皖东（滁州•长江）国际车城一期项目可行性研究报告 88页

'皖东（滁州·长江）国际车城一期项目第一章总论1.1概论1.1.1项目名称皖东（滁州·长江）国际车城一期项目1.1.2建设单位滁州国润投资发展有限公司1.1.3建设地点皖东（滁州·长江）国际车城一期项目位于滁州市开发区滁州长江商贸城，位于花山路与花园路之间，坐南朝北，呈行列式布局，建筑物采用大进度，大跨度的柱网进行平面设计，一层为铺面，二层和三层用于商务办公和商务公寓。总占地237亩，其中一期工程占地69.82亩。1.1.4可研报告编制单位安徽省工程咨询研究院1.1.5建设规模与主要建设内容该项目功能方面定位为汽车商品交易及辅助服务市场区，满足省内外广大经营户对商业铺面的需求，为广大经销商提供交易平台和各项服务设施。并为实力较强的经营大户提供环境幽雅的家庭式商业洽谈、商业办公场所。88 总占地面积约46549平方米，主要建筑物总建筑面积约45620平方米。主要建设内容为：框架三层，底层为商铺，二、三层以上为商务办公及公寓。1.1.6场址概况皖东（滁州·长江）国际车城一期项目位于滁州经济技术开发区西侧，西邻丰乐南路,北接会峰路,南沿花园路。是滁州拟规划的未来城市的政治、经济、文化、教育和体育中心。该区域交通便利，地理位置优越，市内有多路公交车可直达。场址水、电、通讯等公用设施接入方便，土地平整，起伏不大，周围无工业污染，环境优美。1.1.7主要工程方案工程设计依据有关标准和文献，总体建设方案遵循保证整个流通体系的系统性，实现储存、购物、物流的合理性，各建筑物要兼顾相互间的和谐，努力体现时代风貌。结构采用大进度，大跨度的柱网设计，设计力求做到技术先进、经济合理，确保在预定的使用期限内安全坚固、经久耐用。1.1.8主要原料及动力供应该项目功能方面定位为汽车商品交易及辅助服务市场区，满足省内外广大经营户对商业铺面的需求，为广大经销商提供交易平台和各项服务设施。并为实力较强的经营大户提供环境幽雅的家庭式商业洽谈、商业办公场所。项目拟建设1台400KVA变压器及相应的配电设施。项目水源取自市政自来水管网。给水管网采用生活及消防合一制供水形式。1.1.9环境保护项目主要物流对象为为汽车商品88 等。主要污染物为生活污水、包装材料等，包装材料集中堆放后运至垃圾处理场，生活污水经化粪池排入城市管网经污水处理厂统一处理达标后排放。1.1.10项目实施计划项目从可行性研究到投产运行，总实施周期为24个月。1.1.11投资估算与资金筹措经估算，项目建设投资7245.09万元，流动资金400万元，总投资7645.09万元。资金筹措方案为企业自筹4245万元，占建设投资的59%。申请银行长期贷款3000万元，占建设投资的41%。流动资金按有关规定30%由企业法人自筹，70%申请银行短期贷款。1.2编制依据1、省计三产办关于长江商贸城市场扩建的批复（省计三产[2001]51号文件）；2、国民经济和社会发展“十一五”计划纲要；3、滁州市国民经济和社会发展“十一五”计划纲要；4、滁州市城市总体规划及2010年城市规划目标；5、安徽省国民经济和社会发展“十一五”计划；6、国家、安徽省发改委关于可行性研究报告编制范围及深度要求；7、项目建设单位提供的相关资料；8、滁州国润投资发展有限公司与安徽省工程咨询研究院签订的可行性研究报告编制合同。1.3研究范围研究范围主要包括如下内容：88 1、项目建设背景及必要性；2、市场分析；3、项目建设规模与内容；4、项目建设地点与建设条件；5、工程实施方案；6、环境保护、安全卫生和节能；7、组织机构与劳动定员；8、投资估算与资金筹措；9、经济效益分析；10、社会评价；11、可行性研究结论与建议。1.4法人及法人代表1.4.1法人概况项目建设单位滁州国润投资发展有限公司，隶属于安徽国润投资发展有限公司。该公司注册资金7000万元，资产总额达1.5亿元人民币。经营范围涉及市场开发、市场投资建设、房屋租赁、物业管理、仓储、建材、家具等。自2000年8月始，成功运作了滁州长江商贸城建材、家具、糖酒百货市场。目前，已开发并建成市场面积近20万平方米。雄厚的资金实力，娴熟的运作市场能力，良好的企业信誉，得到社会各界的一致好评。88 总公司安徽国润投资发展有限公司是秦皇岛渤海物流控股股份有限公司（股票代码：000889）下属的一个子公司，成立于1998年10月，它是以未来电子交易网络体系为目标，按照现代企业制度规范化要求，并以有形的合肥长江批发市场为依托而建立起来的高成长性有限公司。公司注册资本29433万元人民币，净资产2.19亿元，资产总额4.5亿。主要业务是：以大型批发市场建设为基础，并不断开拓网络市场，包括网上交易、信息咨询、主页制作、网上交割、国际结算、物业管理等众多领域。1998年公司抓住机遇，果断决策，建成并开通了科技含量高、市场潜力大、发展前景好的安徽省商品咨询中心ACEC电子商务网站。该网站是一个面对二十一世纪电子商务模式，采用国际上最先进的因特网技术和物流管理技术，能够提供个性化的B2B式在线交易、配送结算和增值服务的全球性、专业化的商务网络平台。现拥有8万余家各类会员企业资源，实现网上交易额1亿多元。作为网站二期建设内容，公司将在全省十七个地市设立分中心，着手推出全新中文升级版本及英文版本，在海外建立子网站、进行服务器托管及寻求战略联盟，进一步提高网络的国际知名度和访问率。预计到2005年，将实现20万家企业上网运作，网上交易额将突破20亿元的目标。同时将有形市场和无形市场紧密结合，相互促进，相得益彰，带动长江市场及相关集群市场的发展与繁荣。安徽国润投资发展有限公司坚持“制度管人、数据说话、依法办事、按效分配”的十六字方针；坚持“务实创新、稳中求进”的经营发展理念；积极引入“优胜劣汰”和“以人为本”的管理模式；建立竞争机制、约束机制和激励机制；发扬团结奋进、积极进取的企业精神，促使全体员工把个人的发展与公司的发展紧密相联，使人员综合素质水平在公司稳中求进的发展中不断提高。88 未来公司将发挥务实、创新精神，逐步规范建立现代企业管理制度，采用资本运营手段，开发、发展以市场为主业的制高点，拓展未来生存和发展空间，逐步形成均衡发展格局，为二十一世纪企业的百年伟业奠定基础。1.4.2法人代表概况法人代表：张文千，经济学硕士2005年任安徽国润投资发展有限公司董事长、滁州国润投资发展有限公司董事长。张文千在企业发展过程中不断自我充电，曾于1997年-2000年参加中央党校“非公有制企业管理理论及实践”高级培训班学习，并自1992年起，多次荣获“安徽省十佳优秀青年企业家”、“安徽省十大营销能手”、“优秀民营企业家”、“发展经济突出贡献奖”等荣誉称号。1.5主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1-1。88 工程经济指标汇总表表1-1序号科目单位指标值备注1总占地面积亩69.822总建筑面积M2464592.1整车区M2354822.2配件区M2101383劳动定员人66不含其它岗位聘用员工4年耗电量万kwh5005年耗水量万吨2666总投资万元7645.096.1建设投资万元7245.096.2流动资金万元4007年经营总收入万元50198年总成本费用万元2217.759投资利润率%20.7110投资利税率%30.9111投资回收期年212借款还偿期年213财务内部收益率%29.1714财务净现值（ic=8%）万元104415盈亏平衡点%28.2388 第二章项目建设背景、意义及必要性2.1项目建设背景滁州市地处“长三角”腹地，在南京一小时都市圈内，区位优越，资源丰富，周边市场容量大，是一座正在逐步兴起的工贸旅游城市。滁州市工业产品齐全，尤其是加工制造业有着悠久的历史和产业集群发展优势。目前，全市大中型加工制造企业达74家，产值超10亿元的有3家，超亿元的有20家。以西门子冰箱、康佳彩电和冰箱、扬子空调为代表的家电业，以扬子皮卡和客车、江淮扬天的专用及改装车、滁州广通客车和改装车、全柴车用发动机、明光消防车为代表的汽车业成为滁州市加工制造业的两大支柱。尤其是汽车业发展迅速，目前，滁州汽车生产和加工品种已达11种，形成了汽车产业链。根据滁州市2005年政府工作报告的布署和坚持走新型工业化道路，改造提升传统产业，培育发展新兴产业，充分发挥工业对经济增长起主导作用的发展要求，作为滁州市的两个特色产业之一的汽车业，必将进一步发展壮大。随着该产业的发展，迫切需要一个有一定规模和辐射力的汽车市场，让市场在该产业中发挥基础性作用，从而促进该产业及相关配套产业的全面发展。