某某科技文化产业园综合开发可行性研究报告 93页

'某某科技文化产业园综合开发可行性研究报告目录第一章总论-5-一、项目名称、建设单位及项目负责人-5-二、项目的提出背景-5-三、建设单位概况-8-四、项目的发展定位-9-五、项目建设的目标-10-七、编制原则-12-第二章项目建设的必要性和可行性-13-一、项目建设的必要性分析-13-二、项目建设的可行性分析-16-第三章项目市场分析-18-一、某市国民经济和社会发展情况-18-三、某市房地产业现状分析-23-四、某市文化产业园发展条件-24-五、某市科技文化产业“十二五”发展目标-26-六、某市科技文化产业发展方向-27-第四章项目选址与建设条件-28-一、项目选址-28-二、用地现状-28-三、建设条件-29-第五章建设内容-31-一、项目建设原则-31-二、项目定位-31--3- 三、项目主要产品-33-三、总体布局及其功能-35-四、功能分区-37-五、其他工程-39-三、项目实施规划-43-四、项目运营规划-44-第六章环境影响评价-46-一、编制依据-46-二、项目建设与运营对环境的要求-47-三、环保措施-47-第七章节能-49-一、编制依据-49-二、项目耗能-49-三、节能措施-49-第八章劳动安全卫生-51-一、编制依据-51-二、安全与劳动防护-51-三、劳动卫生-51-四、卫生防疫-52-第九章消防-53-一、设计依据-53-二、建筑消防措施-53-三、消防给水-53-四、灭火器配置-54-五、消防电源及其配电-55-六、空气调节和防烟、排烟-55-七、消防控制系统-57-第十章项目建设进度、管理模式及项目组织-58-一、项目进度安排-58-二、经营运作方式-59--3- 第十一章投资估算及资金筹措-62-一、投资估算-62-二、投资计划-64-三、资金筹措-65-第十二章财务分析-65-一、项目财务评价的有关问题说明-65-二、财务评价基础数据与参数选取-66-三、成本费用估算-69-四、财务分析-70-五、财务分析初步结果-72-第十三章社会文化效益-73-一、项目的社会效益-73-二、项目的财税效益-74-三、项目的文化效益-74-第十四章项目风险预测与防范-74-一、资金风险及防范-74-二、工期风险及防范-75-三、工程质量风险及防范-75-四、经营风险及防范-76-五、其他风险及防范-78-第十五章结论和建议-79-一、结论-79-二、建议-79-附表-81--3--93- 第一章总论一、项目名称、建设单位及项目负责人项目名称：某某科技文化产业园（暂定）项目建设单位：项目负责人：二、项目的提出背景1、项目建设的宏观背景“文化兴，则人气旺；人气旺，则经济活”文化是一个民族的精神和灵魂，是国家发展和民族强大的力量源泉。国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见中明确提出：中原地处我国中心地带，是中华民族和华夏文明的重要发源地。传承弘扬中原文化，充分保护和科学利用全球华人根亲文化资源；培育具有中原风貌、中国特色、时代特征和国际影响力的文化品牌，提升文化软实力，增强中华民族凝聚力，打造文化创新发展区。积极推进具有中原特质的文化大发展大繁荣，打造昂扬向上的中原人文精神，大力促进人口资源向人力资源转化，全面提高人的素质，为中原经济区建设提供强大精神动力和智力支持。提升中原文化影响力；促进文化产业大发展；提高人力资源开发水平；塑造中原人文精神。-93- 产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。近年来随着我国经济发展的需要，产业园区逐渐被各级政府所重视。它在区域经济与产业经济之间形成了一个产业联动的桥梁，它承载着区域产业的系统组合与补充，以及主导产业的合理链接与配套等功能作用。产业园区建设的同时为科技创新型、经营创业型和配套加工型、咨询服务型等企业构建了一个适合企业发展的经营平台。目前园区经济的发展日趋完善、日渐成熟，现已形成了产业园区建设与发展的特有运营模式，成为区域经济发展中不可或缺的组成部分，在今后的经济建设中将进一步发挥拉动区域经济快速增长的巨大作用。2011-2012年，各地“十二五”规划浮出水面，引人注目的是各地政府力图打造各类产业集聚区的雄心和手笔。在规划中，产业园的上马和扩建令人瞩目，“十二五”期间，各地千亿级的产业园规划就有十余个，这意味着，未来五年中国或将进入各类产业园区建设的高峰期。中国工业从分散走向集中，得益于改革开放沿海14个开放口岸，得益于工业集中思路的拓展。开发区路径从沿海走向沿江，环长三角珠三角环渤海，再进一步走向东北中部，最后完成成渝为代表的西部，这是一次伟大的战略布局，对于中国经济腾飞有着积极意义。作为中国30年高速发展的成功经验之一，开发区正成为“中国模式”的一部分。33年前，中国在南海边建立最早的开发区——深圳蛇口工业区，其后又于1984年在沿海城市建立第一批14个经济技术开发区。而今，难以精确计数的众多开发区星罗棋布在中国的每一个省份，成为当地经济耀眼的明星。仅以为数不多的国家级开发区而论，其以中国万分之七的土地创造了7%的GDP、12%的工业增加值、6%的税收，吸纳了1/3的外商直接投资。对中国30年的高速发展，开发区可谓居功至伟。但是到如今，为数众多的开发区已处于或正处于十字路口：在战略使命上，鉴于整个国家改革的停滞，开发区已不复当年改革开放试验田的角色热，而变得犹疑甚至是迷失；在发展方向上，开发区所在地区的城市化扩张过程中，原来更多承载经济发展职能的开发区纷纷向城市行政区转型；在发展方式上，以土地开发为主要支撑的开发区在国家严控用地指标的背景下，发展空间日益受限；在发展政策上，随着国家政策日趋均衡化，开发区所能提供的发展优势已不再明显；在运作模式上，越来越多的民营公司正侵入这一领域，对开发区政企不分的管委会运营模式构成挑战。开发区到了一个关键的转折期：是继续扮演中国发展探索的先锋还是在经济社会发展大潮中逐渐被边缘化？在这样的形势下，开发区应该如何应对？如何在危机中得到发展呢？“十一五”以来，我国高新技术产业化成果显著，在信息与空间、新材料、先进制造、能源、先进交通等领域涌现出一批重大技术创新成果，自主创新能力进一步提高。高速铁路、无线宽带通信、高性能计算机、新能源汽车等技术已步入世界先进行列。若干高新技术重大成套装备及其关键零部件实现了自主设计制造。以信息网络等高新技术为主要支撑的电子商务、数字媒体等现代服务业新兴业态层出不穷。国家高新区和产业化基地已成为推动区域经济发展的重要增长极，将为“十二五”-93- 期间战略性新兴产业的培育和发展提供强大支撑。目前，我国启动了北京中关村、上海张江、武汉东湖等三个国家自主创新示范区建设，国家高新区总数达到83家，国家高新技术产业化基地172家，国家现代服务业产业化基地48家，火炬计划特色产业基地259家，火炬计划软件产业基地35家，国家科技兴贸创新基地58家，一批市场占有率高、竞争力强的产业集群不断发展壮大，已初步形成了布局较为合理的高新技术产业体系。在取得显著成绩的同时，产业园区规划仍存在一些突出问题：首先，园区发展规划与产业发展规划的定位不明确，部分园区把产业发展规划等同于园区中长期发展规划，在园区发展规划中单方面过于注重产业规划，没有把园区产业化发展与城市化发展、社会功能配套、组织保障等有机结合起来，降低了园区发展规划的整体指导性。其次，园区间的产业同构现象客观存在，没有实现园区产业错位发展、差异化竞争策略。最后，园区发展规划前瞻性有待进一步提高。面对这些问题，产业园如何从产业链的角度对现有的区域产业进行深入分析研究，寻找缺失环节和关键环节？如何结合区域的产业基础和资源禀赋，进行产业定位和产业规划布局，选择主导产业和支柱产业？如何在园区建设与运营管理模式和机制上形成突破，保持健康、持续的发展趋势？如何正确处理招商引资和创新创业的关系，保持区域经济的内生增长动力？如何在围绕园区产（企）业发展的需求上形成特色的产业服务体系？产业园区建设的目的是招商引资，即利用土地资源来换取资金。国际投资市场的竞争，不仅是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争，引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争，谁的引资环境好，谁就能更好地吸引外资，产业园区的招商引资首先应对本身的引资环境进行分析，积极创造好的引资环境，才能增强自己的引资营销实力。通过功能优势集聚的产业效应树立产业园区的市场定位形象，以完整的产业集群树立产业园区的市场定位形象。产业园区的招商引资不仅要与国外的产业园区竞争，国内区域内的产业园区同样存在着激烈的竞争。如何进行产业园区的市场定位？如何发挥自身的特长，吸引更多的外资进入？应该采取什么样的手段呢？本报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家财政部、国务院发展研究中心、中国开发区协会、文化行业相关协会、中国行业研究网、全国多种相关报刊杂志的基础信息等公布和提供的大量资料，对文化产业园发展情况、发展趋势及其所面临的问题等进行了分析，对某某科技文化产业园投资、招商等方面进行了深入探讨。报告同时还对某某科技文化产业园的发展概况、发展策略进行了分析，揭示了文化产业园的发展机会，以及当前文化产业园面临的市场的竞争与挑战。本报告内容丰富、翔实，是某某-93- 科技文化产业园筹建单位准确了解目前文化产业园发展动态，把握科技文化产业园发展趋势，制定市场策略的依据。文化与科技融合的问题已经走进了中央领导人的视野,成为今后破解文化产业命题的关键命题。其实我们中华民族从来不缺少文化,真正缺少的是将文化与科学技术融合的创意,这值得我们反思。2、项目的微观背景某市委书记穆为民强调要增强中心城区的首位度和宜居度，进一步提高承载力和辐射力，努力建设大美某、活力某、幸福某。要以高水平的规划为引领，充分彰显“山水文林”的优势，发挥卧龙岗文化旅游产业集聚区、独山风景区等的平台和载体作用，在建设幸福某的征程中走在前列。一要把拉高标杆、科学发展作为第一要务。二要把加速转型、强力调整作为基本路径。三要把扩大开放、创新驱动作为根本动力。不仅要招商引资，还要引才引智，提升开放层次。要创新体制机制，推动转型跨越。中国某集团携手新加坡宝路集团拟投资18.6亿元建设科技文化产业园。“虚实”结合、产城相融、投资与营销并进、普及应用之际，更应建设符合高附加值、符合趋势模式的新兴园区。引领某市上下游关联企业共生共融，形成某的现代科技产业生态系统。在充分调研基础上，王永民教授2013年5月正式提出了在某市建立“某某科技文化产业园”的想法，希望通过建立国际化的“孵化平台”，为中原城市群及国际中小科技型企业提供国际化硬件配套设施及专业化的咨询服务，解决企业投资中原城市群的后顾之忧；同时为某高新技术企业与国际企业的合作创造机会，推动某市中小型高新技术企业成长和发展。某科技文化产业园项目正好顺应了某市经济发展在创新与经济发展速度之间的要求，园区的成功建设运营，将为某市的经济发展注入新的活力。三、建设单位概况中国某集团，于1989年，由五笔字型发明人、全国劳动模范、国家级专家、中国发明协会副会长王永民教授在某投资创建。某公司以“爱国、务实、创新”为企业文化，虚心学习，探索未知，自主创新，谋求国内国外合作，志在传承和弘扬汉字文化，实现我国汉字技术的伟大变革和“大一统”，为我国汉字文化的伟大复兴做出重要贡献。公司产品：五笔字型：某五笔字型1983年8月28日诞生于河南某。这项原创性重大发明突破了举世称难的汉字输入电脑的“瓶颈”，从根本上解决了汉字输入电脑的“-93- 速度和效率”难题，完成了汉字输入技术的第一次革命。自此，汉字不必再“走拼音化道路”，中国人也不必再为汉字制造“专用键盘”！五笔字型被新华社誉为在中国文化史上“其意义不亚于活字印刷术”的重大发明，先后获得了美、英、中三国专利。数字某：王永民教授又以5项专利，一举释解了汉字的“三大困惑”——“输入难、查字难、提笔忘字写字难”，发明了“数字某”，实现了我国汉字输入技术的“第二次革命”。数字某获得了5项中国专利，并申请了美、英、新加坡等国专利。“数字某”完全符合国家标准，通过了国家信息产业部的“国家标准认证”，实现了世界华人在数字键上简易、高效、灵巧地输入汉字的愿望，势将取代我国手机上五花八门的“进口手机汉字输入法”，在我国的电话机、税控机及PDA等产品上成为占主导地位的形码输入技术。其它：中国某集团拥有王永民教授的50余项专利技术，在业内具有强大的核心竞争力，成为20多年来中关村的长青树。某集团在某设立了某研究院，建立了遍及国内外的营销网络。主要产品有“某大一统五笔字型”软件、数字某系列软件、输入法在数字键终端的移植、某打字微电脑——键字通、某芯片、某系列图书等。某软件一直是我国“政府采购的首选汉字输入软件”产品。四、项目的发展定位该项目拟定名称为某某科技文化产业园。科技文化产业的兴起是产业发展演变的新趋势，既有科技研究开发、文化创意、咨询、总部基地、会展策划、印刷包装，区域性物流中心等生产性服务的内容，也有信息、文化艺术、时尚消费和娱乐等消费性服务的内容；同时，还有汉字博物馆、青少年科技馆等。可以说，创意产业是二、三产业共同发展的结合点，是城市经济发展的新内容和新载体。科技文化产业的发展并不仅是个人和单个企业的行为，而是需要集体的互动和企业的地理集聚，形成集群化的环境。园区将在5年内相继成熟，已初步形成科技文化园区的基本构架。而某集团落户的确定，将带动某市乃至整个中原城市群的科技文化事业的迅猛发展，生产性及消费性等相关行业，将随其而至，某科技文化产业园的应运而生，将提供崭新创业平台，与某市的经济文化发展遥相呼应，探索新科技和传媒相结合的产业结构，开辟规模化、集群化、社区化、国际化为一体的发展模式，力争成为某市科技文化产业发展布局中的一个中心。园区将充分发挥自身资源优势，选择国家重点支持的某软件、文化创意及数字内容三个产业方向，积聚大量相关企业，推动文化产业与科技创新的融合，为中国某-93- 集团培育新的经济增长点，推动公司做大做强，为发展某现代服务业和促进中原经济区区域经济发展作出更大贡献，为促进文化研究成果产业化打造完善环境条件，为中国孵化器事业的发展探索新方向、新模式。通过集聚相关行业的品牌企业，培育相关行业的中小型中介、服务、培训企业，孵化相关行业提供研发平台和技术支撑的科技项目和科技企业，并辅以配套的商业企业，最终形成一个以数字媒体、软件开发及文化创意设计、制作等企业为核心，并向上下游延伸配套的文化企业集群，成为辐射周边办公及商业的制高点，实现“文化科技”转化为“经济效益”的目标。五、项目建设的目标1、项目总体目标二到三年项目建成运营后，计划将引进超50家科技型企业，园区实现销售收入200亿元，税收超20亿元。对园区内的高新技术企业、文化创意等企业进行包括VC/PE股权投资。同步搭建股权交易所园区平台，为中小企业及小微企业提供多方位的融资服务。2、项目建设目标根据科技文化产业园的有关规划，将园区的总体目标设置如下：（1）计划建筑面积40万平方米，一期10万平米，打造一个硬件设施完备、服务体系健全、环境优美的科技文化产业园；（2）引进30～50家高新技术企业；（3）引资额50～100亿元人民币；（4）搭建企业合作平台与服务体系，推动技术转移和合作；在区域内形成集群投资模式，降低企业进入的风险及机会成本，形成企业在园区内的良性互动。n3、建设主要内容项目名称：某某科技文化产业园承担单位：中国某集团新加坡宝路集团建设地点：位于某市东北部孔明路以东，场西路以西，四号路以南，三号路以北区域。占地面积：225798.8平米（338.698亩）；建设规模：401915平方米；建设内容：某科技研发大厦，某科技博物馆，某-93- 产品展示厅，青少年科技人才培训基地，科技产品交易中心，电子商务等。集聚科技产品研发，生产，学习，创意设计、影视制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地，成为科技文化产品研发、经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功能的区域性某总部基地兼区域性物流中心。项目主要技术经济指标（见表1-1）表1-1项目主要技术经济指标表序号项目整个项目1规划总用地面积(平方米)225798.8实际使用面积(平方米)121792.7广场用地面积(平方米)5558.0社会停车面积(平方米)7884.3公共交通用地面积(平方米)4992.5代征道路面积(平方米)49207.4代征绿地面积(平方米)23339.3河道占地面积(平方米)13024.62规划地上建筑面积(平方米)401915.9规划地下建筑面积(平方米)48717.083项目总投资(万元)186000.00其中：土地费用(万元)6770.4建筑物投入(万元)147498工程建设其它费用(万元)16702.8预备费用(万元)9727.8建设期利息(万元)2304前期运营费用(万元)30004建设期2年5资金筹措(万元)总投资186000万元自有资金146000万元银行贷款40000万元6财务评价年投资利润率9.82%年投资利税率13.09%全投资所得税后财务指标财务内部收益率13.33%-93- 财务净现值（万元）5856.91投资回收期（年）8.30贷款回期期（年）3.39-93-六、编制依据本可行性报告严格遵照上述依据和国家发展改革计划委员会、对项目技术经济分析的有关内容，结合某集团目前合作业务的开展情况，对本项目建设的提出背景与项目建设的必要性和技术方案、实施进度等方面提出研究意见，并按国家相关标准对本项目进行技术经济分析。1.《国家“十二五”文化产业发展规划》（国务院）；2.《文化产业振兴规划》（国务院，2009）；3、《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》；4、《某市2007—2012年文化强市建设规划纲要》5、《某市文化产业发展总体规划2010—2020》6、《某市总体规划》（2010—2020）7、国家有关政策法规；8、中国某集团提供的相关资料。七、编制原则在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循以下编制原则：（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；（2）把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足某市未来城市发展规划的要求；（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应某的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。-93- 第二章项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性分析当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展更是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。作为十二五规划国民经济的主体,文化创意产业被提到了全民文化兴国的高度,而产业园区已经成为重要载体。如何利用科技、金融等基本配置助力文化创意产业科技园区,从而让某的科技文化产业跑得更快、飞得更高,成为某市关注的热议焦点之一。近年来，某市加快文化产业发展，努力实现文化资源大市向文化强市的跨越。文化产业发展迅猛，产业规模不断壮大，产业结构渐趋合理，现已形成文化旅游、特色工艺品、光电、印刷、中医药等优势文化产业被省委、省政府命名为文化产业发展先进市。2010年某市文化产业增加值达到36亿元位居全省前列。文化产业日益成为某市经济运行中新的经济增长点。某市委、市政府高度重视文化产业发展，多次召开市委常委会议和市四大班子联席会议，研究部署文化产业发展工作。先后研究出台了《某市2007—2012年文化强市建设规划纲要》、《某市文化产业发展总体规划2010—2020》、《某市卧龙岗文化旅游产业集聚区发展总体规划》等文件，明确了我市文化产业发展的指导思想、基本原则、基本战略和目标，确定了重点文化产业项目，提出打造文化旅游、特色工艺品、光电、仲景医药和某作家群等重点文化品牌。某市高度重视文化产业项目储备和建设，积极参加中博会、文博会等国家重大文化产业经贸活动，通过企业招商、以商招商、创新形式，拓展招商渠道，“输血”文化产业，加快重点文化产业项目的建设步伐，提高文化产业项目的质量和规模。