汽车城可行性研究报告 32页

'CAR-MALL·成都车酷可行性研究报告目录第一部分项目背景2一、项目介绍2（一）地理位置3（二）面积3（三）设定经济技术指标4二、项目建设的必要性4（一）是对片区产业功能性补充4（二）有利于建立一个完善的现代汽车流通体系5（三）有利于实现区内的产业升级和转型，提升西河区域的整体形象5（四）有利于拉动西河区域乃至成都市的经济发展5第二部分汽车后市场的发展分析6一、我国汽车后市场发展趋势6（一）汽车后市场6（二）我国汽车后市场发展趋势7二、成都汽车后市场发展趋势7（一）成都汽车后市场经营格局7（二）汽车后市场经营情况调查7第三部分龙泉西河镇汽贸市场发展情况14一、龙泉汽车产业布局14（一）西河镇——国际汽车博览新城14（二）经开区——国际汽车产业基地14二、龙泉西河镇区位优势15（一）西河镇具有得天独厚的区位优势15（二）西河镇交通便利15三、西河镇产业规划发展方向15（一）产业集群化15（二）城乡一体化1532 （三）土地集约化16（四）物流全球化16四、龙泉西河产业定位17（一）龙泉西河镇产业定位17（二）该片区产业发展现状17（三）龙泉西河产业市场介绍17第四部分项目总体规划20一、打造思路20二、汽车文化概念定位20三、项目产业体系构架21（一）汽车文化酷21（二）垂直消费酷24（三）延伸服务酷24（四）营销推广酷25第五部分财务分析及社会效益评价26一、项目静态投入产出分析26（一）静态总投入分析26（二）静态总收入分析26（三）税金评估27（四）财务分析27二、社会效益和社会影响分析27第六部分可行性研究报告结论和建议28一、可行性研究结论28二、可行性研究建议29第一部分项目背景一、项目介绍由西河镇人民政府研究编制的《西河镇项目动态图》已确定了本项目地块的前期规划方案，本次工作的目标是在此基础上验证本项目在经济上的可行性：龙泉西河是作为成都集中发展汽车产业的片区，成都市政府明确提出了“高起点、大手笔、现代化”的改造方针，而片区的产业定位也明确为“整车生产区、零部件配套产业园、汽车制造物流园区”。由于该片区拥有良好的物流基础和完备的汽车流通业发展基础，交通便利，是关内不可多得价值洼地。32 我们正是在这样宏观的产业背景下选择构建“成都首家·汽车文化主题酷（库）”来实现这一宏伟目标。项目以汽车后市场产品经营及服务为基础，以汽车文化为主题，通过前瞻的理念设计，在项目结构设计上予以推陈出新。在产品经营定位方面：将汽车后市场的物流配送、零配件供应、展示交易、总部办公、信息平台、商务会议、购物娱乐集中于一体，将项目打造成为成都，乃至于西部的汽车行业领先项目。在汽车文化方面：导入现代汽车经营活力元素，体验式卖场、汽车发烧沙龙、汽车影院、汽车旅馆等文化元素，打造市场崭新亮点。（一）地理位置该项目位于龙泉西河镇成洛路与南北大道交汇处。本项目用地（二）面积总占地170亩（含代征地70亩），地块呈矩形，规整。（三）设定经济技术指标项　　目指　　标总出让面积（㎡）67,657.8建设用地面积（㎡）67,657.832 总容积率5.1密度42%总建筑面积（㎡）345,055　　商业建筑面积（㎡）61,864　　公寓建筑面积（㎡）95,367　写字楼建筑面积（㎡）193,344二、项目建设的必要性（一）是对片区产业功能性补充该项目的实施运营，将弥补西河汽车城产业的“空白”，引入“汽车体验式主题文化”，把汽车体验、汽车旅游、汽车休闲娱乐、汽车运动、汽车DIY紧密结合起来。凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、销、服一条龙配套体系，并建立完善成熟的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。（二）有利于建立一个完善的现代汽车流通体系据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占30%～40%，流通及售后服务领域占60%～70%。而流通及售后服务包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。32 （三）有利于实现区内的产业升级和转型，提升西河区域的整体形象‡为响应成都市政府的产业规划，目前市区几大专业汽车城，已准备整体搬迁到西河汽车产业园区，未来几年内，西河汽车产业园的“汽车产业链条”将逐步形成并完善。‡而“成都首家·汽车文化主题酷（库）”的开发建设，将是落实市委市政府的相关政策法规，实现区内产业结构转型，引导西河片区提升自身价值和构建长远竞争力的有力举措。