玉田县凤凰盛世住宅小区新建工程项目可行性研究报告 76页

'唐山长春房地产开发有限公司玉田县凤凰盛世住宅小区新建工程项目第一章总论1.1项目名称1.项目名称玉田县“凤凰盛世”住宅小区新建工程2.项目承办单位：3.项目单位的基本情况公司地址：玉田县无终大街1.2项目申报单位基本情况唐山长春房地产开发有限公司是中华人民共和国住房和城乡建设部评定具有一级资质的房地产开发企业，注册资金23980万元。下设四部一室，分别是开发部、销售部、财务部、工程部和办公室。现有人员67人，其中具有职称的经济技术管理人员42人（高级职称5人，中级25人，初级12人），技术力量雄厚。该公司有健全的组织管理机构和各项规章制度，有完善的质量保证体系，并通过了ISO9000国际质量管理体制认证。该公司自成立以来，先后在玉田县和唐山市其他县区开发了多个规模较大的住宅项目，如兴春家园、钰鼎春园、凤凰春城等住宅小区，开发面积达300余万平方米，他们本着对人民、对事业的高度负责的精神，视质量为生命线，在所开发的各住宅小区中，合格率达到100%，并以质量优良、服务周到、居住舒适、生活方便而深受广大群众的信赖和好评。公司多次被省、市、县领导机关及主管单位评为先进单位。76 唐山长春房地产开发有限公司法定代表人李长春先生是玉田县有名的民营企业家，多年来从事建筑工程及房地产开发，有着精湛的生产技术和丰富的管理经验。改革开放以来，在党的政策指引下，他思想解放、开拓进取，在生产经营中取得了显著的成绩。为顺应玉田县经济发展的需要，搞好玉田县的城镇规划，认真执行唐山市委、市政府“推进城市建设、打造宜居靓城”的号召，满足广大人民群众对于住房的需求，他在玉田县委、玉田县人民政府和有关部门的大力支持下，进行玉田县“凤凰盛世”住宅小区工程建设，必定受到广大人民群众的热烈欢迎。1.3报告的编制单位编制单位名称：唐山市冀维建筑工程咨询有限责任公司资质等级：乙级编号：发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.4编制的依据1.4.1《中华人民共和国建筑法》；1.4.2《中华人民共和国招标投标法》；1.4.3《中华人民共和国城市房地产管理法》；1.4.4《中华人民共和国土地管理法》；1.4.5《中华人民共和国城乡规划法》；1.4.6国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发[2006]37号）；1.4.7中共河北省委《关于推进农村小康社会建设若干重要问题的意见》；1.4.8《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》等有关法律法规；1.4.9河北省人民政府印发《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》(冀政〔2014〕66号)76 1.4.10国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；1.4.11中共唐山市委、唐山市市人民政府关于“推进城市建设、打造宜居靓城”的决定；1.4.12《城市绿化条例》（国务院[1992]100号令）；1.4.13《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90；1.4.14唐山市地震局提供的有关材料；1.4.15唐山长春房地产开发有限公司提供的基础材料。1.5项目简介编制的工作概况唐山市冀维建筑工程咨询有限责任公司接受唐山长春房地产开发有限公司的委托，对项目的基本情况进行了调查研究，对相关情况进行了分析，在此基础上，对该项目的必要性、可行性、建设规模、建设内容、建设条件、技术方案、投资环境等进行了研究，并对其投资估算、资金筹措等进行分析，编制了该项目简介。1.6项目概况1.6.1建设地点该项目位于玉田县玉田镇的中北部，属于玉田县的黄金地带，是玉田镇城一村、城三村、马庄子村三个自然村部分民宅以及玉田师范、人行部分家属房，其具体方位是：东至玉田镇燕山北路，西隔民宅至繁荣北路，南至文明东街，北临民宅，在向北不远即是伯雍大街。该区域东侧紧邻燕山北路、西侧临繁荣公路，玉田县2路、3路、6路公交车通过项目区，项目区域向西南方不足2000米即是玉田火车站，不足1000米即是玉田县长途汽车站。交通便利、生活方便，周围水、电、暖、气、讯等设施齐全，地理位置十分优越，是人民群众居住、生活的良好区域。1.6.2建设内容和规模76 该项目规划总用地面积8.2536公顷（123.804亩、82536m2）。其中住宅用地面积67536m2、商业用地面积15000m2；整个项目区域内，容积率为1.8338，建筑密度12.41%，楼间距1.36，绿化率35%。项目总建筑面积229121.99m2，其中地上建筑面积151354m2，地下建筑面积77767.99m2；地上建设住宅楼12栋（其中10栋为地上17层建筑、2栋为地上14层建筑）；沿街商业建筑12栋、集中商业建筑1栋，以及入口大堂（内含物业等公用设施）；在地上建筑面积151354m2中，住宅建筑面积116700.64m2，商业建筑面积33049.67m2（其中商业建筑面积5433.75m2；Ⅱ区—凤凰新天地建筑面积27615.92m2）；Ⅱ区—凤凰新天地车库建筑面积1436.57m2，入口大堂建筑面积167.12m2（内含警卫室、社区卫生服务站、公用卫生间等），项目地下建筑面积77767.99m2中，一区地下停车场建筑面积28709.68m2，一区住宅地下室建筑面积7825.58m2，一区商业地下室面积2476.25m2，二区凤凰新天地建筑面积19579.27m2，二区凤凰新天地车库建筑面积19177.21m2，在完成项目地上、地下建筑的同时，完成小区内道路、地面硬化和绿化工程。1.6.3建设周期该项目建设期为24个月，按2年计算。2015年6月开始前期准备工作，2015年9月开始施工建设，预计2017年5月工程竣工。2016年3月开始销售，采用边建设、边销售的方法，项目销售期2年，第一年销售总建筑面积的60%，第二年销售总建筑面积的40%。1.6.4项目投资及资金筹措项目总投资51000万元人民币，其中建设投资50800万元；在建设投资中，建筑安装工程费用23854.08万元、设备购置费用1602.55万元、设备安装费用80.13万元、土地使用费17000万元、工程建设其他费用2406.99万元、基本预备费2500万元、涨价预备费1200万元、建设期利息2156.25万元；此外，销售费用200万元。76 项目资金来源，项目总投资的51000万元，由项目开发单位自筹资金解决21000万元，为全部投资的41.18%，申请银行贷款30000万元，为全部投资的58.82%。1.7初步结论该项目建设符合中共唐山市委、唐山市人民政府和中共玉田县委、玉田县人民政府“推进城市建设、打造宜居城市”、“把玉田县城建设成为花园式城市”的号召，符合广大人民群众的意愿和要求。该项目的建设，将有力地促进玉田县城市建设的发展，使玉田县市容市貌更加靓丽和整洁，进一步提高玉田县的城市形象和知名度，同时也有力地促进玉田县经济的发展，增加玉田县的财政收入；项目完工后，使各地入住居民的居住、卫生和社会安全环境得到明显的改善，同时又向社会提供一定数量的住宅和商铺，满足人民群众住房需求，解决部分工商业者缺乏经营场所的问题。该项目的建设，对于发展玉田县的经济，促进玉田县城市容市貌的发展变化，满足广大人民群众日益增长的物质、文化生活的需求，进一步维护安定祥和的社会局面，具有重要的意义。项目有关指标一览表76 序号项目单位数量备注1用地面积1#地m2825361.1住宅用地面积m2675361.2商业用地面积m2150002总建筑面积m2229121.992.1地上建筑面积m2151354其中：住宅建筑面积m2116700.64地上商业建筑面积m234486.24包括Ⅱ区—凤凰新天地、车库公用建筑面积m2167.12入口大堂，包括警卫室、卫生所、公厕等2.2地下建筑面积m277767.99高度超过2.2m，全部计入总建筑面积其中：地下商业建筑面积m219579.27Ⅱ区—凤凰新天地商业地下室m22476.25住宅地下室m27825.58凤凰新天地车库m219177.211区地下车库m228709.683销售面积住宅建筑m265101.25住宅回迁面积51599.39m2商业建筑（含地下）m244092.72地上商业建筑回迁面积8535.31m2地下建筑m239010.96包括地下储藏室、地下停车场等地上车库m21436.574建设期限个月242015.6—2017.55销售总收入万元69452.316总投资万元51000建设投资50800万元、销售费用200万元6.1自有资金万元21000为全部投资的41.18%6.2银行贷款万元30000为全部投资的58.82%7缴纳税金及附加万元3889.338总成本费用万元51431.259利润总额万元14131.7310缴纳所得税万元3532.9311税后利润万元10598.812总投资收益率%27.7113投资净利率%20.7814总成本费用利润率%27.4815财务投资内部收益率%20.86税后、国家标准12%16财务投资内部收益率%26.79税前17财务投资净现值万元3449.21税后、i=12%18财务投资净现值万元5963.88税前、i=12%19投资回收期年2.52税后、含2年建设期20投资回收期年2.45税前、含2年建设期21盈亏平衡点%73.44销售收入、销售数量、销售价格22容积率1.833823建筑密度%12.4124绿地率%3525居民户数户1114不含商户360户26居住人数人3120每户按2.8人计算，不含商户人数27商户户数户360按每个商户经营面积200m2计算28项目总能耗tce3866.6单位建筑面积年能耗16.89kgce76 第二章项目背景、必要性及发展概况2.1项目提出的背景76 改革开放以来，玉田县各届领导班子，远见卓识，具有很强开放意识，领导全县人民群众，奋发图强，埋头苦干，取得了令人瞩目的成就。特别是进入新世纪以来，玉田县领导班子坚持科学发展观，思想解放，锐意进取，措施得力，使玉田县的经济建设得到了飞速的发展，从2000年以来，国民生产总值每年以10%以上的速度递增，创造了历史最好水平，县财政收入每年以较大幅度增长，城镇居民和农民的收入也有了较大幅度的提高，人民群众的生活质量和生活水平都得到了较大的改善，对居住条件也提出了更高的要求；特别是玉田县处于北京、天津、唐山这一金三角形的中心地带，交通便利，工商业发达，是八方商贾聚集地，广大人民历来有经商办店的传统和经验，被称为“金三角中的一颗明珠”；由于农村改革的深入发展，土地承包责任制的落实，相当一部分农民离开土地，到玉田县城落户，从事各种经营活动，需要大量住宅和经营场所。特别是玉田县认真贯彻执行国家城镇化建设方针，加强县城建设，以迅速发展经济，满足人民群众的需要，提高人民的生活水平，2012年3月，中共唐山市委、唐山市人民政府决定，进行全市城市建设和城镇改造，以科学发展观为指导，努力加快唐山市及各县区城市化进程，特别是《唐山市城市总体规划2008-2020年》，市域城镇等级结构分为：市域中心城市—副中心城市—县域中心城镇—中心镇—一般建制镇等五级。市域副中心城市（4个），包括海港片区（由海港开发区和乐亭工业区组合而成）、迁安城区、遵化城区和玉田城区，作为唐山市副中心城市，玉田县是环京津卫星城镇。这标志着玉田县在唐山市域中的地位被提升到一个新的高度。因此坚定不移地朝着建设文化名城、经济强城、宜居靓城、历史新城的目标迈进；为了落实中央、河北省、唐山市对全省县城以上的城镇，进行大规模的改造，推进现代化城市建设，加快城镇化进程的决策；2012年6月，玉田县委、玉田县人民政府决定，在三年内玉田县城及有关乡镇进行大规模的改造，使玉田县城增加5万居住人口，到2015年达到20万人的小城市，从而更好地适应经济发展的需要，促进经济发展，满足广大人民群众提高居住条件的要求，这是当前中共玉田县委、玉田县人民政府当前一项重要任务。2.2项目建设的必要性2.2.1符合国家的有关政策党中央、国务院和各级党委政府历来关心人民的住房问题，2006年5月，国务院下发了国办发［2006］37号文件，对解决人民群众住房，搞好房地产的开发，提出了明确的方向和有效的措施；2007年7月，国务院又下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确提出到2008年，全面解决县以上城镇中低收入家庭住房问题；党的十八大把解决人民群众住房问题列入各级党委、政府的主要任务之一；在2013年8月，李克强总理主持召开的国务院常务会议，对全国房地产开发进行了全面安排部署；《国家新型城镇化规划》（2014年—2020年）中也明确提出“大力加强住宅建设，满足人民群众对于住宅的需求”。在2011年10月召开的河北省建设工作会议上，确定2011年—2015年要进一步加强城镇住宅建设，城镇住宅竣工面积要在2011年的基础上，增长20%以上，人均住房建筑面积15m2以下的城镇最低收入家庭将得到住房保障。该项目开发的住宅楼和商铺正是按着国家的有关政策，主要面向广大人民群众、进城农民以及各地商户，户型建筑面积在68.85m2—125.56m2之间，最符合人民群众意愿和需要，同时唐山长春房地产开发公司千方百计节约成本，把实惠留给购房群众，和同类商品房相比，其销售价格合理，中低收入家庭有能力购买。因此，该项目的建设符合国家扩大消费需求、优化投资结构的产业政策，符合国家解决中低收入者住房困难、大力开发普通商品房和经济适用房的产业政策。76 2.2.2符合当地人民群众的需要随着国民经济的发展，生活水平的提高，人们对居住条件的要求已发生了明显的变化，不仅要求建筑质量好，而且在房屋平面、空间布置、立体造型、配套服务、区域环境等方面也有新的要求。对于地理位置和房屋的使用价值要求更为严格；进入新世纪以来，玉田县各届领导班子，远见卓识，具有较强开放意识，领导全县人民群众，奋发图强，埋头苦干，取得了令人瞩目的成就。特别是玉田县新一届领导班子，坚持科学发展观，锐意进取，措施得力，使玉田县的经济建设得到了飞速的发展，创造了历史最好水平，县财政收入每年以较大幅度增长，城镇居民和农民的收入也有了较大幅度的提高，人民群众的生活质量和生活水平都得到了较大的改善，对居住条件也提出了更高的要求。几年来，玉田县开发了近300万m2的住宅，为相当一部分缺房、少房的家庭解决了住房困难，但是仍然有相当一部分家庭，住房困难没有得到解决。根据我们调查，在玉田县20.11万户家庭中，现在仍有0.32万户进城农户和城镇家庭缺少住房，居住在租用的房间中，这样的家庭占全县总户数的1.6%左右；特别是还有200余对在玉田县城工作或生活的大龄男女青年，由于住房问题没有得到解决，而一再推迟婚期；同时还有0.41万户中低收入家庭，人均建筑面积不足8m2，一家几代挤在一起，占全县总户数的2%左右，这些家庭迫切需要购买商品房，以解决住房困难。特别是随着国家城镇化发展进程的加快，小城镇、特别是县城建设加强、容量的扩大，城市市政设施建设的日益完善，生活质量的不断提高，相当一部分群众希望到县城居住，2009年初，唐山市委、市政府做出规划，玉田县城要在5年内，增加5万人口，需要1万余套住房，因此该项目的建设既可为人们的居住和生活提供宽敞、舒适的空间，又可为中低收入家庭、进城务工农民和到城市居住居民解决住房困难，因此是符合当地人民群众需要的。