进一步巩固滁州市的工业基础。建设皖东国际车城就是适应这种需要，它的建设必将为滁州市的汽车及相关产业的发展提供良好的条件。88 作为安徽省皖东新兴城市，改革开放以来城市社会经济发展较快，基础设施建设在加速进行，人民生活水平显著提高。但城区商业环境没有显著改善，大型批发市场及物流等服务业基础设施建设仍很落后，发展层次偏低，结构不优，质量不高，竞争力相对较弱等问题仍很突出，已经成为当前乃至今后一段时期制约产业结构优化升级和国民经济发展的重要因素。2.1.1发展第三产业是国民经济和社会发展经济结构调整政策要求的十一届三中全会以来，特别是《中共中央国务院关于加快发展第三产业的决定》下发以来，我国第三产业稳定发展，结构不断完善，就业岗位大幅度增加。但从总体上看，服务业供给不足、比重偏低、结构落后、质量不高、竞争力差等问题仍然很突出。加入世界贸易组织后，我国已经进入经济结构战略性调整的重要时期。加快发展第三产业，是国民经济持续快速健康发展的重要保障，是提高国际竞争力和国民经济整体素质的有力措施，是缓解就业压力的主要途径，也是提高国民生活水平的迫切需要。服务业的兴旺发达是现代化的一个重要特征，加快发展服务业，以市场化、产业化和社会化为方向，增加供给、优化结构、拓宽领域、扩大就业是党中央、国务院的一项带有全局性、战略性的决策。毫无疑问，皖东（滁州.长江）国际车城的兴建，符合国家产业政策，是受国家鼓励的投资领域。我国已经进入经济结构战略性调整的重要时期，必须充分认识新阶段、新形势、新体制下加快发展第三产业的重要意义。加快发展第三产业，是国民经济持续快速健康发展的保障，是提高国际竞争力和国民经济整体素质的有力措施，是缓解就业压力的主要途径，也是提高人民生活水平的迫切需要。第三产业的兴旺发达是现代化的一个重要特征，对于推进社会主义现代化具有深远的战略意义。根据国家“十一五”计划纲要的要求，我国“十一五”期间第三产业发展的总体目标是：服务业增加值年均增长速度适当快于国民经济的增长速度，争取达到7.50%左右，占国内生产总值的比重由2000年的88 33.20%提高到2005年的36%；服务业从业人员年均增长4%以上，累计新增就业人数争取达到4500万人，占全社会从业人员的比重由2000年的27.50%提高到2005年的33%。根据《安徽省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，安徽省第三产业“十一五”期间年平均增速达到11%，“十一五”期末计划第三产业占国内生产总值比例达到35%以上。2.1.2城市产业结构调整和经济发展所要求的改革开放以来，市委、市政府高度重视汽车业的发展，并通过一系列改革措施，调整产业结构，使经济总体水平平衡增长，居民收入有所增加。但大市场发育不完善，在一定程度上阻碍了商品流通与市场的繁荣。因此迫切需要建设一个有一定规模和辐射力的批发市场，使汽车产品在这里能够得到流通，并在流通中升值，提高产品的商品率，增加收入，解决下岗职工的再就业问题。在当前国家加大投资力度，扩大内需，刺激经济增长的宏观政策指导下，第三产业作为国民经济有力的增长点和国家扶值的支柱产业，在国家宏观经济政策占据着重要的地位。安徽地处华东腹地，处于承东启西的过渡地区，在西部大开发中区域优势尤为突出，但由于长期观念保守、信息不灵，市场发育相对滞后，流通环节受阻，直接影响到地方经济的发展。建设大市场是市商品经济大发展的需要，也是市经济发展的重要战略举措之一。项目的建设有利于改善投资环境、调优产业结构、解决富余劳动力和实施再就业工程，有利于形成江淮乃至东西部物流线路和现代货物配送的体制，树立城市新形象。2.1.3推进流通现代化，应对经济全球化的挑战88 我国目前已正式成为世贸组织的成员。加入世贸组织意味着国内市场的国际化，也意味着我国流通企业将在更大范围、更深层次上参与经济全球化的进程。根据现行承诺，批发服务、零售服务、佣金代理服务、特许经营和其他分销服务业将在我国加入世贸组织后二至五年内逐步放开。面对我国入世带来的挑战，用现代流通业的经营理念、模式对传统流通业资源进行改造、重组、提升，以适应国外流通业巨大的挑战，是国内流通业必由之路。2.1.4项目建设是保护消费者利益，整顿和规范市场经济秩序所要求的在计划经济体制下，我国商品供应渠道主要是国营和合作社商业网点。随着社会主义市场经济的建立与发展，传统商品供给模式已被打破，特别是“九五”期间国家取消了多数商品专营政策后，各类专业市场蓬勃兴起，这对满足消费者需求发挥了重要作用。但是，也存在着市场交易主体分散，经营规模小，服务水平差，效益不高，造成了无序竞争、市场秩序混乱、制售假冒伪劣产品、坑害消费者事件屡有发生，使消费者的利益受到极大损害。因此，本项目的建设，在供需双方之间构筑了桥梁，通过规范化、规模化运作，保障提供质优价廉的商品，可以从源头上杜绝假冒伪劣产品，有利于保护消费利益，从而在商品流通领域中起到示范带头作用，为市民提供信得过的商品和服务，从根本上规范市场经营秩序。2.1.5是21世纪物流业发展趋势所要求的我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。建立社会主义市场经济体制，必然发展社会化大生产，形成大市场、大流通、大交通。与之相适应，必须要有社会化的现代物流体制作为保障。传统的物流从“后勤服务”、“实物配送”起源，发展到今天将生产与消费之间的供应链全过程实现一体化，并含有先进的组织管理方式和现代科技智能。88 经济体制改革带来的经济高速增长产生了对物业的巨大需求。1980-2000年间，我国经济以年均10%左右的速度持续快速增长。1980年我国国内生产总值为4518亿元，2000年超过了8万亿元。经济的高速度发展带来的大流通必然伴随对物流需求的急剧扩张，政府对此一直非常关注，并采取有力措施逐步加以解决，其中重要的一项，就是加快大市场、大物流体系的建设，以加速产成品的流通和东西部地区之间的交流。在经济总量增长的同时，需求结构也在不断发生变化，消费者的需求也越来越呈现出小批量、多品种的趋势，出现了市场的细分化，形成不同的消费层和群体。因此，经济基础的变化带来了对需求的变化，也伴随着对流通的依赖程度大大增加。经济的发展既对物流产生了巨大的需求，也为物流的迅速发展并实现现代化提供了广阔的空间。区域大型批发市场的建立，满足了这种需求和发展。2.1.6我国建设大区域交易市场的条件已经成熟我国批发市场起源于20世纪80年代初期，大致由三个方面形成，一是在原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的；二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门购销中心的基础上形成的；三是为适应经济发展的要求而兴建的。20世纪90年代以来，我国各类批发市场进入了一个快速发展时期，成为我国经济发展的一个新的增长点。从数量、品种上讲，我国批发市场已得到了迅速发展，批发市场体系初步形成。据统计，目前，在工商部门登记的各类商品市场有95000多家，管理相对规范的有50000-60000家，已初步形成了门类齐全的批发市场体系。全国各类批发市场中，年交易规模超过亿元的市场有1000多家，其中山东、浙江各有200多家，江苏、安徽、河南、湖北、湖南、广东等省各有100多家，大多数省市都有年交易额过10亿元的批发市场。可见，加快大型综合类批发市场的建设时机已成熟。88 2.2项目建设的必要性2.2.1建设汽车市场是加快开发区乃至滁州市经济发展的要求。滁州长江商贸城建设以来，一直受到市委市政府、开发区及社会各界的大力支持。目前，已成功建成建材、家具市场。启动汽车市场，将进一步将市场增容、扩大。进而促进流通领域的进一步发展，活跃当地商业，从而促进当地经济的快速发展。2.2.2建设汽车市场是滁州汽车行业进一步发展的需要。滁州市具有一定的汽车工业基础，形成了较完善的汽车工业产业链。但由于没有集中统一的流通市场，遏制了汽车行业的进一步发展壮大。筹建皖东（滁州·长江）国际车城，将解决汽车工业发展中面临的这一“瓶颈”。2.2.3开发汽车项目符合滁州长江商贸城市场发展的需要。滁州长江商贸城自2000年动工兴建以来，截止目前，已建成的728套铺面，鉴于，滁州经济及商业流通行业的市场现状，决定了我们暂时不能再扩大市场中现有的建材装饰、家具及糖酒百货市场。但是，随着汽车产业的飞速发展和汽车消费规模的扩大，我们决定进一步发展汽车城项目。