房地产XX住宅小区可行性研究报告 58页

'住宅小区建设工程可行性研究报告52 目　录第一章　总论………………………………………………………１1.1项目概况1.2项目背景1.3报告编制依据1.4可研报告研究范围1.5报告研究结论1.6存在问题与建议第二章　项目建设的必要性………………………………………62.1本项目的实施是满足XXX镇经济社会发展的需要2.2本项目的实施是完善城镇基础设施，提升城镇承载能力的需要2.3本项目的实施是加快城镇化进程的需要2.4本项目的实施是贯彻落实“科学发展观”，“统筹城乡发展”的需要第三章市场分析与预测……………………………………………93.1主要消费对象3.2价格分析及预测第四章　项目建设条件……………………………………………1152 4.1项目选址4.2自然条件4.3人口与面积4.4社会经济4.5交通运输4.6配套设施第五章　建设规模及内容…………………………………………145.1建设规模5.2建设内容5.3配套工程5.4项目建设工期第六章工程设计…………………………………………………166.1设计依据6.2用地现状6.3设计原则6.4技术参数6.5总体设计及布局6.6建筑设计6.7绿化系统52 6.8环境景观6.9结构设计6.10给排水工程6.11电气工程第七章　公用工程与辅助设施……………………………………287.1给排水7.2供电7.3交通第八章　消防设计…………………………………………………298.1设计依据8.2建筑消防设计8.3结构消防设计8.4给排水消防设计8.5电气消防设计第九章　环境与节材分析…………………………………………329.1设计依据及标准9.2项目环境现状9.3治理环境的方案9.4节材方案52 9.5环保、节材评价结论第十章　资源利用与节能分析……………………………………3610.1土地利用规划10.2设计依据10.3能耗种类10.4能耗设计10.5能耗总量10.6节能措施第十一章　项目管理与实施进度…………………………………4011.1项目实施管理11.2项目建设前期工作进度安排11.3项目建设进度安排11.4项目资金使用计划第十二章项目招标组织方案……………………………………4212.1招标范围及招标组织形式12.2招标方式12.3招投标相关要求12.4评标委员会的人员组成和资格要求12.5招标备案52 第十三章投资估算与资金筹措…………………………………4613.1投资估算13.2资金筹措13.3资金使用计划第十四章财务效益评价…………………………………………4914.1项目财务预测14.2项目财务评价第十五章　社会效益与结论………………………………………52附件：1、企业法人营业执照2、组织机构代码证3、税务登记证3、XXX规划局规划批复52 第一章　　总　　论1.1项目概况1.1.1项目名称：XXX住宅小区建设工程项目选址：本项目选址于XXXXXX镇桃花西路北侧(原XXX童装厂院内)项目定位：生态宜居、精致适用1.1.2项目建设主体：单位名称：XXX房地产开发有限责任公司公司地址：XXXXXX镇桃花中路18号公司法人代表：项目负责人：联系电话：单位概况：XXX房地产开发有限责任公司是根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》和国家有关法律法规成立的，于2000年12月在XXX工商注册，注册资金82852 万元，主要从事房地产开发；市政基础设施建设；园林绿化；建材、五金销售业务。公司通过公开竞拍，取得XXX镇桃花西路北侧(原XXX童装厂院内)地块，并根据市场需求和用地性质，在本地块上进行房地产开发。公司经营目标：高起点，高质量，打造桃江一流品味的生态宜居小区，为桃江居民营造优美、舒适居住环境，为公司的发展壮大打下坚实的基础。　1.1.3建设规模及内容本项目规划建设商品住宅楼5栋，总建筑面积15561.96ｍ2。1.1.4投资规模及资金来源本项目概算总投资2756.98万元，其资金来源：由XXX房地产开发有限责任公司自筹。1.1.5建设工期本项目建设工期为18个月。1.1.6技术指标52 规划用地经济技术指标备注项目计量单位数量宗地面积m28803.06净用地面积m28760.3总建筑面积m215561.96容积率1.78-1.8建筑密度%29.6绿地率%28.5居住总户数户146户均人口人3.5居住总人数511511机动车位个37总投资万元2756.981.2项目背景XXX镇是XXX政治、经济、文化中心，地处XXX东北部，与赫山、资阳交界，与石牛江、高桥、浮邱山、修山等乡镇相邻，辖29个行政村、5个社区，总人口20.5万(含乡村、城镇及常驻、流动人口)，总面积181平方公里。石长铁路、洛湛铁路，省道S308、S206、S317、规划建设的益马、益娄衡高速公路经过本镇，镇域交通十分便捷。XXX镇建成区面积已达12.5平方公里，人口已达12.5万人，规划到2020年建成区面积达到3052 平方公里，人口达到30万人。