某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告 111页

'某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告某某老年康复中心产业园建设项目第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称某某老年康复中心产业园建设项目1.1.2项目承办单位单位名称：******老年康复中心1.1.4项目拟建地点1.4.2报告编制原则1.4.3研究范围（1）项目建设背景及必要性；（2）项目概况及市场分析；（3）项目建设条件；（4）节能、节水原则；（5）环境保护；（6）企业组织与劳动定员；（7）项目组织与实施进度；（8）经济与社会效益分析。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告1.5项目承办单位概况******老年康复中心是一家综合性质的医院，设备先进，医疗水平先进，城镇医保农合医保定点单位，地理位置优越，交通便利。******老年康复中心坚持创建“服务好、质量好、医德好、群众满意”的“三好一满意”医院，推出“一医一患一诊室”、“一站式”服务等人文服务措施，并实行严格的隐私保密制度，充分尊重病人隐私权。******老年康复中心不惜巨金引进世界目前最先进的医疗设备，拥有美国GE高清四维彩超、射频微创自凝刀、海扶聚焦刀、真彩电子阴道镜、红外线诊断治疗仪、体外短波热疗仪，成为永城市规模最大、类别最全、设备最好，能进行全方位诊断和治疗各类专科疾病的医疗机构。1.6项目概况1.6.1项目提出的理由和过程39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告根据国务院《关于促进健康服务业发展的若干意见》（国发［2013］40号）、《国务院关于加快发展养老服务业的意见》（国发[2013]35号）、《河南省人民政府加快养老发展养老服务业的意见》（豫政[2014]24号）、《河南省养老机构设立许可管理办法》（豫民[2003]7号）文件精神，解决居家养老与传统的家庭养老己面临许多问题，鼓励扶持民办卫生机构，民间资本二者相结合服务社会体系，尽快形成多元办医格局，满足群众多样化的需求，解决困难群体医疗难，养老难的指示精神，该项目建设，是拉动内需、改善民生的重要举措。1.6.2项目定位1、市场定位打造芒砀周边养生胜地，休闲观光，汉文化鉴赏，企业培训，会议商务，依托观光旅游，差异化客户模式。2、养老院功能定位社会化养服务体系．老年医疗服务体系，社会化服务体系三者的相关服务内容不能截然分开，需有机结合。无缝对接、整合中减少资源浪费，它又能保证可持续运行和商业模式，主产业链以老年保健医院、老年康复中心、姑息医院、关怀医院为主。次产业链以生活、后勤服务为主，达到生活照料、医疗救治、精神慰藉、文化娱乐、观光旅游、康复保健，社会效益可观，该项目符合国家扶持有关政策，社会效益显著。3、服务对象定位本项目主要服务于芒砀山区域周边市县，徐州市（丰县南）、砀山南部，萧县西部，涡阳、亳州市北部，夏邑、虞城东部，永城市、商丘东部。纳入医疗保险、农合的“四属”、“五保”、“伤残”人员和各类老龄需求者。此外，还专为鲁雨亭将军所属抗日战士、烈士亲属后人提供特别服务。1.6.3项目建设内容和规模1、项目建设规模39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告综合考虑永城市养老实际状况及省发改委文件通知，结合本项目建设用地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措的可能，确定本项目的建设分为两期进行，一期总用地面积约243.168亩（约162112m2），总建筑面积136000m2，可提供床位数2000个。二期总用地面积约363.4亩（约242000m2），总建筑面积91950m2。2、建设内容某某老年康复中心产业园项目分为两期建设。一期建设内容包括养老院、社区卫生院、商业综合楼、宾馆和其他配套设施。二期建设内容为芒砀书院、活动中心及商业综合服务中心、幼儿园、水系、养老独栋区、广场道路和其他配套设施。具体建设内容如下：一期建设内容：（1）养老院：占地150亩，建筑面积86000平方米，包括综合楼、独栋康复楼、休闲康复苑和温泉浴池。（2）社区卫生院：建筑面积19000平方米，位于项目规划区北侧，相关配套设施完善。（3）商业综合楼：建筑面积约5000平方米，位于项目规划区中心区域。包括办公区、室内健身、超市、商业楼（含商业、餐饮、员工住宿）、老年康复中心、球场、停车场等。（4）宾馆：建筑面积23000平方米，位于项目规划区东南角。充分利用项目区内开发的温泉进行宾馆的建设。（5）其他配套设施：建筑面积约3000平方米。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告二期建设内容：（1）芒砀书院：占地面积3150平方米，建筑面积1500平方米，一层建筑。（2）活动中心及商业综合服务中心：占地面积3700平方米，建筑面积3600平方米，三层建筑。（3）幼儿园：占地面积3000平方米，建筑面积1600平方米，两层建筑。（4）水系：占地面积17000平方米。（5）养老独栋区：占地面积108000平方米，建筑面积71250平方米。（6）广场道路：建筑面积104000平方米。（8）绿化：项目二期绿化总面积172650平方米，其中项目二期养老独栋区内绿化面积65500平方米。项目二期住宅场地内绿地率60.6%，项目二期绿地率71.3%。表1-1项目建设内容一览表项目一期建设内容序号项目名称建设内容建筑面积（平方米）备注1养老院综合楼48000养老院占地150亩，建筑面积86000平方米独栋康复楼7000休闲康复苑28400温泉浴池26002社区卫生院190003商业综合楼500039 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告4宾馆230005其他配套设施30006合计136000项目占地243.168亩项目二期建设内容1芒砀书院1500占地3150平方米，一层建筑2活动中心及商业综合服务中心3600占地3700平方米，三层建筑3幼儿园1600占地3000平方米，两层建筑4水系占地17000平方米5养老独栋区71250占地面积108000平方米，两层半建筑，容积率0.66，区内绿化面积65500平方米，区内绿地率60.6%6广场道路140007绿化总绿化面积172650平方米，冷场帝率71.3%1.6.4项目管理与实施本项目开发单位为******老年康复中心。为做好建设项目的各项工作，公司成立项目建设领导小组，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。1.6.5总投资与资金筹措1、投资估算项目总投资18.5亿元，其中项目一期投资10亿元，项目二期投资8.5亿元。总投资中固定资产投资180600万元，流动资金4400万元。其中固定资产投资包括工程费用98000万元，工程建设其他费用74000万元，基本预备费8600万元。2、资金筹措39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告企业自筹18.5亿元，积极争取中央财政资金和地方财政配套资金。1.7主要技术经济指标主要技术经济指标一览表指标名称单位数据备注I技术指标1占地面积亩243.168一期343.4二期2设计床位数张20003建筑面积平方米136000一期91950二期II经济数据1总投资万元1850002资金筹措万元1850003经营收入万元137180正常年4补贴收入万元0正常年5总成本费用万元62144正常年6利润总额万元71208正常年7营业税金及附加万元3828正常年8所得税万元3385正常年9净利润（税后利润）万元67824正常年III财务评价指标1总投资收益率%38.492项目盈利能力分析2.1全部投资内部收益率%27.37所得税前2.2全部投资投资回收期年5.39所得税前2.3全部投资财务净现值万元103695所得税前2.4全部投资内部收益率%25.95所得税后2.5全部投资投资回收期年5.50所得税后2.6全部投资财务净现值万元92701所得税后39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告1.8结论和建议本项目作为适度普惠型福利项目，符合国家的有关政策，社会效益显著。项目建设于豫、皖、苏、鲁四省结合部的河南省永城市芒山镇。项目建成后可吸纳芒砀山区域周边市县5000多名老人居住、医疗保健、休闲娱乐等需要，为社会提供1000多个就业岗位，对更好地解决永城市及周边城市居民养老问题，进一步完善社会养老服务体系，具有重要意义。建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，抓好工程建设管理，尽快投入使用，发挥其应有的效益。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设的背景目前，世界各国面临一个共同的课题：人口老龄化。所谓人口老龄化，国际上公认的定义是指社会中≥60岁人口超过总人口的10%，或≥65岁人口超过总人口的7%。2.1.1我国人口老龄化现状中国不仅是世界上人口数量最多的国家，也是老年人口数量最多的国家。截至目前，我国60岁以上老年人数量已超过2亿人，占总人口的14.9%；同时，中国未来20年平均每年增1000万老年人，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一。我国老年人口规模呈现总量扩张、增量提速的发展态势，人口抚养负担正逐步加强。其次，老年人口分布不均，老龄化呈现转移趋势。众所周知，我国人口众多，各地区的经济社会发展水平差异较大，与此同时，人口老龄化发展形势也表现出明显的区域不平衡性。从地区分布来看，东部和中部地区的人口老龄化形势相对严峻，西部地区的人口压力相对较小。从时间走势来看，东部地区人口老龄化正逐渐向中部和西部地区转移。这说明我国已经正式进入老龄化国家，人口老龄化对经济社会发展构成重大影响，它必然牵动“十二五”的整体战略布局。规划今后5年的发展，这应当成为一个重要的关注点。2.1.2河南省人口老龄化现状39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告根据河南省人口普查显示，中国人口第一大省河南自2000年进入老龄化以后，人口老龄化正呈逐年加深态势。河南省统计局，根据2013年人口变动调查和全省人口与城镇化抽样调查推算，河南省2013年年末总人口为10601万人，常住人口9413万人，常住人口占全国总人口的6.92％，居全国第三位。按照国际通行标准，65岁及以上人口占总人口的7％以上就进入人口老龄化。2000年，河南65岁及以上人口占常住人口的比重为7.1％，2013年已经超过9％。河南省统计局发布的《2013年河南人口发展报告》显示，伴随着老年人口比重的持续上升，河南劳动适龄人口的比重在2008年达到最高点72.3％之后逐年回落，劳动适龄人口总量在2009年达到最多6821万人，近两年维持在6600万左右，并呈逐年减少态势。大量的劳动适龄人口外出到外省务工经商，也进一步加深了河南常住人口的老龄化程度。根据人口普查和2013年人口变动抽样调查数据推算，2000年外出人口占全省户籍人口的比重为8.4％，2013年已经超过20％，十几年的时间外出人口激增，从目前的趋势来看，外出人口还在不断增加。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告据河南省统计局分析，人口年龄结构不断老化、劳动力资源逐年减少，标志着河南省人口负担逐年增加。未来十年，河南省人口发展的基本特征是人口总量缓慢增长并逐年放缓，生育率持续保持较低水平、人口的结构性问题将突显，老龄化进程加快、劳动力资源所占比重开始下降，如何统筹规划人口与经济社会协调发展，已经成为一个重要课题。目前我国老龄人口超过1亿，60%的老年人生活在农村，呈现出基数大、增长快、未富先老、城乡倒置、空巢老人大量增加等特点，必须迎接挑战，做好老龄工作，让广大老年人安享晚年。2.1.3项目建设政策背景1、宏观政策背景中共中央、国务院于2005年8月发出《关于加强老龄工作的决定》，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。《决定》指出，我国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。今后一个时期我国老年人口还将以较快速度增长。采取积极措施，加强老龄工作，是一项重要而紧迫的战略任务。党和人民政府历来十分关心老年人。新中国建立后特别是改革开放以来，国家颁布实施了一系列维护老年人权益的法律法规和政策，加强了尊老爱幼思想教育，初步建立了养老、医疗等社会保障制度，老年福利、卫生、文化、教育、体育等事业有了一定发展，老年人的生活水平和生活质量不断提高。老龄工作取得的进展和成绩，对推动经济建设和社会发展起到了重要作用。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。《决定》指出，全社会都要依据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国老年人权益保障法》等法律法规，切实维护和保障老年人的合法权益。要加强法制建设，进一步完善有关维护老年人权益的法律法规，加大执法和监督力度，依法处理和打击侵犯老年人合法权益的不法行为。依法取缔伤害老年人身心健康、宣传迷信邪说、侵害老年人合法权益的非法组织。要在全社会积极开展维护老年人合法权益的法制教育和普法工作。要健全法律援助制度，加强老年人法律服务工作。要大力弘扬中华民族传统美德，在全社会广泛开展敬老、养老、助老的道德教育，并与开展文明社区、文明村镇、文明家庭创建活动结合起来，在全社会树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚。《决定》指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能。各地要充分利用现有设施，积极兴办不同形式、不同档次的老年福利院、老年护理院、老年公寓、托老所、养老院等，为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面的服务。各级医疗卫生机构要大力开展多种形式的老年医疗保健服务，逐步建立起完善的社区卫生服务机构，健全老年医疗保健服务网络，提高服务质量。各级文化、体育、广播电视等部门和工会、妇联等群众团体要39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告进一步加强老年文化体育工作，发展老年文化体育事业。