2.2.3符合城市建设的需要76 城市环境的改善，需要强有力的经济保障；改善基础环境，保持社会发展，需要拉动经济发展，城市发展与经济发展的关系密切；搞好城市化建设，需要高起点的规划，高标准的建设，高效能的管理。而这一切，需要加大投入，增加投资；以基础设施为主要内容的城市建设是城市化推进的主要内容。哪里的基础设施完备，城市载体功能提高，当地经济发展得就快。要想促进区域经济的超常规、跳跃式发展，现在需要营造好环境。过去的开放靠优惠政策促进，入世以后的开放靠双边、多边的合作促进。现在则要由靠政策促进开放变为靠环境促进开放，谁抓住了环境谁就抓住了开放的关键，抓住了开放的切入点。76 玉田县要实现现代化，必须加快城市化建设，促进区域经济的协调发展。只有加强城市化才能提升城市的整体品位，而加快城市化建设也符合河北的实际情况，符合经济规律。2007年3月，中共唐山市委、唐山市人民政府决定，进行全市城市建设和城镇危旧平房改造，以科学发展观为指导，努力加快唐山市城市化进程，坚定不移地朝着建设文化名城、经济强城、宜居靓城、历史新城的目标迈进。河北省政府决定在3年内，对全省县城以上城镇的偏僻街道、小巷进行改造，进一步整顿市容市貌，建设现代化的城市。2009年3月，中共唐山市委、唐山市人民政府决定，进行全市城市建设和县城城镇危旧平房改造，以科学发展观为指导，努力加快唐山市城市化进程，一年一大步，三年见成效。中共玉田县委、玉田县人民政府认真执行市委、市政府的决定，努力推进城市建设，打造宜居城市。为了适应经济发展的需要，进一步搞好小城镇建设，满足广大人民群众提高居住条件的要求，中共玉田县委、玉田县人民政府多次邀请各方面专家，对玉田县、玉田镇进行规划设计，经过各方面的反复论证，并广泛听取了人民群众的意见，最终确定了玉田县的总体规划，并报请市、省批准，成为玉田县城建设发展的蓝图。2010年以来，玉田县以推进城乡面貌三年大变样为目标，站在改善民生的高度，明确目标、制定方案、和谐拆迁，稳步推进城镇建设，促进了“打造宜居靓城，建设幸福家园”攻坚行动的顺利开展；按着玉田县城建设发展的总体规划，整个玉田县城分为居住区、商业区和工业区三部分，该项目所在区域被确定为居住区，该地区位于玉田县城中北部的黄金地带，地理位置优越、交通方便、环境优美。这一区域原是玉田镇城一村、城三村、马庄子村三个自然村部分民宅以及玉田师范、人行部分家属房，这里的住宅大部分是上一世纪70年代建设的平房，由于处于当时的各种条件，规划不合理，各种建筑杂乱无章，房屋低矮、道路狭窄、公共设施不配套，真是“刮风全天土，下雨满街泥”，污水到处流淌，同时私搭乱建比较严重，道路歪歪斜斜，交通十分不便，和项目周围已经建设完成的居民小区相比，形成鲜明的反差，广大人民群众对于这些情况十分不满，多次向玉田县政府及有关部门反应，要求解决存在的问题；为了合理利用这一黄金地带宝贵的土地资源，搞好玉田县城的规划，为玉田城镇建设打造一个亮点，使其和玉田县城形成和谐的整体景观，2013年下半年，玉田县委、玉田县人民政府广泛征求了人民群众和有关专家的意见，根据玉田城镇发展规划，决定在这一地块建设高标准的居民住宅楼和商业门市，要求建设单位唐山长春房地产开发有限公司尽快开始进行开发、建设。从而，使这一地区建设既符合玉田县城镇规划，又满足人民群众住房的需求，并为个体商户提供一定数量的经营场所，维护了广大人民群众的利益，促进了经济的发展，巩固安定祥和的社会局面，因此，该项目的建设符合符合城市建设的需要。2.2.4符合当地经济发展的需要76 房地产开发业是国民经济中的一个重要产业，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。国家已明确提出把加大城镇建设作为扩大内需、拉动经济增长的重要方面，培养成目前国民经济新的增长点。房地产开发业作为国民经济先导性和基础性产业，产业关联度很强，对其它产业影响作用较大，其每增加一个单位的投资，将诱发钢铁、水泥等工业产品以及建筑装饰材料和建筑业生产的较大幅度增加。据2012年有关资料显示，我国住宅建筑用钢量占全国用钢总量的28.16%，住宅建筑水泥消耗量占全国水泥总消耗量的23.73%。日本住宅业生产诱发系数为1.961，即住宅业每增加一个单位的投资将诱发有关产业国内产值之和（包括住宅建设本身）达1.961。照此推算，2012年我国城镇建设新增加的99159.3亿元投资可以诱发大约200000亿元左右产值的工业和建筑业等相关部门的产业。其次，住房消费还带来居民消费心理的变化，促进了家庭耐用消费品及卧具、厨具等方面的消费需求，间接推动了室内轻工业产品的生产和销售。按建设部制定的《城市住宅建设与房地产业“十二五”发展规划》测算，2000年我国住宅业增加值占GNP3.5%，2010年占5%，到2020年可望达10%左右，房地产开发业对国民经济的贡献率将越来越高，房地产开发业的建设必将带动我国经济的进一步发展。针对当前世界及我国经济发展速度减缓的问题，在2012年11月国家召开的经济工作会议上确定的各项措施中，明确把促进房地产健康发展作为扩大内需、发展经济的重要内容。该项目的建设，既能为建筑市场提供一批就业岗位，缓解就业压力；同时由于需要一定数量的地方建筑材料供给，又可以促进玉田县各方面经济的发展。同时，该项目建成后，可向玉田县缴纳各种税金8500多万元，有力地促进地方财政收入的增长。综上所述，该项目的建设是符合国家政策的，是必要的。第三章市场预测和销售策略3.1市场预测3.1.1市场销售有利因素76 1、房地产业作为国民经济支柱产业，对引导消费拉动内需，促进经济发展具有极其重要的作用。随着国家产业政策的调整和住房制度的改革，房地产业步入了又一轮变革发展时期，住宅成为房地产业中的主要产品。根据最近国家实施的城镇化、扩大内需、促进经济发展的各项措施，房地产业必将得到进一步的发展，各金融部门也对房地产开发大力支持。目前，购房主体已从单位、集团改变成为个人，城乡居民的住房只能通过房地产市场购买，没有其它途径。同时，随着人们市场经济意识的增强，购房目的不仅仅是为了居住，同时还希望通过二级市场得到增值。住房抵押（按揭）贷款的逐步深入推行，特别是最近各个商业银行普遍调整了住房贷款的政策，取消了一些限制措施，更加激发人们的购房欲望，并促使人们的消费欲望形成现实的购买力。2、玉田县是唐山市较大的县，经济比较发达，截至2013年底全县人口68.44万人，面积1165平方公里，位于北京市、天津市、唐山市三角地带的中心，交通方便，贸易发达，广大人民群众历来有经商办企业的传统。特别是在《唐山市城市总体规划2008-2020年》中，玉田县城区被确定为市域副中心城市，标志着玉田县在唐山市域中的地位被提升到一个新的高度，玉田县城市建设必然得到快速的发展。76 在中共玉田县委、玉田县人民政府的正确领导下，玉田县制订了一系列政策，极大地调动了广大人民群众的积极性，促进了全县个体、私营经济的迅速发展，同时，也吸引了全国各地企业家来玉田落户，投资建厂办店，据不完全统计，仅2013年内，就有20余家较大规模的项目、其中包括世界500强、国内100强的企业在玉田落户；有600余户下面各乡镇及外地群众到玉田镇落户；这些群众和企业家、工商业者急需住宅和门市。据初步统计，到2013年底在玉田县经商办厂的外来商家已达2200余户，在玉田县城就有860多户，其中有500多户已在玉田镇购买了或预购了住宅和门市，目前，还有300余户准备在县城内购房。130余户本县各地的工商业者也计划在玉田镇内安家，据测算2014年将有玉田镇外其他各乡镇的600余户群众准备到玉田镇购买住宅，一些工商户还打出广告，求购、求租门市和住房。2013年玉田县实现生产总值308.3亿元，比上年增长11.4%，其中第一产业增加值57.47亿元，比上年增长4.3%，第二产业增加值148.31亿元，比上年增长15%，第三产业增加值102.52亿元，比上年增长9.7%。全年完成全部财政收入17.02亿元，比上年增长15.8%，随着人们收入的增加，必然对居住条件提出更高的要求，希望购买新的住房。通过对玉田县及玉田镇住房状况及百姓住房需求情况的调查，现有住房仍不能满足人民群众的需求。根据对30户居住在玉田县内其他乡镇（玉田镇除外）居民调查，愿意到县城内居住，在近两年内准备在玉田镇购买住宅楼的居民达到19户，占被调查户数的63.33%；根据对玉田镇40户城镇居民的调查（6户无房或人均居住面积在10平方米以下，22户有综合楼，3户在玉田镇有平房，9户在其他乡镇有住房，目前在县城租房经商），由于孩子长大，急需购买住宅楼结婚另组家庭的5户，占12.5%；由于人口增加，原有房屋不足，需要购买新房的6户，占15%；由于收入增加及其他原因，准备卖出原住宅楼，购买地理位置更优越、服务设施更先进商品楼的4户，占10%，准备出卖平房购买商品楼的1户，占2.5%，而租房经商的9位工商户，有6户准备退租买房，准备购买商品楼的居民达到22户，占被调查户数的55%；对18户外地商户进行调查的结果显示，有8户准备在玉田镇购买门市，扎根玉田；有4户准备购买住宅楼进行出租或增值。由此可见，城镇居民对高质量住宅的需求仍然比较旺盛。因此，该项目的实施，不仅能满足广大居民需要，同时对发展玉田县经济也将起到一定的促进作用。76 3、本项目地处玉田镇中北部地区，地理位置优越，附近没有任何工厂，和繁华的商业区、文化区毗邻，与玉田县行政区相距不足1000米，是玉田镇的黄金地带，距玉田县第一中学、玉田县实验小学、玉田县幼儿园、玉田县汽车站、玉田火车站均在2千米以内，该项目区域内，玉田县的5路公交车有3路由该区域通过，给人们出行办事提供了方便。玉田县“凤凰盛世”住宅小区刻意的绿化美化，使每一处景物都有独特设计，让人每走一步，都有耳目一新的感觉，楼房与绿景错落有致地安排，漫步在该项目区内，忽而柳暗花明，忽而豁然开朗，忽而波光鳞鳞，忽而山峰秀丽，人们不是在楼群中寻找绿色，而是在花园中行走，充满现代气息的住宅楼与周围的环境相融合，彰显尊贵。该项目的道路，在楼房与绿景之间曲折布置，回避了交通车辆，人们行走其间，悠然而怡然，这样的一个生活居住场所，真是儿童的乐园，老人的疗养场所，中年人的休闲领域，总也住不够。4、该项目开发的住宅楼和商住楼，户型设计新颖、别致、美观、多样，具有欧式情调，室内布局合理，塑钢窗，双层玻璃，落地阳台、观景飘窗，户型种类各异，备有十余种户型。各种功能齐全，底层配有储藏室，配套服务设施完备、环境优美，可满足不同层次人们的居住需求，唐山长春房地产开发有限公司将在该住宅小区内建设大型超市、卫生服务站、文化活动站、地下停车场等各种公用设施，同时与项目相邻的“凤凰春城”一期、二期工程建有高标准的小学、幼儿园，为人们购物、子女入托、入学、就医等提供各种便利条件。该项目完成后，将是一个高标准、高质量、高品位，温馨、舒适的现代化住宅小区，给居民创造一个快乐、祥和、健康、丰富的休闲天地。小区在整体设计上，实行人车分流的设计理念，提高了小区内休闲人们的安全性，小区实行封闭式的物业管理，保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、对讲门系统，多项人性化家政服务，让业主无后顾之忧。76 5、唐山长春房地产开发有限公司对居民住宅建设质量非常重视，严格管理，制订了一系列的质量管理措施，保证不发生任何质量事故，在广大消费者心目中树立良好的信誉。同时，该公司营销策略得当，以普通商品房为主，售房价格合理，服务措施得力，按唐山市及唐山市各县区的其它房地产公司开发住宅楼和商住楼的质量、位置、服务设施等方面综合考虑，该项目住宅楼和商住楼的售价是比较适于各阶层群众购买。综上所述，该项目具有较大的优越性，预计销售形势较好。6、由于玉田县的北京、天津及唐山市的城市优势，优越的地理位置和便利的交通条件，以及城乡差别的日益缩小和人们居住观念的变化，加之周围大城市及唐山市中心的高额房价，目前虽有所下降，但是北京、天津房价仍然坚挺，相当部分北京、天津等大城市和唐山市其他地区的居民，在玉田镇购买住房，采取平时工作在城市，度假休闲在城镇的生活方式。据了解，在玉田县城各住宅小区内，大约有10%左右的商品房，被这些居民购买。3.1.2不利因素项目完成后，在销售等方面还存在一些不利因素，主要是：1、该块土地开发费用较大，主要反映在土地成本费用较高，土地开发费用达到项目建设总投资的33%以上，加上返迁住宅、商业面积较大，为地上建筑总面积40%左右，直接导致成本增加。2、目前由于国家实行了较为严格的金融政策，各金融部门普遍压缩购买住房贷款额度及提高利率，目前虽然利率略有下降，但是仍高于4%的额度，使购买房地产投资加大，增加了购房者的开支，影响该项目的销售。3、该项目住宅楼和商业建筑的销售，在同时开发的其他居民小区工程的影响下，形成竞争局面。目前仅在玉田县城，就有6个住宅项目正在建设，购买者在各方面有了更大的选择余地，对于本项目的销售，产生一定的影响。3.2销售策略76 3.2.1开展宣传促销活动，使广大消费者了解该项目的实际优惠价格，同时把玉田县“凤凰盛世”住宅小区新建工程各种楼房实际价格、实际成本、实际利润和其他小区住宅楼进行对比，让消费者了解真实情况，作到明白消费。3.2.2把公共设施的设计、环境、物业、购物、活动、保卫等各方面标准向广大群众做好介绍，使群众真正看到入住该住宅小区的优越性。3.2.3认真搞好该住宅小区的环境、物业、安全保卫等各方面的建设，使玉田县“凤凰盛世”住宅小区真正做到环境优美、服务全面、生活方便、居住安全，从而吸引广大居民入住。3.2.4千方百计节约成本，提高劳动效率，在保证质量的前提下，压缩不必要的开支，力争在价格方面获得竞争的优势，把实惠带给消费者。综上所述，该项目的建设将有良好的销售前景。第四章建设规模和建设内容4.1建设规模该项目规划总用地面积8.2536公顷（123.804亩、82536m2）。其中居住用地面积67356m2、商业用地面积15000m2；整个项目区域内，容积率为1.8338，建筑密度12.41%，楼间距1.36，绿化率35%，符合规划部门的要求。项目总建筑面积229121.99m2，其中地上建筑面积151354m2，地下建筑面积77767.99m2；地上建筑共建设住宅楼12栋（其中10栋为地上17层建筑、2栋为地上14层建筑）；沿街商业建筑12栋、集中商业建筑1栋，以及入口大堂（内含物业等公用设施）以及物业等公用设施，住宅建筑面积116700.64m2，商业建筑面积33049.67m2、Ⅱ区—凤凰新天地建筑面积27615.92m2，入口大堂建筑面积167.12m2（内含警卫室、社区卫生服务站、公用卫生间等），项目地下建筑主要为地下商业、地下储藏室、地下停车场及地下配套设施；建筑面积77767.99m2中，Ⅰ区—地下车库建筑面积28709.68m2，Ⅰ区—住宅地下室建筑面积7825.58m2，Ⅰ区—76 商业地下室2476.25m2，Ⅱ区—凤凰新天地面积19579.27m2、Ⅱ区—凤凰新天地下车库19177.21m2。在完成项目地上、地下建筑的同时，完成小区内道路、地面硬化和绿化工程。