宁乡县仁福财富中心规划项目可行性研究报告 76页

'宁乡县仁福财富中心规划项目1项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称宁乡县仁福财富中心规划1.1.2项目建设单位宁乡县城市建设投资开发有限公司（1）公司简介宁乡县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。（2）公司规模2013年6月，成功组建集团公司，公司设董事会、监事会、经理会，设一室七科，下辖（控股）5家子公司。目前初步发展成为以基础设施建设为主，融政府垄断性资源经营、房地产开发、保障房建设、旅游开发等于一体的大型国有复合型独资公司。（3）公司人员76 公司共有各类人员258人，其中在职在编人员80人；大专以上学历153人；中级以上职称27人；平均年龄36岁。（4）公司资金公司注册资本2亿元，总资产105.73亿元，（5）公司架构董事会办公室人力资源科财务科监事会经理会监察审计科投融资管理科子公司征地拆迁科金湖公司物管科安全保卫科同兴公司开元公司御园公司1.1.3可行性研究报告编制单位湖南财院房地产评估咨询有限公司1.1.4可行性研究报告编制依据76 （1）《长沙市总体规划》（2）《长沙市规划若干强制性内容的暂行规定》（3）《长沙市规划管理条例》及《技术规定》（4）《长沙市城市房地产开发经营管理条例》（5）《建筑工程交通设计及停车场调协标准》（6）《城市道路绿化规划及设计规范》(7)《中华人民共和国特权法》(8)《中华人民共和国城乡规划法》(9)《人民共和国城市房地产管理法》(10)《中华人民共和国国土地管理法》(11)《中华人民共和国城市规划法》(12)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(13)建设部《房地产开发经济评价方法》(14)《投资项目可行性研究指南》(15)《投资项目可行性研究指南》(16)同类项目开发的经验和资料(17)委托方提供的项目总平面布置图(18)委托方提供的有关成本费用实际发生资料(19)规划用地红线图(20)宁乡县城市建设投资开发有限公司《营业执照》、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》、《组织机构代码证》、《开户许可证》、《贷款卡》、《税务登记证》等1.1.5可行性研究报告编制范围通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。1.1.6项目提出的理由宁乡县委十届六次全体会议将2010年定位为城市建设“品质提升年”，决心以前所未有的力度，立足“建设更优环境、塑造更好形象、打造更加品味、实现更强张力、创造更高价值”，将县城打造成具有现代新城格局、山水洲城气质的全国一流水平的中等规模城市。宁乡自然资源丰富，开发潜力巨大。宁乡是湖南第一农业大县，是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”，牲猪和粮食产量分列全国第五位和76 第九位；县内矿产资源丰富，目前以开发利用煤、铁、锰、铀、金刚石等20余种；宁乡山清水秀，名胜众多。灰汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局确定为21世纪精品旅游项目。而该项目正处于交通便利、环境优美、基础设施完善和资源丰富的宁乡，为项目的开发打下了很好的基础。随着宁乡经济高速发展，工业与现代服务业均持续走强，住宅市场受限购影响销售疲软，商务写字楼与普通住宅的价格反差带来的价值“洼地效应”给写字楼项目提供了投资良机。目前宁乡县混搭型写字楼市场刚刚起步，纯写字楼尚为空白，因此，宁乡县发展可出租综合楼势在必行。综上所述，该项目在资源、经济和政策上是可行的。1.2项目概况1.2.1拟建地点宁乡县白马桥乡仁福村范围内，西临龙江路，东临沩江。南北各临规划路。76 1.2.2建设规模和建设内容本项目拟用地面积为108.74亩，建设10层写字楼1栋，12层写字楼2栋，15层写字楼1栋，20层写字楼2栋，1栋14层金融中心，1栋14层和5层联建的酒店，总建筑面积为293731平方米。1.2.3主要建设条件宁乡的地质结构主要由砂砾岩、粉砂岩、砂岩、砾岩及板岩等岩层组成，最上层则多为网纹红土（多为酸性，贫瘠）。由于这些岩石均由铁质、钙质和泥质胶结，颜色多呈红色或紫红色，地层的砂岩和砂砾岩中组成成分则以石英为主，颗粒较大，颜色灰白。因此宁乡的地质条件适宜该项目的建设。1.2.4项目投资与资金来源76 本项目拟投资100000万元，资金来源为建设单位自筹36000万元，银行短期借款64000万元。1.2.5主要技术经济指标见附表一1.3结论与建议1.3.1结论房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着重要的作用。长沙市作为省会城市，房地产有着很大的发展潜力，为宁乡的房地产打下了很好基础，伴随着宁乡经济的迅速发展，并且宁乡优越的地理条件，商业性房地产的需求量必然大大增加，所以该项目具有可观的远景。当前，宁乡经济持续稳步增长，市民的购买力进一步增强，投资环境良好。随着宁乡交通、工业等各项事业的发展，宁乡的房地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。本项目选址合理，符合宁乡规划的总体要求，具有较好的投资市场和经营条件。项目的地理位置得天独厚、较完善的基础设施、方便快捷的交通条件，是它成为宁乡房地产开发举足轻重的开发项目。76 拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，保证在制约项目实施的重大环境因素，从环境角度来看，改项目的建设是可行的。在经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济技术指标反映出项目经济收益较好。由此可见，该项目具有现实可行性和经济和理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。1.3.2建议项目本身也有较多的制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优惠条件，谨慎实施。因此建设单位应加快实施项目的进度，争取早日建成。为保证该项目的顺利实施，使项目的开发建设能获得更好的经济效益并合理规避风险，先提出有关建议如下：1.做好资金筹集工作。项目总投资达万元，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响残进度，恻然影响项目销售收入的实现。2.加强楼盘的营销工作。从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利使显示保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用地段区位优势景观和价格优势，加强写字楼的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售收入的顺利实现。3.开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发。将前一楼盘销售收入作为楼盘的开发成本，以避免融资资金不到位对项目造成的资金链断裂的风险。76 1.施工组织，要妥善解决项目地块与主干道落差问题。2.项目宣传方面，需加大项目宣传力度。3.项目的建设与销售，改项目的投资对项目的预售收入依赖性较大。建议对销售加大投入，采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼。否则如果资金链出现问题，将给整个项目的实施和销售带来严重影响；项目建设进度将直接影响到销售推广，需随时确保项目的实施进度，以期将楼盘日期甚至提前退出和销售。4.妥善处理、协调与政府部门、水电气、邮电通讯、交通、网络、电视等各相关部门之间的关系，特别是项目区域与周边交通要道的链接问题，为项目的是哪里实施提供保障。2项目建设背景及必要性2.1项目背景2.1.1区域的规划或地区发展城市化是经济社会发展的必然趋势。宁乡县委十届六次全体会议将2010年定位为城市建设“品质提升年”，决心以前所未有的力度，立足“建设更优环境、塑造更好形象、打造更加品味、实现更强张力、创造更高价值”，将县城打造成具有现代新城格局、山水洲城气质的全国一流水平的中等规模城市。这决定了宁乡县未来的走向。（1）城市建设发展目标东接长沙，西靠益阳，纵向发展向横向发展转变。76 （2）城市发展的战略规划“工业新城+居住组团+主次商圈”的城市格局。（工业新城：宁乡向东开辟金州新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金州新区将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为宁乡房地产业带来足够的需求。居住组团：二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理环境和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成环绕城市中心的环状居住组团格局。主次商圈：老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。）2.1.2项目提出由来及过程宁乡自然资源丰富，开发潜力巨大。