天园地芳珠宝城项目可行性研究报告 71页

'天园地芳珠宝城项目第一章总论1.项目概述1.1项目名称：天园地芳珠宝城（一期）1.2建设单位：1.3建设地点：长沙金星北路四段89号，项目用地位于望城县经济开发区内，金星大道与三环线交叉口西南侧，南临石长铁路及望城星城火车站，北临规划拟建道路（路宽20米）及三环线（路宽27.5米），地理位置优越，交通十分便利。1.4建设规模：天园地芳珠宝城（一期）规划用地60.86亩,地上总建筑面积58384.87平方米，地下总建筑面积9487.29平方米。整个项目规划总用地面积86.9亩（57961.18平方米），规划净用地面积83.34亩（55663.33平方米）。整个项目地上总建筑面积164149.69平方米，地下总建筑面积33184.88平方米，建筑容积率2.8-3.0，建筑密度≤35%,绿地率≥33%。用地性质是以商业、居住用地，规划定位为以珠宝项目工程专项商业和配套住宅开发的商业、居住用地。其中，商业用地面积占70%，居住用地面积占30%。项目分为两期，第一期占约60.86亩，主要为商业与酒店，为项目的7-15号栋部分；第二期占地约26.04亩，主要是住宅，为项目的1-6号栋部分。56 1.1建设性质：新建1.2建设内容：天园地芳珠宝城（一期）,地上总建筑面积58384.87平方米，地下总建筑面积9487.29平方米。从整个项目的7号栋到15号栋，7-10号栋为商住楼，11-13号栋为商业中心，14号栋为珍珠文化展览中心，15号栋为公寓式酒店。15号栋为16层的高层建筑，其余都为2-5层的多层建筑。1.3建设期限：3年1.4投资估算及资金来源：该项目（一期）建设总投资：11023.93万元，建设周期为3年。经过初步估算，第一年投入资金3000万元，第二年投入资金6079.45万元，第三年投入资金1944.48万元。其中建设单位自筹资金4200万元，申请银行贷款3000万元，销售回笼资金再投入3823.93万元。2.建设单位基本情况2.1单位名称：2.2注册地址：长沙市望城县高塘岭镇高裕中路47号2.3单位性质：有限责任公司（外国自然人独资）2.4法人代表：2.5主要负责人：2.6注册资本：4200万元（港元）2.7实收资本：4200万元（港元）2.8经营业务：珍珠养殖、珍珠系列产品的加工及产品自销，筹建珍珠市场开发项目以及房地产开发项目。56 3.可行性研究报告编制依据及研究范围3.1编制依据1)长沙市城市总体规划（2001-2020年）2)国家计划委员会、建设部计投资[1993]530号发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）3)中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》4)中华人民共和国建设部建标[2000]205号发布的《房地产开发经济评价方法》5)中国计划出版社建设部标准定额研究所编《房地产开发项目经济评估案例》6)《湖南省“十一五”农村经济发展规划》7)国家有关现行规程规范及省市地方有关规定8)项目概况及水文、地质、气象等基础材料3.2编制原则按照《工业与民用建筑可行性研究深度要求》的规定，对项目建设的可行性进行全面、系统、客观地分析评价，为建设单位决策提供可靠的依据。编制遵循以下原则：1)系统原则56 该项目的设计应符合整个长沙市先导区、望城县的城市总体规划及其经济发展战略，并结合该项目周边地段的建设，充分考虑周边建筑与临近建筑之间的关系，使各个方面协调发展，既相互独立，又相互促进，使土地效益得到充分发挥。1)环保原则突出环保意识，对土地资源进行开发的同时，要保证合适的环境容量，建立良好的生态环境。严格按照民用建筑设计及施工规范对建筑环境的要求进行设计与施工。有效地利用拆迁的废弃砖石，并注意生活污水，垃圾和噪声的降低和有效处理，创造和谐的人居环境与工作环境。2)“质量优先”原则天园地芳珠宝城（一期）项目建设不仅应当符合当前的社会、经济、文化、环境的要求，重中之重是质量问题。因此，需详细调查建设所在地的气象、水文、地层、地质等各方面的情况，为高质量的设计提供资料。充分考虑各种因素对项目建设的影响，无论是地基、主体大楼的承载设计，还是填方、挖方、挡土墙、护坡等基础工程设计都应认真仔细计算，水、电、电信、燃气、网络等服务项目要充分考虑现代生活的需要，进行合理设计。建设单位要严格按照各项施工规程进行施工，杜绝因资金问题，施工问题而造成工程质量问题，做到“一劳永逸”。3.3研究范围1)项目概况2)市场需求情况预测3)建设规模4)专业技术方案5)投资估算及社会、经济效益评价6)贷款风险评估56 3.4研究的主要过程1)收集资料a)有关民用建筑方面的政策、法规和规定b)有关报建资料c)有关基础数据资料d)国家或有关主管部门颁发的有关项目评价的基本参数和指标2)调查研究a)市场调查，调查和预测社会对产品需求量、价格和竞争能力，确定建设方案和经济规模。b)资源调查，包括地址、能源、技术、劳动力、建材、基础设施、环境保护等自然、社会、经济的调查，为项目的选址、使用功能、建设方案和建设内容等提供详细的经济技术分析资料。c)根据市场调查情况，研究项目的必要性问题。d)方案的初步选择，并研究论证方案的可行性问题。e)财务分析和经济评价，即对所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务效益分析和评价，研究其经济上的合理性问题。f)编制可行性研究报告。56 4.主要技术与经济指标一期技术经济指标表表1-1序号指标名称单位数量备注1总用地面积亩60.862总建筑面积M267872.16其中住宅M210955.54商业M218664.22酒店与办公M213201.76娱乐与餐饮M212641.73地下室M29487.293停车位个204地面车位236地下车位参考：整个项目主要技术经济指标表表1-2序号项目单位数量备注1总用的面积平方米57961.1886.95亩2净用地面积平方米55659.1583.34亩3建筑占地面积平方米15598.604地上建筑面积平方米164149.69其中高层住宅平方米101557.04社区用房平方米2451.90物管用房、公厕平方米650.00幼儿园平方米800.00多层商业、展览馆平方米28633.35酒店综合楼平方米30057.405地下车库及设备用房平方米33184.886建筑密度%28.0256 7容积率2.89258绿地率%37.059总户数户86810非机动停车位个411911机动车停车位个1242停车位地上个412地下个830（注：该指标表为审批总图技术经济指标）一期经济与效益指标一览表表1-3序号指标名称单位数量备注1项目总投资万元11023.932项目总收入万元18625.493销售税金与附加万元1207.844所得税万元2109.925净利润万元4283.796投资利润率%38.86%7投资利税率%30.1%8静态投资回收期年2.69说明：此表为项目建设期完毕，经营期的第一年末，销售完毕，租赁第一年。5.可行性研究结论1)良好的经济与社会效益56 本项目建设完成后，可进一步带动我省珍珠产业的快速发展，预计市场年交易额可突破20亿元，实现年利税约为1.5亿元；同时可解决约5000人就业问题，带动千户珍珠养殖户的发展，经济与社会效益明显。该项目建设期结束，经营第一年末，该项目的净利润为4283.79万元，投资利润率为38.86%，投资利税率为30.1%，静态投资回收期为2.69年，贷款的清偿能力显著，说明该项目的经济完全可行的。1)符合国家扶持农业的发展政策该项目定位——“珠宝产业、潇湘特产为带动的旅游商业”；符合国家和地方关于“加快发展现代农业，提升产业化经营水平”的农村发展政策和相关产业长远发展规划，有利发挥市场机制作用，搞活农产品流通，亦是企业在激烈的市场竞争中谋求发展的合理需求。2)建设单位雄厚的实力项目建设单位是专业的国际珍珠商，综合实力雄厚，建设资金到位及时，充分；同时对项目充分论证，设计科学合理，商业资源丰富，招商渠道多。总之，本项目作为农村产业项目的延伸发展链条，市场需求迫切、充分，且经营风险系数小，加之本项目为政府招商引资的重点项目，有扶持政策。因此，项目切实可行。56 第二章项目建设背景、必要性与意义1.项目建设行业背景湖南水产养殖业在全国一直举足轻重，近十几年来，更是呈高速发展状态，年平均递增15%左右；其中，珍珠养殖因为珍珠市场价值高，需求持续旺盛，经济效益明显，逐渐成为淡水养殖珍珠中的亮点和热点，为广大养殖户所青睐，在湖南发展迅速，湖南省的淡水珍珠养殖产量已经居中国淡水养殖业的三甲之首。而望城县地处省会长沙近郊，系长沙百里水产走廊核心区，交通便捷，临近八百里洞庭，区域内湖泊棋布，气候润泽，温度适宜，处于我国淡水珍珠养殖业的腹地，珍珠养殖条件得天独厚。当地政府因地制宜，综合经济发展规划，果断地将淡水珍珠养殖确立为“百里水产走廊”项目中的主导产业，在政策、培育力度上给与了大力支持，更促进了区域内淡水珍珠养殖产业的规模发展和技术的成熟。湖南淡水珍珠在国内外市场已经享有一定的知名度和影响力。但与我国、我省淡水珍珠养殖产业发展趋势不相适应的却是：珍珠产品的加工、贸易、流通环节相对滞后，针具的经济价值还远未得到充分的开发和实现，产量优势未能充分转化为效益优势。珍珠产业结构较为单一，极大地制约了我省珍珠产业经济的发展后劲。正是基于对市场的深入分析、判断和对投资环境多次考察的结果，香港陈明荣珍珠国际有限公司决定在望城县投入巨资，利用湖南在内陆中南地区的区位优势，建设一个中南地区规模最大、功能最完善的珍珠项目工程。56 一方面，珍珠产业是中国极具优势的民族产业，古往今来珍珠以其细腻润洁、瑰丽多彩而驰名中外。珍珠除制作成饰物外，还可以入药及加工成保健品，市场需求广阔。不断延伸珍珠的产业链，可为农民增收、国家出口创汇开辟新的渠道。目前，中国淡水珍珠养殖业主要分布在湖南、湖北、浙江、江苏等地。中国现有的淡水珍珠产量已经占世界总产量的95%以上，占到世界淡水珍珠的总产量99%以上，而湖南的珍珠产量又占到全国的60%以上，但从珍珠贸易市场的交易额来看，湖南的珍珠则呈现出“高产低收”（高产量、低收益）的现象。这与湖南珍珠缺乏高附加值产品不无关系。80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未经过加工就流向海外及江浙一带，产品附加值低，经济效益十分有限。这种局面的产生又与湖南珍珠产业在加工、流通、管理等方面存在的问题是密不可分的。故而，在产业重点区域科学规划建立较为集中、较有影响力的流通市场，及时反馈市场动态，对湖南珍珠产业存在的问题解决和健康发展是有积极意义的。另一方面，中南地区经济的复兴与持续发展，国内国际影响力的不断提高，也是项目工程市场建设的推动力与保障。中国经济的健康稳定发展，为国际市场不断地注入活力。中国的国内消费能力与水平的不断提高，社会消费品总额增速加快，仅金银珠宝的增长就以每年近30%的速度在提升！