生态休闲园可行性研究报告 23页

'阅海生态休闲园可行性研究报告第一章、项目概况挡浸沟位于银川市金凤区阅海公园西侧，南起平伏桥四清沟，北至北环高速，东起西湖挡浸沟，西至包兰铁路。本养老院项目拟设置总床位1260张，项目占地面积16000㎡（24亩），建设有养老院与老年日间照料中心，建设总投资为8750万元，资金筹措方式为公司自筹、项目建设期为3年.第二章、项目建设背景及必要性1、建设背景根据宁夏老龄委的数据显示，我区于2009年进入人口老龄化社会，虽然比全国晚了10年，却以每年5.0%(全国3.2%）的速度递增。截至2013年底，我区60岁以上老年人口已达79.87万，占全区总人口的12.7%。据测算，至2014年底全区60岁以上老年人口将达到110万，占总人口的15%以上。随着人口老龄化进程加快、高龄老人增多和“空巢”、“独居”老人的增加，老年人在生活照料、康复护理、精神文化等方面的服务需求日益凸显。23 目前，全区有各类养老服务机构109所，设置床位15024张，每千名老人拥有机构养老床位18.8张。其中，农村敬老院60个，设置床位6790张；城镇办公养老服务机构29个，设置床位4870张；民办养老服务机构投入使用20个，设置床位3364张。同时，顺应形势的发展和老年人的需求，依托城乡社区建成居家养老服务站384个，农村幸福院341个；建立社区日间照料中心（室）389个，设置床位3007张，就近为老年人提供服务；集为老服务热线、紧急救援系统、数字网络系统和“一键式”紧急呼叫服务为一体的宁夏智能化社区居家养老服务信息平台运行良好。2、项目建设的必要性①、挡浸沟养老院的建设符合国家及省市有关政策及发展规划国家“十二五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”的目标。《中国老龄事业发展“十二五”规划》强调要“发展适度普惠型的老年福利事业”。《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。对按养老服务设施相关标准建设并取得《养老服务机构设立许可证》和《民办非企业单位证书》的非盈利性民办养老服务机构，用房自建并投入使用的，按照核定的床位数给予每张床位8000元的一次性开办补助（最低100张床位起）。租用房且租期5年（含）以上的，按照核定的床位数给予每张床位5000元的一次性开办补助23 （最低100张床位起）。民办和公建民营的养老服务机构按入住满一个月以上的老年人实际占用床位数计算全年平均数，给予每张床位1800元的运营补贴。②、有利于塑造特色文化、提升银川市的形象养老敬老是中华民族的传统美德。实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是解决目前我国人口老龄化的工作目标。近些年来，不少城市尤其是南方城市凭借丰富的旅游资源、自然资源、人文环境优势，发展老年产业，提升了城市的知名度与影响力，促进经济又好又快发展。 挡浸沟养老院项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对于塑造特色文化、提升银川市整体形象，发展银川市老龄产业具有积极深远的意义。③、加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。④、加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。23 目前，银川市60岁以上老年人口已达79.87万，占全区总人口的12.7%。据测算，至2014年底全区60岁以上老年人口将达到110万，占总人口的15%以上。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。⑤、提升银粤水务投资有限公司的整体形象，为公司带来经济效益养老机构在银川乃至宁夏的发展还处于初步阶段，目前人们的观念逐渐改变，能够接受在养老院养老的形式，总体来说有一定的市场运作空间，且挡浸沟养老院的建设可以为公司带来经济效益。综上所述，该项目的建设十分必要。第三章、市场分析1、市场需求养老产业虽然号称夕阳工程，但它是个朝阳行业。随着老龄化的进程会越来越大，市场前景广阔。截至2013年底，我区60岁以上老年人口已达79.87万，占全区总人口的12.7%。