‡本项目的建设，将是在延续现有统一简洁的建筑界面的基础上，塑造一个开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点，将塑造一个崭新的、优美的区域形象。（四）有利于拉动西河区域乃至成都市的经济发展汽车后市场产业涉及范围广，已经成为一个效益巨大的产业链条，对城市经济的发展具有举足轻重的影响。因此，建立完善、便捷、成熟的汽车后市场产业链条，将对带动成都汽车行业的整体发展，促进整体区域经济起到重要作用。“成都首家·汽车文化主题酷（库）”项目的建设，不仅可以提升和带动该片区的整体发展，实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展，包括物流、运输、贸易等，必将有力地带动龙泉西河地区经济的快速发展。32 第二部分汽车后市场的发展分析一、我国汽车后市场发展趋势（一）汽车后市场汽车“后市场”是汽车销售后围绕消费者在使用过程中所需的各种服务构成的市场，比如配件供应、维修保养、汽车用品、汽车改装、二手车经营、物流运输、金融服务、出租和租赁、汽车俱乐部、汽车检测、汽车认证、汽车导航、停车场和加油站等等；经过对汽车售前和售后各种行业的细分，中国现在的汽车后市场大体上可分为19大行业，具体是：　　1、汽车美容　　汽车美容包括车表美容护理，车内翻新护理，高级护理三大主要项目。其中车表美容护理主要有无水洗车、泡沫精致洗车、全自动电脑洗车、底盘清洗、漆面污渍处理、漆面飞漆处理、新车开蜡、氧化层去除、漆面封釉、漆面划痕处理、抛光翻新、金属件增亮、轮胎增亮防滑、玻璃抛光等项目。车内翻新护理主要包括：车内顶棚清洗、车门衬板清洗、仪表盘清洗护理、桃木清洗、丝绒清洗、地毯除臭、塑料内饰清洗护理、真皮座椅清洗、全车皮革养护等项目；　　高级美容护理项目主要有：漆面封釉、漆面镀膜、汽车桑拿、底盘封塑、臭氧消毒、划痕修复等项目。　　2、汽车装饰　　汽车装饰主要是新车装饰，其主要项目有：全车贴膜、铺地胶、铺地垫、挡泥板、扶手箱、尾箱开启器、桃木内饰、加装轮眉、防撞胶条、更换拉手、安装门碗、加装晴雨挡、加装尾喉、另加上部分客户要求的真皮座椅、豪华天窗、隔音工程等项目。　　3、汽车养护32 　　汽车养护主要有日常养护，附加保养两大类别，日常养护属于必须进行的项目，而附加保养则是客户自己选择要不要做的项目，日常养护项目主要有换机油、加防冻液、更换三滤、更换雨刮、变速器止漏、清洗更换刹车片、空调检测及加氟利昂、检查电瓶液配比、电瓶维护等；而附加的项目主要有：燃烧系统免拆清洗、润滑系统免拆清洗、冷却系统免拆清洗、电脑检测及解码、发电机维护、发动机维护、尾气达标等等项目　　4、汽车电子　　汽车电子类主要的产品有：防盗器、倒车雷达、中央门锁、车载电话、GPS、加装电动门窗、更换自动天线、车载冰箱、胎压检测器、电压转换器、各部位车灯、车载应急灯、后视系统等。　　5、汽车娱乐影音系统　　汽车娱乐影音系统主要业务包括：车载电视、CD、VCD、DVD、喇叭、功放、低音炮、显示器、电子游戏系统等　　6、汽车改装　　汽车改装主要包括汽车外观改装，汽车性能提高改装，赛车按标准改装三大类别。其中汽车外观改装主要有：改装包围、更换方向盘、增加个性贴纸、更换轮胎、更换轮毂、更换仪表等；汽车性能提高改装主要包括：增加氙气灯、改装进气系统、改装排气系统、改装点火系统、改装供油系统等；赛车按标准改装主要有车内头盔、防滑架、赛车服饰、避震器、悬挂加强赛车安全带等等。　　7、汽车饰品类　　汽车饰品主要包括个性饰品与专用饰品两大类别，个性饰品主要有：卡通娃娃、个性香水、内外闪灯、游侠伴侣、风火轮、个性地毯、动感领动、个性坐套、钛金气喉、车饰边条、香熏挂件等；专用饰品主要有野营套装，车载冰箱等。　　8、汽车轮胎服务　　汽车轮胎服务主要的项目包括：更换轮胎、轮胎平衡、四轮定位、快速补胎、专业补胎、轮胎冲氮气、轮胎保养等　　9、汽车专业维修　　汽车专业维修包括对汽车各部位的维修，主要是对车身，底盘，发动机，电气系统等方面进行全面系统的维修，主要的项目很多，实际上就是“对生病之车实施抢救”，使之恢复正常。　　10、汽车上使用办公用品　　高端公务商务车上的办公用品主要有：车用办公桌椅，车用电脑，车用打印机，车用传真机，车载电话等，另外车用热水器，车用电冰箱也是高端商务公务人士所需，增加汽车办公用品，原因是汽车已经越来越成为众多商务人士，政府高管的第二个办公室。目前国内这个市场正处于萌芽阶段，还是一个待开发的处女地。