灌南酒店项目可行性研究报告 80页

'灌南酒店项目第一章前言一、总则根据连云港市灌南县市场经济综合调研及旅游酒店业发展趋势分析，本公司参照《中华人民共和国旅游涉外饭店星级评审的规定与标准》，本着实事求是的原则，结合酒店项目自身的规模特点，经过我酒店管理公司酒店专家的市场考察、调查、研究，编制这部酒店项目市场调研及可行性分析报告。二、概述（一）酒店名称中文：易道文化酒店---（待命名）英文：E-WAYCULTUREHOTEL(RESORT)（一）地址：连云港市灌南县（二）注册资本：------人民币（三）筹建投资额：人民币壹亿捌仟万元（四）星级标准：准五星级（第一年）精品五星级（第二年）（五）酒店类型：商务型度假酒店 当地市场综合调研分析一、地理位置、人口、文化灌南县地处北纬33°59′至34°27′、东经119°07′至119°48′之间，位于中国大陆东部沿海，长江三角洲北翼，江苏省东北部，灌河流域下游，淮安、连云港、宿迁、盐城四市交界处，东接仙鹤神鹿之都盐城，南连周恩来故里淮安，西邻项王故乡宿迁，北望大圣故里、新亚欧大陆桥东桥堡—连云港；东部濒临黄海，与韩国、朝鲜、日本等国家隔海相望。灌南县政府驻地新安镇位于县境中西部，南距省城南京270公里，东南离国际大都市上海453公里，离苏州380公里，北距连云港市城区70公里。东西最大直线距离71公里，南北30公里，县域总面积1041平方公里，其中海岸线8.72公里，拥有海域面积1160多公顷，水域面积263平方公里。灌南县地处暖湿带向亚热带的湿润地区，属暖温湿性季风气候，太阳年辐射总量约为118.0kcal/cm，日照时数平均为2435小时，年日照百分率在55%左右，年平均降水949.99毫米。灌南县地处淮、沂、沭、泗诸水下游，河流水质清澈。境内现有流域性河道两条：新沂河、灌河。灌南土地为海水冲积平原，地势一马平川，土壤集海、陆多 种微量元素于一体，在此土地上出产的农副产品微量元素含量丰富，现有耕地分5个土属，16个土种，土壤肥沃污染较少。灌南县淡水、海水资源丰富，境内有14条淡水主干河，长380公里，最大的湖泊为硕项湖（9平方公里）。丰富的水资源形成的40多万亩水域可进行多种水产品养殖，全长74.5公里的灌河是河运、建港、造船业的黄金水道，东部的黄海海域是捕捞、海水养殖和化工制盐的理想之源。灌南建县于1958年3月，位于江苏省东部沿海，是连云港市的南大门，1996年8月由原淮阴市（现淮安市）划归连云港市。灌南县地处亚洲大陆东部，东部濒临黄海，东与响水接壤，南与涟水相连，西与宿迁为邻，北隔新沂河与连云港相望；全县温和湿润，四季分明，下辖14个乡镇，238个行政村（居），拥有5个工业园区，2个农业园区，1个文化产业园区。灌南简称“灌”，古称“海西”，于公元前90年建海西县，为境内建县之始，饱经沧桑，有“海西故国”之称。自西汉汉武帝年间建置海西县至今已有2100年的文化历史，因地处灌河流域，又位于灌河之南而得名灌南。灌南历史悠久，向来车水马龙，商贸云集，物华天宝，人杰地灵。灌南是二郎神文化与南国汤沟酒的发源地，著名的魔术之乡，江苏省首批生态农林业试验示范 县，国家级生态示范县，全国科普示范县，全国平安建设先进县，海河相通的水绿新城。素有桐杨木之乡、淮山药之乡、浅水藕之乡、二郎神故里的美称。灌南县总人口80万(2013年底)，人口密度780人/平方公里，城镇人口比重为43%，方言淮语-洪巢片-灌南话。灌南县于2013年新建的文化艺术展览中心、广电中心、乒羽中心已投入使用，并成立了魔术、剪纸、书画名家工作室7个，成功举办《青春飞扬》等大型文艺演出38场，送图书下乡6万余册。各类书画作品获得国家级奖项8个、省级奖项19个，二郎神传说和曹氏热敷接骨疗法入选省级非遗名录，县歌为：好地方（主唱：祖海）。 地方经济及产业结构灌南县为传统农业大县，农业资源十分丰富，是全国有名的优质粳稻生产县、粮食生产先进县、国家级生态示范县。近年来，现代农业呈现出蓬勃发展态势，两大农业园区建设走在全省前列，工厂化食用菌、花卉苗木、生猪养殖三大主导产业效益优良；工业更是后来居上取得了显著业绩，冶金特钢、船舶物流、医药化工、酿酒食品等支柱产业特色明显，成为全县经济发展的主力支撑。全县农林牧渔及服务业总产值78.16亿元，其中农业产值46.71亿元，林业产值1.72亿元，牧业产值18.95亿元，渔业产值6亿元，农林牧渔服务业产值4.78亿元。灌南县中药材品种有板蓝根、元胡、甜菊、白术、红花、丹参、杭白菊等，牧草资源十分丰富，品种有紫花苜蓿、黑麦草等，横贯8个乡镇的万亩沂河淌是天然草场。灌南特产有毛脸凉粉、五妙水仙膏、淮山药、草鸡蛋、红掌、有机浅水藕、七品鲜菇、淮牌四豆、解暑养颜羹、风味凉拌菜、虾籽、小肉狗、杏鲍菇、西湖荡大闸蟹、汤沟酒等。21世纪以来，灌南县经济社会保持科学发展、跨越发展、和谐发展的良好态势，按照“优质精品城市、水绿生态新都、现代 宜居家园”的城市发展定位，全县每年多元化投入城市建设资金100多亿元，城市形象现代靓丽，城市功能配套完善，城市品位显著提升。2014年实现地区生产总值264亿元，人均GDP42140元，公共财政预算收入35.1亿元，农民人均纯收入10274元，城镇居民人均可支配收入20786元，全面小康社会建设基本达到目标要求。全县2014年实现社会消费品零售总额61.48亿元，其中批发业零售额6.38亿元，零售业零售额48.75亿元，住宿业零售额0.96亿元，餐饮业零售额5.39亿元。金融机构本外币各项存款余额109.46亿元，其中人民币各项存款余额109.33亿元，居民人民币储蓄存款余额72.67亿元，金融机构人民币各项贷款余额88.67亿元。全年完成进出口总额2.26亿美元，其中出口总额1.85亿美元，进口4104万美元。全年内联客方实际到位资金110.24亿元，实际利用外资521万美元。灌南县现有的工业园区主要为：灌河半岛临港产业园、连云港化工产业园、灌南经济开发区、灌南现代化物流园、灌南金属精加工园、灌南现代农业示范园、灌南生态农业产业区、灌南五龙口文化产业园、灌南特种船舶产业园，概况如下：灌南经济开发区： 经济开发区紧紧围绕“稳增长、抓转型、促发展”的总体思路，实现工业总产值103亿元，销售收入98亿元，生产性税收1.48亿元，固定资产投资24亿元。秉承“科技优先、节约优先、环保优先”的理念，强化产业升级和结构调整，初步形成金属精加工、装备制造、光电三个新兴产业和酿酒食品、板材家具两大传统产业的“3+2”产业格局。园区共入驻金属加工企业25家，机械制造企业15家，光电企业6家，板材家具企业13家，酿酒食品企业8家，产业规模、层次明显提升，集聚效应逐步显现。其中注册资本2000万元以上项目8个，投资超10亿元的灌工重机等项目6个，超亿元的宝丽森秸秆板、力源电气、嘉隆建设等项目12个，目前协议总投资185亿元。【中小企业园】完成20万平方米标准化厂房建设，园内各项配套设施进一步完善。围绕机械加工、电子信息两大产业招引进项目17个，其中锦泰电子、建弘电子、博恩电子、永福模具、优凯机械、银翔钢结构、凯瑞机械、全一物流、仁友科技等9个项目正式投产，天鼎消防、益达管件、鑫友金属、万通迪迈、艺泽服装等5个项目试生产。大力实施“腾笼换凤”战略，通过“回购、置换”等方式分类推进，共清理回收土地1070余亩，涉及企业12家，小规模、低技术、低产出、高耗能、高污染企业被清理出 园区，提升了园区的产业结构，又盘活土地，为新项目顺利落户提供强力支撑。灌河半岛临港产业区按照“一区四园”的总体布局，正全力打造千亿半岛发展目标。壮大医药化工、钢铁冶炼、船舶修造、现代物流四大主导产业，稳中求进，努力实现经济繁荣、社会和谐、生态宜居的三大发展目标，现实现工业销售收入420亿元，入库税收4.5亿元。连云港化工产业园区连云港化工产业园区坐落于县域东北部的堆沟港，东临黄海，南靠灌河，北依新沂河。全区实现化工产业总产值99亿元，销售收入97亿元，工业入库税收3.4亿元，自营出口1亿美元。园区经济发展在逆境中呈现快速增长趋势，产业结构进一步优化提升，新增规模以上企业11家，77家规模以上企业中有46家产值超5000万元，其中31家超1亿元，7家超2亿元。园区共有在建和技改项目45个，总投资近100亿元，道博、亚新钢铁、佳麦、克胜等15家企业投产，仁欣、迪安、恒隆、恒飞等在建项目快速推进，完成阳方、安本、永龙、拜克等12家企业清理整合，清理出工业用地629亩。灌南现代农业示范区 现代农业示范区位于县城东部，核心区总面积1万亩，拓展区占地20平方公里，是全省五大外向型农业示范区之一。示范区先后顺利通过省级农业示范区和国家农业旅游示范点的验收，食用菌产业、花卉苗木、设施疏菜、特色农业、农业旅游等五大主导产业已成为全县现代农业发展的龙头、城区的又一靓丽景观。通过新、扩建等方式升级壮大主导产业。示范区实现生产纯白金针菇、杏鲍菇、海鲜菇、季节性秀珍菇等4.5亿袋15万吨，产值超18亿元。灌南生态农业产业区生态农业产业区按照现代农业“特色化、规划化、产业化、园区化”的发展要求，坚持生态优先、环保优先、安全优先、科技优先的原则，重点发展奶牛、生猪、设施蔬菜、绿化苗木等绿色产业，大力发展循环经济，注重生态文明建设。入园企业共20余家，实现产值12.8亿元，效益2.6亿元。灌南县金属精加工园区金属精加工园以科学发展观为指导，按照“稳中求进、好中求快、务实苦干”的总体要求，以“转变发展方式、推动转型升级”为工作主旋律，推进重点项目建设和基础设施建设，实现钢产量400万吨，工业产值160亿元，入库税收8200余万元。