建设项目可行性研究报告 58页

'-58-“XX小区”建设项目可行性研究报告 -58-目录第一章总论31.1项目名称31.2建设地址31.3用地单位的确定31.4编制单位31.5可行性研究报告编制依据41.6可研报告研究的范围41.7项目建设内容及规模51.8投资估算及资金筹措61.9项目效益分析6第二章项目建设的背景及必要性72.1项目建设的背景：72.2房地产市场分析82.3项目建设的必要性13第三章项目SWOT分析和市场定位163.1项目优劣势分析（SWOT分析法）163.2项目的市场定位18第四章项目规划设计及建设、经营方案224.1项目建设场地及总平面布置224.2建设内容及规模234.3项目开发经营策略264.4项目开发经营策略274.5项目建设规模33第五章项目建设地址及建设条件355.1项目建设场址355.2开发项目用地的现状调查及动迁安置365.3建设条件36第六章投资估算与资金筹措386.1工程投资编制依据与说明386.2项目投资估算396.3资金筹措40第七章项目实施管理及建设进度安排417.1项目实施的原则417.2项目经营管理41 -58-7.3人员配置、劳动制度417.4项目实施管理417.5项目施工方式427.6项目实施计划42第八章招标方案448.1招标投标依据448.2招标投标内容448.3招标计划安排458.4招标组织形式458.5招标方式和招标程序468.6招标组织纪律46第九章环境保护及节能措施479.1施工期环境影响分析479.2项目建成后环境影响分析489.3环保措施489.4项目节能措施49第十章项目经济评价5010.1经济评价依据5010.2财务评价指标的计算5010.3项目风险及对策分析5210.4经济评价综合结论54第十一章社会评价5511.1社会影响分析5511.2社会评价结论56第十二章结论与建议57 -58-第一章总论1.1项目名称“XX小区”建设项目1.2建设地址“XX小区”建设项目位于XX市XX南岸的高新技术产业开发区西区范畴，具体位置为西与规划学校用地接壤，东至公园南路中线，北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地，该项目建设属于城市规划商业、居住建设用地，详见规划定点图。1.3用地单位的确定XX市土地收购储备中心采用招标、拍卖、挂牌等形式，公开出让该宗用地的国有土地使用权，确定项目用地单位。1.4编制单位本可行性研究报告编制单位为XX建信工程管理有限公司，XX省建设厅授予乙级工程咨询资格证书，证书编号为乙060061030055。XX建信工程管理有限公司原名为“XX建信造价师事务有限公司”，是经XX -58-省建设厅批准，省工商局备案登记，成立于2000年1月，是XX地区最早组建的工程造价咨询机构之一，具有工程造价咨询乙级、招标代理乙级、工程造价司法鉴定等资质资格。公司现有国家注册造价工程师、高级工程师、建筑、装饰、管道、电气、安装、园林、审计、经济等专业技术人员20余人。XX建信人恪守职业道德，严守执业纪律，坚持“抓质量求生存，创信誉立市场，促管理求发展”的服务宗旨，树立“公正、精确、高效”的服务理念，依照国家法律、法规，为更多的建设项目提供专业的、忠诚的工程造价咨询服务。1.5可行性研究报告编制依据a、委托编制《“XX小区”建设项目可行性研究报告》的项目委托书；b、XX市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心原万国建材市场用地定点及坐标的批复；宝市建规规地字[2009]10号；c、XX市土地收购储备中心[2008]35号《关于石坝河原万国建材市场用地规划定点的申请》；d、国家发改委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》及相关要求；e、现场考察和调研搜集到的资料。1.6可研报告研究的范围本报告重点是对“XX小区”建设项目的建设 -58-背景和必要性及迫切性、项目建设地址及条件、建设内容及建筑方案、环境保护及节约能源、项目的组织、人员编制及培训、项目的管理及实施进度、投资估算及资金筹措、经济评价等内容进行可行性分析与论证，并编制可行性研究报告书，以供项目竞地单位决策之用。1.7项目建设内容及规模“XX小区”开发建设项目拟建于高新开发区西区的繁华地段，毗邻环境优美的人民公园与XX生态公园，南依俊秀的秦岭，地处XX市XX南岸的经济、文化中心。该项目占地面积为18.432亩（不含代征道路）。“XX小区”建设应高标准定位，开发理念要新颖独特，兼顾商用、居家功能，成为城区一道靓丽的风景。以高层框剪结构为主，总建筑面积为65000平方米（不含地下建筑面积）。小区拟建设3幢18层住宅楼及配套的休闲广场、小型生态型停车场及配电室等公共基础设施。户型设计更加注重居室功能，力推以中套热销型为主，户型面积配比为：120～155平方米占总比例的85﹪，90～110平方米占总比例的15﹪。项目用地的建设性质为商业、居住建设，XX市土地收购储备中心拟对宗地进行收购，并通过公开招、拍、挂形式出让土地使用权。根据该宗土地的特点和地理位置，初步确定以“XX小区”的规模及方案，以使该宗土地达到最佳的利用和较好的发挥其使用功能。“XX小区”是一项“惠民”的安居工程， -58-同时也是加快公园南路旧城改造步伐，改善城市面貌的重要举措，考虑到实际情况，先保证临街商业用房及高层住宅建设以及所必须的各类设施和绿化景观布局，其他如生态型停车场、文化娱乐设施等逐步到位，使投资与效益协调一致，提高资金的使用效益。1.8投资估算及资金筹措经估算，“XX小区”开发建设项目总投资为13968.55万元，其中工程费用8652.15万元，其他费用4608.40万元，建设期利息708.00万元。本项目资金来源由项目建设单位统筹。经方案初步测算，建设单位应具备自有资金4190.00万元，融资1175.00万元，其余建设资金可从销售资金补充。1.9项目效益分析经计算，“XX小区”开发建设项目年投资利润为2.64%（含建设期利息），计算期6年内利润总额为2216.01万元；全部投资财务内部收益率为15.42%，高于本项目设定的8%的基准值；全部投资回收期为3.43年（含建设期3年）。不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力，本项目经济分析可行。报告从“XX小区”项目用地 -58-的实际情况出发，提出了行之有效的开发建设方案，建筑风格结合现代文明城市的设计理念，具有经济、合理、投资省的特点。总之，该项目的实施具有良好的环境效益、社会效益和经济效益。第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设的背景：“XX小区”开发建设项目是在省委、省政府全面实施“民生八大工程”和市委、市政府为“改善城市环境、提高城市品位、造福于民”决策的大环境下提出的，该项目拟建于XX市高新开发区西区内，由项目竞地中标单位承担建设任务。近年来，XX市城市建设有很大的发展，特别是“创卫”、“创模”以来，城市建设和管理水平上了一个新台阶。但随着XX南岸高新开发区突飞猛进的增长，拟建项目现有场地存在不少危旧房屋，区域基础设施薄弱、住宅与建材销售用房布局无序、生活环境较差，且周边商业用房及居住用房无法满足市场的需求，经市房屋经营主管部门与XX市土地收购储备中心组织相关市场人员精心调研，特别是根据土地的使用特点，初步形成了拟建“XX小区”蓝图的构想。项目具体由获得土地使用权的使用单位实施，拟建成为一个环境优良、景观优美、功能齐全、集城市景观和商住场所于一体的万人大型现代化住宅小区。为改善居民的居住条件，创建新的人居环境，必将发挥十分重要的作用，也为XX市的经济发展起到积极的推动作用。 -58-该旧城改造项目的实施，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间，提升了城市品位，将XX努力建设成为现代化生态园林大城市。“XX小区”开发建设项目的提出，是经过详细的调查研究，广泛听取各方面意见，认真总结和借鉴周遍市、县区商住小区建设的经验和教训，按照城镇规划的总体要求而布局，体现人性化、简约化、和谐化的新型商住小区。