就市场竞争而言，谁先把握了市场的契机，谁首先抢占市场，谁才能成为市场的引导者，才能抢占优势竞争地位。而目前，商贸城已经进驻30多家汽车销售经营商，经营效果良好，这也更加坚定开发本项目的信心。从长远的角度看，这是符合公司发展战略的。2.2.4建设皖东（滁州·长江）国际车城，有利于滁州市汽车产业做大做强；有利于城市文明创建，提升城市形象；有利于规范管理，扩大税收，解决就业。因此，建设汽车市场，具有较好的社会效益和经济效益，政府和企业能够实现双赢。2.2.5滁州88 市属于经济欠发达地区，无论是农业、工业、商业，还是其它产业，都相对落后，农业人口多，在目前农业普遍不景气的情况下，滁州市的经济发展受到严重的制约。据调查，目前滁州市还没有比较规范、上规模、上档次、综合性的批发大市场，现有的市场都是零散的、小规模的且功能单一，这种现状与市经济发展进程极不相称。因此，改变这种局面己刻不容缓，在国家强化开发中部地区的这个大好时机，滁州市政府抓紧进行经济建设，加强市场建设，活跃商贸流通，改善商品流通体系是迫切需要的。2.2.6第三产业的兴旺发达是现代化经济的一个重要特征。目前，滁州市第三产业的基本现状是总量小，比重低(占国内生产总值的比重不到30%)，从业人数比重也远落后于全国平均水平，结构不合理，产业层次低、特色不明显，传统领域多，现代商贸少。第三产业发展滞后的状况己引起市委、市政府的高度重视。在编制地区国民经济和社会发展计划的基本思路中，就特别强调了要加快第三产业发展。是加快市城镇现代化建设的需求2.2.7改革开放以来，滁州市城镇建设进入了一个新的发展时期。尤其是“八五”、“九五”期间，全市城镇规划逐步完善深化，规模组合、职能分工和布局合理，初步形成了有机网络体系，城镇基础设施建设得到了迅速发展。城镇化水平明显提高，城镇化进程明显加快。目前全市城镇人口由“八五”末的112万人发展到“九五”末的195万人，其中城市人口增长势头较猛，仅滁州市区“九五”期间增加了8万人，现已达到28万人。城镇建设步伐的加快，对于滁州市经济建设和社会发展起到了十分重要的作用，适应了21世纪滁州市社会发展和经济建设的需要。根据市党代会提出的“规模适中、突出特色、改造老城、拓展新区、承接省城、辐射县镇”88 的城市建设工作发展思路，按照高标准规划、高强度投入、高起点开发、高效能管理的总体要求，大力发展第三产业，推动各类大市场的建设，是促进经济增长，扩大就业，提高人民生活质量，完善市场经济体制及应对加入世界贸易组织后面临挑战的迫切要求，是推动经济结构战略性调整的重要着力点，是实施《滁州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》对第三产业要求。由于大市场的建设增加了人流和物流，形成了一批经济发展和人民生活所必须的市政公用设施，加强了城镇管理，完善了城镇功能，提高了城镇品位，为改善投资环境、促进经济发展、方便群众生活创造了条件。2.2.8是促进地方经济需求，拉动地方经济增长的有效途径项目主要建筑物总建筑面积约45620平方米，根据建筑业有关统计资料，项目主要建筑材料消耗量约为钢材2790吨、水泥8880吨、木材780立方米、砂石36000吨，这些将产生近亿元的建筑材料营业收入。根据商业零售业经营业绩统计指标，商业批零经营场所每平方米年销售收入在1万元到2.50万元之间。本项目商业批零经营场地总面积45620平方米，取1.50万元／m2·a的中低等销售收入水平，预测正常年商品批零收入可达6.3亿元。商品批零销售收入经抵扣后的实际增值税率若取10%，则项目仅增值税一项可为地方财政每年增加0.63亿元的收入。项目正常年商品批零销售收入预测6.3亿元，商品年均进货成本取60%，则商品总值可达3.79亿元，将对商品原材料制造企业、商品半成品与成品制造企业、商品包装物生产企业、交通运输业以及仓储业产生直接的经济影响，其产业链各结点的相互促进是该项目促进地方经济发展、拉动地方经济增长的显著特点。2.2.9是实施再就业工程的需要88 随着改革开放的深入和国有资产重组不断推向前进，下岗职工再就业安置已是摆在各级政府面前的必须解决的难点问题。据国家计委规划发展司调查研究，对于尚未实现工业化的国家，工业是扩大就业的主要途径之一，但我国独特的工业路线使工业人员与创造的价值相比己明显偏多。在经济全球化挑战面前，工业必然减员增效、下岗分流。1998年以来全国工业已累计减员1840万人，而第三产业则成为吸收就业与再就业的主要渠道。“九五”期间，第三产业新增就业2715万人，占全国同期新增就业的85%。“十一五”期间我国每年要安置800多万人就业，总量超过“九五”期间，面临前所未有的就业压力，发展第三产业对缓解就业压力、保持社会稳定具有决定意义。滁州市目前国有企业内部富余人员己占全部职工总人数的三分之一以上，其中下岗人数已达6万人。大市场是带动力强、就业容量大的第三产业的项目，按照劳动力就业成本为5万元（一般5-8万元）测算，项目直接提供的就业机会为近1000个，加上市场本身可提供的摊位人员、卫生、餐饮及其它服务人员，预计项目可为富余劳动力提供近5000个就业机会。综上所述，大市场一期工程一期工程项目的建设，符合国家产业政策，顺应了现代商业流通的发展趋势，能够有效地应对加入WTO后的挑战，对促进安徽省及皖东商业零售业发展、有效解决富余劳动力再就业等有着十分重要的意义，项目建设是十分必要的。2.3项目建设的意义2.3.1有利于改善滁州市的投资环境，加快皖东地区改革开放和招商引资步伐，促进生产地域的合理分工和各类商品及农副产品基地建设，实现经济的商品化、社会化和现代化。88 2.3.2有利于产业结构的调整。滁州市存在着巨大的向第二、三产业转移的压力，眼下最好的办法就是引导其向第三产业的转移。只有第三产业真正发展了，才能带动滁州市经济结构的调整，从而促进经济的发展。2.3.3有利于解决富余劳动力再就业工程。实践证明，建立大型商品批发市场，不仅其本身可吸纳城镇下岗职工，而且还可以带动其它产业发展，大大拓展了就业门路，稳定了社会秩序。2.3.4随着大市场经营的现代化发展，有利于形成我国未来社会化、专业化的配送中心，同时，也将影响区域性布局的调整，这种布局的调整将在很大程度上影响皖西地区的物流走向合理化，也将在很大程度上影响制造商和各级供应商的销售体制和物流的科学调整，降低商品流通成本。2.3.5有利于树立滁州市形象，为滁州市走出安徽、面向世界打基础，为进一步吸纳国内、国际的技术和资金来滁州创业创造条件。88 第三章市场分析与预测3.1消费品市场分析3.1.1我国的消费品市场现状从宏观经济形势来看，目前，我国正处在新一轮经济增长的上升期。城市化进程加快，消费结构升级初步完成，高端产品逐渐走进家庭，这些将是支撑国内汽车市场长期利好的因素。据权威机构预测，2005年国内生产总值保持8%左右的增度，扩大消费仍是扩大内需的着力点，消费在国内生产总值中的比重将逐步提高，消费需求对经济增长的拉动作用将进一步增强，房地产、汽车、移动通信等近年来形成的消费热点将在2006年继续升温。从国内汽车工业发展来看，汽车产业投资力度不断加大。我国汽车工业的“八五”投资172亿元，“九五”投资756亿元，“十一五”投资近千亿元。这将为2005—2010年中国汽车发展保持15%以上的平均速度，提供有力的支撑。汽车消费需求正处于加速扩张时期。2006年中国汽车业将继续保持产销稳步增长，加入世界贸易组织前较长时间积累的购买力将会进一步释放，国内长期被压抑的巨大即期消费潜能在300～500万辆，将大致需要3～4年才能释放完毕，这一因素能使国内汽车消费在未来3～4年内保持20%以上的增长率，目前汽车消费快速增长的势头，有望持续相当长的一段时间。从汽车消费潜能来看，我国汽车的即期消费潜能达500万辆以上，需3至4年才能释放完毕。期间，我国汽车需求将保持20%-30%的增长率。88 近两年我国汽车销售增长在很大程度上是在消化历史累积形成的消费能力。因此我国汽车市场发展潜力巨大，汽车普及将持续很长一段时间。从汽车产业政策来看，经国务院批准，国家发改委发布了新的《汽车产业发展政策》(简称《政策》)，许多业内人士认为，《政策》对于中国汽车产业的发展是长期利好，有利于进一步改善汽车消费环境，扩大汽车消费。随着我国经济的全面发展，人民生活水平的不断提高，加之国家扩大内需、启动市场的政策将持续发生作用，以及财政转移支付的削峰填谷作用，促进了社会平均消费倾向的提高，减缓了收入分配的差距，以各类商品等为代表性的消费在很长一段时间内将成为市场需求的亮点。