这个项目的兴建，将有力地促进湖南地方特色产品走向更加广阔的国内、国际市场，为湖南珍珠养殖农户、加工户创收、增收。56 2.区域经济发展背景2007年12月14日，经报请国务院同意，国家发改委正式批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。长沙市成立大河西先导区，进行国际招标。经过两轮竞标，最后由深圳城市规划设计研究院形成大河西先导区空间发展战略规划。规划区:湘江以西，涉及4个区县，15个乡镇，包括岳麓区，高新区，望城县的雨敞坪镇、乌山镇、黄金乡、白箬铺镇、高塘岭镇、星城镇，宁乡县玉潭镇、城郊乡、金洲乡、历经铺乡、夏铎铺镇，用地总面积约为1200平方公里。核心区:黄桥大道以东，岳麓区,高新区,望城县的黄金乡、高塘岭镇、星城镇，用地总面积约570平方公里。起步区：规划面积230平方公里，近期启动重点建设地区:包括岳麓区的梅溪湖周边地区、岳麓山周边地区、洋湖垸、坪塘片，用地总面积109平方公里。规划目标：着眼于带动全省、辐射全球，力争到2020年把先导区建设成为：“两型社会”综合配套改革的示范区——单位地区生产总值综合能耗低于全国省会城市平均水平；高新产业的集聚区——技术进步对经济增长的贡献率在70%以上，高新技术总产值4000亿元以上；城乡统筹的样板区——城乡居民人均可支配收入分别达到60000和40000元以上；56 生态宜居的新城区——建成区面积200平方公里，常住人口150万；职能定位：全国“两型社会”综合配套改革试点先导突破区，长株潭城市群战略整合核心承载区，长沙市提升主体功能区。产业定位：湖南省产业先行先试区，长株潭产业转型示范引领区，长沙市高新产业核心集聚区。生态定位：全国知名的生态文明区域，资源节约的循环集约新区，可持续发展的城市标杆。城镇定位：城乡统筹发展的区域城市，新型增长模式的城镇典范，环境友好的山水宜居新城。3.项目建设的意义3.1项目建设是实现国家、地方农业产业化发展规划的需要淡水珍珠养殖是我省、我地的特色及优势农业项目，也是实现农业产业化的重点方向，但也凸显着珍珠产业“高产低收”的现实问题。在珍珠价值产业链中，养殖所实现的经济成果仅占珍珠经济价值的15%左右，而余下的85%左右的经济价值都是在产品加工、贸易环节实现。因此，项目的建成将有效实现产业化发展内涵，促进我地农业（珍珠）产业经济结构的优化升级，实现产业经济的可持续发展，为行业价值的提升创造更大的空间。3.2项目建设是解决地方就业、农民增收问题的需要56 作为大型的综合功能专业项目工程，项目建设将为社会直接提供包括建设、生产、设计、加工、销售、技术、管理及服务在内的多层次的就业岗位约5000个，并可带动其他相关产业的进一步发展，创造更多的就业机会，从而有利于农村剩余劳动力人口的转移和再就业问题的解决，直接或间接促进人民群众增收，维护社会的安定和谐。3.3项目建设是地方社会、经济发展的需要珍珠产业贸易结构层次多，辐射面广，项目建设吸引全国各地乃至世界的各层次客商前来经营、交易。这将有利于改善和调整地方政府的税源结构，产生较大经济效益（对GDP值的贡献可达30亿元），并促进地方商贸物流的发展，从而实现县域经济发展、城镇功能完善、社会和谐的目的。3.4项目建设是企业、行业自身发展的需要面对国际市场中，中国珍珠竞争的状况，中国珍珠商们已逐渐意识到：只有形成产业规模和标准，提高珍珠产品品质，打出“中国珍珠”的品牌，才是行业和企业发展的最终出路。正是在这种认识下，许多海内外较有经验和实力的珍珠产业企业开始纷纷向内地产珠重地投资，以促进全行业养殖、加工、销售水平的整体提升，寻求共赢出路。如在望城，就有香港珍珠商会投资合作开发的万亩优质淡水珍珠养殖项目，随着这些投入的产出，还有湖南珍珠协会、湖南省级农业产业化龙头企业—湖南伊思丽珍珠有限公司及大部分养殖户的大力支持、市场的形成亦是必然和紧迫的了。56 总之，该项目的建成，将极大的填补湖南省乃至中南地区珍珠产业在产品加工、成品贸易环节的空白，进一步带动内地淡水珍珠产业的快速发展。同时，由于在珍珠价值链中，养殖所实现的经济成果仅占珍珠经济价值的15%左右，而余下的85%左右的经济价值都是在产品加工、贸易环节实现，因此，项目的建成将有效促进我地珍珠产业经济结构的升级，创造更大的经济和社会效益。保守估计，项目建成后，仅珍珠产品，市场内年交易额可达8-10个亿，为当地创造就业机会上千个。可以预见，项目的建设，对地区经济的发展，地区农业产业结构的升级，淡水珍珠产业经济的可持续发展，都有着重大的意义。56 第三章市场分析、预测与对策1.区域经济发展与规划1.1长沙城市宏观环境分析1)城市人口因素分析长沙2008年末常住总人口658.56万人（包括宁浏望），比上年增长0.87%。城市化率为61.25%。全年新增就业人员达10.35万人，同比增长9.3%。其中下岗失业人员再就业3.06万人，减少3.2%。新增转移农村富余劳动力就业8.15万人。年末全市从业人员达396.53万人，其中城镇就业人员达149.27万人。年末城镇登记失业率为3.41%。2)城市GDP发展状况、固定资产投资及产业结构情况根据《长沙市2008年国民经济和社会发展统计公报》显示——2008年，长沙实现地区生产总值（GDP）3000.98亿元，比上年增长15.1%。分产业看，第一产业实现增加值172.56 38亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1567.41亿元，增长16.8%，其中工业实现增加值1311.27亿元，增长19.2%；第三产业实现增加值1261.19亿元，增长14.3%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.4、8.0、6.7个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为2.6%、53.0%、44.4%。按常住人口计算，人均GDP达45765元，同比增长14.0%。与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低0.6、6.6个百分点，二产业提高7.2个百分点。三次产业结构由上年的6.3：45.0：48.7调整为5.7：52.2：42.1。全部工业增加值占GDP比重为43.7%，比上年提高8.5个百分点。市非公有制经济实现增加值1661.00亿元，占全市GDP的比重达55.3%。非国有经济固定资产投资1399.89亿元，增长30.4%，占全社会固定资产投资的比重达74.7%，占比比上年提高0.4个百分点。私营企业进出口总额为32.61亿元，增长49.4%，占全市进出口总额的比重为63.1%，提高9.5个百分点。长沙在全省的引领作用更加突出。经济总量在全省的占比为26.9%，比上年提高2.9个百分点，人均GDP为全省的2.6倍，经济总量在长株潭三市中的占比达65.7%，比上年提高2.4个百分点。与其他市州相比较，长沙15.1%的GDP增速遥遥领先。长沙全年完成全社会固定资产投资1873.33亿元，比上年增长29.6%。分城乡看，城镇固定资产投资1712.24亿元，增长29.1%；农村投资161.09元，增长35.7%。在全社会固定资产投资中，第一产业完成投资（不含水利建设投资）19.02亿元，比上年增长96.7%；第二产业完成投资485.1亿元，增长41.8%，其中工业投资461.43亿元，增长40.0%；第三产业完成投资1369.21亿元，增长25.2%。高新技术产业投资54.2亿元，增长38.0%。非国有单位完成投资1399.89亿元，增长30.4%，占全社会固定资产投资的比重达到74.7%。基础设施建设完成投资348.53亿元，占全社会固定资产投资总额比重为18.6%，比上年提高2.9个百分点。1)城市消费品零售总额及商业总体情况长沙消费品市场持续红火。全年实现社会消费品零售总额1273.87亿元，比上年增长22.8%，增速提高3.0个百分点；剔除物价因素实际增长15.6%。56 全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长24.8%，分类别看，食品、饮料、烟酒类增长33.3%；服装、鞋帽、针纺织品类增长39.0%；化妆品类增长33.7%；金银珠宝类增长16.0%；体育、娱乐类增长12.6%；石油及制品类增长18.9%；通讯器材类比上年增长49.4%；家用电器和音像器材类增长10.3%；汽车类增长23.1%，汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长2.4个百分点。市场价格出现结构性较快上涨。全年居民消费价格比上年上涨6.3%，上涨幅度提高0.4个百分点；商品零售价格上涨6.3%，上涨幅度提高1.8个百分点。城市居民消费价格上涨5.2%，上涨幅度提高0.3个百分点；城市商品零售价格上涨3.9%，上涨幅度提高1.6个百分点。原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨12.0%。工业品出厂价格上涨9.3%。固定资产投资价格上涨9.9%。房屋销售价格上涨6.7%。土地交易价格上涨9.0%。房屋租赁价格上涨0.6%。物业管理价格上涨0.3%。旅游业加快发展。全年接待国内旅游者3242.3万人次，比上年增长15.3%；国内旅游收入271.2亿元，增长17.9%；接待入境旅游者54.9万人次，增长9.6%；国际旅游外汇收入4.24亿美元，增长9.7%；国际国内旅游总收入300.2亿元，增长15.9%。1)城乡居民收入水平56 居民收入较快增长，消费结构持续升级。抽样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增加2129元，增长13.2%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长7.6%。在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升14.6%；人均经营性收入按从业成员计算同比上升25.9%。城市居民人均消费性支出12960元，增加672元，增长5.5%，服务性消费支出3804元，增长3.9%。城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。在城市居民消费分类中，食品消费增长11.5%；衣着消费增长3.9%；设备用品及服务消费增长27.3%；医疗保健消费增长19.8%；交通和通讯消费减少16.1%；居住消费增长29.1%；教育文化娱乐服务消费减少16.6%；杂项商品和服务消费增长8.0%。年末每百户家庭拥有家用汽车10.25辆，家用电脑60.5台，接入互联网的计算机40.5台。人均住房建筑面积28.3平方米。全年农村居民人均可支配收入7632元，比上年增加1293元，增长20.4%，增幅提高3.8个百分点；农民人均纯收入8003元，增长21.0%，其中工资性收入3708元，增长15.6%。