力争将该项目建成为“设计规模精美，文化内涵丰富，性能价比极佳”的商业与居住项目，融合XX市中高收入居民的消费导向的商住小区，使其成为XX南岸最具发展潜力，最耀眼的星座。目前，该项目用地由XX市土地储备中心进行收购，通过招、拍、挂形式确认土地使用单位后，从而组织项目的开发建设。2.2房地产市场分析2.2.1XX市概况XX位于XX关中西部，辖九县三区，总面积1.8万平方公里，总人口367万,其中市区面积555平方公里，人口55万。XX市被评为全国园林绿化先进城市，连续第五次荣获全国“双拥模范城”称号。位于陕、甘、川三省结合部，是连接西南、西北的交通枢纽。陇海、宝成、宝中铁路在此交汇，是陇海铁路线上第三个大“十”字。公路西通八达，已形成东连西安、西达兰州、北至银川、南接成都的四条干线和110条支线公路网。 -58-2003年实现国内生产总值261.12亿元，同比增长12.6 %，高于全国和全省平均水平，也是我市“九五”以来最好水平；完成大口径财税收入31.5亿元，其中地方财政收入10.6亿元，较去年实际增长14.1%。结构调整成效显著。一二三产业比例达到11:51.4:37.6；非公有制经济占全市经济总量的比重达到38%，较2002年提高3个百分点；县域经济呈现良好的发展势头。农业产业化步伐不断加快，畜牧业产值占农业总产值的比重达到39.8%，较2002年提高3.8个百分点；以实现投资主体多元化为方向的国有企业改革进一步深化，工业经济走上多投入、大重组、速度快、效益好的路子，预计全年全市规模以上工业完成工业增加值78.54亿元，同比增长19%，工业经济对全市经济增长的贡献率达到54%；旅游、商贸等第三产业快速发展，城乡市场更加活跃，全年实现全社会商品零售额73.6亿元，同比增长11.5%。全市实现旅游综合收入21亿元，同比增长16.7%。人民生活水平进一步提高。城市居民人均可支配收入7049元，农民人均纯收入1846元，同比分别增长8.7%和9.5%，人口自然增长率为3.31‰。已探明铅、锌、铜、金、银、煤等矿产资源30多种。太白、凤县铅锌矿带、黄金矿带，品位高、储量大，排位亚洲及国内前列，已建成中国西北地区最大的黄金出产企业。XX -58-古称陈仓，是华夏始祖炎帝的故乡，周秦王朝的发祥地，青铜器之乡。境内有省级文物保护景点65处。著名古迹有炎帝活动过的天台山、西周宫室、周原遗址、雍城遗址、法门寺、钓鱼台、周公庙、五丈原诸葛亮庙等；名胜风光有太白山国家森林公园、天台山风景名胜区、陇县关山草原等。区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资源丰富，农业产业化程度较高，土地肥沃，物产丰富，商贾云集，人民富裕，是关中西部地区重要工业城市。2.2.22008年国内房地产市场回眸来自国家统计局的最新数据显示，今年1-8月全国住房销售量处于下降的态势。8月份全国70个大中城市房价同比上涨5.3%，但环比下降了0.1%。回顾08年以来房价走势，可以清晰地看到一条涨幅下行的曲线。全国70个大中城市的房屋销售价同比涨幅1至9月分别为:11.3%,10.9%,10.7%,10.1%,9.2%,8.2%,7.0%,5.3%,3.5%。国家统计局发布的国房景气指数也印证了楼市走低，国房景气指数从年初的106降至8月的101.78.寄予厚望的“金九银十”销售季节，也没挽回房价下滑的“颓势”。尽管楼市运行方向发生了改变，但从我国房地产市场的基本面仍然较好。从1至8月，全国完成房地产开发投资18439亿元，同比增长29.1%。住宅完成投资13385亿元，增长31.7%。国房指数也在100点以上。我国房地产市场，除少数起步较晚的地区保持稳定外，大部分地区已先后步入调整与转型期。 -58-发改委表示，当前房地产市场还存在三方面问题：一是新建商品住宅供需矛盾较大，北京、天津等大城市销售面积有所下降，其他中小城市和城镇需求均比旺盛。二是90平方米以下的普通商品住宅投资仅占商品住宅投资的17.2%，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。三是房价涨幅虽总体有所下降，但西部新兴城镇商品住房销售价格仍在不同程度的上涨。2.2.3XX地区房地产市场分析XX的城市发展目标明确将XX市建成为XX西部和陕、甘、宁、川四省毗邻地区的中心城市，达到科教先进、工业发达、交通便捷、商贸繁荣、环境优美的百万人口的现代化大城市。项目建设地区规划按照高起点、高标准的要求、高规格的建设，多方投入资金，改善基础设施，提升管理水平，一时间，“XX小区”开发项目将会成为众人关注的焦点。随着高新西区城镇基础设施的完善、投资环境和人居环境的优化，开发商蜂拥而至，土地价格、房屋价格大幅聚升，已经成为XX地区增值速度最快、增值空间最大的区域。现在的XX，是一个高速发展的黄金时期，短短的两、三年内，用于城市建设、基础设施改造的资金过几十亿元，相当于过去10年的总和，城市面积、城镇功能以及城市品味都发生了根本性的变化。据市房管局数据显示，2007年XX城区居民人均住房面积达到26平方米，08年将达到27平方米，城区居民居住环境大幅提升。过去的一年，全市房地产业完成投资40亿元，新开工房屋建筑面积130万平方米，竣工120万平方米，其中住宅110万平方米，如三迪世纪新城、左岸新城、水木清华、聚丰植物园二期、阳光百翠园等大型住宅小区竣工投用，基本改善当地居住住房需求矛盾，城区居民安居乐业。随着城市框架“东迁、南移、北上”的战略实施，其日新月异的发展吸引了众多知名的开发商、投资者 -58-进驻，必定依托其敏锐的市场嗅觉和前瞻性的效益眼光，还有中小投资者无法比拟的信息优势，这些开发商的重大举措，很多时候成为中小投资者的方向标。该项目位于XX高新开发区西区的经济、文化中心，地域交通发达，商业繁荣，房屋建设成本不高，加之受政府政策的支持，现在的人气较强，区内工业企业云集，娱乐、餐饮等第三产业发达，所以兴建集商住于一体的楼盘，项目风险小，销售难度不大。从价格方面分析，该项目建设成本低廉，地域优势显现，高层住宅均价有望2400元/平方米，且商用建筑均价可在8000元/平方米的价位销售；从户型面积分析，主力户型面积在120平方米左右，户型以三室两厅或四室为主，完全能够满足居室功能，而且符合市场销售的热点。关于XX市XX南岸商品住房市场需求状况，由于过去注重中小户型的经济适用房与廉租房建设，加之市区地价相对过高，造成当前小户型房源过剩。住宅面积的大小是反映居民家庭生活质量的一个重要指标，随着XX新区建设和旧城改造步伐的加快，市区居民迫切需要一批功能齐全、设施完备的新型居住小区开发建设。适当的开发商品房热销售，对于辖区内大多数购房压力不大的居民来说，购买中户型会使有限的资金达到极佳的效果。中户型的消费群体主要是：1）经商、个体经营户或外来投资者；2）具有较高学历的技术和管理人员；3）城区具备中、高收入的人员。从当前的销售分析，项目建设区域正处于第二轮房地产项目开发销售期，当前销售呈现出的态势有：1）由于城镇消费者住房压力并不强烈，有相当一部分人对于购房持观望态度，总体销售处于慢热阶段。2 -58-）小区的规划成为吸引购买行为的一个重要因素，这深刻体现了城市消费者对于安康生活的渴望；3）需求面积大多集中于120平方米左右，三室的房屋较为热销。2.3项目建设的必要性2.3.1是房地产市场发展的迫切需要近几年来，随着我国住房福利制度的改革，解困房退出历史舞台，货币分房政策的推出，使人们对住房的需求变成现实的需要，大大刺激了人们的购房欲望，推进了房地产市场的发展，使房地产业逐渐成为我国国民经济架构中的重要组成部分和经济发展的重要推动力量。随着社会经济的发展，人们对居住品质不断的提升。项目建设区域地处原为城市边缘地段，由于历史原因，当地的商品房开发发展相对滞后，现有的玉泉花园等住宅项目规模小，数量少，建筑拥挤、风格陈旧，分布零散。物业管理落后，没有统一的地下排污管网，污水横流，企业和居民怨声载道；管理力量薄弱，乱搭乱建、乱停乱放比较普遍，环境卫生脏、乱、差的现象十分严重。