某某县某公共租赁住房项目可行性研究报告 82页

'某某县某公共租赁住房项目第一章综述一、项目背景1、项目名称：某某县某公共租赁住房项目2、项目性质：新建3、项目建设单位：某某房地产开发有限公司4、建设单位法人代表：5、项目总投资：9933.20万元6、可行性研究报告编制依据：（1）国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；（2）《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）；（3）国务院《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）；（4）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；（5）《公共租赁住房管理办法》（住建部第11号令）；（6）《某某市公共租赁住房管理暂行办法》（某府发〔2011〕32号）；（7）《某某县公共租赁住房管理实施细则（试行）》（某府办发〔2012〕138号）；（8）《某某县县城总体规划2010—2030》；82 （1）《某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（2）《某某县住房和城乡规划建设局关于对某某房地产开发有限公司修建公共租赁住房项目的批复》（开住建〔2013〕46号）；（3）委托人提供的其他有关基础资料、技术资料；（4）编制人员调研资料等。本次可行性研究报告是在以上条件和背景的情况下进行并完成的。7、编制原则及目的（1）根据某某县县城总体规划的要求，本项目建设需满足区域规划布局的总体要求；（2）遵循有关部门对公共租赁住房的建设标准限制；（3）遵循国家关于居住建筑建设的环保、消防、节能、安全、供电、供水等有关规定；（4）根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案和投资估算，为项目的建设，提供可靠的决策依据；二、项目概况1、建设地点：某某县城关镇东山村某地2、建设规模及内容总用地面积22823.37㎡（约34.24亩）。总建筑面积67637.45㎡，其中：住宅45217.40㎡，商业用房4190.94㎡，配套服务设施用房544.56㎡82 ，地下车库17684.55㎡。共建设公租房784套，每套建筑面积约60㎡。同时建设小区道路、环境、绿化、配电等配套设施。1、建设周期：2年（24个月），2013年8月至2015年7月。2、投资估算及资金筹措（1）投资估算项目估算总投资9933.20万元，其中：建安工程费用为8856.29万元；其它基本建设费为603.90万元；预备费473.01万元。（2）资金筹措申请政府专项资金2579.36万元（约占总投资额26.0%）；企业自筹7353.84万元（约占总投资额74.0%）。三、项目建成后效益分析近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于住房保障政策覆盖范围比较小，城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。82 “公租房”建设将满足完善住房供应体系。当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。“公租房”建设将有效促进消费。“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。“公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。就本项目建设而言，它切实解决了某某实业有限公司（以下简称某某实业公司）青年职工的刚性住房需求，能够及时为交流专家、青年职工、新晋大学生提供急需的安身之所，对于企业的生存和发展、人力资源储备都大有裨益，为企业在未来几年的蓬勃发展提供了切实的保障。因此，项目的社会综合效益是可观的、积极的。四、建议1、82 项目业主单位要充分与地方政府沟通，在土地、财税、金融等相关方面用好、用足国家优惠政策。1、项目业主对资金筹集和运用要作出详尽可靠的安排，避免因资金不到位影响项目建设进度，进而造成更深层次的影响。2、项目设计要遵守当地规划部门规定，以及公租房面积限制方面的规定。3、根据相关政策，规划中可适当考虑建设部分商业用房，并通过销售来筹集部分建设资金，4、力求建设项目达到适用、经济和美观的要求。在设计阶段项目业主要注意与设计单位严密对接，严格遵循方案设计、初步设计、施工图设计的要求，逐步深化设计，在各个环节上以满足使用功能为目标，全面分析、研究、比较、优化；5、注重限额设计。项目设计和建设中要严格控制面积标准、装饰装修标准，采用限额设计，严格控制建设投资。6、在项目建设过程中，应严格执行国家基本建设程序，加强管理，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，符合环境保护要求，及资金的严格控管。7、项目建成后，严格执行国家相关公租房管理条例，制定符合地方公租房管理的长效机制。第一章项目建设必要性分析一、项目建设背景1、项目区域概况82 某某县地处某中腹地，距某某市城区中心86公里，总面积2026平方公里，海拔在506.5-1702米之间，属北亚热带季风性温润气候，年平均气温在10.6至15.40C之间，四季分明；辖6镇10乡，共113个行政村，11个居委会，总人口42万，其中农业人口36万，占总人口数的86%。某某县地型地貌变化多样，地型起伏大，西高东低，呈斜坡状，海拔在506.5-1702米之间，属北亚热带季风性温润气候，年平均气温在10.6至15.40C。森林植被完好，全县森林覆盖率42%（其中紫江地缝、南江大峡谷、香火岩景区高达80%以上），具有绿色喀斯特、绿色某某县之称。境内生态良好，森林覆盖率达52.92%，居某中之冠。某某县资源丰富，富集矿产资源、农业资源、森林资源、旅游资源于一体。其中，矿产资源已探明的有磷、煤、铝、重晶石等30多种矿种。旅游资源集山、水、林、泉、峡、洞，汇奇、险、雄、秀、幽、野及风土人情于一体，被誉为喀斯特生态博物馆，具有巨大的开发潜力和价值。“十一五”时期某某县经济社会快速健康发展，先后荣获“全国绿化模范县”、“全国群众体育先进县”、“全国地质灾害群防十有县”、“全国平安畅通县”、“全国残疾人工作先进县”、“全国无机盐行业节能减排先进单位”、“全国封山育林先进县”、“全省创建文明县城工作先进县”、“全省科技进步先进县”、“全省双拥模范县”等荣誉称号。2010年，实现生产总值62.32亿元，人均生产总值达2254美元，财政总收入10.36亿元，地方财政收入5.01亿元，固定资产投资完成73.08亿元，规模以上工业总产值达84.6亿元，社会消费品零售总额达16.5亿元，城镇居民人均可支配收入16278元，农民人均纯收入5393元。82 1、城关镇概况城关镇位于某某县县城东部，属于某中经济带，距某某市区67公里，是某某县政治、文化中心，是全县主要经济粮食作物产区和工业发展大镇。总面积170.86平方公里；总耕地28657亩，林地116166亩，森林畜积量284489立方米，覆盖率43.4%。全镇辖8个行政村，4个社区(居委会)，总人口87093人。2、国家关于保障性住房、公租房的政策近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。为此，党中央国务院要求各地区、各部门统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。2011年时任国务院副总理李克强在某州82 考察时强调，要按照党中央、国务院的决策部署，加大对欠发达地区扶持力度，坚持民生为先，在推进跨越式发展中更加注重保障和改善民生。各级政府要多渠道筹集资金，保证土地供应，健全准入退出等管理机制，大规模推进保障性安居工程建设，大力发展小户型、齐功能、质量可靠的公共租赁住房，使困难群众有安稳的住所，增强他们生活和发展的信心。为此，国家先后推出多项政策，扶持和规范公共租赁住房的建设和分配，如《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、国务院《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》（住建部第11号令）等等。1、省、市、县推进公共租赁住房建设的举措某州省政府明确提出：加快建设保障性安居工程，是改善民生、促进社会和谐的重大举措，是转变经济发展方式、增强内生动力的有效途径，也是提升城市品质，改善发展环境的客观需要。要求各级各有关部门要切实增强责任感、紧迫感，要政策给政策、要机构给机构、要人力给人力、要经费给经费。国土部门要优先供地，规划部门要优先规划，住建部门要牵头协调，其他相关部门要主动配合，把保障性安居工程建设推向新阶段。2007年以来，我省大力实施“住有所居”行动计划，农村危房改造任务在全省提前三年率先完成，廉租住房建设取得重大突破，经济适用住房建设成效显著，棚户区和城中村改造迈出重大步伐，公共租赁住房建设全面启动，有某州特色的多层次住房保障体系逐步形成。某某市从2007年起开始探索建设经济租赁房，建成小户型租赁周转房200套、1.2万㎡；2010年开工建设公共租赁住房6000多套、36.2万㎡。82 2011年2月12日，李克强副总理（时任）实地察看了某某市保障性住房建设情况，给予了充分肯定，并希望某某市在探索公租房和廉租房并轨、公租房管理以及保障性住房建设长效机制等方面探索经验。为了动员社会各方力量建设保障性住房，某某市明确要求在普通商品房开发项目中配建一定数量的廉租房和公租房。近年来，某某市共建成经济适用住房1100万㎡，解决了12万余户中低收入家庭住房困难问题，2011年某某市作出了暂停经济适用住房建设的决定，已经审批的经济适用房项目或者改建廉租房、公租房，或者补交土地收益金转为普通商品房。今后，某某市地方政府将努力探索政府主导、市场运作相结合的运作模式，尽可能提供优惠政策并落实到位。进一步解放思想，把国家的政策用足用好，最大限度地提供优惠，让开发企业有利可图，形成加快推进的强大合力，既改善居民住房条件，又形成新的城市景观，还支持企业做大做强，确保保障性安居工程建设可持续发展。某某县于2011年8月启动了公共租赁住房建设，目前已建成位于城关镇堡龙寨的“世纪佳苑”公共租赁住房320套，年内将给来该县务工人员、新就业职工和城镇低收入家庭提供公共租赁住房2000余套。2011年5月，某某市发布了《某某市公共租赁住房管理暂行办法》（某府发〔2011〕32号）；2012年12月，某某县发布了《某某县公共租赁住房管理实施细则（试行）》（某府办发〔2012〕138号），为进一步规范公共租赁住房的建设和管理提供了法律依据。1、某某房地产开发有限公司概况某某房地产开发有限公司是某某实业公司的子公司82 ，成立于2006年11月12日，注册资金1500万元。公司按照现代化企业制度的管理模式，下设总经办、开发部、财务部、工程部、销售部等部门。公司成立后，第一个建设项目为“***”，地处某州省某某县，总建筑面积11万㎡，住宅总户900多户，是极具北欧风格的大型生活小区。项目进度分二期开发，一期工程已完工，所有业主已入住，二期工程目前也即将竣工入住。某某实业公司是为配合西部大开发的战略实施，促进地方矿产资源优势转化为经济优势而建立的新兴磷矿石生产企业。公司成立于2002年11月，总部位于某州省某某县金钟镇，矿区有公路及小寨坝至中心的专线铁路相遇，交通较为方便。公司是某某县重点磷矿生产基地，下属单位有：双流磷化工、明泥弯矿山，金阳加油站，两个火车站专用站台；拥有职工500多名；矿山有品位大于30%的优质磷矿石储量4800多万吨。随着集团公司投资12亿元建成投产某某县双流茶场磷化工基地。基地以磷矿石深加工为主线，以精细磷化工为发展目标，推动公司快速转型，加快资源就地转化，打造成高新环保型磷化工企业。“十二五”规划中期，集团公司将形成年产10万吨饲料级磷酸氢钙、20万吨硫精砂制酸、30万吨重钙、30万吨阻燃剂、60万吨磷铵（磷酸一铵30万吨、磷酸二铵30万吨）、60万吨磷石膏建材、80万吨硫磺制酸、余热发电和200万吨磷矿石的生产规模。