XX古镇保护与旅游开发建设项目可行性研究报告 91页

'XX古镇保护与旅游开发建设项目第一章总论一、项目名称XX古镇保护与旅游开发建设项目二、建设性质旅游配套基础设施建设三、项目地点XX市XX镇四、项目业主XX市XX镇人民政府五、研究范围和编制依据（一）研究范围XX古镇保护与旅游开发建设项目可行性研究报告的主要内容为:项目建设地概况，项目建设的背景及必要性、建设内容及规模，工程实施管理方案，旅游资源评价、旅游市场前景分析、投资估算、资金筹措、项目实施运作模式、经济效益分析、社会效益分析等。（二）编制依据1、《中华人民共和国城乡规划法》；2、《中华人民共和国环境保护法》；3、《国家汶川地震灾后重建规划方案》；4、《汶川地震灾后旅游业恢复重建规划》；5、《成都市旅游产业第十一五年规划》；-58- 6、《关于灾后促进旅游产业恢复发展的暂行意见》；7、《XX市国民经济和社会发展十一个五年规划纲要》；8、《旅游景区质量等级的划分与评定》；9、《全国文明风景旅游区暂行标准》；8、《四川省旅游景区建设标准》；9、《XX志》；10、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；11、其它相关政策、法律、法规；12、项目业主提供的其他资料。六、项目建设的必要性1、项目的建设是再现XX古镇风貌、提升XX古镇品质的需要；2、项目的建设可加快旅游产业发展，并带动相关产业协同并进；3、项目的建设可扩大居民就业、增加居民收入、提高地方财政收入；4、项目的建设为巩固、发展和提升优势产业，促进招商引资打下坚实的基础；5、项目的建设有利于增强城市承载能力，促使城市总体规划实施；6、项目的建设是统筹城乡发展，推进城乡一体化，解决“三农”问题的重大措施；7、项目的建设是积积响应国家关于扩大内需十项措施的重要举措。七、项目建设内容及规模1过境路27000.0m22古街道民居屋面、立面改造22730.0m23修复永利桥1座-58- 4永利桥西小型广场1500m25改造、维修陈家大院1项6改造、维修夏古当铺1项7新建川建广场15000m28修复黄氏小姐楼1项9修复天主堂及周边环境打造1项10整修罗氏、黄氏故居1项11修复王国英故居1项12复建古码头1个13迁建惜字宫广场3500m214复建长寿桥1座15复建杨泗庙1个16恢复原有牌坊5座17打造汇江桥周边环境1项18亲水工程1项19管网2715米20新建游客中心800m221新建停车场12000m222新建公厕4个23新建游客休息亭4个24古镇与过境路之间修建牌楼5座25入口修建标志性建筑物1座26新建医疗点2个27接待中心3000m228沿路旅游标识、标牌1项29消防站2000m230客运站4000m231招呼站10处32河东滨河走廊1座33绿化工程1项34安置房35000m2八、实施进度安排本项目建设期为三年，即从2009年6月至2012年5月，工程建设拟分三期实施。具体如下：-58- 一期工程：2009年6月至2010年5月二期工程：2010年6月至2011年5月三期工程：2011年6月至2012年5月九、总投资及资金筹措项目建设总投资为19211.5万元。其中13500万元向银行申请贷款，占比70.27%；剩余部分5711.5万元由业主自筹与XX财政配套解决，占比29.73%。十、经济效益分析随着XX古镇保护与旅游开发建设项目的分期实施，2010年游客接待人数达55万人次，2011、2012年游客接待人数同比上年增加10%，2013年游客接待人数同比上年增加12%，2014年至2016年游客接待人数同比上年增加10%，2017年以后游客接待人数同比上年增加5%，直至达到XX古镇最大环境容量限制，由此带来的相关旅游收入每年上亿元。十一、偿债能力分析经测算，可用于偿还银行贷款本息的资金总额为17440万元，在建设期后需偿还的银行贷款本息总额为15906万元，其中贷款本金偿还13500万元，贷款利息偿还2406万元。在保证还款期内每年的土地出让收入全部用于本项目的情况下，还款期偿债备付率最小为1.07，项目还款期偿债备付率完全满足相关指标的要求，项目偿债能力较强。十二、综合效益评价-58- XX古镇保护与旅游开发建设项目的实施将展示XX新形象，把XX建设为景观环境优美、文化底蕴深厚、配套设施完善的旅游名镇，为打造国家AAAA级景区奠定坚实的基础。项目的建设能实现XX镇的进一步繁荣，推动XX古镇产业结构调整，促进全镇社会经济持续稳定增长和全面协调发展，具有良好的国民经济、生态环境及社会效益。-58- 第二章项目投资背景本项目建设地XX镇，是一座近代文化遗迹颇多，工业发展迅猛的小城镇。镇内有西南地区最大的铸铁管生产基地，是著名的“铸管之乡”，也有长3.5里的古镇区，是小城镇发展的经济支柱和历史文化依托。一、宏观背景1、在经济全球化趋势日益明显的形势下，许多具有发展潜力的企业纷纷落户中国，带来了生机与活力。而中国西部随着交通、基础设施和生态环境的改善，加之土地、人力和能源等方面的优势，使得在经济一体化发展中获得更多的机会。2、西部大开发不断地深入推进，全国产业布局战略的转变，西部将成为新格局的重要组成部分（含沿海经济带，长江经济带）。西部大开发的重点地区集中在成渝地区和关中平原，而XX镇处于成都市域内，竞争优势极为明显；党的十六大明确提出“全面建设小康社会”的目标，和“积极推进西部大开发、促进区域经济协调发展”的重大任务，对西部给予了政策、资金上的倾斜；全国的城镇化、工业化进一步加快，东部发达地区和西部地区的经济交流日益频繁，将促进西部城镇的发展，推进城乡一体化建设和发展。3、十六届三中全会提出，加快发展必须注意的“五个统筹”（统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹国内发展和对外开放）的要求，为XX镇域经济和社会发展进一步指明了方向。-58- 4、成都市第十次党代表会提出“三新三最”目标，要“实现工业新跨越，服务业增创新优势，开拓现代农业新局面”。只有通过加快城镇化进程，增加城市综合竞争力，加强和改进党的建设，促进物质文明、政治文明和精神文明协调发展，才能达到“努力建设中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市”的目标。二、XX镇的发展背景（一）XX的由来据历史资料记载，宋朝著名诗人范成大从苏州乘船沿长江来到四川，随长江支流岷江来到风景秀丽的XX镇（今名），诗人游完当时的集镇后，为集镇仅有四条街道留下了名垂千古“东盛、双凤、麒麟、增福”街名，在XX上场有名古刹圣佛寺留宿，并留下了歌颂XX风景：“江水分流，滩声聒耳。人家悉有流渠修竹，易成幽趣。”美好的诗篇。诗人在寺的一天早上聆听了当时圣佛寺主持的佛学讲演后，对主持说：主持听说过西域的佛经嘛？主持说：没有！范成大把唐朝玄奘大师从西域取经回来，对西域佛经的博大精深向圣佛寺主持做了介绍，圣佛寺主持深感西域佛经的伟大，并在念佛堂上派了聪明的圆通小和尚随范成大乘船从都江堰出发，经过长途跋涉来到了宋都府长安，拜于玄奘大师名下潜心学习西域佛经，圆通（“通”-58- 字今仍是光严古寺众多佛门弟子之佛名）小和尚经过20多年的精心研究在中年时期回到了四川故乡圣佛寺，圆通大师后来在圣佛寺对西域佛经做了大量的研究、博学经深。并写出佛学专著（此经书有四大卡车之多，于20世纪40年代藏于光严古寺，50年代转藏于今四川博物馆）由于圆通大师研究西域佛学到了至高无上境界，圣佛寺后来成为川西第一禅院，由于圣佛圆通大师圆寂于99岁，后人为了纪念他对西域佛经传到四川，将寺改为圆通山长寿寺，并且在文井江上修了长寿桥——川西第一廊桥，将靠长寿寺的街道命名为长寿街，到了民国人们为了书写方便将圆通简写为XX。（二）XX镇铸造业的发展XX是历史上著名“工贸型”小城镇，铸造行业在境内基础优厚，有相关厂家近70家，产品远销欧美。镇城内形成华怀路干线为主的铸造工业园区，产品经营形成相补、协作的关系。并利用园区完备配套设施，吸引分布在镇域内其他铸造行业迁至园区。对原始铸造实行技改，引进高新科技，增加产品的科技含量，使铸造业由传统劳动密集型转向集约型。引进科学管理模式，为企业引进人才提供配套行政政策，对带技术到园区参与投资，镇政府出面解决相应户口等问题，促进人才向该镇流动，从而提高该镇人口整体素质。成立铸造行业协会，对产品结构、种类、价格进行协调和规定，规范对外销售，防止恶性竞争带来负面影响。建议将发展目光投向市外、省外、国外，与外区域大企业配套对接全球，经济一体化和统一大市场，全面承接铸造行业发达地区辐射和带动，与大企业建立长期紧密的合作，挂上大产业的链条，转变单打独斗的被动革局，与国际经济一体化实行对接，提高该镇铸造业的冲击力及市场竞争力，全面树立“铸造第一乡”的品牌，促进农民向集镇集中，同时也对该镇小城镇发展起推动和扩展作用。（三）XX镇古风貌简介1、古建筑文化-58- 镇内有大量古建筑：黄氏故居、罗氏故居、王国英故居、天主堂、汇江桥、永利桥、陈家大院、黄氏宗祠、古当铺和集镇内约10万平方米的民居，这些建筑大多依照明、清《工部法则》构造。2、牌坊文化：文氏贞节坊（刘家牌坊）、肖家牌坊、丁家牌坊、过街牌坊。3、会馆文化：陕西馆、广东馆、江西管、湖广馆。这些会馆遗址还存在。4、饮食文化：如严三麦子的渣肉，高洪兴的鱼香肝片，邱大案的油花、齐大案的面条，张二师的活粉，肖稀饭的稀饭，周油茶的油茶，黄炮匠的板鸭，肖辉鸡肉。除肖辉鸡肉传承外，其它名小吃有待挖掘。5、茶文化：古镇内有大小茶馆50余家，充分体现了“垒起七星灶，铜壶煮三江”（泊江、味江、西河）的风貌。6、水文化：古XX有鱼蹦滩、船工协会、杷工协会、古码头等。7、桥文化：XX有五桥公所，分别为长寿桥、永利桥、姜市桥、烟市桥、铁杆桥。8、有三百多年的“清明会”，至今是川西平原一大盛会。（四）XX古镇基本情况简介-58- XX是四川省知名的历史文化名镇，集镇街区分为古镇区和现文明区，古镇有1600多年历史，古镇区街道大部分临江而设，呈西偏北，东偏南走向，共计约10余条，建筑面积约10万平方米，俱为木结构，青瓦屋面，大多为连排街房，业主与业主间共用山架，竹琅纤泥灰糊壁式宝壁，裙板装成，成色大多陈旧，保存完整度在90%以上。建筑大多为前店后居式，居住处有多重院落，均背抵文井江，味江、泊江，文井江汇合于古镇镇头，形成古镇有“一词二院三码头”的独特格局，大片别致的临水建筑，古朴的街道、院落和雄浑的石桥，构成了XX水乡的独特风景。XX古镇区现存有抗英名将王国英故居，XX天主堂，罗氏故居、黄氏故居（ⅠⅡ），黄氏宗祠、永利桥、陈家院子、汇江桥等多处古迹、古景点，有百年以上银杏、皂角、楠木、柏数多达几百棵，曾经还有以雕刻、绘工名噪一时的刘家牌坊、丁家牌坊、肖家牌坊和过街牌坊等。在XX商贸繁荣的新盛时刻，招致外省客商来北建筑，有名的陕西馆（系陕西人所建），广东馆（广东人所建）、江西馆（江西人所建）、湖广馆（湖北两个人所建）。丰富的水资源，铸就了XX码头的繁荣。XX人民历来懂得工作和休闲，至今幽静雅致的庭院，更是品茶休闲的好去处，悠久的茶文化，为XX的昨天和今天书写亮丽的一页，2004年被批准为“四川省历史文化名镇”。（五）XX镇历史文化价值1、优美的水乡环境XX镇地处成都平原，座落在文井江、味江、泊江三江交汇处下游的文井江畔，名镇多条小巷直通文井江边，江边古树参天，环境优美，是休闲纳凉的好去处。2、纯朴的生活习俗和社会文化地处天府之国的XX镇民，长期以来均过着丰衣足食的日子，这种稳定的生活，营造了川西平原城镇一种清逸闲暇的生活环境，至今人们都能感受到这种特有的社会习俗和人文心态。XX镇有川西第一大盛会“XX清明会”，会期较长，规模较大，场面热闹，会期各地商旅云集，工农业产品丰富；-58- 有川剧、京剧协会，经常开展川剧京剧座唱活动；有老年协会，每年九九重阳节开展尊老爱老表彰活动；还有信鸽协会，每年在秦岭开展放飞活动。此外，铸造业、土陶业历史悠久，畅销全国各地。XX镇纯朴的生活习俗、社会文化和发达的经济，是一个令人向往的居住、旅游、经商的理想之地。3、集中精致的名镇XX镇早在公元347年就已建镇，目前，XX古镇是XX市古镇保存最完好的历史街区，至今整个街区仍保持着明清时的建筑风格。民居系民国以前砖木结构，清代中后期的建筑占90%以上，面积达10万平方米，青瓦盖顶，竹编粉墙，院落布局错落有致，木作精细，雕砖，雕花尚存，是一笔宝贵的建筑遗产，具有重要的建筑文化价值。XX镇内有一批文物保护单位和保存完好的古迹，主要有：陈家大院、黄氏宗祠、天主堂、王国英故居、罗氏故居、黄氏小姐楼、永利桥、古当铺、古码头等。另有一批保存较完好的明清风格的名人故居和传统民居及会馆，如张家大院、夏家大院、梁家大院和广东会馆、江西会馆等。综上，XX镇具有良好的自然、资源条件，被誉为水乡“小成都”；工业发展迅猛，素有“铸造之乡”、“陶瓷之乡”的美称；古镇历史悠久，名胜古迹基本保持完好，被批准为“四川省历史文化名镇”。因此，XX镇具有较高的历史文化和旅游开发价值，相关部门要加大古镇的开发力度。-58- 第三章市场分析与预测一、XX古镇旅游市场潜力预测（一）我国旅游市场现状分析2006年，我国共接待入境旅游者1.25亿人次，国际旅游收入339.5亿美元，同比增长15.9%，中国已成为全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。