生态养生养老建设项目可行性报告 88页

'可行性研究报告智慧生态农业谷（生态养生养老）建设项目可行性研究报告书 可行性研究报告目录1总论11.1项目背景11.1.1项目名称11.1.2项目承办单位11.1.3项目拟建地址、地点及区域介绍11.1.4项目建设规模与目标11.1.5项目投资资金及效益情况21.1.6承担可行性研究工作的单位31.2研究工作概况31.3编制依据41.4可行性研究结论52项目背景、市场预测与分析72.1项目背景72.1.1政策背景72.1.2项目建设的重要性和必要性102.1.3项目的由来122.2项目市场预测与分析142.2.1养老产业背景142.2.2国内外养老产业模式152.2.3生态旅游概述212.2.4现有基本游客结构222.2.5市场趋势分析222.2.6项目建成时市场容量与游客结构222.3项目发展优势232.3.1独特的市场卖点232.3.2资源优势252.3.3政府的大力支持262.4投资必要性263建设项目选址273.1场址位置273.2项目区的建设条件273.2.1项目区地理位置273.2.2自然条件273.2.3社会经济状况283.2.4交通运输情况323.3项目选址意见334项目总体方案设计354.1项目建设总体方案354.2项目定位、建设理念及目标354.3总平面布置3986 可行性研究报告4.4工程建设方案424.4.1主体工程建设424.4.2配套工程建设435环境保护445.1项目主要污染源和污染物评价分析445.1.1项目建设期主要污染源及污染物影响分析445.1.2项目运行期主要污染源及污染物影响分析465.2项目拟采用的环境保护标准495.3环境保护措施495.3.1施工期环境保护措施495.3.2运行期环境保护措施515.3.3节能措施545.3.4节水措施555.3.5消防工程556项目的组织管理576.1工程项目管理576.2组织机构596.3人力资源596.4员工培训596.5管理机构和设置606.6劳动定员607项目施工条件和进度计划617.1施工条件617.2进度计划618项目投资估算和资金筹措639项目招标759.1项目招标范围759.2招标单位资质要求759.3发包方式759.4项目招标的组织形式769.5项目招标方式769.6评标组织、原则及评标7610项目经济评价7711项目经济效益、社会效益和生态效益8212项目主要风险分析8212.1政策风险8212.2市场风险8312.3财务风险8312.4社会风险8412.5经营风险8413结论8586 可行性研究报告1总论1.1项目背景一、项目概要1.1.1项目名称XX智慧生态农业谷（生态养生养老）。1.1.2项目承办单位1.1.3项目拟建地址、地点及区域介绍XX智慧生态农业谷位于南京市六合区竹镇镇，该项目规划用地10000亩,其中星级国际生态养老用地500亩区域介绍： 竹镇镇位于六合区西北部，与安徽省天长、来安两市县接壤，镇域面积209平方公里，辖17个村、1个社区和2个国有林场，国土面积80%以上属低山丘陵地貌。户籍人口5.6万人，有少数民族18个，1.2万人，其中回族6500人，是省回族人口集聚地之一，是南京市唯一享受民族乡待遇的镇。2010年被市政府确定为城乡统筹先导试点镇、重点特色镇，现代农业实验区。竹镇镇是革命老区，生态环境宜人，风景独特优美，是省空气质量监测对照区1.1.4项目建设规模与目标项目建设单位介绍项目建设单位为XX生态农业有限公司，注册资金20000万元。公司建的“南京X生态谷”项目，位于南京市六合区竹镇镇。根据项目的总体规划，通过3-5年的努力奋斗，将XX智慧生态农业谷建设成为具有“工厂化、都市化、国际化”特色的，集看、玩、吃、住、购为一体的现代化农业综合体。园区内规划有三大产业板块：现代旅游观光葡萄产业（含生态养生养老中心）、现代农业文化体验产业、现代都市牧场科技产业。86 可行性研究报告将引进国内外一流的高科技农业项目落户园区，开展园区加农户的方式带动周边农民共同发展农业产业，同时打造优质农产品品牌，解决项目区农民务工问题，带动项目区农民持续稳定的增收。形成真正的示范平台和技术交易平台。XX智慧生态农业谷的建设，始终坚持以“市场导向，科技主导，企业运作，产业经营”为运营理念，计划2年内在园区孵化培育10余个新兴农业科技企业，5年内将园区打造成为国家级智慧生态农业园区。在推进现代高效农业建设的同时，也将领会贯彻南京市委《关于加快推进全域统筹建设城乡一体化发展的新南京行动纲要》（宁委发[2010]29号）精神，积极参与城乡统筹建设，推动农村生产方式、农业经营方式和农民生活方式的一体化转变。XX智慧生态农业谷，规划用地10000亩，投资约150.1亿元人民币，1.1.5项目投资资金及效益情况项目总投资约人民币150.1亿元，其中养老投资约人民币110亿元项目建成后产值509214.44万元/年，解决就业人口2000人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为5年，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。1.1.6承担可行性研究工作的单位XX生态农业有限公司1.2研究工作概况该项目经南京市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。我公司接受委托后，在系统收集南京市六合区竹镇镇及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2015年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。1.3编制依据1、政策性依据（一）国家依据86 可行性研究报告1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国老年人权益保障法》3、《中华人民共和国建筑法》4、《中华人民共和国环境保护法》5、《中华人民共和国城市规划法》（二）地方依据（1）《省社会福利机构管理实施细则》（2）《南京市社会养老机构管理实施办法》（3）南京市城市总体规划（三）其它有关标准1.4可行性研究结论本项目以生态养生养老为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快南京市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。86 可行性研究报告2项目背景、市场预测与分析2.1项目背景2.1.1政策背景1、养老产业相关政策背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》、《省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《南京市社会养老机构管理实施办法》等。我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：（1）《十八大报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。（2）2006年686 可行性研究报告月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。（4）国家发展和改革委员会负责人透露2015年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生态休闲度假项目政策背景旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。（1）国家相关政策Ⅰ、2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发〔2001〕9号），明确要求“大力发展生态旅游”。2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发〔2003〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发〔2005〕5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成地区发挥区域优势、实现致富和可持续发展的重要途径。86 可行性研究报告Ⅱ、出台《中国老龄事业发展“十一五”规划》，加快老龄事业的快速发展结合我国人口老龄化快速发展的趋势，为了加快老龄事业的全面发展，根据《国民经济和社会发展第十一个五年规划（2006－2010年）》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》，国家制定了《中国老龄事业发展“十一五”规划》，鼓励老龄事业的快速发展。在《中国老龄事业发展“十一五”规划（2006－2010年）》中指出“加快发展养老服务业”的措施为：（1）增加对养老设施建设的投入，鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老服务机构。（2）支持信息服务、管理咨询、人才培训等社会中介机构的发展，鼓励社会力量开展以社区为基础的老年生活照料、家政服务、康复护理、紧急救援、心理咨询等服务项目，形成为老年服务网络体系，为居家老人提供优质、便捷的服务。Ⅲ、十部门联合下发《关于加快发展养老服务业的意见》，指导并促进养老服务业的快速发展根据2006年2月全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委及税务总局十部门联合下发的《关于加快发展养老服务业的意见》，对发展养老服务业给出了具体指导意见，明确进一步发展老年社会福利事业、社会养老服务机构、居家老人服务业务、老年护理、临终关怀服务业务以及促进老年用品市场的开发。《关于加快发展养老服务产业的意见》中要求各级有关部门加强组织领导、认真落实意见中的相关政策。Ⅳ、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中指出发展养老服务业的三个指导思想：（1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能；（2）老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路；（3）要培育和发展老年消费市场。Ⅴ、实施“社区老年福利服务星光计划”86 可行性研究报告在城市，以社区居委会为重点，新建和改扩建一大批社区老年人福利服务设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站点要突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，从当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。在农村，以乡镇敬老院为重点，新建和改扩建一批乡镇老年人福利服务设施和活动场地，逐步形成县(市)有个心、乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。农村新建、改扩建的敬老院要逐步具备住养、入户服务、日间照料、文体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。Ⅵ、出台了扶持福利性老年社区政策2000年，国家税务局下发了《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》，“通知”对由民政部门审核批准，并核发《养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所）给予了一定的税收优惠。2.1.2项目建设的重要性和必要性1、养老院建设的重要性和必要性（1）解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。南京市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。（2）缓解独身子女压力独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。86 可行性研究报告（3）构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，南京市委、政府也提出建设“和谐南京”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为南京市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。（4）加快南京市社会福利事业发展的需要项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补南京中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性（1）是促进区域经济发展战略的需要。项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。（2）项目建设是适应地区旅游产业发展的需要目前，该项目是南京地区唯一的“第六产业”将提升南京市旅游产业竞争力，优化地区旅游产品结构，提升地区在全国旅游发展中的地位。（3）推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施《南京市都市旅游发展规划》，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。（4）项目建设是适应加快南京市旅游经济发展和产业结构调整的需要86 可行性研究报告旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进六合区经济的发展。（5）项目建设是进一步保护旅游资源的需要该项目以保护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。该项目的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对该地区水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。