幸福小区开发项目可行性研究报告 31页

'幸福小区开发项目可行性研究报告XX房地产开发有限公司-31- 目录第一章项目总结概况………………………………………………3第二章市场需求分析和需求预测………………………………11第三章规划方案优选………………………………………………15第四章项目实施进度计划…………………………………………18第五章项目投资估算………………………………………………20第六章资金筹措………………………………………………………21第七章财务分析………………………………………………………25第八章项目风险分析…………………………………………………22第九章国民经济评价…………………………………………………28第十章总论……………………………………………………………31-31- 第一章项目总概况1.1项目法人单位概况XX房地产开发有限公司是一家大型的有限责任公司，以地产开发为主业，于2007年5月份开始进驻X市房地产市场，2008年获得“X市3·15诚信企业”、“最值得期待楼盘”、香港金紫荆花奖----“国际化住宅典范楼盘”等荣誉称号。公司人员素质高，规模大，综合实力强；信誉度高，发展前景可观。企业注册资金：1.1亿元人民币企业法定代表人：企业注册地址：X市创业大街1447号花园酒店318室。1.2项目概况1.2.1项目名称：幸福小区1.2.2项目法人单位：XX房地产开发有限公司1.2.3项目建设地点：X市南关区幸福街以东、丙十路以南、丙十二路以西、乙二路以北1.2.4项目土地概况：宗地编号29-90-82、83，项目总占地面积170000㎡，宗地竞标总价为7.56亿元。1.2.5项目规划概况：项目规划总建筑面积500000㎡，并配备25000㎡的商业配套，容积率3.0，绿地率50%。大、中修工程质量合格品率：100％，其中：优良品率30－50％，车位1600个左右。1.3项目提出的背景和建设的必要性1.3.1本着提高X城市化水平、改善居民生活条件和生活质量为宗旨，以诚信、互惠互利为准则，XX房地产开发有限公司决定参与X市的城市开发建设。经多次与X市汽车产业开发区区政府协商和洽谈，于2010年10月30日，XX房地产开发有限公司同X市国土资源管理局签订了“国有土地使用权出让合同”。在X市政府、X市汽车产业开发区管委会的大力支持下，经过进一步的技术、经济、市场考察、调研和分析，XX房地产开发有限公司决定开发建设“幸福小区”住宅项目。1.3.2项目建设的必要性（1）提高X市南部城市化水平，改善居民居住环境，加快基础设施建设步伐，合理开发利用土地。（2）培育新的经济增长点，刺激消费，拉动X市经济增长。（3）整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。1.4编制依据（1）经X市规划局审批的规划总平面图，管线规划图（调查资料）、方案设计（2）市场调研资料-31- （3）各种建设费用标准和经验性估算资料（4）国家有关编制可行性研究报告的法规和政策1.5编制范围：根据可研报告的编制规定以及项目的具体情况，对本项目的建设规模、标准、市场需求、建设条件、总平面规划、公用设施、单体设计、投资估算以及财务评价等进行研究论证。1.6项目主要设计指标：（1）规划总建筑面积518405㎡。住宅建筑面积494758㎡,商业建筑面积23647㎡.（2）容积率：3.0（3）绿地率：50%（4）建筑密度：30%（5）居住户数：3060（户）（6）日照间距系数按《X市建筑日照间距规定》执行。新建建筑与保留居住建筑日照间距满足《城市居住区规划设计规范》。（7）规划停车泊位按《X市各类建筑物配建停车场（库）标准》执行。（8）规划自行车停车泊位按《X市各类建筑物配建停车场（库）标准》执行。（9）规划在满足日照间距的前提下增加了部分建筑的层高和面积，建筑容积率项目整体控制≥2.5。1.8幸福小区项目主要技术经济指标幸福小区总投资为172174万元，具体数据如下：科目投资金额(万元)(一)取得土地费用75600(二)前期工程费467.54（三）行政/事业/经营性/间接性收费554.34（四）建筑安装工程费77760.75（五、六）市政基础设施和环境配套建设费5100.78（七）不可预见费129.59（八）管理及销售费5941.2（九）财务费用6622.16(十)总投资合计172174-31- 第二章市场分析和需求预测2.1国家房地产行业现状房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。 房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是： 第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 　　第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 　　第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。 　　普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 　　东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展2.2X市房地产现状2009年1-11月份，X市房屋销售交易量、交易额大幅上涨，商品房销售旺盛，二手房交易市场比较火爆。