在国内旅游方面，2006年中国国内旅游人数达13.9亿人次，同比增长15%；国内旅游收入达6229.7亿元人民币（约计823.3亿美元），同比增长17.9%。在出境旅游方面，中国已成为亚洲最大的客源输出国。2006年，中国出境总人数达3452.4万人次，同比增长11.3%。中国出境旅游增长速度大大高于世界平均水平。据悉，截至目前我国政府已批准132个国家和地区成为公民组团出境旅游目的地，正式实施的已达91个。2007年，入境旅游人数13187万人次，比上年增长5.5%。其中，外国人2611万人次，增长17.6%；香港、澳门和台湾同胞10576万人次，增长2.9%。在入境旅游者中，过夜旅游人数5472万人次，增长9.6%。国际旅游外汇收入419亿美元，增长23.5%。国内居民出境人数达4095万人次，增长18.6%。其中因私出境3492万人次，增长21.3%，占出境人数的85.3%。国内出游人数达16.1亿人次，增长15.5%；国内旅游总收入7771亿元，增长24.7%。（二）四川省与成都市旅游市场现状分析1、四川省旅游市场现状-58- 2007年旅游业继续大力实施政府主导战略、旅游精品战略和可持续发展战略，旅游产业快速发展。全年实现旅游总收入1217.3亿元，增长24.3%。其中，接待入境旅游者170.9万人次，实现旅游外汇收入5.1亿美元；接待国内游客18569.7万人次，实现国内旅游收入1179.9亿元。2、成都市旅游市场现状2007年接待国内游客4253.6万人次，比上年增长6.2%；国内旅游收入395.4亿元，增长22.0%。全年组织出境旅游人数14.0万人次，同比增长145.8%。全年接待入境旅游者78.6万人次，增长35.5%；旅游外汇收入2.6亿美元，增长31.0%。旅游接待设施进一步改善，年末全市三星级以上饭店98家，增加9家。旅行社258家，其中国际旅行社达39家。成都平原经济圈的居民外出旅游特征：成都是个很休闲的城市，这种休闲也绝不仅仅体现在吃上面，更多的是体现在成都人一种骨子里的休闲精神。大体上成都平原经济圈的居民外出旅游特征分为二类：表1：成都平原经济圈的居民外出旅游特征分为二类A类B类休闲次数2～5次/年1～2次/年出游时间周末为主冬、夏两季形式自驾车占主导常驻度假人均花费50～100元/天30～100元/天年龄段26～45岁为主50岁以上银发族主要目的放松身心、体验自然。避暑防寒，享受环境。需求有特色、环境好、风景佳，路程合适。气候条件适宜；物产丰富、物价廉；环境好、风景优美。目的地城市周边有观光资源、生态良好、环境优美的地区。全国内适宜地点。以核心城市周边为主。-58- 地震发生后，四川省旅游局对全省主要景区景点的受灾情况进行了统计，截至2008年6月3日，此次地震造成旅游业直接经济损失近550亿元，其中旅游景区基础设施损失约337.3亿元，宾馆饭店、旅行社、旅游城镇接待设施损失约191.3亿元。2007年全省旅游业增加值632亿元，550亿元意味着地震造成的直接经济损失已将四川旅游业2007年全年创造的价值吞噬殆尽，此外，大量分布在受灾山区乡镇从事旅游经营活动的私营个体户及农户的经济损失目前尚无法估量，这对于一个旅游收入刚刚跨入千亿元行列的旅游经济大省而言损失无疑是巨大的。（三）XX市旅游市场现状分析XX市近三年客源市场分析：旅游经济快速发展。2005年XX市接待游人461.6万人次，旅游总收人10.88亿元。2006年全市接待游人495万人次，旅游总收入12.40亿元，同比增长13.6%。2007年实现旅游总收入14.375亿元，同比增长15.9%,旅游接待总人数530万人，同比增长7%。（四）旅游客源市场1、核心市场（普通人群）旅游人气的恢复更多的是需要游客对地震恐惧心理的消除，重塑四川旅游安全目的地新形象将是四川旅游今后一项长期的任务。随着地震的过去，人们对地震的产生的原因的进一步了解，地震负面影响逐渐消除，休闲心态恢复。（1）市场走势-58- 2009年将是四川旅游发展走出低谷，寻求新一轮发展机遇的时期，随着入川旅游禁令的解除，旅游市场将呈现出缓步回升的发展态势。就入境旅游市场而言，四川的入境游客当中，以港、澳、台、日、韩游客为主。其中，日、台游客由于所处的生活环境对地震多有接触，因而在心理上比其他地区游客更容易接受灾后到四川旅游。灾后近程入境旅游市场率先启动的可能性最大。从省内旅游来说，农家乐旅游已渐渐恢复，这将给入川旅游树立一个良好的风向标。XX市“特色乡村游”与“山地休闲游”预计将在省内旅游及成都市郊游市场中占主要地位。（2）市场影响力救灾及灾后援建，使XX旅游资源的知名度在全国乃至全球范围内极大提升。5.12地震让全世界目光聚集汶川、龙门山地震带和龙门山脉，使龙门山成为国际知名地区。XX处于龙门山风景区，国际知名度随之大大提升。（3）消费模式从中远距离旅游转变为以近郊旅游为主。近期市场主要以成都平原经济圈的居民为主。（4）出行选择XX市地属成都市经济辐射圈层，交通区位优势明显，灾后近期旅游的主要市场为省内及成都市郊，随着城际铁路和轻轨以及旅游大环线的建设，人们旅游出行的方式变得丰富多样。其中主要包括自驾游，组团旅游巴士等。2、拓展市场（特殊人群）（1）旅游心理：地震猎奇心理，渴望尽快到现场一度为快。（2）市场走势：地震主题游在短期迅速升温，远期将逐渐转化为地质奇观科考游。（3）市场影响力：集中在海外和国内发达地区，与高端市场相关。-58- （4）消费模式：专门的科考团体，远距离长途跋涉、探险。（5）出行选择：旅游巴士、骑马、步行等。二、XX古镇风景区旅游市场潜力预测随着国家对黄金周假期进行了调整，黄金周由原来的三个缩减为两个，同时增加了三个三日小长假的安排，就更有利于XX旅游区这类距大中城市较近的旅游区的发展，届时其旅游人次将有较大幅度的增长。在此特别值得一提的是，随着光华大道XX延伸段的通车和成温邛高速路取消收费等，从成都驱车到XX只需要1.5个小时的路程，XX古镇及周边旅游区必将成为成都市民旅游度假、避暑休闲的后花园。更由于遂渝高速的通车，重庆出发仅需3个小时即达成都，XX也将成为号称火炉之都的重庆市民的避暑佳地。加之XX生态旅游区是珍稀动物大熊猫的故乡，来此旅游观光的中外游客也将有大幅增长。（一）预测说明根据旅游发展规律，一个旅游区的游客量发展长呈现初始阶段、发展阶段和平稳阶段三个发展周期。初始阶段，通常发生在开始阶段，由于其刚刚起步，游览设施还不完善、旅游交通也没有跟上，加上知名度不够，因此，其发展速度相对较慢；发展阶段则出现在旅游区已具备一定的知名度，而区内的游憩娱乐设施也初具规模且具有较强的接待能力。此时游客量会迅速的增长而达到高潮。但这种情况不会持续很久，一般二三年至五年。此后将过渡到平稳阶段。XX古镇是XX市主打的重点旅游城镇，也是龙门山国际山地旅游大区的重要组成部分。目前，XX古镇-58- 的客源市场还属于后发展区域。而随着XX市和龙门山国际山地旅游圈的发展以及景区本身开发的深入，其游客量的增长将表现为：未来二十年，在旅游区深度开发后会经历一个较短的高速增长期，随后增长率逐渐下降，游客量的增长趋于平缓。（二）XX古镇景区旅游市场现状XX古镇作为成都十大古镇之一，已成为XX市旅游产业的重要经济增长点。经过数年的建设，XX古镇旅游业快速发展。据统计，2008年尽管有地震因素的影响，但XX镇旅游人数仍有增无减。随着地震影响的逐步减弱，川西旅游环线的不断升温，加上市委市政府对旅游产业恢复重建投入了大量的人力财力进行宣传，预计XX镇旅游需求还将持续增加。通过本项目完善XX镇旅游配套公共服务设施，预计2010年项目一期施工结束后，游客接待人数达55万人次（考虑地震影响逐步减弱后旅游人数反弹），2011、2012年，项目二期、三期施工相继完成，游客接待人数同比上年增加10%，2013年整个项目建设全部完成，游客接待人数同比上年增加12%，2014年至2016年游客接待人数同比上年增加10%，2017年以后游客接待人数同比上年增加5%，直至达到XX古镇最大环境容量限制。（三）未来XX古镇旅游市场预测结果XX古镇旅游景区建设是真个XX市旅游发展规划的重要组成部分，XX古镇保护与旅游开发建设项目有是XX古镇旅游规划的重中之重，悠久的历史文化，优美的地方特色，突出的区域优势，随着景区的基础设施的不断完善，景区的规划逐渐优化，未来到XX古镇旅游区来旅游观光的游客将不断增长。综合前面章节旅游市场前景分析所作的游客预测结果如下：2010年-2022年分年度客源情况预测表-58- 年份游客人数(万人次)同比上年增长(%)备注2010年55　近期(一期施工完)2011年598%近期(二期施工完)2012年648%近期(三期施工完)2013年7212%中期2014年7910%中期2015年8710%中期2016年9610%中期2017年1005%远期2018年1055%远期2019年1115%远期2020年1165%远期2021年1225%远期2022年1285%远期第四章项目建设地概况-58- 本项目建设地点为XX市XX镇。项目建设地区位条件、自然条件、资源条件良好，经济发展较快，历史文化悠久，名胜古迹颇多，并具有独特文化，概况如下：金马河西岸，文井江从龙门山里蜿蜒南下，出山不远和味江、泊江河汇合，在三江交汇的三角洲台地上，静静地矗立着一座历史悠久的古镇，她就是四川省历史文化名镇——有水乡“小成都”之称的XX。XX镇位于XX市中部偏北一隅，全镇呈飞蝠状，幅员面积23.12平方公里，东与观胜镇相近，南与锦江乡、公议乡接壤，西邻怀远镇，北靠街子镇和都江堰市的安龙镇。全镇辖7个行政村:聚源村、禹王村、景汇村、三宝村、清溪村、通顺村、大罗村；95个村民小组；2个社区：麒麟社区、双凤社区；总人口为23142人，总户数5821户,劳动力人口13438人。镇人民政府所在地：麒麟街40号。一、地理区位XX镇位于四川省中部，成都市西部，距成都市区40公里，处于成都门户优先旅游地区，处于川西旅游环线东侧；位于XX市西北，距XX市区11公里，地处东经103°7′，北纬30°44′。镇域东西长6公里，南北宽5.5公里，有省道怀华路相通，北连世界自然文化遗产—都江堰、青城山，距青城山20km，还靠街子镇，可至凤栖山风景区、九龙沟省级风景区和鸡冠山森林公园、鞍子河自然保护区；南接省级历史文化名城XX市，可达全国重点文物保护单位大邑刘氏庄园。XX镇在成都市、XX市的区位如下：图1：XX镇在成都市的区位-58- 图2：XX镇在XX市的区位-58- 二、自然资源XX镇水资源丰富，主要河流有西河、味江河、泊江河三江汇注，三江在XX镇汇合后称汇江。江水日流量最大达1300m3，味江河源于都江堰，江水最大日流量达1000m3；泊江河源于松潘县，江水最大日流量达1300m3，文井江、泊江河是XX镇主要灌溉河流。三、经济发展2008年，XX镇净财政收入580万元，全镇工商税收1320-58- 万元,农业增加值7350万元,乡镇企业增加值23000万元,入库税金1210万元,农村居民可支配收入4250元。全镇有各类企业68家，其中年销售额达500万元的有52家。XX铸造、土陶、砖瓦、石灰生产历史长远，久负盛名，素有“铸造之乡”、“陶瓷之乡”的美称，其中水泥预制品，机械化工是近几年发展起来的新项目，形成了较为集中的工业集中发展区。2008年全镇工业销售收入2.8亿元。四、历史文化名胜XX镇有着悠久的历史。在麒麟街、双凤街、长寿街、半边街等老街上，一些古建筑保存较好，雕砖，雕花尚存，更为珍贵的是，XX镇域内现存古楠木、皂桷、银杏共80多棵，集镇中心有一棵最大的宋代的夫妻银杏树，枝茂叶盛，覆盖面积300多平方米，树高30多米。XX镇现有省级文物保护单位：陈家大院、黄氏宗祠、麒麟街民居。市级文物保护单位：天主堂、王国英故居、永利桥。此外还有古当铺、广东会馆、江西会馆遗址、张家大院、夏家走马转角楼、汇江桥等景观。五、交通镇域主要对外交通有怀华路、元安路、街安路，另外还有从怀华路至无根山生态观光区的旅游专线。在此基础上还建有数条村道，连接各个行政村，形成了方便和快捷的交通道路网络。六、特色有川西第一大盛会“XX清明会”。“清明会”-58- 之所以远近闻名，在人们心目中印象很深，主要是会期较长，规模较大，场面热闹，会期各地商旅云集，工农业产品杂陈，通过物资交流，起到繁荣市场和促进生产的作用。清明会期七天，有时还延长到十天，以相沿成习，年年不变。此外，铸造业、土陶业历史悠久，畅销全国各地。七、招商引资全年工业点协议引进资金1.3亿元，已到位资金1.1亿元。项目突破年中阿克太新型建材生产线累计完成投资350万元；蜀羊防水材料公司超额完成了2008年计划投资任务并达到形象进度；新兴公司（新川建管道）扩建项目已经正式启动，阿克太公司已投产；工业点道路A段6月施工，9月竣工。全年招商引资工作荣获市项目突破年一等奖和先进单位。八、城镇建设7月投资20万对镇围街排洪沟全长4公里进行淘淤。年底污水处理厂竣工并投入使用，汇江农民集中居住小区建设配套基本完毕，入住180户共计600人，6月份全面启动禹王新型社区农民集中居住区（已更名为花果山新型社区B区）建设，建成后将入住1000户，3000人，花果山生态农业项目累计投资140万元。9月23日泊江河水上涨冲毁河堤45米，年底修复。XX中学、XX中心小学、XX幼儿园因5.12大地震严重受损，现已进行了规划重建，8月XX镇文化站完成了设计选址工作，预计投资200万元，占地4亩，修建综合文化站，年底怀华公路拆迁开始，XX段7公里涉及275户拆迁工作，5月份投资5万余元，新打沉井2口，解决了禹王村5、6组旱片死角500亩春耕灌溉用水，从10月开始全镇第二次全国土地调查工作。