岳阳XX大厦项目可行性研究报告 39页

'岳阳XX大厦项目第一章概论第一节项目背景一、项目名称：岳阳XX大厦二、项目建设性质：项目开发三、项目建设地点：岳阳市XXX步行街XX道四、区位与交通条件岳阳市地处一江（长江）、三线（京广线、107国道线、京珠高速公路线）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇处，有“湘北门户”之称，有5000吨级的城陵矶外贸码头，是湖南省唯一临江而立的沿江开发城市，有得天独厚的交通区位优势。岳阳是一座历史文化名城，具有两千五百多年的历史，辖区内有著名的岳阳楼、君山和张谷英村等名胜古迹，1998年被评为国家优秀旅游城市。改革开放以来，岳阳的工业显著增长，以岳阳兴长、正虹饲料、岳阳兴长和天一科技等上市公司为龙头，形成了石化、饲料、机电、食品加工和纺织等支柱工业，200X年岳阳市GDP为590.54亿元，比上年增长12.2％；人均GDP 取得历史性突破,固定资产投资152.85亿元，比上年增长10.5％；社会消费零售总额196.15亿元，比上年增长13.8％；城市消费品的零售额127.47亿元，比上年增长14.4％；商品零售价格总指数103.3,市场物价“温和可控”；200X年年末全市金融机构各项存款余额达290.03亿元，比年初增加20.77亿元，城乡居民收入继续提高。200X年全市城市居民人均可支配收入10136元，比上年增加1155元，增长12.9%。农村居民人均纯收入为3336元，比上年增加390元，增长13.2%。显示岳阳经济保持良好的增长势态。五、项目建设单位及基本情况“岳阳XX大厦”是由湖南XX置业有限公司投资建设，该公司成立于199X年X月，为房地产开发企业三级资质，注册资金XXXX万元，主营房地产开发，法定住所为岳阳市XX路1号，法人代表XX。公司现有员工XXX人，其中专业技术人员XX人，拥有高级职称X人，中级职称XX人，大专以上学历者占XX%。公司成立以来，本着“质量第一、信誉第一”的宗旨，先后成功开发了XX商住楼、XX厂、XX厂住宅小区、XX大厦等项目，累计开发各类物业30万M2，房产销售出租率达95%，为建设岳阳、美化岳阳作出了较大贡献。经过十年的发展，公司具备了雄厚的经济实力和技术力量，同时赢得了良好的银企关系和社会信誉。200X年经市工商银行综合测评，达到AA级信誉企业。200X年X月被岳阳市房地产管理局和岳阳晚报社评为“岳阳市新世纪首届房地产交易展示会参展优胜单位”。200X—200X年度被市政府评为“重合同，守信用”单位和200X年度信贷诚信企业。并被市房协和XX信息报社评为200X年度诚实守信A级企业。 至200X年12月底止，公司总资产XXXX万元，负债XXXX万元，资产负债率XX%。第二节项目可行性研究报告编制依据及范围一、可研依据1、国有土地使用权出让合同；2、XX市发展和改革委员会岳发改投[200X]X号立项批文；3、XX市规划局项目评审会议纪要；4、XXXX设计院编制的初步设计方案；5、建设方项目方案书。二、可研范围可研范围通过调研分析，主要研究其建设规模、建设者条件、项目的定位、项目建成的聚集经济效益。第三节项目的推出一、符合XX市XX街改造规划方案 为调整产业结构,改善市民的居住和购物环境,市政府于200X年起,将XX岭、XX一带规划成为全市商业中心，经过几年的建设，使该地变成了一个集经商、购物、休闲于一体的商业广场。同时还规划在XX街商业广场周边，建设一批高层次、高品味，具有时尚特色的商住楼，以解决中心商业区内市民的就近置业问题。为了使XX街及周边项目得以顺利进行，市政府岳府阅[200X]X号、[200X]XX号会议纪要要求：各职能部门竭尽全力给予支持，千方百计提供优质服务，创建好的投资环境。凡涉及到商业步行街的所有建设项目包括工程立项、土地使用（含转让）、工程报建及售后服务等收费，能免则免，能减则减，快速办理工程建设有关手续。目前XX街XX中心位置建设已初具规模，而周边区域建设有待完善，其商业氛围有待增强，商住条件有待提高，特别是XX道一带的综合效应有待显现，加快XX道商住环境的建设刻不容缓。