小学教师公共租赁住房建设项目可行性研究报告 65页

'第1章总论1.1项目概况1.1.1项目名称、建设地址、业主及单位负责人项目名称：小学教师公共租赁住房建设项目项目建设单位：建设单位法人：建设性质：新建建设地点：实施进度期：该项目实施进度期为11个月（2015年2月至2015年12月）项目阶段：可行性研究1.1.2建设内容与规模拟建教师公共租赁住房一幢1栋，共3层、每层4套，合计12套，每套29.38平方米，总建筑面积352.59平方米。1.1.3项目建设投资及资金来源构成（1）贵港市港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目总投资估算为53.72万元，各项费用详见项目投资估算简表。表1-3项目投资估算简表65 序号项目名称金额（万元）备注一工程费用44.78二工程建设其它费用6.37三基本预备费2.56按（一+二）×5%计算合计项目总投资53.72一+二+三（2）本项目资金来源：项目总投资53.72万元，资金来源为2015保障性住房中央补助资金。1.1项目可行性研究报告编制依据（1）有关法律、法规1）《中华人民共和国建筑法》(2011年)：2）《中华人民共和国城乡规划法》(2007年)；3）《中华人民共和国土地管理法》(2008年修订版)；4）《中华人民共和国环境保护法》(2014年4月24日修订)。（2）有关规范、规程、建设标准1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；2）《民用建筑绿色设计规范》JGJ/T229-2010；3）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；4）《住宅设计规范》GB50096-2011；5）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；6）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；7）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2010；8）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；65 9）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；10）《砌体结构设计规范》GB50003-2011；11）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；12）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；13）《建筑照明设计标准》GB50034-2013；（3）有关规划、文件1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）（国家计委办公厅）；2）《公共租赁住房管理办法》（2012年）；3）《港南区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；4）编制《项目可行性研究报告》的委托书；5）国家和地方的经济发展规划，行业发展规划；6）国家有关法律、法规、政策；7）有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；8）《关于贵港市港南区桥区镇何平小学教师公共租赁住房建设项目项目建议书的批复》港南发改规字[2015]41号9）业主提供其它有关项目依据的资料。1.1研究工作概况与范围65 我单位接受邀请和委托书后组成了该项目的可行性研究小组，并会同有关部门的人员到当地进行了现场调研、收集资料、对拟建场址进行现场踏勘，落实建设外部条件，研究人员对本专业的技术方案进行了对口调研，与有关领导及业主单位座谈交流、共同研究。各专业人员根据收集到的基础资料和调查结果进行分析，在此基础上，组织各相关的专业人员全面地展开了研究工作。在此工作的基础上，编写了本项目可行性研究报告。本报告研究范围包括：贵港市港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目的背景及必要性、建设条件、需求分析、建设规模及内容、工程技术方案、环保、节能、建设进度计划、招投标计划、投资估算和社会评价等。1.1主要建设条件经业主对本项目进行的前期研究工作，对本项目的以下各项项目必须的建设条件进行了初步研究讨论：需求条件、资源条件、技术条件、项目的资金条件、环境条件、社会条件、施工条件。经研究讨论及咨询有关技术专家认为，项目的以上各项基本建设条件均能满足项目的建设要求。1.2结论（1）本项目的建立，能基本解决学校在编人员的住房困难。港南区桥圩镇何平小学现有在岗职工17人（含聘请）。由于没有公共租赁住房，生活上有诸多不便。适度建设公共租赁住房，可极大改善教职工的基本生活条件，使他们能安心工作，扎根基层。65 （2）本项目的建立，能提高农村义务教育质量和均衡发展水平。港南区桥圩镇的农村教育水平还很落后，需要建设适度数量的周转房，承接自治区、市、县及其他教育事业发达地区的教师下乡帮扶和传授教学经验，提高乡镇小学的教学质量。（3）本项目的建设，能全面推进素质教育，巩固提高义务教育质量和水平。围绕全面实施中长期教育改革和发展规划纲要，需要缩小城乡义务教育差距，进一步改善农村学校办学条件。在乡镇学校建立适度规模的公共租赁住房，可以为优质教育下乡创造条件，是促进城乡教育均衡发展的重要途径。1.1问题与建议通过港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目的建设，可进一步有效缓解该学校教职工住宿条件差和用房不足的矛盾，使港南区桥圩镇何平小学进一步拥有完备的配套基础设施，增强学校的教学能力和综合实力，促进各项目学校不断向前发展，推动公共教育协调发展。为了使项目建设过程顺利进行，最终实现建设目标，我们建议：（1）环境保护问题。在施工过程中要注意保护生态环境，须认真研究，采取切实可行的措施，防止水土流失和破坏生态环境，使本项目与周边地形、地貌及环境相协调，尽量减少工程对环境的破坏。（2）资金问题：本项目的资金来源通过申请2015年保障性住房中央补助资金。为了保证资金按计划足额到位，建议业主加紧跟相关部门的联系，遇到问题及时向港南区政府及时汇报，争取得到上级部门的大力支持。65 （3）设计问题：要积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。建议业主采取竞标的方式优选设计方案，严格执行国家有关建设的强制性标准。（4）项目进度问题：本项目属于政府的“德政工程”，要确保项目能在规定的时间内建成并投入使用，需要业主加大项目管理力度。相关单位要提高对项目的认识，要统一思想服务好本项目才能更好的推进项目的建设。65 第1章项目建设的背景和必要性1.1项目建设的背景1.1.1区域自然资源港南区区位得天独厚，位于广西贵港市区南部、西江河畔，毗邻港北区、桂平市、兴业县、浦北县、横县，黎湛铁路复线和国道324线、广昆高速公路贯穿全境，黄金水道西江流经区内4个乡镇，常年可通行千吨级货轮，直达粤港澳地区，是广西重要的交通枢纽和大西南物资出口的重要通道。港南区自然资源丰富，位于北回归线以南，地处亚热带季风气候带，光照充足，雨量充沛，年均气温22℃，年均降雨日166天，年均降雨量1779毫米，无霜期353天。1.1.2社会经济65 2013年港南区生产总值68亿元，增长12%；财政收入5.0089亿元，增长40.3%；全社会固定资产投资90亿元，增长30%；城镇居民人均可支配收入22991元，增长12%；农民人均纯收入8837元,增长15 %。港南区财政收入增速排名全市第一，连续两年高于广西平均发展水平，提前一年实现了财政收入“翻一番”的目标。港南区大力推进“一园两城三中心”建设，把园区建设作为加快经济发展的着力点和主攻方向，通过融资3.5亿元用于“两城”基础设施建设，园区承载能力明显提高，标准厂房出租19.2万平方米，经济不断壮大。园区全年完成工业总产值50.5亿元，增长8%；完成税收1.3亿元，增长28%；港南区规模以上企业达72家，新增7家；年产值超亿元企业23家，新增6家。农业产业化加快发展。加大资金投入，农田水利基础设施进一步完善，荣获“中央财政小型农田水利建设专项县”。