4.2建设内容玉田“凤凰盛世”住宅小区共建设住宅楼12栋，其中地上17层住宅楼10栋；地上14层住宅楼2栋；沿街地上3层商业建筑3栋、2层商业建筑10栋；地上1层集中商业建筑1栋；地上1层入口大堂1栋（作为公用设施）；地下建筑包括地下商业建筑、地下人防设施、住宅地下室、地下车库及地下配套设施，因其高度均达到2.2米以上，故全部计入总建筑面积中；在住宅、商业及地下建筑建设进行的同时完成小区内道路、地面硬化和绿化等工程。4.3建筑功能该项目将建设成为绿色生态现代化的居民小区，居民小区内部规划合理，配套设施齐全，交通便利，环境优美，生活方便，住宅户型实用，造型美观大方，销售价格合理，能够最大限度地满足人民群众的需要；工程设计严格执行国家强制性规范，满足绿化、环保、安全、卫生、消防、抗震等方面的要求。第五章场址选择与建设条件5.1场址选择该项目位于玉田县玉田镇的黄金地带，玉田镇的中北部，其具体方位是：东至玉田县燕山北路，西至民宅、部分面对繁荣北路，南至文明东街，北至民宅，相隔民宅约60余米即为玉田伯雍大街。该项目用地形状似J形状，沿燕山北路西侧、文明东街北侧分布。76 该区域东侧紧邻燕山西路、南侧临文明东街，西侧部分紧靠繁荣北路，玉田县的5条公交线路中，有三条在该项目区域内停靠，项目区域向西南不足2000米即是玉田火车站，不足1000米即是玉田长途汽车站，每天有十几次列车和上百次班车通往唐山、北京、天津、东北及河南、山东、内蒙、辽宁及河北省各地，交通便利、生活方便，周围水、电、暖、气、讯等设施齐全，为该项目的建设提供可靠的保证。5.2项目所在地的自然条件5.2.1气候条件玉田县属温带大陆性季风气候，气候特点为四季分明，光照充足，雨热同季，昼夜温差大。属温带大陆性气候，冬季不寒冷，夏季不炎热，雨量集中，降雨量集中在7—9月份，根据1990—2013年气象资料分析，气侯条件如下：气温：全年平均气温：11.7℃极端最低气温：-29.2℃极端最高气温：40.6℃湿度：冬季空气调节室外计算相对湿度56.3%夏季通风室外相对湿度78.42%降水量：年平均降水量为689.6㎜年最大降水量为1168.2㎜积雪深度：最大积雪深度265㎜冻土深度：最大冻土层为733㎜风向：冬季主导风向及频率：C31%，N9.8%夏季主导风向及频率：C33%，SE10%年主导风向及频率：C31%，CE9%风速：冬季室外风速：2.95m/s夏季室外风速：1.86m/s76 全年平均风速：2.65m/s大气压力：冬季：1022hpa夏季：998.7hpa年平均气压：1011.6hpa无霜期：全年无霜期：190天5.2.2地质条件1、地震该地区位于玉田县中北部，属丘陵前平原地区。据唐山市地震局提供的资料表明：玉田处于宝坻—玉田—滦县地幔隆起带之上，莫霍面埋深34km，康拉面埋深18km，深度由南向北逐渐增大，不存在急剧变化带，故不存在穿越莫霍面或康拉面的深大断裂，虽然分布浅型断层，但均不属于活动断裂，一般与地震无关。玉田县地壳构造简单，基底断裂不发育，基岩隆起，地表地形平坦开阔，地壳内岩性以结构密实强度高的砂砾石等粗料物质和粘性为主，除地表有几米厚的粘性土外，地表以下数十米间为夹有多层粘性的密砂类的地层，本地块经河北省工程地震勘察研究院地震安全性评估报告，通过河北省地震安全评定委员会《工程建设场地地震安全性评价报告》评审，经评审符合国家标准GB17741-2005《工程场地地震安全性评价》的规定，经河北省地震局备案。该区域为Ⅳ级地震区，由于该项目属于人员比较密集的住宅和商业、公用设施，为了人民群众的生命财产安全，故该项目的各种建筑应以8度烈度设防。2、工程地质：本工程地质，经地质勘察报告分析，3米至6米深度为砂砾和石砾结构，地基为不均匀地质，无不良地质作用，基础地基可采用砼桩进入持力层，可满足项目要求，有利于项目的施工。该项目地基承载力标值为180KPa，项目所在地周围经多年的建设实践，没有发现不良的地质现象，适宜进行本项目建设。76 3、地下水条件：本地场地实测地下稳定水位10.60—12.30m，属空隙潜水，本工程基础埋深最多为5.6m，不需进行基坑降水。该址地下水资源丰富，地下水PH值为中性，在干湿交替作用下对混凝土无腐蚀性，有利于延长建筑物的寿命，适合进行各种建筑。5.3项目建设的社会经济条件玉田县地处京、津、唐经济圈的中心地带，经济较发达。农业方面，玉田县是国家确定的粮食、瘦肉型猪生产基地县，农业发展前景广阔，近几年来，形成了蔬菜、果品、畜禽三个主导产业，产品主要供应京、津、唐及东北市场；工业方面，工业门类齐全，全县产品生产技术及规模有的位于全国甚至亚洲的前列；教育方面，玉田县教育事业发达，全县目前有公办中小学校148所（高中3所，初中27所，小学118所），幼儿园122所，乡镇成人教育学校20所，民办学校（园）14所。另有职教中心、成教中心、特教中心、教师进修学校各1所。共有在校学生68968人(不包括幼儿园)，教职员工7266人，在历年高考中，玉田县考生的上段率、录取率均在全市先进行列；商业上，有经营规模位于全国前50名的鸦鸿桥小商品集贸市场，年成交额达近100亿元；基础建设方面，玉田县近年来，已初步完成了小城镇建设的规划，形成了具有一定规模的现代化城镇。项目所在地的社会经济结构、教育、文化情况，对于项目的建设以及发展，都将起到促进作用。5.4建设条件5.4.1给排水该项目建设期内最大日用水量527.52m3/d，最大时用水量86m3/h，施工现场内有已经铺设好的供水管道，水源采用项目区域内现有的供水系统供水，供水管径和水质、水量均能满足该项目工程建设使用。76 项目排水实行雨污分流制，建设过程中产生的建筑废水可通过项目区周围现有的市政排污管道排放。5.4.2供电建设期的用电由项目区域内现有的供电设施解决，目前玉田县电力系统在项目区域内已安装两台500KVA变压器，能保证项目建设正常用电。5.4.3玉田县建材工业有一定的基础，建材生产比较发达，2012年仅水泥产量就达到1400多万吨，玉田镇周围建有多个较大规模的建材市场，项目建设中所需各种建筑材料，均可在玉田县及唐山市内市场或周围购买。5.4.4该项目区域内道路纵横交错，东、西、南三个方向均紧靠县域主要交通干道，交通十分方便，有利于建筑材料的运输。5.4.5建筑场地目前已达到“四通一平”，施工条件已完全具备。第六章工程技术方案6.1工程设计的指导思想该项目的设计和建设中要突出“以人为本”的思想，以“经济、适用、舒适、方便”为原则，以“营造生态园林景观和优良的生活环境”为宗旨，以“推进城市建设、打造宜居靓城”为方向，努力建设一个高标准的、环境优美的、现代化的居住场所。6.2工程设计原则设计中以“创造美丽的绿色生态系统城市空间”为线索，以“实用、舒适、方便、整洁”功能定位为依据。并注意和周围的景观、现有建筑紧密结合，互相呼应，谐调一致，形成一个整体，构成一个完美的建筑群，创造一个居住、生活、休闲、游憩、购物、活动为一体的空间，成为玉田县的一颗璀璨的“绿色明珠”。具体要做到：76 6.2.1贯彻“科学论证、严密规划、实事求是”的原则，强调居住、购物、休闲、活动、养生、安全等系统功能；将功能定位作为该项目总体设计的出发点，在客观分析社会各阶层居民的需求和愿望、当地经济发展水平、房地产市场现状的基础上，确定该项目的建设标准；6.2.2贯彻“先进、经济、实用、舒适”的原则，体现时代特色，建筑物要符合21世纪潮流的新型建筑风格，在对住宅楼、商业场所的造型、设计、结构进行综合分析比较，并听取群众意见的基础上，提出可行的设计方案；6.2.3在设计和建设中，把“满足人民群众住房需要和提高人民的生活质量”结合起来，作为主要目标，根据各阶层人民群众不同的需求，有针对性地对住宅进行设计和建设；6.2.4认真贯彻国家有关环保、安全、消防、能源等规定和标准，重视自然环境，对自然要素的保持和创造贯穿于该项目的设计中，建设高标准的、现代化的居民住宅；6.2.5适应当前经济发展水平，在满足居民当前需要的同时，注意到将来的发展。6.2.6突出多元化、人本化、立体化、生态型及可持续发展等特点，同时富有地方特色及场所个性、主题明确、功能合理、流线明晰、形态优美、整体和谐，具有艺术魅力与文化内涵。6.3项目设计和建设的依据6.3.1开发承办单位的具体设想和思路；6.3.2设计单位提出并经项目承办单位同意的建筑方案；6.3.3现行国家有关设计建筑规范；6.3.4现行国家有关的能源政策。6.4项目有关设计建设标准6.4.1建筑工程等级：二级；6.4.2设计合理使用年限：50年；76 6.4.3项目耐火等级：二级，耐火时间2小时；6.4.4屋面防水等级：二级；6.4.5抗震设防烈度：八度。6.5项目的平面设计根据国家节约土地的原则，结合项目组成内容及周围环境条件，按现有用地进行总图规划。规划中力求做到建筑物布局合理，人民群众居住舒适，交通运输畅通，便于经营管理。为了节省占地，在规范允许的范围内建构筑物布置尽量紧凑，最大限度地减少占地，既减少了投资，又使有限的土地资源发挥更大的效益。76 该项目用地形状似J形状，沿燕山北路西侧、文明东街北侧分布，在项目的用地西南部、与繁荣北路相邻的一角用地内，分布项目3＃住宅楼（地上14层）、4＃住宅楼（地上17层）、2栋地上3层商铺、3栋地上2层商铺和地上1层集中商业；在燕山北路西侧、近似长方形的地块内，依地形均匀地分布着9栋地上17层住宅楼，1栋地上14层住宅楼，在燕山西路西侧和文明东街北侧，建设7栋地上2层商业建筑、1栋地上3层商业建筑。在项目东侧中北部位，面对燕山北路建设入口大堂，作为住宅小区主要出入口，入口大堂内设有警卫室、社区卫生服务站、公共卫生间等公用设施，项目实行人性化设计，小区院内主要道路均建设残疾人坡道，并铺设盲道，同时在小区东部南侧面向燕山西路、小区南侧中部面向文明东街、小区西部面向繁荣北路各设一个出入口，方便人民群众。小区变电所在3＃、4＃住宅楼南侧地下1、2层，热交换站在4＃住宅楼南侧地下2层，空调机房在4＃住宅楼西侧地下2层，消防泵房在2＃商业楼与3＃商业楼之间地下1层，燃气调压站在9＃住宅楼北侧地下，小区文化活动站及物业、居委会在8＃北侧地下1层，治安联防站在8＃住宅楼和9＃住宅楼之间北侧地下，便民店在集中商业地下1层，消防水池在2＃商业楼和3＃商业楼之间地下1层；为了光照和立体景观的需要，各栋楼房采取灵活安排、错位建筑的方法，使整个住宅小区既风景优美、优雅娴静，又跌宕起伏、气势辉煌；各栋楼之间有道路连接，在各楼前后搞好地面硬化，在6＃住宅楼和11＃住宅楼之间建设600m2的休闲广场，并配以健身设施，作为人们休闲、娱乐、运动的场地，各功能区域布局更加合理，实现动静科学分区。住宅小区内部实现人车分流，避免人车混行。该项目建成后，整个小区功能分工明确，流程合理，运输方便，动力管线简短而通畅，管理方便，有利于居民生活。各栋楼前设置地下垃圾箱，项目在小区内部有计划地建设绿化带、长廊、雕塑和小品，楼前后均设置相对独立的活动空间，配备一定数量的各种健身器械，有规律地摆放一些石桌、石椅，以便业主的活动、锻炼及临时小憩，努力为居民创造一个舒适、方便、优美的生活居住环境。各住宅楼四周场地进行局部绿化，建设人工湖、喷泉，项目建成后，路旁绿树成荫，水中荷花怒放，地上繁花飘香，林间鸟儿窃窃私语，整个住宅小区既风景优美、优雅娴静，又跌宕起伏、气势辉煌；每一处景物都有独特设计，让人每走一步，都有耳目一新的感觉，楼房与绿景错落有致地安排，漫步在该项目区内，忽而柳暗花明，忽而豁然开朗，忽而波光鳞鳞，忽而山峰秀丽，人们不是在楼群中寻找绿色，而是在花园中行走，充满现代气息的住宅楼与周围的环境相融合，彰显尊贵。该项目的道路，在楼房与绿景之间曲折布置，回避了交通车辆，人们行走其间，悠然而怡然，这样的一个生活居住场所，真是画中人在走，人在画中游，美景看不够，天堂不愿留。项目在各住宅楼及院内建设地下建筑，地下建筑面积77767.99m2，高度均在2.2m以上，根据有关规定，计入建筑面积，其中地下商业（Ⅱ区—凤凰新天地）面积19579.27m2，住宅地下室建筑面积7825.58m2，商业地下室2476.25m2，地下车库面积47886.89m2（包括1区地下车库和Ⅱ区—凤凰新天地地下车库），按每个车库40m276 计算，去除道路及其他，共可停放车辆700辆。地面硬化设地上停车位200个；项目地上、地下共有停车位900个，为居民户数的80%以上。6.6项目的结构设计该项目住宅楼均采取框剪结构，桩基基础，深为6m，直达持力层；各栋楼均建有地下建筑，全部为住户储藏室，院内地下建筑为2层，部分为人防工程、消防控制室、通信和有线电视控制中心。各楼地上各层高度为均3m，内外高差0.35m，其中1＃、4＃住宅楼至檐口高度为55.7m，5＃、12＃住宅楼至檐口高度为54.8m，6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃住宅楼至檐口高度为55.2m，2＃、3＃住宅楼至檐口高度为46.7m；地上3层商业建筑至檐口高度为13.7m，地上2层商业建筑至檐口高度为9.3m—9.8m；各栋住宅楼全部采用剪力墙结构，结构设计符合地域抗震要求。行走楼梯栏杆为钢管扶手，屋顶为平顶，采用高聚物改性沥青卷材防水保温，厚度340mm，顶层适当增加露台，并做一些造型，给人以美感；外设保温隔热层；上水为PPR管材，下水采用螺旋PVC管材，断桥铝门窗，中空玻璃，起到隔音保暖的效果。项目内的地上商业建筑及入口大堂，一律采用框架结构。集中商业区设滚梯6部，方便顾客购物。项目1＃、9＃、10＃、11＃、12＃住宅楼各位4个单元，8＃住宅楼为3个单元，2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃住宅楼为2个单元，各栋楼房均建有消防楼梯，每单元设电梯1部。结构设计按8度烈度设防，符合本区域抗震要求。建筑物采用简洁明快、庄重大方的外观色彩，形成现代气息浓厚的总体格调。各栋住宅楼外装修在二层窗台以下是暗红色的高级外墙石材，二层窗台以上是浅灰色高级涂料，间以红色点缀。商业建筑全部采用明黄色的高级外墙石材。76 院内地下建筑为2层，采取“大开剥”方法施工，挖深9m，基础深为3.5m，筏型基础，框架结构，加大钢筋支持力度，确保安全。顶部采用18m×18m的拱形结构，承重量为15t/m2；上面覆土在3m以上，不影响植物生长；据测算屋顶活荷载达到15KN/m2以上。采用30cm厚的钢筋混凝土地面，部分作为人防工程，地下建筑共设车库及停车位900个。6.7项目的内部设计根据广大人民群众对住房的需求，项目住宅共设计九种户型供业主选择，建筑面积从68.85m2—125.56m2之间，户型设计格局基本上100m2以上的为三室两厅一厨一卫、三室二厅一厨二卫；90m2以下户型为一室一厅一厨一卫，两室一厅一厨一卫、二室两厅一厨一卫；各住宅楼采用大、中、小户型相结合的方法，分为2—-4个单元，一梯2—4户，每层8—16户，全部住宅建筑容纳居民1114户；按每户居民入住人数2.8人计算，可容纳3120人居住。项目商业建筑为适应商户经营需要，采用5.5m×13m的商铺进行分割，按每个商户经营面积200m2计算，共可容纳360户商户进行经营活动。为充分考虑到通风和透光，各户住宅厅、室全部设有外窗，至少有一个卧室设在南侧，冬至日南侧房屋每天光照不低于1个小时；厨房面积不小于4m2，卫生间面积不小于3m2，给住户创造良好的居住环境。各栋楼地下建筑按国家有关规定设计、建设。项目具体建设情况见下表。