近年来，某市先后组织参加了“某（香港）市情说明暨文化经贸项目推介会”、第二届中国中部投资贸易博览会、“中原文化天津行”、文化博览会等活动，合计签约30多个文化产业项目，引资40多亿元。某科技产业园的成立，符合某-93- 市文化产业发展总体规划（2010-2020)的要求，项目的建设具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。1、项目的建设是顺应时代发展的结果当今时代，科技文化对经济社会发展的作用越来越重要。充分发挥科技文化对经济社会发展的作用，推动科技文化产业与其他产业的融合发展，促进各种资源的资本化与产业化，已经成为展示区域文化内涵与魅力、塑造区域科技品牌形象、实现科技文化经济价值的重要途径。文化是科技的灵魂，科技是文化发展的重要途径。在科技的开发和发展当中，文化起到的作用日益凸显，已经成为助推科技发展的核心内涵。在国家政策中，科技文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与其他产业将有越来越多的融合发展，其中，科技文化产业将是挖掘地方文化、完善产业、促进经济结构调整、撬动地方经济腾飞的重要发展方向。某科技文化产业园项目的建设，使得某丰富文化与现代科技的“联姻开发”找到了较好的市场契合点。在园区，“文化”与“科技”找到了最佳的结合点，相互联系、相互补充。2、项目的建设是响应国家政策的需要党中央和国务院认识到科技文化产业能够极大地推动社会的发展，因此制定了一系列相应的政策以其促进科技文化产业的发展。2007年，党的十七大提出了“大力发展文化产业，实施重大文化产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，繁荣文化市场，增强国际竞争力”的文化产业发展方针。2011年10月18日，中共第十七届六中全会审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。《决定》指出，加快发展文化产业，推动文化产业成为国民经济支柱性产业。这是继2010年10月18日党的十七届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》和2011年3月14日十一届全国人大四次会议通过的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》之后，又一次提出“推动文化产业成为国民经济支柱性产业”。由此可见，政策的利好为科技文化产业的发展带来了良好的机遇。因此，某科技文化产业园项目的建设是响应国家政策需要的结果。项目建成后，某科技文化产业园将成为某市的文化产业基地、科技研发基地、旅游基地，并有希望成为河南省的南部区域的特色科技文化产业基地。-93- 3、项目的建设是相加快中原经济区建设的需要2011年9月28日，国务院出台了《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》。《意见》明确指出，中原文化历史悠久，位于我国中心地带，是中华民族和华夏文明的重要发源地。中原经济区为华夏历史文明传承创新区。应传承弘扬中原文化，充分保护和科学利用全球华人根亲文化资源；培育具有中原风貌、中国特色、时代特征和国际影响力的文化品牌，提升文化软实力，增强中华民族凝聚力，打造文化创新发展区。一系列政策举措显示，加快科技文化旅游产业发展，是党中央、国务院总揽全局，着眼于河南省经济社会发展全局作出的重大决策。因此，某市应该解读《意见》的深刻内涵，将良好的科技、文化、资源优势转化为科技文化、旅游和经济发展优势，力争通过某科技文化产业园项目的建设，把某市建设成为体现当代毕升的文化品牌，通过创新科技文化发展模式，使其成为南都大美之园、创新活力之园。4、本项目的建设是满足某市科技文化产业发展的需要根据《国家"十二五"时期文化发展规划纲要》、《某市文化产业发展总体规划2010—2020》，某市要把科技文化产业培植成为某市特色支柱产业，成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知名度的科技文化产业中心城市。必须建设规模宏大、具有特色的科技文化产业园，以满足科技文化企业创意设计、制作、产品展示交易、物流、商务服务等专业化、功能化的需要。中国某集团作为具有建设科技文化产业园雄厚实力的企业，审时度势，将在某市北部建设科技文化产业园，首先是满足了某市科技文化产业发展的需要，为某市科技文化产业的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进某市，乃至整个中原经济区的经济发展作贡献，项目建设具有促进科技文化产业发展的经济效益。5、本项目的建设，社会效益和经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，某科技文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。因此，从满足科技文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设某科技文化产业园项目是必要的。-93- 二、项目建设的可行性分析1、政策环境良好首先，党中央、国务院的高度重视，地方党委、政府部门的大力支持。某市委、市政府高度重视科技文化产业发展，多次召开市委常委会议和市四大班子联席会议研究部署科技文化产业发展工作。先后研究出台了《某市2007—2012年文化强市建设规划纲要》、《某市文化产业发展总体规划2010—2020》、《某市卧龙岗文化旅游产业集聚区发展总体规划》等文件，明确了某市科技文化产业发展的指导思想、基本原则、基本战略和目标，确定了重点文化产业。某某科技文化产业园项目始终备受党中央、国务院和省市两级党委、政府的高度重视，这些政策将积极推动某市乃至整个中原经济区科技文化产业的发展。2、某集团行业翘楚的基础王永民是一个学者，一个发明家，同时，他又有自己的公司，是公司的管理者。这也是品牌效应的第一步已经铺成。作为一个从中原腹地走出来的发明家、学者和企业家，王永民表示：“河南的企业家应该有所作为，而且一定能够有所作为；河南人应该有所创新，而且一定能够有所创新”。某集团不设立工厂，产品全部交给一些沿海的加工厂来完成，在这方面，某集团一直都是借鉴美国高科技公司的运作模式。某集团现在的管理体制是比较完善的，已经形成了一个很稳定的团队，产品也在源源不断走向国外，某集团正在向一个良性的方向发展。3、区位条件某位居鄂西北、豫西南、陕东南三省接壤地，是三省交界经济协作区的地理中心，在武汉、郑州、西安三大城市组成的三角形中，某居其中心位置，具有无可取代的区位优势。同时也是三省边缘区域综合实力最强、发展潜力最大的次级规模非省会城市，具有产业聚集的区位优势，理应成为区域经济发展的“龙头”。而从全国来看，某-93- 又是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，某从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。特殊的战略地理位置为某的发展壮大提供了可能。由此可见，项目场地的区位优势明显。4、便利的交通优势上武高速公路与宁西铁路横跨某东西，日南高速沟通沈海、长深、京沪、京台、京珠、太澳等8条南北向国家干线高速公路；太澳高速公路与焦柳铁路纵贯南北，成为我国南北纵向线9条高速公路和南北纵向线6大铁路主动脉之一，九州之中，十省通衢，作用巨大；这些现代化的高速通道在某交会，形成我国中部地区重要的“米”字形交通枢纽，年货运通过能力达10亿吨，物集天下，流通全球，成为人流、物流、信息流的重要集散地；4D级某机场，可供各类大型客机全天候起降；呼和浩特至北海、西安至合肥，两条国家级光缆通讯干线交会于某，形成便捷的信息高速公路网。这些都为某参与更大范围的区域经济分工协作提供了有力的保证。5、厚重的文化积淀某是全国64个历史文化名城之一，具有厚重的城市文化底蕴和历史积淀。早在四五十万年前，某境内的“南召猿人”就在这里生息繁衍，某是中原人类的发祥地之一；战国时期，某已是闻名全国的冶铁中心；西汉时，某“商遍天下，富冠海内”，为全国的六大都会之一；东汉时，光武帝刘秀发迹于此，某因此有“南都”、“帝乡”之称；某四圣———诸葛亮、张衡、范蠡和张仲景名扬海内外，历史文化丰富为做大某的文化产业提供了丰富载体。另外某理工学院、某师范学院、河南工业职业技术学院、某医专等一大批科研与教育机构正在迅速崛起，已拥有大专院校5所，科学研究开发机构20多个，某博物馆、汉画馆、科技馆、体育中心等相继建立，这标志着某作为区域性的科研教育中心正在形成。6、场地条件（开发条件）项目场地的空间条件较好。规划地块视野较为开阔，且土地平整，场地延伸空间大，场地周边道路现已建成。地块现状为临时苗圃用地，先期开发成本较低。规划项目选址周围有良好的基础设施——某市体育场馆、李宁体育公园等，具备开展大型会展、学术交流会、科研成果展览会等条件。7、资金条件科技文化产业园的开发建设离不开资金的支持。该项目投资主体中国某集团不仅自身资金充足，还将以合资以及银行贷款等方式来解决某科技文化产业园建设当中的资金问题。因此可以说公司的大思路、大投入、大决心和大勇气，以及某-93- 市人们开放的投资观念，将成为本项目开发建设的强大助推力和生命力。第三章项目市场分析一、某市国民经济和社会发展情况某市城区位于北纬32°57"～33°07"，东经112°21"～112°38"，整个某市在北纬32°17"～33°48"，东经110°58"～113°49"之间。某地区位于中国第二级地貌台阶向第三级地貌台阶过渡地带的边坡上，某的东北西三面环山，南部是丘岭地，整个地形成为一个近马蹄形的盆地，总面积2.66万平方公里。截至2011年12月1日，某市辖2个市辖区、1个国家级高新区、2个工业管理区、1个省级城市新区、10个县、1个县级市某市中心城区有44个街道，整个某市有116个镇、93个乡。根据某市国民经济和社会发展规划，2020年某城区人口将达到180万人，相当于2010-2020年每年净增长8万市区人口。２０１２年，在某市委、市政府的正确领导下，全市上下深入贯彻落实科学发展观，坚持“四个重在”实践要领，全面推进中原经济区某主体区建设，全市经济社会发展整体呈现和保持了良好的趋势、态势和气势，为全面建成小康社会和“十二五”-93- 发展目标的顺利实现奠定了良好基础。　　　　初步核算，全年全市生产总值２３６７．２０亿元，比上年增长１０．２％。其中：第一产业增加值４２３．６２亿元，增长４．５％；第二产业增加值１２４８．５９亿元，增长１２．８％；第三产业增加值６９４．９９亿元，增长９．０％。人均生产总值２３３４８元。非公有制经济增加值占ＧＤＰ比重为５６．６％。三次产业结构为１７．９∶５２．７∶２９．４，二、三产业比重较上年上升０．６个百分点。　　　　　2010年GDP对比参考数据：城市国民GDP人均GDP城镇人均收入某市2065亿19000元15000元襄阳市1538亿26100元13333元宜昌市1547亿38248元14282元2005年，某市成为河南省第三个GDP过千亿元的经济大市，从此某-93- 市的国民经济进入了一个快速发展机遇期，全市经济保持了稳步健康发展态势，城镇居民可支配收入略高于湖北宜昌市和襄阳市，但人均GDP远低于以上两城市。我司分析为某市城镇居民的可支配收入较高，但人均GDP较低，居民消费观念比较保守。某作为传统的农业大市、工业强市，一二产业长期以来占据主导地位。自2007年，第三产业历史上首次超过第一产业后，某成功实现了产业结构由“二一三”向“二三一”的演变，产业结构的优化直接带动某经济稳步向前发展，从某市政府制定的产业发展规划来看，未来某将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略发展，这些外向型经济的发展必然带来大量的人口需求，而人口的增加、经济的成熟，必然会给某市的发展提供良好的环境。近五年以来，某市固定资产投资连续保持快速上升的态势，2005—2009年，上涨了179.22%，平均增幅在30%以上，包括房地产在内的固定资产投资规模不断增大，投资额不断增长。-93- 文化、教育和科学技术明显增长：2012年末共有艺术表演团体１７个，文化馆１６个，公共图书馆１３个，博物馆１８个；全国重点文物保护单位１３处，国家级非物质文化遗产名录１０个；综合档案馆１４个，已开放各类档案１４．０３万卷。广播电台１座，广播人口覆盖率９６．４１％；电视台１座，电视人口覆盖率９５．７３％。年末全市拥有研究生培养单位１个，全年招生人数１４人，在学研究生１４人。拥有普通高等学校５所，全年招生数３．１０万人，在校生８．０７万人，毕业生２．５８万人。成人高校１所。中等职业技术学校８７所，全年招生数４．０３万人，在校生１２．４２万人，毕业生４．５４万人。全年全市科学研究开发机构１６个，科技活动人员２．３７万人，科技活动经费支出２２．９１亿元，其中，Ｒ＆Ｄ经费支出１７．５６亿元。国家级企业技术中心６个，省级企业技术中心３２个。省级工程技术研究中心８家，省重点实验室３个，省级创新型试点企业３家。全年获得省级科技进步奖１８项；申请专利２４３８件，授权专利１７５８件；签订技术合同１０７份，成交金额３１５８万元。年末共有产品质量监督检验机构１４个。年末共有５种产品拥有“国家地理标志产品保护”称号；５种产品拥有“中国名牌产品”称号；５９种产品拥有“河南名牌产品”称号。　　　　　二、某市科技文化产业发展现状及问题近几年来，某市的科技文化产业在市委市政府的正确领导和高度重视下，特色资源进行了整合和开发，重点项目得到了广泛的宣传和有力的推广，科技文化产业得到了长足发展，已经取得了可喜的成绩。2007年科技文化产业增加值达到75亿元，占生产总值的比重达到5.4%；全年共接待游客近900万人(次)，旅游总收入可突破45亿元。开展了“文化强市建设”大型调研活动，出台了《某市2007——2012年文化强市规划纲要》；推出了具有某文化特色的5大文化品牌、6大文化产业；成功举办了中国(某)玉文化高层论坛；创作了一批在全国有影响的具有某文化特色的文化作品；组织参与了4次文化产业招商活动。为“打响品牌、做大企业、激发活力”已经奠定了坚实的基础。　　　　从整体来看，某科技文化产业的发展还处于探索、培育、发展的初级阶段。目前还存在一些阻滞科技文化产业发展的实际问题和因素，具体表现为：1、思想观念滞后，对科技文化产业的重要性、紧迫性认识不足。-93- 从国外发展经验看，城市人均ＧＤＰ达到一定的水平后，社会消费结构将向发展型、享受型转变，相当一部分居民的消费重心开始向教育、科技、文化、旅游等领域转移，为科技文化产业的发展提供了更广泛的市场需求。科技文化和产业是两个为传统所认为完全风马牛不相及的领域，现代经济与社会的发展却将这两个领域结合在一起。这是社会生产力发展的必然产物，是人类社会物质文明和精神文明水平日益提高的重要标志和具体体现。知识经济的发展使“高科技”产业越来越无法独立发展，而是成为“高科技”和“高文化”联姻的产业。科技文化产业在越来越成为高科技产业的“内容”，而高科技产业则成为这些文化产业的“载体”。具体表现为在实现了高技术和高文化联姻之后，自身向“科技文化服务业”转化，并以科技文化服务业的形式向所有其它行业渗透。科技文化产业作为现代服务业的重要组成部分，其快速发展对于促进城市产业结构升级、完善城市各种服务功能具有相当重要的作用。在发展市场经济的今天，我们应认识到科技文化产业是最有前途的“绿色产业”之一，对经济和社会发展有着巨大的引导和后劲作用。与传统产业相比，科技文化产业以创意为利润核心，低消耗、高回报，并且具有经济波及效应大、对外输出无摩擦、有助于展示区域形象等特点。其巨大诱惑力不仅仅体现在直接的经济效益上，还具有较强的产业牵动性和“波及效果”。2、科技文化产品科技含量低，创新力不足，竞争力不强，缺乏文化品牌。由于某市科技文化产业尚处于初级发展阶段，一方面产业本身与高新技术结合度低，科技含量小。在以电脑多媒体、数字化视听设备和互联网络、为载体的新型文化产业开始在全球范围内迅速崛起的今天，某市在文化领域高科技应用方面却显得十分有限，科技进步对文化产业的发展作用尚未得到充分体现；另一方面，由于文化资源开发、经营、推广低效粗放，文化品牌打造乏力，品牌效应不高。以上两方面直接导致科技文化产品档次低下，不能满足人们文化消费方面“高、新、精”等个性化需求，很难启动文化消费的新领域，这严重制约了某市文化产业竞争力和产业化程度的提高。3.科技文化产业资源的推介没有统一和规范的展示平台。目前，各行业各领域推介项目和举办活动大部分是我行我素，各行其事，你唱你的、我唱我的，你唱罢我登场，大部分是抱着“行不行试一下”的敷衍态度，这就造成了零零星星的小活动看似热闹非凡，而却没有起到实际效果和真实作用的局面。既荒芜了资源、浪费了大量的人力、物力、财力，不但没有得到有效的展示，而且制约了文化产业健康有序的发展。三、某市房地产业现状分析不要认为产业园区就要拒绝住宅、拒绝生活,如果一个产业园区里面没有一定的住宅比例,这个产业园区将会失去生命力。当然,人性、生态、绿色和高舒适度也是必须具备的。所以项目做了某现状的房地产市场的分析1、某市房地产市场-93- 最近几年，某的房地产市场价格走势一直呈现上升的态势，2007年的涨幅更加明显。某市建委综合开发科提供的数据显示，2007年年初，某市中心城区多层商品住宅的均价是每平方米1700元，高层房产则在2100元~2400元，而2007年第四季度，某中心城区商品住宅多层的综合均价已升至每平方米1921元。高层均价已达每平方米3021元，部分楼层已经达到4000元／平方米。从产品形态上看2007年—2008年，某楼市的多层少了，整个市场进入“高层时代”。在某中心城区崛起的楼市新盘，几乎全是高层板块，而2007年下半年通过“招拍挂”立项的一些新项目也几乎全是高层楼盘，而且多是25层以上的“超”高层。2011年某市房地产开发投资93.72亿元，比上年增长33.3%；其中，住宅投资82.89亿元，增长38.1%。2011年某市商品房施工面积1190.40万平方米，增长23.1%；其中，住宅1023.23万平方米，增长23.1%。2011年某市商品房竣工面积225.64万平方米，增长32.0%；其中，住宅199.23万平方米，增长32.8%。2011年某市商品房销售面积358.18万平方米，增长31.2%。其中，住宅345.26万平方米，增长33.4%。2011年某市商品房销售额96.45亿元，增长69.8%，其中，住宅91.11亿元，增长76.5%。2、某市写字楼市场分析(1)某市写字楼市场供应与吸纳状况及分析2010年，某-93- 市写字物业市场累计销售面积达到105万平方米，共计2068套，成交金额15亿元，平均成交价格14702元。其中成交面积比上年提高119％，成交金额比上年提高152％，单价上涨14．3％。”就新增写字楼的分布区域而言，中心组团的写字楼存量占到某整个写字楼市场存量的四分之三，其次是河南组团。就新增写字楼的成交情况而言，单次大面积成交量所占比重较大。据租略统计，2010年这类写字楼产品成交面积达到年度总成交面积的30％以上。此类公司分为两类，一类是国有企业，另一类为金融机构。(2)租金走向某写字楼市场租金将趋于稳定。2010年某有近105万平方米写字楼面积供应市场，且广泛分布于老城区域。其中，在供应面积较多的车站区域，面积均将达到30万平方米；而人民路、独山大道和中州路区域也将分别有18万、16万和14万的办公面积。虽然楼盘去化时间较长，某作为三线城市，开放程度的全面提升以及经济的持续稳定增长，势必会进一步增强它对国内外投资者的吸引力，为写字楼市场带来更多更广的需求支持。(3)市场展望综上所述，我们认为：在未来来的几年内，虽然写字楼供应继续放量，随着某市快速发展，某市写字楼市场仍然保持售价、租金的稳中有升。四、某市文化产业园发展条件1．国际国内的形势为科技文化产业发展提供了新的机遇。在世界范围内，科技文化产业发展迅猛，文化市场竞争日趋激烈，各国文化产业发展的不平衡加剧，差距正在拉大。在国内，北京、深圳、上海等大中城市都充分认识到发展文化产业的重要性，纷纷确立发展战略，制订长远规划，出台扶持政策，呈现争先恐后、你追我赶的局面。党中央、国务院正式下发了《关于深化文化体制改革的若干意见》，对文化体制改革作出全面部署，强调要将改革逐步推开，进一步解放和发展文化生产力。《国家"十二五"时期文化发展规划纲要》将抓好文化产业体系建设确定为"十二五"时期文化发展的六大重点之一，明确了未来五年要着力发展影视制作、出版、发行、印刷复制、广告、演艺、娱乐、文化会展、数字内容和动漫等九大重点产业门类。