随着镇域经济的快速发展和城镇建设步伐的加快，城镇基础设施和城镇居住环境的改善越来越被广大人民群众所关注。改善城镇基础设施，提升对镇域经济发展的承载能力；改善城镇居住环境，提高城镇人居环境质量，是当地政府和广大居民共同关心的大事之一。1.3报告编制依据⑴中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》；⑵国家住房和城乡建设部建设项目相关法规；⑶国家环保部建设项目环保相关法规；⑷《中华人民共和国节约能源法》；⑸民用建筑相关规范；⑹《XXX国民经济和社会发展第十二个五年规划》；⑺《XXX城镇建设规划》。1.4可研报告研究范围⑴建设条件分析；⑵建设方案分析⑶环境、节能与节材分析；52 ⑷投资估算及效益分析。1.5报告研究结论本项目的实施对加快提升XXX镇城镇品位，改善城镇基础设施，提升城镇承载服务功能；对改善XXX镇城镇人居环境，提高城镇居民生活质量；对促进XXX经济社会发展将产生积极的重要作用。项目实施过程中对环境没有破坏性影响，项目符合《XXX城镇建设规划》和当地经济社会发展要求，项目评价符合城镇规划及相关技术、经济指标要求，建议投资主管部门审查并批准本项目。1.6存在问题与建议1、存在问题本项目建设期主要存在资金筹措问题，能否及时、足额筹措到建设资金，将直接影响到工程进度与质量，影响到项目能否按时竣工投入使用，工期拖得越长，项目预期投资效益下降。建议采取多渠道筹措建设资金，使其按时足额到位，确保按期竣工投入使用。2、建议设计过程中科学布局，节约土地，并采用节能节水设施，节约资源能源；建设过程中加强管理，减少原材料和人力资源浪费，降低建设成本。52 第二章　　项目建设的必要性2.1本项目的实施是满足XXX镇经济社会发展的需要XXX镇是国家住房和城乡建设部等六部委确定的“全国重点建制镇”之一，是XXX政治、经济、文化中心，镇建成区面积12.5平方公里，建成区城镇人口12.5万。XXX镇是XXX工业重镇之一，已形成机械制造、竹木加工、食品加工等产业和服装、皮革、制药、造纸等行业；XXX镇是XXX的农业大镇之一，主产粮食、蔬菜、生猪、油茶、水果等大宗农产品，农业产业化水平较高。2012年工农业总产值达47.96亿元。本项目的实施对进一步改善和提升城镇对区域经济社会发展的辐射带动功能，加快区域经济社会发展起到积极的作用。因此，本项目的建设是镇域经济社会发展的需要。2.2本项目的实施是完善城镇基础设施，提升城镇承载能力的需要52 国家新一轮城镇化战略的实施，将极大地促进XXX镇的城镇发展。城镇化战略的实施将激发农村人口就地向城镇的转移。城镇住房等一系列基础设施是否达到了承载农村人口向城镇转移的能力，是XXX镇面临的一个严重的现实问题。本项目的实施能有效改善XXX镇建成区基础设施条件，提升建成区住房等基础设施承载能力，特别是对改善城镇人居环境，提升城镇应对人口集聚承载能力产生积极的作用。因此，本项目的建设是完善城镇基础设施，提升城镇承载能力的需要。2.3本项目的实施是加快城镇化进程的需要XXX镇是国家住房和城乡建设部等六部委确定的“全国重点建制镇”之一，是XXX政治、经济、文化中心，区位优势明显，与赫山、资阳等县区交界。近年来，随着经济社会发展步伐的加快，城镇建设力度逐年加大，城镇面貌日新月异，但与城镇化进程的趋势相衡量，XXX镇城镇基础设施还比较薄弱，还不适用承担城镇化进程的要求。该项目的建设将进一步改善城镇因经济发展、人口集聚带来的城镇承载能力弱的问题。因此，本项目的52 实施是加快城镇化进程的需要。2.4本项目的实施是贯彻落实“科学发展观”，“统筹城乡发展”的需要提高农民收入，加快农村经济增长，目前已不单单是农民和农业问题，而是我国经济能否持续快速增长的重要方面，如果农民的收入和农村经济不能快速发展，实现小康将是十分困难的。农村农民奔小康，根基在统筹城乡发展；而将人们的生活方式从农村生活向城镇生活转化，关键在城镇基础设施的配套与完善。不断改善和提升城镇基础设施与承载能力，势必加强城镇化进程，使城乡居民走共同富裕之路。52 第三章市场分析与预测3.1主要消费对象改革开放以来，XXX镇经济建设已取得了巨大成绩，人民丰衣足食，GNP、GDP总量以及人均GNP和人均GDP都有了较大提高，尤其反映个人消费支出的指标PI急剧增加，而反映生活消费支出的恩格尔数年年下降，近年已降达40%，人民的生活水平和质量日益向小康目标迈进，因而对居住环境等都提出了较高的要求，且这种潜在需求，随着城镇建设步伐的加快，正与日俱增。（1）正由于该项目是居住的适宜地带，地处XXX镇建成区西区，周边商业、学校、医院、车站等公益设施完善，且距商贸企业较近，上下班交通设施便捷。（2）随着人们PI增加，消费观念，消费模式的改变，人们对中小城市房屋的刚性需求日益增长，公务员、小商业者、先富裕起来的农村居民、回乡的打工者、外来打工者、一些乡镇拟入城的经营户也必将成为该项目的主要购买者。