据有关统计资料，2002年上半年累计实现社会消费品零售总额19448.40亿元，同比增长8.60%，其中一季度10035.30亿元，增长8.40%；二季度9413.10亿元，增长8.70%，二季度增幅比一季度提高0.30个百分点。分地域看，城市消费品零售总额2005.10亿元，同比增长9.90%，增幅回落1.70个百分点；县及县以下农村消费品零售总额1153.70亿元，增长6.40%，增幅回落1个百分点。城乡增幅差距与上年同期持平。按行业分，批发零售贸易业2132亿元，增长8.80%，增幅回落1.90个百分点；餐饮业383亿元，增长15.50%，增幅回落1.20个百分点。当前有利于社会消费品零售总额稳定增长的因素有：一是消费者信心指数上升，2005年6月末消费者信心指数94.30点，比3月末提高0.90点，构成消费者信心指数的消费者满意指数和消费者预期指数也呈回升态势。二是城镇居民收入增长较快，随着增加工资和“两个确保”政策的逐步到位，2005年上半年城镇居民人均可支配收入8942元，扣除价格因素，实际增长17.50%，明显高于去年同期5.50%的增幅。三是假期商品热销，厂家不断推出新品，利用各种促销手段吸引消费者，将增加汽车的消费。88 3.1.2我国消费品流通业的发展我国零售业正面临着进入WTO后全面向内外资开放的关键时刻，产业整合加速，以企业扩张和产业调整为目的的重组并购案例异彩纷呈。我国商业领域即将全面开放、企业间并购如火如荼、优势企业不断高速增长、市场集中度不断提高。1、零售业增速超过GDP商品批零业是毋庸置疑的增长行业，批零业存在的价值就在于最大限度地降低消费者对于消费品的搜寻成本，随着商品种类的日益丰富，批零业作为“通路”和对商品“事先选择”的作用只会越来越大。同时，随着经济增长、居民收入和消费者购买力的不断提高，批零业的规模必然持续扩张。不同于其他周期性的行业，商业的总体规模保持着长期持续增长态势。据国家统计局的资料，批零业总额近10年来大部分年份的增长率均超过当年GDP增速。2、传统+新兴的优势现代批零业迄今为止已经有100多年的历史，可谓是由来已久的传统行业。特别在近十年来的发展中，批零业在经营模式、管理技术等方面不断创新，为这个传统行业注入了新的生命力。我国批零业有70余年历史，最近十年呈现出新的气象，主要是以连锁超市和大型市场为代表的新兴业态迅速发展。短短十年已经造就了数家销售额超百亿元的批零商，尽管与跨国零售商相比还微不足道，但发展速度不可小觑。88 3.2滁州市及周边市场建设分析3.2.1周边地区市场概况滁州市周边有几十家综合和专业批发市场，经营范围较为广范，市场功能初步具备。在培育市场和发展市场，以市场促进经济发展方面，浙江省在华东地区走在了前面。浙江省是经济大省，也是市场大省，专业市场的发展，己成为浙江商品经济兴旺的重要特征。该省现有各类商品交易市场4619个，其中城镇市场1285个，农村市场3324个，市场品类比较齐全。在市场总数中，有消费品市场4048个，生产资料市场571个；在消费品市场中，消费品综合市场823个，农副产品市场2439个，工业消费市场786个；在生产资料市场中，生产资料综合市场66个，工业生产资料市场457个，农业生产资料市场47个。商品市场成交金额每年约在3200亿元，其中，消费品市场的批发零售额约在850亿，占社会商品销售总额40%左右，已日趋成为社会商品流通的重要场所。浙江省的专业市场不仅起步早，发育好、进展快，而且数量多、设施全、档次高，在活跃商品经济、方便人民生活、推动城镇经济建设方面起到了‘桥梁’作用，同时在促进人们观念的更新、加快信息传播速度等方面起到了‘纽带’作用。目前，浙江省摊位在2000个以上的特大型市场已达385个，这些市场设施日臻完善，室内楼层布局、电梯、通讯设施、电视监控系统、大屏幕电脑信息系统都相继引入市场，初步达到了市场商场化、设施现代化的标准。88 我省合肥市近年来在培育和发展大型市场方面做了很多工作，除了大卖场这样的大型商业连锁店的引进和建设，在各种综合和专业类批发市场建设方面也走在了全省前列。如城隆庙小商品批发市场、新长江农产品批发市场、周谷堆蔬菜水果批发市场、唐桥蔬菜水果批发市场、安徽大市场、红旗建材批发市场、东方商城批发市场、瑶海家具世界、瑶海装饰世界、曹冲糖酒批发市场等大型市场。这些市场的兴起都起到了建一方市场，繁荣一方经济的作用，业主的投资回报也很高。3.2.2滁州市市场概况滁州市经过“九五”期间的快速发展，缩小了该市流通服务业与安徽省平均水平的差距，但在前进中还存在一些问题。主要表现：一是总量不足、比重偏低，2000年滁州市服务业实现的增加值占GDP的比重仍居安徽省17个地市中第16位，服务业增加值占国内生产总值的比重仍比安徽省平均水平低3.50个百分点；二是内部结构落后，发展层次低，目前运输业、仓储业、邮电业和批零贸易餐饮业等传统行业比重偏高，缺少大型骨干龙头企业，整体实力不强；三是服务领域狭小，服务水平不高；服务业领域不适应市场经济体制的要求，服务品种少，服务手段落后，难以满足国民经济发展和人民生活水平提高的需求。滁州市城区现有近十个批发市场。市场规模较小，平均在150户左右，市场集中化程度较高，市场经营范围主要集中在烟、酒、小百货、食品和农副产品。尚无成熟的综合性汽车批发市场。市场配套设施落后，基本无物业管理，不能满足商家的基本需求。市场铺面以租赁为主，租金水平较低，现有的经营户渴望进驻成熟的大型综合市场。滁州市区批发市场经营品种多为“请进来”的产品，面对众多的地方特产，需要一个能将本地产品“送出去”的市场。随着经济的增长，居民的消费结构发生变化，现有市场的经营品种将不适合市民需要，特别是黄大街市场与常青路市场一个将面临“旧城改造”，一个属“占道经营”。这与滁州市460万人口的服务数量和范围显然不相适应，广大消费者和经营户都迫切需要一个规范的综合性的大市场。88 3.2.3滁州商品交易市场发展方向“十一五”期间，滁州市将加强商品流通市场建设。按照统一开放、竞争有序的指导方针和有利于搞活经济、方便生活的原则，加大大型专业市场建设力度。重点在滁州市城区建设10个大型产品批发市场、建材市场和小商品批发市场。在市区和各县区城镇积极改造新建一批星级酒店和旅馆。改进经营方式，推行连锁经营、物流配送、网上营销等组织形式和服务方向，提高服务质量和经营效益。滁州市“十一五”服务业发展计划中明确指出：1、进一步动员和依靠全社会力量兴办服务业。坚持谁投资、谁所有、谁受益的原则和国家、集体、个人一起上的方针，充分发挥各种经济成份兴办服务业的积极性。鼓励企业跨地区、跨行业、跨所有制组建服务业企业集团或一、二、三产业联合的企业集团，以推进集团化经营，扩大规模效益。2、建立充满活力的服务业自我发展机制，积极推进服务业单位向经营型、企业型转变，鼓励跨部门、跨行业、跨地区、跨所有制组建服务业集团，推进农工贸、产供销一条龙的集团化经营。3、加大对服务业的投入。金融部门要调整信贷结构，积极扶植效益好、有偿还能力的服务业企业；积极利用外资发展服务业，扩大服务业利用外资的规模和领域，通过中外合资、合作和独资等多种形式兴办交通、商贸、信息咨询、房地产、旅游、餐饮等国家政策许可的服务业。4、放宽政策，大力培育和扶持服务业领域新的增长点。88 加速培育一批文明、规范、有特色的区域性批发市场。对列入安徽省第三产业发展计划的新建扩建市场，各项规费3年内减半征收。对建设消费品市场、生产资料市场和集中交易的生产要素市场，经县区以上政府或授权部门批准开办的，只要依法取得土地使用权，可先办理市场登记手续，一年内补办其他手续。3.3消费品市场需求分析3.3.1消费品市场需求概况安徽汽车工业经过20年的发展，尤其是“九五”期间和步入21世纪以来的快速发展，已逐步形成以商用、商务车、轿车为主导，以改装车和重点零部件为两翼的发展格局，并逐渐成为我国汽车工业的一个重要的组成部分。近年来，安徽汽车工业已成为全国增长最快的少数几个省份之一，汽车工业正逐渐成为安徽国民经济的一个重要产业，对全省经济发展的带动作用日益显现。安徽省政府在《安徽省全面建设小康社会的战略目标、战略步骤及起步阶段的重点建设任务》中提出，要在2007年或稍长的时间里，使安徽汽车年产量达到120万辆，打造在全国市场具有较强竞争力的汽车产业体系。滁州市汽车及相关产业资源丰富。汽车业作为滁州两大特色产业之一，是滁州政府今后重点发展的工业产业，截止目前，滁州已有皮卡、客车、消防车、农机、摩托车等品种10余种，生产汽车及相关产业的企业数十家，形成了汽车产业链。