2009年1-11月份，X-31- 市新开楼盘70个，新房上市量为663.7万平方米，同比下降15.5%。新建住房上市量为556.9万平方米，同比下降17.4%。其中：商品房新开楼盘68个，商品房上市量为635万平方米，同比下降16.8%。商品住房上市量为529.6万平方米，同比下降19%。2010年1-7月份，X市商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。新房(商品住房、经济适用住房、商铺、写字间)登记销售均价4808元/平方米，同比上涨30.7%，环比上涨1.7%。新建住房（商品房和经济适用住房）登记销售价格为4585.5元/平方米，同比上涨29.6%，环比上涨2.7%。其中，商品房(商品住房、商铺、写字间)销售均价4859.3元/平方米，同比上涨30.3%，环比上涨1.6%。商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。2010年7月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格同比上涨10.3%，X市商品住宅销售价格同比上涨5.3%，房价涨幅位居第51位。 2010年X各个区域的房地产市场，应该是西部供应量大，东部市场火，南部表现好。西部区域近几年可谓飞速发展。绿地、万盛、天嘉、豪邦、中冶、力旺等高端楼盘的进驻，让区域的房地产业得到长足的发展。全国性的大庄不多，但西部新城的概念很吸引人。2010年西部的开发量会随着城市规划的律动而大增。作为春城空港门户的东部，经济一直很平稳，大的商场和物流集散地已经形成规模，整个区域发展已经很成熟。2010年的东部房地产市场会成为主流，影响整个X楼市。2008年开始发韧、2009年大量供应的中东市场板块，主要包括东润枫景、嘉柏湾、锦绣东方，其与净月高端以及南部新城对接，将在2010年出现更具特色楼盘。还有吉林大路、东盛大街、彩虹广场周边楼盘，它们在X楼市中都是起中坚作用的，2010年将逐渐向高端发展。近几年政府一直加大力度促进南部新城区域的发展。中海、绿地等全国大庄的南拓，使区域渐次成熟。2010年，南部新城将焕发更生机勃勃的活力，其多种形式多种类别的特色新盘将亮相。另外，轻轨三期竣工在即，地铁1、2号线的工程业已确定，将会在2010年形成大交通带动大区域推进大发展的格局。轻轨交通等城市基础设施的逐步完善，对区域楼盘的整体品质的提升无疑是作用很大的，区域楼盘应抓住此契机，更加深入地挖掘此卖点。 2.3本项目地域周边现状：2.3.1项目周边有：66路、 306路、252路、 270路、124路、149路、111路、112路、130路、154路161路、163路、170路 、208路、240路、312路、393路 、轻轨 、以及规划中的地铁都途经本案。 2.3.2周边配套教育配套：市机关幼儿园、X市26中学、吉林大学、X工业大学、X理工大学、X大学、师大附中、省实验中学、市二实验中学(南校)；医疗配套：北京同仁眼科医院、前卫医院、X长飞医院；-31- 商业配套：沃尔玛(前进店)、恒客隆超市、欧亚超市、新天地超市、远方超市；买房,购房,装修论坛,房产论坛　　金融服务：中国银行、建设银行、民生银行、光大银行、中国邮政、工商银行、农业银行、吉林省农村信用合作社、吉林担保；其他配套：电力石油、中国石化、中国移动、省图书馆、东北证劵。2.4本项目分析2.4.1劣势分析周边的生活机能尚没有形成，目前为汽车产业区新规划的片区。项目处于汽车产业开发区，目前区域处于初期发展阶段，周边配套并不十分成熟，永春河一条河道污染较为严重，因此外环境总体评价较差；区域客源由三种构成：一汽厂区的客源、高新区产业客源以及部分市区客源；由于项目之间的档次和价格差异较大，因此客户层次相对也较为丰富，多个高档社区的去化也再次印证了高档客源存在需求的事实。汽车产业开发区凭借其位置和具体个案的打造——低密度项目，吸引了少量的市区客源。同时，市区客源在往西扩展的时候，将被高新区完全拦截，很难将其导入到一汽厂区。因此，市区客源很难成为本项目的客源。2.4.2优势分析（1）《X市城市总体规划(2004年-2020年)》中，卫星广场一带将建设成为城市的新中心，与人民广场一带的城市中心形成未来X的“双心”结构。此规划公布后，特别是政府南迁、轻轨从地下穿过，南部新城建设进入一个新时期。（2）南部新城作为X市未来的行政、经济、金融中心，是X具有标志性和导向性的中心区，对X未来的发展定位具有重要的影响，是近年来X城市建设和经济发展的热点区域，国内乃至世界越来越多的大企业将目光投向南部新城。（3）南部新城正以崭新的姿态展示给我们，随着政府招商引资的力度加大、城市建设的不断开展，市政配套建设的完善，使得南部新城的发展快于其他地区，周边配套不断完善，满足了南部新城居民需求的商业、文化、教育、公园等公共配套。（4）以其核心区位优势、便利交通条件、优良的生态环境、51万平的项目规模、9A精装体系、源于欧式灵感与浪漫、闲适与高贵、品味与艺术的园林景观、五星级皇家会所、贴心、完善、原汁原味的24小时英式大管家式服务，让业主足不出户，尽享配套完善带来的生活享受。