目前，项目建设用地为简易的建材市场，但随着城市重心东迁，继续经营建材市场将无法使土地资源高效利用，因此，建设高品位的人居环境的商住项目成为刻不容缓的重任。借鉴邻近市、县区的商住小区的成功经验，使“XX小区”的规划改变了过去低层次的居住需求，更多的注重了设计水平、周围环境、功能设计、配套设施、园林绿化、管理服务等“个性化”的理念， -58-体现了“人、建筑、生态、运动”的完美结合。2.3.2符合项目区域市场发展特征的需求据权威数据显示，XX2008年房地产投资增长7.9%，房屋施工面积增长41%，新商品房销售面积下降24%，自去年10月份以来市场持币待购者增多。但是从各类房屋均价来看，高层住宅均在2400元/平方米，继续保持增长，且现行房屋销售价格较全省来说还是相对偏低，市场总体水平仍呈现稳升趋势。同时，竞争区域楼盘户型特点以高层为主，主力户型为三房两厅或四房两厅，建筑风格以清新优雅为原则，简洁、适用、大方，通过对阳台、凸窗、飘窗等细部处理形成独特的建筑风格；住宅平面功能分区明确，主卧室及客厅尽量朝南布置，以便有良好的朝向和视觉景观；小区内设施完善，一般配有地下和地上两种停车位。项目建设地处高新东、西两区的黄金地带，交通便利，该区域居民的消费力和消费水平较高，所有三分之二的目标客户来源于周边工作的中、高收入者。项目建设响应国家的安居工程，规划、开发“XX小区”，能满足区内广大居住人群的住房需求，大力发展房地产经济，从而促进经济健康持续发展，并且使土地获得最佳的使用效率，让项目建设单位获得高额利润回报。2.3.3商用住宅是建设和谐社会的必要政策“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”，是房地产业一贯遵循的宗旨，也是“XX小区”建设项目提案的前提。让广大家庭“ -58-居者有其屋”，安居乐业，才能开创社会和谐的太平盛世，对于社会主义和谐社会的建设有着巨大的现实意义。2.3.4响应城市规划和旧城改造战略的政策建设“XX小区”是响应市委、市政府提出“东迁、南移、北上”建设百万人口现代化大城市战略的政策，也是围绕城市规划建设工作的必然需要，随着西部大开发号角的吹响，项目建设地将围绕以建设“城中城”为中心，进一步加大改革与投资力度，经济发展呈现进一步发展势头，为了更好支出XX开发区的城乡建设，使其经济产生飞跃发展，也为提高开发项目的社会效益和经济效益。同时，该项目实施是进一步加快公园南路旧城改造步伐，改善城市面貌，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间，提升了城市品位，将XX努力建设成为现代化生态园林大城市。 -58-第三章项目SWOT分析和市场定位3.1项目优劣势分析（SWOT分析法）SWOT分析法是竞争情报分析常用的方法之一。所谓SWOT分析，就是将与研究对象密切相关的各种内部优势因素、劣势因素、机会因素和威胁因素，通过调查罗列出来，并依照一定的次序排列起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论。3.1.1项目优势分析(1)项目建设地区的自然、人文环境，在XX高新开发区西区得天独厚，南仰秦岭，毗邻XX生态公园、人民公园等自然人文景观，环境优美。项目绝大部分楼层的位置能够观赏秀丽景观。(2)项目地处开发区的黄金地段，紧邻火炬路，33路、61路、42路等公交车方便出行，交通便捷；且与市中心的汽车站、XX火车站距离不超过2公里；(3)“XX小区”项目占地18.432亩，项目规模不大，但设计起点高，品牌包装的基础好。地形形状规整，在规划设计上可为业主营造良好的居住环境。(4)人文气氛浓厚，地块周边有如XX文理学院、XX师范学校等多所重点院校，并且周边无工业污染及杂乱的农村分布。地域商贸繁荣,毗邻的一尊肥牛、毛家饭庄、艳阳天、大连海鲜城等多家著名餐饮企业星罗布局，凸显项目升值的潜力。 -58-(5)XX市土地收购储备中心对该宗地进行公开招、拍、挂形式确认的使用单位，可联合有资质的房地产企业共同开发，经营思想以营造精品，塑造品牌为出发点，为造就高品质商住一体楼盘奠定基础。(6)项目的建设性质为商业、居住，借助于建设单位与开发商的品牌优势，项目的开发建设又肩负着旧城改造的重任，且将获得在建设用地、设施配套费等方面得到优惠政策，因此项目开发建设成本较低，销售对象易得到当地政府保障，开发风险较小。3.1.2项目劣势分析(1)邻近建设用地的火炬路、公园南路上车流量较大，存在一定的噪音及空气污染。(2)项目规模较不大，但项目征地费用以及前期规划费用较高，可能引起资金回收期较长，容易导致间接成本上升。同时，周边同期开发“中房∙怡和”楼盘，形成同业竞争，使得快速销售且资金及时回笼存在一定的困难。(3)项目建设场地拆迁补偿工作需投入大量资金，导致前期资金压力较大，并且拆迁也存在一定的难度。(4)项目地处XX高新开发区东、西两区间的黄金地段，但是现状缺乏大型的购物超市、洗浴等设施，相对缺少商圈。3.1.3项目机会分析(1)对周边主要竞争对手，如“中房∙怡和”等市场定位、规划设计、建筑形式、营销策略等要素有一定的把握，能做到知己知彼，在市场定位、建筑风格、入市时机等开发策略上可避开对手。 -58-(2)娱乐、购物等配套设施可通过小区的商用建设规划设计得以解决。(3)通过寻求政府支持，对项目建设周边市政配套设施进行改造，可以使小区外部环境得以改善。(4)项目区域位置于XX南岸地区规划商住圈，自然环境得天独厚，加之整个区域内的基础设施、市政设施不断的完善和健全，就有利于本开发项目未来的前景。项目潜在的购买客户也是相当有分量，这也是项目的开发机会点。3.1.4项目潜在威胁分析(1)国家出台的对抑制房地产市场价格增长过快的政策，加上地方政府对土地的供给控制，使得一部分消费者产生了错觉，认为XX地区的楼盘的价格会走跌，因而持币待购。(2)竞争楼盘同质化较严重，区域竞争较激烈。“中房∙怡和”一期已经封盘，由于这些楼盘离本项目较近，因此对本项目构成威胁。(3)随着西安、杨凌等对房地产市场的消费的大力吸引和引导，造成目标客户流动速度快。(4)由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，房地产开发商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。开发商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都要做较大的投入。3.2项目的市场定位对于项目来说，建设单位 -58-要建立自己的品牌和形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。（1）通过市场调查和对竞争性楼盘分析，结合本项目的优劣势的分析，可以得出如下定位背景：●“XX小区”开发建设项目西与规划学校用地接壤，东至公园南路中线，北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地，自然环境优越，交通便利，拥有众多的中小学，具有浓郁的文化氛围，是XX市XX南岸地区不可多得的中档居住地。●随着今后房地产市场竞争的日益激烈，竞争的焦点将演变成为项目特色和附加值的竞争，纵观2003年以前的XX市，楼盘同质化现象突出，富有特色的高品质的商品楼盘较少。特色带来市场先机，楼盘设计的“个性化”、营销手法的“人性化”将成为未来楼市的一个焦点。●根据XX市总体规划思想，本项目所在区域是未来“城中城”的中心，加上该区域优越的自然地理环境，该项目将有很大的增值空间。（2）项目发展战略项目建设单位要以“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”为建设目标，在开发理念上结合当地实际情况保持适度超前，通过现代化的建筑形式自然环境相结合，为XX中、高收入居民营造环境优美、设施齐备、舒适安全的居住环境，真正为居民提供低价位、高品质的住宅，引进国外先进的居住理念和管理方 -58-式，致力于引导一种全新的生活方式，在一定程度上提升了XX中、高收入市民新型的居住观念和生活方式，从而提高居民的生活品质。