要建立社区老年活动中心或活动站，满足老年人的精神文化需求，丰富老年人的精神文化生活。各地要重视发展老年教育事业，发展广播、电视、网络和函授教育，鼓励和指导社会力量按照有关规定兴办各类老年学校。要培育和发展老年消费市场，引导老年人合理消费，满足老年人不同层次、不同类型的消费需求。《决定》要求，各级人民政府要把老龄事业纳入国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。要高度重视社区建设，认真做好“十二五”期间社区建设规划。要坚决贯彻落实党中央、国务院有关方针政策，确保城市居民最低生活保障金和离退休人员基本养老金按时足额发放，不得拖欠，并随着经济发展合理增长。要进一步完善农村“五保”供养制度，提高供养水平，扩大农村敬老院的服务范围。要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。《决定》最后要求，加强老龄工作，发展老龄事业，是党中央、国务院面向新世纪作出的重大决策。各级党委和人民政府要认真贯彻落实本决定精神，努力开创我国老龄事业的新局面，为实现社会主义现代化建设的宏伟目标作出更大贡献。国家为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十八大确立的“老有所养”的战略目标，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《中国老龄事业发展“十二五”规划》，制定了“社会养老服务体系建设十二五规划”（以下39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告简称《规划》）。《规划》提出了到2015年底，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到30张。居家养老和社区养老服务网络基本健全的建设目标。《规划》文件指出：要通过新建、扩建、改建、购置等方式，因地制宜建设养老服务设施。新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过设备和康复辅具产品研发、养老服务专用车配备和信息化建设，全面提升社会养老服务能力。2、河南省养老政策2015年10月8日河南省政府办公厅印发《养老健康产业发展示范园区(基地)规划建设推进计划》(以下简称《计划》)。《计划》明确提出，力争到2020年，全省建成50～60个养老健康产业发展示范园区(简称养老产业示范园区)，新增养老床位4万～5万张。（1）养老产业示范园区各具特色39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告据了解，养老产业示范园区是河南省以“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合”的养老服务体系的重要内容，是由政府引导、市场主导、社会参与，采取多种形式建设的养老服务综合体，在全省养老产业发展中具有示范引领作用。建设养老产业示范园区要依托各地资源优势，突出特色。《计划》提出，在生态良好、气候宜人、交通便利的地方，规划建设以旅游、休闲、养生为主的养老产业示范园区；在中医药资源丰富、优势明显的地方，规划建设以保健养生、医疗康复为主的养老产业示范园区；在老年人口集中、医疗资源丰富的城市或近郊，规划建设医养结合、以养老服务为主的养老产业示范园区。总之，要通过建设不同特点和各具特色的养老产业示范园区，满足老年人多元化养老服务需求。根据《计划》，河南省将在示范园区内引进大型养老服务企业集团，以提升河南省养老产业建设水平。同时，鼓励房地产、金融保险、医疗养生、文化旅游等领域的企业投资养老产业，鼓励探索运用政府和社会资本合作(PPP)模式建设一批养老产业示范园区项目，将符合条件的企业纳入养老产业基金和河南省PPP基金支持范围，按照“谁投资、谁受益”的原则，支持社会资本采取PPP等模式，投资建设养老产业示范园区。（2）养老产业示范园区建设用地优先保障《计划》要求，各地要尽快做好养老产业示范园区建设规划，规划既要满足老年人的养老服务需求，又要考虑园区的可持续发展。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告在优惠政策方面，河南省拟发送多种“大礼包”。在用地上，《计划》明确提出，优先保障养老产业示范园区建设用地供应。新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，当地政府在土地利用年度计划指标中优先安排；符合城乡建设用地增减挂钩条件的，可优先安排周转指标；对临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务的，可按照固定建筑办理建设、环评、消防等手续，对连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价。在资金方面，河南省继续通过财政贴息等方式支持养老服务企业提高融资能力，鼓励各地研究制定以补助投资、风险补偿等方式支持养老产业示范园区建设的具体办法，支持符合条件的养老服务企业通过设立产业投资基金、发行企业债券和中小企业私募债券等多渠道筹措资金。医养结合是养老产业发展的新方向。《计划》鼓励医疗卫生资源进入养老产业示范园区，对符合相关条件、为示范园区老年人提供服务的非公立医疗机构，可与公办医疗机构享有同等待遇，并按程序及时将其纳入医保定点服务范围,执行与同级公立医院相同的支付政策。《计划》要求强化监管，安全监管部门要依法对养老产业示范园区的生产安全事故进行调查处理。民政部门要督促和指导养老产业示范园区强化内部管理，规范服务内容。公安、卫生、食品药品监管、住房城乡建设部门要定期开展业务指导和卫生防疫、建筑安全、消防安全等方面的检查，督促养老机构落实卫生防疫、消防安全主体责任，确保养老产业示范园区安全运营。******老年康复中心积极投入养老事业的发展，经过大量的调查和分析后，结合永城市养老的状况，以及在各方面专家的论证后，39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告******老年康复中心决定兴建某某老年康复中心产业园建设项目建设项目。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是落实《河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》（豫政[2014]14号）的迫切需要。《河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》（豫政[2014]24号）明确指出：到2020年，生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等养老服务覆盖所有居家老年人；符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90％以上的乡镇和60％以上的农村社区建立包括居家养老服务在内的社区综合服务设施和站点；全市养老机构实现平均每千名老年人不少于35张床位；市、县（区）分别建成1所政府示范性养老服务机构；养老服务信息网络建设实现市、县（区）、乡（镇、街道）、村（社区）四级互联互通，“12349”呼叫服务实现城乡全覆盖。各县（区）都要建成1个养老产业示范园区，达到全市新增养老床位0.5～1万张，推动投资主体多元化，实现居家养老、社区养老与机构养老有机衔接，推进医养结合，满足不同层次的养老服务需求，保障和改善民生。由此可见，本项目的建设对于永城市加快养老服务建设十分必要。2.2.2本项目建设是改善民生的必然要求。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告加强以改善民生为重点的社会建设，要求我们把保障和改善民生，摆在工作的突出位置，大力加以推动。目前，我国有60岁以上的老年人口近1.7亿，都是社会福利保障的重点对象。特别是今后一个时期，我国人口老龄化将加速发展，并呈现出增长速度快、老年人口绝对数量多、高龄老人比例高、家庭结构日益小型化和空巢化等特点。人口老龄化的快速发展，使得社会的养老需求急剧增长，养老服务的满足程度已成为广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题，成为衡量保障和改善民生成效的重要指标。这就要求我们必须立足中国国情，加快发展养老服务事业，尽快加强养老服务体系建设。2.2.3本项目建设是满足人民群众养老需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本困策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。加上独生子女政策改变着我国的家庭人口结构，“养儿防老”的传统养老模式已不适应现代社会发展的需要。近年来，社会越来越关注老年人的精神生活，老年大学、银发旅游也越来越火爆。关注老年人的精神生活，不能只靠子女的关怀，也要靠社会的共同努力，加大爱老敬老助老的宣传，营造一个营造尊老、敬老的社会氛围是必要的，这也是项目的社会宗旨所在。2.2.4本项目建设是促进社会稳定，解决失能、半失能老年群体养老问题的当务之急。目前，我国城乡老年人失能、半失能率达到19.39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告6%，其中城市为14.6%，农村已超过20%。随着人口老龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。但是，由于现代社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照护失能、半失能老年人，这只有通过发展社会养老服务来解决。2.2.5本项目建设是对养老服务难题进行有效的探索和示范。随着人口老龄化进程的明显加快，解决日益增长的老年照料服务难题已经成为全社会日益紧迫的任务。某某老年康复中心产业园建设项目建设项目能更好地为这些高龄老人、空巢老人、困难老人和所有需要照顾服务的老人提供方便、快捷、适用的各种服务，改变了像过去完全依赖多子女轮流照顺的大家庭养老服务方式，在继承、改革和发展传统家庭养老模式的基础上，全力营造一种新型的养老服务模式，这样才能为解决绝大多数老年人的养老服务需求，做出最适用、最现实的选择，为有效应对人口老龄化严峻挑战，为破解养老服务难题起到一定的示范作用。2.2.6本项目建设是构建和谐社会的具体体现。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告关注老年弱势群体，妥善解决老年人养老这一日益突出的社会问题，使老年人能够与其他人群一样共享经济发展和社会进步成果，既是构建社会主义和谐社会的重要内容。随着我国当前人口迅速老龄化的现实，我国社会保障事业与老龄事业所面临的最突出问题是公民养老保障条件的差异悬殊，同构建社会主义和谐社会的要求相距甚远。当前建立普惠化、均等化基本养老服务体系是构建和谐社会的当务之急。某某老年康复中心产业园建设项目建设项目全面贯彻以人为本的科学发展观，把构建社会主义和谐社会的任务落到实处，让老年人能分享社会文明进步的成果，可以有效提高老年人的生命和生活质量，促进家庭和谐、社会和谐和代际和谐，进而推动和谐社会的建设。2.2.7项目建设有利于促进河南省社会养老服务体系的建设，形成完善的养老服务体系。根据《河南省社会养老服务体系建设规划(2011~2015)》，到“十二五”末，河南省60岁以上老年人将达到1595万人,占常住人口的15.71%；到2020年，60岁以上老年人将达到1754万人，占常住人口的16.98%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。但是，河南省社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。统计数据显示，目前,河南省各类收养性养老服务机构共3605个，但养老床位总量不足，每千名老年人拥有的床位数约为18.6张,远远低于发达国家50~70张的水平,也低于发展中国家20~30张的水平。项目是一个专为老年人设计的民办卫生机构与民间资本相结合的老年康复中心产业园。本项目建成后，将成为永城市芒山镇具有地方特色的老年康复中心产业园，不仅解决了当地养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出的问题，也为当地的社会养老服务体系的建设，作出了很大的贡献。2.2.8项目建设是扩大消费和促进就业的有效途径。长期以来，河南省实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2014年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。项目建成后，预计需要各类医务人员、管理人员、服务人员等500多人。随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应，预计将带动千余人的就业，能够有效地缓解了当地的劳动就业的压力。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告综上所述，本项目在适应人口老龄化发展，构建和谐型社会，推动永城市基本养老服务体系建设，建立具有良好示范性和带动性等方面具有重要意义，项目的建设是十分必要的。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告第三章市场分析3.1养老市场分析 3.1.1养老市场现状分析1、永城市老龄化的现状和特征据统计，永城市65岁以上“空巢老人”达32.56万人，占老年人口的52.85%，全市老年人口家庭中，有将近二分之一没有家庭成员照顾，这表明需要社会关照的老年家庭数量庞大，成为不容忽视的社会问题。“空巢老人”中女性多于男性。调查显示，“空巢老人”中男性15.73万人，占“空巢老人”的48.3%；女性“空巢老人”16.83万人，占51.6%。女性“空巢老人”中独居的比例远高于男性。此外，独自一人居住的有9.16万人，占全市“空巢老人”的28.13%；老夫妇俩共同居住的有23.4万人，占71.87%。从家庭规模情况看，2014年永城市户均人口3.01人，比2010的3.28人低0.27人，家庭规模进一步缩小。家庭人口规模的缩小，导致家庭直接赡养能力减弱，从而使养老压力向社会养老转移。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告目前永城市养老机构和养老床位均以公办为主，全市247家养老机构中，社会养老仅有37家，占全市的比重为15.0%；全市29112张养老床位中，社会养老机构床位为7110张，占全市的比重为24.4%。