拱墅区桃园单元R21-15地块项目可行性研究报告 20页

'拱墅区桃园单元R21-15地块项目第一章、项目概况一、项目概况1、项目名称拱墅区桃园单元R21-15地块2、主要经济指标地块经济技术指标项目单位数量备注用地面积M257383　86.07亩R21-1583.9亩，R22-172.17亩　容积率　2.74R21-15容积率2.8，R22-17容积率0.5　总建筑面积M2197118　地上可售住宅面积M2137557地上建筑面积-物业-社区-商业地上建筑面积（计容）M2154934R21-15156542.4㎡,R22-17737.5㎡　其中排屋M20　小高层M20　高层M2137557　商业用房M215493地上建筑面积的10%R21-15地块15728㎡R22-17地块738㎡　物业用房M31085总建筑面积的0.70%　　社区、养老、公厕用房M2799每百户30养老用房20/百户，公厕60M2地下建筑面积M242184地下车位数*40方　其中住宅地下车位个105590平方以下1:0.8,90-140平方1:1.1居住总户数户1477根据户型配比表调整公式地上停车位个11710%本项目开发条件受7090政策和建筑限高85米规划限制。容积率为2.7，为集约型用地条件，由于周边配套成熟完善，不远处的半山公园风景优美，该地块又与市中心无缝连接，整个城北地区升值潜力大，发展前景好，所以本项目是客户难得的优质选择20 ，项目可以开发高层住宅来满足大量居民的购房需求，汽车北站的存在，也可以带来杭州市北面其他城市的一些潜在客户。20 3、地块位置宗地区域图宗地分布图20 地块周边有虎山公园、半山公园，景观资源较为优越；而该地块所属的桃源板块，未来规划已经十分详尽，目前中铁建已经入驻城北，并且得到了居民认可，广宇2013年4月拿地，毗邻该地块，带来竞争的同时，也带来了人气，将来地铁4号线的运行，更是实现了与市中心的一体化。二、投资环境分析1、投资环境可行性结论杭州作为浙江省会城市，近年来经济发展突飞猛进，城市化程度不断提高，在迈向十一五新的发展时期，可以预见，杭州政治经济将会继续稳步向前推进，为房地产业的发展提供强健而稳定的需求基础。拱墅区“十二五”规划，城北将实施“一轴三核七区”多极化发展。拱墅区政府提出了建设秀美拱墅三年行动计划、城中村改造提速年等“四大年”活动。其中，将桃源板块定位为未来杭州主城区北部的大型居住区 。n区位价值：桃源地块隶属杭州市主城区老城北，是市政府目前改造的重点，并且桃源新区居住环境日渐改善，人气集聚，商业兴旺，将成为拱墅区级交通中心和经济增长股，在城北具有独天得厚的区位优势。n交通优势：本项目紧邻沈半路、临丁路交汇处，临丁路直通临平副城，连接杭城一纵——“秋石高架”，沈半路——半山路（320国道）通往绕城高速出城区，规划北秀街连通金昌路衔接康桥区块和运河新城，交通便利。桃源新区内规划建有一个拥有7条线路的公交中心；地铁四号线过桃源新区内部，且设有桃源站。n配套优势医疗：紧邻项目1公里有杭州市第一人民医院分院，二公里范围内有浙江省肿瘤医院、杭钢医院、半山人民医院、杭汽轮医院等多家医院，可满足医疗所需。桃源新区内规划有5万方的市级医院。　　商业：本项目二公里范围内有世纪联华、世纪华联、大润发等生活超市，且桃源内规划有1个农贸市场，可满足日常所需。教育：项目邻近半山，内有幼儿园、小学、中学，可满足基本教育所需。桃源新区内规划有1所中学，2所小学，3所幼儿园。20 n环境优势桃源地块景观资源丰富，位于地块北部的半山风景区，林木葱郁、景色优美，位于地块内的下塘河、二号港等河网水系，经整治建设后，将共同构成本规划地块外部及内部重要的景观资源，整个地块依山傍水，居住环境宜人，堪比“世外桃源”。