2.4.2威胁点分析2.4.2.1区域价值分析目前本项目所处的汽车产业开发区无论在区域认知度方面和房地产发展方面，都与其他两个区域存在比较明显的差距，主要体现在目前乃至今后一段时间内本项目周边仍缺乏必要的生活配套。但在区域整体规划依然明确，并逐渐实施的基础下，区域未来的发展潜力巨大。2.4.2.2竞争分析-31- （1）从本项目的角度看，项目竞争主要有：板块内的竞争以及周边板块的竞争。（2）板块内目前的项目少，档次较低，竞争性小，但后续的土地储备量大，潜在竞争激烈，因此本项目应当在上市时间上抓住时机；（3）周边板块尤其是雕塑公园和市政府周围，市场认可度较高，分流了来自卫星广场大量的客源，威胁系数较高。（4）本项目的竞争不但来自卫星广场区内，也同时来自于周边片区。2.4.2.3产品分析本项目的容积率为3.0，以高层作为市场中主要的物业类型，也是本项目未来的主力物业，但是从目前的市场看来，以环境优美，设施齐全的别墅式高层产品的接受度仍是较高的。2.4.2.4户型分析小面积产品是目前市场的主角，尤其是80㎡左右的两房以及110㎡左右的三房，但从目前市场供给来看，大户型的比例随着项目地段的向好而逐步提升。整体看来90㎡以内的二房去化最好，120㎡以内的三房次之，一房体量少，去化好，而四房在供给较少的情况下，去化仍然较差。同时，目前区域周边项目的户型较为普通，亮点少，空间布局和各功能区尺度把握不合理等问题较为突出，成为本项目产品设计上的突破口。因此采用110㎡为主。2.4.2.5客户分析本项目客源以周边高校和政府、事业单位职工为主，同时个体户等其他客源也能承受部分消费。2.5本项目定位2.5.1指导思想：客户定位以中高端购买力为主体，同时兼顾了低端客户，新推出了部分小户型；购买总价在50万元以上为主；单套面积集中在100—130㎡。2.5.2设计：低容积率3.0，一期以多层为主，配有少量小高层；采取小进深、大开间户型设计原则，使室内阳光充足、明亮、通风良好。2.5.3建设标准：按相对于X西部来说高档小区标准建设和配置；设有通讯网络系统、楼宇自动管理系统、公共安全系统；小区景观与绿化具有北欧风格。2.5.4价格：按照不同户型满足X中高收入水平家庭能承受并有购买欲望。2.5.5物业：让购房者能住得起，水暖电收费及管理尽可能社会化。2.6市场需求分-31- -31- -31- 三、规划方案优选1.方案规划依据1《城市居住区规划设计规范》GB50180-932《吉林省城市规划管理技术规定》3规划基地地形图及界点坐标4X市规划局提供的规划条件2.初步拟定规划方案方案一、（可行方案）（1）规划总建筑面积518405㎡。住宅建筑面积494758㎡,商业建筑面积23647㎡.（2）容积率：3.0（3）绿地率：50%（4）建筑密度：30%（5）居住户数：3060（户）（6）具体规划：项目共35栋18层的高层，并配备23647㎡的商业配套，容积率3.0，绿地率50%。其中一期建筑面积约209374㎡,商业建筑面积约3553㎡,共14栋，其中四栋有地下车库且地上一层为商铺。二期建筑面积30903㎡，商业建筑20094㎡,规划共21栋,其中一、二楼为商铺的有10栋，地下一层为地下室的有6栋，其他5栋地上18层纯住宅楼。（7）平面规划：1）住宅朝向以正南向为主，部分外围一、二层作为商业建筑，环绕整个社区。2）项目共35栋，东、西外围各3栋，南、北外围各5栋，中间强调多重围合、层层递进的院落空间，以广场为中心，环绕东、西两个景观湖层层扩展，两景观湖之间相互连通，共19栋住宅楼。-31- 3）小区大门开设在西南面方向，规划一条绿荫大道直通中心广场，然后分成多条小路进入各家各户，借助地段地形修建假山，雕塑，和休闲亭，道路两旁按规定设置路灯。方案二、（淘汰方案）（1）规划总建筑面积508920㎡。住宅建筑面积481920㎡,商业建筑面积20000㎡..（2）容积率：3.0（3）绿地率：60%（4）建筑密度：18.10%（5）居住户数：3872（户）（6）商业铺面:150（家）（7）具体规划：小区外围10栋一、二层均为商服，3到18层为居民住宅。内设计18栋地上18层地下1层住宅。(8）平面规划1）住宅朝向以正南向为主，外围一、二层作为商业建筑，环绕整个社区。2）项目共50栋，外围共10栋，内部横向、竖向整齐有序的排列40栋，小区中心修建中心广场楼与楼之间设计小健身广场。3.周边环境 1、教育配套：市机关幼儿园、X市26中学、吉林大学、X工业大学、X理工大学、X大学、师大附中、省实验中学、市二实验中学(南校)；2、医疗配套：北京同仁眼科医院、前卫医院、X长飞医院；　3、商业配套：沃尔玛(前进店)、恒客隆超市、欧亚超市、新天地超市、远方超市；买房,购房,装修论坛,房产论坛　　4、金融服务：中国银行、建设银行、民生银行、光大银行、中国邮政、工商银行、农业银行、吉林省农村信用合作社、吉林担保；5、交通优势：项目周边有：66路、 306路、252路、 270路、124路、149路、111路、112路、130路、154路161路、163路、170路 、208路、240路、312路、393路 、轻轨 、以及规划中的地铁都途经本案，有良好的交通优势。6、其他配套：电力石油、中国石化、中国移动、省图书馆、东北证劵。4.项目设计与规划理念-31- 1.