     97.19     1600     155504 3F     二室二厅     97.19     1716     166778 4F     二室二厅     97.19     1660     161335 5F     二室二厅     97.19     1550     150645 6F     跃层     130.41     1850     241259 小计          616.36          1016446B房型                     楼层     房型     面积     实际单价     总价 1F     三室二厅     118.78     1450     172231 2F     三室二厅     118.78     1600     190048 3F     三室二厅     118.78     1716     203826 4F     三室二厅     118.78     1660     197175 5F     三室二厅     118.78     1550     184109 6F     跃层     143.2     1850     264920 小计          737.1          1212309 C房型                     楼层     房型     面积     实际单价     总价 1F     二室二厅     104.22     1450     151119 2F     二室二厅     104.22     1600     166752 3F     二室二厅     104.22     1716     178842 4F     二室二厅     104.22     1660     173005 5F     二室二厅     104.22     1550     161541 6F     跃层     139.94     1850     258889 小计          661.04          1090148D房型                     楼层     房型     面积     实际单价     总价 1F     三室二厅     122.5     1450     177625 2F     三室二厅     122.5     1600     196000 3F     三室二厅     122.5     1716     210210 4F     三室二厅     122.5     1660     20335027  5F     三室二厅     122.5     1550     189875 6F     跃层     180.4     1850     333740 小计          792.9          1310800 E房型                     楼层     房型     面积     实际单价     总价 1F     四室二厅     161.85     1450     234683 2F     四室二厅     161.85     1600     258960 3F     四室二厅     161.85     1716     277735 4F     四室二厅     161.85     1660     268671 5F     四室二厅     161.85     1550     250868 6F     跃层     218.15     1850     403578 小计          1027.4          1694493 销售总额                    6324196 销售面积                    3834.80 平均价格                    1649n     建筑类型――     多层住宅            房型结构及比例      房型     一房     二房     三房     四房     跃层     合计 比例     0     38.9%     30.9%     13.5%     16.7%     100  n     交付状态     一期2001年10月交房，二期将于7月份开盘。  n     物业管理           物业管理由开发商进行管理，管理费用为0.35元/平方米.月 n     配套设施           200米范围内：东瓦窑副产品批发市场。           500米范围内：郊区医院。          1000米范围内：内蒙师大、农业大学等。 n     地段位置 位于金桥开发区外，昭乌达路和师大南路交界处。与本案地段位置接近。在目前居民的概念上属于呼市的南端，开发商获得的地价也在6万元左右。 4.2   板块竞争对象研究 在东区的丽苑小区可以作为本案的板块竞争对象加以研究。27  n     地理位置 位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处，属于新城区。 n     物业规模           总建筑面积50多万方左右，其中一期30万方，二期22万方。 n     物业类型 一期为纯多层小区，二、三期将开发多层、小高层及别墅多种物业类型。