企业正是顺应市政府文件精神的要求，周密设计，郑重提出“岳阳XX大厦”建设项目，就是希望通过自身努力，为市民造福，为政府分忧，早日完成XX街建设，周边改造的重要任务，为XX街整体布局添上亮丽的一笔。二、适应市场需求 XX市政府为提高城市的整体形象，改变XX投资环境，采取一系列有力措施进行城市的规划和建设，京珠高速临长段的加速畅通、南湖休闲广场的建设、沿湖风光带走廊的规划、XX大道的以旧包新工程、XX大道的拓宽建设及文庙拆迁及重建XX路的改造、XX岭XX街的兴建以及XX东路及XX南路的拉通，将有5万户居民需要拆迁和安置，XX市将迎来几年的住宅需求高峰，这无疑为实用性强，增值快的商住楼提供了巨大的潜在市场，岳阳XX大厦将以其独特的建设模式吸引众多投资者的目光。三、切合自身发展的需要湖南XX置业有限公司是省属五百强企业，有着雄厚的资金和技术力量，在省内有多处开发项目，为了调整产业结构，使企业在市场经济的竞争中占有一席之地，更加兴旺发达，从原来以开发建设经济适用房为主向高品味、高层次、多元化商住小区发展。国内中小城市的房地产业方兴未艾，商机无限。岳阳地理位置非常优越，交通便利，众望所归，投资岳阳的房地产特别是XX街商业广场，一定会给开发商带来丰厚的利润。随着生活水平的提高，消费者对购物环境也有了更高的要求，本项目的建设不仅满足了消费者的购物心理以及城市发展、规划的需要。而且切合企业自身发展的需要。第四节项目的概况一、拟建地点该项目位于岳阳市XX岭XX街XX道，处于步行街的核心，南临XX道，北邻XX局生活区，东临XX巷，西临XX巷。公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业的黄金宝地。二、项目的建设规模和目标 根据岳阳市发展和改革委员会岳发改投[200X]X号立项批文确定该项目占地5596M2,拟建成一栋集商业、住宅、停车等功能于一体的16层大型综合楼，建筑占地为2510M2,地下一层为车库及设备层，第一层为临街商场，建筑面积为2510M2，第二层建筑面积为2510M2，为社区休闲、健身会所和幼儿园，第三层以上为143套住宅，建筑面积为17698M2。三、项目建设的主要条件1、建设岳阳XX大厦是市委、市政府确定的城区改造规划之一，事关旧城改造，提高城市品位，有为项目建设顺利进行保驾护航的政策条件。2、基础设施齐全，水、电、通讯有保证，污水经处理可就近排入下水道。3、地理位置优越。处于XX街的核心，南临XX道，北邻XX局生活区，东临XX巷，西临XX巷。公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业的黄金宝地。4、开发商实力较强。湖南XX置业有限公司具备了雄厚的经济实力和技术力量，同时赢得了良好的银企关系和社会信誉。200X年经市工商银行综合测评，达到AA级信誉企业。200X年X月被岳阳市房地产管理局和岳阳晚报社评为“岳阳市新世纪首届房地产交易展示会参展优胜单位”。200X—200X年度被市政府评为“重合同，守信用”单位和200X年度信贷诚信企业。并被市房协和长沙信息报社评为200X年度诚实守信A级企业。四、项目建设的投资回报 根据分析预测来看，本楼盘总投资3952万元，可实现销售收入5110万元，总开发价值4727万元，成本利润率达到19.61％，建设期18个月，盈利能力强，风险较易控制，属较佳的开发项目。第五节结论和建议一、结论通过对项目建设立项、场地、建设条件、投资效益、财务评价的系统研究，结论如下：（1）项目的前期工作比较扎实，基本资料详实可靠。（2）项目得到了市委市政府以及市发展计划委员会、市规划局的重视与支持，为项目建设的顺利进行保驾护航，为项目的建设创造了有利条件。（3）项目的建设资金筹集解决，对项目的营运通过财务评价分析是可行的。（4）项目开发建设单位具有三级资质，具备开发建设相应规模商住楼的财力、经济和技术实力。综合上述分析研究，结论是该项目建设的风险较小、风险容易控制，该项目是可行的。二、建议 对项目建设资金的筹措需要得到银行大力支持，加大融资力度确保资金如期到位，是保证项目按进度计划顺利实施的基本条件。