32 　　11、汽车租赁　　汽车租赁按时间分包括：定时租赁和临时租赁；按客户类别分为：政府租赁，企业租赁和个人租赁三大类。汽车租赁在目前中国处于摇摆不定的一个发展阶段，市场有较大的需求，但国内目前缺乏切实有效的信用和担保制度，致使汽车租赁的风险较大。大型投资方不敢贸然介入。　　12、车主俱乐部　　在目前国内车主俱乐部不太成熟的市场情况下，可以建立不同类型的俱乐部如：品牌俱乐部、车迷俱乐部、越野俱乐部、维修俱乐部、救援俱乐部等。车主俱乐部可以为车主提供：　一是汽车类服务：如代办保险、验车、泊位、换领驾照、补领驾照、补领行驶证、管家提醒、代（补）交养路费、理赔、审证、贷款等。　二是。汽车体验与交流：如外驾车出游、试乘试驾、车友会、会员制等三是汽车救援：如拖车服务、快速抢修、提供24小时救援等。　　13、二手车业务　　二手车业务主要包括以下类别：二手车直接购买，销售，二手车中介，二手车评估，二手车暂保管，二手车代过户，二手车置换，二手车代保养装新等。但由于目前中国缺乏真正的二手车评估系统和评估人员，并且缺乏相关的法律依据，因此二手车业务市场仍处于无标准的模糊状态。　　14、汽车文化　　汽车文化包括：汽车模型、汽车体育、汽车知识、汽车报刊、汽车书籍、汽车影视、汽车车迷、汽车与社会等。汽车文化是汽车市场发展到一定阶段的必然产物，车不仅是驾驶工具，而更象一个人自己的翅膀，与人携手共进，也需要文化的熏陶。　　15、汽车融资　　汽车融资包括汽车信贷和消费信贷两大类别，而汽车消费信贷在目前中国仍处于起步阶段。　　16、汽车广告　　汽车广告涉及报纸、杂志、电台、电视台、户外、单页、比赛赞助等，在发达国家，汽车广告是所有广告中的大户，有的甚至是最大户。　　17、汽车资讯　　汽车资讯主要包括：市场调查、市场分析、行业动态、统计分析、政策法规、未来发展等几大类别，目前汽车资讯在国内还处于起步阶段。而国外的汽车资讯类公司处于行业领航者的角色。32 　　18、汽车培训　　汽车培训已经从早期的汽车驾校和汽车维修培训逐步向汽车美容装饰培训，汽车服务销售接待培训汽车销售团队培训过度，不久的将来很快就会有汽车行业中层管理者培训和汽车行业决策者培训。　　19、汽车电子商务　　伴随电子商务的发展，汽车电子商务逐步成熟，汽车的电子商务模式正在逐步完善规划，在不久的将来会实现空中交易。目前国内的汽车市场发展比较不均衡，远远达不到国外汽车后市场占汽车工业60％份额的市场发展阶段，特别是汽车日常护理美容，汽车文化资讯，汽车融资以及汽车培训等几段，还有更巨大的发展空间。随着汽车销售的快速增长使汽车后市场也日益呈现出前所未有的活力，成为汽车行业又一新的利润增长点，同时以迅猛的速度朝着产业化、专业化方向发展，是产业链上的超级奶酪。（二）我国汽车后市场发展趋势到2015年，全球汽车保有量将从2007年的近9.2亿辆增至11.2亿辆左右，到2015年亚洲地区将拥有全球四分之一的汽车，也就是2.8亿辆，其中中国和印度的市场增长潜力巨大。2009年中国汽车产销量双双突破一千三百万大关，成为世界第一汽车大国。截止到2010年，全球汽车保有量达到10亿辆，中国已突破7000万辆，与之配套的“汽车后市场”也将成为一个庞大的“黄金市场”。国外相关分析显示，在一个完全成熟的国际化的汽车市场，汽车的销售和零部件供应利润约占整个汽车业利润的30%～40%，而其售后维修保养等服务领域的利润将占到60%～70%。据汽车工业协会资料显示，仅2005年我国汽车行业的配件需求量就达到800亿元，汽车用品产值达到了420亿元，维修产值达到400亿元。2010年，我国汽车售后市场达1900亿元的巨额规模。（另外根据国内外的实践，一个汽车制造工人将带来7个后续的汽车维护、保养、清洗等工作职位。）由此可见，随着我国汽车保有量的不断扩大，将带来一个庞大的汽车售后市场和巨大的就业机遇。二、成都汽车后市场发展趋势32 成都是西南重镇，是西南地区的桥头堡，具有西部经济发展的高地地位，成都市2010年汽车保有量达到240万辆，汽车后市场年产值已达1900亿元人民币，汽车后市场的发展潜力十分巨大。（一）成都汽车后市场经营格局成都的汽车后市场一直没有统一规划。从前的纱帽街、东大街，现在的广福汽配城、肖家河、永顺路、红运汽配用品城，可谓星罗棋布，但却是各自为阵，没有形成规模经营。　　目前，成都市的汽车后市场主要沿川藏路一线分布，从二环内的广福汽配城、肖家河沿街到红运汽车美容装饰广场，再到三环外的摩尔国际汽车用品广场，都位于此区域。而金恒德国际汽车商贸物流城位于成都双流临空服务区。龙泉西河镇还在打造汽车汽配装饰园区。　　成都的汽车后市场经营，形成了川藏路一线、双流、西河三足鼎立的区域格局。