3.2价格分析及预测52 根据XXX镇目前房产行情，XXX住宅小区住宅楼售价均在2000元/㎡左右。由于本项目处在XXX镇建成区西区，外环境较好，商品住宅销售市场十分看好。52 第四章　　项目建设条件4.1项目选址本项目选址于XXXXXX镇桃花西路北侧(原XXX童装厂院内)，项目区内不压覆矿，无珍稀动植物物种，无文物古迹和军事设施。项目用地性质为居住住宅用地，地块基本平整，海拔高程在53.5-55.00m之间。项目选址符合《XXX城镇建设规划》，项目选址合理。4.2自然条件1、地理区位XXX镇地处XXX东北端，与赫山、安化、资阳等县(区)接壤，与石牛江、高桥、浮邱山、修山等乡镇为邻，距省会长沙90km、益阳19km。2、气候52 本项目所在地区属亚热带大陆季风型湿润气候，春暖多雨，夏季干热，秋季凉爽，冬季寒冷，四季分明，光照充足，雨量充沛。多年平均降雨量为1400.6毫米，雨量多集中在4-6月；年平均气温16.9℃；年均日照时数为1726小时；无霜期长，年均为279.3天。气候条件对施工的影响较小，全年施工期长。3、地质本项目地块地质为板页岩结构，地质结构简单，承载力较强，建议本项目在施工图设计前进行地质探测，根据地质状况进行基础设计，提出相关措施。4.3人口与面积XXX镇域总面积181平方公里，城镇建成区面积12.5平方公里，总人口达20.5万人，其中建成区人口达12.5万人，人口密度1139人/km2。城镇建成区人口密度10000人/km2，占全县人口的14.45%，占全镇人口的60.97%。4.4社会经济近年来，镇域经济社会全面发展，2012年，全镇完成生产总值47.96亿元，实现财政收入1.25亿元，完成固定资产投资30.65亿元，实现农民人均纯收入7528元。XXX已形成以机械制造、竹木加工、食品加工等产业，是XXX工业、农业经济强镇之一，52 经济发展后劲看好。4.5交通运输XXX镇交通比较发达，石长铁路、洛湛铁路，S308、S206、S317省道，规划建设的益马、益娄衡高速公路穿镇而过，镇内设有汽车站、火车站等交通设施。项目区紧邻桃花西路城镇干道，交通十分便利。4.6配套设施项目紧邻XXX镇XXX小学、镇一中等学校，附近有县人民医院、妇幼保健院、中医院等医疗设施，有兴隆超市、步行商业街等商贸设施，本项目周边配套设施十分成熟。52 第五章　　建设规模及内容5.1建设规模本项目规划新建住宅楼5栋，建筑面积15561.96m2。5.2建设内容本项目根据XXX镇城镇建设规划，规划新建住宅楼5栋，层高为6层，总建筑面积15561.96m2，单元设计一楼二户，南面阳台(部分阳台设计为生活阳台)，户型设计根据建筑物布局确定为113、105、82.4、80.6m2四种，住户数为146户，设计容纳人员511人。5.3配套工程供电工程供水工程下水及排水工程道路及停车位绿化工程路灯及亮化工程垃圾收集设施52 消防设施5.4项目建设工期本项目建设工期预安排为18个月。项目建设进度预安排表项目名称时间安排123456789101112131415161718前期工作场地平整主体建筑配套工程竣工△说明：——表示建设期△表示竣工52 第六章工程设计6.1设计依据1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)2、《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分2009年版)3、《益阳市城市规划管理办法》4、《益阳市城市规划管理技术规定》5、《益阳市建筑工程配套停车场(库)规划设计规划》6、XXX住房和城乡建设局批复(桃规字[2013]129号)7、建筑行业专业技术规范8、项目业主提供的设计要求6.2用地现状XXX住宅小区建设用地位于XXXXXX镇桃花西路北侧(原XXX童装厂院内)，地块基本平整，地势相对较高，海拔高程在53.5-55.00m之间。项目地块处于XXX镇西区，用地景观、交通条件良好，居民出行便利，极具商品房开发价值。场地周围城市基础设施完备，水、电、气接口条件便利。地块内无需要保留的文化、教育、卫生等公共设施，无52 文物古迹，无名贵花木及树种等珍稀物种。6.3设计原则XXX住宅小区是城市居民住宅建筑，该工程的开发建设应兼顾社会效益和环境效益，在充分发挥地块的社会和经济价值的同时，注重拓展城市空间，提升XXX的城市形象，为此，本方案设计遵循以下原则：1、合理组织内部空间，做到布局合理，节约用地。2、交通组织顺畅便捷，减少人流、车流的相互干扰，减轻城市交通压力。3、加强项目区内部的绿化和通道建设，形成有特点的绿化和通行体系，使之成为城市的有机组成部分，并能进一步提高该地区的城市环境质量。6.4技术参数建筑密度：29.6%容积率：1.78-1.8绿化率：28.6%6.5总体设计及布局52 小区住宅朝向采用最佳的南北朝向，有利于采光和通风，同时也有利于节能。建筑呈四排基本平行位置，南低北高，拉空内部景观空间，丰富小区内部景观空间元素，增强城市景观界面，整体建筑布局采用排列式组团形态。