宁乡是湖南第一农业大县，是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”，牲猪和粮食产量分列全国第五位和我第九位；县内矿产资源丰富，目前以开发利用煤、铁、锰、铀、金刚石等20余种；宁乡山清水秀，名胜众多。灰汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局确定为21世纪精品旅游项目。随着宁乡经济高速发展，工业与现代服务业均持续走强，住宅市场受限购影响销售疲软，商务写字楼与普通住宅的价格反差带来的价值“洼地效应”76 给写字楼项目提供了投资良机。目前宁乡县混搭型写字楼市场刚刚起步，纯写字楼尚为空白，因此，宁乡县发展可出租综合楼势在必行。随着经济的发展人们消费观念及消费层次不断提高，房地产市场需求旺盛，该项目就是在这样的背景下产生的。2.2建设的必要性2.2.1 长株潭一体化的需要2007年12月，“长株潭城市群”经国家发改委《关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知》批准成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”。长株潭一体化的核心是经济一体化。经济一体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功能综合经济中心。三市组合在一起可以在本区域和全省形成工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等生活一体化。根据长沙市“十二五”规划的设想，在“十二五”期间的5年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，加快文化事业和文化产业发展步伐，凸显城市文化个性魅力。2.2.2项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。76 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2.2.3对推动宁乡县的城市化进程提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。作为支柱产业，房地产建设在城市发展的过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力，在宁乡城市的发展中具有重要地位。2.2.4 项目对城市建设将起到促进作用2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。宁乡县仁福财富中心项目，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。2.2.5解决劳动就业的需要76 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。3市场分析与预测3.1项目所在区域环境分析3.1.1区域概况（1）区域地址：宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。（2）区域范围：宁乡的规划控制区域包括玉潭镇、城郊乡、白马桥乡、历经铺乡、金洲镇、夏铎铺镇、菁华铺乡、回龙铺镇、坝塘镇、双江口镇和朱良桥乡等11个乡镇范围，总面积670.02平方公里。76 （3）人口：宁乡县第六次全国人口普查，宁乡县户籍人口为1368117人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1307804人相比，十年共增加60313人，增长4.61%，年平均增长率为0.45%。宁乡县常住人口为1166138人，十年共减少79886人，下降6.41%。共有家庭户375999户，家庭户人口为1121751人，占总人口的96.19%，平均每个家庭户的人口为2.98人，比2000年第五次全国人口普查的3.2人减少0.22人。3.1.2社会经济状况2013年宁乡县实现地区生产总值（GDP）835.05亿元，比上年增长14.1%。其中第一产业实现增加值90.73亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值578.02亿元，增长16.6%；第三产业实现增加值166.3亿元，增长10.3%。按常住人口计算，人均GDP达69797元。县域经济基本竞争力前移5位，位居全国百强第56位，中部第3位。宁乡县三次产业结构由上年的11.6：68.5：19.9调整为10.9：69.2：19.9。工业增加值占GDP的比重为62.7%，比上年提高1个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为3.3%、82.1%、14.6%，分别拉动GDP增长0.5、11.6、2.0个百分点。3.1.3区域发展定位(1)全国一流经济强县和旅游强县76 依托长沙的市场、信息、技术和人才，通过新型工业化道路，成为中部地区重要的汽车零部件配套生产基地和工程机械制造基地，成为长株潭城市群中食品加工、服装服饰设计制造基地和新材料新能源产业基地。宁乡县要为长沙的产业结构调整服务，为长沙壮大经济总量、提升经济能级服务，成长为全国的一流经济强县。依托良好的旅游资源禀赋和交通区位条件，推动旅游业发展成为宁乡县国民经济中的重要支柱产业，并带动商业、娱乐等其他关联产业的发展，承担起全国旅游强县和区域性旅游集散中心的职能。(2)长株潭地区城市发展轴和经济带上的重要门户型节点城市宁乡县处于大河西先导区对接其它地区的门户节点上，在长沙1小时经济圈辐射范围内。宁乡县应依托良好的区位优势，与长沙便捷的交通联系，明确其作为长株潭“3+5”城市群中“一核双轴双带”中长（沙）常（德）发展轴上重要节点城市的地位，应当成为长常高速、金洲大道、319国道复合经济带上常德、益阳等对接长沙的门户型城市，成为长株潭城市群中的区域性经济中心和次级生产性服务中心，为湘中、西城市服务。(3)两型社会试验区承接东部沿海地区产业转移基地及生态环境良好的山水宜居城市宁乡县应依托长沙作为“两型社会”综合配套改革试验区核心区的先行先试的政策优势，积极响应国家实现中部崛起的发展战略，抓住“泛珠三角”核心区和长三角地区产业升级转移的机遇，积极承接“珠三角”和长三角地区的产业转移，主动融入其中，与东南沿海发达地区形成优势互补、联动发展的良好局面。同时，宁乡县城周边多山体、丘陵，沩江、“三溪一渠”76 等水系众多，宁乡应依托以上良好的山水生态环境资源，建设成为长沙河西山水宜居、宜业城市，吸引高素质人才和高新技术产业的集聚，向国内外展示良好的城市形象。(4)县域政治、经济、文教中心宁乡县城将继续作为县域的政治、经济和文教中心，进一步发挥对县域经济的引领作用。依托经济技术开发区和金洲新区，县域产业加快向县城集聚，为县域及周边地区产业服务的职能将进一步强化，对周边乡镇的带动作用将越来越大。宁乡县职业教育资源丰富，和产业结合较好，应发挥区域性的教育资源优势，以中高等职业院校为基础，以特色产业技工培训为目标发展成为支撑宁乡、面向长株潭的高等职业技术人才培养基地。另外，宁乡县城应提高各项社会服务设施和基础设施能力，提升城市品质，改善城市建设环境，完善城市服务功能，以增强县域综合服务职能。3.2项目所在区域房地产市场现状与趋势分析3.2.1区域房地产市场发展现状（1）房地产开发投资情况当前全县在册房地产开发企业126家，111家在宁乡县拿地或已运作项目，目前二级资质企业3家，三级资质企业54家。全县房地产市场项目总用地规模22443亩，已落实用地12110亩，总建筑规模2210.7㎡，总计划投资额610.17亿元。全年市场有续建、新建、意向项目82个，开发建设项目78处（去年同期76处多2处）。其中跨年度续建38处，（上年同期39处）、续建新开工29处（上年同期22处）、新开工项目11处（上年同期15处）。当前运作情况76 全年完成实物建设量220.55万平方米、投入39.21亿元，同比增长12.64%（去年同期34.81亿元）；其中：跨年续建项目38处、完成建设117.02万㎡、实现投入20.73亿元；续建新开发项目29处、完成建设73.66万㎡、实现投入13.25亿元；新启动项目11个、完成建设29.87万㎡，完成投入5.23亿元。（2）新建商品房供应情况2014年1-3月累计完成实物建设量25.45万㎡，实现投入13.945亿元，同比增长89.99%（去年同期投入7.34亿元）。（3）新建商品房成交情况2014年一季度全县新建商品房网签累计1906套、22.20万㎡、9.479亿元，同比分别增涨2.25%、1.05%、9.47%。（4）二手房成交情况2014年一季度全县二手房市场累计成交182套、8.22万㎡、2.35亿元，成交均价2853元/㎡，同比上涨31.18%。2014年房地产一、二级市场累计交易量之比为2.70：1。3.2.2区域房地产市场发展趋势根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点新建商品房供应情况，1-3月累计完成实物建设量25.45万㎡，实现投入13.945亿元，同比增长89.99%（去年同期投入7.34亿元）。76 成交方面，明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。并且近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现，总规模接近8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明显，规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。