据测算，至2014年底全区60岁以上老年人口将达到110万，占总人口的15%以上。从年龄构成来看,80岁以上的高龄老人达到5.5万人其中百岁老人116人,高龄老人大多数生活在农村,空巢老人达到26万。23 宁夏现行的养老保险制度只覆盖总人口的15%,97%的农村人口没有养老保障。医疗保障面临挑战。60岁以上老年人的慢性病患病率是全部人口患病率的3.2倍,伤残率是全部人口伤残率的3.6倍。60岁以上老年人余寿中有三分之二的时间处于带病生存。老年人消耗的卫生资源是全部人口平均消耗卫生资源的1.9倍。随着人口老龄化的加剧,高龄老年人口的猛增,各项费用会进一步上升,将给宁夏的医疗保障体系带来巨大的压力。2、市场供给状况目前，我区的养老模式还不能适应形势的发展，大量依靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院养老机构。全区有各类养老服务机构109所，设置床位15024张，每千名老人拥有机构养老床位18.8张。其中，农村敬老院60个，设置床位6790张；城镇办公养老服务机构29个，设置床位4870张；民办养老服务机构投入使用20个，设置床位3364张。依托城乡社区建成居家养老服务站384个，农村幸福院341个；建立社区日间照料中心（室）389个，设置床位3007张，每1000人仅拥有床位数18.8张。23 虽然我区针对社会养老服务体系建设取得了一定成效，但总体看来仍然处于低水平发展阶段，与经济社会发展新形势、养老服务新需求还有较大差距，主要表现在：养老服务机构、社区养老服务设施建设缺乏统筹规划，布局不合理，发展不平衡；养老设施总量不够，养老床位缺口大，社区养老设施严重不足，供需矛盾十分突出；农村养老服务设施普遍比较简陋，城市养老服务设施大多功能单一，难以满足服务需求；养老服务社会化程度不高，社会办养老机构所占比例落后于全国平均水平；运行机制不够健全，优惠政策落实不到位，行业监管有待加强；服务队伍专业化程度3、市场潜力据调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其它)，按80%消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额8.2%，老龄产业发展潜力巨大。4、市场定位目前的养老机构种类很多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体的综合性服务机构。属中高档型的老年公寓，老人们都有个人私密空间，有独立的居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。第四章、项目选址及施工条件1、项目选址（1）项目选址原则①、周边环境优美，空气质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力，依山傍水之处为最佳； ②、位于城郊区，交通便捷，方便子女、友人探望； 23 ③、场地面积大，以满足开展户外活动的要求； ④、配套功能完备、专业护理服务周到。2、选址地点根据上述选址原则，项目选址地点为银川西湖挡浸沟3、地形条件该项目区位于银川市金凤区阅海生态湿地西侧，海拔高度1109-1112米，地势相对平坦；调查区域海拔较低，靠近阅海湖湿地，地下水位较高，区域内有大面积的湖泊和鱼塘，四周有深的排水沟，土壤主要为盐碱土。场地工程地质条件一般，无不良地质现象存在，无滑坡、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在，因此该场地作为建设用地是适宜的。第五章、投资估算1、建设指标项目占地面积：24亩=16000㎡容积率：0.43规划建筑面积=16000×0.43=6880㎡限高：15米共建设3层根据《中华人民共和国国家标准养老设施建筑设计规范》（GB50867-2013）表5.1.2中相关指标，养老设施建筑用房中养老院的总面积分生活功能面积、医疗保健功能面积、公共生活功能面积、管理服务功能面积四项，其中养老院最小使用面积指标为：23 