2008年XX镇农村产权制度改革首先在XX清溪、通顺开展试点工作，全镇有7014户需要完成产权登记。九、“5.12”大地震“5.12”-58- 大地震中，全镇2人死亡，6人受伤。造成农民住房倒塌10户，严重受损373户，中度受损3195户，轻微受损1622户；城镇倒塌5户，严重受损137户，中等受损571户，轻微受损585户，经济损失达2个多亿元。共接收抗震救灾物资：饮用矿泉水2676件，鲜奶制品150件箱，饼干、小食品、方便面共计4856件，大米和面粉41028公斤，食用油和猪油1875公斤，棉被、衣服、毛巾等生活用品共计2686件套。生活救助款、过渡安置房补助款、永久性住房补助款、死亡抚慰金、三孤救助金共计231.0633万元。第五章XX镇镇区控制性详细规划在统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化进程的过程中，为科学、合理地落实XX重点镇的各项建设，按照成都市有关部门的布署，以尽快实现重点镇的建设目标，有效地指导XX镇镇区的建设，在2004年镇区总体规划的基础上特别制定XX市XX镇镇区控制性详细规划。-58- 通过镇区控制性详细规划的编制，为处于XX市中部怀华公路上的重镇快速、稳定、持续发展奠定基础，为XX镇镇区的建设和发展进行科学合理的引导。使XX镇镇区健康有序的发展。《XX市XX镇规划》（2004—2010，成都市城镇规划设计研究院）于2004年底通过了成都市规划管理局技术审查会的审查，是本次控制性详细规划编制的重要依据。本次规划在原总体规划的基础上，对镇区根据XX镇目前的实际进行了局部的优化和调整，使之更有利于XX镇的城镇建设和发展。调整后的用地布局通过了XX市规划委员会的审查。一、现状概况1、XX镇区位于镇域的中南部，处于西河、味江河、泊江河汇合处，距XX市11公里，建成区面积达119.41公顷，镇区有各类常住人口9500人。2、镇区有XX化学厂、XX建筑工程公司、川太铸造厂、汇江轧钢厂等企业。城镇商贸较为繁荣，已建成五个综合市场，日杂、百货、修理、饮食等门类齐全。3、镇区行政、经济机构较为齐全、社会服务机构较为完善，有镇政府、派出所、税务所、医院、计生站、文化站、农业科技服务站、中、小学、敬老院等。4、镇区已建有长寿街、半边街、双凤街、麒麟街，增福街等街道，红线宽度在3-24米之间，均为沥青路面。镇区建筑多以砖混结构为主，二类建筑居多，三类建筑较少，多为3-4层，个别有5-6层，临街建筑总体质量较好。5、镇区基础设施已有一定基础，已通电、电话，及闭路电视，天然气管线已引入镇区。二、存在的问题-58- 1、由于镇区长期的无序发展，镇区功能布局较混乱，使镇区的职能不能得到充分发挥。2、镇区工业基础较好，但布点分散，基础设施配套不健全，难以发挥集约化效益。3、环境质量较差，古文化、古建筑未得到有效保护，古镇的特色未充分体现。4、公共服务设施和基础设施配套不齐，旅游服务设施欠缺，不能满足城镇商贸业和古镇旅游业的发展需求。三、规划的依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、建设部《城市规划编制办法实施细则》；3、中华人民共和国《城市居住区规划设计规范》；4、国家、四川省及成都市有关标准和规范；5、《XX市XX镇规划》（2005.2成都市城镇规划设计研究院）；6、XX市其他相关专业规划和设计。7、有关XX镇区建设发展的相关文件、镇区现状、自然、社会经济基础资料。四、规划的目标-58- 科学地组织XX镇区的布局结构和进行功能分区，安排好镇区各类用地和设施，确定合理的土地开发强度和人口密度；组织好镇区交通，处理好镇区建筑与环境空间及特色问题。使XX镇镇区二、三产业高度发展，古镇得到充分的保护和利用，同时使XX镇镇区成为XX市中部最具吸引力的生态居所，展现XX市古镇新姿形象，使之成为XX市经济发展与古镇旅游完美结合的典范。1、打造“天人合一”的环境“天人合一”是当今提倡的具有中国特色的生态环境要求，它强调人与自然的协调和相互融合，也是构建和谐社会的重要组成部分，XX镇镇区亲水、亲绿的环境空间构架，可以满足现代经济发展和人们回归自然的心理，同时使古镇与水的结合，赋予了古镇的生机，使其能真正做到生产、生活、生态的协调发展，形成XX镇独具特色和极具魅力的环境空间特征。2、构建“方便、快捷、安全”的交通体系对外交通网络与镇区内部交通网络的适当分离和有机结合，组织便利流畅的干道交通网络和充足的静态交通设施，形成方便、快捷、安全的交通体系。3、完善的服务配套设施建设高质量、高标准、完善配套的社会公共服务和生活居住设施，形成镇区生产、生活、服务的协调发展和高效运转，为镇区及XX市中部区域提供文化、休闲和服务的功能。五、规划的指导思想在充分了解、认识XX镇镇区发展现状基础上，抓住成都市重点建设的大好机遇和XX镇古镇和水的得天独厚条件，扬长避短，精心规划，使XX镇镇区成为人们旅游、居住和创业的理想场所。1、尊重自然、增强活力-58- 充分利用和尊重镇区的自然现状和区位环境特征，结合自身的职能、区位、古镇自然肌理特征，顺其自然，使规划的空间环境更有利于古镇的旅游发展，使人文美、人工美与自然美有机结合。工业的发展与生活居住、古镇旅游区适当分离，把商业服务，公共空间环境的打造与古镇结合，以增强其活力。2、以人为本规划充分考虑镇区的功能多样性和综合性，在考虑提供优美舒适的工作环境同时，能够给人们提供多层次、高品位的城市公共和社会生活空间。把人们渴望自然、亲水、亲绿的行为心理习惯融合于镇区每处空间环境，使每位工作和生活其间的居民都能切身感受镇区环境的轻松与舒畅。3、多重利益的综合考虑规划本身就应考虑经济、社会、环境效益的完善结合，规划尊重镇区、城市经营者、企业和投资商合理的经济利益，通过合理的开发强度，功能布局模式的选择，最有效地促进新区开发的推进和古镇保护开发和利用，各种利益的实现，为镇区的可持续发展奠定基础。六、规模及功能定位1、XX镇镇区的定位是以发展商贸、古镇旅游服务、和铸造工业为主导，集文化娱乐、行政办公、医疗卫生、生活居住等于一体的综合功能区。2、XX镇镇区的规模XX镇镇区规划区总面积560.00公顷，其中建设用地386.73公顷，居住人口4.5万人，人均建设用地85.94平方米。-58- 第六章项目的提出及建设的必要性一、项目的提出-58- XX镇有着悠久的历史，丰富的自然资源和各种历史文化古迹，不过，经过多年的岁月，不少房屋已比较破旧，道路、供水、排水、供电及环境卫生等基础设施也较为落后。因此，恢复XX古镇风貌，向世人展示昔日风采，是一代又一代XX人的夙愿。XX镇人民政府顺乎民意，立足实际，为充分经营好城镇，大力发掘本地文化内涵，决定在恢复XX古镇风貌的同时，推出一个全国休闲旅游精品区。目前，XX古镇正按照市委、市政府的统一部署，以灾后重建和创建国家AAAA级景区为契机，以重大项目为抓手，全力推进各项工作快速有序进行。XX古镇保护与旅游开发建设项目，兼具城镇恢复重建、产业恢复提升等多重目的，由此，本项目被正式提出。二、项目建设的必要性（一）项目的建设是再现XX古镇风貌、提升XX古镇品质的需要目前，XX是XX古城保存最完好的历史街区，至今整个街区仍保持着明清时的建筑风格。民居系民国以前的砖木结构，清代中后期的建筑占90%以上，面积达10万平方米，历史风貌基本保持完好。　　XX镇内还有一批文物保护单位和一批保存完好的古迹，主要有陈家大院、黄氏宗祠、天主堂、王国英故居、永利桥等。此外还有古当铺、广东会馆、江西会馆遗址，张家大院，夏家走马转角楼，汇江桥等景观。由于XX镇具有重要的历史文化和旅游开发价值，历年来受到各级领导的关注和支持，2004年被批准为“四川省历史文化名镇”，同时也是成都市重点建设的5个“天府古镇”之一。但由于投入力度不足，加上市场营销方式单一，致使XX古镇建筑群落破旧，基础设施落后，旅游景区的市场知名度不高，游客的认同感不强，这已经严重制约了景区旅游发展，必须尽快改善，提高景区投资效益，从而提升XX古镇的品质。（二）项目的建设可加快旅游产业发展，并带动相关产业协同并进-58- 从近几年游客接待统计数据分析，游客接待量快速上升，旅游总收入及人均消费增长较为缓慢，随着XX古镇旅游业的发展，对景区的基础设施提出了更高的要求，只有基础设施的完善才能够保障景区健康有序发展。目前，景区基础设施较为薄弱，加之“5.12”地震使得原有的设施更加匮乏，与标准化基础设施服务要求还定相当的差距，景区必须制定切实可行建设计划尽快完善基础建设。基础建设的完善将加快景区旅游产业的发展，并带动相关产业的协同发展，从而提高地方经济收益，而地方经济的发展又会促进基础设施进一步改进，这样就形成一个良性的协调发展循环。从另一方面思考，灾后重建对调整XX旅游产业结构和区域结构，推进城乡高水平规划建设，完善配套基础设施体系，实现旅游产业跨越式发展也提供了新的契机。因此，从XX古镇保护与旅游开发建设项目实施开始，突出明清历史文化的内涵和外延，围绕古镇优势，深度挖掘明清历史内涵，全力开发具有较强生命力的旅游产品。也通过本项目的的开发建设，整体带动北部XX旅游产业结构，使XX旅游产业通过灾后重建超过震前水平，产业能级大幅提升。（三）项目的建设可扩大居民就业、增加居民收入、提高地方财政收入在当前国际经济动荡加剧、国内经济增长减速的宏观背景下，随着地震灾情影响的进一步显现，区域经济发展形势趋于复杂。-58- 从中央到地方实施的一系列重大举措表明，应对当期形势经济危机的重要指导思路是增加投资、扩大内需、促进就业，而本项目的实施正契合了该思路。项目的实施不仅将直接拉动区域旅游消费，促进地方经济发展，提高政府的财政收入，还将增加若干就业岗位直接促进附近居民就业，一是在项目建设过程中居民可投工投劳，二是在项目运营过程中居民还可直接在旅游基础服务岗位上就业。更为重要的是，项目的实施还将带动周围农户增收，在本项目实施后，XX古镇景区的接待人口将大幅提高，由游客带来的相关消费也就直接增加，附近农户可开展农家乐、乡村酒店、自由采摘等经营性项目，既丰富了游客的旅游体验，也促进了农户自身增收。（四）项目的建设为巩固、发展和提升优势产业，促进招商引资打下坚实的基础随着XX市委、市政府提出的“将旅游培育成支柱产业”发展策略的不断实施，XX镇的发展迎来了又一次契机。XX镇党委、政府结合当地实情，结合XX自身特色产业优势，面对工作中的切实问题，立足丰富的旅游资源和独特的区位优势，把旅游业放在社会经济先导产业的重要地位加以发展，走好以旅游产业带动招商引资的路子。立足“川西古镇、魅力XX”，先后委托成都市城镇规划设计研究院编制了《XX市XX镇总体规划》、《XX市XX镇镇区控制性详细规划》、《XX市XX镇历史文化名镇保护规划》等，进一步完善了统筹社会经济发展，巩固、发展和提升优势产业的策略与措施，为招商引资打下坚实基础。目前XX镇正面临新的发展阶段，旅游产业优势明显，相关企业与项目不断增加，随着镇域基础设施的开发建设，规模将逐渐扩大。（五）项目的建设有利于增强城市承载能力，促使城市总体规划实施-58- 在《成都市城市总体规划（2003-2020）》中，提出成都市城市发展总目标：全面建设小康工业新跨越，增创服务业新优势，开拓现代农业新局面，加快城市化进程，增强城市综合竞争力，努力建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。XX镇作为天府古镇之一，大力推进城乡一体化建设，对加快城市化进程具有重要作用。为此，对XX古镇进行保护开发和建设，有利于增强成都市中心城区的承载、集聚和辐射能力，有利于成都市城市总体规划的实施，促进城西的建设和发展。（六）项目的建设是统筹城乡发展，推进城乡一体化，解决“三农”问题的重大措施树立以人为本，坚持全面、协调和可持续的发展观是我国当前重要的发展战略。目前城乡差别扩大，农业发展缓慢、影响农民增收的深层次问题必须得到尽快解决。XX市郊区城镇化发展滞后，制约了农民向城市和非农产业的有序、有效转移。农业产业化经营水平不高，农民的生产、生活条件较差，农村基础设施落后，城市经济对农民增收支持力度有限。目前，随着产业结构调整和城市化进程的加快，农村城市化进程中失地农民的就业问题也日益凸现。本次项目中基础设施等工程的建设，促进了XX镇城乡一体化的建设，改善了农民的生活条件，提高了农民的生活品质，使农民转变为市民。通过城乡一体化建设，扩大乡镇建成区规模，完善乡镇配套基础设施，提高乡镇农民生活水平。-58- XX镇旅游配套基础设施建设，使农民集中居住，将原有宅基地置换出来，提高土地集约化利用水平，同时按规定对农民进行拆迁补偿，并对农民进行就业培训，落实相关保障措施，为失地农民提供多种就业机会，真正让农民做到失地不失业，成为有保障、有工作、有文化、有文明习惯和生活方式的合格市民，加快融入城市生活，从而切实解决“三农”问题。（七）项目的建设是积积响应国家关于扩大内需十项措施的重要举措世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，国家采取了灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。