（3）目标市场定位●XX市市XX省的第二大城市，总人口367万,其中目前城镇人口约60万，规划城市人口总量达到百万以上。对于长期居住在市区中心以及该项目周边的人群来说，迫切需要大面积的商品住房，来满足其理想的使用要求。这决定了主体目标对象为面向城镇中、高收入家庭或者住房面积狭小而需更换的消费群。●年龄判定在30～45岁购买目标的比例依次判定为：纯居住、自住。（4）产品定位根据项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为XXXX南岸地区首席“现代化的人文生态城”，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位置的前提而作出的明智决策，主要原因是：1、相对而言，土地以政府通过招、拍、挂的方式取得，相对来说，土地取得成本相对过高，造成项目开发建设总成本较高；2、项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。3、随着开发区内基础设施投资力度的加大，各项城市基础设施和市政设施等都趋于完善。（5）服务定位“XX小区”开发项目 -58-从物业角度来定位：小区采用封闭式管理，车库出入口设有自动监控设备，入行出入口设有保安24小时；社区内有完善的配套设施，除一般常规性的服务项目以外，要建立一个集医疗、文艺、科普、健身、娱乐、购物为一体的综合会所，经常开展各种各样的社区文化活动，以此相互交流信息、联络感情，构筑一个有利于人与自然、人与文化、人与人之间相互沟通、相互和谐的环境。第四章项目规划设计及建设、经营方案4.1项目建设场地及总平面布置“XX小区”建设项目 -58-是经深入调研后，确认土地最佳利用的方案，位于XX市XX南岸的高新技术产业开发区西区范畴，具体位置为西与规划学校用地接壤，东至公园南路中线，北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地，该项目建设属于城市规划商业、居住建设用地，详见规划定点图。建设场地为一规则的形状，场地两侧环街，在火炬路、公园南路上各设一个主出入口，与城区四通发达的交通网络连接，场地内部将建设通至各建筑物的通道，道路系统能够满足使用和有关消防规范的要求。场地中心位置建设一人文化、简约化的中心广场，物业管理办公室、小区活动休闲广场，临街两侧区域建设环形商业用房裙楼和高层住宅及楼宇间小型的生态型停车场，鸟瞰全区，建筑规划布置规整，与景观和谐一体。“XX小区”开发项目设计兼顾到周边环境，突出以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”的设计宗旨，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。体现了绿地与建筑的完美结合，使小区内部风景优美，舒适宜人，为业主生活创造了良好的环境。布置详见附件总平面布置图。4.2建设内容及规模依据国家建设部《优秀住宅小区标准》和国家有关居住小区设计的《规范》、《规程》，遵照《XX地区总体规划》的指导思想，并借鉴西安、上海等地商业住宅建设总体思路，同时考虑“XX小区” -58-开发建设的实际，提出本项目建设内容。（1）设计指导思想本项目建设体现以人为本的指导思想，以建设绿色生态型和人文化居住环境为目标，强化小区居住功能，合理安排居住配套通讯设施，提高生活质量，为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化生态居住小区。（2）规划设计要点项目分期开发建设，南北朝向，但整体感要强，应符合自然条件。根据居民收入和生活水平不断提高的发展趋势，本项目要充分考虑家庭未来轿车的普及，故在楼宇之间设置小型生态型停车场。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内景观区，住宅层数以18层框剪结构为主。平面交通按照人车分流和快速到达的原则，组织小区内人流、车流线路，同时设计时考虑残障通道。垂直交通主要以室外提升设施解决项目地形高差较大的人行出入不便。小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲的风格为主。住宅的基本朝向与火炬路平行，同时，适当引入曲线形建筑群体组合，主要曲线的线型顺各自主导风向，形成风速，保证小区内良好的通风。 -58-按照住宅群的布局，采用点式与板式相结合的组成形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律。住宅群与整体环境的融合，使人赏心悦目。（3）建筑设计要点A、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一个细节的处理都应充分体现出对人的关怀和尊重，实现动静分开，洁污分流。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计，完全满足起居、就餐、厨卫、就寝、储蓄、工作、学习以及阳台等现时流行的八大功能。本案户型从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽敞明亮，尊贵气派、动静分区，功能合理，圆弧形景观阳台，通透明亮。住宅户型丰富多样，满足项目定位的消费群体需求。B、住宅部分面积宜以建筑面积120平方米左右的三室两厅、四室两厅为主，设计必须尽可能人性化。C、为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区的停车。（4）建筑风格及外立面建议A、小区建筑可借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型，体现轻快、精致及高低错落的起伏感和韵律感。 -58-B、建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感。建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。同时，简单、清爽、高雅的色彩，一是能够保证施工速度，早建成早见效，二是方便维护及更换，三是节约投资降低房价，优惠于民。（5）小区环境、景观设计要点A、本着“人居与自然和谐共生”景观设计理念，充分利用地理条件和自然环境资源，注重生态环境的保护和社区环境景观的设计，努力创造与自然环境有机协调的人居环境，形成具有地域特色的多层次的建筑空间效果。XX高新开发区内绿化以及人民公园、XX生态公园等是本项目的第一景观资源，社区的建筑周边园林为第二景观资源，合理利用建筑之间的高低错落，使尽量多的户型面向城镇风景。B、建筑小品：本小区建筑小品着力不多，但效果不错。其点缀功能往往有画龙点睛之用。像假山、雕塑、休息纳凉的圆桌、条形椅（无须本色，可佐以色彩）、避雨亭、钓鱼池等，不拘一格，能够起到大型住宅区所必须具备的。在设计中首先赋予每个院落独特优美的主题-“琴苑”、“棋苑”、“诗苑”、“花苑”，每一块宅间绿地中利用层次丰富的绿化植被系统，树、草、花、石各有不同，形成琴棋诗画，一派修然自得的休闲生活气氛。（6）社区服务及物业管理要点社区服务方面配置了小车停车位、小区值班室、物业管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区也业主委员会成立后，由业主委员会重新选聘物业公司。（7）装修标准 -58-本建设项目所有的住房交房标准为清水房标准，但也可以根据客户的需求提供各项简单化装修房。总之，在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更需要注意小区内环境艺术设计，设计人员进行设计要求采用全新的规划设计理念，结合沿海大城市的经济适用房操作经验，集居住、购物、娱乐、文化、休闲于一体的群式住宅，其建筑风格结合现代文明城市的特点，浓缩了文明社区的精粹，将建筑艺术与东方园林、娱乐方式完美的柔和在一起，营造出了一个高尚的住宅小区文化氛围。4.3项目开发经营策略依据项目建设的实际情况，本项目宜采取“整体规划、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。