某市在深化文化体制改革、发展文化产业、提供公共文化服务、推动中华文化走向世界等方面，继续探索创新，做出中原经济区示范。河南省要求某市依托自身的文化优势，做大做强文化经济，在全省文化产业发展总格局中发挥作用。国际国内形势的发展和中央、省的要求，既是压力也是动力。在宏观体制环境、政策环境不断完善的情况下，某-93- 也适时调整、制定相关的政策法规，文化产业发展出现了前所未有的黄金战略机遇期。2．城市发展战略的调整为科技文化产业发展打开了新的空间。根据科学发展观的要求，按照党的十六届五中、六中全会精神，面对四个"难以为继"、四个"严峻挑战"，某进一步确立和完善了新的发展思路，努力推动发展模式的根本性转变，努力建设中原经济区次中心城市和科技文化创新型城市。实施"文化立市"战略，促进文化事业全面繁荣和文化产业快速发展，并下决心把文化产业作为支柱产业来扶持和培育。某城市发展的思路和战略的调整，将有力地推动某文化产业实现跨越式发展。3．较为完善的市场经济体制为文化产业的发展提供了体制和机制的支持。某市较早建立起市场经济体制框架，多种经济成份平等竞争、共同发展，市场体系和市场要素发育比较成熟，为文化产业的发展提供了宽松的体制环境和灵活的市场机制，有利于充分发挥市场在文化资源配置方面的基础性作用。4．高新技术的研发与制造优势为文化产业的发展提供了技术支撑。某高新技术为某市传统文化产业的改造与升级，发展以信息技术为手段、载体的创意设计、数字内容等新兴文化产业提供了技术支撑。5．各类投资资本和创意人才的汇聚，为文化产业的发展不断增强新的活力。某市作为区域性金融中心，已经形成了一定规模并相对成熟的资本市场，各类投资资本活跃。多年来形成的灵活的人才引进、培养和使用机制，吸引各类创意人才来就业发展。资金和人才条件形成了某市文化产业发展的比较优势。6．"农运会"的举办为文化产业发展打造了重要平台。"农运会"的举办拉动某市城市框架发展、推动某文化产品和服务走出去的使命。"农运会"使资金、项目、观念、信息、技术、人才汇聚某，为文化产业发展和"走出去"搭建了一个高起点、高规格的展示、交易和信息平台。7．勇于创新的观念为文化产业的发展营造了良好的人文氛围。中华文明，源远流长，灿烂辉煌；中华科技文化，历史悠久；中国“四大发明”，享誉世界。中华科技文化的辉煌成就，为人类文明和社会发展作出了巨大的贡献。享有“当代毕升”的王永民教授卓越的创新精神培育了创新型文化价值观，这是文化产业发展不可缺少的思想源泉和精神动力。五、某市科技文化产业“十二五”发展目标-93- "十二五"期间，以把科技文化产业发展成为第四大支柱产业为目标，以"六个形成"为着力点，将某建设成为中原经济区的科技文化产业中心城市和先锋城市之一。1．提高自主创新能力：整合创新要素，聚集创新资源，加大创新投入，健全创新机制，培育壮大创新主体，发展完善创新平台，加快推进重点领域创新，加快构建自主创新体系，全面提升自主创新能力和水平。一、强化企业自主创新主体地位；二、发展壮大自主创新载体；三、推进重点领域自主创新；四、优化创新发展环境。2．发挥企业在文化产业发展中的主体作用，在创意设计、数字内容、传媒出版、影视制作、高端印刷、文化旅游、文化会展等相关重点领域培育一批在国内外有广泛影响的优秀文化企业和文化品牌，不断增强竞争力，形成富有活力的文化生产和服务的微观运行机制。3、深化文化领域的投融资体制改革，通过政策引导，调动全社会力量积极投入文化产业领域，促进文化产业投资主体多元化，形成多种所有制共同发展的文化产业发展格局。4．充分发挥市场在文化资源配置中的基础性作用，进一步培育和规范文化市场，形成统一、开放、竞争、有序的现代文化市场体系。5．积极运用先进科技手段，确立原创性文化产品在市场的重要地位，形成技术先进、机制灵活、优势明显、与国际接轨的完善的文化产业创新体系。6．力争到2015年，重点建成一个文化产业创意研发中心和公共服务平台，培育5个文化产品和服务知名品牌，扶植10个在国内具有行业影响力的龙头和重点企业，建成8个特色产业园区和基地，重点培养和引进50名文化产业领域的领军和高端人才。某文化产业年均增长率以较GDP年均增长率高2%以上的速度增长，城市居民人均文化娱乐消费支出占全部消费性支出的比重达到20%左右。产业结构进一步调整优化，文化产业科技进步贡献率进一步提高，文化产业核心层的比重进一步加大，文化服务业对文化产业的贡献率达到60%以上。文化产业成为重要支柱产业，某成为在中原经济区居于领先地位、在国内具有一定知名度的科技文化产业中心城市。六、某市科技文化产业发展方向1、文化产业资源的整合、开发利用某的文化产业资源相当丰厚，具有得天独厚的自然优势，但是怎样使这些得天独厚的资源成为商品、形成规模、塑造成为品牌，这是发展文化产业的一个关键性的问题。2、努力打造文化产业品牌-93- 文化品牌是一个综合实力的有机结合，其中包括地域特色、文化底蕴、科技含量等等，是特色文化的高度集中。比如某现在的文化品牌：独玉文化、旅游文化、民间艺术文化、非物质文化遗产、姓氏文化、楚汉文化。3、建设高素质的文化产业队伍人才是产业获得可持续发展的关键。某市发展文化产业，最缺的就是人才，尤其是经营管理人才、市场策划人才和科技创新人才。因此，创新人才机制，建设高素质的文化产业从业队伍，是文化产业获得快速发展的关键。不断完善人才激励机制。加强对人才的培养，创造能上能下、能进能出、选优汰劣、合理流动的用人机制。对高层次的人才，实行特殊政策，鼓励文化工作者钻研业务，多出作品，多出成果。实现文化人才资源的市场化配置，促进人才合理流动，优化人才结构。理解、关心、爱护文化人才，根据文化工作的特点，加强和改进文化人才的管理和教育，形成有利于文化人才成长和发展的良好环境。4、以政策导向和法制保障促进文化产业的繁荣发展出台优惠政策建立健全产业发展的协调推进机制，调动社会各种力量发展文化创意产业的积极性，这是繁荣和发展某市文化产业的可靠保障。政府在应该在以下方面加强宏观管理发展文化产业：一是搞好规划。二是政策配套。三是创造活跃有序的市场环境。5、建立文化产业项目和活动的推介展示平台文化产业项目和活动的开展，其本身就是一个综合含量较高的创意过程。项目活动开展的成败，是否达到预期的目的和效果，与整个创意过程有着直接的关系。把行业的社会组织作为宣传推介文化产业的展示平台。从国际惯例来看，现在国外的大部分组织一般都不与政府发生合作关系，而是直接与社会组织建立良好互惠的合作关系。这样，它才既符合市场经济的运作规律，又能够适应国际惯例，更便于文化产业稳步健康的发展。第四章项目选址与建设条件-93- 一、项目选址规划地块位于位于某市东北部孔明路以东，场西路以西，四号路以南，三号路以北区域，毗邻某市体育场馆、李宁体育公园，规划面积338.70亩。南北长约750米，东西宽约300米。通过实地勘察后发现：项目地块处于亚欧板块稳定地质层，属非地震带，不存在灾害地质，地质条件总体较好；项目地块位于某是的北主出入口必经区域，用地为平整地块，地形的起伏变化不大；项目地块地势脉络清晰，地形呈现出北高南低、东高西低的态势。二、用地现状某科技文化产业园选址用地目前为临时苗圃用地，某市总体规划中用地规划用途为商住用地。土地使用权及构筑物所有权清淅。土地面积225798.8平方米，地面附着物有苗圃，临时构筑物2处，总建筑面积300平方米。场地内环境优美，原有的苗圃及构筑物搬离后即可投入建设。-93- 三、建设条件1.区位优势明显项目场地位于白河西岸，独山南部，毗邻某市主出入口，与某市体育场馆和李宁体育公园紧邻，距某市新闻中心两公里。区位优势明显，适合科技文化产业园的建设。-93- 项目场地2.交通便利项目场地四周城市道路已建成，北距绕城高速出入口约4公里，东距许平南高速出入口6公里，距某飞机场仅5公里。地块区域的道路畅通、交通便捷。3.基础设施齐备项目场地周边的公用设施齐备，水、电、通讯、燃气配套设施完善，并能满足产业园需求，场地周边城市道路建成通车，交通便捷。-93- 4.政策支持某科技文化产业园从提出项目就一直受到中央、省、市各级领导的高度重视和大力扶持，并且各相关部门对项目都倾力相助，相继下发了相关文件，这对某科技文化产业园发展科技文化项目提供了强有力的政策支持。第五章建设内容一、项目建设原则项目建设遵循“统筹规划，需求推动；企业主导，政府协调；分期投入，注重实效”的基本原则：1、围绕某市“十二五”产业规划，重点引入电子信息，以及为这个技术领域提供基础支撑的先进的技术创新、公共技术平台建设和产业化的原则；2、以某科技文化科技产业园为主体，政府起到助力产业发展，促进产业集聚，从整体上促进园区产业发展的原则；3、整合区域范围内各种资源，引导并协调各方资源形成集聚，共同促进科技文化园区产业发展的原则；4、在某科技文化产业园项目建设的过程中，要注意遵循“统一规划，统一管理，权属不变，多方兴办，利益分成”的原则，共同经营管理好产业园。在较高的起点上进一步推进某市在科技创新，为产业园企业的自主创新注入新的内容，添加新的活力。二、项目定位1、项目的文化理念定位-93- 如果把项目和服务比作驱动园区前进的两个轮子，则文化无疑是连接两轮的链条。园区文化实际上是沟通基础和思维平台，缺少这一基础和平台，一切都将成为无源之水、无本之木。首先，必须明确园区文化是涵盖开发理念、管理哲学和行为模式的运行系统，必须有自身的特色。其次，综合各方面因素，园区文化可总体定位于“二次创业”过程中的创新文化，文化建设的具体目标定位于造就激励人、鼓舞人、引导人和完善人的软环境。在文化建设中，要坚持“科学民主、与时俱进”的理念，坚持“勇于创新、不惧风险、志在领先”的精神，坚持“诚信守法、团结友善、敬业奉献、鼓励创业、容忍失败”的风气。要努力营造“以人为本”的人文环境，形成鼓励冒险，宽容失败，尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造的创业氛围。放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流。因此，科技文化园区的文化理念在具有自身特色的同时，其内涵可以包括：“求实、创新、学习、开放、融合”。求实：踏踏实实，一切从实际出发，说实话、办实事，远离一切浮夸、虚荣，真正为实现科技园区的目标而工作。创新：永不自满，不断追求，不受任何条条框框的约束，广泛接受各种新思想、新事物，让园区成为不断“出新”的温床。学习：“学习型组织”理论是当前最前沿的管理理论之一，由美国学者彼得·圣洁在“第五项修炼”理论中提出。宁波市科技园区提出创建“学习型园区”，领导率先垂范，营造团队学习氛围，从共同愿景切入，建立学习共享系统，加强与园区企业之间的联系，提升服务价值。开放：广开大门，欢迎各种积极因素和力量参与园区的建设和发展。园区不仅仅是本地科技力量的活动舞台，也是所有希望实现科技产业创业的有识之士实现心中理想的乐园。融合：不同思想、学科、观念、技术相互之间的良好结合，取其精华，产生全新而有生命力的新事物。这种融合是产生新思想、新技术、新机制的源泉。科研与产业的融合将产生新的高科技企业；技术与资本的融合将产生巨大的生产力；不同学科的融合将产生新的学科生长点；不同观念的碰撞和融合将产生新的思想。园区为发展高新技术企业所需的各类要素实现融合创造了最佳环境。营造浓郁的创业氛围、互动的园区文化和企业文化，推动园区企业及与其他园区和企业的联系，形成园区企业的合力和集聚优势。2、项目的发展定位立足某，面向中原经济区，充分挖掘本地区区位优势和历史人文价值，以某集团为核心，发展区域经济，建设生态人居环境，精神文化与产业经济相结合，实施文化引导、产业支撑、生态环境保障、和谐社区建设的科学发展战略。实现循环经济，建构基于人文生态、可持续、紧凑型城市的复合产业园区，整体构建生态与人文相融合的科技文化创意产业园。交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值，体现可持续发展的原则，使其成为某市发展的新亮点和新引擎。3、功能定位-93- 一是中高级人才培训和输出功能；二是科技研发和成果孵化功能；三是拓展城市空间的功能。4、产业定位计算机软件研发、电子及通信产品研发、新材料新能源研发、生物科技研发、文教体育用品研发、文化创意、咨询、总部基地、会展策划、区域性物流中心等生产性服务的内容；也有信息、文化艺术、时尚消费和娱乐等消费性服务的内容；同时，还有汉字博物馆、青少年科技馆等科技文化展览服务的内容。科技引领、产业支撑的产城一体化的中原科技文化产业基地之一；豫西南的最具魅力的科技园、研究中心；某市区域商务商业中心之一；展示城市形象、反映城市特色、体现城市文化的城市核心区域；公众休闲观光的核心地带。三、项目主要产品本项目主要产品为写字楼和商业。1、写字楼部分(1)目标客户经过调研，我们将入住本项目的目标客户锁定为：◆周边商圈(包括信臣路路和孔明路沿线)内因实力增长而需要升级办公场所的商务客户；◆受园区商务氛围、交通、环境等软硬件吸引而迁入的其它区域客户；◆因大型传媒企业和其他大型集团企业搬迁而随之迁址的客户；◆服务于园区内部企业的服务型机构，如：广告、传媒、法律、财务等各类公司。◆进入某-93- 的外资企业这些目标客户的业务活动主要集中在北部区域，或对北部良好的商务氛围相当熟悉和适应，注重企业形象和成长发展，但由于资金的限制，他们对其办公物业周边的商务环境、交通条件等因素的要求并不十分高，这些目标客户群的行业类别集中在文教传媒、顾问咨询、贸易、物流运输、金融投资等领域，以行业中的中型公司或小型成长企业为主。(2)产品定位本项目定位为服务于大型商务区、性价比突出并且适合中小企业的优质写字楼。本项目在规划设计管理方面，充分迎合中、小企业对园区辐射商圈的需求，以合理的布局、超时代的智能化设计、国际化的立面设计、管家式的物业管理，全方位打造一个充满时代感的5A办公空间，以此作为园区办公物业的支持和补充，提升项目的竞争力。(3)物业简介写字楼部分总建筑面积在30000平方米左右，地下2层，地上最少12层，地下一层可作为商业配套部分和室外首层直接连通，凸现商务品质。标准层面积控制在3000平方米左右，满足中型企业总部办公的需求。主力户型面积以300平方米左右，留有自由组合的可能性，以适应小企业灵活办公和发展的需求。立面由简洁、明快但富于变化的线条组成，选择国际流行的材质。充分体现现代、简约的风格，同时彰显物业档次，力求以高贵的品质和现代、简约风格，成为地区建筑的新亮点。物业由业主找具有多年高档写字楼管理经验的物业公司管理，将提供全方位的国际化物业服务，以此来实现“安全、舒适、便捷、人性”的管理目标。2、商业部分(1)目标客户本项目商业产品的目标客户包括：●区域内的居住人口和商务人群●某市北部区域居住区的居民以及其他区域人群的目标消费●大型运动会期间来某参赛、观赛的宾客●参观游览独山风景区的宾客(2)产品定位本项目商业产品定位为服务于某市北部区域居住人口和商务办公人群的集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的具有时尚感、有品味、同时具有优良购物环境的中高档休闲购物中心。-93- 项目的业态规划将着眼于周边需求，但是区别于现有的大型主体型消费场所，是以北部一站式消费中心为主题，侧重服务于年轻家庭的商业设施，提倡体验消费、休闲消费、家庭消费、时尚消费和品味消费的经营理念，让消费者在本项目中体验“品质、人本、快乐消费”的理念与环境，形成项目独特的竞争优势。(3)物业简介商业部分整体占地面积在9000平方米左右，将由1个集中商业形态构成，地下1层，地上4层半。各个独立的商业单元便于组合和拆分，便于与回廊、平台、通道相结合，强调整体商业休闲氛围的塑造。同时，建筑设计上考虑建筑空间的充分利用，如层高、退台和屋顶平台的设计。景观设计、环境处理、交通组织等方面与商业整体氛围统一，商业街设计强调休闲氛围的塑造，打造具有情调感的环绕步行商业街；道路设计具备临时停车功能，方便消费者停车和经营者卸货；另外着重考虑灯光与店面、灯光与景观、交通与景观、交通与商业的结合。三、总体布局及其功能园区总体规划布局上将整个园区分成南北两大组团，使两大组团既互相联系又彼此独立成区，各个组团均由“周圈布房、中心留院”的周边环抱围合式布置，这种布局方式就在建筑密度较高的条件下最大限度地留出了两大片集中实土绿地，这对于维持整个园区的小生态环境有着极其重要的贡献。周边围合式的方式布置，从而最大限度地将绿地集中化，形成一个四合的中心景观庭院，为独栋式的科技厂房提供良好的生产办公环境，从而形成环境较为幽静的科技厂房组团。北组团主要为标准化科技厂房和科研综合楼，以类似于“三合抱院式”的布局方式彼此围合，形成一个“L”型的中心景观庭院，结合主题雕塑水景、主入口景观大道，配以欧式的园林小品，形成有趣味的园区景观环境。而南组团主要商务为主，围绕邕河水环境形成亲水的独特商务环境。总体规划设计简洁大方、布局井然有序、功能简明顺畅，与现代高新科技产业基地的性质要求吻合一致。1、功能布局及配置园区在总体功能布局上既攘括了独门独院独栋式的研发生产楼，也配备了集合式的专业科技厂房，同时考虑到有些小型高新技术企业可能刚刚起步，提供了更为灵活的酒店式小面积科研办公用房，而且还配置了标准化专业生产厂房。另外，在配套功能上我们也设置了相应的员工餐厅，一定规模的会议中心及一定的住宿配套，使得整个研发基地环境幽雅、基本配套合理，能独立成区，对市场有较好的适应性。-93- 2、建筑单体设计园区内单体平面布局简洁明了，以框架结构提供最大限度的灵活使用空间，并且合理推敲公共功能空间，使其既省面积又布局合理。立面设计以整体统一的暖色调面砖形成一个基调，再配以现代简约的彩色涂料、明快的玻璃幕墙等等，使整个园区既统一又现代。在单体设计上我们主要尝试用黑、白、灰三种最为原生的色彩来塑造一个个宁静但却个性鲜明的建筑体量，这与现代高新科技产业基地的功能性质是吻合一致的。我们希望通过“硬朗”、金属材质的“刚毅”及玻璃的“宁静”，来形成对比强烈、掷地有声的立面形象，并据此形成一定的空间序列，线条明快而挺拔，同时在总体统一的色系之中又适时地点缀一些较为明快的灵动色块，用以活跃整体气氛。总体而言，单体设计体块、比例、尺度适中而不夸张，色彩稳重而不张扬，以一种包容的姿态渲染出新世纪科研办公建筑简约明快、洗练大方及高贵典雅的品质。3、道路及交通设计在交通组织上主要以园区内相对独立成组的两大组团的环状主干路来组织主要的交通流量。主入口设置考虑主要人流来自于西侧和东侧的因素，在孔明路与区间路交叉路口北约100米处设置园区主入口，而在园区中间区间路上设置次入口。园区内机动车停车主要以地面绿化停车为主，结合地下停车为辅。总计停车326辆，其中地上绿化停车191辆，地下停车135辆。本园区内部单体交通疏散主要以封闭式楼梯间为主，局部结合室外钢梯的垂直交通疏散，解决了紧急疏散的需要。4、绿化设计园区内由于建筑密度要求较高，故实土绿地容易被打散而不成体系。鉴于此，在总体布局上通过建筑单体的组团式布置将园区原本紧张分散的实土绿地集中起来，形成两个相对独立的集中式中心景观庭园，配以单体建筑的周边绿化，从而将有限的实土绿地集中化，使其在东西方向上形成“建筑实体与绿化庭园依次相间”-93- 的空间模式，极好地维系着整个园区的小生态环境，提升了整个园区的空间及环境品质，同时也使环境品质平均化，从而造成建筑单体实际价值的均衡化，有效地提升了通盘各个位置建筑的整体价值。园区绿地面积是指建筑物周边1.5米和道路两侧1米以外的3米覆土的实土绿地面积（此面积不包含地上绿化停车的面积）。四、功能分区1、某集团总部基地区总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射整个某乃至中原经济区的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。总部基地能够实现国内外市场经济的信息整合、互动；能够达到国内外企业峰会能动的良好释放效果；能够作为某市中心城区的重要标志。资源资本产业服务金融服务高成长型企业市场需求总部基地运营模式总部基地运营模式可以充分满足高成长企业对于空间、资金、管理、服务、合作等方面个性化需求的新型服务网络，是一系列服务的提供者、组织者和管理者；是产业园区从外延式扩张进入内涵式扩张的初步尝试；具有更强的集群吸引力和产业链高效整合力。2、文化创意产业区主要包括广播影视、音像、传媒、视觉艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢、工业自动化设计、软件和计算机服务等方面的创意群体。它是一个集融文化创意人才集聚、文化创意产品研发、展示、生产、交流、交易和消费为一体的文化艺术社区，同时也是一个兼具观光和深度体验功能的文化艺术旅游区。园区计划引进全国优秀的文化创意公司对某汉代烙画、玉器等一大批某传统文化进行的深化设计。