建筑布置利用场地自然高差，结合园林景观，形成富有变化的主体景观。建筑的离界退让和建筑的楼间距按规划设计要求及《益阳市城市规划管理技术规定》执行。主立面朝南，面向桃花西路展开。1、功能布局项目内住宅区设计层高为6层，整体功能布局采用单元楼形式。2、空间组织建筑空间组织尊重地形，利用四周和楼间距之间的通道和绿化带，既形成消防车道又美化小区内部园林规范要求。3、交通组织交通进出口设桃花西路，设南北向主通道，东西向经楼间距之间的通道进入各住宅楼，同时满足消防车通行的要求。小区停车场分设于小区东、西、北三侧，根据地形设置37个停车位。6.6建筑设计52 1、空间设计设计结合用地特点，户型产品定位为113m2、105m2、82.4m2、80.6m2等四个等次小户型，单体设计为一梯二户。内部设计为三房二厅二卫一厨和二房二厅一卫一厨两个梯段，所有户型均设计为明厨、明卫、明房，南北朝向。每栋建筑设计梯间组织垂直交通。2、建筑造型方案结合设计构思及项目特点，注重轮廓线型，采用现代派设计手法表达生态线型的建筑理念。建筑风格设计为现代立体感风格，采用现代而质朴的材料及现代的表现手法，使建筑由内而外散发着优雅的气质和美感。3、剖面设计住宅层高采用标准层高3.0m。4、装饰设计外墙采用面砖，上部采用彩色面砖，下部采用咖啡色面砖，使建筑单体显得稳重而富有感染力。内墙为乳胶漆，地面为地砖，室外场地为广场砖。6.7绿化系统方案结合可持续发展的建筑观，拓展“以人为本”52 的概念，衍化为“生态人居”这一主题，强调人与人的和谐，人与自然的和谐，以现有的指标体系最大限度地创造出人与人沟通的广场空间，人与自然沟通的绿化空间。在主干道及楼间距之间、建筑物四周设计绿化带、停车位设计为生态停车位。6.8环境景观项目环境设计主要以生态景观为主题进行综合设计，景观环境主要采用组团式设计，并注重各楼栋景观的有机结合与互动，从生态环保的角度创造出宜人的居住环境。6.9结构设计1、设计依据（1）规范和标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分2009年版)《建筑结构荷载规范》GB50009-2012《混凝土结构设计规范》GB50010-2010《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑地基基础设施规范》GB50007-201152 《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010《砌体结构设计规范》GB50003-2011《地下工程防水技术规范》GB50108-2008《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《岩土工程勘察规范》GB50021-2009《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008（2）设计使用荷载及自然条件①风荷载基本风压0.35KN/m2(按50年重现期风压值)，地面粗糙度类别取B类。②雪荷载0.45KN/m2。③楼面活荷载卧室、客厅、厨房2.0KN/m2阳台、卫生间2.5KN/m2楼梯3.5KN/m2水泵、配电10.0KN/m2上人屋面2.0KN/m2不上人屋面0.5KN/m2其他未列出者按现行荷载规范取值52 2、抗震设计本工程位于湖南省XXX，根据国家有关地震资料，桃江地震基本烈度值为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震烈度分组为第一组。3、结构体系整个建筑采用框架结构。为保证建筑物的整体刚度，所有楼盖均采用混凝土现浇板。4、基础为条型基础，具体形式根据地质详勘资料确定。6.10给排水工程1、设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009年版)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《建筑设计防火规范》GB50016-2006《自动喷淋灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-2005《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《住宅设计规范》GB50096-201152 《住宅建筑规范》GB50368-2005《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《城市二次供水设计技术规范》DBJ43/002-2009湖南省地方标准《居住小区给排水设计规范》CECS57:94《工程设计标准强制性条文》(房屋建筑部分)2002年版《全国民用建筑工程实际技术措施节能专篇—给水排水》2009建设单位提供的有关设计资料及对本工程的设计要求建筑专业及相关专业提供的条件。