（1）整体规划这是高标准、高起点房地产开发的一个显著特点，本地块占地18.432亩，因此必须结合周边环境对地块进行整体规划。（2）自主开发这是基于开发商的资金优势和地块本身的特点而做出的选择。①房地产属资金密集性行业，项目用地单位可联合其他有资质的大型地产商凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行联合开发。②该项目用地属于商业、居住建设，可以通过政府招、拍、挂的方式取得或置换方式，所以建设开发成本相对而言较高。③项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。 -58-④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在XX地区房地产业的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。（3）力创精品这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于“XX小区”的品牌，可迅速提升开发商在XX房地产业界的知名度。（4）先环境、后房屋，现有现房、后全面发动宣传攻势建议项目首期预售之前，先做好环境与配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。4.4项目开发经营策略4.4.1营销推广主卖点为了突出“XX小区”的亮点，发掘项目的优势，从而收到较好的市场反馈效果，达到增强项目市场竞争力的目的。在营销推广中推出以下卖点：（1）未来区域中心极具升值空间“XX小区”所在地段位于未来XX高新开发区东、西两区接壤的中心黄金地段，南邻XX、秦岭，环境优美，地理位置优越。该区域没有工业污染，是未来区域中心，市场潜力巨大，极具升值空间。（2）一流居住环境一流人居环境倡导“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”和“居者有其室” -58-的核心生活理念，把人与自然、社会、城市三者之间的关系充分相结合，以“围合-半围合”式的建筑空间，让中国传统院落生活在繁华的都市中得以体现；社区内采用中绿地、组团绿地和宅前宅后绿地三级系统，绿化率达到42.62%；社区采用智能化物业管理系统，包括安全防范系统、信息管理系统等，将光纤光缆接入社区，实现了“三网合一”宽带多媒体上网；社区内有“休闲、购物”双主题商业步行街，超市、医疗、银行、邮政等便民措施一应俱全。（3）交通便利配套齐全该项目位于火炬路与公园南路交叉地区，城区公交33路、61路、42路等多条线路经过，出租车充足，交通极为便利。项目周边有五三七医院石霸河分院，就医条件相对方便。（4）浓郁的人文气息良好的成长氛围该区域院校较多，有XX市文理学院、XX市师范学校、XX省第二商贸学校、相家庄中小学校以及企业学校等，使该区域具有浓郁的文化氛围。另外，社区还设置幼儿园，为孩子的成长打下坚实的基础，让家长解除后顾之忧。（5）现代物业周全到位在项目开发前期，将通过公开招标择优选择一家通过ISO9000体系认证、“五星级服务理念”和“六心服务准则”高标准要求的物业管理公司，让其在社会上获得良好的口碑。公司以“以人为本、服务社会”为经营宗旨，为社区居民提供全方位、多层次、专业化的优质服务。 -58-（6）人车分流安全舒适现代社会，私家车必将成为普通代步工具，楼宇间生态停车场尽可保证足够的车位，社区内无车辆穿行，真正做到人、车分流。公共空间安全、宁静、开阔，里仁为美、家人游乐，幸福洋溢整个小区。（7）泛会所概念增添无限生活情趣社区生活会所设计超前、风格现代、功能齐全，内设游泳馆、台球室、多功能会议室等，能够充分满足社区多层次的休闲需要，诠释出现代新城市中心生活的价值和内涵。4.4.2营销推广阶段按照“XX小区”营销的节点和项目的实际进展情况，将本项目的营销推广工作划分为五个阶段：（1）预热期本阶段以项目建设单位和项目的形象宣传和展示为主，同时展开全方位的市场调查和信息反馈工作，以了解开发区西区内居民对本项目及中心的看法及评价，并以售楼接待中心为阵地，开始接受客户登记，累积客户资源，进行项目的认购活动。（2）开盘期 -58-本阶段随着项目所在手续证件的齐全，在内部认购期客户累计的基础之上，厚积薄发出来，借开盘活动的东风，发布开盘信息，造成轰动效应，实现楼盘销售的开门红。在楼盘正式亮相和推向市场之后，宣传推广的力度要逐渐加大，软硬广告相结合，围绕项目推广主题广度上进行拓宽、深度上进行挖掘报道，报纸、电视、活动三位一体形成立体宣传攻势，在XX楼市产生持续而广泛的宣传效应。（3）强销期本阶段在开盘销售业绩的基础之上，继续加强客户累积工作的力度，累积更多的潜在客户，将目标客户进一步细分。本阶段将是营销推广的高峰期，所有的工作重心必须放在营销工作中来，将凭借新闻、广告、媒体、活动、公关等五驾马车，对楼盘进行强势推广和促销。（4）巩固期本阶段目的在于巩固和扩大前面阶段的工作成果。在开盘期和强销期的销售业绩的基础上，充分利用已购买客户的口碑式传播的巨大宣传效应，进一步挖掘潜在市场，累积更多的客户资源，扩大市场占有率和顾客占有率。（5）扫尾期本阶段在销售大局已定的前提下，主要考虑对尾盘的处理，所以本阶段的工作重点以较小的推广成本进行清盘，要应采取比较灵活的促销策略，目的在于将尾盘尽快消化。4.4.3营销策划方案随着建设百万人口的现代化生态园林城市战略实施，该地区的基础设施将逐步完善，将会成为一个绿山环绕、环境优美的工业化新城区，成为“城中城”。相信在这外部环境形成以后，有可能进入较好的销售高潮。“XX小区”尚未开盘，其产品优势，以及在大量的摸底调研基础上已深入人心，积累了大量潜在客户。“XX小区”在产品包装 -58-上紧紧抓住产品自然景观与水景设施、教育配套的重大优势，切合中、高收入家庭的目标消费群的特征，推广“生态、”“人文”概念，而不乏“经济”、“合理”的特性，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。1、案名：“XX小区”以“XX小区”来命名本案，即展现了浓郁的地方特色，又体现了“以人为本”“经济适用”的建设理念。有地名与优惠政策的知晓度，来提开发商品牌的知名度，降低项目营销成本。2、推广主题：天然景观、水景设计设计师巧妙地运用自然地形，创造出步步有景，步移景移的观景效果，柔和绿色秦岭、XX景观水面融密居家、开阔视野于一体，丰富你的生活。3、主打广告语：（1）2010高新西区最值得期待的生态人文住宅（开盘前）（2）XX首席“现代人文生态城”（开盘后，暂定）以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。主打广告语的设计表现要抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。4、卖点提炼：（1）金牌美福地，品艺术人文书香。绝版地段，浸染墨绣书香，尽享XX商圈活力。黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。 -58-（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间超值起价，引领XX人文生态区超值风暴。精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。（3）完美设计，成就大家风范（4）完善配套，实现XX之人的梦想各校环绕毗邻；超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。XX人、爱孩子，就该让他们住在这里。（5）“五心”级物管，感受心的呵护家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让你省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活；24小时保安守岗及不间断巡逻，多想人性化服务。