（二）汽车后市场经营情况调查1、川藏路一线l中国西部汽车商城中国西部商城占地面积100亩，建筑面积约8万平方米。是成都西部汽车城股份有限公司投资新建的大型汽车专业化综合市场，主要由汽贸大厦、汽配商场、综合服务大楼等建筑物组成，是一座独具特色、规模宏大、设施完备的现代化汽车市场商铺名称中国西部汽车商城商铺位置成都市外南红牌楼川藏公路与国家级高新技术开发区大道交汇口处所临道路名称高新技术开发区大道、川藏路经营业态汽车的展示销售、旧机动车交易、配件总建筑面积8万平方米总占地面积100亩商铺层数4层商户数量500余个经营状况商铺前均有2-3组客户挑选汽车，经营者忙碌接待客户，经营状况良好。访谈情况走访了一楼部分商铺，从经营者口中得知，二手车市将在2011年搬迁至双流白家宏盟市场。32 l摩尔国际汽车文化商贸城项目占地约398亩，计划总投资约30亿人民币，定位于集大型汽配用品广场、汽车博览展销中心、大型商场、汽车汽配用品行业总部办公基地、五星级酒店、汽车生活服务区、餐饮休闲服务区、仓储物流配送中心、电子商务和信息中心于一体的西部地区超大规模汽车文化商贸城。项目一期开发建设摩尔汽车用品广场，建筑面积约21万平米，A座约10万平米预计2011底竣工，B座约11万平米2010年年底竣工。商铺名称摩尔国际汽车文化商贸城（在建）商铺位置成都市武侯区聚龙路16号（八一家具城侧）所临道路名称聚龙路、川藏路经营业态大型汽配用品广场、汽车博览展销中心、大型商场、汽车汽配用品行业总部办公基地、五星级酒店、汽车生活服务区、餐饮休闲服务区、仓储物流配送中心、电子商务和信息中心总建筑面积60万平方米总占地面积398亩经营状况一期项目摩尔国际汽车用品广场，剩少余商铺、写字间，餐饮酒店正对外招商销售。一期可供1300余户汽配及用品厂商展示交易。32 l永丰汽配商城该商城位于川藏路与黄忠大道交汇处，是以汽车，汽配经营为主的专业市场。商城于2001年2月建成投入使用，占地面积20000平方米，营业门面230户。商铺名称永丰汽配商城商铺位置川藏路与黄忠大道交汇处所临道路名称黄忠大道、川藏路经营业态以汽车，汽配经营为主的专业市场，主营大车配件总建筑面积20000平方米商铺层数2层租金临街的商铺租金4000-5000元/月，未临街商铺租金1000-2000元/月；上下两层同时出租，上层可用于堆放货物。面积区间30-60平米商户数量230户开间3-4米进深10-12米经营状况整个商城内人流量大，大部分商铺内3-4组客户在挑选汽车用品，仅少部分商铺前客户较少，整个商城经营状况较好。未有商铺转让信息，出租率100%。访谈情况本次访谈了3家临街商铺与4家未临街商铺。大部分商家未知搬迁事宜，仅很少一部分听说要搬迁，搬迁地址为双流白家。32 l成都三九汽配城经营规模已超过1000余家，为西部目前规模最大、档次较高的综合汽配交易市场。其中五分之四是以经销轿车配件为主，剩余少量商户是经营微型车、客车及货车配件的。商铺名称成都三九汽配城商铺位置红牌楼川藏公路太平寺机场路口所临道路名称川藏路经营业态综合汽配交易市场，五分之四是以经销轿车配件为主，剩余少量商户是经营微型车、客车及货车配件总占地面积120多亩商铺层数2层租金临街铺面租金在3000元/月左右，未临街铺面租金1000-2000元/月，上下两层同时出租，上层可用于堆放货物面积区间30-60平米商户数量1000余家开间3-5米进深9-11米经营状况整个汽配城人流量非常大，商铺内均2组客户，商家忙碌接待，生意较好，经营状况好。仅见几家商铺转让信息。访谈情况本次走访了几家商铺，商家均未听说搬迁信息，不知搬迁事宜。32 l鸿达汽配城该汽配城是由成都市新鸿达实业公司开发的进口汽车配件的专业市场，占地面积28亩，建筑面积20800平方米。主要经营汽配、汽保、工具、油品辅料、汽车美容、养护、整车销售等。商铺名称鸿达汽配城商铺位置武侯区红牌楼经营业态汽配、汽保、工具、油品辅料、汽车美容、养护、整车销售总建筑面积20800平方米总占地面积28亩商铺层数2层租金临街铺面租金在3000-4000元/月，未临街铺面租金在1500元/月左右，上下两层同时出租，上层可用于堆放货物面积区间30-65平米商户数量1000余家开间4-5米进深10-12米经营状况该汽配城人气较汪，商铺内人流量大，商铺内2-3组客户挑选配件，经营者较为忙碌。访谈情况本次走访了几家商铺，商家均未听说搬迁信息，不知搬迁事宜。