全年粮食产量达24.7万吨，增加1.56万吨；发展特色优势农业24.3万亩，增加7500亩，新增规模养殖场81家，其中生猪养殖发展迅速，生猪出栏47.6万头，增长10％，新增市级以上农业产业化龙头企业4家，总数达到16家；新发展农民专业合作社17家，总数达到162家，其中3家被评为自治区示范性农民专业合作社；新发展家庭农场65家，林下经济种养面积达5万亩，成功打造“亚计山生态猪”等知名品牌；积极推进农业机械化，耕种收综合机械化水平达50.2%。服务业稳步发展。社会消费品零售总额38.9亿元，增长15%；对外贸易进出口总额4541万美元，增长13%。1.1.1桥圩镇何平小学发展现状和建设政策背景（1）发展现状港南区桥圩镇何平小学办学多年来，在各级党委政府和教育主管部门的领导重视和支持下，学校得到了长足发展，学校现有6个教学班，共有学生204人，教职工17人。在全体教师的共同努力下，学校的管理和教学质量也得到不断提高，小学会考连年创佳绩，得到了社会的肯定和好评。（2）项目建设政策背景65 2008年以来，贵港持续加大廉租住房、棚户区改造以及公共租赁住房等保障性安居工程项目建设力度，不断提高城乡住房保障覆盖面，先后在市中心城区西江农场、南江社区等开工建设廉租住房项目14个，规划建设贵糖棚户区、三合社区棚户区、南江社区棚户区等8个城市棚户区改造住房项目，建设公共租赁住房项目438个。廉租住房、棚户区改造圆了城市困难家庭的安居梦，公共租赁住房则解决了乡镇基层干部职工的后顾之忧。2014年底，贵港市累计开工建设保障性住房3.58万套，已有1.73万套建成并配租配售。保障性住房建设从市、县中心城区逐步向乡镇、村屯呈网状式推进，已遍布71个乡镇的中小学校、卫生院以及乡镇政府，乡镇覆盖率达95.95%。2015年2月11日在贵港市第四届人民代表大会第六次会议上代市长李新元指出2015年要加快推进保障性住房建设，年内新建保障性住房7324套，棚户区改造住房9119套，基本建成6000套，分配入住6000套；新建一批农村中小学教师、乡镇卫生院职工和乡镇干部职工的周转房；加快动迁安置房建设，缩短安置周期。多年来，港南区桥圩镇何平小学一直饱受职工住宿困难问题的困扰，目前仅有1间教师住房（平房），只能解决少部分职工的工住宿问题。住宿难、住房条件艰苦，导致学校引不进人才，即使引得进人才也留不住人才，人才严重流失。因此，为改善港南区桥圩镇何平小学职工生活条件，稳定乡镇教育人才，应把握当前有利时机，全力争取中央项目建设职工周转房。为此，建设单位拟在学校内建设1栋公共租赁住房，共3层，每层4套，共12套，每套29.3865 平方米，共352.59平方米。资金来源为申请2015年保障性住房中央补助资金。1.1项目建设的必要性1.1.1本项目的建设是改善农村教学条件的需要目前该校只有教师住房（平房）1间，还有16人回到农村家中居住，住宿环境相当艰苦，上下班非常不方便，教师休息时间受影响也影响到工作效率和工作情绪，同时难以保障教职工的人身安全，也不利于学校的长远持续发展。教师收入较低，没有多少积累，大多无力通过自身力量解决建房购房问题，因此学校必须尽快建设教师住房，缓解教师住宿的紧张局面，解决教师的切身困难，为教师创造一个安心教学的环境，努力提高学校的教育教学质量。2.2.2项目的建设是防止优秀教师外流的有效措施农村教育落后的一个关键原因是缺少优秀教师，而住房难正在成为农村师资流失的重要因素之一。特别是近年来随着教师录用采用招考方式后，越来越多的教师属于外地招录，这些教师通常只能住校。如果学校不能提供安全实用的住房，必然会使一部分教师尤其是中青年教师不安心工作，而是想方设法往城里或经济发达地区调动，导致城镇学校教师超编、农村教师严重不足。这种现状已经影响到农村小学教育教学质量的提高和农村教育的发展。要想吸引优秀人才献身农村教育事业，必须解决好住房这个后顾之忧。2.2.3项目的建设是实施贵港市教育优先发展战略的需要65 教育大计，教师为本。农村中小学教师安居乐业，农村教育事业才有发展基础。尽快解决教师住房难的问题，是农村中小学教师的迫切愿望。大力改善农村中小学教师工作生活条件，稳定农村教师并树立“扎根乡村、无私奉献”的思想，解除教师生活上的后顾之忧，让广大农村教师、特别是青年教师安心工作。因此，解决好农村教师公共租赁用房问题，直接关系到教育优先发展战略的落实和农村教师队伍的稳定。2.2.4项目的建设是贯彻落实新的义务教育法，促进义务教育均衡发展，推进教育公平的重要手段新修订的《义务教育法》明确规定，国务院和县级以上地方人民政府应当合理配置教育资源，促进义务教育均衡发展，改善薄弱学校的办学条件。把义务教育均衡发展作为一个方向性目标，不断促进教育公平，对我的义务教育发展提出了更高要求。目前，桥圩镇何平小学的发展受到各方面条件和因素制约，尤其是教师住房严重不足等问题。因此，本项目的建设提高了教师待遇，有利于强大师资力量，有利于贯彻实施新的义务教育法综上所述，该项目的建设是解决项目所在学校教师住宿需求的需要，是强化师资力量的需要，是推动乡镇义务教育事业发展的需要。由此看来，该项目的建设是十分必要的。1.1项目建设的可行性1.1.1外部环境65 随着我国国力不断增强和国家对民生工程高度重视，中央财政加大了对义务教育体系建设投入的力度，我区各级政府也把加强义务教育体系的建设作为政府的重要工作，以提高国民素质水平，贯彻落实科学发展观。随着我国综合国力的不断提升，国民科学素质水平的提高迫在眉睫，而义务教育的实施是提高国民科学素质水平的关键。受到地域、待遇等条件因素的影响，导致部分学校师资力量薄弱，严重阻碍了公共教育事业的发展。1.1.1用地条件项目用地为学校自有用地。因此，项目建设用地是满足要求的。本项目在学校校园用地内建设，不涉及征地拆迁。1.1.2配套设施本项目在学校用地内建设，供水、供电、网络通讯等的配套设施齐全，对外交通十分便利，政府各级部门对本项目都表示给予支持。1.1.3政府因素从本项目开始筹建起，得到有关部门的大力支持，使项目的前期工作得以顺利的进行。本项目的建设具有良好的外部环境，具有充足的用地条件，完善的配套设施，同时，由于本项目的自身优势以及政府的大力支持，使得本项目的建设具有非常大的可行性，发展前景良好。65 第1章场址选择1.1场址现状1.1.1项目选址贵港市港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目建设地点位于港南区桥圩镇何平小学校园内。项目场址四周视野开阔，无空气、噪声、辐射等污染源，且该址环境幽雅、空气清新、交通便利、供电、供水方便，是建设本项目的理想场地。1.2场址条件1.2.1规划条件项目拟建地在港南区桥圩镇何平小学校园内，规划条件合理、配套设施基本可以满足项目建设需要。1.2.2区位条件65 港南区位于贵港市南部，在西江流域郁江南岸，东邻兴业县，南接浦北县，西连横县，北与桂平市交界。水陆交通十分便利，黎湛铁路和324国道、南宁至广州高速公路（境内木格镇有高速公路出口处）及市南环一级公路、东环一级公路贯穿全境，千吨货轮从贵港口岸和区内的东津码头可直达粤港澳地区，是广西重要的交通枢纽和大西南货物出口的重要通道。地理环境优势明显，境内以平原、山丘为主，土壤肥沃，是甘蔗、粮食主产区，有丰富的森林资源和矿产资源，城区及郊区主要是郁江冲积平原，地势广阔而平坦；水资源丰富，郁江流经区内4个乡镇，还有全国大Ⅱ型水库—武思江水库等；气候条件较好，属亚热带季风气候带，春暖秋凉，夏长冬短，四季分明，光照充分。1.1自然环境条件1.1.1地形地貌项目用地为平原微丘地，地势平坦，地质条件好。1.1.2气候、地质、水文条件亚热带季风气候，年均气温21.5℃，年均降雨日166天，年均降雨量1600毫米，无霜期353天。气候特征是春暖秋凉，夏长而炎热，冬短且寒冷，四季分明，干湿季划分明显，春季平均始于2月5日，结束于4月26日，持续81天；夏季平均始于4月27日，结束于10月20日，持续177天；秋季平均始于10月21日，结束于1月5日，持续77天；冬季平均始于1月6日，结束手2月4日，持续仅31天。项目所在地抗震设防烈度为6度。本项目选址位于学校校园内，根据区域地质资料，该场地及其周围无活动性断裂通过，地下水位较低，无溶洞等不良地质构造及对工程不利的埋藏物，满足地质条件要求。65 1.1建设场地条件1.1.1交通条件港南区桥圩镇何平小学位于港南区桥圩镇324国道附近，交通便利。1.1.2周边环境条件建设地点附近无工矿企业，环境无污染。1.1.3供、排水条件供水管网已经接至学校内，取水从学校总水管分流即可，完全可以满足生活及消防用水要求。项目所在排水设施完善。新建公共租赁住房污水可就近排入学校周边排水沟。