灌南县船舶工业园区 灌南特种船舶产业园创建于2006年8月，2009年2月获省外经贸厅批复，成为苏北唯一一家特种船舶产业园，是省政府规划的特种船舶生产基地之一。园区共有船舶修造及配套企业14家，规划面积13平方公里，已开发面积4平方公里。园区坚持以科学发展为主题，以推动产业转型升级为主线，加强产业结构调整，加快发展循环经济，转变经济发展方式，对区域经济发展起到推动和示范作用。灌南现代物流产业园区现代物流产业园区坐落于被称为“苏北黄浦江”的灌河岸边，依托其独有的深水岸线和海河联运优势，近年来发展迅速。园区现有深水岸线35公里，已建成万吨级泊位6个，年货物吞吐量1800万吨，依托灌河半岛“三纵四横”大交通框架和灌河特有的黄金水道优势，已初步形成灌河临港产业物流集聚区和海河联运集聚区。灌南县的商业与旅游业目前正处于发展阶段，呈持续平稳上升趋势，虽然在流通规模、设施建设和经营管理及经济收益等方面均取得了显著的进步和提高，已逐渐成为全县经济结构中具有相当规模水平和占据一定比例的重要产业之一，但与中小型城市的先进商业仍然存在着一定的差距。桥东以人民路两侧为主导的较为成熟的商业街区随着居民生活水准的提高而不断变化，商业经营模式也在发生较大的变革，各类专卖店、休闲娱乐场所、社会餐饮业等不断向周边区域扩增，推动了中大型商住地产业等多种先进新型商业的 综合发展，现有的各类商业店铺数量达千余家已成为灌南商业流通领域中新的经济增长点，当地政府部门正通过政策性的大力引导逐步向桥西发展。旅游产业作为灌南社会经济结构中的重要组成部分，在当地市场经济不断发展和市政规划、交通建设的过程中，存在着较大的发展空间，也可带动其它相关产业的发展，有力地推动当地社会经济的整体发展。一、发展规划及交通、市政建设灌南县随着经济开放政策的不断深化发展，在市政规划及城市交通建设等方面已进行了大规模的部署与调整。政府正加快推进以硕项湖为核心的新城区建设速度，现有桥西经开区迎宾大道两侧的各类商业、学校、住宅等城市综合体已基本形成，新区内各项配套设施和功能也将日趋完善，交通网络初具规模，一座新的城区正在崛起。硕项湖区域内各项市政基础设施建设正日臻完善，湖区引灌蓄水，东湖区绿化提升、周口河风光带南延工程基本完成。其它市政基础设施建设如：宁连高速灌南南互通、235省道改扩建工程加快推进，新港大道三期北环段建设，疏浚河道12.8公里，疏通排水管道160公里，城市防洪能力不断提升；并建成220千伏电网加强工程、110千伏堆港开关站升压工程等等。灌南县已完成交通建设总投资15亿元，新改建道路167公里，新建桥梁5座。县境内公路通车总里程达2023.5公里，等级公路共 有1867.64公里，其中国道35.7公里（高速公路26.753公里）、省道114.25公里、县道289.522公里、乡道515.034公里、村道913.134公里。共设有公路客运站8个，其中二级站1个，三级站2个，四级站5个，。航道总里程达177.14公里，其中三级航道60.18公里、五级航道18.5公里、六级航道59.1公里、七级航道10.96公里、等外航道28.4公里，港口码头9个，码头泊位50个，码头总延长2800米。水陆客货运输车（船）达3945辆（艘），其中营运客车317辆8326个座位，出租车200辆1000个座位，货车2860辆31270吨位，船舶568艘63762吨位。客运条线110条，其中县内客运线路27条，县际客运线路10条，市际客运线路49条，省际客运线路10条，全年公路客运量1344万人次，公路货运量749万吨次，水运货运量192万吨次。灌南县现暂无铁路，规划建设中的连淮扬镇铁路将在灌南设高铁灌南站，设计时速为300公里/小时，途径连云港、灌云、灌南、涟水、淮安、扬州终到地为镇江，接入沪宁高铁、京沪高铁，将会到达上海、南京、苏州、杭州等大中城市。另外连盐铁路将途径连云港、灌南、响水、滨海、阜宁，终到盐城，在灌南田楼镇设置货运站，该铁路是沿海铁路江苏段极为重要的一部分。灌南县现有的航空状况为：淮安涟水机场（距离城区50公里， 约50分钟车程），连云港白塔埠机场（距离城区60公里，约60分钟车程），南京禄口国际机场（距离城区280公里，约3.5小时车程）。灌南县的东大门堆沟港东临黄海，隔海与日本、韩国相望，海陆交通便利，处在中国沿江经济带、沿海经济带和环勃海经济带的交汇点，苏北黄金水道灌河、新沂河贯穿全境与黄海交汇。北与灌云县的燕尾港，南与响水县的陈家港形成一个“金三角”，具有河面开阔、深泓贴岸、地质坚固、微冲不淤、避风条件良好等优势。县政府已对灌河口外的入港拦门沙进行清理，使得堆沟港口成为具备万吨轮自由进出的天然良港，是苏北诸港中独具特色的港口，堆沟港还具有兴建大型港口、电厂、造船厂的条件。硕项湖新区概况：硕项湖备用水源地建设工程选址于县城西南部，湖区西起硕项河，流经瑞安路、富阳路后与周口河立交，穿过幸福大道和迎宾大道后，至苏州南路河。规划总占地面积约1970亩，总库容322万立方米，调节库容117万立方米。工程建成后，通过抽引北六塘河非污染期清水入湖，利用周口河作为排水通道，兼顾湖区生态景观要求，平时定期引换水，保持湖水水质常年维持在三类水标准。 硕项湖新区主要建设项目一览表序号项目名称项目建设概况1湖区绿化工程东湖区绿化计划投资3000万元，绿化面积约41万平方米，栽植香樟、银杏、榉树、朴树、法桐等大规格乔木及色块苗木，将东湖区打造成以生态防护为主、兼具观赏、休闲为一体的绿色防护林区。2西湖区绿化计划投资5000万元，绿化面积约34万平方米，通过栽植乔灌木和水生植物、铺设地被、堆砌驳岸石及建设观光河道，将西湖区打造成以“绿”为主，集观赏、休闲为一体的旅游生态防护水道。3湖区生态防护林总投资2000万元，位于东湖区南北两侧、西湖区北侧，占地2000亩，栽植中山杉、速生法桐、紫薇等22万余株。4道路绿化工程计划投资700万元，该工程位于鹏程路至东湖北，迎宾大道东侧，全长约1000米，景观带宽30米，绿化面积约3万平方米。 迎宾大道东侧风光带绿化5硕项路绿化计划总投资约680万元，绿化面积约1.8万平方米，品种主要为法桐、紫薇、红叶石楠球等。6道路绿化工程硕项河景观绿化计划投资1600万元，工程位于硕项路西侧，南至来安大道，全长2600余米，绿化面积约10万平方米。7苏州南路绿化计划总投资1800万元，苏州南路东侧50米绿化风光带，行道树主要栽植法桐，绿化带栽植高杆红叶石兰、高杆女贞、白蜡等8来安大道绿化计划总投资1亿元，新建来安大道北侧50米绿化风光带，来安大道南侧100米绿化防护林西延，公兴河桥南侧100米、北侧约250米风光带，补植硕项路至苏州南路来安大道南侧防护林。9鹏程路绿化绿化面积约4万平方米，计划总投资约448万元。 10自来水厂工程总投资2.26亿元，占地186亩，建设规模一期日供水10万吨、远期20万吨的水厂，铺设管网130公里，保证县城及周边乡镇40万居民生活饮用水。11输水管线工程总投资1亿元，抽取北六塘河清质水源至硕项湖，管道总输送距离约12公里。12周口河地涵及上盖建筑工程总投资3000万元，位于周口河与西湖区交界处，建设地涵与三层3200平方米地上建筑，隔离周口河水与硕项湖水，控制东西湖水位差。13退水闸及上部建筑工程总投资3000万元，选址于硕项湖与苏州南路交汇处，建设闸站一座，对湖区存水进行轮换，保持湖区水质达标，上部建设约2000平方米导客中心。14寰宇创意乐园 总投资20亿元，分三期建设，一期投资5亿元，兴建国内领先的6D自由度大型现实虚拟技术馆群，11个场馆和若干室外设施，旅游项目按两日游设计。15影视文化体育中心占地42亩，计划投资1.4亿元，建筑面积2.7万平方米。16人民公园占地292亩，总投资2亿元，栽植7200棵樱花、新建广场及附属设施。 17省级生态湿地保护区总投资3.3亿元，占地1400亩，集生态防护、湿地观光、水上栈道、主题商业为一体，申报省级生态湿地保护区。18国家级生态湿地保护区总投资3.3亿元，占地1400亩，集生态防护、湿地观光、水上栈道、主题商业为一体，申报国家级生态湿地保护区。19硬质景观工程总投资1.4亿元，其中东湖区投入0.8亿元，建设休闲广场、景观点及长廊；西湖区投入0.6亿元，建设滨湖沙地、休闲广场、游玩走道等。20保丽森酒店总投资2.5亿元，建筑面积2万平方米，欧式风格设计建造。21拆迁安置房总投资2.6亿元，实施3.6万平方米惠庄新苑一期、3.3万平方米镇西新苑一期、9.5万平方米惠庄新苑二、三期及4万平方米镇西新苑二期。22西湖区环湖道路工程计划投资200万元，新建环湖道路3.5公里。23征地拆迁征收东湖区南侧360户约10万平方米，约需资金2.2亿元。 24苏州南路桥梁工程计划总投资1200万元，新建桥梁2座，位于长江路、学院路跨越苏州南路景观河。25西湖安防预警工程计划投资220万元，新建西湖区北侧3.5公里监控线路。26管理工作积极探索管理体制改革，进一步强化投融资管理、资产管理、招投标管理、工程质量管理，全面加强湖区环四、旅游经济及酒店业发展趋势旅游经济作为灌南县社会经济结构产业中不可缺少的组成部分，随着地方经济的不断发展及交通网络，市政建设的快速推进，给其增添了较大的发展空间，如农林业旅游观光产业等。未来几年后立体交通网络的逐步健全，市政配套设施和功能的日渐完善，将吸引更多的海内外游客和工商业投资者。同时也将较大程度地带动其它相关第三产业的发展，如:旅游公司、票务公司和国内外零售业中的百货集团或连锁超市、酒店联号、连锁饮食娱乐业、旅游产品等等，加快现代化城市的建设步伐。