第二章市场分析第一节项目的建设内容住宅、泊车、商场、花园、绿化带、车道等是改善人们居住、美化城市环境，提升XX城市品位的基础设施；通过旧城改造，建设具有现代城市特性的项目，对岳阳市城市发展起着积极的作用；该项目自身的特色，通过销售住宅、铺面的方式获得投资回报。第二节项目建成后的环境特点“岳阳XX大厦”是XX置业有限公司经过精心规划设计的小高层建筑，位于商业XX街商圈的核心，公共配套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。第三节项目建成后的销售条件从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅、商铺的需求旺盛，该项目符合大部分城市经营户的购买意愿，因此销售该项目住宅、铺面的房地产市场前景较好。 第三章建设用地的选址第一节场地条件一、场地情况岳阳XX大厦拟建基地位于XX市XX岭商业步行街XX阁北侧,北临市XX局生活区,东临XX巷、西临XX巷，南临XX街XX道，交通便利，地理位置十分优越。二、水文、气象、地质条件XX市属大陆性气候，根据XX气象局1952年至1998年观测资料分析统计，本市有关气象资料如下：1、水位(吴淞冻结基面)历年最高水位：34.37m(1954.8.3)历年最低水位：17.06m(1907.1.23) 历年平均水位：25.00m(水位保证为50%)水位变化最大为1.2m,最小为0.2至0.3m最大年水位较差：15.89m(1954)设计低水位：18.10m,98%保证率设计高水位：43.30m,2%2、流量年平均流量：9675m3/s历年最大流量：57900m2/s历年最小流量：37.7m/s3、降水年平均降水量：1271.mm最大降水量：2336.5mm最小降水量：829.7mm4、风速年平均风速：2.8m/s最大风速：20m/s冬季室外计算风速：2.8m/s 夏季室外计算风速：2.9m/s5、风向年主导风向及频率为NNE17冬季主导风向及频率为NNE22夏季主导风向及频率为SSE166、气温全年平均气温：17.1℃历年最高气温：39.3℃历年最低气温：-11.8℃7、相对湿度年平均相对湿度78%年平均最高相对湿度82%年平均最低相对湿度75%8、地貌场地为一西南高东北低的空置的场地推平并拆除部分原有建筑物。9、地震抗震设防烈度为7度。 第二节建设条件“岳阳XX大厦”地处XX市城市中心地带，项目得到了市委市政府的高度支持，城市规划行政管理部门的高度重视，为该项目的建设提供了良好的外部建设环境，有各种优惠政策，配套齐全的基础设施，建设的施工组织比较系统严密，因此建设条件优越。项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发的了选址意见书、规划用地许可证、规划建设许可证、国有土地使用权出让合同等相关的法律性和产权属性文件，在建设上得到了市政府的高度重视。因此项目的建设环境非常好，能保证“岳阳XX大厦”顺利完成建设任务。 第四章建设方案第一节建筑设计指导思想与原则建筑设计的指导思想：以人为本，满足休闲、娱乐、购物、观景的现代环境要求，营造居住安全、舒适，购物方便、管理高效并具有浓厚文化气息的环境为指导思想。建筑设计的原则：本大楼采用传统的三段式构图方式，经典的比例关系，现代的建筑语言与处理方法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统一的优美整体，造型新颖，极大地改善了周围的景致，是XX街举足轻重的建筑。总平面布置及交通组织原则：一、总平面布置上满足规划要求：总平面布置上，利用周边道路和城市道路形成环行车道，既满足消防要求；也满足交通规范要求合理组织好不同性质的人流、车流、物流，使之既相对独立，又联系方便，且建筑物尽量与外部环境协调。 二、建筑退用地红线:根据规划要求：北面后退相邻建筑Xm、东、西各退后用地红线X米以上,南退用地红线X米以上。