1.1.4供电条件工程所需电源从学校原有电网接入，引进建设场地范围内，预留接入点，以便本工程的施工顺利进行。同时，为了本工程的建设需要，工程在接入南方电网的同时设置了变电所需设备，以便本工程的顺利实施。由南方电网供电，10kV高压线路已经接入学校内，能够满足项目建设需要。1.2施工条件65 项目建设地块内可进行各种施工准备，以当前的施工技术，场地完全能符合进行各项施工的要求。本工程需要的钢材、水泥、石、砂等，港南区均有充足的供应。一般装修材料本地区可以采购，特需的材料也可通过其他途径采购。目前尚未发现场地的地质、地形地貌等方面缺陷会对施工造成不利影响。给水从学校原有给水管网引入，排水可就近排入学校周边排水沟，供电由南方电网引入。项目所在地已开通市话、长话网、国际互联网，可就近接驳，移动、联通通讯信号覆盖良好，通讯畅通，与外部信息交换方便。本项目的施工条件较好。1.1土地征用情况拟建场地在港南区桥圩镇何平小学校园内土地为学校管理使用。综上所述，本项目的各种建设条件已经具备，项目的建设是可行的。65 第1章项目需求分析及规模确定1.1建设需求分析贵港市港南区桥圩镇何平小学现有6个教学班，共有学生204人，教职工17人。港南区桥圩镇何平小学只有教师住房（平房）1间，还有16人回到农村家中居中。乡镇小学是基层教育体系的主体，是公益性事业单位，提供九年义务教育，是提高全民素质的关键所在。基层老师的待遇地位，致使师资流失，出现了农村基层教育缺老师的局面。近年来，在港南区区政府的正确领导下，在全体教师的共同努力下，学校的管理和教学质量也得到不断提高，小学会考连年创佳绩，得到了社会的肯定和好评。长期以来，贵港市港南区桥圩镇何平小学一直饱受职工住宿困难问题的困扰，目前仅有1间教师住房（教室隔音房），只能解决少部分职工的工住宿问题。住宿难、住房条件艰苦，导致学校引不进人才，即使引得进人才也留不住人才，人才严重流失。为改善何平小学教职工生活条件，提高教师待遇，增强师资力量，应把握有利时机，兴建教师公共租赁住房，全力争取2015年保障性住房中央补助资金。1.2项目建设规模及主要建设内容1.2.1建设规模65 依据《农村普通中小学校建设标准》、《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》及相关政策要求，结合港南区桥区镇规划、教育事业发展规划及桥区镇何平小学具体特点等因素，确定本项目的建设规模。公共租赁住房用房建设、室内简单装修以及必要生活设施配备，每套公共租赁住房建筑面积不超过40平方米。拟建教职工公共租赁住房1栋，共3层、每层4套，合计12套，每套29.38平方米，共352.59平方米，选址拟在桥圩镇何平小学校园内。1.1.1建设内容项目主要建设内容包括建筑工程、安装工程。65 第1章工程建设方案1.1总平布置1.1.1设计理念1、规划设计依据（1）业主提供的项目建设地块地形图及现状图；（2）国家现行有关规定及设计规范；（3）甲方提供的规划及建筑总体设计要求。2、规划设计指导思想（1）根据公共租赁住房的设计理念，满足使用要求及建设要求。（2）通过合理规划，协调用地内部及周边区域的生态、景观、交通等方面所面临的问题。（3）满足城市规划对项目的定位和要求，保证与其它部分的有机联系及服务辐射的需要。（4）以人为本，创造一个景观幽雅，环境舒适的居住楼。5.1.2总平面布置原则（1）满足生活住房、配套工程、交通运输等规范的要求；（2）建筑设计应符合防火、卫生、安全等规范的要求；（3）坚持充分利用土地的原则，与城镇和建设单位的规划统一，体现时代的特点。5.1.3总平面布置方案（1）总平面布置65 根据何平小学校的特点及结合实际需要，在学校东北部新建1栋教职工公共租赁住房，共12套，3层，每层4套，建筑面积为352.59平方米。拟新建的公租房位于校园的东北边。西邻近教学楼。平面布置合理，功能分区明确，空间尺度适当。形成顺畅、自然、亲切而富有变化的平面组合。根据项目建设单位及相关的市政建设要求进行布置，建筑朝向为南北向，可自然通风采光，满足日照要求，减少能耗。（2）竖向设计本项目的地面雨水排水可利用市政现有的排水系统，采用明沟与暗沟相结合的方式进行布置。所有管线（给排水管、供电线、电话线、有线电视、宽带网络等）均采用埋地布置，沿道路到达各使用场所。项目场地较为平整，室外场地坡度为1%坡向道路，道路纵向坡度不小于3‰,道路横向坡度不小于5‰。（3）交通运输结合用地形状和现有的交通系统进行总平面规划布置。研究调整局部地段空间形态和规划，力求创造更加合理完美的空间环境。住宅楼梯的主要出入口放尽量考虑方便出入，并形成动静分离。建设区域内及周边道路均进行硬化。1.1建筑工程1.1.1设计依据（1）用地规划定点红线及地形图、路线图等相关资料；（2）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；65 （3）《住宅设计规范》GB50096-2011；（4）《住宅建筑规范》GB50368-2005；（5）《无障碍设计规范》GB50763-2012；（6）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（7）《普通农村中小学校建设标准》建标109-2008；（8）《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》DB45/221-2007；（9）《广西壮族自治区保障性住房建设标准》（10）其他国家相关设计规范；（11）建设单位港南区八塘镇何平小学有关文函。1.1.1建筑单体设计要点本项目总建筑面积为352.59平方米，考虑项目在何平小学内建设，并根据项目的规模特征，建筑设计为每套周转房29.38平方米户型（详见方案图）；建筑占地面积121.98平方米。每套公共租赁住房均为一房一卫一厨。设计主要特点如下：新建的公共租赁住房把握好朝向，迎向本县主导风向，以取得良好的穿堂风。充分利用朝南采光面，同时享有相应的景观视角。1.1.2立面设计65 本项目建筑单体立面造型设计结合使用功能及使用性质,在节约投资以及与周围原有建筑相协调的前提下，采用较为简洁明快的建筑设计形象。建筑立面采用洗炼、简约的手法，将现代建筑的平屋顶加以提炼，塑造出清新、自然的建筑风格。建筑外墙涂料颜色以灰色为主，形成朴实而素雅的色彩搭配体系，使建筑群无论是近观或是远眺，都具有强烈的个性和地域特征。1.1.1无障碍设计本项目按照《无障碍设计规范》（GB50763-2012），在建筑单体入口均做方便残疾人使用的无障碍坡道，入口平台及门注意无障碍设计。1.1.2剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑，根据各户型的设计要求，在满足采光通风的情况下，本着经济的原则确定层高。1.1.3室内配套设施电器装置：插座、开关安装到位，配电线路暗敷电视系统：每间设有线电路接口电话、电脑网络：每户设电话、宽带网插口1.1.4室内装修标准本项目所有入户门采用防盗门、房间门采用夹板门，卫生间门为塑钢门(成品)。所有窗均采用铝合金推拉窗。外墙采用改进型外墙涂料，屋面采用三级防水加保温层。卫生间、厨房采用瓷砖到顶，其余墙面和顶棚采用刮腻子。卧室采用普通水泥楼（地）面，厨房、卫生间采用防滑地砖。1.2结构工程1.2.1设计依据65 1.相关规范、标准（1）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；（2）《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；（3）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；（4）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；（5）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2008；（6）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；（7）《砌体结构设计规范》GB50003-2011；（8）《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》JGJ/T-2004；（9）《全国民用建筑工程设计技术措施--结构》2009；有关批文和协议合同；建筑提供本工程红线范围内的平、剖面图。2.主体结构设计使用年限本工程结构设计使用年限为50年。