项目开发定位原则本项目开发定位为面向中高端客户群的高品质生活社区，力求打造一个“南城核心”——高品质全能理想新城，力求为当地居民提供优雅宁静舒适宜人的现代化城市社区，营造优美的居住环境和高尚的生活品质。2.规划设计原则（1）充分尊重原有的地形地貌和自然环境，尽可能地拓展住区内部的景观环境空间，把住宅融于公园环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。（2）平面规划注重形成建筑布局上的差异性，通过密度和形态的变化创造丰富的社区空间。（3）三维空间形态设计力求紧密结合地形，并通过建筑高度的有机组合创造出高低起伏、错落有致的建筑群体效果。（4）建筑单体设计力求形成丰富的住宅类型和富有特点的外观造型，创造优美的建筑景观，并给客户提供丰富的选择。（5）景观设计力求紧密结合当地的气候特征，营造出层次丰富的空间景观效果，并为居民提供人性化的户外活动空间。（6）设置完备、合理、实用的公建设施，提供完善、便利的社区生活服务。3.规划设计方案要点规划力求在整体结构上形成社区外是繁华的商业区，区内为宁静的公园式住宅区，包括优美的凉亭、假山、长廊、喷泉。不仅满足购物、娱乐需求还满足居住的要求.高层住宅采用新古典主义建筑风格，整体观感力求大气稳重、清新典雅、舒适和谐。以曲直结合的立面横向线条和高低错落的顶部处理形成丰富的建筑群体天际轮廓，营造出兼具古典韵味和时代气息的建筑形象。多层住宅采用北美风格，设计力求稳重大方，朴实无华和并具有丰富的细致变化，构成一种亲和力极强的建筑表情，尽显家的温馨和优雅。5.规划平面布局本项目处于繁华的X南城，南面有公园，西面有幸福街，东北面是前进大街，东面是市政府大楼，周边还有便利的市政设施，所以规划成开门见公园，出门是步行街的理想环境。1）住宅朝向以正南向为主，部分外围一、二层作为商业建筑，环绕整个社区。2）项目共35栋，东、西外围各3栋，南、北外围各5栋，中间强调多重围合、层层递进的院落空间，以广场为中心，环绕东、西两个景观湖层层扩展，两景观湖之间相互连通，共19栋住宅楼。3）小区大门开设在西南面方向，规划一条绿荫大道直通中心广场，然后分成多条小路进入各家各户，借助地段地形修建假山，雕塑，和休闲亭，道路两旁按规定设置路灯。4）规划力求在整体结构上形成社区外是繁华的商业区，区内为宁静的公园式住宅区，包括优美的凉亭、假山、长廊、喷泉。不仅满足购物、娱乐需求还满足居住的要求。-31- 规划将街区式社区和园区式社区的特点有机结合，使整个社区既具有街区式社区的开放性和活力，又具有一定的园景营造尺度，可以营造出宁静、高雅的社区环境品质，由此创造出一种富有特色的“园区外街区”模式，小区外部提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。还设计了生态景观，营造贴近自然、回归自然的社区绿化景观，并使之与外部自然环境相互交融，营造出高度景观化、生态化的花园式社区环境。住宅布局强调多重围合、层层递进的院落空间，形成富有领域感和归属感的社区环境，有利于营造整体有序、安定祥和、亲切友善的社区氛围和邻里关系。6.建筑功能分区1建筑类型本项目住宅类型以高层商业建筑和住宅相结合，基本为外围首层或一、二层为商业建筑住宅18层为主，部分地下一层作为车库。楼间设置停车位和自行车停车位。2环境设计东、西面各修建一个景观湖，之间通过小溪连通，景观湖旁修建休闲亭，小路曲折环绕。湖边种植树林，营造宁静的公园式环境。3建筑户型设计户型面积既要根据现实，又要考虑超前，满足人们对高质量高品位生活的需求，多层和高层住宅的建筑面积分为90-100平米（二房），100—130平米（三房）和140—150平米（四房）四个档次，其中以110平米住宅为主，约占住宅总户数的60%以上。规划按园区总体规划中内部景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，基本的原则是景观较好的位置安排大、中户型。户型的朝向通风和景观尽量做到均好性。空间通透，阳光充足，同时兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性。户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，注重尺度的把握，符合人的行为要求。4.交通道路设计项目用地通过曲折路形式（路宽6M）联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。5.建设时序街区式的结构为本项目的分期建设提供了便利，从项目整体开发和销售的合理性角度出发，本项目基本拟分二期开发。各期开发均相对完整，并基本互不干扰。（1）首期建设：开发西部的高层住宅组团14栋，以西部景观湖为建设中心结合步行入口、景观通道和销售展示中心的建设，建立一个规划样板展示区，以达到树立本项目整体形象的目的，住宅团中心修建休闲广场，凉亭，假山。（2）二期建设：向东推进，开发剩余的建筑住宅组团，并营造中央绿化景观带和社区中心广场，中心修建景观湖。7.主要技术经济指标如下：1．大、中修工程质量合格品率：100％其中：优良品率30－50％2．