货物进出总量在300万吨以上，集团公司将建成投运自有铁路专用站台（久永铁路**专用站台），届时将实现年销售收入50亿元，解决当地就业3000余人，同时带动当地配套产业3.5亿元的发展，为公司“十二五”规划末期实现销售收入达到70亿元奠定坚实基础。核心理念：厚道务实、公道求信、大道致远82 内敛精神：自强不息、追求不止管理理念：各司其职、各负其责、各得其所员工规范：务实勤奋、守法诚信、团结高效、开拓进取公司宗旨：为员工创造机会、为企业创造效益、为社会创造价值公司愿景：某精神长在，某基业长青，某员工长乐二、项目建设必要性分析1、保障性住房建设是构建和谐社会的基本前提实现社会和谐、建设和谐社会，始终是中华民族孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对和谐美好生活的向往。目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的。与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20％的富裕家庭占有社会总金融资产的55％，而20％的最低收入家庭只占有1.5％，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况如果持续发展，必将引发更多的社会矛盾。公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难。公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。因此，公共租赁住房政策82 是作为对广大中低收者的一种住房政策优惠，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治稳定和社会和谐的一个良策。1、公共租赁住房是解决“夹心层”住房问题的主要手段一般意义上的住房保障体系偏向中低收入困难家庭，住房保障即意味着政府要对那些在住房市场竞争中处于极端不利地位的部分群体实行“托底”和倾斜性扶持，保证收入最低、条件最困难的居民在准市场的住房供应中能享受到基本的住房条件。但像廉租房、棚户区改造这样财政托底的住房保障的覆盖面必然有限。然而，当前的现实是广大中间收入甚至中高收入家庭都面临较大的住房压力，既进入不了住房保障体系，也无法独立从市场购房或租房，即所谓“夹心层”。当前住房保障体系往往重点关注中低收入家庭，忽视“夹心层”利益诉求，现行的保障房政策还存在牺牲“夹心层”利益为代价的情况，如保障房的供应经常挤占了市场化住房供应，加大“夹心层”住房压力，那么会为社会和谐稳定带来很多复杂问题。为此时任国务院副总理李克强在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座谈会上明确提出，“要加强公共租赁住房建设，使处于‘夹心层’的中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等，通过梯度消费逐步实现住有所居。”2、本项目建设是实现《某某市“十二五”保障性住房专项规划》目标任务的重要支持与保障住房保障是关系国民经济和社会发展全局的重大民生工程。为贯彻中央和省加强和改善宏观调控的各项决策与加快推进以改善民生为重点的社会建设等重要部署，落实《某某市82 城市总体发展规划（2009—2020年）》，结合某某市实际，按照《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》要求，某某市编制了《某某市“十二五”保障性住房专项规划》。在此专项规划明确提出某地“十二五”期间保障性住房的建设目标：按照全面建设小康社会和构建“和谐某地”的目标要求，力争到2015年，将人均住房建筑面积不足15㎡的城市中等偏低收入家庭纳入保障范围，建立健全以公共租赁住房为重点、实行分层次保障、多渠道解决某某市城镇中等偏低收入群体住房困难的住房保障体系，努力实现“住有所居”，促进某地住房保障方式的转变。“十二五”期间，新建公共租赁住房（含廉租住房）500多万㎡、10万套（含购买、改建、租赁）。其中，2011年开工建设302万㎡，2012年开工建设25万㎡，2013年开工建设23万㎡，2014年开工建设50万㎡，2015年开工建设100万㎡；每年新增租赁补贴2500户，年租赁补贴保障户2万户左右，形成以公共租赁住房为主的住房保障体系。1、本项目建设是某某实业公司职工居住的刚性需求某某实业公司现有职工500多人，随着集团公司投资12亿元的某某县双流茶场磷化工基地建成投产，公司职工人数将会大幅增加，预计年内将达3000人左右。这些职工大部分来自各地大专院校，年龄多集中于22-30岁之间，为了招揽人才，留住人才，某某实业公司在员工待遇、生活条件、后勤服务方面下了很大力气，但往往由于企业地处偏僻，住房条件差，无永久性住房安家，导致人员频繁流失，给企业的生产和发展带来了较大的负面影响。因此，为了实现企业发展目标，必须改善职工，特别是大中专毕业生的居住问题82 。解决他们的基本住房条件，是稳定职工队伍，引进和留住人才的迫切需求。1、本项目建设是某某实业公司未来发展的必要保障某某实业公司是为配合西部大开发的战略实施，促进地方矿产资源优势转化为经济优势而建立的新兴磷矿石生产企业。公司是某某县重点磷矿生产基地，对某某县乃至某州省的经济建设起积极推动作用，目前年上交国家利税达4000多万，排名在某某县前10名。公司在积极响应国家号召的前提下以带动经济发展，解决地方劳务压力，回报社会为公司的发展宗旨。“十二五”规划中期，集团公司将实现年销售收入50亿元，解决当地就业3000余人，同时带动当地配套产业3.5亿元的发展，为公司“十二五”规划末期实现销售收入达到70亿元奠定坚实基础。而本次项目建设，是为了解决某某实业公司交流专家、青年职工、新晋大学生居住问题的关键性工程。没有职工的奉献，就谈不上企业的生存和发展，只有职工安居乐业，企业才能倚仗人力资源，获得长足发展。第一章住房需求预测某某实业公司***磷矿是以磷矿石开采为主的企业经济实体，在矿石开采方面拥有较强的矿山开采队伍：现有工程师5名，技师1名，矿长6名，专职安全员9名，拥有稳定的一线生产工人260多名。某州某房地产开发有限公司成立于2006年11月12日，注册资金1500万元。公司下设总经办、开发部、财务部、工程部、销售部等部门，现有职工160多名。82 某州**担保有限责任公司由某某实业公司和某某县国有资产投资经营有限公司共同出资筹建，系目前某某县境内唯一一家融资性的专业担保公司，是某某县投资担保行业的先行者。公司下设担保业务部、风险管理部、综合管理部、资信评审部、财务管理部等部门。公司业务人员包括房地产估价师、经纪人、律师、业务客户经理、财务人员等。现有员工100余人。某某实业公司的下属单位还有金阳加油站、两个火车站专用站台，拥有职工60多名。随着集团公司投资12亿元的某某县**茶场磷化工基地建成投产，预计年内公司职工总数将达3000人左右。其中30岁以下青年职工占50%以上，即达到1500人。从上面的分析来看，本次建设的784户公租房，能够满足公司扩展后约50%青年职工的居住需求。本次建设的545㎡配套服务设施用房，主要用作物业管理用房，以确保项目后期管理，发挥效益。本次建设的17684.55㎡的地下停车库、4190.94㎡的商业服务用房，符合公租房“布局合理化、发展连锁化、经营规范化、消费便利化”的总体规划要求，符合便民、利民和满足居民生活消费的目标。同时可以通过部分商业用房的出售，弥补部分建设资金缺口。因此，总体而言，本次项目的建设规模和功能配置是合理的。第一章场址选择与建设条件一、项目建设地点82 本项目建设地点位于某某县城关镇东山村某地。项目用地符合《某某县土地利用总体规划》和《某某县县城总体规划2010—2030》。项目建设用地基本为大部分为坡地、荒地，有少量林地。地块内有少量拆迁，区域周边自然环境优美，交通便捷，区位优势明显，是适合居住的理想用地。二、工程地质条件拟建场地整体呈东南至西北走向的条形，地势高差较大，地质构造简单，自然条件下稳定，无滑波、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在。本项目现尚未做地质勘察，建筑单位未提供详细的地质资料，但据建设单位介绍和附近的地质情况分析，本项目区址内地质情况可以满足工程建设要求。建议项目建设单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。项目通过地下室、局部地下室设计可处理大部分地形高差。但根据地形图测算，最大边坡高度仍达约16m左右。因此下阶段应对地质情况、边坡处理予以充分勘察，妥善处理。三、周边建筑物与环境条件本项目位置远离工矿企业、垃圾填埋场、铁路等，建设场地周边无空气与噪音污染源。建设场地周边自然植被良好，在工程建设时可尽量保持原有植被，配以少量移栽，用于小区绿化。四、交通条件本项目紧邻某某县金湖路和主干道**路，交通便捷，为该项目建设82 和入住提供了交通保障。五、公共设施条件本项目建设用地位于某某县城关镇东山村范围，属于市政公用设施建设规划覆盖区域，水、电、燃气、通讯、有线电视等公用设施齐全，完全可以满足项目建设需要，已具备项目建设条件。1、供水：本项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。2、排水：本项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。3、供电：本项目用电由当地供电局进行供给，可根据实际需要新增变压器，保障项目用电需求。4、通讯：移动通讯信号覆盖整个项目建设区域，且建设项目所在区域程控电话容量充足，可满足项目固定和移动通讯要求。六、施工条件土方：本项目建设场地局部地势高差较大，可利用地形高差布置地下室，尽量减少土石方挖填。砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。七、气象条件某某市某某县82 县境大部分地区属北亚热带季风湿润气候，四季分明，春暖风和，冬无严寒，夏无酷暑，水热同季，无霜期长，春迟夏短，秋早冬长，多云雾，湿度大。春、冬、夏季风交替，气温回升缓慢，寒潮频繁，天气多变，气温波动大。夏季光照充足，降水强度大；秋季多为西太平洋副热带高压控制，冬季凝冻大，雾多日照少。日照：县境内日照时数多年平均值介于898.1～1084.7小时之间。热量：全县年平均气温介于10.6～15.30℃之间。最热为7月，平均气温22.3℃；最低气温为1月，平均气温2℃。降水：年平均降水量926.5～1419.2毫米。气压：全县气压年趋势为秋冬高，夏季低。全年平均气压为872.3百帕。风向：县境各季节风向随大气环流季节变化有明显差异。秋冬季多偏北风，春夏季多偏南风。全年主导风向为NE（东北风），频率为12%，其次为NW（西北风），SSW（南西南风），频率均为9%，W（西风）频率为0%，静风为10%。年平均风速为3米/秒。总之，该项目建设用地能满足规划及使用要求，具有良好交通、环境及配套设施条件，良好的施工条件，因此项目选址是适宜的。第一章工程建设方案一、工程概况1、区位关系：某某县地处某中腹地，总面积2026平方公里，辖6镇10乡，总人口43万。南距省会城市某地66公里，北距历史名城**118公里，位于连接某地82 与**两大城市的次中心区域，区位优势明显。1、基地的环境特征：该工程位于某某市某某县城关镇东山村某地，用地原貌为一片林地和灌木，毗邻某地，交通便利，基地环境十分优美。2、基地概况：工程基地地块呈不规则形状，地形总体高差约40米，建筑基地用地面积约为22823.37㎡。3、气候条件：某某县海拔在506.5-1702米之间，属北亚热带季风性温润气候，年平均气温在10.6至15.4℃之间，四季分明。综上所述，充分利用城市地理位置和自热的良好景观优势，处理好建筑体量之间及建筑与周边各建筑的和谐空间关系，利用地形高差设计好内部功能，并处理好内外交通组织流线，乃本次设计的关键所在。一、设计依据及设计要求1、委托方提供的该地块地形图及用地红线、道路红线。