在这个形势下国家出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。根据有关资料显示，目前，四川的国内贸易增速已回升到震前水平，虽然受地震影响较大的四川旅游、房地产市场和住宿餐饮业等还没有恢复到震前水平，但随着灾后重建中这些行业的恢复，对内需的拉动作用还将逐步显现。因此本项目的建设是对国家政策的响应，是利于国计民生，在一定程度上对XX经济的快速发展起了强有力的推动作用，同时也从另一方面进一步拉动了行业的需求，拉动了消费。-58- 第七章工程建设方案一、建设标准建设标准参照国家AAAA级旅游景区标准实施。国家AAAA级景区是依照《旅游景区质量等级的划分与评定》国家标准与《旅游景区质量等级评定管理办法》，经省旅游景区质量等级评定委员会初评和推荐，由全国旅游景区质量等级评定委员会评定的。其划分与评定依据以下方面标准：（一）旅游交通1、可进人性良好。交通设施完善，进出便捷。或具有一级公路或高等级航道、航线直达；或具有旅游专线交通工具。2、有与景观环境相协调的专用停车场或船舶码头。且管理完善，布局合理，容量能满足游客接待量要求。场地平整坚实或水域畅通。标志规范、醒目。3、区内游览（参观）路线或航道布局合理、顺畅，观赏面大。路面有特色，或航道水质良好。4、区内使用低排放的交通工具，或鼓励使用清洁能源的交通工具。（二）游览1、游客中心位置合理，规模适度，设施齐全，功能完善。咨询服务人员配备齐全，业务熟练，服务热情。2、各种引导标识（包括导游全景图、导览图、标识牌、景物介绍牌等）造型有特色，与景观环境相协调。标识牌和景物介绍牌设置合理。-58- 3、公众信息资料（如研究论著、科普读物、综合画册、音像制品、导游图和导游材料等）特色突出，品种齐全，内容丰富，制作良好，适时更新。4、导游员（讲解员）持证上岗，人数及语种能满足游客需要。普通话达标率100％。导游员（讲解员）均应具备高中以上文化程度，其中大专以上不少于40％。5、导游（讲解）词科学、准确、生动。导游服务质量达到GB/T15971-1995中4.5.3和第5章要求。6、公共信息图形符号的设置合理，设计精美，有特色，有艺术感，符合GB/T10001.1的规定。7、游客公共休息设施布局合理，数量充足，设计精美，有特色，有艺术感。（三）旅游安全1、认真执行公安、交通、劳动、质量监督、旅游等有关部门制定和颁布的安全法规，建立完善的安全保卫制度，工作全面落实。2、消防、防盗、救护等设备齐全、完好、有效，交通、机电、游览、娱乐等设备完好，运行正常，无安全隐患。游乐园达到GB/T16767规定的安全和服务标准。危险地段标志明显，防护设施齐备、有效，高峰期有专人看守。3、建立紧急救援机制，设立医务室，并配备医务人员。设有突发事件处理预案，应急处理能力强，事故处理及时、妥当，档案记录准确、齐全。（四）卫生1、环境整洁，无污水、污物，无乱建、乱堆、乱放现象，建筑物及各种设施设备无剥落、无污垢，空气清新、无异味。-58- 2、各类场所全部达到GB9664规定的要求，餐饮场所达到GB16153规定的要求，游泳场所达到GB9667规定的要求。3、公共厕所布局合理，数量能满足需要，标识醒目美观，建筑造型与景观环境相协调。所有厕所具备水冲、盟洗、通风设备，并保持完好或使用免水冲生态厕所。厕所管理完善，洁具洁净、无污垢、无堵塞。室内整洁。4、垃圾箱布局合理，标识明显，数量能满足需要，造型美观，与环境相协调。垃圾分类收集，清扫及时，日产日清。5、食品卫生符合国家规定，餐饮服务配备消毒设施，不使用对环境造成污染的一次性餐具。（五）邮电服务1、提供邮政及邮政纪念服务。2、通讯设施布局合理。出人口．及游人集中场所设有公用电话，具备国际、国内直拨功能。3、公用电话亭与环境相协调，标志美观醒目。4、通讯方便，线路畅通，服务亲切，收费合理。5、能接收手提电话信号。（六）旅游购物1、购物场所布局合理，建筑造型、色彩、材质有特色，与环境协调。2、对购物场所进行集中管理，环境整洁，秩序良好，无围追兜售、强买强卖现象。3、对商品从业人员有统一管理措施和手段。-58- 4、旅游商品种类丰富，具有本地区特色。（七）经营管理1、管理体制健全，经营机制有效。2、旅游质量、旅游安全、旅游统计等各项经营管理制度健全有效，贯彻措施得力，定期监督检查，有完整的书面记录和总结。3、管理人员配备合理，高级管理人员均应具备大学以上文化程度。4、具有独特的产品形象、良好的质量形象、鲜明的视觉形象和文明的员工形象，确立自身的品牌标志，并全面、恰当地使用。5、有正式批准的旅游总体规划，开发建设项目符合规划要求。6、培训机构、制度明确，人员、经费落实，业务培训全面，效果良好，上岗人员培训合格率达100％。7、投诉制度健全，人员、设备落实，投诉处理及时、妥善，档案记录完整。8、为特定人群（老年人、儿童、残疾人等）配备旅游工具、用品，提供特殊服务。（八）资源和环境的保护1、空气质量达GB3095-1996的一级标准。2、噪声质量达到GB3096-1993的一类标准。3、地面水环境质量达到GB3838的规定。4、污水排放达到GB8978的规定。5、自然景观和文物古迹保护手段科学，措施先进，能有效预防自然和人为破坏，保持自然景观和文物古迹的真实性和完整性。-58- 6、科学管理游客容量。7、建筑布局合理，建筑物体量、高度、色彩、造型与景观相协调。出人口主体建筑有格调，与景观环境相协调。周边建筑物与景观格调协调，或具有一定的缓冲区域或隔离带。8、环境氛围良好。绿化覆盖率高，植物与景观配置得当，景观与环境美化措施多样，效果良好。9、区内各项设施设备符合国家关于环境保护的要求，不造成环境污染和其他公害，不破坏旅游资源和游览气氛。（九）旅游资源吸引力1、观赏游憩价值很高。2、同时具有很高历史价值、文化价值、科学价值，或其中一类价值具全国意义。3、有很多珍贵物种，或景观非常奇特，或有国家级资源实体。4、资源实体体量很大，或资源类型多，或资源实体疏密度优良。5、资源实体完整，保持原来形态与结构。（十）市场吸引力1、全国知名。2、美誉度高。3、市场辐射力强。4、形成特色主题，有一定独创性。（十一）游客人数年接待海内外旅游者50万人次以上，其中海外旅游者3万人次以上。-58- （十二）游客抽样调查满意率游客抽样调查满意率为高。二、建设内容及规模（一）建设内容参照建设标准，XX古镇保护与旅游开发建设项目主要建设内容包括古街道道路和建筑屋面、立面的改造，历史上有重要影响的名人故居、寺庙、道观、店铺的恢复，以及接待中心、客运中心、停车场等旅游服务设施的建设等。（二）建设规模1过境路27000.0m22古街道民居屋面、立面改造22730.0m22.1长寿街1880.0m22.2半边街1960.0m22.3东盛街1480.0m22.4皂角巷896.0m22.5新街1696.0m22.6双凤街2408.0m22.7麒麟街2512.0m22.8增福横街640.0m22.9增福街2064.0m22.10涌泉街2144.0m22.11惜字宫街1900.0m22.12十字坡街1850.0m22.13杨泗街1300.0m23修复永利桥1座4永利桥西小型广场1500m25改造、维修陈家大院1项6改造、维修夏古当铺1项7新建川建广场15000m28修复黄氏小姐楼1项-58- 9修复天主堂及周边环境打造1项10整修罗氏、黄氏故居1项11修复王国英故居1项12复建古码头1个13迁建惜字宫广场3500m214复建长寿桥1座15复建杨泗庙1个16恢复原有牌坊5座17打造汇江桥周边环境1项18亲水工程1项19管网2715米20新建游客中心800m221新建停车场12000m222新建公厕4个23新建游客休息亭4个24古镇与过境路之间修建牌楼5座25入口修建标志性建筑物1座26新建医疗点2个27接待中心3000m228沿路旅游标识、标牌1项29消防站2000m230客运站4000m231招呼站10处32河东滨河走廊1座33绿化工程1项34安置房35000m2三、设计方案（一）设计的依据①《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月）②《中华人民共和国文物保护法》（1991年6月）③《中华人民共和国文物保护法实施细则》（1992年5月）④《城市紫线管理办法》（建设部119号）-58- ⑤《四川省历史文化名城保护规划编制审批办法》（1999年）⑥建设部、国家文物局《历史文化名城保护规划编制要求》（1994年9月）⑦建设部、国家文物局《历史文化名城和历史文化街区、村镇保护条例》（送审稿2003年2月）⑧《历史文化遗产保护规划规范》（讨论稿）（历史遗产保护规划规范编制组，2000年8月）⑨《XX市XX镇总体规划》（2006年12月）⑩有关XX镇的县志、乡志（二）设计的原则①贯彻执行“保护为主、抢救第一”的方针，坚持“以保护为主，保护与利用相结合”的原则，采取积极有效的措施，加强历史文化遗产的保护，合理利用，实现可持续发展。②处理好名镇保护和新城建设的关系，城镇建设和社会经济的发展，要与名镇的保护相结合，既要适应现代化发展的需求，又要与历史文化环境和古建筑特色相协调。③名镇规划应与XX镇总体规划相协调，名镇保护规划是总体规划的重要组成部分，保护规划应符合城镇总体规划的布局要求，并纳入城镇总体规划，同时总体规划又应在城镇性质、规划布局、功能结构等方面充分体现保护名镇的要求。④注重保护历史文化遗产的真实性及其环境风貌的协调性。⑤-58- 突出重点兼顾一般，对文物古迹、历史街区、重点院落和水系进行重点保护，其它地区则重点是风貌的协调统一。（三）设计的范围本次规划范围为XX镇区，面积4.28平方公里，保护规划的重点为XX历史文化名镇，古街核心区面积19.26公顷。（四）古镇保护总体框架1、“点、线、面”结合的保护结构根据XX古镇区的格局形态和历史古迹分布状况，规划采取“点、线、面”相结合的保护结构体系。“点”是指文物保护单位和古院落保护点。“线”是指保护滨河环境和古镇区南北向主轴线长寿街—半边街—双凤街—麒麟街—增福街的地物特征。“面”是指以麒麟街为重点的具有传统风貌历史街区。古镇整体保护结构可具体概括为“四点、两轴、两片”。“四点”指北部永利桥（包括陈家大院、川建广场）、惜字宫字库广场、天主堂广场（包括天主教堂、黄氏故居、黄氏宗祠、罗氏故居）、王国英故居。“两轴”指古镇区长寿街—增福街主轴线和文井江（西河）滨河景观轴线。“两片”指双凤街及以北历史片区和麒麟街及以南历史片区。2、架构系统，增强整体性由于XX古镇文化遗存点分布分散、规模不大，且多隐于街坊中部，难以留下全面深刻的古镇印象，规划采取系统构筑方法，增强其整体性。-58- 首先是采取以线串点，以线串面的方法，把古镇的文保单位和历史街区串连起来，形成能反映XX古镇历史文化特色的总体印象。其次是以路串点，以绿（绿地、广场、公园）串点，串连部份文物景点和历史街区。由于XX古镇区沿街呈长条形街道，交叉呈十字形结构，其它尚有小街巷10余条，规划以南北向街道为主轴，串结两侧的文物景点，形成完整的系统。3、加强镇域非物质文化遗产的保护XX镇有川西第一大盛会“XX清明会”，会期较长，规模较大，场面热闹会期各地商旅云集，工农业产品丰富，通过物资交流，起到繁荣市场和促进生产的作用。XX镇有川剧、京剧座唱活动，有信鸽放飞活动等，极大的丰富了人民群众的文化生活。规划保护上述活动，并为其提供活动场地。鼓励挖掘XX非物质文化遗产，丰富XX古镇保护内容，为XX镇旅游发展服务。（五）名镇格局与风貌保护设计为了有效地保护名镇传统街区的历史文化和环境风貌，遵循“整体控制、严格保护、统一协调”的原则，规划以名镇区为中心，将全镇区划分为三级保护区，并确定相应的保护和用地控制要求。核心保护区，范围为：北到长寿街，南到增福街，西以文井江为界，东到南北向主轴线-58- 以东，面积达19.26公顷，对核心区内的建筑和街巷空间以保护和维护为主，严禁任意拆建和改建，确需拆建和新建的建筑必须按法定程序申报，改造或新建的建筑，其形式、色彩和风格应与现存的建筑相协调，细部构件和装饰构件均须采用传统古建筑的形式和风格，建筑层数在3层以下，檐口高度不得超过10米，局部因景观需要也不得超过4层。核心区已建建筑和环境不协调的应拆除或按前面的要求进行改造。核心街区道路，特别是步行主道和支路均以青石板铺筑。建筑禁止使用瓷砖贴面和琉璃瓦盖顶。核心区古树名木要挂牌保护，落实责任单位和责任人。建设控制地带，范围为：东到麒麟新街以东，西到文井江边，北到城镇规划区北端规划消防站，南界XX大桥，面积43.93公顷。控制区内建筑采取整治和逐步改造的方式。砖混平顶建筑逐步改成小青瓦和坡屋顶，瓷砖墙面和色彩不一的建筑逐步改成浅色涂料。新建房屋不得超过四层，体量不宜过大，屋顶以青瓦坡屋顶为主，建筑外墙装饰可采用部分传统居民符号，墙面色彩以白色，浅黄，浅灰为主，保护区内的古树名木。环境协调区，范围为建设控制区以外的城镇规划区除工业集中发展点以外的建设用地，面积为290.07公顷。这一区域应保护自然环境和在城镇新区建设上两个方面加以协调控制。要加强文井江的水源保护，严禁破坏沿河两岸的天然植被，特别是已有的古树名木，严禁污染物排入水体，整治沿河环境，开发以绿化环境为主的休闲旅游项目。（六）历史街区保护设计1、保护区域及范围XX镇历史街区指划定为核心保护区的古街部分，是本规划的主体，其范围为：东以南北向主轴线以东，西至文井江边，北到长寿街，南至增福街，面积为19.26公顷。