（6）在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。，积极推进区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。（7）旅游业发展促进社会主义新农村建设统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。2.1.3项目的由来从南京老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在南京发展以“生态养老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。86 可行性研究报告而南京市六朝古都，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。过去有影响的主要是夫子庙、钟山风景区、玄武湖，近几年随着经济社会发展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。近年重点打造的17个文化休闲旅游片区，有的已经成为本地市民和外地游客休闲度假的“新宠”。借青奥契机推出的滨江都市休闲旅游带，今年国庆长假日均接待游客量达9.5万人次；明城墙—明外郭文化休闲旅游带，新修缮的23.3公里明城墙全面对外开放，青奥期间日均两万人次登临；老门东、长江路等街区已成为深度游客人必到之地。在江宁“金花”系列、高淳慢城、六合“六朵茉莉”等乡村旅游景点崛起之后，下乡享受“慢生活”，成为越来越多南京人双休日和节假日的选择。近年来，我市乡村旅游的“进账”年均增幅超过30%。今年1—10月，江宁区接待游客超过1900万人次，实现旅游收入近200亿元，比去年同期增长约36%和18%。不断增加的旅游看点，让越来越多的外地和境外游客在南京“慢下来、住下来”。从市旅游委提供的境外游客数据来看，今年上半年，入境在宁过夜的旅游者达25.42万人次，同比增长5.2%。在高档酒店普遍不景气的背景下，我市18家五星级酒店1—9月的客房出租率平均达到62.84%，同比增长0.38个百分点。人们愿意在旅游休闲上大笔花钱，让南京的旅游企业得到了快速发展。总部位于我市的途牛旅游网今年5月在美国上市，今年第三季度，公司净收入同比增长85.6%，达13.1亿元。途牛网创始人、首席执行官于敦德说：“越来越多的休闲旅游用户来到途牛预订旅游产品，光是第三季度的自助游出游人次同比就增长了80%以上南京市丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件，为生态养老和休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。因此，项目业主抓住机遇决定在南京市六合区竹镇兴建一个以“生态养老和休闲度假”为主题，立足生态园林山水、“绿色环保”以及原生态园林的休闲区的特点，保留了人文传统生活景点，对生态资源进行保护性开发，将人为景点与天然景点融为一体，打造天然春光山色，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产”于一体的景观综合体。项目建成后每年可满足3000余老年人的养老需求，休闲度假游客50万人次，实现营业收入161966.4万元/年，为政府创税约41949.3万元/年，解决当地就业人口86 可行性研究报告3000人，还可为1000人以上提供灵活就业岗位。2.2项目市场预测与分析2.2.1养老产业背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。  联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（1）老年人口基数大60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000━1000086 可行性研究报告美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。 2.2.2国内外养老产业模式1、经典案例（1）英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。（2）丹麦老年住宅 特点：环境优美，设计精当乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。（3）德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。 养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。 2、先进的国外养老模式 人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在196586 可行性研究报告年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。 由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。 （1）国外养老社区   世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。   现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18％，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50％。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。  社区照顾的主要内容包括：   第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。   第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。   86 可行性研究报告第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。   第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。  社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。   各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处:   美国 建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。    完善的配套设施与功能区划分    日本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。   欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。   新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。 86 可行性研究报告从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。 （2）其他养老模式  在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。 旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（SanyresMediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。 异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。 欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。 独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值11086 可行性研究报告亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。 在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。 目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。  除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。 在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。3、我国现有养老模式  家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。（1）家庭养老 86 可行性研究报告中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。 但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。 （2）机构养老 机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。 以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。（3）社区居家养老  社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。86 可行性研究报告2.2.3生态旅游概述生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效途径。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不破坏自然地貌、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带。使农业走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营理念，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的经营模式。86 可行性研究报告2.2.4现有基本游客结构我们对南京几个重点景区随机抽取1600人进行调查，被调查的游客中，首次来景区的游客达到54%，第二次的为20%，来过三次及以上的为26%，大多数游客为首次参观。被调查的游客中，大多数游客来自国内，海外游客较少。其中，来自南京的占到被调查总数的35%，来自省内其他地区的占到被调查总数的23%，来自外省的占到被调查总数的42%。2.2.5市场趋势分析中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。2.2.6项目建成时市场容量与游客结构该项目透过旅游市场的市场分析认为，当今我国的旅游市场，多数是增量不增长、缺乏可持续性的能动性深度开发，绝大部分以单一的人为风景或突发奇想的运作模式吸引游客，而往往忽略旅游市场细分划经济要素，长期形成的蜂拥而游，待后萧条得无人问津的、增量不增长的“泡沫经济”怪圈，任何一个景区或行政区打造的旅游经济，都很难形成可持续发展后劲。究其缘故：旅游实在是缺乏文化或消费需求内容；缺少到此一游如同回家一样便捷的以人为本深度开发思想，这不得不说是多年来旅游开发层面的断层或盲点。该项目根据现在大众人们需求，完善上述游憩方式以达到休闲、避暑与自然生态有机的结合，最终形成社会与经济效益共同繁荣的良好局面。1、游客性别构成据现有数据进行估计，项目建成后，游客的性别构成为男:女为1.32：1。其特性与全国平均出游性别比(1.27:1)具有相对统一性。86 可行性研究报告2、游客年龄构成本项目建成后游客的年龄构成的特点在于25~35、36~45、46~60三个年龄段的游客比重明显大于其他年龄段的游客，反映生态休闲主要目标客源市场为中老年城市居民，这部分居民有相对固定的休假时间，且收入相对稳定，具有较强的消费能力。3、游客职业与学历构成旅游者职业与学历构成是旅游决策动机的直接体现，反映了旅游者对旅游地环境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游决策要素的职业、文化社会阶层化差异。该项目游客职业构成的特点是离退休人员及商务成功人士占有的份额较高。游客职业构成的职业众性特征明显，在九个职业类型中，公务员、企事业管理者、文教科技人员及学生等四类分别占20.41﹪、18.71﹪、18.37﹪和15.99﹪，合占游客总数的7成以上（73.47﹪）。工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例（分别占9.52﹪和8.44﹪）。服务销售商贸人员等所占比例极低（分别为3.40﹪、3.06﹪及1.70﹪）。其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势（＞90%）。显然，游客的学历构成与相应类型生态休闲游客的职业构成是吻合的。4、游客收入构成居民可自由支配收入的多少，直接影响其旅游需求。该项目游客以中高收入者居多（月人均收入＜3000元的占24.67﹪、＞3000元的占75.33﹪）。进一步统计表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要为大空间尺度游客。2.3项目发展优势2.3.1独特的市场卖点生态养身休闲旅游在我国刚刚进入发展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。86 可行性研究报告本项目巧妙的将“生态养老”和“休闲度假”合二为一，相互促进。规划的景点、设施具有很多唯一性和排它性，特别是根据项目地理环境所设置的景点，因巧妙的与竹镇自然景观相融合，形成了独特的景观群。项目建筑群以现代简欧为主题风格，同时结合，花卉苗圃的生态园林建设，将生态与贵族气息和谐统一，打造出该区域独一无二的中高档“生态养身和休闲度假”特色旅游综合体，必将成为南京市生态养老和休闲旅游业的独特卖点。