可以简单的将宁乡房地产市场整体的特点概括为商品房供销结构失衡、商品房价格相对稳定、商品房销售里提高和产品不断创新和升级。3.3周边竞争楼盘分析周边竞争楼盘基本资料项目位置项目基本情况76 水岸星城地址：长沙市宁乡县白马桥乡正农社区项目已售，均价6751元/㎡；临近城市中心，交通便利；开发商：长沙合盛房地产开发有限公司；占地140亩，总建筑面积20万㎡；绿化率30%；容积率1.88碧桂园.山湖城一楼商铺宁乡金洲新区金洲大道东288号均价4500元/㎡，占地面积：2000000㎡，建筑面积：82727.125㎡，绿化率40%，容积率2；物业费2元；规建2万㎡商业街，目前2000㎡社区超市已开业，并引入农家乐、干洗店、茶楼等生活配套铂金汉宫宁乡县二环路与康宁路交汇处占地面积42235㎡，绿化率35%，最新报价3763元/㎡3.4项目SWOT分析3.4.1优势（1）道路交通76 临近宁乡白马桥汽车站以及沩江，交通便利且人流量大。（2）消费人群汽车站带来的高客流量以及自身集多功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善的商业服务功能，都吸引了一定的消费人群。3.4.2劣势（1）商业氛围不浓宁乡县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。（2）资金用量大本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。（3）地理位置相对偏远本项目位于二环以外，地理位置相对偏远，并且消费对象不广泛，因此作为商业性写字楼有较大风险。3.4.3机遇（1）周围环境因素76 周围商业性写字楼极少，竞争性小；交通极大的便利性使得本项目拥有极大的优势。（2）社会因素政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。此外，宁乡县经济持续快速增长的趋势和国民经济和生活水平的大幅度提高，为发展本项目奠定了坚实的基础。3.4.4威胁近年来，宁乡县周边地区都加快了大中型企业的发展，并且不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对本项目的发展构成有力的威胁。3.5商品房销售价格分析与预测本项目商品房销售价格采用市场比较法结合长期趋势法进行测算。1.一次评估评估设定仁福财富中心水岸星城碧桂园·山湖城一楼商铺铂金汉宫区位1599108周边86667交通159108876 价格108886市场107888规划1299108园林107898物业54454品牌544.554项目109998合计1007275.578692.评估与价格修正修正公式参考项目修正均价=本项目评估得分/参考项目评估得分×参考项目均价修正过程：水岸星城75.5÷72×6751=7079元/㎡碧桂园·山湖城78÷72×4500=4875元/㎡铂金汉宫69÷72×3763=3606元/㎡修正结果：（7079+4875+3606）/3=5187元/㎡76 4建设规模与建设方案4.1工程概况仁福财富中心开发项目位于宁乡县白马桥乡仁村范围内，西临龙江路，东临为江，南北各临规划路，地理位置十分优越。项目中有商业中心，品牌4s店、餐饮、娱乐、会议中心、大型购物中心。有金融中心写字楼。项目规划用地地形平整，占地面积１０８．７４亩。项目规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度地提升环境品质。项目拥有得天独厚的自然位置、优美的景观环境、完善的基础设施、方便快捷的交通条件使得他具有某些先天的、无可比拟的巨大优势。4.2建设内容、建设规模本项目工程总建筑面积１０８．７４亩，城市道路布置１０层写字楼一栋１２层写字楼两栋１５层写字楼一栋，２０层写字楼两栋１栋四层金融中心和五层联建的酒店，总面积有２９３７３１平方米。76 北面有大型购物中心裙房，南面有金融中心裙房，西面有品牌4s店裙房。东西南北通行，其中地下车库83260.00平方米。建设主要以写字楼为主，并在一层负有品牌４ｓ店裙房，大型购物中心裙房，金融中心裙房。负一楼有多个地下车库。建设规模及每层面积分布表主要功能层高建筑面积写字楼商业10层一栋12层一栋15层一栋20层两栋96370.00㎡娱乐，会议中心商业832416.00㎡大型购物中心商业32941.00㎡品牌4s店裙楼商业332517.00㎡金融中心裙楼商业410738.00㎡地下停车坪商业183260.00㎡4.3建设方案宁乡仁福财富中心位于宁乡县白马桥乡仁福村范围内，地理位置十分优越---四周都是道路，项目规划用地平整，占地面积31920.00平方米，建筑总面积201472.00平方米76 ，由多栋写字楼和裙楼组成，其中商业面积174982.00平方米，车库面积为83260.00平方米。5场址选择5.1项目位置仁富财富中心项目位于宁乡县白马桥乡仁福村范围内，西临龙江路，东临沩江，南北各临规划路，项目规划用地平整，临近白马大酒店和汽车站，配套良好，交通便捷，地理位置十分优越。76 5.2建设条件5.2.1地形地貌宁乡县是雪峰山余脉向东北滨湖平原过渡地带，境内地貌有山地、丘岗、平原。白马桥乡属丘陵地带。西北有狮子山，冈峦起伏，地势较高；东南紧接沩江，平缓舒展，境内土地肥沃，气候温和。5.2.2气候条件宁乡地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温16.8℃，一月日平均4.5℃，七月日平均28.9℃。年平均无霜期274天，年平均日照1737.6小时，境内雨水充足，年均降水量1358.3毫米，年平均相对湿度81%。5.2.3水文地质宁乡历史文化悠久，人文积淀深厚。县境内有沩水、乌江、楚江、靳江四条主要河流，地表轮廓大体是北、西、南缘山地环绕，东南丘陵起伏，北部岗地平缓，东北低平开阔，整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜。5.2.4市政基础设施该项目市政基础设施齐备，整个工程的交通、供电、通风、供水、排污、通讯等各方面均已到达施工场地5.2.5交通条件76 宁乡基础设施完善，硬件设施良好。境内长（沙）石（门）铁路、长（沙）常（德）高速公路、国道319线纵贯东西，在建的洛（阳）湛（江）铁路2005年通车，连接南北，三条省道纵横交错，县乡公路四通八达，18平方公里城区主干道布局井然；水资源丰富，电力充足，通讯业发达。5.2.6建筑材料供应条件本项目开发建设过程中需要的原材料有：钢材、水泥、砂、石、环保砖等，其中钢材由外地运输过来，其余材料在当地均匀其生产的企业，可以就地取材。该地有丰富的水泥、砂、石资源，建材市场以及白马桥横宁公路到粤宁路大量供应各种原材料。5.3选址合理性分析宁乡县拥有绝佳的地理位置、浓郁的文化底蕴、富饶的自然资源、众多的旅游景点和优越的交通网络，这些有利的客观因素为宁乡的快速发展提供了必要的客观条件，吸引越来越多的人落户和投资宁乡，也在一定程度上促进了宁乡房地产业的飞速成长。宁乡仁富财富中心建设项目的地质条件稳定，适宜于本工程建设。根据国家地震局、建设部2001年版《中国地震动参数区划图》（GBl8306—2001），该区域地震动峰值加速度g=0.05，地震烈度为6度。76 6工程建设方案6.1总平面布置6.1.1编制依据（1）工程建设合同相关要求（2）建筑总平面图（3）工程建设部署、工程进度计划安排和工艺流程（4）工程建设用地范围和水电源位置6.1.2项目平面布置图；76 6.1.3项目勘测定界图6.1.4总平面布置原则（1）以人为本的原则（2）可持续发展的原则（3）适用、经济、简洁的原则6.1.5总平面布置建筑、道路（项目出入口的设置）、绿化和配套设施6.2建筑设计76 6.2.1建筑设计依据(1)《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)(2)《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）6.2.2设计的原则（1）服从城市总体规划和地区性规划，做好三个效益的辩证统一。（2）按国家和地方政府制定的有关法规、规范、规定、条例办事。（3）结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下，按照最经济的原则进行全面控制。（4）遵循价值规律和供求法则，了解和掌握市场动态、对开发项目作出正确的定位。（5）本设计要求及标准均采用建筑标高系统；即：楼层标高H均指建筑标高。6.2.3立面设计（1）风格方面：本项目主要是写字楼，在风格上就要高端。（2）色彩方面：商务楼的色彩相对丰富一些，造成热闹、繁华、活跃的感觉，各类建筑的色彩搭配，应和谐协调，这样在夜景灯光的照射下，才能得到较好总体夜景效果。（3）体量方面：主从分明，以陪衬求统一。6.2.4平面设计开间：≥4米，多为8－12米进深：≥10米，多为12－15米，一般≤25米开间进深比：多为1：2.5，一般≤1：576 层高：≥4.5米，以6－7米为佳 6.3结构设计6.3.1设计依据《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008；《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；《建筑地基基础设计规范》GB50007-2003；《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008；《砌体结构设计规范》GB50003-2001。