全年农民人均生活消费支出6212元，增长14.7%，在消费分类中增长最快的是家庭设备用品消费支出及食品消费支出，分别增长31.0%和21.2%。农村居民恩格尔系数为41.7%，上升2.2个百分点。平均每百户家庭拥有家用汽车7.61辆，家用电脑22.28台，移动电话机172.00台，分别增加0.54辆、2.29台和4.30台。农村居民人均住房面积58.63平方米，增加1.56平方米。1.2长沙市城市发展规划1)城市发展规划《长沙市城市总体规划(2003-2020)》——到2020年，长沙的规划区面积将从90版规划的960平方公里扩大到2893平方公里，城市居住人口将增至310万，将近比现在翻一番。　　此次的总体规划，其主要特点是发展“大生态”、建设大网络的56 “大长沙”。与长沙城区紧邻的长沙县、望城县部分区域，被纳入了规划范围。总体规划把长沙的发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市，其主要标志包括：基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能布局，构筑山清水秀融绿洲名城为一体的城市空间；基本形成城乡一体、协调发展的市域城镇布局，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的城市群；基本形成郊区以大型生态林地为主体、主城以一江一圈为骨架的绿色空间体系；基本形成与现代化相匹配的基础设施框架，以霞凝港、黄花机场、数码信息港及高速铁路、高速公路为主体，建设一批区域性重大枢纽工程等。　按照规划，到2020年，长沙城市用地规模将达到400万平方公，人均城市建设用地达到445平方米，人均居住面积达到20平方米，绿化覆盖率达到50%，饮用水源水质达标率100%。国务院的批复同时强调，要控制中心城区发展规模。主城区实际居住人口要控制在264万人以内，建设用地控制在253平方公里以内，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。1)长沙市商业发展规划《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》——56 确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，基本形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系布局。《规划》还就长沙城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等建设进行了专项规划。《规划》制定基本把握了3条原则：一是商业网点规划与“十一五”规划相结合，考虑更多在城郊设点；与重大交通枢纽点相衔接，考虑在新火车南北货站、武广客运专线站点以及远景规划的地铁及轻轨项目附近布点大型购物中心。二是规划与长株潭融城及长沙“一小时经济圈”战略相结合，提高长沙商业辐射能力。商业布点不局限集中在核心城区，而向交通便捷、辐射力强的城市外环、城郊接合部分布，同时按现代流通发展趋势，积极引导连锁经营、电子商务、物流配送等新型业态加快发展。三是规划将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。考虑搬迁城区内的诸多专业市场，引导商业布点星沙、河西等人口密集区。1.3项目市场现状及发展趋势中国淡水珍珠年产量约为1500吨，占到世界淡水珍珠总产量的99%以上，是世界珍珠生产的“牛耳”，而在这些耀眼的光芒背后，中国珍珠的产值与产量却形成了极大的反差；在全球珍珠产品销售额中，由中国实现的不到十分之一。同时，中国淡水珍珠的70%以上是销往国际市场，国内市场消费严重不足。可见，中国珍珠产业的现状是“喜忧参半”：一方面，珍珠消费市场空间广阔，中国珍珠还大有可为；特别是湖南，“高产低收”的状况迫使湖南珍珠必须重新定位，寻找新的出路，才能在珍珠行业的竞争中取胜。湖南珍珠呈现“高产低收”56 现象与湖南珍珠缺乏高附加值产品不无关系。目前，整个湖南高质量、高附加值的宝石级珍珠出口较少，不到总产量的0.1%，产品附加值低，经济效益十分有限，而这又与湖南珍珠产业在加工技术、经营模式、销售管理等方面存在问题，没有一个专业的项目工程，缺乏综合竞争力是密不可分的。因而，为应对这一状况，湖南珍珠产业未来的发展方向将逐渐转向“克服片面追求初级产品数量的倾向，实行以终端产品质量取胜的策略”上来。将加强新技术、新产品开发，提高产品质量，大力发展珍珠深加工和综合利用，延长产业链，努力提高产品的附加值；同时，优化产业结构，组建大型科、工、贸一体化，产、供、销一条龙的珍珠产业集团，形成规模效益，做大做强自己的民族品牌，并重视珍珠文化的宣传，力拓国内、国际市场。目前，中国的珍珠市场分布比较广，重点在江苏和浙江两个地区，这也是我国珍珠产业起步较早、技术比较成熟、规模比较大的地区。这其中，规模最大、影响也最大的是浙江珍珠市场，以诸暨市山下湖镇的珍珠市场为中心，年创产值约为50亿元。近年来又不断投资，2007年又创建了“华东国际珠宝城”，并且规模不断扩大，年成交额都保持在50亿元以上。诸暨已经被公认我国的淡水珍珠中心。江苏的常州、苏州等地，也是著名的淡水珍珠产区，苏州也有较早的具有一定规模的珍珠市场。56 综合看来，中国淡水珍珠产业基本形成江、浙及湖南两大产业圈态势，与东南沿海的海水珍珠产业相呼应。江、浙珍珠产业圈虽然知名度比较高，市场较成熟，但存在因城市工业发展，资源有限，及污染等原因，珍珠产量不足，许多珍珠大户将产业内迁，对国内市场带动、辐射力不足等问题，市场发展后劲受到制约，亦难以满足珍珠产业圈发展的需要；而湖南珍珠产业圈内，则市场中心分散，功能不全，无核心及特色优势，没有一个科学规划的、专业的市场带动，竞争力较小，市场作用不明显。综上所述，湖南的经济快速、可持续发展，城镇居民可支配收入稳步提高，人民生活水平大幅度提高，形成了对珍珠产品的需求。因此，湖南迫切需要建立一个大型的珍珠展示、加工、交易及批发市场，并使之成为具有交易、调节、信息功能和有强大综合辐射力的珍珠产品集散中心，这也是湖南珍珠产业发展的大势所趋。2.项目竞争力分析天园地芳珠宝城（一期）项目的建成，将成为湖南珍珠产业圈的核心市场。2.1项目区域淡水珍珠资源优势目前，湖南珍珠产量占到全国淡水的60%以上，其自然的地理地貌和温润的气候，形成了优厚的养殖条件，使湖南的珍珠养殖规模有较大的发展潜力。并且，随着沿海产业资本的内移，淡水珍珠的质量、加工水平将不断提高，单就在项目所在地望城县而已，其境内就已经开发建设了万亩以上的优质淡水珍珠养殖基地。这将是项目建设和发展的直接基础。2.2项目区域的地缘、交通优势56 望城作为湖南省会长沙城市规划发展的新城区，同时，河西先导区发展规划为望城谋划一个美好的蓝图。长沙，处于京广经济走廊和长江经济带的十大交汇区域，城市公路、铁路、航空、水路网络发达，是中国内陆重要的物流枢纽中心。同时，位于中国东西部的中间过渡地带，是我国实施西部大开发战略东临、沿海经济扩散辐射西部地区的必经之路，区位优势显著，有利于区域经济的竞争和辐射。2.3项目的政府扶持优势因项目建设的性质和功能较好的配合了国家和地方政府制定的经济发展长远规划及社会发展的大趋势，得到了县、市两级政府的大力支持。除给与大量的优惠政策外，协助开发、配套资源，政府还在配合项目进行宣传、推广，为项目建设发展提供了强大的助推力。2.4项目建设的产业链发展规模优势项目在湖南虽然是首个大型的珍珠及珠宝项目工程，但该项目有国内外最成熟的管理经营经验和海内外珠宝商的参与，经过科学合理规划，使项目建成后各项功能直接运行，缩短一般市场经验不足的差异。为能充分辐射内陆广大区域，最大、最好的发挥市场的流通、导向功能，项目在投资额规模、市场功能开发规模上，都在湖南珍珠产业圈内首屈一指，具有无可比拟的优势。项目建成后，将成为中南地区最大的珍珠、珠宝的销售、生产与加工中心，珍珠原料及产品的集散与物流中心，珠宝文化展示、宣传中心，商贸旅游的观光、购物中心。项目将可带动珍珠产业上下游链条的全面整体发展，及相关产业的综合发展，真正发挥出规模效应。56 3.市场风险分析与防范对策3.1项目市场竞争风险风险--江浙、沿海老字号的珍珠市场、洞庭湖产业圈内其他珍珠市场，都是项目面临的竞争对手。如何争取更多更高品质的商户及减少商户的流失，将是项目经营中面临的主要问题。对策--立足项目前期定位—湖南珍珠产业圈核心市场，拓展国内消费市场桥头堡；充分利用和发挥项目的地缘优势，主要引进有差异需求的客户，打响“天园地芳珠宝城（一期）”的品牌后，再扩大影响。以“高起点、高标准”起步，用市场自身的功能特色、优质环境、高质的管理服务和优惠的措施来吸引商户和客户。3.2项目经营管理风险风险--项目运作中经营者的管理服务水平和项目的可持续发展，亦是项目持续收益的关键。对策--组建一支高水平、高素质的项目管理队伍，按功能成立专门事务部，专业运作管理和提供服务。注重内外信息交流，对内，对听取商户的意见和反馈；对外，多与同行进行学习、交流，把握市场发展动态，寻找自身不足，从而针对性的适时改进。56 第四章建设地点及建设条件本项目属于综合型商贸中心，但是具有较强的专业性，主要经营珍珠及湖南的土特产，据项目的特性，要求交通便捷，经过考察后，初步选定该宗地。本项目处在长沙市望城县经济开发区内，项目总规划用地86.9亩，一期规划用地60.86亩，东临金星大道，南抵石长铁路，北临长沙市三环线，区位优势显著，交通便捷，条件得天独厚。1.项目建设区概况望城县地处湘中东北部的湘江下游，东与长沙市岳麓区、开福区、长沙县交界，南抵湘潭县，西与宁乡县、益阳县接壤，北靠湘阴、汩罗。属长沙市管辖，现在大部分归河西先导区管理。全县总面积1361平方公里，总人口72万，县内现有县属以上企业24家，乡镇企业42家、专业市场10个。已经形成食品、机械、轻纺、化工、建材等行业完整的工业体系。项目周边地区文教、卫生、商业服务等市政设施完善，生产、生活协作条件较好，有利于项目的执行。县城位于湘江下游西岸，北接沩水，西绕八曲河，距长沙市22km。县城地形狭长，由西南向东北部倾斜，西南部属丘陵地带，地势稍高，东北方向为河谷小平原，整个辖区地势平坦，海拔高度在30—38m之间。望城县境古为荆楚之地，历为古城长沙之腹地。距今已有二千多年历史。解放以后，望城县作为近邻长沙的小镇，随着长沙市的不断兴旺发展而逐渐繁荣起来，望城作为雷锋的故乡伴随着英雄的名字而响誉海内外。56 2.项目建设条件分析2.1工程地质条件望城县属江南古陆西北缘，基底由中元古界组成。上夏上元古界，下古生界地层经常接受剥蚀已被夷平。上古生界至中生界均为准地台形沉积，喜马拉雅运动对望城影响较大，初步形成了今天所见的大地景观。城区地质构造属第四纪红色粘土区，土层较深，地基承载力在2公斤/cm2以上。城区地形狭长，西南部属丘陵地势，比较平坦，海拔高度在30—38米之间。