2、方案设计任务书3、《中华人民共和国城乡规划法》4、《城市规划编制办法》5、《城市居住区规划设计规范》（CB50180-93）6、《某某市城市规划技术管理规定》（2013版）7、《建筑防火设计规范》（GB50016--2006）8、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）82 1、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）2、《住宅设计规范》（GB50096-99）（2003版）3、其他国家有关居住区与住宅设计规范、规定文件。一、规划设计指导思想和设计特点1、总体设计要注重周围环境的协调合理，注重解决人流、车流交通的合理性。2、充分考虑供应对象工作和生活要求，按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居”原则进行布点规划，尽可能使交通便利、公共设施齐全。3、按照国家有关设计技术规范的要求，创造出和谐、人性化的居住环境；分区明确，创造出有使用价值的商业环境。4、开辟新的建筑立面，在线形的街道上，利用建筑界面的有规律的层次变化，让空间产生张弛交替的节奏变化，增添了县城干道的趣味和生机，使新的高层公租房与城市产生良好的共生关系。5、低建筑密度使得可以打造更多的绿色空间，创造出和谐共生的居住环境。6、多方面使用新技术、新材料，体现绿色、环保、生态、节能的现代建筑理念，提高住宅建设的整体水平。二、规划设计原则1、与自然共生2、与城市共荣3、与健康同在82 1、必要生活——基本的，带有强迫性的日常生活，如购物、上下班。2、选择活动——户外条件允许时人们乐于进行的活动，如聚会、交流等。后两类活动是高质量的城市生活所追求的，它们受环境质量的影响尤为明显。一、总体规划布局及构思（一）平面布置规划设计指导原则本方案追求简洁大气。在充分尊重自然地理环境的前提下，努力凸现浓密的绿色环境，充分扩展绿色生机。通过设计“有价值的房子”的理念，努力营造人与自然，人与社会的居住哲学。1、小区环境以“自然装点自然，自然更加自然”作为设计主旨，让居民感受到一种自然、绿意、艺术、和谐、舒适的居住环境。2、贯彻“以人为本”的思想，以建设可持续发展的居住环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布置合理、交通便捷、环境优美的现代社区。3、小区旨在创造一种具有多变性和多层次的生活，住户在居住、休闲的生活中，感到朝气蓬勃的城市气氛。4、小区规划中，意识到城市景观的美好不仅仅是花草树木，而是如何将建筑与环境的有机融合，与周围环境的相互衬托。契合该地区城市道路空间的脉络，形成一道新的城市轮廓天际线。（二）总图布置：根据该地块的空间特征及甲方要求。1、82 方案中由于建筑密度比较低，所以在总体上以点式住宅的概念来布置。规划结构的明晰清楚，根植于对社区规划的深刻理解和用地条件的仔细研究。小区的住宅空间、公共绿地和步行道路彼此贯通，形成完整的景观绿化型社区。1、设计中，基于对城市居住生活的观察理解，着重建构了开放空间-半开放空间-私密空间的层级体系。开放空间将是市民性和公共性的场所；半公共空间是服务于整个住宅小区的、全体住户的共有场所；私密空间被阐述成为组团内部的、安静宜人和小尺度的组团中心绿地。2、在组团的规模上，因为建筑密度较低，总共4栋建筑，所以在设计上两两分为一个小组团，小组团间是主题绿化景观，组团间的居民可以在这个景观处联系交流。3、规划方案中高层建筑沿城市道路呈点式布置，既有机的融入地块，充分利用地块临街的地理优势，创造一定的商业价值，又在有限的用地条件下为小区内部创造景观环境最大化。停车场的出入口与建筑有机结合布置，在西北和东南处形成小区的主要车行出入口，并与城市干道相连，与小区内布置的人行干道形成了良好的人车分流，紧急时消防车可以通过宽4米的通道直接到达各单元住宅的入口处，并连接各个小区出入口，形成消防环道。4、从功能上分：整个小区分为两个组团，设置有地上或地下停车场，以满足业主日益增加的停车需求，沿街部分设置商业裙房，住宅形式为高层住宅，两个建筑组团之间有机联系，在外部呈现出一种连续空间形态，建筑立面采用简欧式风格，简约而大气。5、82 竖向空间设计：该地块高差约40米，由道路向场地内部逐渐升高，小区分为东西两个组团，组团区域设置底框商业裙房以及停车场，以消化场地内部高差，尽量减少开挖量，降低造价，并且在裙房顶板上设置绿化景观，营造温馨舒适的小区环境。1、小区内日照均满足《某某市城市规划技术管理规定》的要求。一、建筑及户型设计本次设计为某公租房项目，设计的建筑单体包括：A1楼、A2楼、B1楼、B2楼、配套服务设施用房。(一)商业门面设计结合用地区域的特点，设计中将整个商业部分分隔成两个部分，通过中间的垂直交通将住宅与商业之间联系起来，营造出一个良好的环境。立面上与塔楼保持一致的风格，利用简欧式的柱式及开窗手法营造简洁明朗的商业形象。(二)住宅设计小区内都为高层的建筑组团，一共有784户。住宅楼耐火等级均为一级。住宅户型的设计，提供了不同面积标准的平面组合，为了满足公租房建设要求并且以适应现代化的生活方式，所以在建设上以经济实用为原则，紧凑合理布置室内空间，保证居住空间的良好生活品质，提倡自然，节能的设计理念。在本规划设计方案中，在保证户型面积的情况下，主要考虑了以下几个方面：（一）方位朝向的均好性（二）平面布置的合理性82 （三）空间组合的人性化（四）立面处理的简洁化（五）户型尽量保证朝向和景观的平衡。其中景观阳台与客厅相连，保证居室良好的采光及开阔的景观视野。1、全视角设计设计中考虑建筑的整体性，所以加强了立面与屋顶的处理。使得各种角度均有良好的视觉效果，构成了蓬勃向上的特征景观，也使得尺度更为宜人。2、典雅、精致的风格取向本方案延续城市文脉，以简洁大气为风格取向。在各部分结合处用简洁大方的线脚，增加了视觉整体上的连续性。整个单体以简洁、大气的风格突出了小区的特征。3、典雅、温馨的色彩及材料整个立面以赭石、黄色、浅灰涂料或面砖为主要饰面材料，表达典雅、温馨的基调。同时也对女儿墙等部位进行处理，丰富其立面效果。顶部屋顶的构件刷白色外墙涂料，使建筑立面既整体又细腻，具备高雅形象。一、结构设计(一)设计依据：国家行业标准：1、《建筑结构荷载规范》GB5009-20122、《混凝土结构设计规范》GB50010-20103、《砌体结构设计规范》GB5003-201182 4、《钢筋混凝土高层建筑结构技术规程》JGJ3-20105、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008/6、《建筑抗震设计规范》GB50011-20107、《建筑地基基础设计规范》GB50007-20118、《全国民用建筑工程设计技术措施》9、《混凝土异形柱结构技术规程》JGJ149-2006套用主要图集：国标《混凝土结构施工图平面整体表示方法》03G101(二)设计荷载：1、本工程楼面活荷载按下列各项取值：商店：3.5KN/㎡浴室、厕所、盥洗室2.0KN/㎡挑出阳台：2.5KN/㎡走廊、门厅、楼梯、卫生间按规范规定与使用功能对应取值：2.0KN/㎡2、本工程屋面荷载按下列各项取值：不上人屋面：0.5KN/㎡上人屋面：2.0KN/㎡屋顶花园：3.0KN/㎡地下车库屋面：8.0KN/㎡基本风压：0.30KN/㎡(三)结构体系：对于高层住宅采用部分框支剪力墙结构；现浇钢筋混凝土楼屋面板，板厚100mm～180mm82 ；结构安全等级：二级；抗震设防烈度为非抗震。商场，地下车库，采用钢筋混凝土框架结构，现浇顶板，板厚根据板跨及荷载确定。(四)基础：高层住宅采用钢筋混凝土独立基础或桩基础，持力层选用中风化岩石。一、道路、交通设计（一）本案内部西北和东南两个方向均设置有小区车行入口，中间部分设置了开放和半开放的绿化景观节点，高层建筑的两个长边均可作为消防登高面用以消防扑救。（二）道路设计与社区内景观设计相结合，强调对景与轴线的运用，创造良好的内外部空间视觉形象效果。本规划区道路为环状：步行道路便利到达每家每户。在保证车行系统和步行系统相互独立，自成体系的同时，保证车行与步行路线直接与住户相联系，停车方面既有室外停车场，也可直接到达地下停车场与住宅核心筒相联系。（三）小区步行道向多个方向发散，将人流引至各个方向的住宅塔楼。（四）消防车道：环行组团道路的设置，可保证消防车能到达每个住宅单元，同时每个建筑物符合规范的各方面要求。二、节能设计(一)建筑节能设计依据：1、《民用建筑热工设计规范》GB50176-932、《某州居住建筑节能设计标准》DB22/149-2005。82 1、《某州公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。(一)建筑处于城市的热工设计分区：夏凉冬冷地区（按居住建筑分类）；夏热冬冷地区（按公共建筑分类）(二)建筑节能体系和主要节能措施：采用外墙外保温、屋面保温和玻璃隔热的建筑节能体系。1、外墙（从里到外）a.加气混凝土砌块200mmb.界面砂浆c.HL169中空玻化微珠实心砖外墙保温隔热层d.HL169防渗抗裂柔性砂浆压入耐碱玻纤网格布e.柔性腻子f.外墙涂料综合热工性能-冬季传热系统数（W/㎡/K）0.9582、钢筋混凝土围护结构（梁柱、挑板）梁、柱：a.钢筋混凝土结构厚度200mmb.界面砂浆c.HL169中空玻化微珠实心砖外墙保温隔热层d.HL169防渗抗裂柔性砂浆压入耐碱玻纤网格布e.柔性腻子f.外墙涂料综合热工性能-冬季传热系统数（W/㎡/K）1.06482 1、外墙保温构造做法如下：（墙体材料、厚度、构造见建筑设计说明墙体篇）外墙外保温墙体阳角、阴角，参见某07J105-16-①②，某07J105-17-①②。外墙外保温勒角，参见某07J105-18-③外墙外保温窗上下口，参见某07J105-20-①②③④阳台，参见某07J105-22-③2、屋面：裙房屋面本工程上人屋面为倒置式屋面（板厚180），保温材料为XPS挤塑聚苯乙烯泡沫板FM250-2400×1200×30mm四边搭接（SL）或雨槽边（RC），密度≤38kg/m3。满足本地区围护结构对屋面传热系数的要求。其构造做法参见详见西南05J103-9-④。其保护层为地面砖，但二次装修时必须满足保护层性能要求。3、建议开发方通过调研，考察设备生产厂家，采用雨水回收处理系统，以利节约水资源。一、给排水设计1、设计依据：《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《全国民用建筑给水排水工程设计技术措施》（2009年版）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版82 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97年版《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)《住宅设计规范》GB50096-2011《气体灭火系统设计规范》GB50370-2005《城市居民生活用水量标准》GB/T50331—20022、水源：由市政给水管网从本小区二侧分别引入二根DN200的进水管在小区内形成环状供水，供水压力0.35MPa。3、生活给水用水量：(1)居民生活用水量定额：200L/人·天；(2)商场用水量定额：5L/㎡·天；(3)道路、广场及绿化浇洒用水：2.0L/㎡；最高日用水量序号用水类别用水量（m3/d）1居民生活用水量548.82商场用水量213道路、广场及绿化浇洒用水36.64管网漏水及其它用水量60.6取以上各用水量之和10%合计6674、给水系统：小区生活用水采用双水源，分别从城市两个方向进水。生活给水管在建筑周围成环状，并设有室外消火栓。生活给水采用分区供水：6层及以下采用市政管网直接供水方式；7层及以上采用变频自动供水设备供给，该设备统一设于地下室生活水泵房。82 室外水表及水表井内设置管道倒流防止器。5、消防系统：(1)室内消火栓系统：室内消火栓用水量40L/S，火灾延续时间2小时。在地下室内设置一个400立方米的消防水池及消防加压水泵房联合供水，并在最高栋屋顶设一个18立方米的消防水箱。地下室、商业办公部分消火栓箱选用带自救式消防卷盘组合型消火栓箱。室内消火栓供水环网上设水泵接合器3套。(2)室外消火栓系统：根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006，本小区同一时间内火灾次数为一次，室外消火栓用水量取最大值为30L/S。室外消火栓系统利用市政管网供水，与低区生活给水管共用管道系统。