由于社会大众对养老服务业的认识还不到位，“家庭养老”的模式仍深入人心，养老服务业仍被认为是劳动强度大、从业层次不高的产业，造成养老产业从业人员待遇不高，养老服务专业人员缺乏。2、永城市养老服务业存在的问题近几年，永城市养老服务业虽然有一定的发展，但是由于思想认识、政策环境、管理体制等方面的原因，社会化养老服务还存在诸多问题及薄弱环节。（1）对老龄工作宣传不够，缺少常设机构。社会各界对老龄工作缺乏必要的了解，一些政府官员对老龄工作认识不到位，还没有把老龄工作摆上重要议事日程。（2）养老机构发展不均衡，满足不了需求。永城市养老机构的发展处于滞后状态，无论从数量到服务质量都很难令人满意。社会养老机构发展很不均衡，存在资金、政策等瓶颈的制约。一方面有些机构基础条件差，服务质量上不去，导致床位闲置，经营困难；另一方面很多老年人苦于没有合适的地方安度晚年。（3）优惠政策没有得到很好的落实。部分养老机构没能享受到有关优惠政策。有的按照商业、企业的标准缴纳水电费。尤其是燃气费标准方面，有关单位拒绝执行国家的相关政策，提出只有市政府发改委部门出台文件才能执行。用地、建房以及税收等方面也存在着优惠政策不落实的问题。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告（4）养老服务属于微利产业，服务人员需要加强培训。由于永城市居民整体收入水平不高，故养老机构大多收费标准低廉，致使一些养老机构压缩经营成本，减少服务人员，降低工资待遇。造成有知识、有能力的不愿参与养老服务行业。社会养老服务人员整体素质不高，大多数是下岗女工或农民工。她们没有经过专业岗位的技术培训，缺乏基本的医疗护理知识，容易产生服务质量纠纷和事故。（5）医疗服务配套不到位。大多数养老机构没有配备医疗护理、康复保健等方面的专业人员，即使有医务室也难于应对老年病、慢性病的日常治疗和康复工作，不能满足老人的就医需求。社会医疗保险等制度尚未完全与养老机构服务衔接，入住老年人普遍存在医药费报销难的问题。（6）社会组织力量在养老领域比较薄弱。永城市老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和经济社会的发展。社会保障制度不够完善，老年设施、产品、服务短缺，老年人精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象时有发生。3.1.2养老市场需求分析1、养老思想观念的转变随着子女异地就学、异地工作现象的普遍化，城市和农村的空巢老人越来越多。许多空巢老人随着年龄的增长，感到独立生活较为吃力或生活部分不能自理时，会产生入住养老设施的想法，以便能获得及时的护理，并在突发疾病时得到医疗援助。另外，在与子女分开居住的老年夫妇中，一方去世、另一方失去生活上的照应时，也会促使老人产生“老伴儿不在了，一个人没意思，不如去养老机构”的想法。2、养老生活品质要求的提高39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告随着思想观念的转变和消费水平的提高，健康老人认为，入住养老机构是一种开展新生活、享受生活的体验。随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。3、永城市养老市场需求巨大老年群体虽然是“夕阳人群”，养老产业却是“朝阳产业”。养老产业不仅指养老机构、生活照料，还包括服装、医疗、保健等多个方面。每到周末，一些养生机构就开始向老人宣传养生保健常识，推销各种各样的保健食品、药品。老人因缺乏了解而上当受骗的消息不断见诸报端，这从侧面显示养老市场的迫切需求。在需求极大的同时，不同消费水平、各种服务类型的养老服务机构严重缺乏。在这种情况下，多层次养老机构的进入有着巨大的发展空间。3.1.3养老市场前景分析39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告随着中央、省、市关于加快发展养老服务业的相关法规的出台，对养老机构的利好信息越来越多：“医养相结合”将成养老服务新模式，政府托底特殊困难失独老人等群体，更多信贷资金和社会资金投向养老服务业，10张床位就可以办养老机构，新建小区必须配置养老设施，营利性养老院也可享多项优惠政策。在这样的大环境下，结合永城市本身优势，发展养老产业前景将更加广阔。3.1.4项目市场优势分析1、国家政策利于项目建设近年来，中央更加重视发展养老服务业。党的十八报告提出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。去年国家颁布施行了《中华人民共和国老年人权益保障法》《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，民政部发布《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》，规范养老机构的设立和管理。今年，河南省出台了《河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》。永城市有关政策也正在陆续出台。市委、市政府将养老服务业发展纳入经济和社会发展规划，加大政策扶持和资金投入，加快养老服务体系建设，养老服务业不断取得长足发展。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告国务院出台的政策明确规定，制定城市总体规划、控制性详细规划时，必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施；凡新建城区和新建居住（小）区，要按标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用；凡老城区和已建成居住（小）区无养老服务设施或现有设施没有达到规划和建设指标要求的，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施，不得挪作他用。相信在不久之后，永城市的在建和规划建设居住（小）区都将落实这一政策要求，避免居住（小）区无法建设养老服务设施。2、永城市政策有利于项目建设2015年永城市出台了《关于加快发展养老服务业的实施意见》(以下简称《意见》)，进一步建立健全永城市社会养老服务发展机制，提升养老服务整体水平，推进养老服务业发展。《意见》指出，永城市养老服务业发展将以不断满足老年人日益增长的养老服务需求为目标，坚持“政府主导、政策扶持、多方参与、统筹规划”的总体思路，通过加快推进居家养老服务、发展社区养老服务、发展养老服务机构、壮大养老服务产业、健全服务网络、因地制宜建设特色养老产业示范园区等措施和手段，使我市城乡社区居家养老服务体系更加健全，老年人的生活照料、家政服务、医疗康复、文化娱乐等服务有效开展，逐步建立完善以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。3、地理区域优势利于项目建设该项目选址芒山旅游开发区，服务对象幅射周边四省六县、市周边结合部中心，北边丰、砀南部，东边徐州市、萧县西部、淮北西部，南边永、亳、涡北部，西边商邱夏邑、虞城东部，老年人源充足。4、交通便利优势利于项目建设39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告该项目选址处在郑、徐髙铁永城站南，济祁高速出口南，连霍高速永城出口北（都相距1、2公里）。西依京九，东傍京沪．髙鉄，北枕陇海，距徐州观音堂机场、日照、连云港两港口2个小时行程优势，现巳获国家发改委批复“阜阳至淮北徐州将修城际鉄路”路经永城南，这条鉄站的修建将为淮海经济区核心区建立“ｌ小时城际网”提供坚实保障。整体部局充分开发利用芒砀山两汉文化资源、旅游资源、地热矿泉水资源，与医养有机结合，该宗地符合芒山镇土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地复垦理念（该宗地原是采石场、荒山废弃林地。最大优势不需占用可耕地、更没有拆迁移民安置任务）也符合芒山旅游规划综合开发理念。3.2温泉养生市场分析 温泉养生是中国养生文化的一部分，早在五千年前的“神农”时代，人们就开始了对温泉的认识与利用。人们所熟知的秦始皇建骊山汤、唐太宗撰《温泉铭》、杨贵妃浴华清池、康熙及乾隆赋题温泉诗，都记载了温泉在古人养生生活中的地位与影响。温泉水含有丰富的矿物质和微量元素，温泉养生不仅是温泉沐汤的养生，而且还有调理、膳食等内容，调养全面，功效显著。其对人体的皮肤、血液、神经有诸多益处，能治疗多种疾病。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告改革开放之后，随着经济的发展及人民生活的富足，旅游休闲的热潮悄然兴起，在此背景下，温泉养生行业提出温泉“是休闲不是疗养”的口号，大力开发温泉旅游休闲产品和服务，掀起了温泉旅游休闲开发的热潮，开创和引领了一个行业。于是，温泉与美食、住宿、运动、娱乐、购物等相结合，成为了中国旅游的一项综合性大产业。近年来随着人们对健康养生游的需求日趋上升，不少人会选择错峰出游的市民已经开始预订温泉游，给温泉养生行业带来了很大的市场需求空间。郑州大型的温泉旅游项目稀少，有相当不少的市民跑到许昌温泉，而在郑州的东南面也就没有兴建大的温泉旅游项目。当地的政府部门也意识到了这个问题，已规划了潮州生态休闲中心，郑州市金阳光生态农业示范园已被列入建设重点项目，市场前景广阔。3.3市场风险分析市场就像天气一样瞬息万变，从而表现出市场风险种类繁多、形成原因复杂的特征。具体如可预见或不可预见、可消弭或不可抵抗、长期的或短暂的、主观的或客观的等等，但总的可根据风险形成的原因分为外部风险和内部风险两大类。外部风险：其一是不可预见、不可抵抗或难以消弭的风险包括天灾人祸、国家政策变化、经济萧条等；其二是可预见、可消弭或可防范的风险包括竞争对手增加及其不正当竞争等。内部风险：由企业内部原因而造成市场风险的因素主要包括服务质量差、服务定位不准、市场切入时机不佳、营销策略不当或措施不力、企业决策失误或管理不善等。从市场风险形成的原因可以看出，外部风险是客观存在的、内部风险是主观造成的，因此，市场风险的防范首先要从企业内部做起，只有把内部风险彻底避免、消除或降之最低、才可以有力、有效地抵抗、消弭及防范外部风险。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告综上可知，本项目因其特殊性并无太大的竞争压力，项目整体风险小。公司只要建立起科学、规范的运行机制，就可以把风险降至最低。3.4市场风险规避为了避免风险的发生，或者将风险控制在最小的范围内，归纳起来有三条：一是不畏风险，敢冒风险行事，但会得到很多机会。二是干脆回避风险，绝不干有风险的事，但会丧失很多机会；三是客观地面对风险，采取相应的风险对策，设法采取措施以降低、规避、分散或防范风险。市场风险对策：（1）前期做好市场需求的调查，减少项目运营的盲目性。加强企业推广力度，突出项目的特色，以医养结合为宣传主线，增强某某来年康复中心产业园的认知度。（2）建立科学、实时、准确的成本核算系统和统计分析系统，满足经营分析、绩效考核和管理决策的需要。（3）走差异化竞争路线，分析项目内容与竞争对手之间的差异，放大优势、采取措施弥补劣势，拓展思路，走差异化竞争之路。（4）合理制定价格。充分考虑市场状况，制定合适的价格区间，及时调整，不断更新观念，增强企业适应市场竞争的能力。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告（5）关注市场动向，及时收集游客意见，坚持创新，不断对服务内容进行改造与优化，紧跟行业发展方向。第四章规划选址与建设条件4.1规划选址项目位于芒砀山五A景区附近（芒山镇北，郑徐高铁站南），建设场地地势平坦，无特殊的地形、地貌，基础配套设施齐全，地理位置优越，交通便利，为项目建设提供了有利条件。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告4.2建设条件4.2.1气象条件永城全境属暖温带季风性半湿润气候区，四季分明，年平均气温14.3℃。芒山镇一年四季分明，雨量充沛，气温适中，太阳辐射能量夏多冬少。夏季炎热多雨，冬季寒冷少雪，属暖温带半湿润季风气候。年平均气温14.34度，平均积温5289度；月平均气温其余最高，元月最低。年平均降水量871.3毫米，无霜期209天。平均绝对湿度13.8毫米。平均相对湿度71%，最小相对湿度65%。常年主导风向冬季多偏北风，全年结冻期92天，平均日照数2300.1小时，年日照率50%。4.2.2水文条件永城属淮河流域，境内浍河、包河、沱河、王引河等贯穿全境注入淮河。芒山境内河流水系属淮河水系，主要河流有王引河、碱河、洪河。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告王引河沿镇域西部自西北流向东南，境内段长1.9千米；其流量国150米/秒；汛期水位34.8米，平时水位4.15米；主要流经陶山、大庄、前尧、后尧、山城、夏庄、松元等几个行政村。碱河沿镇域中部自西北向东南，境内流程2公里；流量为80米/秒；主要流经赵楼、姜楼、磨山、雨亭、山城、张庄、种庄等行政村。洪河沿镇域东部边缘自西北流向东南，芒山境内流程0.8千米。镇域西部的窑山沟，小白河（周商永运河）均属王引河支流，自西北向东南流入王引河。4.2.3地形地貌永城位于黄淮平原腹地，全境近矩形，地势由西北向东南微倾，平均海拔31.9米，除东北有方圆16平方公里的芒砀山群外，大部分为平原地区，永城最高海拔为芒砀山主峰159米。4.2.4自然资源（1）土地资源永城市境内，市、镇、村三级现有废弃厂房500多处，可利用土地12000多亩，煤矿塌陷区已稳定塌陷地块21000亩，现有各类存量土地6000多亩，再加上废坑塘、废窑坑、空心村等可改造用地，尚有5万多亩可利用和可改造利用的土地资源。芒山镇土地总面积107276.9亩，其中耕地50550亩，园地2836.3亩，林地1110.2亩，居民点及工矿用地11660亩，交通用地3686亩，水域9385.3亩，未利用土地2242亩，人均耕地1.258亩。至2011年底，户平均村镇建设用地666.7平方米，人均146.7平方米。土地开发利用率85%，土地垦殖率98%，土地复垦率60%，农作物总播种面积13.5万亩，复种指数300%，粮食播种面积6.65万亩公顷。（2）生物资源芒山镇盛产小麦、豆类、谷类、玉米、红薯等，经济作物主要有棉花，而辣椒、何首乌39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告是当地的特产。至2011年底，发展苹果、石榴果林1万亩，油桃温棚2005座，速生杨丰产林1.23万亩。芒山镇畜牧种类有牛、猪、羊、鸡等。（3）矿产资源永城矿产资源丰富，地下储煤面积1216平方公里，可开采储量50.45亿吨，是全国六大无烟煤基地之一，同时被国家发改委确定为全国七大煤化工基地之一。