76 玉田县凤凰盛世住宅小区具体户型和面积一览表项目户型户建筑面积户数建筑面积占全部户数(%)占住宅建筑面积(%)其它建筑面积m2住宅一室一厅68.85281927.82.511.65　二室一厅81.851401145912.579.82　二室二厅86.38　26622977.0823.8819.69　三室一厅108.6732034775.1628.7329.80　三室二厅125.56　36045561.632.3139.04　住宅合计1114116700.64100.00100.00商业建筑面积75718.971、地上商业面积34486.241.1地上商业5433.751.2Ⅱ区凤凰新天地27615.921.3Ⅱ区凤凰新天地地上车库1436.572、地下商业面积41232.732.1Ⅰ区商业地下室2476.252.2Ⅱ区凤凰新天地19579.272.3Ⅱ区凤凰新天地地下车库19177.21公用建筑　　167.12其中：地上公用建筑167.121区地下车库　　26992.911区地下储藏室7825.58总计　1114116700.64229121.99总建筑面积229121.99其中住宅面积116700.64商业面积75718.97地下车库面积26992.91公用建筑面积1883.56地下储藏室面积7825.58建筑指标容积率建筑密度楼间距绿地率规划指标1.84规划指标24%规划指标1.3规划指标30%项目指标1.8338项目指标12.41%项目指标1.36项目指标35%6.8建筑物布局设计该项目的建筑布局规划的原则是，紧密结合项目周围的现有建筑，延续玉田镇居民居住小区的布局，紧密与玉田镇城镇规划建设、改造的目标结合，搞好设计统筹协调，使小区的建筑成为有生命力的城镇空间。76 该项目的建筑布局规划要坚持尊重自然、保护环境，充分利用项目区域内现有的环境优势，努力营造高雅华贵、舒适清洁的居住园区；要始终遵循“以人为本”的设计原则，强调人性化的设计理念，营造特有的精神家园，突出对人的关怀与尊重；无论是住宅的形体风格，还是住宅小区的内部环境，以及对于景观交通的组织都力求满足现代人们回归自然的渴望，回归自我的愿望。项目要顺应现代人们不断发展的居住要求，使之成为满足现代人们人性化的生活空间。整个项目要充分体现超前性、先导性，使各部分既有各自特点，又要有机的结合，项目要紧密结合周围的现有景观，延续城市商业、居住区域的布局，与城市规划建设、旧城改造的目标有机地结合，搞好设计统筹协调，使该项目的建筑成为有生命力的城市空间，成为玉田县的一颗璀璨的明珠。整个建筑要与周围保持一种呼应的关系，立面造型要反映出与时俱进的时代精神。建筑体量要突出整体感，细部处理上要精致细腻；建筑材料为新型节能建材；建筑风格清新明快，简洁大方，高贵典雅。该项目中各栋楼房均为板式楼，在建设中采用错位设计、错位建筑的方法，既使立面布置美观大方、错落有秩、利于各楼层的采光通风，又给小区内绿化留出较大的用地。由于城区整体规划的原因，本项目产生条块分割布局，尽量利用不同的地形地貌，巧妙地利用高低落差，从而形成独特的景致。各地块内楼房既有各自的特色，又与整片楼群建筑群浑然一体，每栋楼之间有小区道路连接，为业主提供大量空闲活动场地。玉田县“凤凰盛世”住宅小区容积率为1.8338，建筑密度12.41%，绿化率35%，楼间距1.36，符合规划部门的要求。项目的主要建筑内容见下表：76 楼号总建筑面积（㎡）占地面积（㎡）层数地下建筑面积（㎡）结构形式备注一、地上建筑15135410242.721.住宅116700.645854.7414-22框剪楼层分别为18、22层2、商业建筑34486.244220.861—3层　框架包括Ⅱ-凤凰新天地车库1436.57m2，3、公用建筑167.12167.121框架入口大堂其中：警卫室18入口大堂内卫生服务站104.12入口大堂内公用卫生间45入口大堂内二、地下建筑　77767.99　　1、Ⅱ-凤凰新天地地下1—219579.21框架2、商业地下室地下1—22476.25框架3、凤凰新天地车库地下1—219177.21框架设地下停车位700个；部分作为公用设施用房4、Ⅰ区地下车库地下1-2层28709.68框架5、住宅地下室地下1层7825.58框架三、其他　46057.19　　　　公共绿地及绿化　28887.6　　　其中集中绿地10459.29m2小区内道路　11010.37　　钢混　地面硬化　12860　　水泥含地上停车位200个其他用地19535.31合计15135482536　77767.99项目总建筑面积229121.99m2玉田县“凤凰盛世”住宅小区工程各种建筑表6.9绿化设计绿化配置以“荫、景、美”为原则，以“耐成活、耐管理”为宗旨，以乡土树种为骨架，以名贵树种作点缀，在不同区域选择不同的植物，营造生态园林的景观，达到回归自然、再现自然风光的效果，着重以植被来表现自然，表现植被的丰富性。以高大的乔木为主，配以低矮的灌木、花卉及地被植物，配置手法讲求层次简晰、规则与自然对比；充分运用花卉色彩形成亮丽的图案层面以及色叶树林形成的丰富季相特征。76 　　用以遮荫的树种有：椴树、樟树，这些树种冠大荫浓，可观性强，且耐寒。樟树抗污染，秋季蒴果垂挂，姿态优美。观叶植物有黄栌，黄栌秋季叶色经霜变红，鲜艳迷人。还有丝棉木，该树种枝绿叶茂，果红色，且在枝上悬挂时间长久。开花的植物有紫薇、樱花、丁香等，点缀雪松、白皮松组成冬景，别有一番“白雪伴松”的味道。大面积地种植草坪，使整个绿化面积达到总占地面积的35%以上。总之，植物配置力争达到三季有花、四季常青的园林效果，坚持乔、灌、草、花的合理配置，讲究植物的层次感，色彩搭配组合，以突出自然景观，体现地方风格。6.10交通组织由于小区建在玉田镇中北部，项目东、西、南三侧均为城市主干路—燕山西路、繁荣北路、文明东街，项目北侧不远即是玉田县交通大动脉—伯雍大街，这几条道路、特别是伯雍大街和繁荣北路是玉田县的重要交通要道，来往车辆较多，行人密集，为避免发生交通事故，所以项目区域内的交通必须认真进行组织。为了保证人们生活、经营、购物、休闲、居住群众的安全，在该项目区域内修建环形道路，既不影响群众的通行，又保证了来此区域内人们的安全；项目区域内的道路系统根据景观需要灵活布局，道路的铺装材料和铺砌形式应根据周围环境要求，做到协调统一，增强景观效果，在人员密集区及道路转弯处设指示牌，便于组织交通和管理。结合功能区划分，机动车交通组织贯穿于项目区域四周的交通干道，直通隆凤公路，向四方迅速分流，既保证了由各方向进入该区域车流能顺利的通过，也可保证该区域内休闲、居住群众不被车流干扰。6.11公用工程6.11.1用电该项目用电主要用于住宅照明、空调制冷、商业经营活动以及家用电器等。该项目建成后，由玉田县电力部门统一供电，唐山长春房地产开发有限公司在小区内建设变电所，在各栋楼地下层及商业建筑内设立配电室，高压电源由变电所引至各楼配电室，转为日常生活、经营用低压电后，向用户供应380/220V电源。建筑物内低压系统采用TN-C-S制。76 1、变、配电系统：负荷等级：电力负荷等级为1级。负荷预测：项目总负荷7600kw，按变压器输出有效功率80%计算，变压器总功率为9500Kw，需要设置9台1600KVA节能变压器（6用3备）。规格：SGB11-R供电电源：由城市电网提供两回路10KV电源，外线电源应满足互助负荷的要求。10KV母线采用单母线分段方式，电源进线开关采用真空断路器分段处设母断开关。平时分段运行，互为备用，各负担50%的负荷，一路电源故障时，另一路电源供全部负荷。2、照明系统：照明设计的种类包括正常照明和应急照明。灯具均采用高效节能灯。3、建筑防雷系统：本工程按二类防雷建筑物进行防雷设计。4、用电数量4、用电数量参考北京市一般商铺用电量为80—120kwh/m2.a，住宅用电量35—50kwh/m2.a，公用建筑（含写字楼）50—80kwh/m2.a、地上车库用电10—20kwh/m2.a、院内照明用电量为1.5-3kwh/㎡.a、地下建筑用电量为15-30kwh/㎡.a的标准，结合唐山市和玉田县的具体情况，按北京市最低标准测算，即商铺按用电量为80kwh/m2.a、住宅用电量按35kwh/m2.a、公用建筑按50kwh/m2.a、地下建筑按15kwh/m2.a、院内照明用电量为1.5kwh/㎡.a计算，该项目各项年用电量约为1056.95×104kwh。76 序号用电类别用电面积（m2）用电标准（Kwh/m2.年）年用电量（Kwh×104）备考1住宅用电116700.6435408.45参照北京标准、下同2商业建筑用电52628.94100526.29包括地上、地下商业建筑3地上车库用电1436.57101.444地下车库用电47886.8920101.285地下储藏室用电10301.831515.456公用建筑用电167.12500.84包括地上、地下院内照明用电213601.53.20包括道路、地面硬化合计1056.95玉田县“凤凰盛世”住宅小区用电表6.11.2供暖主要用于冬季取暖等；根据河北省有关规定，北方取暖地区民用、商业和公用建筑热负荷为0.05KW/m2，项目住宅、商铺、公用设施需要供热，地下储藏室及地下车库不需要供热，项目供热面积按建筑面积的80%计算，供热面积152088.4m2，需热负荷7604.42kw。热源由春天热力站供热管网提供，项目区内建设热交换站。根据《城镇供热管网设计规范》CJJ34-2010中的3.2民用建筑耗热量单位面积采暖指标按每栋建筑设计值进行计算，冬季采暖总负荷可见表5-6，玉田县计算采暖期为130天，采暖期室外平均温度-1.6℃，采暖室外计算温度为-9.2℃，采暖室内计算温度为18℃，按照《城市热力网设计规范》采暖全年热量消耗按下列公式计算：ti—taQha=0.0864NQh———ti—t0-h式中：Qha——采暖全年耗热量（GJ）；N——采暖期天数；Qh——采暖设计热负荷（KW）；ti——采暖室内计算温度（℃）ta——采暖期平均室外温度（℃）76 t0-h——采暖室外计算温度（℃）该项目总供热面积152088.4m2，需热负荷单位面积负荷按50W/㎡计算，建筑用热量总热负荷为152088.4m2×50W/㎡=7604.42KW，把Qh=7604.42KW带入公式：ti—taQha=0.0864NQh————ti—t0-h经计算，该项目需要供热建筑面积采暖期用热量为61595.80GJ。6.11.3给排水6.11.3给排水1、给水按《河北省用水定额》（DB13/T1161-2009）的有关规定进行计算：①该项目居民年生活用水为：该项目居民住户1114户（不包括商户），按每户2.8人计算，共居住3120人，按110L/d.人标准计算，年生活用水量143134.75m3。②一般性商铺员工和顾客用水，根据河北省有关规定，在技术措施上，按每平方米营业面积每日8L（最高日），小时变化系数1.5—1.2，每日使用12小时，项目按最低8L/m2营业面积、年营业300天计算。根据有关规定，商场营业面积按商场建筑面积的65%计算，全部商业建筑面积为52628.94m2，商业年用水量为82101.15m3。③绿化用水：项目绿化面积28887.6m2，根据河北省绿化0.6m3/m2·a用水有关规定，绿化年用水量17332.56m3。④公用建筑面积为1883.56m2，按3L/m2·d计算，每年用水300天计算，该项年用水量1695.2m3。⑤地下车库面积为46170.12m2，用水量按1L/m2.d、每年用水300天计算，地下车库年用水量13851.04m3。76 ⑥项目未可知用水量为上述总用水量的5%；项目年总用水量①+②+③+④+⑤+⑥=271020.44m3。玉田县“凤凰盛世”住宅小区的用水情况见下表：序号用水类别用水人数面积用水标准年用水时间年用水量备考1生活3120人110L/d.人365天143134.75m3河北省规定2商业用水34208.81m28L/m2·d300天82101.15m3河北省规定3绿化用水28887.6m20.6m3/m2.a17332.56m3河北省规定4公用建筑1883.56m23L/m2·d300天1695.2m3河北省规定5地下车库46170.12m21L/m2.d300天13851.04m3补充失水量6未知用水上述用水量5%12905.74合计271020.44m3玉田县“凤凰盛世”住宅小区用水情况表该项目建成后，由玉田县自来水公司城市供水管网统一供水，项目各建筑物三层以下由城市供水管网余压供水，三层以上由建设单位在各栋楼设增压装置，以保证供水效果。项目排水主要是生活污水、商业经营污水以及卫生污水，按污水为用水量的78%计算，年总排水量为221358.1m3，各种废水可通过项目周围的市政排污管网排放。室内给水总进水管设总阀门，分户支管设分户阀门。给水管采用PPR管材，入户直径为DN50，室内直径为DN15，埋地排水管用PVC管，直径为DN300，给水入口按外网确定，排水系统出口就近排出；项目雨水、污水汇入附近的市污水管网，统一流入到玉田县污水处理厂进行处理。6.11.4燃气为了适应形势发展的需要，项目内铺设燃气管道，燃气管道材质碳钢，直埋，由市政主干管线引入，由唐山中燃伟业燃气公司或其他气站统一供气。按河北省住宅小区统计平均0.6m3/户·天，商铺0.9m3/户·天标准计算，每日用气量为992.4m3，年用气量为341166m3。项目燃气用量见下表。76 玉田县“凤凰盛世”住宅小区燃气用量一览表序号用气类别用气户数（户）用气标准（m3/天.户）年用气量（m3）备考1生活用气11140.6243966河北省住宅平均用量（按365天）2商业用气3600.997200河北省商户平均用量（按300天）合计3411666.11.5通讯与有线电视　　项目的通讯及有线电视由玉田县广播电视局及玉田县网通公司负责引入。配线线路采用一栋一路的配电方式，电话电缆采用穿管埋地敷设。每单元设一电话接线箱，设在地下层，每户设一对电话插座；全楼设一电视放大器箱，设在地下层，各户设两个电视终端插座。　　6.11.6消防　　该项目的消防安全十分重要，该项目应采取适当的防火措施，各栋楼要配备消防电梯和专用消防楼梯，各楼层要安装火灾报警和自动喷淋装置，每层楼在每个单元设置消火栓，配备完好的灭火器械，以防不测。消防设施依据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）进行设计。超市和商业楼内除去必须安装火灾报警、消火栓和自动喷淋装置外，还应安装自动排风、排烟装置，留有充足的疏散通道和避难场所，消火栓保持完好，配备充足的灭火器械。　　该项目的消防设计遵循国家有关部门颁布的安全与消防规范和标准执行，该居民区内室外消防给水管网沿建筑四周道路布成环状，设地上式消火栓若干个，并在每个楼房顶部，设置容积为30m3的消防水箱1个；每层楼内，设置室内消防栓，消防用水由玉田县城市供水系统解决。　　根据该居民公寓和商业建筑规模，同一时间内火灾按一次考虑，室内消防用水15L/S，室外消防用水20L/S。6.11.7防雷76 由于该项目大部分为小高层建筑，为避免遭受雷电侵害，保证居民的生命财产安全，要安装防雷设施。具体是沿建筑物顶装设避雷带，利用建筑物外围结构，柱主筋由上而下焊接做为防雷引下线，并与基底板内钢筋焊接，利用建筑物基础底板内钢筋做为自然接地体，接地电阻不大于4欧姆。第七章物业管理　　玉田县“凤凰盛世”住宅小区建设工程完成后，将成为一个环境优美、生活方便、居住舒适的居民住宅小区，由玉田县“凤凰盛世”住宅小区物业管理公司对该居民区进行系统化管理，提供全方位的服务，建立一个高起点、高质量的新型生活社区。