3.自然条件（1）风荷载：基本风压0.3kN/㎡（2）场区抗震设防烈度：六度（3）设计基本地震加速度值：0.05g（4）设计地震分组：第一组1.1.1建筑分类等级（1）建筑结构安全等级：二级（2）建筑抗震设防类别：丙类65 （3）建筑防火分类标准：二级（4）主要荷载取值：住宅：2.0kN/㎡公共走廊：2.5kN/㎡楼梯：3.5kN/㎡卫生间：2.5kN/㎡屋面：2.0kN/㎡结构设计1.上部结构选型本项目根据《建筑抗震设计规范》（GB50011－2010），结合本项目的使用情况，本项目结构形式拟采用砖混结构。2.抗震等级的确定抗震设防基本烈度为6度，地震分组为第一组，根据《建筑抗震设防分类标准》的规定，本项目各建筑单体抗震设防类别均为丙类，本工程抗震措施应按本地区抗震烈度6度进行设计。3.采用的主要结构材料（1）钢筋：HRB335，fy=300MPa；HRB400，fy=360MPa。（2）预埋件钢板、型钢：钢材选用Q335B，Q345B，焊条采用E43XX，E50XX型。（3）混凝土强度等级：柱：C20~C25，梁板：C25。4.基础选型65 参照周边在建和已建工程的地质资料，本工程拟采用条型基础，具体基础形式待详细地勘报告出来之后定。1.1给排水工程1.1.1设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）；《室外给水设计规范》GB50013-2006；《室外排水设计规范》GB50014-2006（2012年版）；《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；有关批文和协议合同；建筑提供本工程红线范围内的平、剖面图。1.1.2设计范围本工程设计范围包括各建筑单体的室内生活给水系统、生活污废水排水系统、屋面雨水系统等。1.1.3生活给水1.生活用水量表5-3生活用水量表序号用水单位名称用水人数（p）用水定额(L/人.d)日用水量（m³/d）用水时间(h)时变化系数Kh最大时用水量（m³/h）65 1公共租赁住房122002.4242.50.252未预见水量　　0.24　　0.03　合计水量　　2.64　　0.282.水源、水压：从学校原有水源供给公共租赁住房用水，水压为0.30MPa。3.给水系统为保障供水的可靠性，本项目直接从学校现有环状给水管网上引入2根dn50给水管，学校内水压0.3Mpa,建筑可直接从室外供水网供水，室内供水网采用1.0MpaPP-R管。1.1.1排水系统排水体制：采用雨、污分流制。（1）污水系统建筑物内污、废水经污水管道汇合排至学校附近的水沟。（2）雨水系统雨水计算引用玉林地区暴雨强度公式q=2170(1+0.484lgP/(t+6.4)0.665，设计重现期P=2年。雨水经雨水收集口收集后就近排入学校附近的水沟。雨水管道采用采用钢筋混凝土管，雨水管道最小覆土厚度0.7m。雨水管与其他地下管线（建构筑物）间距按有关规定执行。1.1.2卫生器具及管材（1）卫生洁具均采用国产节水型洁具；（2）室内给水管采用铝合金PP-R复合管；室外给水管采用内外壁热浸镀锌钢管；65 （3）室内排水管采用PVC-U塑料排水管，室外排水管采用混凝土排水管。1.1电气工程1.1.1设计依据1.《建筑照明设计标准》(GB50034-2013)；2.《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)；3.《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；4.《建筑设计防雷设计规范》(GB50057-2010)；5.《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；6.《综合布线系统工程技术规范》（GB50311-2007）；7.《全国民用建筑工程设计技术措施》电气—（2009年版）。1.1.2设计范围1.本专业的设计工作内容含强电和弱电。其中强电设计包括：供配电、照明、防雷、接地保护；弱点设计包括：电视、电话、网络。弱电各内容系统设备配置和运行由各自的营运商完成。2.拟设置的建筑电气系统有：供配电系统、照明系统、防雷与接地系统、有限电视系统、电话与网络系统。1.1.3供配电系统1.用电负荷：住宅用电按三级负荷供电，设备容量为36.0KW。表5-4用电负荷计算表数量cosφtgφ计算负荷备注65 序号用电设备名称(户或m2或台)用电指标(kW或W/m2)总装机容量(kW)需用系数(Kx)最大负荷年使用小时数年耗电量P(kW)Q(kVar)(小时/年)(万kWh)1公共租赁房12300036.00.500.850.6218.0011.1620163.63按户数面积估算供电电源：从学校原有电源引来一路380/220V电源，接入一层总配电箱，放射式至单位电表箱供电；电表箱集中设置在一层。总电源进线开关采用四级，并具有剩余点流动作保护功能；进户的断路器采用两级，且设置自复式过、欠电压保护器。设备安装：除注明者外，各配电箱箱底距地1.5m嵌墙暗装；灯具开关均选用跷板开关，暗装，底边距地1.3m；插座选用安全型插座，暗装，底边距地0.3m。1.1.1照明系统1.照明种类及照明标准。主要场所照明功率密度值。2.照明种类：照明分正常照明、应急照明。照度标准及主要场所照明功率密度值按现行国家标准，《建筑照明设计标准》GB50034－2013执行。3.光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求而定，但其照度应符合相关要求。用于应急照明的光源采用能快速点亮的光源。4.照明线路的选择及敷设方式如下：（1）照明、插座分别由不同的支路供电，除照明者外，照明支路导线采用BV-500V-3×2.5mm2导线穿FPC16管敷设；插座支路采用BV-500V-3×4mm265 导线穿FPC20管敷设；所有插座支路（空调插座除外）均设剩余电流保护器；应急照明支路采用NH-BV-500V-3×2.5mm2导线穿FPC16管敷设。（2）所有照明回路增设一根PE线。1.1.1防雷接地系统及安全措施1.本工程低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统。2.防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置，要求接地电阻不大于1Ω，当接地电阻不达到设计要求时应在室外增设人工接地体。3.本工程采用总等电位联结。在配电房电源进线处设局部等电位联结。4.电信引入端设过电压保护装置。5.强、弱电系统采用共用接地装置。1.1.2电话系统1.每户按1对电话线考虑。2.市政电话电缆由室外引入至本楼总交接箱，由总交接箱分线给用户弱电箱，再由宿舍布线箱跳线给户内的每个电话信息插座。3.电话电缆及电话线分别选用HYA和RVS型，穿金属管敷设，电话干线电缆在地面内暗敷，电话支线沿墙及楼板暗敷。4.每层的电话交接箱在楼梯间暗装，底边距0.5m。住户布线箱在每户住宅内嵌墙暗装，底边距0.5m。电话插座暗装，底边距0.3m。1.1.3网络布线系统65 本工程每户按1根网线考虑；在卧室设一个数据信息插座。65 第1章节能节水措施1.1概述我国是能源大国，居世界第三位，但能源开发缓慢，浪费较大，远远不能适应国民经济飞速发展的需要。能源利用率仅30%左右，仅仅是日本的50%，美国的60%，这说明我国在能源利用上还很落后，节约能源潜力巨大。因此，本项目在建设过程中，应重视节约能源，提高能源利用率。能源是人类生存必不可少的物质，在工业现代化的今天，人们对能源的重视程度超过了以往任何时候。一方面，能源使用的合理与否，关系到生产和生活的经济支出—即成本的高低；另一方面，能源的节约关系到人类社会的长远发展，因为，现在我们所使用的能源主要是煤炭和石油，都是不可再生的，所以应合理地选择能源的利用方式，贯彻国家的节能要求。1.2节能执行的标准1.《中华人民共和国节约能源法》（中华人民共和国主席令第九十号令，1997年11月）；2.《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；3.《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国务院，2007年6月）；65 4.《中国节能技术政策大纲》(2006年版)(国家发展改革委，2006年12月)；5.《综合能耗计算通则》(GB2589-2008)；6.