居住区内设置室外消火栓，设置间距不大于120M。(3)自动喷水系统：本工程按中危险级Ⅱ级设计。自动喷水灭火系统用水量30L/S，火灾延续时间按1小时计算。自动喷淋灭火系统采用临时高压给水系统。火灾初期由屋顶水箱供水，火灾时，由自动喷淋泵加压供水。在主加压供水环网上设水泵接合器2套。(4)灭火器灭火系统：本工程按A、B类火灾配置场所选用手提式磷酸铵盐干粉灭火器。(5)气体灭火系统：高、低压配电室、柴油发电机房和其它不宜用水灭火的地方设置热气溶胶气体灭火装置。6、排水系统：排水体制采用雨、污分流制。82 (1)生活污水，废水排水系统：本设计采用雨污分流的排水体制。小区仅产生生活污水，小区生活污水经化粪池处理后排入城市污水系统。小区雨水采用城市型排水（设雨水管、篦子），小区雨水排入城市雨水系统。室外生活给水管选用建筑PE给水管，室外污水和雨水管选用硬聚氯乙烯双壁波纹排水管。排水量标准为生活用水量的90%，规划区总的污水量约为600.3m3/d。(2)雨水系统暴雨强度公式采用某地地区暴雨强度公式：I=1887(1+0.707LgP)/(t+9.35P0.031)0.695(mm/min)设计取值为：径流系数Φ取0.7。设计重现期高层屋面取50年，普通屋面取10年，地面取3年。地面集水时间取10min。7、节水、节能减排措施：(1)分区供水，低区充分利用市政供水压力。(2)采用变频泵供水，随着用水量的大小自动调节泵流量及扬程，降低能量浪费。(3)管道采用新型钢塑复合管等材料，在保证水质、增强管道耐压能力的同时减少管道损失，减少水泵扬程，节能环保。(4)节水器具、仪表：①给水水嘴应采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴。②大、小便器应采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。82 ③公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具。一、电气设计(一)设计范围1、10/0.4KV变配电系统；2、动力配电系统；3、照明系统；4、建筑防雷、接地系统及安全措施；5、有线电视系统；6、电话通信及网络系统；7、火灾自动报警及消防控制系统；8、多功能访客对讲系统。(二)变、配电系统1、用电负荷等级本小区为公租房，总户数为784户，商业等公共设施4196㎡；小区建筑为高层住宅建筑。一类高层建筑中的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟设施、火灾自动报警系统、漏电火灾报警系统、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动防火门及卷帘门等消防用电，按一级负荷要求供电；其余用电设备按三级负荷设计。2、负荷估算82 本工程住宅用电按6KW/户估算；商业等公共设施按建筑负荷密度指标法进行估算，负荷密度取60W/㎡；地下车库按建筑负荷密度指标法进行估算，负荷密度取15W/㎡。安装容量：Pe=4955.8KW；计算负荷：Pjs=2477.9KW1、供电电源根据负荷性质和负荷量，本工程电源由10KV供电线路引来；柴油发电机作为备用电源。2、变、配电所根据各单体建筑的具体情况，在适当位置设室内10KV/0.4KV变配电所；变、配电所的位置应尽量接近负荷中心，并考虑进出线和运输方便；变、配电所的数量和容量由单体设计确定。(一)应急电源系统1、消防用电负荷和其它一级负荷、二级负荷采用10KV电源作为主电源，柴油发电机作为备用电源。2、按规范设置应急照明和疏散指示；应急照明和疏散指示灯采用自带蓄电池的应急灯具。(二)建筑防雷、接地系统及安全措施1、根据各单体建筑的具体情况进行防雷设计；在屋顶设避雷带或避雷针防直击雷，利用结构钢筋作引下线，利用基础钢筋网作接地极。2、本工程接地采用TN-S系统；防雷接地、变压器中性点接地、电气安全接地以及其它需要接地的设备，均共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。3、82 对各单体建筑物作总等电位联结；住宅在有洗浴设备的卫生间等处作局部等电位联结。(一)有线电视系统1、本小区电视信号来自某某县或某州电视网；在小区各建筑内设置电视信号中间箱，将信号分配到各用户终端。2、住宅每户按2～3个终端考虑；其它用途的建筑根据具体情况确定终端数量。3、电视系统的设备选型及信号传输方式按相关部门要求。(二)电话及网络系统1、电话及网络信号来自当地电信局，在每幢建筑内设置电话和网络交接设备，然后再将信号线引到各个用户终端。2、电话和网络终端住宅每户按2～3个终端考虑；其它用途的建筑根据具体情况确定终端数量。3、电话及网络系统的设备选型及信号传输方式按相关部门要求。(三)火灾自动报警及消防控制系统1、火灾自动报警及消防控制系统采用控制中心报警系统；在各区域设火灾报警控制器，通过网络连接将信号汇入控制中心。2、各幢建筑按照规范设置报警探头、消防电话和应急广播等消防设施，一但某区域发生火警，除该区域的联动系统能及时做出反应，并能将信息传递到消防控制中心；消防控制中心不仅能接收各区域的信号，而且能对各区内的报警点直接做出响应措施。3、根据将来的物管要求，除在控制中心有人值守的外，可以安排值班人员在各区巡视或由各分区值班人员就地值守，发现情况及时处理。82 (一)多功能访客对讲系统1、本工程采用总线制多功能对讲系统，在小区中央监控室设楼宇可视对讲管理员机。2、在各幢住宅每单元入口处设可视对讲主机（带摄像头），住宅每户设一门可视对讲分机。3、将住户的防入侵报警纳入其中，当住户受到非法入侵或遇到紧急情况时，可通过紧急按钮将报警信号传到小区中央监控室，小区管理中心则根据报警迅速做出反应。一、暖通设计说明(一)设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；2、《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》(GB50736-2012)3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)5、《某州省居住建筑节能设计标准》DBJ52-49-2008；6、建设方提出的设计任务委托书。(二)工程概况及设计范围本工程为某公租房项目，总建筑面积为67637.45㎡，设计的建筑单体包括：A1楼、A2楼、B1楼、B2楼、配套服务设施用房。本项目位于某某县城关镇东山村某地。设计范围：地下室通风设计、排烟设计、建筑节能设计。(三)住宅楼防烟设计82 1、住宅楼楼梯间及合用前室均采用独立的正压防烟系统。送风机设置在屋顶。2、防烟楼梯间地下室部分设置独立的送风防烟系统，风机设置在地下室。3、通风管道采用镀锌钢板制作。4、消防控制中心应对所有涉及正压送风、排烟的设备、风口等进行监控。(一)地下室通风、排烟系统设计根据建筑平面布置特点，本设计按照平时通风与火灾时排烟相结合的原则通风排烟系统设置如下：1、地下车库地下室汽车库分别设置机械送风系统及机械排风、排烟系统。送风系统兼作消防补风系统，排风系统兼作排烟系统。排风量均以3m高度按6次/h换气次数计算，排烟量以实际层高按6次/h换气次数计算，送风量按排风量的80%~85%计算，同时不小于排烟量的50%。排风、排烟系统选用双速风机，平时通风换气采用低速，消防排烟时采用高速。2、变配电房设置机械送、排风系统，送、排风系统均设置电动风阀，变配电房火灾时电动关闭进、排风系统，火灭后电动开启排除废气。一、主要经济技术指标序号名称建筑面积1总用地面积22823.37㎡2建筑占地面积6444.22㎡3总建筑面积67637.45㎡4计容建筑面积49952.90㎡82 其中住宅45217.40㎡商业4190.94㎡配套服务设施用房544.56㎡5不计容建筑面积17684.55㎡6容积率2.197建筑密度28.2%8绿地率35.2%9总户数784户10车位518个（含41个地面车位）第一章建筑节能建筑节能是一个系统工程，是在规划、设计、运行等各个阶段通过技术集成化得解决手段，降低建筑能源要求，优化供能系统设计，提高运行效率。一、参照标准1、《公共建筑节能设计标准》（DB13(J)81-2009）；2、《中国节能技术政策大纲》（2006年）；3、《中华人民共和国节约能源法》（中华人民共和国主席令第77号，2007.10.28）；4、《节电措施经济效益计算与评价》（GB／T13471-1992）；5、《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）；6、82 《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委〔2005〕第65号)；1、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）（2008年7月23日国务院第18次常务会议通过，自2008年10月1日起施行）；2、《某州省居住建筑节能设计标准》DBJ52/49-2008；3、其它有关节能的管理规定和管理办法。二、节能措施1、确定建筑物合理的朝向，促进夏季通风，遮挡冬季通风。2、确定建筑围护结构的合理厚度及材质，减少热量的传递，对于屋面、外墙、外窗在选用材料时，材料传热系数K，热阻R，外窗遮阳系数SC，均按规范达到相应取值要求（在初步设计阶段进一步确定材料，做到经济、适用、节能、美观）。3、所有房间考虑自然采光，通风，部分侧窗考虑遮阳，尽量减少幕墙在外墙上的使用，外墙面砖颜色考虑浅色。4、屋顶构造设置保温层，从而能达到冬季保温夏季降温的作用。5、积极推广使用新型建筑材料，杜绝使用实心粘土砖，积极采用能耗低的空心粘土砖、空心砌砖、加气混凝土，并采用内墙保温形式。6、采用合理的窗墙比及建筑体型。大力推广节能型门窗、门窗密封条等，提高建筑物保温、隔热性能。82 7、本项目选用的变压器，要求采用高性能、低损耗硅钢材料制作的干式变压器，在变压器0.4KV电压级设置电容补偿，各层、各级用电能耗都实行计量，实施节能控制，在设备选型上对照明光源、灯具、接触器、断路器均以节能型为主。对客厅等大面积照明采用分区、分片控制，防止无益的浪费，使用节能电感镇流器，提高照明功效。8、在给水管网上适当位置设置控制阀门，并按质按量作好防渗漏工作，避免因渗漏造成水资源浪费。9、所有卫生洁具均采用陶瓷封片水嘴；蹲便器和小便器采用延时自闭阀。三、引入绿色建筑理念绿色建筑是21世纪建筑的发展趋势，推进绿色建筑是发展节能省地型住宅和公共建筑的具体实践。发展绿色建筑必须从建筑全寿命周期的角度，全面审视建筑活动对生态环境和住区环境的影响。绿色建筑是基于人与自然持续共生原则和资源高效利用原则而设计建造的一种能使建筑内外物质能源系统良性循环，无废、无污、能源能实现一定程度自给的新型建筑模式。此种建筑最显著的特征就是亲自然性，即在建筑的规划设计、施工建造、使用运行、维护管理、拆除改建等一切活动中都自始至终地做到尊重自然，爱护自然，尽可能地把对自然环境的负面影响控制在最小范围内，实现建筑与环境的和谐共存。因此，在本项目中，将要求设计单位综合考虑社会效益、经济效益以及生态影响等多方面因素，整合建筑设计、结构设计、给排水设计、暖通设备设计等各专业设计力量，在建筑的全生命周期中贯彻可持续发展的理念，使本项目成为真正的和谐建筑，绿色建筑。1、建筑设计及运营管理1）公共交通接入82 建议建筑物周边八百米以内拥有计划中的轻轨车站，或者在四百米内有两条或更多条公共汽车或班车路线可为建筑用户所用。对于本建筑用户的交通需求，可考虑在建筑物周边引入公共汽车等公共交通或者提供一定量的班车。1）为自行车提供存放点，为低排放和节油以及合用车辆提供优先停车位。本着降低因使用汽车产生的污染和土地开发的目的，计划在地下停车场内设置专门的自行车停车位，同时为使用低排放和节油汽车的用户提供优先停车位，将场址中停车容量的10%优先提供给低排放和节油汽车，并且将停车容量的10%优先提供给合用/共用车辆。同时建议住户使用低排放和节油的公务用车，引导用户使用这些健康低能耗的交通工具。2）降低屋面及非屋面热岛效应为了降低地面的热岛效应，以尽量减少对区域气候，城市环境的影响，计划在建筑场址中尽可能通过景观绿化及高反射材料遮蔽构筑物表面及地面，建筑屋面保证50%的面积做为种植屋面，通过以上方式防止建筑及场地吸热。