万豪城市广场项目可行性研究报告 89页

'万豪城市广场项目第一节：总论一、项目概况1、项目名称万豪城市广场2、项目投资商3、项目开发商4、项目建设地点位于氐星路与贸西街西北角，东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品市场。5、用地性质综合用地（含旅馆业、居住、办公用地、商业用地）。6、建设规模项目规划建设用地面积为48586㎡（不包括城市道路用地面积），地上总建筑面积为194167㎡，容积率为5.2，地下总建筑面积为54607㎡，其中商业建筑面积为80304㎡，酒店建筑面积为47038㎡，住宅建筑面积为126919㎡。7、投资总额89160万元。8、资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通过银行贷款、销售收入再投入等渠道解决。91 1、建设计划项目建设周期为36个月，即2009年7月至2012年7月。10、主要建设内容本项目将打造成为集酒店、办公、百货、超市、影院、餐娱等为一体的大型开放式ShoppingMall和城市中央高端居住区的城市综合体。（1）商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，总建筑面积为80304㎡，其中主力百货为22014㎡，品牌商业为59481.36㎡。（2）酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准，拟为一类高层设计，体现建筑地标性。（3）住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透的板式高层建筑，总建筑面积为126919㎡。11、经济效益测算该项目开发建设总投资为89160万元；项目可实现销售收入为95182万元；可实现的固定资产收入为37938万元；可获取利润总额43961万元，税前利润率为49%；预期支付所得税3569万元；税后利润40392万元，税后利润率为45%；项目全部投资财务内部收益率（FIRR）为47.59%财务净现值(FNPY)为35784.51万元投资利税率为12%.一、业主单位简介五江集团是我国第一大搪瓷生产基地和全球最大的保温瓶生产基地,同时也是湖南省综合实力排名第二的民营企业,年销售收入达30亿元.先后开发了20万平米的五江购物中心、24万平米的五江国际建材家居城、5091 万平米的长沙上河国际商业广场等一大批明星项目。清泉集团是一家成长型的民营企业集团,以商业地产开发为主导,由清泉集团和五江集共同开发的春园步行街是娄底商业提档升级的标志性工程,沃尔玛、国美电器、肯德基等国际品牌领街进驻,规模和档次在中南首屈一指。大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚,享有盛誉的城市运营商,以房地产开发、建筑施工、激光科技为产业主导,拥有一大批高素质人才队伍,先后完成了大连政务中心,大连外事公寓。等多个项目80余万平米的开发规模。一、可行性报告编制依据1、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标［2000］205号）2、《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资［1993］530号）3、《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经［1998］11号）4、《娄底建设工程价格信息》5、娄底市总体城市规划（2000-2020）6、娄底体育场地勘资料7、投资方签订的协议书或意向书8、《万豪城市广场环境保护影响评价》及批复9、香港华城规划设计研究院《万豪城市广场规划方案》10、《娄底市2008年政府工作报告》12、有关各专业的国家设计规范13、有关市场调研及其他相关资料四、可行性研究报告编制范围根据万豪城市广场规划设计方案，本可行性研究报告的编制范围为91 市场调研分析、建设规模目标、功能分区布局、规划建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价和风险防范及对策等。第二节房地产市场分析2008年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，我国经济步入调整阶段。房地产市场经过近十年的快速发展和过热增长，在国家宏观调控政策主导下，已经进入调整期。娄底房地产市场的调整也在逐步深入，主要表现在市场供应量充足，商品房销售量、二手房成交量出现一定萎缩，房价小幅回落，但房地产税收在大幅增长，房地产信贷继续上升，房地产市场整体前景仍较乐观。一、全市房地产开发投资（包括各县市）全市完成房地产开发投资与去年基本持平，土地开发面积和土地购置面积大幅增长，商品房施工面积和竣工面积继续攀升，房地产开发企业融资情况良好，新开工面积和销售面积呈下降趋势。1.房地产开发投资2008年第四季度全市完成房地产开发投资7.51亿万元，同比增长11%，环比增长31%。其中完成商品住宅投资4.89亿元，同比增长54%，环比增长40%；完成商业营业用房投资0.6亿元，同比减少77%，环比减少15%。全年完成房地产开发投资同去年基本一致，为23.27亿元，其中，完成商品住宅投资为14.9亿元，同比增长22%；完成商业营业用房投资2.6亿元，同比减少65%。2.土地开发面积91 2008年第四季度全市完成土地开发面积35.3万平方米，同比增长1.76倍，环比增长100倍；购置土地面积11.1万平方米，同比增长4.16倍，环比增长3.74倍。全年土地开发面积继续增长，完成土地开发面积49.4万平方米，同比增长49%；购置土地面积40.1万平方米，同比增长62.5%。1.房屋施工面积及销售面积2008年第四季度全市房屋施工面积70.98万平方米，同比增长32.8%，环比增长3.51倍，其中，新开工面积60万平方米，同比增长53%，环比增长3.87倍；房屋竣工面积41.4万平方米，同比增长37.5%，环比增长45%；商品房销售面积37.7万平方米，同比减少12%，环比增长78%。全年房屋施工面积380.1万平方米，同比增长10.9%，其中，新开工面积176.4万平方米，同比减少11.5%；房屋竣工面积117.2万平方米，同比增长31%，商品房销售面积89.5万平方米，同比减少8.6%。2.房地产企业融资2008年第四季度全市房地产开发企业融资9.38亿元，同比持平，环比增长68%，其中，银行贷款0.8亿元，同比减少31%，环比增长12.6%；定金及预收款2.1亿元，同比增长11%，环比增长37%；个人按揭贷款0.5亿元，同比减少46%，环比减少16%。2008年全年房地产开发企业融资35.55亿元，同比增长11%，其中，银行贷款4.43亿元，同比增长22%；定金及预收款7.39亿元，同比增长33.5%；个人按揭贷款2.7亿元，同比增长20%。二、娄底市本级商品房供销情况1、商品房累计批准预售面积依然旺盛。从娄底市建设局和娄底市房地产管理局的调查数据显示，2008年第四季度商品房累计批准预售面积28.44万平方米，同比增长36%，环比增长22%，其中：住宅批准预售面积为22.46万平方米，环比增长18%。全年累计批准预售面积82.2万平方米，与去年相比减少了6.91万平方米，减少了7.75%。91 2008年1月国务院发布《关于对促进节约集约用地的通知》，加大了对闲置土地的处置力度，明确了土地闲置费的征收标准：即土地闲置满一年不满两年的将按出让或划拨土地价格的20%征收土地闲置费，并对土地闲置特别是闲置房地产用地将征收增值地价。这样，从紧的土地政策，不允许开发商囤地，大量的项目动工并被推向市场，同时2007年房地产市场迅猛发展，投资过热，导致2008年房屋销售压力进一步加大。图：2007年和2008年批准预售面积表2、全年商品房销售量持续下滑2008年第四季度新建商品房销售面积7.1万平方米，同比只为去年同期销售量的三分之一，环比与上季持平，其中：住宅销售面积6.9万平方米，同比减少69%，环比同上季一致，商业营业用房销售面积0.1975万平方米，同比减少65%，环比增长97%。全年累计新建商品房销售面积33.58万平方米，比去年62.8万平方米减少47%，成交量连降五成，特别从第三季度开始，有的楼盘甚至出现“零成交”，成交量降至历史新低。房地产需求全年难以走出观望，炒房者因投机能力下降不同程度退出市场，首次购房的自住性需求更为谨慎，留在市场当中真正的住房需求者对房地产产品提出了更高的要求。3、新建商品住房价格稍有回落91 2008年第四季度，新建商品住房均价为1651元/平方米，同比上涨6%，同上季相比，涨幅降低了7个百分点，环比下降1.2%；高层住宅均价为1936元/平方米，同比上涨6%，涨幅降低了3个百分点，环比下降0.2%；多层住宅均价为1473元/平方米，同比上涨7%，环比下降1.14%。全年房价较去年均有上涨，但涨幅逐步下降。商品住房均价第一、二季度小幅上升至最高点1720元/平方米后向下回落，到第四季度恢复至年初的水平，全年最大涨幅不到50元/平方米，而2007年从年初至年末涨幅达200元/平方米。图：2007年至2008年商品住房销售价格4、累计可售面积总量继续放大。至2008年底，商品房累计可售面积达88.58万平方米，同比增长92%，环比增长32%；其中：住宅累计可售面积62.1万平方米，同比增长一倍，环比增长33%；商业营业用房累计可售面积22.27万平方米，同比增长73%，环比增长35%。由于商品房市场交易冷淡，进一步堆积了商品房累计可售面积总量，也不断扩大了市场的供需比例，商品房面积供需比例高达12.47：1。5、120-144平方米户型销售依然占市场主体。图：不同户型住房销售面积情况91 今年第四季度，不同户型新建商品住宅销售面积段的数据显示，120-144平方米的户型面积占整个住宅销售面积的67%，144-180平方米的户型面积占13%，较上季稍有增长，90-120平方米面积占9%，比上季减少16个百分点，大于180平方米的户型占9%，比上季增长6个百分点，小于90平方米的户型面积所占比例与上季持平，占2%。图：不同户型住房销售套数情况从2009年全年不同户型新建商品住宅销售套数的数据显示，120-144平方米的户型销售套数占整个销售套数的69%，较上季增长18个百分点，144-180平方米和90-120平方米的户型分别占11%、10%，大于180平方米的户型占7%，小于90平方米的户型占3%。91 第三节：商业市场分析在经济快速发展和城市迅速扩张的推动下，娄底商业呈现出前所未有的繁荣局面。多极商圈涌现，业态更趋丰富，辐射力不断增强；商业地产开发方兴未艾，专业市场、订单项目不断涌现，开发理念更趋成熟；国内外品牌蜂拥进驻，知名连锁百货、超市扎堆经营，娄底商业已经达到一个新的高度。娄底商业发展的特点具体表现在：1.新旧商业对消费的刺激与回应。随着新一佳、步步高、汇天、友谊阿波罗等省内外知名企业的进驻，在商业布局、营销机制等方面带来新的震荡，商业经营场地不断扩大，竞争将会成为商业提升档次的重要基点；2.商业层次逐渐明朗，区域性商贸中心的基本框架形成。在市区已形成了以春园商圈为轴心呈“十字架”状辐射。北至友谊阿波罗大型百货，西通娄底最大九龙小商品市场以及本案——万豪城市广场，东往九亿步行街及步步高。3.品牌布局较混乱，重复建设性问题严重。已有的商业建了又建，规划不合理，百货、超市、餐饮、娱乐、专业市场等业态还没未到充分发挥，虽然有各类品牌扎堆入驻，但国际国内一线品牌仍然欠缺，中低档商品仍旧主导市场，传统商业格局占据主流。因此，中高档次的品牌大型百货与超大型连锁超市的紧密结合与合理布局在娄底仍然是一片空白。虽然友阿、步步高等带来了连锁百货的经营模式与众多首次入娄品牌，但在定位上依旧沿用保守式经营方式，竞争档次未从根本上拉开，特别是侧重商业综合规模和生态的“一站式商业”91 尚未成型，这为处于核心商圈的万豪城市广场兴建提供了良好的契机。按商业集中度、顾客消费取向、发展程度，娄底目前形成了春园、火车站两大较为成熟、各具特色的商圈。五江商圈火车站商圈春园商圈一、春园商圈1）商圈概况汇天百货友谊阿波罗新一佳康星百货春园步行街九龙市场万豪城市广场今典影城ITAT沃尔玛91 春园商圈春园商圈是指地处娄底城市核心，以春园商业步行街为辐射半径，东至友谊阿波罗商业广场、南抵乐坪街、西达九龙市场、北接新一佳超市的围合区域。春园是娄底商业的发源地，经过多年的沉淀和升级，春园商圈已脱胎换骨，从以清泉广场为轴心演变为以春园步行街为轴心的商业聚合，形成总体量达30多万平米、数万商家、数十主力店的庞大商业规模，已成为娄底业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈。春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石：超大商业体量，一站式全业态消费理念，沃尔玛、国美、今典影城等强势品牌组合，开创了娄底商业发展的新纪元。