无明显断裂带通过，区域内地震烈度为6度。2.2水文地质条件望城属本省长衡丘陵向洞庭湖平原过渡地带，地势自东南向西北倾斜，湘江贯穿其间，出境处乔口镇附近海拔23米，为全县最低点。整个地区如同向北开口的漏斗，这样的地貌位置，形成了本区域不同的气候特征。当西北利亚强劲冷空气南侵时，因北境无较大山丘阻遏，气流即循湘江河迅速长驱直入，并波及两岸，使望城冬季气温向南伸一明显冷舌，较同纬度邻近地区偏低，降水量也比山丘区偏少。2.3气象条件按全国气候区划，望城属亚热带季风湿润区。据近20年望城坡气象站气候资料统计：年平均气温16.9℃最热月平均气温29.0℃最冷月平均气温4.4℃极端最高气温38.4℃56 极端最低气温-12.0℃年总降水量1410.8mm年总日照1610.5h年总辐射量1410.3千卡/平方厘米年平均风速2.5m/s年相对湿度81%年总蒸发量1329.4mm全年无霜期274天望城境内溪河纵横，水系发达。主要河流有湘江南北贯穿其间。湘江由白泉乡炭塘子进入境内纳白泉河、观音港、靳江河，于长沙市纳龙王港汇浏阳河与捞刀河，于霞凝纳霞凝河、同福院纳马桥河、石渚垸纳石渚河由东城乡鱼尾州出境，流经境地内58km。境内有5km以上的河流33条汇入湘江。2.4地震场区在区域上是相对稳定的，在历史上无中强地震记载，近期地震亦很少，在《中国地震参数区划图》（GB18306-2001）上位于抗震设防烈度VI度区的边缘。据《建筑抗震设计规范》（GB5001-2001）,场地抗震设防烈度为VI度区,设计地震加速度为0.05g,设计特征周期为0.35S。根据《建筑抗震设计规范》（GB5001-2001），结合场地内地之地形、地貌，判定整个建筑场地为抗震有利地段。2.5交通运输56 望城区位条件优越、基础设施完善，地处美丽富饶的湘中河谷平原，湘江下游两岸，处于北京至广州、上海至重庆（京广经济走廊和长江经济带）的十大交汇区域，是中国东西部的中间过渡地带，是我国实施西部大开发战略东邻、沿海经济扩散辐射西部地区的必经之路。319国道、长（沙）常（德）高速公路横跨县境，省道长（沙）湘（阴）公路纵贯县城东部，长沙市三环线勾勒的弧线囊括县境东南部5个乡镇。雷高公路、雷锋大道及高乔大道将过境的省、国道和高速公路连通一气。北（京）广（州）铁路、石（门）长（沙）铁路跨境而过，其中，石长铁路在县城设有客货站。湘江由南向北流经县境58公里，最大通航能力达1000吨。县城距长沙市15公里，距黄花国际机场38公里，距湘江深水码头2公里，县城城南有望城火车站，交通方便快捷。在长沙城市“一主两次四组团”的规划发展布局中，县城高塘岭镇、星城镇、黄金乡规划为高星组团，含浦镇、坪塘镇规划为含浦组团，为长沙城市规划发展的新城区。依托雷锋大道、金星大道、长湘公路、319国道、长沙市二环线、三环线等融城大道，望城已与长沙城区实现多点对接和加速融合。项目建设地距省会长沙更是不足6km，东向直面由长沙市岳麓区主干道延伸而下的金星大道，公交车可直达市场，北临长沙市三环线，南抵石长铁路，紧连望城火车站，公路、铁路交通发达，航空、水路运输方便，十分有利于市场的建设和物流发展需要。2.6其他配套条件（水、电、通讯等）56 望城县内有220KV变电站一座，110KV和35KV变电站各5座，电力供应充足。望城有自来水厂8家，县城新水厂日供水能力15万吨，全县日供水能力21万吨，供水设施完备。望城为全国邮电百强县，电话装机容量不受限制，移动通信全县无盲区，通信事业较为发达。同时，作为政府招商引资项目，园区在多方面给予了政策支持，其中就包括，在土地交付时，实现项目用地内的“七通一平”（供水、排水、供电、通讯、网络、有线电视、道路的畅通，及场地平整）。综合设施条件完善、方便。56 第五章工程规划技术方案1.指导思想与设计原则1)总体规划布局及建筑造型符合城市规划的要求，同时满足该项目用地位于金星大道旁的位置特殊性。2)坚持经济、美观、实用的原则，注重建筑功能的实用性，满足商业部分旅游、购物的各方面要求。3)以人为本，体现生态环境，倡导人文精神，以共生的设计理念展现一个全新的极具人性化的旅游、购物环境。以关注整体概念上的“人”的理念，追求人与建筑、建筑与环境、环境与人的对话。4)弘扬场所精神，满足使用要求，用地科学合理，建筑组合紧凑，按照设计要求，充分利用地形和交通条件，为人们提供一处环境优美、格调高雅的生活、旅游、购物场所。5)合理组织人行、车行路线，形成清晰的交通路线，妥善安排足够的停车空间，并满足消防、交通、绿化、人防等方面的要求。6)通过优化设计来达到社会效益，环境效益，经济效益的最大化。2.建设任务和规模一期60.86亩。精心设计，综合考虑珍珠市场的需求，建立一个集贸易、观光展示、配套服务设施于一体的大型珠宝项目工程。以填补湖南，乃至中南地区在珍珠产业的产品加工、贸易环节的空白，带动中南地区淡水珍珠产业快速发展。56 一期用地约为60.86亩，主要为商业与公寓式酒店。总建筑面积，其中地上总建筑面积67872.16平方米，地下总建筑面积9487.29平方米，具体为总规划图中的7#-15#栋。7#-10#栋为商住楼，11#-13#栋为商业中心，14#栋为珍珠文化展览馆，第15#栋为公寓式酒店。一期技术经济指标表表5-1序号指标名称单位数量备注1总用地面积亩60.862总建筑面积M267872.16其中住宅M210955.54商业M218664.22酒店与办公M213201.76娱乐与餐饮M212641.73地下室建筑面积M29487.293停车位个204地面车位236地下车位3.总体布局3.1平面布局该项目用地东临金星大道（路宽46米），南临石长铁路及望城星城火车站，北临规划拟建道路（路宽20米）及三环线（路宽27.5米），西面现状建筑以低层居住私房为主，地理位置优越，交通十分便利56 ，场地形状方正。从项目定位和地理位置特殊两个角度考虑，本项目用地约70%都作为商业用地，并将其布置在用地东侧，紧邻金星大道抢占最好的商业位置。而住宅区用地面积占总用地约30%面积，布置在场地西侧离金星大道较远，可更好的保证其不受噪音污染。从天际线变化的角度考虑，将底层商业布置在东侧，高层住宅布置在西侧，可让在金星大道上的人们感受到到层层提升的视觉效果。在场地的东南角布置了一个高层酒店，充分利用了有利商业位置，也使其与西边的高层住宅产生遥相对应的视觉美感，同时为了不破坏层层提升的视觉效果，酒店的层数仅设计为16层。本次一期初步设计的7#—10#栋位于商业地块中，为4+0.5层商住店面，其商业位置优越，在本项目中是主要商业内街的组成部分。3.2空间景观该项目的景观主流线是顺着贯穿东西的景观水系而形成的。景观流线从位于金星大道边的步行入口广场开始，到住宅区社区用房前的水景处截止。顺着这条流线由东向西，既由广场到商业街再到珍珠文化展览馆前的中心景观区，形成了开阔—狭窄—开阔的空间景观序列。使得场地内的景观生动活泼、变化有序，并且舒适宜人。3.3竖向设计现状场地标高为54.3-56.8不等，均低于金星大道道路标高（55.4-57.8）。但依据现行规范、规定要求及甲方意见，本项目场地设计标高为56.1-59.1不等，且为西南高东北低。经计算，该项目建设挖方量约10万m3，填方量约13万m3，所需3万m3土方可就近解决。雨水排放方向由西南角向东北角排放，排入城市规划道路市政管网56 4.项目建设内容及标准4.1建筑1)设计依据a)甲方提供的征地要求及范围b)民用建筑设计通则JGJ37-87c)办公建筑设计规范JGJ67-89d)伸缩缝与防震缝的设置2)设计内容整个项目规划为三个区域：观光展示区、商务区、公寓住宅区。a)观光展示区主体建设为特色珍珠馆，内将浓缩展示淡水珍珠产品形成的各个环节和背景文化知识，建设内容主要是珍珠文化馆，主要是向来项目工程观光购物的游客介绍珍珠产品的形成过程，突出湖湘淡水珍珠产地的特色和优势。一来可配合地方旅游经济的发展，二来可为市场的珍珠产品作深入的宣传。b)商务及娱乐区随着各类商户的入驻及交易规模的不断扩大，必将形成大量的常驻及流动人口，针对大量的流动客商及游客，建设相应的公寓式酒店，并针对区域内的人员生活需要，配套建设相应的生活超市、KTV、洗浴保健中心、酒吧、网吧、中西餐厅、等生活娱乐设施。c)公寓住宅区56 针对入驻的客户和常年涌入的大量买家的需求，开发建设一批高档的公寓及商住楼，可租可卖。第二期将针对区域内各商家聘用员工及市场管理员工的需求，开发一批中低档商品房。4.2立面设计本次一期建筑立面采用现代建筑风格，运用棱角分明几何线条和硬朗有力的直角造型勾勒出时尚、干练、爽朗的立面效果，给人以轻快、大方的感觉，表达了现代建筑的韵味。而建筑的窗型采用通窗等大面积玻璃的方式，形成极具现代感和时尚感的立面构图，显得干净利落，挺拔有力。4.3结构1)设计依据a)建筑结构可靠度统一标准（GB50068-2001）b)混凝土结构设计规范（GB50010-2001c)建筑结构荷载规范（GB5009-2001）d)建筑抗震设计规范（GB50011-2001）e)建筑地基基础设计规范（GB50072001）f)建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2001）2)设计内容a)场地的工程地质及水文地质条件根据湖南省资源规划勘测院2009年9月提供的《中南珍珠交易中心岩土工程勘察报告》(工程编号GD200909051121)进行结构初步设计。本工程地质条件如下：56 地形——本工程场区地形基本平坦，自然地面标高约在54.3-56.8m左右。地层地质——本工程在勘察所涉及到深度范围内场地中揭露地层自上而下依次为：表层为人工填土、耕土、淤泥、粉质粘土④、圆砾、粉质粘土⑥、全风化花岗岩、强风化花岗岩、中风化花岗岩。b）屋面及楼面均布活荷载标准值表5-2序号荷载类别标准值(kN/m2)序号荷载类别标准值(kN/m2)1不上人屋面0.57设备间电梯机房7.02上人屋面2.08住宅2.03办公2.09阳台2.54会议室休息室2.05楼梯走道电梯厅3.56卫生间2.54.4给水排水1)设计依据：a)国家现行的设计规范、规程。b)《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003）c)《住宅设计规范》（GB50096—1999，2003年版）d)《室外给水设计规范》（GB50013—2006）e)《室外排水设计规范》（GB50014—2006）f)《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95，2005年版）g)《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）h)《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084—2001，2005年版）56 a)《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）。