3）采光和视野光气候是影响建筑场地和室内采光条件的重要因素。采光系数是一个相对值，反映了整个场地内地面的采光情况。我们通过专业光环境分析软件对建筑光环境的模拟了解到，在全阴天时，整个场地外围采光条件良好，主要是因为其不受或较少受到其他建筑的遮挡，数值大概分布在80％～100％之间，且分布较为均匀；在整个区域内部由住宅围合的空间中，建筑物之间的并未互相遮挡，完全能够满足人们对于建筑内部采光的要求。分布也较均匀，没有明显的暗角。82 建筑室内光、热环境直接影响建筑内部的自然照明和热舒适性。必要的光和热进入建筑内部，对于调节建筑内舒适度，降低人工照明，减少设备采暖十分有利。但过多的光和热进入室内，又会产生对人体的不舒适性，同时增加夏季对降温设备的需求。通过建筑内部的光热环境模拟来看，建筑在无任何遮阳措施的情况下，建筑内部均可以满足日常的采光需求。由于在项目地址周边场地空旷，地块中的建筑物之间并未互相遮挡，且建筑立面大量采用大开窗，因此建筑室内的住户都能拥有良好的对外视野。1、给排水设计1）雨洪设计：流量控制，水质控制为了减少不渗透地面、增加场址渗透率，以限制对自然水文的扰动，减少或消除由于雨洪径流带来的污染。在建筑场址的设计中建议采用过滤措施保持自然的地面雨水。在建筑设计中通过种植屋面和透水道路尽可能减少地面及屋面非透水性，降低不透水率和过滤来降低污染压力。将收集的雨水作非饮用水利用，如景观浇灌、厕所冲洗和贮存它用，集成自然和人工系统进行雨水处理。2）节水绿化景观对场址中或邻近绿化景观的浇灌，限制或取消采用自来水或其它自然地表、地层水资源。按夏季基准，浇灌的自来水减量计算达到50%。减量由下列情况综合而得：植物种类因素；浇灌效率；使用收集的雨水；使用再生水；采用公共机构提供的处理水，专门替代自来水。82 在园林景观设计中建议进行土壤/气候分析以选择适合的植物设计景观绿化，采用地方化或适合植物，减少浇灌要求。当进行浇灌时，采用高效设备，并且/或者根据气候进行控制。1）创新废水技术减少自来水需求和废水产生，同时增加当地地层补水。对于废水排放输送所用的自来水，减量50%，采用节水器具（便器、小便器）或采用非自来水（收集的雨水、再生灰水、和当地或市政处理废水）。同时指定采用高效器具和干式器具较低废水产生量，如制肥便器系统、无水小便器。考虑采用雨水、灰水进行废物输送排放、或就地废水处理系统（机械式或自然式）。2）减少用水量建筑中最大化节水，以减轻市政供水和排水负担。通过采用高节水洁具、干式器具，如制肥便器系统、无水小便器、人体感应器以降低自来水用量。考虑利用非自来水例如再生雨水和灰水，如便器、小便器冲洗及一般冲洗。通过以上措施将总用水量下比用水量计算基准减少20%-50%。1、机电设备及照明系统设计1）绿色电力为了鼓励和开发使用基于零污染的再生能源与电网技术。建议引入绿色电力，建筑所用电能中35%由可再生能源提供，购买某某县当地产自太阳能、风能、地热、生物质能、环保水电的绿色电力。2）减少光污染82 为了最小化建筑和场址中灯光外泄，减少天空眩光，提高天空可见和透视率，改善夜空环境，减少对夜行环境的影响。在建筑照明的设计中，对于室内照明要求室内每个灯光的最大照度角应与室内不透明的墙体呈垂直正交，并不会通过窗户溢出室外。或者所有室内非紧急照明在非办公时间应能够自动控制关闭。在工作时间外提供手动控制措施。对于室外照明仅对需要保安和舒适的区域照明。室外照明功率密度不超过需要的80%，建筑立面和景观有50%不配置背景照明。最小化场址照明，通过使用全截角灯具、低反射表面和小角度点式灯降低光污染。1）可控的照明系统在建筑设计、机电设计及室内设计的过程中，考虑用户的照明控制。考虑采用灯光控制和工作灯，将灯光系统的控制性整合在整个建筑设计中，可采用工作灯和背景灯，同时控制建筑的整体能耗。为90%的用户或多用户空间中的团体提供照明系统控制，以促进工作效率、健康和舒适。1、建筑材料的使用和废弃物的存放、收集和再利用1）再生物存放和收集在建筑地下室内，建议设置专门的垃圾回收分类间用来收集、存放和分类无害的可再生材料，包括（最低包括）纸张、纸板、玻璃、塑料和金属。同时建议在单元口配置一些纸板捆扎机、铝罐挤压器、再生物收集道和收集箱，以强化再生措施。2）建设废弃物管理：填埋回用建筑废弃物的50%-75%82 为了将施工、拆迁和土地整备所产生的废弃物，由土地填埋和焚化中转用出来。间接地循环利用资源，转回生产过程，间接循环材料用于合适场址。要求施工单位制定并实施一个建设废弃物管理方案，尽可能的再利用纸板、金属、砖头、隔音瓦、混凝土、塑料、木材、玻璃、石膏板、地毯和保温材料。在施工现场指定一个区域存放这些回收材料，整个施工过程中都要贯穿这个回收活动。以保证至少回用50%-75%的可循环回收、无害的施工与拆除废物。1）材料再利用、循环材料、快速再生材及地方材料的使用为了重复使用建筑材料和产品，降低对新材料需求和废弃物的产生，减少新材料生产过程所产生的环境影响。建议使用回收、翻新、再用材料的总量，在工程材料的总价值的比例占总费用的5-10%。而建筑及装修材料中，对含再生循环材料的用量，建议占建筑总费用的10-20%。建议业主确定材料供应商时。优先考虑使用循环再生及可回收材料的材料供应商。为了增加产自某某县当地的建筑材料需求，提高地方资源的利用，降低因运输产生的环境影响。建议业主在确定材料供应商时，考虑采用来源、采集、再生和生产于工程距离800公里以内的建筑材料和产品。建议其费用占工程总材料的价值的10%-20%。用快速再生材（生长期少于10年的植物）替代稀有素材和长期生长材料的使用，以保护资源。建议使用比例按工程所用的所有建筑材料和产品价值总计不低于建筑总费用的2.5%。在建筑及室内装修设计以及确定相关材料供应商的过程中。考虑使用像竹材、羊毛、棉花保温、秸秆纤维、亚麻、麦秸板、硬纸板、软木等，施工时确保指定的材料得以使用。1、室内环境质量控制82 为提高建筑室内空气质量，建立舒适的室内空气质量环境，为用户提供健康舒适的环境，满足国家及地方的相关规范要求。1）自然通风基于某某县本地的气候情况，业主需求和国家及地方相关规定，建议在建筑设计的全过程中都充分考虑对建筑自然通风的要求，在建筑体量、形态及朝向上充分考虑项目地址的风环境，保证建筑获得最大的迎风面，然后利用迎风面所产生的风压合理规划气流通道，在不影响建筑立面美观和合理控制成本的前提下，通过室内外通风百叶和空气导管，尽最大可能的将自然新风导入室内。同时通过专业软件对建筑的风环境进行模拟，逐个房间的分析气流。通过这些专业模拟和分析，估算外部驱动压力,选择通风装置的位置及大小，确保最后的通风效果能满足业主的需求和国家及地方的相关规范。通过相关设计与措施不仅提供额外的室外新风通风，改善室内空气质量，改善用户的舒适、健康和工作效率；同时大幅降低机械通风系统的使用，也降低了建筑的总体能耗。2）环境吸烟控制力求最小化建筑用户、室内表面和通风系统暴露于烟气环境的机会。要求在本建筑中禁止吸烟。在公共区域设置吸烟室或者吸烟区，并保证其良好的自然通风或者机械通风。3）为通风系统设置监控能力对于地下室通风系统安装可反馈的监控系统，确保通风系统符合设计要求的通风性能，监控系统能够在条件超过设定点10%给出报警，报警可通过楼宇自控系统或对建筑用户给出视觉或声音报警。以保证室内空气环境的质量。82 1）建设中和入住前的室内空气质量管理对于本项目的室内空气质量的管理，我们也建议业主要求项目的施工及装修单位制定和实施一个建设中、入住前的室内空气质量管理方案，减少由施工/装修产生的室内空气质量问题，维护建筑工人和建筑用户的舒适与健康。同时为了减低室内空气中有毒、有味、刺激的污染物含量，保护施工人员和用户的健康、舒适。建议在施工文件中要求使用低VOC材料，确保在使用粘结材料和密封材料、涂料和涂层以及地毯系统的部分，都清楚地说明VOC限值。而对于用于建筑室内的木质和植物纤维制产品（定义为属耐候系统）应不含多余的尿素甲醛树脂。现场预制和预加工的复合木材和植物纤维部件也应不含多余的尿素甲醛树脂。复合木材和植物纤维产品是指刨花板、中密度纤维板(MDF)、胶合板、麦秸板、硬纸板、贴皮和门芯。第一章环境影响评价一、评价依据1、环境质量标准Ø《环境空气质量标准》(GB3095-1996)二类；Ø《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)Ⅱ、Ⅲ类。Ø《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)2类；。2、污染物排放标准Ø《大气综合排放标准》(GB9078-1996)二级：Ø《污水综合排放标准》(GB8978-1996)三级标准82 Ø《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523-1990)二、环境影响因素分析及保护措施（一）项目建设期1、原材料(水泥、砂石)以及建筑废料的运输、堆卸过程产生的扬尘、泥土的抛洒，对大气环境及环境卫生带来影响，应采取封闭运输、湿润喷洒、专人清扫车轮泥土等措施，将其对大气环境及环境卫生的影响减少到最小程度。2、施工期有少量的混凝土搅拌机的冲洗废水产生，主要为悬浮物和建筑材料的残渣，不能随意乱排污染环境，应将废水收集回用：对于施工人员产生的极少量的生活污水，对环境影响很小。3、拟建项目处于某某县城城区，施工期的机械设备噪声对周围环境有一定的影响。但施工过程须执行《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523—1990)的有关规定，避免夜间使用强噪声设备。4、施工期有建筑废料产生，应运往当地环保部门指定的建筑垃圾堆放场或平整、回填场内场地，不得占用良田好土，也不得倾倒在河边、路旁，否则会引起和加大水土流失；施工人员少量的生活垃圾运往指定的堆放点堆放。因此，项目的施工期对周围生态环境影响不大。（二）使用期环境影响分析及保护措施本项目投入使用后，主要是居民日常生活所产生的生活污水和生活垃圾，对水环境及周围的环境卫生有一定的影响。1、水环境影响分析及采取措施82 本项目在进行污水处理时，雨水对环境的影响极小。生活污水主要为住户生活所产生的，生活废水不直接排出，而是在地块范围内的每栋楼或者数栋楼房集中建设化粪池，进行初级处理后进入某某县城城市污水排放管网，统一在污水处理厂进行处理。2、生活垃圾处理措施在住户的外部与道路交通便利的位置设置生活垃圾收集装置进行集中处理，每家住户的生活垃圾由住户在单元外弃置入垃圾桶，由小区物管和环卫将垃圾运往当地环卫部门指定的地点统一进行无害化处理。三、综合评价经过采取上述有效措施，本项目的实施和后期运营对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展，因此，本项目的实施从环保角度衡量是可行的。第一章劳动安全卫生消防一、设计依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）二、危害因素及危害程度分析1、本项目在施工过程中的安全隐患主要有机械施工隐患，用电隐患，高空坠落及物体打击等隐患。2、项目建成后主要包括：消防安全、避雷安全等。三、安全设施及措施1、机械施工的安全设施82 （1）定期对升降机等起重运输设备的安全装置进行检查，不准机械带病运转和安全装置失灵的情况下进行操作。（2）升降机械高空作业时，除需设置足够照明外，白天施工必须用信号旗和叫笛指挥，夜间施工用信号灯指挥作业。2、施工用电安全设施（1）严格执行工地供电数额调配，把用电较大的对焊机、弧焊机的工作时间调开。在保持施工用电量的情况下合理安全用电。（2）按施工组织安装正规施工供电线路和配电盘、配电箱。（3）做好各机械的保护接零接地工作。3、防止高空坠落和物体打击设施（1）室外通道外搭设防护棚，防护棚钢管搭设，满铺脚手板加盖手模板。（2）所有临设屋面满铺竹脚手架。（3）楼层外侧周边，管道门洞均设1.2m栏杆、铜管走道，第二层水平洞口满铺脚手板防护。（4）不允许上下重叠作业，不允许在操作层下逗留及通行，上班必须戴安全帽。（5）严禁钢管、钢筋单点起吊。（6）高处与地面传递物件时，不允许扔、掷。（7）楼板上的施工荷载不得大于300Kg/㎡。模板、架料严禁超载堆放。4、其它（1）氧气瓶和乙炔罐距离必须超过10米，并离开对焊、电弧焊10米82 以上。