旅游酒店业是旅游经济的重要组成部分，在当地居民生活消费水平提升和外来工商业投资者、海内外游客不断增加的情况下，对酒店业的发展亦提出了更高的要求，灌南县现有大部分较为落后的各类酒 店业和社会餐饮与休闲娱乐业已日益不能满足部分中高档消费者的需求，经开区内首家准四星级酒店的投资兴建开业后，更证实了投资者对当地高星级酒店业的发展充满信心。灌南县现有的主要旅游景点有：二郎神文化遗址公园、硕项湖、海西公园、灌河、灌南县烈士陵园等。二郎神庙文化遗址公园，坐落于灌南县五河交汇处的灌河河口，地处灌南武障河闸口处。作为灌南新兴的旅游项目景点，灌南人民充分利用《西游记》《二郎神》战略资源，总投资3800万，占地二百亩，是集旅游、观光、饮食、商贸于一体的风景区。西来庵，始建于清朝乾隆年间，至今已有260多年的历史，是历史上灌南新安镇附近的九庵十八庙之一，现有山门、三圣殿、大雄宝殿、药师殿、寮房及斋堂等房屋24间，总造价约150多万元，现占地面积2.6亩，庵内常住僧尼2人。引羊禅寺，建于宋朝嘉祐三年，坐落于城北，现新东北路与北环路前调渡河交汇处南侧，庙因寺门两边躺着长年酣睡的两只大石羊而得名。中国汤沟桃花节，即汤沟古镇传统庙会，自古官民联办，地址在古寺庙遗址、现汤沟酒厂西北，古汤沟、西大河东岸，每年自公历4月9日始，为期三天。 当地酒店结构，数量及经营现状灌南县老城区及新城区的各类连锁快捷酒店、宾馆、洗浴酒店、旅馆等合计约有50余家，其中准四星级酒店1家（世纪缘国际酒店，客房160余间，目前为灌南县城最高等级标准酒店），三星级酒店1家（灌南宾馆，客房140余间，原为政府接待宾馆），汉庭、7天、锦江之星等连锁快捷酒店近10家，皇庭国际等洗浴酒店近10家，各式小型宾馆、旅馆等约为30余家，共有客房总量约为3000间，拥有床位数约5000个。从现有星级酒店所占比例来看，远不足酒店业总数的10﹪，酒店产业结构主要为经济型酒店。灌南县的社会经济结构以往以农林牧渔为主体，现今正处于加速工业化进程中。而作为旅游酒店业现有的接待能力及标准标志着整体经济正处于发展阶段。虽然近几年来商业经济发展较快，各类房地产业、商贸业等平稳上升，但城内各类店铺多数为中小型工商业投资者。另一方面更重的是以往酒店业的客源主要来自于各级政府部门和企事业单位接待，综合消费约占酒店总体客源的50﹪；而外来工商业客户和流动人员缺乏，综合消费仅占总体客源的20﹪左右；当地外出经商及务工人员春节、清明、国庆、五一、元旦等国定假日返乡消费和宴席约占酒店综合消费客源的30﹪。因此当地的酒店业与餐饮娱乐业投资者为迎合消费客源这一市场特征，根据客源的类型，在投资规模、配套设施、服务项目等方面大多参考此标准建设。城区内各类连锁快捷酒店、洗浴酒店、经济型旅店和以中小型酒楼及食街为主导的社会餐饮业足以证实这一状况。灌南县外来流动人员相对较少，当地青壮年外出经商及务工人员 较多，加上现阶段政府严控公款消费等状况，以仅有的两家星级酒店世纪缘国际酒店和灌南宾馆为例，酒店客房平时住房率分别为50﹪与40﹪，加上当地外出人员国定假期返乡的综合消费拉升，全年酒店客房平均入住率分别为55﹪及45﹪左右。平时酒店标准客房散客价格分别为￥258及￥198，国定假期散客价格分别为￥278及￥218，团队及协议价格分别为￥218及￥168。目前灌南县城内仅有两家星级酒店，仍有着一定的发展及提升空间，尤其尚没有准五星级或标准四星级酒店，预测未来将具有较好的市场需求量，其客房价格和入住率亦会较三星级及准四星级酒店为高。灌南县的旅游酒店业还处于逐步发展阶段，中高档次酒店较少，酒店经营服务功能相对单一，均为会务接待型，酒店综合经营客房、餐饮和会议，暂未区分出各自酒店的投资经营特色与服务项目、配套设施以及依据不同类型客源而形成不同的经营风格。世纪缘国际酒店（准四星级）开业时间2年多，虽然整体配套设施尚未达到四星级酒店标准，但现为灌南县最高档次酒店，在市场客源上占一定优势，酒店经营收益相对较好，主要经营服务项目为客房、宴会厅、中餐包间、自助餐厅、各类会议室以及星级酒店配套的精品店、商务中心等。原有规划的KTV在地下一层因消防原因暂时不能启动建设而搁置，洗浴中心现正在装修中。酒店整体环境和清洁卫生状况良好，但服务质量一般，一线员工普遍不会英文，岗位操作技能尚可，各类信息化等星级酒店增值服务项目缺失。宴会消费价格由488元/桌起至1088元/桌不等，平均消费价格为700-800元/桌；包间消费价格由80元/位起至120元/位不等，平均消费价格为100元/位左 右，午餐开房率较低、晚餐较好，全日综合开房率为110%至120%,包间数量为20余间；会议团队用餐价格为500-600元/桌左右；自助餐厅消费价格为50元/位左右，节假日生意较好，平日一般。灌南宾馆（三星级），位于县城闹市商业区，原为政府指定接待单位，因开业时间较长已有10余年，客房内设施较为陈旧，未进行大规模更新改造。经营服务项目为客房、宴会厅、中餐厅、各类会议室以及星级酒店配套的精品店、商务中心等，原有的KTV歌城已停业较久。酒店整体环境和清洁卫生状况尚可，相比世纪缘国际酒店则经营效益有一定差距。社会餐饮业主要以中小型酒楼、餐馆为主，人均消费为50元至60元左右，尤其以桥东人民路商业区悦来集风味食街为典型，午餐时段人流量较少，生意比较清淡，晚间人流量相对较好，但平时生意一般，节假日稍好，国定假期会较旺。咖啡厅等西式餐饮正处于发展中，装修与环境氛围尚可，但经营情况一般，人均消费为50-60元/位左右，以米罗咖啡为典型。娱乐业方面，以当地较好的KTV超越神话等为典型，包间设最低消费￥380起，综合平均消费为600元左右。公主服务费为200元，陪酒女郎服务费为300元，开房率及经营收益相对较好。 旅游、商务潜在市场分析灌南县打造以“硕项湖为核心”的新城区，大力推进桥西区域建设速度，逐步转变由传统的农林牧渔业大县向现代工商业相结合的科学发展观，创建现代多元化综合型城市的战略目标已经取得明显的成效，并奠定了良好的基础。新城区的发展，同时将带来更多的国内外游客和工商业投资客，而地方政府机关、企事业单位的接待能力和标准也将进一步提升。随着未来高铁、铁路货运站的建设与开通，无疑给灌南县增添了部分周边地区的自驾车游客及工商业投资经营者，而正在不断建设提升中的各工业园区、港口码头、农林业观光园区，也将吸引更多的专家、技术人员等外来客源，随着各类客源群体的增加，部分中高层次的商务客户、游客及政府机关、企事业单位的接待也将从现有的消费客源中逐步分离体现出来。灌南城内仅有的两家星级酒店已日益无法满足这一市场需求，这部分消费群体经常往返于经济较为发达的国内外大、中型城市，已形成了自己的消费习惯和方式，远远超越于灌南现有酒店业的消费环境，给灌南的旅游酒店业提出了更高消费层次的需求标准，从酒店硬件方面的功能设施到软件方面的出品及服务质量，都有较高的要求。虽然目前所占客源比例不足20%，但相信在未来的二、三年内将增至35%以上。因此，准五星级商务度假酒店项目的筹建正值天时、地利、人和，适应了这一市场发展的需求。 一、客源消费能力、习惯调查虽然灌南的酒店业和餐饮娱乐业具有一定的地方特色，但随着外来新兴模式的不断引入，市场的经营结构正在发生变化，必然要求经营者在保持传统特色的基础上不断创新，向多元化及更高层次发展。灌南县目前旅游酒店业及社会饮食娱乐业市场消费结构主要由以下几方面组成：（一）当地市民消费主要以普通社会餐饮娱乐业为主。（二）政府机关、企事业单位接待消费依次为餐饮、住宿、会务、休闲，以中高档酒店和社会餐饮业为主。（三）外来旅游观光客、工商业投资者等客户消费依次为住宿、餐饮、娱乐，以中高档酒店和当地特色餐饮为主。在消费方式和消费能力方面，当地城内居民年家庭收入约人民币5万元左右，除婚宴、寿宴、弥月宴等宴会及重要接待选择在中高档酒店消费外，平日的饮食消费方式以社会上零散的普通餐饮业为主；酒店住房方面除有必要的招待外，一般较少。但当地政府机关、企事业单位接待及外来工商业投资者的消费大多选择在中高档酒店，消费能力较强，尤其在餐饮、住房方面。而旅游观光消费客源，因目前相对较少和以国内中档客源为主，除住房消费会选择在三、四星级酒店消费能力尚可外，在酒店的餐饮娱乐方面则消费能力相对偏低，一般均以旅游观光及购物消费为主，同时具有当地特色的社会餐饮娱乐业也相对减少了一部分酒店餐饮娱乐业的消费能力。 随着灌南县交通、市政建设脚步的加快，市场经济的平稳发展，当地居民的经济收入正逐年递增，生活消费水平也出现了明显的上升趋势。加之工商业投资者和旅游观光客和的不断增加，预计未来二、三年后灌南县的整体消费水平将进入到一更高层次，尤其在商务客户和政府招商等接待方面，消费能力及消费方式更会以倍增的速度提升，从现有的消费群体中脱颖而出。 酒店项目筹建可行性分析一、项目筹建主要内容本项目筹建的主要内容为一座主体四层高的“欧式”建筑物，现有建筑面积为17800平方米左右。酒店项目位于硕项湖片区幸福大道西面，北面距离新城区迎宾大道约为1公里，离县政府办公大楼为1.5公里左右；正东面在建中的人民公园已经基本完成，正在补充相关的服务接待基础设施，栽种的各类樱花树非常壮观，加上山坡湖面分外美丽；灌南最大的具有地方鲜明特色的学校也坐落于人民公园北侧，部分高档住宅小区正在开发建设中；酒店项目南面为西湖，东南方向为东湖。主体大楼正前方（南面）的隔离段湖面水深为3米多，将来可规划为酒店的公共资源加以利用，增添一部分水上娱乐休闲项目，水面坡道可规划设计为景观花园步行区。酒店未来的出入口通道在酒店东侧，面向幸福大道；酒店项目的东侧广场为主要的室外景观区和客用停车场。北侧主体建筑延伸部分预留的土地面积为酒店项目原有规划的餐饮宴会厅和会议厅及各类会议室的建筑用地，也可相应增加高档商务会所（主题文化清吧和KTV）建筑以及部分室内外康乐休闲设施建筑。