6.3.2结构设计荷载基本风压值：W=0.40KN/m2基本雪压值：W=0.50KN/m26.3.3结构设计(1)结构选型：为剪力墙结构和框架结构(2)基础选型：采用嵌岩桩基础或嵌岩条形基础，如果持力层较浅裙房住采用独立基础6.3.4抗震设计设计使用年限：60年；结构安全等级：一级；抗震设防类别：标准设防类；76 抗震设防烈度：6度；设计基本地震加速度：0.05g设计特征周期值：0.35g6.4供配电工程6.4.1设计依据《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《建筑防雷设计标准》（GB50057-2010）《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-93）6.4.2设计范围(1)本项目建筑物内各用电设施设备的供配电；(2)本项目建筑物内的电气照明；(3)本项目建筑物内的防雷接地系统。6.4.3用电负荷预测民用建筑的电力负荷计算，基本上都采用单位指标法。需用系数法以及负荷密度法。负荷密度法主要适用于规划设计。方案设计阶段可采用单位指标法确定变压器的容量和台数,电负荷预测如下：项目名称建筑面积（㎡）用电设备单位耗电量（W/㎡）日使用小时数（h）全年使用天数（天）同时使用率（％）全年耗电量（万kW.h）76 写字楼96370电脑、照明及其他501036580%1407商业105102601236580%2209.66地下车库83260102436580%583.506.4.4动力设备控制及配电系统设计（参见供配电系统设计规范）设备间、设备类型、配电方式、电缆种类、线路选择等6.4.5照明系统设计（参见建筑设计照明标准）照明配电方式、照度(第五章)、照明设备、应急照明设置、照明线缆类型等；6.4.6防雷与接地系统设计（参见建筑防雷设计标准）确定防雷类别，提出对应防雷措施6.5弱电工程6.5.1设计依据（1）《综合布线系统工程验收规范》（GBT50312-2007）；（2）《城市住宅区及办公楼电话通讯设施设计标准》（YD/T2008-1993）;（3）《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）；（4）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）；（5）建设单位有关要求及当地相关政府部门有关规定。6.5.2设计范围(1)电话通信系统；(2)有线电视系统；76 (3)智能化系统；(4)防盗与火灾系统6.6给排水工程6.6.1设计依据《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95《自动喷水灭火系统设计规范》6850084-2001《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20056.6.2设计范围(1)本项目建筑室内外给水系统(2)本项目建筑室内外排水系统(3)本项目消防给水系统6.6.3给水设计(1)水源：市政给水管网(2)用水量：序号分类用水单位用水指标使用时间时变系数最高用水量最大时用水量全年使用天数同时使用率全年用水量76 1写字楼用水1000003人班1021002024980199202商场用水3500顾客/次12242736580122643绿化用水18486,1次1--27.727.7801002218.34道路用水22089.1次2---88.444.2601005301.4(3)给水管网：给水管网系统主要有统一给水管网系统、多水源给水管网系统和不同输水方式的给水管网系统三种类型。（4）给水设备：消防给水设备（主要用于消防用途的给水设备）、生产给备（主要用于生产用途的给水设备）、污水处理给水设备（用于污水处理用途的给水设备）、其他（设备用于双模工矿企业生产用水的给水设备）。6.6.4排水设计(1)污水量计算按最大日生活用水量的一定比例计算(2)雨水量计算Ｑ＝ψ·q·F/100　　Ｑ—雨水设计流量（L/s）　　ψ—径流系数　　q—降雨强度（L/s.100㎡）F—汇水面积（㎡）(3)排水设计雨污分流方式、流向、排水管材等6.7燃气工程76 6.7.1设计依据《城市天然气的年用气量参考表》6.7.2燃气工程设计(1)气源：市政天然气主干管网(2)用气量：用气量项目名称用气量指标（MJ/年人）用户量年耗热量（MJ）天然气平均低位发热量（MJ/N）年耗气量（N）酒店燃气90005154.15-------------4638.74万元(3)管材及敷设方式：埋地敷设，架空敷设。6.8消防工程6.8.1设计依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）6.8.2建筑消防设计6.8.3设备消防设计(1)给水消防系统：供水方式、设施设备、道路设计(2)电气消防系统：设施设备、布置方式6.9道路绿化工程76 本项目景观设计着重强调环境舒适，旨在为该写字楼提供一个舒适高档的环境优美的场所，同时，该地块上建有公寓式酒店，吸引部分城市白领和金领空暇时间前来度假。酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局和良好的居住功能，厅，卧式和厨房，具备较大的空间，以及比较个人的环境和家居化的家具，从而增添了家的味道。而不一定追求气势。同时配有一定面积的商业给居住在该地块的居民提供便捷的生活购物场所。项目景观强调舒适，自然园林风格。结合城市公共空间的要求，小区景观由外到内，自然过渡。76 7节能方案7.1项目合理用能标准和节能设计规范7.1.1项目合理用能标准（1）合理用电标准用电名称用电指标（W/㎡）备注写字楼30-70W/㎡商业40-80W/㎡汽车库8-15W/㎡（2）合理用水标准表7-2项目的合理用水标准序号分类单位最高日用水量定额小时变化系数使用时间76 1写字楼生活用水L/人.班30-602.5-2.010h2商场用水L/顾客.次1-32.5-2.012h3绿化用水L/㎡.次1.5-2.0_1-24道路用水L/㎡.次1-1.5_2-3（3）合理用气标准根据《城市天然气的年用气量》，酒店类用气量指标为8072～10874MJ/(座·年)。7.1.2设计依据《中华人民共和国节约能源法》；《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）；《国务院关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）；《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发〔2007〕15号）《中国节能技术政策大纲》（国家发展改革委2006年12月）《国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）；76 7.2项目能源消耗种类和数量及能源使用分布情况7.2.1项目能耗指标及计算项目使用的能源种类有电力、热力和柴油。其中电力主要用于满足照明、动力、通信系统等；热力主要由热交换站提供；柴油主要用于柴油发电机组，以备电网电力不足限电情况或其他不可预见特殊情况下，保证电力供应。项目水源接自市政自水管网。7.2.2能耗分析年能耗量能源种类计量单位年需要实物参考折标系数年能耗量（t）电万KW·h2131.991.2292620.22水万m^310.290.8578.82气万Nm^30.0112.1430.12项目年能耗能总量2629.16单位投资能耗（吨标准煤/万元）0.137.3节能措施7.3.1工艺与设备节能建筑立面、材料等方面的设计，尽量以通常的构件和材料去构筑建筑，去掉多余的装饰，简洁化7.3.2选址节能本项目整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜，可利用场地的高差，架空部分建筑，修建地下停车场，同时降低建筑成本。7.3.3总图节能76 项目场区功能分区，工艺流程的全过程布置，能源供应设施位置选择，场区内部交通道路系统设计，出入口的设置与外部交通的衔接，物流组织，竖向高程设计等；7.3.4建筑节能根据项目所在地区的气候条件，建筑物采取南北朝向，条形结构。围护结构的节能关键在于采用新材料、新技术，提高门窗、墙体和屋顶的保温性能。门窗节能：采用保温和气密性门窗；合理的开窗位置和墙比；节能门窗有良好的隔热保温性能，具有较好效果的节能门窗主要有：塑料门窗、铝木复合门窗、玻璃钢门窗，以及采用发展注胶热冷桥技术。墙体节能：采用空心砖及其复合墙技术。复合墙的做法：内保温，将绝热材料在外墙内施工简易，目前应用较广泛；外保温，将绝热材料复合在承重墙外侧，这样稳定性好，可避免冷桥，居住较舒适，但外保温要经得起日晒雨淋和冰冻的侵袭，中间保温，将绝热材料设在外墙中间，可取得良好的保温性，但要填充密实，避免内部空气对流，并要做好内外墙体间的拉接。屋面节能：屋面保温材料应选择密度小，导热系数低，且吸水率低的材料。屋面采用岩棉板，有效地改善了屋面的保温性能。采用架空屋面隔离太阳辐射热；通过改变屋顶构造形式进行屋面蓄水节能；种植屋面(屋顶花园)既可遮阳，又可隔热，还能起到美化环境的效果。空调系统的节能：76 采用变频调速风机和水泵，根据空调系统对不同时间、不同负荷下对冷量的不同要求进行调节，达到保证室内舒适度的情况下减少能耗的目的；仅在必要的时间对必要的空间设置空调系统，以减少能量不必要的消耗；系统合理分区，各分区实施独立的温度控制，避免房间过冷或过热而增加能耗；加强使用者和运行管理人员的节能意识，促进相关人员自觉自愿地采取合理的手段，实现系统节能化运行与管理。