流动资金占用率：小于30％-31- 基地面积               170000平方米总建筑面积              518405平方米其中：商铺部分                23647平方米住宅部分                494758平方米容积率                3.0建筑密度                30.3%机动车停车泊位            1500个8、市政基础规划1.公共设施规划社区公共设施主要是住宅与商业服务设施、社区会所等，为社区居民提供一系列生活服务的设施和公共交往活动的场所，有利于营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围，结合周边优越环境，形成一个理想的生活区。2.道路交通系统规划规划的道路交通组织以街坊式的人车分流为基本模式，力求在创造与城市紧密融合的开放式社区的同时，营造出良好的道路、街道景观和安全、宁静的社区氛围。3.城市绿化景观界面规划严格遵守沿道路的绿化控制界限，注重沿街商业街和入口广场对城市的开放性与景观贡献，并通过设置高大整齐的树阵、步行带、休闲绿化广场等、强化城市道路的景观性，并形成温馨而有活力的社区面貌。4.绿化种植配置在绿化种植配置上，根据北方的气候特点，其关键在于营造绿色景观效果，进而体现品种多样化、色彩协调并具有层次感，在总体上应做到以下两点：（1）树木多，草坪少，且应增加常绿树种的比重；(2)高大植物和低矮灌木的有机结合，形成丰富的竖向层次；以植物的自然状态为主，辅以局部的人工雕琢，形成精致和粗犷的对比.四项目实施进度计划4.1项目施工组织4.1.1、前期工作（1）项目开发融资：2011年10月前完成。（2）签订合同及付款：2011年10月前完成。（3）批文报批工作：2011年12月前完成。4.1.2、规划、设计阶段-31- （1）规划设计方案的审批、修改：2011年11月初完成。（2）委托设计：2011年11月初完成。（3）初步设计和施工图设计：2011年10月~2012年1月初完成。4.1.3、工程招标招标及采购工作于2011年12月31日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备采购）。4.1.4、施工阶段一期1、（1）施工准备：2011年12月～2012年3月初。（2）基础工程：2012年3月初～2012年6月初。（3）土方工程：2012年4月末～2012年6月初。（4）主体工程：2012年6月初～2012年12月初。（5）安装与装修工程：2012年12月初～2013年2月初。2、竣工准备及验收备案：2012年2月初～2013年4月初。3、销售：2012年12月。二期部分1、（1）施工准备：2012年12月～2013年3月初。（2）基础工程：2013年3月初～2013年6月初。（3）土方工程：2013年4月末～2013年6月初。（4）主体工程：2013年7月初～2013年12月初。（5）安装与装修工程：2013年12月初～2014年2月初。2、竣工准备及验收备案：2014年2月初～2014年4月初。3、销售：2013年12月。二期部分1、（1）施工准备：2013年12月～2014年3月初。-31- （2）基础工程：2013年3月初～2013年6月初。（3）土方工程：2013年4月末～2013年6月初。（4）主体工程：2013年7月初～203年12月初。（5）安装与装修工程：2013年12月初～2014年2月初。2、竣工准备及验收备案：2014年2月初～2014年4月初。3、销售：2014年12月。4.2开发进度计划项目论证及准备工作在2012年9月前完成。2012年12月，完成土地三通一平并投入施工使用。项目建设包括住宅及停车场等设施。预计项目的开发建设经营期限为3年：2011年9月至2014年9月。项目所需的大体时间及进度见下表：说明：-31- 1、项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、绿化以及道路的建设。4、二期为一、二层为商铺的10栋五项目投资估算1、土地成本起价7.56亿元2.征收的范围和标准:凡在我市的机关、团体、学校、部队、企事业单位在城市建成区内进行房屋建设的，均按实际建筑面积每平米征收城市设施配套费三十五元（其中市政公用设施配套二十五元、公共服务设施配套十元），规划部门凭交款收据正式签发建筑许可证。 3、城市基础设施配套费（1）内容：城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。（2）征收标准:X市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水设施配套费10元，消防设施配套费5元。4、管理费为建安工程费的2%；5、销售费为销售收入的1%；6、财务费为总成本的4%；7、不可预见费为建安工程费的8%～10%;8、销售价格平均价格8600元/m2幸福小区总投资为203127.15万元，具体数据如下：项目投资估算项目投资金额（万元）单位指标（元/m2)工程量（m2)1、取得土地费用75600　1700002、前期工程费5832.05　　（1）勘察费466.56建安工程费的0.5%　-31- （2）设计费2332.82建安工程费的2.5%　（3）立项资金审计费466．57建安工程费的0.5%　（4）施工图审图费121．31建安工程费的0.13%　（5）招标费1045.10建安工程费的1.12%　（6）施工结算审计费279．