做为一个文化创意产业孵化区，它将为某传统文化进行深度的包装和搭建推广平台。-93- 计划引进的客户：天津、北京及上海地区50多家有计划进军内地的高科技企业。3、科技企业孵化区为初创期科技企业及其创业者提供孵化空间和资金、技术等生产要素的支持和服务，促进其科技成果转化，降低其创业风险和创业成本，提高其创业成功率，将其孵化培育为成功企业和企业家。打造“聚集高科技产业集群的创新源，为社会提供就业岗位和就业机会的创业源，为政府涵养税收的创税源”为己任的综合性孵化器。主要引进电子与信息、集成电路、光机电一体化、智能制造设计研发、嵌入式软件开发、海量数据存储研发、新材料新能源研发、生物科技研发、文教体育用品研发等科技企业。4、企业信息化公共服务中心区-93- 为企业一站式解决电子商务交易及企业内部办公信息化，并且为企业提供增值服务，整个平台免费开放给企业使用，彻底解决企业中小企业在电子商务信息化方面的成本。网上商城为中小企业提供厂家名品网上交易服务平台，园区供应链全程协同集成服务平台。为中小企业搭建一个线上线下虚实结合的立体公共服务平台。包括：公共技术平台；技术转让服务平台；行业交流平台；人才培训平台；商务中介平台；金融资本平台；宣传推广平台；物业管理平台；会务组织平台等。5、商旅娱乐休闲区在园区内建设接待规格齐全的五、四、三星级宾馆酒店，建设汉字博物馆、青少年科技馆等科技文化展览馆，打造娱乐休闲集群，吸引风格各异的艺术浪漫风情酒吧形成扎堆效应。为莅临广大文艺专家、学者、艺术家、海内外客商等提供标准的服务。6、生活服务配套区在园区内建设一批高档公寓、住宅楼，服务整个园区。五、其他工程1、给排水（1）给水系统生活冷水给水系统：展览中心部分竖向分为两区：低区采用市政自来水直供，高区采用变频给水：办公部分采用分区并联供水方式，竖向分高、中、低三区，低区采用市政自来水直供。中、高区采用变频给水。生活热水给水系统：生活热水系统一次热源采用市政热力。展览中心部分竖向分为高、低两区；办公部分竖向分为高、中、低三区，均采用变频给水。中水系统：本工程设置中水处理机房，收集优质杂排水作为中水水源，供卫尘间冲厕、车库冲洗地面、绿化等。展览中心部分竖向分为高、低两区：办公部分竖向分为高、中、低三区，均采用变频给水。（2）排水系统本工程室内排水为雨污分流系统。厨房排水经隔油处理排入市政管网。2、电气专业设计方案（1）负荷等级本工程供电负荷等级为一级负荷，非消防用电设备及中央控制和监控系统等供电为一级负荷，生活水泵、客梯等电源为二级负荷，其他为三级负荷。（2）供电电源-93- 本工程由市政电网引入10KV四路专用电源作为产业园区的主供电源。（3）高压系统10KV中压侧采用四路专用线路供电，将四路电源分成东、西区两组，每组两路电源单母线分段运行，互为备用，当其中一路电源失电时，联络开关自动或手动投入，由另一中电源向全部一级负荷和部分二级负荷供电。（4）低压系统变配电低压室变压器低压侧采用单母线分段运行，互为联络，母联设有自投方式，并具有机械与电气闭锁，防误操作。消防等重要负荷采用双路电源末端互投方式。低压电气设备的安全保护方式采用TN—S系统。（5）变压器选用干式变压器，自带冷却风机，并配绕组热保护装置，其主要功能应包括：温度传感断线报警，启停风机，超温报警/跳闸，三相绕组温度巡回检测及最大值显示等。（6）电容补偿在每台变压器低压侧装设一组低压干式电容器，控制方式采用负荷无功率变化自动循环投切，并设有过电压自动切除保护装置，实际运行功率因数不小于0.9。（7）低压配电系统—、二级负荷及重要设备采用双路电源供电末端互投方式供电，其它负荷根据容量及使用特性采用放射式或树干式供电。（8）智能化能源管理系统采用智能化能源管理系统对变配电系统进行监测。在变配电室设监控管理站，监测计量电压、电流、功率因数、功率、频率、开关状态等各种运行参数，电能统计、分析和预测。本系统纳入到产业园区建筑设备监控系统中。（9）设备选型变压器采用环氧树脂浇注干式变压器；高压配电柜采用安全性好，可靠性高的金属铠装中置式高压开关柜；低压配电柜则采用应用广泛技术成熟的低压抽出式开关柜。柜内均考虑配装带智能接口的断路器，以满足建筑设备监控系统以及整个产业园区配电系统智能化的要求。（10）线路敷设由于电缆的覆盖面广、用量大，体现绿色环保的设计思想，在电缆的选型采用低烟无卤的线缆。3、弱电系统设计-93- 弱电系统设计遵循先进性、开放性、安全性、需求与服务的功能性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国标标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络(含Internet/Intranet)、楼宇管理集成网络等通用平台。（1）通信网络原则上充分利用公网建立建筑物的外部接入／出，通过数字数据网、分组交换网、ADSL等方式，使用户享受到上述数据网提供的数据通信服务。除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、ISDN接入、可视电话、BP电话路由等的支持。（2）计算机网络利用产业园区的结构化布线系统构成内部高速局域网，实现与Internet互联，建立Internet办公自动化环境，方便的织成内部intranet，实现日常办公、电子商务交易、信息查询等多用途管理。（3）综合布线系统建立建筑物网络传输平台，它既使语音和数据通信设备、交换设备和信息管理系统彼此相连，又使这些设备与外部通信网络连接，网络可支持千兆以太网应用。设计标准：当业主无特殊要求时按国家规范执行。物理通道采用光缆、同轴电缆和对绞线电缆，以适应各种设备的信号传输。（4）建筑设备监控系统本工程内设置建筑设备监控系统，对通风系统、给水排水系统、供配电系统、照明系统、交通(停车)管理系统等进行监控。通风空调(HVAC)系统：包括空调系统、冷冻系统、送排风系统。给水排水系统：包括生活热水、中水站、各类水池和水箱及各种水泵。供配电系统：包括供配电系统、电力变压器、各种备用电源、照明系统。照明系统：包括商业营业场所照明、停车场照明、景观照明和重要的场所照明。计量功能：对场内的燃气、水、电、热力等用量进行计量。交通管理系统：包括停车场综合管理系统、垂直升降电梯和自动扶梯系统。还应考虑残疾人的交通要求。设置楼宇控制中心，使整个产业园区自控系统联网及统一管理。（5）安全监控系统本工程中设置保安监控系统，在所有商业营业场所、各出入口、通道、楼梯问、车库，电梯-93- 轿箱内设置固定或云台式保安监控彩色摄像头。对整个地下空间（商业）内的营业状况、人流和车流状况、突发事件等进行监控并记录。出／入口管理设计：本工程在监控中心设门管理计算机，采用接触式或非接触式感应智能卡，中心统一电子制／发卡系统，对不同身份持卡人的卡进行功能及权限设定。在重点商业区域和金融用地等重要场所，设置防入侵报警和联动控制系统。巡更系统选用无线采集式，在控制中心设置系统主机一台。在各出入口与主要通道处设置巡更站。由保安人员按照规定时间与路线到达各个巡更站，向系统主机发送巡更信息。（6）有线电视网络本建筑内设有线电视网络中心，在场内商业场所、办公、管理等功能房间设置出线口，系统采用双向传输设计（大于860MHz）,包括城市有线电视网信号、卫星电视信号等，提供交互式服务。（7）消防报警及联动控制系统按国家消防规范要求进行设计，本工程设置火灾自动报警系统及消防联动控制系统、消防广播与疏散事故照明。接受火灾报警，发出火灾声、光信号，播放事故广播和安全疏散指令等；控制消防水泵、固定灭火装置、防火卷帘门和防火门、通风空调系统、各种风道阀门、防烟排烟设施；消防专用通讯及119专线电话；电梯控制；非消防电源的切除与应急照明的启动等。消防控制室设在出口处，并可与奥运公园的总控制中心联通。（8）背景音乐广播和紧急广播系统本工程中在商业场所、走道、各个出入口、楼电梯前室以及主要设备机房设置背景音乐广播，平时作为背景音乐和事务性业务广播使用，在发生紧急情况或火灾时出控制中心进行紧急广播，用于进行人员和车辆的疏散指挥。扬声器功率不小于3w；噪声较大的场所、地下车库采用5w号筒式扬声器。在火灾时，应急广播机在相关区域播放疏散广播。应急广播的擂放声压高于背景环境噪声，15dB内设置扩声系统。（9）紧急电话系统设置紧急报警电话，在发生紧急情况时与总控制中心联络。（10）车辆引导系统和停车收费系统本工程地下车库内设置车辆引导系统，对本工程区域内的车辆交通进行引导，显示停车场空满状态、行车方向、车位引导等信息，并设置停车收费系统。（11）无线通讯信号转发系统-93- 无线通讯信号转发采用全频段收发系统，主机设于管理室，室外天线设于地面层；室内各层设双向天线，梁下或吊顶下明装。（12）信息显示系统设置商业信息显示系统，在各层设置商业信息显示屏或电子触摸屏，显示各种商业信息。4、设备专业设计方案（1）空调系统商业大空间、展厅：考虑空调房间较大、人员较多，采用过渡季可送全新风的单风机定风量全空气空调系统。商业小空间、办公室：考虑房间较多、人员密度不大，兼顾运行及出租的灵活性，采用风机盘管加新风系统。餐厅：考虑运行及出租的灵活性，采用风机盘管加新风系统。厨房采用全新风直流式空调系统。楼梯间、空调机房、库房等设散热器值班采暖系统。（2）通风系统小空间、办公室等新风出新风空调器送入室内，排风经排风竖井由排风机排出室外。厨房排风均设有油烟过滤装置，处理达标后由排风机排出室外。制冷机房、泵房、变配电、库房等分别设独立的机械送排风系统，排风由排风机通过竖井排向室外，补风经新风机组送入。卫生间、清洁间等设机械排风系统，排风机设于室外。5.供热工程（1）遵循原则第一，经济合理，技术可行，热效率高。第二，兼顾前后期的需要，并考虑远期的发展要求。第三，燃料供应充足，成本较低。第四，有利于环境保护必须符合国家环保规定要求。（2）具体内容在项目所在区域，通过市政供热管道进行集中供热，埋设供热管道（以满足实际需求为标准），主要解决服务设施及管理人员的冬季供热，采暖和夏季洗浴问题。在其它零星修建的房间，则采用电器方式解决供热、洗浴问题，为住户提供便利的用水条件，满足人民的需要。-93- 三、项目实施规划某科技文化产业园项目得以实施的前提是本项目能够顺利通过省、市政府对文化产业园区的立项。本项目的战略构思已经成型，并且已进入了规划实施层面，项目的规划与建设期初步估算为24个月，时间是从2013年8月至2015年8月。本项目实施将主要从以下两个方面进行：1、项目运营推广。项目经政府立项后同步进行项目运营推广。2、项目场地原有物品的转移。本项目建设遵循“适时投入，快速产出”的原则，合理安排项目的建设周期，统一运筹，交叉作业，严格按计划实施，尽早发挥项目的经济效益。四、项目运营规划项目的战略构思是将某科技文化产业园项目建设成为一个具有某特色的科技文化产品展销平台。具体来说就是通过对园区的合理规划和建设，引进科技研发、高新技术应用、多媒体信息推广等一些具有特色的科技文化产品的研发机构和生产机构，给他们提供一个集中的创作设计和产品展示交易的平台，并运用产业集中优势和集中宣传优势，吸引国内外科技文化产品进园。项目运营组织机构如下图：-93- 科技文化创业产业园招商引资将文化类主要以广播影视、音像、传媒、视觉艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢，科技类主要以电子与信息、光机电一体化、智能制造设计研发，嵌入式软件开发，海量数据存储研发等为招商重点，另外结合区域优势及国家产业规划将新材料新能源研发、生物科技研发、文教体育用品研发也作为重要的招商目标之一。实体经济资本运营上市企业其他资源文化科技创意产业园园区完成建设后将提供专业、完善的企业服务体系。企业管理咨询服务产学研服务人力资源服务技术、知识产权咨询申报服务融资服务财务咨询服务产业园服务体系法律咨询服务政策咨询服务1、产学研服务：为创业者牵线搭桥，沟通与大学、研究机构、企业之间的联系，为相互之间的技术、经济、贸易等合作提供中介。-93- 2、企业管理咨询服务：为创业者提供企业管理制度建立、期权分配方案等企业管理方面的咨询服务，帮助创业者制订创业计划、企业发展计划等。3、技术、知识产权咨询申报服务：提供产品设计、工艺设计、中间试验、新产品试制、技术实验、技术检测等技术创新支持与服务，提供专利、软件著作权、集成电路设计等申报、转让、共用等咨询服务及交易。4、政策咨询服务：帮助企业落实财税、科技、人才、金融、外贸、海关等优惠政策。5、财务咨询服务：工商注册、税务登记、专利申请、商标注册、报关等成立公司所需的咨询服务。6、融资服务：除自身的投资外，还为创业者沟通各种融资渠道，有针对性地向商业银行、风险投资机构、信用担保机构、投资公司、大企业和个人推荐项目，促进相互间的合作。7、人力资源服务：通过培训班、研讨会等培训创业者及员工，协助企业制订人力资源发展计划和招聘新员工，完善企业人力资源管理，培育科技企业家。8、法律咨询服务：向创业者提供融资、经济、刑事等各方面的法律咨询。通过以上服务降低入企业创业成本和创业风险，提高其创业成活率和成功率，使整个园区能长期、稳定的发展下去。第六章环境影响评价一、编制依据（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（2005年12月3日）（3）国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》（4）国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文《建设项目环境保护设计规定》（5）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》（6）大气环境执行GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。(7)废污水执行GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准。(8)废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准。-93- 二、项目建设与运营对环境的要求1、项目建设期污染源分析施工现场的各类机械设备和物料运输所产生的施工噪声；施工过程中由于物料搬运、汽车运输、土方工程所造成的扬尘；施工人员生产、生活过程中产生的废水；施工机械、运输车辆产生的废气；施工过程中产生的固体废弃物以及施工人员产生的生活垃圾。2、项目运营期污染源分析餐饮业产生的厨房油烟以及汽车尾气造成的污染；职工及顾客所产生的日常生活污水；职工及顾客所产生的固体废弃物；设备机房以及娱乐、购物等活动产生的噪声。3、项目建成后对周围景观的影响项目建设用地现在是临时苗圃用地，项目建成后将与各市政设施、体育设施和文化设施等形成互补，对周围景观产生积极的正面影响。三、环保措施1、建筑本身采取的环境保护措施产业园区建筑材料应采用“绿色建材”，即采用清洁生产技术，使用相对少量的天然资源和能源，无毒害、无污染及放射性，达到生命周期以后，可以回收利用，有利于环境保护和人体健康的材料。这些材料要保证产业园建筑建成后符合“民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001”的规定。在建筑结构设计上，应尽量使用自然能源，如自然通风和自然光线等，采取相应的措施，以保证产业园区建筑内的声学要求，以及对民用建筑隔声的要求（民用建筑隔声设计规范GBJ118—88）。产业园区建筑内采用的照明系统应既有节能的功效，又能满足顾客的视觉要求，注意眩光的防范。2、施工期环境保护措施（1）噪声污染防治措施合理安排施工时段，合理布局施工场地，避免同时使用大量噪音的设备。-93- 尽量采用低噪声设备，减少夜间施工量，避免扰民。降低人为噪声影响，尽量少用哨子等指挥工具。对于位置固定的机械设备，尽量在室内进行操作，不能在操作间的，可适当建立临时声屏障。在施工工作面铺设草袋等，以减少车辆与路面摩擦产生的噪音。适当限制大型载重车的车速，尤其在噪音敏感区。（2）扬尘防治措施对易起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。施工现场应定期洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。运输车辆进入施工现场应低速行驶，出场应冲洗轮胎。（3）废水、废气、固体废弃物防治措施施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道；生活污水均应排入城市下水管道，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放。现场工作的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向。施工阶段应设立指定的渣土堆放点，由专人管理，设置专车每天收集施工人员的生活垃圾，集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。3、运营期环境保护措施（1）废气的防治措施产业园区建筑应大量采用电能、天然气等清洁能源，从源头削减大气污染物的产生。另外，运营期间其他的大气污染物主要是餐饮业产生的油烟和汽车排放的尾气。油烟应采用油烟净化设备对其进行处理，严格执行《饮食业油烟排放标准》(试行)GB18483－2001中的有关规定，达标后排放。（2）废水的防治措施生活废水中的厨房污水经隔油池处理，其它污水如冲厕废水、盥洗废水、洗浴废水等经过化粪池发酵沉淀处理排入污水管网。（3）固体废弃物防治措施固体废弃物主要为产业园区建筑职工和顾客产生的生活垃圾，如厨卫垃圾、废报纸、废期刊、废塑料瓶、金属易拉罐等。在公共区域应设置分类垃圾桶，便于垃圾的分类回收、分类运输、分类处置，最终达到无害化处理的目的。另外应从节约能源的角度，尽量减少一次性消耗品的使用，从源头上实现垃圾的减量。（4）噪声防治措施项目的动力设施均采用减震、消声措施，水泵、风机等均选用低噪声型，动力设备用房的要采取隔音、吸音处理，使场界噪声低于国家标准。-93- 应设置明显标记，禁止机动车辆鸣笛。在道路两旁种植枝叶繁茂的树木，居住区的窗户尽量采用中空玻璃，以达到吸声、隔声的效果。综上所述，本项目拟采用的主要的环保设施有：采用环保建材、清洁能源、节能设备、绿化美化环境、固体废弃物减量化、无害化集中处理，设立中水回用系统、雨洪利用设施、设备机房吸声措施、隔声设施工程等。经过对产业园区建筑建设过程中及未来运营可能对环境造成的影响进行分析，并采取相应的环保措施后，本项目可以满足有关环境保护的要求。目前本项目的“环境影响评价报告”正在积极准备阶段，具体环境影响及措施以“环评”批复为准。第七章节能为了贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》和《某市节约能源条例》，充分有效地利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调，根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的型式、结构、通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。一、编制依据1．国家计委、经委、建设部计交能（1997）2542号文《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）编制及评估的规定》通知。2．《中华人民共和国节约能源法》。3．《某市节约能源条例》。二、项目耗能本项目日用水量约为500立方米/日，用电负荷约为7500KVA。三、节能措施（一）建筑节能-93- 建筑设计中要充分利用自然通风技术，减少空调面积，降低空调能耗。在春秋冬季的适当时机，依靠自然通风来维持室内舒适的环境。（二）机电设备节能1．采用高效率变压器，提高设备运行效率。2．采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。3．集中空调机组的风量、风压要匹配并选择最佳经济点运行，机组整机漏风要少、送风管道要光滑，提高运行系统效率。4．设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。5．机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。（三）照明系统节能1．根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。2．