n     销售价格  一期平均价格：1300元/平方米左右，二期初步定价为2200元/平方米左右n     主力房型  一期以80－100平方米的小户型为主，二期主力房型以100－130大户型为主。n     环境规划 一期规划较一般，二期将推出组团绿化、下沉式广场等规划。n     交房时间 一期为现房。 n     销售情况 一期所剩不多，只剩1－2万余量。一期的销售速度在每年3万平方米左右，是呼市销售较好的项目。二期尚未开盘。 n     消费者 外地私营业主、药（保健品）商等。 n     发展态势 目前丽苑正准备第二期工程的规划设计，价格将会有较大幅度的提升。4.3其它竞争对象研究 （1）学府花园 n     地理位置 位于电杆厂街和师大南路交界处。属于赛罕区。 n     物业规模           总建筑面积10万方，其中一期3万方。 n     物业类型 纯多层小区 n     销售价格           表价区间：1310－1580元/平方米           平均价格：1400元/平方米左右           折扣：一次性付款95折，贷款98折。 n     主力房型           本案主力房型二房；主力面积区间为70－100元/平方米。 n     环境规划           环境规划无特色，以带状绿化为主。 n     交房时间 一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬开盘，2001年年底交房。27  n     销售情况 一期去化率达85％以上，仅余几套面积较大的房型。 n     消费者 院校教师、个体户、工薪阶层（以小房型为主） （2）芳汀花园 n     地理位置 位于东风路展览馆对面，属于新城区。 n     物业规模       总建筑面积15多万方左右。 n     物业类型           纯多层小区。 n     销售价格           表价区间为：1650－2200元/平方米           一次性付款96折，其余协商。 n     主力房型           不详，但房型种类比较齐全。 n     环境规划           沿一条带状绿化轴向两翼规划，绿化率较高。 n     交房时间 现房。 n     销售情况 一期销售率约75％。 n     消费者 机关干部，市中心地区市民，个体户等。 （3）伯爵花园 n     地理位置 位于机场路和郊区果木园交界处。 n     物业规模           占地86亩，一期共45套别墅。 n     物业类型           独立式二层别墅。。 n     销售价格           一口价2180元/平方米 n     主力房型           共有七种房型，房型面积为168、180、228、280、276、300平方米不等。 n     交房时间 一期现房，二期年底交房。 n     销售情况 一期已经售完，现在正在销售二期。 n     消费者 有车族、企业老总等处于呼市消费金字塔上层的人。27  4.4目标市场定位和特征 4.4.1区域选择 首选呼市东北部的如意开发区周边新建楼盘； 其次选择高校附近的文教区； 本项目离文教区较近，有一定的客户来源。 4.4.2年龄层次由于呼市收入水平很低，能买房的消费者大多有一定的积蓄，所以与上海主力购房年龄相比要高出5－10岁，呼市潜在购房年龄集中在35－55岁的中老年人。 4.4.3   收入能力及支付能力呼市平均物业总价在8－13万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在2.5万以上，月付承受能力1000元左右。 4.4.4现居住区域                现居住在赛罕区和新城区。 4.4.5职业特征      消费者可分为三个层次，具体如下：第一层次为大学讲师、教授，医院医生等，但这些对象的消费能力受到一定的局限，一般可接受的房价在1400元或1500元以下；第二层次是机关干部，但这批对象主要倾向高档盘，有相当一部分将消费转移到北京；第三层次：个体户，私营业主，药品和保健品商人，主要有外地来蒙经商人员，内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等。 第二章     项目选址1、项目特征分析1.1地理位置位于金桥开发区东北角，东临昭乌达路、南接世纪二路、西靠金桥一路、北依世纪一路。紧临区行政中心，与市中心距离最近且距规划中工业区最远。可谓接近繁华，闹中取静、远离污染。在规划上，这里过去是郊区，现在是塞罕区，将来是金桥开发区的行政中心。 在心理上，这里是城南，是郊区。市民在心理上的接受速度低于规范和建设发展的速度。1.2交通状况27 作为住宅项目投资，主要考虑出行的便利性和道路的畅通性，昭乌达路南延及二环路修建后，完全可以解决本案小区居民各种交通工具的出行。通过昭乌达路可直接通往市中心；而二环路作为大流量的快速干道将进一步加强金桥开发区的开放功能，提供小区所处的区位优势。目前本案周边的公交线路有34路和38路与市中心相连。1.3商业气氛金桥开发区内规划的商贸金融区以金融、商贸、商住、宾馆为主形成商务洽谈、信息发布、通讯、展览等中心；商贸金融区的中心腹地以商业、娱乐旅游、集市为主，形成艺术、博览、影视、体育等文化中心以及美食、购物等商业步行特色街。规划中的“三横三纵”的路网结构为商贸金融区的繁华提供了保障，商贸金融区进行合理的功能分区，主要有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城以及地区级商业中心等，从而最大限度地满足不同层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、娱乐等多方面的需要。