康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等各类商家强势进驻，进一步完善了春园商圈的业态结构，夯实了该商圈的领导地位。2）业态构成业态定位多样化、业态构成多元化、品牌组合集约化是春园商圈的显著特点。业态范畴涵盖百货、超市、餐饮、娱乐休闲、专业市场等各个类别，经营商户从大到小各档次各类型异常丰富，春园商圈成为品牌商家拓址湘中的首选。但国际国内一线品牌仍显欠缺，传统业态仍旧占据主流，中低档次的商品主导商圈格局。a、百货商家区位定位规模管理经营友谊阿波罗长青街中中档精品17000㎡统一一般步步高长青街东中档大众化20000㎡统一良好ITAT春园步行街内中低档15000㎡统一一般汇天清泉广场中档10000㎡统一差康星清泉广场中低档4000㎡统一一般清泉名店清泉广场中档3000㎡统一较好南洋九龙市场内低端50000㎡超市化一般91 品牌大型百货在娄底仍是一片空白。友谊阿波罗、步步高虽带来了连锁百货的经营模式及众多首次进驻娄底的品牌，但在定位上依旧沿袭中档大众化的保守经营路线，各百货店品牌组成类似，营业规模普遍局促，竞争档次未从根本上拉开。步步高稳健的经营积累了一定数量的客户群，取得了相对可观的经营业绩；友谊阿波罗还需经历较长的培育期，而汇天百货已陷入衰退的被动竞争局面。b、超市商家区位规模经营备注沃尔玛春园步行街内18000㎡良好负一层整层国美电器春园步行街内4000㎡较好二楼新一佳氐星路中15000㎡一般社区型购物中心通程电器九龙市场内4000㎡较好——沃尔玛的进驻给新一佳带来了巨大的竞争压力，新一佳业务模式被迫从纯超市向“超市+百货”转型，勉强维持经营。而在与国美电器的竞争中，本地品牌通程电器通过灵活经营则牢牢占据了主动权，国美业绩稍逊一筹。春园商圈正处于扩容提质期，本地商户为主力，全国性及区域性的品牌商家集中度并不高，屈臣氏等处于急剧扩张期的创新业态有吸纳空间。c、餐饮商家区位面积经营主题肯德基1店春园步行街口600㎡良好西式快餐肯德基2店汇天国际一楼400㎡良好西式快餐西堤岛文化局二楼850㎡良好中西餐咖啡铭典长青街邮局对面800㎡一般中西餐咖啡西典九亿步行街1000㎡一般中西餐咖啡91 第三空间九亿步行街300㎡一般中西餐咖啡兰桂坊春园步行街银街600㎡良好中西餐咖啡米萝咖啡春园步行街金街1000㎡良好中西餐咖啡名人茶庄春园路300㎡一般茶饮味博士氐星路中1000㎡良好中式桂林人1店氐星路中1000㎡良好中式快餐桂林人2店春园步行街2000㎡良好中式快餐永和豆桨氐星路中200㎡良好中式快餐上岛氐星路图书馆2F500㎡良好中西餐咖啡儒林茶庄长青街新华书店1000㎡良好茶饮春园美食广场ITAT百货楼上2000㎡一般风味自助老舍茶馆长青街600㎡良好茶饮星克玛春园步行街2500㎡较好中西餐咖啡春园商圈是娄底美食的大本营，西式快餐、中西餐咖啡、中式茶饮、自助美食应有尽有，肯德基、上岛咖啡、永和豆浆、桂林人等多个全国连锁品牌进驻，绝大部分店面经营良好。但相对而言，品牌餐饮的集中度仍不高，麦当劳、必胜客、棒约翰、豪客来、味千拉面等急速扩张中的众多知名品牌尚未来娄，高档次高规格的中大型商务餐饮几近缺位，特色地方及异国风味美食更是一片空白，餐饮业态大有潜力可挖！d、娱乐休闲类商家区位主题面积经营雅芳时尚会所氐星路美容美体1800㎡较好风尚瑜珈九亿步行街瑜珈260㎡良好美丽传说九亿步行街足浴3000㎡良好91 京都医学美容九亿步行街医学整形540㎡良好彭都春园步行街美容美发2000㎡良好禅逸瑜珈馆春园步行街瑜珈300㎡良好美时慕春园步行街美容美体300㎡良好沸点健身馆春园步行街健身700㎡良好今典影城ITAT五楼电影5000㎡良好新城影院乐坪街电影5000㎡较差美容、美体、美发足浴、健身、电影等娱乐休闲业态在春园商圈发挥了聚合效应，春园步行街俨然成为娄底时尚潮流的方向标。各商户经营状况大多良好，今典影城更是取得了颇为可观的票房收入，显示娄底娱乐休闲消费热情高涨。但KTV、酒吧、电玩、商务会所、运动馆（旱冰、桌球等）等热门娱乐业种缺位待补充。e、专业市场类商家区位主题面积布局经营鑫鑫手机城清泉广场手机800㎡柜台式一般新绿岛手机城氐星路中手机1500㎡柜台式良好长青中街长青街精品家纺约60㎡/个街铺良好春园钻石街乐坪街精品家纺约60㎡/个街铺良好九亿步行街——女装及童装20765㎡街铺一般九龙市场长青中街小商品10000㎡摊位分割良好时尚潮流城春园步行街潮流服饰2000㎡摊位分割一般春园小商品城春园步行街小商品18000㎡摊位分割一般91 春园商圈已经形成多个专业手机、家纺、服饰、小商品市场，如长青中街、春园钻石街家纺店面集中渐成气候，形成特色街区，商户间竞争激烈。这类市场大多将较大的商业平面分割成小面积铺位或柜台然后出租给小商户，但市场的运行需要足够的商户数量和人流支撑，后期高效的运营管理也至关重要，九龙市场、新绿岛手机城等占据了竞争的主动权。3）租售行情a、租金及铺面转让费春园商圈是娄底租金最高的区域之一，其中以春园步行街钻石街——氐星路中段九龙市场临街门面为最，平均租金达160-200元/㎡·月，沃尔玛、九龙市场等主力商家是提升该区域租金的关键；春园步行街银街——长青路中段九龙市场临街区域次之，但租金亦达140-160元/㎡·月的高位。品牌服饰、鞋、珠宝等是推动租金高企的主力业态。春园核心商圈可谓一铺难求，商铺转手费随之水涨船高。其中以春园步行街——九龙市场临街区域为最，转让行情约为20-25万元/店面；氐星路中段（清泉广场——新一佳）、长青路中段（清泉广场——友谊阿波罗）略低，但单门面的转让费也普遍在15-20万左右/店面；九亿步行街人气稍逊，报价为空转2万元/单门面。b、售价表现春园商圈人气高涨，价值备受肯定，亦是娄底商铺售价最高的区域之一。2004年5月份公开发售的九亿步行街街铺曾创下16000元/㎡的天价，并很快销售一空；2006年6月春园商业步行街开盘更是所向披靡，街铺均价达21000元/㎡，最高价突破30000元/㎡，创造了又一个奇迹。91 春园商圈现售的商业项目有鹏泰国际、星达馨都、soho尚都，街铺售价在24000-26000元/㎡，单铺面积在60㎡左右，总价在200万左右，热售局面未丝毫减退。三级市场上，仅有少量铺面在转让交易，春园商业步行街部分门面报价已达30000元/㎡，相比2006年上涨幅度已达40%。二、火车站商圈1、商圈概况老街天成银座吉泰邦臣月塘ktv一条街六福大厦庄胜项目金成时代广场明珠步行街新一佳火车站商圈是指东接石马公园、南临湘阳路、西达氐星路、北靠老街的围合区域，它的形成与发展和娄底火车站休戚相关，是娄底历史最为悠久的商圈。火车站商圈可谓历经兴衰，天成银座、明珠步行街等项目曾一度陷入维谷，但随着明珠电脑城、老街批发市场、月塘KTV一条街的兴盛，鹏天、华泰、六福等多个星级酒店的陆续开业，火车站商圈重拾生机，成为仅次于春园、五江的次级商圈之一及娄底最密集的酒店集群。1、业态构成91 火车站商圈业态构成分散，以批发市场、电脑/娱乐专业街为主，超市、餐饮、美容等零星布点；中低档业态占据主流，但辐射面纵贯全市。如老街是全市糖酒、饮料、水果、五金、杂货等的批发交易中心，年营业额逾十亿元；明珠步行街是娄底唯一的专业电脑市场，品牌专卖与小型店面并存；月塘KTV一条街聚集了数十家大型歌厅，堪称娄底娱乐的大本营；百洋、百花等多家超市进驻，但规模小，渗透力有限。火车站商圈流动人口多，客户群构成复杂，脏、乱、差现象依然严重，制约了商圈的进一步发展；明珠步行街、老街、月塘街等专业市场自行成市，普遍缺乏引导和管理；各个业态之间缺乏有效整合和互动，过度开发的现象蔓延，商圈前景不容乐观。a、专业市场项目区位规模业态经营明珠步行街氐星路旁57000㎡电脑市场较好老街——门面240个批发市场良好月塘街——Ktv38家歌厅良好天成银座火车站旁30000㎡电脑城未开业b、超市商家区位规模经营百洋超市六福大厦1-2F1200㎡一般百花超市市政大厦1楼800㎡一般龙胜超市锦泉宾馆1楼500㎡一般c、餐饮商家区位面积经营主题彼岸咖啡六福大厦3F600㎡一般中西餐厅湘都酒楼氐星路600㎡良好大型酒楼百事德氐星路300㎡一般中西餐厅91 d、保健美容类商家区位主题面积经营雅露仙美容休闲馆氐星路美容美体800㎡良好鸿远足浴长青中街足浴保健1200㎡较好百分百美发氐星路美容保健1000㎡较好3、租售行情租赁方面，老街租金持续看涨，现平均已达60元/㎡·月；明珠步行街则从30-60/㎡·月不等，出租率达八成；火车站广场周边物业街铺租赁行情为60-90元/㎡·月，且供不应求。售价方面，火车站商圈开发量集中，是娄底楼市的热点片区之一。但楼盘大多规模偏小，档次偏低。销售当中的项目有金成时代广场，一楼街铺售价靠火车站广场侧约为22800元/㎡，靠站前路侧约为18000元/㎡，销售行情看好，但内铺推售艰难。吉泰邦臣8000余㎡的商铺预计于2009年中推向市场，由于定位高端，业态规划和租售前景难测。91 第四节：项目建设的可行性万豪城市广场是娄底有史以来投资最大、产品线最为丰富、开发理念最为领先的房地产项目，无论从宏观政策、区位价值还是产品形态、项目发展前景等方面来看，该项目都具备现实的可行性和实施的紧迫性。一、从政策层面分析，万豪城市广场的建设与国家鼓励投资、拉动内需的政策一脉相承。2008年下半年，金融危机肆虐全球，国家作出了加强和改善宏观调控、积极扩大国内需求特别是消费需求、保持经济平稳较快发展的重要部署。娄底作为内陆欠发达地市，加快经济发展的愿望尤为迫切，而项目建设是推动娄底腾飞的核心环节。万豪城市广场总建设规模达20余万平米，工程概算总投资达8.5亿元，可带动的周边投资可达10亿元；项目建成后，预计可吸纳万余人就业，年创利税达亿元以上。该项目将是娄底乃至中南地区最大的城市商群和标志性工程，它的建设将大大改观娄底中心城区形象，稳固娄底作为湘中商业中心的地位，对于娄底实现“弯道超车”具有重要意义。二、从区位价值分析，万豪城市广场扼守城市核心区域，区位优势得天独厚，发展前景不可限量。娄底是湖南连贯东西、纵通南北的战略要衢，也是3+5城市群重要的发展极，正处于“加速赶超”的发展阶段。万豪城市广场处于娄底城市中心最繁华核心地带，多条城市主干在项目及周边交汇，三面环街，四通八达。北临娄底市最大的小商品市场—九龙市场、以及城市东西主商业街—长青街；东靠城市南北主轴—91 氐星路，并与春园步行街隔街相望；南依贸西街及乐坪街，与娄底市最大的城市广场—娄星广场仅一街之隔。万豪城市广场据守娄底核心商圈—春园商圈核心，处于人气沸点最中央，区位优势得天独厚，随着娄底经济的不断发展和城市规模的不断扩张，万豪城市广场的显赫地位将愈加凸显。一、从项目条件分析，万豪城市广场通过强大资本实力的注入，专业团队的强强联合，将确保项目理念领先和实施无虞。湖南五江集团、湖南清泉集团、大连三江集团携强大资本实力、多年房地产开发的丰富经验，组成强大高效的执行团队，并与专业技术力量强强联合，全力以赴以将万豪城市广场打造成娄底城市全新地标。万豪城市广场设计由香港华城设计研究院担纲，该院技术实力雄厚，专注于大型商业地产、城市综合体设计，富于探索和创新，先后完成了重庆龙湖地产北城天街、武汉金宝利国际广场、西安高新CBD、天津顺驰太阳城等一大批具有全国影响力的项目设计。香港华城植根本地实际，首次把开放式购物中心的设计理念带到娄底，力争将万豪城市广场打造成同步国际、具有里程碑意义的典范项目，带来与众不同的建筑观感及与潮流同步的消费体验。四、从产品形态分析，万豪城市广场以城市综合体进行产品组合，以“shoppingmall”进行商业功能组合，具备较强的核心竞争力。城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、酒店等功能进行组合，形成相互依存、高效互动的综合体。它是现代都市集约发展的必然产物，并成为城市核心区域主要的建筑表现形式。随着经济的迅速发展，城市综合体的建设浪潮正从北京、上海等大都市向长沙、衡阳等二、三线城市蔓延。91 娄底中心城区同样面临土地资源紧张的难题，万豪城市广场集商业、酒店、住宅、公寓、写字楼等为一体，彻底打破了娄底单一粗放无序的开发模式，实现产品功能的高度集约化，大大提升娄底房地产开发水平和城市形象。Shoppingmall是以大型零售业为主体、众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的商业聚合体。Shoppingmall规模大、功能全，能充分满足各类消费群的购物需求，代表着商业发展的最高形态。深圳万象城、广州天河城便是这一商业形态的典范之作。万豪城市广场充分汲取国内外Shoppingmall的成功开发经验，以重庆北城天街、宁波万达广场、深圳COCOpark等为参照蓝本，结合娄底本地实际，力求打造集百货、超市、电器、餐饮、娱乐、健身、小商品等为一体的一站式开放型商业中心，彻底改变娄底现有商业规模小、档次低、环境差的局面，实现娄底商业发展的提档升级。91 第五节：项目建设条件一、地形条件娄底处于湖南省几何中心，地势西高东低，呈阶梯状倾斜。在大地貌格局中，新化县、冷水江市、涟源市的西南部属湘西山地区，涟源市的中、东部和娄星区、双峰县属湘中丘陵区，属于云贵高原向江浙丘陵递降的过渡带。