现有永煤、神火两大中国500强企业，8对矿井投入使用，年产原煤2300万吨。芒山镇域内共有大小山丘20余座，蕴藏着多种矿产资源：其中水泥灰岩蕴藏量为3776吨，白云岩矿为6835吨，大理石储量为10万立方米，花岗岩为1200万立方米，膨润土储量为92.4万吨，高岭土储量为3313万吨，石英岩储量为1048万吨，水泥红粘土储量为700万吨，煤的储量为3313万吨，可开采量为1926万吨。其中石灰岩分布有14个山头。4.2.5地震建设地地势较为平坦，根据现行的“中国地震烈度区划图（1990）”，永城市地区地震烈度为Ⅵ度，建筑物按Ⅵ度抗震设防。4.2.6经济概况永城市2014年全年生产总值4122921万元，同比增长10.0%。其中，第一产业增加值645337万元，同比增长4.5%；第二产业增加值2393753万元，同比增长11.3%；第三产业增加值1083831万元，同比增长9.5%。三次产业结构为15.6:58.1:26.3。[13]39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告  全年居民消费价格比上年上涨1.5%，其中，食品类价格上涨2.0%，商品零售价格上涨0.8%，农业生产资料价格下降1.3%。　　全年城镇新增就业人员8824人，失业人员实现再就业1890人。新增农村劳动力转移就业1万人，实现劳务输出35万人（次），引导农民工就地就业6756人。　　全市地方财政总收入完成477373万元，同比增长3.0%。地方公共财政预算收入317696万元，同比增长14.0%，其中，税收收入222192万元，同比增长9.8%，税收占地方公共财政预算收入的比重为69.9%。地方公共财政预算支出587714万元，同比增长12.4%，其中，教育支出149136万元，同比增长6%；社会保障与就业支出72053万元，同比增长4.8%；医疗卫生支出66583万元，同比增长15.4%。永城市历年GDP200920102011201220132014GDP（亿元）255289.3345.7370400412.29（1）第一产业2014年全年粮食种植面积201020公顷，同比增长5.9%，其中，小麦种植面积105617公顷，同比增长2.4%；棉花种植面积783公顷，同比下降60.0%；油料种植面积2312公顷，同比下降59.4%；蔬菜及食用菌种植面积28715公顷，同比增长3.0%。　　2014年全年粮食产量1279155吨，同比增长7%；棉花产量690吨，同比下降63.9%；油料产量9518吨，同比下降60%；肉类总产量93174吨，同比增长2.7%；禽蛋产量48636吨，同比下降3.5%；奶产量5700吨，同比增长7.5%。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告　　2014年末农业机械总动力179万千瓦，同比增长0.3%；农用拖拉机44928台，同比下降2.9%；农村用电量42612万千瓦时，同比增长15%。（2）第二产业永城依托本土资源拥有两家中国500强企业：永煤集团与神火集团；三家中国驰名商标企业：皇沟酒业集团、华星集团和远征集团。2014年全年全部工业增加值2155762万元，同比增长11.4%。规模以上工业增加值2043584万元，同比增长12.2%，其中，轻工业增长15.3%，重工业增长11.4%，轻重工业比例为22.2:77.8；规模以下工业增加值112500万元，同比增长1.3%。　　在全市规模以上工业中，全年实现工业增加值亿元以上的支柱行业有17个，增加值3亿元以上的支柱行业有7个，黑色金属冶炼及压延业实现工业增加值154887万元，同比增长32.9%；非金属矿物制品业实现工业增加值90142万元，同比增长23.7%；化学原料及化学制品制造业36218万元，同比增长14.5%；煤炭开采和洗选业实现工业增加值929514万元，同比增长6.1%；有色金属冶炼及压延业实现工业增加值165735万元，同比增长11.9%；农副食品加工业实现工业增加值334949万元，同比增长9%；电力热力生产供应业实现工业增加值97628万元，同比下降1.1%。亿元以上支柱行业共实现工业增加值1809073万元，占全市规模以上工业增加值的83.9%。39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告　　主要工业产品产量中，全年原煤产量1813万吨，同比下降6.8%；发电量75亿千瓦时，同比下降5.1%；电解铝37.1万吨，同比下降9.2%；小麦粉434.3万吨，同比增长6.6%。　　全市规模以上工业企业实现主营业务收入917.5亿元，同比下降3.04%；实现利税总额58.58亿元，同比下降16.9%；利税总额占主营业务收入的比重为7.6%。其中利润总额34.4亿元，同比下降22.9%。全年全社会建筑业增加值237990万元，同比增长9.9%。2015年2月，河南省政府发出通知，认定永城产业集聚区为省级经济技术开发区，定名为永城经济技术开发区，以铝精深加工、装备制造、煤化工，钢铁铸件，食品加工为主导产业，是全省2009年度发展又好又快的产业集聚区。 （3）第三产业2014年全年全社会固定资产投资2600611万元，同比增长21.5%。在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资7460万元，同比下降37.9%；第二产业投资1156744万元，同比增长15.6%；第三产业投资1436407万元，同比增长26.8%；农户投资34152.6万元，同比下降8.6%。　　全年工业投资1156744万元，同比增长15.6%。全年房地产开发投资390437万元，同比增长27.9%；其中，住宅投资168400万元，同比下降20.5%。房屋施工面积472.19万平方米，同比增长32.5%，其中住宅施工面积382.43万平方米，同比增长29.7%；房屋竣工面积3.03万平方米，其中住宅竣工面积39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告2.55万平方米。商品房销售面积80.22万平方米，同比增长34.2%，其中住宅销售面积63.81万平方米，同比增长11.8%。　　全年产业集聚区完成固定资产投资119.84亿元，同比增长21.9%，其中工业投资完成101.01亿元，同比增长36%。全年批发和零售业增加值106861万元，同比增长5.9%；住宿和餐饮业增加值144699万元，同比增长7.7%。　　全年社会消费品零售总额1283836万元，同比增长13.3%。分城乡看，城镇零售额1012543万元，同比增长13.7%；乡村271293万元，同比增长11.7%。分行业看，批发业零售额191529万元，同比下降1.2%；零售业714524万元，同比增长15.4%；住宿业15033万元，同比增长23.1%；餐饮业362750万元，同比增长16.0%。　　在限额以上批发和零售业商品零售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类零售额同比增长15.4%，服装、鞋帽、针纺织品类增长23.6%，日用品类增长33.3%，中西药品类增长22.1%，家用电器和音像器材类增长20.9%，家具类增长10.8%，汽车类增长13.5%。全年完成进出口总额4305万美元，同比增长10%。其中，出口实际完成2771万美元，同比增长40.4%；实际利用外商投资3113万美元，同比增长29.7%。全市招商引资实际到位资金74.2亿元，其中省外资金51.6亿元。4.3配套条件（1）供电39 某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告本项目由市政电网系统向建设地提供电源。可以满足它们供电的需求，项目供电有保障。（2）给水本项目生活和公建用水统一由芒山镇给水管网供给，目前周边道路已拟建给排水管网，可满足本项目的用水和排放污水的需要。（3）排水生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。建设环状消防管网，按消防要求保证消防给水的需要。（4）通讯可以直接由永城通信网接入。39 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告第五章建设方案5.1建设内容和规模为缓解永城市日益增长的机构养老压力，加快永城市社会福利化进程，改善其设施和服务，打造一流的敬老服务机构，为老人提供一个良好的晚年居住环境，并根据不同老年群体的需求和本地实际，为老年人提供物质生活、精神文化生活、医疗保健以及维护权益等多方面的需要，经过对永城市及周边养生市场现状及潜力调研，根据永城市养老实际状况及省发改委文件通知，欲在永城市芒砀山规划用地243.168亩，为老人提供优质的环境和服务。某某老年康复中心产业园项目分为两期建设。一期建设内容包括养老院、社区卫生院、商业综合楼、宾馆和其他配套设施。二期建设内容为芒砀书院、活动中心及商业综合服务中心、幼儿园、水系、养老独栋区、广场道路和其他配套设施。具体建设内容如下：一期建设内容：（1）养老院：占地150亩，建筑面积86000平方米，包括综合楼、独栋康复楼、休闲康复苑和温泉浴池。（2）社区卫生院：建筑面积19000平方米，位于项目规划区北侧，相关配套设施完善。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告（3）商业综合楼：建筑面积约5000平方米，位于项目规划区中心区域。包括办公区、室内健身、超市、商业楼（含商业、餐饮、员工住宿）、老年康复中心、球场、停车场等。（4）宾馆：建筑面积23000平方米，位于项目规划区东南角。充分利用项目区内开发的温泉进行宾馆的建设。（5）其他配套设施：建筑面积约3000平方米。二期建设内容：（1）芒砀书院：占地面积3150平方米，建筑面积1500平方米，一层建筑。（2）活动中心及商业综合服务中心：占地面积3700平方米，建筑面积3600平方米，三层建筑。（3）幼儿园：占地面积3000平方米，建筑面积1600平方米，两层建筑。（4）水系：占地面积17000平方米。（5）养老独栋区：占地面积108000平方米，建筑面积71250平方米。（6）广场道路：建筑面积104000平方米。（8）绿化：项目二期绿化总面积172650平方米，其中项目二期养老独栋区内绿化面积65500平方米。项目二期住宅场地内绿地率60.6%，项目二期绿地率71.3%。5.2建筑设计方案5.2.1建设模式110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。5.2.2设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。（3）服务定位：本项目以中等收入为主，兼顾工薪阶层中低收入家庭需求，接待全省、全国有经济能力的老人入住。同时也考虑接待政府供养对象。5.2.3建筑设计规范1、设计原则项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。2、设计依据（1）《老年人住宅设计规范》JGJ122-99；（2）《民用建筑设计通则》GB50352-2005;（3）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；（4）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-2010；（5）《建筑设计防火规范》GB50016-2006（6）《住宅建筑设计规范》GB50096-2011（7）其他相关建筑设计规范。3、建筑设计规范（1）总体要求a.项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。b.项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告c.老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。（2）出入口设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年人提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。设计规范：1）出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。2）标志鲜明，易于辨认。3）门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。（3）过厅和走道设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。设计规范：l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。3）户室内通过式走道净宽不小于1.20m。4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。6）通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处设φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。（4）楼梯、坡道和电梯110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。设计规范：1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。3）该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50）的有关规定。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。（5）居室设计原则：1）老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。2）房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6㎡。居室内老年人基础设施参数：a.老年人用床尺寸：单人床：长度2.0m，宽度1.1m，高度0.40～0.45m；双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。b.急救担架长度2.30m，宽度0.56m。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告c.轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50有关规定。d.家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。e.