滁州缺少汽车有形市场，不利于汽车产品的发展。滁州市目前经营汽车的商家分布零散，规模实力均较小。与汽车产业相关联的汽配、摩配、修理、装潢、美容业等多系占道经营，未能形成统一的市场。政府支持筹建汽车市场。无论是从划行规市还是从城市建设的角度考虑，政府及相关部门均支持滁州市能建立一个综合的汽车市场。尤其是近期国家9部门已从88 2004年上半年联合开展汽车市场专项整汽的决定，更坚定当地政府整治汽车市场的决心，目前，市文明办、运管等政府部门已积极与我司接触，表示大力支持国润公司开发汽车市场。据国家统计局统计，2003年11月份，社会消费品零售总额实现4202.70亿元，比去年同月增长9.70%。2003年1-11月份，社会消费品零售总额41106.30亿元，同比增长8.90%，其中城市消费品零售额比去年同月增长10.90%；县及县以下零售额增长7.60%。从行业看，批发零售贸易业零售额3447.50亿元，比去年同月增长9.10%；餐饮业零售额596.50亿元，增长16.30%。从商品看，家具、汽车、通讯器材和家用电器等热点商品类领先增长，如家具类同比增长43.10%，汽车类增长42.80%，通讯器材类增长39.10%，石油及制品类增长36.40%。3.3.2滁州市消费品市场需求分析滁州市现辖2个区、5个县、1个经济技术开发区和1个改革发展试验区，共有195个乡镇，3402个行政村，全市共有人口460万，非农人口约94.40万人，占全市总人口的14.30%。随着经济建设的发展和农村集镇建设步伐的加快，全市约40万农民离土不离乡，在区域内从事二、三产业，这些都是大市场很大的一批目标客户群体。根据有关统计资料，2005年滁州市城镇居民人均收入约为8700元，消费性支出约为5900元，在消费性支出中食品类支出约为2400元，恩格尔系数在45%。由此可以看出，滁州市城镇居民人均收入水平、消费性支出比例相对较低，因此造成了恩格尔系数偏低，这说明滁州市整体社会经济水平较高，只有较高收入水平下的低恩格尔系数才能证明居民生活水平的提高。生活消费品在购买的绝对额上仍处于上升空间。因此，从居民收入水平角度分析，商品的需求潜力仍将巨大。88 3.4区域市场状况3.4.1整车（汽车）行业状况。滁州市目前整车经销商已购买铺面的占40%左右，未购买铺面租赁经营的占60%左右。目前，上述经营户主要分布在滁东、清流路和开发区。通过调查，对目前经营环境不满意的占60%，想换经营场所的有40%，希望能集中经营的占90%。滁州整车经营户主要是以代理多种品牌或一种品牌方式经营，大部分从南京进货，租赁铺面的价格在7元/㎡-15元/㎡不等。总体来说经营户实力小、规模小，且经营品种雷同，大都以农运车或大、重型车辆为主，由于实力、场地等因素限制，配套设施不齐全，基本上没有相应的维修点。据统计，2005年滁州地区各种车型共上牌6000辆，其中以农用车、运输车及客车为主。3.4.2摩托车行业状况。滁州市现有摩托车经营户，主要集中在天长西路、广场家园及市内各摩托车维修点附近。每个摩托车经销商均有其自己的产品维修点，能做到销售与服务相统一。通过调查，60%左右的摩托车经营户希望集中经营，希望建一个具有一定规模的集摩托车销售、维修、服务于一体的场所。2005年滁州市摩托车上牌数28000辆左右。按每年4%的速度来说，在4到5年内，这个市场依然很大。3.4.3配件、维修行业状况。88 截止2005年底，滁州市区共有汽车配件、维修、装潢、美容点155家，摩托车配件、维修点57家，修理厂30余家，合计超过260家。汽车配件市场基本上集中在清流路和扬子大市场沿街两侧，其中品牌汽配经营户进货渠道是从省级经销商或厂家直接拿货，实力弱的一般从南京、合肥进货，大部分系租赁经营。经营户整体实力较弱，基本上以零售为主，销售对象主要是市内一些维修点、厂。经营面积在40㎡-130㎡不等。据从运管处获得的信息，目前滁州市配件、维修等经营户绝大部分系无证（经营户许可证）经营，按照国家9个部门专项整治要求，他们将联合政府其他部门进行清理整顿。通过调查，60%经营户对长江商贸城看好。近几年，在国家有关政策的引导和规范下，个体与私营经济得到了蓬勃发展，除了个体私营经济数量的大幅攀升，其投资方向呈现多元化、投资项目规模化的特点，特别是存在着一个比较共同的特征，既个体私营业主普遍向城市集中，而且随着区域经济的发展，这种势头将会得到长时间延续，这就客观地预示城市商业门面房和商业办公楼盘的市场需求潜力。3.5市场需求预测随着改革开放的不断深入，人均国民生产总值不断提高，尤其是自2003年人均国民生产总值首次突破1000美元以来，消费状况将发生了结构调整，高档耐用产品将逐步走进家庭。消费需求增长，市场潜力巨大。3.5.1农机、农用车市场需求量逐年增加。滁州市是农业大市，全市460万人民，90%以上系农村人口，随着近年来国家对农业扶持力度的加大，尤其是今年温总理在政府工作报告中提出的中国将在五年内减免农业税的决策，必将推动农村及农业经济的进一步发展。另外，随着城市化的进程和农村劳动力进城务工人员的增加，农村机械生产、劳作的普及更加广泛，由此也必将产生对农机及农用车的大量需求。3.5.2整车市场前途光明。根据权威人士预测，人均GDP达到1000美元后，汽车消费将进入一个快速稳定增长阶段。2005年滁州政府工作报告指出城镇居民人均可支配收入8337元，“十一五”88 期间力争递增7.6%，同时提出鼓励发展住房、汽车等个人消费信贷的政策，加之我国将陆续实施的诸如建立以燃油税为主体的税收体系，协调城市管理和交通方面的矛盾等一系列利好政策，必然促进轿车市场的发展。同时我们看到，在滁州地区微型车辆数量在逐渐增加，多数政、企单位用车面临更新换代，商务车、高级轿车的销售市场具有很大潜力。另，家庭个人汽车消费在增长，随着《汽车产业政策》提出增加小排量汽车生产，这将大大有利于个人汽车消费。3.5.3摩托车市场潜力巨大。随着人民生活水平的提高，消费结构从衣食到住行的转移，作为代步工具，摩托车的销售空间十分庞大。滁州460万人口，如果按每4个人（一个家庭）拥有一辆摩托车计算，除去目前的数量，市场尚有巨大的需求。当前一段时间，摩托车依然是农村消费者、城市年轻人和工作不久积蓄不多的人和家庭，包括女性的主要代步工具，在现在和将来几年内，摩托车消费市场依然会不断加大。3.5.4配件、修理市场前景广阔。随着各类车辆的增加，汽车市场的将进一步的细分，必将促进配件、汽修市场的进一步发展。滁州地区的车辆外购较多，维护保养、修理不便，在开发专业汽修、汽配市场时，引入定点销售、维修的汽车生产厂家、代理之后，将大大便利了广大汽车消费群体，也为本项目提供了广阔的市场契机。88 鉴于滁州市社会经济发展水平和人均收入现状以及当地汽车产市场现状，参考相似综合类批发大市场（如亳州中药材市场等）运营实绩，皖东（滁州、长江）国际车城建成后主要以商业出租形式进行运营。皖东（滁州、长江）国际车城建筑性质为商业建筑物，据初步调查，滁州市中心区商业门面用房每平方米售价为10000－12000元，向外租赁价格为70－100元。项目所在地周边区域住宅房每平方米售价1200左右，商业门面房每平方米售价7000元左右。考虑到不动产经营安全性等因素，以及皖东（滁州.长江）国际车城建成后所带来的商业效应，本项目确定服装鞋帽等专业类批零市场铺面房每平方米出租价格25元/m2·月、临街门面房每平方米出租价格35元/m2·月、商务办公用房每平方米出租价格15元/m2·月是合适的。88 第四章建设规模与建设内容4.1建设规模根据市场分析与预测，结合《滁州市城市总体规划》，项目一期工程总占地面积约46549平方米，总建筑面积（主要商业批零建筑物）约46520平方米，正常年商品交易额约6.3亿元。项目建成实施后，皖东（滁州.长江）国际车城将成为产地和销地相结合、生产资料与生活资料相结合的综合型、现代型、智能型的批零中心及物流市场。市场具有批零交易、展览展销、仓储配送、信息采集与发布、联网运输等多项现代市场功能。4.2主要建设内容安徽省皖东（滁州.长江）国际车城一期工程工程项目主要建设内容为：1、整车区：整车区位于花山路与花园路之间南向地块，共6幢，为三层框架结构，低密度、高绿化，每套铺面计105.6平方米，共112间，总建筑面积35482平方米，可入驻整车营销企业80余户，摩托车营销企业30余户。2、配件区：配件区位于花山路与海鸥路之间北向地块，共2幢，为三层框架结构，主要用于各种车辆零配件经营，低密度、高绿化，每套铺面计105.6平方米，共36间，总建筑面积10138平方米，可容纳汽配汽修企业30余家。