《住宅建筑围护结构节能应用技术规程》(DG/TJ08-206-2002)；7.《夏热冬暖地区居住建筑节能节能设计标准.》(JGJ75-2012)；8.《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006)；9.《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》(DB45/221-2007)。1.1各专业节能措施1.1.1建筑节能措施1、总体规划方面（1）有利的朝向——本项目宿舍朝向为南北朝向。（2）适宜的间距——与周边建筑有足够的距离，满足相关要求。（3）良好的自然通风——主立面和开口迎向夏季主导风向，避开冬季主导风向，整个小区自然通风顺畅。2、单体设计方面（1）采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数。（2）组织良好的穿堂风——每间宿舍均设计对侧开窗，形成良好的穿堂风，有利于夏季降温，降低空调能耗。（3）合适的窗墙比——符合节能标准规定的要求。外墙:外墙采用240厚页岩烧结多孔砖；窗的玻璃拟采用普通白色玻璃。65 根据广西建设厅文件（桂建科[2009]1号）的要求：“2009年2月1日后开工的工程，应选用我厅2007年确定的建设领域重点推广的10项技术中的3项以上（含3项）技术.本工程应用了240厚页岩烧结多孔砖、新三级钢、建筑防水材料这三项技术。建筑能耗指标序号围护结构内容参照建筑指标1屋顶传热系数K[W/(m2·K)]K≤0.7(D≥2.5)，K≤0.4(D＜2.5＝0.9太阳辐射吸收系数ρρ=0.82外墙传热系数K[W/(m2·K)]K≤1.0(D≥2.5)，K≤0.7(D＜2.5＝1.5太阳辐射吸收系数ρρ=0.83外窗（包括透明幕墙）传热系数K综合遮阳系数Sw窗墙比Cm传热系数K[W/(m2·K)]综合遮阳系数Sw东、南、西向北向Cm≤0.20≤6.5――――0.20＜Cm≤0.30≤4.7≤0.50≤0.600.30＜Cm≤0.40≤3.5≤0.45≤0.550.40＜Cm≤0.50≤3.0≤0.40≤0.500.50＜Cm≤0.70≤3.0≤0.35≤0.45各个朝向的面积所设计建筑该朝向的外窗面积，但Cm不得超过0.74权衡计算规定按照GB50189－2005设定设备类型、设备运行时间表、室内空气湿度、照明功率密度、照明开关时间表、人员密度、人员在室率、电器功率密度、电器逐时使用率；按照节能标准5.2条确定室内换气次数；根据设备类型确定空调能效比；室外计算气象参数采用当地典型气象年。1.1.1可再生能源建筑应用65 本项目为三层建筑，总建筑面积为352.59平方米，因项目规模较小，本项目不属于必须使用可再生能源。1.1.1电气节能措施倡导绿色环保照明，照明控制采用单控、集控和总控三种模式相组合成灵活多变的控制方式，以满足各场所的控制要求，降低运行费用及方便操作和管理的目的达到节约能源；选择合理的供配电方案，实行电网的经济运行技术，推广及采用先进的变、配电技术和设备，采用底能耗高效率设备及节能产品。减少中间过程的各种损耗，提高社会效益及经济效益。1.配电中心尽量设于用电负荷中心，供电半径控制在150m以内，以降低系统传输损耗；2.电气设计配置电视、电话、照明、空调专用线路，采用节能性灯具；3.公共部位照明应采用节能自熄开关，室外道路照明采用智能控制器，根据时间、室外环境亮度自动进行控制。4.选用节能的电气设备，例如采用低损耗的SCB11型干式电力变压器，高效电子镇流器，选用载流能力较强的电力电缆，配电线路尽量选用PVC管保护，减少金属损耗。5.本工程选用高光效、长寿命的节能型灯具及节能型设备，电气设备采用电容无功补偿，提高功率因素，节约电力消耗。1.1.2给排水节能措施1.给水65 （1）地块埋地给水管道全部采用PE钢网架给水塑料管；室内给水管采用PP-R塑铝稳太管。避免了钢管使用时间长产生的锈蚀，大大提高了生活用水的卫生质量。（2）卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的DN15水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。（3）充分利用城市管网压力，节省水泵能耗和投资。降音降嘈，环保供水。（4）总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。2.排水（1）排水管采用PVC-U排水管，中心采用雨、污水分流排水体制，对日后中心污水处理起到了分流节能的作用。（2）选用了防止污水渗漏及粪便发酵后水停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池。65 第1章环境影响评价1.1项目场址环境现状本项目建设场址为桥圩镇何平小学校园内，项目所在地的环境条件已经进行了整体测评，经初步调查，项目建设地的自然环境、生态环境、社会环境、特殊环境等条件都能达到项目建设的要求。项目的建设不可避免地会引起项目所在地自然环境、社会环境、生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响，项目的建设应尽量减少对环境产生的负面影响，通过初步预测本项目所产生的负面影响在环境的可接受范围内。1.2项目建设和运营期间对环境的影响及防治1.2.1项目施工期对环境造成的影响及防治1.污水主要是施工人员排放的生活污水、施工废水和机械维修产生的少量污水，生活污水中主要污染物有化学需氧量及悬浮物等，施工废水主要污染物为悬浮物，机修过程产生的污水主要污染物为石油类。同时，为减少雨天在项目施工场地形成的地面径流对附近水质产生影响，建议项目在施工场地内开挖临时雨水排水沟，在雨水排水口处设置土沉淀池，对场地内的雨水径流进行简易沉淀处理，并在排水口设置滤布，拦截大的块状物及泥沙。65 通过对施工前产生的污水进行加强管理，合理排放，施工人员的生活污水和施工机械维修产生的污水对环境的影响较少。2.废气施工期间运输车辆和施工机械设备排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，施工单位必须使用污染物排放符合国家标准的运输车辆和施工设备，加强设备、车辆的维修保养，使机械、车辆处于良好的工作状态，严禁使用报废车辆和淘汰设备，以确保施工场地所在区域的环境空气达到GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准的要求。施工过程使用油漆和稀释剂等产生的挥发物中含有沥青烟和苯等有害物质，会对周围的空气造成污染。因此，在施工过程中尽量采用新工艺，加强管理，减少污染物排放，保证在防水、装饰工程中产生的无组织排放源的污染物符合GB10297-1996《大气污染物综合排放标准》二级排放标准限值要求。3.扬尘工程基地开挖，运输车辆行驶造成的扬尘，建材运输及水泥、河砂、砖等建材装卸、使用过程中产生的扬尘及由于未固化场地在风力作用下产生的扬尘均会造成粉尘污染。因此，施工过程中要注意及时清扫运输车辆散落的尘土，施工区内易产生扬尘的地方要经常洒水降尘，建筑材料露天放置的要覆盖。4.噪声65 各种施工机械的施工噪声及运输车辆行驶、装卸时产生的噪声对附近影响较大。为减少施工前产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备、合理安排施工时间，对高噪音施工设备采取必要的减震、减震、降噪处理，在中午（12：30-14：30）和夜间（22：00—次日6：00）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工时，必须取得有关部门的批准，方可施工。5.固体废弃物施工期产生的淤泥、渣土、建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目施工建筑废渣及弃土由相关城区建设局审批，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖篷布以防止废弃物洒落造成二次污染。由上可以看出，项目的建设期间不可避免地会对环境造成污染，特别是施工期的噪声、扬尘污染，但施工期产生的污染是暂时性的，它将随着施工期的结束而消失。1.1.1项目运营期对环境造成影响及防治1.污水项目建成运行后，每日产生的废水主要为生活废水。设计应采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。