2、设计范围本工程给排水设计包括给水系统、排水系统、消防系统以及室外排水系统。3、给水部分（1）水源本项目供水水源采用市政供水水源。（2）给水系统本工程采用由市政供水管网直接供水的方式，从桃花西路接52 入DN150一路给水管，供水压力为0.3MPa，考虑本项目地势较高，在供水管网加装变频加压水泵。4、排水部分⑴小区排水系统分污水、雨水两个系统，污水和雨水均排至桃花西路的市政管道，污水排水系统与市政污水管网对接。⑵污水排水量100m3/d、雨水排水量315m3/d。雨水重现期：屋面取5年，室外取1年。⑶排水系统室内污废合流，采用伸顶通气排水立管。污废水经小区管网排入市政污水管网；屋面雨水采用重力流入排水系统。⑷管材、接口及敷设方式管径小于等于500的室外排水管采用HDPE大口径双壁波纹管，密封圈承插接口；管径大于500的室外排水管采用机制钢筋混凝土管，钢丝网水泥砂浆抹口。5、消防⑴室外消火栓系统：该系统用水由市政给水管网供给，由市政给水管引入一根DN150给水管在红线内布置成环状，在环状管上设室外地上式消火栓，消火栓间距120m，保护半径150m。⑵室内消火栓系统：建筑内设消火栓保护，系统由消火栓加压泵、屋顶消防水箱(18m352 )组成。该系统竖向不分区，动压超过0.5MPa的消火栓采用栓口设减压孔板。6、材料（1）室内生活给水管采用UPS或铝塑管，排水管采用UPVC排水管。（2）室外给水管采用UPS或铝塑管，排水管采用UPVC管，其余采用双壁波纹管。6.11电气工程1、设计依据（1）《民用电气设计规范》[JGJ/T16-92]（2）《供配电系统设计规范》[GB50050-46]（3）《民用建筑照明设计规范》[GB50050-46]（4）《建筑物防雷设计规范》[YD5003-94]2、设计范围及内容（1）照明配电与控制系统（2）空调配电与控制系统（3）一般动力配电与控制系统（4）消防设施配电与控制系统（5）防雷与接地系统52 （6）通讯系统3、负荷估算工程总装接容量743.61KW照明装接容量155.61KW空调装接容量438KW一般动力装接容量150KW4、负荷等级与供电电源的确定本工程电力住宅负荷等级为三级负荷用户，消防设备、应急照明、电梯、水泵属于二级负荷。5、照明设计住宅100-300Lx公共走廊(楼梯间)60Lx门厅100Lx采用节能高光效荧光灯；6、保安与防雷措施设计接地保护采用TN-C-S制；小区总配电间主开关设母联开关，均采用四极开关；照明插座回路均设置漏电保护开关；52 本工程按二级防雷保护。在屋顶采用25x4镀锌扁钢作接闪器，利用结构构造柱内不少于二根主筋作引下线，利用结构基础作接地极。本工程保护接地、弱接地及防雷接地，采用联合接地。要求接地电阻不大于1欧姆。7、电话系统电话系统采用直接接市政电话系统方法设计。8、有线电视有线电视系统采用直接接市政有线电视系统方法设计。52 第七章　　公用工程与辅助设施7.1给排水本工程设置供水和排水设施，供水水源为市政供水水源，供水干管为1路DN150，排水由主排水和住宅楼排水两部分组成。7.2供电本地区供电线路电源容量充足，主要来源于XXX镇2个110KV变电站，可以满足用电负荷的要求。7.3交通本项目位于XXX镇桃花西路北侧，城镇道路与S308省道相连，交通设施能满足本项目建设和竣工投入使用后交通运输服务的要求。52 第八章　　消防设计8.1设计依据《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版）《火灾自动报警系统设计规范》GB50H6-98《建筑灭火器配置设计规范》GBJ50140-2005《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95(2001年修订版）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003。8.2建筑消防设计8.2.1总平面布置利用城市道路和小区道路作为消防车道，每栋住宅建筑设环形消防车道或两个长边设消防车道，消防车道宽度大于等于4米52 ，转弯半径为12米。场地坡度均匀，坡度不大于7%，消防扑救面坡度不大于3%，住宅主楼均至少有一个长边直接落地，消防车能顺利到达到每栋进行消防扑救，每栋住宅在消防扑救面均设有直通楼梯间的出口，能满足消防扑救的要求。8.2.2建筑单体设计本项目建筑层数为6层，属低层建筑，耐火等级为一级。每个单元楼梯间及前室的门为乙级防火门，入户门对前室开启的均为乙级防火门，前室内设消防栓。所有栋号楼梯间均通出屋面。8.3结构消防设计本项目采用框架剪力墙和内墙结构，建筑物外墙和内墙分别选用页岩砖、空心水泥砖和加气硅块。柱、梁、板均采用现浇钢砼，钢筋保护层厚度分别为25mm,25mm,2Omm，耐火等级一级，耐火极限分别大于3.Oh，2.Oh。8.4给排水消防设计本工程设室内外消火栓系统。室外消火栓系统与生活给水系统合用，由市政直接供水。