1、高级养老院按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，中国现在已有超过1.5亿的老年人口，名副其实地步入老龄化社会的行列。为此我们有必要建设高档养老院。本项目建设的高档养老院拥有自己的特色，围绕“养”、“护”解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，推动南京市养老服务事业健康、快速发展起到积极的作用，也是整体推进养老工作的重要支撑。（1）打造高档养身条件，营造“享受型”生态养身氛围。建设高档养老院的外观可让人感觉生气勃勃，本项目有如五星级酒店一般装修设计，或依山傍水或有温室园林，穿着整洁的护理医疗团队和服务人员会面带笑容，院内还配备专业的心理咨询部门。养老院最根本宗旨虽然仍是对不能自理的老人提供日常料理，但已经从温饱型转向了享受型。过去的传统思维认为，只有不孝或迫于无奈时子女才把父母送进养老院，现在送父母进养老院则体现的是子女的孝心。实际上，现在很多老人都愿意到养老院来享受舒适的晚年生活。我们以“生态养身”概念为基础兴建的老年公寓、四合院等，以达到“老人需要自己解放自己”，到养老院养老不是什么令人感到羞耻的事情，而是“一种潮流”。解决那些因孤独和缺乏交流的老年人心理上突出的问题，对于到养老院养老的老人而言，能交朋友、上网、健身、打门球、垂钓、书法、文艺活动等，让其充分享受晚年生活的自在。（286 可行性研究报告）量身定制，提高服务品质。高级养老院提供了养老方式的一个新选项，对高级养老院本身而言，他们提供的可能仅仅是比原来更好的服务，并没有完全为老人创造一种新的生活、甚至是一种新的身份认同。养老院老人需要不同形式的长期护理，需要接受一定的生活护理。本项目从服务对象、服务内容、服务形式、设施建设等方面提高质量。在养老院设有老人休息室、多功能活动健身室、老年人心理咨询室，配备了相关的专业医疗服务人员，将每一老年公寓进行个性化装修，设独立卫生间，让老人来到这里有一种回家的归属感。在对医疗康复中心的装修中突出家的元素，同时也尊重老年人的风俗习惯，专门设立了相关的房间，由专业人员为每一位老年人量身定制营养饮食搭配菜单，满足老人的营养需求。本项目集生活照料、膳食供应、医疗保健、文体健身于一体的老年人照料机构，以温馨舒适的环境和良好的照顾，让老年人有种对家的眷顾。（3）注重“养”“护”并重，注重科学养老。项目将定期和不定期邀请“华西医院”专家专门为老年人量身定做，开展各类护理讲座以满足老年人的生态养老需求，让老人从科学的角度注意养老、养生，并懂得如何养老养身，形成一种科学养老养身的健康文化氛围。让养老院作为一个平台，拓展服务内容，提高服务质量。2、高级休闲度假区高级休闲度假区是由生态度假区运营单元、生态农场运营单元和民俗文化生产单元三个单元组合而成。三个单元相辅相成、相互依托。（1）生态度假区运营单元：依靠原生态农家乐特性（住高档农家别墅、吃农家饭、干农家活、享农家乐）聚集一部分顾客，农家乐的经营定位于生态农家菜，采用现场点杀，保证生态农家菜品质，价格采用中高档消费策略。其主体运营项目为餐饮、棋牌休闲、乡村度假、生日宴、婚宴等项目。而所需生态农家菜是由生态农场运营单元提供。（2）生态农场运营单元：生态农场靠租用周围农户闲置的土地进行，根据需要发展500亩生态农场租赁给农家乐的顾客，让顾客真实的参与到生态农业生产中来，在休息娱乐的同时切身的感受生态种植和其他种植法不同之处，强化顾客对我们的经营定位“生态认同感”。生态梅林则环绕在生态农场一周，形成一个大花园，与生态农场形成一个有机整体。同时还可以建设一个会员服务体系，把那些有倾向回归农田、体验农耕的顾客发展成生态农场运营单元的会员。（3）民俗文化生产单元：在两个单元运转的同时需要做好民俗文化的宣传和建设，即建设民俗文化生产单元，定期开展文化节，如南京民俗赏花节、农场春耕文化、农场秋收文化等，主要体现天人合一的意境！项目由高级养老院和生态度假区两部分构成，两者在空间上保持一定的独立性，同时在经营理念上保持统一性，相互促进，从而实现项目的综合市场竞争力。2.3.2资源优势项目所在地坐拥桂子山景区、冶山国家矿山公园，以“三群一湖”为代表的86 可行性研究报告六合国家地质公园是省第二家、全市首家国家级地质公园，国家3A级旅游风景区国家水利风景区、省级森林公园金牛湖风景区，国家2A级旅游风景区平山森林公园、国家2A级灵岩山风景区等。六合还有全国爱国主义教育基地，达浦生纪念馆；省文物保护单位，六合文庙、万寿宫；南京市文物保护单位，长芦崇福禅寺、长江路清真寺、南门清真寺；南京市爱国主义教育基地，竹镇市抗日民主政府、桂子山烈士陵园等。竹镇镇被评为省“特色景观旅游名镇”，大泉村获评“最具魅力乡村”。以原有旅游景点为动力，可明显带动本项目的发展。因此，该项目自然资源和旅游资源优势明显，项目前景看好。2.3.3政府的大力支持2012年六合区金融机构年末存款余额达577亿元，比年初增加71亿元，增长14%，其中城乡居民储蓄存款余额303.8亿元，增长16.3%。金融机构贷款余额达419.9亿元，比年初增加28.1亿元，增长7.2%；其中区域内货款余额372.5亿元，比年初增加18.9亿元。新增货款主要投向是大型企业增加11.4亿元、个人货款增加9.9亿元。六合区全社会固定资产投资完成额607.7亿元，比上年增长9.5%。其中城镇固定资产投资额442.6亿元，增长9.5%；房地产开发投资额45.4亿元，增长25%；农村非农户投资105.5亿元，比上年增长2.7% 因而必须通过培育和建立可持续产业来保证市域国民经济的长期稳定发展。其中，旅游是可持续产业的重中之重。生态养身休闲旅游类项目受到了市级各部门的大力支持与关注，这是本项目得以推进的重要保障。　2.4投资必要性综上所述，从落实科学发展观，统筹城乡发展战略；解决老龄化问题，促进社会和谐发展；培育壮大优势主导产业，发展农林业生态立体经济；调整川南丘陵区农业和农村经济结构，带动区域经济发展；提高企业效益、增强服务“三农”、服务社会的能力、促进新农村建设进程等方面分析，该项目的建设具有充分的必要性。86 可行性研究报告3建设项目选址3.1场址位置项目区位优势明显，交通便利。竹镇距南京市中心40公里，距六合区政府约20公里，位于南京一小时都市圈内，是南京跨江发展的重要区域，也是连接南京和苏北、苏中地区的重要桥梁和枢纽，立足南京，辐射长三角地带。如此优越的地理位置，便利的交通，为以后的产品销售带来了有利条件，同时也为农业观光旅游带来了便利条件。3.2项目区的建设条件3.2.1项目区地理位置项目所在地六合区地处北纬32°11′～32°27′，东经118°34′～119°03’。六合区西、北部接安徽省来安县和天长市，东临省仪征市，南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁，土地面积1485.5平方公里，拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区。3.2.2自然条件1、地形地貌项目区地形以丘陵地质为主，占国土面积70%以上，森林覆盖面积42%。水资源丰富，拥有3座中型水库，21座小型水库，常年蓄水量4000万立方米左右，有丰富的地下水资源，适宜人畜饮用和农业灌溉。2、气候项目所在地为北亚热带湿润季风气候区，其特点是四季分明，气候温和，光照充足，无霜期长，降水量较多，湿度较大。年平均总日照2200小时，年平均气温15.1℃，年平均降水量980毫米，年平均蒸发量1460毫米，年均无霜期225天，适宜农业的综合开发。3、水文86 可行性研究报告六合区境内水系分属长江和滁河水系。沿东北部的冶山至中部的骡子山向西北至大圣庙一线，为江淮分水岭，南侧为长江水系，北侧为滁河水系。境内有大小河道62条，其中，各类塘坝2149，水域面积12444公顷，蓄水量6400万立方米；中小型水库56，蓄水量13611万立方米。六合区属长江水系，主要河流是长江及其支流马汊河、滁河。六合区有耕地72400.8公顷，占六合区总面积49.3%；园地1657公顷，占1.1%；林地92504公顷，占6.3%；牧草地689.2公顷，占0.5%；交通用地2761.3公顷，占1.9%；居民点及工矿用地22399.6公顷，占15.3%；水域面积31913.6公顷，占21.8%；未用土地5561.5公顷，占3.8%4、矿产资源至2008年底，六合区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛瑙石、大理石、玄武石、白云石、花岗岩石、石灰石、辉绿岩石、铸型用红砂、建筑用黄砂、石英砂、膨润土、凹凸棒粘土、矿泉水等20多种，其中蕴藏丰富有工业价值的16种。现已开采的有铁、硼、雨花玛瑙石、大理石、建筑用黄砂、白云石、石灰石、铸型用红砂、玄武石料、凹凸棒黏土、矿泉水等。根据现有开采能力，每年开采铁矿石55万吨，建筑用黄砂300万吨，各种石料450万吨，红砂20万吨，凹凸棒黏土2万吨，产砖5亿块。经地质部门勘察探明储量的铁矿石约295万吨，硼矿石约4万吨，建筑用玄武岩D级8500万吨，黄砂D级7200万吨（其中雨花石约为1.5万吨），大理石、白云石、石灰石D级1.5亿吨，花岗岩1亿立方米，铸石用玄武岩800万吨，石英砂约1亿吨，矿泉水年自然流量500万立方米，凹凸棒黏土约1亿吨5、植被资源六合区林地生长树种有39科92种。境内生产药用动植物有487种，其中属全国重点药材品种的有115种。六合区可利用水面近1400公顷，生产经济鱼类15科36种。龙池鲫鱼饮誉国内外。3.2.3社会经济状况1、行政区划86 可行性研究报告截至2014年初，六合区辖11个街道、1个镇、1个省级经济开发区，90个社区居民委员会（含8个村居并设），61个村民委员会，人口92.5万人。[14] 区政府驻龙池街道。街道名称面积（km²）人口（万）下辖社区大厂街道26.817化建、晓山、蒋洼、杨庄新村、南钢中心社区、新庄、桂馨园、新村、小营子、新华一村、周洼新村、凤西路、太子山、新华七村、新华四村、山潘新村、新华五村、新华三村、新华六村、南化十村、南化九村、扬子第一、扬子第二、扬子第三、扬子第四[16] 葛塘街道90.55.8中山、草芳、欣乐、和平、接待寺、四周、工农、朱洼、长城村、前程村、官塘河村[17] 长芦街道25.55.2水家湾社区、留左社区、陆营社区、六甲社区、普东社区、白玉、玉带村、小摆渡村、通江集村、新犁村、滨江村[18] 雄州街道112.914.8灵岩、龙津、观滁、天一、古棠、荷花、紫霞、方州、凤凰、泰山、冶浦、桥西、瓜埠山、红星村、西陈村、山西村、高余村、龙虎营村、骁营村、山北村、钱仓村、红光村、红山窑村、台园村、双丰村、贾裴村、砂子沟村[19] 龙池街道976.2新集、龙池、毛许、七里桥、蒋湾、沿河村、四柳村、张营村、风雷村、槽坊村、李姚村、头桥村、三汊湾村、路呙村、刘林村、白酒村、朱营村[20] 程桥街道122.24.5长青、东胡、山湖村、唐楼村、古墩村、胥庄村、金庄村、河北村、河南村、黄木桥村、羊山村、桂花村、荷花村[21] 金牛湖街道162.36.9八百桥、新光、塘桥、长山、铁牛、金牛山、金牛湖、马头山村、双塔村、金山村、峨嵋山村、茉莉花村、万山村、铁石岗村、樊集村、周徐村、和仁村[22] 横梁街道1486.886 可行性研究报告横梁、王子庙、山东、石庙、新篁、方山村、黄钟村、雨花石村、上马村、四新村、童王村、钟林村、林牧村、三友湖村[23] 龙袍街道125.55.8蔡庄、东沟、大河口、划子口、金塘村、熊柳村、新生村、孙赵村、东河村、张窑村、团结村、长江村、白庙村、楼子村、渔樵村、邵东村、新桥村、鹅留村、赵坝村[24] 马鞍街道256.89.2马集、鞍山、城西、金陈村、宝圣村、黄岗村、柏营村、巴山村、何营村、尖山村、东马村、河王村、大圣村、夏李村、翻身村、玉王村、杨营村、汤营村、朱家山村、黄赵村、平山村、练山村、郭营村、刘陆村、大营村、陈营村、草塘村、勤丰村[25] 冶山街道1075.2四合墩、冶山、东王、老山村、瓜娄村、石柱林村、白云山村、新街村、岗陈村、青龙村、平庄村、双墩村[26] 竹镇镇2116.5竹镇、丰乐村、宝贡村、金磁村、烟墩村、八里村、大侯村、乌石村、乌山村、石婆村、仇庄村、泉林村、侯桥村、大泉村、大河桥村、光华村、三星村、送驾村[27] 注：大厂街道、葛塘街道、长芦街道由化学工业园托管。2、经济状况2012年，六合区国内生产总值达到615.8亿元，比上年增长13.3%。其中，第一产业增加值43.6亿元，增长5%；第二产业增加值384.8亿元，增长14.5%，其中全部工业增加值347.9亿元，增长14.3%;第三产业增加值187.4亿元，增长12.6%。人均地区生产总值（评价口径）66566元，三次产业的比重为7.1：62.5：30.4，民营经济占六合区经济比重为44.2%。2012年，六合区财政收入完成81.9亿元，比上年增长10.9%；其中：国税收入完成39.1亿元，同比增长7.2%；地税收入完成33.9亿元，同比增长15.6%。公共财政预算收入完成49.7亿元，同比增长15.4%。全年财政支出58.7亿元，同比增长8.7%86 可行性研究报告；其中：教育支出12.9亿元，同比增长21.8%；医疗卫生支出2.2亿元，与上年持平；社会保障和就业3.6亿元，同比增长1.7%；农林水事务支出8.6亿元，同比增长32.9%。全年基金预算支出43亿元，同比增长34.4%。3、基础设施2012年末，六合区中小学85所，其中：普通中学32所、小学52所、特殊教育1所。在校学生总数69154人，毕业生总数17970人，义务教育优质均衡发展示范区创建通过率74%，初中毕业生升学率为98.5%。中小学教职工6892人，其中专任教师5494人。拥有幼儿园82所，从事幼教工作1873人，其中幼儿教育1033人、保健员365人，在园儿童18614人。4、旅游资源六合境内有入选“新金陵四十八景”的国家AA级地质公园桂子山景区、冶山国家矿山公园，以“三群一湖”为代表的六合国家地质公园是省第二家、全市首家国家级地质公园，国家3A级旅游风景区国家水利风景区、省级森林公园金牛湖风景区，国家2A级旅游风景区平山森林公园、国家2A级灵岩山风景区等。六合还有全国爱国主义教育基地，达浦生纪念馆；省文物保护单位，六合文庙、万寿宫；南京市文物保护单位，长芦崇福禅寺、长江路清真寺、南门清真寺；南京市爱国主义教育基地，竹镇市抗日民主政府、桂子山烈士陵园等。竹镇镇被评为省“特色景观旅游名镇”，大泉村获评“最具魅力乡村”。