7.3.5公用与辅助工程节能电节能照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用天然光；用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功率大的老产品；在公用设施灯具控制方式上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，走道、楼梯、厕所等地方装设定时开关（声光控延时开关）；配装电表等能量计量仪表，以便检查耗能情况，及时制定节能措施；在设备选型时，采用节能新技术、新工艺及新设备；采用节能型变压器并按经济运行方式运行，提高功率因数，降低配电网络能耗。热力节能室外供热管网采用直埋敷设。采用钢管、保温层、保护外壳结合成一体的预制保温管道，采用无偿冷安装敷设方式。建筑物热力入口处设置自力式压力控制阀，供回水温度计、压力表和热量表。水节能采用适当的方案，收集雨水，回灌地下水；适当将雨水集中，用于绿化、喷洒道路用水；采用适当管理措施，强化节水型卫生洁具的使用，采用节水型生活用水器具；强化设计、施工、管理质量，减少管网的漏失率；供水充分利用市政管网压力。其它节能76 注意室外环境设计，减少大面积混凝土地面反射热量，尽量增加绿化面积，利用植被改善环境；采用新型节能环保建筑材料，包括墙体、保温、防水、隔热隔音材料和节能产品，最大限度降低经营成本；尽量减少管线长度，减少水、电、热的无功损耗，从建筑物理学的角度降低能耗；采用节水装置，减少不必要的水损失。8环境影响评价8.1评价依据（1）《环境保护法》（2）《建设项目环境保护设计规定》（3）《水污染防治法》（4）《大气污染防治法》（5）《污水综合排放标准》（6）《城市区域环境噪声标准》（7）《建筑施工场界噪声限制》等8.2建设场地环境现状项目临近宁乡白马桥汽车站，人流量车流量较大，因此噪声污染、废气废物污染较大;并且临近沩江敏感水源地，总体环境状况不是很好。76 8.3环境影响分析8.3.1施工期（1）噪声：机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声；（2）废水：施工生活废水；施工初期，场地平整、房屋地基的开挖和混凝土的养护等，将产生混浊的施工废水；（3）废气：扬尘和施工机械废气；（4）固体废弃物：土石方工程及混凝土浇筑、条石砌筑的废料和弃土等；施工人员生活垃圾。8.3.2使用期（1）废水：主要是商业性房产,项目日常排水量较小;（2）固体废弃物：大型购物中心商业垃圾较多，在污染源中所占比例较大。（3）废气：酒店厨房餐饮产生的含油烟气。8.4环境保护措施8.4.1施工期环境保护（1）大气污染物①制定防止泄露遗散污染环境的具体措施；②施工现场地坪进行硬化处理；③建立洒水清扫制度；④对易扬尘物料实行库存或加盖篷布；⑤使用商品混凝土；76 （2）噪声①采用较先进、噪声较低的施工设备；②将噪声级较大的施工活动尽量安排在白天，夜间进行噪声级较小的施工活动；③禁止夜间运行的设备应严格执行有关规定，若必须夜间施工，须先向环保部门申报并征得许可；④在不影响施工情况下将噪声设备尽量不集中安排；⑤采用声屏障措施。（3）废水①生活废水：沉砂、初沉等预处理后排入城市排水管网；②施工废水：设沉砂池，处理后排入城市排水管网；（4）固体废弃物①弃土：用于填方，临时堆放的应用塑料布覆盖；②生活垃圾：袋装化后送往城市垃圾渣场处理；③合理安排进度，防止水土流失；④提前修建护坡，防止渣土流失。8.4.2使用期环境保护（1）大气污染物：专用变压式烟道引入酒店屋顶高空排放油烟，禁止超标排放车辆进入；（2）水污染：经生化处理达标后排入城市下水道；（3）固体废弃物：及时清运；（4）噪声：车辆禁鸣、吸音隔音设施。76 8.5环境影响评价结论项目本身以写字楼为主，生活垃圾等污染较少，但由于配有大型购物中心以及临近汽车站，人流量会相对增加，从而导致的环境污染也随之增长，例如固体废弃物的乱扔乱放等。由于配有酒店，生活垃圾以及厨房油烟等污染仍然存在。此外，由于临近宁乡白马桥汽车站，过往车辆和人流量较大，因此噪声污染、车俩尾气污染会比较严重。9劳动安全卫生与消防9.1劳动安全措施方案（1）在选择工艺技术方案时，尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备；（2）对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案；（3）对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距；（4）对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案；（5）进行安全教育。9.2消防措施和设施76 为了加强消防安全管理工作，预防火灾，保护施工现场和职工群众生命财产安全以及施工生产的顺利进行，项目在生产运营过程中应多加留意存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，如灭火器、消防监控报警系统等消防设施进行抢救；另外，定期进行防火安全检查，消除安全隐患；贯彻执行消防安全规章制度，做好消防宣传工作，熟悉现场的消防重点部位和各种消防器材的摆放位置和操作规程。10组织机构与人力资源配置76 11招投标方案11.1招标范围本项目勘察、设计、施工、安装、监理以及大宗施工设备的采购均为招标的范围。11.2招标情况说明如若建设单位变更招标组织形式，拟自行招标的；建设单位应按照《工程建设项目自行招标试行办法》(国家计委第5号令)的规定，向项目审批部门报送材料，由审批部门核准。如若改变招标方式，拟采用邀请招标的；建设单位应根据“湖南省实施《中华人民共和国招标投标法》的办法”第十六条的规定，对采用邀请招标的理由作出说明，报审批部门核准。76 如若不采用招标方式，建设单位应根据《办法》第二章第五条做出说明，由审批部门核准。11.3招标组织形式及招标方式对项目勘察、设计、施工、安装、监理以及大宗设备的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标的方式，招标详细情况见《招标基本情况表》。根据国家招投标法及湖南省实施《中华人民共和国招投标法》办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他情况说明：（1）单位性质：政府机关（2）资金来源：自筹、银行短期借款（3）总投资：100000万元建设单位盖章年月日76 12项目实施进度项目拟于2014年6月开始动工建设至2016年5月完工，建设期2年，具体项目进度安排如下：2014年6月前：完成前期准备工作，包括项目可行性研究、项目初步设计审批、工程设计、建设准备阶段等；2014年6月～2014年9月：完成基础工程建设；2014年10月～2015年10月：完成主体工程建设；2015年11月～2016年4月：完成装饰装修、设施设备安装、景观绿化工程建设；2016年5月：项目竣工验收。序号年份季度名称2014年2015年2016年2341234121前期准备工作2基础工程建设76 3主体工程建设4装饰、安装、绿化工程建设5竣工验收13投资估算与资金筹措13.1投资估算13.1.1编制依据（1）湖南省建筑工程概算定额(2001年)（2）国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（3）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料（4）《关于调整<湖南省建筑工程概算定额>费率标准及有关工程计费程序的通知》（湘建价计〔2008〕22号）（5）其他费用根据湖南省和长沙市有关文件估算13.1.2投资估算概况及说明总投资估算表见附表76 房地产开发建设投资经营资金管理费用财务费用房屋开发费前期工程费土地费用其他费用开发期税费销售费用基础设施费建安工程费公共设施费房地产项目总投资开发间接费用不可预见费土地费用土地费用　　6124.48　土地挂牌出让成交价319201827.335832.84成交单价万元每公顷土地契税　　233.31按4%计算交易手续费　　58.33湘价服（2012）87号按1%计算前期工程费前期工程费　　892.43　规划.设计费20147220.00402.94建计价格{2012}10号并与市场结合水文.