2、保护类别-58- 保护类别分为重点保护区和风貌保护区。重点保护区指文物保护单位和典型店宅院落（如黄氏故居、黄氏宗祠、天主教堂、麒麟街民居<含罗氏故居>、王国英故居、XX陈家大院、永利桥）；风貌保护区指历史性街区连片成块的传统建筑区，如麒麟街及其横向街巷的沿街建筑。3、保护整治方式重点文物保护单位的保护应按国家文物法规定进行保护，本次规划保护整治对象主要是街区搭设和传统民居建筑部分。根据XX历史文化名镇的实际，为了保护好其传统街区历史格局和风貌，确定以下5种整治方式。（1）修缮对于格局与造型保存完好的传统民居和店宅，采取复原维修方式，保持建筑原貌，古街建筑大多属于这类保护。根据建筑个体的保存状况，一般要进行结构加固，更换破损构件、修复屋瓦、整理屋脊、檐口滴水，修复脱落墙面。修复充分尊重历史面貌，不能随意增减和改造。（2）改善为使街道景观空间的序列完整、轮廓线优美，规划对沿街的个别建筑可采取加层或降层的措施。但其外观要与原有建筑风格一致，在色彩和材料上按“修旧如旧”的原则严格进行。（3）维修XX镇上有少量传统民居年久失修，破损十分严重，已成危房。对这类尚存保留价值的传统建筑，可采取落架复建，但必面按原貌恢复。（4）整修核心保护区紧邻古街区边沿有少量新建建筑，为使古街整体风貌不受其影响和破坏，可采取外观形象改造的方式，即：加盖青瓦坡顶，墙面重新粉刷，如有条件，尽量拆除重建。-58- （5）拆除在古街重要景观节点、街口，严重破坏景观效果和交通安全的，直接影响名木古树生长的建筑可拆除。（七）文物古迹保护设计XX镇区至今还保存着较丰富的文物古迹和典型院落，其中省级文物保护单位有4处，成都市级1处，XX市级1处。目前，文物保护单位现状堪忧，缺少必要的保护性修缮，管理失控，环境风貌很不协调。1、保护原则①原址原状保护在保护范围内禁止拆除，改建原有古建筑，禁止破坏文物，不得进行与文物保护相冲突的任何建设活动。②保护文物古迹环境在文物的保护范围之外，要划定建设控制地段，在建设控制地带内，不得建设危及文物安全的设施，不得修建与文物环境风貌不相协调的建筑物构筑物。③保障文物安全在文物保护范围内，禁止存放易燃易爆及其它危及文物安全的物品。2、保护范围要求①核心保护区为保护文物建筑而设置的非建设地带。在这个范围内禁止建设任何建筑物和地面设施，可以作绿地或交通性的铺装或道路。②建设控制区-58- 该地带内，凡与文物保护单位或历史建筑风貌不相协调的建筑，应按青瓦坡顶、穿逗结构、粉墙的建筑外貌要求整治。③环境协调区鉴于古镇空间范围不大，古镇核心区内的新建筑尽可能与文物保护单位建筑风貌相协调，平顶应逐步改坡顶青瓦，以黑白灰为基调，工业企业逐步迁出，建筑功能为居住或对环境不产生污染的公共建筑。3、文保单位的管理①在文物保护单位建设控制地带内的新建建筑物、构筑物，其设计方案应经同级文物行政主管部门同意后，报同级城乡规划部门批准。②文物保护单位如果必须作其它用途，应根据文物保护单位的级别，报原公布的人民政府批准。③因建设工程需要，必须对文物单位进行迁移、拆除或复建的，应根据文物保护单位的级别，经该级人民政府和上一级文化行政主管部门同意。④文物保护单位的修缮，按国家文物保护法规定的相关要求进行，其维修方案应经专家鉴定后，报上一级文化行政主管部门同意。各文物保护单位保护规划（详表）序号名称级别保护范围建设控制地带保护措施利用计划修复意见1陈家大院(省级)陈家大院围墙内以大院四周延伸15米为建设控制地带建筑进行风貌整治。作为封建社会，城市建制实例陈列馆，供旅游观光用。院内总体进行整治规划，重点清理杂乱灌木、草丛。彻底维修原老建筑。2黄氏宗祠（省级）围墙内为保护范围向外延伸15米为建设控制地带迁出占用单位作旅游观光。整治院落环境。3麒麟街民居（省级）故居围墙内为保护范围墙外延伸15米为建设控制地带迁出占用单位，开启原大门。作旅游观光。全面维修建筑，4王国英故居-58- （市级）故居围墙内为保护范围以故居四周延伸10米为建设控制地带建筑进行风貌整治。继续作为老年活动中心，可供旅游观光用。维修院区内建筑，拆除砖墙部分，整理院区环境。5天主堂（市级）天主堂围墙内为保护范围以天主堂四周延伸10米为建设控制地带拆除周边紧贴的建筑。作旅游观光用，并作教徒场所。修复大门。整理环境。6永利桥（XX市）以永利桥原用地为界。以永利桥四周延伸5米为建设控制地带按原建制修复。供旅游观光用。全面修复原有建筑，维修大环境。（八）景观环境保护设计根据XX镇的特点，结合名镇所处的环境和名镇的形态，首先要保护好名镇的外部空间环境，作为名镇的重要环境依托。其次要保护好名镇空间环境（尤其是建筑风貌的控制）。再有要加强古街区的空间景观，街巷出入口、节点和重点地段的保护和控制。同时要加强临河街街景立面的保护。（九）道路交通与旅游线路设计1、核心区外道路交通核心区外的道路交通及旅游线路组织，均以《XX镇总体规划》的道路交通规划为准。在规划的实施中应注意与历史街区的道路交通系统合理衔接。如有变动，应尊重核心保护区的保护规划要求，协商解决。2、核心保护区道路交通机动车道路主要依托麒麟新街、工商所以北道路和粮站以北的道路，停车场按《XX镇总体规划》所设置的位置布局。古镇保护区街道，麒麟街其宽度维持现状，新建街巷宽5-9米，这一区域除消防车、急救车外，其它车辆严禁进入，实行交通管制。恢复古镇区文井江边水码头，开辟水上游乐项目。（十）环境保护与消防设计-58- 1、环境生态保护①维护山、水、镇、建筑一体的生态环境结构XX历史文化名镇，特别是历史街区，紧贴环境优美的文井江边，构成具有天然的古典水乡画优美的诗意环境，具有良好的生态环境品质，在保护实施的过程中，应特别注意山水环境的生态保护，继承和维护名镇人与水共生共栖的亲密关系。②坚持可持续发展的战略思想历史遗产是不可再生的宝贵文化资源，山水环境也是生态敏感和脆弱的环境元素。要让历史文化资源和山水环境的景观资源能永续利用，就应长期树立可持续发展的战略思想，克服急功近利、急于求成、盲目随意的决策和行为。③制定有效的水环境治理措施保护区内有各类设施配置，均要注意绿化和空间组织，避免和减少对空气、水体、土壤的污染。继续不断地加强周边地区自然植被、水源水质保护，禁绝文井江上游沿线的污染源发生，以保持良好的生态环境。④整治和规范环卫设施近期内可采用雨污合流的排水体制现状，中远期逐步实施雨污分流，核心保护区应在分流实施时先行安排。严禁在文井江边倾倒垃圾，科学布局垃圾站点。垃圾收集站点的形式，要与周围环境相协凋。公厕应布置在既能方便游人、又不影响环境景观的位置，其建筑形式必须与周围环境相协调。-58- 核心保护区内的市政小品（如路灯、果皮箱、垃圾收集箱、消火栓、邮筒、指示标牌等）的形式、色彩、风格，均应与历史街区风貌、色彩和尺度相协调。2、消防规划执行《XX市XX镇总体规划》中的消防规划要求，在城镇北部规划建有一般普通消防站，消防任务由该消防站负责，5分钟到达责任区边缘的原则要求。核心保护区建筑多系木构建筑，火灾隐患大，需从各方面加以设防，同时要加强消防知识的宣传。首先，要改变居民的燃料结构，尽快使用天然气、室内电力线要逐步穿管。其次，要按规范要求设置消防栓（一般地段间距＜120米，重点地段要＜80米）；开辟必要的消防通道；责任区内和商业、文化娱乐等公共建筑要配置人工携带式消防设备。第八章工程实施管理方案-58- 一、项目招标方案为保证灾后重建项目的工程质量，防止各种违规、违法行为，本项目应根据《中华人民共和国招标投标法》和四川省相关招投标法律、法规的规定进行公开招标。（一）招标范围该项目的招标范围包括：工程勘察设计、工程施工、监理、重要设备（材料）的采购全部按国家有关规定招标。（二）招标组织形式项目采用委托招标，由项目业主委托具有相应资质，从事过类似工程且信誉良好的招标代理机构代理招标。项目招标将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位。（三）招标方式1、项目将采用公开招标方式；2、在国家和省、市指定媒介发布工程勘察设计、施工、监理、重要材料、重要设备等的招标公告。4、招投标程序通过正式的招投标程序，分别进行资格预审－投标邀请－招标文件－现场踏勘－标前预备会－正式开标－综合评标等，确定中标单位。5、招标备案招标文件发售之日5日前，上报发改部门和招投标管理部门备案，确定中标人之日起15日内即向发改部门和招投标管理部门-58- 提交招标情况的书面报告，接受行政主管监督部门对招投标活动的监督，确定中标人后，中标通知书与签订合同报计委备案。6、项目招标方案表项目招标方案表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计全部招标委托招标公开招标建筑工程全部招标委托招标公开招标监理全部招标委托招标公开招标重要设备材料部分招标委托招标公开招标实施时根据具体情况调整。二、项目实施进度安排（一）进度安排一期工程：2009年6月至2010年5月，启动过境路改造，古街道民居屋面、立面改造，修复永利桥，永利桥西小型广场，改造、维修陈家大院，改造、维修夏古当铺，新建川建广场，修复黄氏小姐楼，修复天主堂及周边环境打造，整修罗氏、黄氏故居，修复王国英故居，复建古码头，迁建惜字宫广场，复建长寿桥工程，并新建接待中心1个，公厕2个；二期工程：2010年6月至2011年5月，启动复建杨泗庙，恢复原有牌坊，亲水工程，管网，新建医疗点，客运站，招呼站，河东滨河走廊，安置房工程；-58- 三期工程：2011年6月至2012年5月，启动打造汇江桥周边环境，新建游客中心，新建停车场，新建游客休息亭，古镇与过境路之间修建牌楼，入口修建标志性建筑物，沿路旅游标识、标牌，消防站，绿化工程，并再新建接待中心1个，公厕2个。（二）横道图横道图适用于该项目，用以表示建设项目的计划任务、计划进度和实际记录等具体内容。它是把项目实施计划分为若干项，用横坐标表示时间，纵坐标表示各项作业活动，每项工作用一横道表示，横道两端表示该项作业活动的起、止时间；其长度即是完成该作业活动所需时间。XX古镇保护与旅游开发建设项目建设工程横道图估计如下：项目进度计划横道图序号工作阶段2009年2010年2011年2012年12341234123412341一期工程2二期工程3三期工程三、项目实施保障措施（一）强化在执行阶段的监管工作1、根据XX古镇保护与旅游开发建设的管理特点和要求，确定项目高质量的管理人员，凡具备该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。2、充分利用经济合同法规各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等、“借、用、还”相统一的原则得以充分体现。3、招标采购工作是项目管理的核心环节，直接影响项目的进度和质量。需加强对项目招标采购的监督管理。-58- （二）加强建设管理业主或被授权行使项目建设管理的公司的建设管理工作重点是：工程质量、工程进度和工程投资。同时应做好项目的组织协调工作，确保工程按合同工期、投资、质量完成。主要工作如下：1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查施工单位执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按进度作好结算工程提款工作，节约投资；8、根据工程进度情况，审核施工单位进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收施工单位及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。-58- （三）加强项目投资管理项目的投资控制着重是在前期策划阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把配套基础设施建设资金控制在允许的造价限额以内，以求取得较好的投资效益和社会效益。项目在实施阶段，按照既定的造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。（四）加强质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要有以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件。2、组织和建立本工程的质量控制体系，完善质量保证体系。3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制。4、质量事故的报告和处置。5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求。6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求。7、督促、检查工程材料是否符合要求。8、严格按照建设程序进行实施。（五）加强工程进度管理-58- 在施工承包合同、监理合同中明确有关工期、进度的违约责任等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据计划、组织、协调等管理职能手段，在项目实施过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。