酒店西侧为预留用地，因主体大楼内无地下室，除一部分设备机房，如中央空调主机房、消防水泵房、电梯机房、锅炉房、发电机房、高低压配电室等可规划在酒店建筑一楼外，尚需规划设计和建设酒店后勤功能区建筑，酒店后勤功能区建筑主要功能有：洗衣工场（含布草制服房）、行政办公区、固定资产及物料仓库、员工生活区（宿舍、饭堂、浴室、图书活动室等）、工程维修配件物料房和操作场所。 大楼主体建筑部分将规划设计为酒店未来供宾客消费使用的公共区域及客房、餐饮、养生SPA、休闲、商务等消费区域：一层含酒店大堂、总服务台、行李房及贵重物品存放室、宾客休息区、大堂茶艺吧、西饼店、商务中心、精品店、鲜花店、书店、前台办公室、自助银行以及SPA养生水疗区、游泳池（含更衣室、淋浴区）、健身房及部分室内康体休闲区、部分设备机房等。二层主要为餐饮消费区，设有豪华中小型中餐厅、中餐贵宾包间、西餐咖啡厅以、中西餐厨房和SPA贵宾房、休息厅等。三、四层为酒店客房区域，设有豪华客房、行政商务房、豪华套房、行政商务套房、总统套房（大使级套房）等各类客房供宾客选择，其中四层为行政商务楼层设有行政商务酒廊（含小型接待处与商务中心）。酒店项目拟建标准：根据使用功能要求和投资收益情况，本项目在经规划设计完成装饰工程开业后将成为精品五星级商务度假酒店，在酒店未增加配套服务项目和外围环境未成熟之前，可按准五星级酒店先行试业。待服务项目逐步完善和商业楼宇及外围环境成熟后升格为国际级酒店。 一、酒店发展方向未来酒店客源主要目标为连云港、淮安、周边县城和本地工商业客户及部分政府接待客户为主，餐饮娱乐方面则相对依赖于本地消费市场。酒店宜与机场、未来的高铁站紧密合作，为住店旅客提供最新到达及离开之航班、车次信息，提供订票与接送服务，往返机场及高铁客运站。甚至周边各旅游景点等交通服务亦将由酒店车队负责。同时还可以在当地兴办旅游公司或旅行社与连云港、淮安等地各类旅行社取得联系，通过一定渠道的推广宣传形成预订网络，接受当地商务考察或旅游散客之预订和部分高档旅游团体。也可兴办文化广告公司，通过礼仪、模特、歌舞表演等与连云港、淮安等有关单位进行文化、演艺交流。酒店将按五星级商务度假酒店标准规划设计、规模较大、等级较高的酒店，酒店位于灌南新城区生态景区的黄金地段，毗邻县政府机关及商业中心区，随着高铁客运站的建成开通，该酒店将为国内外宾客提供国际星级酒店服务。同时，酒店周边区域各景点及旅游商业一旦成熟后，将形成规模较大的旅游观光中心，能吸引更多的宾客前来消费，该片区也将成为一个新的旅游商业亮点。 酒店主要市场路线本项目规划设计未来酒店将集客房、餐饮、养生、娱乐、购物和休闲、度假、观光等多种服务功能为一体的现代豪华商务度假酒店。客源主要市场将以国内外高档会务度假客、外来经商户及当地政府机关、企事业单位为首要目标；是由内带外，以酒店客房、养生带动餐饮、娱乐。酒店餐饮娱乐方面由适合中高档消费者的大堂茶吧、室内游泳池、中餐大厅、室内外康体休闲项目、养生水疗以至高消费之西餐咖啡厅、中餐豪华包房、SPA贵宾房、KTV及配合住店客商之现代化多媒体商务会议室、商务酒廊等，客房区域也分设为豪华层、行政商务层，设豪华房、行政商务房、豪华套房、行政商务套房、总统套房等各类客房供宾客选择，将以中高层消费者为主要目标。 建筑装修设计方案一、概述酒店项目是一座按精品五星级标准建造的商务度假酒店，地处灌南县新城区，酒店位于新城区生态景区内黄金地段，毗邻城区商业中心，距离发展中的高铁客运站仅十多分钟车程，如此地理位置，实是建设规模较大、等级较高之现代豪华商务度假酒店的最佳选择。本项目规划由一座“欧式”多层建筑酒店主楼营业附楼以及后勤援助楼宇组成。二、装修设计主导思想因酒店项目主体建筑和外立面装修已经完成，为典型的欧式风格，故建议室内装修设计以现代简欧风格进行衔接，既可彰显欧式美感又具现代风格特色，同时方便软装和各类艺术品及家具摆放。规划设计相对简洁合理，颜色宜采用“微暖”色调及结合整体生态环境，配以浓郁文化气息之室内外艺术摆设，给宾客营造良好的消费环境与氛围；而酒店客房区域、养生水疗区域和餐饮、休闲、娱乐区域等营业点应按不同的功能及消费对象进行规划设计。三、设备用料建议（1）作为准备筹建成为具有五星级标准之商务度假酒店，必须拥有现代化的设施设备，如完善之电脑运行管理系统，方便宾客即时了解商务市场资料、股市及金融信息、电脑订票等；先进的灯光音响等商务会议设备；高档的养生水疗设施环境等；同时，良好的交通、通讯工具与设备也将为酒店消费宾客带来较大的便利和方便日后的经营 管理。（2）由于酒店将面对流动性较大的过境及当地消费者，所以建筑和装饰方面宜优先考虑采用较为耐用、易清理及比较容易替代更换的材料。一、平面分布（一）原主楼设计因无后勤支援区，为方便日后经营管理及符合星级要求，应另行规划设计建一附楼作为后勤及员工生活区，占地面积约为600-800平方米。其中一楼可设为员工饭堂、更衣室等，二楼为行政办公区域、仓库，三、四楼为员工宿舍。附楼建筑应与主楼相匹配，不能破坏整体规划设计效果，或可相对隐蔽与主楼不发生干扰冲突。（二）酒店主体建筑外围区域经整体规划设计后，在增加了相应的配套营业建筑及后勤援助区楼宇后，相应减少了外围区域及景观绿化带面积，故在项目规划时应考虑备有足够的客用停车场，以满足在旺季到来时车辆停泊位的需求量。（三）酒店整体平面布局考虑把营业部门与后勤部门以区域分开，而营业部门又分为住客区及公共区，主要将员工之生活、后勤操作与客人分开，而客人又分为饮食、养生、休闲、娱乐等消费客人和住店客人。各区域须按功能设计，各行其道，互不干扰。（四）酒店规划设计的三至四层客房营业区域，在考虑到酒店自身规模、楼层分布情况及更符合未来发展，本报告建议将客房区域依照不同类型消费宾客的需求，按照不同功能分层进行设计装修。 酒店客房区域楼层功能分配表所属楼层客房种类床位配置所占比例客房数量消费对象备注三层豪华房1×120﹪高档旅行团中高档散客1×280﹪四层行政商务房1×160﹪高档散客政府接待1×230﹪豪华套房1×14%高档商务客政府接待1×22%行政套房1×14﹪高档商务客政府重要接待附：行政商务楼层须设小型商务酒廊（含独立接待处）。在三层内设1--2间残疾宾客用房。 第五章酒店功能布局酒店功能布局一览表编号功能名称地点面积（㎡）区域功能1酒店大堂1/F公共区2前台1/F公共区3前台办公室1/F公共区4行李房1/F公共区5宾客休息区1/F公共区6大堂茶吧1/F餐饮区7西饼店1/F餐饮区8精品店1/F公共区9鲜花店1/F公共区10商务中心1/F公共区11自助银行1/F公共区12中餐大厅2/F餐饮区13中餐贵宾厅2/F/间（间）餐饮区14中西厨房2/F餐饮后勤区15西餐咖啡厅2/F餐饮区16SPA贵宾房2/F/间（间）公共区17豪华客房3/F/间（间）酒店住客区18行政商务房4/F/间（间）酒店住客区 19豪华套房4/F/间（间）酒店住客区20行政套房4/F/间（间）酒店住客区21总统套房4/F/间（间）酒店住客区22商务酒廊4/F/间（间）酒店住客区23商务接待处4/F酒店住客区24游泳馆公共区25SPA水疗区公共区26空调机房后勤区27高低压配电房后勤区28消防监控室后勤区29电脑/总机房后勤区30电梯机房后勤区31水泵房后勤区32行政办公区行政后勤区33仓库区域后勤区34布草房后勤区35员工饭堂后勤生活区36员工更衣室后勤生活区37员工宿舍后勤生活区38停车场1/F公共区 酒店主楼分布图41819202122233172121314151611234567891011 第六章酒店经营管理方案初步构思一、餐饮娱乐部分主要营业点描述（一）西餐咖啡厅（待命名）1、营业时间：十八至二十小时2、出品：美式、法式、欧陆式、东南亚及中式美食和酒水。早餐为中西式自助餐，午餐为中西式商务套餐、散点，晚餐为具优雅浪漫消费环境的烛光自助餐，其它时间为标准咖啡厅餐牌。3、装饰：现代欧陆式优雅风格设计，西式油画，采用灯光暗制，独立音响系统，墙身及天花装饰时应考虑摆放饰物之挂钩及射灯，地面宜选用冷色调中高级地毯或仿古防滑地砖，因营业时间较长，宜优先考虑采用耐用而又易清理之材料，家私。4、特色：侧放钢琴，联系乐师每日于指定时间弹奏钢琴。附设西饼店，提供客房送餐服务。不定期举办各国美食节。（二）中餐厅（待命名）高级豪华食府，为当地国内外过境商旅、政府接待等消费者提供高级食肆场所。内设豪华贵宾厅房为主要经营场所。1、出品：备有鱼翅燕窝、鲍参翅肚、海鲜野味吸引高档次食家，主要以潮式烧味卤水、老火靓汤、精美小炒和当地淮扬菜特色风味。在经营初期需进行引导式消费，以价廉物美之中低档海鲜、河鲜、野味等精美菜肴打入当 地市场。1、装饰：新派粤港酒楼设计，中餐大厅设独立存酒柜和宾客等候区，走廊墙身为艺术制作供宾客欣赏之各类山珍海味，鱼翅鲍鱼标本和中外名酒及艺术品。豪华贵宾厅房需以不同风格设计装修，房内除设有餐台椅，沙发电视等外，亦可放置棋牌桌供餐前/后娱乐使用。独立洗手间及衣柜，另设员工操作室，内设消毒碗柜、微波炉等。2、特色：当地首家档次最高的豪华食府，出品质量极佳，价格合理，服务一流。港式酒楼运作管理模式。（二）文化清吧/KTV1、出品：中外名酒、红酒、啤酒、冷热饮料、中西/日式佐酒小食、生果及粥粉面等快速美食。2、装饰：清吧场内以特色造型和灯光突出酒吧台效果，配以特色酒吧椅子、暗色天花，地面也可采用色彩偏暗之防滑地砖。沙发宜采用宽大舒适之扶手沙发，卡式布局为主。另设有雪茄房和小型酒窖。