某街棚户区改造项目可行性研究报告 39页

'第一章总论1.1项目建设背景1.1.1项目名称某市某区某街棚户区改造项目1.1.2主办单位某市某区某道办事处1.1.3调查编制单位某道办事处1.1.4可研编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国环境保护法》4、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》5、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版）6、《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》7、《辽宁省城市房地产开发经营管理规定》8、《辽宁省建设工程概算定额》9《辽宁省产业发展指导目录》（2006年本）10、《辽宁省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》11、《辽宁省关于加快城市棚户区改造有关问题的通知》12、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》13、《某市国民经济和社会发展第十一五年规划纲要》39 14、《某市城市集中连片棚户区改造实施方案》15、《某市城市集中连片棚户区改造规定》16、《某市棚改新区物业管理实施意见》17、项目承办单位提供的相关资料：18、国家有关技术规范、规程和规定，主要有：《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；《住宅设计规范》（GB50096-1999）；《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）；《混凝土结构设计规范》（GBJ16-87）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《低压配电设计规范》（GB50054-95）；《电力工程电缆设计规范》（GB50217-94）等。1.1.5可研研究范围承担某市某区某街棚户区改造项目可行性研究报告编制任务，主要进行了以下研究工作：1、项目的建设背景、必要性；2、项目建设、市场预测及发展前景；3、项目建设投资及费用的测算；4、项目经济效益的分析；5、项目社会效益的评价等。某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 1.1.6项目提出的理由与过程某市委、市政府根据《国务院办公厅关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的事实意见》（国发办〔2005〕36号）文件精神和辽宁省“五点一线”新的开放战略，充分利用某独特的地缘优势和朝鲜半岛局势的缓和，加快辽宁省某市的城市建设，临港产业园区的开发，将某建设成为中国东北东部现代化沿海港口城市。通过某市某区某街棚户区改造项目的建设，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。安置丹迪居民，改善居民生活条件，美化某市的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高某市的服务功能。1、辽宁省棚户区改造的基本情况改革开放以来，我省住宅建设发展迅速，城市居民的居住水平和居住条件有了明显的提高和改善。但是，由于我省城市人口比重大，历史欠账多，部分城市居民的住房困难还没有从根本得到解决。全省至今还有62万户缺房户，特别是13.3万户、49.2万人仍居住在房屋结构简单、设施简陋、阴暗窄小的棚户区里，这些棚户区的房屋大多已年久失修，成了危房、险房。在“三个代表”重要思想和党的十六届三中全会、四中全会精神指引下，为了提高棚户区居民的居住水平，将党和政府的温暖送到特困人群，建设和谐辽宁。2004年末，辽宁省委九届八次全会与全省经济工作会议提出：从2005年开始，用两年到三年时间，基本完成848万平方米、27.5万户、84.4万人的5万平方米以上集中连片棚户区改造任务，并把棚户区改造作为全省的头号民心工程。在党中央、国务院的关怀下与国家有关部门的指导、支持下，在辽宁省委、某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 省政府的正确领导下，经过全省上下的共同努力，辽宁省城市集中连片棚户区改造工作进展顺利。两年来，列入辽宁省计划的11个市（不含沈阳、大连、鞍山市）共拆除了983.7平方米，新建回迁户1332万平方米的改造计划。如含沈阳、大连、鞍山3个市，14个市共改造城市集中连片棚户区1212万平方米，改善了34.5万户、120万人的住房条件。2、某市棚户区改造的基本情况某市的棚户区主要分布在北部山区，其中60%以上坐落在25度以上的坡地。这些地区房屋建设时间长、质量差、基础设施欠账多、人口密度大、家庭经济收入低。2005年至2006年，某市共有18片棚户区列入省集中连片棚户区改造计划。在实施改造中，结合得到实际，遵循城市总体规划，按照“西进、东展、南疏、北扩”的建设思路，因地制宜，进行了扩边展沿，改造总占地面积达到了220万平方米，涉及居民26731户、93202人，拆除房屋建筑面积77.4万平方米，新建回迁安置住宅128.1万平方米，总投资17.04亿元，市某市区城建史上规模最宏大、动迁户数量最多的一项工程。某市在2008年全面启动某市某区某街棚户区改造项目，计划在6年的时间内全部完成。通过彻底改造，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。1.2项目概况1.2.1拟建地点某市某区某街棚户区1.2.2建设规模与目标某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 根据地点国土资源局《某市2007年房地产开发用地公开出让计划（第二批）》公告，某市某区七道桥北地段用地面积25.28万平方米，规划用途为住宅、商用，使用年限为70年、40年，容积率为1.3以下（可以上调0.2），供地情况为现状。