（六）加强合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于本次配套基础设施建设涉及到的范围较宽、复杂、施工周期紧，使用的人力物力多，涉及的施工单位多等原因，有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高本项目的经济效益和社会效益。因此，在实施过程中，每个子项均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证建设工程如期完成。在XX保护与旅游开发建设项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。项目在实施过程中必须严格按照合同办事，在招标、材料供应、监理中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的经济和社会效益。（七）加强协调管理-58- 协调工作是本项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，各关联单位之间，各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及项目建设与周围环境存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要使项目更快、更好的完成，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证项目的实施能达到预期目标。（八）加强安全建设管理本项目建设地处于都江堰市边缘山区地带，因此，必须建立符合本工程特点的安全生产制度，安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。（九）资金管理本项目建设资金应按银行要求开设专用帐户，专款专用。制定用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于本项目建设。-58- 第九章环境影响评价一、环境现状XX古镇保护与旅游开发建设项目基本上位于XX古镇范围内。目前，项目区因受到地震的影响，涉及街道及基础设施有较大损毁，区内的环境污染主要包括废水、废气、生活垃圾等，环卫设施还不完善。通过项目实施过程中采用成熟可行的治污技术，完全能达到环保部门的排放要求，显著改善XX古镇的生态环境。二、项目执行的污染物排放标准保护环境、维护生态平衡一直是我国的基本国策，是保障人民健康，造福后代的长久大计，因此，本项目的建设从环境角度论证其可行性，并以此作为设计基础之一。根据当地环保部门的规定，项目区执行如下环境标准：大气污染物：执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）二级标准、《环境空气质量标准》GB3095—1996中的一级标准；水污染物：执行《污水综合排放标准》（GB8976—1996）二级标准、《地面水环境质量标准》GB3838—2002中的Ⅰ类水域标准；噪声：执行《建设施工场界噪声限值》（GB12523—90）中的各阶段限值。三、项目对环境的影响（一）施工期环境污染影响1、施工废水、废气-91- 工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如施工场地会排放大量含沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中排放的废气等，都会对项目区空气环境质量和水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，而且是暂时的，将随着工程施工的完成而消除。2、施工噪声工程施工期间，各类施工机械、运输车辆和高噪声设备使用过程中产生的噪声将对局部地区的声环境产生较大的影响。施工阶段的噪声源有土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车等，混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯等，工程安装使用的吊车、升降机等。其中除部分机械会产生强烈的噪声、振动外，大多数设备单独运行时产生的噪声在60m处昼间都能达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）中70dB的标准限值，而夜间要满足55dB的标准限值，土石方和基础施工阶段声源须距声界150m，发电机须距场界250m。同时使用机械施工时，昼间应使所有机械与施工场界保持60m的距离，夜间则保持350m的距离。工程区域内噪声敏感点较少，但仍会有超标现象发生，所以应尽量减少夜间施工。3、施工振动-91- 工程施工期间的振动环境影响，主要来自振动型施工作业。振动型施工作业污染源主要包括挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等机械设备作业时所产生的振动，在距振动源10m处的参考振级63—85dB，有超标现象发生。在距振源30m以远，即可达到昼间75dB、夜间72dB的环境振动标准。（二）项目建成后的环境污染影响项目区的基础设施建设将产生部分弃土（石），若处置不当或未做好防护措施，不仅会占用宝贵的土地资源，同时弃渣受雨水或水流冲刷，容易造成滑坡、泥石流、水土流失等灾害，破坏局部地区的生态平衡。另外，随着项目的建成运行，伴随而来的是生活废水和生活垃圾的产生，随着客流量的增大，废水和废渣的产生也增加，如果不注意配套设施的建设，污水和垃圾将进一步加大对环境的污染，并将直接危及当地居民及游人健康，同时也对旅游景区的形象造成一定的负面影响。四、环境保护措施（一）施工期环境保护措施1、噪声控制高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行屏蔽处理，同时合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间施工。2、振动控制由于挖掘机、装载机、压路机和空压机等机械振动引起距施工场界25m以内的敏感建筑超标，应将空压机等固定振动机械远离敏感建筑，强振动的作业在午间（12：00～14：00），夜间（22：00～6：00）禁止施工。3、大气污染防治施工期对大气的主要污染物是扬尘，来源于地面扬尘和运输。采用洒水、封闭运输、压实、及时清扫等措施，将扬尘的影响减少到最低。-91- 4、地面水污染防治（1）施工泥浆水（开挖作业面、雨水冲刷、场地及施工机械冲洗产生）按施工段集中收集，经沉淀处理后方可排放。（2）施工期生活污水可以直接排入污水管网。5、对交通的保护施工期间对道路交通车辆应统一分流规划，防止造成交通堵塞，同时对施工机械及运输车辆走行路线进行统一安排，颁布相关限制规定，确保交通畅通。（二）项目建成后的环境保护措施1、生活污水处理项目建成后，新增污水和原有生活污水一并收集经集中处理后达到一级标准方可排放。2、声环境保护加强车辆管理，进入车辆严禁鸣笛和怠速行驶，减少对当地居民生活的影响。3、大气环境保护严格按照《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）二级标准，改善所在地的环境空气质量。4、固体污染物处理项目实施以后产生的生活垃圾等固体污染物采用垃圾桶集中收集后，由环保部门送垃圾处理场处理。-91- 在本项目建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，业主将严格执行防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度，严格按照“三同时”的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，以确保项目区内不会对环境造成大的影响。-91- 第十章旅游资源评价和SWOT分析一、旅游资源总体评价（一）优势1、XX古镇历史悠久、风格独特、具有差异化竞争优势XX镇的古民居大多建于清代，历史悠久，有着深厚的文化积淀，具有很强的资源品牌优势。XX是川西旅游环线上现存古街区面积较大、布局完整的古镇，也是现存极少的体现清代中国西南山边小镇原貌的实物。它既有文化的潜在吸引力，又有独特的优美环境。它既体现川西小镇的独特风貌，又有悠久的历史文化内涵。2、古建筑保存较好，昔日明清风貌再现XX古镇是XX市古镇保存最完好的历史街区，至今整个街区仍保持着明清时的建筑风格。民居系民国以前砖木结构，清代中后期的建筑占90%以上，面积约10万平方米，XX镇政府和人民为加强对古镇的保护，相继把一批古建筑申报、列入文物保护单位。现在，政府将投入大量资金对古建筑进行了修缮，对所有建筑风貌按照古镇风格统一设计、统一施工，进行全面改造，使今日的XX古镇既有历史的韵味，又具有现代活力。3、人文景点数量多、品位高、市场感召力强XX镇内有一批文物保护单位和保存完好的古迹，如陈家大院、黄氏宗祠、天主堂、王国英故居、罗氏故居、黄氏小姐楼、永利桥、古当铺、古码头等。另有一批保存较完好的明清风格的名人故居和传统民居及会馆，如张家大院、夏家大院、梁家大院和广东会馆、江西会馆等。这么多的景点，只要辅以必要的配套措施，完全可以做成游客感兴趣的旅游项目。-91- 另外，还有众多人文景点间具有考古等多重研究价值和较高的观赏价值，可以开发为相应的旅游产品。4、自然旅游资源得天独厚XX镇地处成都平原，座落在文井江、味江、泊江三江交汇处下游的文井江畔，名镇多条小巷直通文井江边，江边古树参天，环境优美，气候温和，是开展观光、休闲、度假等多种旅游活动得天独厚的自然资源。5、区位优势明显、基础条件较好XX镇处于川西旅游环线东侧，距成都市区40公里，距XX市区11公里，有省道怀华路相通，区位优势明显；道路交通、水电气供应、文教医疗等基础实施比较完善，为旅游资源的开发利用提供了较好的外部条件。（二）约束性条件1、古镇建筑物结构单一，制约了旅游功能的发挥由于传统的原因，导致XX古镇街区建筑普遍为单层，或者一楼一底临街建筑，布局单一，没有纵深空间，制约了旅游功能的充分发挥。2、部分院落的现状与悠久历史不相称XX早上三国时期即已设乡，由于岁月的关系，部分建筑已经破旧，个别后院墙、窗改装，旅游服务接待功能不完善，其古寺建筑群与游客期望值差距甚大，与其悠久历史极不相称。二、XX古镇旅游资源级序（定量）评价根据GB/T18972－2003《旅游资源分类调查与评价》规定，旅游资源级序评价方法为：对主要景观单体或景观综合体（景区景点）列表统计，按照“资源要素价值”、“资源影响力”和“附加值”-91- 评价项目和因子的福分标准对景区（景点）逐项进行评估打分，综合统计各景区（景点）各项得分值，根据得分多少确定旅游资源级别。旅游资源评价项目和因子如下：资源要素价值（85分)：观赏游息使用价值(30分)历史文化科学艺术价值(25分)珍稀奇特程度(15分)规模丰度与概率(10分)完整性(5分)；资源影响力（15分）：知名度和影响力(10分)适游期或使用范围（5分）附加值：环境保护与环境安全按得分值将资源划分为5个级别五级，得分值≥90分五级为特级旅游资源四级，得分值75—89分三、四级为优良级旅游资源三级，得分值60—74分二级，得分值30—59分普通级旅游资源一级，得分值≤29分三、地震后XX古镇旅游发展的SWOT分析（一）优势因素(Strength)-91- XX镇内自然资源基本没有受到大的破坏，古镇建筑和接待服务设施受损情况较轻，古街上的商铺、农家乐已恢复营业，旅游接待能力已基本恢复。（二）劣势因素(Weakness)XX位于龙门山褶断带，近期龙门山褶断带活动强烈，于2008年5月12日发生8级强地震，虽然未对XX镇区并造成重大影响，但XX向山区的发展受到限制。（三）机遇因素(Opportunity)1、灾民安置对“三集中”的推动灾后房屋的重建加速了城镇的拆迁速度和农民向镇区和农村新型社区集中的速度，有利于用地的优化调整，在一定程度上来看，推动了XX镇“三集中”和城镇风貌改造的进展。2、灾后经济与政策扶持灾后，重庆市南岸区对XX进行了对口扶持，对道路、供水站、建筑等进行了修缮，临时安置点的建设也同步实施，大大加快了XX的灾后恢复工作。3、灾后旅游体系格局的重组灾后，龙门山旅游区目的地将向低山、丘陵地区转移，游赏方式由景区游、景区住向景区游、区外住方式转变，使得XX镇作为旅游古镇，服务基地的地位更加凸显。龙门山旅游区的整体策划打造以及旅游体系格局的重组，为XX旅游资源的形象提升发展和品牌塑造带来了机遇。4、灾后旅游服务设施的空间重组-91- 根据成都市灾区重点文化旅游设施的空间布局调整思路，旅游服务设施恢复重建用地将向XX镇等龙门山前旅游城镇集中布局，XX的旅游服务项目将进一步优化、完善，旅游设施用地规模在近期内将有较大规模的增幅。针对XX旅游设施损毁状况和恢复旅游业的用地需求，XX市国土部门已增加约2km2的用地指标作为灾后村民安置和旅游项目用地指标，以促进旅游业的灾后恢复、发展。（四）挑战因素(Threaten)1、同类旅游产品的挑战XX相对于平乐、悦来、安仁等龙门山旅游区的其他古镇，资源特色挖掘不够，服务设施档次较低，旅游项目较为单一，尚未形成品牌，同类古镇的挑战制约了XX镇旅游业的发展。