生活功能面积≥14.0㎡/床医疗保健功能面积≥2.0㎡/床公共生活功能面积≥5.0㎡/床管理服务功能面积≥6.0㎡/床因此养老院每床的综合占地使用面积为14.0+2.0+5.0+6.0=27.0㎡/床；老年日间照料中心最小使用面积指标为：生活功能面积≥8.0㎡/床医疗保健功能面积≥2.0㎡/床公共生活功能面积≥3.0㎡/床管理服务功能面积≥3.0㎡/床因此老年日间照料中心每床的综合占地使用面积为8.0+2.0+3.0+3.0=16.0㎡/床；养老院与老年日间照料中心的占地比例为：1.7：1规划建设面积为6880㎡，除去阳台、阳光厅、风雨廊等一些可选辅助设施的占地面积，拟定最终建设面积为6000㎡，即：养老院占地面积3800㎡，老年日间照料中心占地面积2200㎡；因此每层可设置床位数为：3800/27=140床，3层一共为140×3=420床2、投资估算与经济效益分析2.1、建设投资估算23 序号工程名称数量（㎡）单位价值（元）合计（万元）备注建安费土地费前期费规费配套费管理费财务费1养老院3800×3439050073层楼即建设面积乘以31990171465171250601402老年日间照料中心2200×3432028533层楼即建设面积乘以31920171465171250601403医疗设备3004床铺420×315001905家具、日常用具1006消防、给水、通电300总计87502.2、政府政策补贴根据《自治区人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（宁政发【2014】44号）的政策，关于支持社会力量举办养老服务机构，“用房自建并投入使用的，按照核定的床位数给予每张床位8000元的一次性开办补助，”该项目可获得政府补贴为：420×3×8000=1008万元2.3、营业收入及税金测算①、营业收入测算本项目采取入院住宿式养老方式，根据入院老人身体状况和个人自愿，实行自理型和半护理型两种服务方式和收费标准。自理型与半护理型的比例为3:1，即自理型老人315人、半护理型老人105人、自理型收费标注2000元/床·月，半护理型收费标准2500元/床·23 月，总床位数420张，按入住率80%计算，预计年收入为：（2000×315×12+2500×105×12）×80%=857万元②、销售税金及附加测算 房产税、土地使用税：根据《财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税(2000)97号）文件规定，对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等省会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构自用房产免征房产税；自用土地免征土地使用税。老年服务机构包括老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓等。营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款规定托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务免征营业税。2.4、总成本费用及年利润测算根据现行财务制度规定，企业的总成本按产品生产成本及管理费用、财务费用、销售费用等期间费用计算。①、原辅材料参照同类北京、上海养老中心的资料，原辅材料包括食堂购物、医疗药品等约占收入的25%，为857×25%=215万元②、燃料动力23 燃料动力成本测算根据本项目的工艺技术方案确定消耗，价格根据目前市场价格及当地水、电、天然气价格计算，参照同类北京、上海养老中心的资料，约占收入的3%，为857×3%=26万元③、工资及福利费员工人数参考国家养老服务机构管理条例：自理型护理人员与老年人比例为1:10，即315×0.8×0.1=26人；半护理型护理人员与老年人比例为1:5，即105×0.8×0.2=17人；门卫、餐厅、后勤人员为10人即本项目工作人员为26+17+10=53人，参照宁夏本地企业目前人均年工资2000元/人·月计算工资总额，并以此为基础计提32%的职工“五险一金”，年工资花费为53×2000×12×32%+53×2000×12=168万元④、维修费按固定资产折旧费的10%计提，年维修费为（300+190+100）*10%=59万元⑤、管理费用根据企业提供的有关资料，管理费用按收入的5%测算，为857×5%=43万元⑥、营销费用销售费用包括产品的推广费、售后服务费，以及由于销售产品而发生的运输费、差旅费等，按销售收入的2%测算，为857×2%=17万元由上可知：年利润=857-215-26-168-59-43-17=329万元2.5、建设周期23 建设总投资为8750万元，若进行银行贷款，按每年8%的利率，年利息为700万元，高于年利润329万元，因此资金筹措方式为公司自筹。