1)室外给水排水工程a)室外给水工程水源——本工程水源为城市自来水，供水压力≥0.35Mpa。分别从金星大道和长沙市三环线的城市给水管道上各接一根DN200㎜的引入管。与小区管网相连接。用水量——生活饮用水量，最高日2286.7立方米，最大小时231.9立方米，平均小时124.5立方米。给水管道系统——本室外给水管道系统设计为生活用水与消防用水合用管道系统。给水管网设计为环状给水管，分别从金星大道和长沙市三环线的城市给水管道上各接一根DN200㎜的引入管。给水引入管至红线内经二座水表后与本工程室外生活消防合用环状给水管相连接，且表后设“倒流防止器”。b)室外消防给水工程室外消防水源采用城市自来水，供水压力≥0.35Mpa。本工程分别从金星大道和长沙市三环线的城市给水管道上各接一根DN200㎜的引入管，进入用地红线后与本工程室外环状给水管相连接，形成双向供水。室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。设有N套室外地上式消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。管材采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管。56 室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。各建筑物内消火栓灭火系统和自动喷水灭火系统均设置消防水泵接合器。a)室外污水工程城市污水管道情况：本工程位于长沙市望城县经济开发区内，金星大道和长沙市三环线有城市污水管道，允许本工程污水排入。本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。本工程生活污水汇集并经化粪池处理后，城市污水管道。室外排水管道采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。本工程采用砖砌检查井，全部采用重型球墨铸铁井盖和盖座。b)室外雨水工程在室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水；本工程范围内雨水管设二根排出管，分别排入望城县经济开发区内，金星大道和长沙市三环线有城市雨水管道，允许本工程污水排入。雨水管采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口。并设混凝土基础。1)建筑物内给水排水a)生活给水系统系统设置：本工程内设有三套给水系统。本工程的多层建筑群由城市自来水水压直接供水，每个单元设单元计量水表，每户设入户计量水表；高层建筑群的一层至五层由城市自来水水压直接供水，并设计量水表；七层及七层以上采用二次加压给水系统。56 a)生活污水系统①室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。②室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；地面层（±0.000m）以下的污水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后、排入室外污水管道；废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。b)室内消防工程①本工程的高层建筑群，按一类建设进行消火栓系统设计。自动喷水灭火系统，以商场为标准按中危险级Ⅱ级进行设计。②消防水源及消防用水量消防水源为本工程的地下消防贮水池。消防贮水池有效容积为V=540m3消防贮水池一座，共分两格，每格有效容积为V=270m3。能够满足室内一次灭火用水量540m3的要求。水池为钢筋混凝土水池。火灾持续时间：消火栓系统为3h，自动喷水灭火系统为1h。c)室内消火栓灭火系统室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在消防泵房内，共设2台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。保证最低层消火栓处的静水压不大于1.0Mpa，则消防管道在竖向进行分区，分为低区和高区进行供水。保证低层消火栓栓口出水压力不大于0.5Mpa，如低层消火栓栓口出水压力不大于0.5Mpa，则采用减压稳压消火栓。56 本工程需设置室内消火栓的建筑物内各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有2股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱为10m。每个消火栓箱内均配置DN65㎜消火栓一个、DN65㎜L25m麻质衬胶水带一条，DN65×19㎜直流水枪一支、启动消防水泵按钮和指示灯各一只；商务酒、休闲发廊卡啦OK厅、大卖场、高层建筑群的商场面、服务式公寓大楼、商贸大楼的消火栓箱内再配置自救防卷盘一套。消火栓系统设有3套消防水泵接合器。在本工程的最高建筑物顶层设有高位消防水箱，有效容积18m3，材质为镀锌钢板，安装高度满足最高处最不利点消火栓处的静水压7m水柱子的要求。a)自动喷水灭火系统本工程自动喷水灭火系统在竖向不分区。本工程在水泵房的管道设N组湿式报警阀，担负的喷洒头不超过800个。喷洒头：商场、办公层采用DN15下垂式玻璃球喷洒头，动作温度为68℃、K=80；自动喷水灭火系统每个防火分区或每层均设信号阀和水流指示器。1)室外给水排水工程a)室外给水工程水源——程水源为城市自来水，供水压力≥0.35Mpa。分别从金星大道和长沙市三环线的城市给水管道上各接一根DN200㎜的引入管。与小区管网相连接。水量——生活饮用水量，最高日2286.7立方米，最大小时231.9立方米，平均小时124.5立方米。56 给水管道系统——本室外给水管道系统设计为生活用水与消防用水合用管道系统。给水管网设计为环状给水管，分别从金星大道和长沙市三环线的城市给水管道上各接一根DN200㎜的引入管。给水引入管至红线内经二座水表后与本工程室外生活消防合用环状给水管相连接，且表后设“倒流防止器”。a)室外消防给水工程室外消防水源采用城市自来水，供水压力≥0.35Mpa。本工程分别从金星大道和长沙市三环线的城市给水管道上各接一根DN200㎜的引入管，进入用地红线后与本工程室外环状给水管相连接，形成双向供水。室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。设有N套室外地上式消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。管材采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管。室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。各建筑物内消火栓灭火系统和自动喷水灭火系统均设置消防水泵接合器。b)室外污水工程城市污水管道情况：本工程位于长沙市望城县经济开发区内，金星大道和长沙市三环线有城市污水管道，允许本工程污水排入。本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。本工程生活污水汇集并经化粪池处理后，城市污水管道。56 室外排水管道采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。本工程采用砖砌检查井，全部采用重型球墨铸铁井盖和盖座。a)室外雨水工程在室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水；本工程范围内雨水管设二根排出管，分别排入望城县经济开发区内，金星大道和长沙市三环线有城市雨水管道，允许本工程污水排入。雨水管采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口。并设混凝土基础。4.5电气1)设计依据a)《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003）b)《住宅设计规范》（GB50096—1999，2003年版）c)《室外给水设计规范》（GB50013—2006）d)《室外排水设计规范》（GB50014—2006）e)《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95，2005年版）f)《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）g)《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084—2001，2005年版）h)《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）。2)负荷等级与外部电源负荷等级：项目工程消防用电设备等部分中断供电将在经济上造成较大损失的电力负荷为一级负荷，其它用电负荷均属三级负荷。56 外部电源：项目工程采用双电源供电，将主要由距离项目工程较近的两个110kV变电站供电，供电线路为10kV双回路供电专线，此两回供电线路稳定、可靠，完全可以满足项目工程用电需求。a)用电负荷预测本项目工程用电负荷为11195kW，考虑0.6的需要系数，0.8的同时系数和0.9的功率因数，得出计算负荷为5374kW，视在负荷为5971kVA，故选用6台1250kVA变压器能满足工程用电需求。b)10kV中心变配电所为保证项目工程用电，拟在项目工程负荷中心建一座10kV中心变配电所。中心变配电所10kV双电源分别由距离项目工程较近的两个110kV变电站架专线引来。10kV保护及操作采用综合自动化系统，内设10/0.4kV变压器，为附近区域提供380/220V低压电源。中心配电所设置多回高压出线，为深入负荷中心的10kV附设式变电所、中心变配电所变压器提供10kV电源。中心变电所设置高压配电室、高压电容器室、低压配电及变压器室、控制室和值班室等。c)10kV配电网本项目工程内10kV接线采用单环网接线、双环网接线相结合的方式。为不影响项目工程景观，10kV线路均为采用地下暗敷设的方式，项目工程主要干道沿电缆沟敷设，支路穿PVC管敷设，南北向道路沿东边敷设，东西向道路沿南边敷设。d)10kV变配电所56 10kV变配电所，尽可能设置在靠近负荷中心、便于进出线和交通运输方便的地方，变配电所的建设应根据项目工程规划布点，尽可能采用附设式，单独建房或建在公共建筑内，或建户外箱式变电站。对于建成区根据负荷的增长进行补点，可采用箱式的方式。a)应急电源为满足停电情况下，消防用电设备等一级负荷用电的需要，在适当的位置安装部分柴油发电机组作应急备用电源，当工作电源停电时，发电机向一级负荷供电，以维持正常工作。