因此，XX镇应抓住灾后重建的机遇，深挖资源特色，丰富旅游项目，化害为利，乘势而上。2、灾后旅游项目投资商信心减弱受汶川大地震的影响，投资商因顾虑在灾区投资会承担较大的风险，而减弱旅游项目投资的信心。因此，需要政府的正确引导、政策支持来尽量缩短信心恢复的时间。-91- 第十一章投资估算及资金筹措一、投资估算依据（一）《全国市政工程投资指标》上、中、下册（二）《四川省建筑工程工程量清单计价额》（三）《四川省市政工程间接费用定额》（四）《全国统一安装工程预算工程四川省估价表》（五）项目周边地区类似工程的建设投资指标（六）查阅各项费用标准的有关公布文件二、投资估算方法1、建安工程、基础设施建设工程估算采用投资指标估算法，结合近似工程经验估算。投资指标是参照成都地区同类建筑按《四川省建筑工程工程量清单计价额》及《全国统一安装工程预算工程四川省估价表》。并参照当前成都建材的物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算制定的。建筑、安装工程施工队伍按二级企业标准。2、前期工程参照相关标准采用比例插值法估算，省内无参考文件的参照外省相关文件。3、其他费用按照建安工程费用采用比例法估算确定。相应比例按照《四川省市政工程间接费用定额》及各项费用标准的有关公布文件估算确定。三、投资估算范围项目估算范围包括：工程建设投资、工程建设其他费用、预备费和建设期利息。-91- 四、投资估算内容（一）第一部分工程费用本工程主要包括古街道道路和建筑屋面、立面的改造，历史上有重要影响的名人故居、寺庙、道观、店铺的恢复，以及接待中心、客运中心、停车场等旅游基础服务设施的建设，工程建设投资为15217.8万元。1、过境路总长约3000米，道路宽度为9米，道路面积为27000平方米，造价指标为350元/平方米，工程造价为945万元。2、古街道民居屋面、立面改造（1）长寿街：长235米，宽8米，面积为1880.0平方米，街道为青石板路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为750元/平方米，工程造价为141.0万元。（2）半边街：长245米，宽8米，面积为1960.0平方米，街道为青石板路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为750元/平方米，工程造价为147.0万元。（3）东盛街：长185米，宽8米，面积为1480.0平方米，街道为青石板路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为750元/平方米，工程造价为111.0万元。（4）皂角巷：长112米，宽8米，面积为896.0平方米，街道为青石板路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为750元/平方米，工程造价为67.2万元。（5）新街：长212米，宽8米，面积为1696.0-91- 平方米，街道为青石板路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为750元/平方米，工程造价为127.2万元。（6）双凤街：长301米，宽8米，面积为2408.0平方米，街道为青石板路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为750元/平方米，工程造价为180.6万元。（7）麒麟街：长314米，宽8米，面积为2512.0平方米，街道为青石板路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为750元/平方米，工程造价为188.4万元。（8）增福横街：长80米，宽8米，面积为640.0平方米，街道为青石板路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为750元/平方米，工程造价为48.0万元。（9）增福街：长258米，宽8米，面积为2064.0平方米，街道为青石板路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为750元/平方米，工程造价为154.8万元。（10）涌泉街：长268米，宽8米，面积为2144.0平方米，街道为青石板路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为750元/平方米，工程造价为160.8万元。（11）惜字宫街：长190米，宽10米，面积为1900.0平方米，街道为沥青路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为550元/平方米，工程造价为104.5万元。（12）十字坡街：长185米，宽10米，面积为1850.0-91- 平方米，街道为沥青路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为550元/平方米，工程造价为101.8万元。（13）杨泗街：长130米，宽10米，面积为1300.0平方米，街道为沥青路面，沿街民居屋面、立面改造，造价指标为550元/平方米，工程造价为71.5万元。3、修复永利桥：50万元。4、永利桥西小型广场面积为1500平方米，其中建筑面积500为m2,广场面积1000为m2，综合造价指标为900元/平方米，工程造价为135.0万元。5、改造、维修陈家大院：工程造价为90万元。6、改造、维修夏古当铺：18万元。7、新建川建广场面积为15000平方米，其中建筑面积5000为m2,广场面积10000为m2，综合造价指标为1000元/平方米，工程造价为1500万元。8、修复黄氏小姐楼：120万元。9、修复天主堂及周边环境打造：300万元。10、整修罗氏、黄氏故居：200万元。11、修复王国英故居：80万元。12、复建古码头：20万元。13、迁建惜字宫广场面积为3500平方米，其中建筑面积2000为m2,广场面积1500为m2，综合造价指标为1350元/平方米，工程造价为472.5万元。14、复建长寿桥：750.0万元。-91- 15、复建杨泗庙：300万元。16、恢复原有牌坊牌坊共5座，造价指标为20万元/座，工程造价为100万元。17、打造汇江桥周边环境：150万元。18、亲水工程：150万元。19、管网管网电力、光纤、通讯等，长度为2715米，造价指标为1000元/米，工程造价为271.5万元。20、新建游客中心面积为800平方米，造价指标为2200元/平方米，工程造价为176.0万元。21、新建停车场共2个，6000平方米/个，面积为12000平方米，造价指标为180元/平方米，工程造价为216.0万元。22、新建公厕共4个，造价指标为40万元/个，工程造价为160.0万元。23、新建游客休息亭共4个，造价指标为50万元/个，工程造价为200.0万元。24、古镇与过境路之间修建牌楼共5座，造价指标为100万元/个，工程造价为500.0万元。25、入口修建标志性建筑物：250万元。26、新建医疗点-91- 共2个，造价指标为120万元/个，工程造价为240.0万元。27、接待中心共2个，面积为3000平方米，其中大型接待中心2000平方米,次接待中心1000平方米，造价指标为2300元/平方米，工程造价为690.0万元。28、沿路旅游标识、标牌：20万元。29、消防站面积为2000平方米，造价指标为1600元/平方米，工程造价为320.0万元。30、客运站面积为4000平方米，包括建筑及停车场，综合造价指标为1000元/平方米，工程造价为400.0万元。31、招呼站共10处，造价指标为2万元/处，工程造价为20.0万元。32、河东滨河走廊：500.0万元。33、绿化工程包括整个古镇的绿化工程，工程造价为420.0万元。34、安置房本次拆迁按200户,每户5人,人均35平方米估算，住房面积为35000平方米，造价指标为1100元/平方米，工程造价为3850.0万元。（二）第二部分工程建设其他费用-91- 工程建设其他费用包括土地费用，建设单位管理费，前期的可行性论证、环评等费用，勘察费，设计费，工程监理费，招投标代理费、图纸审查费等费用，工程建设其他投资为1338.0万元。1、土地费用本项目须征地约40亩，用于修建安置小区，按3万元/亩估算，土地费用为120万元。2、建设单位管理费按财政部财建[2002]394号文估算，建设单位管理费为154.7万元。3、勘察费参照建标[2007]164号文，按第一部分工程费用的0.8%估算，勘察费为121.7万元。4、设计费按国家计委、建设部计价格[2002]10号文估算，设计费为441.5万元。5、施工图预算编制费按川价发[2008]141号文估算，施工图预算编制费为58.3万元。6、施工图审查费参照国家物价局、建设部（1992）价费字479号文，按第一部分工程费用的0.2%估算，施工图审查费为30.4万元。7、工程监理费按发改价格[2007]670号文估算，工程监理费为309.8万元。8、招投标代理费按计价格[2002]1980号文估算，工程招投标代理费为33.2万元。9、前期工作经费及其他（含可研、环评等）-91- 参照计价格[1999]1283号文估算，按第一部分工程费用的0.6%估算，前期工作经费及其他（含可研、环评等）为91.3万元。（三）第三部分预备费用预备费包括基本预备费及涨价预备费，预备费用为814.4万元。1、基本预备费按第一、二部分工程费用的4%提取，基本预备费为662.2万元。2、涨价预备费由于本项目建设工期较长，按第一部分工程费用的1%考虑涨价预备费，涨价预备费为152.2万元。（四）建设期利息本项目拟争取银行贷款本金13500万元，贷款期限8年（含宽限期3年），年利率5.94%，建设期为3年，建设期内发生的贷款利息总额为1841.4万元。建设期贷款利息序号建设期贷款金额（万元）累计贷款金额（万元）利息（万元）1第一年70007000415.82第二年350010500623.73第三年300013500801.9合计135001841.4（五）总投资估算表经估算，XX镇保护与旅游开发建设项目总投资为19211.5万元。第一部分工程费用15217.8万元79.2%；第二部分工程建设其他费用1338.0万元7.0%；第三部分预备费814.4万元4.2%；-91- 第四部分建设期利息1841.4万元9.6%；项目总投资19211.5万元100%。详见总投资估算表。五、资金筹措方案项目建设总投资为19211.5万元。其中13500万元向银行申请贷款，占比70.27%；剩余部分5711.5万元由业主自筹与XX财政配套解决，占比29.73%。-91- 第十二章经济效益分析一、环境容量分析（一）旅游环境容量测算的要素1、考虑水质、大气、土壤、地质、植被、野生动物等生态元素、环境对旅游相关活动的承载力。2、确保自然景观、人文景观、其它景源可持续利用。3、考虑人文承载力、心理承受力、设施承载力、管理承载力等社会环境容量对旅游相关活动的承载力。（二）环境容量计算方法根据XX古镇景源特征、旅游功能和游览结构，游人容量计算方法主要由XX古镇的游览结构来确定。XX古镇游览结构特点明确，绝大多数游人都是乘交通车或自驾车到XX古镇，然后沿着迎宾大道，到达各特色街区，再沿着伴江游道等线路观景，完成整个游线。根据XX古镇实际情况，环境容量按线路法测算，然后用生态环境的容量、心理容量予以校核。（三）旅游容量分析XX古镇可全年对游客开放，旺季时间一般为3月－11月，共9个月份。冬季，游客稀少.每天可游时间12个小时。按照《风景名胜区规划规范》，根据XX古镇实际情况，线路法计算容量时，以每个游人所占平均道路面积4m2/人计算。瞬时容量C0=L/L0日容量C1=C0(O/O0)-91- 年容量Cn=C1×D式中：L—游线长度；L0—人均占有游线长度；O—旅游区日均开放时间；O0—人均游览时间；D—全年可游天数。人均游览时间3个小时，计算最大日容量约17940人次/日，取18000人次/日。（四）环境容量确定从保护XX古镇生态环境、保证景观质量、保障游客游览心理角度出发，XX古镇最佳日容量为10000-12000人次/日，年最佳容量为120万人次/年。XX古镇日容量最大极限值为18000人次/日。通过游线紧密安排，XX古镇可以达到最大日容量，但对古镇生态环境、景观资源存在潜在威胁，并且会降低游客的心理舒适度和游览质量。根据实际情况，不得连续超过最大日容量7天。