（2）电、气焊必须设专人看管，并配备消防器材，保证楼梯有足够疏散空间。一、消防设施1、建筑物周边均设置消防通道并考虑防火、防雷及消防疏散设计；2、建筑室内外消火栓系统设计参数室内消火栓采用SN65型，配φ19mm直流水枪，25m衬胶水龙带。消防给水管采用双面热镀锌钢管。按《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）的要求配置建筑灭火器。室内消火栓设在明显易于取用的地点，栓口离地面高度为1.1m，保证有两支水枪的充实水柱能同时到达室内任何部位。3、室外设消防环状给水管道，每隔120m设SS-100型室外消火栓一个，给水由市政管网单独引入两根DN150进水管，同时设减压阀和倒流防止器。屋顶设不锈钢消防水箱。4、在室外易于使用处设置地上式水泵接合器，保证火灾时消防车向室内消火栓系统补水，协助室内灭火。5、设室内消火栓系统，消防给水由室外消防给水管网接入两根DN100给水管，室内消火栓管网在底层和屋顶分别设环状管网，在竖向设消防立管及消火栓，并在屋顶最高处设消防自救水箱。同时在消火栓箱及适当位置配置干粉灭火器。二、物业管理82 根据先进的物业管理经验，在规划中已经充分考虑到居住的安全性、空间的私密性，各个住宅组群均形成较强的领域感；分栋设置管理用房，共设置物业管理房或居委会4处，负责各栋的管理、保安、传达、收发、信报、小卖等功能。在各个出入口处设置门卫，加强进入宅间车辆的管理，仅仅允许紧急情况下的车辆驶入。栋间的联系都可以通过步行绿化系统来解决，保证小区环境人流的单一性，给居民提供安全宁静的居住环境。另外，设计中应提高小区的科技含量，完善安全监护系统设施建设，对小区进行智能化信息化管理，以加强小区管理的效率和安全性。第一章项目管理一、项目管理制度要取得一个成功的项目，必须经过各方面的努力，集高质量、高水平的项目管理，项目管理者将项目的所有参加者的力量和工作融为一体，将工程实施的各项活动组织成为一个有序的过程，项目管理是项目过程中一个必不可少的且十分重要的方面。1、成本(投资)管理。严格预算成本控制，尽可能地降低费用消耗，减少资金占用，保证项目的经济性要求。2、工期管理。在预定的时间内完成项目的建设，及时实现投资目的，达到预定的项目总目标。3、工程管理。满足预定的使用功能要求(包括功能、质量、工程规模等)，达到预定的使用效果，使之经济、完全、高效率地运行，并提供较好的运行条件。项目实施按计划，有秩序地进行，减少变更，不发生事故或其他损失，较好地解决项目过程中出现的风险困难和干扰。82 二、项目组织本项目必须实行项目法人制，实行专项资金管理，建设监理制、招投标制，合同管理、质量管理、安全管理，全过程跟踪审计，保质保量按时完成项目建设。三、项目控制本项目时间紧、任务重，由于专业化分工，参加项目实施的单位多，项目的顺利实施需要各单位在时间上、空间上协调一致。为使项目实施过程不受到干扰或中断，对他们必须有严格的控制。1、管理和监督项目实施实施控制的首要任务是监督，工程项目实施控制过程，监督工作必须保证实时性，必须立足现场。通过经常性的监督以保证整个项目和各个工程活动按照计划和合同(预定的质量要求、预计的花费、预定的工期)有效地和经济地实施，达到预定的项目目标。2、跟踪项目实施过程通过对实施过程的监督获得反映工程实施情况的资料和对现场情况的了解，管理者可以获得项目实施状况的报告，将它与项目的目标、项目的计划相比较，可以确定实际与计划的差距，并在项目实施过程中采用动态控制的方法，阶段性地检查实际值与计划目标值的差异，采取措施纠正偏差，制定新的计划目标值，使项目的实施结果与最终目标趋于一致。四、项目监理82 本工程必须实行项目监理。监理工程师作为业主的代理人为业主提供专职的服务，从咨询、设计、计划到工程实施控制，甚至运行管理等全套的咨询和管理服务，为业主承担项目管理的大量事务性工作，以保证项目的顺利完成。第一章投资估算与资金筹措一、投资估算1、投资估算范围该项目投资估算范围包括建安工程、工程其他费及预备费、给排水、消防、电气、弱电、防雷及室外附属工程等。2、投资估算依据Ø《投资项目可行性研究指南》（计办投资〔2002〕15号）；Ø《投资项目经济咨询评估指南》（咨经〔1998〕11号）；Ø《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)（国家发展改革委、建设部发改投资〔2006〕1325号）；Ø依据《某州省建筑工程定额》（2004版）、《某州省装修工程定额》（2004版）、《某州省安装工程定额》（2004版）、《某州省园林绿化定额》（2004版）等，并参考近期类似工程概、预算指标以及2013年第4期市场价格水平；Ø《国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》（计价格〔2002〕10号）；Ø某某市、某某县城市建设有关费用的文件规定；3、投资估算说明82 （1）工程费用根据相同结构的类似工程决算，并参考现行市场材料价格和某州省工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。（2）建筑材料价格均依据某某市现行规定并结合当前的市场情况进行估算。（3）其他费用按照有关工程项目其它费用的计算规定，并结合该项目实际情况确定。（4）土地购置费：按划拨考虑；（5）其他前期工程费及期间费，按行业相关标准计入。（6）预备费费率取5%。4、投资估算项目估算总投资9933.20万元，其中：建安工程费用为8856.29万元；其它基本建设费为603.90万元；预备费473.01万元。详见下节《建设项目投资估算表》。二、资金筹措申请政府专项资金2579.36万元（约占总投资额26.0%）；企业自筹7353.84万元（约占总投资额74.0%）。82 三、建设项目投资估算表某某县某公共租赁住房项目投资估算表序号工程或费用名称单位数量估算指标（元/单位）投资额（万元）备注一建筑安装工程费用8856.291.1土石方工程m34870840194.831.2地下室车库工程m217684.5511001945.30无装修1.2住宅工程m245217.412005426.09含室内普通装修、水电安装1.3商业用房工程m24190.941400586.73不计二次装修1.4配套服务设施用房工程m2545.56140076.38含室内普通装修、水电安装1.5电梯工程台825万元200.001.6室外工程1.6.1挡墙、边坡支护工程项1100万元100.001.6.2道路、环境工程m2497212059.661.6.3绿化工程m274588059.661.6.4室外照明、亮丽工程m267638.451067.641.6.5室外消防工程项120万元20.001.6.6监控系统工程项120万元20.001.6.7室外变配电工程项180万元80.0082 1.6.8室外供水工程项120万元20.00二其他基本建设费用603.902.1征地费、补偿费亩34.24划拨2.2城市基础设施配套费根据某州省城市基础设施配套费征收使用管理办法，免缴2.3人防工程异地建设费免缴2.4建设单位管理费113.00财建【2002】394号文2.5前期工作咨询费（含编制项目建议书、可研报告）33.60某价经【1999】403号，行业调整系数0.8，复杂程度系数取12.6招标代理费28.26发改价格【2011】534号2.7勘察费38.252002版工程勘察设计收费标准，按设计费的20%计算2.8设计费191.262002版工程勘察设计收费标准，专业调整系数1，复杂程度系数1，下浮30%2.9造价咨询费（编制工程量清单及控制价）26.56某州省工程造价咨询服务收费标准（某价房〔2009〕233号）2.10施工监理费157.68发改价格〔2007〕670号，专业调整系数1，复杂程度系数1，根据筑财建【2003】90号下浮20%2.11施工图审查费7.46某价房调【2001】216号2.12地质灾害评估5.002.13环境影响评价2.82计价格【2002】125号82 三预备费473.013.1基本预备费5%473.01四建设项目估算总投资9933.20第一章82 第一章项目招标一、招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，根据国家计委第九号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》、三号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》和《某州省人民政府令（116号令）》的要求，制定本项目招标方案。在招标过程中应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。二、招标范围根据《招标范围和规模标准规定》（某州省人民政府116号令），本项目属“项目总投资额在3000万元人民币以上”的情况，因此，项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。三、招投标程序1、招标项目的招标活动由法人单位委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：（1）项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。82 （2）招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。（3）项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。A、勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为甲级。B、施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为甲级。C、施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式选择施工企业。本工程要求资质为一级（本项目属“25层以上的房屋建筑工程”），公开选择投标人。2、投标（1）项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。（3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。82 （4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。（5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。3、开标、评标和中标（1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。（2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并有高级职称或具有同等专业水平。（3）评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。（4）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。82 项目招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式资质要求不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√甲级设计√√√甲级建安工程√√√一级监理√√√甲级其他审批部门核准意见说明：建建设单位盖章年月日第一章项目实施进度一、建设工期本项目建设工期为二年（24个月），2013年8月至2015年7月。二、项目实施进度安排本项目建设分步实施，根据项目现状和资金筹措情况，制定项目实施进度计划：1、项目前期报批：2013年8月—2013年9月；2、项目勘察、设计：2013年9月—2011年11月；3、项目施工预算、施工招投标、监理招投标：2013年12月—2014年2月；4、项目施工：2014年3月—2015年6月；82 5、竣工验收：2015年7月三、项目实施进度表82 项目进度计划表序号工作名称第1个季度第2个季度第3个季度第4个季度第5个季度第6个季度第7个季度第8个季度1建设前期规划、土地、可研2勘察、设计3施工招投标4平基、场地准备5基础工程6主体结构工程7装饰工程8安装工程9室外环境及配套工程10竣工验收移交，投入使用82 第一章风险分析本项目属于非营利性和社会公益性的项目。