地质勘察费2014725.34107.59建计价格{2012}10号并与市场结合环境影响评估费　　5.03计价格{2002}125号并与市场结合可行性研究费　　14.40计价格{1999}1283号并与市场结合三通一平72494.4150.00362.47　基础设施建设费76 基础设施建设费　　8846.25　供电工程201472561128.24按照实际发生额估算供水工程20147240805.89按照实际发生额估算燃气工程5154.1590004638.74按户实际发生额估算排污工程20147220402.94按照实际发生额估算通信工程20147224483.53按照实际发生额估算消防工程20147212241.77按照实际发生额估算道路工程32434.81300973.04按照实际发生额估算绿化工程8139.6150122.09按照实际发生额估算环卫设施　　50.00按照实际发生额估算建筑安装工程费等建筑安装工程费　　46362.81　高层建筑建安工程费128786122015711.89　多层建筑建安工程费129456106413774.12　地下车库建安工程费83260202716876.80　公共配套设施费用83260256821381.17　管理费用　　2508.21按前三项费用的3%来计算财务费用1628.1610%162.82按利息的10%来计算的销售费用107382.512.20%2375.80按销售收入的2.2%计算开发期间税费开发期间税费　　8670.27　城市基础设施配套费31920120383.04非住宅120元/㎡人防易建费3192022007022.40湘价费［2007］87号白蚁防治费2014722.550.37湘价费［2008］122号劳保基金20147242846.18长政发［2006］37号 新型墙体基金20147210.00201.47长政发［2003］10号 价格调整基金2014726.00120.88长政发［2003］10号 散装水泥专项基金2014722.0040.29湘财综［2003］46号文物考古普勘费2014720.204.03湘价费［2001］74号抗震设防费820001.60湘价费［2001］47号，2000元/个其他费用与不可预见费其他费用　　835.07　临时建设费46362.810.50%231.81按造价的0.5%施工图预算或标底编制费46362.810.10%46.36按造价的1‰计算76 工程合同预算或标底审查费46362.810.10%46.36工程投资5000万元以上按1‰招标代理服务费46362.81　30.88计价格［2002］1980号施工执照费46362.810.05%23.18工程投资10000万元以上按0.5‰工程监理费20147210201.47湘价服［2007］76号并结合市场工程质量检测费46362.810.25%115.91湘价费字［2001］261号竣工图编制费46362.810.10%46.36按造价的1‰工程保险费46362.810.20%92.73按造价的0.2%计算不可预见费　　1840.70除土地费用外，各期费用和的2%算13.2资金使用计划资金使用计划表见附表13.3资金筹措本项目总投资为100000万元，资金筹措方案如下：项目建设单位自筹36000万元，占总投资36%；银行短期借款64000万元，约占总投资的64%项目投资计划与资金筹措表见附表76 14财务评价14.1评价依据国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）财政部制定的《企业会计制度》、《房地产企业会计制度》建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》国家和宁乡县有关税、费征收政策主要材料、房地产近期价格14.2经营收入估算销售收入及经营税金及附加估算表（见附表）14.3总成本费用估算项目的成本费用为经营成本、经营税金及附加、土地增值税等。项目经营成本是指产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，本项目按实际开发建设成本结转。经营税金及附加主要包括营业税、城建维护建设税、教育费附加及地方教育费附加，税率分别为5%、5%和3%计算。土地增值税预征率因是非普通住宅，所以按转让房地产收入的3.5%计算。14.4财务效益分析14.4.1损益表（见附表）税后利润、未分配利润、投资利润率、投资利税率76 14.2.1盈利能力分析全部投资现金流量表（见附表）项目资本金现金流量表（见附表）14.4.3清偿能力分析项目资金来源与应用表：借款偿还期（见附表）14.3不确定性分析14.5.1盈亏平衡分析变化因素基本方案收入或费用（万元）盈亏平衡点（利润=0）临界点（内部收益率=12%）变化率（%）收入或费用（万元）变化率（%）收入或费用（万元）售价129890.91-38.7379584.16-22.3579637.46开发规模201472.00-40.8777755.95-28.8377825.49土地费用6124.48547.169764.07284.6787854.74建安造价46362.81148.7115304.3141.66112342.7114.5.2敏感性分析序号项目123451经营收入0005%-52建设投资05%-5%003财务内部收益率（%）30%21%38%39%20%4财务净现值（万元）9188.734925.8513451.6014375.504001.955项目投资回收期（a）1.892.441.681.682.6376 15风险分析15.1项目风险因素识别15.1.1市场风险需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对于供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难；价格风险。产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。15.1.2技术风险随着新材料产业的发展，新工艺、新技术日新月异。介绍技术背景以及公司的技术优势情况。15.1.3工程风险设计方案的优劣，对项目建设成功与否关系重大。项目投资控制的重点在于施工以前的设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性则为75%～95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性则为5%～35%，可见设计对整个建设工程的效益是何等的重要。运用价值工程理论，采取限额设计的方法，正确合理选择方案和材料，避免盲目追求高标准，从质量经济性进行设计决策，达到节约投资的目的。采用工程量清单计价模式进行建设工程项目招标投标，有利于控制建设项目投资，并将材料上涨风险合理转移给承包商。15.1.4资金风险项目总投资为100000万元，其筹措方案为：申请银行贷款64000万元，企业自筹资金36000万元。银行贷款占项目总投资的64%。（公司上一年的年利润），有很强的贷款偿还能力。76 15.1.5外部协作风险外部协作的风险包括区域环境风险和土地的风险。其中区域环境风险是指商业区，住宅区，工业区的划分，以及近临地区社会，经济和各类设施的变化会给项目带来影响，周边设施风险。城市基础设施和配套公用设施的配套情况直接业主的生产生活，给项目带来困难风险；环保风险。包括空气污染，噪声污染，水污染等；自然风险。指客观存在的恶劣自然条件，恶劣气候等困难给项目构成的威胁。如超标准洪水，暴雨，地震，飓风等。土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件，水文地质条件，及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁，安置，和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。15.1.6社会风险房地产开发经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面的法律法规等变动形成的房地产开发经营管理风险，二是由于集体和个人的不当或错误的行为引起的，例如盗窃，抢劫，欺诈等形成的风险等。其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。15.2项目风险评估76 15.2.1风险等级划分（1）一般风险：风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性；（2）较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的；（3）严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施；（4）灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受15.2.2风险评估方法（1）简单估计法①专家评估法②风险因素取值评定法（2）概率分析法①列出需要进行概率分析的不确定性因素；②选择概率分析使用的经济评价指标；③分析确定每个不确定性因素发生的概率；④计算在规定的概率条件下经济评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。项目风险评估76 主要风险因素风险程度说明高较高中较低低1.市场风险√我国宏观经济处于一个调整期，宁乡房地产市场受政策的影响存在一定的不确定性2.技术风险2.1先进性√项目所采用的工程技术成熟，适用，可靠2.2适用性√2.3可靠性√3工程风险3.1工程地质√地质较好3.2工程量√项目工程量比较大3.3工程组织√项目规模大，工程组织较难控制4.资金风险4.1资金来源中断√项目包括土地取得，基础设施建设，工程建设等，造成投入较大，容易超出建设单位自有资金规模4.2资金供应不足√5.外部协作风险5.1交通运输√项目区域已具有很好的外部协作条件5.2供水√5.3供电√6社会风险√交通通畅，风险小15.3防范和降低风险的措施（1）加强房地产市场跟踪研究和价格规划。（2）加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格的责任制。（3）加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。76 （4）加强资金筹措，争取银行授信。（5）制定详细的工作计划和社会冲突应急预案，合理调配资源的供应，保持个单位运作正常。