另于最高住宅屋顶设置一座18m3消防水箱用于提供火灾前期的消防用水。52 8.5电气消防设计本工程火灾自动报警系统的防护等级按二级设置。整个小区设火灾自动报警及联动系统一套，系统采用总线制集中报警系统。集中报警控制器设于小区消防控制中心，各栋设区域报警控制器。集中报警控制器与区域报警控制器通讯，完成各部位的报警及联动消防设施。52 第九章　　环境与节材分析9.1设计依据及标准《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国大气污染防治法》《污水综合排放标准》GB8978-1996《环境空气质量标准》GB3095-1996《声环境质量标准》GB3096-2008《工业“三废”排放试行标准》GBJ4-73(执行“废渣”部分)9.2项目环境现状本项目建设地位于XXX镇桃花西路北侧。地处XXX镇西区，周边是居民区和蔬林地与菜地。本项目在建设过程中对环境的主要影响主要有植被破坏及扬尘与燥声，其具体情况分析如下：①植被。在建设过程中由于开挖基础与堆料52 ，对自然植被有一定的破坏，但施工完工后，通过园林绿化，植被可恢复和超过自然状态。　②扬尘。在施工过程中会产生一定的扬尘，但通过洒水加湿，扬尘会减少，对周围环境不会产生较大影响。③噪声。噪声源主要是施工机械设备运行过程中产生的机械噪声，其声强范围在80-90db（A）。通过减振处理和控制施工时段，其外界噪声可降至60db（A）左右。9.3治理环境的方案9.3.1建设期治理方案及标准内容类型工程源（编号）环境破坏名称治理方案、措施备　注植被开挖基础、堆料植被破坏园林绿化噪声设备运行时产生的噪声经减振后，外界噪声可达到白天〈60dB（A），对周围环境影响较小。扬尘洒水加湿。9.3.2营运期治理方案及标准1、废水治理方案粪便污水设化粪池处理后排入市政污水干管，至污水处理厂处理达标后排放。2、废气治理方案所有厨房油烟气经排烟管道引上楼顶，并高出屋面1.5m排放。52 3、噪声治理方案所有设备尽量选用低噪声型，降低噪声源。4、固体废物治理本工程建筑垃圾由施工单位运往XXX无害化垃圾处理场处理。生活垃圾分类收集后，不可利用垃圾运往XXX无害化垃圾处理场集中处理。5、绿化本项目根据城镇建设规划和“创森工程”的要求与标准进行园林绿化美化，广植常青植物和草坪，消除裸露泥土，绿化覆盖率规划28.5％。9.4节材方案本项目主要耗用材料为水泥、钢材、砂石等。水泥尽量选用本地产品，减少运输搬运等装卸过程造成的浪费与消耗。钢材将按照设计要求选用型号与规格，避免造成无功消耗与浪费。砂石应就地取材，取近弃远，减少运输过程中的消耗与浪费。9.5环保、节材评价结论52 经对环保、节材评价分析，认为项目实施后能改善城镇基础设施，提升城镇承载服务功能；能改善城镇环境，提升人居环境质量，对促进镇域经济社会和城镇发展具有十分重要的作用。项目实施过程中对环境没有破坏性影响，项目投入使用后居民产生的生活污水和垃圾纳入城镇污水、垃圾处理系统统一处理，对环境不造成危害。项目实施能按国家节约资源的要求，科学用材，节约资源。52 第十章　资源利用与节能分析10.1土地利用规划本项目选址于XXXXXX镇桃花西路北侧(原XXX童装厂院内)，项目占地面积8760.3m2，项目建筑容积率达到1.78-1.8，建筑密度达到29.6%，土地利用率高。本项目用地为XXXXXX镇商居规划用地，用地符合当地政府规划要求。10.2设计依据《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《湖南省公共建筑节能设计标准》DBJ43/003-2010《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《建筑外窗气密性能人级及其检测方法》GB/T7106-200810.3能耗种类根据本项目的性质和技术设计要求，本项目设计能耗种类为电、天然气和水。52 10.4能耗设计1、电(1)照明设计采用节能高光效荧光灯。(2)负荷估算工程总装接容量743.61kw/h照明装接容量155.61kw/h空调装接容量438kw/h一般动力装接容量(设备)150kw/h2、天然气(1)设计本项目户用热能供应采用天然气灶。(2)用能估算本项目耗能采用天然气标准进行估算，估算户日耗天然气0.8m3。3、水(1)用水设计主要为小区常驻人口用水，小区设计户数146户，负载人员为511人。(2)用水量估算52 按平均0.1吨天/人估算10.5能耗总量本项目经测算年耗电205.96万kw、年耗天然气34105m3、年耗水14921吨，年综合耗能量302.32吨标煤。10.6节能措施1、建筑物节能措施（1）墙体节能：墙体内外采用保温隔热材料，具有保温、隔热、隔声等多重功能。（2）门窗节能：外墙立面上的所有门窗（含南、北阳台）均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。