金牛湖位于六合区北部，是南京市最大的人工湖，湖面广达2.5万亩，为国家AAA级旅游区，国家水利风景区、六合国家地质公园核心景区，堪称“江北第一景”。1942年冬天，年仅14岁的新四军淮南大众剧团战士何仿就是在六合金牛湖的金牛山下经采风，加工创作了民歌经典《茉莉花》。金牛湖景区至今仍矗立着《茉莉花》采风纪念碑。灵岩山位于六合城东，自古便被誉为六合第一名山，灵岩山因“岩际常有灵瑞”而得名。灵岩山有灵岩寺、文峰塔、偃月岩、磨盘石、玛瑙涧等景点，为国家AA级旅游区。灵岩禅寺始建于唐咸通年间，于200286 可行性研究报告年复建后的灵岩寺建有山门寺、大雄宝殿、观音阁、钟楼、鼓楼等主要建筑，寺庙依山而建，呈园林景观布局。位于灵岩禅寺西南的玛瑙涧，自古这里以产“中华一绝”的雨花玛瑙石而闻名，为雨花石最早最正宗的产地。平山森林公园位于六合区马鞍街道，其最大的特点是“山中套山，洼中套洼，水中套水”，山、洼、水交融一体，园内林木覆盖率达85%以上，山峦迭起中，常青的松林和落叶树交错生长。向阳的坡面上，大片的茶园整齐地分布着。园内景观有：翠茗湖、狼窝遗址、平山塔、茉莉花园等。每年4月，举办平山茶叶节。3.2.4交通运输情况六合区地处苏皖两省、宁（南京）扬（扬州）滁（滁州）三市交汇地，历来是沟通苏南、苏北、皖东的窗口。六合是辐射苏北、皖北的重要枢纽，交通十分便捷。[29] 高速公路：G25（长深高速）、G36（宁洛高速）、G40（沪陕高速<宁连高速>）、G2501（南京绕城高速）、南京长江二桥、宁通高速、宁连高速、宁淮高速、宁蚌高速、雍六高速、南京绕越高速、南京长江四桥、沿江高速、江六高速、浦仪高速（规划）、干线公路：205、328（江北大道、宁六公路）国道，金江公路，沿江公路（江北段）、西部干线、六合马鞍机场连接线，东部中部干线（在建）客运站：扬子公交六合客运南站（往返六合城区与各乡镇方向）、扬子公交六合客运北站（往返南京与六合城区方向）、葛塘客运站铁路铁道线路：宁启铁路火车站：六合站水运沿江拥有长江深水岸线45公里，可供建万吨级深水码头两处；通江滁河横贯全境，四季通航。滁河为6级航道，常年通航；沿江有46公里长的长江深水岸线，并建有西坝头、长芦2个万吨级深水码头。86 可行性研究报告航空南京马鞍国际机场又称南京第二国际机场，为军民合用机场，截至2015年1月在建中。图3-1项目所在地理位置及交通图3.3项目选址意见综合上述，该项目所选场址自然条件优越，社会条件成熟，具备建设的必要性和相关条件。因此，从项目建设条件和地理位置而言，该项目所选场址具备发展现代生态养老和休闲度假区的各项条件，可以选择。86 可行性研究报告4项目总体方案设计4.1项目建设总体方案根据XX智慧生态农业谷的三大板块建设，园区制定了详细的工程技术方案。在整个建设过程中，严格做到规划在先，跟进考察、技术设计、科学预算，安全实施的总方针，精心打造好XX智慧生态农业谷。一、工程建设计划（一）现代旅游观光葡萄产业园设施建设1、葡萄种植园1388亩葡萄园田垄、水泥立杆、铁丝。2、葡萄酒庄10900平米酒庄建造、装修，葡萄酒生产车间、酒窖及冷库等相关配套。3、采摘婚庆广场4、休闲运动中心5、度假酒店会所5400平米红酒会所建造、装修，相关客房、会议及餐饮等配套。6、乡村酒吧7、养生养老中心500亩养生养老中心建造、装修，相关配套工程。（二）现代农业文化体验产业园设施建设1、塑料大棚196个2、未来农业展示中心20000平米3、国际农产品展示中心20000平米4、美食购物中心5000平米5、大棚主题体验园1500平米6、体验坊总计750平米豆腐坊150平米、米坊150平米、面坊150平米、油坊150平米、茶坊150平米。86 可行性研究报告（三）现代都市牧场科技产业园设施建设1、猪舍5000平米2、牛圈5000平米3、羊圈5000平米4、梅花鹿园100000平米5、珍禽园3000平米铁丝防逃网。6、肉类加工制品厂11000平米厂房、办公区、宿舍建造、装修，及冷库等配套工程建设。7、综合饲料加工厂5000平米8、特种水产养殖、垂钓中心木栈道、水榭、垂钓平台及休息区等工程建造。9、沼气池1个，1000立方米10、马场围栏、管理用房（四）公共设施建设1、停车场2、园区道路沥青道路：8米宽、长1500米，6米宽、长8350米，4米宽、长4300米。水泥道路：6米宽、长1100米，4米宽、长2600米，3.5米宽、长800米。面包砖道路：3.5米宽、长1300米3、东大门铁艺大门、行政办公中心300平米4、西大门欧式大门、保安房、管理用房、基地监控中心360平米5、泄洪沟、硬质渠泄洪沟：1.8米宽、13000米86 可行性研究报告硬质渠：1.2米宽、22000米6、绿化、景观和建筑小品工程7、卫生、电力、照明、监控、网络控制中心等设施卫生间、路灯杆、开闭站、配电间等建造。8、道路、绿化、给排水及消防设施9、交通配套10、其他配套设施二、主要产品种类（一）现代旅游观光葡萄产业园葡萄品种醉金香、金手指、玫瑰香、夏黑、黑色甜菜、黑美人、红宝石、维多利亚、红巴拉蒂、霞多丽、贵人香、赤霞珠、摩尔多瓦、香悦、雨水红、红乳、费雷无核、A09、克瑞森无核、A17、巨玫瑰、京亚。（二）现代农业文化体验产业园种植品种水稻、小麦、油菜、玉米、藕、芦笋、白茶、枇杷、桔子、梨子、柿子、石榴、水蜜桃。（三）现代都市牧场科技产业园禽畜品种藏香猪、蓝田花猪、孔雀、乌骨鸡、珍珠鸡、跑山鸡、贵州肉牛、青海的三江高原羊、梅花鹿。三、生产原材料与能源86 可行性研究报告畜禽引种后由本公司自己繁育，饲养畜禽所需的饲料从本地购进，采用秸秆生态饲养；苗木从相应的产区引进优良品种，以后公司自己繁育扩大种植规模；生活、餐饮所用燃料和照明等能源主要依靠公司生产的沼气解决，既环保节能，又降低了经营成本。四、项目实施计划2012年6月至2013年3月，完成一期道路基础设施建设及葡萄园区的栽种与建设。2012年12月至2013年12月，完成电商平台、信息化一期建设；东西大门建设；蔬菜基地建设；水蜜桃园、枇杷园等果园建设。2014年1月至2014年12月，完成园区内各项服务设施建设；卫生、电力等公共配套设施建设；景观绿化建设；石榴园、藕园的栽种与建设。2015年1月至2016年8月，全部完成现代旅游观光葡萄产业园、现代农业文化体验产业园和现代都市牧场科技产业园建设，全面投入使用。该项目于2014年10月进行一期开园，即部分园区和设施可以对外开放经营。2015年7月现代旅游观光葡萄产业园（养生养老中心）进行设计施工。4.2项目定位、建设理念及目标1、项目定位（1）主题定位根据XX智慧生态农业谷的三大板块建设，园区制定了详细的工程技术方案。在整个建设过程中，严格做到规划在先，跟进考察、技术设计、科学预算，安全实施的总方针，精心打造好XX智慧生态农业谷。（2）市场定位竹镇距南京市中心40公里，距六合区政府约20公里，位于南京一小时都市圈内，是南京跨江发展的重要区域，也是连接南京和苏北、苏中地区的重要桥梁和枢纽，立足南京，辐射长三角地带。如此优越的地理位置，便利的交通，为以后的产品销售带来了有利条件，同时也为农业观光旅游带来了便利条件。（3）功能定位以养老、商务、度假、农业及景点五大功能于一体的综合性旅游项目。（4）档次定位中高端生态顶级养生的度假天堂，整体风格为现代简欧。86 可行性研究报告2、项目建设理念科学合理利用各类土地和相关资源，体现最佳社会经济价值。保护自然生态环境，防止水土流失，不改变土地利用性质，发挥土地利用效能。探索建立农民受益的长效机制，构建永久性的民、企和谐新农村。体现林业生态，展现景观配置。景观、景点、娱乐、休闲布局科学，配置合理。设施建设强调风貌景观化、功能多元化、利用综合化，充分发挥其投资价值，打造最佳的游乐、休闲、人居、商务环境。3、开发目标一是直接经济效益目标。项目获取直接的经济效益包括：（1）生态养生养老（含食宿、养身保健等）；（2）生态休闲度假（含高端度假消费、散客休闲度假消费、其他项目如生日和婚宴等收入）；（3）农产品效益二是可持续发展目标。可持续发展是现代农林业的基本理念。生态休闲度假业把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态休闲度假业。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。4.3总平面布置4.3.1总平面布置方案项目建成后，总占地面积10000亩，园区规划为三大产业板块。（一）现代旅游观光葡萄产业园——总占地2000亩包括精品葡萄种植园1388亩及葡萄酒庄、采摘婚庆广场、休闲运动中心、度假酒店会所、乡村酒吧、生态养生养老中心（500亩）、家庭旅馆等配套设施占地亩。养生养老中心有效土地利用分析表86 可行性研究报告类型面积（㎡）所占比例（%）备注老年标准公寓21947065.80医疗康复中心208316.25高档公寓325209.75贵宾公寓115583.47娱乐中心84452.53餐厅202686.08茶坊90082.70活动健身室45001.35厨房、食堂68002.04门卫室等辅助用房1000.03停车场利用空闲地总有效面积333500100（二）现代农业文化体验产业园——总占地3372亩1、枇杷园160亩2、桔园40亩3、梨园18亩4、柿园4亩5、石榴园230亩6、桃园256亩7、藕园500亩8、家庭农场260亩8.1塑料大棚196亩8.2主题体验园玻璃房1500平米8.3一分地家庭农场64亩9.未来农业展示中心50亩86 可行性研究报告10.国际农产品展示中心50亩11、菌菇产业园140亩12、大面积种植区700亩13、白茶园944亩14、体验坊750平米14.1豆腐坊150平米14.2米坊150平米14.3面坊150平米14.4油坊150平米14.5茶坊150平米15、美食购物中心20亩（三）现代都市牧场科技产业园——总占地3810亩1、牧区1300亩1.1生态猪养殖区300亩1.2肉牛养殖区500亩1.3肉羊养殖区500亩2、梅花鹿养殖区150亩3、珍禽园150亩4、山林生态养鸡场1000亩5、特种水产养殖、垂钓中心1200亩6、饲料加工厂10亩（四）公共配套辅助设施——总占地505亩1、东大门、停车场50亩2、东大门行政办公中心0.5亩3、西大门、停车厂15亩4、西大门监控中心0.5亩5、园区道路202亩86 可行性研究报告6、硬质渠、泄洪沟70亩7、绿化景观157亩8、卫生、电力公共配套设施/设备10亩4.4工程建设方案根据XX智慧生态农业谷的三大板块建设，园区制定了详细的工程技术方案。在整个建设过程中，严格做到规划在先，跟进考察、技术设计、科学预算，安全实施的总方针，精心打造好XX智慧生态农业谷。4.4.1主体工程建设（一）现代旅游观光葡萄产业园设施建设1、葡萄种植园1388亩葡萄园田垄、水泥立杆、铁丝。2、葡萄酒庄10900平米酒庄建造、装修，葡萄酒生产车间、酒窖及冷库等相关配套。3、采摘婚庆广场4、休闲运动中心86 可行性研究报告5、度假酒店会所5400平米红酒会所建造、装修，相关客房、会议及餐饮等配套。6、乡村酒吧7、生态养生养老中心500亩星级国际养生养老中心建造、装修，（二）现代农业文化体验产业园设施建设1、塑料大棚196个2、未来农业展示中心20000平米3、国际农产品展示中心20000平米4、美食购物中心5000平米5、大棚主题体验园1500平米6、体验坊总计750平米豆腐坊150平米、米坊150平米、面坊150平米、油坊150平米、茶坊150平米。（三）现代都市牧场科技产业园设施建设1、猪舍5000平米2、牛圈5000平米3、羊圈5000平米4、梅花鹿园100000平米5、珍禽园3000平米铁丝防逃网。6、肉类加工制品厂11000平米厂房、办公区、宿舍建造、装修，及冷库等配套工程建设。7、综合饲料加工厂5000平米8、特种水产养殖、垂钓中心木栈道、水榭、垂钓平台及休息区等工程建造。86 可行性研究报告9、沼气池1个，1000立方米10、马场围栏、管理用房4.4.2配套工程建设1、停车场2、园区道路沥青道路：8米宽、长1500米，6米宽、长8350米，4米宽、长4300米。水泥道路：6米宽、长1100米，4米宽、长2600米，3.5米宽、长800米。面包砖道路：3.5米宽、长1300米3、东大门铁艺大门、行政办公中心300平米4、西大门欧式大门、保安房、管理用房、基地监控中心360平米5、泄洪沟、硬质渠泄洪沟：1.8米宽、13000米硬质渠：1.2米宽、22000米6、绿化、景观和建筑小品工程7、卫生、电力、照明、监控、网络控制中心等设施卫生间、路灯杆、开闭站、配电间等建造。8、道路、绿化、给排水及消防设施9、交通配套10、其他配套设施86 可行性研究报告5环境保护5.1项目主要污染源和污染物评价分析5.1.1项目建设期主要污染源及污染物影响分析1、水本项目在建设期主要产生的废水为施工场地工人产生的生活污水、施工废水及车辆运输和部分冲洗机器设备等的含油废水。（1）施工期平均施工人员150人，用水定额0.09m3/d，年用水2250m3/年，生活用水排放系数为0.75，则生活污水排放量为2025m3/a,主要污染物为CODcr、NH3-N。类比资料可知，废水中的CODcr为25mg/L，NH3-N为3.0mg/L；CODcr产生量30.8kg/a；NH3-N产生量3.69kg/a。（2）施工废水主要来自基坑排水、砂石料冲洗水，主要污染物为SS,生产用水量约2500m3/年，施工用水排放系数0.65，则施工废水排放量为1625m3/a。（3）车辆运输及机械维护造成的含油废水渗漏。由于车辆冲洗、加油、润滑油更换等引起的含油废水泄漏，可能随着土壤渗入地下水以及地表水体中，对水体造成较严重的污染，破坏水生生态系统。2、空气污染（1）粉尘：施工过程中粉尘及扬尘污染产生的环节很多，如交通运输、施工机械运行、材料加工、筛分、水泥装卸及搅拌等，尤其是10µm以下的飘尘会随呼吸进入人体而影响身体健康。根据施工布置，施工区相对较为集中，工程量较小，加之施工区周围没有村屯等环境敏感点，扬尘对周围环境影响不大，施工扬尘和粉尘污染仅对施工人员的健康有影响。（2）废气：废气污染主要来源于施工机械及运输车辆排放的尾气。工程施工机械多为重型机械，并以汽油、柴油为燃料，耗油量大，排放的尾气中大气污染物主要为一氧化碳、氮氧化物、碳氢化合物、二氧化硫等。这些有害气体散发到大气中，造成大气轻微污染。本工程附近居民区距离施工区较远，施工机械产生的废气污染对周围居民影响不大，但会对施工区周围的空气质量产生一定的影响。但影响时效较短，影响范围较轻。86 可行性研究报告3、固体废弃物在项目施工期主要污染物为建筑工地产生的土方、其他建筑固废垃圾和工人生活垃圾。