西部山势雄厚，峰岭驰骋，大多为侵蚀、构造、溶蚀地貌，地势险峻，海拔较高；东部地势逐步降低，地形起伏平缓，丘冈延绵、平地宽敞，海拔较低。唯娄星区南部大多为溶蚀堆积的丘冈平地貌。万豪城市广场地块为典型的丘陵熔岩地貌，岩石层分布较浅，岩石质地较为坚固，地势顺坡起伏，为项目规划设计带来挑战，同时也对基础施工造成一定影响。根据湖南省地震烈度分布图，娄底市属于六度以下地区，设计时可以按此基础考虑抗震设防需求。　二、气候条件娄底市地处中亚热带季风湿润气候区，既具季风性，又兼具大陆性。其基本特征为气候温暖，四季分明；年平均气温16．5～17．5℃，年极端最高气温38．l℃，年极端最低气温－1℃。多年平均降水量1300～1400毫米，一日间最大降水量147．3毫米，降水多集中在4～7月。年日照时数1410.4～1621.9小时，年日照率34～37％。年蒸发量1365.6～1521.6毫米，年平均相对湿度78～80％，年平均风速l.5～2.0米／秒，多年最大风速为20．3米／秒。全年无霜期253～281天。由于光、热、水基本同季，气候条件对项目施工影响较小，施工周期较长，对施工进度极为有利！91 三、经济条件娄底经济发展迅速。2007年，全市生产总值为449.51亿元，增长15.2%，比上年提高2.7个百分点，连续5年保持"两位数"增长的态势。其中，第一产业增加值87.69亿元，增长5.6%；第二产业增加值217.14亿元，增长20.2%；第三产业增加值144.68亿元，增长13.2%。按常住人口计算，人均GDP为11565元，增长14.1%。财政收入增长较快，据快报统计，全市财政总收入32.75亿元，增长25.2%，其中地方财政收入19.05亿元，增长24.3%。通过中心城区北扩南移战略的实施，娄底城市骨架不断扩大，城区功能日臻完善，成为湘中地区政治、经济、文化、商业的中心，辐射下属县市及邵东、湘乡、宁乡等地1400万人口的区域性中心城市正在形成！四、交通条件娄底是湖南重要的交通枢纽城市，长昆高铁（建设中）、洛湛铁路和湘黔铁路在此交汇，上瑞（上海至瑞丽）与太澳（太原至澳门）高速、娄怀高速（娄底至怀化）由此延伸，更有多条国道干线贯穿全境，距黄花国际机场仅70分钟车程，大交通带来大视野，大开发实现大未来。长株潭获批两型社会综合配套改革试验区，上升为国家战略，成为新特区；湖南省政府适时提出“3+5”城市群发展战略，进一步放大了长株潭试验区的辐射功能。娄底具有区位、交通、资源等不可替代的天然优势，是“3+5”城市群的能源原材料基地和核心发展极。从项目本身来看，由于项目位处娄底市区核心，车流与人流极为密集，项目在设计中充分考虑到可能带来的交通堵塞和空间拥挤问题。采用全地下车库设计，地下停车位多达1236个，在氐星路与贸西街分别设置地下车库入口，最大可能缓解中心城区停车难的局面；项目内设置有7个大小不一的广场，可供购物、休闲、娱乐、展会等用途，实现人流无障碍畅通。91 五、地质条件根据《万豪城市广场地质勘察报告》，拟建场地内未发现不良工程地质作用，钻孔控制范围内未发现全新活动断裂构造及新构造运动迹象，场地是稳定的，适宜作为拟建建筑物的场地。据《中国震动参数区划图》（GB18306-2001），场地位于抗震设防裂度VI度区，设计地震动加速度为0.05g,地震动反应谱特征周期值为0.35s。按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）有关划分方法，场地土类型为中软场地土类型，II类建筑场地类别。场地位于抗震设防VI度区，场区内未发现可液化地层，可不考虑地震液化问题。拟建场地内地下水位埋深0.10m~7.10m,水位标高116.91m~131.60m.根据相邻场地地下水水质分析结果，地下水水质对混凝土及混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。六、周边环境条件项目位于娄底市城区中心区域，项目建设期场地开挖、平整将破坏原有地表和小面积植被，施工完成后以人工绿化方式恢复植被，并随着项目建设的发展，区域变成高档商业住宅服务城市综合体，本区域将由原来的城市生态型转变为城市园林生态型，以道路和空隙地的观赏树木和花草为主，绿化率达30%以上，虽然生物量有所减少，但对物种的多样性影响不大。项目自身噪声主要为施工噪声和营运期居民生活噪声、商业活动噪声、万豪城市广场内少量动力设备噪声，污水经化粪池厌氧消化处理后排入万豪城市广场污水管道再排入城市污水管网，对周边环境无太大影响。91 根据《湖南省气象台站观测环境保护规定》（1986年5月8日），气象台站周边一定距离内的建筑物，与气象台观测场同一水平面上的超高部分，超出高度不得高于与观测场边缘距离的三分之一，根据2008年4月16日[2008]6号娄底市人民政府市长办公会议纪要，娄底市气象局院内的“713”气象雷达站考虑到娄底市中心城区总体建设要求和发展方向，对“713”气象雷达站及相关地面探测站点实施搬迁，在现气象雷达站搬迁前，周围建筑物其建设高度不能超过影响气象探测环境保护的高度，在搬迁后，对现有气象雷达探测站点控制范围内的高层建筑建设实行解禁。本项目建筑物的高度在“713”气象雷达站整体搬迁前，建设单位可建设的建设项目的高度，建设单位应与市气象局充分协调，保证市气象局内“713”气象雷达站整体搬迁前周边的建筑物满足气象台站观测环境保护规定，在“713”气象雷达站整体搬迁后才能达到现有规模。根据环保局《关于万豪城市广场环境影响报告书评价的批复》按拟建规模给出的相关参数进行评价，考虑到气象台观测环境保护规定的限制，施工进度将受到一定影响，但总体规模不会改变。七、制约因素随着城市的不断发展，房地产开发热的不断升温，商业浓度的逐渐提升，外来商业与已有商业的竞争局面在不断加剧，项目发展所要面临的挑战也在逐步升级。具体表现在：1、金融危机仍未消退，宏观环境不明朗。房地产市场出现了普遍的持币观望局面，大部分项目销售维艰，存量市场不断膨胀，暂未有好转迹象，前景并不明朗。2、房地产供求失衡的趋势愈加明显。08年底商品房累计可售面积达88.58万平方米，同比增长92%，；其中住宅累计可售面积62.1万平方米，同比增长一倍；商业营业用房累计可售面积22.27万平方米，同比增长73%。市场的供需比例达12.47：1，严重供过于求，形势不容乐观。3、娄底商业开发和运营中的同质化和跟风现象非常严重，步行街、百货定位泛滥，迷恋概念炒作忽略运营管理，侧重销售回款忽略业态和招商，导致部分项目后期经营艰难乃至被淘汰，对整个商业环境造成冲击。差异化和特色化将成为娄底商业发展的长期趋势。91 1、竞争项目不断涌现，竞争局面加剧，但竞争压力相对较少。万豪城市广场周边筹备启动的项目有九龙、轩宏、百花等项目。但该类项目大多规模较小，定位相对较低，产品构成单一，商业业态定位模糊，竞争局面虽加剧但对万豪城市场尚不构成实质性威胁。91 第六节：建筑方案选择及说明一、项目选址位于氐星路与南贸西街西北角，东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品城。红线位置见附图。二、建筑方案选择为使设计方案在科学性、经济性、合理性、美观性等上实现突破，万豪城市广场拟定有两套设计方向。1、建筑设计方案一该方案经济技术指标：项目单位数值总用地面积㎡4854191 总建筑面积㎡255361计入容积率建筑面积㎡219725住宅建筑面积㎡114709商业建筑面积㎡40603酒店建筑面积㎡41086B、地下建筑面积㎡33095停车泊位辆679此套方案的主要优点在于：1、商业功能实现了良好分区，三个商业分区定位为三种不同商业业态，并实现了充分而良好的互动；2、酒店设置在临氐星路与贸西街交口处，现代感充分，地标意义明显，并与娄星广场实现完美的融合；3、建筑风格现代、简约、大方。运用了大量的弧形线条勾勒主体建筑轮廓，建筑色调偏向于暗色系，沉稳而庄重；4、车库入口设置在氐星路与贸西街，便利于氐星路车流出入；商业、住宅、车库功能分区，有效避免了车流的混拥。但此套方案采用统一建筑标高的设计做法，没有考虑到项目存在三种地势高差的实际；主力店与商业街的组合并不融洽，这给今后的商业运营带来很大隐患；住宅设计大量采用了水景，空间有限并不实用。2、建筑设计方案二91 该方案经济技术指标：项目单位数值总用地面积㎡48541总户（套）数户（套）1183总建筑面积㎡332161计入容积率建筑面积㎡268452A、地上总建筑面积㎡268452住宅建筑面积㎡141237商业建筑面积㎡91509其中：主力百货㎡26232酒店建筑面积㎡29160B、地下建筑面积㎡63709停车泊位辆854其中：地上辆78地下辆776此套方案的优点在于：91 1、充分认识到了该地块的不同高差关系，并化劣势为优势，通过采用多首层、多平台的设计方式，最大可能第减少高差，实现本地块商业经营与氐星路、春园步行街的无缝对接；2、充分照顾到消防、日照、退让等建筑设计细节和各个功能分区的建筑关系、设计要求。因设计有环形消防通道，建筑采取行列式布局，满足规划设计条件退让，实现了酒店、商业、住宅区功能的均好性；3、充分考虑到了商业业态布局的合理性和商业经营的互动性。在设计中对可能引入的目标主力店进行了合理的商业分区，并对商业街和主力店的融合做出了合理设计。4、充分认识到了娄底市场的基本面，尽可能地少采用玻璃幕墙等昂贵的建筑形式，在建筑设计中不失前卫和时尚但又有效控制了成本支出。因此，对比来看，方案二具备相比的优越性和现实的可行性，在地块高差条件，日照、消防、退让等现实要求，商业业态规划和布局以及娄底市场的现实情况考虑更为充分，更具备可行性，故以方案二作为设计优化方向及可行性研究依据。三、总平面布置1、平面布置原则91 用地东侧为城市主干道，商业价值最高，因此作为主体的MALL沿东侧氐星路边界展开，充分占据沿街面。同时为提升它边界的商业价值，满足MALL的交通需要，在沿南贸西街方向也开设小区内入口。这样东、南两侧的道路自然连续成一条弧形路。自南而东北穿过地块内部，将地块分成东、西两区，东区为MALL，较热闹，而西区安静，非常适合布置住宅。酒店和酒店作为高层塔楼分别位于用地东北角及东南角，临东侧城市干道，交通可以自成体系，同时与商业部分充分相接，便于配套。根据整个地块的特征，以及各自功能、景观、交通组织等诸多因素的综合考虑，确定其整体布局。本地块主要存在三种高差关系，东区临城市主干道氐星路一侧的地块安排了大型商业中心；西区临气象局、体育局宿舍区一侧较为安静，规划为住宅区。在东西区中间是一个大型室外主题广场，这一广场是整个MALL的中心，东北角和东南角沿道路分别布置高层酒店式公寓和一类高层酒店，是整个地块的至高点，于地块两角遥相呼应，共同形成完整而丰富的天际线。住宅区布置为一类高层住宅。平面布置见附图四。整体效果见附图五。2、平面布置概述整个规划布局为：一心两街三区七广场。一心：以主力百货为中心带动品牌店形成的开放型内街；两个街区：两条商业街贯穿连通整个区域；三大功能分区：商业区（百货、超市、电器、餐饮、娱乐、步行街、专卖店）商务区（酒店、会议、娱乐）住宅区：（高级住宅、小户型住宅、酒店）七大广场：以开放商业步行街为基本依据与联结点，形成7个主要广场，贡献城市公共广场空间16000㎡，为商业演出、文化聚会提供载体。四、项目定位本项目定位为商业、办公、酒店、住宅为主的城市综合体。以MALL为主线，将各功能体有机结合起来。商业的服务对象，面对整个城市同时又为内部写字楼、住宅、酒店提供配套服务。MALL的内容包括百货、超市、儿童游乐、沿街店铺，并以主题景观商业街为线索，将各功能体有机合理安排，力争将购物、游乐、赏景的功能充分结合。91 办公和酒店靠近氐星路，既相对独立又与商业形态形成互补状态。一方面超高层的建筑形态有利于形成地标，从而提高整个项目的知名度。同时日常办公和住店的人群又可以为商业功能提供相对稳定的消费群体。住宅区围绕MALL展开，保证其充足的日照条件和良好的景观，一方面可以针对区内办公和经商的人群，另一方面也可作为市民的理想居所。五、道路交通1）出入口布置、交通项目的商业区设东面的主出入口和南面、东北面的两个次出入口及东南部的地下车库出入口；住宅区设南面的主出入口和北面的次出入口；住宅区南面和北面均设有单独的人行出入口和车辆出入口。商业区主出入口设在临氐星路的中部，进出车辆可直接进出地下车库；南部主出入口选在南侧南贸西街的方向，方便从南贸西街进入的车辆。整个社区交通模式分为车行系统，步行系统。居住区内道路主要为三种，宽6m的主要通道，4m宽的消防车道兼万豪城市广场内人行步道，以及宅间景观小径等。居住区内机动车在场地周边车道行驶，或在入口处附近直接进地下车库。大部分地下车库可以很方便地到达每个单元的入口处，方便住户停车出入。2）停车系统地下停车库，停车数为1236个，居住户数1183户，车位率达到每户1.04个。汽车库的坡道及疏散均满足规范及防火规范要求。六、配套设施1）万豪城市广场内设置花园、休闲绿地和儿童老人活动场所，为居民提供多样化休闲设置，并使万豪城市广场内的步道与城市绿化带和娄星广场风光相连。91 2）万豪城市广场周边围墙防盗采用红外监控系统。