该项目分3年建设完毕，第4年正式运营，每年投入资金2917万元。2.6、投资回收期测算（参照附表1）附表1：投资回收期.xls动态投资回收期为26.53年第六章、营销策略1、客户定位将客户定位为70-90岁，有养老金和医保的离退休人员。应该实际考虑银川老年人的收入情况：截至2010年城乡60岁及以上老年人口主要生活来源有五大类，分别为劳动收入，离退休金养老金，最低生活保障金，财产性收入，家庭其他成员供养。其中城镇老年人口的生活状况为:劳动收入占12.94%，离退休金养老金占50.12%，最低生活保障金占3.11%，财产性收入占0.61%，家庭其他成员供养占31.36%，其他占1.86%。农村老年人口的生活状况为:劳动收入占41.18%，离退休金养老金占4.6%，最低生活保障金占4.48%，财产性收入占0.19%，家庭其他成员供养占47.74%，其他占1.81%。因此客户定位为70-90岁的三类人：①、有养老金、医保、社保的离退休人员；②、有稳定经济收入的老人；③、其他有能力支付养老费用的老人。23 2、运营方式以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座具有穆斯林风格的休闲度假生态园。第七章、风险评估1、地形影响阅海挡浸沟南起平伏桥四清沟，北至北环高速，东起西湖挡浸沟，西至包兰铁路，在施工上受地形影响，同时挡浸沟内地形大部分以盐碱地为主，许多地方需要进行道路改造和土方回填，此外南边第四污水处理厂排放的污水常年影响到了挡浸沟的土质，需要提前考虑。2、噪音影响地块西边包兰铁路、北环高速上的噪音影响；3、地块位置影响地块位置离市中心较远，目前公交车只有旅游专线四可以到达，且周边配套设施较少，生活交通上不方便；4、观念影响受传统观念的影响，部分老人与子女对送老人进养老院有抵触心理，认为有损孝道；5、当地村民影响23 三闸村与平伏桥村的村民与村委对施工进度的阻碍是一大难题，需要提前与村委沟通协商，避免出现此类情况发生，除此以外其他常见的主要有环境影响、施工安全、施工管理等方面；6、其他影响除此以外其他常见的主要有环境影响、施工安全、施工管理等方面。环境影响包括扬尘、污水及固体废弃物。第八章、结论与建议1、结论①、挡浸沟养老院项目建设符合自治区产业政策，符合宁夏地方发展规划，项目建设地点符合银川城乡总体规划；②、设置总床位1260张，规划用地面积24000㎡（约合36亩），建筑用地面积21000㎡（约合31.5亩），养老中心12000㎡，医疗中心3000㎡，优抚中心6000㎡，建设规模适度，技术上可行；③、总投资3382万元，年利润750.48万元，5年收回成本开始盈利；④、社会效果显著。建成后将成为银川市的一张“城市名片”，提高银川市在全区乃至全国的知名度；减轻国家、银川市财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城市老年人解决实际困难；增加就业，可直接增加100个就业岗位，促进当地居民增收具有积极意义，项目的建设十分必要性；综上所述，本项目社会效益显著，项目建设是可行的，也是必要的。23 2、建议①、参考北京太阳城、上海亲和源养老院的成功经验，采用多元化、人性化的可持续发展模式；②、从项目开建起就通过各种媒体渠道大力宣传阅海生态养老院的情况，吸引商户、外来组织、老年人客户，传播阅海生态养老院的积极形象；③、及时清理建筑废弃物，切勿容易影响周边居民生活，施工单位应积极搞好卫生工作，严禁扰民。④、提前与三闸村村委、平伏桥村村委沟通，有分歧的地方提前解决、避免产生冲突；⑤、研究政府对企业开办养老机构的福利政策。争取在贷款、设施配套方面得到支持。23 投资收益分析：阅海生态休闲园养老片区总面积为24亩，要求容积率为0.43，限高15米规划建筑面积=16000×0.43=6880平方米(㎡)该敬老院限高15米，一层大概3米，大概4层。