7.1物业管理的内容1、小区内部各项设施的日常管理、经营；2、小区内所有建筑物的修缮、水电管理；3、与有关部门协调合作，为小区居民提供购物、娱乐活动、医疗和其他服务；4、小区所有运行设备及配套公建的管理、维护；5、小区内部的环境卫生、绿化美化、安全保卫；7.2物业管理的目标1、保证小区内的各类设施正常运营；2、保障小区内业主的各项权益，保证房屋及各种设施的使用功能；3、保障小区内公用设施和活动场地的正常使用；4、努力为业主提供各方面的服务，做好安全保卫工作，保证小区内居民的生命财产安全；76 5、与业主一起，营造一个优美、安全、卫生的居住环境，实现物业管理的自身价值，建设一个文明、祥和的生活社区。7.3组织机构和劳动定员　　由物业管理公司和业主代表组成物业管理委员会，共同研究决定物业管理中的重大问题，作出决策后，由物业管理公司执行。　　7.3.1根据该项目的实际情况，参照其他物业管理机构的工作经验，项目设经理一人，副经理二人，下设办公室、服务部、财务部、安保部、维修部等部门。　　7.3.2劳动定员　　项目建成后，根据该小区各期工程完成后居民居住情况，玉田县“凤凰盛世”住宅小区物业需招聘管理人员和工作人员30人，其中管理人员10人，工人20人。7.4人员培训物业管理人员直接面向当地社会公开招聘，服务人员就地从待业城镇青年、下岗职工、农村富裕劳动力中招录，经培训后，方可上岗工作。第八章项目实施进度玉田县“凤凰盛世”住宅小区于2015年6月开始前期准备工作，2015年9月开始施工建设，预计2017年5月工程竣工，建设工期24个月，按2年计算；2016年3月开始销售，采用边建设、边销售的方法，项目销售期2年，第一年销售总建筑面积的60%，第二年销售总建筑面积的40%，具体安排如下：2015年6月：项目的前期工作；2015年7月：项目上报、审批，图纸设计2015年8月：施工图审查，进行招标、投标：2015年9月：工程开始动工；76 2015年12月：全部主体工程竣工；2016年4月：各种安装工程进行中；进行小区内道路、地面硬化、绿化等工程；2017年3月：全部工程竣工，进行验收；2017年5月：住户开始入住；第九章工程招标投标由于本项目是关系到社会公共利益、公众安全的基础设施和公用事业的工程建设项目，投资中部分资金为国家银行贷款，依照《中华人民共和国招标投标法》和《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的规定，该项目必须进行招标。9.1招标范围该项目招标范围为：工程勘察、工程设计、建筑施工、设备购置、工程监理、设备安装工程。9.2拟采用的招标组织方式委托具有乙级以上资质的工程招标代理机构进行招标业务。9.3招标投标区域凡在中华人民共和国境内，具有相应资质，在工商部门注册登记的、具有独立法人地位的有关单位，均可参加投标。9.4招标方式由于本项目施工地点处于居民居住区和繁华的交通要道，并且大部分是小高层建筑，综合各方面考虑，本项目拟采取邀请招标方式。9.5招标邀请函的发出76 该项目的招投标组织者应选择具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或其他组织，向他们发出投标邀请函，将招标工程的概况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争。邀请对象不应少于3家。为了体现公平竞争便于招标人选择综合实力最强的投标人中标，要求投标人在投标书内报送表明本单位资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一。9.6各项服务投标单位资质要求9.6.1工程勘察具有甲级以上资质、信用等级为A级以上的单位。9.6.2工程设计具有甲级以上资质、信用等级为A级以上的单位。9.6.3工程监理具有甲级以上资质、信用等级为A级以上的单位。9.6.4建筑施工具有二级以上资质、信用等级为A级以上的单位。9.6.5设备安装具有二级以上资质、信用等级为A级以上的单位。9.6.6设备采购具有乙级以上物资招标采购代理单位。76 河北省建设项目招标方案和不招标申请表76 项目名称玉田县“凤凰盛世”住宅小区新建工程项目建设单位唐山长春房地产开发有限公司项目单位负责人及电话李长春（法人）联系电话：项目联系人及电话轩爱民联系电话：13903157558建设内容新建住宅楼12栋，以及商业、地下建筑，总建筑面积229121.99㎡，其中地上建筑面积151354㎡，地下建筑面积77767.99㎡，以及相应的道路、地面硬化、绿化等工程项目建设地点和时限玉田县玉田镇中北部，燕山北路西侧、文明东街北侧2015年6月—2017年5月总投资51000万元人民币资金来源及构成自筹资金21000万元、银行贷款30000万元是否含有或拟申请国有投资或国家融资银行贷款30000万元项目名称合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标工程勘察59.66√√√工程设计515.2√√√建筑工程23854.08√√√安装工程80.13√√√工程监理391.4√√√设备购置1602.55√√√其它费用26238.44√拟选择的招标公告发布媒介情况说明：该项目招标范围为工程勘察、工程设计、工程监理、设备购置、建筑工程等，总招标金额26503.02万元，另外，建设项目前期工作咨询费用110万元、土地使用费17000万元、建设单位管理费113万元、环境影响咨询服务费20万元、招标代理服务费30万元、临时设施费171.35万无、施工图预算编制费51.52万元、施工图审查费36.06万元，城市建设配套费868.77万元，基本预备费2500万元、涨价预备费1200万元、其他费用40.03万元，建设期利息2156.25万元、销售费用200万元，共24496.98万元，不在招标投标范围，不进行招投标。项目建设单位（盖章）年月日76 第十章土地利用及建设规划　10.1土地利用项目拟选址在玉田县玉田镇中北部，燕山北路西侧，文明东街北侧，繁荣北路东侧；项目总用地面积82536m2。该项目用地形状为近似J形（具体可见宗地图），项目选址地理位置优越，交通便利，工程地质良好，在附近周围1000米没有任何有污染的大型工矿企业，无工业污染和其它污染源，无地下建筑物及地下电缆通过，无地下文物，不属于环境敏感区，能够达到该项目的建设要求，适合本项目的建设。10.2用地情况76 该地块原是玉田县玉田镇城一村、城三村、马庄子三个自然村部分民宅以及玉田师范学校、人行家属楼用地，项目涉及民宅262户，920人，这里的住宅大部分是上一世纪70年代建设的平房，处于当时的各种条件，规划不够合理，各种建筑杂乱无章，房屋低矮、道路狭窄、公共设施不配套，道路歪歪斜斜，交通十分不便，土地利用率十分低下，对于宝贵的土地资源造成极大的浪费。根据玉田县城镇规划，这里属于居住区，建设高档的居民小区。为了合理利用这一宝贵土地资源，唐山长春房地产开发有限公司领导经过认真考察，在中共玉田县委、玉田县人民政府的支持下，勇于为领导分忧，为人民群众解愁，在投资较大、利润较低、具有一定风险的情况下，多次和有关部门、单位协商，根据《唐山市城市总体规划（2005－2020）》中玉田县的整体规划的需要，决定在该地块上进行玉田县“凤凰盛世”住宅小区建设项目。2013年下半年，玉田县县政府对该地块进行公开竞价出让，唐山长春房地产开发有限公司一举中标，取得了该地块住宅70年使用权，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地管理部门颁发了玉田国用2014年颁发了玉田国用（2014）第298号、玉田国用（2014）第299号、玉田国用（2015）第287号、国有土地使用证。。唐山长春房地产开发有限公司进行了大量的前期准备工作，并向玉田县人民政府交纳了土地出让金，并办理了规划、环保等部门的核实手续。10.3拆迁和移民安置该项目土地原为玉田镇城一村、城三村、马庄子三个自然村部分民宅以及玉田师范学校、人行家属楼用地，项目涉及拆迁面积57700m2，262户，920人，项目单位采取人性化的拆迁处理方式，根据宅基地面积，住宅按1:1比例置换面积，涉及到道路旁边的房屋，按1:0.5比例转换商业，1：0.5比例转换住宅，并得到了拆迁居民的同意与支持。由于项目用地已变性为国有土地，各项手续正在办理中，同时用地均不属于耕地，因此不需要补充耕地。10.4用地建设规划本项目建设在玉田县城中北部，主要为满足人民群众住房需要以及为工商业者提供经营场所，项目建设符合国家有关政策，符合玉田县城镇的总体规划，符合当地群众的意愿。项目建设内容为高密度的生活住宅和商业经营场所，其有关建设指标是：规划总用地：8.2536公顷（合123.804亩、82536m2），用地划分：住宅用地：5.2536公顷（78.804亩、52536m2）、商业用地：1.5公顷（22.5亩、15000m2），绿地用地：10.459公顷（156.89亩、10459.29m2）城市道路用地：1.101公顷（16.5156亩、11010.37m2）总建筑面积：229121.99m2；其中：住宅建筑面积：116700.64m276 地上商业建筑面积：34486.24m2（商业建筑面积5433.75m2，Ⅱ区—凤凰新天地27615.92m2、Ⅱ区—凤凰新天地车库1436.57m2）地下商业建筑面积41232.73m2（1区—商业地下室2476.25m2、Ⅱ区—凤凰新天地19579.27m2、Ⅱ区—凤凰新天地车库19177.21m2、）公用建筑建筑面积1883.56m2（其中地上公用建筑面积167.12m2，地下公用建筑1716.44m2）地下车库建筑面积26992.91m2地下住宅储藏室建筑面积7825.58m2有关指标：容积率：1.8338建筑密度：12.41%楼间距：1.36绿化率：35%居民住户：1114户商户：360户（按每个商户经营面积200m2计算）居住人口：3120人（每户按2.8人计算、不含商户）最高建筑高度：55.7米（齐檐高度）地下停车场停车位：700个地上停车泊位：200个本项目用地由玉田县国土资源局于2014年颁发了玉田国用（2014）第298号、玉田国用（2014）第299号、玉田国用（2015）第287号、国有土地使用证。10.5用地控制指标10.5.1容积率控制指标容积率是项目地上建筑面积与总用地面积的比值，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，直接涉及到居住的舒适度。该项目总用地82536m276 ，地上建筑面积共151354m2。因此该项目容积率为：151354/82536=1.8338，符合有关建设部门对于该地块规划设计的有关规定。10.5.2建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有地上建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。该项目地上建筑物基底总面积为10242.72m2，建筑密度为10242.72/82536×100%=12.41%，低于有关建设部门对于该地块规划设计条件中建筑密度的规定。10.5.3绿地率绿地率是该项目的绿化占地面积与总占地的比例，该项目的公共绿地面积为10459.29m2，边角空地绿化面积为18428.31m2，绿化面积共28887.6m2，因此项目绿地率是：28887.6/82536×100%=35%，符合有关建设部门对于该地块规划设计条件中绿地率不小于30%的规定。第十一章对关联产业和社会的影响分析11.1项目对关联产业的影响分析76 玉田县是建材生产的强势区域，建筑材料是玉田县的主导产业之一，2014年，全县规模以上的建材企业达60余家，仅水泥产量就达到1420多万吨，由于种种原因，目前玉田县建材市场出现供大于求的现象，部分建材产品出现了积压的现象，一些建材品种的价格有所下降，影响了建材企业的经济效益，这个问题如不能得到解决，建筑材料将大幅度减少，供应紧张，价格上扬，必然会影响基本建设的发展，进而会影响到广大人民群众的生活，在社会引起波动。该项目的建设，可消耗一定数量的建筑材料，在一定程度上促进了玉田县建筑材料生产的发展，提高了企业的经济效益，能在一定程度上促进当地经济的发展，为当地财政收入作出贡献，在一定程度上对上下游产业起到促进作用。同时该项目投资相对较大（51000万元），建设期相对较长（2年以上），能发挥一定的作用。11.2其他社会影响分析1、该项目建设符合中共唐山市委、唐山市人民政府和中共玉田县委、玉田县政府“推进城市建设、打造宜居城市”的要求，符合广大人民群众的意愿，该项目建设合理地利用了土地，使土地发挥了最大效益，并且在节能、环保、用地等方面达到国家规定的标准；项目的建设符合全国十一届全国人大四次会议有关城镇化建设的决定和全省城镇建设工作调度会会议精神，是拉动经济增长的重要举措，可以使当地入住居民的居住、卫生和社会安全得到明显的改善，项目工程完工后，能够提供各类商品住房1114套，解决部分人民群众、特别是进城群众住房难的问题，并在生活居住各方面极大地方便了入住群众，提高了群众的生活质量。该项目的建设，对于发展玉田县的经济，改进玉田县城区面貌，满足广大人民群众日益增长的物质、文化生活的需要，发展安定和谐的社会局面，具有重要的意义。2、唐山市是河北省经济比较发达的城市，既有深厚的文化底蕴，又有坚实的经济基础，物产丰富、人民勤劳，位于河北省东部，紧邻辽宁、内蒙、北京、天津等地，东临渤海，交通方便，贸易发达，是河北省东部的物流商贸中心，广大人民群众历来有经商办企业的传统。在中共唐山市委、唐山市人民政府的正确领导下，玉田县制订了一系列政策，极大地调动了广大人民群众的积极性，促进了全县个体、私营经济的迅速发展，同时，也吸引了全国各地企业家来玉田县落户，投资建厂开店，这些企业家、工商业者急需住宅和经营场所。这些问题如不能及时解决，极有可能成为社会不安定因素，影响玉田县经济的发展，该项目可向300多户工商业者提供经营场所，使他们在玉田县更好的进行经营活动，有利于促进玉田县经济建设发展，维护安定祥和的社会局面。76 3、随着城镇化进程的加快，大批农民脱离了土地，走出农村，迈进城市，从事其他行业；由于国家企业改制，也有一部分工人下岗失业；同时城镇每年都新增一批待业青年，这些人员都急需走上工作岗位；该项目的建设，能使几百名各行业人员从事2年以上的劳动，使每人每年增加3万多元的收入，项目建成后还可解决几百人的就业，既提高了他们的生活水平，又促进和谐社会的发展。4、玉田县“凤凰盛世”住宅小区建设完工后，由唐山长春长春房地产开发有限公司物业统一进行管理，将明显的改善该区域的城区面貌，使玉田县“凤凰盛世”住宅小区与周围的建筑形成统一城市景观，为玉田县的城市景观提供一个新的亮点，提升了玉田县的城市形象，有利于吸引各地投资，促进玉田县经济建设的发展。5、项目使用土地原是玉田镇城一村、城三村、马庄子三个自然村部分民宅以及玉田师范学校、人行家属楼用地，项目涉及拆迁面积57700m2，262户，920人。