大部分建筑垃圾可回填，定点堆放，整平、覆土，恢复植被，剩余部分及生活垃圾可运至垃圾填埋场处理。4、噪声施工期间施工人员和机械设备进驻，改变了施工区内原有的宁静。在施工现场，车辆行驶、机械设备运转、基础开挖、骨料开采、钻孔以及材料加工等将产生不同声级的噪声，施工产生的噪声对施工区附近及施工车辆经过的道路两侧声环境将产生不利影响。（1）固定噪声源本工程主要施工机械有推土机、挖掘机、装载机、起重机和混凝土搅拌机等。根据《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），推土机、混凝土搅拌机等施工设备昼间噪声限值为70dB(A)-75dB(A)，夜间噪声限值为55dB(A)，根据以往监测资料显示，单台设备在40m以外产生的声级值满足施工噪声昼间的限值标准，夜间施工设备噪声达标距离在200m以外。施工区附近没有村屯，施工机械噪声仅对施工区施工人员造成影响。（2）流动噪声源交通运输噪声属于流动声源，影响范围为公路沿线居民。当车辆经过村镇时，居民生活将受到一定影响，需要采取措施防止噪声污染。表5-1交通运输车辆噪声单位：dB(A)施工阶段运输内容车辆类型噪声级土石方阶段土方运输大型载重车85～90结构阶段商品混凝土等混凝土罐车、载重车80～855、生态环境影响分析（1）施工对植被的影响工程施工对附近区域植被的影响主要是开挖、工程永久和临时设施占地几个方面。这些施工活动将破坏和影响该区域原有的地面植被，并对当地的土地条件产生一定的影响。86 可行性研究报告（2）施工对水土流失的影响根据项目和施工布置特点，并结合工程区自然环境状况进行分析：施工期将使地表处于疏松和裸露状态，这将为地面径流水蚀提供垫面基础，同时也为风蚀提供了物质条件。根据土壤现状调查分析结果，部分建设地土地平整工程涉及到对山体的开挖，坡度较大，土层瘠薄，一旦开发容易发生水土流失。（3）施工对土壤环境的影响项目的主体工程包括：老年公寓、活动室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施等永久占地会对土壤资源产生永久性损失，转化为建筑物；施工暂时的占地，对土壤资源的影响也是暂时的。施工开挖及平整工作会导致表土层破坏，使得土壤受到冲刷、流失的可能性增加，对水土保持有负面的影响。6、地质影响分析项目建设内容对地质地况要求在正常范围内。经调查分析，项目建设区地质灾害不发育，地质灾害危害程度小，危险性小。建设施工场地无不良地质作用，场地基础稳定，适宜于项目的建设用地。5.1.2项目运行期主要污染源及污染物影响分析1、废水项目运营后，生活污水主要来自厨房、洗涮间、客房部及员工生活产生的餐饮污水和生活污水。项目旺季为6~9月，平均日接待量为500人，淡季平均接待量为100人。按生活污水人均排放量40L/d计，旺季平均接待人数计，则生活污水排放量为20000m3/a，其中的主要污染物为CODcr、NH3-N，各污染物排放量为CODcr产生量8760kg/a；NH3-N产生量876kg/a；厨房废水主要污染物为动植物油，油类漂浮在水体表面，影响空气与水体界面的氧交换；分散于水中的油可被微生物氧化分解，消耗水中的溶解氧，使水质恶化。因此直接排放将对水体造成一定影响。2、大气（1）厨房油烟餐饮部可容纳500人同时用餐，厨房在烹饪食品过程中会产生油烟，按照GB18483-200186 可行性研究报告《饮食业油烟排放标准》规定，应安装油烟净化器对厨房排放的油烟进行处理，使油烟排放浓度达到允许排放标准2.0mg/m3。净化设施最低去除率85%。（2）汽车尾气本项目停车场汽车尾气计算参数为：停车泊位330辆，每日最大车流量1000辆，泊位时行驶时间为2分钟，生态园内道路上平均耗时4分钟。空燃比：12：1。车辆怠速状态运行，平均耗油量为0.15kg/min；汽车尾气各污染物浓度见表5-2，汽车尾气排放源强计算结果见表5-3。表5-2　汽车尾气中各污染物浓度污染物单位怠速正常行驶备注CO％4.072容积比HCppm1200400容积比NO2ppm6001000容积比表5-3　汽车尾气排放源强计算结果CO(t/a)HC(t/a)NO2(t/a)泊车位14.021.924.43园区道路22.433.0727.09合计36.454.99211.523、噪声该项目噪声主要来自换热站、加压水泵、空调冷却塔及油烟净化器引风机等，设备声级值在70～80dB（A）。因设有围墙，周边有大量绿化覆盖，无敏感点目标，噪声经植被及周边建构筑物吸收阻尼后，对周边影响较小。4、固废厨房、公寓及员工生活产生生活垃圾，产生量为100t/a。5、生态环境影响分析项目运营后，人工景观生态类型将更趋于多样化，通过综合治理和生态建设，可有效控制水土流失。花草、乔木的大量引入丰富了植物乃至整个生态系统的种类和空间结构，从而达到保持区域环境功能的设计要求。从项目的长远发展以及整体生态功能和生态类型变化分析来看，项目的建设有利于人工生态类型的多样性。86 可行性研究报告6、景观影响分析本项目在建筑景观设计上采用因地制宜的原则，并尽可能多的保留用地内的自然地貌，如山石等，以及自然植被；需修建围墙的建筑采用木篱，院内植草皮和铺碎石甬道，以达到与自然景观和谐一致的效果。由于度假区外与公路相接，面对河水，场地宽阔，自然山体景观较少。项目加植了大量景观植物，同时对河水岸植被和水岸进行适当清理，保证夏季植物丰富，冬季枯山水亦形成景致。因此运营期项目对周边的环境景观属正效应，有利于当地的人文自然景观建设。5.2项目拟采用的环境保护标准1、环境质量标准（1）环境空气：执行国家《环境空气质量标准》GB3095-1996中二级标准，具体标准见下表。主要污染物SO2NO2TSP主要污染物浓度限值(mg/Nm3)日平均值：0.150.120.30小时平均值：0.500.24—（2）声学环境：执行《声环境质量标准》GB3096-2008中3类标准。昼间≤65dB（A）夜间≤55dB（A）（3）地表水环境：执行国家《地表水环境质量标准》GB3838－2002中I类水域标准pH6～9、CODCr≤15mg/L、BOD5≤3mg/L、石油类≤0.05mg/L、氨氮≤0.15mg/L。2、污染物排放标准（1）废气：执行《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996二级标准。（2）废水：执行《污水综合排放标准》GB8978-1996一级标准。CODCr：100mg/L；BOD5：30mg/L；SS：70mg/L；动植物油：20mg/L；NH3-N：15mg/L；pH：6～9。（3）噪声：运营期执行《工业企业厂界噪声环境排放标准》GB12348-2008中的3类标准值即昼间≤65dB（A），夜间≤55dB（A）。（4）固体废弃物：执行《一般工业固体废物储存、处置场污染控制标准》GB18599-2001。86 可行性研究报告5.3环境保护措施5.3.1施工期环境保护措施1、水环境保护措施施工期的水质保护主要是防止生产、生活污水污染附近受纳水体及地下水。采用围堰将施工区域与旁边水沟隔开，防止生产、生活污水进入水沟。施工人员临时生活区设在水沟与公路之间，并修建防渗旱厕，定期消毒处理，严禁将生活污水随意泼洒。施工机械和车辆的检修、冲洗应在指定地点进行，检修厂内布置防渗集水池收集机械车辆的维修或清洗废水，采用油水分离器将废油送到有资质的部门处理，生活污水由市政部门清淘外运。施工结束后，应将临时生活区设施拆除、土地填平，并及时进行消毒处理。2、空气保护措施（1）为了改善环境空气质量，加强扬尘污染控制，可参照并严格执行国家环境保护总局和建设部发的环发[2001]56号文《关于有效控制城市扬尘污染的通知》中的相关规定。（2）施工现场周边应设置符合要求的围挡。施工车辆出入施工现场必须采取措施防止泥土带出现场，运输车辆进入施工场地应低速行驶，减少扬尘。运送易产生扬尘物质的车辆应实行密闭运输，避免在运输过程中发生遗撒或泄漏。（3）混凝土搅拌站应设于工棚内，做好遮盖工作，避免易起尘原材料露天堆放，施工过程堆放的渣土必须有防尘措施并及时清运，竣工后要及时清理和平整场地。（4）施工场地和运输通道定期洒水，及时清扫、冲洗，防止浮尘产生。春季遇到四级以上大风天气，停止土方施工和工程，减少扬尘影响。（5）对场区进行适当的绿化，稳固路面硬化，并以吸附扬尘，促进当地的大气环境质量。（6）运输车辆和施工机械应选用优质燃油。3、声环境保护措施（1）制定施工计划时应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，对强噪声源的设备必须按照合理的施工时间。严格遵守当地相关规定，夜间22:00~次日6:00停止施工。（286 可行性研究报告）设备选型尽量采用低噪声设备。固定的机械设备与运土、挖土设备可通过消音、减震设备降低噪声。闲置不用的设备应立即关闭，运输车辆进入现场应减速，不鸣笛。（3）按规定操作机械设备。遵守作业规定，减少碰撞噪声，尽量少用哨子、钟等指挥作业。尽量采用新技术设备，减少噪声源。（4）适当限制大型载重车的车速，应减少或杜绝鸣笛。（5）装卸脚手架时，不能随意摔扔，产生较大的噪声影响。（6）施工人员应配戴防护耳塞，并经常轮换作业以减少噪声对健康的危害。4、固体废物环境保护措施工程弃渣由施工单位统一清运或掩埋，不得随意丢弃。运输车辆要加盖苫布，防止粉尘洒落而污染环境。为方便施工人员的生活，保护施工区卫生环境，在临时生活区内修建防渗旱厕并放置垃圾桶收集施工人员日常生活产生的垃圾，及时运至指定地点，统一处理。5、生态环境合理布置施工场地，严格按照设计和施工规划尽量减少占用耕地，减少施工临时占地对生态环境的破坏，避免土地资源与林木资源大量减少；施工临时占地开挖前，先将表层腐殖土推至料场一侧堆放；施工结束后，立即拆除临时建筑物，对临时占地进行清理、平整，回填腐殖土，并根据实际情况，恢复地表植被，避免引起水土流失，使生态环境得以恢复。6、人群健康保护措施施工开始前，对施工人员进行一次身体检查，杜绝传染病患者进入施工队伍；施工人员进场前应对临时施工区进行清理和卫生消毒；为了减少各种疾病的发病率，施工期间要以预防为主，做好环境卫生防护工作，保护施工人员的居住和饮食卫生条件，建立卫生防疫制度；加强饮用水源保护、加强食品卫生管理及施工区环境卫生管理工作；施工区应修建防渗厕所，并定期进行消毒和清理；在施工生活区，定期进行灭“四害”工作，生活垃圾定期进行清运、掩埋。5.3.2运行期环境保护措施1、废水处理措施86 可行性研究报告该项目投入运营后，厨房、洗涮间、公寓及员工生活产生餐饮污水和生活污水，主要污染物为COD、SS、动植物油，其产生浓度分别为400mg/L、200mg/L、40mg/L。本项目所在地地表水域规划为III类区域，虽可处理达标后安全排放，但从生态环境保护和循环经济出发，本项目拟采用零排放方案。因此需设置专门的污水处理站对生活污水进行处理。根据项目排水及周边环境的特点，污水处理站可采取自然生态处理系统，工艺中，不同的自然生态处理系统的要求见表5-4。表5-4不同的自然生态处理系统的要求场地要求慢速渗滤快速渗滤地表渗流地下渗流湿地稳定塘土层厚度（m）>0.6>1.5>0.3>0.6>0.3－地表坡度（％）<30<15<15<15<2－土壤类型砂壤土黏壤土砂、砂壤土黏土黏壤土砂壤土黏壤土黏土黏壤土－气候冬季水需储存终年运行冬季降低负荷运行或储存终年运行终年运行冬季降低负荷运行或储存占地性质农牧林征地牧业绿化经济作物征地或废地利用占地面积（m2/m3d）10010251025100预处理最低程度一级处理一级处理格栅筛滤化粪池一级处理格栅筛滤格栅沉砂池沉淀塘污水最终去向下渗蒸散下渗蒸散86 可行性研究报告下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用外排可收集利用典型植物谷类牧草林木无需求牧草草皮花木芦苇等无因本项目所在区域平整土地面积较少，有一定的绿地规划。综合比较分析，建议采用地下渗流工艺，该工艺占地面积小，可终年运行，使用土层、地表坡度要求均不高，处理效果好。本项目的生活污水先经筛网过滤、隔油池隔油后，再经化粪池一级沼气厌氧预处理后，采用地下渗流工艺处理，沼气可作为新型燃料能源加以利用，沼液、沼泥可作为景区植被和苗圃有机肥，经渗流水可利用收集池存储，用于灌溉景区林木和苗圃，最终实现度假区水资源循环使用和零排放。渗流出水水质应符合《农田灌溉水质标准》(GB5084-1992)蔬菜回灌规定。为确保灌溉水的水质，应在回用出水点设置监测点，定期监测水质。生活污水筛网过滤、隔油预处理化粪池沼气厌氧处理地下渗流收集灌溉景区植被沼液、沼泥沼气新型燃料能源景区植被有机肥图5-1生活污水处理工艺流程图2、废气治理措施厨房做饭炒菜时产生饮食油烟。产生的油烟安装经环保部门认可的油烟净化装置处理后，由楼内烟道引至楼顶对空排放，其油烟净化效率达85%以上，油烟排放浓度为1.8mg/m3。饮食油烟排放符合《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）表2标准，即油烟最高允许排放浓度≤2.0mg/m3，油烟最低去除效率≥85%。86 可行性研究报告采取以上有效治理措施后，空气污染对周边居民和环境影响极小。而且由于该场址处沱江边，四周环境开阔，空气流通好，周边林地有较强的吸纳能力，预测废气对环境的影响十分有限，投产后不会引起附近群众的意见和纠纷。3、噪声治理该项目噪声一类主要来自加压水泵、空调冷却塔及油烟净化器引风机等，设备声级值在70～80dB（A）。在设计上选用低噪声设备，加压水泵安装在地下1层单独的设备间内隔声，空调冷却塔安装在楼顶远离客房的一侧，同时对风机加装隔声罩隔声，油烟净化器引风机安装在厨房贮物间一角，并加装隔声罩进行隔声降噪。通过采取以上措施，再经过距离衰减后，降噪值可达25dB（A）以上。其园区噪声符合《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅰ类标准要求，即昼间≤55dB（A），夜间≤45dB（A）。二类是拉载材料及其他消耗物品等的车辆和游客车辆行驶噪音，从而影响景区内原有的宁静。可采取以下措施：（1）在进行景区设计时，尽量合理布局，以减轻对景区外的声环境影响；（2）对运输原材料及消耗品的车辆进行合理管理，车辆行经居民区时限速行驶，并禁止使用高音喇叭。运输材料及游客车辆经过村屯时要减速行驶，并禁止鸣笛，避免噪声干扰居民的生产生活；另外，该项目建设地周边居民较少，且有一定距离，据预测，项目所产生的噪声经上述方法处理后，再自然衰减，其景区噪声完全可以达到《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准。