公司建设项目可行性研究报告 76页

'**公司**建设项目第一章总论一、项目背景与概况（一）项目名称**（二）承办单位情况1、公司名称公司名称：**公司英文名称：S法定地址52、公司宗旨公司的经营宗旨是：以沈阳市的国际化发展为契机，利用合资双方的各自优势，加强经济合作，坚持不断创新，使城市房地产具有先进理念和突出人文特征的可居住性，促进沈阳房地产业的蓬勃发展，使投资者获得合理的经济效益。3、公司经营范围房地产开发，房屋销售及物业管理。4、公司合资各方情况中方：法人代表：法定地址：43 外方：执行董事：法定地址：5、注册资本合资公司的注册资本为610万美元。其中：中方出资457.5万美元，占注册资本75%；外方出资152.5万美元，占注册资本的25%。6、公司经营情况该项目是**公司在沈阳开发的第一个房地产项目，其母公司上海高远控股有限公司是一家以房产开发经营为主，集进出口贸易、生产实体和实业投资为一体的综合性公司。公司2004年的销售收入45569万元，实现利润2061万元，销售利润率为4.52%，总资产为51142万元，资产负债率为47%。公司已开发完毕的有上海和玉苑居住小区，以及正处于开发和经营中的上海长风4-B地块建设（项目公司为上海华易豪房地产发展有限公司）、周浦文化商城、白马大厦等项目，公司拥有良好的经营业绩以及丰富的房地产开发经验。7、合营公司的期限合资公司的期限为40年（三）可行性研究报告编制依据1、《投资项目可行性研究指南》2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资号）3、《沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划》4、建筑设计院提供的该项目初步设计方案5、委托方提供的其他材料43 （四）项目提出的理由沈阳是东北的政治、经济、文化中心，伴随着中央提出振兴东北老工业基地的举措，沈阳正实现跨越式的发展，一些国内外的知名企业云集沈城。且该项目所在地铁西区是沈阳重点开发的城区，沈阳经济开发区也位于铁西新区，汇集了众多国内外著名公司。日前铁西新区的公司在以日均5户的速度增加，目前铁西新区的写字楼已经不能满足各类公司日益增长的需要。随着公司数量的增加，高级“白领”的人数也在不断增加，对高档住宅以及周围的商业配套提出了更高的要求。本项目的建设，将会为铁西乃至沈阳提供良好的办公和购物环境，为铁西区建设成为现代商贸生活服务区，添加浓墨重彩的一笔。优越的地理位置，良好的周边环境，星级酒店式的服务，项目一旦建成，必将成为各类中小公司及白领阶层的首选，将给投资者带来丰厚的回报。（五）项目拟建地点项目地块位于沈阳铁西区建设中路1号，北临建设中路，东为兴华南街，南起小五路，西面以乐工二街为界。（六）建设内容根据初步设计，将该项目定位为集公寓式住宅、SOHO写字楼以及大中型商业中心为一体的区域性标志性建筑。其中：商业建筑面积：21163平方米（含地下一层5689平方米），公寓式住宅建筑面积：25966.53平方米，办公写字间建筑面积：21783.12平方米。43 （七）预期目标项目建成后将为业主提供一流的办公和生活环境，处处以人为本的设计理念，智能环保的配套设施，以及星级酒店标准的物业服务。将大大缓解铁西区在办公、高档公寓、商业方面的需求，成为铁西区的标志性建筑。（八）项目主要建设条件项目拟用地经规划部门核定为商业（宾馆、酒店、商场、写字楼、公寓）用地。项目建设符合城市规划的要求。地质、水文情况满足该项目建设的需要。项目拟用地位于沈阳市铁西区商业圈中心位置，项目区附近酒店、宾馆、银行、医院、商场众多，各种购物、娱乐、休闲、餐饮、医疗、通讯、金融设施齐全，区域社会配套比较完善。本项目地处规划建设中的沈阳地铁1号线和5号线的交汇处，沿线城市公共交通比较发达，多条公交线路过此地，并在附近设有站点，出行十分方便。以上建设条件，为该项目的开发建设和后期的销售创造了良好的条件。二、主要技术经济指标建筑占地面积：7399.74平方米总建筑面积：74511.69平方米其中：地下建筑面积：11287.7平方米地上建筑面积：63223.99平方米建筑占地面积：4070平方米容积率：8.5443 绿化率：30%建筑密度：55%项目建设期：2.5年项目建设总投资：26537万元开发建设投资：26325万元自有资金:12000万元银行贷款:12000万元(本金11407万元,建设期利息593万元)商品房销售总收入:30345万元自营部分年收入:2931万元土地增值税:303万元全投资税后财务内部收益率：FIRR=25%财务净现值：FNPV=7000万元（Ic=10%）投资回收期（含建设期）：Pt=4.17年三、问题与建议（一）问题该项目主要包括soho写字楼、大中型商业中心、公寓式住宅三个部分，根据该项目所处的地理位置，soho写字楼、大中型商业中心的销售或出租前景看好；根据沈阳目前的情况，公寓式住宅将面临一定的竞争。据调查，目前，沈阳已上市和在建的公寓式住宅类产品总数超过40个，随着产品大量进入市场、竞争将不断加剧，差异化竞争的局面正逐步形成。（二）建议43 公寓式住宅之间最大的差异在于配套和服务，这是其能否生存的关键所在。面对激烈的竞争形势，投资者应通过差异化战略，针对不同顾客群体采取不同的营销策略，同时以科学人性化的内部设计，优良的工程质量，温馨的服务赢得客户，这样才能取得良好的销售业绩。43 第二章项目投资环境与市场研究一、投资环境分析（一）国家政治经济形势及有关政策2003年党中央提出了振兴东北老工业基地的战略决定，使东北地区面临着史无前例的发展机遇，一场新的“辽沈战役”已经打响。随着一系列优惠政策的出台，扶持东北地区发展的力度不断加大。这个良好的形势，也给沈阳房地产市场带来无限的生机与活力。最近，针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱的局面。国家先后出台了“国八条”、“新六条”等一系列宏观调控政策。这些政策的出台，在一定程度上遏制了目前房地产过热的局面，特别是普通住宅对建筑面积结构的限制，将极大规范房地产市场的运作。针对本项目而言，由于产品定位于中小企业及白领阶层，普通住宅建筑面积结构的限制，将缩小大户型的供应总量，将减少高消费群体的选购空间，恰好为本项目提供了战略机遇。（二）开发地区经济社会情况及管理、政策因素43 1、沈阳是东北地区的政治、经济、文化中心，是我国著名的重工业城市，近几年在党中央振兴东北老工业基地大政方针的推动下，发展十分迅速。2005年沈阳工业整体规模和水平大幅提升，对内对外开放取得新进展，城市国际化程度进一步加深，县和郊区经济加速发展，城市化工业化进程不断加快，第三产业日益繁荣，城市功能进一步拓展。2005年全市地区生产总值完成2240亿元，同比增长16％；全社会固定资产投资实现1363.2亿元，增长40.3％；社会消费品零售总额实现915.1亿元，增长13.1％；地方财政收入实现181.5亿元，增长30.1％，连续五年保持30％以上的速度递增；财政支出完成250.9亿元，增长23.4％；城市居民人均可支配收入达到10098元，增长13.2％。房地产投资保持平稳健康发展的态势。2005年房地产开发投资完成413.6亿元，同比增长20.7％；交易面积900万平方米，交易额300亿元，同比分别增长17％和22％。总之，沈阳在振兴东北老工业基地的进程中，重新焕发出活力。2、铁西新区位于沈阳市西南部，由铁西区和沈阳经济技术开发区两大区域组成，新区总面积74平方公里，人口总数为100万人（沈阳目前人口最多的区）。沈阳市铁西区发展规划图按照“十一五”规划，铁西新区将体现集中的大商贸、43 大物流、大环境、大文化、大工业五个特点。按照这个构想，铁西新区提出了“一年见形象，三年大变样，五年大发展”的建设目标，用2-3年时间完成规划中的现代商贸生活服务区内企业全部搬迁改造，04年已经启动金融服务区的建设；05年启动了霁虹现代生活服务区的建设，将该区建成全国最大的市民广场，与市府广场遥相呼应。06年前完成现代商贸生活服务规划带内企业的全部搬迁改造，07年前实现建大以北工业占地的全部退出，建设功能完备的现代商贸生活服务区；5-8年时间完成传统产业全部向装备制造业重点发展区的聚集和提升。铁西新区按照高标准规划，高水平经营，高质量建设，高效能管理的思想，点、线、面的综合推进，全面启动了铁西新区的建设。国家对振兴东北提出的各项优惠措施，以及沈阳和铁西区良好的发展态势，为该项目的成功运营创造了良好的外部环境。二、沈阳房地产市场分析2003年“东北振兴，沈阳先行”号角已经吹响，沈阳市的城市建设也进入了新一轮加快改造的发展时期，这给房地产建设、投资和消费带来了加快发展的新机遇，企业、个人投资购房成为市场主流。利好趋势的出现显示了沈阳房地产市场持续发展的旺盛势头，并因此迎来了大众住房消费的新时代。 2004、2005年是沈阳楼市迅速发展的一年，大量新盘上市及旺销，成为推动楼市的重要力量。把目光投向2006年沈阳楼市，很多新盘已经开始逐渐步入人们的视野，2006年楼市的“热闹”景象已经开始显现。从沈阳楼市整体发展看，沈河、和平、铁西、皇姑、大东等5大43 中心城区可供开发的土地明显减少，2004、2005年沈城开发的楼盘70%集中在城市周边地区，今后房地产业的开发建设重心将是沈城周边地区，住宅郊区化已经成为房地产开发的趋势，这一趋势在今年将会进一步增强。（一）沈阳楼盘供应情况2005年沈阳房地产增量市场中，新建商品房销售量230万平方米，动迁房实物安置100万平方米，自建自用的有60万平方米左右，交易400多万平方米；存量房交易398万多平方米，再加上房改房276万平方米，沈阳房地产市场总交易量近1000多万平方米，消费量很大。2005年沈阳市竣工量363万平方米，从中可以看出，全市当年的增量房供应不足。从供应情况来看，沈阳楼盘几乎看不到死盘，无论是华新国际、万科的高档房，还是中低价位房，几乎所剩无几。（二）沈阳房地产开发投资现状在房地产开发投资中，商品住宅投资由1998年的20.1亿元增加到2004年的233.3亿元，增长了10.6倍，平均每年增长50.5%，比房地产开发投资增速高出4.7个百分点；占房地产投资的比重由1998年的56.5%提高到2004年的68.1%，主导地位得到了进一步加强。2004年施工面积中商品住宅占71.1%，比1998年提高7.4个百分点；竣工面积中商品住宅占88.9%，比1998年提高8.6个百分点。（三）沈阳写字楼及公寓式住宅价格现状43 振兴东北战略举措的实施，使沈阳进入快速发展时期，写字楼及公寓式住宅呈现出供销两旺的态势，其价格也是稳中有升。由于地区差异，市内各区写字楼出租和销售价格也略有不同，公寓式住宅则表现的更为明显。下表是各区经典写字楼出租和销售价格情况（表2-1），以及高档精装住宅及公寓式住宅的价格情况（表2-2）。