照明光源采用新型高效节能光源，如高压钠、碘钨灯、紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。3．采用不产生眩光的高效节能灯具，提高照明质量，达到高效、舒适、安全的目的。4．选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既经济运行又有益于环境和人的身心健康。（四）节水措施1．空调冷却水将采用冷却塔冷却循环使用，空调冷水泵安装变频调速器，空调水系统采用变流量系统。2．卫生器具采用节水型新产品，如浴室淋浴器开关采用光控式；公厕小便池采用红外线控制节水器等，杜绝跑、冒、滴，珍惜水资源。3．利用雨水，产业园区建筑应充分利用雨水收集设施，在绿地浇灌等用水方面使用雨水。（五）加强能源管理提高能源利用率1．建设单位对重点用能部门和部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。2．加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。-93- 第八章劳动安全卫生产业园区建筑的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员和顾客的安全与健康。一、编制依据《建设项目（工程）劳动卫生监察规定》中华人民共和国劳动部令第3号。《饭店（餐厅）卫生标准》GB16153-1996。二、安全与劳动防护（一）项目运营过程中危害因素分析1．因人员流线和服务车辆流线设计不当，可能造成的人员拥挤和对人体的伤害。2．机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害。3．机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害。4．风机、水泵等噪声对操作人员的伤害。5．餐饮业的厨房夏季属高温作业。（二）安全与劳动保护措施1．各层大厅与所有的设施联通，视线良好，容易辩明方向，顾客容易抵达目的地。2．机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准。3．机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器。4．对风机、水泵采取减震、消音措施，设置风机间和水泵间。5．加强对职工、服务人员的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。三、劳动卫生各功能区均设有职工、工作人员休息室和男、女更衣室。厨房应设置排油烟机，夏季应有降温措施。-93- 四、卫生防疫产业园区建筑综合性服务场所，流动人口较多，是易于传播流行性疾病的公共场所，是卫生防疫的重点地域。（一）卫生标准表8-1各项卫生标准表项目标准值项目标准值夏季降温温度≤26可吸入颗粒物mg/m3≤0.25相对湿度%40-80空气细菌数风速m/s≤0.5撞击法cfu/m2≤4000二氧化碳%≤0.15沉降法个/皿≤40甲醛mg/m3≤0.12照度lx大于5（二）要求与措施1．各种活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入运营。2．产业园区建筑通风量较大，进风口应远离污染源。3．产业园区建筑应保持清洁、整齐，清扫时应采取湿式作业，垃圾日产日清。4．场内的工作人员、服务人员、观众卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置，做到清洁无异味。5．场内公共场所禁止吸烟。6．加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。-93--93- 第九章消防一、设计依据1、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）。2、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95。3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97。4、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001。5、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90（2001年版）。6、《火灾自动报警系统设计规范》GBJ116-88。二、建筑消防措施根据方案设计将各栋的商业空间通过防火墙和防火门分隔开，各自成为单独的防火区。防火隔离带的宽度通过防止火灾辐射蔓延计算验证，在防火隔离带的两侧采用不低于3h的防火墙和甲级防火门分隔，平时，相临两侧的区域利用常开防火门互相连通，防火门在火灾情况下联动关闭。内街内部应采用不燃材料装修，不应设置任何可燃物，设置正压送风，火灾时联动开启。正压送风量可以参考《高规》关于避难层的要求，即每平方米不小于30立方米／小时计算，建议设计走廊余压采用15Pa。此外由于采用了正压送风，该内街可定义为建筑内部的避难走道。通过设置的前室，人员可进入该通道逃生。防火分区的设置根据建筑物的建筑结构形式、可燃物的分和、火灾的危险性等条件，具体分析火灾蔓延的条件、对人员疏散的影响等因素，来确定防火分区的范围及其分隔方式。三、消防给水（一）编制范围室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、烟烙尽气体灭火系统及灭火器配置。（二）水源-93- 由该区域附近的市政管网分别引入两条DN200～300输水管线组成独立的双水源，供水压力≥0.25Mpa。其供水能力可以满足平时及发生火灾时所需消防水量要求。（三）消防用水量根据《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版），产业园区建筑属一类建筑，室内外消火栓用水量约为30升/秒，火灾延续时间按3小时考虑；根据《自动喷水灭火系统设计规范》，产业园区建筑的酒店、专卖店、餐厅、展览厅、娱乐运动健身厅、走道等处属中危险级II级，自动喷水灭火系统消防用水量为28升/秒，火灾延续时间按1小时。（四）消防给水系统1．室外消火栓系统公共地面上的外部消火栓可以用于消防。2．室内消火栓系统室内消火栓采用临时高压给水系统，平时消防用水由设于高层的消防水箱稳压，消防时由消防水泵供给。室内消防给水管道呈环状布置，消防水泵两条出水管直接与室内消防给水管网相连接。消防栓泵可以在消防泵房直接启动，也可由消防控制中心自动启动，各消防栓箱均设有启动灭火栓泵按钮。建筑物内每个防火分区均设置一定数量的室内消火栓，以保证有两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。消火栓一般设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点。3．自动喷水灭火系统产业园区商业用房、餐厅和走道等均应设置自动喷水灭火系统，该系统基本上按建筑防火分区布置，由洒水喷头、水流指示器、湿式报警阀组、压力开关、末端试水装置及管道和加压设备等组成，属临时高压给水系统，与室外消火栓使用同一消防水箱。四、灭火器配置本项目易发生A类火灾，属中危险级。灭火器配置基准为：每具灭火器最小配置灭火级别5A，最大保护面积15平方米/A，最大保护距离20米，采用MF4手提式干粉灭火器。对于变配电室一般采用MT3手提式CO2干粉灭火器。-93- 五、消防电源及其配电（一）负荷等级消防用电负荷按一级负荷设计。（二）供电可靠性消防水泵、火灾事故照明及消防控制室等消防用电电源均为双电源，采用独立回路供电，直接引自10KV变电室低压两段母线上，并且在消防配电箱未级备用自动切换，满足供电可靠性要求。（三）控制系统设火灾自动报警器及消防联动控制系统，在首层附属房间设消防控制室，并设火灾事故广播系统。在可能有火灾发生的房间设烟感探测器，并设手报按钮。火灾发生时，接通应急疏散照明灯，并通过事故广播引导人员疏散，联动消防设备和切断非消防电源。（四）应急照明及电缆的敷放在疏散走道、主要设备用房等处设火灾应急照明，并在疏散走道处设疏散指示标志灯。消防动力、照明及消防控制线路均采用阻燃电缆或电线，穿金属管暗敷或在封闭金属线槽内集中敷放。明敷设的管路及金属线槽涂防火涂料。（五）电气防护用电设备及电气线路短路、过载采用接地保护，插座及回路装漏电保护以防电气火灾。（六）防雷设防本建筑物按二类防雷设防，利用金属顶作接闪器，利用结构拄主筋作防雷引下线，利用结构基础做接地装置。电器接地、防雷接地及弱电接地共用接地装，接地电阻R≤1Ω。六、空气调节和防烟、排烟（一）空气调节在下列通风、空气调节系统的风道设置防火阀：1、管道穿越防火分区的隔墙处；2、穿越通风、空气调节机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处；-93- 3、垂直风管与水平风管交接处的两侧；4、厨房、浴室、厕所等房间的垂直排风管道，应采取防止回流的措施或在支管上设置防火阀。此外，通风、空气调节系统的管道等，应采用不燃烧材料制作，柔性接头等可采用难燃烧材料制作。管道和设备的保温材料、消音材料和粘结剂均采用不燃烧材料或难燃烧材料。（二）机械防烟下列部位应设置独立的机械加压送风的防烟设施：在不具备自然排烟条件的消防楼梯间、消防电梯间前室或合用前室，采用自然排烟措施的防烟楼梯间，其不具备自然排烟条件的前室设置独立的机械加压送风系统。楼梯间设一个加压送风口，前室的加压送风口应每层设一个。机械加压送风机可采用轴流风机或中低压离心风机，风机位置应根据供电条件、风量分配均衡、新风入口不受火、烟威胁等因素确定。机械加压送风系统的送风量按高层民用建筑防火规范设计。（三）机械排烟在以下部位设置机械排烟系统：无自然通风且长度超过20米的内走道或有自然通风长度超过60米的内走道；无自然排烟条件或净高超过12米的大空间；除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，个房间面积超过200平方米或一个房间超过50平方米，且经常有人停留或可燃物较多的产业园区。防烟分区内的排烟口距离最远点的水平距离不应超过30米，在排烟支管上应设有当烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀。排烟风机可采用离心式风机或排烟轴流风机，并应在其机房入口处设有当烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀，排烟风机应保证在280℃时能连续工作30分钟。排烟管道必须采用不燃烧材料制作，安装在吊顶内的排烟管道，其隔热层应采用不燃烧材料制作，并与可燃物保持不小于150毫米的距离。设置机械排烟的地下室，同时设置不少于排烟量50%的机械补风系统。机械排烟系统的排烟量按高层民用建筑防火规范设计。-93- 七、消防控制系统系统包括：火灾自动报警；火灾事故广播；关排烟控制；电动卷帘门控制；电梯、电源控制等。全系统消防联动信号由消防中心控制台控制，CRT显示器显示报警区域和火灾地点。（一）火灾自动报警根据《火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）》，产业园区火灾自动报警系统采用控制中心报警系统，报警主机采用智能型消防报警主机。火灾探测器选用智能型类比地址码烟温探测器，探测器的设置部位应与保护对象等级相适应，不同级别的保护对象，探测器设置的部位有所区别。另外，在车库等烟尘较大的场所设置感温探测器；高大空间采用双波段图象火灾探测系统；电缆线槽等电缆敷设密集处设置线型感温探测器，在重要部位、空间较大区域、走廊、楼梯及建筑物入口处应安装手控报警装置。此外，该系统应设置区域显示器，消防报警要分级。（二）消防控制室与联动系统1．消防控制室消防控制室考虑采用消防控制、安防控制共用一个房间的方式。附设在建筑物内的消防控制室，应采用耐火极限不低于3小时的隔墙和2小时的楼板，并与其他部位隔开并设置直通室外的安全出口。消防控制室的门应向疏散走道方向开启，且为甲级耐火极限防火门，门上设置明显标志。消防控制室的最小面积不应小于30平方米，且有备用照明电源。2．联动系统消防控制室的消防控制设备应具备下列联动功能：控制消防泵（包括消火栓、自动喷水、泡沫喷淋）的启、停，并显示其工作状态、故障状态；显示火灾报警部位、固定灭火设备及联动控制装置的动作信号；显示被保护建筑的重点部位、疏散方案及消防设备的位置（平面图或模拟图）；接受火灾报警，发出火灾的声光信号，事故广播和安全疏散指令；显示电源、消防电梯运行情况；控制排烟阀开启、排烟风机启动，空调、送风机、防火门等关闭，控制气体灭火设备启动；-93- （三）机械送风、排烟控制系统设排烟风机房和机械送风机房。火灾时，排烟阀附近的探测器动作，可自动打开本防火区的排烟阀，开启该排烟分区的送风机或排烟风机，阀门和风机的开启信号送回消防中心，排烟过程中，烟、火温度超过设定温度时，自动关闭防火阀，停止排烟，返回信号送到控制中心。（四）消防通讯系统在消防控制中心设一台消防广播通信柜，比赛场内和各功能用房设有广播杨声器，与背景音乐共用，当火灾发生时，立即转换到消防广播上。消防广播要分区域、多语言。消防控制室设置消防直通对讲电话总机。在消防泵房、送风、排烟机房、气体钢瓶间、配电室、消防栓处及电梯机房均设有消防专用电话，可与消防控制中心直接通话。（五）电梯系统发生火灾时，消防中心监控台发出电梯下降信号，客梯不管处于任何状态，电梯上按钮失去控制作用，客梯全部降到0层，客梯门自动打开，人员疏散。消防电梯降到首层，供消防队员使用。电梯运行情况由中控室电梯监视屏显示。（六）电源和疏散照明系统发生火灾时，消防主机自动切断各相关空调机电源，停止其运行；消防主机通过低压配电柜按系统切断非消防电源。电源切断后，应急照明系统和疏散灯指示人员按疏散路线撒出，应急时间不少于20分钟。第十章项目建设进度、管理模式及项目组织一、项目进度安排根据本项目的建设规模，拟确定本项目建设分阶段进行改造。（一）项目阶段划分根据产业园区建筑项目建设内容，可将项目的建设进程划分为前期准备、项目建设施工、设施试运行等阶段。-93- 1．前期准备阶段具体包括项目前期立项、可行性研究、取得相关项目建设的政府批准文件和开工手续的办理、工程设计、施工监理及采购招标等工作内容。计划2013年8月至2014年9月完工。2．装饰施工阶段计划2014年10月开工，2015年6月完工。3．设备安装阶段在项目装饰工程完成后，将完成通风空调工程、消防工程、给排水工程、变配电工程、照明动力工程、弱电工程、电梯、扶梯工程。产业园区的整体改造计划在2015年8月前完成；（二）项目实施进度安排项目建设总工期为从2013年8月至2015年8月止（2年）。项目实施进度安排请详见后附的附表一项目实施进度横道图。二、经营运作方式本项目由某集团作为开发建设的主体。某集团将严格按照规划进行建设、管理；严格按照相关法规监督项目的建设施工。产业园区建筑建成后，拟采取出租及营运管理的方式进行运作。三、招商计划1、招商策略1）先确定目标，再全面招商。目标的确定分三步：第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到了实现。招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招商策划收到预期的效果。2）为客户订做全面解决方案在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的客户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案。3）人员、媒体、大型主题活动立体化"整合宣传推广策略"在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传，二为招商活动。关键性招商活动如下：-93- 招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会、利用传媒招商、举办或参加种类招商会议和文体活动招商、借助中介机构的联络渠道招商、派出招商小组主动出动招商、以商招商、聘请招商顾问。4）招商进度、质量、费用统一控制为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。招商任务指标分解到人，成本分解到人。关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。5）构建平台与政府形成互动公关活动先行，如：举办全国性的论坛或座谈，邀请管、产媒介的权威人士。然后媒体报道紧随其后，造大声势形成一种轰动的效应。2、招商阶段划分、招商目标和时间安排阶段划分：招商筹备阶段、主力招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商目标：根据客户的需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。时间安排：2013年12月底，基本完成步招商的前期筹备阶段（例如对招商资料的准备、招商市场的分析等）2014年6月，确定目标主力招商对象，加以攻克。2014年12月底，在完成以上任务阶段之后开始进行全面招商，此阶段部不分主次。2015年6月底，争取进入最后一个阶段运营调整。这个阶段是在其他三个阶段完成的前提之下。3、相关招商资料的准备1）招商手册和招商说明书  2）委托经营合同（代为管理），授权委托书 -93- 3）招商委托书   4）招商流程表   5）招商文案 文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！4、招商方式、目标客户的确定1）招商方式：项目招商发布会、项目推介洽谈会、登门拜访（目标自荐）、网络招商、电话联系面对面沟通、行业协会、政府机构、各地商会、媒体招商、网络招商、展会招商、短信平台。2）目标客户划分：主要客户 （会员客户）、普通客户两种客户的区别：（1）服务着眼点不一样：普通客户重在解决已经存在的问题，会员客户重在防患未然、未雨绸缪。（2）服务期限不一样：普通客户问题解决合作关系就结束，是一次性的。会员客户是日常关注、跟踪服务，是长期的。（3）要求不一样。会员客户除了和公司发生过愉快的业务合作关系外，还要求其本身执行力非常好，能不折不扣地执行我们的策划方案。执行力差的客户不能成为公司的会员客户。（4）优先度和待遇不同。与普通客户相比，会员客户可以随时进行决策咨询服务，环境策划布局和调理服务优先安排。（划分原则：投资大小、合作前景、合作关系）3）第三方招商网络平台的建立建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：专业的招商网站专业的地产交易平台行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构原因是很具有权威性和号召力。与定位不同的商业招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下。4、招商的原则诚实守约、实现双赢的原则平等、互利的原则-93- 长久合作、优势互补的原则创造良好的投资环境，给客户以普遍优惠的原则愿意与我公司共同发展，并保持战略合作关系5、宣传策略1）媒体宣传推广造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。在短时间内，在全国形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。但是应该注意的是：媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。在吸引大商家入驻宣传方面，我们宜采用多种宣传手段：报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计划表。2）大型主题招商活动大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作，是招商推广的“核武器”。第十一章投资估算及资金筹措一、投资估算（一）投资估算编制依据(1)《建设项目经济评价方法与参数》；(2)全国统一市政工程预算定额《河南省价目表》；（二）投资估算编制范围项目总投资主要包括产业园区改造建筑工程费用、与本项目有关的工程建设其他费、预备费、建设期利息等。