在6880平方米内除去卫生间、厨房、走廊等必要设施占地，每张床位一层床位大概25×25分布，所以该块地大概可以建设：25×25×4=2500张床位养老院用房及面积设计标准：1、养老设施用房应由老年居住用房、公用服务用房、医疗用房、健身活动用房、行政辅助用房以及其他用房所组成2、老年居住用房应包括卧室、卫生间等空间，老年公寓还宜包括起居室、厨房、 阳台等空间；公用服务用房应包括厨房、餐厅、公用小厨房、公用浴室、洗衣房等空间；医疗用房应包括医务室、观察室等空间；健身活动用房应包括活动室(含阅览、棋牌室)、康健室(房)等空间；行政辅助用房应包括办公室、库房、接待室、小卖部等空间。3、甲类养老设施还应设置多功能厅、护理病房、护理工作室、太平间、门卫室等空间，宜设置心理咨询室等空间；乙类养老设施宜设置多功能厅、护理病房、护理工作室、太平间、门卫室等空间23 1、老年居住用房，每间卧室床位数不应大于4床；全护理老人每间卧室的床位数不得大于6床。一级设施应以单人卧室、双人卧室为主，三人及三人以上卧室的比例不宜大于40%；二级设施应以双人卧室、三人卧室为主，四人卧室的比例不宜大于50%；三级设施可以三人卧室、四人卧室为主。老年公寓应配置以单人或双人为主的一室、一室一厅、二室一厅的独立型居住生活单元。2、卧室每床位的净面积指标不得低于表5.0.5的规定值，但单人卧室的净面积不得低于8m2。每床位净面积指标(m2)    ： 一级 7.0m2     二级 6.0m2     三级 5.0m23、老年公寓的起居室净面积不应小于10m2，厨房不应小于5m2，卫生间不应小于4m2。4、除全护理卧室外，一级设施卧室应附有卫生间，并配置三件套洁具；二级设施附有卫生间的比例不宜少于60%，卫生间内应配置二件套洁具；三级设施附有卫生间的比例不宜少于30%，应配置卫生洁具。5、卧室应设置壁柜。每一老人配置的储藏室净面积应符合表5.0.8的规定。储藏面积(m2)：一级 ≥0.6m2     二级 ≥0.5m2     三级 ≥0.4m223 1、公用服务用房的使用面积指标不应小于以下规定：(1)厨房：50床按0.80m2/床计；50床以上，超过部分，甲类按0.30～0.40m2/床计，乙类按0.40～0.50m2/床计； (2)餐厅：50床及50床以内，按0.80m2/床计；50床以上，超过部分，甲类按0.50～0.60m2/床计，乙类按0.60～0.70m2/床计；  (3)公用小厨房：每个护理单元设一个，净面积不得小于8m2；     (4)洗衣房：甲类不小于40m2，乙类不小于20m2；     (5)晒衣场：甲类不小于50m2，乙类不小于30m2。2、养老设施医疗用房总使用面积甲类不应小于25m2，乙类不应小于15m2；观察室应按总床位数的1～2%设置，但不应少于两张床位。3、健身活动用房总使用面积不宜小于1.0m2/床。其中康健室(房)，甲类不宜小于40m2，乙类不宜小于30m2。4、行政辅助用房总使用面积甲类不应小于0.50m2/床，乙类不应小于0.60m2/床。阅海养老社区建筑工程单体成本估算汇总表表1序号项目公寓元/m2医、服中心元/m2备注23 1建安费199019202土地费171417143前期费65654规费170.5170.55配套费2502506管理费60607财务费140140合计43904320前期费构成表表2序号项目名称单位费用备注1勘察费5　2设计费元/㎡51　（1）规划设计元/㎡12394万（2）方案设计元/㎡18　（3）单体设计元/㎡18　（4）配套设计元/㎡3　3“五通一平”费元/㎡4　4土方回填元/㎡6　23 5临建费用元/㎡2　　合计元/㎡65　建安工程费构成表表3序号项目名称费用(元/㎡)备注1土建1575　2给排水40　3电气65　4采暖50　5智能化10　6太阳能30　7节能65%增加造价150　23 　合计1920　规费构成表表4序号项目名称普通商品房(元/㎡)备注1城市配套费75　2人防结建费15　3墙改费6　4水泥堆散费1.5　5图纸审查费3　6人员保险费4　7施工许可证1.8　23 8绿化许可证1.8　9定位放线费0.2　10招投标费2.2　11噪声申报0.1　12环保费1　13统计登记费0.2　14合同备案费1　15监理费22　16抗震费1　17标底编制费2　18现场登记费1.7　19电气检测费1.5　20电表检测1　21消防审图费1.5　22燃气开户费27　　合计170.5　23 23'