沈阳各区经典写字楼出租和销售价格情况表表2-1序号所处区域楼盘名称项目地址租/售均价1和平区盛京商业广场（商贸国际）沈阳市和平区民主广场西侧出售:￥5000/平/年（精装公寓）￥4380/平/年（精装写字楼）　￥3680/平/年（清水写字楼）2和平区云顶大厦沈阳市和平区文萃路24号出租：￥600元/平（最低450元/平）出售：￥5638元/平（均价）3沈河区中韩大厦沈河区惠工街124号租金：￥1100/平/年售价:￥9200/平(均价)4沈河区沈阳·财富中心（写字楼部分）沈阳市沈河区北站路整层出租：￥1600元/年/平（含物业、电梯、空调）出售:￥8300/平5皇姑区**大厦黄河大街105号租金：￥1000/平/年6皇姑区丽阳商务大厦皇姑区黄河大街104—1号出售：￥6500/平（均价）出租：￥750/平/年（精装）7铁西区千缘爱都国际建设东路70号出售：￥4700/平（均价）8铁西区鲁尔大厦铁西区兴华南街5号出售：￥4800/平（均价）沈阳高档精装住宅及公寓式住宅价格情况表表2-243 序号楼盘区域地址建筑形态户型户型特点面积(㎡)2004销售价格㎡/元2005销售价格㎡/元1五里河大厦和平区青年大街219号26层双塔+四层裙房，地下2层高层精装1-1-12-2-23-2-24-2-2以100㎡以上大户型为主，其余20％左右为70－100㎡70.69-102.42134.96176.81239.41起价:8200元均价:9400元起价:8300元均价:9500元2SR新城浑南新区点式高层住宅群体，一层抬高地面1.5米，地下一层高层2-2-13-2-2自120㎡起大户型129-142158-184精装6000元-10000元3950(折8.8)+203950(折8.5)+154150(折9.0)+404200(折9.0)+503沈阳财富中心沈河区团结路55号高层联体建筑，地下二层公寓式住宅、办公室（各分2栋)65％以50－78㎡小户型为主48.94-107.32未开盘6200+50/层(18层以下)+100/层(18层以上)南北朝向差500元/㎡4博润大厦铁西区北二东路17号1栋塔楼+商业裙房+地下一层公寓式住宅小户型51-794700起价5700(均价)5300起价（四）铁西新区房地产发展趋势随着近几年铁西棚户区和工厂的改造拆迁，铁西已经逐步成为沈阳大型居住区域。从2004年起，铁西区43 开发建设的住宅项目价格逐年攀升，上涨趋势明显。但与和平、沈河、皇姑等区域相比，仍具备价格优势。另外，由于铁西区原是重工业老厂房聚集之地，如今逐步完成了向优质住宅区域的转变。便利的交通条件及市政、生活配套设施的完善，是铁西新区成为宜居新区的重要基础。1、中高档楼盘继续发烧近两年铁西新区房地产开发一直“独占鳌头”，商品房销售面积超过其它各区，稳居沈阳房地产销售榜首；随着市政配套设施的日益完善、城市功能的逐渐增强，铁西新区的房价也一直稳定攀升。新区楼市的一个突出特点是定位于大众实用楼盘，主体大多是中小户型。适合人居的中小面积和相对便宜的楼价，使铁西新区楼市再次火爆的可能极大。今年春江花月、万熹绿景等更多项目的“登台亮相”，加上区域内原有的新湖·北国之春、鑫丰雅苑等项目，铁西新区的中高档房地产开发将继续“发烧”。2、地铁物业房价攀高施工中的沈阳地铁1号线，将通过铁西的中心区域，地铁因素已经成为铁西房价上涨的加速器。铁西市场已经成为很多房地产开发商的投资热点。3、未来房价与和平区缩短距离随着房地产市场的一骑绝尘，家乐福、乐购、家世界、麦德龙、世纪联华等大型超市纷纷进驻铁西新区，在凝聚人气的同时，铁西区的生活配套设施逐步完备。这些大发展、大改造，在改善和提高区域整体环境的同时，也为房地产市场的发展搭建了良好的平台。目前，铁西区的土地价格已由三年前的每平米几百元增长到现在的3000元，兴工街等繁华地段已经涨至3500元。以此趋势发展下去，43 铁西新区的房地产价格将与皇姑区拉平，与和平区的差距也将进一步缩小。三、项目竞争优势分析本项目位于铁西区中心区域，处于建设中路和兴华路两条主要干道的交汇点，附近大中型商业零售业项目（铁西百货、大连商场、世纪华联）、中高档公寓式住宅项目（博润大厦、鲁尔大厦、荣达大厦）、中挡住宅商品房项目（千缘国际、东环国际、雍添金园、富云花都）较多。本项目竞争优势主要体现在：（一）100万人口容量引爆区域开发大市场铁西新区位于沈阳市西南部，由铁西区和经济技术开发区连接组成，新区总面积74平方公里，人口总数为100万人（沈阳目前人口最多的区）。庞大的人口增量势必会催生巨大的居住需求，带来区域房地产开发的逐渐升温。（二）绝佳的地理位置及优越的周边环境项目区以建设中路为中轴，位于规划中沈阳地铁1号线和地铁5号线交汇点，与地铁铁西广场枢纽站地下部分联接（地铁1号线铁西广场段今年4月已开工建设）。该地段属铁西规划中的金融服务区和现代商贸服务带的交汇核心处，即将建成的沈阳地铁势，必将加速使其成为区域性的交通枢纽中心和商业中心。目前建设中路两边有较多大建筑体量的项目正在开发建设之中，该地段已形成CBD中央商务区的房地产概念。上述因素的形成，对本项目的实施十分有利。基于上述分析，本项目的公寓式住宅、写字楼以及大中型商业购物中心，针对提高住宅品质的消费群体，具有较大的市场吸引力。43 四、市场供求分析（一）需求方面分析1、商业铁西新区目前有100万人口，是沈阳人口最多的区。随着铁西新区的不断发展，外来人口的不断增加，目前的商场远远不能满足未来发展的需要。铁西区和于洪区接壤，于洪区有56万人口，并且距离市中心比较远，购物很不方便。随着铁西区的发展，将会不断吸引于洪区的消费人群来铁西购物。消费者对商场的需求会进一步增加。2、写字楼铁西新区的发展受到**省乃至党中央高度关注，并且沈阳经济技术开发区也座落于铁西区，吸引了国内外众多企业入驻铁西新区。据统计，目前铁西新区日均增企5户，如此快的增长速度，使得铁西新区对写字楼的需求与日俱增。现有写字楼已经远远不能满足企业日益增长的需要。3、公寓式住宅公寓式住宅主要面对的客户群是高级“白领”人才，新区内有工业企业3500多户，其中规模以上企业357户。在经济技术开发区投资的跨国公司83家，其中世界五百强企业25家。高级“白领”人才大约在5万人左右。可见对公寓式住宅有很大的需求空间。（二）供给方面分析1、商业43 铁西新区是沈阳五大城区之一，中国著名的工业区，相对便宜的地价和密集的人口，使这里成为商家投资的特点。根据铁西政府提供的资料显示，目前，已经形成大型购物市场体系、现代商贸体系、家居装饰市场体系、为工业配套的市场服务体系，便民连锁市场服务体系等5大体系。其中大型购物市场体系建成的有乐购、家乐福、大连友谊、爱客家、上海联华重工店和麦德龙、再建的有欧倍德、上海联华兴工店、家世界，如果加上颇有规模的铁西百货大楼、中兴超市加盟店和铁富超市等，铁西拥有综合性商场和超市的数量已经跃居沈阳首位。2、写字楼铁西区现代商贸体系有鲜为人知的建成和在建的共10座高26层以上的商务大厦，建成的有荣达大厦、博润大厦、再建的有千缘大厦（3座）、鲁尔大厦、东环双子大厦等，目前铁西区写字楼的供给情况远远不能满足企业不断增加的需求。3、公寓式住宅据了解，沈阳目前已经确定的公寓式住宅项目在40家左右，其中铁西区现有博润大厦和天宝国际两座高层公寓式住宅。随着铁西区的发展，企业日益增多，高级“白领”人群不断壮大，现有的高档公寓式住宅不能满足高级人才的居住要求。五、销售预测(一)销售供需分析1、商业2005年沈阳地区商业公建销售情况如下：各方面条件都好的楼盘销售率在90％以上，条件相对差的销售率在30％以上。预计未来三年，沈阳的大中型商场将以每年10％速度递增，条件好的商业公建销售率将达到100％，相对差的地方将达到60％以上。2、写字楼43 目前沈阳写字楼经营较差的空置率达40%，经营较好的空置率约在10%左右，在北京，第三产业占GDP的比重每上升一个百分点将增加250万平方米写字楼的需求。沈阳第三产业的发展空间巨大，第三产业产值正在以每年12％速度递增，可见，未来三年沈阳写字楼经营较差的空置率达20％，经营较好的空置率约在0－5%左右。3、公寓式住宅小户型公寓式住宅由于地理位置优越、交通方便、户型小、总价低、提供精装修及全套式酒店服务标准等优势，深受年轻白领阶层和商务人士的青睐，更受投资客户的关注，因此该类物业在沈城问世后，销售形势一直看好。金茂国际公寓在短短3个月内，销售率超过42%，当代程式销售率也达到90%，中润国际在短时间内竟达到93%的良好销售佳绩。与该项目同在铁西区的博润大厦，自04年以来销售率为67％。随着沈阳高速的发展，高级“白领”人才不断的涌入，未来三年，预计高档公寓式住宅的销售率平均将达到90％以上。(二)销售价格预测1、产品销售价格房地产产品的销售价格，应在对周边乃至整个沈阳市现行的房地产市场价位作充分调查的基础上，结合本项目的具体情况分析以后得出。在对本项目周边地区分析中不难看出，类似楼盘其价位在4000～6000元/平方米范围内。详见表2-3项目周边市场重要个案分析表2-3楼盘地点类别均价房型面积现状43 博润大厦铁西区北二东路17号公寓式住宅570051－79现房荣达大厦铁西区景星南街90号商住429040-167现房爱都国际建设东路70号商住470044-93现房鲁尔大厦铁西区兴华南街5号商住480037-60期房华利大厦和平北大街28号商住600075-150现房*均价单位为：元/平方米鉴于项目所处铁西区商贸中心的黄金位置，结合上述周边区域房地产价格的市场调查，确定本项目的销售价格：写字间：5100元/平方米公寓式住宅：4800元/平方米（精装修）空中别墅：5500元/平方米（精装修）商场：11500元/平方米地下停车场：90000元/每车位2、产品出租价格写字间：1000元/平方米·年商场：1600元/平方米·年地下停车场：3600元/每车位·年六、营销策略（一）前期的市场调研分析知己知彼，百战不殆。我们应在立足区域市场同时，面向整个沈城市场，针对竞争对手、消费群体进行细致周密的调研分析，从而确定目标客户群体、区域及整体市场的主要竞争对手。分析其营销策略和销售方式等。43 （二）提炼项目卖点将产品的优势最大化的展现给目标客户群如：地段：铁西区中心位置，标志性建筑。完美工作生活理念—3P（Perfect）：1P—完美的星级酒店式服务2P—完美的地理位置3P—完美的智能化的办公环境在推广的过程中，不空洞地推出概念，以项目优秀的品质作为支撑点。（三）项目相关运作思路1、目标客户群项目的目标消费群体是那些高级“白领”人群以及各类公司、团体。为顺利地实现销售，针对项目应进行阶段性市场目标客户群定位，确保宣传的准确性。对原有的客户群体加大信息刺激力度深挖现有目标客户群。拓展潜在客户群体开展对非目标客户群体的挖掘，充分储备客户资源。2、购买行为分析针对购买公寓式住宅的消费人群进行分析得出其购买因素大体分为：纯居住型、商住办公、投资出租其比率为20%、40%、40%。应抓住消费者心理诉求点进行宣传推广。