1.2.3主要建设条件1、有强大的政策支持为了加快某市某区某街棚户区，根据国务院《城市房屋动迁管理条例》、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》的有关规定和省政府关于城市集中连片棚户区改造工作要求，结合某市实际制定了《某市城市集中连片棚户区改造规定》。为全面贯彻省委、省政府关于加快全省棚户区改造战略部署,根据省政府第99次省长办公会议和《辽宁省人民政府办公厅关于进一步加快城市棚户区改造有关问题的通知》（辽政办发[2004]41号）精神，结合某市的实际情况，制定了《某市城市集中连片棚户区改造实施方案》。为了做好某市某区某街棚户区居民新区物业管理工作，为小区居民创造一个整洁、文明、安全、方便的居住环境，妥善安置小区特困职工，扩大就业门路，减轻群众负担，维护好群众利益，让广大群众住得上、住得起、住的稳、住的安，根据国务院《物业管理条列》和省棚户区协调小组《关于印发〈关于棚户区居民回迁小区管理的指导意见〉的通知》（辽棚改[2005]2号）,结合某市实际,制定了《某市棚改新区物业管理实施意见》。参与某市集中连片棚户区改造的开发建设单位可以享受一定的优惠政策某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 具体包括：1、城市集中连片棚户区改造项目免缴交割调节基金、河道维护基金、墙改基金、散装水泥发展基金。免缴城市基础设施配套费、消防设施费、市场交易服务费、排水设施有偿使用费、施工合同签证费、商品房销售合同签证费、合同协议公证费。减半缴纳人防工程异地建设费、劳动统筹费、土地登记费、施工图审服务费、拆迁管理费、房屋质量鉴定费、工程质量监督费、固体垃圾排放管理费、施工占地费、工程定额编制费。2、在不影响其他规划控制指标和居住区设计规定的情况下，在土地出让合同规定的容积率基础上可上浮0.2，上浮部分仍可享受优惠政策，超出0.2以上的（不含0.2）按正常的房地产开发项目收费（包括土地出让金）3、民心所向，积极配合动迁工作。在棚户区改造过程中，政府出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策，使老百姓得到了实惠。广大动迁户的顾全大局，积极配合和支持，有力地推进了安置房工程的顺利进行。4、资金落实，市场化运作，给开发商提供了新的开发取向。为解决棚户区改造的资金问题，让百姓安居乐业，某市委、市政府经过调查研究决定，棚户区改造建设资金实行市场化运作，实行招商引资，市场化运作和改造的一系列优惠政策，使棚户区有足够的吸引力，吸引多家开发企业参与到棚户区改造之中。为了确保项目顺利实施，政府与企业或个人将签订《某市城市集中连片棚户区改造建设项目承诺书》、《预防职务犯罪承诺书》、《拆迁安置保证书》和《建设资本金及拆迁储备金协议书》。某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 1.2.4项目投入总资金及来源情况项目计划总投资72363万元人民币，资金来源主要依靠投资方解决。1.2.5主要技术经济指标表1-1序号项目名称单位指标1规划总用地面积万平方米25.282总建筑面积万平方米32.8643建筑容积率1.34小区绿化率%305建设投资万元723636每平方米造价元22027建设期年68销售收入万元1150249投资利润率%44.710静态投资回收期年3.11.3棚户区改造回迁户安置情况1.3.1拆迁安置补偿标准1、产权调换（1）被拆迁房屋建筑面积在45平方米以下的（含45平方米），安置一类标某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 准套型房屋，其建筑面积不小于45平方米；其中被拆迁房屋建筑面积在35平方米以上的（自然间2居室，其中最小居室使用面积不得小于8平方米），安置二类标准型房屋，其建筑面积不小于58平方米。被拆迁房屋建筑面积在45平方米以上至58平方米的（含58平方米），安置二类标准套型房屋，其建筑面积不小于58平方米。被拆迁房屋建筑面积在58平方米以上至70平方米的（含70平方米），安置三类标准套型房屋，其建筑面积不小于70平方米。被拆迁房屋建筑面积在70平方米以上的，安置的四类标准套型房屋，其建筑面积不小于90平方米。高层建筑的各类套型使用面积不得低于上述各类标准套型使用面积。扩大面积代建费按多层建筑面积计算，房屋所有权证建筑面积按实际面积计算。安置各类套型房屋超出被拆除面积部分，按每平方米700交纳扩大面积代建费，原面积不结算差价。本人自愿要求上调一个类型的，所上调部分扩大面积代建费按普通商品房价格的90%缴纳，其价格由棚户区改造领导小组办公室组织评估机构按有关规定评估确认。（2）临时过度补偿费。被拆迁房屋建筑面积在50平方米以下的（50平方米），每月每户150元；50平方米以上的，每户每月200元。（3）实行产权调换的一次性补助搬家费100元；回迁时恢复有线电视、电话；动力电无法恢复的按现行价格补偿。（4）拆迁产生经营性房屋实行产权调换的，原面积按市场评估价格与所安置的期房商品房价格结算差价，扩大面积代建费按商品房价缴纳。一次性搬迁费某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 和不可恢复设施补偿费按市场评估价支付。因拆迁造成停产、停业的临时过度补偿依据向社会保险机构缴纳养老保险金的企业职工人数和统计部门公布的上年企业职工平均工资计算；对出租的，按拆迁钱的出租租金计算；对商业用房按每平方米15元计算，并按季度发放。如双方达不成协议，也可由拆迁人为被拆迁人按被拆迁房屋面积租赁房屋进行临时过渡.(5)棚户区改造内的农民户安置补偿标准，按国家有关的法律、法规执行；征地后比照城市房屋拆迁规定执行。2.货币补偿货币补偿按被拆除房屋的市场评估计算。