KTV贵宾房及通道走廊除装修造型有特色外，需注意色彩的搭配，以引发激情和兴奋的颜色配合灯光调节达到装饰效果。房内除配有卡拉OK功能外，另设查帐及中外影碟、电脑游戏等，独立卫生间，深暗色调配合灯光、音响控制房内气氛为主。3、特色：独特风格的高档文化清吧和KTV贵宾房，设小型乐队演唱中外抒情怀旧金曲，不定时组织菲律宾乐队、时装、 模特、民族风情舞等。 酒店设施与服务设行政商务楼层（一）酒店设行政商务楼层，商务层客房增设多项设施及服务如下：1、客房内小保险箱2、客房内电脑或传真机3、特快入住登记及退房4、免费赠送自助式早餐、午餐或饮品5、赠送当日中英文报刊6、欢迎果篮及花篮7、免费使用健身中心设施等8、免费乘坐豪华中巴酒店←→高铁站、机场（二）残疾客人用房在适当楼层内设残疾客人用房1-2间，残疾客人用房内国际间隔调整卫生间内设施及加设扶手，方便行动不便之客人入住。（三）商务中心商务中心除提供一般酒店之商务服务如打字、传真、复印、翻译等，拟增设如下服务：1、小型商务网吧及阅览室2、洽谈室或小型会议室3、手机租用4、秘书外借服务5、笔记本电脑租用 1、商贸业务咨询2、当日主要海外及国内金融信息3、当天报纸及最新中外财经杂志（二）订房服务1、运用先进电脑系统代客预订未来一年酒店各类房间；2、与酒店订房网络挂钩，直接接受世界各地客人当地电脑、电话订房；3、客人入住一次后资料由电脑自动储存，客人于指定时间内光临酒店只需说出姓名及密码便无需再提供订房资料及填写入住登记表。（三）礼宾服务1、泊车服务礼宾服务除处理客人行李、邮件、代为安排车辆、派送报纸外，更提供代客泊车服务，特设泊车员，客人驾车抵店后由熟练泊车司机代客把车辆停放在停车场内，客人如在酒店就餐，餐厅服务员于客人结帐前以无线电话或对讲机通知礼宾部泊车员把车辆从停车场开至门口，可大大节省客人泊车往返之时间。2、豪华巴士穿接服务自购或租用豪华中巴，喷上明显广告色彩往返于机场、港口、客运站，免费接送客人往返酒店，每日多班，为客人提供贵宾式服务，另一方面则借此大收宣传推广之效果。3、代订往来各地之车票、船票及机票，为客人提供往来各地之便利。 1、门前服务（1）以女门童代替传统男门童对客服务。（2）可设印巴籍前厅礼宾员为客人开启车门及安排的士。2、大堂副经理酒店设大堂副经理及客务主任，24小时不停为客人在住店期间解决各种问题，可考虑聘请1--2位外籍见习生担任。3、客房设施所有客房除装修豪华典雅外，房内设施亦与市内其他酒店有所区别，进一步体现五星级酒店之内涵和享受。（1）名贵进口浴室用品，现今经商客人对酒店所采用的用品极为讲究，如DUNHILL,NINARICCI,BALLY等美发浴室系列，将大受客人欢迎。（2）完备之客房MINIBAR（提供24小时客房送餐服务）客房MINIBAR除配置各式洋酒、啤酒、红酒、果汁、汽水及小食外，还设小型咖啡炉、咖啡和茶包，再加上酒店提供之24小时送房餐饮，客人可足不出户地尽情享用房内所有设施。（3）电视酒店客用电视除可收看当地电视及卫星电视节目外，更自设酒店影院或网络影院选择指定频道观看酒店自制宣传影片和24小时不停播放最新海外及港台新片。（4）鲜花、果篮酒店定时及不定时从境内外购进各类鲜花、鲜果，为赠送特别客人及布置装饰提供方便。 1、酒店附属设施（1）花店花店除负责酒店日常花饰摆设外，还能为客户提供选购鲜花服务，更为国内外客人及本店住客提供异地选购鲜花服务，由于花店设在大堂内，除工作间外，门面宜用落地玻璃装修。（2）书报亭为使客人更方便得到各方面信息，书报亭应起一定的作用。每日中英文报纸、杂志、财经及日本、欧美报纸等，让外国客人身置异国也能得到家乡信息，更有日用品、食品、香烟、一般药物等，同时为客人提供纪念品选购，如：酒店浴巾、浴袍等。书报亭可设于大堂一角面积约2.0×2.5㎡。（3）美容美发廊舟车劳碌或繁忙工作后，住客无须步出酒店便可修饰头发焕然一新后继续进行其它应酬活动，酒店美发美容服务更为住客带来舒适便利，美容美发廊要求装饰豪华高档，位于一楼或适当区域，面积约为五十平方米左右。（4）名店廊提供世界名牌商品展列于酒店一楼（商场）作为国内推广销售点，如意大利时装名服、瑞士名表、名牌金笔、打火机、法国香水及化妆品系列，另设高级量身订制洋服等，名店廊宜以封闭式商铺单位及开放式售货摊位向外租赁，实行统一专业管理。（5）西饼店为提高酒店营业额及提供多元化服务，可在一楼大堂茶吧或西餐 咖啡厅旁侧设饼店，专售生日蛋糕、朱古力、西饼、意大利薄饼、新鲜水果、甜筒等，为客人提供快捷式服务，使酒店出品得以更广泛全面推介，饼店为开放式橱窗柜面，面积为2米×1.5米左右。（1）洗衣店洗衣房备有较为完善的干/湿洗衣功能设备，足够应付大量的洗衣工作量，在酒店开业初期，洗衣房仅供酒店内部之布草及客衣洗涤，到各方面稳定后即可承接酒店以外洗衣业务，可在市区内设置洗衣门市收发点多个，为本地市民提供高级干/湿洗衣服务，亦可专门承接酒楼、酒店洗衣业务。 餐饮娱乐经营策略酒店餐饮娱乐是否有足够的消费者接受和支持？饮食娱乐能否吸引客人光临？如何便之再次光临成为可能并带来再三光顾的客人将取决于整体经营策略的成功与否，以下为餐饮娱乐经营策略之部分建议：（一）吸引客人首次光临主要营业项目推出，为避免重复和内部竞争，各餐饮娱乐点出品尽量适应不同口味要求之客人，服务亦应各具特色，让客人有目不暇接之感觉，加上各点互相宣传推广及促销，客人在各消费点品尝之余，亦可欣赏其他营业点之宣传单张和推介，但求客人逐一尝试不同餐厅之不同风味。（二）争取客人回头光顾，除环境气氛、装饰、地点等因素外，更主要的为：1、出品货源充足，搜罗地区内一切可制成美味菜式之原材料，加上国外进口及国内其它地方的食物材料、调味料源源不绝供应本地食家。每个餐厅每项出品必须一丝不苟，精益求精，中下菜价之菜式经精心炮制后变为佳肴，所谓粗料精制，那怕是简单菜式如蒸水蛋，亦应把握准确时间做到香滑无比，务求每道菜式均是全城之冠，出品要求达到“人无我有，人有我好”。2、价格开业初期，一般客人会认为五星级酒店价格一定不菲，故酒店应在营业点中找出一到二个局部亮点打入本地消费市场，首先可以中餐 大厅特色廉价的野味、海鲜、河鲜、野菜、野果等作为吸引，并以市场适当价格推出各款超水准之精美小炒和点心。其次西餐咖啡厅可推出价廉物美之烛光自助晚餐，加上举办各国美食节等，让客人体会不同地方之饮食文化渊源。1、服务不同营业点创出不同服务规程，通过服务程序让客人加深印象，从而使客人乐意再次光临。1、西餐咖啡厅服务要求殷勤、一丝不苟，服务员除对服务程序必须掌握熟悉外，语言要求水平亦需较其他餐厅为高。2、粤港式中餐酒楼为酒店打入本地较为激烈竞争市场之餐厅，服务员必须经常笑脸迎人，对客人姓氏要熟记，所有出品名称要非常熟悉清楚，动作快捷灵敏。3、文化清吧及KTV服务员要求年轻貌美充满活力，必要时要与乐队及DJ营造场内气氛及效果，KTV在允许情形下，以女郎式制服，提供日式殷勤服务。 酒店宣传推广策略（一）开业前1、组织市场及营业推广部由市场及营业推广部根据日后经营需要招聘专业人手组成营业部，由营业部负责组织及推广各项有关活动内容。2、酒店平面设计及VI计划酒店之平面设计，有助于酒店建立正确形象和便于推广各项活动，根据国际星级酒店标准，制定酒店VI计划，使酒店在公众中得到合理定位及确定整体形象。3、在酒店适当区域位置，建造大型宣传广告牌，向每天经过的市民及客人传递五星级度假酒店即将开业的讯息。4、深入调查拜访有潜质之各类企业、工商客户及政府机构，利用营业部人员，主动出击登门拜访，建立良好的关系和沟通渠道，有利于日后开展业务往来。5、营业部派专人联络县内外各交通点，如连云港及淮安机场、港口、客运站等，建立合作网络及提供订票服务。在城区各交通主要点上设立永久宣传，为将来入住客人往来国内各地提供方便，争取客源。6、招工宣传租用场地举办声势浩大的“----酒店欢迎您”招工招待会，在会场摆放模型、图片、播放宣传录相及派发有关资料，在招收员工的同时向社会及同行发放即将开业的信息。（二）开业后 1、举办较为隆重的开业仪式，邀请政、商界或影视界知名人士光临剪彩，广泛邀请县内外有潜质之客户、公司及政府机构，同时在其它周边城市各有效传播媒介展开宣传，全方位带出酒店营业点之各项推广活动。2、酒店各营业点推广活动如下：（1）西餐咖啡厅可举办东南亚美食节，临时聘请泰国或马来西亚等国外厨师及购入部分泰国或东南亚民族装饰及工艺品一批，作为自助餐辅助饰物，隆重举办“东南亚美食在--酒店”。不定期推出欧美各国美食巡礼，让宾客在享用世界各国美味佳肴的同时，也能了解世界各国的饮食文化。（2）文化清吧可特邀菲律宾乐队或港台、泰国等影视/歌名星，不定期进行演出，籍此嘉宾名气吸引消费客人，并展示酒店经营管理实力，给周边同行竞争带来震撼性冲击，在良性竞争中求生存，求稳定、求发展。（3）中餐厅可推出“二人世界”、“野味宴”、“海鲜/河鲜宴”、“合家欢”、“谢师宴”等宴会套餐，刺激及带动整体消费结构，为将来营业突破打下坚实的基础。2、购置或租用豪华中巴免费接送客人穿梭于酒店--机场--港口--客运站，豪华中巴喷上酒店宣传语句及酒店名称、标志，沿途过处可大收宣传广告之效果，另一方面亦为住店客人提供超值之五星级酒店服务。另推出VIP优惠卡，发给经常消费客户使之享有各营业场所设置之优惠特遇。3、选择适当经营场所举办各式活动，如中秋晚会，烧烤大会串 及邀请模特儿作时装、泳装表演，供各种阶层人士观赏，从而大大提高酒店知名度，树立良好的社会形象，提升客人感受，社会公众评价更可为酒店带来名利双收，会有意想不到的效果。