房地产经营的成功，50%在于地块选择；30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但关键的是前面的80%是得由后面的20%来加以实现的，由此可见销售管理的重要性。3、有针对性的销售技巧培训A、基本要求：要让自己被客户所认可43 销售人员的自身形象注重个人的修养锻炼个人的主动交际能力B、销售技巧方面的锻炼信心的确立。工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我们要将如“项目是毫无挑剔的”的观念，灌输给销售人员使其对项目产生极大的自信心，从内心深处萌发出对项目的由衷热爱。将这份激情倾注于销售工作中去，事半功倍。相应的可采取“晨会激励”等方式进行。4、媒体组合为达到刺激目标客户群对项目提高关注度实现销售，考虑到靠单一的报纸媒体宣传力度不够，应采取多媒体相互配合扩大信息量传递弥补报纸媒体到达率的缺陷。方案如下：媒体选择及其作用：报纸媒体：相对其他媒体，沈阳日报和辽沈晚报在沈阳地区具有较强的阅读量，推广宣传应以沈阳日报为主，辽沈晚报为辅，其信息传递准确，可用于企业、项目宣传形象、传递项目进程信息等。电视媒体：由于广告的增多单一媒体的有效性在逐渐削弱，众多开发商已从单一媒体的宣传逐渐向多媒体组合宣传发展，电视媒体可生动形象地将产品展现于消费者面前。而且对其他项目的跟踪调查表明，通过电视媒体获取楼盘信息的消费者在逐渐上升。户外媒体：这种媒体针对性较强，可弥补报纸媒体到达率的缺陷，选择目标群体集中地区发布，以此来抓住受众的视线进行反复刺激。电子楼书：43 电子楼书已悄然进入房产销售领域，它是在对房产销售市场的深入考察和探索的基础上，将软件技术和多媒体手段巧妙结合起来的一种全新的房地产宣传模式。该项目的目标客户群绝大部分为“白领”阶层，他们每天生活绝大部分时间被网络占据。电子楼书在标志企业宣传力度的同时，也为这部分“白领”提供了项目较为全面的介绍，顺应了现代科技时代发展的趋势。派发：将其作为一种媒体是因为与其他媒体相比，派发的信息传递更直接，可将信息有效地传递致每位消费者。43 第三章建设规模与项目开发条件一、建设规模本项目用地位于沈阳市铁西区建设中路南侧，工程总占地7399.74平方米，总建筑面积为74511.69平方米（其中地下总建筑面积11287.7平方米），地下两层、地上二十六层。结构形式：框剪建筑性质：公建二、项目现况概况1、地点与地理位置项目场地（远处为铁西区国税局）项目位于沈阳市铁西区建设中路1号。北临建设中路，东临兴华南街，南起小五路，西面以乐工二街为界，紧邻铁西广场，处于沈阳市铁西区现代商贸服务带核心位置，是一处完整的独立街区。2、土地权属类别及占地面积本项目系建设单位通过招拍挂取得土地使用权。项目占地面积为7399.74平方米。3、现有土地状况土地现状为净地。三、项目建设条件1、地形、地貌条件43 项目选址场地地形平坦，原地貌为浑河冲积平原，由第四纪冲洪积形成。2、工程地质、水文地质条件（1）工程地质条件场地内地层结构由上至下可划分为：①杂填土：杂色，上部以粘性土沥青、碎砖块、碎石、炉渣等建筑垃圾和生活垃圾为主组成，下部以粘性土为主组成，结构松散，稍湿，层厚l.0～2.5米不等。②中砂：黄褐色，以长石、石英为主，含少量云母，粒径均匀，松散，稍湿。分布连续，层厚3.0～5.8米不等。③砾砂：黄褐色，以长石、石英为主，含少量云母，粒径不均匀，中密～密实，稍湿～饱和，分布连续，局部地段呈圆砾状。层厚9.0～12.2米不等。④粉质粘土：黄褐色，含有红褐色氧化铁斑及黑色铁锰质结核，含少量云母，略有光泽，韧性中等，干强度中等，无摇振反应。饱和，可塑。分布连续，局部地段呈粉土状。层厚0.5～2.3米不等。拟施工场地地貌单一，地层较稳定，无不良地质现象，适宜建筑。（2）水文地质条件在勘察钻探深度内均见有地下水，场区地下水类型为潜水，受大气降水及区域水文地质的补给，稳定水位在地面下6.60～7.20米左右，其市政高程的33.90～34.00米(2004年05月16日～05月18日测；2004年10月14日～10月16日测)，水位随季节变化明显，变化幅度1米左右。场区地下水对混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋在干湿交替环境中有弱腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。3、周边建筑物与环境条件43 项目拟用地位于沈阳市铁西区商业圈中心位置，北部紧靠铁西广场，其周边地区均规划为商务金融服务区和城市生活区，大部分为商业用地。东北临**中医学会医院，与沈阳火车站遥相呼应；南行60米为铁西百货，旁有中国农业银行和招商银行，距兴华公园和沈阳工业大学近在咫尺；西临交通银行、中国家具城、日新超市和勋望小学，距沈阳第五人民医院、铁西第一医院、铁西中心医院仅有几分钟的步行路程。北部紧依中国工商银行，不远处即为铁西区政府和沈阳型材综合市场。项目区附近酒店、宾馆、银行、医院、商场众多，各种购物、娱乐、休闲、餐饮、医疗、通讯、金融设施齐全。本项目地处规划建设中的沈阳地铁1号线和5号线的交汇处。使本项目区域性中心位置的优势更加突出。项目所在地周边公共设施完备，生活条件便利，加上临近沈阳火车站，人流、物流、信息流汇集，人气旺盛，商机无限，为置业者提供了良好的生活环境和发展空间。4、城市规划条件项目拟用地经沈阳市人民政府规划部门核定为商业项目用地。本项目建设符合城市规划的要求。5、交通条件项目拟用地位于兴华南街与建设中路交叉路口，东部为铁西CBD的中心道路—兴华南街，北部为沈阳市区东西贯通的主要道路—建设中路，拟用地距离沈阳火车站和铁西区政府不足一公里，距离桃仙国际机场仅20余公里，同时项目位于今年开工建设的沈阳地铁1号线市级站点-铁西广场枢纽站处，地铁站的出入口就设在本项目的商业入口旁。地铁建成后，将从时间和空间上拉近项目用地至沈阳各城区间的距离。沿线城市公共交通比较发达，207、134、135等公交车可直达市中心；216、239、266、295、501、铁西新区1线等多条市区、市郊线路路过此地，并在附近设有站点，出行十分方便。6、社会配套环境条件43 自兴华南路看项目场址本项目所在区域社会配套比较完善，现有设施在一定程度上能够满足项目的需要。在文教体卫设施方面，各类文教体卫设施比较齐全，结构合理，勋望小学、沈阳工业大学、**中医学会医院、沈阳市第五人民医院、铁西第一医院、铁西中心医院、铁西广场、兴华广场、劳动公园等遍布周边，而且其他如图书馆、电影院、书店等设施也都有一定数量的分布。在商业服务设施方面，以本项目为中心，其周边地区聚集了大量的商业服务网点，有利于本区域中心商圈的形成。周边地区设有多家金融服务机构，又有若干规模较大的综合市场及餐饮娱乐设施，为项目建成后的市场营销创造了有利条件。7、法律支持条件项目建设用地业经沈阳市国有土地使用权挂牌出让取得，用地性质符合城市规划要求，法律条件满足项目建设要求。8、公共设施条件项目周边地区给水、排水、供电系统外部条件比较齐备，对项目建设的公共设施配套提供有利条件。9、征地拆迁条件项目拟用地由于为净地，不存在拆迁问题。10、施工条件（1）运输条件43 项目场址可直接与市区任何主干路连接，四周无任何障碍物，交通顺畅，能充分保障施工期间材料及设备的运输。（2）建筑材料，施工队伍工程主要建筑材料，如：钢材、水泥、木材、商品砼、钢结构等在本地区有诸多的生产厂家可提供货源。需要在国内、国际选购的材料、设备等物资，可经由陆、空运至沈阳，选购订货方便。沈阳市建筑施工队伍较多，技术力量雄厚，项目施工队伍的选择可以在本地招标解决。43 第四章项目建设方案一、建筑设计指导思想与原则（一）指导思想：根据国家近期对房地产业所制定的一系列调控政策，沈阳市对项目区的统一规划要求、规划建设条件及周边地区的市场分析，结合项目独具特色的地理位置，项目定位要立足于面向各类中小型公司和中高级白领阶层，高标准、高质量，以人为本，科学设计，建成体现建筑美感，环境优雅、设施齐全、服务周到的集写字间、公寓式住宅和商场为一体的综合大厦。（二）设计原则：为了确保实现上述指导思想，要求在外观上既与周围环境相协调，又具有独特的建筑风格。既满足各类功能的使用要求，又最大限度地节约用地，符合城市规划的各项限制要求。公建的设计要合理实用，各个单体要有利于置业者拆合使用的需要；公寓设计每个户型的内部结构都以现代公寓要求为依据，主活动区、卧房、客房，均有明确的功能划分。以人为本，创建方便、舒适、环保、温馨的人文工作、居住环境。二、建筑方案（一）建筑方案描述1、建筑艺术与风格本项目采用了著名的李祖原建筑师事务所的设计方案，项目主体设计两座方形的塔楼（公寓+办公）对角相应，彼此相互成辉，中部略低于两边，建筑流线明晰，功能合理，造型大方挺拔。43 建筑在总平面、平面、立面设计上积极导入新的公寓理念和商务办公概念，将建筑融入环境，结合庭院景观、购物、休闲、娱乐设施，创建崭新的综合性商业服务设施及现代的居住设施，树立商、住、办公中心新形象。2、建筑特征与结构（1）建筑特征**项目裙房部分为大型商业建筑，采用钢化玻璃及石材外饰面，建筑形式处理活泼并具有较强的商业气氛。塔楼主体外墙作石材饰面，结合体采用玻璃幕墙，结合平面功能布局，形体上具有体块相互穿插的构图特点。利用角窗与其上下口石材线角的结合以及预留空调室外机位的百叶处理，展现公寓建筑的现代与韵律感。项目内、外部均采用暖色系进行配置，在东北地区漫长的冬季时间里，为环境增添色彩，给人创造温馨、舒适的氛围。（2）建筑结构●基础形式：本工程基础采用钢筋混凝土筏式基础，主楼下筏板厚1.8m，裙房下筏板厚0.8m。●结构形式：主楼采用现浇钢筋混凝土框支剪力墙结构，转换层在地上第5层，裙房采用现浇钢筋混凝土框架结构。3、建筑功能43 本项目的主要功能是办公、商业经营和居住。4、建筑与城市的协调项目主体采用双塔式建筑结构，具有比较突出的现代建筑风格，将成为沈阳市的标志性建筑之一。其商业建筑与公寓式住宅凝练为一体，与周边建筑物协调呼应，共同构成一个完善的城市空间群体形象，对铁西区城市建设起到了积极的美化作用。（二）主体工程与辅助工程1、平面布置和功能要求（1）平面布置项目用地平面基本呈正方形。平面布置将充分利用地形，并结合各单体的使用功能，采用混合式总平面布置．项目主体呈西北至东南的走向，其中，塔楼西北部为办公写字间，东南部为公寓式住宅，并由中间体联成一体，中间体部分为公寓式住宅，部分为办公写字间。商业主入口布置在两条主干道交汇处的广场处，次要出入口分设在建筑北侧、西侧及西南侧，公寓入口设于建筑南侧，办公写字间入口设于建筑西侧，地下汽车库出入口设于建筑的西南侧。