让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。4.5项目建设规模“XX小区”建设将体现高起点、现代化和生态化的特点，项目占地面积18.324亩（不含代征道路），总建筑面积65000m2。规划小区设计规模为3幢18层(其中临街2幢三层以下部分为商业用房)住宅楼，共计530套住房，入住居民1590人，小区公用配套设施面积3200平方米。 -58-主要建设内容为经济适用住宅楼群、社区中心及公用配套设施。（1）、主要技术指标1、总图指标规划总用地：12288.06m2总建筑面积：65000m2住宅总幢数：3幢住宅总户数：530户居住人口：1590人总容积率：5.29绿地率：42.62%2、主要分项建筑面积住宅面积：52800m2商业用房面积：9000m2公建面积：3200m2（2）、户型设计本项目的销售群体主要为中、高收入家庭的城镇居民，户型设计以三室或四室为主，两室两厅为少量点缀。（3）、公共服务设施配置1、小区内设有生态型停车场、小区道路及路灯亮化系统。2、小区内设置篮球场、健身场等活动场所、会所。3、小区内布置有园林观景、公共绿地、亭台楼阁等园林小景。4、其余设施按规划设计要求布局。 -58-第五章项目建设地址及建设条件5.1项目建设场址5.1.1项目地理位置“XX小区”建设项目位于XX市XX -58-南岸的高新技术产业开发区西区范畴，具体位置为西与规划学校用地接壤，东至公园南路中线，北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地，该项目建设属于城市规划商业、居住建设用地，附近没有工业或其他污染，空气清新，是目前高新开发区内最宜居家的风水宝地。5.1.2项目周边环境状况本建设项目所在区域属于规划中高新东区与西区接壤的黄精地段，本身又是人气旺盛之福地，又在周边几个大型楼盘的带动下，必将形成了一个成熟的商住区。作为一个商品开发精品楼盘于2009年下半年由建设单位组织动工建设，并于2010年上半年进行正式销售，预售时间会在动工建设期间展开（具体时间以市房管局核准的预售许可证批准时间为准），其时机比较适宜。5.1.3项目性质及主要特点本项目土地规划为商业、居住建设用地，土地性质为国有土地，XX市土地收购储备中心采用招、拍、挂等方式以及置换等方式确认用地单位，由用地单位组织小区的建设。其项目用地规模不大，且城市道路基础配套设施完善。项目周边建有多所学校、市场等，朝南与秦岭隔河相望，与XX市核心居住区总体规划宏然一体。5.2开发项目用地的现状调查及动迁安置5.2.1土地调查本项目用地由一宗土地构成，该工程总占地面积18.432亩（不含城市道路用地），土地性质为国有土地。规划性质为商业、居住用地，XX市土地收购储备中心 -58-采用招标、拍卖、挂牌等形式，公开出让该宗用地的国有土地使用权，确定项目用地单位。5.2.2拆迁调查由于该项目地貌现状附着三层的建筑物，现为万国建材市场用地，涉及拆迁面积约2万平方米，相关拆迁单位较大，存在较大的拆迁难的问题，并且前期拆迁费用较高。5.2.3市政基础配套设施调查“XX小区”开发项目位于开发区西区内，其施工水、电解决不存在问题，市政道路等基础设施投入使用，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。5.2.4地块交通条件调查“XX小区”开发项目周边的市政路网早已完善，有多条公交线路经过本项目，又是规划的商业文化及政治中心，毗邻建成的XX先锋机械厂家属小区和即将竣工的“中房·怡和”，出行购物、休闲娱乐及办公非常方便。5.3建设条件A、交通建设场址位于火炬路南侧，交通条件完备，道路畅通，多条城区公交车、出租车均可直达。B、供电、供水、供气条件XX市高新开发区西区已将该项目建设场址周围供水、供电、供气等公共配套设施建设完备，能够满足住宅区生活需求。 -58-C、建设埸地工程地质及水文地质条件拟建场址为XX二级阶地，土质表层为人工填土，其下为河流冲积、洪积作用形成的第四纪全新世粘土、砂土及碎石土，据附近有关单位现场地质踏勘，没有发现大的短裂带，场址附近地表浅层水埋深约8.4～8.8米，地震烈度为8级。（具体以勘察报告为准）D、气象条件与气候经查阅有关资料，该地区气象资料如下：年平均气温：12.0℃绝对最高气温:38.60绝对最低气温:-17.00C年平均风速:2.53M/秒年最多风向为:东南风年最大风速:16.00M/秒年平均无霜期:214天最大冻土深度:28.00CM年平均相对湿度:70%年平均降雨量:628.8MM第六章投资估算与资金筹措6.1工程投资编制依据与说明6.1.1类似工程概算指标。 -58-6.1.2各项费用：按照XX省建设厅及省造价总站的有关文件及以下规定进行计算取定。①2004年《XX省建设工程工程量清单计价规则》；②2004年《XX省建筑装饰工程消耗量定额》；③2004年《XX省安装工程消耗定额》；④工程材料预算价选定配套的2006年价目表执行，主材费调整的材料现行XX市场价格计入。6.1.3工程监理费按照国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知，发改价格【2007】670号文件计算；6.1.4工程招标代理服务费按照国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知，计价格【2002】1980号文件计算；6.1.5工程咨询服务费按照《国家计委关于建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》计算；6.1.6施工图审查费按照XX省物价局关于重新制定建筑工程施工图设计文件审查收费标准的函，陕价费函【2003】23号计算；6.1.7环境影响评价费按照国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知，计价格【2002】125号计算；6.1.8按一般常规，基本预备费率按5%计入，价差预备费为零[国家发展计划委员会计投资（1999年）1340号文和XX省发展计划委员会陕计设计（1999年）743号文件规定]；6.1.9本建设项目未计固定资产投资方向调节税。 -58-6.2项目投资估算6.2.1建设投资建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费用等项目。6.2.2建设期利息建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。本项目资金由项目用地单位全部自筹，建设期贷款利息、流动资金贷款利息按规定计入。6.2.3项目总投资项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，“XX小区”开发项目建总投资为13968.55万元，其中工程费用8652.15万元，其他费用4608.40万元，建设期利息708.00万元。详见投资估算表。6.3资金筹措“XX小区”开发项目计划总投资1.39亿元人民币。本建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。若签订施工合同后，必须全力以赴筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此，因考虑以下方面：①项目用地单位筹措和利用自有资金4190.57万元，满 -58-足开工前的资金周转（主要用于前期拆迁补偿），同时可以适时投入现金和流动资产，或者近期应该收回的各项应收款项，融资1174.98万元。②项目建设资金不足部分也可以通过预售房屋解决。按照市场调研预测，项目产品在运作期内年平均销售额在2112万元。第七章项目实施管理及建设进度安排7.1项目实施的原则“XX小区”开发项目建设本着“经济适用”的原则，坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的方针。