（三）项目投资估算中国某集团负责建设投资，项目投资估算如下：-93- 1．土地投入本项目的土地为由某市政府提供，某集团投入的本项目土地,综合考虑,在按照某市土地转让的价格基础上,考虑本项目的一些政策优惠,取300元/平方米作为项目土地投入暂估价格。本项目共投入土地面积为225798.8平方米,则土地投入作价6770.4万元。2．建筑及附属投入综合办公楼总建筑面积1.7万平米，按照3500元／平米计算，总造价约为5950万元；科研生产楼总建筑面积为2.9万平米，按照3500元／平米计算，总造价约10150万元；孵化器总建筑面积为3.2万平米，按照3500元／平米计算，总造价约为11200万元；标准化厂房总建筑面积为1.5万平米，按照3000元／平米计算，总造价约45000万元；公寓楼总建筑面积为8.2万平米，按照3000元／平米计算，总造价约为24600万元；商业总建筑面积为10万平米，按照3000元／平米计算，总造价约为30000万元；住宅总建筑面积为12.5万平米，按照2800元／平米计算，总造价约为35000万元；绿化用地10.2万平方米，按100元／平方米计算，共计1020万元；市政、道路与广场总投资约1280万元；以上合计164200万元。3.工程建设其他费用包括规划方案及可行性研究报告编制费、环境影响评价报告编制费、勘察设计费、工程招标代理服务费、招投标交易服务费、工程建设监理费等前期工程费用和建设单位管理费等。按项目工程的6.5%取。合计工程改造其他费用为2978.3万元。4.预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分，目前国内物价平稳，故不计涨价预备费，基本预备费按工程投资额（工程建设其他费用之和）的计算5%取。预备费为9727.8万元。-93- 5.建设期利息建设期利息按中长期银行贷款利息5.76%计取，贷款40000万元，使用期1年的利息为2304万元。6.前期运营推广资金项目运营前期铺底推广资金3000万元，用作项目前期运营广告推广和人员工资。7.投资估算结果项目总投资为186000万元，本项目投资估算结果祥见下表11-1。表11-1投资估算结果汇总表序号项目名称投资金额（万元）比例(%)一、土地投入6770.43.64二、建筑物投入14749879.3三、工程建设其它费用16702.88.98四、预备费9727.85.23五、建设期利息23041.24六、前期运营推广费用30001.61七、总投资合计186000100.00二、投资计划估算本项目总建设投资约186000万元，按照项目建设进度安排和项目建设资金的使用计划，项目建设将安排在2013年8月～2015年8月进行。项目投资计划分述如下：1．土地投入本项目土地于2013年8月项目启动后由投资单位某集团一次性投入。2．建筑物投入本项目的建筑物于2013年8月项目启动后由投资单位某集团按工程进度分批次投入。3．工程建设其他费用其他费用根据项目建设进度，2013年度发生20%；2014年度发生50%。4．预备费根据当年发生的工程费用总和，按比例在整个建设期的各年度发生。5．前期运营推广费用运营推广费用根据项目建设进度，2013年度发生30%；2014年度发生60%。-93- 表11-2项目分年度投资计划表（单位：万元）序号项目2013年2014年2015合计一、投资总额4840.9292984.788174.38186000（一）静态建设投资1、土地取得费6770.4006770.4.2、建筑物工程费3687573750368751474983、工程建设其他费333268356535.816702.84、预备费24324863.824329727.8（二）建设期利息0230402304（三）前期运营推广费用90018003003000三、资金筹措项目总投资186000万元。1.项目建设单位中国某集团和新加坡宝路集团负责出资约146000万元，占项目总投资的78.49%。2.拟申请银行贷款40000万元，占项目总投资的21.51%。第十二章财务分析财务评价参照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。一、项目财务评价的有关问题说明1.项目建设内容按未来经营项目构想设定，将根据最终设计建设方案和运营公司的运营方案设想进行调整。-93- 2.项目初步拟定的经营期限，即2015年至2045年，共计30年（不含建设期2年，其中2015年为交叉年，既为建设期又为经营期）。3.未来经营项目的出租价格、服务收费标准和成本费用参数、收费标准等均参照目前某市类似项目经营方式和状况，考虑项目所在周边地区未来的消费能力和消费结构，并一定程度考虑了未来经营的发展方向和收益实现的可能性。4.以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。二、财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括经营项目、经营规模及收费标准、税费、项目计算期、财务基准收益率等。（一）经营收入根据新某集团初步运营设想，未来产业园区建筑将采取以出租和出售为主的方式进行。初步考虑的经营方式是：产业园区的商业面积全部出租，公寓和住宅全部出售。根据对目前某产业园经营状况的分析及人们未来消费水平的预测，主要参考目前某市产业园区目前的经营状况，考虑2015年后我国经济的发展，人民生活水平的进一步提高，就经营收入进行具体分析。根据项目运营规划本项目收入主要有以下几部分组成：销售收入、租金收入、广告收入、服务收入。具体测算如下：1、销售收入根据规划，本项目租金可分为以下几类：公寓销售资金、住宅楼销售资金。根据测算和了解，各种类型出租物业面积和收入如表12-1项目销售面积和销售均价汇总表：表12-1项目销售面积和销售价格均价汇总表类型建筑面积（万㎡）测算均价（元/.㎡）总价公寓8.2550045100住宅12.55000625002、租金收入根据规划，本项目租金可分为以下几类：商铺租金、酒店整体出租租金、写字楼租金、宿舍租金、仓库租金。根据测算和了解，各种类型出租物业面积和收入如表12-2-93- 项目出租面积和租金均价汇总表：表12-2项目出租面积和租金均价汇总表-93-类型建筑面积（㎡）测算实租均价（元/月.㎡）商铺首层7,98665商铺2-4层24,51046写字楼100,00025酒店/娱乐18,39525宿舍5,00810仓库10,77610-93-根据市场情况和我们了解，商城内租赁物业一般为三年一期，运营正常的商城内的招租率大致呈以下合理现象：第一年招租率40%-60%，第二年招租率80%-90%，第三年招租率90-100%，以后各年保持90%-100%的招租率。我们对本项目物业的招率测算如12-3项目招租率测算汇总表表12-3项目招租率测算汇总表-93-类型第一年招租率第二年招租率第三年招租率以后各年商铺首层60%90%95%95%商铺2-4层50%80%85%85%写字楼60%90%90%90%酒店/娱乐100%100%100%100%宿舍60%90%95%95%仓库60%90%95%95%-93- 说明：酒店、娱乐为整体招租，故招租率按100%测算。以上测算是以项目成功运营为基础进行测算的。根据以上测算，跟据项目的合理运营规律和类似项目的实际情况，项目一般3年一期，在项目首次招租期3年满后，第四年商铺租金优惠将出现大大降低，项目商铺租金将会上涨15%-25%，我们取均值按20%测算，按照前面的租金收入和招租率表，我们可以计算项目租金收入如表12-4项目租金收入测算汇总表：-93-表12-4项目租金收入测算汇总表-93-类型第一年租金收入第二年租金收入第三年租金收入第四年租金收入以后每年租金收入商铺首层373.74560.62591.76710.12710.12商铺2-4层676.481,082.361,150.011,380.011,380.01写字楼18002700270027002700酒店/娱乐551.85551.85551.85551.85551.85宿舍36.0654.0957.0957.0957.09仓库77.59116.38122.85122.85122.85合计3515.725065.35173.565521.925521.92-93-以上测算除考虑商铺首次招期满3年后，商铺实际租金上涨20%外，不考虑由于物价上涨或项目运营成熟后，项目涨租的可能性。2、服务收入跟据我们对某此类物业的调查了解，项目物业的服务收入包括对承租商家收取的以下几类费用：物业管理费、中央空调使用费、转租更名费、网络服务、广告服务费等。一般按建筑面积收取。我们按照同类物业的标准（商铺及写字楼按15元/平方米/月，酒店及娱乐按10元/平方米/月），测算收取物业管理费、中央空调使用费等综合服务收入如下。第一年：（7986*60%+24510*50%+4452*60%）*15*12+18395*10*12=575.66万元第二年：（7986*90%+24510*80%+4452*90%）*15*12+18395*10*12=775.18万元第三年：（7986*95%+24510*85%+4452*95%）*15*12+18395*10*12=808.43万元以后各年与第三年相等为:808.43万元-93- 3、广告收入由于本项目临近交通主干道孔明路，视域较广，适合做户外广告，故在取得相关部门的批准下，可以在建筑物的外墙设置户外广告牌，对产业园区内外商家和企业出租发布广告。根据规划估算，外墙面可以做大型户外广告牌20个，根据目前市场价，一个广告牌年出租价5-15万，测算的项目广告出租收入为：第一年：50万元，第二年：100万元，以后各年均保持100万元以上。项目运营期内收入估算请详见后附的附表二经营收入与税金估算表。（二）税（费）率进行产业园区财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税和企业所得税等。1）营业税：以年销售收入为税基，根据国家规定税率为5%；2）城市维护建设税：以营业税为税基，按某市现行税率取1%；3）教育费附加：以营业税为费基，费率取3%；4）所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取25%。按照某市文化产业园的优惠政策，本项目可享受三年免征的优惠。5）房产税：按某相关规定，按公司房产价值扣除30%的年1.2%计算；6）土地使用税：由某税务局核定，目前按土地面积6元/平方米计征。（三）项目计算期分析认为，未来运营公司的运营将从2013年开始。按照项目建设和运营安排，项目财务分析只包括2015年至2045年的正式经营期阶段，计算期30年。（四）财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑一定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取9%。三、成本费用估算（一）经营税金及附加估算需要计算的经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。按照前面确定的各税费的税（费）率和测算的未来项目正常经营年份的经营收入。项目运营期内经营税金及附加请详见后附的附表二经营收入与税金估算表。-93- （二）成本费用估算依照目前类似商业设施的经营管理经验数据，对其未来经营的销售费用、房屋出租经营费用、折旧摊销费用、维修费等成本费用进行初步测算。1.项目推广销售费用根据项目运营规划和配合项目前期推广，项目推广销售费用，第一年按收入的25%计算，第二年按收入的20%计算，第三年按收入的5%计算，以后各年按收入的5%计算。2.房屋出租经营费用估算房屋出租经营费用包括人员工资福利及建筑物维修与水电费、物业管理费用、行政费用等，按商业出租收入和服务收入的15%估算。3.折旧费估算在项目未来的经营期内，运营公司将对产业园区商业出租部分形成的房屋、设备系统等固定资产实施正常维护、维修和到期更新。因此，出租商业部分形成的房屋建筑物和全部设备等投资计提折旧费、摊销费。房屋及建筑物按30年折旧；机器设备按15年折旧；各类固定资产均不留残值。土地费用摊销年限取30年。4.摊销费估算项目前期运营费用具有开办费的性质，由于数额较大，计入长期待摊费用，按10年摊销。5.管理及维护费用估算根据相关同类项目资料，在项目未来的经营期内，按收入的5%计提管理及维护费用。6.设备更新费用估算由于项目运营期较长，在项目运营期内，部分设备（如：中央空调、消防、自动扶梯等）按照设备合理使用期限，预计在项目运营15年时，计提1500万费用，用于设备更新，按项目剩余使用年限和设备折旧年限，取15年计提折旧。7、财务费用估算财务费用为项目在经营过程中发生的贷款利息，本项目按从国家银行贷款4亿元，1年期，贷款利率为年5.76%。项目运营期内运营成本请详见后附的附表三经营成本估算表。四、财务分析（一）项目盈利能力分析-93- 项目的盈利能力分析是通过考察整个项目的投入与产出情况，评价项目的投资效果。反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率、投资利税率、投资净利润率等。通过项目的投资现金流量分析（详见后附现金流量分析表），测算项目盈利能力分析指标如表12-4所示。表12-4项目盈利能力分析指标计算结果表-93-序号指标名称指标内容1税后财务净现值NPVI=9%（万元）88560.91万元2税后财务内部收益率FIRR（%）13.33%3项目贷款回收期（年）3.39年4静态投资回收期（年）8.30年5年投资利润率9.82%6年投资利税率13.09%-93-注：计算过程请详见附表二和附表五。-93-由表12-4可以看出，项目具有一定的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程察，项目在正常经营的前提下，可以实现财务平衡，以Ic=9%的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为88560.91万元（大于零），按目前测算分析，项目在财务上是可行的。（二）清偿能力分析本项目以折旧、摊销、项目未分配利润偿还长期借款，银行贷款利率5.76%，借款年限为1年，借款偿还期1年（含建设期）。分析表明，项目自身收益可以在借款偿还期偿还借款本息。详见后附的附表五现金流量表（项目计算期）。（三）不确定性分析针对建设投资增加、销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见表12-5。计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率二个指标看，经营收入对项目盈利很敏感，当运营收入减少较多时，计算的财务指标可能不能满足项目的目标投资收益。因此，项目公司应积极做好市场开发，增加经营收入，减少项目经营风险。-93- -93-表12-5项目敏感性分析结果表项目后净现值（I=9%，万元）税后内部收益率基本方案（全投资）186000万元13.32%投资增加10%4621.20万元12.14%投资增加20%3382.18万元11.03%投资减少10%7231.68万元14.82%投资减少20%8455.06万元16.51%收入增加10%7885.31万元15.32%收入增加20%9890.39万元17.28%收入减少10%3845.15万元11.96%收入减少20%1830.07万元10.40%五、财务分析初步结果从项目经营角度，财务评价是可以接受的，在财务上是可行的。在上述财务分析结果的基础上，从社会、宏观、微观等角度，报告分析认为：1.项目的建设首先是满足某文化产业发展的需要某科技文化产业园的建设,将承担民俗文化用品的创意设计、产品展示交易、进出口贸易、仓储、商务服务等功能作用。作为某市文化产业园（基地）之一，其建设的目的首先是应满足某市文化产业发展的需要，为某市文化产为的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进某，乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。2.商业化运营的微观经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，某科技文化产业园区作为商业用途。运营公司将负责产业园区的经营，保证设施的科学使用和正常维护和大修，并实现在经营期内的财务平衡，不再需要政府的投入。在初步设定的经营方案和经营规模的下，产业园区经营财务分析结果是可行的，完全可以实现自身的财务平衡，保证产业园区的正常经营和和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面综合分析，报告认为，项目的建设在经济上是可以接受的。-93- 第十三章社会文化效益一、项目的社会效益1、提高区域知名度，增强区域影响力，成为区域的地标与名片本项目作为特色的文化产业园区，必然引起社会各界人士的关注。作为知识密集型和劳动密集型的文化产业，通过人才的集约、传播的集约、知识的集约，从而形成文化产业高地。品牌文化产业高地的形成，将大大提升区域的知名度，增强区域的影响力。这在注意力经济时代，这对区域吸呐高素质的投资者有着极为重要的作用。由于本项目独特的某科技文化产业园的定位和浓厚的中国传统文化景观，可以作为文化旅游和影视取景基地，一方面可以带动某当地旅游观光业的发展，提升第三产业；另一方面通过口碑和影视等传播途径，增强人们对某的感性认知，丰富某市形象的文化内涵，成为区域的形象名片。2、与某独山风景区、体育场馆和李宁体育公园互动，加强某市办区域文化产业的厚度某市凭借独山独特的自然的人文资源，创建了有一定影响力的风景区，并且吸纳了一大批文化人的归属，这这区域发展文化产业提供了明确的示范，坚定了工业区域内发展文化产业的信心。本项目在气质上与独山风景区有着共通性；通过两个文化区的良性互动，将会营造出浓浓的产业文化发展氛围，迅速增强某区域内的文化产业厚度。3、扩大当地的高层次消费人口基数，带动区域内第三产业的发展文化产业的从业者和文化产品的爱好者都将有较高的生活收入和良好的生活品味，而且有着良好的消费能力。本项目将吸纳数以万计的文化学者、设计师和工艺师等到某，这将为当地的金融、电讯、餐饮、娱乐、购物等第三产业提供良好机会，带动当地第三产业的发展。4、提供创业机会，新增就业岗位由于本项目可提供近千个商铺用于商家经营，凭借本项目的优质平台和民俗文化产品展销的低成本运作特点，本项目可以为一大批文化手工业者提供创业机会，按照一般每家商铺将提供2-4个就业岗位计算，将新增就业岗位近3000个。5、作为区域内首家科技文化产业园区，具有示范效应。近年政府对科技文化-93- 项目很重视，出台很多相关文件和政策。本项目的成功，将具有良好的示范效应，带动更多的科技文化项目进入主化产业建设的大大趋势。二、项目的财税效益1、政府税收收益本项目成功运营后，进入稳定发展期，项目公司每年将向政府带来直接税收收益3亿元以上，另外项目产业园内年交易额将超过50亿元，为政府带动的间接税收收益将更多。2、政府财政收益本项目成功运营，可以带动当地的土地的进一步升值，也可为当地政府盘活闲置土地提从可借鉴思路，带动当地的财政收益。三、项目的文化效益1、加强中国传统民俗文化的保护和发展本项目通过提供一个集中和统一的展销和宣传平台，将为中国传统民俗文化产业的保护和发展提供不可估量的作用。2、推动中国传统民俗文化产品的对外推广本项目的投资方，某集团，在国际市场上有良好的分销网络，这将对中国传统民俗文化产品的对外推广起到良好的推动作用。第十四章项目风险预测与防范一、资金风险及防范某集团和宝路集团自身的资金实力和其自筹资金方案，某集团和宝路集团具有雄厚的资金实力和很强的融资能力。但还是要尽可能控制项目投资规模，在设计选择过程中，要密切监控主要专业设计的系统构成并进行技术经济论证，将建设标准和投融资能力作为产业园区建筑技术设计评定的主要因素加以考虑，避免只注重建筑艺术而忽视建筑经济问题的出现。以此，减轻投资主体的财力负担，从而体现勤俭办文化产业的宗旨。-93- 二、工期风险及防范鉴于项目目前准备阶段和实施过程中尚有很多不确定问题存在，诸如项目改造设计方案有待进一步深化、项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目的建设工期。而整个产业园区工程总体管理水平也将影响到项目本身的工期，如果整个工程总体管理效率不高、协调不力，也将制约着项目的建设进程。