严禁应急电源与工作电源并列运行。b)变配电系统根据负荷分布情况，项目工程约设若干个10kV变配电所，其供电电压为10kV，采用两回路电源供电，分别接自不同的10kV母线段。10kV变电所高压配电系统为单母线不分段，采用HXGH-10H型环网高压开关柜以放射式向变压器提供10kV电源。低压采用GCK-B型配电柜按放射式系统进行配电，用电缆线路向各用电点提供380/220V电源。无功功率补偿采用电容器低压补偿，电容器自动补偿装置设于低压配电室内。消防用电设备等一级用电负荷，均采用双电源双回路供电，其电源分别取自变压器低压母线和柴油发电机母线，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。消防时自动切掉与消防无关的负荷，确保消防用电。c)建筑物内电气照明建筑物内电气照明系统采用三相五线制，照明光源根据使用场所的不同，合理地选择光源的光效、显色性、寿命等光电特性指标，为达到较好的照明效果和节约能源的目的，灯具和光源尽量采用节能型产品。56 根据现行防火规范要求，在公共建筑建筑物的疏散走道和安全出口处设置疏散指示灯，在人员密集的地方设置事故照明灯，以保证停电后的人身安全。a)防雷与接地根据建筑物防雷类别确定其防雷措施，对第二类防雷建筑物，除防直击雷外，还应防雷电感应、防雷电波侵入的措施。第三类防雷建筑物，须采取防直击雷、防雷电波侵入的措施。在屋面设避雷带以防直击雷。利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。防雷接地、防静电接地、工作接地和保护接地共用一接地装置，组成完整的接地系统拉，接地电阻不大于1欧姆。建筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳，金属管道均应与接地系统作总等电位联结。住宅带洗浴设备的卫生间应作局部等电位联结。变配电所低压侧采用TN-S接地系统，变压器二次侧中性点接地，接地电阻不大于1欧姆。建筑物电子信息系统防雷电电磁脉冲电涌保护器的设置按雷电电磁脉冲防护等级设置。b)火灾自动报警系统56 根据建筑物防火等级的分类来确定各类建筑的保护等级及方式。对于一级保护对象，采用总体保护方式；二级保护对象采用区域保护方式，重要的亦可采用总体保护方式。火灾自动报警及联动控制系统的主要设备设在建筑物一层消控室内，集中报警控制器可以显示其火灾报警信号，并能在火灾发生时，自动或手动启停相关的消防设备，显示出其工作状态。消防控制室设消防广播系统一套，该系统平时作为公共广播用。一旦发生火灾，公共广播自动或手动转换为消防广播，并由联动控制器控制着火层及邻近层的消防广播，指挥人员疏散。a)电视、通信及综合布线系统在项目工程设一电信中心，建立项目工程统一的由光缆组成的以综合电信为主体的接入网，承担物流项目工程的语音、图像数据及文字各类信息的传输。建立以项目工程为中心的光缆环形接入网络，通过与市电信局汇接，进入全国长途自动化系统。项目工程电话用户线的配置数量以满足建设单位的要求为依据，并结合当地市内电信局的有关规定等综合确定。各建筑物根据其功能的需要，建立一个信息网络系统，该系统由电话网、宽带接入网、有线电视网和控制网等组成。该系统根据其功能不同，配线结构采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。每个功能单元按需要设置电视、电话和计算机信息点。在信息插座上接上电话或计算机即可与外界进行图像、数据和语音交流，使其成为信息服务系统平台。4.6消防1)设计依据a)《火灾自动报警系统规范》（GB50116-98）b)《自动喷火灭火系统设计规程》（GB50084-2001）c)《水喷雾灭火系统设计规范》GB50219-95）56 a)《建筑灭火器设置设计规范》（GBJ140-90）1997年版在总平面布置上，严格按照国家有关防火规范要求确保各建、构筑物防火间距。在建筑单体设计上，严格按照防火规范要求设置防火墙和防火门，确保疏散距离、疏散楼梯、疏散宽度等均能满足规范要求，主要建筑材料均采用不燃和难燃材料。1)电气消防a)变配电所离可燃物较远，且配置一定数量的消防灭火器，门均应向外开。变压器选用干式变压器。a)公共建筑物应沿疏散走道和在安全出口、人员密集场所的疏散门的正上方设置灯光疏散指示标志。b)消防应急照明灯具和灯光疏散指示标志的备用电源的连续供电时间不应少于30min。c)在建筑物总配电箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。d)开关、插座和照明灯具靠近可燃物时，应采取隔热、散热等防火保护措施。e)超过60W的白炽灯、卤钨灯、高压纳灯、金属卤灯光源、荧光高压汞灯（包括电感镇流器）等不应直接安装在可燃装饰或可燃构件上。f)电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。g)设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。严格按规范要求设置火灾自动报警系统装置。2)消防给水a)消防水量56 本工程为高层建筑群，按一类建筑进行消火栓系统设计，火灾持续时间为3h；自动喷水灭火系统，以商场为标准按中危险级Ⅱ级进行设计，火灾持续时间为1h。消防用水量标准及一次灭火用水量，详见表5-3。消防用水量标准及一次灭火用水量表5-3序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统40L/s3h432m3由消防水池供2自动喷水灭火系统30L/s1h108m3由消防水池供3室外消火栓系统30L/s3h324m3由城市管网供4以上合计864m3本工程水源为城市自来水，供水压力≥0.35Mpa。分别从金星大道和长沙市三环线的城市给水管道上各接一根DN200㎜的引入管。与小区管网相连接。室内消防水源为本工程的地下消防贮水池。消防贮水池有效容积为V=540m3消防贮水池一座，共分两格，每格有效容积为V=270m3。能够满足室内一次灭火用水量540m3的要求。水池为钢筋混凝土水池。a)消防系统①室外消防系统室外消防水源采用城市自来水，供水压力≥0.35Mpa。本工程分别从金星大道和长沙市三环线的城市给水管道上各接一根DN200㎜56 的引入管，进入用地红线后与本工程室外环状给水管相连接，形成双向供水。室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。设有N套室外地上式消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。管材采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管。室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。①室内消火栓灭火系统室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在消防泵房内，共设2台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。保证最低层消火栓处的静水压不大于1.0Mpa，如最低层消火栓处的静水压不大于1.0Mpa，则消防管道在竖向进行分区，分为低区和高区进行供水。保证低层消火栓栓口出水压力不大于0.5Mpa，如低层消火栓栓口出水压力不大于0.5Mpa，则采用减压稳压消火栓。本工程需设置室内消火栓的建筑物内各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有2股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱为10m。每个消火栓箱内均配置DN65㎜消火栓一个、DN65㎜L25m麻质衬胶水带一条，DN65×19㎜直流水枪一支、启动消防水泵按钮和指示灯各一只；商务酒、休闲发廊卡啦OK厅、大卖场、高层建筑群的商场面、服务式公寓大楼、商贸大楼的消火栓箱内再配置自救防卷盘一套。消火栓系统设有3套消防水泵接合器。在本工程的最高建筑物顶层设有高位消防水箱，有效容积18m3，材质为镀锌钢板，安装高度满足最高处最不利点消火栓处的静水压7m水柱子的要求。56 ①自动喷水灭火系统本工程自动喷水灭火系统在竖向不分区。本工程在水泵房的管道设N组湿式报警阀，担负的喷洒头不超过800个。喷洒头：商场、办公层采用DN15下垂式玻璃球喷洒头，动作温度为68℃、K=80；自动喷水灭火系统每个防火分区或每层均设信号阀和水流指示器。自动喷水灭火系统设二台消防给水加压泵，贮水池与消火栓系统合建，位于水泵房内。二台水泵为一用一备，互为备用。自动喷水灭火系统共设N套消防水泵接合器，供消防车从室外消火栓取水向室内自动喷水灭火系统补水。②灭火装置变配电用房内按中危险级设推车式磷酸铵盐干粉灭火器。空调机房、库房及商场、办公层和住宅走廊的适当位置均按中危险级设手提式磷酸铵盐干粉式灭火器。车库在适当位置配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。4.7节能1)设计依据a)《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001b)《湖南省居住建筑节能设计标准》DBJ43/001-2004c)《公共建筑节能设计标准》GB50189-20052)建筑节能a)56 充分考虑项目区气候条件即暖、湿、多雨、四季分明、热量丰富、雨水集中、春温多变、夏秋多旱、严寒期短、暑热期长等特征，建筑物朝向为南偏东7°,这样既不影响年耗电量又不有利于夏季通风。a)建筑墙体中采用保温隔热性能好的建筑构造做法来减少采暖制冷照明的能耗，如西山墙及屋面作挤型保温隔热聚苯板，外门窗采用单框低辐射中空玻璃铝合金玻璃窗。b)外墙类型：（胶粉聚苯颗粒保温砂浆外墙外保温系统）：抗裂砂浆(10mm)+胶粉聚苯颗粒保温浆料(40mm)+烧结多孔砖(200mm)+水泥砂浆(20mm)c)分户墙类型：混合砂浆（20mm）+烧结多孔砖(200mm)+混合砂浆(20mm)d)屋面类型：TH屋面复合保温板(65mm)+膨胀珍珠岩(30mm)+卷材防水层(4mm)+水泥砂浆(20mm)+钢筋混凝土板(120mm)+混合砂浆(20mm)e)窗类型：铝合金单框配普通中空玻璃(5mm+6mm+5mm)，气密性等级4级f)门类型：双层金属门板，中间填充15~18mm厚玻璃棉板，传热系数≤3.0。2)节水节能设计a)水源本工程用水水源为城市自来水。b)节能措施生活给水采用市政自来水直供，充分利用市政管网的压力。c)节水措施①选用节水型卫生洁具及配水件。住宅卫生间坐便器采用容积为不大于6L的冲洗水箱;56 公共卫生间采用感应式水嘴、感应式小便器冲洗阀和蹲式大便器采用自闭式冲洗阀。①采用计量收费：住宅每一住户设水表一只。