1、广告宣传：全面开业后拟在县城境外展开相应的广告宣传活动，首先可考虑在连云港和淮安作适当的平价广告，为期约15天或一个月，在部分报刊制作定期广告宣传，亦可在畅销娱乐周刊刊登广告（具体宣传广告计划另定），通过全方位宣传，无疑为广大市民带来全新感受和制造消费意念。 会员俱乐部（一）全面对象：社会工商企业人士，外商及稳定的高消费人士均可以个人或公司身份申请作为会所会员，经过酒店审核后认购会员金卡、银卡，并签署会员合同，同时酒店邀请各界知名人士、政界人士以及海外名人作为会所之顾问、理事或名誉会员，并赠送部分会员卡，该会员卡之条件、数量、送赠、审批方案另行协商决定。（二）发行数量：会员以申请认购之方式进行，计划发行500张银卡、200张金卡（包括公司卡、个人卡），为使会所管理达到专业、规范、超值，暂实行分期发放，首期推出银卡200张、金卡100张。（三）附属卡：设附属卡，由申请之会员指定一位亲人或职员/朋友等使用、会员卡申请需对指定的附属卡持有人承担一切责任，可以更名，但要收取手续费。（四）会员将终身享有会员权益，除非酒店取消会所。会籍可办理转让，如需转让，将收取3%手续费。（五）入会费：认购会员卡，可采用现金或支票形式一次性缴纳入会费，或采用分期付款之方式，期限为三个月。1、首期个人会员入会费（未定）2、首期公司会员入会费（未定）3、首期入会截止至年12月31日，之后将按发放情况而制定升值价格。（六）会员权益 1、在酒店享用特别折扣优惠。2、享用酒店之一切营业设施和项目。3、享受酒店内所有收费之签单权力。4、为会员提供联谊及举办各项活动。5、为会员提供专业商务服务，分析市场动态，协助发展投资项目。6、与各大酒店、景点、球场等实行联网销售，可直接提供服务。7、从酒店营业额中全年拨出0.5%，作为会员福利基金。以上享用权益内容，因涉及篇幅关系，只略作指引，详细方案及使用规则、宣传推广计划、经营管理等将另行提供，此处不尽细述。 筹备前期工作由于酒店筹备初定于试营业，因此，在未开业前期对酒店的功能分布、设计、设备、装修等提供适当的改良建议和意见（以书面形式），从而使酒店各方面的建设与设备达到符合五星级酒店标准。（一）酒店功能、设施拟定酒店所需设备清单，包括各种客房的规格和数量，各类餐厅及宴会厅的形式，后勤部门和娱乐场所等功能及面积分配。审阅酒店功能划分、施工图纸及设施方案设计的合理性，指导发展规划，尤其要注意平面分配和营业空间大小能否配合管理经营需要。（二）室内装修设计和细节优化1、配合装修施工方商议和审阅装修方案，确定工作范围、执行形式、室内装修及设计规格，并就各有关方面提供技术性意见或建议。2、审阅最终装修设计模式后，做出适当之改良建议，包括客房家具布置，客房整体设计概念、颜色、灯光、用料及装饰效果，餐厅地面、墙壁、天花施工方式和员工制服、各种VI字样、图片以及作宣传推广的图文等等。（三）机电工程设计：根据经营需要，向装修工程设计方建议包括“A热水系统、中央空调；B供水、排水、沟渠及食水消毒；C供电系统、避雷设备、消防、音响；D升降机及电梯；E网络系统；F电话、电视系统等各类设备工程。（四）管理软件和网络系统确定有关适用于前台、订房、收银、管家、餐厅及后台财务管理的电脑硬件和软件，并提供资料，协助选择及安装该系统。 （一）厨房、酒吧、湿洗/干洗设备1、提供厨房、酒吧、洗衣房设备及设计意见。2、审阅最后施工图纸，包括设计种类、布置图等，使之完全适应酒店运作。以上所列项目仅为参考，为使酒店建造达到五星级标准，建议酒店及时成立筹备小组，制定人员编制、安排工作计划并经审批，同时施工方亦宜指定专人与酒店筹备组人员联系，必须派专业人员常驻工地，并随时与施工方建筑师、设计师、承建商及制造商联系，视察工程各方面进展情况，提供技术协助，在每项工程完成时，共同完成验收工作。驻地人员必须专业、胜任、严谨、认真、及时为酒店提供服务，保证服务质量，所提建议、意见须有针对性、合理性、能具体适用于酒店，并有切实有效的效果，提供建议不能脱离投资计划，凡较大的改动，须审报批准后在保证投资前提下实施。另：按照工程进度，在酒店开业日三个月前，要审定酒店招聘计划及预算，该计划应严格编制各部门岗位所需人数、人员素质要求、工资预算，招聘时间表、招聘来源等，按照员工培训计划，列出培训内容、要求、地点、期限、方式以及所需费用，确保师资力量及专业水平。根据酒店管理经验，并结合酒店的实际需要，编制一份酒店用品购物清单和预算，详列所有用品的名称、类型、规格、数量、质量标准等，提交董事会审批购置。 酒店员工招聘计划酒店项目筹建基本依照国家旅游局最新制定之五星级酒店标准投资及建造，硬件方面领先于当地市场，经营路线拟以商务、政界、中高档国内外休闲度假等客人为主，以高标准服务水平，豪华雅致设计赢取中高消费客户市场，结合县城内外投资办公，商务洽谈及工商政要、绅商名流等客户需求，酒店的服务意识和服务状态必须以达到五星级标准来全面制定，招聘彬彬有礼、训练有素的服务队伍（有关员工培训另行提供）。（一）招聘渠道酒店之服务队伍要达到符合五星级酒店的服务标准可采用二种方法：一为以高薪大量把别地区任职四、五星级酒店精英挖角网罗过档，好处是节约招聘及培训时间，节约开业前之工资及省去大量培训所需工作时间及人员开支、包括薪金、场地费用等。坏处是高薪挖角工资定比实际预算略大，况且大量外用员工必须提供食宿占用不少资源。但值得一提的是，此批高薪聘请人员，即时可充当一定角色，起着不可低估的中坚力量，不是部分经费所衡量的，另一是大量招聘新人积极培训，开业后为酒店服务，好处是拥有自己培养的服务技术人员，日后人员流失率低及工资费用可在预算之内，惟坏处则新人在处理酒店日常服务及管理工作中始终缺乏相应经验，遇到较大事件总是往往出现错误判断，给酒店在经济上及声誉上招致损失。本人建议结合上述情况可按以下标准及原则建立自己的服务队伍。标准：在人员招聘新渠道问题上，酒店从业人员分不同级别通过不同渠道从不同区域招聘，招聘标准可按以下原则执行。 原则：1、按酒店功能暂定组织架构图，把酒店人员按功能分部，按管理需要分级，按定编招聘所需人员。2、酒店分为8个部，营业部门有3个，分别是客房部、饮食部康体娱乐部，行政部门4个有市场销售部、人事培训部、财务部，后勤部门2个有工程部、保安部。3、行政级别分为8级，由上至下为行政级、部门A级经理、部门B级经理、主管级、领班级、服务员A级、服务员B级、服务员C级。4、酒店按部门及行政级别分类，因不同岗位需要制定各工种之员工工资标准及薪级。5、符合各职位标准之应聘人员以本地户口优先录用，省内户口次之，省外户口又次之，对国内缺乏之酒店专业人材及烹调厨师视经营需要可适当从省外或海外聘请。（一）从业人员来源组成预算行政总厨及厨师若干人可来自粤港或海外。主管以上人员从市内外同级酒店招聘，具一定经验加以短期培训，将成为领导新员工之主要力量。主管以下人员，从县城内外各地实行定向招聘。（二）等级把各职位空缺分为下列几类：A类（优秀类）：职位申请人在同级酒店该职位上有工作经验及卓越之成就，在行内具有一定声誉者。 B类（行政类）：申请人在同级酒店任职位，具有一定工作经验，有能力胜任该职位者。C类（潜质类）：申请人员未有申请职位之工作经验，但曾接受专业培训或在申请职位低一级别上累积一定工作经验，在培训后及在有经验上司监管一段时间后可能胜任之申请职位之工作。D类（一级培训类）：申请人缺乏工作经验，唯申请人外表、语言表达、文化水平符合面试要求，接受严格培训后，考核合格可派上岗位一线服务。E类（二级培训类）：缺乏工作经验之申请人，面试平平，惟有一定工作能力，经考核合格，派往担任较少接触客人之服务性或半技性工作。F类（三级培训类）：面试成绩较差，在简单培训后在有经验同事指导下担任较简单之体力劳动工作。（一）培训时间安排表（60天）序号项目天数1020304050601酒店概念√2组织结构√3酒店功能√√4仪容仪表√√5规章制度√√6语言训练√√√√7英文培训√√√√√8分段考试√√√9专业知识√√√10专业英语√√√ 11客人心理√√√12模拟实习√√13开荒及开业准备√√14软件管理系统操作√√√√（一）培训1、按人员分配，其中主要以进行服务性培训及技术性培训2类，同时有一部分可开业后上岗跟班边培训边工作。2、招聘及培训工作程序（1）一级培训：招聘由广告、面试、挑选，报到包括培训约80天。（2）二级培训：培训期15天，复习期为30天。（3）三级培训：培训期2天，上岗复习10天。3、培训场地/设备（1）主培训室4~5间，每间50~80平方，约50座位，有白板、课桌、凳椅等。（2）餐具、托盘、各式水杯、餐碟、大小台布、酒吧用品等。（3）样板客房、配备客房用品、家私、床单、床、布草及清洁设备等。（4）电脑操作间，配电脑若干台、酒店营运操作软件。（5）投影幻灯机、录影机、电视机、影带等设备用品。（6）根据培训进程，随时提供相应设施用品供培训专用。 酒店管理工作细则（筹备开业前期）（一）负责跟进整个酒店工程项目策划筹建。（二）研究现行工程项目状况，提出修改建议方案报董事会协商同意后实施。（三）根据施工要求，经常检查工地，确保各项工程质量符合要求。（四）每天指派专人巡视工地，定期召开施工安装会议，及时解决问题。（五）酒店管理当局应提供召开董事会有关文件，报告工作进展情况。（六）调查当地投资及饮食、娱乐、住宿发展情况、分析、预测酒店营业盈亏及保本水平，并提交各营业预算供董事会参考及审批。（七）编制酒店开业前预算。（八）在董事会授权下，代表董事会按受酒店物业。（九）编制培训时间表进行培训及制定相关管理方针、政策。（十）编制酒店整体组织架构进行定员定岗定级定薪定编。（十一）依照劳工资源情况，确定人事及培训计划及员工福利。（十二）编制《员工守则》。