3）环卫设计：垃圾收集方式为集中式袋装化，垃圾间在万豪城市广场南侧西南角，万豪城市广场车行干道旁与城市道路相连，满足环卫车进出要求。4）项目临街建设部分品牌商业，主要用于潮流服饰、国际品牌店等经营，娱乐、餐饮按规模情况与开发商协商后引入，不得经营化工、涂料和汽车维修等一些扰民、污染较重的经营项目。七、给排水1）生活给水本项目采用城市自来水作为给水水源，整个万豪城市广场设两路进水。一路进水设在万豪城市广场东部，由氐星路引入；另一路进水设在南侧，由南贸西街引入。两根引入管管径均为DN200，给水管道在万豪城市广场内成环，管径DN200。本项目地下室至地上四层由市政给水管网直接供给，四层以上采用水池加变频恒压泵供水。变频恒压泵设于地下室内。本项目水源由市政给水管网供给，拟从周边规划路市政给水管网不同侧引入两条DN200的给水管道，并在小区内沿四周布置成环状管网，以确保生活及消防用水安全。市政给水接管点处要求水压不低于0.3MPA。市政给水管道在小区内沿四周布置成环状管网。本项目拟定负一层至四层由市政生活给水管网直供；五层及以上生活给水均通过设置在地下层的变频供水设备加压后供给。2）消防给水按一类高层设计给水消防系统，设计原则为：消防环绕，广场竖向连通，商业公共空间通畅。91 A、室外消火栓系统按同一时间火灾次数为一次计。一次火灾用水量按30L/S计，利用市政水直接供水。在室外环状管网上设5套室外消火栓，并在建筑物四周设若干套消防水泵接合器，火灾时供消防车加压灭火使用。B、室内消火栓系统用水量按40L/S计，延续时间为3小时。系统采用临时高压制，由设在地下室水泵房内的消防给水设备抽地下层消防水池水加压供水。消火栓管网形成环状布置，管道内采用内外壁热镀锌钢管。初期前10分钟消防用水量，由小区最高层屋顶贮备18立方消防水箱供给。C、自动喷水灭火系统地下室、商业、酒店、酒店等部分采用该系统，按33.8L/S计，火灾延续时间为1小时。自动喷水灭火系统由设在地下室水泵房内的自动喷水消防加压泵抽取地下层消防水池水加压供水。系统管道采用内外壁热镀锌钢管，初期前10分钟消防用水量，由小区最高层屋顶贮备18立方消防水箱供给。3）排水本项目建设完成后，万豪城市广场外排废水主要为居民生活污水、商业废水及少量食堂废水，排水计算包括酒店式公寓排水，不包括高档酒店排水。万豪城市广场总最高生活日用水量约2718m3/d，项目最高日生活排水量约1977m3/d。项目设一个排污口，污水排水排至氐星路城市污水管道，实行雨污分流体制；雨水直排街道雨水管，污水经城市污水管网进入娄底市第一污水处理厂进行处理。A、万豪城市广场内每栋建筑设室外设化粪池，粪便污水经化粪池截留处理后排入城市污水管道。B、区域内实行分流制，污水和雨水管网分别与市政的专用管网相连接。91 C、雨水系统：各单体均设雨水专用立管，收集屋面雨水后排入室外明沟中，经雨水口收集，于氐星路排入城市雨水管网。八、电气设计1）配电系统A、负荷等级根据本建筑工程的情况，消防控制中心、消防水泵、消防电梯机房排演设备、火灾应急照明、疏散通道、疏散指示照明灯、消防设备为一级用电负荷；一般电梯，生活变频泵、排污泵、地下车库照明、商场照明为二级负荷，其他用电设备为三级负荷。B、供电电源及电压根据本项目的负荷等级及负荷量，考虑暂按一回路独立10KV市电电源引入，并按一柴油发电机作为第二电源。C、供电系统本项目的10KV高压配电系统按照当地供电方式接线，选用高压环网柜用于终端供电。真空断路器、负荷开关与熔断器配套使用。变压器低压侧（0.4KV/0.23KV）采用单母分段的形式，两台变压器设联络，正常运行时，联络开断；当其中一台变压器出现故障时，联络断路器自动投合，向故障变压器供电，并切掉三类负荷，保证一二类负荷供电；地下一层自备发电机组，有自启动装置，在市电停电的情况下，保证一级负荷和部分二级负荷供电。D、变配电房配电间设于地下一层，变压器选用SG10型干式变压器7台（带IP2X防护外壳），容量为7*1600KVA，供电范围为本项目地下室及地上五栋塔楼。发电机容量按火灾时以及负荷所需用的电量选用。高压开关柜选用HXGN1-10环网式高压负荷开关柜，低压选用低压开关柜。91 E、继电保护与计量高压配电系统的电源进线柜采用反时限过流速断保护方式，变压器采用高压负荷开关熔断器组保护的方式。电能计量采用高进高计的方式，设有高压计量柜；商业等公共部分在低压的主要回路上可设电能计量，作为业主内部管理和监查用。住宅部分按照一户一表。动力、照明、商业用电分别计量。F、功率因素与无功补偿采用低压电容补偿方式，低压侧装设电容自动补偿装置，总装电容起估算为3360KVAR，要求补偿后低压侧功率因素为0.9。G、防雷与接地变配电站的接地与建筑物的防雷接地、弱电保护接地次采用联合接地的方式，接地电阻值不应大于1欧姆。2）照明A、照度标准各功能房间机场所照明的照度标准按《建筑照明及设计标准》的相应规范的照度水平进行设计，一般情况下，照度的取值在中间值与最高值之间。B、光源及灯具的选择光源种类采用荧光灯、稀土节能灯等高效节能的绿色光源为主，尽量减少白炽灯作灯源。C、动力供电所有电动机均设过载，短路、接地、失压保护，采用空气断路器、热继电器进行过载，接地故障保护利用接触器圈作失压保护。D、电线的选择线路及敷设方式91 照明线路的导线采用BV-500型铜芯塑料绝缘电线穿阻燃型硬塑料管在现浇楼板、墙体暗敷设。消防设备线路采用耐火型电线（电缆）穿钢管暗敷；如需要明敷时，钢管防火处理。3）建筑物防雷、接地与安全措施本项目属于一类高层建筑，按一类防雷建筑设防。配电系统采用TN-5系统。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、侧击雷，及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。接闪器采用12号镀锌圆钢，在屋面装设避雷带，采用建筑柱中两根钢筋（大于16号）通长焊接作防雷引下线，接地装置采用建筑基础做成。8层以上，每隔3层沿建筑外墙作均压环，均压环采用建筑物外侧一圈梁内钢筋可靠焊接一圈做成。防雷接地与电气接地采用共同接地方式，接地地阻≤1欧姆。4）电话通讯系统通讯为市话直通网络，埋地引入4根600电话电缆，商场、娱乐场所和住宅分支线路选用HYJV-4*0.5电话线，并在住宅部分预埋宽带网络管线。5）网络系统网络为市政网络光缆线路，商场、娱乐场所和住宅部分分支线路选用超五类4队对绞网络线。6）有线电视系统由于城市公共数字电视联网，进线到户采用分支—分配的形式，可向用户提供本地公共电视网节目，干线采用SYKV-75-9穿阻燃硬塑料管沿暗敷，支线采用SYKV-75-5穿阻燃硬塑料管沿墙、底板暗敷。7）人民防空本项目利用地下车库设置平战结合的人防工程，防护级别暂按甲级设计，设防级别按核武器六级，常规武器六级，生化武器丙级设防。战时用途考虑二等人员掩蔽所，另设一个战时物资库或一个战时车库；战时每个防护单元内划分为两个抗暴单元，以满足人防要求。九、通风、防排烟91 1、通风系统地下车库设计排风系统，进风采用车道自然补风，地下汽车库排风量按6次/时换气次数计算，核算送风量不小于排风量。2、防排烟系统1）万豪城市广场高层住宅按规范要求，凡不符合自然排风条件的电梯电梯前室和合用前室，防烟楼梯间等设置机械正压送风系统，正压送风系统的送风量取设计计算和规范规定较大值，其压值为25Pa～50Pa，送风机房设置在地下室。2）地下车库按防火分区设计机械排烟系统。地下车库排烟量按6次/时换气次数计算，排烟风机采用消防高温排烟专用风机，为节省造价，排烟与排风系统为合一系统设计。防火区有自然补风条件的，就不设机械送风系统。3）住宅区厨房油烟通过住户油烟机后统一从厨房排烟竖井屋顶排放。商业区若引进餐饮业，应单独设置排烟竖井。十、景观设计1、城市广场开放性绿化景观设计简洁纯粹，采取灌木花卉广场为主，结合休闲木甲板的树桶型高大乔木点缀其中，形成既有商业实际价值，又具有生态美感的商业绿化广场。为方便商业演出和商业人流聚集，拓展后的商业广场与街道景观以硬质铺地、景观树阵、休闲座椅、商业雕塑、音乐喷泉、广告灯饰为主体元素，形成开放型的公共城市广场与街道。2、居住区绿化采用高大乔木、草坡、浅水、木夹板为主要元素并将住宅底层架空9米形成开放的园林休闲场所，以扩大绿化空间，活跃空间层次，提高居住档次。3、屋顶绿化91 作为城市绿化、美化工程的在商业屋顶结合花园设计，商业屋顶广场设计网球场、羽毛球场、生态树阵、休闲咖啡区等，从而扩大居民休闲场所，丰富城市第五立面。91 第七节：建筑节能及节水措施一、节能措施万豪城市广场建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施项目供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。91 项目内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。项目内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。二、节水措施1、小区水环境91 合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。91 第八节环境影响与评价一、环境影响分析1、水环境影响分析万豪城市广场最大污水排放量为1977m3/d，年排生活污水量为72.16万m3。项目排水采用雨污分流制，万豪城市广场生活污水经化粪池消化处理后排入万豪城市广场污水排放系统，配套餐饮厨房污水分别经沉淀除渣和隔油后排入万豪城市广场污水管网，再由城市污水管网排入相距3km的娄底市第一污水处理厂，经处理后达标排放。为方便环保管理，商业区与住宅区化粪池应单独设立。万豪城市广场污水水质、水量符合污水处理厂的要求，万豪城市广场排放的生活污水进入污水处理厂处理达标后排放，对涟水影响较小。2、空气环境影响分析环境空气影响主要是施工产生的基建扬尘。本项目环境敏感保护目标较多，因此受施工基建扬尘影响的人员较多，场尘对气象观测场的气象观测有一定干扰，必须严格按照原国家环保总局《关于有效控制城市扬尘污染的通知》、《娄底市渣土管理办法》及其他要求严格控制，环境影响在可控制的范围内，施工扬尘污染随着施工结束而消除。小区内不设燃煤装置，不设中央空调，所用能源全部为电和城市煤气，从源头上控制了燃料废气污染物对万豪城市广场环境空气的污染。对餐饮油烟废气净化后并设专门的排气竖井将达标烟气高空排放。地下车库汽车尾气通过排风系统收集后经排烟竖井高空排放（高于临近屋面3m）。柴油发电机组只在停电时使用，由于使用时间短，且使用轻质柴油，烟气经地下车库排烟竖井高空达标排放。项目运营期对环境空气污染很小。91 3、声环境影响分析声环境影响主要是施工期不同施工阶段的机械设备噪声，本项目主要的环境敏感保护目标为项目西、北侧场界外的居民集中住宅区，根据施工机械设备噪声衰减距离分析，120米以外声环境低于60dB(A)，施工设备噪声影响较大，敏感点难于达到国家标准，应严格控制施工时段，防止施工噪声对外环境的影响。尽管施工噪声对环境产生一定的不利影响，但是施工期噪声影响是较短的，一旦施工活动结束，施工噪声也就随之消除。营运期万豪城市广场内配套的动力设施（給水泵、消防水泵）、柴油发电机组均置于地下车库内，选于上方为空地的位置,并选用低噪设备,同时采取有效的减振、隔声和吸声措施，严格控制商业、娱乐噪声，禁止在万豪城市广场内设置高噪声娱乐项目，可保证万豪城市广场内声环境达到《声环境质量标准》（GB3095—2008）中的2类标准。4、固体废物影响分析排放的固体废物、生活（含商业营业）垃圾分类收集、回收有用物品后送至万豪城市广场垃圾中转站储存，每日由环卫部门送城市垃圾填埋场统一卫生填埋。只要物业管理部门加强管理，及时收集、及时外运作无害化处置，不会对万豪城市广场及区域环境产生影响。5、生态影响分析项目建成后区域城市生态环境将被城市景观生态环境替代，本项目设计充分体现以人为本，以环境为中心的思想，着重环境景观设计，住宅楼周边设计为绿化带，符合娄底市城市规划和生态示范城市的建设的要求。对区域生态环境影响小。91 6、高楼风与光遮挡及光污染分析项目在对高层建筑进行设计时，应综合娄底地区气象资料，优化设计高层建筑的形状，减少“高楼风”形成的条件。在万豪城市广场绿化时，多种植高大乔木，以形成阻挡作用，减轻“高楼风”的危害，同时，地下车库的排风口、垃圾站的位置选择应选择较开阔的地带，便于污染源扩散。建设单位委托有资质的单位进行了日照分析，分析认为根据《城市居住区规划设计规范》及《娄底市城市规划管理技术规定》规定，小区住宅满足日照要求，项目建设对周边建筑物的光遮挡在规定的范围内。项目建设高层建筑，酒店建设玻璃幕墙，可能产生反射光，应限制玻璃幕墙反射率在0.3以下，万豪城市广场临街商铺的商业广告招牌、万豪城市广场道路的照明设备应选择中低光度照明灯具，防止产生光污染。7、项目选址和平面布局合理性分析结论娄底万豪城市广场位于娄底市娄星区南贸西街与氐星路交汇处以西北角，购地48588平方米。该用地属于娄底市总体规划（2000-2020）规划中现状文化娱乐用地，本项目在娄底市体育场馆择址另建的情况下，地块用于高档商住服务城市综合体的开发，与周边环境与用地性质相容，不违反娄底市城市发展总体规划。