2、龙泉西河l九峰国际汽车博览新城商铺名称九峰国际汽车博览新城商铺位置龙泉驿区西河街办成洛路以南所临道路名称成洛路经营业态国际汽车会展中心、汽车广场、轿车零部件采购中心、大车零部件采购中心、摩托车交易市场、4S国际品牌集群店、二手车交易市场、汽车用品装饰城、32 汽车主题公园、下岗职工就业园区、失地农民创业园区、维修培训学校、国际物流中心、高端住宅、医院、学校、银行、五星级宾馆等总建筑面积380万平方米总占地面积3000亩商铺层数5层（一期）一期情况：楼层主营项目商户数量单位面积层高均价1层进口合资小车零部件专营560户（20×28）50-60㎡9米8000元/㎡2层3层合资国产小车零部件专营560户60-100㎡4.9米6600元/㎡4层小车零部件用品专营/货物配卸服务区//4.9米/5层小车零部件用品专营/货物配卸服务区//4.9米/3-5层、屋面，都可以满足通车功能。3、双流l四川金恒德国际汽配用品城项目依托双流航空港的地利优势，打造完全涵盖了商品展示、采购、认证、交易、仓储、加工、配送、住宅小区等“一条龙服务”，最终将建成面积超过1000余亩的巨型汽配航母。总投资15亿，规划建设用地1000余亩，可容纳近4000家商户入住；其中一期项目325亩，二期项目235亩，建筑面积约50万平方米，将以汽车、汽车零配件、汽车用品及相关产业为核心，集商品展示、采购、认证、交易、仓储、加工、配送、电子商务、培训服务等解决方案为一体。商铺名称四川金恒德国际汽配用品城所临道路名称双楠大道、商都路经营业态汽配、汽车用品交易、商贸物流、汽车展示、采购、交易、电子商务、仓储、加工、包装、配送、信息交易、培训服务总建筑面积90万平米总占地面积1000亩商铺层数3层商户数量一期600余户二期90余套32 三期在建四五六期待建租金（一期）20元/㎡左右（访谈商铺140平米左右，三层同时出租）经营状况市场规模较大，1、2期入住商家较多，但目前市场人气不足，生意清淡。访谈情况走访了部分商铺，从经营者口中得知，红牌楼汽配城未来5年内将会搬迁至此。该市场商铺三层同时出租。基本概况1、商城分6期开发，目前一二期已投入使用，三期在建，四期五期六期待建。2、二期共90余套，目前剩余10套大户型，均价11480元/平米（三层同一个价格，无价格差异），不卖给投资者，仅卖给从事汽配行业的人士，需持营业执照。3、三期2011年7月开盘，四期规划有住宅，五期六期待建。32 第三部分龙泉西河镇汽贸市场发展情况一、龙泉汽车产业布局龙泉经开区西河镇（一）西河镇——国际汽车博览新城“中国·成都国际汽车博览新城”，位于龙泉驿区西河镇，于2008年5月正式启动，是“南造、北贸、东娱”汽车产业规划中的重要组成部分，将于2010年基本建成。建成后，将与成都经开区汽车制造产业相呼应，形成完整的汽车生产、加工、销售和服务产业链。（二）经开区——国际汽车产业基地经开区管委会相关负责人指出，龙泉将坚持“四轮驱动”，大力发展汽车研发、汽车生产、汽车销售、汽车娱乐等产业，打造中国的“底特律”。目前，经开区已经聚集了大批整车企业。32 二、龙泉西河镇区位优势龙泉西河镇突出的区位优势和便利的交通优势为西河打造汽车博览城创造了得天独厚条件。（一）西河镇具有得天独厚的区位优势西河镇是全国发展改革试点镇和成都市优先发展重点镇，位于成都市东郊，龙泉驿西北部，距成都市绕城高速2公里，距三环路4.5公里、距二环路8.5公里、距市中心13.5公里。（二）西河镇交通便利西河镇位于大成都范围20分钟经济圈内，成渝高速路、成南高速公路、成都绕城高速公路、成洛大道、汽车产业大道双龙路及车城大道（成都五环路东段）在辖区内纵横交错，组成了便捷、发达的交通网络。三、西河镇产业规划发展方向（一）产业集群化龙泉西河成都市汽车后市场唯一集中发展区市政为了加快建设一批特色鲜明、功能完备、错位发展的现代服务业重点集聚区，不断提高现代服务业的产业集中度和集约化水平，不断推进中心城区商品市场调迁，以红牌楼、荷花池、五块石等区域市场调迁为重点，加快推进成都国际汽车博览新城等重大项目建设。并将成都市汽车配件市场、汽车用品市场、摩托车交易市场、摩托车零部件市场、旧车交易市场、商用车、客车、重型车、工程车、农用车、特种车交易市场集中规划龙泉西河。明确产业统一规划，清晰区域产业发展。（二）城乡一体化龙泉西河顺应“南汽东移”“5大发展新区规划32 西河是顺应城乡统筹发展规律，政府大力引导“南汽东移”，并制定“5大商品发展新区规划”，明确龙泉西河为汽车汽配、汽车用品等汽车后市场产业集中发展区。高度促进东部城乡一体化建设，为当地下岗职工、失地农民提供再教育就业机会，解决社会发展阶段问题。