这里的住宅大部分是上一世纪70年代建设的平房，处于当时的各种条件，这里规划不合理，各种建筑杂乱无章，房屋低矮、道路狭窄、公共设施不配套，道路歪歪斜斜，交通十分不便，土地利用率十分低下，对于宝贵的土地资源造成极大的浪费，根据玉田县城镇规划，这里属于居住区，要建设高档的居民小区。通过县政府公开拍卖土地使用权的方法获得，不会引起用地争议；项目建设不涉及到居民的迁建，得到项目所在地居民的拥护和支持；因此，该项目建设不会引发任何社会问题。第十二章环境和生态影响分析12.1环境和生态现状76 该项目新建地址位于玉田县规划的居民住宅区建设范围内，该地域地势平坦，附近没有排污企业和其他污染源，无自然保护区、文物景观及其他环境敏感点，无地下建筑、地下管道及地下电缆通过，无地下文物及地下矿藏，适合该项目建设。12.2生态影响分析12.2.1建设施工对生态影响分析：项目建设工程施工需要拆除原有的民宅及其他建筑，平整土地和挖填土石方，清理场址堆积的各种垃圾，从而使原有的地面和植被遭受破坏，表层土壤裸露，造成尘土飞扬；施工现场的交通干道，因运送建筑材料的车辆增加，造成交通扬尘和物料散失的增加，尤其是在久旱无雨的季节，当风力较大时，施工现场的浮土和沙尘等物料也会扬起。总之，施工活动将造成局部地区环境空气的TSP浓度增高。经类比调查，其影响范围可超过施工现场边缘50米距离，直接影响到道路的行人和车辆，对人们的活动造成不利影响。在施工过程中，噪声主要来自施工机械设备。根据《建筑施工场界噪声限值》中有关规定和标准，本项目施工机械噪声影响较大的范围主要在100米以内，因此对项目区域内附近的政府机关、各有关企业以及居民的影响是无法避免的。12.2.2居民入住后对生态影响分析：居民入住后，本项目的固体废弃物主要是居民的生活以及商业经营产生的垃圾，每年大约为1500t。项目年产生生活、商业经营及卫生污水年总排水量为221358.1m3。12.3生态环境保护措施12.3.1环境质量标准本项目在施工过程中，将严格执行以下环保标准：1、施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》GB12523－2011的规定；2、大气环境执行《环境空气质量标准》GB3095－2012的工程标准；76 3、地面水执行《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)，《地面水质量标准》（GB/T14848-93）；4、噪声执行《城市区域环境噪声标准》(GB3096-2008)；5、防震执行《城市区域环境震动标准》（GB10070-88）。12.3.2污染物排放标准1、《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996);2、《污水综合排放标准》(GB8978-1996);3、噪声执行《工业企业厂界噪声标准》(GB12348--2008)。12.3.3环境保护措施本设计贯彻“预防为主，治理为辅”的方针，对环境保护采取全面规划，综合利用，化害为利，变废为宝的原则，搞好“三废”处理和回收，使“三废”排放达到国家标准。1、施工期间环境保护措施1）施工期间噪声防治建设单位要求施工单位所用主要施工机械应为低噪音机械设备；施工和装修阶段，对建筑物外部采用围档，减轻施工噪声对外界环境的影响；合理布局强噪声设备，相对固定设备尽量入棚操作，并教育工人在施工和作业时，对各种施工材料轻装轻卸，即减少建筑材料的损失，又减轻了噪声；同时合理安排施工作业时间，高噪声设备的施工时间安排在昼间（6：20—22：00），严禁夜间作业，并贴出作业时段告示，取得各单位和附近居民的谅解。运输车辆尽量绕行附近居民住宅。使建筑施工场界噪声限值达到《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-2011)规定的标准，最大限度地避免和减轻施工对周围生态环境的影响。2）施工期间扬尘防治76 从以下几方面采取防治措施：为了尽量减少施工扬尘对环境空气的影响，建设单位必须在施工区采取封闭围挡、对运输车辆应采取加盖苫布等封闭措施，防止扬尘产生和逸散。在必要时，对施工现场和施工现场道路采取洒水防尘措施。在风力大于4级时，应停止建筑物的拆除和土方挖掘，在风力大于5级时，对堆放的沙灰等物料进行遮盖，以防止扬尘逸散。施工现场定期洒水、防止浮尘。施工现场内运输通道及时清扫、洒水。运输车辆进入施工现场后，低速行驶，减少产尘量。粉状物堆放时上面覆盖，以免随风飞尘。施工场界设隔离棚或简易墙。3）施工期间固体废弃物防治项目将按玉田县住房和城乡建设局市政部门的相关规定统一运输处理。2、居民入住及商业经营后环境保护措施1）废水处理措施本项目的废水主要为生活污水、商业经营以及住宅区内卫生用水。这些污水来自居民洗浴、冲厕、盥洗、厨房污水和喷洒地面污水，以及商业经营产生的污水，无特殊化学物质、病毒和高污染物，均能满足《污水综合排放标准》三级标准值要求，可直接接入当地玉田县城市政污水管网，统一汇入玉田县污水处理厂，经处理后的中水回用。2）固体废弃物处理措施每栋楼前设置一定数量的垃圾收集箱，生活垃圾实行袋装，定时定点收集，由小区物业进行处理，商业经营产生的垃圾由各商户根据垃圾不同性质，分别装袋，送到垃圾站，实现卫生管理物业化，即保持了卫生，又美化了环境。3）废气处理措施由于本项目使用春天热力站城市热力系统供暖，本身不安装锅炉，因此无废气产生；本项目的废气主要是来自居民、商户厨房燃气灶产生的废气。由于项目区居民、商铺使用天然气或石油液化气为清洁燃料，燃烧后产生的污染物浓度低，排放量小，对周围大气环境影响不大。76 12.4特殊环境影响本项目地址远离历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观，不会对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等造成不利影响。第十三章劳动生产安全　　该项目在建设施工中，要特别注意劳动生产安全，严防发生安全事故，具体要做到：　　13.1由建设方、施工方、监理方组成安全生产管理组织，实行安全生产“施工方负责、监理方监督、建设方协调”的管理机制，落实安全生产责任制，明确各方的责任和职责。　　13.2实行“安全第一、预防为主”的方针，严格执行国家有关劳动安全方面的法规和标准，制订明确的安全生产规章制度，张榜公布，并使每个工人和工作人员自觉遵守。　　13.3在工作人员和工人入场前，在监理方的监督下，由施工方对工作人员和工人进行安全生产知识培训，针对该项目的特点进行教育。并随时进行安全检查，严格管理，以安全保生产。　　13.4针对可能产生的不安全和职业危害因素，对设备设施、安全防护装置，如提升机、搅拌机、脚手架、防护网经常进行检查，采取必要的防范措施，使操作中的危害以及对于其他人员造成危害的可能性减少到最低限度。　　13.5教育工人在生产中严格遵守操作规程，进入劳动现场之前，必须按规定穿戴好防护用具，要有专门的人员进行检查，达不到要求不准进入现场。76 　　根据项目建设情况，要设有专兼职的安全员，负责生产中的安全监督，对违反操作规程等有害各种安全的行为，及时加以制止，并采取有力措施，避免发生安全事故。　　13.6为防止机械传动设备对人体的伤害，在所有传动设备的传动部位均设有安全防护罩或安全栏杆，通行部位设有安全通道。为防止高空作业工人跌落和高处坠落物伤人事故发生，二层以上建筑物要设安全网。施工现场内的坑、沟等均设栏杆或盖板以防滑落跌伤。　　13.7为保证附近居民和过往行人的安全，施工现场要设置围栏，并有专人值班，提醒人们远离施工现场。要求来往运送物料的车辆，在经过繁华街道和居民区时，注意行人安全，减速行驶，在车辆运输繁忙时，配备现场交通指挥。第十四章资源利用与能耗分析14.1用能标准和节能规范14.1.1用能标准和节能规范该项目属于建筑行业，应遵循国家和地方关于节能降耗的相关标准和规范是：1、相关法律法规和政策规划《中华人民共和国节约能源法》（中华人民共和国主席令第七十号）（2007年10月28日）《中华人民共和国再生能源法》（中华人民共和国主席令第三十三号）（2005年2月28日）《中华人民共和国电力法》（中华人民共和国主席令，第60号）(1995年12月28日)《中华人民共和国建筑法》（中华人民共和国主席令，第91号）(1997年11月1日)76 《中华人民共和国循环经济促进法》（中华人民共和国主席令第四号）（2008年8月29日）《中华人民共和国清洁生产促进法》（中华人民共和国主席令第五十四号）（2012年2月29日）《节能减排“十二五”规划》国发〔2012〕40号《重点用能单位节能管理办法》（国家经贸委1999.3.10.）《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）《住房城乡建设部印发建筑业发展十二五规划》建字（2011）90号《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）《中国节能技术政策大纲》（计交能［1996］905号）《河北省〈关于加强节能工作的决定〉》2006.11《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委2005第65号)《建设事业“十一五”推广应用和限制禁止使用技术（第一批）公告》（中华人民共和国建设部公告第659号）（2007年6月14日）《太阳热水系统设计安装及工程验收技术规范》（GB/T18713-2002）《关于执行太阳能热水系统与民用建筑一体化技术的通知》(冀建质［2008］611号)《中国节水技术政策大纲》（国家发改委公告2005年第17号）《河北省“十二五”建筑节能专项规划》《中国建设报》　2011.10.31《唐山市“十二五”节能专项规划》2、节能和建筑类相关标准《公共建筑节能设计标准》 DB13（J）81－2009《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006《绿色建筑技术导则》(建科［2005］199号)76 《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JCJ26-95《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《城市热力网设计规范》 CJJ34-2002;J216-2002《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2008《民用建筑-2009太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-2005《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《建筑照明设计标准》 GB50034-2004《建筑采光设计标准》 GB/T50033-2001《城市道路照明设计标准》 GJJ45-2006《城市供热管网工程质量检验评定标准》 CJJ38-90《城镇燃气设计规范》 GB50028－2006《采暖居住建筑节能检验标准》 JGJ132-2001《地板辐射供暖技术规程》 JGJ142-2004《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-2008《空调通风系统运行管理规范》 GB50365-2005《居住建筑节能设计标准》DB13(J)63-2011《住宅建设规范》GB50368-2005《河北省民用建筑节能设计规程》DB13（J）24-2000《综合能耗计算通则》GB/T2589-2008《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411－2007《唐山市建筑节能专项规划》（2010-2015）《唐山市可再生资源建筑应用专项规划》（2010-2015）《产业结构调整目录》（2011年本）2011第9号令《地源热泵系统工程技术规范》GB50366－2009《墙体材料应用统一技术规范》GB50574－201076 3、相关终端用能产品能效标准《管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价》GB17896-1999《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》GB19043-2003《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》GB19044-2003《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》 GB19415-2003《高压钠灯能效限定值及能效等级》  GB19573-2004《高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值》GB19574-2004《金属卤化物灯用镇流器能效限定值及能效等级》GB200053-2006《金属卤化物灯能效限定值及能效等级》GB200054-2006《单元式空气调节机能效限定值及能源效率等级》GB19576-200414.1.2节能背景分析建筑能耗一般是指建筑物使用过程中的能耗，主要包括建筑采暖、空调、热水供应、电器、炊事等方面的能耗（电器中主要包括照明、制冷、电视、电梯等），在我国建筑能耗中，主要能耗是采暖和空调制冷，约占全部能耗的60%以上。我国《十二五建筑节能专项规划》提出，到“十二五”期末，建筑节能形成1.16亿吨标准煤节能能力。其中发展绿色建筑，加强新建建筑节能工作，形成4500万吨标准煤节能能力；深化供热体制改革，全面推行供热计量收费，推进北方采暖地区既有建筑供热计量及节能改造，形成2700万吨标准煤节能能力；加强公共建筑节能监管体系建设，推动节能改造与运行管理，形成1400万吨标准煤节能能力。推动可再生能源与建筑一体化应用，形成常规能源替代能力3000万吨标准煤。76 我国正处在城镇化的快速发展时期，《国民经济和社会发展第十二个五年规划》指出2010年我国城镇化率为47.5%，“十二五”期间仍将保持每年0.8%的增长趋势，到“十二五”末期，将达到51.5%。城镇化的加快发展使新建建筑规模仍将持续大幅增加，按“十一五”期间城镇每年新建建筑面积推算，“十二五”期间，全国城镇累计新建建筑面积将达到40-50亿平方米。一要确保这些建筑是符合建筑节能标准的建筑，同时引导农村建筑按节能建筑标准设计和建造。二是城镇化快速发展直接带来对能源、资源的更多需求，迫切要求提高建筑能源利用效率，保证合理舒适度的前提下，降低建筑能耗，这将直接表现为对既有居住建筑节能改造、可再生能源建筑应用、绿色建筑和绿色生态城(区)建设的需求急剧增长。目前我国正在推行65%的节能标准，但只相当于德国90年代初的水平，能耗指标则是德国的2倍。北方老旧建筑热舒适度普遍偏低，北方采暖城镇集中供热普及率仍不到50%。夏热冬冷地区建筑的冬季室内热舒适性差，仍缺乏合理有效的采暖措施，建筑新风、热水等供应系统缺乏的问题。夏热冬暖地区除缺乏新风和热水供应系统外，遮阳、通风等被动式节能措施未被有效应用，室内舒适性不高的同时增加了建筑能耗。北方农村冬季室内温度偏低，较同一气候区城镇住宅室内温度低7-9℃。