94建安工程费的0.3%　（7）工程监理费1119.75建安工程费的1.2%　3、建筑安装工程费93312.9（1）建筑工程费77760.751500518405（2）安装工程费15552.153005184054、市政基础设施4665.65905184055、公共配套设施费1814.42355184056、不可预见费7465.03建安工程费的8%　7、期间费用6324.54　　（1）管理费用1866.26建安工程费的2%　（2）销售费用4458.28销售收入的1%　518405（3）财务费用8112.56总成本的4%　总投资合计203127.15　　-31- 第六章基金筹措6.1项目销售情况预测：在第二期A末，可获得40%销售款；第二期B末，可获得60%销售款。项目收入计划及估算见下表：销售收入估算表（表6.1）序号名称指标2013年12月2014年12月　单价工程量㎡销售比例收入销售比例收入总计(元/㎡)（万元）（万元）（万元）1销售收入　　　159440.44　239160.66398601.101.1住宅7000.00449475840.00%138532.2460.00%207798.36346330.601.2车位80000元/个2100个40.00%6720.0060.00%10080.0016800.001.3商业15000.0023647.0040.00%14188.2060.00%21282.3035470.502经营税费　　　28336.34　42504.5170840.852.1营业税及附加销售收入的5.55%—2553.83—3830.7521334.922.2土地增值税土地增值额的30%—19802.38—29703.5849505.963销售净收入　　—125428.82—188143.23313572.05-31- 6.2项目资金筹措1.项目资金筹措：集团自有资金占总投资30％，约为60938.15万元；申请商业银行贷款占投资的50％，约为101563.58万元。具体资金筹措及使用详表：项目资金筹措及运用表单位：万元序号名称金额第0年第一年度第二年度第三年度1项目总投资（不包含经营税费）203127.1596742.2154502.9536535.4115346.581.1总成本203127.1596742.2154502.9536535.4115346.582资金筹措203127.1596742.2154502.9536535.4115346.582.1资本金60938.1560938.150.000.000.002.2借贷资金101563.5835804.0654502.958097.623158.952.3销售收入补充40625.420.000.0028437.7912187.63第七章财务分析-31- 财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力和抵御风险的能力，据以判断项目的财务可行性。本项目的财务评价主要对项目的财务盈利能力和项目的清偿能力两个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。计算数据来源：基准收益率=（1+银行贷款利率）×（1+风险贴现率）×（1+通货膨胀率）-11-3年的银行贷款利率为6.6%风险贴现率为：3.5%通货膨胀率为：5%(2011年的通货膨胀率为4.3%—5.5%)基准收益率为：（1+6.6%）×（1+2%）×（1+3%）-1=12%项目静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值期数-1）+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量1、资金来源运用表资金来源运用表序号项目名称合计2011年末2012年2013年2014年1总投资203127.1596742.2154502.9536535.4115346.581.1建设投资188323.1396742.2152139.8830419.189021.861.2借款利息14804.0202363.076116.236324.722资金筹措203127.1596742.2154502.9536535.4115346.582.1自有资金101563.5760938.15028437.7912187.632.1.1销售收入40625.420028437.7912187.632.1.2资本金60938.1560938.150002.2借贷资金101563.5835804.0654502.958097.623158.952363.076116.236324.72-31- 2.2.1贷款利息（6.6%）2、损益表损益表序号项目合计2012年2013年2014年1销售收入398601.100159440.44239160.662运营费用3844.1301537.652306.473经营税费70840.85028336.3442504.514营业税及附加21334.9202553.833830.755土地增值税49505.96019802.3829703.586利润总额327760.250131104.10196656.157所得税78393.01031357.2147035.813、借款偿还借款偿还表序号项目名称合计2011年末2012年2013年2014年1期初借款本息累计116367.635804.0656866.0214213.859483.672本金101563.5835804.0654502.958097.623158.953建设期利息14804.0202363.076116.236324.724、财务现金流量表序号项目名称合计2011年末2012年2013年2014年1现金流入398601.1000159440.44239160.661.1销售收入00239160.66-31- 