成都国际汽车博览新城建成后，将带动龙泉西河汽车后市场产业发展，协助龙泉西河实现销售收入预计超过1000亿元，提供就业岗位近10万个，进一步壮大龙泉驿区汽车主导产业链条，大力推进城乡统筹，促进城乡一体化发展。（三）土地集约化“武侯198”腾龙换鸟，汽车后市场产业新中心一致向东“武侯198”工程实施以来，红牌楼区域规划，将逐步建设成为“繁华商业、精致业态”的新兴城市商业副中心。原来分布红牌楼的汽车后市场，则一致搬迁龙泉西河，形成产业中心。西河镇的国际汽车博览新城将在城市化发展进程中。进一步集约土地，建设成为有形象、有功能、有规模、有效益的汽贸新城，涵盖国际汽车会展中心、汽车广场、轿车零部件采购中心、大车零部件采购中心、摩托车交易市场、4S国际品牌集群店、二手车交易市场、汽车用品装饰城、汽车主题公园、下岗职工就业园区、失地农民创业园区、维修培训学校、国际物流中心、高端住宅、医院、学校、银行、五星级宾馆等完善产业配套。（四）物流全球化第二国际机场主干道财富展翅，成都物流集散枢纽中心四通八达西河国际汽车博览新城，位于第二国际机场主干线旁，毗邻成都物流集散枢纽中心。再加上成洛大道、成渝高速、驿都大道环绕其间，与绕城高速、龙泉北干道、地铁2号线、4号线交相呼应，形成超大规模物流集散化发展。32 四、龙泉西河产业定位（一）龙泉西河镇产业定位定位：12平方公里打造国际汽车博览新城按照“南造、北贸”以成龙路沿线为汽车贸易业的汽车产业发展构想，龙泉驿西河镇将建设打造成为占地12平方公里，西部第一、中国一流、世界知名的国际汽车博览新城。根据城市规划的基本要求和汽贸核心区的特点，西河镇国际汽车贸易核心具有以下是十一种业态：物流仓储区、教育、医疗培训基地、居住区、汽车商贸区、汽车售后服务区、政府服务区、汽车博览区、都是服务区（AUTO—CBD）、金融中心、自主研发及总部经济。（二）该片区产业发展现状该片区还是规划中的现代市场物流业发展区。目前，该区域内的西南食品城、水产市场、三联畜禽交易市场已经投入使用；九峰国际汽车城一、二期也已建成；国际马铃薯中心正加快建设。（三）龙泉西河产业市场介绍1、四川三联家禽市场32 2008年原成都成华区斑竹园禽类批发市场搬迁至龙泉驿区西河镇四川三联家禽市场。2010年2月一期工程完成并开业，占地400亩，投资额5个多亿，建筑面积8万多平方米。2015年完成二期工程后，占地面积将达到800亩，建筑面积达到50万平方米，总投资达到25亿元。四川三联家禽市场南靠成洛大道，东靠南北干道，北临成南高速仅3公里，距双流国际机场仅20公里2、成都水产物流批发市场该项目是西部最大的综合水产物流批发市场，由四川西博苑实业有限公司投资建设，一期市场占地面积300亩，建筑面积130000平方米，总投资额逾2.7亿元。项目于2008年4月开始营业，建有鲜活海水、鲜活淡水、冻品、渔需物资四大批发交易市场和一个现代化的物流配送中心。市场内多功能交易中心、停车场、冷库、餐饮、休闲娱乐中心等硬件设施。建成后将形成交易中心、信息中心、技术中心、配送中心、博览会展中心。3、西南食品批发城根据城市发展需要，成都市明确规划：中心城区二环路以内现有的批发市场逐步向外调整或转变业态，二环路以内不再新建批发市场，二环路至三环路之间严格控制新建批发市场。2010年4月，成都中心城区内最大的食品批发市场之一、有着15年历史的西南食品城搬迁至西河镇新食品批发市场。该批发市场位于成洛大道，九峰汽车博览城对面，市场占地300余亩，标准商铺1125套。4、九峰国际汽车博览新城（1）基本概况32 开发商成都九峰汽车汽配商城经营管理有限公司投资商四川九峰投资有限公司香港瑞隆国际投资物业公司九峰物业管理有限公司项目地址龙泉驿区西河街办成洛路以南占地3000亩总建面380万平方米物业类型商业开工日期一期2008年4月底开建开盘日期2009年4月11日（一期一批次）2009年7月4日（一期二批次）均价7200元/㎡面积区间40--125㎡销售情况一、二期已销售完毕商家入住情况尚未入住（2）配套工程该项目配套有国际汽车会展中心、汽车广场、轿车零部件采购中心、大车零部件采购中心、摩托车交易市场、4S国际品牌集群店、二手车交易市场、汽车用品装饰城、汽车主题公园、下岗职工就业园区、失地农民创业园区、维修培训学校、国际物流中心、高端住宅、医院、学校、银行、五星级宾馆等九峰国际汽车城将聚集成都大部分汽车销售与零部件销售商家，将基本建成有形象、有功能、有规模、有效益的汽贸新城，成为中国西部汽车贸易和物流的重要集散地，中国西部汽车博览中心，中国汽车文化旅游的体验区，中国汽车研发科教的重要基地。（3）分期情况32 一期：包括5层商业楼和28层的办公楼。