7.2项目经营管理 -58-该项目建成投入使用后，项目的收费由投资方统一管理，每年核定投资方运转的正常经费和职工津贴、补贴及福利费用，在保证投资方经费、修缮费用的前提下，将每年所余款项，首先用于偿还投资款和银行利息。7.3人员配置、劳动制度该项目建成投入使用后，本着科学合理，精干高效的原则，公开招聘选用优秀人才。该项目的工作人员严格执行国家颁布的《劳动法》，实行8小时工作制度。7.4项目实施管理本项目建设过程中，严格执行国家基本建设程序，实行建设项目法人负责制、工程质量领导负责制、招标投标制、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保建设项目的顺利实施和工程质量。7.5项目施工方式组织强有力的责任心强的项目管理班子，采用分工负责制，抓好项目的建设、组织、设计、计划、招投标、施工管理、现埸协调等工作；抓紧有利于施工的黄金季节，合理安排施工进度，减少不必要的损失。7.6项目实施计划根据“XX小区”开发项目的总体规划，结合自身实际情况，本着滚动发展，定向开发的原则，初步计划“XX小区” -58-项目开发工作按照以下进度进展。2009年6月前办理完征地的各项手续。2009年12月完成土地公开出让，确认用地单位。2010年1月完成小区内的“三通一平”工程，为工程的顺利开工打好基础。同时，完成小区的规划、设计、勘探工作。2010年2月完成建设项目的单体设计工作。2010年2月完成启动工程所需的2813.94万元（购置土地及拆迁费用）资金准备工作。2010年4月以后分批完成工程的建设招投标及工程合同签定工作。2010年4月底开始建设一期的临街2栋商业住宅楼建设。2011年7月，完成一期项目建设并投入使用。根据项目进展的实际情况，在建设后期适当的时间开始小区配电站及天然气、采暖配套工程和区内部分道路施工。中心广场土建小区绿化、美化工程小区道路水泥硬化公用设施的安装工程2011年3月开始二期项目单体施工建设，并于2012年8月完成所有收尾工程，交于物业管理公司运营管理。 -58-上述进度计划只是初步设想，具体的实施计划还有待于办理完项目开发的各项相关审批手续后，再根据经过审定批准后的规划设计方案和楼体施工方案最终确定。工程开发计划在3年内全部完成，具体以建设规划为准。第八章招标方案8.1招标投标依据1、1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《中华人民共和国招标投标法》。2、1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》。3、1997年第八届全国人民代表大会常务会议第十二次会议通过的《中华人民共和国建筑法》。 -58-4、建设部《关于进一步加强工程招标投标管理办法的规定》，1998年。5、建设部《国家发展委员会、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局第30号令》2003年；6、XX省建设厅《XX省建设工程施工招标投标管理办法》XX省人民政府令第48号；7、XX省建设厅《XX省建设工程施工招标投标评标规范程序》陕建【2001】291号；8.2招标投标内容“XX小区”开发项目在实施过程中的招标内容包括以下几个方面：1、施工工程招标2、施工监理招标3、设备及材料招标（竞标或采购形式）8.3招标计划安排1、施工工程招标：2009年9月（一期）2、施工监理招标：2009年9月（一期）3、设备及材料招标：2010年6月8.4招标组织形式 -58-在本工程实施的各个招标阶段，建设单位应严格组织专门机构（招标人），整体把握，依法办事，严格控制和调整招标工作，从而保证招标工作在公开、公平、公正、透明和有序的原则下进行，必需委托专门的招标机构进行具体操作。在资格预审阶段，由专门机构组织“资格预审评审委员会”进行资格预审工作，参加人员应具有执法监督部门、专业技术人员、经济专家等组成，资格预审评审委员会不得少于7人。在评标阶段，由专门机构组织“评标委员会”负责评标，评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数应在7人以上，其中随机选定的技术、经济等方面的专家不得少于成员总人数的2/3。上述专家从事相关领域工作满8年，并具有高级职称或具有同等专业水平，并实行动态管理。其中的评审专家应当地专家库利用计算机数据库中随机抽取，不得以任何形式预先指定，并且选出的专家评委不得与招标或投标人有直接利益关系。8.5招标方式和招标程序本工程招标方式采用国内公开招标或邀请招标的形式；招标程序见《“XX小区”开发项目公开招标程序框架图》。“XX小区”开发项目公开招标程序框架图 -58-资格预审投标文件编制与递交招标申请资格预审文件招标文件编制公开在媒体上刊登招标公告资格预审发售招标文件现场勘探开标前答疑会议定标评标谈判签约8.6招标组织纪律1、参与招标的工作人员要公正廉洁，自觉接受监督。2、参与招标的工作人员不得接受投标单位任何形式的礼金、宴请，不得私自许愿。3、参与招标的工作人员，要严格遵守招标投标法、建筑市场管理条例，对违法违纪人员按照XX省委、省政府《关于工程建设违法行为给予党纪、政纪处分的暂行规定》执行。第九章环境保护及节能措施“XX小区”开发项目位于XX高新开发区，具体位置详见第五章项目建设场址，周围无大型工矿企业，空气清新，视野开阔，易于绿化，建设条件良好。 -58-9.1施工期环境影响分析9.1.1施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声及施工人员活动噪声，本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。9.1.2施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。9.1.3施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。9.1.4施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。9.2项目建成后环境影响分析作为房地产开发项目，基本无工业废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。9.2.1大气污染源分析“XX小区”项目 -58-将建设地面生态停车场，汽车尾气排放的CO、SO2等气体对大气造成一定的污染。9.2.2水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口1590人，生活耗水量每天238.5立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。9.2.3废弃物、废渣废渣主要来源于餐厅、超市、居民楼等地的生活垃圾。9.3环保措施9.3.1噪音控制为了控制外界噪音对居民生活的，靠近火炬路及公园南路一侧的建筑采用双层密封玻璃窗和吸音装饰材料。9.3.2污水和废渣处理本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入城市污水管网。废渣、垃圾分类堆放，及时清运处理。9.4项目节能措施“XX小区”开发项目 -58-建筑热环境和能源系统的设计贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。本建设项目在实施过程中可采取以下节能措施，具体如下：A、在本建设项目实施过程中，严格按照国家有关部门关于节能方面的政策规定执行，尽可能选用节能材料，墙体采用粘土空心砖，门窗选用低能耗阻热材料，散热器采用新型产品。B、照明材料，按照设计条件优先选用节能灯具；采暖系统节能措施是房间散热器选用铝合金暖气片。C、景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。第十章项目经济评价10.1经济评价依据“XX小区”开发项目的 -58-经济评价依据为国家发改委、建设部2005年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，以下简称《方法与参数》）和行业有关规定及国家和地方现行的财税制度，并结合了该项目的实际情况。