4、固废治理措施在项目运行期产生的主要固体废弃物为厨房、公寓、员工生活及游客产生生活垃圾。其中，剩余饭菜可由附近农民拉走用做饲料。其他生活垃圾实行分类收集，设置垃圾箱，方便游客丢弃垃圾，确保生活垃圾100%收集，并交由环卫部门统一处置。采用可降解的纸袋、纸杯及饭盒等，防止白色污染，垃圾临时堆放点采取防渗、防雨、防流失措施，避免雨水浇灌及渗滤液对地下水造成污染；设置专门维护管理人员，指导和管理游客做到环境的自觉保护，监督并做好环境卫生的公共宣传作用。5.3.3节能措施1、设计依据项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）254286 可行性研究报告号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，以及《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。2、主要设计原则执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。3、节能措施在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。5.3.4节水措施1、设计依据国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。2、节水措施项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：——在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到100％以上。为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。——86 可行性研究报告树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。——在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。——在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。5.3.5消防工程（一）消防工程规划原则1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。2、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。（二）工程措施1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并进行消防规划。2、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。3、消防供水消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。4、消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯。86 可行性研究报告（三）防震地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。86 可行性研究报告6项目的组织管理6.1工程项目管理建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。XX生态农业有限公司高度重视本项目的建设，把本项目的建设视为公司发展强盛的标志。公司专门成立了以总经理为组长的项目建设领导小组，下设项目部，具体负责本项目的建设实施。1、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：（1）发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。（2）国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。（3）建委办理投资开发项目建设条件意见书。（4）环保局办理生产性项目环保意见书（表）。（5）地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（6）规划部门办理项目选址意见书。2、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：（1）人防办进行人防工程建设布局审查。（2）国土资源局办理土地预审。（3）公安消防支队、公安交警支队、水利局、城管局、环保局、园林局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（4）规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。（5）规划部门确定建设工程规划设计条件。3、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：（1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。（2）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。（3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。86 可行性研究报告（1）人防办对初步设计的人防设计进行审查。（2）国土资源局进行用地预审。（3）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。（4）建委对初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。（5）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。（6）建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。4、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：（1）公安消防支队进行消防设计审查。（2）人防办进行人防设施审查。（3）建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。（4）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。5、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：（1）建设单位办理施工报建登记。（2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。（3）建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。6、景区内构筑物、设施、设备预先登记租赁经营阶段，此阶段办理以下一般事项：（1）以下证明材料：1）与村民委员会签定完成《土地租用合同书》，取得土地使用权；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供景区内建设单元构筑物、设施、设备计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。86 可行性研究报告（2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；（3）工程施工合同；（4）构筑物、设施、设备预告登记租赁经营方案：预先登记租赁方案应当说明构筑物、设施、设备的位置、装修标准、竣工交付日期、预先登记租赁总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附预先登记租赁构筑物、设施、设备总平面图、分层平面图。7、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：（1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。（2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。（3）规划部门、市政部门、水利局、环保局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。（4）建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。6.2组织机构实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。6.3人力资源总经理由母公司批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工或当地农民按规定考核择优录用。6.4员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。86 可行性研究报告6.5管理机构和设置本项目管理机构为度假区管理处，总经理、副总经理各一名，下设办公室、财务科、医疗保健中心、餐饮部、保卫科、环卫科。各职能部门职责如下：办公室：负责度假区内部管理、对外宣传、招商、协调等业务。财务科：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。医疗保健中心：负责养老院内所有老年人的日常医疗护理工作、营业搭配、医疗护理讲座等工作。餐饮部：负责养老院和度假区所有餐饮服务工作。保卫、消防科：负责维持景区正常秩序、日常安全、车辆管理、夜间警卫、防火安全。环卫科：负责维护景区日常卫生、垃圾清运、绿地及苗圃管理等。6.6劳动定员项目建成后，需配置管理工作人员50人，其中高级管理人员5人，中级管理人员45人，技术员工和服务工人1950人。随着项目的逐渐推进，其组织机构及项目运行人员配置将增加至2500-3500人。86 可行性研究报告7项目施工条件和进度计划7.1施工条件从总平面图上可看出：项目功能分区清晰，内部结构设置合理，交通方便。场区水、电、气、通讯设施已超前规划和建设，管网沿道路敷设而四通八达。能够充分满足项目施工期及运行期的水、电、气等能源需要。本项目以保护性开发为基本原则，在开发过程中，尽量保持本地原有生态环境状况，固项目对当地生态环境影响较小。各项条件均已符合项目施工条件。7.2进度计划1、项目建设实施阶段本项目采用项目业主制管理，项目业主为XX生态农业有限公司，根据项目建设实施情况应分为以下几个项目建设阶段：（1）项目决策阶段业主根据本单位整体发展水平和发展规划，进行项目前期考察，委托有资质中介机构对项目的建设进行可行性论证并编制项目可行性研究报告，组织对工程项目建设可行性研究报告进行评审，为科学决策提供依据。负责向政府主管部门申请项目立项，落实项目建设相关条件，筹集项目建设所需资金。（2）项目准备阶段取得项目选址、环境保护等方面的批准文件；明确设计的范围和设计深度，选择有信誉和合格资质的勘察设计单位进行设计，签订合同，并进行合同管理；办理设计文件的审批工作；组织开展设备采购与工程施工招标及评标工作，选择合格的承包商，并签订合同；组建项目建设领导小组及管理办公室，选派合格的现场代表，选择适宜的工程监理机构。（3）项目实施阶段办理需由项目业主出面的项目批准手续，以及法律、法规规定的申请批准手续等。按合同规定为项目实施提供必要的条件，在实施过程中督促检查并协调有关各方的工作，定期对项目进展进行研究分析，保证工程按期竣工。86 可行性研究报告（4）项目施工阶段完成项目工程的全部土建施工、装修及安装等。（5）竣工验收阶段组织有关各方对工程进行竣工验收和工程决算；办理工程移交手续；做好项目有关运营的接收和管理工作，组织项目投入运营。2、项目实施进度计划2012年6月至2013年3月，完成一期道路基础设施建设及葡萄园区的栽种与建设。2012年12月至2013年12月，完成电商平台、信息化一期建设；东西大门建设；蔬菜基地建设；水蜜桃园、枇杷园等果园建设。2014年1月至2014年12月，完成园区内各项服务设施建设；卫生、电力等公共配套设施建设；景观绿化建设；石榴园、藕园的栽种与建设。2014年10月进行一期开园，即部分园区和设施可以对外开放经营。2015年1月至2016年11月，全部完成现代旅游观光葡萄产业园、现代农业文化体验产业园和现代都市牧场科技产业园建设，全面投入使用。2017-7月现代旅游观光葡萄产业园（生态养老)工程主体工程建设完成，11月份投入使用。