多层商业部分：一、二层合为9M高的夹间空间为零部件市场，三、四、五层层高4.9米为库房、车库，以及大车、二手车交易市场。二期：包括电梯公寓（底商2层）、高档住宅区、18层高办公楼（底商3层）和独立3层商业楼。底商用于产业及社区配套，三层商业楼为零部件市场、汽车用品及摩托车交易市场。三期：包括4S店集群、汽车主题公园、高端住宅、国际物流中心、医院、学校。博览新城共占地3000亩，规划停车位15000多个。建成后，将形成龙泉西河超大规模汽车汽配产业集群，形成产业航母之势。第四部分项目总体规划一、打造思路项目以国际化品牌定位，屏弃传统汽车城“大而全”的观念，以“汽车时尚文化主题”为核心的指导思想，支撑项目“高起点、高标准”的发展体系。充分提炼“成都车酷（库）”的内涵打造成都首家·汽车文化主题酷（库）二、汽车文化概念定位利用区域市场功能完善的机遇，整合行业优势资源，将项目打造成一个新型的汽车后市场“概念项目”。CAR-MALL·成都车酷32 创新汽车产品展销模式，全部引入国际国内高端品牌厂家（以小型家用车、商务车为主），形成从配件产品展示、汽车文化（用品）展示、汽车（配件）销售、品牌专营、汽车商务、休闲娱乐以及相关配套服务等为一体的汽车超级市场，以促进成都汽车产业链的完善和升级。旅游接待基础设施（交通，餐饮，旅游购物等）贸易办公配套设施（办公设施，交易通关等）其它综合服务（政府沟通、物业、保安）汽车后市场酷汽车贸易价值链汽保行业统一形象、统一推广、网络化运作汽车金融汽车养护汽车零配件汽车租赁汽车博览/会展垂直消费酷汽车文化酷营销推广酷汽车文化、运动汽车主题公园/汽车品牌展示延伸服务酷延伸服务酷营销推广酷延伸服务酷三、项目产业体系构架（一）汽车文化酷1、汽车文化沙龙展览和贩售来自全世界的各种复古精品、路牌与汽车模型，同时展售丰富汽车藏书轻松愉快的休闲区，以及美式餐吧，满足游客的休闲享受。32 运营模式开发商投资建设、引进投资者（订单式建设）盈利模式盈利性质，实现经济效益。面向大众，并针对性的发展会员，使中高端客户享有尊崇感。规模2000—5000平方米容纳人数500-1000人类似案例丰田汽车主题公园汽车俱乐部，主要项目为丰田最新车型展示、未来型概念设计展示、汽车文化沙龙、模型商店、餐吧、酒吧等人气较旺、运营状况良好。面向大众（主要为儿童、汽车爱好者）2、自驾俱乐部以组织自驾车出游为主及各种休闲娱乐活动为主，为车友出行安全、旅游咨询服务。运营模式开发商投资建设、引进投资者（订单式建设）盈利模式盈利性质，实现经济效益。实行会员制。规模500-1000平方米类似案例青岛乐游天下自驾游车友俱乐部，VIP服务（会员制）。为车友提供旅游组织、旅游咨询、救援、车辆年审、专用优惠的车辆保险代理等服务。并通过集体渠道为会员提供优惠的酒店、机票订购服务；整合汽车服务的链条，为会员提供优惠、全面、及时、系统和人性化的服务。3、汽车旅馆32 汽车旅店的打造，以满足游客吃喝玩乐后的休息、度假需求。运营模式开发商投资建设、引进投资者（订单式建设）盈利模式盈利性质，实现经济效益。面向大众，并发展会员制，提升品质感。规模3000平方米容纳量200-400人类似案例台湾汽车时尚会馆，面向大众消费者，集餐饮、娱乐、住宿为一体。4、汽车影院运营模式开发商投资建设、引进投资者（订单式建设）盈利模式盈利性质，实现经济效益。面向大众，尽可能多的吸引消费客群，制造人气。规模10000-20000平方米容纳量100-200车位类似案例北京枫花园汽车电影院，消费水平为100元/每车，每车人数不超过5人；面向大众。（二）垂直消费酷•完善业态组合，延长项目价值链，形成“聚客效应”。•汽车零配件销售•汽车用品销售32 •休闲娱乐配套属性业态市场细分汽车后市场汽车零部件发动机系统、底盘基挂、冷却系统、制动系统、转向系统、电气仪表、车身系统、传动系统等汽车用品汽车精品、美容养护产品、车载音像电子、安全防盗产品、通讯用品、装饰改装品等配套商业设施休闲娱乐设施汽车书籍、专业服装、汽车文化体验设施、餐饮娱乐设施等（三）延伸服务酷•提供购车后的一站式延伸服务，简化繁琐的购车流程，增强项目对消费者的吸引力•贷款、办证等…（四）营销推广酷为所有入驻的商家提供资源整合及统一推广等服务，通过一体化运作增强对商家的吸引力和，促进项目成功运作。