项目功能分布及面积分配一览表表4-1序号楼层楼层面积（㎡）功能1地下二层5598.9机械汽车库、设备间2地上一层5688.8商业建筑、设备间3一～四层裙房15474.34商业建筑4五～二十六层（东南部）25658.3公寓式住宅5五～二十六层（西北部）21857.1办公写字间6屋顶层234.25机房43 （2）功能分配本项目由地下两层、地上四层裙房及公寓式住宅、办公写字间组成，其中地下二层为机械汽车库，部分为战时六级物资库，地下一层为商业及设备用房，地下一层～地上下一致四层为商业用房，五～二十六层塔楼东南部为公寓式住宅、西北部为办公写字间，屋顶为设备用房。各功能分布及面积分配详见表4-1：2、主体工程项目主体工程为四层裙房和二十二层双塔楼的建筑组合。其中，单个塔楼长、宽各30米，中间连接体长19.5米，宽16米，地面建筑高度为118.5米，地下建筑径深9.8米。本项目主要建筑工程指标见表4-2：项目建筑内容及工程表表4-2项目名称平面功能层数层高（米）主体高度（米）面积（㎡）地下二层地下停车场（180车位)六级物资设备用房一层5.0-9.85598.9地下一层商业、设备用房一层4.8-4.85688.8一-四层裙房商业建筑地上四层5.02015474.3五-二十六层公寓式住宅、办公写字间二十二层3.598.547515.4屋顶层设备间一层4.0102.5234.253、辅助工程43 项目将在楼外设置台阶和坡道，沿建设中路和兴华南街商业主入口一侧结合台阶设置绿化、建筑小品、休息设施及广告设施，并设少量地面停车位。同时考虑在裙房屋面设置屋顶花园，以立体绿化的方式增加绿地面积。（三）主要工艺设备系统1、电梯大厦内设10部电梯，每部电梯载重量为1000KG。其中塔楼部分设客梯7部；商场部分设客梯1部，货梯2部。商场部分设自动扶梯2部。2、监控系统在建筑物的主要通道、出入口、电梯轿箱、地下停车场等处设置监控点，监控室与消防控制室合用。在地下车库设置车辆管理控制系统。3、有线及卫星电视系统本项目公寓式住宅部分设置有线电视及卫星电视系统，在四层屋面设置卫星接收天线，在四层设置有线电视机房，住宅部分客厅、起居室、主卧室等均设置有线电视出线座。有线电视信号由市政管网引入。4、电话、计算机网络综合布线系统本项目一层设置电话、计算机网络信息系统总机房，在每层弱电管井内设电话网络接线箱，公寓部分户内客厅起居室、主卧室设置电话、计算机网络出线端口，办公楼部分按10M2办公工作区设置一个语音、数据双孔信息插座。5、火灾自动报警系统本项目设有火灾自动报警系统，每层均设自动喷洒灭火系统，满足消防规范要求。（四）配套设施1、给水系统43 水源由市政自来水管网提供，水质符合生活用水标准。2、排水系统●雨水建筑物雨水及其它废水排至室外雨水管网。●生活污废水生活污废水采用合流制，污废水排至室外经化粪池处理后接入市政污水管网。3、空调系统本项目办公写字楼空调型式采用风机盘管加独立新风系统，冬季供热夏季供冷；商场外区采用风机盘管系统，冬季供热夏季供冷，内区采用全空气系统，夏季供冷；公寓式住宅楼采用家用多联机，按户设置，每台室内机内设热水盘管，有外窗的厨房卫生间设风机盘管。写字间温度为：夏季24℃-26℃，冬季20℃-22℃；商场温度为：夏季24℃-26℃，冬季18℃-20℃4、通风系统地下车库和设备间、楼内公共卫生间设机械排风系统及机械补风系统。公寓卫生间设吊顶式排气扇通风，厨房设排油烟机机械通风。电梯机房设机械排风系统。5、采暖供热系统本项目采用城市热网集中供热，一次热媒为80/60℃热水，二次热媒为50/60℃热水。换热站设在地下一层。换热设备选用三台板式换热机组，商场、办公楼及公寓式住宅楼各设一台，不设备用。6、电力系统由市政外线引来两路独立10KV高压电源，在本建筑地下一层设置变电所，供裙房、办公楼及其他公建部分用电，高层公寓部分由室外箱式变电站供给。43 三、主要技术经济指标项目占地面积:7399.74平方米总建筑面积：74511.69平方米其中：地下建筑面积：11287.7平方米其中：地下一层商业建筑面积：5688.8平方米地下二层车库及设备间面积：5598.9平方米地上建筑面积：63223.99平方米其中：商业建筑面积：15474.34平方米公寓式住宅建筑面积：25658.3平方米办公写字间建筑面积：21857.1平方米建筑占地面积：4070平方米容积率：8.54绿化率：30%建筑密度：55%停车数：190辆其中：地下停车180辆地面停车10辆43 第五章节能节水措施一、节能措施（一）设计依据项目的节能设计主要依据：国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。（二）主要设计原则执行国家现行的节约能源的政策、指令、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择应贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。项目所选设备应采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家明令淘汰的低效高耗能产品。（三）节能措施●供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗。●大型公共场所空调系统选用节能技术，移峰填谷，节能降耗。●塔楼部分公寓式住宅和办公写字间连接呈方形错落排列，提供良好的采光和通风。尽量控制窗墙面积比，外窗及幕墙采用中空玻璃，外墙及屋顶采用外保温构造做法，并在热桥部位进行保温处理，以降低能耗。43 二、节水措施（一）设计原则国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)（二）节水措施●树立全员节水意识，广泛开展全员性的节水工作，通过各种形式，宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大用户树立全员节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。●注意选用节水型工艺和设备。在生活间中采用较先进的节水器具。实现工艺冷却水的循环再利用。43 第六章环境影响评价一、环境保护设计依据该项目的环境保护设计及监管依据将参照以下标准；《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—96）；《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-1996）；《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；《中华人民共和国工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）；《中华人民共和国建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）二、项目建址环境现况根据《环境空气质量标准》（GB3095—96）的标准衡量，可吸入颗粒物、SO2、NO2、CO都低于标准值，环境空气质量达标；根据《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93），区域昼间和夜间等效声级均未超过国家标准。三、项目建设与运营对环境的影响（一）施工建设期对环境的影响分析项目施工期的主要环境问题是建筑施工过程中掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为对周围环境产生的影响。这种影响一般是暂时、可逆的，施工结束即会消失。施工期的主要污染物有施工行为产生的扬尘，施工机械及运输车辆产生的噪音，建筑施工排水和施工人员的生活污水，建筑施工垃圾和施工人员的生活垃圾，另外还有对周围环境景观的影响。43 （二）运营期对环境的影响分析项目运营后产生的污染物主要有办公人员、居住人员产生的生活污水和生活垃圾，配套设施产生的设备噪音，这些可能会对环境产生影响。四、环境保护措施（一）施工期环境保护措施1、施工期扬尘防治措施建筑工地周边设置标准围档，施工中使用防尘网、防尘屏抑制扬尘，汽车运输石料和泥土等建筑材料时，加盖篷布，使用预拌混凝土，严禁高空抛撒建筑垃圾，定期清扫现场。2、施工期废水污染防治措施施工期的废水主要有施工人员的生活废水、建筑废水和清洗设备废水。生活废水利用现有的城市下水管网集中排放，建筑废水和清洗设备废水经沉淀池后，回收用于撒水降尘，未经处理，不得随意排放，也不可直接排入城市下水管网。3、施工噪声防治措施合理布局施工场地，将噪声源远离办公、居住区布置；降低声源的噪声强度；采用局部吸声、隔音、降噪技术并合理安排施工时间，加强现场管理，减少人为噪声。4、施工期固体废弃物防治措施施工过程产生的固体废弃物主要是施工人员生活垃圾和施工建筑垃圾，生活垃圾应集中堆放，定期运送指定地点处理，建筑垃圾中有利用价值的应充分回收利用，其他废弃物集中收集，运送指定地点排放。43 （二）运营期环境保护措施1、废水污染防治措施本项目产生的废水主要是办公人员的生活污水，不含有毒有害物质，可直接通过生活污水管道集中排放。2、噪声污染防治措施本项目运营后噪声源主要是空调冷水机组、冷却塔和风机。应对主机房进行有效的减震、密封处理；空调冷却塔设在项目顶层，其场界噪声昼间可达标，夜间超标，建议对冷却塔采用百叶式机箱屏蔽，或在楼体屋面周围安装围档板；风机设在楼内阁层的楼梯间，建议选用低速低噪声风机，并进行适当封闭、隔声处理。3、固体废弃物防治措施运营后的固体废弃物主要是办公人员、居住人员的生活垃圾，有利用价值的应充分回收利用，其他废弃物集中收集，运送指定地点排放。采取必要的绿化、美化措施，选择种植降尘、吸收好及降噪效果明显的树种。五、环境影响评价项目在施工期对周围环境质量所造成的影响，因其不确定性而较难控制，但这部分污染具有短期性和可逆性，项目可以通过采取一定措施和进行严格的施工现场管理，减轻这一时段的环境影响。在运营期对污染物采取相应的治理措施后，均可达标排放，不会对相邻单位、附近居民和周围环境产生污染影响。另一方面，本项目的建设，将对本地经济发展起到积极的促进作用，且项目建筑风格上集现代与古典，多变造型与协调色彩的完美结合，本身也将成为沈阳市铁西区景观上的一大亮点。43 第七章安全与消防一、危害因素及危害程度分析（一）主要隐患部位项目在施工期间，由于场地狭小，特别是西部和南部，与相邻建筑距离较近，各楼层的外墙施工和装修等处是安全防范的重点部位。运营期间，各楼层公共通道、楼梯、电梯间以及商业建筑的出入口等是安全防范的重点部位。（二）有害物质种类及危害性分析施工期间，高空作业以及砖、钢筋等各类建筑材料的使用可能会对施工人员造成意外伤害。运营期间，由于项目的商业、办公和居住的用途，能产生的有害物质较少，主要是烟雾、污水、部分固体废弃物等，可能会给商业经营、办公、居住等带来不便。二、安全设施本项目是高档写字楼、公寓式住宅和商业综合开发项目，因此作好安全保卫工作十分重要。