“十二五”期间，我国将提高新建建筑能效水平，严格执行建筑节能标准，提高标准的执行率。到2015年，城镇新建建筑执行不低于65%的建筑节能标准，城镇新建建筑95%达到建筑节能强制性标准的要求。鼓励北京等四个直辖市和有条件的地区率先实施节能75%的标准。根据发达国家的经验和我国近20年的发展实际情况来看，在工业化、城市化快速发展阶段，建筑能耗总量及建筑能耗占全社会终端能源消费的比例均将呈上升趋势，建筑节能势在必行。14.2能耗状况和能耗指标分析14.2.1项目所在地能源供应情况分析玉田县能源供应比较充足，能满足本县的需求。该项目所需能源供应状况分析如下：76 1、电力供应现状、规划及预测分析本项目所处河北北网,所需电力供应状况分析如下:河北北网担负着北向唐山、廊坊、秦皇岛、张家口、承德五个地区，10.4193万km2，2398万人口的供电任务。以220kV和500kV构成主网架，东部通过500kV唐通线、霸宝线与京津相连，西部通过500kV张大线、蔚神线与山西相连，北部通过张赤线、承锦线与内蒙、辽宁相连，南部通过500kV廊保线与华中电网相连，通过500kV双回辛聊双线与山东电网相连，潮流格局为南电北送、西电东送。截止至2012年，全网500kV变电站10座，降压变压器18台，容量8.2×105kVA，输电线路16条，全长1567km。220kV变电站82座，220kV降压变压器168台，容量2358万kVA，输电线路191条，全长5967km。到2010年底，玉田境内有500KV变电站1座，220KV变电站3座，110KV变电站7座，35KV变电站28座，高低压线路4864公里，配电变压器7488台，2012年售电完成41.88亿Kwh，同比增长2.05%;实现企业利润9341万元,同比增长4.7%;完成税金5179万元,同比增长4%。全县乡村、户通电率100%，供电可靠率达99.7%，供电设备完好率均为100%，电力供应完全可以保证项目的正常运行。2、水资源的供应状况唐山市是严重缺水的地区之一，特别是在玉田县境内，河流在平常季节，绝大部分处于干涸状态，个别河流即使有涓涓细流，也已经被严重污染，其水质在劣五类以下，根本不能使用；人民日常生活用水只能靠地下水，但是地下水的大量采取，造成地下水位严重下降，形成地下漏斗，2005年，唐山市境内降落漏斗综合面积已达200多平方公里，漏斗中心水位埋深达到近40米，并呈继续扩延的趋势。76 目前我国人均占有水资源约2000立方米，不到世界人均占有水资源的1/5，而唐山市人均占有水资源不足450立方米，只相当于全国人均占有水资源的1/5，世界人均占有水资源的3.6%，玉田县水资源总量为1.63亿立方米。其中保证率为50%时，水资源总量为1.22亿立方米；保证率为75%时，为0.95亿立方米；产水模数为8.08万立方米/平方公里。地下水总补给量约为7.263×107m3。水资源的合理、有效和可持续性利用已成为我国经济社会发展的战略问题，必须提高用水效率，把节水放在突出位置，建立节水型社会。3、天然气供应状况冀东油田就在唐山市内，大港油田、胜利油田均在唐山市附近，天然气供应充足，玉田县各天然气公司在2012年，除满足全县各种用气外，年底还库存天然气10万多立方米；目前中燃伟业燃气公司在玉田镇建有供气站1座，年供气量约10万立方米。4、项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析该项目主要能耗为电能、燃气和水。从项目所在地的电力、电网现状和各种能源供应情况来看，项目建成后各种能源的供应是充足的，有保障的，因此项目的能源供应是可行的、可靠的。14.2.2项目能源消耗的种类和数量1、电能：主要用于住宅及各种建筑、活动场地照明、商业经营、空调制冷及家用电器等。该项目各项年用电量约为1056.95×104kwh。2、燃气：主要用于入住居民日常生活和商业营业活动，初步计算年需天然气为341166m3。3、水：主要用于入住居民生活和商业经营活动，公用建筑、绿化、喷洒道路、地下停车场等用水，项目年总用水量271020.44m3。4、用热：主要用于冬季住宅及商业建筑供暖，由玉田春天热力站城市供热管网提供热源，年需热力62428.53GJ，折合标准煤2130.06吨。项目各种主要能源和含耗能工质的品种及年需要量见下表：各种主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表76 各种主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表序号号主要能源及含能物质名称计量单位年需要量其中备注购入量自产量其它实物标煤实物折算系数折标煤实物实物实物折标煤折标煤折标煤1电104KWhtce1056.951.2291298.991298.992天然气104m³tce34.1212.143414.32414.323新水kttce271.020.085723.2323.234热力GJtce62428.530.034122130.062130.06年总需要折标煤（t）3866.63866.6经计算，该项目在电力折标系数1.229的情况下，项目年总耗能3866.6tce。14.2.3能耗指标分析玉田县“凤凰盛世”住宅小区项目总建筑面积229121.99m2，年总能耗3866.6tce,按总建筑面积计算，平均每平方米建筑面积能耗为16.89kgce。14.3节能措施和节能效果分析我国建筑能耗约占全国能源消耗总量的1/4，2011年北方寒冷地区采暖能耗已达到1.79亿tec，为全国能源消费总量的13.6%。在建筑保温性能上，我国与气候条件相似的发达国家相比，外窗高于我国2.2倍、外墙高于我国4倍，提高建筑节能对我国节约能源具有重要的作用。按照我国《建筑节能十二五规划》目标，从2011年起在2010年的基础上再节能12%。76 我国建筑能耗中主要是空调采暖和制冷，约占全部建筑耗能的65%左右，其中采暖耗能占全部建筑耗能的45%以上，根据国家有关规定和唐山地区当地气候的实际情况，结合项目建筑内容，项目热功率应为15.5w/m2,确定供暖室内温度为16℃—22℃，以18℃为常供温度。严格执行《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005，按该标准进行的建筑节能设计，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%。公共建筑的照明节能设计应符合国家现行标准《建筑照明设计标准》GB50034—2004的有关规定。14.3.1建筑节能采取的措施1、建筑窗墙设计①建筑的体形系数不应大于0.4。当不能满足时，进行权衡判断。②建筑南、北、东、西朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不应大于0.70，屋顶（水平朝向）透明部分的面积不应大于屋顶总面积的20%。当不能满足本条文的规定时，必须按《公共建筑节能设计标准》的规定进行权衡判断。　　③当窗（包括透明幕墙）墙面积比小于0.40时，玻璃（或其他透明材料）的可见光透射比不应小于0.4。④当窗墙面积比大于0.3时，一、二区建筑外窗（包括透明幕墙）应采取有效的遮阳措施，遮阳系数不应大于下表中规定的限值。外窗（包括透明幕墙）遮阳系数限值外窗朝向东、南、西向水平朝向（屋顶透明部分）遮阳系数0.3＜窗墙面积比≤0.40.70.50.4＜窗墙面积比≤0.50.60.5＜窗墙面积比≤0.70.5注：有外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数×外遮阳系数；无外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数。2、围护结构热工设计：围护结构热工性能应分别符合下表76 寒冷地区围护结构传热系数限值围护结构部位体形系数≤0.3传热系数KW/（m2·K）0.3＜体形系数≤传热系数KW/（m2·K）屋面≤0.55≤0.45外墙（包括非透明幕墙）≤0.60≤0.50底面接触室外空气的架空或外挑楼板≤0.60≤0.50非采暖空调房间与采暖空调房间的限墙或楼板≤1.5≤1.5外窗（包括透明幕墙）传热系数KW/（m2·K）传热系数KW/（m2·K）单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比≤0.2≤3.5≤3.00.2＜窗墙面积比≤0.3≤3.0≤2.50.3＜窗墙面积比≤0.4≤2.7≤2.30.4＜窗墙面积比≤0.5≤2.3≤2.00.5＜窗墙面积比≤0.7≤2.0≤1.8屋顶透明部分≤2.7≤2.73、围护结构构造设计方案初步方案设计建筑体形系数小于0.26屋面：100mm厚混凝土楼板，100mm厚聚苯乙烯泡沫塑料板保温层，平均传热系数K＜0.55w/(m2.k)。外墙(包括非透明幕墙)：剪力墙，外挂60mm聚苯板保温层，平均传热系数K＜0.6w/(m2.k)。76 底面接触室外空气的架空层或外挑楼板：100mm厚钢筋混凝土板，50mm挤塑聚苯板保温层，平均传热系数K＜0.6w/(m2.k)。非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板：200mm厚钢筋混凝土，抹聚苯颗粒保温浆料25mm，平均传热系数K＜1.5w/(m2.k)。外窗（包括透明幕墙)：窗墙比东西向为＜0.4；南北向为＜0.5；外窗采用隔热金属型材多腔密封框料，6中等透光热反射+12空气+6透明中空玻璃，传热系数K＜2.8w/(m2.k)，遮阳系数＜0.45；外窗的可开启面积大于窗面积的30%，透明幕墙具有可开启部分或设有通风换气装置；外窗的气密性不低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB7107规定的6级；透明幕墙的气密性不低于《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的3级；该建筑在方案设计上不做屋面开窗设计。由于建筑所处唐山市地区，建筑周边地面与非周边地面满足＞1.5热阻要求。采暖地下建筑：200mm钢筋混凝土墙，60mm聚苯板保温层，热阻＞1.5W/(m2.K)。4、采暖设计方案集中采暖系统采用城市热源。设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置并分别设置室温调控装置。散热器的散热面积，根据热负荷计算确定。确定散热器所需散热量时，扣除室内明装管道的散热量。公共建筑内的高大空间，采用辐射供暖方式。76 城市热源热力管道集中采暖系统供水或回水管的分支管路上，根据水力平衡要求设置水力平衡装置。供暖系统采用分户计量，可以进行温度调控。户外供热管道进行外保温，以减少热量损失；每组散热器均选用温控阀，使室内温度不超过规范使用限度，同时又满足用户需求。5、通风与空气调节设计方案使用时间、温度、湿度等要求条件不同的空气调节区，不划分在同一个空气调节风系统中。设计全空气空气调节系统并当功能上无特殊要求时，采用单风管送风方式。在同一个空气处理系统中，没有同时加热和冷却过程。气调节冷热水管的绝热厚度，应按现行国家标准《设备及管道保冷设计导则》GB/T15586的经济厚度和防表面结露厚度的方法计算。空气调节风管绝热层的最小热阻符合最小热阻0.74。空气调节保冷管道的绝热层外，设置隔汽层和保护层。地下建筑的通风系统，宜根据使用情况对通风机设置定时启停（台数）控制或根据地下建筑内的CO2浓度进行自动运行控制。供热管网在于室外空气接触时非采暖房间外采用50mm厚岩棉管壳，降低管道冷热损失。14.3.2电气节能1、照明节能严格按照国家标准《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)的有关规定执行。具体标准见下表。居住建筑照明标准值房间或场所参考平面及其高度照度标准值（lx）Ra起居室一般活动0.75m水平面10080书写、阅读300卧室一般活动0.75m水平面758076 床头、阅读150餐厅0.75m餐桌面15080厨房一般活动0.75m水平面10080操作台台面150卫生间0.75m水平面10080　商业建筑照明标准值房间或场所参考平面或其高度照度标准值（Lx)UGRRa一般商店营业厅0.75m水平面1002280高档商店营业厅0.75m水平面752280一般超市营业厅0.75m水平面1502280高档超营业厅0.75m水平面1002280收款台0.75m水平面100-802、各种设备优先选用国家推荐的、质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的；3、供电系统采用合理的工艺流程，配电室安排在各用电单位平均距离最小的区域，力求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗；4、选用SⅡ型油浸式低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗；5、选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗；6、公用楼梯间采用声控自动节能灯具；7、选用载流量大、线路损耗小的高质量铜芯电缆，减少线路损耗。14.3.3节水1、每个分区进水管均装水表计量，严格控制各用水点的水压和水量，以免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费。卫生器具选用节水型。76 2、卫生间内的卫生洁具及其配件选用节水型和节能型的产品，禁止使用螺旋升降式铸铁水嘴和一次冲洗水量≥9L的便器，积极推广使用符合产品标准要求的陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量≤6L的便器等国家及地方主管部门推荐的节水型产品；3、室内给水管道采用阻力小、耐腐蚀、寿命长、保温好、韧性强、无毒、无味的管材，积极选用改性聚丙烯、聚氯乙稀等塑胶类产品；4、尽可能利用太阳能用作热水加热；在11层以下的建筑安装太阳能；5、合理利用市政管网余压，采用分区给水方式。项目安装中水供水管道，在条件许可的情况下使用中水冲厕、卫生和绿化。14.3.4建筑材料耗能项目大量采用的建筑原材料，如钢筋、水泥、砖、玻璃、塑钢等，是高能耗产品，因此，项目在设计和建设中，要合理设计和使用，最大限度地降低高能耗产品的用量。14.4节能效果分析结论与建议节约能源是我国能源政策的重要组成部分。本项目拟选用先进合理的技术，以及国内高性能的节能设备，本着节约能源，利用能源的目的，在满足正常生活条件下，尽量减少能源的不必要的损耗，在充分利用能源的同时，获得最大的经济效益。