32 第五部分财务分析及社会效益评价一、项目静态投入产出分析（一）静态总投入分析静态总投资约10亿多元项目名称每计算单位单位计算数量或基数总计(万元)备注地价款60万/亩1006000代征地30万/亩702100规划设计费用40元/平米240001960含建筑方案设计、施工图合计、内外装修设计等综合建安成本2800元/平米24000167200含土建、安装、内外装修、环境等费用32 商业装修成本1000元/平米17066817067推广费用2%16426748803285销售费用2%16426748803285招商推广费用1%16426748801643开发管理成本50万/月2412002年项目总成本合计：102740万元（二）静态总收入分析总销售收入约16亿多元项目名称每计算单位单位计算数量或基数总计(万元)备注商业8000元1706681365340160公寓4000元69334277334720写字楼7000元1933441353408000项目销售收入合计：222978.8万元（三）税金评估项目总纳税金额为3.4亿多元在为期2年的开发时间内，项目积极纳税5.34亿多元，不仅体现了企业发展的成果和形象，同时也反映了企业回报社会的诚意，为龙泉西河汽车城的建设继续贡献力量，实现地区的可持续发展。 缴税项比率总计（万元）营业税营业额5.75%1282132 土地增值税增值额30%25658企业所得税所得额25%14967总计缴税53446（四）财务分析可实现税后净利润2.7亿元项目开发周期为2年，实现4.49亿元净利润，利润率达36.03%，具有良好的经济效益和财务可行性。因此我们认为，本项目在开发建设汽车城的情况下，财务上是可行的，有较好的市场空间和投资回报。利润分析利润额利润率所得税前利润59869万元48.04%所得税后利润44901万元36.03%二、社会效益和社会影响分析本项目的建成，将吸引数万企业和经营户进场经营，每天吸引数十万省内外采购商前来采购洽谈。货流、人流、资金流、信息流，必将成为成都市又一财富引擎，成为成都市发展现代商贸服务业、促进汽车产业升级的龙头项目。据初步测算，本项目建成后，将至少在以下方面造福龙泉及成都：1、15个衍生行业，带动区域就业本项目的建成运营，将直接拉动仓储、客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作、包装、餐饮、娱乐、旅游观光等至少15个衍生行业的发展。将直带动区域就业。2、每年上百万客流量本项目建成运营后，预计每天吸引上万人前来采购、消费、观光，每年将产生上百万客流量，这将产生庞大的消费需求。3、每年上亿税收32 本项目市场培育期结束后，每年将为政府贡献巨大的税收收入。按每户年综合工商税费1万元计算，仅交易市场部分就可贡献上百万元税收。5、推动产业升级，造福成都市民本项目的汽贸产业定位与发展，将直接改变龙泉西河目前单一的汽车产业格局，优化产业投资环境，提升龙泉西河的产业投资形象。第六部分可行性研究报告结论和建议一、可行性研究结论1、项目的定位符合国家产业政策导向，符合成都市产业发展战略规划，具有强大的市场需求基础，市场可行性高。2、项目充分利用龙泉西河镇的地理优势，充分整合产业资源，推动西部国际汽车城的建设，为成都市产业结构调整和商贸物流业的发展做出贡献。3、项目按照绿色建筑理念规划设计，节能环保无污染。4、项目能带动衍生行业的发展繁荣，具有很大的乘数效应。5、项目投资风险较小，具有良好的经济和社会效益，具有较高的财务可行性。二、可行性研究建议1、尽快完善市政配套和物流基础设施由于本区域尚处于起步阶段，基本上没有什么市政配套。开发区要引进项目，引进投资，给投资者信心，政府要加快建设和完善开发区内必要的市政配套，这样开发区的招商引资才有可能取得成功。由于本项目的建设对成都市经济的发展具有举足轻重的意义，因此，我们建议，政府在本项目旁建设市政配套设施包括公交汽车站、长途汽车站、长途货运站等。这些配套设施，连同本项目四周的市政规划道路，我们希望在项目建设过程中，政府能同步开展施工建设，以给予我们投资者信心。2、避免同类项目重复立项、恶性竞争32 汽车市场是一个乘数效应非常大的项目，是任何一个区域中心城市都非常重视的产业板块。它可以解决大量城市就业、带动餐饮、住宿、休闲娱乐、物流运输等相关产业、产生庞大税收，等等。正因为如此，汽车城专业市场没有政府的大力支持也是很难成功的。一方面，一旦项目立项，就要政府保证项目的唯一性，在该区域不能再有另一个同类竞争项目立项，否则形成同城恶性竞争，两败俱伤，造成土地资源和社会资源的严重浪费。另一方面，政府要对落后的、过时的传统市场予以拆迁，保证本项目招商风险降到最低。3、给予经营户适当的税收优惠希望政府做好优惠税收支持，尤其是在市场经营前期，需要通过2-3年进行市场培育，应对经营户给予税收减免扶持，降低商户经营成本，提高商户进场经营积极性。32'