施工时期：1、加强对高空作业人员的保护，配置安全带和高空安全防护网。2、加强对施工人员的安全教育，所有现场施工人员必修严格遵守安全施工守则，共同作好施工安全工作。3、注意建筑材料的摆放和使用，减少建筑材料对施工人员的意外伤害。43 运营时期：1.设置闭路电视监控系统，对楼道、楼间等公共场所进行监控。2.公共场所、楼道、走廊设安全应急灯，供突然停电时照明。3.物业设置健全的保卫部门，在经常进行安全教育的基础上，要求全体员工对本岗位工作尽职尽责，共同搞好安全保卫工作。4.出入口设值班室，除保卫人员外，外来人员实行登记制度。三、消防设施（一）消防设计依据严格按照《建筑设计防火规范GBJ16-87》（2001年修订版）和各专业提供的有关要求进行设计。（二）消防措施项目布置严格按照现行防火规范设计，以满足防火和消防要求。建筑物周边设消防通道以供消防车通行。建筑工程按一级耐火等级设计。建筑内设消防自动报警装置和自动喷洒等消防装置，地下室设消火栓，在首层设消防控制室，并设置直接对外安全出口。楼内设置消防电梯，消防通道。该项目消防是有保证的。43 第八章组织机构与人力资源配置一、组织机构（一）管理机构组织方案项目组织结构采取董事会领导下的总经理负责制，为适应项目开发及运营的需要，下设财务部、合同审算部、行政人事部、销售部、物业部、工程部和规划设计部七个部门。董事会总经理销售部物业部财务部工程部合同审算部行政人事部规划设计部组织机构见下图。（二）各部门职能1、财务部负责组织本项目的日常财务管理工作。2、合同审算部负责有关合同签定、审核与管理方面的工作。3、行政人事部43 负责公司的日常行政管理和人力资源管理，处理公司的日常行政业务，协调与政府有关部门的联系与沟通。4、销售部负责公司的市场开发与销售工作。5、物业部负责项目的保安、保洁及物业维修，在需要引入外部物业公司的情况下，负责协调与外雇物业公司的关系。同时负责对各专业配套公司的统一管理工作。6、工程部负责项目施工期和运营期的工程管理与维护工作。7、规划设计部负责大厦内部商业项目运营设计、商业规划等方面的工作。二、人力资源配置根据实际业务的需要，项目定员40人,其中管理人员23人,各部门的管理人员配置如下：1.总经理1人。2.财务部：会计2人，出纳1人。3.合同审算部：合同审算2人4.行政人事部：人事专员2人5.销售部：销售人员6人。6.物业部：管理人员3人。7.工程部：经理1人，土建工程师1人，电气工程师1人、水暖工程师1人。8.规划设计部：规划设计2人。工人的配备17人主要是司机、保洁员和保安人员等。43 第九章项目实施进度一、建设工期根据项目工程量的大小、建设特点及建设资金的到位情况，该项目计划开工时间为2006年5月，2008年10月竣工，建设工期2.5年。项目各阶段工程进度大体分为临建工程、基础工程、地上主体工程、室内外装饰装修工程、设备安装工程、配套工程施工（包括外管网、绿化等）、竣工验收等几个阶段。二、项目实施进度安排为了缩短工期，确保工程进度及质量，各工序之间应统筹安排，严格监理，把好质量关。项目实施进度安排如下：2006年5月—2006年8月，临建工程、基础工程施工；2006年9月—2007年4月，主体土建结构工程；2007年5月—2008年1月，主体土建围护工程；2007年10月—2008年9月，室内外装饰工程；2007年11月—2008年10月，设备采购及安装调试；2008年6月—2008年10月，外部配套工程；2008年10月底，竣工验收。43 项目实施进度表2006年2007年567891011121234567临建工程、基础工程施工主体土建结构工程主体土建围护工程2007年2008年8910111212345678910主体土建围护工程室内外装饰装修工程设备采购安装工程配套工程施工竣工验收****咨询有限公司76 第十章投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算依据●《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》●2001年《**省建筑工程预算实物量定额》●2001年《**省建筑工程预算实物量定额单位估价表》●2001年机电设备报价手册●沈阳华新国际工程设计顾问有限公司所作初步设计方案●委托方提供的其他相关资料（二）开发建设投资估算开发建设投资是在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、管理费用、销售费用、财务费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。1、土地征用及拆迁补偿费房地产项目土地费用是为取得房地产项目用地而发生的费用。该项目用地为熟地，占地面积7740平方米。建设单位通过招拍挂取得土地使用权，土地出让金为2308万元。2、前期工程费项目的前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。本项目前期工程费为491万元。详见表10-1。****咨询有限公司76 前期工程费估算表表10-1单位：万元序号项目金额估算说明1规划、设计、可研费3892水文、地质勘察费153招标代理、环评费22　4供水费8　5供电费33　6土地平整费26　　合计491　3、建筑安装工程费建筑安装工程费是建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。本项目总建筑面积74511平方米，其中，地上部分建筑面积63511平方米，地下部分建筑面积11000平方米。项目的建筑安装工程费估算额为12772万元,其中:⑴建筑工程费的估算采用单项指标法估算，建筑工程费的估算额为12772万元，其中主体结构工程费为9072万元，室内配套安装费1185万元，室内外装饰工程费为2475万元。具体估算见表10-2。建筑工程费用估算表表10-2单位：万元序号项目建筑面积土建工程费安装装饰工程费金额合计单价金额单价金额1主体结构地下部分1100023002530　　25302主体结构地上部分6351110306542　　65423室内配套安装74511　　159118511853.1给排水74511　　483583583.2强电74511　　362682683.3弱电74511　　40298298****咨询有限公司76 3.4消防74511　　151121123.5煤气74511　　201491494室内外装饰装修费　　　247524754.1商场内部装饰21163　　1503173174.2商场外部装饰15474　　1201861864.3写字间内部装饰21783　　1503273274.4公寓式住宅内装饰18365　　4007357354.5空中别墅内装饰7601　　4403343344.6塔楼外装饰48037　　1205765765门楼　　15　　156道路广场　　25　　25　合计　　9112　366012772⑵设备购置及安装费的估算在可研阶段为简化估算，只对项目主要设备的购置及安装费进行了估算。项目的设备购置及安装费估算额为2589万元，其中设备的购置费为2354万元，设备安装费按购置费的10%估算，估算额为235万元。详见表10-3。主要设备购置安装费估算表表10-3单位:万元序号项目单位数量单价购置费安装费估算额1客用电梯部7110770778472商场客用电梯部190909993货用电梯工程部245909994扶梯工程部280160161765智能化设施套1230230232536中央空调系统套1101410141011115　合计　　　23542352589****咨询有限公司76 4、工程建设其他费用工程建设其他费用主要包括工程施工监理费、工程质量监督费、房屋测绘费等费用。本项目其他费用为196万元，详见附表10-4。工程建设其他费用估算表表10-4单位：万元序号项目金额估算说明1工程施工监理费125　2工程质量监督费13　3房屋测绘费18　4商品房销售许可证10　5交易手续费30　　合计196　基础设施建设费估算表表10-5单位：万元序号项目建设费用估算说明1供电工程482　2供水工程82含消防喷淋3弱电工程304　4排水工程60　5消防工程80　6绿化工程14　7道路广场30　8环卫设施6　9路灯工程60　　合计1022　****咨询有限公司76 5、基础设施建设费基础设施建设是建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。本项目基础设施建设费用包括供水、供电、供气、污水、绿化、道路、路灯、消防等费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用，项目基础设施建设费投资1022万元。详见表10-56、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本项目管理费用估算按土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费四项之和的3.6%估算，为708万元。7、销售费用销售费用是房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。本项目建设期销售费用按照总销售收入的5%进行估算，估算为1517万元。8、开发期税费项目投资估算中还包括与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目包括市政公用设施配套建设费、电力工程配套费等，开发期税费估算为2655万元。其中市政公用设施配套费按沈阳市有关规定为108元/平方米，估算额为837万元；电力工程配套费按省有关规定，90元/平方米，估算额为671万元。具体估算见表10-6。9、建设期利息（财务费用）财务费用是房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，该项目申请银行贷款1.2亿元，贷款期限为2.5年(含建设期2.5年),有效年利率6.17%，建设期利息为814万元。****咨询有限公司76 开发期税费估算表表10-6单位：万元序号项目金额估算说明1市政公用设施建设费837　2电力工程配套费671　3供水工程费62　4供暖工程外配套费450　5煤气工程50　6电视工程50　7墙体改造基金60　8维修基金400　9白蚁防治费12　10气象检测费7　11环卫服务费50　12散装水泥费7　　合计2655　10、基本预备费考虑到项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需估算一定的预备费。本项目基本预备费按照上述9项费用之和的5%进行估算，总计为1254万元。本项目开发建设投资为26325万元，详见附表2。（三）经营资金经营资金是指项目建成后，建设单位用于日常经营的周转资金。