（3）屋面节能：在屋顶露台、坡屋顶部位采用厚挤塑板(XPS)、隔热防水膏，使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。（4）选用高效节能的空调系统。对各个住宅房间进行单独控制，有效地减低能耗。（5）选用节能型的电力变压器并配备电容补偿装置，减少无功损耗，提高功率因数；（6）选用节能高效的用电设备以及高效节能照明灯具等；（7）影响工程能耗的水、风、电等设备、设施均选用节能型的产品。52 2、节水措施（1）生活用水采用节水器具节水。（2）加强管网的检修、及时排除管网泄漏现象。（3）设置节水池，收集废水用于花草树木的灌用水。3、管理措施（1）配置能耗计量器具，做好能耗统计。（2）制定能耗指标，明确节能责任。（3）制定节能奖罚制度，节约有奖，浪费施罚。（4）建立节能机构，安排专人管理。52 第十一章　　项目管理与实施进度11.1项目实施管理1、项目实施前的管理本项目拟实行项目法人责任制进行管理。只有严格管理才能达到投资节约、工期缩短，经济效益显著的目的。（1）加强调研，编制好项目可行性研究报告(项目申请报告)。（2）项目可行性研究报告(项目申请报告)的编制及上报审批并对已经进行的各项前期准备工作进行计划检查与监督。（3）对建设方案作出评议。（4）筹措资金。2、项目实施中的管理（1）征地及拆迁。（2）检查、监督工程质量与进度。（3）撰写项目进展情况报告。（4）组织协调工程中其他事项。3、项目完成后的管理（1）上报项目完成情况的报告。52 （2）功能布局分工及物业管理人员安排。（3）有关制度建立及管理。（4）有关配套设施安装、调试等。11.2项目建设前期工作进度安排本项目的项目申请报告批准后，应提出设计参数供设计单位，与设计有关的资料应在设计开始前提供给设计单位；同时对该工程进行社会招标。11.3项目建设进度安排本工程建设期预计为18个月，其中主体工程约需12个月,前期工作约需2个月，后期工作约需2个月。本项目工程计划在2015年3月前交付使用。11.4项目资金使用计划本工程建设期为18个月，用款计划为3个年度，按3个年度安排投资计划。52 第十二章项目招标组织方案为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照《中华人民共和国招投标法》、国家发展与改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令《工程建设项目施工招投标办法》、《湖南省房屋建筑和市政工程施工招标投标人资格审查办法》与《湖南省房唇建筑和市政工程施工招标评标活动管理规定》（湘建建[2013]19号）、《关于印发进一步规范房屋建筑和市政基础设施工程招标投标活动相关规定和办法的通知》（湘建建[2013]18号）、《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程项目招标代理机构选定办法》、《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程围标串标行为认定处理办法》、《湖南省建设工程工程量清单计价办法》及相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。12.1招标范围及招标组织形式12.1.1招标范围项目设计、工程勘察、工程施工、监理、重要设备的采购全部采用招标、重要材料采购部分招标。52 12.1.2招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。12.2招标方式12.2.1招标方式项目将采用公开招标方式或邀请招标方式。招标基本情况表招标项目招标范围招标组织形式招标方式招标公告发布中标候选人公示媒体备注全部部分自行委托公开邀请勘察设计√√土建工程√√监理√√主要设备√√12.2.2招投标程序招标公告发布－资格预审－招标文件发售－开标评标－推荐中标候选人－确定中标人。52 12.3招投标相关要求(1)项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。(2)在招标文件开始发出之日起5个工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。(3)开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求，并经专家评审的投标报价合理，排名第一。(4)评标将严格按照国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》进行。(5)中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。12.4评标委员会的人员组成和资格要求52 评标委员会由《湖南省政府评标专家库》中的经济、技术方面的专家组成。