②水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。1)建筑电气节能设计a)变配电系统的节能①根据用电性质、用电容量，选择合理的供电电压和供电方式，经过经济技术比较，本工程选用10KV的配电电压深入负荷中心。②将变电所设在接近负荷中心，可以减少低压侧线路长度，从而降低线路损耗。③选用高效低耗变压器，力求使变压器的实际负荷接近实际的最佳负荷，提高变压器的技术经济效益，减少变压器损耗。④合理选择变压器的容量、台数、运行方式，实现变压器的经济运行。1.5合理选择导线截面，合理选择线路路径，负荷线路尽量以最短的路径敷设，以降低线路损耗。⑤在提高自然功率因素的基础上，在负荷侧合理装置集中与就地无功补偿设备，在用户最大负荷时的功率因素应不低于0.90，低负荷时，应调整无功补偿设备，不得过补偿。⑥用电设备的非线性负荷产生高次谐波，引起电网电压畸变及电流畸变，应采取抑制高次谐波的措施达到GB/T14549-1993《电能质量公用电网谐波》的要求。⑦56 供配电系统设计采用的设备和元器件，应符合国家或行业的产品技术标准，并优先选用技术先进、经济适用和节能的成套设备和定型产品，不得采用淘汰产品。a)照明系统的节能①照明密度值严格按《建筑照明实际标准》（GB50034-2004）执行。②根据不同的使用场合选择合适的光源，在满足照明质量的前提下，应尽可能选择高效光源。③在满足眩光限制的条件下，应优先选择效率高的灯具以及开启式直接照明灯具。④在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，尽可能降低灯具的安装高度。⑤合理设置局部照明，对于高大空间区域，在高处采用一般照明方式，对于有高照度要求的地方，设置局部照明。⑥应选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器。⑦主照明电源线路应尽可能采用三相供电，以减少电压损失，并应尽量使三相负荷平衡，以免影响光源的发光效率。⑧根据建筑物的建筑特点、建筑功能、建筑标准、使用要求的具体情况，对照明系统进行分散或集中、手动或自动，经济实用、合理有效的控制。办公楼、商场、车库等公共建筑及其走廊、楼梯间、门厅等公共场所的照明，采用集中控制，并按建筑使用条件或天然采光状况采取分区、分组控制；住宅建筑的楼梯间、走廊等公共场所的照明，采用节能自熄开关，节能自熄开关采用红外线移动探测加光控的开关；室外景观照明采取平日、一般节日、重大节日等多模式控制。56 a)建筑设备的节能①根据负荷特性合理选择电动机，采用高效率的电动机。②电气转动系统中的设备、管网和负载应相匹配，使系统经济运行，提高系统电能利用率。③对风量、流量经常变化的负荷，采用电动机调速运行的方式进行调节。5.环境影响评价5.1项目环境现状本项目选址于长沙市望城县经济开发区内，周边自然环境状况良好。项目区周边以商业建筑、办公建筑和居住小区为主，没有大型厂矿企业，对本项目环境无不良影响。5.2环境影响分析项目建设对环境的影响主要体现在以下几个方面：建设施工期--在土方平整与运输过程中，散状物料的装卸、运输、搅拌都会有大量的粉尘散逸到周围大气中，物料堆放期间由于风吹等引起扬尘污染，尤其是风速较大或装卸、汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重。在建筑施工期间，机械作业声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活。施工前期，土石方开挖有可能造成局部水土流失。建成营运期--部分商户的经营，产生的污染物如噪音、废气、废水、废液、废渣等对环境的影响。生活污水、生活垃圾对环境的影响。56 5.3环境保护与治理措施①项目施工期间，对产生噪音较大的机械设备加装隔间装置，并注意避免夜间施工；扬尘拟采用喷水除尘。②加工区域建筑，拟主要采用隔音、吸声、减震材料，以降低噪音影响。③一切生活污水、人体排泄物可经二级生化消毒处理，规划设置DN300的污水收集管道，汇入项目设计的污水处理设施。达到排放标准后可直接向城市污水管网直排。④生活垃圾袋装化，经装卸式垃圾箱由市政管理部门的车辆直接送往垃圾中转站。⑤加强绿化，在道路两旁、建筑物四周建设绿化带和绿化点，成为“花园式”园区，美化环境，洁净空气。⑥多采用节能设备和设计，科学划分功能区域，体现环保概念。56 第六章项目组织与管理1.组织机构与职能划分项目开发公司设总经理一名，副总经理一名、总经理助理两名、总工程师一名、财务总监一名及八个部门，分别为行政办公室、前期开发部、工程部、销售策划部、财务部、预算合约部、采购部和客户服务部。行政办公室负责公司内部行政管理工作；前期开发部负责新项目前期开发，与政府相关部门进行接洽，完成所有项目报批手续及各类证、照的办理工作；工程部负责工程进度和施工质量管理；销售策划部及客户服务部负责项目市场调研、销售、策划及客户关系维护；财务部主要负责财务核算、财务管理、融资等工作；预算合约部负责项目招标、概算、工程进度结算和工程决算等相关工作；采购部负责统一采购项目所需各类设备。2.项目管理模式与经营措施各职能部门经理由总经理指派或公开招聘，其余人员均向社会公开招聘。住宅部分全部对外销售，商业中心部分自营，部分销售，部分对外招租，公寓式酒店对外招租。56 第七章项目实施进度安排1.项目实施各阶段进度安排建议项目从2009年8月开始，到2012年7月底结束，开发周期为三年。2010年3月开始，一期工程已经开始动工，首先建设商业部分，到2010年的9月，开始公寓式酒店的建设；从2010年6月初开始，开始对外销售、招商，预计2013年底销售与招商完毕。竣工验收从2012年5月开始，2012年6月，商业部分交付业主，2012年7月，公寓式酒店交付使用。2.项目实施进度计划表项目实施的各阶段1)项目前期与报建（2009.8-2009.10）2)施工准备与招投标(2009.8-2009.11)3)土方工程（2009.10-2009.2）4)土建工程施工（2010.3-2012.1）5)项目销售与招商（2010.6-2013.7）（横道图到2012年7月）6)水电及配套工程施工（2011.10-2012.4）7)竣工验收（2012.5-2012.6）8)交付使用（2012.6-2012.7）56 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告年份名称20092010201120128-910-121-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67项目前期与报建施工准备与招投标土方工程土建工程施工项目销售与招商水电及配套工程施工竣工验收交付使用71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告第八章工程招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》、国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》及《湖南省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》等法律要求，拟对本次工程建设的勘察、设计、施工、监理单位和设备、材料的采购采用招标方式，其基本情况如下：1.项目建设方案设计进行单独公开招标2.土建、安装工程进行单独公开招标3.小型设备直接采购，大型设备进行单独公开招标4.招标及评标工作由委托具有招标资格的机构进行，其招标程序及办法严格按照《中华人民共和国招标投标法》执行。71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告招标具体情况表项目名称：天园地芳珠宝城项目（一期）工程建设项目表8-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告第九章投资估算与资金筹措1.投资估算1.1投资估算依据和说明1)中国建筑工业出版社曹善琪主编《民用建筑可行性研究与快速报价》2)建筑工程费参照当地建筑工程造价指标并结合本工程具体情况进行估算。3)安装工程费参照2002年《湖南省统一安装工程基价表》及类似工程安装估算指标估算，并调整到2006年价格水平。4)国务院发布的有关土地使用税、土地增值税、交易印花税等税收的暂行规定。5)建设单位提供的其他相关基础资料。1.2投资估算范围1)土地费用：包括取得土地全部费用。2)工程费用：包括土建结构及装修工程费用，设备费用、室内外装修工程费等。其中，设备费用包括电梯、给排水、通风空调工程、弱电、强电、智能化工程；室外工程包括室外管线、室外照明、道路、绿化、音乐系统工程3)工程建设其他费用：土地费用、前期费用、土方及边坡支护工程费用、其他费用。4)间接费用：不可预见费、管理费、财务费、销售推广费。71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告1.3项目建设投资估算分析（具体见附表1—项目投资估算表）一期技术经济指标表表9-1序号指标名称单位数量备注1总用地面积亩60.862总建筑面积M267872.16其中住宅M210955.54商业M218664.22酒店与办公M213201.76娱乐与餐饮M212641.73地下室建筑面积M29487.293停车位个204地面车位236地下车位总投资:整个项目总投资为11392.53万元,具体如下:1)土地费用：土地成本为20万元/亩，一期60.86亩，总共1217.2万元。2)设计与前期费用：包含规划、设计、勘察、可研等费用，共计169.68万元。3)土方与边坡支护工程费用：共计480万元。4)报建费用：根据望城县相关文件，按25元/平方米优惠收取，共计169.68万元。5)建安工程费：共计6413.10万元。6)71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告基础配套设施费：包括消防、人防、电梯、智能化、电气、生活给排水等费用，合计1125.6万元。1)间接费用：包括管理费、不可预见费、财务费、销售推广费用等，合计1448.63万元。2.投资计划与资金筹措（具体见附表3—资金使用计划与筹措表）该项目建设总投资：11023.93万元，建设周期为3年。经过初步估算，第一年投入资金3000.00万元，第二年投入资金6079.45万元，第三年投入资金1944.48万元。其中建设单位自筹资金4200万元，申请银行贷款3000万元，销售回笼资金再投入3823.93万元。71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告第十章财务分析与评价1.财务评价依据项目的财务分析根据项目现有财务状况以及预测的销售收入情况进行测算。