洗手间污水应先经化粪池处理后再经过污水管网集中排入最近的污水干管。2.噪声对于车辆进出造成的噪声污染，可采取车辆进出禁鸣、减速等措施。为降低机械设备产生的噪声，可采取底噪音设备，设备间注意采取密闭等措施等方法。3.固体废弃物65 项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾。垃圾处理的主要措施是：在宿舍区内设置垃圾收集点，采用全封闭式的垃圾收集运输车，将垃圾运送至当地垃圾处理厂。4.废气项目产生的废气主要为厨房产生的油烟、一氧化碳以及燃气废气等有害气体，其要经油烟净化设施处理后采用高效机械排风设施排放。1.1环境保护对策项目的建设不可避免的会引起项目所在地自然环境、社会环境、生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。项目的建设应该注意尽量小的对环境产生负面影响，所产生的负面影响应该在环境的可接受范围内，并追求正面的影响。环境保护是我国的一项基本国策，在合理利用土地资源的同时，要切实加强环境保护，防止环境恶化，应采取的环境保护对策有：1．要求文明施工，施工期间采取有效的措施防尘防噪，把环境污染降到最低程度。2．在土建工程中，采用环保型建材，以减少对土地资源的破坏。在装修工程中，采用环境保护型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害气体物质的扩散，外装修避免大面积的镜面玻璃幕墙的应用，以防止城市及交通环境中的光污染。3．建筑贮水既要满足规范要求又要防止发生水质的二次污染，方便清洗的因素。65 4.设置足够的垃圾集中收集设施，避免乱扔垃圾，对垃圾收集点实行日产日清，严禁乱扔、乱倒垃圾，确保良好的环境卫生；各种生活污水经处理后再经区域内的排水沟汇集到城市排污沟内。5．电器设备选用低噪音、低闪烁、电磁辐射和电磁干扰满足标准要求的电器，倡导绿色照明。避免采用油式电气设备，确保环境清洁。1.1环境影响评价通过对本项目的环境影响的初步研究预测认为：本项目的建设对区域的环境影响轻微，不产生严重的污染源，对生态环境、社会环境的负面影响轻，通过在今后项目建设中按照国家环保原则采取有效的环保措施，项目建设、运营带来的环境影响是可接受的，故此，项目对环境影响是满足要求的。65 第1章劳动安全卫生消防1.1危害因素及危害程度分析本项目在施工中和运营中都存在安全隐患的可能，无论何时都应牢记安全第一的理念、以人民生命财产为重。项目主要可能危害因素如下：1.1.1施工过程主要隐患部位1．高空作业：高空作业可能会产生高空坠物伤人、人员高空坠落伤亡、脚手架塔架等坍塌的可能；2．基础施工：存在基础塌方误埋伤人，以及挖掘机操作不当伤人等安全隐患；3．使用施工设备带来的对人身的伤害隐患；4．使用施工电器可能带来的火险隐患；5．其它存在的安全隐患。1.1.2运营期间隐患部位1．使用电器过程中可能产生隐患火灾及触电伤人隐患；2．某些电器设备使用过程中操作不当可能出现伤人危险；3．其它安全隐患。1.1.3各种有害物质及危害性65 在建设和运营期间存在的有害物质主要有建筑粉尘及垃圾，这些物质有的会导致传染疾病的流行，有的可能直接伤害人身安全，都是必须防范、严格管理的物质。应按国家对此类物质的管理固规定进行管理和妥善处理。1.1安全措施1．施工中选择工艺方案时，应尽可能选用安全生产、工艺可靠性强的施工工艺和设备。2．对施工中对危险部位和危险作业应提出切实可行的安全防护措施方案，并严抓落实。3．对危险场所，按劳动安全规范设置合理的生产工艺方案和设置安全距离。4．对民工宿舍等易产生各类流行性疾病的场所应保持清洁卫生，灭害工作要常抓不懈。5.在项目运营中应抓好安全教育，有专人负责保证各项安全措施的完好落实，责任到人，制定及监督执行该项安全制度。1.2消防措施本工程消防设计执行《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)等国家规范，保证消防通道，消防车可快速到达现场，配置手提式灭火器等。本项目的在生产运营过程中可能存在的火险隐患主要为：施工中用电及办公用电、吸烟产生的烟头，居民生活用电、用火不注意等。65 主要采取的消防措施有：1．按规范要求在建筑周边留足空间以利消防扑救空间，配置足够的灭火器材及设施等；2．运营期间应配备专门的消防责任人员，负责日常的消防设施维护、检查；3．建立严格的消防制度和进行广泛深入的消防教育，防患于未然；4．与周边负责该区的消防管理部门建立及时良好的沟通关系，如发生险情，能及时的进行通报，使之及时出警。65 第1章组织机构及人力资源配置1.1管理组织机构情况本项目由建设单位港南区桥圩镇何平小学履行项目建设实施过程中建设单位的职能，项目的建设由其负责建设运行及处理建设中的相关工作确保项目顺利完成。港南区桥圩镇何平小学现有6个教学班，共有学生204人，教职工17人。项目建成后，由桥圩镇何平小学对职工公共租赁住房进行全面的管理。1.2项目管理本项目从方案设计到施工单位的选择均实施询价采购制度，以公开询价采购的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资质业绩良好的单位。为保证工程质量，工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。65 施工过程中单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。65 第1章项目实施进度1.1实施进度期本项目实施进度期为11个月，即从2015年2月～2015年12月。1.2项目实施计划港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目主要建设工程视发展需要及资金落实情况建设。工程实施进度期计划为11个月（即从2015年2月到2015年12月），项目实施进度计划如下：2015年4月底前完成项目前期工作，包括项目的上报、审批、方案设计等工作。2015年6月底前完成工程初步设计、施工图设计、审查、招标工作及办理有关开工手续。2015年7月～2015年10月，完成项目的主体工程施工。2015年11月底前，完成装修施工。2015年12月，工程全部竣工验收并交付使用。65 1.1项目进度计划表表10-1项目实施进度计划表序号项目名称2015年234567891011121项目前期上报、审批、方案设计2初步设计、审批；施工图设计、招标及报建手续3主体工程施工4设备安装施工5验收阶段65 第1章投资估算与资金筹措1.1投资估算1.1.1投资估算范围本项目投资估算包括贵港市港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房建设项目在正常的设计和施工周期内，为完成项目建设所需投入的费用。本项目拟建教师公共租赁住房1栋，共3层，每层4套，合计12套，每套29.38平方米，总建筑面积352.59平方米。主要包括：建筑工程、安装工程等工程费用，工程建设其它费用及基本预备费等。1.1.2估算依据及说明1.工程建设其他费用根据根据《广西壮族自治区工程建设其他费用定额》、《广西壮族自治区装饰装修工程消耗量定额》（2013）进行估算。（1）建设单位管理费：按桂财建[2003]1号文进行估算；（2）前期工作咨询费：包括项目建议书编制费、可行性研究报告编制费、可行性研究报告评估费、初步设计评审费，按计价格[1999]1283号文、桂价经字[2000]88号文进行估算；（3）环评报告编制费：按国家计委、环境保护总局计价格[2002]125号文《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》进行估算；（4）勘察费：按第一部分建安工程费用的0.4%计；65 （5）设计费：按国家计委、建设部计价格[2002]10号文关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知进行估算；（6）施工图审查费：按勘察设计费的6.5%进行估算；（7）竣工图编制费：按设计费的8%进行估算；（8）工程监理费：按国家发展改革委、建设部发改价格[2007]670号关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号进行估算。（9）工程保险费：按第一部分建安工程费用的0.3%进行估算；（10）白蚁防治费：按总建筑面积×2.4元进行估算；（11）场地准备及临时设施费：按建安工程费用的0.5%进行估算；（12）建设用地费：项目建设用地费在何平小学内建设，因此本项目不计列建设用地费用。