单位能耗比较表国家、地区中国（平均水平）德国美国单位建筑面积建筑能耗（kgce/m2）北方采暖地区夏热冬冷地区夏热冬热地区本项目38.421.110.216.8933.630.6经计算，该项目在电力折标系数1.229的情况下，年耗能为3869.0276 tce，根据GB50396—2005《住宅建设规范》、河北省DB13（J）63—2007《居住建筑节能设计标准》、JG134—2001《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》规定，唐山地区14层以上楼房建筑热功率为15.5Kw/m2，年耗能折合16.67kgce/m2,冬季供暖耗能为7.63kgce/m2，两项合计为应为每平方米建筑年耗能量为24.3kgce，项目平均每平方米建筑年耗能量为16.89kgce/m2，比河北省规定该项目楼房建筑24.3kgce/m2的标准节约30.49%，达到国内先进水平，符合能耗准入标准。通过比较，不难看出，本项目的能耗指标处于国内先进水平的位置，与同样气候条件的德国、美国等发达国家的平均水平相比，也有一定的优势，该项目符合能耗准入标准的要求。经分析，该项目经过以上节能措施处理，能够满足河北省《居住建筑节能设计标准》和《公用设施节能设计标准》中节能65%的要求。第十五章风险分析及对策15.1项目生产风险与对策该项目在正常运行后，生产风险较小，其生产风险主要是管理人员指挥失误，不可抗拒的自然灾害，以及突发事件（如停电、大暴雨影响施工等），为避免这些情况，一是管理人员要深入到生产实际中去，了解生产的全面情况，正确做出判断;二是对抗御各种自然灾害及突发情况做出必要的安排，制订出预案,提前采取措施；三是随时和政府有关部门联系，通报信息，针对实际情况及时采取措施。15.2市场风险与对策76 本项目中的市场风险最为关键，由于广大人民群众生活水平不断提高，对居住的标准要求越来越高，对于质量、造型、环境、位置等方面的要求愈来愈严，同时房地产竞争也日趋激烈，项目要在剧烈竞争中站稳脚跟，立于不败之地，并获得较好的收益，一是开发项目设计要新颖实用，注意提高建筑质量；二是要加强建筑成本管理，千方百计节约投资，把实惠交给购房群众，在价格上低于同位置、同类型的其它商品楼，以质高价优取胜；三是搞好各项服务，使住户真正享受到全方位的服务，在生活和各项活动中，感到方便、快捷和温情；四是开展深入的宣传活动，使广大群众了解该项目的各种优良特点和入住优越性，踊跃购买；通过以上措施，即可规避市场风险。15.3技术风险与对策不断采用新技术、新型环保节能材料，建设现代化的居民住宅，满足人民群众的住房需求，是房地产开发企业的重要职责，也是形势发展的必然趋势，该项目要密切注意国内外住宅建设发展的形势，随时了解国内外住宅建设的新技术、新工艺、新材料、新造型，不断运用先进的技术、工艺与设备，努力提高该项目的质量，从而更好的为经济建设服务，为广大人民群众服务。唐山长春房地产开发有限公司具有中级以上技术职称的技术人员30余人，这些技术人员多年从事房地产开发和建设业务，具有较高水平和业务能力，具有丰富的实践经验，对于各种新方法、新技术接受能力强、能迅速掌握应用，加之唐山长春房地产开发有限公司对技术人员经常进行技术培训，提高他们的技术水平，从而可以规避技术风险。　15.4政策风险及对策党中央、国务院历来高度广大人民群众的住房问题，把人民群众的衣、食、住、行问题，作为我国各级党委和政府的主要职责，改革开放以来，国家先后下达多个文件，把加强房地产开发，解决人民群众住房问题，提高人民的生活质量作为当前的一项重要工作，并提出有力的措施，对开发普通商品房的企业大力支持，给予种种优惠。中共玉田县委、玉田县人民政府认真执行党中央、国务院的各项方针政策，根据玉田县的实际情况，对开发普通住宅，制订了一系列的实施方案和具体措施，对以开发普通商品房的企业给予了各种优惠条件，因此，该项目在玉田县建设并无政策风险。76 15.5社会风险与对策玉田县民风淳朴，人民勤劳善良，历来有助人为乐，宽容大度的传统和习惯，社会局面一直比较祥合稳定，人民安居乐业，特别是近年来，在中共玉田县委、玉田县人民政府的领导下，全县人民讲团结、讲文明、比贡献，社会局面更为安定团结，刑事犯罪率节节下降，2012年不足万分之一，对于该项目的建设，附近的群众和有关单位纷纷表示支持和拥护，因此，该项目在玉田县建设，不存在社会风险。15.6项目进度管理风险项目进度管理方面的保障对于企业效益的获得是较为关键的，如果进度延后，不能为该项目及时地提供优良的生产环境和抢占市场的机遇，那么企业除了损失一定的直接经济效益外，还会对以后的发展造成负面影响。从经济评价角度看，项目的投资回收期将会延长，接影响到企业的经济效益。其规避方法是首先选择技术力量强、工程质量好、声望信誉高的建筑企业进行施工，并签定协议，严格规定工期、质量和资金，确定奖惩办法，并选择责任心强、有丰富经验的监理公司进行监理，从而保证项目的投资、质量和工期不发生任何问题。第十六章投资估算和资金筹措16.1投资估算的编制依据1、2006年《河北省建筑工程概算定额》及现行概算指标。2、2005年《河北省安装工程概算定额》及现行概算指标。3、冀建质[2004]年158号《河北省建设项目概算其他费用定额》。4、冀建监（2004）516号《河北省建设项目概算编制办法》。5、唐山市工程建设造价管理站《唐山市建设工程技术经济指标》（2011年版）76 6、本项目有关专业提供的设计图纸，设备材料及有关技术数据。7、国家、部门和唐山市的其他有关规定。16.2工程建设各项费用的确定16.2.1建筑安装工程费1、建筑工程费按建（构）筑物的结构特征和现行定额（指标），参照唐山市2011年度类似工程以单位造价加权估算。室外工程按设计工程量及有关概算指标估算。2、主要设备价格采用生产厂家报价，不足部分参照《全国机电产品价格目录》，按有关规定计取运杂费及调整价。3、安装工程取费根据《河北省安装工程概算定额》（2005）和冀建监[2000]182号关于颁发2005年《河北省安装工程概算定额》过渡办法结合类似工程指标确定。16.2.2工程建设其他费用1、前期工程费前期费用包括项目建议书、可行性研究报告及其他各项费用，参照原国家计委计价[1999]1283号、省物价局、省计委冀价经费字[2000]10号文有关规定计算。2、土地使用费本项目属于购买土地使用权，住宅建筑期限70年，商业建筑40年，一次交清土地使用费，项目土地费用共17000万元（含各项契税）。3、工程地质勘察费参照原国家计委、建设部计价格[2002]10号文计算，规划设计费参照原国家计委、建设部计价格[2002]10号文计算。4、建设单位管理费参照财政部财建[2002]394号、河北省财政厅冀财建[2003]3号、财建[2003]724号文有关规定计算。5、建设监理费参照国家发展和改革委员会发改价格[2007]670号文有关规定计算。76 6、环境影响咨询服务费按照计价格[2002]125号文件执行。7、招标代理服务费按照计价格[2002]1980号文件执行。8、城市建设配套费根据唐山市及玉田县有关规定，按57.4元/m2计列。9、建设期利息：建设期利息第一、二年计入项目建设费用。10、其他各项费用：该项费用包括人防费、项目建设前期各项费用、临时设施费、工程保险费等。11、销售费用按200万元计算。12、基本预备费按固定资产投资的5%计算。13、因项目建设期为26个月，按2年计算，涨价预备费按涨价幅度6%予以计列。16.3估算总投资及其构成本项目投资包括土地费用、土建、设备购置安装、装修工程、附属工程及其它，以及销售费用等，总投资51000万元，其中建设投资50800万元，销售费用200万元。建设投资全部为固定资产投资，建设投资详见估算表(见附表1：建设投资估算表)，按投资性质划分的项目总投资估算见下表。按投资性质划分的项目总投资估算表序号项目名称投资（万元）占合计（%）1建筑安装工程费23854.0846.772设备购置费1602.553.143设备安装费80.130.164土地费用1700033.335建设期利息2156.254.236其它工程费用2406.994.737基本预备费25004.908涨价预备费12002.359销售费用2000.39合计51000100.0076 16.4资金筹措及投资计划本项目总投资51000万元人民币，其中固定资产投资50800万元，销售费用200万元，建设投资分两次投入，建设期第一年投入总投资的60%，即31618.44万元，第二年投入总投资的40%，即17025.31万元；项目销售期2年，在建设第二年开始销售，销售期第一年投入销售费用100万元，销售期第二年投入销售费用100万元，销售期第一年销售总销售面积的60%，第二年销售总销售面积的40%。项目资金来源，项目总投资的51000万元，由项目开发单位自筹解决21000万元，为项目总投资的41.18%，申请银行贷款30000万元，为项目总投资的58.82%（见附表2：项目总投资使用计划与资金筹措表）。　　第十七章经济效益分析17.1评价的依据依据国家发展和改革委员会、国家建设部2006年发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、以及现行的财会、税收等有关政策、法规对项目的经济效益进行分析和评价。17.2基础数据17.2.1实施进度该项目建设期26个月，按2年计算，并于建设期第二年开始销售，第1年售出总建筑面积的60%，第2年售出总建筑面积的40%。17.2.2基准收益率参考国家有关标准、同期商业银行贷款利率及同行业赢利水平，确定该项目的基准收益率为12%。17.2.3营业收入估计76 该项目住宅建筑面积116700.64㎡，回迁面积51599.39㎡，销售面积65101.25㎡；地上商业营业场所建筑面积33049.67㎡，除去回迁面积8535.31㎡，销售面积24513.45㎡；地下商业营业场所销售面积19579.27㎡，住宅地下室销售面积7825.58m2，地下车库（包括商业车库）销售面积31185.38m2，地上车库销售面积1436.57m2，商业地下室及地下公用设施不与销售。全部建筑销售价格根据玉田县、唐山市住房市场价格和本县内一般家庭承受能力综合确定，拟定住宅楼平均售价按4500元/㎡，地上商业建筑平均售价按9000元/㎡，地下商业建筑平均售价按5000元/㎡，地下储藏室平均售价按2000元/㎡，地下车库平均售价按2000元/㎡，地上车库平均售价按3500元/㎡，人防工程、公用设施属于业主共同财产，不对外出售，详见附表3：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。项目销售收入共计69452.31万元。　　17.2.4营业税金及附加、其他税按有关规定，该项目营业税按营业收入的5%征收，城市建设税和教育费附加分别为营业税的5%和5%，此外房地产税、印花税、土地使用税等其他税费按营业收入的0.1%计算。该项目共应缴纳营业税及附加3889.33万元，见附表:3：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。　　17.2.5成本费用该项目总投资51000万元，其中48643.75万元用于建设投资（不包括建设期利息），第一年投入31618.44万元，第二年投入17025.31万元；建设期第一年贷款利息862.5万元、第二年贷款利息1293.75万元，项目第二年开始销售，第三年利息431.25万元；销售费用200万元，按开始销售的第一年投入销售费用100万元，销售期第二年投入销售费用100万元。76 建设投资、建设期利息、销售期利息及销售费用均作为成本费用，该项目总成本费用为51431.25万元，该项目的成本费用见附表4：利润与利润分配表、附表5：项目投资现金流量表。　　17.2.6利润估算该项目利润总额为14131.73万元，根据企业所得税法规定，所得税按销售利润的25%征收，应缴纳所得税3532.93万元，税后利润10598.8万元，见附表4：利润与利润分配表。17.3财务分析该项目的全部投资评价指标为：总投资收益率：27.71%投资利税率：35.34%财务内部收益率（税后）：20.86%财务内部收益率（税前）：26.79%财务净现值（税后i=12%）：3449.21万元财务净现值（税前i=12%）：5963.88万元静态投资回收期（税后含2年建设期）：2.52年静态投资回收期（税前含2年建设期）：2.45年见附表5：项目投资现金流量表。17.4不确定性分析17.4.1敏感性分析为了考察本项目的抗风险能力，对影响项目经济效益的三种主要因素（销售收入、开发建设投资、成本费用）进行单因素敏感性分析，其中平均价格和销售收入最敏感，而建设投资次之。当建设投资因素在10%——20%幅度内变化时，其内部收益率仍高于行业标准内部收益率，有较大的盈利；在销售收入、成本费用因素其中单一因素在10%幅度内变化时，项目内部收益率高于行业标准内部收益率；在单一因素在20%幅度变化时，个别项目因素内部收益率低于行业标准内部收益率，但是仍然有一定的利润76 （附表7：敏感性分析表），虽然项目存在一定风险，但是风险较小，建设单位也必须加以注意。17.4.2临界点分析序号项目基准收益率（%）允许最大变化幅度1总成本费用12-23.64%2开发建设投资12+32.43%3销售收入12-13.73%为考察对项目经济效益具有较大影响的主要因素变化的极限承受能力，对房屋售价、开发建筑投资、平均销售价格分别做了临界点分析，设定的基准收益率为12%，经计算当项目所得税后财务内部收益率不低于基准收益率时，所允许销售价格、开发建设投资、平均价格变化的最大幅度，见下表：17.4.3赢亏平衡点分析以销售收入表示盈亏平衡点（BEPq），其计算公式为：盈亏平衡点=单件产品销售价格×［年固定成本/（单件产品销售价格-单件产品可变成本-单件产品税金）=73.44%分析中可看出，该项目销售收入、销售价格、销售率达到预计的73.44%，项目就能保本，表明该项目具有一定的风险，必须引起注意。17.5还贷能力分析该项目共需向银行贷款30000万元，采取等额还本利息照付的还款方法，从建设期第二年即开始还本付息，2年还清。根据中国人民银行2015年最新公布的利息标准，1-5（含）年贷款年利息为5.75%，采取等额还本利息照付的方式还本付息，见还本付息安排表。还款资金来源于项目销售利润，从项目的销售收入、利润分配等各表中可以看出，该项目的利息备付率和偿债备付率均远远高于公认1的标准，说明项目单位有充足资金还本付息（见表6）。76 第十八章结论综上所述，通过分析研究，本项目的主要财务评价指标均优于国家规定的基准指标，具有较好的财务盈利能力和抗风险能力，并具有显著的社会效益，该项目的建设符合国家产业政策和城市化发展方向，符合广大人民群众的需要，是国家十二五重点发展的产业，同时符合玉田县的城市规划，因此该项目的建设是必要的，也是可行的。项目的建设能在一定程度上促进当地经济的发展，为当地财政收入作出贡献，在一定程度上对上下游产业起到促进作用。同时对于提高玉田县城市形象，发挥唐山市域副中心城市的功能，都将起到促进作用。项目的建设能为社会提供一定数量住宅和商业建筑，解决部分人民群众住房的困难，提高人民的生活质量，并为玉田县内外商户提供一定数量的经营场所，在发展玉田县的市场经济，维护的安定团结社会局面等方面发挥了一定的作用。项目使用土地通过政府公开拍卖土地使用权方法获得，不会引起用地争议；该项目在建设用地范围内，较好地解决了居民的拆迁问题，得到了人民群众的拥护，因此该项目的建设，不会引起任何社会问题。综上所述，本项目的主要财务评价指均优于国家规定的基准指标，具有较好的财务盈利能力和抗风险能力，并具有显著的社会效益，因此本项目是可行的。76'