76 16社会评价16.1项目对社会的影响分析（1）对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响,项目的实施，符合产业政策和区域经济发展规划，符合长沙市的城市规划的总体要求。对当地的繁荣和经济的发展起到了促进作用，提高并改善了当地居民购物、休闲、娱乐、餐饮、办公环境，产生了一定的经济效益。本项目格局合理，环境优美，基础配套设施完善，对加快推动城市发展进程具有重要意义和作用。同时，本项目的实施也解决了农民工就业问题，增加了农民的收入，在一定程度上起到拉动经济发展、提高人民生活水平的作用。并且从侧面带动了其相关行业发展，如建材、运输等行业。政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。此外，宁乡周围的商业性写字楼非常少，竞争性相对较小，因此，该项目的发展有很好的前景。（2）对所在地不同利益群体的影响76 项目的利益相关群体主要包括宁乡县人民政府、开发商、项目居住地的居民、主管部门、建设施工单位及设备供应商和工程监理、审计等相关单位。上述不同利益群体中均为项目受益群体，尤其是当地政府、主管部门、承担机构及想所在地居民对项目期望很高，认为项目实施能够极大地改善宁乡面貌，促进当地经济快速发展，为居民创造更多就业机会，增加财政收入。由于项目建设可以带动周边服务业的发展，有利于提高居民的收入，只要搞好项目补偿，就会得到项目区人民的理解和支持。（1）对所在地基础设施完善、城市发展等方面的影响,该项目的建设可以加快当地的旧城改造，改善当地的基础设施、卫生条件，同时由于本项目的建成，业主的入住可以促进当地的文化素养、教育水平的提高。16.2项目与社会的互适性分析 16.2.1项目与国家和地方发展战略的互适性分析 本项目属政策鼓励投资项目，无工业污染物，废弃物产生，项目的建设可以改善当地的周边环境条件，带动地区城市建设的发展，并且有利于促进城乡人员、物资和信息交流，统筹城乡发展，其定位符合国家和地方发展战略。同时可以为广大购房者提供一个选择的机会，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。16.2.2项目与当地文化技术的互适性由于项目对当地居民就业、收入、基础设施条件、居民出行条件和环境的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。16.3社会风险分析76 本项目施工期的社会风险主要体现在施工扰民方面，但只要投资方、施工方、监理方加强施工管理，文明施工，这方面的影响是可以避免。项目建成后的社会风险主要表现在项目的安定、团结方面，这主要取决于物业管理公司的综合素质，从客观上分析，此份先也是可以避免的。本项目的实施将极大地改善宁乡县的安居条件，改善城市形象和投资环境，从而提高宁乡各优势产业吸引力，扩大产业规模，提高经济效益，这对促进落后区经济发展，缩小我国地区间差异是非常有益的。可见，项目对社会公平具有积极的促进作用。16.4社会评价结论该项目建设能够提升宁乡县形象，能够为当地居民带来大量的就业机会，提高当地居民收入水平。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性，与各级政府、主管部门、施工单位、设备供应商、被征地农民等利益群体互适性良好，各相关利益群体均为项目受益群体。项目与国家、省和县发展战略具有一致性。并且该项目合理开发并有效利用资源，区域布置合理，符合国家法律，符合国家宏观调控政策、符合国民经济和社会发展规划、行业规划、残叶政策、行业准入标准和土地利用总体规划。该项目是适应当地房地产市场发展需要的工程，为宁乡县居民提供了一个实用性、舒适性、合理性相结合的购物及办公场所。76 17结论与建议17.1结论宁乡正处于经济快速增长时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行业全方位是支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，不然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。当前，宁乡经济持续稳步增长，市民的购买力进一步增强，投资环境良好。随着宁乡交通、工业等各项事业的发展，宁乡的房地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。本项目选址合理，符合宁乡规划的总体要求，具有较好的投资市场和经营条件。项目的地理位置得天独厚、较完善的基础设施、方便快捷的交通条件，是它成为宁乡房地产开发举足轻重的开发项目。拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，保证在制约项目实施的重大环境因素，从环境角度来看，改项目的建设是可行的。在经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济技术指标反映出项目经济收益较好，由此可见，该项目具有现实可行性和经济和理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。76 综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件，其财务指标较好，项目总投资为10000万元，所得税后全部自有资金投资收益率为31%，投资净利润为48496.38万元，财务净现值为8252.84万元，银行贷款偿还期为年，静态投资回收期为1.65年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，贷款偿还能力较强。本项目投资效果明显，经济效益较好，在财务上是可行的。17.2建议本项目市场预测主要是从宁乡房地产开发总量分析及其区域相关楼盘的市场分析入手的，结合本项目的实际情况，预测本项目的楼盘销售情况，而市场变化是绝对的。项目本身也有较多的制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优惠条件，谨慎实施。因此建设单位应加快实施项目的进度，争取早日建成。为保证该项目的顺利实施，使项目的开发建设能获得更好的经济效益并合理规避风险，先提出有关建议如下：1.做好资金筹集工作。项目总投资达万元，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响残进度，恻然影响项目销售收入的实现。2.加强楼盘的营销工作。从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利使显示保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用地段区位优势景观和价格优势，加强写字楼的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售收入的顺利实现。76 3.开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发。将前一楼盘销售收入作为楼盘的开发成本，以避免融资资金不到位对项目造成的资金链断裂的风险。4.施工组织，要妥善解决项目地块与主干道落差问题。5.项目宣传方面，需加大项目宣传力度。6.项目的建设与销售，改项目的投资对项目的预售收入依赖性较大。建议对销售加大投入，采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼。否则如果资金链出现问题，将给整个项目的实施和销售带来严重影响；项目建设进度将直接影响到销售推广，需随时确保项目的实施进度，以期将楼盘日期甚至提前退出和销售。7.妥善处理、协调与政府部门、水电气、邮电通讯、交通、网络、电视等各相关部门之间的关系，特别是项目区域与周边交通要道的链接问题，为项目的是哪里实施提供保障。76 附表附表一主要经济技术指标序号指标名称总指标单位备注（一）规划指标1规划总用地面积72494.41㎡2建筑占地面积31920㎡3总建筑面积293731㎡3.1地上建筑面积201472㎡其中：大型购物中心29431㎡品牌4s店32517㎡金融中心10738㎡餐饮、娱乐、会议中心32416㎡写字楼96370㎡3.2地下建筑面积92259㎡4容积率2.85建筑密度44.03%6绿地率25.5%7地下停车库面积83260㎡（二）总投资90000万元（三）资金来源万元1建设单位自筹36000万元　2借贷资金64000万元　3预售收入　万元　（四）经济效益指标　　　1营业收入129890.91万元　2营业税及附加7014.11万元　3土地增值税4546.18万元　4利润总额49739.88万元　5所得税1243.50万元　6税后利润48496.38万元　7总投资利润率0.50%　8资本金利润表0.48%　9全部投资内部收益率0.25%　10全部财务净现值7565.98万元　11全部投资回收期2.05年　76 附表二总投资估算表序号项目名称金额（万元）投资比重1开发建设投资100000100%1.1土地费用6124.56.1%1.2前期工程费892.430.89%1.3基础设施建设费8846.258.8%1.4建筑安装工程费46362.8146.4%1.5公共配套设施费用21381.1721.38%1.6管理费用2508.212.5%1.7财务费用162.820．