86 可行性研究报告8项目投资估算一、项目总投资XX智慧生态农业谷项目总投资表序号项目面积单位数目单位投资（元）总投资（万元）1现代旅游观光葡萄产业园2000亩　　3192101.1X葡萄庄园1388亩　13801.2葡萄酒庄10900平　　8045　第一层地下酒窖4400平　25001100　第二层4400平　1500660　第三层2100平　1500315　装修：第一层4400平　1500660　第二层4400平　30001320　第三层2100平　50001050　设备：木桶　桶10008000800　生产线（进口）　条1120000001200　冷库/空调　　　　440　不锈钢存贮罐　个2075000150　钟楼　　1　150　其他设备　　　　2001.3度假酒店会所5400平　　4860　酒店配套设施　　　　3000　土建5400平　350018601.4乡村酒吧500平　　675　配套设施　　　　500　土建500平　35001751.5休闲运动中心　　　　200086 可行性研究报告1.6家庭旅馆5000平1　2250序号项目面积单位建安工程费（万元）设备购置费（万元）总投资（万元）1.7星级国际生态养老中心500亩11000001.7.1老年国际标准公寓219470平4112341756175868511.7.2医疗康复中心20831平61329677331290621.7.3星级公寓32520平130148114041865521.7.4贵宾公寓11558平223164729270451.7.5娱乐中心8445平1374411477252211.7.6餐厅20268平78824532124141.7.7茶坊9008平78822758106401.7.8活动健身室4500平3576418769545331.7.9厨房、食堂6800平263496335971.7.10门卫室等辅助用房100平150502001.7.11停车场300503501.7.12道路73894433118221.7.13围墙85632111771.7.14绿化及景观布置215209261308311.7.15其他配套（配电、安全、消防等）79121182319735序号项目面积单位数目单位投资（元）总投资（万元）　配套设施　　　　500　土建5000平　350017502现代农业文化体验园3372亩　　207442.1家庭农场260亩　　27286 可行性研究报告　整地260亩　230060　塑料大棚196个　　107　主题体验园300平57001052.2枇杷园160亩　176028　成本：果树　亩　250　　整地　亩　330　　人工工资　亩　180　　肥料　亩　220　　管理费用　亩　780　2.3桔园40亩　17107　成本：果树　亩　200　　整地　亩　330　　人工工资　亩　180　　肥料　亩　220　　管理费用　亩　780　2.4梨园18亩　17103　成本：果树　亩　200　　整地　亩　330　　人工工资　亩　180　　肥料　亩　220　　管理费用　亩　780　2.5柿园4亩　17101　成本：果树　亩　200　　整地　亩　330　86 可行性研究报告序号项目面积单位数目单位投资（元）总投资（万元）　人工工资　亩　180　　肥料　亩　220　　管理费用　亩　780　2.6石榴园230亩　171039　成本：果树　亩　200　　整地　亩　330　　人工工资　亩　180　　肥料　亩　220　　管理费用　亩　780　2.7水蜜桃园256亩　171044　成本：种苗　亩　200　　开沟　亩　330　　人工工资　亩　180　　肥料　亩　220　　管理费用　亩　780　2.8藕园500　　2440122　成本：种子　亩　1380　　肥料　亩　300　　复合　亩　120　　人工工资　亩　100　　整地　亩　120　　水电费　亩　100　　管理费　亩　100　　围梗　亩　220　2.9白茶园944亩　262028986 可行性研究报告序号项目面积单位数目单位投资（元）总投资（万元）2.10菌菇园140亩　10000014002.11精米坊400亩1136054　小麦400亩　46018　水稻400亩　90036序号项目面积单位数目单位投资（元）总投资（万元）2.12菜油坊300亩　66020　油菜300亩12006　玉米300亩　460142.13农产品制作体验坊750平　　215　体验坊150平5120090　设施　　　　1252.14未来农业展示中心50亩　70014002.15国际农产品展示中心50亩　　30002.16美食购物中心20亩　　850　基建5000平　700350　设备/设施　　　　5002.17气调冷库10000吨　　100002.18配套设施/设备　　　　30003现代都市牧场科技产业园3810亩　　267723.1肉牛养殖区500亩　　670　育肥牛　头200　　　饲养成本200头　100020　小牛200头　5000100　牛舍5000平1110055086 可行性研究报告序号项目面积单位数目单位投资（元）总投资（万元）3.2肉羊养殖区500亩　　586　育肥羊　只400　　　饲养成本400只　45018　小羊400只　45018　羊舍3500平111003853.3梅花鹿园150亩　　2507　母梅花鹿　头6008000480　公梅花鹿　头202000040　饲料成本　头　　110序号项目面积单位数目单位投资（元）总投资（万元）　人工　头　　115　梅花鹿舍100亩11400001400　饲草种植及用地60亩　　2　饮水管2000米　100203.4生态猪养殖区300亩　　620　育肥猪　头500　　　小猪成本500头　40020　饲养成本500头　100050　猪舍3500平111003853.5特种水产养殖1200亩　　2820　鱼苗（扁鱼苗/鲶鱼苗/青鱼苗/黄鱼苗/桂鱼苗/鲫鱼苗）　万/尾24　120　成本：饲料　斤/亩　　500序号项目面积单位数目86 可行性研究报告单位投资（元）总投资（万元）　木栈道水榭垂钓平台　个12100万1200　游船等水上设施　　　　10003.6珍禽园150　　　300　用地150亩　　　　成本：鸟苗/饲料/铁丝网　　　　3003.7山林生态养鸡场1000亩　　10003.8饲料加工厂10亩1　550　厂房、设备5000　111005503.9清真肉制品食品加工　　1　17399　房屋11000平　15001650　装修11000平　20002200　设备/设施　　　　2000　土地　　　　500　围墙（含人工）396米　　4　道路4488平米　　45序号项目面积单位数目单位投资（元）总投资（万元）　冷库5000吨　　6000　二期厂房　　　　50003.10沼气（含管线）1000m³　　　320　猪粪便6斤/天　547.5吨　　牛粪便30斤/天　1095吨　　羊粪便3斤/天　219吨　　梅花鹿粪便　斤/天　730吨　4电子商务、园区信息化建设　　　　11000序号项目面积单位数目86 可行性研究报告单位投资（元）总投资（万元）5公共基础设施建设（亩）505亩　　110935.1道路建设202亩　　2880　沥青（4米/6/8）　米　　2545　水泥（3.5米/4/6）　米　　270　面包砖（3米）　米　　655.2西大门、停车场15亩　　3005.3监控管理中心0.5亩　　2585.4东大门、停车场50亩　　6005.5东大门行政办公中心0.5亩　　1055.6硬质渠（公里）50亩　1800004005.7泄洪沟（公里）20亩　1150001505.8路灯(电杆）200根　　4005.9绿化景观（道路两侧/东西大门广场）157亩　　10005.10卫生、电力公共配套设施/设备10亩　　20005.11交通车辆500辆　　30006土地流转成本9687亩　　4007征用商业土地85亩　　56008广告和运营成本　　　　5000总　　　　计9687亩　　1199819二、财务分析测算（一）财务评价依据1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；86 可行性研究报告2、《投资项目可行性研究指南》；3、《投资项目经济咨询评估指南》；4、《中华人民共和国营业税暂行条例》（已经2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过）；5、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2007年11月28日国务院第197次常务会议通过）；6、《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》财税〔2013〕37号。（二）财务评价说明1、项目计算期：项目计算期定为5年，其中建设期3年、生产期2年，投产期第一年达产率为70%，投产期第二年达产率为80%,投产期第二年达产率为100%。2、基准贴现率：基准贴现率定为8％。3、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十一条及《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》第十二条等规定，涉农部分增值税免税；门票、餐饮为服务业，营业税5%；会议展览服务增值税6%；城建税5%，教育费附加3%。4、固定资产中长期贷款利率6.9%。（三）销售收入、销售税金和附加估算1、销售（营业）收入本项目建成后，各功能区产品及产量见XX智慧生态农业谷项目总投资表，达产年不含税销售收入为509214.44万元。表1营业收入明细表序号项目单位达产率70%80%100%营业收入万元　52993.95万元405369.51万元509214.44万元86 可行性研究报告1现代旅游观光葡萄产业园8508.5万元302528.8万元380500万元1.1葡萄1750万元2000万元2500万元单价元/公斤555数量公斤3500000400000050000001.2葡萄酒庄4690万元5360万元9033万元1.2.1客房元/天153300001.2.2餐饮（会议接待）800万元1.2.3酒窖4690万元5360万元6700万元单价元/瓶100100100数量瓶4690005360006700001.3度假酒店会所1744万元2180万元1.3.1客房1104万元1380万元1.3.2餐饮（会议接待）640万元800万元1.4乡村酒吧640万元800万元1.6婚纱摄影280万元320万元400万元1.7家庭旅馆178850002044000025550000单价元/天100010001000数量天1788520440255501.5养生养老中心290421万元363032万元2现代农业产业园20451.65万元23373.31万元29380.44万元2.1有机蔬菜大棚34.3万元39.2万元49万元2.2家庭农场106.4万元121.6万元152万元2.3藕园367.5万元420万元525万元单价元/斤3.53.53.586 可行性研究报告数量斤1050000120000015000002.4枇杷园67.2万元76.8万元96万元单价元/斤444数量斤1680001920002400002.5桔园28万元32万元40万元单价元/斤222数量斤1400001600002000002.6梨园7.56万元8.64万元11万元单价元/斤222数量斤3780043200550002.7柿园2.8万元3.2万元4万元单价元/斤222数量斤1400016000200002.8石榴园144.9万元165.6万元207万元单价元/斤333数量斤4830005520006900002.9水蜜桃园275.97万元315.39万元394.24万元单价元/斤777数量斤3942404505605632002.10白茶园7004.48万元8005.12万元10170万元2.10.1春茶6608万元7552万元9440万元单价元/斤500050005000数量斤1321615104188802.10.2秋茶396.48万元453.12万元730万元单价元/亩20020020086 可行性研究报告数量斤1982422656365002.11菌菇园1862万元2128万元2660万元单价元/斤383838数量斤4900005600007000002.12精米坊72.24万元82.56万元103.2万元2.12.1小麦23.52万元26.88万元33.6万元单价元/亩1.051.051.05数量亩2240002560003200002.12.2水稻48.72万元55.68万元69.6万元单价元/亩1.451.451.45数量亩3360003840004800002.13菜油坊258.3万元295.2万元369万元2.13.1菜油18.9万元21.6万元27万元单价元/斤181818数量斤1050012000150002.13.2玉米239.4万元273.6万元342万元单价元/个222数量个1197000136800017100002.14农耕文化体验10220万元11680万元14600万元3现代都市牧场科技产业园2613.8万元54987.2万元68734万元3.1肉牛(黄牛)140万元160万元200万元3.2肉羊30.8万元35.2万元44万元单价元/只11001100110086 可行性研究报告数量只2803204003.3梅花鹿园98万元112万元140万元3.4山林生态养鸡场1400万元1600万元2000万元单价元/只202020数量只70000080000010000003.5生态猪105万元120万元150万元3.6特种水产养殖840万元960万元1200万元单价元/斤555数量斤1680000192000024000003.7牛羊肉深加工厂52000万元65000万元4生态旅游观光8820万元10080万元12600万元单价元/人180180180数量人4900005600007000005电子商务12600万元14400万元18000万元（四）总成本与经营成本估算根据现行财务制度规定，企业的总成本按产品生产成本及管理费用、财务费用、销售费用等期间费用计算。为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经济咨询评估指南》的办法，将上述费用中的相同各项费用归并后，按可变成本、管理费用、工资及福利等成本要素进行测算。1、项目总成本估算平均项目总成本费用为399819万元。包括原材料及相关辅助材料成本、水电费、人工费、摊销、折旧费用及财务费用等。2、经营成本估算生产期平均经营成本以总成本费用扣除摊销、折旧费用后估算，预计生产平均期经营成本为228637万元。成本及费用测算说明如下：86 可行性研究报告1、主要原材料价格参考当地的现行价格，根据特点计算成本及费用。2、工资福利：葡萄产业园基地1450人，现代农业产业园350人，牧场科技产业园200人，福利费按14%计提。3、固定资产折旧和无形资产递延资产摊销：折旧方法-平均年限法，土建工程按20年折旧，残值率按5%计；仪器设备按10年折旧摊销，残值率按5%计；培训费按5年摊销。4、维修费：按固定资产原值的2%计提。5、其它费用：其它费用是制造费用、销售费用、管理费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费后的费用，包括办公费、业务招待费、差旅费、运输装卸费、劳动保护费、广告费等，费用取值为：①其他销售费用：按销售收入的3%计；②其它管理费用：按直接成本的2%计；③其它制造费用：按直接成本的3%计。9项目招标9.1项目招标范围依据《中华人民共和国招标投标法》规定，本项目工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标。根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。本项目拟采用公开招标方式择优选定施工、设备、材料供应与安装单位。