n产业发展2012年，杭州拱墅区十大产业实现增加值178.43亿元，同比增长15.1%，比全区GDP增速高出4.6个百分点，十大产业增加值占全区GDP的比重为46.17%，比2011年提高0.78个百分点。与杭州市平均水平相比，十大产业增加值增幅高出市平均水平1.5个百分点，占GDP的比重高出市平均水平1.2个百分点。拱墅区目前已经明确提出了“一城一村一区十大综合体”的发展计划。“一区”即桃源新区，规划总面积约173公顷，建筑面积200多万平方米，距市中心武林广场约9公里。建成后，将成为杭州主城北部具有鲜明时代特征的现代大型商贸居住区。目前区域已有万科、绿城、朗诗、滨江、中铁建等房产大鳄入驻，政府也在快速地使附近的工厂搬迁，区域关注度和开发热度与日俱增。从投资环境分析看，本项目具有较大的可行性。2、市场可行性结论n政策方面，20 进入2013年，楼市在经历了2012年的大起大落之后，迎来了相对平稳的一年，限贷限购的政策依然延续，20%个税虚惊一场……楼市发展进入了恢复元气阶段，2013年三季度，PMI指数、固定资产投资等指标有所回升，第四季度可能下行，宏观经济弱复苏局面仍在继续，在中央“宏观政策要稳，微观政策要活，社会政策要托底”精神指导下，预计第四季度货币政策，房地产调控等宏观政策仍将以稳为主，给房地产市场量价提供动力。n从市场走势角度来看，随着"国五条"政策效应的逐渐淡化，三季度价格涨幅再度扩大，成交量稳回升。2013年上半年杭州十区商品房成交量为42017套，同比2012年上半年上升了13.11%，不仅成交量增多，杭州市拱墅区房价更是直线上升，目前已经达到2万/平。20 n城市化角度来看，目前杭州的城市化率为74.3%，2015年将达到75%。杭州市区人口是624.2万，以杭州去年常住人口0.73%的增长率计算，每年最少还将增长4-5万人，再加上原居民中每年结婚的人口，按照人均30多平方米来计算，对住宅的刚性需求就将约达300万平方米，再加上有不少市场发希望从居住型到舒适型发展，每年对住宅的需求量在400万平方米以上，这对房地产价格是很大的支撑。而受城市发展、土地供应、开发能力等各种条件的制约，近年来杭州住宅有效供应略显补足，很难满足如此达的需求。n从供求关系这一根本因素分析，截止2013年11月1日，杭州市可售房源为46270套，按每日平均可去化800套算，要用14个月才可以将其售完，销售过程中，还会有新的楼盘出现，所以从目前形势来看，供给需求大致还是平衡的。20 n从区位优势角度来看，杭州作为长三角重要的历史文化名城，作为浙江省省会城市，以全浙江经济的发展，杭州居民收入持续增长和民间资本的扩张作为支持，经过多年来的城市环境整治，已基本形成了“住在杭州”的氛围，吸引了大批浙江其它地区及长三区区域乃至全国区域的人口到杭州购房置业，住房消费需求持续旺盛。n作为杭州市现在重点发展区域之一，城北桃源新区的城市价值在不断体现和提升，因此，从市场环境分析，本项目具有可行性。3、项目可行性结论本案位于城北桃源板块，具有良好的区域发展前景，依托各种商业配套发展，以其区域半山公园、虎山公园生态环境等优势，将打造成为“城北宜居居住区”。本案将立足于产品本身，从市场出发，树立做精品的开发理念，以卓越的产品品质作为产品的核心竞争力，在规划、建筑、景观、节能、智能化、精装修、配套、物管、服务等产品内在相关元素上发掘和制造产品的差异化亮点，使产品在市场竞争中脱颖而出。在产品开发和销售推广中，充分利用宋都在杭州乃至长三角的品牌效应，发掘宋都成立29年以来积累之忠实客户资源，为项目带来良好的效益。4、经济可行性结论初步测算销售毛利润率为20，销售净利润率15.1%可行。由于项目建设成本不低，在建设过程中，在保证产品品质的前提下，应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格的坚实支撑，并通过营销策划和市场推广，树立产品形象，提升产品美誉度，形成热销，使销售价格稳步上扬，进而提升项目安全保障系数和项目抵御市场风险的能力。