项目存在的不利因素主要为项目东侧和南侧的道路噪声，这就要求建设方在设计与施工时考虑不合理因素，采取各项防治措施，确保万豪城市广场居住环境达到相应标准。在此问题解决后，本项目选址合理可行。项目的立面设计应适当调整，使其满足《湖南省气象台站环境保护规定》的要求。项目垃圾中转站位于南侧，其选址与设计符合《城市环境卫生设施规划规范》（GB50337-2003）规定；变配电房、水泵房以及风机房均设于地下车库内，噪声振动、辐射等影响对地面环境影响较不明显；住宅区设计在西北角，只要注意朝向布置，经绿化带隔离后受交通噪声影响不明显。91 总体来说项目平面布置较合理可行。二、综合结论万豪城市广场设计体现了以人为本的原则，项目选址不违反城市总体规划，总体平面布局合理，项目建设符合娄底市生态城市建设要求，项目选址可行。项目采用清洁能源，对环境影响小，符合污染物达标排放要求和区域环境质量要求。项目建设有利于区域经济的发展，促进娄底市生态新城的建设，符合国家产业政策，从环境角度分析，项目建设是可行的。三、建议和要求1、建议本项目建设期必须严格的施工管理，实行清洁文明施工，尽力降低生态破坏，防止施工开挖填埋和施工扬尘对周围环境空气的影响，同时应搞好施工期水保措施和建材的保管、堆存，防止水土流失，保留植被与湿地，避免施工期水土流失对环境的影响。施工渣土必须做好平衡，弃土不得乱填乱放，必须送往有关部门的指定的地点妥善处置，临时施工用地应注意及时恢复植被。施工噪声必须按《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-1990）进行控制，并严格控制夜间施工时间。此外，为减少噪声的影响，要求施工方采用商品混凝土和挖孔桩或钻孔桩，控制和减少高噪声设备的使用。要加强施工期的环境监管，并将控制施工过程中的环境影响措施作为一项重要内容进行考核，定期进行检查，发现问题，应及时纠正、整改。2、91 为确保不对现有生态环境造成显著破坏，必须树立生态保护优先的原则，应尽可能保留较多的现有自然植被，保持现有地貌景观，尽可能减少挖填方工程量。应利用南侧风景优势，合理布局，将景观生态、人文生态等融为一体，建筑物外观设计应与自然景观相协调，加强生态保护和建设力度。切实搞好总体规划和总图布置，充分重视与遵循生态和谐、友善和协同。万豪城市广场内不留有裸露地面，绿化应乔灌草相结合，将本万豪城市广场建设成树木葱郁、绿草如茵，自然风光优美，富有山水特色，人文环境良好的城市广场。从景观生态、人文生态的角度，应坚持可持续发展战略，在发挥本项目社会、经济效益的同时，搞好本项目的生态环境服务功能保护和价值开发。在引入的人工绿化植被建设中，应以本地物种为主，防止外来物种入侵。3、项目建设过程中，必须严格执行国家环境保护“三同时”制度，依照规定，环境污染控制和生态保护措施必须与主体工程同步设计、同步施工、同步投入运行。万豪城市广场内应严格实施清污分流，不同类型的污水应严格截污，并形成合理的污水、雨水管网系统。4、为建设环保节约型的和谐社会，根据建设部的要求，本项目构筑物的设计与建设过程中，应注重更多的考虑采用智能、环保、节能措施，依然《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95及建标函[2005]84号修订）、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）和《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001及建标函[2005]84号修订）进行节能设计，减少日常使用的资源与能源消耗，将本项目建设成为一个高品位的、一流的环保与节能型生态社区。万豪城市广场所有住户均应使用节水卫生洁具，减少污染物的排放量。5、应按照《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）规定，对拟建地土壤氡浓度进行检测，并根据测定结果采取相应的防氡处理和综合建筑结构措施，防止土壤中氡的逸出给居民可能造成的不良影响。91 6、项目区内需严格管理，商场应限制并控制从事各类小餐饮和歌舞厅等高大气污染和高噪声污染的商业活动，如有引入此类服务和娱乐业需根据其规模另作环评或登记。酒店应另行进行环境影响评价。项目区内不得设置洗车场。此外，本项目运营过程中尤其是商业服务经营中应明确规定，不得涉及有毒有害有腐蚀性或易燃易爆的化学危险品。垃圾应设分类回收筒分类回收。必须加强管理，加强区内人员的安全防范意识，设置完善的消防安全配套设施，在消防、安全部门的指导下，设立消防、安全风险事故切实可行的应急措施和应急方案，确保万豪城市广场安全。7、为了保障万豪城市广场居民的安全和避免车辆鸣笛产生的噪声困扰，在万豪城市广场内应设立限速和禁鸣标志。8、加强管理，选任认真负责的环保专职人员，建立相应的环境保护专门机构和资源再生利用部门，对园内各有关环保与生态维护设施认真维护、保养，定期对外排的污水、固体废物等进行监测、管理、回收、利用，充分发挥相关环保设施的净化功能，坚决执行清洁生产、清污分流、总量控制的原则，保证项目所有外排污染物达标排放、生态建设与区域城市生态协调发展。9、加强对区内物管人员的环保知识和生态保护培训，制定严格的安全操作规程与设备维护制度，并落到实处，以防患于未然。10、万豪城市广场内禁止使用燃煤装置，所用能源必须是清洁能源——电力和燃气，以保持万豪城市广场优良的环境空气质量。91 11、商场内的餐饮要做好油烟净化，达标排放，防止污染万豪城市广场内的环境，餐饮废水先应经隔油池隔油除渣后再排入万豪城市广场内排污管网。潲水油及餐饮的食物残渣应交回收单位回收利用，不得排入排污管网或垃圾站。12、加强施工期和营运期的环境监测，对于设置在地下层的配电站的电磁辐射进行监测，对用地范围内的土壤中氡气进行监测，并根据监测结果采取必要的防护措施。项目竣工后，按国家的相关要求，在项目竣工时对建筑物进行室内环境质量进行监测，达标后方可允许居住。13、工程建设必须严格执行环境保护“三同时”的制度，各种环保措施必须同时设计、同时施工、同时投入运行，把环保作为一项重要内容对进行考核，在注重经济效益的同时，注重环境效益。14、室内装修应对甲醛、苯、氡等挥发性有机污染物进行控制，公共建筑装修宜采用A类天然石材，E1级人造木材，经监测符合《室内空气质量标准》方可投入运营。91 第九节：劳动安全卫生与消防万豪城市广场项目的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员和顾客的安全与健康。一、编制依据1、《建设项目（工程）劳动卫生监察规定》中华人民共和国劳动部令第3号；2、《饭店（餐厅）卫生标准》GB16153-1996。二、安全与劳动防护万豪城市广场在设计中严格按便于人员紧急硫散的要求设计安全通道以及其他安全设施，选择技术保证、能够安全运营、无危害的设备。同时要求承建施工的建筑单位在施工过程中，切实落实安全防范措施，做到安全施工、文明施工，确保安全。（一）项目运营过程中危害因素分析1、因人员流线和服务车辆流线设计不当，可能造成的人员拥挤和对人体的伤害；2、机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害；3、机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害；4、风机、水泵等噪声对操作人员的伤害；5、餐饮业的厨房夏季属高温作业。（二）安全与劳动保护措施1、万豪城市广场商业及酒店去各层大厅与所有的设施联通，视线良好，容易辩明方向，顾客容易抵达目的地；91 2、机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准；3、机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器；4、对风机、水泵采取减震、消音措施，设置风机间和水泵间；5、加强对职工、服务人员的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品；6、住宅小区考虑综合保卫设施，设有围墙、门卫，并利用智能化系统监控；7、为提高小区的安全防范能力，设置如下系统：可视对讲系统（包括紧急按钮）、电视监控系统、周界红外报警系统及电子巡更系统。主机房设于会所安保中心内。三、劳动卫生万豪城市广场各功能区均设有职工、工作人员休息室和男、女更衣室。商业及酒店区内厨房设置有专门排油烟系统，设有大型中央空调。四、卫生防疫万豪城市广场是商业、酒店建筑综合体，流动人口较多，是易于传播流行性疾病的公共场所，是卫生防疫的重点地域。（一）卫生标准各项卫生标准表项目标准值项目标准值冬季采暖温度℃≥16可吸入颗粒物mg/m3≤0.25相对湿度%40-80空气细菌数风速m/s≤0.5a、撞击法cfu/m2≤4000二氧化碳%≤0.15b、沉降法个/皿≤4091 甲醛mg/m3≤0.12照度lx大于5（二）要求与措施1、各种活动空间场所，其内装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入运营。2、酒店、商业、地下停车场建筑通风量较大，进风口应远离污染源。3、住宅、酒店、商业、地下停车场、公共广场及道路等应保持清洁、整齐，清扫时应采取湿式作业，垃圾日产日清。4、营业区内的工作人员、服务人员、卫生间应有洗手池和良好的通风排气装置，做到清洁无异味。5、场内公共场所禁止吸烟。6、加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。五、消防设计说明（一）总平面布局消防车可由项目主要出入口进入各个功能分区，顺着项目内的环线主干道，消防车在内部可完全环通，并可直达各栋高层建筑下，每栋高层建筑均留出足够的消防登高面和相应消防登高场地。也有紧急通道可以让消防车直接通向城市道路。项目内道路均按规范要求设置室外消防栓。基地内各高层建筑间距均按消防要求设置，基地内消防道路环通，满足消防车转弯半径要求。（二）建筑单体防火设计本方案中的高层住宅和商业设施等均按二级耐火等级设计；地下车库等均按一级耐火等级设计。91 项目内高层住宅每单元设2部电梯封闭楼梯，其中一部电梯兼作消防电梯。每单元地下室车库为一个防火分区，设置一个直通室外的安全出口并有一个通向相临防火分区的出口通道。（三）消防电气设计火灾报警系统形式采用区域报警系统，在消防中心均设置一台区域火灾报警控制器，地下车库内设置火灾报警探测器，属二类保护对象。集中火灾报警器能显示火灾报警部位信号和控制信号，可进行联动控制，系统消防泵、喷淋泵、防烟排烟风机的启、停、显示工作故障状态能控制，显示消防泵启动按钮，水流指示器、报警阀的状态能控制防火卷下降，并接收其反馈信号。（四）消防排烟设计住宅：消防楼梯间及其前室、合用前室采用自然排烟和机械排烟；会所：利用可开启外窗自然排烟；商场及酒店：利用可开启外窗自然排烟；地下车库：设机械排烟系统（兼排风系统），排烟量为6次/h，利用车道自然补风或进风竖井机械补风。（五）消防水源万豪城市广场消防水源为城市自来水，供水水源为两路进水分别取氐星路上DN200市政供水管，在取水管处设DN200水表井后进入本项目，给水管在本项目环状布置，市政供水压0.20MPa。91 第十节：项目组织机构与实施方案一、项目开发计划1、拟定原则1）本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。2）本项目经测算销售值达99614万元人民币,从娄底楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定销售期为3年。3）根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动分片区开发的模式进行开发经营。2、建设方式采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。3、进度安排根据娄底市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：1）项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：6个月2）商业、酒店、住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：36个月3）室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）、基础设施安装完成（弱电、消防、电梯、暖通等）：24个月91 4、项目周期设定1）开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。现暂以2009年作为起始年。2）根据娄底市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：3）根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。