项目建设符合国家现行相关政策要求。项目的技术方案可行，建设条件适宜。但不能回避项目的风险问题。一、项目主要风险因素识别项目在建设和经营管理过程中的风险，主要有投资不落实、投资使用失控、设计及施工过程的失误、建设资金不能满足需求等。二、风险的定性分析1、投资不落实，可能会造成工程停顿、工期延误，致使项目不能按期完成并投入使用，实现不了预期的目标。2、投资使用失控，会造成资金的流失，建设成本的增加，因此而产生建设资金缺口，致使工程停顿和工期延误，不能实现预期目标。3、设计及施工的失误，可能会造成工程发生二次修建，造成资金和人力、物力的浪费，致使投资增加，工程停顿、工期延误，给项目预期目标带来全面影响。三、风险防范对策本项目风险防范的思路，是要从断绝风险来源和控制并减轻风险影响等方面考虑。为此，提出如下风险防范的对策措施：1、项目实施前就要落实项目建设的资金来源，并按期到位，将因资金不落实而可能造成的工程损失减少到最小程度。2、82 对建设资金的使用要严格控制，建立必要的基建财务制度和监督制度，设专项资金帐户进行管理。严格实行项目的工程监理制、招投标制和合同管理制，以强化对建设资金使用的控制。1、要严格设计资质和设计方案以及施工组织设计的审查，履行必要的审查程序。加强对施工质量、施工过程和施工工期的监督、检查。以杜绝一切可能造成施工质量事故的发生。在保证质量的前提下，要按进度如期完工。2、施工扰民风险防范措施为保证让施工现场周围的学生、居民有一个良好的工作、学习和生活环境，在施工过程中将严格执行以下不扰民施工措施：（1）在施工中尽量采用低噪音的施工工艺和方法。（2）不在夜间10点至早上6点、中午12点至下午2点进行产生噪音的建筑施工作业，以免影响周围学生、居民的休息。若由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需在该时段连续施工作业的，施工前要先取得周围的单位、居民或居委会的同意，并到政府有关部门办理相应施工许可手续。（3）现场围档连续封闭，施工现场脚手架外侧使用绿色密目网进行全封闭。（4）工地现场进行硬化处理，并适时洒水降尘；清扫路面、楼面、脚手架、围网等作业时先洒水；楼层垃圾装桶集中吊运或经管道密闭清运。（5）施工现场泥浆不随意排放；施工废水经过二级沉淀后才排入外网。（6）建筑渣土及时外运，对超过48小时暂时不外运的渣土采取覆盖措施。82 （7）车辆进入现场禁止鸣号，渣土运输车辆厢盖密闭并经清洁冲洗后才能驶出工地。（8）工地大型机械设备尽可能远离居民区设置，并加强保养，防止发出尖锐的机械噪声；吊装等施工联络方式采用旗帜、无线电通讯等方式，不使用高噪声的联络方式。1、项目承建单位的选择风险防范措施由于本项目工程建设地点现状和工程的特点，可考虑同时施工或流水作业。在施工队伍的选择上，将根据公平、公开的原则择优选择施工承包单位。承揽任务的施工单位必须根据国家有关规定实施施工项目经理负责制；对于本项目所使用的各种管件和机电设备均应采取公开招标的方式采购，以保证产品的质量合格以及价格适中。第一章社会稳定风险评估社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。该项目少量附着82 房屋征收补偿工作有可能引发矛盾纠纷，所以必须对其潜在风险进行先期预测、先期研判、先期介入、先期化解，在了解民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基础之上，实现科学决策、民主决策、依法决策，切实维护最广大人民群众的根本利益。一、房屋征收可能引发的社会稳定风险内涵及其成因房屋征收引发的社会稳定风险，即政府在执行房屋征收决策、实施房屋征收的过程中给人民群众的生活、生产、财产等与其切实利益相关的各个方面造成的负面影响和损失的可能性。房屋征收对征收范围的人群影响是多方面的：失去收益性物业、失去宅基地及住宅、原有生活方式和邻里关系改变、产生失落感、剥夺感等。另外，不同时间之间、不同区域之间、不同征收性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感等。因城市房屋征收需要而迁出原居住地的被征收人，为了公共利益的需要，他们不得不离开家园，失去原有的生存空间，去适应一个新的未知环境。引发房屋征收社会稳定风险的原因，分析如下：1、房屋征收的强制性在我国现阶段，房屋征收是政府行为而不是市场行为，由政府发布公告，组织与实施，政府行为带有一定的强制性，这样做利于保证工程建设进度要求。房屋征收在对被征收人进行公平合理补偿的前提下进行，不以被征收人自愿为条件。其产生的负面作用也是不容忽视的。2、被征收人对补偿的期望值过高82 房屋的价值具有很强的区域性，不同的区位房屋价值相差显著。随着城市化的演进和城市的不断扩张，城市边界房屋升值明显，人民对房屋升值的预期加强，要价和附带条件越来越高。目前的房屋征收补偿标准，虽然实行的是市场价，但和被征收人不断增加的要求和欲望相比，补偿常常不能满足被征收人的要求。1、房屋征收带来的破坏性当人们房屋征收被征收、被迫迁移时，其原有的生活模式会受到影响，大量有收益的生产资料将会丧失，收入来源减少；教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能变化；社会关系网解体。这种破坏性将影响被征收人的生产生活水平的提高。2、补偿不公平等其它原因不同时间之间、不同区域之间、不同征收方式之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众相互对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感。另外，政府征收程序不到位、工作不细致、补偿费不能按时拨付等都可能诱发社会稳定风险。一、本项目社会稳定风险内容及其评价在房屋征收过程中，社会稳定风险衍生于相关利益群体对房屋征收项目的抗拒，这种抗拒有多种表现形式，如上访、留置原地拒绝搬迁、暴力对抗甚至群体示威等。因此，对房屋征收项目所涉及的影响社会稳定的风险进行界定，应认真分析房屋征收实施后群众可能引发的异议、遭遇到的损失或不适，这些异议、损失或不适即为引起社会不稳定的风险。在识别了本项目82 房屋征收项目可能面临的社会稳定风险的基础上，对上述风险发生的可能性大小分别进行定性评价。为便于评价表述准确，本报告把风险发生可能性的大小划分成5个等级，可能性由小至大依次表述为：很小、较小、中等、较大、很大，并根据专家经验以及对房屋征收相关利益群体的民意调研结果，界定各类风险发生可能性的大小。根据对房屋征收项目实施过程中易发生的社会风险的经验判断，并结合项目的具体情形，可能会诱发的异议、损失或不适等诸多社会风险及其评价主要如下：1、项目合法性、合理性遭质疑的风险风险内容：该项目的决策是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证，是否充分考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素；征收方案是否合理可行，工作措施是否完善。风险评价：项目合理性风险很小，合法性质疑风险很小（1）本项目合法，手续完备，程序完备本项目经过充分可行性论证，严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法规实施，程序合法，手续齐全。整个项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，征收程序按照有关法律规定，决策民主、程序正当、结果公开。同时，公租房政策通过国家近年来的宣传已深入民心，民众已普遍了解，并获得广泛的支持，因此本项目的合法性质疑风险很小。（2）本项目符合区域经济发展需要本项目建设可带动项目周边82 道路交通等基础设施的改善，对于周边发展同样具有较强的推动力。从城市经营出发，该区域的合理发展，会整合周边市场资源，具有推进城市经济的显著作用。（3）本项目是实施城市规划的需要本项目建设是某某县城镇化建设的需要，完全符合某某县总体规划。1、项目可能造成环境破坏的风险风险内容：该项目建设用地涉及部分林地，可能会对区域的植被造成一定程度的破坏。另外，项目在运营期可能也会对周边环境造成一定程度的影响。风险评价：项目造成环境破坏的风险很小本项目通过小区布局整体规划，在场地周边对高边坡进行治理，设置围护设施对周边林地进行保护，因此，项目营运期不会对周边环境进一步影响；同时本项目在场地范围内进行了景观设计、绿化设计，尽量恢复原有生态，因此本项目建成后，不仅不会破坏当地环境，还能进一步提升周边区域的生态环境质量。2、群众抵制征收的风险风险内容：由于房屋征收涉及群众的切身利益，加上群众对房屋征收的政策缺乏理解，因此在房屋征收问题上往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制房屋征收。房屋征收项目中群众最敏感、最担忧的是公平合理补偿问题。82 项目涉及的房屋征收需要住宅的拆除和搬迁，对其生活会造成一些不便和冲击。如果补偿不合理，即使是少数人不满意，也有可能影响项目的进度和社会的不稳定。另外，原有房屋租金收益短期内可能会失去，从而影响收入水平。风险评价：群众抵制房屋征收的风险较小。为了赢得群众对房屋征收项目的支持，某某县政府相关部门已在房屋征收过程中摸索出了一套成熟的做法，可以有效地化解群众对征地项目的不理解、不支持。在以前项目中，一线工作人员高度负责，主动放弃自己的节假日休息时间，积极与被征收群众联系沟通，向解答各项征收问题，宣传项目建设意义和征收政策；同时对关系到群众切身利益的补偿数据，一丝不苟，反复核对，积极帮助解决力所能及的补偿问题，顺利、高效推进征收工作。为该项目的征收积累了经验，打下了较好的群众基础。1、群众对生活环境变化的不适风险风险内容：该项目所在地环境相对封闭和稳定，房屋征收将打破原来的生存现状，使得他们与外界的联系更加密切，并在一定程度上受到外界的干扰，从而造成内心的不安与担忧。另外，本项目或会引起居民迁移，进行异地安置。异地安置会使长期形成的邻里关系解体，不得不重新组建并适应新的社会关系网络，这些都会使被征收人在短期内感到惶恐和不适。风险评价：群众对生活环境变化的不适风险较小。该项目房屋征收意味着居民生存方式将会面临改变，让他们感到不适应。不过，这种不适应仅仅是短期的，随着该区域配套设施的建成，居民的生活、就业、出行等条件将得到明显改善，并能长期从该项目所带动的城市化进程中受益。2、群众对生活保障担忧的风险风险内容：该项目需征收的房屋中，82 基本没有营业性用房和生产性用房，在灭失工作机会、造成暂时性失业、租金损失方面的影响很小。风险评价：群众对生活保障担忧的风险很小。该项目在实现公共利益的同时，把群众的短期需要和长远利益结合起来综合考虑。本项目将严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定拟定征收补偿方案，并组织征求意见，补偿方案的合理性必须得到群众认可。1、项目可能引发社会矛盾的风险风险内容：该项目在房屋征收补偿过程中，个别居民可能会因为对补偿方案的不满意而拒绝搬迁、抵制征收。另外，不排除有民间组织通过收买当地居民的补偿“权利”而介入反征收活动，滋事生非，干扰项目进展，并从中牟利。风险评价：项目可能引发的社会治安风险较小。本项目房屋征收补偿工作精心布置，组织严密，在征收补偿过程中尽量做到不引发、少引发居民的不满情绪，以情感人，以理服人。在制定征收补偿方案时，召开座谈会，反复征求被征收群众的意见和建议，尽可能使补偿方案更完善、更合理。开展宣传教育，针对居民所提意见和关心的问题，设立征收政策法规流动咨询点，现场解答居民对补偿方案的疑问。对抵触情绪较大的村民，采用“换位”思考方式，尽力解决他们的实际问题，消除其对抗心理。另外，针对社会上偶发的与本项目征收有关的零星失实评价，充分利用电视台、电台、报纸等新闻媒体进行正面报道，消除误解，引导舆论支持房屋征收。