88 第五章建设条件分析5.1区位条件滁州市地处“长三角”腹地，在南京一小时都市圈内，区位优越，资源丰富，周边市场容量大，是一座正在逐步兴起的工贸旅游城市。滁州市工业产品齐全，尤其是加工制造业有着悠久的历史和产业集群发展优势。目前，全市大中型加工制造企业达74家，产值超10亿元的有3家，超亿元的有20家。以西门子冰箱、康佳彩电和冰箱、扬子空调为代表的家电业，以扬子皮卡和客车、江淮扬天的专用及改装车、滁州广通客车和改装车、全柴车用发动机、明光消防车为代表的汽车业成为滁州市加工制造业的两大支柱。尤其是汽车业发展迅速，目前，滁州汽车生产和加工品种已达11种，形成了汽车产业链。根据滁州市2005年政府工作报告的布署和坚持走新型工业化道路，改造提升传统产业，培育发展新兴产业，充分发挥工业对经济增长起主导作用的发展要求，作为滁州市的两个特色产业之一的汽车业，必将进一步发展壮大。随着该产业的发展，迫切需要一个有一定规模和辐射力的汽车市场，让市场在该产业中发挥基础性作用，从而促进该产业及相关配套产业的全面发展。进一步巩固滁州市的工业基础。建设皖东国际车城就是适应这种需要，它的建设必将为滁州市的汽车及相关产业的发展提供良好的条件。88 滁州市地形地貌复杂，山岗、湾、畈兼有，处于北亚热带与暖温过渡地带，气候上具有两个明显特征：一是季风气候显著，冬冷夏热，四季分明；二是气候温和，雨量适中，光照充足，热量条件好，无霜期较长。全市年平均气温14.60-15.60℃，年平均降雨量为900—1600毫米，蒸发量为1300—1500毫米。滁州地理位置优越，交通、通讯便捷，服务设施齐全，它近合肥，临安庆、芜湖开放港口，连楚豫，在两淮煤城之间。交通大动脉312国道等9条干线公路和驰名中外的淠史杭两条黄金水道以及宁西铁路与合肥、安庆、武汉、信阳、淮南、乌鲁木齐等城市紧紧相连，使滁州成为沟通华东与华中、西南地区的咽喉要道。特别是已建成并将投入使用的宁西铁路合肥至西安段，可进一步加强滁州市与华东、华中乃至西部地区政治、经济与信息交流，在接受这些地区影响的同时，也将滁州市的商品及服务等向外辐射，自然构成了物流、信息流等通道。另外，在全市及豫东和鄂东社会经济尚欠发达的情况下，铁路大动脉的投入使用，将利于这些地区的商品流通，从而进一步扩大大市场的辐射范围。5.2自然条件滁州市处于北亚热带与暧温带过渡地带，季风气候显著，冬冷夏热，四季分明，气候温和，雨量适中，光照充足，热量条件好，无霜期较长。滁州市全年太阳辐射总量在110-125千卡/平方厘米之间，相当于每亩土地可获得7.30-8.30亿千卡的能量。从分布规律看，具有北多南少，平原多山区少的特点。全市年平均气温14.60～15.60度，但年内季间气温变化较大。最热月七月份，月平均气温27.20-28.40度，极端最高气温达43.30℃。最冷月元月份，月平均气温1.40℃，多数年份最低气温为零下7～12℃。霜期年平均为211～228天，初霜一般出现在11月2日～11日，终霜一般在3月27日～88 4月3日。山区无霜期较短，海拔500米以上仅有190天左右。山区气候特点是春来迟，秋来早，冬春两季低温冻害经常发生。全市多年平均降雨量为900～1600毫米，蒸发量为1300～1500毫米。每年梅雨季节，是该市降雨集中时期，一般出现在6月下旬至7月上旬，持续20天左右，多年平均降雨量在200毫米以上。5.3资源条件滁州市名特产品种类繁多，是国家重点商品粮生产基地，盛产110多种名特优稀农副土特产品和多达1400余种中药材，粮、油、棉、麻、茶、茧、板栗、肉禽、羽绒、水产等农副产品的产量多数居全省前例，有的则甲称天下。滁州市汽车及相关产业资源丰富。汽车业作为滁州两大特色产业之一，是滁州政府今后重点发展的工业产业，截止目前，滁州已有皮卡、客车、消防车、农机、摩托车等品种10余种，生产汽车及相关产业的企业数十家，形成了汽车产业链。5.4地质条件1、地形地貌滁州市地势为典型的丘陵，用地自然高低起伏，最大高差约11米，用地中部有一明显的分水岭，东部和西北部均为高地。自然形成两条冲沟，东部冲沟为东南--西北走向，自然排水向北，西部冲沟为东北--西南走向，自然排水向南，再折向西。项目场地大部分为水稻田，地势较平坦，孔口高程为52.43～53.38米，最大高差为1.15米，场地地貌上为波状平原。2、场地地基土分析88 依据野外钻探揭露和室内试验综合分析，该场址地基土由上而下分为：耕土：为地表覆盖层，黄褐色，主要由粉质粘土组成，含植物根须，层厚为0.80～0.50米，层底高程为53.08～51.63米。岩土工程较差。粉质粘土：黄色，可塑状态，含少量铁锰结核，局部略含青灰色粘土团块，该层层厚为2.40～2.20米，层项高程为52.48～51.69米，层底高程为50.28～49.29米。岩土工程条件一般。粘土：灰黄、黄、黄褐色，硬塑－坚硬状态，成份较一，含铁锰质结核，偶含青灰色粉质粘土团块及条带，层厚为16.50～0.80米，层底高程为49.48～36.58米。岩土工程条件较好。粉质粘土：青灰、黄色，可塑－硬塑状态，含铁锰结核及少量团块状粘土，局部含黄色粉细砂，层厚为5.20～0.70米，层底高程为44.33～41.56米。岩土工程条件较好。角砾：紫红色，密实状态，砾石成份以长石石英，燧石为主，砾径2－5CM，呈次圆－次棱角状，层厚为0.90～0.40米，层底高程为39.72～35.68米。岩土工程条件好。全强风化砂岩：紫红色、红色，成份以长石、石英为主，泥质、钙质胶结，风化裂隙及构造节理发育，岩芯破碎，层厚为6.90～0.70米，层底高程为41.18～34.08米。岩土工程条件一般。中风化砂岩：棕红色、红色，细柆结构、块状构造，成份以长石、石英为主，钙质、钙质胶结，坚硬致密，见一组平行岩芯和一组与岩芯轴呈60°夹角裂隙。岩芯较破碎，层厚为5.60～1.30米，层底高程为37.72～31.78米。岩土工程条件好。微风化砂岩：紫红色－红色，细柆结构、块状构造，成份以长石、石英为主，坚硬致密，构造裂隙不发育，岩芯较完整，见一组平行岩芯和一组与岩芯轴呈45°88 夹角裂隙。层厚为4.50～0.50米，层底高程为37.72～31.78米。岩土工程条件好。3、场内抗震性评价滁州市抗震设防裂度为Ⅶ度。按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）有关规定并综合该场地地基土判定，该场地属中硬场地土，场地覆盖层厚度4.625º时要作护坡处理。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。为了减少扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴天和刮风的情况下，应在弃土表面上洒一些水，防止扬尘。应按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运过程中不要超载装车，沿途不得洒落，车辆驶出工地前应将轮子上的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁。同时施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材洒落应及时清扫。2、控制噪声影响的初步方案88 为了减少施工噪声对周围环境的影响，在距民舍200米的区域内，不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对必须在夜间施工又可能影响居民环境的工地，应对施工机械采用降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声学环境质量。3、控制生活垃圾污染的初步方案工程施工时，施工人员的食宿将安排在工作区域内。这些临时住宿地的排水和生活弃弃物，应妥善处理，集中收集送至城市垃圾处理站一并处理。4、雨污水控制方案项目规划对排污管网作了合理的估计，生产废水与雨水分别集中排入城市雨水和污水管网。生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。5、商品废弃物控制方案大市场产生各类商品废弃物品及其它固体垃圾，由保洁人员按时清扫，集中运至城市垃圾填埋场统一处理。6、行政控制方案在管理制度中，制订完善卫生制度，专门设置分工管理与治理环境工作部门，从机构设置和人员配备上建立和完善环境保护措施，保证各经营环节的卫生安全。