16%1.8销售费用2375.802.38%1.9开发期间税费8670.278.7%1.10其他工程费835.070.84%1.11不可预见费1840.701.84%2经营资金0.003项目总投资100000100%76 附表三资金使用计划表序号项目1234567891.1开发建设投资1.1.1土地费用100%1.1.2前期工程费100%1.1.3基础设施建设费100%1.1.4建筑安装工程费15%17%17%17%17%17%1.1.5公共配套设施费用100%1.1.6管理费用15%10%10%10%10%10%10%15%10%1.1.7财务费用20%20%20%20%20%1.1.8销售费用10%15%15%15%15%20%10%1.1.9开发期间税费100%1.1.10其他工程费50%5%5%5%5%5%5%20%1.1.11不可预见费9%12%16%17%16%15%10%5%1.2经营资金76 附表四项目投资计划与资金筹措表序号项目1234567891项目总投资100000650110573163768858887688588839303731.1开发建设投资100000650110573163768858887688588839303731.1.1土地费用61246124　　　　　　　1.1.2前期工程费892　892　　　　　　1.1.3基础设施建设费8846　8846　　　　　　1.1.4建筑安装工程费46363　　6954788278827882788278821.1.5公共配套设施费用21381　　　　　　　213811.1.6管理费用25083762512512512512512513761.1.7财务费用163　　　33333333331.1.8销售费用2376　　2383563563563564751.1.9开发期间税费8670　　8670　　　　　1.1.10其他工程费835　4184242424242421.1.11不可预见费1841　1662212953132952761841.2经营资金0　　　　　　　　2资金筹措100000650110573163768858887688588839303732.1项目资本金36000650110573163762551　　　　2.2贷款资金64000　　　63078876885888393037376 附表五销售收入及经营税金及附加估算表序号项目名称789合计1销售收入70688.1638518.8720683.87129890.911.1写字楼销售销售比例60%30%10%100%销售规模（㎡）5782228911963796370销售单价（元/㎡）5187518751875187销售收入（万元）29992.2714996.144998.7149987.121.2商铺销售销售比例50%30%20%100%销售规模（㎡）5255131530.621020.4105102销售单价（元/㎡）73817381738122143销售收入（万元）38787.8923272.7415515.16232727.361.3车库销售销售比例50%30%20%100%销售规模（个）42251784销售单价（元/个)100000100000100000100000销售收入（万元）420.00250.00170.00840.001.4车位销售销售比例60%30%10%100%销售规模（个）1869331310销售单价（元/个)80000800008000080000销售收入（万元）1488.00744.00248.002480.002经营税及附加3817.162080.021116.937014.112.1营业税3534.411925.941034.196494.552.2城市维护建设税176.7296.3051.71324.732.3教育费附加106.0357.7831.03194.8476 附表六损益表序号项目合计1234567891经营收入129890.9170688.1638518.8720683.871.1销售收入129890.9170688.1638518.8720683.871.2出租收入0.001.3自营收入0.002经营成本68590.7437576.2720577.2210437.252.1商品房经营成本68590.7437576.2720577.2210437.252.2出租房经营成本0.003运营费用0.004修理费用0.005经营税及附加7014.113817.162080.021116.936土地增值税4546.182474.091348.16723.947利润总额49739.8826820.6514513.478405.758所得税1243.50670.52362.84210.149税后利润48496.3826150.6314150.638195.619.1盈余公积金4849.649.2应付利润4849.649.3未分配利润48496.3826150.1314150.638195.61投资利润率49.74%投资利税率50.98%资本金利润率48%76 附表七项目全部投资现金流量表序号项目合计1234567891现金流入1298917068838519206841.1销售收入1298917068838519206841.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出1128046501105738768100961011510096170403540242142.1开发建设投资1000006501105738768100961011510096100783161121632.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税及附加70143817208011172.6土地增值税4546247413487242.7所得税12446713632103净现金流量17087-6501-10573-8768-10096-10115-10096536493117164704累计净现金流量17087-6501-17073-25841-35938-46052-56148-25006175净现值8253-6311-9966-8024-8970-8725-84554362124606累计净现值8253-6311-16277-24301-33271-41996-50452-6830-4370计算指标：ic=12%项目投资财务内部收益率（%）28%项目投资财务净现值（万元）8253项目投资回收期（年）1.9576 附表八项目资本金现金流量表项目合计123456789现金流入193891630788768858795276889221431销售收入129891706883851920684出租收入自营收入净转售收入其他收入长期借款短期借款64000630788768858883930373747回收固定资产余值回收经营资金现金流出17843265001105731637688589283926516208985712798开发建设投资100000650011057316376885888768858883930373747经营资金运营费用修理费用经营税及附加7014381720801117土地增值税454622901238650所得税1244671363210借款本金偿还640000000000640000借款利息偿还162800004074074074070净现金流量17087-6500-10573-16376-2551-407-40763319-2967918633累计净现金流量17087-6500-17073-33449-36000-36407-3681426505-317415459净现值8253-6311-9966-14986-2266-351-34151484-2342914280累计净现值8253-6311-16277-31263-33530-33881-3422217263-61668114计算指标：ic=12%项目投资财务内部收益率（%）31%项目投资财务净现值（万元）8253项目投资回收期（年）1.6576 附表九项目资金来源与应用表项目合计123456789资金来源22989165011057316376885888768858795276889221431销售收入129891706883851920684出租收入自营收入自有资金36000650110573163762551长期借款短期借款64000630788768858883930372747回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入现金流出1784326501105731637688589283926516208985712798开发建设投资10000065011057316376885888768858883930373747经营资金运营费用修理费用经营税及附加7014381720801117土地增值税454624741348724所得税1244671363210应付利润4849.64借款本金偿还6400064000借款利息偿还1628.16407407407407盈余资金51458.960.000.000.000.00-407-40763319-2967918633累计盈余资金51458.960.000.000.000.00-407-81462505328265145976 姓名主要任务周江南9-13章，3章3、4、5节，word、ppt修改汇总，表格制作，PPT演讲彭瑶4、6、15章word文档与ppt制作庄慧婷各类表格制作，2、5、7、14章word文档与ppt制作曾汝霞1、3、17章word文档与ppt制作，word各章节汇总易雅玲8、16章，ppt总体排版与制作76'