厨房设公共餐厅；（6）卫生间设计原则：老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。设计规范：1)老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。2)独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台3)公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告4)卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。5)卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。6)卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。（7）阳台1)老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。2)疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。3、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。（8）门窗1)建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。2)老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于0.80m。3)起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。（9）室内装修1)建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。2)居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告3)地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：a.梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。b.居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。c.居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m³以上的贮藏空间。（10）建筑设备与室内设施1）公寓楼采用中央空调供暖，每户均有卫生间、电视、宽带和紧急呼叫系统。2）建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。3）老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高0.40m处设足部灯光照明。4）110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为0.60～0.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80～1.00m。5）起居室、卧室设闭路电视插孔。6）电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。7）公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。8）老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。5.2.4功能分区本项目规划为七大功能区，具体分布如下图：110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告5.3总平面布置规划5.3.1总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。（1）根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。（2）根据性质不同的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。（3）室外空间主要布置文化活动广场、景观湖、农业科技园、生态休闲园等。（4）对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成永城市市及至河南省最大、功能设施最完备的老年养生公寓。5.3.2总平面布置方案110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告本项目业态方面分为社区卫生院、普通老年康复中心、高档独栋式老年康复中心、休闲养老康复苑及相关公共服务设施。结合周边交通条件和景观要素，将重要的公共服务设施分布在区内西侧，形成区内核心，提升该区形象。高档独栋式老年康复中心、休闲养老康复苑分布在景观条件较好的中心区域和南侧，社区卫生院、普通老年康复中心分布在北侧及中心。此种布局使各业态在交通和景观条件方面的要求达到合理的分配。5.3.3竖向规划设计场地现状特征为：东高西低，南北高差小。东侧靠近省道201，沿线地势相对平缓。西侧为采石场遗留的宕口山崖。中心区域现有局部高地土丘。根据现场地势，以园区内现有的地形高差设置，建筑主体主要设置于东部地势相对平缓的区域。宕口及低洼地段主要以设置服务性场所及景观公园用地为主。园区内的交通主道路及景观园路依山就势进行设计，按照地形合理设置道路坡度，保证行车和行人安全，同时，道路设计保证景观的可达性。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告5.4土建工程5.5.1设计依据（1）《建筑结构可靠度涉及统一标准》（GB50068-2001）；（2）《建筑抗震设防分类标准》（GB50233-95）；（3）《建筑结构荷载规范》（GB50001-2001）；（4）《混凝土结构规范》（GB50010-2002）；（5）《建筑抗震设计规范》（GB50010-2001）（2008版）；（6）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告（7）《建筑地基处理技术规范》（JGJ97-2002）；（8）其它有关的现行国家规范、规程及标准。5.4.2自然条件（1）本工程建筑抗震设防类别为乙类，地震设防烈度为Ⅶ度，场地类别为Ⅱ类，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值0.10g。（2）风荷载、雪荷载基本风压：0.40KN/m2基本雪压：0.30KN/m25.4.3结构安全本工程结构设计使用年限为七十年，建筑结构的安全等级为二级，基础设计等级乙级。抗震等级为二级，抗震构造措施按抗震等级二级采用。5.4.4建筑结构方案（1）地基与基础地基基础的设计根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置身度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况，综合考虑后采用CFG桩复合地基。（2）建筑结构构造多层、高层商业用房采用框架-剪力墙结构。（3）结构材料110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告钢筋采用HPB300、HRB400热轧钢筋；混凝土强度等级：基础部分C30，框架柱、梁C30～C40，构造柱圈梁，楼梯过梁均采用C20；填充墙：均为200mm厚加气混凝土砌块，强度等级A3.5级，干容重不大于7.0KN/m2。（5）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。房间内主要设备按三星级宾馆标准间配置，包括床、桌、电视、卫生间设备。每个房间均设置厕所、坐便、洗脸台、洗澡设备。5.4.5土建内容表5-1项目建设内容一览表项目一期建设内容序号项目名称建设内容建筑面积（平方米）备注1养老院综合楼48000养老院占地150亩，建筑面积86000平方米独栋康复楼7000休闲康复苑28400温泉浴池2600110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告2社区卫生院190003商业综合楼50004宾馆230005其他配套设施30006合计136000项目占地243.168亩项目二期建设内容1芒砀书院1500占地3150平方米，一层建筑2活动中心及商业综合服务中心3600占地3700平方米，三层建筑3幼儿园1600占地3000平方米，两层建筑4水系占地17000平方米5养老独栋区71250占地面积108000平方米，两层半建筑，容积率0.66，区内绿化面积65500平方米，区内绿地率60.6%6广场道路140007绿化总绿化面积172650平方米，冷场帝率71.3%第六章公用工程6.1给排水设计6.1.1设计依据1、国家颁发的有关给排水、消防设计规范、标准等；2、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2010；3、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；4、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2005；5、《室外排水设计规范》GB50014-2006；6、《民用建筑生活污水处理工程设计规定》DBJ08-71-98；110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告7、建设单位提供的相关资料。6.1.2设计范围1、室内给水、排水；2、消防给水。6.1.3设计原则根据规划设计，合理预测需水量，按各用水点用水要求，合理布置室内用水设施及室外管网，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度，同时考虑降低工程造价和运行管理维护费用。根据规划设计，合理预测污水量，设计合理完善的排水系统，有效地收集输送污水。6.1.4水源（1）给水本项目所需地热温泉井和矿泉水井由市政府投资5000万勘察打井，春节前完工。由重庆热力公司规划设计，采取双管引进。（2）排水本项目规划建设两个污水处理泵站，排活污水循环利用。生活污水：本项目生活污水约200吨/天（用水量的80%），经污水处理泵站处理达标后循环利用。6.2供配电设计1、供电设计110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；供电系统：本项目用电由自备变电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；全区采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。2、过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω.3、电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。公寓设备安装容量：80KW生活照明安装容量，32KW装机容量，其它设备装机容量300KW，总装机容量412KW，安装630箱变一套。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告本项目电源由场外高压线引入配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。4、照明场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用节能灯。5、防雷与接地本项目建筑为三类民用防雷建筑，应采用全面的防雷保护措施，建筑物项部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每三层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内的金属管线均与接地装置可靠连接在一起。避雷带、避雷网、均压环、引下线及防雷接地装置均可利用建筑物金属体。接地方式应与整个电气接地系统相一致，用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地及其它电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于1Ω。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告6.3弱电工程1、设计依据《民用建筑电气设计规范》（GJ/T16-92）；《民用闭路监视电视系统工程技术规范》（GB50198-2011）；《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；《综合布线系统工程验收规范》（GB/T50312-2007）；《综合布线设计技术规定》；建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2、火灾自动报警系统及消防联动装置火灾报警制采用集中系统、总线结构、模拟量智能控测器、自动与手动相结合的控制方式，使系统布线简单，报警准确，又可避免误动作造成损失。消防控制室设置于一楼，系统按不同用途设有手动报警、感烟探头、按钮、消防专业电话、消火栓专用按钮及应急照明等。消防控制采用自动与手动相结合的控制方式。对广播扬声器采用总线制模块自动控制方式，分散就地控制。其它控制对象除上述自动控制方式外，还有多线制手动集中控制，平时处于手动状态，由消防值班人员根据报警信号确认。当火灾发生时，探测器、手动按钮等向控制室报警，并由控制室向火灾上下层发出警报及广播等，同时切断照明电源、启动消防水泵、电梯迫降等一系列消防措施。报警系统的信号线、直流电源线、电梯等重要设备的控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR-RV阻燃导线，所有导线均穿钢管暗敷设。3、有线广播系统110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告（1）背景音乐及公共广播：在建筑物公共部分设置背景音乐及公共广播，广播室设在首层消防值班室内，平时也可作为业务寻呼广播，火灾时在消防控制室内将其强切到消防广播。（2）消防广播：在消防值班室设置消防广播设备。在各建筑的公共场所、志道、消防前室、地下室、楼梯间等处设广播音箱。火灾时由控制室控制开、关相关层的消防广播。音箱以吸顶音箱为主局部设壁挂及号角音箱。