二、经济效益分析（一）收益分析XX古镇客源分为远、中、近三类，分别占客源总数的10%、20%、70%，远处游客按3天2夜考虑，较近游客按2天1夜考虑，近处游客按1天考虑，游客旅游消费人均按110元/天计，住宿收入人均按100元/天计，每人次收入预测表如下：-91- 每人次旅游收入预测表单位：元近中远旅游收入住宿收入旅游收入住宿收入旅游收入住宿收入1100220100330200110320530根据对游客人数的预测规模：2010年游客接待人数达55万人次，2011、2012年游客接待人数同比上年增加10%，2013年游客接待人数同比上年增加12%，2014年至2016年游客接待人数同比上年增加10%，2017年以后游客接待人数同比上年增加5%，直至达到XX古镇最大环境容量限制，远、中、近三类游客分别按10%、20%、70%的比例估算，分年度收入预测表如下：分年度收入预测表年份游客人数(万人次)游客人数(万人次)旅游收入(万元)合计(万元)近中远近中远2010年5539116385035202915102852011年5942126415838023148111082012年6445136449141063400119962013年7250147503045983808134362014年7955168553250584189147802015年8761179608655644608162582016年96671910669461205069178832017年100702010702964275322187772018年105742111738067485588197162019年111772211774970855867207022020年116812312813774396161217372021年122852412854478116469228242022年12890261389718202679223965总计223468-91- （二）就业机会分析旅游产业的发展会带动相关产业的发展，根据旅游人数规模的预测，测算就业人员，就业人员预测表如下：单位：人名称近期中期后期就业人数5000720010200-91- 第十三章偿债能力分析一、说明根据XX市XX镇人民政府的基本思路和提供的相关资料，XX古镇保护与旅游开发建设项目的银行还款资金来源主要是整理后地块的出让收益。二、银行贷款方案（一）贷款资金根据本项目业主的资金筹措方式，本项目资金来源为业主自筹与XX财政配套解决和向银行申请贷款，本项目拟向银行贷款13500万元人民币。（二）贷款方案本项目贷款本金13500万元,在建设期三年内第一年、第二年和第三年分别贷款7000万元、3500万元和3000万元,按照中国人民银行5年以上同期基准贷款利率5.94%测算，按年支付当期利息，贷款期限计划为8年，其中建设期3年，还款期5年，建设期3年内不还本金,只付利息,还款期5年内每年等本还款，利息照付，每年偿还本金为2700万元。三、土地出让方案本项目拟将XX市XX镇？？？范围内的250亩土地作为银行还款来源，根据土地收益分配原则，实现的土地净收益用于本项目贷款本金和利息的偿还。根据还贷需求状况分析，土地拍卖期暂定为5年，拟项目建设完成后，开始出让土地，在5年后出让完毕，每年分别按60亩，55亩，50亩，45亩，40亩进行拍卖。四、土地出让收入-91- （一）土地出让价格通过XX镇的土地出让实际情况，根据市场比较和其他方法分析测算，并按经济评价谨慎原则估计项目区各类性质用地的价格。住宅用地：初始土地拍卖价格按85万元/亩。医疗卫生、教育、文化娱乐等用地按75万元/亩。经初步测算，平均土地出让价格为80万元/亩。随着城市进程化的加快和基础设施的不断完善，镇域内土地必将增值，为遵循经济评价谨慎原则，本项目土地在还款期第一年价格按80万元/亩考虑，以此基准地价为基础每年上涨5%，5年还款期限内土地价格将达到每亩80万元—96万元左右。（二）土地出让总收入出让收入按当年资金回收考虑，经测算，本地块按上述指标出让后，土地出让总收入为21800万元。（三）成本估算土地出让成本包括财务费用、土地出让手续费等，按土地出让总收入的20%计，土地出让总成本为4360万元。（四）土地出让收入土地出让收入等于土地出让总收入扣除土地出让成本，土地出让总收入为21800万元，土地出让成本为4360万元，土地出让收入为17440万元。详见土地出让收益测算表。五、偿债能力分析-91- 经测算，可用于偿还银行贷款本息的资金总额为17440万元，在建设期后需偿还的银行贷款本息总额为15906万元，其中贷款本金偿还13500万元，贷款利息偿还2406万元。在保证还款期内每年的土地出让收入全部用于本项目的情况下，还款期偿债备付率最小为1.07，项目还款期偿债备付率完全满足相关指标的要求。详见贷款还本付息估算表。六、偿债能力评价综上所述，本项目贷款金额较大，但是期限很长，由于土地价值的稀缺性，土地需求旺盛，配置地块在还款期内增值幅度将很大，本项目还款来源土地置换收益将完全能满足贷款的偿还要求，项目偿债能力较强，贷款方案可行。-91- 第十四章风险分析及对策一、政策与环境风险任何项目都是在一定的经济、市场、法律、政策等环境下存在和发展的，外界环境如财税、金融、法律法规的变化、通货膨胀、汇率变化、自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目产生一定的影响。由于此类风险是外界客观存在的，不以人的意志为转移，项目有关各方不能防止风险的发生，但可通过合理的分散或转移等手段来降低由于风险带来的损失。此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。二、项目经营管理风险主要是项目业主在项目经营和管理过程中，由于外部环境变化或经营者的行为疏忽，或者组织结构上的缺陷，直接影响项目获利能力的情况。对策：项目业主加强对工程设计和概算资金控制，在不影响质量、工期前期下，通过公开招标降低工程造价。在施工中加强资金监督管理，防止项目实施过程中建设费用超支。三、投资估算的风险项目投资估算，由于不确定因素如没有方案设计等的存在，致使估算不可避免地会存在误差，同时，建设期内相关政策、法律、市场等因素的变化也可能对估算投资产生影响，最终可能使得项目投资估算出现较大风险。对策：-91- 根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费。在实施过程中，定期（一般按年）对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略。四、还款资金来源的风险本项目还款资金来源为XX市XX镇？？？范围内地块的出让收入，还款资金来源风险表现在该地块能否落实和按期供地并拍卖。对策：（一）由政府出台文件，保证该地块能够落实和按期供地并拍卖。（二）对拍卖收入专款专用，以保证偿还银行贷款的资金使用。-91- 第十五章综合效益评价XX市XX镇总体规划的指导思想是：围绕全面建设小康社会，坚持“五个统筹”，推进三个转变，以“三新三最”为目标，统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化进程，从区域发展的高度论证XX镇在成都市及XX市域的地位和作用；促进镇域工业和商业的合理分布，促进农村剩余劳动力转移，与农村社会服务保障体系的完善相结合，与精神文明建设相结合；促进建设高质量的生态，高功能的交通、通讯和配套市政公共服务设施系统，把古镇保护，旧城改造与新区发展有机地结合，统筹安排村镇体系空间布局，合理确定XX镇的性质和发展方向。促进XX镇经济、社会、环境的全面发展。本项目的指导思想是：全面贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，统筹兼顾，在优先开发古文化遗产的同时，尊重改革开放后人民群众日益增长的多样化精神文化需求，注重将XX历史古文化与“十一五”期间的文化建设相结合、与推动文化大发展大繁荣相结合，使精神家园建设相适应，全面推动XX文化产业的升级和发展。以XX街道和XX古建筑进行挖掘、开发，打造一条古蜀文化街，形成历史文化、文化遗产和休闲娱乐为一体的新亮点，科学推进XX向文化强镇的跨越。-91- XX镇作为XX市的一个旅游休闲知名小镇，通过此次基础设施的恢复与建设，将提升XX的综合实力，实现城乡统筹，推动城乡一体化进程。大大改善当地人民的生活条件和的生活环境，提高农民的收入，促进招商引资发展。通过AAAA级景区旅游配套基础设施的建设，提升XX旅游品质，实现以旅游产业为主带动其他产业的发展，从而实现XX人民共同富裕的目标。一、经济效益（一）创国家AAAA级景区的重大机遇项目的建设将是XX创国家AAAA级景区一次重大机遇。XX镇党委、政府牢固树立抓环境综合整治、抓区域特色塑造就是抓综合竞争力的提升、就是抓经济发展的意识，把握住XX整体推进城乡一体化的契机和XX创国家AAAA级景区的机遇，从策划入手，找准特色定位，提出了建设具有自身特色的“四川历史文化名镇”的奋斗目标和“川西古镇、魅力XX”的旅游宣传主题口号。启动实施了滨河路沿线古建筑风貌改造，故居文物、名胜古迹修复修建，全面启动客运站、消防站、接待中心、医疗点和停车场等旅游服务设施建设。通过整体营销、宣传造势，目前效果显现，前几年夏天仅周末有部分游客，近年旅游旺季天天均有较多游客，吃、住、行都亮起了“红灯”，已成为川西特色旅游的新亮点。（二）融入成都市区旅游大格局项目的建设将是XX镇旅游融入成都市休闲旅游大格局的一次新的提升。XX镇的产业发展应当融入成都休闲大格局，以针对中高端游客需求的外向型休闲度假旅游产品的设计为依托，以旅游观览、休闲娱乐、纳凉和中国式养生为核心理念，全面提升XX镇休闲度假的档次，并与其他旅游景区景点形成良性互补。与此同时XX镇还应与街子古镇、都江堰、青城山，凤栖山风景区、九龙沟省级风景区和鸡冠山森林公园、鞍子河自然保护区、大邑刘氏庄园-91- 等其他休闲旅游度假区联动，形成在资源层面上具有明显差异的休闲度假旅游区，形成互补性合作机制，进行互动式营销。（三）充分利用丰富旅游资源、开发系列旅游产品XX镇的保护和开发建设对XX区域的旅游经济发展有重要作用，为XX将来旅游业的更好发展创造了基本条件。XX镇的保护和开发建设项目尽早建成后，将有助于城镇功能合理布局，促进城镇经济健康发展。项目建成带动当地旅游发展后，还可充分利用XX优越的自然环境、丰富的人文、自然旅游资源开发古镇系列旅游产品，满足不同游客的个性化需求。系列旅游产品主要包括：古镇民俗观光体验、佛教文化、老年人休闲度假、农耕文化园、拓展训练露营、休闲避暑等旅游产品。充分利用丰富旅游资源、开发系列旅游产品将把XX镇历史文化建设成参与性广、带动力强的重大旅游产业化项目，进一步扩大旅游经济规模和经营效益。二、社会效益（一）惠民利民、改善民生如何保障人民正常的生产生活，让老百姓日子过得更好是党和各级政府首要解决的问题。本项目实施安置房工程建设，完善加快农村道路、环境卫生、通信、广播电视等基础设施建设，将不断改善农村发展环境，为XX镇民提供高品质的居住环境。同时市政及旅游基础设施的建设将快速拉动旅游产业和农业经济的发展，增加XX镇农民收入，为改善他们的生活质量起着重要的作用。本项目使众多农民百姓受益，是一项深得人心的惠民工程，通过该工程的实施，让农民深切体会到党和政府的关怀与温暖。对构建社会主义和谐社会，促进社会稳定发展具有重要意义。-91- （二）推进城乡一体化建设本项目按照功能分区明确、空间布局合理、等级规模适度、产业特色鲜明的要求和“强化极核、培育支点、发展轴线、带动全域”的思路，优化城镇体系，完善城镇建设管理，合理引导人口聚集。有序促进农村人口城市化，实现以城带乡，以乡促城，城乡协调发展。建立统一、高效的城市管理信息系统，提升城市管理水平。项目的建设对统筹城乡经济社会发展，优化整合城乡资源，全面深入推进城乡一体化，加快社会主义新农村建设，实现城乡共同发展共同繁荣具有重要意义。（三）拉动内需、促进经济增长目前我国再沿用投资出口促进经济增长，必将激化国际国内矛盾，因此，必须采取投资出口消费三架马车齐进，并以消费拉动内需为主。为了应对世界金融危机，我国政府最近连出重拳，以求拉动内需刺激消费,促进经济社会健康可持续发展。旅游业对鼓励消费，拉动内需的作用较为直接且巨大，尤其是在拓展农村旅游市场、落实城市职工带薪休假这两个“富矿”中挖掘潜力，从而推动消费升级。（四）促进区域旅游资源整合项目实施建设符合XX市发展战略的需要，有利于区域旅游资源整合。XX古镇在“北部XX”大旅游区的地理位置和品牌知名度均位于前列，首先推进XX古镇完善旅游基础服务设施，将带动“北部XX”-91- 其他旅游景区陆续完善旅游配套设施，比如XX古镇可以与白塔湖、九龙沟等景区组成精品旅游线路，有利于“北部XX”旅游品牌的宣传和推广，这既是一种先导性作用，也是一种基础性作用。本项目的建设对推动XX旅游经济，拉动内需，促进经济增长有重要作用。对进一步促进产业结构调整，实现经济发展规划，促进全域成都社会、经济、环境全面协调发展，增强成都市国际国内竞争力，具有良好的社会效益和深远的社会影响。三、环境效益本工程为XX市XX古镇保护与旅游配套基础设施项目，也是一项环境改善工程，通过路网改造、旅游配套设施等的建设有利于改善城镇环境面貌、城市空气污染指数、区域内的水质、生活垃圾和生活污水处理，创建绿色旅游经济的发展。旅游配套设施如厕所、旅游标识标牌、停车场、接待中心等的建设将提升旅游服务质量。大力整顿旅游市场秩序，形成与世界级品牌匹配的外部环境，使整个旅游景区面貌井然有序，焕然一新，大大提升XX镇旅游产品档次，成为符合标准的国家古镇旅游景区。四、综合评价XX古镇保护与旅游开发建设项目的实施将展示XX新形象，把XX建设为景观环境优美、文化底蕴深厚、配套设施完善的旅游名镇，为打造国家AAAA级景区奠定坚实的基础。项目的建设能实现XX镇的进一步繁荣，推动XX古镇产业结构调整，促进全镇社会经济持续稳定增长和全面协调发展，具有良好的国民经济、生态环境及社会效益。-91-'