原面积按市场评估补偿：被拆除房屋面积在20平方米（含20平方米）以上不足45平方米的，差额部分按被拆除房屋面积评估价的50%予以补助。超过45平方米的，超出面积部分不予补助；不足20平方米的不足面积部分不予补助。1.3.2特困户、低保户的安置补偿标准对特困户按政策规定扩大面积部分，免收扩大面积代建制：对低保户按政策规定扩大面积部分，减少收取扩大面积代建费。1.3.3某地区棚户区商品房价格某区八道地区棚户区商品房价格为每平方米3180元起价（不含楼层差）：某区九道地区棚户区商品房价格为每平方米2900元；某区兴东（东尖头）地区棚户区商品房价格为每平方米2980-3280元；振兴区红房地区棚户区棚户区商品房价格为每平方米2400元左右；七道地区十八中北侧棚户区商品房价格为某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 3280元起价3280元起价（不含楼层差）。商业用房预计5000元/平方米。1.4结论与建议1.4．1结论随着某的市区的不断扩大，基础设施的建设及其它配套服务的加强，本项目改造开发区域的增值潜力巨大，市场前景广阔。某市某区某街棚户区改造项目为改善居民生活条件，美化某市的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高某市的服务功能，使区域的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐，还安置了园区内从业人员及家属，项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。1.4.2建设1.项目建设过程中要注重与环境协调，达到合理统一。1.项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。第2章项目建设的必要性与意义2.1棚户区改造有力地推进了建设和谐社会棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人和人与子人之间的和谐。2.1.1棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造，棚户区居民人均住房建筑面积达到平方米，比全省某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 平均水平22.6平方米的差距明显缩小，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。棚户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进了设施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。2.1.2棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。2.1.3棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的和谐改造前，这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境。据初步统计，我区棚户区改造后，共将清理生活垃圾万吨，新增绿地面积平方米，每年可减少烟尘排放量万吨，减少污水排放量万吨。许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少了，环境美了，人们心情舒畅了2.1.4棚户区改造改善了经济结构，促进了经济和谐发展两年来，全市个市棚户区改造共投入建设资金亿元，按照房地产业投入与产出比1：6计算，这亿元的投入，可产生亿元的效益，有力地拉动了我市建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展。城市面貌改变与配某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 套设施建设，使城市土地城北升值。该项目通过棚户区彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除了安置当地居民，还对土地进行整合，腾出了部分土地，用于建设创业，改善了经济结构，促进了社会经济和人文环境的和谐发展。2.1.5“棚改精神”，促进了党、政府与老百姓的和谐我市及我区各级党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的各项工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期手续，现在几天就能办结。棚户区改造在全市及我区形成了为民务实、创新高効、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”，创造了“棚改速度”。棚户区改造，拆除的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。2.2棚户区改造的市场运作，引领房地产业走出低迷房地产业是从事房地产开发建设、经营管理和综合服务等社会经济活动的第三产业，在国民经济中具有支柱产业作用，房地产的地域属性决定了建造所需大宗材料不适宜远距离采购，这就使其对地方产业拉动较大；另一方面房地产促进了产权流动，搞活了房屋二、三级市场，增加地方税收；更为主要的使房地产可以较大刺激生活消费，扩大内需，增加地方税源，能极大地提高税收对我区经济的贡献力。房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。2.3项目建设与全省的发展目标和某的规划思想一致某市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加快工业化、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动农业发展。