398601.10159440.442现金流出356205.1796742.2154502.9591786.4898223.192.1开发建设投资188323.1396742.2152139.8830419.189021.862.2经营资金3844.13001537.652306.472.3经营税金及附加21334.92002553.833830.752.4土地增值税49505.960019802.429703.582.4所得税78393.010031357.247035.812.6利息支付14804.0202363.076116.236324.723净现金流量42395.93-96742.21-54502.9567653.98140937.474累计净现金流量-96742.21-151245.2-83590.7236720.655基准收益率12.00%6财务净现值9387.247财务内部收益率16.56%8投资回收期（年）2.98-31- 第八章项目风险分析1.风险的种类：社会风险：主要分析国家最近对房地产的调控政策房地产投资增速将略有减缓，房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；　　第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；　　第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。-31- 　　普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。　　东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。市场风险：严厉调控政策下房地产销售情况风险　从调控政策内容来看，政府旨在降低高房价、打压投资者和炒房者。而X房地产市场目前仍以刚性需求为主，投资与炒房现象较少。所以政策调控对X房地产市场影响较小；从调控政策颁布频率和执行力度来看，以打压高房价和投机为目的的调控政策仍会继续执行，直到房地产市场达到一个相对正常的水平。这种现象对于X房地产市场来说，虽然短期内政策调控可能会使成交量出现波动，但从长期看，政策对市场影响不会很大，市场会健康发展。　2011年的房地产市场将面临税收、信贷、供应、资金等四重因素的考验，整体市场可能在博弈中稳定，各项指标增速变缓，房价依然会保持上涨。其实，上述影响市场的因素在2010年年底就已经显示出来了。购房者的心理产生了变化。但X作为内地三线城市的代表，其产业结构、人口等多方面历史因素都预示着城市受政策影响弱，且相对有滞后性技术风险：主要是冬季施工和一些最新技术应用的风险（，如果一些重要建筑部位施工无法避开冬季施工可能会对建筑施工质量买下很大的隐患，若产生质量问题会造成返工导致建筑费用增加甚至会导致公司破产。但由于X-31- 地区对冬季施工已经有比较成熟的技术经验，此风险长生几率较小。资金风险：投融资方面，银行利率变化和贷款收缩的影响民间借贷利率高增长的影响。又有国家对房地产市场的调控，X房地产市场不可避免受到影响造成融资困难，且本工程对融资比例较高。银行贷款利率也达到历史高位，对项目投资产生较大影响，资源风险：人工和材料费用的涨价影响2.风险应对策：转移风险　　风险转移的方式有很多，主要有三类；一是合同转移，即借助合同法，通过与有关方面签订连带风险在内的合同，将风险转移给对方。二是采用保险方式，对那些属于保险公司开保的险种，可通过投保把风险全部或部分转移给保险公司。三是利用各种风险交易工具转嫁风险。对于本项目英航贷款可以转移部分投资过程中对现金流的压力，同时一起销售资金回笼可以缓解后期开发资金需求.回避风险：指在完成项目风险分析与评价后，如果发现项目风险发生的概率很高，而且可能的损失也很大，又没有其他有效的对策来降低风险时，应采取放弃项目、放弃原有计划或改变目标等方法，使其不发生或不再发展，从而避免可能产生的潜在损失。3.敏感性分析序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）平均增减1%敏感程度基本方案0%16.56%001产品价格-10%16.56%-18.57%高10%16.56%+18.57%高2建设投资-10%16.56%-7.82%低10%16.56%+.82%低-31- 4.