（一）工期风险项目改造设计方案复杂程度和施工设计的质量水平将是影响项目施工工期的重要因素，设计问题所造成的施工变更也将是延长施工工期的重要因素。项目前期准备工作的进展是否顺利，将是影响项目按期开工的主要因素。项目目前尚未完成初步设计工作、工程建设招标工作和融资工作，时间将比较紧张。（二）工期风险的防范为了减少或降低影响项目工期正常进展的风险和因素，须针对不同的影响因素制定相应的防范措施，准备相应的预案。重要的是在整个项目实施过程中的各个阶段，其工期安排应留有一定的弹性。本项目的项目设计招标工作准备进行，投标单位均具有雄厚的设计实力，对项目的建设在设计和施工技术等方面具有积极的作用。但是，为了确保项目建设实施阶段的科学管理和工期的有效控制，项目聘请国内实力雄厚、具有丰富项目管理经验的优秀项目管理公司负责项目的建设管理，在其可控的工作范围内起到一定的施工工期控制作用。加快可行性研究报告的审批，尽早为工程建设初步设计提供依据，为后续工程设计留足合理的设计周期，并严把扩初设计和施工图设计的质量关，避免产生设计隐患，总体上可有效防范工期风险。三、工程质量风险及防范能够产生项目工程质量问题的原因主要来自于项目管理水平、设计任务书的条件深度、设计质量和施工企业的质量管理水平、技术手段和能力，也来自于工期紧张可能造成的非正常施工操作，以及取决于项目所需各种材料的品质保证。（一）质量风险-93- 项目管理水平的高低将决定着项目实施的质量控制能力，是项目实施的至关重要的环节。如果项目管理不利，势必造成项目实施出现人力、技术、时间、资金的低效使用和运转，由此必将导致项目建设实施过程中各个工作阶段和环节出现质量问题，最终使项目建设达不到所要求的质量标准。设计任务书的要求深度和未来设施使用的具体要求的明确程度，除设计过程主观上的差错外，是影响项目设计质量的主要影响因素。若项目设计任务书中应明确的技术和具体使用要求未能明确，或留待施工期间现场协调明确的问题过多，这不但使设计留下许多空白和不确定因素，也增加了施工期间的变更和调整的内容，由此必将导致施工费用增加、工期延长，也将导致质量问题的产生。另外，在设计条件明确的情况下，工程设计本身的质量控制也将影响项目的建设质量。若选择的设计机构没有严格的质量控制手段，在工程设计中出现计算错误、图纸表达错误、系统设计不匹配等问题较多，则施工质量控制的再严格也是没有意义的，项目最终质量是不可能保证的。施工企业的施工质量管理水平和技术手段能力，也是项目实施保证最终质量的关键。若施工企业的技术水平不高、装备和施工手段落后、没有健全的质量管理体系，对采购的建材、设备没有严格的检验手段和验收制度，那么，项目的建设质量是无法保证的。在当前实行的工程建设监理制度下，选择好的工程建设监理机构是不可或缺的重要环节。若选择的监理机构不能得到有效监管，其自身技术能力和管理水平不适应项目需要，也将对项目建设质量产生不利影响。（二）质量风险防范项目实施除选聘优秀的项目管理机构用于项目建设的全过程管理外，还应当建立对项目管理机构有效的监管和工作机制。包括相对固定有实践经验和管理能力的人员和队伍，通过合同约定建立业主与项目管理机构的工作机制。可以委托项目管理公司对设计机构进行评估并选择优秀的设计机构进行项目设计和对工程设计进行监理；委托有丰富经验的招标代理机构开展施工企业招标；招标选择建设监理机构。所有的合作和服务关系，均按市场经济条件下依法签订的合约加以控制，建立违约赔偿制度，从而将质量风险影响因素降到最小程度。四、经营风险及防范考虑项目经营功能定位和市场因素等，未来的经营存在许多不确定因素，经营是有风险的。（一）经营风险类别-93- 项目在未来的经营期内，因存在税收政策、市场、经营、财务等诸多方面的不确定性因素，项目未来的经营存在风险是必然的。项目经营所面临的风险主要有：1．政策风险项目未来的经营状况将受到政府政策导向、发展规划等因素的影响，由于可能的政策调整，对于预期的消费能力和整个行业的经营产生明显影响，造成整个行业经营状况发生变化。2．市场风险有市场就必然存在竞争，竞争对手的多寡，对手实力的强弱，都会对项目的经营产生或多或少的影响。由于营销与运作的问题，没有形成预计规模的客户群，使收入锐减；而原材料、动力、工资等成本随市场行情上涨，都会造成经营亏损。另由于合作方违反协议、合同等原因，会对经营造成重大收益损失。某科技文化产业园区处在某中心城区北部地区，周边企业及居住人群规模很大，暂时近距离竞争的对手较少，有良好的区域条件，但存在市场和商气培育的问题，运营市场需要进行专项分析研究。3．财务风险倘若经营性资金是通过借贷等融资方式获得，财务费用将受利率的影响较大。且在经营过程中由于资金管理和运作不善，造成现金流出现问题，使得流动资金需求过大，从而进一步增加融资难度并增加财务费用，使经营更加困难。4．经营管理风险对项目经营而言，要有规范的法人治理结构，但是也存在由于管理和对市场的判断和决策错误等原因，造成企业经营目标无法实现导致经营困难等产生的经营管理风险。一方面，可能由于工程建设时设备选型不当，而造成的设备维修费用昂贵或大修周期缩短等，造成维修费用增大导致效益不佳；另一方面，可能由于内部成本管理机制不健全，造成投入产出比例失调；或由于管理层内部发生矛盾或分歧，影响经营计划的实施，以致作出错误决策等，都将影响企业经营效益。（二）防范风险对策1．建立风险管理机制项目公司需要建立健全的风险管理机制，从企业内部加强风险意识，做好风险的鉴别、控制与监督。具体为：1)透明的财务制度及客户服务体系，加强对合同等具有法律效力文本的管理。-93- 2)项目公司内部需要强化风险意识，将企业的经营风险与职工自身利益结合起来，充分调动职工的积极性，共同应对风险。3)项目公司的经营要树立居安思危的思想，及时、全面、准确掌握政策、市场、宏观经济发展、国内外形势等信息，科学分析和预测市场的变化，提出可靠的应对和防范措施，对市场发生的变化及时作出正确判断和进行有效调整。2．努力开拓市场为了市场营销的需要，项目公司应加强市场的开拓和培育，建立强有力的销售队伍和健全的销售网络，充分利用品牌效应、产业园区整体的配套规模优势和良好的地理、交通、经济、消费等区位条件，制定科学的市场营销方案，进行整体营销和特色营销等，开展多渠道、全方位的市场开拓工作。同时，在广泛掌握市场信息和深入调研的基础上，做出科学的市场预测，以创新为手段，不断创造潮流、创造需求，在满足老客户的基础上，不断开辟新的客户群，增加收入的来源。3．建立成本控制体系项目公司需要加强内部成本管理，建立科学高效的成本控制体系，严格控制预算外支出，努力降低成本。在条件许可的情况下，在项目的设计和设备选型过程中要从未来经营角度进行投资控制，处理好一次购置成本与维修费用的关系，以及考虑未来维护技术的难度。同时，尽早做好设施及设备的维护管理培训工作，使项目公司的有关设施、设备系统的维护管理专业技术人员尽早的接触和熟悉设施及设备技术状态和运行状况，避免由于人为操作和维护不当造成的不必要损失。4．建立“风险准备金”制度在项目公司未来的利润分配方案中，考虑在进行收益分配前，从税后利润中提取一定比例的资金，作为风险准备金，以备抵御一定限度内的流动资金风险。五、其他风险及防范经营单位在立项、建设过程中不清楚问题向相关职能部门了解清楚，并请当地政府协调解决，以使项目能正常运行。-93- 第十五章结论和建议一、结论1．项目的建设是发展文化产业的需要，是城市发展的需要和满足人民实际生活的需要。本项目的建设符合某市的城市总体规划和文化产业发展规划，符合某市对科技文化产业园的要求，有利于土地的集约利用和土地效益的最大化，符合土地价值最大化的经营原则。因此，某科技文化产业园的建设是非常必要。2．随着某科技文化产业园项目的完工并投入使用，本地区将成为某市新的商业文化中心，本地区商业设施的建设将具有极大的升值潜力。3．按照某科技文化产业园初步规划，产业园包括某科技研发大厦、某科技博物馆、产品展示厅、青少年科技人才培训基地、商务服务中心、酒店、公寓、物流中心等。建成后的某文化产业园用地面积约121792.7平方米，建筑面积约40万平方米。4．根据本项目的建设规模，拟确定本项目建设进行整体一次性改造建设，项目建设期约2年。5．项目总投资为186000万元，其中，土地投入6770.4万元，建筑物投入147498万元，建设工程其他费用16702.8万元、预备费9727.8万元、建设期利息2304万元，前期运营费用3000万元。某集团和宝路集团负责出资146000万元，占项目总投资的78.49%；申请银行贷款40000万元，占项目总投资的21.51%。6．经测算，按基准收益目标，整体项目的财务净现值为88560.91万元大于零，财务内部收益率为13.33%，超过了基准收益目标，项目在财务上是可行的。二、建议1．文化产业园的建设已经成为某市的热点，因此，建议项目在未来的建设特别是出租中，要结合本项目独特的位置以及规划特点和发展定位，制定出租策略，加大宣传的力度，提高产业园区设施的出租价值。2．某科技文化产业园建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。-93- 因此，建议项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。3．建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。-93- 附表附表1：固定资产投资估算固定资产投资估算单位：万元序号项目建筑工程费设备购置费安装工程费工器具费合计1固定资产155,470.4014,347.801,150.00-170,968.201.1征地费6,770.40　　　6,770.401.2土建工程147,500.00　　　147,500.001.3电梯　2,900.00200.00　3,100.001.4空调　2,200.00200.00　2,400.001.5市政供暖　2,447.00150.00-2,597.001.6门窗、幕墙、石材　2,900.80200.00　3,100.801.7配电　2,100.00200.00　2,300.001.8消防　1,800.00200.00　2,000.001.9设计费500.00---500.001.1监理费700.00　　　700.002递延资产-----2.1开办费用-　　　-3无形资产-　　　-5预备费4,900.001,600.001,600.001,627.809,727.805.1基本预备费4,900.001,600.001,600.001,627.809,727.805.2涨价预备费-----6总计160,370.4015,947.802,750.001,627.80180,696.00-93- 附表2：资金来源与运用资金来源与运用单位：万元序号项目合计建设期投产期达产期2,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0212,0222,0232,0242,0252,0262,0271资金来源283,477.1564,148.4532,797.9736,165.3614,582.7411,043.9811,175.367,310.697,350.677,350.677,350.677,350.677,350.677,350.677,350.6754,797.91.1利润总额154,456.85-30,942.9134,910.4013,596.249,863.959,955.346,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.001.2折旧费17,061.41-1,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671.3摊销费----------------1.4长期借款33,600.0033,600.00--------------1.5流动资金借款253.34-445.2025.20-162.62-27.220.67-27.89--------1.6自有资金30,656.9830,548.45190.8510.75-69.55-11.760.34-12.10--------1.7回收固定资产余值47,085.02--------------47,085.021.8回收流动资金362.21--------------362.212资金运用136,977.1264,148.4525,171.7825,563.553,166.802,427.262,490.101,492.851,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,786.512.1固定资产投资61,940.9361,940.93--------------2.2建设期利息2,207.522,207.52--------------2.3流动资金361.87-636.0535.95-232.18-38.981.01-39.98--------2.4所得税38,612.45-7,735.738,727.603,398.982,465.902,488.751,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,532.832.6长期借款本金偿还33,600.00-16,800.0016,800.00------------2.7流动资金借款本金偿还253.68--------------253.683盈余资金146,499.70-7,625.8610,601.4711,415.948,617.068,685.265,817.845,817.845,817.845,817.845,817.845,817.845,817.845,817.8453,011.39-93- 4累计盈余资金　-7,625.8618,227.6629,643.6038,260.3246,945.9252,763.7658,581.2664,399.1070,216.9476,034.7881,852.6287,670.4693,487.97146,499.36附表3：销售收入、销售税金及附加估算销售收入、销售税金及附加估算单位：万元序号项目单位建设期投产期达产期2,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0212,0222,0232,0242,0252,0262,0271收入合计　-37,937.7640,827.0217,452.1813,541.4713,629.179,631.109,631.109,631.109,631.109,631.109,631.109,631.109,631.109,631.101.1房屋销售收入　-31,983.8431,983.847,996.133,998.063,998.06---------1.2租金收入　-5,253.367,442.407,880.217,880.217,880.217,880.217,880.217,880.217,880.217,880.217,880.217,880.217,880.217,880.211.3物业管理费　-700.561,400.781,576.181,663.541,751.231,751.231,751.231,751.231,751.231,751.231,751.231,751.231,751.231,751.232销售税金及附加　-1,307.381,187.09929.04867.89859.82806.74806.74806.74806.74806.74806.74806.74806.74806.742.1营业税5.50%　327.60486.53520.13524.83529.87529.87529.87529.87529.87529.87529.87529.87529.87529.872.2房地产交易契税1.50%　--------------2.3土地增值税（预缴）1.00%　319.87319.8779.9739.9839.98---------2.4土地合同契税　　227.14-------------2.5房产税　　416.30364.22312.14286.27273.17260.06260.06260.06260.06260.06260.06260.06260.06260.062.6土地使用税1元/平米,年　16.8016.8016.8016.8016.8016.8016.8016.8016.8016.8016.8016.8016.8016.80注：1、目前开发区同类物业的销售价格写字楼约6500元/平方米，本项目写字楼、孵化器、科研生产楼、工业厂房的销售均按照5300元/平米测算；2、根据开发区路东新区的租金情况，写字楼、孵化器、科研生产楼的租赁价初定为1.5-1.7元/平米/天，工业厂房为1.3-1.5元/平米/天，本测算均按照平均租赁价格1.5元/平米/天进行测算；销售部分物业管理费按照0.3元/平米/天计；-93- 附表4：总成本费用估算总成本费用估算单位：万元序号项目合计建设期投产期达产期2,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0212,0222,0232,0242,0252,0262,0271水电费用7,056.00-504.00504.00504.00504.00504.00504.00504.00504.00504.00504.00504.00504.00504.00504.002工资及福利费6,632.64-473.76473.76473.76473.76473.76473.76473.76473.76473.76473.76473.76473.76473.76473.763折旧费17,061.41-1,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.671,218.674摊销费----------------5销售费用2,399.04-959.62959.62239.90119.95119.95---------6研发费用----------------7管理费用6,504.62-297.70442.18472.75477.12481.49481.49481.49481.49481.49481.49481.49481.49481.49481.498利息支出3,544.46　2,233.731,131.3117.4715.7916.1314.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.45　流动资金借款利息233.18-26.2127.5517.4715.7916.1314.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.45　长期借款利息3,311.28　2,207.521,103.76------------　短期借款利息----------------9总成本费用43,198.51-5,687.474,729.542,926.562,809.632,814.002,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.37　2,399.04-959.62959.62239.90119.95119.95----------93- 可变成本　固定成本40,799.81-4,727.863,769.922,686.992,689.682,694.052,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.3710经营成本费用22,592.30-2,235.072,379.551,690.421,574.831,579.201,459.251,459.251,459.251,459.251,459.251,459.251,459.251,459.251,459.25注：1、目前开发区同类物业的销售价格写字楼约6500元/平方米，本项目写字楼、孵化器、科研生产楼、工业厂房的销售均按照5300元/平米测算；2、根据开发区路东新区的租金情况，写字楼、孵化器、科研生产楼的租赁价初定为1.5-1.7元/平米/天，工业厂房为1.3-1.5元/平米/天，本测算均按照平均租赁价格1.5元/平米/天进行测算；销售部分物业管理费按照0.3元/平米/天计；附表5：流动资金估算流动资金估算单位：万元序号项目最短周转天数周转次数建设期投产期达产期2,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0212,0222,0232,0242,0252,0262,0271流动资产　　0678.05714.34482.16443.18444.19404.21404.21404.21404.21404.21404.21404.21404.21404.211.1应收账款9040558.77594.72422.69393.79394.80364.90364.90364.90364.90364.90364.90364.90364.90364.901.2存货　　0--------------1.3现金30120119.28119.2859.4749.3949.3939.6539.6539.6539.6539.6539.6539.6539.6539.65　小计　　0678.05714.34482.16443.18444.19404.21404.21404.21404.21404.21404.21404.21404.21404.212流动负债　　0--------------2.1应付账款3012042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.003流动资金　　0636.05672.34440.16401.18402.19362.21362.21362.21362.21362.21362.21362.21362.21362.214流动资金本年增加额　　0636.0535.95-232.18-38.981.01-39.98--------5流动资金借款额　　0445.20470.74308.11280.90281.57253.68253.68253.68253.68253.68253.68253.68253.68253.686流动资金借款利息　　026.2127.5517.4715.7916.1314.