88 第十二章项目管理、组织机构与定员及项目招标12.1项目管理12.1.1实施原则和步骤1、项目的实施首先应符合国家基本建设项目的建设和审批程序，按基建程序做好项目的前期工作，为工程顺利进行创造条件。2、建立专门机构作为项目管理单位负责项目的实施、组织、协调和管理工作。3、上级主管部门委派或指定专人担任项目实施负责人，项目实施过程中的决策、指挥、执行及对内、对外谈判、联络等项工作，均由项目实施负责人全权负责。4、委托对外窗口单位作为进口设备的买方代表，负责项目的商务谈判和对外联络工作。5、项目的设计、供货、施工、监理、安装等均应按照建筑法、招投标法进行，履行必要的法律手续，违约责任应按照国家的法律法规执行。6、项目管理单位应与项目履行单位协商制定项目实施计划表，并在履行前通知有关各方以使项目按期顺利进行。12.1.2项目建设的管理机构根据工程需要，项目建设单位应成立垃圾处理工程筹建处，该机构下设五个职能部门。1、行政管理负责日常行政工作以及项目履行单位的接待联络等项工作。2、计划财务88 负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议等手续，以及资金使用安排及收支手续。3、施工管理负责项目的土建施工与安装工程的指挥，施工进度与计划安排，同时负责施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作。4、设备材料管理负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等工作。5、技术管理负责项目技术文件、技术档案的管理，主持设计图纸会审，处理有关技术问题，组织技术交流以及组织上岗职工的专业技术培训和技术考核等工作。12.1.3主要履行单位的选择对参与履行项目的供货、设计、施工、安装的单位，均要进行严格的资格审查，并应将审查程序和结果，以书面形式报告各有关部门，并存档备案。1、供货设备的供货建议采用招标的方式来确定供货商。2、设计为确保本项工程的顺利进行，建议选择国内知名度较高且具有丰富经验的甲级设计单位承担工程设计工作。3、土建施工土建施工必须从具有大市场施工经验的专业施工单位中选择。本工程的土建施工，建议由项目执行单位对各施工单位进行资格审查后，通过招标方式确定。4、安装88 设备安装和电气仪表控制系统的安装应分别选择专业安装单位，其选择程序同以上条款。12.1.4设计施工与安装项目的设计、施工、安装必须按照国家现行的专业技术规划与标准执行。与生产厂家进行的设备的设计联络和技术谈判，将在买方的主持下，由承担项目设计的单位会同项目执行单位一同参加，设计联络的安排及设计资料的提供将在商务合同中明确。有关设备安装与调试的详细资料与供货清单应在设备到货前提供。有关的细节要在商务合同中明确。所有关于项目设计、施工、安装等技术文件都应存入技术档案，以备查用。12.1.5调试与运转1、设备的调试可根据有关技术标准进行，或由供货单位派人进行技术指导。2、试运转工作应邀请设计单位和安装单位共同参加，试运转操作人员上岗前必须通过技术培训。12.2组织机构项目投资主体为滁州国润投资发展有限公司。为保证项目建成后顺利运营，实行在董事会领导下的总经理负责制，公司设立办公室、工程部、财务部、售房中心、物业管理部，管理模式采用竖式直线型。88 董事会办公室工程部财务部房屋租赁物业管理部总经理各部门主要职责安排如下：办公室：负责大市场日常行政事务的接待与处理，文档管理，对各职能部门工作进行协调，对外联络。工程部：大市场固定资产的日常管理维护保养，改造工程的计划安排和实施，网络系统管理，会同工商、税务、卫生、质检对市场交易商品检查。财务部：大市场往来帐目的管理，现金管理，产品价格信息的发布。房屋租赁：商业铺面租赁计划管理，租赁资金的收缴，市场策划、广告管理。物业管理部：安全管理，卫生管理，场容场貌管理。88 12.3劳动定员根据相似市场管理经验，劳动定员安排详见表12-1。劳动定员表表12-1序号岗位技术管理人员其他人员小计备注1总经理、副总经理332办公室2463财务部2244工程部28105租铺中心1566物业管理部23537含保洁人员15人合计125466劳动定员主要来源于社会招聘。所有应聘人员在上岗前必须统一参加培训，经培训考试合格后方可上岗。12.4项目招投标12.4.1概述依据《招标投标法》有关规定要求，项目资金主要来源于国债、银行贷款和地方财政及企业自筹，在勘察、设计、监理以及重要设备、材料等采购活动中执行全部或部分招标。88 在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证项目按照市场化条件进行工程建设的一种有效方式。通过项目法人与承包方签定明确双方利益与义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。12.4.2发包方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理，只是对项目的建设过程进行宏观监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资，另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。12.4.3招标组织形式88 招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。12.4.4招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种类型。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交予可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。88 邀请投标对象是项目法人对资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。为了鼓励投标的竞争性，邀请对象的数目以不少于3家为宜。与公开招标比较，邀请招标的优点是简化了招标程序，不需要发布招标广告和设置资格预审程序，因此可节约招标费用和缩短招标时间；而且由于对投标人以往的业绩和履约能力比较了解，减少了合同履行过程中承包方违约的风险。尽管不设置资质预审程序，为了体现投标人在投标书内报送表明其资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一。邀请招标的缺点是，投标竞争的激烈程序相对较差，有可能提高中标的合同价。另外在邀请对象中也有可能排除了某些在技术或报价上有竞争力的实施单位。本项目投资额较大，为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资成本，建议采用公开招标方式。88 第十三章项目实施计划13.1工程实施原则及思路项目按照高档次、多功能的原则实施。采取一次规划、分期实施、滚动发展的战略思路，采取“引鸟筑巢”和“筑巢引鸟”相结合的“以市养市”、“以市发市”滚动发展的办法，形成以整车区为主、以配件区为辅的批发交易场所。13.2建设工期整个项目计划5年完成，分三期实施。本项目为一期工程，建设期拟按2年安排，全过程分为项目前期准备阶段；设计阶段；施工前准备阶段；项目实施阶段；设备购置、验收、安装、调试阶段；竣工验收阶段。13.3进度安排项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施做出切实、合理的安排。1、项目前期准备阶段该阶段需要2个月时间，主要完成可行性研究报告的编制、报批等工作。2、设计阶段88 该阶段需要1个月时间，主要完成初步设计、初步设计审查、施工图设计、施工许可证等工作。3、项目实施阶段该阶段需要9个月，主要完成以下工作：(1)2006年5月土建施工，先建主体土建工程；(2)2006年9月底前完成主体建筑，开始装饰工程；(3)2007年3月进行配套工程建设，2007年4月底前完成配套工程。4、设备购置、安装、调试阶段该阶段需要9个月时间。主要完成工作为设备购置、验收、安装、调试等。5、竣工验收阶段该阶段需要1个月时间，主要完成以下工作：（1）制定各项规章制度；（2）完成竣工验收工作；（3）建全组织机构，完成人员招聘、培训工作。