但是，需要提醒的，商业是在规划中的，实现周期无法预见。2、项目SWOT分析2.1优势分析本区域目前最主要的竞争板块为以如意开发区为核心的东北部板块，与该板块的竞争中能否占据一定的优势变成本区域能否成为优势板块的关键。经统计分析，针对东北部板块，本区域总结出以下几大优势：（1）地理位置优势本项目依靠金桥开发区。南面就是塞罕区和开发区的政府办公大楼，容易出形象，在市容景观上也可得益于政府维护自身形象的有关动作。如在建筑外形和立面上有所突破，改变呼市目前大多数住宅的呆板形象，则会形成自市中心沿昭乌达路向南所遇到的第一城市景观，也是呼市向南扩张计划的标志性建筑物。但是，在百姓心目中，这里毕竟是南端，是郊区。地理上的优势需要通过一定时期的提升才能显现。（2）成本优势本项目在土地成本上有一定优势。呼市如意开发区的地价已从每亩6万左右上升到目前的20万多万。以低的土地成本开发房地产，可以在建筑品质上充分运用上海商品住宅的开发经验，在竞争中取得有利地位。（3）政策优势呼市结合党中央和国务院西部大开发战略，制定了一系列吸引内资企业到当地投资开发的政策。在此基础上，塞罕区政府为金桥开发区内的投资商制定了更为优惠的政策。如，在税收方面，内联企业自获利年度起的3年内，免所得税。 （4）交通地段优势27 楼盘北侧的师大南路上现通有38路公交车，相比如意开发区的交通存在很大的优势。昭乌达路和二环线贯通后，可形成快速交通网络，到市中心和城市外围的交通将更为便捷。（5）人文概念优势 与内蒙古自治区首府的大学区仅一路之隔。与玉泉区和回民区相比，不仅没有老城区“下只角”的概念，而且相比目前热火朝天的如意开发区，更多了几分宁静、幽雅和人文气息。加之离市中心的文化商城咫尺之遥，楼盘的文化气息是其它住宅小区概念无法比拟的。高科技园区带来新兴产业以及高智商消费群。这些都为营造高尚社区概念奠定了基础，（6）开发商实力优势开发商来自上海，在激烈的市场竞争中取得了丰富的经验。以此来应对呼市尚不成熟的住宅消费市场，应被视为游刃有余。况且，塞罕区以低地价吸引上海开发商，本来就是看中这一点。2.2劣势分析客观上，目前本地区项目开发也存在不少抗力，在开发中形成不利局面：（1）本地区重要市政设施尚未到位昭乌达路尚未贯通，即使贯通，向外延伸到何处还是一个未知数。二环路的建设需要政府的资金投入。（2）地段接受度远不及东部开发区的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建设上的承诺尚未得到广泛认可。心理和规划发展上不平衡会在短期内成为楼盘的抗性。（3）竞争激烈在板块竞争上，东部地区成为中高挡楼盘的主要热点，不少消费对象以如意开发区附近的楼盘为首选对象。在区位竞争上，东苑首期近7万平方米，整个30万平方米的规划建设量大部分还没有开工兴建。这一楼盘的动态会对本案有重大影响。在价格竞争上，由于呼市居民收入有限，对价格敏感度显得极为突出，不少楼盘以低价格对抗高品质将市场置于恶性竞争状态。（4）消费能力低下，价格上扬空间有限毕竟呼市居民的消费能力仅为上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一个吸引大量人才进入的经济中心。呼市也没有十分可靠的支柱性产业，经济发展缺乏原动力，购房的主要对象还是机关（包括自治区政府机关）、事业单位、效益较好企业的领导、私营企业主等，大多数企业职工还不能依靠自己的力量通过市场改善自己的居住质量，许多只能依靠旧城改造解决问题，而旧城改造基本又是一个封闭的市场，不向外部的商品房开放。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。20万平方米左右的楼盘，会对市场形成很大的冲击，也会给自身带来包袱。（5）供大于求东苑就是一个很好的例证。东苑的实际销售不尽如意，去化速度也很慢。（6）市场分化，后劲不足呼市各区分散发展，投资分散，市政府的注意力不集中。呼市经济无支柱，而且人均面积大，造成呼市居民住房消费难以形成如上海一般的热点。27 2.3机会点分析（1）普遍的低品质市场容易做成鹤立鸡群的大手笔规划(2) 自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间（3）大学城及高科技园区带来概念炒作机会（4）市政府东进南延带来的地段发展机会（5）刺激消费的政策出台，带来市场机会呼市的房地产市场是一个不确定的市场。很多影响商品住宅发展的政策尚未出台。如银行贷款政策、契税政策、公积金交缴政策等尚未定型。这些政策在何时，以何种方式出台，会给楼盘的开发和销售带来很多变数。2.4风险分析（1）供求关系风险呼市明年住房供大于求已成定局，而且目前内蒙存在许多不理性的投资。仅以包头为例就有两个外地开发商各投资了50万平方米的住宅项目。（2）盘量风险20万平方米的社区，已占呼市一年开工建设量的五分之一，操作不当，极易形成一个死盘。（3）价格风险以高出当地目前心理承受能力的价格推盘，将在价格因素上存在风险。（4）易地操作风险本项目在异地操作，人生地不熟，当地政府的执法能力、行政能力、办事习惯对外地开发商是一个不确定因素。（5）物业接受度风险呼市目前有大量的多层楼盘，竞争激烈，但多层住宅的概念已为广大市民接受。人们对小高层和高层，以及多高层结合的社区的接纳，可能会有一个过程，需要策划一定的营销手段和推广方案。（6）政策带来的市场风险住宅消费对象的主体对西部经济状况的依赖程度较高，国有企业改革的成效对楼盘的去化存在不确定因素。