财务评价参照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）的有关内容，结合本项目的实际情况，分析预测本项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力与清偿能力，据此判断该项目的财务可行性。2.盈利能力分析2.1项目损益表表10-1序号项目总价（万元）单价（元/平米）可售面积（㎡）备注一总收入18625.491销售收入17672.811.1商业12442.811000012442.81对外销售三分之二，其余用于租赁与自营1.2住宅4929.99450010955.541.3地下车库300.003万元/个100个销售地下车库100个2租赁收入952.68租赁按照每年11个月，空置率20%计算2.1商业218.9940元/㎡/月6221.41自营的面积与租赁的价格相同2.2娱乐、餐饮333.7430元/㎡/月12641.7315栋的2-4层2.3珍珠文化馆51.4220元/㎡/月2921.6214栋2.4公寓式酒店348.5330元/㎡/月13201.7615栋的5-16楼，酒店及写字楼二项目总投资11023.93三销售税金及附加1207.841营业税及附加1070.975.75%总收入*5.75%2产权交易手续费7.023元/平方米销售面积*3元/平方米71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告3产权登记费26.510.15%销售收入*0.15%4城市维护建设税53.555%营业税的5%5教育附加32.133%营业税的3%6印花税17.670.10%销售收入*0.1%四毛利润6393.71五所得税2109.92六净利润4283.79七投资利润率38.86%八投资利税率30.10%说明：此表为项目建设期完毕，经营期的第一年末，销售完毕，租赁第一年。根据上表显示，投资利润率为38.86%，投资利税率为30.10%，项目具有较好的经济效益。2.2评价指标表表10-2序号指标名称指标内容1所得税前财务内部收益率FIRR(%)52.97%2财务净现值NPV(万元)6647.213所得税后财务内部收益率FIRR(%)34.84%4财务净现值NPV(万元)4371.815所得税后静态投资回收期（年）2.69说明：建设与经营期为12年，此表为12年的经营指标。各项评价指标显示，所得税前与税后的财务内部收益率都高于设定的10%的基准收益率，所得税前的财务内部收益率为52.97%，所得税后的财务内部收益率为34.84%；所得税前的财务净现值为6647.21万元，所得税后的财务净现值为4371.81万元。静态投资回收期为2.69年，表明项目具有较强的盈利能力。71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告2.3项目清偿能力分析项目建设周期为3年，贷款3000万元，贷款期限为二年，利率为8%，本息为3480万元。根据附表五--借款还本付息估算表，第二年年末偿还本金能力为7207.41万元,第三年年末偿还本金能力为6690.84万元，项目贷款到期后，总共偿还本金能力为13898.25万元，项目具有较强的清偿能力。2.4敏感性分析主要从项目开发投资与销售收入两个因素进行分析，由此带来各个因素的变化幅度。项目敏感性分析表表10-3项目名称销售收入开发投资销售税金及附加企业所得税净利润投资利润率投资利税率原方案18625.4911023.931225.162196.234459.0140.45%31.04%开发投资上升5%18625.4911575.131225.161922.323902.8820.95%27.19%开发投资下降5%18625.4910472.741225.162286.114641.4944.32%33.53%销售收入上升5%19556.7611023.931286.422391.324855.1044.04%33.36%销售收入下降5%17694.2111023.931163.901817.113689.2733.47%27.04%由此看出，项目对成本与销售价格都比较敏感，因此，在项目开发建设过程中，加强成本控制与进度控制，提高产品质量；同时，加快销售步伐，争取快速回笼资金，达到有效控制风险与降低风险。3.财务评价结论71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告上述财务评价结果表明：本项目所得税后财务净现值在第3年大于零，在建设与经营期满后（1-12年，建设期3年），所得税后财务净现值为4371.81万元，所得税后内部收益率为34.84%，静态投资回收期2.69年，借款偿还能满足贷款机构要求，项目的财务状况良好，且具有较强的抗风险的能力。因此，从财务上讲项目可以接受。71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告第十一章贷款风险评估1.概况1.1借款人简介湖南港湘置业有限公司公司,注册资本4200万港元，是由香港陈明荣珍珠国际有限公司董事长陈明荣先生（法国）投资成立的独资经营企业。现址位于湖南省长沙市望城县高塘岭镇高裕中路47号，主要经营珍珠养殖、珍珠系列产品加工销售、珍珠市场建设、管理、房地产开发、自建商品房销售等围绕珍珠产业的系列业务。管理团队精干优秀。执行总经理叶辅翼先生、副总经理徐清辉先生，皆为行业内的资深专家和优秀企业家，专业背景深厚，经营管理经验丰富。公司现在已经正式组建完毕，相关工商、税务等手续早已办理好，公司经营构架、人员配备、主要资金皆已到位，公司将竭尽全力，精益求精，建设好本项目，为望城县、长沙的先导区增添一道亮丽的风景。1.2项目简介及建设进程1)项目简介长沙金星北路四段89号，项目用地位于望城县经济开发区内，金星大道与三环线交叉口西南侧，南临石长铁路及望城星城火车站，北临规划拟建道路（路宽20米）及三环线（路宽27.5米），地理位置优越，交通十分便利。天园地芳珠宝城（一期）规划用地60.86亩,,地上总建筑面积58384.87平方米，地下总建筑面积9487.29平方米，包括项目的7#71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告栋到15#栋。其中，7#-10#栋为商住楼，11#-13#栋为商业中心，14#栋为珍珠文化展览中心，15#栋为公寓式酒店。15#栋为16+4层的高层建筑，其余都为2-5层的多层建筑。1)建设进程一期工程四证已经全部到位，多层商业街2010年3月已经动工，15号栋公寓式酒店预计9月份动工；预计2010年6月份商业与住宅部分开始预售，进行内部登记，8月份公开销售，资金开始回笼。2.申请贷款的种类、金额、期限、用途2.1贷款种类：房地产开发抵押贷款2.2贷款金额：人民币叁仟万元2.3贷款期限：贰年2.4贷款用途：用于天园地芳珠宝城项目（一期）15#栋的建设3.抵押物及其估价3.1抵押物概述天园地芳珠宝城项目土地86.9亩，目前土地费用全部付清，国有土地使用证已经到位，土地使用性质为住宅与商业，使用期限住宅70年，商业40年。而且一期工程四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证），无任何纠纷，2010年3月多层的商业街已经开工。3.2估价71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告由于项目拿地比较早，所以地价比较低，每亩的综合地价约为20万元/亩，2008-2009年，地价经过新一轮上涨，根据项目所在区域土地价格约在150-200万元间，以150万元为基础计算，整个项目土地价值约为=150*86.9=13035万元。4.投资筹资评价根据企业提供的经规划局批准的总方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及望城县同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资11023.93万元，单位造价1624.22元/m2。企业自筹资金4200万元，土地抵押贷款3000万元，销售滚动投入3823.93万元。企业自筹资金占总投资的38.1%，符合规定的贷款要求。5.抵押贷款风险的评估借款人——湖南港湘置业有限公司资信良好，目前无银行贷款，且公司管理规范，管理团队精干、团结、高效，精通业务。项目抵押物资产优良，抵押物价值（86.9亩土地）为13035万元，按照50%的抵押折扣率，约为6500万元左右，远高于3000万元的贷款额。经评估测算，开发项目成本的影响小于价格因素，销售价格敏感性较大。项目敏感性分析中，开发投资上升5%，投资利润率就下降到20.95%，销售收入下降5%，投资利润率就下降到33.47%，成本上升因素大于销售收入因素的幅度，投资成本对本项目的敏感性较大。6.贷款偿还能力的评估项目建设周期为3年，贷款3000万元，利率为8%，本息为3480万元。根据附表五——借款还本付息估算表，第二年年末偿还本金能力为7207万元,第三年年末偿还本金能力为6690.84万元，项目贷款到期后，总共偿还本金能力为13898.25万元，项目具有较强的清偿能力。71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告十二章结论与建议1.结论本项目作为地方政府招商引资重点项目，无论从经济和社会角度分析，都具有可行性和规模性，具有很大的发展潜力。它符合国家及地方的农业产业化发展政策，产业化带动力强，综合效益明显。本项目前景广阔，其定位及发展规划，有利于整个行业的发展和结构调整，吸引力与影响力广泛；亦对地方经济品牌的打造、区域经济地位的提升具有极大的促进作用。本项目(一期)总投资约为11023.93万元（人民币），建设周期为3年，投资回收期为2.69年，项目投资利润率为38.86%，投资利税率30.1%。项目的财务状况良好，是一项利国利民且具有远期效益的项目，发展潜力巨大。项目贷款3000万元，贷款期限二年，用于15号栋——酒店工程建设，公司资信良好，抵押物质地优良，项目定位准确，清偿能力好，贷款回收有保证。综上所述，天园地芳珠宝城项目（一期）建设项目是切实可行的。2.建议1)进行充分的市场调研，并组织好项目的前期准备工作，项目销售采用多种方式，尽快回笼资金。2)周密部署，施工过程中，狠抓质量与进度管理，确立“安全第一、安全就是效益”71 天园地芳珠宝城项目（一期）可行性研究报告的思想；同时，抓进度、加大招商力度，争取大商户的入驻。1)项目建成后，建议地方政府参照同类市场地方政府扶持政策，给与经营单位、入驻商户给与相关的优惠扶持政策，（税收的减免、入驻商户的子女入学问题的解决）。2)为更快、更好的推广该项目，实现项目社会、经济效益，建议政府设立一部分专项资金，以用于该项目的全面推介与品牌塑造，以“政府营销”助推项目更好发展。71'