根据国家产业政策和未来走向，结合我市实际情况，未来15年我市招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业，因此我区也应加大在这些方面的工作力度，以争取上级更多的优惠政策和扶持资金。2.4项目建设符合市政府的棚户区改造政策该项目的开发符合丹政发[2001]8号文件规定的棚改政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家房改政策精神，本着“多层为主、密度适中、高层点缀、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将村镇改造与村镇居民点建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 2.5项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境随着旧城区棚屋的改造、拆除，建成了一批经济适用房用于安置拆迁户，原棚户居民从低矮、潮湿、破旧的棚屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。棚户改造大大改善了我市中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。以前低矮破旧棚户地段，将建成大厦高耸、新房成片的新城区。棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了我市的经济增长、激活了某市房地产市场。一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。对城建来说，完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对某而言，另一个时代正在开始，建成一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”，“最美边境城市”将更加地名副其实。第3章市场预测2008年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2008年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。3.1房地产开发投资增速将放缓在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2008年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2008年房地产开发投资增速可能会放缓到15%左右。3.2住房供应结构调整，普通住房和经济适用房供应将增多2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的9070标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续一职房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给受到限制。2008年的住房供应结构将继续2007年的政策，在奥运会的带动下，2008年房地产持续发展。3.3土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对地方管理改革的决心和深意，某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 是对04年国务院28号文（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》），05年国八条、144号文（《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》）和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。3.42008年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是2008年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2008年的实际供应量增长有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2008年住房供求差距将进一步缩小，二房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2008年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。第4章建设规模及功能方案4.1规划目标1、以具有21世纪居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境你过、有完善基础设施的文明的示范小区；2、依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量；3、合理组织绿色、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态；4、吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本地特色的满足居住、生活需要的环境功能。4.2建设规模该项目规划总用地面积25.28万平方米，建筑面积为32.864万平方米，容积率为1.3以下，绿化率为30%以上，建设项目包括住宅和公建。4.3功能方案39 某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告项目建成后，将形成三大功能：4.3.1居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有的面貌，成为某的一个亮点工程。