招标范围为限额以上的土建工程、安装工程及限额以上的设备、材料供应等。9.2招标单位资质要求1、设计单位资质须为乙级以上。2、施工单位资质须为二级及以上企业。3、施工监理单位资质须为乙级。9.3发包方式86 可行性研究报告承包方式有总承包和单项工作内容承包二种，相应的发包方式也有两种。本项目发包方式根据工程建设实施阶段的工作内容分别采取单项工作内容发包方式。9.4项目招标的组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主拟委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。9.5项目招标方式招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下：①勘察设计拟采用邀请招标或直接委托方式。②建筑安装工程及工程监理采用公开招标方式。9.6评标组织、原则及评标1、根据七部委《评标委员会和评标方法暂行规定》及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。2、评标原则①报价合理。②能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证。③技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。3、评标评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。86 可行性研究报告10项目经济评价（五）财务效益分析1、盈利能力分析1.1盈利能力情况表2序号指标单位数值投产第一年投产第二年投产第三年1销售收入(不含税)万元52993.95405369.51509214.442营业税金及附加万元6513.9249687.8262642.353总成本费用万元23364.52178223.33224689.444利润总额万元23115.51176323.84222294.765所得税万元5697.0843457.0254787.036税后利润万元17418.43132866.86167507.691.2财务效益评价（1）项财务内部收益率（IRR）财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式为：(CI-CO)t(1+IRR)–t=0式中CI-现金流入量；CO-现金流出量；(CI-CO)t-第t年的净现金流量；n-计算期年数，本项目取n=10；经计算，本项目所得税后财务内部收益率为31.88%（税后）。基准收益率Ic=8%，现在IRR>ic，表明项目的盈利能力不仅能满足要求，而且盈利能力较强，可以投资。86 可行性研究报告（2）财务净现值（NPV）财务净现值是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现金之和。计算公式为：NPV=(CI-CO)t(1+ic)-t式中CI-现金流入量；CO-现金流出量；(CI-CO)t-第t年的净现金流量；n-计算期年数；Ic-设定的折现率；本项目取n=10，Ic=8%；财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，它反映项目满足按设定折现率要求的盈利之外，获得的超额盈利的现值。财务净现值等于或者大于零，表明项目的盈利能力达到或者超过按设定折现率计算的盈利水平。本项目经计算，所得税后财务净现值为553679.15万元，本项目能力较强，是个好项目。（3）投资回收期（Pt）投资回收期根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量（所得税前）由负值变为0时的时点，即为项目的投资回收期，计算公式为：Pt=累计净现金流量开始出现正值的年分数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量值经计算，本项目所得税后投资回收期3.18年。投资回收期越短，表明项目能力和抗风险能力越好。1.3银行贷款清偿能力分析根据国家有偿资金相关规定，以建设期为基础年限，税后第4年便可全部收回投资。本项目建设期3年，采取边建设边生产的方式，本项目拟从达到完全生产能力的第一年年底开始偿还本金及利息，考虑到企业运行的稳定和可能所要承受的风险，贷款期5年，还款期为3年。在还款期内逐步偿还。经测算，本项目在计算期内平均资产负债率为20.94%，小于60%,偿债能力较高。86 可行性研究报告本项目投产后，偿还借款本金的资金来源主要包括未分配利润、当期折旧额及摊销额，由上表可看出，偿还借款本金利息的资金充足。因此，项目有足够能力按期归还有偿资金。（六）不确定性分析1、盈亏平衡分析以生产能力表示的盈亏平衡表（BEP）为：年固定成本BEP=×100%=37.08%年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加图1盈亏平衡分析图结果表明：项目达产后年生产能力只要达到设计能力的37.08%，即可保本，以后逐年减少，表明项目投资风险相对较小。2、敏感性分析分别对销售收入、经营成本和固定资产投资三个因素作比率增加或减少10%、5%的单因素变化对财务内部收益率及投资回收期等指标影响的敏感性分析。表3税后内部收益率敏感性分析表86 可行性研究报告变动因素-10%-5%基本方案5%10%销售价格25.04%28.54%31.88%35.09%38.18%经营成本35.11%33.51%31.88%30.22%28.52%固定资产35.42%33.58%31.88%30.32%28.87%图2税后内部收益率敏感性分析图图3税后财务净现值敏感性分析图表4税后投资回收期敏感性分析表变动因素-10%-5%基本方案5%10%86 可行性研究报告销售价格3.773.443.183.022.79经营成本2.973.073.183.313.45固定资产2.953.063.183.303.42图5税后投资回收期敏感性分析图分析结果表明，销售收入变动和经营成本变动对上述指标的影响最大，而固定资产投资变动的影响相对较小。企业应当在生产过程中应加强企业内部管理，努力降低成本，开拓市场，增强本企业的抗风险能力。（七）财务评价结论本项目建成后，生产期平均不含税销售收入为509214.44万元。本项目总投资收益率31%，内部收益率税后为31.88%，大于Ic=8%；投资回收期税后3.18年，较短。综合以上分析，本项目的盈利能力较好，风险较小，项目在财务评价上可行。86 可行性研究报告11项目经济效益、社会效益和生态效益11.1、经济效益通过XX智慧生态农业谷的建设，向城市居民开放。广大市民通过XX智慧生态农业谷内各种农耕体验活动，享受到园区所提供的各种种养殖服务，使他们能够享受土地耕种带来的乐趣。我们通过农耕文化体验、线下农产品销售、自身电商交易平台线上农产品销售和园区经营，获取长期稳定的收益。11.2、社会效益XX智慧生态农业谷的建设，改变了传统的农业发展模式，将五千年的社会人群分工做了颠覆性的调整。城市居民来到农村耕种一块属于自己的土地；原来的农民变成了为城市居民提供种养殖服务的产业工人。使农民从传统的社会结构中挣脱出来，提高了他们的收入水平和社会医疗保障水平，提升了农民的生活品质。促进了社会和谐稳定的发展。11.3、生态效益伴随XX智慧生态农业谷的建设，植物品种的保护、各种新品种植物的引入，园区内生物资源和生态环境将得到有力的发展。同时，伴随新技术的引进和应用，园区内空气将更加清新，环境将更加优美。园区生态环境将朝着良性循环的方向发展。12项目主要风险分析该项目属于大型投资项目，是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、社会风险、经营风险等。12.1政策风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。86 可行性研究报告本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。同时该项目列入了南京市总体规划，在项目前期的运作中，得到土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。12.2市场风险市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；②市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，将分流项目的客户群；③由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转嫁和规避措施：①与相关的单位签订预定、预售协议。②政府提供完备的配套设施服务，例如：交通、供水、供电、供气、排污等，减少企业的经营风险。③成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。12.3财务风险财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。本报告中的财务分析表明，项目具有较强的盈利能力，敏感性分析和盈亏平衡分析表明，项目也具备一定的抗财务风险能力。86 可行性研究报告但目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度的首要经济目标之一，所以可以预见到未来的一段时间，我国依然处在加息周期之中。加息，无疑会直接增加项目的财务成本，对于数额巨大的项目，利率变动带来的财务风险是很大的。为应对利率变动对项目产生的财务风险，建议采取固定利率与可变利率结合的融资方式，以规避由于可能的利率变动给项目带来的风险。12.4社会风险社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。在本项目中，主要是社会治安风险。项目中新的居住和消费群体同原来的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾。社会风险的识别难度极大，不确定性也很大。对于拆迁安置风险，建议企业在拆迁安置的过程中，严格按照政府规定，对本地居民进行合理补偿，以尽量控制风险。同时，在项目的经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民的各种办法，例如，优先雇佣本地劳动力等。12.5经营风险经营风险指在项目的运营过程中，由于经营管理模式和方法的不当，导致项目收益受损。本项目面临的主要经营风险有：①对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗；②法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大；例如，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。③乐观签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。例如，合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。④对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。以上风险，在服务类项目的运营过程中，是经常发生的，而且一旦发生，损失也可能十分巨大。86 可行性研究报告为规避以上经营风险，建议：①加强对经营管理人员法律知识的培训，提高运用法律解决问题的能力。②建立兼职或者专职的法律顾问队伍，加强对合同签订、履行的法律审查。可根据本单位人员和业务量等状况，设立专职或者兼职法律顾问，具体负责对合同签订、履行的法律审查和诉讼代理工作。未经法律顾问审查同意，不得签订和变更合同。③认真审查合作方的资信情况，谨防上当受骗。签订合同前，要对合作方的工商登记、资产、信誉及经营状况进行认真调查，对于公民个人开办或控制、无资产、操作不规范的有限责任公司，要尽量规避。对于资信情况不明朗，但确有合作必要的，要通过严格财物控制、同时履行、对方提供担保等方式予以防范和化解风险。④密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。生意的运作过程实质上是合同的履行过程。合同一经签订成立，即具有法律效力，必须按照合同的约定履行；变更合同，须经双方当事人协商一致，否则就要承担相应的法律后果。以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转嫁或规避。而且，由于项目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。13结论13.1结论XX生态农业有限公司在当地政府的支持和帮助下，拟投资110亿元在南京市六合区竹镇镇建设一个“星级国际养老院”。（1）本项目立足循环经济、立体种养殖和智慧生态农业，充分考虑项目区的特点，充分发挥现有资源优势，科学规划分区，优化各功能区的配置，把生态养老、旅游与生态农业进行了有机的结合，把现代化科技农业和电商平台进行了有效的整合。契合了当前国家鼓励发展现代化智慧生态农业的产业政策，也契合了大众对现代高品质生活的追求。具有鲜明的特色，具有广阔的市场前景和发展空间。经济效益、社会效益和生态效益都十分突出，示范效果明显。（2）项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。（3）项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。（486 可行性研究报告）项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快南京市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。（5）项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。因此，如能按照可行性研究报告中相关内容执行，项目总体上切实可行，建议尽早立项，筹措资金，抓紧实施。综上所述，XX生态农业有限公司发展XX智慧生态农业谷（生态养生养老）项目是切实可行的。86 87'