20 第二章、投资可行性分析一、杭州市宏观环境分析1、城市规模杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭8个区,建德、富阳、临安3个县级市,桐庐、淳安2个县。全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。2、城市人口2012年末，全市常住人口达880万人，，其中户籍人口700.52万人，比上年末增加6.40万人。在户籍人口中，农业人口316.43万人，非农业人口384.09万人。按公安部门统计的全市人口出生率为11.8‰，人口自然增长率为3.95‰。3、城市经济发展水平3.1、经济总量2012年全市实现地区生产总值（GDP）7803.98亿元，按可比价格计算，比上年增长9.0%。全市按常住人口计算的人均GDP达到88985元，增长8.4%。按国家公布的2012年平均汇率折算，达到14097美元。三次产业结构由上年的3.3∶47.4∶49.3调整为2012年的3.3∶46.5∶50.2，三产占比首次超过50%。3.2、财政收入2012年杭州完成财政总收入1627.89亿元，比上年增长9.3%，其中地方财政一般预算收入859.99亿元，增长9.5%。在税收收入中，增值税437.25亿元，增长7.4%；营业税297.01亿元，增长23.3%；企业所得税362.14亿元，增长10.7%；个人所得税124.68亿元，下降2.3%。全年地方财政支出786.28亿元，比上年增长5.2%。3.3、市场物价市区居民消费价格总水平比上年上涨2.5%，涨幅低于上年2.3个百分点。八大类商品和服务项目价格呈“七升一降”格局。全市工业生产者出厂价格下降2.8%，工业生产者购进价格下降5.4%。3.4、人口2012年末，全市常住人口880.2万人，比上年末增加6.4万人，其中城镇人口653.99万人，占74.3%。公安部门户籍登记人口700.52万人，其中，农业人口316.43万人，非农业人口384.09万人；全市人口出生率为11.08‰，人口自然增长率为3.95‰。20 3.5、产业结构不断优化产业结构，现代服务业和先进制造业得到快速发展。其中：第一产业增加值255.93亿元，第二产业增加值3626.88亿元，第三产业增加值3921.17亿元，分别增长2.5%、8.5%和10.1%。。3.6、投资结构2012年，全市完成固定资产投资3722.75亿元，比上年增长20.1%。从产业投向看，第一产业投资4.27亿元，下降44.5%；第二产业投资853.16亿元，增长14.0%，其中工业投资851.87亿元，增长14.0%；第三产业投资2865.33亿元，增长22.3%。全市完成房地产开发投资1597.36亿元，比上年增长22.6%。房屋施工面积8284.91万平方米，增长7.6%；竣工面积1055.09万平方米，下降13.8%。全年商品房销售面积1089.62万平方米，增长48.4%，其中住宅销售920.26万平方米，增长54.0%。3.7、居民收入与消费据抽样调查，全年市区城镇居民人均总收入41842元，剔除个人所得税、社会保障支出后的人均可支配收入37511元，增长10.1%，扣除价格上涨因素后，实际增长7.4%，人均生活消费性支出22800元，比上年增长0.7%。年末，市区城镇居民人均住房建筑面积34.39平方米，每百户居民家庭拥有家用汽车34辆、空调器215台、移动电话213部、家用电脑112台、微波炉74台、淋浴热水器105台。全市农村居民人均纯收入17017元，比上年增长11.6%，扣除价格因素，实际增长8.9%，人均生活消费性支出13612元，增长12.3%。