4.3.2房产开发功能项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造的舒适住宅环境。4.3.3商业贸易功能商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全市经济的发展。第5章建设方案5.1整体规划设计原则1、高绿化低密度；2、综合服务配套设施齐全；3、户型设计适应“升级换代”居住要求；4、体现小区独特的整体建筑风格。5.2项目建设的原则1、项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 放在首要位置，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。2、项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。3、项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。4.项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出某文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。5.3建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。5.3.1平面设计1、住宅根据使用功能，住宅采用框架结构大空布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准个有关规范要求。2公用建筑中心花园广场地下设一层车库，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（）的有关规定。物业管某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场庭院绿化带、建筑小品等。5.3.2立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。5.3.3结构设计根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：1.基础选型及处理桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。2.上部结构建筑群地上部分由多层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。第6章场址选择及建设条件6.1场址选择该项目选址为某市某区某街棚户区6.2场址建设条件某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 6.2.1城市背景1.地理环境某市是辽宁省辖市，是中国最大的边境城市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处于东北亚经济圈的中心地带，东与朝鲜民主主义人民共和国的新义洲市隔江相望，南临黄海2．地形地貌某地区除东港沿海平原大部分属辽东山地丘陵外，为长白山脉向西南延伸的支脉或余脉的东南坡．地势由东北向西南逐渐降低．按高度和地形特征，可划分为北部中低山区，南部丘陵区，南苑沿海平原区３累规模较大的地貌单元．其中以山地和丘陵为主，局部还有阶地／台地等小型地貌单元．凤城市北缘和宽甸县北部属中的山区．一般海拔400-1000米,侵蚀切割深度300-500米,主要有花脖子山/八面威、白石砬子、白云山等构成鸭绿江和辽河流域的分水岭，还有青倚山，黄椅山等休眠火山。凤城市北部至中部、宽甸县中部属低山丘陵区。一般海拔300-500米，侵蚀切割深度100-300米。凤城市、宽甸县南部和东港市北部属丘陵区。一般海拔500米以下，相对高差50-150米。宽甸满族自治县南部有呈东西向带状展布的海滨平原。其标高2---5米，地势略向黄海倾斜。3气候特征某地处中纬度地区，在大气环流中属西风带区。季风明显，冬季多偏北风，北方冷空气经常南下，平均4—6天就有一次不同强度的冷空气南下过程，引起降温、降雨、大风天气。夏季西风带环流范围北退，副热带环流随之北进，某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 本区多偏南风，使南方低气压系统暖湿气流经常北来，影响我区多阴雾、暴雨等天气。夏末秋初，在东南季风的操纵下，我国东南沿海的台风常随之北上，影响我区。春秋季节是南、北风交替的季节。春季冷空气开始衰弱北退，暖空气北进；秋季则反之。上述天气形势特点，形成我区为温带气候，四季分明。冬季时间最长，夏季次之，春秋过渡季节最短。由于我区背山面海，造成南北气候差异较大。南部属半大陆半海洋气候。北部属大陆性气候，南北冷暖转换时间约半个月。某降水量较多，是东北地区降水量最多区，年平均降水量为881.3-1087.5mm。全年降水量的2∕3集中在夏季，其中七月中旬至八月中旬是本区暴雨集中期。某年平均气温为6.8-8.7℃南北温差约2℃。冬季虽长南部约50-60天（12月中旬至翌年2月中旬），北部约70-80天（12月上旬至翌年2月下旬），但严寒期（日平均气温低于-10℃的时期）较短，极端最低气温为-38.5℃（宽甸）。夏季虽热但炎热期（日平均气温达25℃或以上时期）较短，一般约20天左右（7月下旬至8月中旬），而宽甸仅10天左右（7月下旬至8月上旬），极端最高气温36.7℃（凤城）4.水文情况某地区江河密布，主要有鸭绿江水系、大洋河水系和沿海水系。全地区2公里以上的大小河流944条，其中流域面积超过5000平方公里得大江、大河4条即鸭绿江。浑江。爱河、大洋河。该区雨量充沛某多年平均降雨量为800-1200mm。