2.5结论（1）本案地价低，为后期操作带来很大的空间。（2）由于本地区规划好，3至5年后地段温度将上升。（3）无论是区位竞争、板块竞争，还是价格竞争，都十分激烈。（4）当地经济落后，价格大幅度上扬的机遇小于上海。（5）楼盘盘量过大，易形成较大风险。27  第三章物业定位及发展建议1.项目定位1.1规划建筑及各功能面积比例由于当地市场的具体情况，如小区内住宅仍以多层为主，将使整个项目陷入周围近100万平方米的多层、低档次住宅的包围之中，无法在较高层次上形成突破，竞争仍在低层次上展开，项目凶多吉少。为此，建议本项目可以多高层结合为突破口，将部分住宅提高层次。因规划容积率和建筑物间距的规定（当地间距比例规定为1：1.5），提高层数后，将会使建筑密度降低，如此可以为环境规划带来想象空间。提高层数后，呼市沿昭乌达路向南一直延伸到金桥开发区，本项目的小高层建筑将成为首要识别标志物。加之建筑风格和立面的变化，本项目将成为呼市景观上的亮点。考虑到风险因素，应适当保留多层建筑。多层和小高层的建筑面积比例建议各占50%，总面积在10万平方米左右，不宜过大。1.2基本户型及面积户型比建议 面积（平米）     户型及比例     合计      二房     三房     四房     复式           平层     错层     平层     错层                80以下                                    80-90     10%                              10% 90-100     15%     15%                         30% 100-110     5%     5%                         10% 110-120.               10%                    10% 120-130               7%     5%               12% 130-140               3%     10%               13%27  140-150                         5%          5% 150-160                                    160-180                              5%     5% 180-200                              5%     5% 200以上                                    合计     30%     20%     20%     15%     5%     10%     100% 说明：1、目前呼市市场去化较好的房型面积在80－100平方米和130－140平方米两个区间内；二房的市场需求度略高于三房。本建议基本与市场需求相吻合。2、考虑到本案中高档定位思路，房型面积略向大房型倾斜，且不考虑一房，3、呼市市场上错层房型较少，所以，可以考虑一些错层房型，4、为了考虑部分消费者的需求，考虑适量复式房型，控制在10％左右。1.3规划建筑设计建议呼市目前尚处于低水平开发态势，本项目不做则已，要做则必然营造楼市领袖概念和形象。在规划建筑设计上首先要一反目前呼市的传统形象，引入南方先进的规划理念。要做到以下几点：（1）总体规划上要回避“四菜一汤”的大中庭围合规划，以多个互相区别有相互联系的组团为主题进行设计，以条状的景观带取代块状景观带，尽量满足均好性原则。（2）以点、板结合的方式，弧形围合的状态，一反兵营式规划，营造活泼的社区建筑布局。（3）由于呼市气候干燥，日夜温差大，寒暑变化剧烈，水资源短缺，因此不宜在小区内设置水环境――除非引入自然河道。1.4价格建议（1）分期销售价格模式预计A、平均单价――多层：1800元/平方米；小高层：2200元/平方米。B、主力总价――多层：14－20万/套小高层：18－25万/套27  （2）分期价格建议――采用“低开高走平收”的价格模式A、一期开盘期间：多层均价1650元/平方米，小高层2000元/平方米；B、一期强销期间：多层均价1750-1850元/平方米，小高层2100-2200元/平方米；C、一期持续期间：多层均价1650元/平方米，小高层2000元/平方米；D、一期清盘期间：多层均价1600元/平方米，小高层1950元/平方米；E、二期开盘期：多层均价1750元/平方米，小高层2200元/平方米；F、二期强销期间：多层均价1850元/平方米，小高层2300-2400元/平方米；G、二期持续期间：多层均价1800元/平方米，小高层2200元/平方米；H、二期清盘期间：多层均价1750元/平方米，小高层2100元/平方米；（3）分期销售进度建议A、总销售周期4-5年；B、第一年实现预售3万方；第二年实现预、销售4万方；第三年实现预、销售5万方；第四年实现预、销售5万方，第五年完成其余销售任务。1.5物业品质建议（1）建筑风格及外立面建议呼市的市容景观相对落后，已建住宅的立面与上海有相当的差距。为此，新建住宅的建筑风格和外立面应有令人耳目一新的感觉。建议建筑风格采用现代风格为宜，线条挺直、简洁。建筑的顶部应适当增加简洁的曲线，力争有所变化。色彩应中性，偏深，尽量与周边的其他建筑有所区别。多层住宅建筑整体上建议以暖色调为主。由于多层建筑总高较低，而社区内部楼房附近多布置高大乔木，这些乔木植物长成后可与三、四层楼的阳台齐平。