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.4514.45-93- 7自有流动资金　　0190.85201.60132.05120.29120.62108.53108.53108.53108.53108.53108.53108.53108.53108.53附表6：损益表损益表单位：万元序号项目合计建设期投产期达产期2,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0212,0222,0232,0242,0252,0262,0271产品销售收入210,067.54-37,937.7640,827.0217,452.1813,541.4713,629.179,631.109,631.109,631.109,631.109,631.109,631.109,631.109,631.109,631.102销售税金及附加12,411.84-1,307.381,187.09929.04867.89859.82806.74806.74806.74806.74806.74806.74806.74806.74806.743产品总成本及费用43,198.51-5,687.474,729.542,926.562,809.632,814.002,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.372,692.374利润总额154,456.85-30,942.9134,910.4013,596.249,863.959,955.346,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.005弥补前年度亏损-　--------------6应纳税所得额154,456.85-30,942.9134,910.4013,596.249,863.959,955.346,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.006,132.007所得税38,612.45-7,735.738,727.603,398.982,465.902,488.751,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,532.831,532.838税后利润115,841.38-23,207.1826,182.8010,197.267,398.057,466.594,598.834,598.834,598.834,598.834,598.834,598.834,598.834,598.834,598.83-93- 9盈余公积金(10%)11,584.94-2,320.752,618.111,019.76739.87746.59459.98459.98459.98459.98459.98459.98459.98459.98459.9810公益金(5%)5,790.62-1,160.211,309.06509.71369.94373.30229.82229.82229.82229.82229.82229.82229.82229.82229.8211应付利润----------------　本年应付利润----------------　未分配利润转分配-　--------------12未分配利润98,465.14-19,726.2222,255.308,667.466,288.246,346.703,909.023,909.023,909.023,909.023,909.023,909.023,909.023,909.023,909.0213累计未分配利润　-19,726.2241,981.5250,648.6456,938.5663,285.6067,193.2871,100.9675,012.0078,919.6882,830.7286,738.4090,649.4494,557.1298,464.80附表7：财务现金流量表（全部投资）序号项目建设期投产期达产期2,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0212,0222,0232,0242,0252,0262,0271现金流入-37,937.7640,827.3617,451.8413,540.8013,628.169,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.7657,079.681.1产品销售收入-37,937.7640,827.3617,451.8413,540.8013,628.169,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.761.2回收固定资产余值--------------47,083.68-93- 1.3回收流动资金--------------362.881.4其他---------------2现金流出61,941.604,179.843,601.925,785.924,868.644,929.123,759.843,800.163,800.163,800.163,800.163,800.163,800.163,800.163,800.162.1建设投资61,941.60--------------2.2流动资金-635.0436.96-231.84-40.32--40.32--------2.3经营成本-2,234.402,378.881,690.081,575.841,579.201,458.241,458.241,458.241,458.241,458.241,458.241,458.241,458.241,458.242.4销售税金及附加-1,307.041,186.08930.72866.88860.16806.40806.40806.40806.40806.40806.40806.40806.40806.402.5所得税---3,400.322,466.242,489.761,532.161,532.161,532.161,532.161,532.161,532.161,532.161,532.161,532.163净现金流量-61,941.6033,757.9237,225.4411,665.928,672.168,699.045,873.285,832.965,832.965,832.965,832.965,832.965,832.965,832.9653,279.52　累计净现金流量-61,941.60-28,180.329,041.7620,707.6829,379.8438,078.8843,952.1649,785.1255,618.0861,447.6867,280.6473,113.6078,946.5684,776.16138,055.684所得税前净现金流量-61,941.6033,757.9237,225.4415,066.2411,138.4011,188.807,405.447,365.127,365.127,365.127,365.127,365.127,365.127,365.1254,811.68　累计所得税前净现金流量-61,941.60-28,180.329,041.7624,108.0035,246.4046,435.2053,840.6461,205.7668,570.8875,936.0083,301.1290,666.2498,031.36105,396.48160,208.16-93- 附表8：财务现金流量表（自有资金）序号项目建设期投产期达产期2,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0212,0222,0232,0242,0252,0262,0271现金流入-37,937.7640,827.3617,451.8413,540.8013,628.169,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.7657,079.681.1产品销售收入-37,937.7640,827.3617,451.8413,540.8013,628.169,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.769,629.761.2回收固定资产余值--------------47,083.681.3回收流动资金--------------362.882现金流出30,549.1222,767.3621,507.365,967.364,912.324,942.563,800.163,813.603,813.603,813.603,813.603,813.603,813.603,813.604,065.602.1建设投资（自有资金）30,549.12--------------2.2流动资金（自有资金）-191.5210.08-70.56-10.08--13.44--------2.3经营成本-2,234.402,378.881,690.081,575.841,579.201,458.241,458.241,458.241,458.241,458.241,458.241,458.241,458.241,458.242.4销售税金及附加-1,307.041,186.08930.72866.88860.16806.40806.40806.40806.40806.40806.40806.40806.40806.402.5所得税---3,400.322,466.242,489.761,532.161,532.161,532.161,532.161,532.161,532.161,532.161,532.161,532.162.6偿还借款本息-19,034.4017,932.3216.8016.8016.8013.4413.4413.4413.4413.4413.4413.4413.44268.802.6.1长期借款本金偿还-16,800.0016,800.00------------2.6.2流动资金借款本金偿还--------------252.00-93- 2.6.3长期借款利息偿还-2,207.521,105.44------------2.6.4流动资金借款利息偿还-26.8826.8816.8016.8016.8013.4413.4413.4413.4413.4413.4413.4413.4413.443净现金流量-30,549.1215,170.4019,316.6411,484.488,628.488,685.605,829.605,816.165,816.165,816.165,816.165,816.165,816.165,816.1653,010.72　累计净现金流量-30,549.12-15,378.723,941.2815,425.7624,054.2432,739.8438,569.4444,388.9650,205.1256,024.6461,840.8067,660.3273,476.4879,296.00132,306.724所得税前净现金流量-30,549.1215,170.4019,316.6414,884.8011,094.7211,175.367,361.767,351.687,351.687,351.687,351.687,351.687,351.687,351.6854,542.88　累计所得税前净现金流量-30,549.12-15,378.723,941.2818,826.0829,920.8041,092.8048,457.9255,806.2463,157.9270,509.6077,861.2885,209.6092,561.2899,912.96154,455.84-93- 附表9：固定资产借款还本付息分析表固定资产借款还本付息分析表单位：万元序号项目合计建设期投产期达产期2013201420152016201720181借款及还本付息　　　　　　　1.1年初借款本息累计033,600.00000001.2本年借款84,000.0033,600.0033,600.0016,800.000001.3本年应计利息5,518.802207.522207.521103.760001.4本年还本付息39,118.802207.5219,007.5217,903.76000　其中：本年还本33,600.00016,800.0016,800.00000　本年付息5,518.802207.522207.521103.760002偿还借款本息的资金来源71,585.572207.5220,944.9023,474.149,886.437,507.187,565.412.1自有资金2207.522207.52000002.2折旧6,094.1001218.80641218.80641218.80641218.80641218.80642.3摊销00000002.4未分配利润63,283.95019,726.0922,255.338,667.626,288.376,346.57　累计偿还借款本息的资金来源02207.5223,152.4246,626.5556,512.9864,020.1671,585.57-93- 附表10：资产负债表资产负债表单位：万元序号项目建设期投产期达产期2,0132,0142,0152,0162,0172,0182,0192,0202,0212,0222,0232,0242,0252,0262,0271资产64,149.1271,232.0080,653.4490,615.8497,977.60105,443.52110,003.04114,602.88119,202.72123,799.20128,399.04132,998.88137,598.72142,195.20146,795.041.1流动资产-8,302.5618,940.3230,125.7638,703.8447,389.4453,168.6458,984.8064,804.3270,620.4876,440.0082,256.1688,075.6893,891.8499,711.361.1.1应收账款-557.76594.72423.36393.12396.48366.24366.24366.24366.24366.24366.24366.24366.24366.241.1.2存货---------------1.1.3现金-120.96120.9660.4850.4050.4040.3240.3240.3240.3240.3240.3240.3240.3240.321.1.4累计盈余资金-7,627.2018,228.0029,641.9238,260.3246,945.9252,762.0858,581.6064,397.7670,217.2876,033.4481,852.9687,669.1293,488.6499,304.801.2在建工程64,149.12--------------1.3固定资产净值-62,929.4461,709.7660,493.4459,273.7658,054.0856,834.4055,618.0854,398.4053,178.7251,959.0450,742.7249,523.0448,303.3647,083.681.4无形及递延资产净值---------------2负债及所有者权益64,149.1271,232.0080,653.4490,615.8497,977.60105,443.52110,003.04114,602.88119,202.72123,799.20128,399.04132,998.88137,598.72142,195.20146,795.04-93- 2.1流动负债总额-43.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.682.1.1应付账款-43.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.6843.682.1.2短期借款---------------2.2中长期借款33,600.0017,246.88470.40309.12282.24282.24252.00252.00252.00252.00252.00252.00252.00252.00252.002.2.1流动资金中期借款-446.88470.40309.12282.24282.24252.00252.00252.00252.00252.00252.00252.00252.00252.002.2.2固定资产长期借款33,600.0016,800.00-------------　负债小计33,600.0017,287.20514.08349.44322.56322.56295.68295.68295.68295.68295.68295.68295.68295.68295.682.3所有者权益30,549.1253,944.8080,139.3690,266.4097,655.04105,120.96109,707.36114,307.20118,907.04123,503.52128,103.36132,703.20137,303.04141,899.52146,499.362.3.1资本金30,549.1230,740.6430,750.7230,680.1630,670.0830,670.0830,656.6430,656.6430,656.6430,656.6430,656.6430,656.6430,656.6430,656.6430,656.642.3.2资本公积金---------------2.3.3累计盈余公积金-2,321.764,939.205,957.286,699.847,445.767,906.088,366.408,823.369,283.689,744.0010,204.3210,664.6411,124.9611,585.282.3.4累计公益金-1,159.202,469.602,980.323,349.923,722.883,951.364,183.204,411.684,643.524,872.005,103.845,332.325,560.805,792.642.3.5累计未分配利润-19,726.5641,979.8450,648.6456,938.5663,285.6067,193.2871,100.9675,012.0078,919.6882,830.7286,738.4090,649.4494,557.1298,464.80-93- 附表11：敏感性分析表-93-'