洪水主要发生在7月中旬至8月中旬其特点是江河洪水量大而泥沙某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 含量小。鸭绿江荒沟最大，洪峰流量为17200立方米∕秒。多年平均径流量为89亿立方米，所年平均蒸发量为700毫米左右，多年陆地平均蒸发量为89立方米，多年平均蒸发量为700毫米左右，多年陆地平均蒸发量为450毫米。某是辽宁省河流含沙量最少的地区，多年平均悬移质年输沙模数为150吨∕平方公里。其中鸭绿江多年平均输沙模数为76吨∕平方公里爱河为152吨∕平方公里，大洋河为2420吨∕平方公里。某地区主要水系有：鸭绿江，在某境内的流域面积为11700平方公里。流经某境内的河长203公里；浑江，是鸭绿江水系最大的支流，全长446公里，其中在某境内河长126公里，年径流量71亿立方米，在某境内流域面积2456平方公里；浦石河，流域面积1178平方公里，全长125公里；安平河，流域面积227平方公里，全长60公里；爱河，是鸭绿江一大支流，全长206公里，流域面积5992公里，年平均径流量32亿立方米；大沙河，全长30公里，流域面积223平方公里；大洋河，河长202公里，境内流长180公里，流域面积6202平方公里；哨子河，河长137公里，流域面积2159平方公里；亮子河，河长54公里，总流域面积580平方公里；土牛河，河长54公里，流域面积651平方公里；小洋河，河长42公里，流域面积223平方公里；双岔河，河长35公里，流域面积303平方公里。5.环境质量某地区地表水环境质量，鸭绿江（某段）江桥以上江段水质状况良好，污染指标年均值无超标，，达到国家地面水Ⅱ级标准江桥一下江段水质状况一般，污染指标年均值中高锰酸盐指数、贡,油超标，其余污染指标达到国家地面水Ⅲ某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 级标准。铁甲水库水质状况良好，达到国家地面水环境质量Ⅱ级保准。浦石河、爱河水质状况良好，污染指标年均值无超标，达到地面水环境质量Ⅱ级标准。大洋河污染指标的年均值除高锰酸盐指标超标其余污染指标均达到地面水环境质量Ⅱ。近岸海域水质良好达到国家海水水质标准二类标准某地区环境空气质量各项污染指标年均值达到国家环境空气质量标准Ⅱ级标准，影响某地区环境空气质量的主要污染物为降尘。1999难降尘的最高值发生在交通区。声环境质量某城市功能区噪声监测结果显示；0、1类区声环境质量较差昼间、夜间均超标；2类区声环境质量较好，昼间、夜间均达标；3类区、4类区声环境质量一般，昼间不超标、夜间超标。生态环境质量某的生态环境质量良好，现在建立各种保护区16处，保护区面积235599公顷占全是陆地面积的15.87%。在所有各类自然保护区中比较著名的是辽宁白石砬子国家级自然保护区和某鸭绿江江口湿地国家自然保护区。在这两个自然保护区中蕴藏着珍贵的生物多样性和生态多样性资源，具有很高的保护价值、科研价值和经济发展价值。6.2.2建设项目场址状况1.自然条件某市某区七道桥北辖区内总居住人口7081人，居住了2023户，其中低保户数45户，特困户7户被动迁房屋总面积59985平方米。涉及动迁企业17户，铁路产权单位1户，其他企业14户，小学1所。企业动迁面积24989.9平某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 方米。占用农民耕地108亩，拆迁大棚130个。山林总面积1800亩，2.地物情况项目地处某市区内，有良好的通讯设施，通讯已达国际先进水平，可直接与海内外传送各种信息。供电、供水、供暖等各方面基础设施完备，适合项目的运营要求。6.2.3其它建设条件1.供电可由变电亭引入，其容量可以满足工程用电的需求2.供水城市原供水管网可通过场址，其供水量和供水压力均可满足项目用水需求。第7章环保、消防、节能、安全卫生及绿化7.1环境保护7.1.1环境现状项目区地处某区棚户区，人居环境质量较差，急需通过该项目改善人居环境和自然环境。7.1.2项目执行标准《环境空气质量标准》（GB3095—1996）；《城市区域环境噪声标准》（GB3096—1996）；某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 《污水综合排放标准》（GB8978—96）；《大气环境质量标准》（GB3095—82）；《室内空气质量标准》（GB18883—2002）；7.1.3项目在施工建设期的污染防治措施1.废水项目在施工中主要用清水搅拌，砂浆和喷洒干砖，不能产生废水不污染环境。2.粉尘主要原料装卸过程中产生少量的粉尘不超标不污染环境。3.废渣少量的建筑垃圾可及时清理没有工业废渣，不污染环境。4.噪音在施工中产生噪音，一是吊车运料过程中产生声音；二是搅拌机在搅拌过程中产生声音；三是振捣器在振捣过程中产生声音，均低于85分贝。其他配套设施全部达到国家有关规定和标准，保证做好环境保护工作。7.1.4项目建成后的污染防治措施项目设计将环保设施和项目主体工程同时建设，同时投入使用。项目可能会产生的污染主要是生活垃圾及生活污水。项目建成投入使用后，小区内有物业管理，统一处理小区垃圾，按照城市垃圾处理标准处理，不会污染环某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 境；生活污水也统一处理，由城市污水排放管道同一排放。不会污染环境。7.2消防该项目建筑物平面布置及建设均严格执行《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）之规定。火灾危害性为丁级，建筑物等级为三级。7.2.1建筑及总图消防各单位建筑物间距满足消防要求；项目区内主、次干道宽度均在5米以上；主要建筑物四周没有环形通道，其宽度不低于6米；厂区周围安装避雷设施。7.2.2防火分区各主要建筑物按防火规范要求划分防火分区，每个防火分区均设有2个以上疏散口。对超过规范要求的防火分区面积部分采取相应的措施满足规范要求等措施。