详见项目实施进度表13-1。88 项目实施进度表表13-1序号工作内容2006年2007年123412341前期准备阶段1.1项目建议书及可研编制1.2项目可行性研究报告批2设计阶段2.1方案设计2.2方案报批2.3初步工程设计2.4详细工程设计3施工阶段3.1土建施工3.2设备采购3.3设备安装调试3.4竣工验收88 第十四章投资估算与资金筹措14.1工程概况安徽省皖东（滁州.长江）国际车城一期工程建设项目计划占地面积约46549平方米，总建筑面积45620平方米，客商摊位总数约148户，主要建设内容包括专业类批发市场、门面房、商务办公楼，建设相应的公用工程和辅助设施，建设规模与内容详见第四章。14.2编制依据1、《全国统一建筑工程预算定额安徽省估价表》。2、《全国统一安装定额安徽省估价表》。3、《安徽省建筑安装工程费用定额》。4、主要设备价格在《2004全国机电设备价格》基础上，经询价加运杂费统一考虑。5、金属和非金属材料参当地价格，参相似工程设计指标。6、国家建设部、安徽省建设厅发布的有关单位设计指标。7、鉴于各建筑单体结构不复杂以及土地征用已完成，基本预备费率取5%。8、按现行规定不计涨价预备费和供电贴费。14.3投资估算88 经估算，项目建设投资7245.09万元。在建设投资中，第一部分工程费用6114万元，第二部分其它费用2134万元，第三部分预备费用341.57万元，建设期贷款利息72.10万元。详见表14－1《安徽省皖东（滁州.长江）国际车城一期工程建设工程建设投资总估算表》。14.4流动资金估算按分项详细法估算，正常年需流动资金400万元。14.5资金筹措项目总投资7645.09万元，其中建设投资7245.09万元，流动资金400万元。报批项目投资7645.09万元，其中建设投资7245.09万元，铺底流动资金120万元。1、资金筹措方案投资总额：本项目预计总投资额为人民币7245.09万元人民币资金来源：企业自筹资金4245.09万元银行贷款3000万元2、融资方案及还款计划首先由投资方滁州国润投资发展有限公司用自有资金支付项目前期的有关费用，如三通一平费用、规划设计费用、项目审批及各种签证费用。（1）资金缺口部分解决方案通过向银行申请项目中长期贷款，贷款数量为3000万元，贷款期限2年，按月定期支付利息，贷款期限到期后一次性归还本金。（2）贷款偿还资金来源通过项目回笼资金后的税后利润和公司滚存利润偿还。88 第十一五章经济效益分析15.1评价依据依据原国家计委《方法与参数》（第二版）有关规定，对项目经济效益进行评价。15.2成本费用估算15.2.1依据及说明１、原辅材料项目正常运营时所需原辅材料主要是办公等低值易耗品，参相似工程运行实绩，估算正常年原辅材料费用50万元。2、燃料及动力项目建成运营后，由于采用的是不动产对外出租经营模式，因此大市场日常所耗的水、电等动力费用由经营户自主承担。本项目动力费用主要是大市场各职能管理部门所消耗的费用，参相似工程运行实绩，估算正常年燃料动力费用20万元。3、工资及附加费项目新增劳动定员66人，人均工资及附加费按15000元/人年计，年需工资及附加费99万元。４、固定资产折旧费固定资产按平均年限折旧考虑，机器设备在项目寿命期内折旧完毕，房屋建筑物折旧年限取25年。5、摊销88 按有关财务制度规定，无形资产及递延资产费用部分自项目运营之年起10年内摊销完毕。6、利息支出按现行财务制度，贷款利息自项目运营年起进入成本。7、固定资产维修费项目固定资产主要由房屋建筑物和弱电设备以及服务性设施构成，按建设投资（不含建设期贷款利息）的约2%计提，年均维修费429万元。8、其它费用参相似工程经验，其它费用按工资及附加费的200%估列，年需198万元。15.2.2成本估算成本估算详见下列表格：《固定资产折旧估算表》《无形及递延资产摊销估算表》《总成本费用估算表》15.2.3成本估算指标取第2年代表性年份数据如下:总成本：417.75万元固定成本：444.93万元可变成本：12.82万元经营成本：136万元各年成本计算详见总成本估算表。88 15.3财务评价15.3.1依据及说明1、经济效益分析（1）收入预算通过计算得到，整个项目销售收入为10037万元（2）财务评价指标2、依据及说明①经济估算期本项目建设期1年，商品房预售按照有关法律法规在工程投资额达到25%以上，取得预售许可证即可预售，整个销售周期横跨2个年度，长期贷款偿还期为2年，实际偿还期2年.②还贷资金来源贷款利息按规定计入成本，偿还贷款本金的资金来源包括：税后利润和公司滚存利润。3、财务分析计算详见后面基本财务报表及辅助财务报表。(1)主要财务评价指标①工程总投资：7245.09万元②销售收入：10037万元③所得税：739万元④净利润总额：1500万元⑤投资净利润率：20.71%⑥借款偿还期：2年（含建设期）⑦投资回收期：2年（含建设期）88 15.3.2财务评价结论财务分析结果表明，本项目具有良好的经济效益，较强的债务清偿能力和抗风险能力，项目投资利润率20.71%，投资回收期2年（含建设期），借款偿还期2年（含建设期），项目在财务上是合理的，可行的。88 第十六章社会评价安徽省皖东（滁州.长江）国际车城一期工程的建设为地方经济的发展、人们生活质量的提高等带来良好的经济效益和社会效益。通过财务评价，项目对建设单位产生良好的经济效益是显而易见的。项目集专业批零市场、商业门面房、商务办公等多种功能为一体，产业链较长，互相带动，以规模经营产生巨大的吸引力，能够成为滁州市新城区的商业服务中心，产生直接的社会经济效益。项目建设在给建设单位带来经济效益的同时，具有良好的社会效益。1、调整滁州市的商业布局结构，推动地区经济的发展皖东（滁州.长江）国际车城的建设，使过度集中的滁州市商业中心的压力得到很大程度的缓解，也大大地方便了城市新区市民的购物和消费，带动消费的增长，对地区经济的发展起到积极的推动作用。2、项目建设推动商品流通现代化进程滁州市正在推进大市场、大流通的现代化城市建设进程，规划中的滁州市城市建设工程正在打造皖西地区的政治、文化、经济中心，而皖东（滁州.长江）国际车城的建设，起到良好的促进作用。3、项目建设可以促进地区的产业结构调整由于皖东（滁州.长江）国际车城的多功能性和项目优越的区位条件，使得大市场成为滁州市新城区市民聚居区所急需的公共设施和场所，从而在一定程度上引导该区中小型生产企业和服务业产品结构和服务结构的调整。4、项目建设可增加地方财政收入88 项目建成后，除了客商在商品批零交易时产生的流转税收入外，项目本身正常年可实现营业税、城市建设税和教育费附加310.86万元。5、项目建设可提供部分劳动力就业机会项目的建设，可提供直接劳动就业机会约5000个，使一部分待业人员（包括下岗职工）走向就业岗位，一方面减轻了地方政府的压力，另一方面增加了就业者的收入。6、项目建设可带动相关行业的发展项目建设在带动商品流通市场发展的同时，也带动了运输业、餐饮等服务业、信息产业、商业及机械制造业、中介等行业的发展，同时为滁州市商家经营的科学化管理提出了更高要求。88 第十七章研究结论与建议17.1可行性研究结论滁州国润投资发展有限公司投资建设的安徽省皖东（滁州.长江）国际车城一期工程项目，不仅符合商业发展的潮流，而且符合滁州市商业网点的总体布局和调整战略，经济效益和社会效益显著。该项目有利于优化滁州市的商业布局；有利于减轻城市中心高度集中的商业网点给市政设施所带来的压力；有利于方便城市新区市民的购物和消费；有利于形成皖西地区物流系统，推进商品流通现代化进程；有利于提高滁州市新的消费增长点，刺激经济的发展。该项目选址合理，技术方案可行，建设规模庞大，具有规模经营和综合经营的特点和优势，发展潜力较大。项目各项经济指标较好，抗风险能力较强，市场前景广阔，并将成为滁州市及周边地区一个新的经济增长点。因此，无论从市场分析角度还是投资效益角度来看，项目的建设均具有可行性和必要性。17.2建议1、该项目具有良好的经济效益与社会效益，项目建设内容符合地区产业发展战略，建议各级主管机构加快项目的审批，尽早安排项目建设资金，早实施、早生效。2、该项目为一大型商业工程，项目涉及流通、销售和产品加工等各环节，相互关联度强，管理交叉多，需不断加强管理和机制创新，确保项目运作成功。88 3、该项目投资大，所需设备和工程建设多，要进一步加强项目全过程管理，确保工程质量。4、由于项目是一个系统化的商业现代化项目，加强营销和员工培训，培育精通现代化运作规则、方式、技术、管理的人才，保证项目的持续运营。88'