4、综合布线及电话通讯系统建筑物初步考虑设中继线200对，光缆进线，在地下室设电话光端机房。楼内另设PDS设备间，每层分不同区域设配线架及HUB，安装于弱电竖井内。横向布线采用五类线，均沿吊顶内敷设的电缆桥架敷设，终端盒采用壁式插座盒的方案。5、有线电视系统本工程电缆电视系统的前端机房设在一层设备用房。电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均为暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。6、保安监视系统为保证某某老年康复中心产业园建设项目的安全，设置闭路电视监控系统。在各出入口处设置CCD黑白摄像机，监控设备放置在消防值班室内，监控设备包括监视器主控设备、24小时长效录像机（或硬盘录像）等。7、呼叫系统110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告项目在老年居室设置护理呼应（叫）系统，其信号控制装置设于护士工作室，每床设呼叫按钮和对讲机。系统采用总线制，系统具有老人呼叫，声光报警，主机分机双项双功任意呼叫和自动复位，呼叫存储同时显示老人信息，主机和走廊显示屏轮翻显示呼叫序号、床号等功能，故障自检并报警。第七章环境保护、消防及安全7.1建设地点环境现状项目位于永城市芒山镇旅游风景区，四周环境状况良好，没有任何工业污染源。7.2主要污染物和污染源本项目产生的污染物和污染源主要有污水、噪音、废渣。详细情况分述如下：7.2.1污水污水主要来源于生活污水的外排水。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告7.2.2噪声噪声来源于空调等设备，以及人流密集带来噪声，声强在40-80dB左右。7.2.3废渣主要为卫生院、宾馆产生的垃圾和生活垃圾。7.3治理方案7.3.1依据（1）《中华人民共和国大气污染防治法》；（2）《中华人民共和国水污染防治法》；（3）《中华人民共和国噪声污染防治法》；（4）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》；（5）《建设项目环境保护管理条例》（国务院令第253号）。7.3.2三废治理方案（1）废渣治理项目产生的垃圾为少量生活垃圾、医用废弃物和宾馆垃圾，要求按国家标准，本着废物资源化的要求，进行垃圾分类，送专用的垃圾处理站进行处理。其它生活垃圾由办公楼及商住小区内专职人员定期清扫，及时外运，保持良好地面环境。（2）污水治理按照清污分流原则排放，雨水与污水分流。在排污口的下游设置污水处理泵站，达到循环用水的目的。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告（3）噪声治理办公区内要求噪声低，环境安静。因此在平面布局中应采取适当的防噪隔声措施。如可采取增加与噪声源的距离，在邻近交通干道布置绿化带、广场、围墙等，对噪声有要求的房间密闭门窗，室内贴吸音材料等措施，并通过建筑组合及合理的分区布置以达到降噪的目的。7.4绿化该项目绿化美化设计采用重点绿化和一般绿化相结合的方式。拟在建筑楼围合的空间地带、主入口周围采取重点绿化，道路周围及其它闲散地带可种植树和草坪。场区绿地构成有乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于50％。7.5环境监测环境监测的主要任务是监测地下水的卫生标准和环境的卫生标准，以确保生活环境和周围没有被污染。项目区将设有专职环保人员负责环保工作，并建立严格规章制度，使环保工程有效运行。7.6环境影响评价本项目实施后，对环境和周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水、废渣、噪声均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告7.7消防7.7.1设计依据1、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001修订版）2、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-983、《建筑灭火器装置设计规范》GBJ140-908.2概述本项目建筑物耐火等级为二级。按照规范要求，项目区内所有新建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。7.7.2总图项目区四周为环形通道，房间间距满足消防要求。7.7.3建筑建筑物结构类别为砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。建筑物装修材料均为阻燃材料7.7.4电气消防全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告8.5.3各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。在房间内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。房间内设置火灾自动喷淋系统，在火灾初生时第一时间扑灭源。7.7.5消防给水本项目的消防给水一般与生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。1、消防水源依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、景观湖水为备用水源。2、消防用水量110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按15升/秒，室内消火栓水量按5升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：15升/秒×3.6×2小时＝108立方米室内消防用水量：5×3.6×2＝36立方米总消防用水量：144立方米火灾时最大消防流量为5×3.6＋15×3.6＝72立方米/小时3、消防设施（1）室外消火栓本项目在厂区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。（3）公寓内安装火灾感应装置和自动喷淋灭火报警装置。（4）消防水池在厂区内设置使用景观湖作为消防水池。配设消防泵2台。（5）楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告第八章节能分析节能降耗是企业管理永恒的主题。在我国这样一个能源消耗大国，科学技术还不发达，能源利用率还不高，节能显得尤其重要，要实现经济和社会的可持续发展。根据《中华人民共和国节约能源法》，禁止新建技术落后、能耗过高、严重浪费资源的工业项目；发展、推广节能新技术、新工艺、新设备和新材料，限制或者淘汰能耗过高的老旧技术、工艺、设备和材料；用能单位应当按照合理用能的原则，加强节能管理，制定并组织实施本单位的节能技术措施，降低能耗，禁止使用国家明令淘汰的用能设备；企业应采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告8.1节能依据8.1.1设计依据（1）国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》；（2）国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约计量方法（试行稿）的通知》。8.1.2设计采用的节能标准（1）《设备热效率计算通则》GB2588-2000；（2）《综合能耗计算通则》GB2589-2008；（3）《企业能量平衡通则》GB3484-83；（4）《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83；（5）《评价企业合理用电技术导则》GB3485-83；（6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83；（7）《设备及管道保温技术导则》GB4272-84。8.2能耗指标分析（1）用水标准：人员用水100升/人·日。用水量：项目设置床位数2000张，工作人员800人，预计日用水量为400吨。（2）用电量：项目年耗电量约为11000度。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告8.2节能措施8.1.3工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源8.3.2给排水节能措施（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。8.3.3电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到92％以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。路灯采用太阳能。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5％。8.3.4太阳能利用本项目建设的公寓，日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器供应。除连续阴雨天气外，基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。8.3.5节能机构为使节能工作落到实处，老年公寓有限公司确定一位副总经理负责该项领导工作。设有节能办公室，负责节能节水日常管理。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告第九章企业机构和劳动定员9.1企业组织机构企业实行董事会领导下的总经理负责制，设办公室、财务部、后勤部、外联部、娱乐部、保健部、保安部、护理部、饮食部、园艺部、农作部、服务部等部门。9.2工作制度工作制度全年工作日按300天，每天8小时，实行两班工作制（保卫处实行三班制），工资实行基本工资+责任工资+效益工资，并实行科学管理。9.3劳动定员9.3.1人员素质要求1、经理应有丰富的实践经验，有掌握全局，组织生产，协调各部门的能力。2、服务人员应具备老年人生理、心理、饮食、卫生知识。3、特殊岗位人员有相应资质。4、设备维护人员要求：（1）具有相关专业中专或相当于中专（含）以上学历和技术员（含）以上职称；110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告（2）掌握设备构造和原理的一般知识；（3）掌握检测仪器设备的性能和使用要求，具备检测仪器设备管理知识，能对检测仪器设备进行维护、保养、校准。各部门劳动定员，是根据不同岗位的正常运转岗位定员进行编制的，并考虑补缺勤人员，缺勤人员按人员总数的5%考虑。不含直接参与施工人员。9.3.2劳动定员项目定员800名，其中管理人员20名，护工620名，卫生保健人员100，其他服务支持人员（包括厨师、司机等）60人。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告第十章项目管理与建设进度10.1项目管理10.1.1组织机构项目建设过程中，******老年康复中心应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位和技术协作单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立建设项目领导小组，由公司主要领导任组长，下设办公室，合理配置相关专业人员，组成精简、高效的管理机构。10.1.2组织职责项目领导小组主要负责组织协调项目、人员、资金的落实，组织项目的总体规划、设计招标、施工监理、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施。同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。10.1.3项目管理项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用和占用，并切实加强审计监督，制订奖惩制度，明确责、权、利，确保项目顺利实施。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告（1）施工管理由项目领导小组统一组织，以责任承包方式把项目落实到各成员，确定项目责任人的技术责任和经济责任，对项目做出详细施工方案。明确项目目标、实施进度、质量技术保证等内容,经领导审批后方可执行。根据工程规划分阶段对工程进行验收，严把质量关。对不合格项目坚决不予验收，拒绝拨给项目经费，并根据责任合同和经济合同,对相关负责人追究相应的责任。（2）财务管理项目财务由公司财务部统一管理，项目开支及资金拨付由领导审定、签字后执行。项目资金设立专户，配备专门的财会人员进行专人、专账和资金封闭式运行管理。项目工程实行预算审批制度，由管理办公室审核，项目责任人签字后方可执行。对项目资金实行分阶段验收、报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收，不予拨付剩余的工程建设资金，并追究有关责任人的责任。项目财务受政府有关部门的监督。10.2项目实施阶段本项目严格按照国家有关项目程序进行，待可行性研究报告批准后，积极进行设备考查调研工作，收集有关资料，立即进行初步设计，初步设计审批后开始设备定货和施工图设计。项目实施进度包括以下四个阶段：准备工作：编制可行性研究报告及评估、论证、准备设计资料等。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告勘察设计：建设地测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。施工准备：落实协作关系，土建施工、设备安装与调试等。竣工验收：交工验收，室内装修。第一阶段为勘察设计阶段，第二阶段为施工阶段。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。如在施工图的设计阶段，可以进行管理培训，招商引资工作，土建施工末期可以提前开始内部装修工作。10.3项目建设周期本项目建设期为3年。其中一期建设期：2年；二期建设期：1年。10.4项目进度安排在项目实施过程中，各阶段允许有一定程度的交叉，实施进度详细情况见下表。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告项目实施进度计划表时间项目369121518212427303336报告编制及报批√初步实施方案设计√招投标√√√建安施工√√√√√√绿化硬化照明√√√√√√竣工验收√110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告第十一章项目招投标为了确保本项目的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，特制定本项目的招标方案。