本项目经营资金为212万元。（四）项目建设总投资项目建设总投资包括开发建设投资和经营资金。项目建设总投资=开发建设投资+经营资金=26325+212****咨询有限公司76 =26537万元项目建设总投资估算详见附表1。二、投资使用计划与资金筹措（一）投资使用计划项目的建设工期为2.5年，即从2006年5月-2008年10月。建设资金主要依据工程进度按季度投入。每半年资金投入计划大致安排如下：第一个半年，主要是主体基础工程施工，按建设资金的30%投入，投入资金7897万元；第二个半年，主要是主体土建结构工程施工，按建设资金的18%投入，投入资金4738万元；第三个半年，主要是主体土建围护工程、部分室内装饰工程施工，按建设资金的19%投入，投入资金5002万元；第四个半年，主要是室内外装饰工程施工及设备采购，按建设资金的18%投入，投入资金4738万元；第五个半年，主要是设备安装及外部配套工程及工程竣工前的总决算，按建设资金的15%投入，投入资金3949万元；在整个建设期共投入建设资金26325万元。在项目进入经营期后需投入运营资金212万元。投资使用计划详见表10-7及附表3（二）资金筹措该项目建设总投资为26537万元，其中企业自有资金投入12000万元，占项目建设总投资的45.22%；申请银行贷款12000万元，占项目建设总投资的45.22%；商品房预售、预租资金2537万元，占项目建设总投资的9.56%。****咨询有限公司76 资金的筹措详见表10-7。投资计划与资金筹措表表10-7号单位：万元序号项目合计0.511.522.53.51项目总投资26537789747385002473839492121.1开发建设资金2632578974738500247383949　1.2经营资金212　　　　　2122资金筹措26537789747385002473839492122.1资本金1200035972138230223381624　2.2银行贷款120004300260027002400　　2.2.1本金111864235243024492072　　2.2.2贷款利息81465170251328　　2.3预售收入2537　　　　23252122.4预租收入　　　　　　　2.5其他收入　　　　　　　****咨询有限公司76 第十一章财务评价一、基础数据选取（一）项目的计算期考虑到项目的建设期为2.5年，为准确、方便地进行财务分析，项目的计算期设定为15.5年。（二）税费1、营业税：税率5%2、城乡维护建设税：税率7%（以营业税为税基）3、教育费附加：税率3%（以营业税为税基）4、土地增值税：按销售收入的1%计提5、企业所得税：税率30%（享受合资企业优惠政策）（三）利率建设资金贷款有效年利率为6.17%（四）财务基准收益率（IC）根据目前的银行贷款利率，结合投资者的经营预期，项目的财务基准收益率设定为10%。二、经营收入的估算（一）产品售、租比例的划分****咨询有限公司76 本项目所经营的产品主要有写字间、公寓式住宅、空中别墅、商场和停车场。上述产品中中公寓式住宅和空中别墅将全部出售，写字间、商场和停车场均按一定比例销售，其余部分出租。项目可经营面积总计为68678平方米。其中出售面积为47237平方米，占全部可经营面积的68.78%；出租面积为21441平方米，占全部可经营面积的31.22%。各类产品的售、租比例及面积见表11-1：产品销售、出租结构表表11-1序号产品名称单位数量出售出租比例（%）数量比例（%）数量1可经营面积平方米6867868.784723731.22214411.1写字间平方米2185760131144087431.2公寓式住宅平方米18147100181471.3空中别墅平方米751110075111.4商场平方米2116340846560126982停车场个190631203770（二）销售收入的估算1、销售方式的确定根据项目产品的不同特点、人们的购买习惯及积极促销的经营理念，均采用按揭贷款方式销售。2、销售进度安排在项目基础工程完工并取得销售许可的前提下，项目即进入产品销售阶段，这一时间大致在项目开工的半年后。遵照稳健原则，产品的销售期设定为四年，各年的销售进度为：第一年（即计算期的0.5～1.5年）,各类产品的销售比例为30%；第二年（即计算期的1.5～2.5年）,各类产品的销售比例为30%；****咨询有限公司76 第三年（即计算期的2.5～3.5年）,各类产品的销售比例为25%；第四年（即计算期的3.5～4.5年）,各类产品的销售比例为15%。3、销售收入在整个销售期，共实现销售收入30345万元。其中，第一年实现销售收入9103万元；第二年实现销售收入9103万元；第三年实现销售收入7586万元；第四年实现销售收入4552万元。各年的销售情况详见附表4：（三）出租收入的估算项目出租部分主要有写字间的40%(8743平方米),商场的60%（12698平方米）和70个停车车位（地下60个、地上10个）。其中商场的出租率项目运营后第一年设定为80%，第二年设定为90%,以后年度均为100%；其它产品的出租率项目运营后第一年设定为70%，第二年为90%，以后年度均为100%；预计在经营期正常年可实现租金收入2931万元。详见附表4。三、经营税金的估算按照国家规定，房地产出售、出租应交纳营业税（含城市维护建设税和教育费附加）。税率为：5.55%。出租部分还应按照出租收入缴纳房产税，税率为12%。（一）经营税金及附加的估算项目在产品销售部分共实现经营税金及附加1669万元，其中实现营业税1517万元，实现城市维护建设税106万元，实现教育费附加45万元。****咨询有限公司76 项目在产品出租期间正常年共实现经营税金及附加161万元，其中实现营业税147万元，实现城市维护建设税10万元，实现教育费附加4万元。（二）房产税的估算项目在产品出租期间正常年实现房产税349万元。（三）土地增值税的估算土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税为销售收入的1%,估算额为303万元。四、成本费用的估算由于本项目是销售与出租两种经营方式，项目开发产品成本在进行财务估算时需要在外售和企业自营两部分按比例进行分摊。外售部分在产品销售期间直接作为开发成本；而企业自营部分则形成固定资产，需要在未来经营中作为折旧和摊销费用进入成本。（一）外销开发成本根据建筑面积在销售与出租两部分所占比例，产品外销部分建筑面积占全部可经营面积的68.78%，开发成本为18106万元。在四年的产品销售期内，第一年按30%的结转比例，结转开发成本5432万元；第二年按30%的结转比例，结转开发成本5432万元；第三年按25%的结转比例，结转开发成本4527万元；第四年按15%的结转比例，结转开发成本2716万元。（二）自营部分的运营费用****咨询有限公司76 运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目自营（出租部分）期间发生的各种运营费用，主要包括工资、修理费、折旧、摊销、和管理费用等。自营部分的年总费用641元。主要包括：1、工资及附加项目定员40人，按人均年工资1.2万元计，年工资及附加为48万元。2、修理费按固定资产折旧费的30%提取，年修理费为107万元。3、折旧与摊销企业自营部分建筑面积占全部可经营面积的31.22%，共形成固定资产7498万元,无形资产721万元。在产品出租时，需将这部分开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转为出租产品成本。其中固定资产折旧年限为20年，残值率为5%。年折旧额356万元。无形资产及递延资产摊销年限为10年，年摊销额为72万元。4、管理费用管理费用按工资及附加费的120%计提，年费用为58万元。详见附表5。五、利润及利润分配情况项目在建设期，自开工半年后的两年间，共实现利润6160万元，扣除所得税1848万元后，可实现税后利润4312万元。在项目竣工后的前两年间，由于产品销售和出租同时进行，共实现利润6866万元，扣除所得税2059万元后，可实现税后利润4807万元。在以后的各年间，项目主要体现为房屋出租业务，正常年实现利润1781万元，扣除所得税534万元后，可实现税后利润1246万元。****咨询有限公司76 详见附表6六、盈利能力分析（一）项目财务现金流量从全投资角度分析，项目盈利能力的各项指标估算：税后财务内部收益率FIRR=25%财务净现值FNPV=7000万元（Ic=10%）投资回收期Pt年（含建设期）=4.17年详见附表7从资本金投资角度分析，项目盈利能力的各项指标估算：税后财务内部收益率FIRR=120%财务净现值FNPV=10015万元（Ic=10%）详见附表8（二）投资利润率投资利润率===8.25%七、偿债能力分析项目申请银行贷款12000万元（其中贷款本金11186万元，利息814万元），有效年利率6.17%，期限2.5年(含建设期)。还款资金来源主要是1、各期实现的税后利润；****咨询有限公司76 2、其他还款资金；主要是各项产品销售收入在扣除当期现金流后的余款。（实质上包括以产品销售后可以补偿的自有资金投资，首先用于偿还银行贷款）详见表11-2。借款还本付息估算表表11-2单位：万元序号项目/年份合计0.511.522.51借款及还本付息　　　　　　1.1年初借款本息余额　　430069009600120001.2本期借款11186423524302449207201.3本期应计利息8146517025132801.4本期还款　　　　　120001.5本期付息　　　　　3701.6年末本息余额120004300690096001200002借款偿还资金来源12370　　　　123702.1税后利润4994　　　　49942.2折旧费0　　　　　2.3推销费0　　　　　2.4其他还款资金7376　　　　7376根据借款还本付息估算表可知，项目在预定的还款期限内可以按期偿还全部贷款本息。从以上分析中可以得出结论，项目有较强的偿债能力。八、不确定性分析根据本项目的特点，不确定性分析，主要采用敏感性分析的方法。****咨询有限公司76 敏感性分析是通过预计项目不确定因素发生的变化,分析对项目经济效益产生的影响；通过计算这些因素的影响程度，判断项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于项目经济效益影响较大的不确定因素。选用开发投资、销售收入和租金收入三项指标作为影响因素，分析其对项目基本方案税后内部收益率这一主要技术经济指标的影响程度。假定各因素的变动程度均为10%，其结果见表11-4。