7.2.3消防给水该项目实施后，消防、生活及商业用水共用一个系统，采用临时高压供水系统，消防时启动消防加压泵，涉及水源供应能满足消防水量水压的要求。7.2.4生产防火小区内所有设备设施的供电方面采用双回路供电交设有自动漏电保护装置，设备及管道等安装可靠的防静电措施。某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 7.2.5其他项目消防安全按消防部门的要求在小区内都配备各种消防器材，并设专职人员对小区各处的火情、险情等进行监控做好各项安全防范工作7.3节能棚户区改造、回迁房建设与建筑“四节”（节能、节地、节水、节材）相结合。某市建设了不少高层住宅，大量使用了新型建筑材料，全部采用了墙体外保温措施，节能效果非常明显。7.3.1设备节能该项目所选电梯及其它小区的公共设施均为低耗能的节能型设备，可以节约大量电能。7.3.2其他节能措施采用节能性照明光源。较大的室内活动空间采用分区照明开关，走廊照明选用声、光双控延时自动开关。路灯采取隔干区域控制方式和环境明按自动控制开闭的方式。供热管线采用预制保温管，减少热能损耗。便池冲洗采取延时控制水阀。7.4安全卫生安全是该项目建设期间及生产过程中最为重要的问题，根据国家对劳动保护有关规定，继续加强此项工作，主要应注意以下几点：1.安全建设与生产。认真贯彻国防科工委下发的《关于加强建设项目安全生某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 产工作的意见》及各级政府的有关安全生产规定，结合本企业实际情况制定安全生产操作规程和岗位安全制度。项目建设期间，要保证现场施工人员的安全，各操作人员均有足够的操作平台，并配置防护栏杆、防滑板、足够照明及安全防护网，对产生的废气和粉尘设置有效的通风除尘设施；工程现场内机器设备外露危险部分，都加防护罩，所有电气、线路都安装漏电保护装置及避雷装置，并设有危险标志，一警示工作人员，防止在建设过程中对工人身体产生伤害；制定各种工序安全操作规程和安全防火措施，坚强安全卫生教；2.小区内所有电器设备、照明等系统要有接地保护装置，并设置警告标志，物业管理部门需聘请专业的电力、电气设备维修人员，检查和维修等项应按能源及有关安全用电规程执行。3.项目建成后将完全按智能化小区的标准配置人员和设备，以保证小区内所有用户的生命及财产安全并对小区内的火情、闲情等实施24小时监控。7.5绿化达到合理布局为原则，一位创造贴近自然的绿色空间为宗旨，以建设一个标准的色小康小区为目的，在小区内设置绿化区绿化面积达到40%，为人们提供一个真正的自然共存的绿色家园，让人们生活在清新自然的绿色环境中。第8章项目组织方案、机构设置及人员培训8.1项目组织方案根据国家有关规定，参照国债资金及政府投资项目管理规定，该项目实行项目法人责任制、资本金制、招投标制、工程质量监理制和合同制管理。由项目法人组建成项目建设领导班子，对项目的策划、资金筹建、建设实施、质量保证、某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 竣工验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。1.主办单位：香港英迪国际有限公司2.项目负责人；3.项目领导小组：组长：副组长：成员：4.项目法人有关委托事宜，充分发挥社会中介机构即咨询、监理、法律、设计等部门的监督作用。8.2开发企业机构设置为适应现代企业管理制度需要，依照《中华人民共和国公司法》尽力企业管理机构，实行权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内部管理体制，按照市场需求，自主经营、自负盈亏，以提高劳动生产率、经济效益和实现资产保值增值为目标进行生产经营管理项目实行总经理负责制。机构设置如下图：某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 董事长总经理财务部办公室工程部销售部后勤部8.3开发企业人员培训依靠社会中介组织，施工单位对上岗职工必须进行严格培训，采用现场讲课、现场学习、现场操作、现场培训，经过考试考核合格后方可持证上岗。项目建成后，物业管理方面需聘用有相关汗液经验的人员，并需对所聘人员进行专业培训。特殊岗位人员需聘用有相关从业资格的装业人员。第9章项目工期即项目招投标9.1建设工期建设工期为6年，项目采取分期开发，分期建设的方式。9.2项目招投标该项目根据《中华人民共和国招标投标法》和《辽宁省招标投标管理办法》的有关规定必须进行招标投标。其招标方式为公开招标，通过公开招标，可在较某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及经验丰富的施工单位和生产供应商，以保证工程的质量，降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托其有相应资质的中介机构代理招标。按照《招标投标法》，招标人和投标人均需遵循招标法律法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、招标事项核准、委托代理机构编制招标文件、发布招标公告、接受投标书、公开开标、组织评标、确定中标人、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。公开招标按《招标公告发布暂行办法》（辽宁省发展和改革委员会通告〔2005〕年第1号）的规定，招标公告发布前，必须将招标公告和招标文件送某市发改委审查取得招标代码，在指定媒介发布的同时抄送省和市招标投标监管网（网址：www.ddztb.gov.cn）.评标专家抽取按照《利奥尼各省人民政府办公厅关于印发辽宁省评标专家和评标专家库管理办法的通知》（辽政办法〔2006〕73号）有关规定执行。在中标结果评出十五日内，将招投标书面报告和中标人上报某市发展改革委备案后，中标通知书由招标人发出。