（十三）按需求设计酒店制服。（十四）调查当地市场物资供应情况，以确定酒店之餐饮定价及成本。（十五）安排试餐，评估并确定推出特色招牌菜肴。 （一）招募国内外职员及具丰富专业知识和管理经验之高层行政人员。（二）制定外籍及高层员工之工作福利待遇及标准规定。（三）制定市场计划，并以之为根据制定营业策略。（四）就酒店图纸设计提供优化性建议。（五）编印酒店简介小册和宣传单张，便于开业前向传媒报道。（六）建立营业部，设立订房中心，提高酒店名声。（七）与旅游社、商会及有关组织建立联系，协同促进业务拓展。（八）制定加入国际订房网络中心系统，以期未来业务向国际性拓展。（九）制定酒店房价，包括标准价、折扣优惠价、旅行社价。（十）系统制定整体酒店折扣方针。（十一）根据国家财务制度，建立及制定规范、专业系统的财务管理制度。（十二）制定酒店全面运作之保险条款及执行细则。（十三）拟定开业前物品采购清单，明确物品质量要求，并在可行范围内协助酒店进行采购。（十四）安排酒店工程设备进行操作调试，确保开业后运作正常。（十五） 制定及汇集所有酒店设备、电器、机电、锅炉、电梯等重要工程设备的检修和保养制度，全面规范操作，严格管理。第七章投资预算一、建筑及装修工程估算 １.主体框架建筑概算(1)-1/F:1500㎡×2500元/㎡＝375万元(2)1/F:1500㎡×1800元/㎡＝270万元室外扩建:1000㎡×2000元/㎡＝200万元(3)2/F:1500㎡×1600元/㎡＝240万元(4)3-4/F:3000㎡×1500元/㎡＝450万元(5)5-18/F:14000㎡×1400元/㎡＝1960万元合计:3500万元左右,综合平均造价大约为1650元/㎡.其它:规划设计费、施工监理费、拆迁费用等约为250万元,预测主体框架建筑总造价约为3700--3800万元.２.装修工程概算(1)室内装修：1/F:1500㎡×2500元/㎡＝375万元室外扩建:1000㎡×2500元/㎡＝250万元其中含:酒店门厅、雨棚、大堂区域、咖啡廊、商务中心、精品店、鲜花店、温泉大厅、室内外温泉区等.2/F:1500㎡×2000元/㎡＝300万元其中含:含豪华小型中餐厅、少量贵宾包间以及温泉高档休闲项目、自助餐厅等餐饮及康体休闲区域. 3-4/F:3000㎡×1500元/㎡＝450万元其中含:高级演艺吧或文化酒吧、桌球室、飞镖房、健身中心等娱乐休闲区域和现代高级多媒体培训会议室及各类高档中小型商务会议室等会务区域.5-18/F:14000㎡×1200元/㎡＝1680万元其中含:豪华客房层、行政商务楼层、总统套房与大使级套房层以及高级商务酒廊区域。-1/F:1500㎡×800元/㎡＝120万元主要为:酒店设备机房以及办公、仓储、布草房、员工更衣室等行政后勤援助区域.合计:室内装修费用大约为3000--3200万元左右,综合平均造价约为1500元/㎡.(2)室外装修:外立面：20000㎡×150元/㎡＝300万元停车场、室外景观及绿化：约350万元合计:约为650万元左右.(3)装修设计费：20000㎡×80元/㎡＝160万元(4)其它:装修监理费等约为150万元.预计:酒店装修费用大约为4000--4200万元左右. 序号名称地点装修单价面积合计金额备注1大堂前台1层2000M22商务中心/办公室1层1200M23西餐咖啡厅1层1500M24中餐包房2层1500M25中餐楼面2层1500M26中餐休息、收银区2层1200M27会议室、储备间层1000M28演艺酒吧层1500M29卡拉OK包间2层1600M210公共区域2层1200M211标准客房3、4、5、6层1200M212行政商务客房7、8层1500M2合计 主要设备工程内容如下：设备工程概算酒店各类设备工程和隐蔽工程的投资概算大约为800元/㎡,即:20000㎡×800元/㎡＝1600万元主要的设备工程及安装部分：（1）空调系统主机180万元盘管、新风机组、管道安装70万元（2）热供系统50万元（3）消防系统150万元喷淋、消防栓、烟感、报警等（4）给排水、雨水系统70万元（5）高低压配电系统80万元（6）计算机管理系统软件及硬件35万元（7）通讯网络系统45万元含程控交换机（8）卫星接收/电视系统20万元（9）监控系统18万元 （10）会议系统12万元（11）避雷系统5万元（12）客用电梯2台50万元（13）货梯1台18万元（14）厨房设备95万元（15）食物输送梯2台10万元（16）灯光音响15万元（17）亮光工程25万元（18）洗衣房设备50万元含小型蒸汽锅炉、过滤系统（19）其它3%（不可预计）万元（16）洗浴桑拿及健身设备120万元（19）客控系统30万元序号品名1冷冻机连风机盘管2给排水管道3热供系统4发电机组5高低压配电6干/湿洗设备7客用电梯/观光电梯 8货梯9食物输送梯10管理电脑11消防系统12电话交换机组13天线系统14音响系统15分区扬声器16保安监控摄像17燃气管道/地下油库18避雷系统19亮光工程20厨房设备21酒吧灯光音响22卡拉OK设备 一、开业预算主要的开业筹备投资内容有：1布草（含客房、中餐）20万元2客房用品8万元3印刷品25万元4员工制服15万元5清洁设备及用品（含PA、客房、餐饮）12万元6清洁药剂（含PA、客房、洗衣房）8万元7食品饮料备货35万元8维修工具及配件5万元9电视机（含客房、中餐包间）25万元10客房冰箱及保险箱7万元11大堂保险箱2万元12客房门锁及钥匙5万元13餐饮营业设备及用品25万元14厨房散件10万元15客房部操作工具5万元16办公家具及用品6万元17对讲机3万元 18瓷器皿（含餐饮、客房、会议）35万元19玻璃器皿（含餐饮、客房）8万元20不锈钢餐具5万元21营业家具（含客房、中餐、大堂）95万元22健身设备及斯诺克桌球等15万元23广告宣传万元24室内绿化3万元25开业庆典及接待10万元26开办费用(各类政府办证费、招聘培训费等)：110万元27车辆购置2台5万元含客用、采购各1辆28员工宿舍及饭堂8万元29其它3%不可预计费用万元 序号品名单价数量合计1布草650585380,2502客房用品189,450170,1003印刷品100,0001100,0004员工制服20040080,0005行政20,0006120,0006清洁用品12004048,0007食品饮料备货150,0001150,0008维修配件50,000150,0009客房电视1,500160240,00010客房冰箱800140112,00011大堂保险箱1,5003045,00012客房钥匙50014070,00013餐饮营业设备180,0001180,00014管家部操作设备5,0001575,00015作业用具125,0001125,00016文具用品2,0001224,00017对讲机1,2003036,00018瓷器皿1001,750175,00019玻璃器皿801,00080,00020不锈钢餐具8080064,000 21办公家私50,000150,00022保险55,000155,00023广告宣传25,000375,00024员工饭堂80,000180,00025员工宿舍35010035,00026室内外绿化12025030,00027开业接待50,000150,00031员工培训75,0002150,000合计估算总投资额：另加5%不可预测（人民币）： 第七章经营收入及成本分析根据灌南县城部分社会餐饮业与酒店旅业的经营管理情况及客源消费市场的初步调研，结合本酒店现有的各主要经营项目功能分布和酒店未来市场定位（五星级商务度假酒店）进行综合分析；同时依照当地的人文习俗和客源市场消费结构、消费能力、法定节假日与淡/平/旺季节实际状况，现拟定酒店试业后前三年的经营收入及成本分析预测，此方案仅供业主方参考研商。首年营业收入及成本核算预测分析 一、当地客源消费市场淡旺季情况1、旺季：1月、5月、6月、9月、10月、12月2、平季：4月、7月、8月、11月3、淡季：2月、3月二、首年营业收入及成本预测分析1、客房营业收入及成本本酒店客房数量为：共计163间/套；日后经营主要满足各类协议客户、中小型会务、旅游团队的接待需要，因此未来客源市场将以各类协议单位客户为主、会务客户为辅、散客及订房中心为补的经营方针。（1）入住率及平均房价：A.首年经营之消费客源结构预测分析后的合理分配比例为：协议单位55%、会务35%、散客5%、中小型旅游团队5%；B.客房价格结构预测为：综合计算分析平均房价约为370元（因酒店客房市场客源以协议单位和会务团队为主）。上述预测的平均房价包含住店客人的免费早餐，在扣除直接成本（食品/酒水、20元/人）后的实际房价收入约为330元。 C.预测首年客房入住率为：淡季月平均入住率为45％左右、平季月平均入住率为60％左右、旺季月平均入住率为80％左右，综合计算分析年平均入住率为67.5％左右；（2）客房首年营业收入计算预测：163间×67.5％×370元×365天＝1485万元。（3）直接成本及毛利率：直接成本：按酒店经营管理方式计算，直接成本约占营业收入的23％左右；其中一次性用品、客用赠品、布草洗涤、客用印刷品、清洁用品及药剂、绿植等费用约占营业收入的12％左右，住店客人免费早餐约占营业收入的11％左右。毛利率：按酒店经营方式核算约为营业收入的77％左右。