敏感性分析表表11-4序号不确定因素变化率IRR（%）敏感系数基本方案251销售收入+10%333.2-10%192.42租金收入+10%270.8-10%221.23开发建设投资+10%192.4-10%343.6通过以上分析可以看出，该项目的上述三因素中，开发建设投资敏感程度相对要大一些，销售收入居其次，而租金收入则相对表现为不敏感。但是，无论哪种不利情况出现，该项目的各项指标均高于项目的基准收益率，说明该项目具有较强的抵抗风险的能力。九、财务评价结论通过财务评价计算，该项目的税后全投资财务内部收益率为25%，大于项目的基准收益率；财务净现值为7000万元，大于零；投资回收期为4.17年，投资利润率为8.25%。无论从动态指标还是静态指标看，说明项目有较强的盈利能力。当三种不确定因素变化幅度为10%时，各因素财务内部收益率仍优于基准值要求，说明该项目具有较好的抗风险能力。****咨询有限公司76 该项目财务分析结果是可行的。****咨询有限公司76 第十二章风险分析与对策一、风险分析（一）政策风险最近，针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱的局面。国家先后出台了“国八条”、“新六条”等一系列宏观调控政策。这些政策的出台，在一定程度上对于遏制目前房地产过热的局面，将起到积极的作用。本项目在此时实施，具有一定的政策风险。（二）市场风险国家针对房地产业所制定的宏观调控政策，在很大程度上将影响到房地产市场的供求关系。特别是占房地产消费市场主体地位的工薪阶层，在一个较长时期内，将形成持币持待购的局面，直接影响到未来一个时期的房地产市场的供求关系，对本项目形成市场风险。（三）资金风险最近，国家在不长的时间内先后两次调高了贷款准备金率，这一宏观调控措施的出台，对于各地固定资产投资过热的现象，将起到积极的抑制作用，但客观上在一定程度上加大了建设资金贷款的风险。对于本项目而言，存在一定的资金风险。二、风险对策（一）政策风险的对策****咨询有限公司76 针对项目地处沈阳主城区铁西部区的商贸中心区域，项目的客户群主体上定位为中小企业和周边区域的白领阶层。无论是户型结构的设计，还是对公寓式住宅进行精装修的举措，对上述主导消费群体将有极大吸引力。既不违背国家宏观调控的政策，又在一定程度上规避了当前的政策风险。（二）市场风险的对策要加大产品的营销力度，以多种形式扩大公司和楼盘的知名度。同时，加大项目的品牌建设，要很抓设计环节，以合理的以人为本的人性化设计，赢得客户；要很抓工程质量，以优异的工程，赢得市场。（三）资金风险的对策为了提高项目的经济效益，项目将公寓部分分割为公寓式住宅和空中别墅两部分。这种设置既满足了不同消费的需要，又在一定程度上加大了项目的受众面，使项目运营更具灵活性，有利于资金的回笼。可在很大程度上规避项目的资金风险。****咨询有限公司76 第十三章结论与建议一、结论国家振兴东北老工业基地的战略决策，给沈阳市社会经济的发展插上了腾飞的翅膀，使东北的这座老城市焕发了青春，市容市貌焕然一新，极大地改善了城市的投资环境，使沈阳市的经济发展步入了良性循环的快车道。经济的快速发展必然拉动和刺激了房地产的市场需求。在2003年至2004年，短短的两年间，有超过20家公寓式住宅入市，目前沈阳市公寓式住宅的总供应面积约为905184平方米，总套数为8500余套。2005年金廊工程及各区有多个项目公寓式住宅将开始启动，但市场需求量依然上升。在充分分析项目区的供求关系后，本项目的建设是适宜的，是可行的，项目应加紧实施。项目选址位于铁西区建设中路1号，处于该区的商贸中心地带，周边良好的社会环境和便捷的交通对项目建设和未来的运营十分有利，项目选址较理想。项目集公寓式住宅、SOHO写字楼以及大中型商业中心为一体，并将市场定位面向各类中小公司及白领阶层，坚持以人为本，人性化设计，客户至上的经营理念。这种因地制宜的指导思想有利于项目的成功运作。该项目的开发建设期为2.5年，遵循稳健的原则，销售期定为4.5年。该项目的总投资26537元，其中，开发建设投资26325万元，经营资金212万元。****咨询有限公司76 财务效益分析表明，该项目的税后全投资财务内部收益率为25%、财务净现值为7000万元、投资回收期为4.17年。项目有较强的盈利能力和清偿能力,财务效益比较理想。因此，该项目的建设不仅是必要的，而且也是可行的。二、建议建议项目建设单位进一步落实项目的销售计划，制定科学的营销方案和采取先进的营销手段，保证项目发售工作的如期实施，使项目取得预期的收益。公寓式住宅之间最大的差异在于配套和服务，这是其能否生存的关键所在。面对激烈的竞争形势，投资者应通过差异化战略，针对不同顾客群体采取不同的营销策略，同时以科学人性化的内部设计，优良的工程质量，温馨的服务赢得客户，这样才能取得良好的销售业绩。****咨询有限公司76 附表****咨询有限公司76 项目总投资估算表附表1单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资26325　1.1土地费用2308　1.2前期工程费491　1.3基础设施建设费1022　1.4土建工程费12772　1.5设备及安装工程费2588　1.6开发间接费　　1.7管理费用708　1.8财务费用814　1.9销售费用1517　1.1开发期税费2655　1.11其他费用196　1.12不可预见费1254　2经营资金212　3项目总投资26537　3.1开发产品成本18106　3.2固定资产投资8219　3.3经营资金212　****咨询有限公司76 开发建设投资估算表附表2单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计1土地费用158772123082前期工程费用3381534913基础设施建设费70331910224土建工程费69073135100425设备及安装工程费3810172955406开发间接费00　7管理费用4872217088财务费用4081855939销售费用1044474151710开发期税费1826829265511其他费用1356119612不可预见费8623911254　合计18106821926325****咨询有限公司76 资金来源与运用表附表3　　　　　　　　　　　　　　　单位:万元序号项目合计0.51.52.53.54.55.56.57.58.59.510.511.512.513.514.515.51资金来源10102826322094918580153517190293129312931293129312931293129312931293170131.1销售收入30345　9103910375864552　　　　　　　　　　　1.2出租收入37136　　　22552638293129312931293129312931293129312931293129311.3资本金174651413507754655510　　　　　　　　　　　　1.4长期借款120001219676940120　　　　　　　　　　　　1.5回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　　　　　38701.6回收经营资金　　　　　　　　　　　　　　　　2122现金流出527712632133622573222351891125712571257125712571257125712571278127812782.1开发建设投资2632526321184611846　　　　　　　　　　　　　2.2经营资金212　　　212　　　　　　　　　　　　2.3运营费用　　　　　2122122122122122122122122122122122122.4修理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　2.5经营税金及附加3711　5015015413951611611611611611611611611611611612.6土地增值税303　91917646　　　　　　　　　　　2.7房产税　　　　2683143493493493493493493493493493493492.8所得税9849　92492411369235345345345345345345345345565565562.9应付利润　　　　　　　　　　　　　　　　　2.10借款本金偿还12000　　1200000　　　　　　　　　　　2.11借款利息支付370　　37000　　　　　　　　　　　3盈余资金41290　7587-7152131175299167516751675167516751675167516751653165357354累计盈余资金　　　43613552188512052622200238752555027224288993057432248339013555441290****咨询有限公司76 附表4经营收入与经营税金及附加估算表单位:万元序号项目合计0.51.52.53.54.55.56.57.58.59.510.511.512.513.514.515.51销售收入30345　9103910375864552　　　　　　　　　　　1.1写字间销售收入6688　2006200616721003　　　　　　　　　　　1.1.1可销售面积（㎡）　1311413114131141311413114　　　　　　　　　　　1.1.2单位售价　0.510.510.510.510.51　　　　　　　　　　　1.1.3销售比例1　0.300.300.250.15　　　　　　　　　　　1.2公寓式住宅销售收入8711　2613261321781307　　　　　　　　　　　1.2.1可销售面积（㎡）　1814718147181471814718147　　　　　　　　　　　1.2.2单位售价　0.480.480.480.480.48　　　　　　　　　　　1.2.3销售比例1　0.300.300.250.15　　　　　　　　　　　1.3空中别墅销售收入4131　123912391033620　　　　　　　　　　　1.3.1可销售面积（㎡）　75117511751175117511　　　　　　　　　　　1.3.2单位售价　0.550.550.550.550.55　　　　　　　　　　　1.3.3销售比例1　0.300.300.250.15　　　　　　　　　　　1.4商场销售收入9735　2920292024341460　　　　　　　　　　　1.4.1可销售面积（㎡）　84658465846584658465　　　　　　　　　　　1.4.2单位售价　1.151.151.151.151.15　　　　　　　　　　　1.4.3销售比例1　0.300.300.250.15　　　　　　　　　　　1.5地下停车位销售收入1080　324324270162　　　　　　　　　　　1.５.1可销售数量（个）　120120120120120　　　　　　　　　　　1.