11.1基础设施建设项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围包括基础设施建设的勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标和设备与材料采购招标，面向社会全部进行公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托有资质的招标代理机构办理。11.2投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：（1）项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定媒体上发布招标公告。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告（2）在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备。（3）评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。（4）开标时有受委托的代理招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公证机构检查并公证。（5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。11.3评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式。因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：（1）评标委员会组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员根据本方案在开标当天，在当地发改委专家库随机抽取，评标委员会主任有专家临时推选；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告（2）评标委员会成员的资格要求评委会成员职称要求在副高工以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1估算说明本项目投资估算范围包括建设工程费用、土地、基础设施建设费等其它费用、工程前期费用、预备费用等。12.1.2编制依据1.《投资项目可行性研究报告指南》（计办投资[2002]15号）2．《投资项目经济咨询评估指南》（咨询[1998]11号）3．《河南省建设工程工程量清单综合单价》（豫建设标[2008]50号）4．《永城市工程造价管理规定》5．工程建设其他费用按照河南省下发的取费标准和当地建设部门的其他费用估算标准。12.1.3编制方法1、建安成本：按类似工程以单方成本估算；2、土地费用：按项目实际发生费用估算；3、前期费用估算：按建安成本一定比例取费；4、建设期贷款利息：按照现行3-5年期中长期贷款利率估算；5、预备费：以工程费用、工程前期费用之和为基数的5%计取；12.1.4投资估算与资金筹措110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告1、投资估算项目总投资18.5亿元，其中项目一期投资10亿元，项目二期投资8.5亿元。总投资中固定资产投资180600万元，流动资金4400万元。其中固定资产投资包括工程费用98000万元，工程建设其他费用74000万元，基本预备费8600万元。2、资金筹措企业自筹18.5亿元，积极争取中央财政资金和地方财政配套资金。12.2投资构成分析表12-1投资构成分析一览表（单位：万元）序号工程或费用名称建筑工程设备购置安装工程其它费用合计项目所占比例一工程费用41500300002500240009800052.97%1土建工程415004150022.43%2装修工程500050002.70%3道路工程800080004.32%4绿化工程500050002.70%5设备费用3000025003250017.57%6配套基础设施600060003.24%二其他工程建设费用740007400040.00%1建设用地费694706947037.55%2建设单位管理费6736730.36%3工程监理费2452450.13%110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告4建设项目前期工作咨询费80800.04%5工程保险费2942940.16%6工程设计费235023501.27%7工程招投标管理费及代理服务费75750.04%8工程预算和竣工结算费审核费4234230.23%9员工培训费50500.03%10其他费用3403400.18%三基本预备费86004.65%四流动资金44002.38%五合计185000100.00%110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告第十三章经济效益分析13.1评价范围项目财务评价范围为整个项目，并对此进行总体财务评价。13.2评价依据（1）国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）本项目的规划图及工程规模；（3）本项目的投资估算；（4）国家现行财税制度和价格体系。13.3财务评价原则（1）财务评价本着稳妥可靠的原则，在计算费用时取上线，计算效益时取下限；（2）遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则；（3）遵循效益与成本费用计算口径一致的原则；（4）项目计算期内不考虑通货膨胀因素。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告13.4经济效益与费用估算13.4.1收入估算根据项目的经营规划与预测，项目主要收入来源为社区卫生院、养老院、商场、酒店和温泉浴。卫生院床位为2000个，每床每月收费约3600元，卫生院预计年均营业收入约为8640万元；养老院预计年均营业收入约为57670万元；商场预计年均营业收入约8600万元；酒店预计年均营业收入约为10270万元；温泉浴预计年均营业收入约为52000万元。综上所述，本项目年均营业收入约137180万元。13.4.1年总成本估算1、工资及福利项目定员800名，每人每月平均工资福利为2800元，则项目年均工资及福利为2688万元。2、间接费用（1）原辅材料费用根据项目建设单位提供的资料，本项目建成后生产中所需原辅材料主要有建筑材料等原辅材料费为35198万元。（2）燃料动力费本项目燃料动力消耗主要为水、电等，据此估算正常生产年份燃料动力费为100万元。（3）固定资产折旧110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告参照企业固定资产折旧年限有关规定，按直线法提取年折旧额，建筑物折旧年限为20年，残值率取5%，设备折旧年限10年，残值率区5%，则年折旧费用为8788万元。（4）修理费：按固定资产折旧额的50%计取，为4394万元。（5）管理费用按照年经营收入的5%计取，为6860万元。（6）营业费用包括广告费用、营销费用等，按年经营收入的3％计取，为4116万元。综上所述，项目总成本费用为62144万元。13.5盈利能力分析13.5.1营业税110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：下列项目免征营业税：（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；（二）残疾人员个人提供的劳务；（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；（六）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；（七）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。本项目中的养老院和社区卫生院均属于免征营业税的范畴。项目的其他建设根据国家及地方的有关税收政策，需要根据营业税缴纳城市维护建设税及教育费附加，其税率分别为5%、3%。项目正常年营业税金及附加为3828万元，营业税为3544万元。13.5.2所得税《财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）：从2000年10月1日起，对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，包括老年社会福利院、敬老院、养老院、老年服务中心、老年公寓、老年护理院、康复中心、托老所等取得的所得，暂免征企业所得税。本项目中的养老院建设可享受免征企业所得税待遇。项目中的其他建设需要交纳25%的企业所得税。13.5.3财务分析1、财务内部收益率（FIRR）按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告本项目全部投资财务内部收益率（）计算结果为所得税前27.37%，所得税后25.95%。2、财务净现值（FNPV）按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和。（式中Ic为基准折现率，本项目为12%）本项目全部投资财务净现值（）计算结果为所得税前103695万元，所得税后92701万元。3、投资回收期（Pt）按照《方法与参数》的规定，投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：本项目投资回收期（Pt）经计算为所得税前5.39年，所得税后5.50年。4、总投资收益率（ROI）110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告按照《方法与参数》的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为38.49%。13.6财务评价结论本项目运营后，预测投资利润率38.49%；全部投资财务内部收益率所得税前27.37%，所得税后25.95%；投资回收期所得税前5.39年，所得税后5.50年（含建设期）；正常年实现净利润67824万元，财务净现值所得税前103695万元，所得税后92701万元。说明企业有一定的财务生存能力。综上所述，本项目财务可行。该项目属于公益福利事业，收益具有长期性、慈善性。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告第十四章社会效益分析14.1项目对社会的影响分析家家都有老人，人人都会老。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。孝道文化养老基地的建设将产生巨大的社会效益，具体如下：1.完善永城市养老设施，推动永城市社会保障事业发展本项目的建设和启用，将完善当地的养老设施，对社会化养老模式的推广起到示范和带动作用，促进永城市社会保障事业发展，能够更好地保障老年人的合法权益，形成敬老、养老、助老以及代际和谐的良好社会风尚，弘扬中华民族传统美德，加快和谐社会的构建，促进社会主义精神文明建设，具有重要意义。2.创造就业机会，各方收入增加本项目的建设和启用有利于城乡剩余劳动力的转化，有利于产业结构调整，增加居民收入，减轻社会压力。除此之外，项目的建设和启用将带动永城市服务业、交通运输业、餐饮业等相关行业的发展，进而促进永城市经济水平提高。3.推动了养老行业的发展110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告养老服务市场空间很大，具有广阔的产业发展前景。通过企业化员工制管理、标准化规范化培训、制度化管理考核等工作机制，有效克服了社会上的家政企业小型化、零散化，没有形成规模经济和品牌效应，产业化程度不高的问题，形成了规模和品牌效应，带动养老服务产业化发展。14.2项目与所在地互适性分析14.2.1利益群体对项目的态度该项目是社会福利型项目，项目建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒适、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，有利于老年人生活安康、思想稳定，因此，势必得到广大老年人的欢迎和支持。同时，本项目的建设将改变传统的居家养老方式，使国家、社会对养老问题的压力相应得到缓解，有利于家庭和睦、社会和谐。因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。14.2.2各级政府组织对项目的态度本项目的建设能够健全永城市的社会保障体系，促进劳动力本地就业，维护社会和谐稳定，符合当地政府的长期规划，本项目建成后，将会使永城市芒山镇公共设施更为齐全，功能更加完备，形象得到提升，人民群众的生活环境更加理想。因此，各级政府组织对此项目高度重视，积极支持，努力促进项目早日建成投用。14.3.3社会评价结论110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告项目的建设可完善当地社会保障体系，提高永城市城市形象，完善城市功能，促进当地就业。项目启用后将更好地维护老年人合法权益、促进经济社会全面发展，推动和谐社会的构建，具有积极的社会效益。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告第十五章结论和建议15.1主要结论本建设项目的实施，顺应人口老龄化的发展趋势，符合党和政府加强老龄工作的要求，项目的建设将完善当地社会保障体系，促进老年服务业的发展，开创永城市老龄工作新局面。（1）项目建设地址交通便利，水、电、通信等配套设施齐备，适宜项目建设；（2）项目建设规模合理，建设方案可行，投资规模适度，资金来源有保证；（3）承办单位将成立专门机构负责项目的具体实施，通过实行招投标制度、合同管理制度、监理制度，加强项目的建设管理，项目实施安排和进度计划是可行的。（4）项目建设对环境的不利影响较小，通过采取有效地措施，能满足环境保护和节能的要求。（5）本项目在技术和经济上都是可行的，社会和环境效益较好，建议尽快实施。15.2建议为保证项目能够顺利、稳妥的建设，应注意以下几点：1、争取政府的支持。政府的协调、帮助和支持是成功的关键。