5、分段周期设定1）2010年实现基础完工，2010年实现酒店、商业及部分高层完工并顺利交付使用，2012年实现高层整体完工并顺利交付使用。2）高层预售证采取分批次申请的方式，一方面减缓成本压力，另一方面加快销售进度及销售收入。3）2009年完成所有前期筹备和工程准备工作，2012年实现项目整体完工并全数入伙。二、组织管理²综合部1、负责贯彻公司领导指示。做好上下联络沟通工作，及时向领导反映情况、反馈信息；搞好各部门间相互配合、综合协调工作；对各项工作和计划的督办和检查。2、根据领导意图和公司发展战略，负责起草年度工作计划、年度工作总结和其他重要文稿，牵头或协助公司的规划研究。3、负责全公司日常行政事务管理，协助总经理处理日常工作，负责总经理的日常活动和外出活动的安排。91 4、组织安排公司办公会议，或会同有关部门筹备公司其他会议及有关重要活动，做好会议记录和整理会议纪要，根据需要按会议决定发文。5、负责公司来往信函的收发、登记、传阅、批示，做好公文的拟订、审核、印刷、传递、催办和检查，及文书档案资料的归档立卷管理的工作。6、做好公司历年大事记的原始资料收集和编纂工作，定期或不定期编辑公司简讯、简报或内部发行的刊物。7、负责公司保密工作和法律事务，妥善保管和正确使用公司印章和介绍信。负责前台接待、客人来访迎送等招待工作。8、负责公司办公设施的管理。包括公司办公用品采购、发放、使用登记、保管、维护管理工作，负责传真机、复印机、长途电话、手提电话、计算机、手提计算机的管理和使用。9、协助信息部门做好信息系统总体开发工作，提高行政办公效率，重点监控计算机联网后的信息保密。10、负责公司总务工作，做好后勤保障。主要是员膳食、卫生保洁、电话总机服务、安全门卫、宿舍管理工作。11、负责公司车辆调度、管理、维修、保养工作，确保公司领导和职工正常工作用车。定期对司机进行交通安全教育，减少事故和违章，降低油耗。12、为丰富员工文化生活，组织安排各种文体活动和旅游活动。13、兼管公司职代会和工会。14、完成总经理交办的其他任务。²财务部1、贯彻《会计法》和国家有关政策法规，维护财经纪律，严格执行各项财务开支范围和标准，保证集团各项资金合法、合理有效地运行和使用。充分提高资金的使用效率，促进集团各项事业的发展。2、做好财务管理的基础工作，及时制定适合后勤集团情况的实施细则和有关财务规章制度。91 3、负责编制后勤集团各项财务收支计划，并协助搞好经费指标的分配工作，加强财务监督，正确实施《会计工作规范》，经常研究经费使用情况，不断提高管理水平。4、遵守国家会计制度，认真做好记账、算账、报账工作。切实做到手续完备，内容真实，数字准确，账目清楚，日清月结，编报及时。实现会计工作的规范化、制度化、科学化和电算化。5、加强集团各项资金的管理，监督各部门财务计划的执行，加强会计核算业务。配合审计及有关部门进行财务检查。6、负责对集团物资财产的核算。并配合有关部门进行管理。维护学校公共财产的安全完整。7、建立健全各项制度。抓好对财会队伍的思想建设，业务建设。不断提高会计人员的基本素质和核算水平。8、开展经济活动分析，考核资金使用效果。参与经济决策，努力提高经济效益。9、完成领导交给的其它工作。²工程部1、负责工程技术日常工作和项目目标管理目标。2、负责工程技术文件对内、外的审核签发。3、协调与公司其他部门的关系。4、负责将有关涉及工程造价增、减的技术文件报主管经理审批。5、负责技术文件、施工图纸的审核及各种标准、规范最新技术的确认、推行。6、参与管理者评审会议，对质量体系提出评审意见。7、接受领导的指令，负责组织编制质量计划的质量目标、质量控制、质量记录相关内容，参与对项目质量计划或控制计划的评审和审核。91 8、负责组织对项目控制性计划，总体计划的评审。9、审核《方案设计任务书》、《初步设计任务书》、《施工图设计任务书》，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与设计质量的评审，参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论，审核签发施工图。10、审核零星工程设计文件、设计变更文件，签署审核意见。11、负责建筑前期布置、堪界及现场技术指导工作。12、每月月底前完成本部门工作总结及下月工作计划，上报上级领导。²营销部1、负责市场调查工作。2、负责市场企划工作。3、负责编制和组织实施年度营销计划。4、负责具体销售合同（定单）的评审与组织实施。5、负责客户管理和信用风险管理。6、负责售后服务管理。7、负责营销收入和销售费用的管理。8、负责品牌建设。9、负责营销人员队伍建设。10、参与企业年度工作报告的编制，负责向财务部提供相应资料。11、参与制定科技发展战略，负责向技术中心提供国、内外音视频产品市场状况及趋势分析报告。12.91 参与集团公司年度新产品研发计划，负责向技术中心提供新产品研发市场信息。13、参与科研项目的立项及评审工作，负责向技术中心提供产品的市场需求意向及价格定位报告。14、参与网络信息建设，负责向综合办提供职责范围内的相应资料。15、参与企业文化建设，负责向综合办提供职责范围内企业文化建设资料。16、负责上级领导交办的其他事项。²招商部1、进行市场调研，收集商业情报，并在市场调查和商业情报成果的基础上编制出商业规划方案；2、收集、获取商家、品牌资源，建立商家/品牌档案，分析并确定目标商家/品牌，研究并提出经营模式，形成各业种和业态主力商家/品牌、辅助商家/品牌、补充商家/品牌的组合方案；3、编制招商资料，制定并执行长、中、短期招商策略和优惠政策；4、制定并实施长、中、短期的招商计划；5、制定并实施签约商家/品牌的进场、筹备、开业方案；6、对集团自有物业及回租物业进行招租；7、参与新商业物业业态定位及规划；8、签约商家进场前后的协调工作；9、根据市场行情及时了解房屋租赁价格；10、新商家的接洽、了解调查、进行可行性分析报告、商务谈判直至签约。三、实施措施本项目施工承包用公开招标方式，应做好如下各项工作：1、施工承包制1）申请招标2）编制招标有关文件，包括招标广告、资格预审文件、招标文件、合同协议书，资格预审和评标方法等。3）编制或者审核标底。4）招标广告。91 5）资格预审6）组织现场考察7）标前会议。8）开标、评标及定标。2、工程管理制为确保施工条件正常运转，应严格督导施工作业，负责项目在建设期间的施工管理、材料管理。加强施工监管；做好项目工程进度记录和项目主要事项记录，为项目竣工验收提供整套原始依据。3、责任追究制严格加强施工监管、严把工作质量关、安全关，杜绝质量安全事故发生。四、工程进度计划表请见附表。91 第十一节：项目招投标管理一、招投标依据《中华人民共和行政许可法》《中华人民共和国招标投标法》《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》《工程建设项目招标范围和规模标准规定》《工程建设项目自行招标试行办法》《湖南省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》《湖南省工程建设项目自行招标试行办法》二、招投标管理根据以上相关法律、法规及政策性文件，我司所开发万豪城市广场项目拟就勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、主要设备、重要材料等采取单项全部招标或部分招标，招标组织形式为委托招标，招标方式为邀请招标为主，招标发布媒介为《娄底日报》。一、招标基本情况表（见附表）91 91 建设项目名称：万豪城市广场　招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒介招标估算金额（万元）拟委托的招标代理机构备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察　　　　　　√娄底日报25　　设计√　　√　√　　350　　建筑工程√　　√　√　　30000　　安装工程√　　√　√　　7000　　监理　　　　　　√　50　　主要设备√　　√　√　　2000　　重要材料√　　√　√　　2000　　其他　　　　　　　　5575　　情况说明:建设单位盖章2009年06月29日91 第十二节：投资估算与资金筹措一、投资估算1、估算内容1）万豪城市广场项目，位于娄底中心城区核心地带，春园商圈中央，地理位置显赫，商业辐射范围极广，人流鼎沸，是市中心唯一一块待开发建设的大型综合性用地，堪称娄底地王。2）为实现“中南首座超大型万象都会”的宏伟目标，该项目在产品上集成了购物中心、风情商业街、五星级酒店、高级住宅及公寓等多种类型，在开发规模、项目投入、产品品质上均为娄底房地产发展史上前所未有，在开发周期上初步设定为一次性建设完成。3）该项目主要经济技术指标如下：项目单位数值总用地面积㎡48586总户（套）数户（套）1183总建筑面积㎡308327计入容积率建筑面积㎡254260A、地上总建筑面积㎡254260住宅建筑面积㎡126919商业建筑面积㎡80304其中：主力百货㎡33526酒店建筑面积㎡47038B、地下建筑面积㎡54067停车泊位辆1236其中：地上辆2691 地下辆1210容积率5.21、结构及装饰标准1）结构标准：为保证建筑的可实施性，塔楼采用部分框支剪力墙结构、剪力墙结构，裙楼采用框架结构。具体包括：A、合理布置柱网，既兼顾商业和停车位使用，又保证柱网不至于过大而增加成本和影响层高；B、在关键部位（如框支层）采用高强度混凝土，高强度钢筋，以减少钢材用量，局部部位框支柱采用型钢混凝土柱，以减少截面尺寸过大对商业影响；C、部分楼体根据所处位置，将其作为纯落地剪力墙结构处理，既能保证功能要求，又能有效节省转换成本；D、地下室挡墙部分：结合柱网，将嵌固于柱网之间混凝土墙兼作挡墙，从而有效减少另行处理挡墙费用。2）外墙装饰：大型购物中心含品牌百货、大型超市、及其他主力店面，以及五星级酒店以玻璃幕墙为主，辅以花岗岩及节能环保外墙面砖、墙漆等丰富色带；高级住宅及公寓以节能环保外墙面砖为主，辅以花岗岩及墙漆，增强立面效果及质感；架空走廊柱面为花岗岩，栏杆为不锈钢、有机玻璃组合；架空天桥柱面为铝塑板，栏杆为型钢或铁艺。3）楼地面装饰：商业用房墙面及地面均为水泥砂浆找平，部分贴以高强度瓷砖；酒店地面以花岗岩为主；高级住宅及公寓为抛光砖，部分辅以花岗岩；公共通道为瓷砖、架空走廊为花岗岩、架空天桥为油漆；主题广场、露天舞台、台阶踏步等公共区域为花岗岩；步行主道、前坪空间为广场砖；停车场、车道、卸货平台为矼路面。91 1）内墙及中庭：商业用房、住宅按混合砂浆，酒店大堂以花岗岩为主，其他按混合砂浆，辅以节能环保墙漆；主力店中庭为钢结构及有机玻璃组合屋顶，架空走廊为轻钢龙骨、铝塑面板。1、估算依据1）建设部《房地产开发项目经济评估方法》2）《湖南省建设工程造价》及《娄底市工程造价》信息3）2009年3月份调研娄底市场部分材料单价和劳动力工资标准4）香港华城规划设计院《万豪城市广场建筑规划方案》5）项目用地及规划条件2、估算方法1）建筑安装工程费A.工程造价是指建筑、安装工程各部分所产生的直接工程成本，包括人工费、材料费、机械费、企业管理费、施工企业利润、税金等各项费用。B.工程造价指标按以下方法进行核算：工程量：指标计算参考2001年《湖南省建筑工程概算定额》；工资单价：参考上述定额并考虑09年用工工资实际水平；机械台班单价：参考1999年《湖南省建筑工程单位估价表》附录单价，并参考《湖南省工程造价》最新数据及最新市场行情进行估算编制。2）其他相关费用其他费用是指为完成该项目所产生的除工程费用以外的直接或间接的相关费用，包括前期筹备、报建报批、项目管理、销售、财务及其他不可预见的费用。该类费用根据国家、湖南省、娄底市有关文件予以计取，具体计算根据一定比例标准予以估算。91 1、项目投资概算经概算，本项目总投资为84568万元人民币。投资具体包括土地成本、前期筹备及工程费用、建筑工程安装费、基础设施建设费、公建配套费、开发期间管理费用、销售费用、财务费用、税费及其他不可预见费用等。1）土地成本土地成本包括土地使用权出让金、土地出让佣金、土地交易契税、拆迁安置补偿、报建报批费用等，共计为19263万元。序号名称取费依据费用标准（元/㎡）工程量（㎡）费用总额（万元）备注1土地使用出让金发展商所签订之土地出让协议3380.34858618168经测算面积48586㎡2交易服务费国土局相关文件2.00%18168363.36预估　3契税财政部标准4%18168726.72预估　4红线测绘国土局5土地成本小计：19263万元2)报建报批费用包括各项行政事业性收费（基金）10项、发生即收的行政事业性收费（基金）、服务性收费等，共计为3131万元。序号名称费用标准（元/㎡）工程量（㎡）费用总额（万元）备注1城市基础设施配套费整体按1262480933131预估2防空地下室易地建设费3白蚁防治费91 4价格调节基金5新型墙体材料专项基金6散装水泥基金7工程质量监督费8工程定额测编费9劳保基金10一般工业与民用建筑抗震设防要求确认费11城市道路占用费12城市供水配套费13矿产资源补偿费3）前期筹备费用具体包括为筹备本项目在证件办理、规划设计、可行性研究、三通一平、地勘、质监等阶段发生的费用以及相应办证费用等，总计约为2177万元。