５.2单位售价　9.009.009.009.009.00　　　　　　　　　　　1.５.3销售比例1　0.300.300.250.15　　　　　　　　　　　2租金收入37136　　　22552638293129312931293129312931293129312931293129312.1写字间租金收入11016　　　6127878748748748748748748748748748748742.1.1可出租面积（㎡）8743　　　87438743874387438743874387438743874387438743874387432.1.2单位租金　　　　0.100.100.100.100.100.100.100.100.100.100.100.100.102.1.3出租率　　　　0.700.901.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.002.2商场租金收入25802　　　16251829203220322032203220322032203220322032203220322.2.1可出租面积（㎡）12698　　　126981269812698126981269812698126981269812698126981269812698126982.2.2单位租金　　　　0.160.160.160.160.160.160.160.160.160.160.160.160.162.2.3出租率　　　　0.800.901.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.002.3停车场租金收入318　　　182325252525252525252525252.3.1可出租数量（个）70　　　707070707070707070707070702.3.2单位租金　　　　0.360.360.360.360.360.360.360.360.360.360.360.360.362.3.3出租率　　　　0.700.901.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.00****咨询有限公司76 3经营收入合计6748109103910398417190293129312931293129312931293129312931293129314经营税金及附加3711　5015015413951611611611611611611611611611611614.1营业税3374　4554554923591471471471471471471471471471471474.2城市维护建设税236　3232342510101010101010101010104.3教育费附加101　14141511444444444445房产税4418　　　268314349349349349349349349349349349349项目自营部分成本估算表附表5单位:万元序号项目/年份合计3.54.55.56.57.58.59.510.511.512.513.514.515.51工资及附加624484848484848484848484848482修理费13891071071071071071071071071071071071071073折旧费71233563563563563563563563563563563563563564摊销费72172727272727272727272　　　5财务费用　　　　　　　　　　　　　　6管理费用749585858585858585858585858587总成本费用106066416416416416416416416416416415695695698经营成本2762212212212212212212212212212212212212212****咨询有限公司76 损益表附表6单位:万元序号项目/年份合计1.52.53.54.55.56.57.58.59.510.511.512.513.514.515.51经营收入674819103910398417190293129312931293129312931293129312931293129311.1销售收入303459103910375864552　　　　　　　　　　　1.2出租收入37136　　22552638293129312931293129312931293129312931293129311.3其他收入　　　　　　　　　　　　　　　　2商品房经营成本181065432543245272716　　　　　　　　　　　3出租运营总成本8113　　6416416416416416416416416416415695695694经营税金及附加37115015015413951611611611611611611611611611611615房产税4418　　2683143493493493493493493493493493493496土地增值税30391917646　　　　　　　　　　　7利润总额328283080308037883078178117811781178117811781178117811853185318538所得税984992492411369235345345345345345345345345565565569税后利润229802156215626522155124612461246124612461246124612461297129712979.1盈余公积金22982162162652151251251251251251251251251301301309.2应付利润　　　　　　　　　　　　　　　　9.3未分配利润20682194019402387193911221122112211221122112211221122116711671167****咨询有限公司76 全部投资财务现金流量表附表7单位:万元序号项目/年份合计0.51.52.53.54.55.56.57.58.59.510.511.512.513.514.515.51现金流入7156309103910398417190293129312931293129312931293129312931293170131.1销售收入3034509103910375864552　　　　　　　　　　　1.2出租收入37136　　　22552638293129312931293129312931293129312931293129311.3其他收入　　　　　　　　　　　　　　　　　1.4回收固定资产余值3870　　　　　　　　　　　　　　　38701.5回收经营资金212　　　　　　　　　　　　　　　2122现金流出473682632133621336222351891125712571257125712571257125712571278127812782.1开发建设投资2632526321184611846　　　　　　　　　　　　　2.2经营资金212　　　212　　　　　　　　　　　　2.3运营费用2549　　　　2122122122122122122122122122122122122.4修理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　2.5经营税金及附加3711　5015015413951611611611611611611611611611611612.6房产税　　　　2683143493493493493493493493493493493492.7土地增值税303　91917646　　　　　　　　　　　2.8所得税9849　92492411369235345345345345345345345345565565563净现金流量24194-2632-4259-425976075299167516751675167516751675167516751653165357354累计净现金流量111336-2632-6891-11150-35431756343151056780845510129118041347915153168061845924194税后内部收益率:25%财务净现值(IC=10%):7,000投资回收期:4.17年****咨询有限公司76 资本金财务现金流量表附表8单位:万元序号项目/年份合计0.51.52.53.54.55.56.57.58.59.510.511.512.513.514.515.51现金流入71563　9103910398417190293129312931293129312931293129312931293170131.1销售收入30345　9103910375864552　　　　　　　　　　　1.2出租收入37136　　　22552638293129312931293129312931293129312931293129311.3回收固定资产余值3870　　　　　　　　　　　　　　　38701.4回收经营资金212　　　　　　　　　　　　　　　2122现金流出45413141365937026146051891125712571257125712571257125712571278127812782.1资本金12000141350775510　　　　　　　　　　　　　2.2经营资金212　　　212　　　　　　　　　　　　2.3运营费用2549　　　　2122122122122122122122122122122122122.4修理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　2.5经营税金及附加3711　5015015413951611611611611611611611611611611612.6房产税4418　　　2683143493493493493493493493493493493492.7土地增值税303　91917646　　　　　　　　　　　2.8所得税9849　92492411369235345345345345345345345345565565562.9借款本金偿还12000　　　12000　　　　　　　　　　　　2.10借款利息支付370　　　370　　　　　　　　　　　　3净现金流量26149-141325112078-47635299167516751675167516751675167516751653165357354累计净现金流量160283-141310983175-158837115386706087351041012084137591543317108187612041426149税后内部收益率:120%财务净现值(IC=10%):10,015****咨询有限公司76 附件****咨询有限公司76 附图****咨询有限公司76'