本项目招标的具体要求详见下表某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标用算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√25.3设计√√√230建筑工程√√√37370.6设备√√√790安装工程√√√监理√√√重要材料其他情况说明：1.勘察、设计、监理等单项工程总额低于规定标准可不采用招标方式；2.设备及安装工程是指高层建筑的电梯等；3.重要材料包括在建筑工程之内。建设单位盖年月日某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 10.1投资估算依据本项目土建工程执行《辽宁省统一建筑工程预算定额》，并参考国内其他地区近期类似工程造价指标及本工程实际情况进行计算。主要价格为厂家询价和市场价格估算。10.2建设投资估算该项目总投资为72363万元，详见建设投资估算表。其中，建筑工程费用;37370.6万元设备购置及安装费用：790万元工程建设其他费用：31057.6万元预备费：1144.8万元铺底流动资金：2000万元10.3资金筹措项目计划建设投资72363万元，资金来源由投资方解决10.4销售收入与营业税金估算10.4.1销售收入估算本项目做为棚户区改造项目，基于项目的特殊性，其中改造区内以住宅和公建为主，住宅包括高层和别墅，其余为普通住宅主要用于动迁户的安置。估算本项目销售收入为115024万元。10.4.2销售税金及附加估算根据现行财政制度，项目需缴纳5%的营业税，城市附加和教育费附加分别按营业税的7%和5%征收。总销售税及附加为6384万元。某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 10.5所得税估算根据有关规定，本项目按25%的税率征收说所得税8091万元。10.6利润估计利润总额为：32362万元销售利润率为：28.1%投资利润率为：44.7%10.7静态投资回收期投资回收期=总投资/利润总额=3.1年某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告39 第11章随着整个棚户区改造工程的结束，将会给某带来重大社会效益。1.棚户区改造有利于拉动某市投资和消费，加速某房地产业发展，进而促进经济增长。从投资方面来看，棚户区改造可激活房地产并带动建筑材料、交通运输等其他行业发展，还可以使相关人员得到就业机会。对启动内需拉动经济增长的作用是十分明显的。从消费方面来看，住房消费是个人最大的消费，房地产业具有消费本地化特点，这对于促进某市消费的增长也是其他行业无法比拟的。2．棚户区改造有利于改善某市低收入家庭和弱势群体的生活条件。这将进一步完善某市社会救助机制和保障体系建设，让社会弱势住房群体充分感受党和政府的特殊关怀。3.棚户区改造有利于使某市城市土地实现集约高效利用，进一步改善某市城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、绿化，给城市居民提供更加温馨、舒适的生活环境。同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告第12程章结论与建议39 12.1结论随着某的市区的不断扩大，基础设施的建设及其他配套服务的加强，本项目改造开发区域的增值潜力巨大，市场前景广阔。此棚户改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。12.2建议1.项目建设过程中要注重与环境协调，达到合理统一。2.项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告建设投资估算表39 金额单位：万元序号项目名称价值估算合计备注建筑工程设备购置及安装其他费用一固定资产投资37370.6790.032202.070363.01工程费用37370.6790.038160.51.1主体工程36150.4640.036790.4328640平方米1.1.1住宅0.01.1.2公建0.01.2配套工程1220.2150.01370.21.2.1给水外管线328.6382.61.2.2排水管线及设施262.9262.91.2.3供电外线150.0150.0含箱式变电亭1.2.4供热外管线328.6382.61.2.5道路及绿化300.0300.098592平方米2工程建设其他费用31507.631507.62.1土地使用费29010.929010.9757700平方米2.1.1土地竞拍价格14426.414426.42.1.2动迁等补偿费12316.512316.52.1.3征地补偿费2268.02268.02.2其他劳动性费用981.4981.42.2.1勘察设计25.325.32.2.2规划设计65.765.72.2.3施工图设计费164.3164.32.2.4工程监理费381.6381.62.2.5评估咨询费12.012.02.2.6标底编制费294.3294.32.2.7工程预（决）算审查38.238.22.3行政事业性收费1065.41065.42.3.1劳保统筹基金572.4572.42.3.2大配套费0.00.02.3.3新型墙体发展基金0.00.02.3.4人防建设费493.0493.02.3.5消防设施配套费0.00.03预备费用1144.81144.8二铺底流动资金2000.02000.0三合计73919.079034202.572363.0某市某区某街棚户区改造项目可行性调查报告损益表39 金额单位：万元序号项目名称金额备注1主营业务收入115024拟全部售出计1.1住宅1.2公建2总成本762782.1建设成本723632.2运营成本39152.2.1人员工资及福利1642.2.2管理费3000.022.2.3销售费34510.032.2.4建设期利息03税金及附加63844利润总额323625所得税80910.256税后利润2427239'