2.本项目基本预备费按5%取。3.《关于贵港市港南区桥区镇何平小学教师公共租赁住房建设项目项目建议书的批复》港南发改规字[2015]41号。1.1.1估算结果经估算，本项目建设总投资估算为53.72万元，其中工程费用44.78万元，工程建设其它费用6.37万元，基本预备费2.56万元。1.2资金筹措项目总投资53.72万元，资金来源为2015年保障性住房中央补助资金。　65 表11-1项目投资估算表项目名称：贵港市港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标备注建筑工程设备购置安装工程其他费用合计单位数量土建单价（元）安装单价（元）一第一部分工程费用40.550.004.23　44.78m2352.591270.00　1建安工程40.550.004.23　44.78m2352.591270.00　1.1建筑工程40.55　　　40.55m2352.591150.00　　1.2安装工程　　4.23　4.23m2352.59　120.00　二第二部分工程建设其他费用　　　6.376.37说明及计算公式　1建设用地费　　　0.000.00　单位自有土地2建设管理费　　　2.182.182.1+2.2+2.3+2.4+2.5　2.1建设单位管理费　　　0.810.81总投资×1.5%桂财建[2003]1号，财建[2003]724号2.2施工图设计文件审查费　　　0.080.08勘察设计费×6.55%桂价费[2006]191号，桂价费[2011]55号文2.3招标代理服务费　　　0.270.27工程费用×1％×0.6计价格[2002]1980号文，桂价费[2011]55号文2.4竣工结算审核费　　　0.130.13工程费用×3‰工程设计费*10%2.5工程监理费　　　0.890.89[0+(16.5-0)/(500-0)×(工程费用-0)]×0.6发改价格[2007]670号文3建设项目前期工作咨询费　　　2.082.083.1+3.2+3.3+3.4　3.1编制项目建议书　　　0.000.00　桂价经字[2000]88号3.2编制可行性研究报告　　　1.061.06[2+(4-2)/(500-0)×(总投资-0)]×0.8*0.6桂价经字[2000]88号3.3评估可行性研究报告　　　0.510.51[1+(1.5-1)/(500-0)×(总投资-0)]×0.8*0.6桂价经字[2000]88号3.4初步设计文件评估咨询　　　0.510.51[1+(1.5-1)/(500-0)×(总投资-0)]×0.8*0.6桂价经字[2000]88号65 4勘察设计费　　　1.261.264.1+4.2　4.1工程勘查费　　　0.130.13工程费用×0.3%计价格[2002]10号文4.2工程设计费　　　1.131.13[0+(9-0)/(200-0)×(工程费用-0)]×0.8*0.6计价格[2002]10号文5环境影响评价费　　　0.000.00登记表桂价费字[2002]100号、桂价费字[2007]572号（登记表）6场地准备及临时设施费　　　0.220.22工程费用×0.5%桂价费字〔2006〕462号文7工程保险费　　　0.130.13工程费用×0.3%桂建管[2010]87号文8城市市政建设配套费　　　0.000.00减免《广西壮族自治区征收城镇城镇市政建设配套费的暂行办法》9其他费用　　　0.720.72　　9.1工程检验试验费　　　0.630.63建筑工程费用×1.5%+安装工程费用×0.5%　9.2白蚁防治费　　　0.080.0810层以下（含10层），建筑面积×2.4元/m2桂价费〔2009〕437号文（2.4元/m2）9.3水土保持费用　　　0.010.01占地面积×0.5元/㎡桂价费字〔2002〕267号，桂价费字〔2007〕572号三预备费　　　2.562.56　　　基本预备费　　　2.562.56　(一+二）*5%四建设项目总投资40.550.004.238.9353.72m2352.591523.61　65 第1章招标方案根据《中华人民共和国国家发展计划委员会令》第9号《工程建设项目可行性研究报告增加招投标内容和核准招投标事项暂行规定》，在本报告中对项目需要做招投标的内容及方式予以讨论如下：依据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（以下简称《招标规定》）第四条，本项目属使用国有投资的项目，在《招标规定》第七条有以下要求：第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。1.1建设项目概况港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目包括：建筑工程、安装工程等工程费用，工程建设其它费用及基本预备费等，项目总估算投资为53.72万元。65 1.1招标管理办法因本项目总投资为53.72万元，低于200万元，故采用《政府采购非招标采购方式管理办法》财政部第74号令办法执行。依据《政府采购非招标采购方式管理办法》财政部第74号令有以下规定：第二条：采购人、采购代理机构采用非招标采购方式采购货物、工程和服务的，适用本办法。本办法所称非招标采购方式，是指竞争性谈判、单一来源采购和询价采购方式。竞争性谈判是指谈判小组与符合资格条件的供应商就采购货物、工程和服务事宜进行谈判，供应商按照谈判文件的要求提交响应文件和最后报价，采购人从谈判小组提出的成交候选人中确定成交供应商的采购方式。单一来源采购是指采购人从某一特定供应商处采购货物、工程和服务的采购方式。询价是指询价小组向符合资格条件的供应商发出采购货物询价通知书，要求供应商一次报出不得更改的价格，采购人从询价小组提出的成交候选人中确定成交供应商的采购方式。第三条：采购人、采购代理机构采购以下货物、工程和服务之一的，可以采用竞争性谈判、单一来源采购方式采购；采购货物的，还可以采用询价采购方式：65 （一）依法制定的集中采购目录以内，且未达到公开招标数额标准的货物、服务；（二）依法制定的集中采购目录以外、采购限额标准以上，且未达到公开招标数额标准的货物、服务；（三）达到公开招标数额标准、经批准采用非公开招标方式的货物、服务；（四）按照招标投标法及其实施条例必须进行招标的工程建设项目以外的政府采购工程。第四条：达到公开招标数额标准的货物、服务采购项目，拟采用非招标采购方式的，采购人应当在采购活动开始前，报经主管预算单位同意后，向设区的市、自治州以上人民政府财政部门申请批准。第二十七条：符合下列情形之一的采购项目，可以采用竞争性谈判方式采购：（一）招标后没有供应商投标或者没有合格标的，或者重新招标未能成立的；（二）技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的；（三）非采购人所能预见的原因或者非采购人拖延造成采用招标所需时间不能满足用户紧急需要的；（四）因艺术品采购、专利、专有技术或者服务的时间、数量事先不能确定等原因不能事先计算出价格总额的。65 公开招标的货物、服务采购项目，招标过程中提交投标文件或者经评审实质性响应招标文件要求的供应商只有两家时，采购人、采购代理机构按照本办法第四条经本级财政部门批准后可以与该两家供应商进行竞争性谈判采购，采购人、采购代理机构应当根据招标文件中的采购需求编制谈判文件，成立谈判小组，由谈判小组对谈判文件进行确认。符合本款情形的，本办法第三十三条、第三十五条中规定的供应商最低数量可以为两家。第三十三条：谈判文件能够详细列明采购标的的技术、服务要求的，谈判结束后，谈判小组应当要求所有继续参加谈判的供应商在规定时间内提交最后报价，提交最后报价的供应商不得少于3家。谈判文件不能详细列明采购标的的技术、服务要求，需经谈判由供应商提供最终设计方案或解决方案的，谈判结束后，谈判小组应当按照少数服从多数的原则投票推荐3家以上供应商的设计方案或者解决方案，并要求其在规定时间内提交最后报价。三十五条：谈判小组应当从质量和服务均能满足采购文件实质性响应要求的供应商中，按照最后报价由低到高的顺序提出3名以上成交候选人，并编写评审报告。第三十八条：属于政府采购法第三十一条第一项情形，且达到公开招标数额的货物、服务项目，拟采用单一来源采购方式的，采购人、采购代理机构在按照本办法第四条报财政部门批准之前，应当在省级以上财政部门指定媒体上公示，并将公示情况一并报财政部门。