（4）客房首年经营收入毛利和直接成本：毛利：1485×77%＝1143万元直接成本：1485×23％＝342万元2、中餐营业收入及成本酒店中餐分设有：零点餐厅1个（160-180餐位）、各类贵宾包间30个、大型多功能宴会厅1个；从酒店中餐的功能分布和未来的经营管理进行分析，中餐经营将以30间贵宾包房、宴会厅和零点餐厅为经营主体；中餐未来经营的市场路线主要针对当地餐饮业市场，将以高档商务客户及部分政府、企事业单位和各类中高档宴会、会务团餐为首要客源市场目标。全年平均开房/台率、消费人次及人均消费A.中餐贵宾包间 开房率：预测首年中餐贵宾包间全年平均开房率为每日120％（午、晚两餐）；消费人次：预测中餐包间全年平均消费人次为每台6人；人均消费：预测中餐包间全年人均消费为230元，其中当地消费客源自带酒水现象较为普遍，从而影响酒水销售。（菜金180元/人＋酒水50元/人＝230元/人）（1）营业收入预测a.宴会营业收入：根据当地餐饮业消费市场和节假日宴会情况，全年平均按每周接待1次宴会（含法定节假日），全年共约接待50次宴会；平均每次宴会为35桌，每桌平均消费金额约为1300元；营业收入预测分析为：50×35×1300＝230万元/年。b.会务团队餐营业收入：全年平均按每周接待各类中小型会务团队工作用餐1次，全年共约接待50次会务团队工作用餐；平均每次团队用餐为15桌，每桌平均消费金额约为800元；则营业收入预测为：50×15×800＝60万元/年。c.中餐贵宾包间营业收入：中餐贵宾房：30间×120％×230元×6人＝4.9万元预测年营业额为：4.9×365＝1780万元d.中餐零点餐厅营业收入：零点餐厅：18台×110％×120元×5人＝1.2万元预测年营业额为：1.2×365＝440万元预测中餐全年营业收入约为2500万元。 （2）成本及毛利率综合成本率：直接成本率可设定在48％左右，含食品、餐料和辅料；同时综合小炒、卤水烧味、汤羹、主食和酒水以及鲍参翅、海鲜、野味等菜肴之综合成本进行核算。综合毛利率：在扣除综合成本率后，可设定在52％左右。（3）平均毛利额及成本额平均直接成本额：2500×48％＝1200万元/年平均毛利额：2500×52％＝1300万元/年3、西餐厅及大堂吧西餐厅餐位数约为80-100个，大堂吧餐位数约为30-40个；西餐厅未来之经营模式主要为：配合客房经营的住店客人免费早餐及客房送餐服务，午餐为各类商务套餐及零点，晚餐为自助餐或零点；其中早餐收入已经包含在客房收入内，可以不再另行核算。大堂吧则主要为酒店整体经营之配套服务项目。A.营业收入预测：（1）预测西餐厅午餐的消费人次全年平均约为每日35人，人均消费约为60元；晚餐全年平均消费人次约为每日60人，人均消费约为90元；客房送餐为平均每日10次，每次消费为80元。日营业收入预测约为：8300元（不含客房早餐）；年营业收入预测约为：303万元（不含客房早餐）；（2）预测大堂吧全年平均消费人次约为每日30人，人均消费约为45元；日均营业收入预测约为1350元，年营业收入预测约为49万元； （3）西餐厅及大堂吧的年营业收入预测合计约为：352万元。B.成本及毛利率综合成本率：成本率可设定在40％左右，含食品、酒水、餐料及辅料等综合成本进行核算。综合毛利率：在扣除综合成本率后，可设定在60％左右。C.平均毛利额及成本额平均成本额：352×40％＝141万元/年平均毛利额：352×60％＝211万元/年4、会议室营业收入及成本酒店拥有大型会议室1个、中型会议室3个、小型会议室1个、大型多功能宴会厅1个；会议室实际使用数量可按5个计算。A.营业收入预测：预测大型多功能宴会厅和大会议室全年平均使用率为每周各一次，平均消费分为6000元及2500元；中型会议室全年平均使用率为每周3次、小型会议室全年平均使用率为每周1次平均消费分别为1500元和800元；年营业收入预测约为：72万元；B.成本及毛利率成本率：直接成本率经综合核算后基本设定在30％左右,其中含文具用品、矿泉水或茶水、水牌、台卡及横幅制作、签到簿、绿植、会场布置、布草洗涤、清洁药剂等；综合毛利率：在扣除直接成本率后，基本设定在70％左右。C.平均毛利额及成本额平均成本额：72×30％＝21万元 平均毛利额：72×70％＝51万元5.洗浴中心营业收入及成本洗浴中心客房数量约为120间左右，附设自助餐厅、保健按摩房、足疗室、贵宾休息厅、美发美容、健身房、台球/乒乓球室等；其中自助餐厅、休息厅、健身房和洗浴中心开房宾客以及酒店住店客人洗浴为免费项目。（1）洗浴中心客房开房率及平均房价：A.首年经营之消费客源结构预测分析后的合理分配比例为：协议单位55%、会务35%、散客5%、中小型旅游团队5%；B.客房价格结构预测为：综合计算分析平均房价约为370元（因酒店客房市场客源以协议单位和会务团队为主）。上述预测的平均房价包含住店客人的免费早餐，在扣除直接成本（食品/酒水、20元/人）后的实际房价收入约为330元。C.预测首年客房入住率为：淡季月平均入住率为45％左右、平季月平均入住率为60％左右、旺季月平均入住率为80％左右，综合计算分析年平均入住率为67.5％左右；（2）客房首年营业收入计算预测：163间×67.5％×370元×365天＝1485万元。（3）直接成本及毛利率：直接成本：按酒店经营管理方式计算，直接成本约占营业收入的23％左右；其中一次性用品、客用赠品、布草洗涤、客用印刷品、清洁用品及药剂、绿植等费用约占营业收入的12％左右，住店客人免费早餐约占营业收入的11％左右。毛利率：按酒店经营方式核算约为营业收入的77％左右。 （4）客房首年经营收入毛利和直接成本：毛利：1485×77%＝1143万元直接成本：1485×23％＝342万元6.其它营业收入及成本酒店其它配套之经营项目有：精品店、商务中心等，其中精品店酒店可自行经营或考虑对外租赁经营。营业收入预测：上述配套之经营服务项目预测年经营收入合计约为20万元，（其中精品店按对外租赁经营方式计算）。成本率：直接成本率综合核算后设定在25％左右。综合毛利率：在扣除直接成本率后，基本设定在75％左右。平均成本额：20×25％＝5万元/年平均毛利额：20×75％＝15万元/年综合分析预测：首年的经营总收入约为2430万元，直接成本约为1710万元，营业毛利约为2720万元。首年经营管理运行成本费用：1.员工工资及福利约为1574.4万元/年A.预计员工工资每月约为127.8万元左右（按酒店整体人均工资2500元计算），全年总工资额约为1574.4万元（含员工半个月的年终奖金及三个厨房工资）。B.员工福利：预测每月伙食为8.5万元、住宿3万元（含租金、采暖、水电等），合计每月11.5万元，全年为138万元。C.社会保险：预计每月约为11.8万元（按企业承担70%和50%员工购买），全年为141.6万元左右。D.按酒店现有的经营服务项目分析计算，酒店未来的员工编制约为 391人左右，分别为：营业部门约为270人左右，其中：中餐厅（含宴会厅）员工约为114人（含厨房员工、会议接待）、西餐及大堂吧约为20人（含厨房员工）、房务部约为77人、康体娱乐部约为49人、市场销售部约为10人；行政后勤部门约为121人，依次为：财务部（含各营业点收银员、采购员）、人力资源部、工程部、安保部、总经办。2．能源成本552万元(平均每月为46万元)3．营业税金万元4．销售推广95万元(首年预测为酒店营业总额的2%)5．维修维护40万元(首年预测为酒店营业总额的0.85%)6．行政性收费50万元(预测为酒店营业总额的1%)7．其它1.5%70万元（包含各种社会关系公关维护费）合计：约为2381.4万元，未含固定资产折旧、银行利息、开办费摊销等。综合分析预测：首年经营利润约为：4610-2381-1524＝705万元。经过营业收入和经营利润的递增式综合分析与核算后预测：第二年的经营利润约为：816万元。第三年的经营利润约为：900万元。酒店在开业后正常经营的前提下，前三年的平均经营利润约为822万元/年（此预算未包含洗浴及KTV收入，但洗浴的人工成本已计算在内）。 一、首年营业预测（另附表格）二、首五年营业预测（另附表格） 结论通过以上的调研和统计分析，我们认为本酒店的市场前景较好，定位将是客观和准确的，功能布局和服务产品的设计将是科学合理的，此改造项目将会极具发展潜力。灌南县城现有星级酒店数量已日益无法满足市场需求，而且由于整体配套设施已趋于陈旧，服务项目不够完善，管理模式和运行体系较为落后已经明显不能适应经济飞跃发展的形势。灌南县作为国内著名的农林业生态示范县，建造具有现代高档次设备设施、完善的服务项目、先进的管理理念及运行体系的豪华商务度假酒店将成为灌南县旅游酒店业发展的关键所在。而为消费者提供优良出品和一流服务质量的高星级酒店将会为灌南县未来发展带来更多中高档商务客户和国内外高档旅游团队，同时为振兴地方经济效益与社会效益起到一定的积极作用。所以，在这个时间阶段，并在如此的良好地理位置进行酒店策划筹建正值天时、地利、人和。本公司具备二十年以上国内外酒店的经营管理经验和拥有一个实力较为强大的酒店管理专家队伍，在制订四、五星级以上高档星级酒店可行性研究报告和经营管理方案、市场开拓、人员培训、经营管理、财务预算、艺术装修、物料供应（为酒店达到最低财务开支）等方面均有着十分丰富的实际操作能力，在确保既定的管理目标和经营指标充分实现的同时，通过制订切实可行的科学发展体系来协助企业提升在当地的知名度。 我酒店管理专家团队将按照世界最先进的酒店管理理念来经营和管理此项目酒店，营业后酒店将成为准五星级多功能商务度假酒店，次年将升级成为一个高标准的精品五星级豪华酒店。酒店未来在通过酒店管理专家团队的努力开拓和董事会的大力支持合作下，必将成长为一家有特色、服务优良和乐于积极参与当地社会活动，同时具有良好声誉和独到赢利模式的成功酒店。'