鉴于本项目效益和费用的计算比较简单，仅进行了财务评价和不确定性分析。10.2财务评价指标的计算经计算，“XX小区”建设项目各项财务评价指标如下：年平均收入为3312万元，年平均总成本费用为2942.67万元，年平均利润为369.33万元（6年利润总额2216.01万元）。A、投资利润率按照《方法与参数》的规定，投资利润率是指项目达到设计能力的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。其计算公式如下：年平均利润总额——————————×100%投资总额投资利润率=本项目投资利润率=369.33÷13968.55×100%=2.64%B、财务内部收益率（FIRR）按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：n∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0t=1（式中：CI为现金流入，CO为现金流出，下同）本项目全部投资财务内部收益率（FIRR）计算结果为15.42%，计算过程详见经济评价附表。C、财务净现值（FNPV） -58-按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。nFNPV=∑（CI-CO）t（1+Ic）-tt=1（式中Ic为基准折现率，本项目为8%）本项目全部投资财务净现值（FNPV）计算结果为490.79万元，计算过程详见经济评价附表。D、投资回收期（Pt）按照《方法与参数》的规定，投资回收期（Pt）是指以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。其计算公式如下：上年累计净现金流量的绝对值投资回收期（Pt）=累计净现金流量开始出现正值年份数-1+——————————————当年净现金流量本项目全部投资回收期（Pt）经计算为3.43年（含建设期3年），计算过程详见经济评价附表。10.3项目风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于“XX小区”项目 -58-开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。10.3.1市场因素分析XX地处关中西部，区内交通便捷，陇海铁路、西宝中线、西宝高速公路穿境而过，工业、商贸、物流较繁荣，所需生活、建设物资充足，整体物价水平不高。所需建设材料（除钢材外），均可在当地购置，如境内有著名的岐星水泥厂、冀东水泥扶风生产厂，交通运输成本也较低，不会因运输原因导致建材成本过高。相比同类地区，建材价格相对便宜。但是，随着目前全国物价水平持续上涨，项目建设期间，有可能导致建筑材料和人工费用随之上涨，建筑安装成本增加的可能性较大。10.3.2项目销售风险XX属于老牌的西部工业城市，当地大部分居民购买力相对较弱，有经济实力的部分目标客户群，在西安、杨凌区等地购买住宅者居多。而面对长期居住于XX，又需要买房的人群，购买力较低，认为目前市场房价相对过高。据政府有关部门统计，希望在当地购买经济适用房的近万户。而实际从已经销售的楼盘来看，销售都不是很理想。从08年10月份，许多人都在观望，盼望下一个经济适用房的机会。同时，大多数人对XX地区房地产持续发展持怀疑态度，认为随着国家调控政策逐步见效，XX的发展又将回到原来较慢的发展速度上来，所以，对房地产的升值前景不乐观，没有投资房产的意愿。10.3.3企业风险 -58-企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择，营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保“XX小区”开发项目预期目标实现。10.3.4不确定性分析本项目不确定性分析进行了盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析显示本项目盈亏平衡点为79.23%，项目有一定的抗风险能力。敏感性分析显示本项目对收入和固定资产投资变化较明显，但在收入下降5%、固定资产投资上升5%的不利条件下，项目全部投资内部收益率均高于本项目设定的8%的基准值，说明本项目具有一定的抗风险能力。敏感性分析详见经济评价附图。10.4经济评价综合结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。投资利润率为2.64%（含建设期利息），计算期6年内利润总额为2216.01万元；全部投资财务内部收益率为15.42 -58-%，高于本项目设定的8%的基准值；全部投资回收期为3.43年（含建设期3年）。不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济分析可行。第十一章社会评价11.1社会影响分析11.1.1增加地方收入，促进地方公共事业的发展“XX小区”开发项目为XX高新开发区西区内规模较大、资金投入大、物业档次较高的集商住一体开发项目。开发总投资超过1.39亿元，将为当地政府直接增加税收。同时，本项目的实施可带动该地区的文教、卫生及体育设施的建设，促进当地的社会公共事业的发展。 -58-11.1.2促进地方经济，增加就业岗位房地产是资金密集型和劳动密集型相结合的行业，由于“XX小区”开发项目为项目建设地区较大的房地产项目，开发周期长，在项目的实际施工过程中将直接需求近1000名建筑工人、工程技术人员和管理人员，为当地居民增加了大量的就业机会；同时，其关联效应还会促进有关行业就业机会的增加；其实施完成后，项目的社区服务、物业管理以及周边商业的经营发展将持续稳定地吸收大量的就业人员，缓解社会的就业压力，有利于和谐社会的建设和发展。11.1.3改善城市居住环境条件项目建设区域目前的人均居住面积较低，且住宅主要以移民房、拆迁房安置房、集资房为主，建筑结构不合理、户型单一、无完善的社区配套和环境景观；小规模、低品味质量建设项目多；而且，在该地区还有大量市民居住60、70年代修建的简易住房里，生活环境极差；建设厂址目前主要经营万国建材城项目，随着该区域经济、基础设施的不断完善，这宗土地的价值极具增高，继续经营建材，将致使土地资金利用率低，所以迫切需要对该区域重新规划，进一步加快公园南路旧城改造步伐，改善城市面貌，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间，提升了城市品位，将XX努力建设成为现代化生态园林大城市。“XX小区”开发项目 -58-将引进先进的居住理念、实现户型多样化、功能实用化、空间最大化、环境优美、配套健全、服务周致的现代化居住方式，将提高品质的园林式小区住宅，从根本上改善市民的居住环境；“现代化人文生态城”的项目开发理念将会彻底改变XX居民的居住理念，让XX居民真正体会到大配套、高品质、科技化现代化经济适用住宅带来的美好生活。11.2社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。“XX小区”开发项目的建设，为广大中、高收入家庭创造了最佳人居环境，发挥了在百万人的生态园林城市建设中的示范作用，并可带动其他产业的发展。第十二章结论与建议综上所述，“XX小区”开发工程项目建设经过反复论证、测算分析认为是可行的。该项目的建设不仅具有相当可观的经济效益，而且更具有显著的社会效益，本项目的建设是非常必要的、迫切的和可行的。该项目的建成将使“XX小区”成为XX高新西区与东区衔接的黄金地段规模较大、设计新颖、设施先进、配套完善，环保型、园林式、智能化的商住于一体小区之一，也为XX的旧城改造增添新的亮点。项目的建成将极大满足人们的住房需求，特别是确保中、高收入家庭 -58-“居者有其室”，推动城市化建设的步伐。建议有关管理部门批准该项目的可行性报告。建议有关金融机构对可行性研究报告进行评估，并在资金上给予项目用地单位大力支持，以确保本项目按计划实施，早日建成，及早发挥效益。'