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告（1）建议项目承办单位建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结老年公寓管理经验，进行机制创新。精打细算，把每一分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务、一流管理，以为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧，努力为和谐社会建设贡献力量。（2）建议项目承办单位在本项目运营取得成功经验基础上，筹措资金进行扩建。2、注重企业文化建设，注重人才的培养，建设一支稳定的职工队伍。3、重内部鼓励机制，加强职工教育，培养他们爱老敬老的意识，有责任感、使命感。4、项目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附表1项目总投资使用计划及资金筹措表(单位:万元)序号项目123456789101总投资50000500008060044004400440044004400440044001.1建设投资500005000080600　　　　　　　1.2利息　　　　　　　　　　1.3流动资金　　　44004400440044004400440044002资金筹措　　　　　　　　　　2.1项目资本金50000500008060044004400440044004400440044002.1.1用于建设投资500005000080600　　　　　　　2.1.2用于建设期利息　　　　　　　　　　2.1.3用于流动资金　　　44004400440044004400440044002.2筹措资金　　　　　　　　　　2.2.1用于建设投资　　　　　　　　　　2.2.2用于建设期利息　　　　　　　　　　2.2.3用于流动资金　　　　　　　　　　2.3其它资金　　　　　　　　　　110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附表2营业收入、营业税金及附加和增值税估算表(单位:万元)序号项目123456789101营业收入　　　1371801371801371801371801371801371801371802营业税金及附加　　　38283828382838283828382838282.1营业税　　　35443544354435443544354435442.2消费税　　　　　　　　　　2.3资源税　　　　　　　　　　2.4城市维护建设税　　　1771771771771771771772.5教育费附加　　　1061061061061061061063增值税　　　　　　　　　　　销项税额　　　　　　　　　　　进项税额　　　　　　　　　　110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附表3总成本费用估算表(单位:万元)序号项目123456789101直接成本　　　511685116851168511685116851168511681.1原辅材料　　　351983519835198351983519835198351981.2燃料及动力　　　1001001001001001001001.3直接工资及福利费　　　26882688268826882688268826881.4制造费用　　　131821318213182131821318213182131821.4.1折旧费　　　87888788878887888788878887881.4.2修理费　　　43944394439443944394439443941.5摊销费　　　　　　　　　　2营业费用　　　41164116411641164116411641163管理费用　　　68606860686068606860686068604财务费用　　　　　　　　　　4.1长期借款利息　　　　　　　　　　4.2流动资金借款利息　　　　　　　　　　4.3短期借款利息　　　　　　　　　　5总成本费用　　　621446214462144621446214462144621445.1其中：固定成本　　　268462684626846268462684626846268465.2可变成本　　　352983529835298352983529835298352986经营成本　　　53356533565335653356533565335653356110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附表4项目投资现金流量表(单位:万元)序号项目123456789101现金流入　　　1371801371801371801371801371801371801371801.1营业收入　　　1371801371801371801371801371801371801371801.2其他收入　　　　　　　　　　2现金流出500005000080600615846158461584615846158461584615842.1建设投资500005000080600　　　　　　　2.2流动资金　　　44004400440044004400440044002.3经营成本　　　533565335653356533565335653356533562.4营业税金及附加　　　38283828382838283828382838282.5增值税　　　　　　　　　　2.6维持运营投资　　　　　　　　　　3所得税前净现金流量-50000-50000-80600755967559675596755967559675596755964所得税前累计净现金流量-50000-100000-180600-105004-29407461891217861973822729793485755调整所得税　　　33853385338533853385338533856所得税后净现金流量-50000-50000-80600722127221272212722127221272212722127所得税后累计净现金流量-50000-100000-180600-108388-3617636036108248180460252672324884　基准收益率：Ic=12%所得税前所得税后　项目投资财务内部收益率27.37%25.95%　项目投资财务净现值10369592701　项目投资回收期5.395.50110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附表5利润与利润分配表(单位:万元)序号项目123456789101营业收入　　　1371801371801371801371801371801371801371802营业税金及附加　　　38283828382838283828382838283总成本费用　　　621446214462144621446214462144621444利润总额　　　712087120871208712087120871208712085应纳税所得额　　　135381353813538135381353813538135386所得税　　　33853385338533853385338533857净利润　　　678246782467824678246782467824678248期初未分配利润　　　0678241356482034722712963391204069449可供分配的利润　　　6782413564820347227129633912040694447476810提取法定盈余公积金　　　678213565203472713033912406944747711累计盈余公积金　　　678220347406946782410173614243018990712可供投资者分配的利润　　　6104212208318312524416630520836624942729113提取任意盈余公积金　　　　　　　　　　14应付利润　　　　　　　　　　15累计未分配利润　　　6104212208318312524416630520836624942729116息税前利润　　　7120871208712087120871208712087120817息税折旧摊销前利润　　　79996799967999679996799967999679996110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附表6项目资本金现金流量表(单位:万元)序号项目123456789101现金流入　　　1371801371801371801371801371801371801371801.1营业收入　　　1371801371801371801371801371801371801371801.2其他收入　　　　　　　　　　1.3回收固定资产余值　　　　　　　　　　1.4回收流动资金　　　　　　　　　　2现金流出500005000080600605686056860568605686056860568605682.1建设投资500005000080600　　　　　　　2.2借款本金偿还　　　　　　　　　　2.3借款利息支付　　　　　　　　　　2.4经营成本　　　533565335653356533565335653356533562.5营业税金及附加　　　38283828382838283828382838282.6所得税　　　33853385338533853385338533852.7维持运营费用　　　　　　　　　　3净现金流量-50000-50000-8060076612766127661276612766127661276612110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附表7财务计划现金流量表(单位:万元)序号项目123456789101经营活动净现金流量　　　766127661276612766127661276612766121.1现金流入　　　1371801371801371801371801371801371801371801.1.1不含税营业收入　　　1371801371801371801371801371801371801371801.1.2其他收入　　　　　　　　　　1.2现金流出　　　605686056860568605686056860568605681.2.1经营成本　　　533565335653356533565335653356533561.2.3营业税金及附加　　　38283828382838283828382838281.2.4增值税　　　　　　　　　　1.2.5所得税　　　33853385338533853385338533851.2.6其他流出　　　　　　　　　　2投资活动净现金流量-50000-50000-80600-4400-4400-4400-4400-4400-4400-44002.1现金流入　　　　　　　　　　2.2现金流出50000500008060044004400440044004400440044002.2.1建设投资500005000080600　　　　　　　2.2.2流动资金　　　44004400440044004400440044003筹资活动净现金流量50000500008060044004400440044004400440044003.1现金流入50000500008060044004400440044004400440044003.1.1项目资本金投入50000500008060044004400440044004400440044003.1.2建设投资借款　　　　　　　　　　110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告3.1.3流动资金借款　　　　　　　　　　3.2现金流出　　　　　　　　　　3.2.1各种利息支出　　　　　　　　　　3.2.2偿还债务本金　　　　　　　　　　4净现金流量　　　766127661276612766127661276612766125累计盈余资金　　　76612153224229836306448383060459672536284110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附表8资产负债表(单位:万元)序号项目123456789101资产　　　1838421838421838421838421838421838421838421.1流动资产总额　　　76307630763076307630763076301.1.1货币资金　　　4557897897897897897891.1.2应收帐款　　　29643125312531253125312531251.1.3预付帐款　　　　　　　　　　1.1.4存货　　　39223716371637163716371637161.2在建工程　　　　　　　　　　1.3固定资产净值　　　1762121762121762121762121762121762121762121.4无形及其他资产净值　　　　　　　　　　2负债及所有者权益　　　2557663303724117614999325948866966228051402.1流动负债总额　　　29422942294229422942294229422.1.1长期借款期借款　　　　　　　　　　2.1.2应付帐款　　　29422942294229422942294229422.2建设投资借款　　　　　　　　　　2.3流动资金借款　　　　　　　　　　2.4负债小计　　　29422942294229422942294229422.5所有者权益　　　2528243274304088194969905919446936808021982.5.1资本金　　　1850001850001850001850001850001850001850002.5.2资本公积金　　　　　　　　　　2.5.3盈余公积金　　　67822034740694678241017361424301899072.5.4累计未分配利润　　　61042122083183125244166305208366249427291　资产负债率　　　1.60%1.60%1.60%1.60%1.60%1.60%1.60%110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附图1项目一期平面图110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附图2项目一期鸟瞰图110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附图3项目二期平面图110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附图4项目区位分析图110 华夏芒砀山雨亭老年康复中心产业园可行性研究报告附图4项目交通组织图110'