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会采用单数制，但最低不少于5人；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标办法可采用综合评估法或经评审的最低价法。12.5招标备案招标文件发售前须上报XXX发改局和招投标办备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改局备案。52 第十三章投资估算与资金筹措13.1投资估算根据建设部《建标[1996]628号文》的规定，计取各项费用，其中：（一）建设单位管理费：按建安工程费用的2%计算。（二）勘察设计费：按建筑面积每平方米8元计算。（三）工程监理及质检费：按建筑面积每平方米10元计算。（四）预备费：按建安工程费用的5%计算。（五）建设期利息：依据湖南省2000计价定额配套文件对本项目的投资估算进行编制，并对主要材料设备价格及人工工资按XXX现行价格进行调整，以期更符合实际情况，经估算项目固定资产投资为2756.98万元，具体组成如下：（一）土地成本费（8760.3㎡）513万元（二）开发前期费149.39万元1、报建费15561.96m2×78元/m2=121.38万元2、勘探、设计费15561.96m2×8元/m2=12.45万元52 3、监理费15561.96m2×10元/m2=15.56万元（三）建筑安装工程费1711.82万元1、土建工程15561.96m2×1100元/m2=1711.82万元2、内装饰工程3、外装饰工程4、安装工程（四）配套工程263万元1、小区道路56万元2、供电设施56万元3、供水设施56万元4、排水设施25万元5、消防设施30万元6、垃圾收集设施10万元7、绿化30万元（五）建设单位管理费34.22万元（六）基本预备费85.88万元（七）建设期利息（八）合计2756.98万元13.2资金筹措52 本项目全部投资由XXX房地产开发有限责任公司负责筹措，具体筹资方案如下：（一）公司自有资金投资。（二）申请银行借款。（三）建设期间商品房（预）销售回收资金。13.3资金使用计划本工程建设期为18个月，用款计划为3个年度，按3个年度安排投资计划。52 第十四章财务效益评价根据国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》及国家有关文件规定精神，本可行性研究报告对项目进行财务评价，从而论证本项目的经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。14.1项目财务预测1、项目计算期：本项目建设期为18个月（2013年9月—2015年2月）。2、项目收入；项目建成后商品住宅楼出售价格预按2000元/m2，车库出售价格预定为3500元/m2，估算总收入为4020.17万元。据市场调研和同业房价水平及该中心地段，预计销售收入如下：序号项目名称可售面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）备注1、商铺2、车库2593.663500907.78出售3、住宅15561.9620003112.39出售合计18155.624020.173、税金及附加税金及附加52 含建安税3.51%、个人所得税2%、耗材税1.8%、销售不动产业税12%。4020.17万元×19.31％=776.29万元应交税金及附加总额：776.29万元4、总成本费用该项目总成本为2806.98万元。（1）房产开发成本2756.98万元。（2）销售费用为20万元。（3）财务费用为30万元。（4）银行贷款年利率。5、总利润总利润=总收入-总成本-税金及附加=4020.14-2806.98-776.29＝436.9万元6、贷款偿还期14.2项目财务评价1、静态财务效益指标：投资利润率=年均利润总额/项目总投资×100%=15.84%投资利税率=年均利税总额/项目总投资×100%=44%投资回收期3年(含建设期)经测算项目投资净利润率15.84%，投资利税率4452 %，投资回收期3年(含建设期2年)。2、盈亏平衡分析若总成本保持在2806.98万元内，可售面积为18155.62㎡，则此项目盈亏平衡点（BEP）为：BEP=（总成本+税金及附加）/加权平均售价=（2806.98+776.29）/0.2214=16184.59㎡即要销售16184.59㎡才可保本。52 第十五章　　社会效益与结论本项目的实施，能从根本上改善XXX镇建成区基础设施条件，提升城镇基础设施承载服务能力；能有效改善城镇环境和城镇容貌，提升城镇品位；能有效改善城镇居民人居环境，提高居民生活质量。本项目的实施对促进XXX镇经济社会发展和城镇发展步伐起到积极的作用，项目符合当地经济社会发展要求，加快本项目的实施有着十分重要的意义。建议项目实施单位尽快完善报建手续，落实建设资金，争取早日建成受益。52'