一、本项目社会稳定风险的综合评价82 上文已对该项目可能引发的不利于社会稳定的六大类风险可能性大小进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。上文已将风险划分为5个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值按风险可能性由小至大分别取值为0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即W×C），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即ΣW×C。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为0.2-0.4时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.41-0.7时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体性事件的可能；分值为0.71-1.0时，表示该项目风险高，有引发大规模群体性事件的可能。本项目综合风险值求取见下表。项目风险综合评价表W风险发生的可能性（）W×C很小0.2较小0.4中等0.6较大0.8很大1.0项目合法性、合理性遭质疑的风险0.15√0.03项目可能造成环境破坏的风险0.15√0.03群众抵制征收的风险0.20√0.08群众对生活环境变化的不适风险0.10√0.04群众对生活保障担忧的风险0.20√0.04项目可能引发社会矛盾的风险0.20√0.08综合风险0.30从表中可看出，本82 项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.30，风险程度低，意味着项目实施过程中出现群体性事件的可能性不大，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能。一、下一步社会稳定风险防范方案尽管本项目发生不利于社会稳定的风险程度低，但并不意味着该征收项目会一帆风顺，仍要注意加强对房屋征收实施过程中可能出现的个体矛盾冲突的防范，并随时戒备和征收进展中可能出现的风险发生。1、加强征收政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围。通过电视、广播、报纸能多种新闻媒体，宣传本项目的公租房定位，以及国家扶持政策。宣传项目建设对完善城市基础设施建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增加人民就业和发展的机会这些正面的影响。尽管短期内居民会有少量的利益损失或者转型期的生活不便，甚至带来感情的痛苦、焦虑等，权衡利弊，该区域群众将会是最大的受益者。因此，有必要加强征收政策的宣传，舆论先行。2、创新思路，讲求科学的征收方法，以人为本，促进和谐在征收过程中要不断创新工作思路，讲求科学有效的方法，尤其要最大程度地照顾被征收群众的利益。在征收过程中，还要按规定做好公开、公示工作，保证被征地对象的知情权。3、加强风险预警，做好征收现场维稳工作82 建立风险预警制度，对征收过程中发生的不稳定因素进行每日排查。加强现场的治安保障，突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。1、加强对资金使用的监管，预防腐败的发生加强对补偿资金、资产合法使用的监管，防止因资金使用、资产运作不当而影响群众切身利益，进而发生“次生”社会不稳定现象。二、结论本报告项目房屋征收过程中可能发生的社会稳定风险进行了识别与评价，结论如下：本项目房屋征收项目可能会引发六类不利于社会稳定的风险，这六类风险发生的可能性大小评价结果是：第1类风险，项目合法性、合理性遭质疑的风险，该类风险发生的可能性很小；第2类风险，项目可能造成环境破坏的风险，该类风险发生的可能性很小；第3类风险，群众抵制的风险，该类风险发生的可能性较小；第4类风险，群众对生活环境变化的不适风险，该类风险发生的可能性较小；第5类风险，群众对生活保障担忧的风险，该类风险发生的可能性很小；第6类风险，项目可能引发社会矛盾的风险，该类风险发生的可能性较小。综合评价，项目房屋征收的社会稳定风险程度低，但有发生个体矛盾冲突的可能。下一步将采取的系列风险防范措施，在一定程度上会起到降低以致消除社会风险的效果。但其效果的好坏，取决于这些防范措施执行力度的大小和到位。82 第一章公共租赁住房的后期管理根据《某某市公共租赁住房管理暂行办法》、《某某县公共租赁住房管理实施细则（试行）》，公共租赁住房的后期管理应遵循以下规定：一、保障对象某某县城镇中等偏下收入住房困难家庭、新参加工作大中专毕业生、在某某县稳定就业的外来务工人员及县内进城务工人员。二、申请条件1、申请人具有某某县城镇非农业户籍，符合某某县公布的收入和住房困难标准。2、收入困难标准：1人户家庭人均月收入不足2250元（含）；2人户及以上家庭人均月收入不足1500元（含）。3、住房困难标准：家庭人均居住面积不足15㎡（含）。4、家庭收入、住房情况符合上款规定标准，连续在某某县居住1年（含）以上，且连续缴纳社保1年（含）以上或持某某县税务部门1年（含）以上完税证明的外来务工人员及县内进城务工人员。三、租金标准按本年度同地段市场平均租金确定。2012年公租房租金按4元/㎡82 /月确定；其中，最低生活保障家庭，住房租金按标准的50%缴纳；1人户家庭人均月收入不足1500元（含），2人户及以上家庭人均月收入不足975元（含）非低保家庭，住房租金按标准的60%缴纳；1人户家庭人均月收入1501元至2250元（含），2人户及以上家庭人均月收入入976元至1500元（含），住房租金按标准的70%缴纳。以后每年第一季度由县住房保障管理部门会同价格主管部门及出租人根据市场租金的变动确定租金标准，并向社会公布。一、年度复核及后续管理1、公共租赁住房保障实行年度复核制度。2、公共租赁住房出租人负责公共租赁住房日常服务和管理工作。具体负责掌握住户入住情况，负责办理入住、退出等相关手续；协助县住房保障管理部门建立管理档案；开展日常巡查，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员的收入、资产、住房变化情况，对住户转租、转借、转让、调换、空置等违规行为进行调查、核实，并将日常巡查结果定期报县住房保障管理部门；承担租金收缴工作；负责协助物业服务企业或社区共同做好公共租赁住房小区的清洁和绿化及其配套设备设施的维护、修缮和更新工作。3、集中建设的公共租赁住房，可选择专业的物业服务企业进行物业服务管理，物业服务企业在同等条件下优先聘用小区内的公共租赁住房保障家庭人员。配建的公共租赁住房，纳入项目统一物业服务管理。二、调整和退出1、经乡镇、社区服务中心初审，保障家庭人口、住房、收入等情况发生变化，需要调整发放租赁住房补贴金额的家庭，报县住房保障管理部门及县民政部门审核，审核后确需调整的，由县住房保障管理部门作出同意调整意见后，按调整的租赁住房补贴对其进行发放。对不再符合保障条件的家庭，由县住房保障管理部门作出取消保障资格的决定，停止向该家庭发放租赁住房补贴。82 1、当保障家庭不再符合公共租赁房保障条件时，应主动向县住房保障管理部门提出申请，自行退出。2、保障家庭有下列行为之一的，停止发放租赁住房补贴，解除租赁合同，收回其租住的公共租赁住房：1）将租住的公共租赁住房转租、转让、转借和从事经营活动的；2）逾期6个月未缴纳租金的；3）连续6个月未在租住的公共租赁住房居住的；4）采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入以及住房等欺骗方式取得公共租赁住房的；5）未按时填报《某某县公共租赁住房年度复核表》及收入情况报告的；6）参加集资建房、购买商品房及其他方式取得私有房屋的；7）应当收回公共租赁住房的其他情况。3、被退出公共租赁住房保障的家庭，至被取消保障资格起6个月内未腾退公共租赁住房的，按市场租金标准缴纳房屋租金；6个月至1年内未腾退公共租赁住房的按市场租金的1.5倍缴纳房屋租金；1年以上未腾退公共租赁住房的按市场租金的2倍缴纳房屋租金；对拒不退出又不按规定缴纳房屋租金的，出租单位可向当地人民法院申请强制执行。一、企业自管企业利用自有土地投资建设的公共租赁住房，安置符合保障条件的企业职工。所建公共租赁住房可纳入全县统筹管理；也可由企业自行管理，租金缴纳标准实行政府指导价，并报县住房保障管理部门备案。82 第一章综合效益分析及结论一、综合效益分析近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于住房保障政策覆盖范围比较小，城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。“公租房”建设将满足完善住房供应体系。当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。“公租房”建设将有效促进消费。“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。82 “公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。就本项目建设而言，它切实解决了某某实业公司青年职工的刚性住房需求，能够及时为交流专家、青年职工、新晋大学生提供急需的安身之所，对于企业的生存和发展、人力资源储备都大有裨益，为企业在未来几年的蓬勃发展提供了切实的保障。因此，项目的社会综合效益是可观的、积极的。一、结论项目建设是本届政府全面建成小康社会、实现“中国梦”的政策体现。未来10～25年中国将迎来社会整体变迁的关键时期，在快速城市化进程中妥善处理好住房民生问题是国家建设最大的挑战之一。本项目建设的现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，是通过扶持弱势群体，体现党中央国务院全面建成小康社会、共同实现“国家富强、民族复兴、人民幸福、社会和谐”的“中国梦”的政策体现。项目建设是解决“夹心层”住房问题的主要手段。使处于“夹心层”的中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等，通过梯度消费逐步实现住有所居。项目建设是实现《某某市“十二五”保障性住房专项规划》的任务要求。82 某地“十二五”期间保障性住房的建设目标为建立健全以公共租赁住房为重点、实行分层次保障、多渠道解决某某市城镇中等偏低收入群体住房困难的住房保障体系，努力实现“住有所居”，促进某地住房保障方式的转变。项目建设为企业和地方经济发展创造了条件。本项目能够解决某某实业公司扩产后50%左右的青年职工的住房问题，为稳定职工队伍，引进和留住人才创造了条件，同时也为某某实业公司今后的蓬勃发展提供了保障，对于某某县乃至某某市的工业可持续健康发展，以及某某县城市化建设和社会经济发展，都有着积极的影响。综上所述，本项目的建设标准、技术方案、建设规模符合某某县城市规划和公租住房的建设标准要求，建设条件较好，建设资金来源有保障，项目的社会效益显著。因此，项目的建设是可行的。一、建议1、项目业主单位要充分与地方政府沟通，在土地、财税、金融等相关方面用好、用足国家优惠政策。2、项目业主对资金筹集和运用要作出详尽可靠的安排，避免因资金不到位影响项目建设进度，进而造成更深层次的影响。3、项目设计要遵守当地规划部门规定，以及公租房面积限制方面的规定。4、根据相关政策，规划中可适当考虑建设部分商业用房，并通过销售来筹集部分建设资金，5、82 力求建设项目达到适用、经济和美观的要求。在设计阶段项目业主要注意与设计单位严密对接，严格遵循方案设计、初步设计、施工图设计的要求，逐步深化设计，在各个环节上以满足使用功能为目标，全面分析、研究、比较、优化；1、注重限额设计。项目设计和建设中要严格控制面积标准、装饰装修标准，采用限额设计，严格控制建设投资。2、在项目建设过程中，应严格执行国家基本建设程序，加强管理，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，符合环境保护要求，及资金的严格控管。3、项目建成后，严格执行国家相关公租房管理条例，制定符合地方公租房管理的长效机制。附件：项目设计方案图82'