序号名称取费依据费用标准（元/㎡）工程量（㎡）费用总额（万元）备注1规划设计费①方案设计设计合同25308327771含地下室设计②扩初设计③施工图设计2可行性研究费估算值103三通一平费①施工接水估算值27485861312包括挡土墙、临时用水电等②施工接电③场地平整④临时设施4项目测量费规划局1308327255水文、地堪费1308327256投资许可证办证费发改委1办证费7建设用地规划许可证规划局58建设工程规划许可证费规划局25办证费9施工许可证建设局3办证费10审图费合计2177万元91 4）建筑安装工程费用取费标准参考娄底市工程预算定额及市场基本价,同时参照周边项目工程承包价格。单类建安工程费明细包括桩基础、结构、土建工程、外装饰及普通房内粉刷、管网预埋等费用，建安工程的完成须达成交楼标准的基本条件。以下预算以09年材料市场价格为基准，并未考虑到材料的市场价格变动幅度。实际发生费用在此基础上变动，共计费用为42627万元。名称细项取费依据费用标准（元/㎡）工程量（㎡）费用总额（万元）备注商业及酒店建筑安装工程费①结构工程湖南省建筑工程预算定额娄底基价及经验值135012734217192含幕墙等外装饰②桩基础③土建工程④外墙装饰⑤室内粉刷高层建筑安装工程费①结构工程同上1250126918.715865含门窗及管网预埋、含建安营业税、不包括电梯②桩基础③土建工程④外墙装饰⑤室内粉刷地下室建筑安装工程费①基础同上1770540679570含建安营业税②土方③管网④防水⑤停车设备及安装费用合计：42627万元5）基础设施费91 基础设施配套建设费用是指项目红线内外的各项基本硬件的建设费用。具体而言，包括小区的供电、供水、电信、煤气、排污、安防、景观、道路、围墙、照明等基础设施的建设费用，共计费用为5052万元。序号细项取费依据费用标准（元/㎡）工程量（㎡）费用总额（万元）备注1供电按工程量估算653083272004专变供电2供水15308327462不含增容费3电信7308327216不含初装费4煤气10308327308不含煤气入户5排水排污153083274626智能安防15308327462门禁等7园林景观5006668333不含道路8围墙400元/m500米20挡土墙不计9道路同上800元/m2000米16010环卫按需购买50垃圾桶垃圾车及保洁11室外照明按市场价估算20万/km5km200含安装12路牌同上1030832730813宽带网电信局收费5000元/块105代缴14闭路电视广电局收费99元/户代缴15小区出入口150元/户建设2个出入口合计：5052万元6）公建配套费91 公建配套是围绕小区建设而进行的必要的公共配套资源建设，包括公共区域的装饰，会所等硬件的配备，暖通、弱电、电梯、消防等设备安装，共计费用为6383万元。序号细项取费依据费用标准（元/㎡）工程量（㎡）费用总额（万元）备注1设备及安装工程费①暖通工程造价概预算手册17054067919地下室及高层建筑通风②弱电5308327154安防系统背景音乐、综合布线　③电梯400000421680单位元/部④商业消防40126919508含地下室　⑤住宅消防1301273421655⑥其他10308327308　2公共装饰及配置同上10308327308公共空间装修3煤气调压站按市场价格估算504变电站500含机房5垃圾站506辅助用房50物管/办公用房等7会所200合计：6383万元7）项目管理费用包括项目人员工资、业务招待、人员培训、办公行政等各项开支，按照4年开发周期3年工程期2年销售期计算，以节俭量力为原则，共计费用为1324万元。序号明细取费依据计算标准　总量　费用总额（万元）91 1公司经费按公司情况估算2002职工培训费按公司情况估算203档案汇编费按城建档案馆收费24噪音费按城管局收费55治安费按公司情况估算5000元/月48月2411车辆维护费按公司情况估算3000元/月5台×48月24012开办费摊销2013业务招待费50000元/月48个月24014报废损失1015办公行政费20000元/月48个月9616职员工资奖金0.50%93375467合计：1324万元8）项目销售费用销售费用的支出主要在于销售管理、广告宣传、产权办证等的费用构成上,共计费用为1464万元。序号明细取费依据计算总量费用总额（万元）1售楼处建设按市场价格估算≤销售总额1.5%933751401广告宣传费销售代理费预售许可证费2注册证办证费产权处收费801183991 3产权处测量队测绘费产权处收费80020费用合计：1464万元注：99614万元为销售总收入，数据来源见《销售收入测算》章节。9）项目财务费用财务费用的重点在于银行贷款利息的支出上。根据本项目开发成本及发展商资金实力的构成，本项目贷款规模为1.5亿元，为抵押性质贷款。受本项目开发的时间所限，预期单笔贷款时间为两年，贷款利率参考同期银行贷款利息，共计费用为1518万元。序号细项取费依据计算总量费用总额（万元）1借款利息按同期银行贷款利息上浮30%10%1500014742金融机构手续费按银行及公司有关情况估算3%1474443融资代理费4其他财务费用5坏帐损失合计：1518万元10）开发期间税费项目开发期间所需交纳的税费综合税率约为7%，其中营业税为主税种，征税科目未考虑享受政府税收减免优惠的部分，税费总额为6110万元。91 序号单项取费依据费用标准工程量费用总额（万元）1营业税娄底市税收标准销售额5%9337546692　城建税同上　营业税7%46693273教育附加税同上营业税3%46691404土地增值税同上地价1%933759345印花税同上销售额0.05%9337541合计：6110万元11）不可预见费用按直接开发成本（即上述开发成本细项第3-第6项）的4%计提，共计约为2330万元。二、项目总投资小计以上所列细项第1至11项，共计总投资为89160万元，单位投资成本为3409元/㎡。项目总投资单位投资（元/㎡）1、开发成本787433174①土地成本19263776②报建报批3131126③前期筹备费217788④建安工程费404071628⑤基础设施费5052204⑥公建配套6383257⑦不可预见费2330942、开发费用5825235①管理费用13245391 ②销售费用146459③财务费用151861④税费6110246合计891603409三、资金筹措1）投资资金来源本项目总投资为89160万元，采用一次性开发到位的建设模式，整个开发周期为3年，是一个建设时间长、资金投入量大的建设项目。本项目开发投资的资金来源有四个渠道：一是自有资本金，二是向银行贷款，三是商品房销售收入用于投资部分，四是工程单位垫资部分。2）资金动作方式在项目的前期，启动自有资本金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当项目建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。资金具体筹措方案见下表：注：建安工程费用、不可预见费用、管理费、财务费、销售费采用逐阶段分摊的方法计入投资成本。项目合计（万元）200920102011上半年下半年上半年下半年投资总额89160　　　　　1.开发成本787431.1土地成本19263192631.2报建报批3131313191 1.3前期筹备费217721771.4建安工程费42627808180818081808180811.5基础设施费50521684168416841.6公建配套费63832128212821281.7不可预见费23304664664664664662.开发费用104162.1管理费13242652652652652652.2销售费用14642932932932932932.3财务费用15183043043043043042.4税费6110122212221222122212223.资金筹措8916035202106311444314443144433.1自有资金300003.2工程垫资30003.3银行借贷750075003.4销售收入220231311444369431444391 第十三节销售收入及固定资产测算一、销售单价预测1）住宅部分娄底中心城区目前在售项目并不多，各项目在区域特点、物业品质、产品形象等呈现出较多的相似性，因此通过市场比较法得出本项目的价格较为可行。同时考虑房价逐年上涨趋势，销售单价可在预期销售周期内合理上调。计算公式:本项目高层均价＝∑权重i×均价i×Px/Pi(i=a～e)=3000元/㎡通过测算并考虑到娄底房价正常涨幅，预测09年本项目高层住宅及公寓可实现价格为：3000元/平方米左右。2）商业部分91 本项目区域为娄底商业核心区域，商业网点密集，商业气氛浓郁，商铺价值突出。但可售商业项目并不多，无法通过市场比较准确测算本项目商业售价。春园商圈内商铺转租较为活跃，租金能成为反映售价的一个重要参考值。可通过租金反推法测算商业的售价。目前春园商圈核心区域临街商业的市场平均租金约为160-200元/㎡*月，内街的平均租金为90-120元/㎡*月，按照年均8%的回报预期，则12.5年为回收期，计算公式：本项目商铺售价=平均年租金*回报期预计本项目临街商铺售价为30000-30000元/㎡，内街及内铺售价为20000元/㎡。3）车位部分标准车位按娄底市场及周边项目车位销售价格平均值取值，即12万元/个。二、销售总价测算1）住宅部分根据销售周期和工程进度估计，确定住宅部分从09年下半年开始出售，整个销售过程大概分四批进行，每一阶段的总体销售率为30%、30%、20%、10%、10%，预计销售时间跨度为2年半，即从2009下半年至2011下半年.按照销售率价格相应递增为：3000、3050、3100、3150元/㎡，最终实现销售率100%。项目可销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售收入（万元）第一批30%住宅及公寓38076300011423第二批30%住宅及公寓38076305011613第三批20%住宅及公寓2538431007869第四批10%住宅及公寓126923150399891 第五批10%住宅及公寓1269232004061销售收入合计：31335万元2）商铺部分商铺部分预计从2009年下半年开始出售，整个销售过程分三批进行，预计可售铺面为总商业面积的45%，其余为作为固定资产长期持有物业，每一阶段的整体销售率分别为可销售商业总面积的20%、15%、10%，，销售周期为2009下半年-2010年下半年，最终实现可售单位100%的销售率。项目可销售面积（㎡）建议销售单价（元/㎡）销售收入（万元）第一批20%铺面116952500029236第二批15%铺面70172000014033第三批10%铺面4678150007017销售收入合计502863）地下车位部分地下车位部分同步住宅及公寓第二批时开始出售其使用权，预计可售车位为总车位数的40%，整个销售过程分二批进行，分别实现销售率为：40%、60%，价格按市场均值定价为：12万/个，最终实现100%的销售率。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。项目可销售个数建议销售单价（万/个）销售收入（万元）第一批20%车位247122966第二批20%车位247122966合计593391 4）销售额汇总预计本项目可实现销售总额为95182万元，各阶段销售额预计见下表。说明：按照工程条件09年部分商铺及住宅可达到销售条件。销售计划销售周期内销售额(万元)合计(万元)批数比例面积（㎡）200920102011上半年下半年上半年下半年130%住宅及公寓3807611423　　　　1142330%住宅及公寓38076　11613　　　1161320%住宅及公寓25384　　7869　　786910%住宅及公寓12692　　　3998399810%住宅及公寓1269240614061220%铺面1629929236　　　　2923615%铺面12224　70177017　　1403310%铺面8149　　　6112611212224320%车位247　　3584　　358420%车位247　　　178817883576合计4065920113163698990905395182注：1.销售的政策限定1.1根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,娄底市一般的执行原则是工程形象达总工程量三分之一以上层数时发给《商品房预售许可证》。1.2按现行的中国央行的住房信贷政策,对于高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。