届时绿色植物与暖色调的楼房交相辉映，亦成谐趣。建筑基色不妨大胆采用红、黄色系的色彩。在色调上与社区的绿化环境产生较大的反差，避免在造境方面容易给人过分幽深、冷僻的感觉；同时，通过这样明丽的色彩表现，反映项目的特色。屋顶建议采用褐色或黛色的瓦片。与建筑的主色调形成一定的对比。屋脊的色彩应当与瓦片所采用的色彩属同一色系，避免给人突兀的感觉。外立面力求简洁。可以保持三段式的风格，下半部分的面砖可以采用中性色。立面装饰上适当采用弧形线条，为建筑增添几分灵秀。小高层住宅建筑整体上建议采用冷色调为主。由于小高层建筑总高较低，不为植物所遮挡，则需要在整体色调上保持一致。 建筑基色建议采用青色、灰色等偏冷的色系。在色调上与社区的环境相统一，造成宁静、高雅的氛围；同时，通过这样淡雅的色彩表现，反映项目特色。屋顶建议同上。外立面可以适当做一些修饰，避免过于单调。27 可以保持三段式的风格，下半部分的仿石材贴面可以以暖色调为主、搀杂部分冷色（如青色、蓝色）作为中和，形成一定的对比，同时在建筑语汇上也与多层建筑相互对应；每层水平饰条的色彩比整体色调略深。（2）环境景观设计建议 由于气候限制，小区内的绿化树种主要以草坪、灌木和乔木为代表。乔木采用穿天杨、松、柏、槐、柳等树种。但因穿天杨树冠高大，成长后易阻挡阳光，故只能在小区主干道两侧种植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于呼市四季温差变化很大，适应呼市气候的四季常绿型草需要进一步向园林专家咨询。如能在小区的绿化上实现四季常绿的效果（而非象当地松树那种灰绿），则在内蒙古满目黄土，遍地沙尘的环境中起到对楼盘销售巨大的推进作用。建议小区的环境建设应针对近期“内蒙古是沙尘暴发源地”的尴尬论断，提出“塞外江南”的环境概念，打出生态牌，使小区在当地的住宅中出跳。小区的环境应仍以疏林、草地和灌木为主，保证四季常绿，适当配以休闲运动场地。应在工程条件许可的前提下，提前环境和绿化建设，在工程进行的2-3年内，使绿化有所成形，在开盘时即可出轰动效应。（3）附属设施及会所建议煤气根据有关资料，2000年呼市市居民人均煤炭消费量为143.95公斤，比上年下降了28.34%，而液化石油气人均消耗量11.17公斤，增长了18.33%。管道煤气人均消耗44.81立方米，比上年增长27.77%。由此可见，呼市居民目前燃料消费主要还是靠煤炭，主要是老城区中居民主要以煤炭为燃料。2000年1月，国家计委委托中国国际工程咨询公司对《呼和浩特天然气需求量调研报告》和《呼和浩特市天然气输配工程项目预可行研究报告》进行了评估。2000年10月，呼市政府批准呼市天然气输配工程立项。该项目的供气范围是：呼市城区、金川开发区、白塔片区，扩建管网96公里，新建天然气储配站1座，调压站20座，专用调压箱2800个，天然气汽车加气站4座，总投资4亿元。2001年开工，3年内工程完毕，并逐步发展用户。2005年计划市区用户22万户，市内所有的宾馆、饭店和医院、学校等公共福利设施全部用上天然气。 开发区北侧的东西向干道——师大南路上已敷设有煤气管道，并且东苑住宅小区内的人工煤气已通气。此外，昭乌达路煤气管道也已敷设完毕。因此，即使南部的二环路上煤气工程无法实施，本小区内的用气问题也可通过北面的师大南路临时解决。但为安全起见，应积极要求金桥开发区管委会和塞罕区政府争取将金桥开发区，特别是北部的大学城、政府办公楼用地纳入天然气的受益范围，这样，在政府大楼北部的本地块也可顺理成章地成为受益范围。内蒙古自治区在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤气配套。开发商可以在开通煤气以后向住户收取煤气配套费，用于冲抵小区内的煤气配套费。在某些小区，开发商实际在收回煤气管网的投资成本外，还将此作为赢利的一个来源。供电及用水考虑到呼市实际的生活水平，平均每户用电量控制在4KV以内，即可在较长的一段时间内满足居民的日常用电需要。但为了提高住宅的外在品质，可以在用电回路上多作文章。室外的用电线路应采用地埋式，已配合环境景观的实现，提高质感。27 参考当地的用水习惯。建议采用分质供水，以在这一干旱地区体现以人为本的建设理念。社区小配套对物业的成功非常关键，作为20万平方米规模的大型社区，建议在社区周边部署、建设商业一条街，以餐饮、美容美发、各式零售小商业为主。会所将是提供服务和对外展示形象的重要窗口，建议：1、规模――5000平方米上下；2、经营――对外开放；3、造型――现代而略带夸张；4、功能――以娱乐、休闲、运动为主题；（4）内外装修建议（内部装修标准、外部建材建议）应改变当地只做毛地坪的习惯，完成细石混凝土地坪。有关的管线应预埋到位。卧室和厅应采用双层保温玻璃，或至少双层窗。楼梯间和公共走道铺设地面砖。（5）物业管理建议呼市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强，然而多层0.25-0.5元，高层不超过1元的市场物管价位，具有很强的定位性，不宜突破。从营销角度出发，高品质的社区必须配以优秀的物业服务，而此价格又不可能在物业内容和品质上做大的提升，故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司的品牌推向市场，服务内容和费用都不做大幅度提升。第四章财务分析1、投资估算及财务效益分析1.1静态投资成本分析表在本节及以下的分析中，考虑了楼盘在理想情况下的可能性，即多层和小高层各占50%，建设和销售周期在4年左右。如果小高层比例降低，虽然成本下降，但整体价格也同样会降低。