全市农村居民人均居住面积78.4平方米，每百户农村居民家庭拥有家用汽车27辆、空调器143台、移动电话253部、家用电脑60台、微波炉41台、淋浴热水器91台、洗衣机88台、电冰箱102台。2012年末城乡居民本外币储蓄存款余额达6089.98亿元，比上年末增长9.8%。3.8、恩格尔系数据统计，杭州2012恩格尔系数为36.9%(城镇居民)，有所下降。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。根据这个标准，杭州市已经达到富裕程度，但杭州与发达城市相比，仍有潜力可挖。随着中国经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，居民生活水平稳步增长，人均消费能力逐步增强。而对于本20 项目而言，良好的宏观经济背景，将有力保障项目的运行和未来良好的前景。二、区域背景分析1、桃源新区整体规划根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，未来几年，拱墅区将以“一城一区十四大综合体”为载体，加快秀美新拱墅建设。打造桃源新区“东动、西静、南新、北秀、中兴”的城市建设格局。在拱墅区内，杭州市正在打造一个“半山半城，川上田园”的城北新城，建成后，桃源新区将成为杭州主城北部具有鲜明时代特征、交通便捷、设施齐全、环境秀美的现代大型商贸居住区，成为杭城的“世外桃源”、北大厅的生态家园。其中本项目所处桃源板块，规划重点是优化、美化环境，完善功能配套，将为本项目提供完善配套、优美环境，彰显本项目居住价值。2、城北居住带前景分析2.1总体规划桃源板块位于老城北，东面不远处为秋石高速，东北处为320，直接与余杭连通，西南方向有汽车北站，更是方便了杭州北面城市居民的来往，比如说德清、长兴、宜兴等地，附近的半山公园、虎山公园更是提升了该地块的价值，便利的20 交通、优质的景观以及规模成片的居住开发是选桃源的三大优势，建成后的项目必将是主城区罕见集人文景观、自然景观为一体的人居筑品。虽然城北现在还是有些凌乱，周边住宅及设施偏老旧，很多地方都在拆迁施工，且以工业为主，居住环境不太理想，但是假以时日，该区域必将是居住焦点，5年之内杭钢的搬迁，目前大面积公园的建造，城北的居住环境已经得到了很大的改善，空气质量也是属于中上等。本项目作为板块前列开发项目，随着后续地块的出让，该地块的价值将进一步凸显。2.2、交通规划十二五规划以来，政府就特别注重城北的发展，使城北与市中心的无缝连接是必须的，规划中桃源新区将有一个拥有7条线路的公交中心。n地铁4号线根据《杭州轨道交通线网规划（修编）》的规划，地铁4号线的线路情况为萧山义桥到西湖三墩，其中桃源地块作为重要一站，周边区域直接享受到轨道交通利好。其中，4号线一期预计2014年底前建成通车，连接城东新城和钱江新城将不是梦想。n道路网络本项目紧邻沈半路、临丁路交汇处，临丁路直通临平副城，连接杭城一纵——“秋石高架”，沈半路——半山路（320国道）通往绕城高速出城区，规划北秀街连通金昌路衔接康桥区块和运河新城，交通便利。项目本就在主城区老城北，公交线路已经很完善。n居住规划根据现有规划，按拱墅区“十二五”规划，城北将实施“一轴三核七区”多极化发展。所谓“一轴”，就是京杭大运河生态发展轴；“三核”，就是运河商务区、运河新城、北部软件园；“七区”20 ，是指祥符片区、上塘片区、长乐片区、桃源新区、田园新区、康桥东区、铁路北站综合功能区。5年间，杭州城北关停转迁企业339家；今后5年，打造出14大城市综合体。工业老区拱墅区，如今正华丽转身，将成为一个产业高端化、新经济蓬勃发展和服务业快速推进的秀美生态城区。