1.3根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,预计应是该流水片开工后的第二季；达到银行按揭款支付的条件是,应是该流水片动工后的第三季。91 2．销售周期设计2.1按娄底市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始正式对发售期房。2.2根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房。根据娄底市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售任务。2.3根据项目的开发和销售进程，车库在项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后一个季度中销售。三、固定资产测算除开已对外公开销售的部分，五星级酒店、主体商业、地下空间等均作为固定资产持有，按现有市场价格进行基准测算。序号固定资产建筑面积(㎡)折算单价汇总(万元)1五星级酒店主体470382500117592主体商业399763000119933地下空间392353000117714现体育馆场地714433802415合计37938万元万豪城市广场实际可得到的总收益为销售收入+固定资产折算=133121万元。91 第十四节：财务及社会效益分析一、总成本费用估算项目的成本费用包括开发成本及开发费用两类，开发成本指土地成本、报建报批费用、建安费用、基础设施、公建配套建设费及其他不可预见费用；开发费用指项目管理费用、销售费用、财务费用、税费等。根据项目总投资估算，将总成本分摊至2009年-2011年阶段内。具体分摊方法及明细见下表：项目合计（万元）200920102011上半年下半年上半年下半年投资总额8916034314108531466514665146651.开发成本787431.1土地成本19263192631.2报建报批313131311.3前期筹备费217721771.4建安工程费42627808180818081808180811.5基础设施费50521684168416841.6公建配套费63832128212821281.7不可预见费23304664664664664662.开发费用104162.1管理费13242652652652652652.2销售费用14642932932932932932.3财务费用15183043043043043042.4税费611012221222122212221222二、利润估算91 根据国家计委、建设部1993年4月颁布的《建设项目经济评价方法及参数》（第二版）以及建设部2000年9月颁布的《房地产开发项目经济评价方法》的要求进行经济评价。经测算项目税前总利润为43961万元，据此计算项目投资利润率为49%，该静态评价指标与房地产同行业相应指标比较可以接受，故项目具备可行性。项目总损益表如下表示：（注：总成本费用中已包含经营税金及附加总额为6110万元，税前利润按含固定资产折算的总收入计算，所得税率暂按销售收入25%比率的15%计算。）序号项目合计（万元）200920102011上半年下半年上半年下半年1销售收入95182406592011316369899090532总成本费用8916034314108531466514665146653经营税金及附加6110122212221222122212224总收入1331215税前利润439616税前利润率49%　　　　　7所得税3569　　　　　8税后利润40392　　　　　9税后利润率45%　　　　　三、项目可运用资金估算表项目在开发周期各阶段资金充裕，能确保项目顺利实施。序号项目合计（万元）2009201020111销售收入951824065936482180432611012222444244491 经营税金及附加3所得税35694可用资金85503四、项目总体现金流量表序号项目合计（万元）200920102011上半年下半年上半年下半年1现金流入95182406592011316369899090531.1销售收入95182406592011316369899090531.2其他收入02现金流出8916035202106311444314443144432.1土地成本19263192632.2报建报批313131312.3前期筹备费217721772.4建安工程费42627852585258525852585252.5基础设施费50521684168416842.6公建配套费63832128212821282.7不可预见费23304664664664664662.8开发费用104162.9管理费13242652652652652652.10销售费用14642932932932932932.11财务费用15183043043043043043净现金流量6022545794821926-5453-53904累计净现金流量602211479209612288717434120445税前累计净现金流量9591150482453026456210031561391 五、财务评价指标1）评价参数说明评价依据为国家计委、建设部联合颁布的《经济评价方法与参数》、中国国际咨询公司编写的《新建项目可行性研究经济评价方法》、中国人民银行颁布的《基本建设贷款项目评估实施办法》。评价参数：折现率为10%。2）动态盈利分析净现值法和内部收益率法是判断是项目是否值得投资的重要工具。A、净现值（NPV）:是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。B、内部收益率（IRR）：就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。3）计算公式财务净现值计算公式：FNpV=∑(CI-Co)t(1+ic)/t公式中FNpV----财务净现值，(CI-Co)t——第t年的净现金流量，n——项目计算期，ic——标准折现率。4）基本指标根据上述表格分析计算得到项目的评价指标如下：税前财务内部收益率IRR(%)=55.2%税前财务净现值NPV（ic=10%）=35784.51税后财务内部收益率IRR（%）=47.59%税后财务净现值NPV（i=10%）=31203.96税前、税后全部投资的NPV均大于0；税前、税后的IRR均大于基准收益率及同期银行贷款利率和基准贴现率；静态投资回报期少于2年，反映项目具有良好的成长性和盈利性能。91 指标静态指标动态指标类别投资净利润率投资利润率NPVIRR税前税后税前税后数据49%45%35784.5131203.9655.2%47.59%1）财务敏感性分析敏感因素比例投资成本销售收入税前利润所得税税后利润单价上升5%891609994148719374844971单价上升10%8916010470053478392649552单价下降5%891609042339201339135810单价下降10%891608566434442321231229投资成本上升5%936189518239502356935933投资成本上升10%980769518235044356931475投资成本下降5%847029518248418356944849投资成本下降10%802449518252876356949307销售率90%891608566434442321231229销售率80%891607614624924285522068销售率70%891606662715405249912907六、财务评价结论该项目开发建设总投资为89160万元，项目可实现销售收入95182为万元，利润总额43961万元，所得税3569万元，税后利润40392万元，开发周期为30个月。项目全部投资财务内部收益率（FIRR）为30.62%，财务净现值(FNPY)为35784.51万元，投资利润率为45%，投资利税率为12%。上述财务指标表明，由于本项目的建设条件好，市场优势明显，项目现金流量充裕，盈利能力非常稳定，抗风险能力比较强，能取得较好的经济效益，。91 第十五节：研究结论与建议一、万豪城市广场建设是提升娄底城市形象、完善中心城区功能的必然要求。作为湖南连通东西、纵贯南北的战略要衢，经过多年发展，娄底城市规模不断扩大，城市形象已焕然一新；但低水平重复建设的问题较为普遍，粗放型开发的现象较为突出，代表娄底城市形象的标志性建筑极为稀缺。万豪城市广场是中心城区仅存的一块大型综合性用地，投资商诚邀香港华城建筑设计院按世界一流水准精心设计，挺拔、壮观、现代的建筑群落将成为娄底当之无愧的城市名片，酒店、住宅、商业等多元一体的城市综合体开发模式也将大大丰富中心城区功能，成为娄底城市发展的重要里程碑。二、娄底经济发展迅速，城市人口剧增，呼唤上规模、上档次的大型商业中心。娄底处于省会长沙1小时经济圈内，是3+5城市群的能源原材料基地和核心发展区，具有区位、交通、资源等天然优势，素有“建材之乡、十里钢城、百里煤海、世界锑都”的美誉，更有一大批大型支柱企业，城镇可支配居民收入和消费支出均位居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费潜力。中心城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口总数已达50余万，周边可辐射人口达600万，预计2011年将市区人口将达60万。如此庞大的人群聚积，对大型商业中心的渴望是不言而喻的。万豪城市广场的建设，以运营城市为使命，将彻底改变娄底现有商业小、杂、低档次竞争的局面，带来超前的开发理念和品质的飞跃。三、项目建设将大大丰富娄底商品结构，提升娄底商业档次，增强核心商圈辐射力。91 春园商圈是娄底业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈，春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石。万豪城市广场的建设，将带来“shoppingmall”全新理念，与春园步行街形成业态互补和商圈互动，将进一步夯实春园商圈的核心地位，增强春园商圈的辐射力，开创娄底商业发展的新纪元。中心城区虽已有康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等商家进驻，但同质化恶性竞争的局面没有根本改变，步行街、百货概念泛滥，商品档次、品牌、结构仍在低水平徘徊，万豪城市广场将带来一站式全业态开发模式、众多强势品牌携手金珠、带来与潮流同步品质生活的消费理念，大大丰富娄底商品档次，提升娄底商业的发展水平。四、项目建设将大幅拉动投资及内需、极大程度扩大城区就业。万豪城市广场是娄底有史以来投资额最多、开发规模最大、产品形态最为丰富、品牌主力店最为集中的大型房地产开发项目，它的建设将彻底改变娄底房地产规模小、项目散、水平低的尴尬局面，成为娄底接轨世界的重要标志。在全球金融危机阴霾尚未消退的背景下，万豪城市广场是娄底第一个逆势启动的大型房地产开发项目。这不仅显示了大连三江集团对娄底的庄严承诺，更宣示了为拉动娄底投资及内需而启动项目的坚定决心。据估算，万豪城市广场总投资达8.5亿元，所拉动的周边投资将达11亿元，建筑、装修、建材、物流等众多行业将从中受惠。由于五星级酒店、大型主力店都将以吸纳本地就业为主，预计可提供的长期职位将达1万余个，大大缓解娄底就业市场整体低迷的局面。五、项目建设将厉行节能环保理念，为两型社会建设树立榜样。91 两型社会建设已成为娄底城市建设的核心任务，万豪城市广场抛弃粗放型开发模式，在项目选址、建筑布局、水环境、声环境、固体废物、生态影响、高楼风、光影响等方面严格按照娄底建设生态园林城市的总体要求，整体采用清洁能源，全面实现污染物达标排放，厉行建筑环保节能措施，力争成为资源节约型和环境友好型的典范，实现项目建设和环境保护的良性循环。六、项目内将设置多个室内外广场、大型停车场、高标准公共卫生间，缓解中心区日渐拥挤的公共空间。万豪城市广场将公共服务功能融入项目设计中，设有大型室内外广场6个，将为娄底市民提供充足的展会、休闲、活动场所；停车位数量的达1236个，且绝大部分面向公众开放，这将极大程度缓解中心城区停车乱、停车难的尴尬局面；所设置的高标准公共卫生间达十余处之多，市民如厕难的问题将得到彻底解决，中心城区形象也将得到质的提升。七、五星级酒店的建设将成为娄底发展的一个跨越。随着娄底经济的高速发展，高档商业服务设施愈显滞后，特别是整个娄底市没有一家五星级酒店，大部分酒店档次停留在三星级水平，缺乏商务洽谈、宴会、大型展览、新闻发布会、政府接待等大型活动的场所，服务、接待水平严重滞后，严重束缚了娄底投资环境和旅游业的发展，也不利于娄底市经济全面健康的发展。大连三江集团以城市运营为使命，在娄底中心区打造一所高标准、国际化、真正意义上的五星级酒店，将不仅能为娄底城市形象增光添彩，更将成为娄底走向国际的一面旗帜，成为娄底发展的崭新丰碑。综上所述，万豪城市广场的建设，不仅是娄底经济发展的必然要求，也娄底城市发展史上的一次大手笔，无疑将产生不可估量的社会效益，建议尽快启动项目建设，组织项目实施。91'