盈亏平衡分析利润率保本价（万元）高层商铺车位元/平方米万元元/平方米万元元/个万元20%8400.00415596.7218000.0042564.6096000.0020160.0015%8050.00398280.1917250.0040791.0892000.0019320.0010%7700.00380963.6616500.0039017.5588000.0018480.0007000.00346330.6015000.0035470.5080000.0016800.00章九章国民经济评价一社会评价房地产业是国民经济的重要组成部分，济增长发挥着巨大的促进作用。它是中央与地方政府财政收入的重要来源，且带动了住房、建材和耐用品的消费，特别是拉动了内需，缓解了人口增长所带来的就业压力。在国家政策的鼓励下，东北地区经济发展迅速，其中从投资结构来看,东北地区固定资产投资主要集中在国家鼓励发展的产业和基础设施建设，并且对外开放程度在增加，利用外资迅猛增长，老百姓的收入也在逐渐的增加。这些条件非常的有利于房地产业的发展，X市的经济发展速度在东北地区名列前茅，作为带动经济发展的第三产业的前沿产业——房地产业，与经济建设的发展紧密相关。本项目规划总建筑面积518405平方米，规划35栋18层的高层，规模宏大，因此该项目是南关区乃至X-31- 市的一个重点城市建设规划项目，拉动周边发展，符合当地经济建设与宏观发展方向，对X市、南关区都具有促进与互补作用，可以改善该区域社会服务容量，推进该区域的城市化进程。同时本项目为投资者提供良好的投资环境，为当地居民提供新的购物点。项目投入运营后，还可增加新的就业岗位。因此，当地政府和居民支持项目存在与发展的程度非常高。项目社会影响表序号社会因素影响程度可能出现的成果措施建议1居民收入的影响比较深收入稳步提高2居民生活水平的影响深生活水平显著提高3居民就业的影响深提高居民就业率4对地区文化、教育、卫生的影响非常深显著提高5对地区基础设施、社会服务、城市化进程的影响非常深明显改善6对少数民族风俗习惯和宗教的影响无无二环境影响评价本项目为综合建筑本身对外界环境影响较小，但其在建设过程中由于征用土地、施工过程中会产生对环境产生某些不利影响。并且该项目占用面积大而且占用的是可耕作的农田，在一定程度上破坏了当地的绿化，（一）项目周围环境主要为农田，没有河流及山丘，比较平坦，便于施工。（二）项目建设和运营对环境的影响-31- （1）施工作业扬尘影响1、建筑材料和工程废土产生的扬尘：2、运输机械产生的扬尘：（2）噪声影响拟建项目开始启动后，各种施工机械作业时产生的噪音。因此要采取相应的隔音措施。（3）各种废弃物的影响项目施工过程中必然产生建筑垃圾、固体废弃物以及生活垃圾，为了保护环境必须采取相应的措施处理各种垃圾。（三）、施工期污染物治理措施（1）施工作业扬尘拟采取的治理措施对建筑材料和工程废土产生的扬尘和运输机械产生的扬尘可以通过采取合理设置设备和材料的堆放点，建筑材料设立临时仓库。封闭施工场地，经常洒水及对出入工地车辆冲洗等措施来减轻施工扬尘对附近环境空气的影响。（2）噪声拟采取的治理措施对施工机械拟采取以下减噪措施：1、施工单位应尽量选用低噪声的机械设备，以便有效缩小施工期的噪声影响范围。2、施工机械设备应经常维修，并建立定期噪声检测制度。3、施工单位应合理安排好施工时间，噪音比较大的机械设备应安排在白天，禁止夜间打桩作业。其它施工机械作业时间应根据施工现场周围噪声敏感点具体情况而定，一般情况下应在夜间10点至凌晨6点之间停止作业，以防噪声扰民。（3）固体废弃物拟采取的治理措施施工期产生的建筑垃圾应及时清运，作筑路材料；施工现场应设置专门生活垃圾箱，由环卫部门统一处理，避免随意抛弃。三经济评价-31- 该项目规模宏大,定位合理,地理位置较佳,必将受到社会的认可,获得良好的经济效益.同时可以带动相关产业的发展,对国民经济具有很大的带动性,促进国家经济持续发展和社会社会资源得到充分利用.第十章结论(1)本项目属房地产开发项目，符合国家城镇住宅开发建设的产业政策，开发项目建设规划手续已在办理中，部分已办理完毕，项目基本建设条件较好，建设资金来源可靠。符合国家提出的扩大内需、刺激消费、培育新的经济增长点的要求。(2)本项目的建设符合X市城市总体规划，建设势在必行；同时改善居民居住环境，加快周围基础设施的发展及促进城市化发展。(3)本项目总投资为203127.15万元，自有资金为60938.15万元，向银行借贷101563.58万元。经分析研究，本项目主要经济指标是：本项目住宅销售部分：住宅成本为3920元／㎡，车位80000元／个，住宅销售收入为346330.60万元，内部收益率为16.56%，动态投资回收期为2.98年：商铺与车位租赁部分：商铺的销售收入为35470.50万元，车位销售收入为16800.00万元。　项目投资的税后财务净现值为9387.24万元，内部收益率为16.56%，动态投资回收期为2.98年；项目累计盈余资金为42395.93万元。　　由上面所列的数据可分析：本项目住宅部分利润总额较低，投资利润率适中，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率8.5%，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺与车位部分利润总额较大，投资利润率也较高，其内部收益率均超出行业的基准收益率8.5%，累计盈余资金较多，因此，商铺与车位部分经济效益也较好。同时经过同学们的深入调查，该项目在当地受到很大的关注，销售前景比较好，资金的运营状况良好因此我们认为本项目经营方案均可行。-31-'