高起点规划、强配套跟进、美环境优化，城北的发展模式引入众多外来地产大鳄的涌入，未来城北新区将导入数万人口，形成集居住、商业、度假、休闲于一体的高档居住生活板块，具有良好的发展前景。20 第三章市场可行性分析一、杭州土地市场分析1、居住性质用地分析2008-2012年杭州各城区住宅土地供应量统计表（单位：平方米）年份滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区下沙合计2008210589348241585052543218228323995388805940391200915333567334531334613332440001493332426671811334201019228391085147973018669371369287343110369120111275376285137949101647414199240485817091201214386623661230057144903306812017706105040合计516533612927015178741316681084529502647677006Ø杭州整体供应量2009年供应量较大,其中2009年高达181万方；2009年开始到2011年，供应量逐年减少，2011年仅81万方，随着2009、2010年成交的土地大部分已经去化，而需求量并未减少，市场产品销售将出现空档。Ø根据上表的统计数据，政府每年都会有1-2个主导板块，住宅用地的供应量会明显多于其他板块；在2009、2010年拱墅区是住宅用地供应的主导板块；2、近年来杭州主城区宅地楼面价Ø对比2008年至今主城区宅地平均楼面价，2008-2010年宅地平均楼面价一直处于上升趋势，受2010年宏观调控的影响，2011年回落至8920元/㎡，低于2009年的9330元/㎡，而2012年以来，宅地面价再次逆市上扬，达到10719元/㎡，仅次于2010年所创造的最高值。20 就溢价率而言，2012年杭州市主城区宅地成交溢价率超过49%并配保障用房的地块为三块，占10%，一半以上的地块溢价率在10%-49.9%之间，也有部分直接加价成交。3、2013年上半年杭州土地市场近况2013年，杭州(包括主城区、余杭、萧山三区)土地市场延续着从2012年下半年就恢复的热度，土地供应节奏缓中有升，成交金额一路看涨，1-6月，以成交总可建面积为依据，杭州主城区成交最热的板块为：半山田园、滨江、城东新城以及三墩祥符。其中，半山田园板块以90.6万方体量遥遥领先，上半年共成交土地10宗，总成交额63.8亿元；滨江、城东新城和三墩祥符板块的成交体量接近，分别为62.0万方、60.1万方、58.3万方。二、桃源板块房地产市场分析20 桃源板块是杭州规划的大型居住区之一，居住氛围已日渐成熟。目前拱墅区常住人口达30万，未来桃源板块将成为杭城北部居住中心，杭州新一轮的房产开发热点板块也由此形成，万科、绿城、滨江也都已经入驻城北，成为城北领军开发企业，广宇2013年4月份拿走了桃源板块第一块土地，进一步提升了桃源新区的居住价值。板块格局已成型：本项目所处的城北区域目前有多个项目入驻，万科北宸之光、滨江万家星城、绿城西子湖畔、金隅田园外、朗诗田园绿郡等，且都得到了大家的认可，但对于桃源板块来说，因为是新板块，目前只有临近的广宇项目且尚未建设，虽然同一板块的楼盘较少，但附近的田园板块已经成熟，桃源板块本身也得到了业内人的认可，由于自然公园等资源优势，赋予了该板块较高的居住价值，未来几年，随着杭钢的搬迁，该项目必将成为热点楼盘。20 主要竞争个案列表：项目名称中铁建·国际城地理位置拱墅区石祥路239号开发商浙江京城投资有限公司建筑规模40万㎡容积率3绿化率30%产品类型高层、小高层住宅在售产品92-208㎡舒适户型最后一期，买即送飘窗面积，3#楼208㎡平层官邸，共60户，开盘劲销。