公示期不得少于5个工作日，公示内容应当包括：采购人、采购项目名称和内容；（二）拟采购的货物或者服务的说明；（三）采用单一来源采购方式的原因及相关说明；（四）拟定的唯一供应商名称、地址；65 （五）专业人员对相关供应商因专利、专有技术等原因具有唯一性的具体论证意见，以及专业人员的姓名、工作单位和职称；（六）公示的期限；（七）采购人、采购代理机构、财政部门的联系地址、联系人和联系电话。1.1采购形式方式本建设项目实行询价采购的形式，由建设单位组织询价小组向符合资格条件的供应商发出采购货物询价通知书，从质量和服务均能满足采购文件实质性响应要求的供应商中，按照报价由低到高的顺序提出3名以上成交候选人，并编写评审报告。根据质量和服务均能满足采购文件实质性响应要求且报价最低的原则确定成交供应商，也可以书面授权询价小组直接确定成交供应商。65 1.1招标基本情况表表12-1贵港市港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目招标基本情况表序号招标内容名称招标范围招标组织形式招标方式采用非招标方式投资估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1工程勘察√0.132工程设计√1.133工程监理√0.894建安工程√44.785重要材料√6其他√6.797合计53.72情况说明：根据《政府采购非招标采购方式管理办法》财政部第74号令相关规定，本项目估算总投资为53.72万元，所以工程设计、建筑工程、监理等应进行招标。该项目勘察费用0.13万元、设计费用1.13万元、监理费用0.89万元，均低于50万元，采用非招标方式。65 第1章财务评价1.1项目概况港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目是解决当地农村教职人员住房困难的德政工程，属于非盈利项目。按照国家计委出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》中，对非盈利项目财务评价的有关规定，将不计算项目的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期，只考虑单位功能（或者使用效益）投资指标。1.2财务评价指标单位功能（或者使用效益）投资指标是指建设每单位使用功能所需的投资，本项目为每平方米的建筑投资。项目总投资为53.72万元，则单位功能投资为：单位功能投资＝建设投资/建筑面积＝53.72万元/352.59m2＝1523.58元/m2。从单方综合造价1523.58元/m2来看，本项目的单位功能投资是合理的。1.3财务评价结论港南区桥圩镇何平65 小学教师公共租赁住房项目属于社会公益性项目，不以经济利益为目的。不仅要从国家经济发展、精神文明建设、国家的相关政策等宏观方面考虑，而且还要从建设条件、建设规模、资金来源、资金筹措等微观方面着手，最后还要对运行费用有充分的估计。港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目的建设将大大的改善桥圩镇何平小学当前教职工公共租赁住房严重不足，配套设施不完善的局面，激发广大农村教育者扎根基层，服务基层的热情，不断提高该乡镇的教育水平，推进城乡教育的均衡发展，构建和谐稳定社会，其社会效益远大于经济效益。因此，本章所做财务分析仅是对项目建成后的运营情况进行分析预测，作为管理单位未来安排廉租住房建设资金计划提供依据，而不作为项目可行与否的标准。65 第1章社会评价1.1社会影响分析本工程的实施，无拆迁活动，项目实施的社会影响因素简单，社会负面影响小。港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房工程，是桥圩镇教育体系的重要组成部分，它的建成实施可以提高乡镇教育的水平，促进城乡教育均衡发展，从而提高全社会的整体教育水平，具有良好的社会效益。项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的结果措施建议1对居民收入的影响不同程度的影响不影响居民收入的提高2对居民生活水平与生活质量的影响不同程度的提高提升桥圩镇何平小学的硬件环境，便利提高群众教育水平有关部门注意引导3对居民就业的影响施工开展教育工作可创造一定就业机会少数人有机会从事教育工作有关部门注意引导4对不同利益群体的影响改善了教职工生活质量提高教职工的积极性，增强教育质量有关部门注意引导5对学生的影响为改善教学质量提供便利提高教职工的积极性，增强服务质量有关部门注意扶持6对当地教育体系建设的影响增加了当地教育后勤保障质量提高学校工作人员积极性有关部门注意引导扶持7对地区基础设施服务容量和城市规划进程的影响促进基础设施的建设，加快城市化进程提高何平小学的教学能力有关部门应注意发展的规划、管理和指导8对少数民族风俗习惯和宗教的影响促进各族文化、民俗交流，利于民族团结发展经济，促进社会安定团结严格执行民族、宗教政策65 1.1项目与社会的互适性分析1、不同利益群体对拟建项目的态度与参与程度。该工程是一个简单的教育系统新建项目，能促进政府下属部门的运作效率，对地方经济的发展有一定促进作用，社会效益显著。在进行可行性研究时对不同利益群体的调查和分析表明，对该项目的建设都表示支持和积极参与。2、各级组织对工程的态度及支持程度。港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目是一项惠及民生的公共教育事业，为此，港南区政府高度重视，在项目前期就进行了专门调研、摸底评估，并对项目进行了整体规划和布局。3、地区文化状况对改扩建项目的适应性。项目建设区域的居民主要为壮、汉等民族，长期融合相处，大家的宗教信仰、生活习惯基本相同，工程所在地区文化状况没有不适应的地方。港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目将会产生良好的社会效益，与港南区的经济和社会发展形成良性互动，相互促进，相互发展。社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应并不同程度支持工程不会给居民生活带来不便有关部门做好解释、引导工作2当地组织机构全力支持交通电力等基础设施条件的配合有关管理部门应积极协调解3当地技术文化条件适应并支持基础建设产业水平将有提高加快各类技术、人才的引进65 1.1社会评价结论该工程可在很大程度上改善教育部门下属单位的业务和服务硬件环境，对促进地区经济和社会发展。该工程能够全面提升教育质量和教学水平，推进了城镇教育均衡的发展，优化教育资源配置，有效保障人民群众的受教育权利，保持了教育事业健康、快速发展的良好势头。该工程能够满足学校教职工生活方面的要求，进一步提升桥圩镇何平小学的工作环境，更好地为社会发展和经济建设服务。港南区政府、各个相关职能部门都非常支持，中央有工程资金补助。该项目的社会风险较小。65 第1章结论与建议1.1结论本项目符合国家及地方政策精神，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。从建设条件分析，本项目建设场址具有良好的区位优势，外部水、电、通讯、交通等基础设施条件良好，且项目资金来源有保障，为项目建设提供了有利的建设条件。从工程技术上分析，本项目建设符合国家相关政策、法律及规范的要求，项目建设规模，规划布局、建设方案合理，工程技术上具有可行性。港南区桥圩镇何平小学教师公共租赁住房项目是一项惠民工程。可以完善和提高公共教育体系。该项目建成后，有利于当地的经济发展和社会进步，有利于和谐社会的构建，促使当地的经济结构，资源配置，发展方式等问题发生蜕变。对区域经济的发展产生积极而重大的影响，能履行其担负的社会责任，取得极好的社会评价。综上所述，本项目建设是可行的。1.2建议为了保证建设目标的实现与项目建设的顺利进行，我们建议：本工程资金来源通65 过申请国家专项补助资金来解决，建设资金的落实到位情况将直接影响项目的实施进度和质量，需要积极采取措施开展相关的工作，以能尽快落实资金问题。为使项目顺利开展，需要政府继续予以重视和有关部门的大力配合支持。建议在项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，在保证质量的前提下抢工期，争取及早投入使用，尽快发挥项目应有的社会效益。65 附件及附图1.1附件1、委托书2、立项批复3、土地使用说明4、节能登记表1.2附图1、平面图2、位置图3、总平图65'