设建筑面积191808平方米，其中多层和小高层各占50%。多层建安成本600元，高层建安成本1100。考虑到异地开发，不可确定性因素较多，不可预见费系数取较大值5%。成本分析中未考虑商业网点的成本和收入。该部分可在规划方案确定后再做测算。参见成本构成表1.2静态投资利润及赢亏平衡分析27 如设定销售费用、管理费用和财务费用为固定成本，则项目赢亏平衡点为71653平方米，为37%，即在全部楼盘销售率达到37%以后，每销售1平方米住宅的边际利润将成为纯利润。在销售面积达到157724平方米后，即销售率达到82%后，每销售1平方米住宅的销售额将全部成为纯利润。参见损益表成本构成表项目     单价(元/平方米)     合计(元)     说明1.土地成本               2.前期成本               2.1土地出让金             2.2勘察设计费            2.3三通一平               2.4请照等费用               3.建筑安装成本              4.配套费成本               4.1供电               4.2供水               4.3暖气               4.4煤气               4.5电话               4.6环境及总体               4.7市政配套费            5.其它成本                    5.1维修基金                   5.2监理费               以上小计              不可预见费                成本合计                 项目损益表 序号     项    目     单价（元/平方米）     说明 一     销售收入           二     减：销售成本           三     边际利润                边际利润率         四     减:销售税金                      销售费用                      管理费用                     财务费用           五     利润总额          六     减:所得税           七     净利润                净利润率          27 1.3现金流量表 现金流量表 年度     2001     2002     2003 季度     1     2     3     4     1     2     3     4     1     2 第一期支出合计                                                   建设进度                                                       成本支出                                                       税金支出                                                   管理费用                                                   销售费用                                                   第一期销售收入                                                                                                      第二期支出合计                                                   建设进度                                                       成本支出                                                       税金支出                                                 27      管理费用                                                       销售费用                                                   第二期销售收入                                                                                                    净现金流量          -8238791     -4187159     -1094917     -13720894     -26693972     -23525232     -9520236     -6281750     -2643521 累计净现金流量          -8238791     -12425950     -13520867     -27241761     -53935733     -77460965     -86981201     -93262951     -95906472 折现后净现金流量          -8238791     -4125890     -1063108     -13127343     -25165512     -21853683     -8714382     -5665884     -2349459 累计折现后净现金流量          -8238791     -12364681     -13427789     -26555132     -51720644     -73574327     -82288709     -87954593     -90304052 现金流量表(续前表)年度     2003     2004     2005季度                                             3     第一期支出合计                                                  建设进度                                                      成本支出                                                  27     税金支出                                                  管理费用                                                  销售费用                                                  第一期销售收入                                                                                                    第二期支出合计                                                  建设进度                                                      成本支出                                                      税金支出                                                      管理费用                                                      销售费用                                                  第二期销售收入                                                                                                    净现金流量                                                  累计净现金流量                                                  折现后净现金流量                                                  27 累计折现后净现金流量                                                                                                    说明：1、     1．4内部收益率和财务净现值（1）     。2．敏感性分析2．1   成本变化5%和10%对本项目财务指标的影响财务指标                         成本额(元/平方米)                         一、静态指标                         1、毛利率(%)                         2、净利润(万元)                         3、净利率(%)                         4、静态投资回收期(月)                         二、动态指标                         1、内部收益率(%)                         2、财务净现值(万元)                         3、动态投资回收期(月)                         2．2销售价格变化5%和10%对收益率的影响财务指标                         销售价格(元/平方米)                         一、静态指标                         1、毛利率(%)                         2、净利润(万元)                         3、净利率(%)                         4、静态投资回收期(月)                         二、动态指标                         1、内部收益率(%)                         2、财务净现值(万元)                         3、动态投资回收期(月)                         第五章  结论和建议                                27'