主力户型及面积90-137㎡销售价格20998元/平米配套教育：上塘中心小学、拱宸桥小学、源清中学、拱宸中学、浙江大学城市学院、浙江树人大学医院：杭州詹氏中医骨伤医院、杭州市杭玻医院、杭州上塘医院皋亭门诊部其他：城市伯爵假日酒店、杭州海外国际酒店、中国邮政拱宸桥投递部、城北体育公园、半山森林公园、项目周边2万方三角绿地公园项目描述项目总建筑体量约40万方，其中商业配套约10万方;主力户型在90-140㎡之间，现代简约的建筑风格流露出不动声色的尊贵气息;独树一帆的维多利亚园林风格，与高贵、典雅的建筑相互辉映，为城市新贵营造一个国际化、诗意化的城市综合体。20 项目名称金隅·田园外地理位置杭州市拱墅区田园广济路和依山路交叉口开发商金隅山墅房地产开发有限公司建筑规模19万㎡容积率1.8绿化率30%产品类型小高层、排屋在售产品在售18和21号楼，面积包括90和128平米，均为边套房源，折后均价16800元/平米。金隅田员外规划21幢20层的高层住宅，预计2014年交付。主力户型及面积高层户型85-90平方米销售价格均价17700元/平米配套教育：杭钢幼儿园、半山实验小学、田园小学、杭州北苑中学医院：浙江省肿瘤医院、杭钢医院、半山人民医院其他：半山公园、虎山公园、联华超市、杭州银行等项目描述项目是北京金隅集团在杭州6年后的首部主城区力作，项目由21栋高层公寓围合而成，85-90㎡为项目主力户型，另有部分120-130㎡的舒适房型，还有少量60-75㎡的小户型产品。项目地处主城区田园板块，背靠966公顷的城北森林公园，形成“三山两湖五公园”的景观资源格局，天生优越的资源优势让田员外在主城区的宜居性无可比拟。20 项目名称滨江·万家星城地理位置东文路和安桥路交叉口开发商杭州万家星城房地产开发有限公司建筑规模70万㎡容积率3绿化率30%产品类型高层住宅在售产品新推房源面积为89方、127方和170方，其中89方位中间套。23号楼共有20层，两梯四户，共80套房源。89方均价约为23000元/平米，全款98折。主力户型及面积80-175㎡销售价格23266元/平米配套商场：杭州市创新创业新天地、十字金街、杭州家私市场、世纪联华、好又多、沃尔玛、欧尚超市休闲：城北体育公园项目描述滨江万家星城，位于下城区北侧新天地板块东新路与石祥路交汇处，与创新创业新天地城市综合体紧密相邻，是滨江集团继万家花城之后，又一杭州核心城区的超大型品质住区。项目总占地面积约19万平方米，总建筑面积近70万平方米，其中一期占地49266平方米，总建筑面积约19万平方米。一期由9幢18-23层高层建筑组成，主力户型80-140平方米，预计入住1200余户。万家星城由澳大利亚柏涛设计公司担纲规划设计，贝尔高林(香港)担纲景观设计，航母规模，国际视野，更高品质追求。20 第四章、经济可行性分析一、投资估算1、项目经济指标地块经济技术指标项目单位数量备注用地面积M257383　86.07亩R21-1583.9亩，R22-172.17亩　容积率　2.74R21-15容积率2.8，R22-17容积率0.5　总建筑面积M2197118　地上可售住宅面积M2137557地上建筑面积-物业-社区-商业地上建筑面积（计容）M2154934R21-15156542.4㎡,R22-17737.5㎡　其中排屋M20　小高层M20　高层M2137557　商业用房M215493地上建筑面积的10%R21-15地块15728㎡R22-17地块738㎡　物业用房M31085总建筑面积的0.70%　　社区、养老、公厕用房M2799每百户30养老用房20/百户，公厕60M2地下建筑面积M242184地下车位数*40方　其中住宅地下车位个105590平方以下1:0.8,90-140平方1:1.1居住总户数户1477根据户型配比表调整公式地上停车位个11710%2013.10.3120'