三、设计标高：建设用地高于道路路面0.30米,设计一层室内标高正负0.000相对于绝对标高38.45。四、消防安全：主楼北面、东、西面三面直接落地,满足消防扑救面的要求。五、建筑物入口及绿化：建筑物退红线后,除主要入口处做人行铺砌外尽量布置绿化和休闲椅，使人们在购物的同时，能够忙里偷闲稍自休息，南面为商场主要入口,东、西面为商场次要入口，西北角为商场货物入口，北面为住宅楼主要入口,各种人流相对独立互不干扰为购物娱乐及住家人员提供了一个理想交通秩序。总之，总平面布置中，充分利用地形，发挥土地的使用价值，交通组织中做到各种车流，人流的合理分开，互不干扰，建筑退让红线尺寸均满足规划要求。第二节项目总体规划方案一、经济技术指标： 1、总用地面积：5596.00M22、建筑占地面积：2510M23、总建筑面积：25228M24、地下层面积：2510M2（车库）5、商场建筑面积：2510M2（临街、内街商铺）6、住宅建筑面积：17698M27、容积率：4.518、绿化率：24.5％9、建筑密度：44.9%二、建设内容：本项目拟建成一栋集商业、住宅、停车等功能于一体的16层大型综合楼，建筑占地为2510M2,地下一层为车库及设备层，第一层为临街商场，建筑面积为2510M2，第二层建筑面积为2510M2，为社区休闲、健身会所和幼儿园，第三层以上为143套住宅，建筑面积为17698M2。三、总平面布置： 总体布局紧凑合理，构图简洁大方，能够和现有场地充分协调，通过对该项目的用地及四周状况的分析，将整体建筑沿街布置。1、平面功能布置⑴本方案按建设方所提的基本使用功能进行分区。地下室:为变配电用房,消防水池及泵房,地下车库等。⑵一、二层为商场，沿XX岭XX步行街XX道为商场主入口,东、西面为商场次入口。⑶三至十五层住宅楼,为了最大限度地满足消防和使用舒适方便的要求从第十层起每层每单元之间通过北向连廊连接，同时为了减少连廊对各住户的视线干扰，使连廊标高低于相应楼层标高400mm。⑷局部十六层为上屋顶楼梯间、电梯机房及水箱间等。建筑物性质及耐火等级：该工程属高层民用建筑，地上部分耐火等级为二级，地下室耐火等级为一级。抗震设防：设防烈度为7度。⑸平面设计特点。主楼采用基本对称平面,中间为交通核心,管井、风井集中布置,最大限度地提高平面有效利用率。地下室考虑了库房和主要设备用房，如高、低压配电室，热交换室、空调机房，消防水泵房，消防水池等。 本大楼有各自独立的交通疏散通道，且直接疏散到室外。功能分区明确，垂直交通流畅。商场内设一台货梯，一组自动扶梯，住宅部分设三台消防电梯，均暂选用上海永大电梯设备有限公司生产的系列电梯产品。2．建筑空间层次和建筑立面造型⑴采用传统的三段式构图方式,经典的比例关系,现代的建筑语言与处理手法,巧妙地将主楼与裙楼设计成统一的优美整体,造型新颖的建筑,极大的改变了周围的景致,是XX岭XX步行街北辅道的举足轻重的建筑,为旧城改造提供又一成功范例。⑵岳阳XX大厦属二类高层(50米以下商住楼)⑶建筑设计实质上就是城市外部空间的设计,主体设计采用板式高层平面形式综合点式高层平面利用率大的特点，通过立面大小不一的窗户、虚实变化的阳台,形成强烈的光影效果,运用高层住宅特有的重复韵律来营造建筑外型,流畅的弧线形外阳台立面,顶部挑出的薄壁遮阳板,使得建筑物具有灵动感,整幢建筑既具有浓厚的商业气息又不失现代商住楼的风格,二者达到了有机的统一,这样的设计具有独特的识别性,极大的丰富了城市建设的轮廓线,在岳阳建筑群中独树一帜,为岳阳XX大厦树立了良好的形象。 ⑷裙房采用开放的入口,高大的门墙及极具现代感的悬索构架使主入口十分醒目,主楼采用突窗,使各住户视野更加开阔，使整个建筑更加舒展,裙楼上低矮女儿墙和不锈钢栏杆更加加强了建筑的现代感,它与主楼交相辉映,从而形成一幢完整协调的建筑。笔直的分户墙直冲云天，更加强调了高层的挺拔感，黄色和红色的大胆运用既打破了色彩的单调同时又构成人们的视觉中心,并以此来渲染岳阳XX大厦的商业气氛。⑸主楼外墙采用浅褐色高级外墙面砖,净片玻璃。⑹裙楼的不锈钢窗格、花岗岩柱面强调质感,轻巧通透的雨篷增强了建筑现代感,突出了形象。⑺建筑二层上面设有屋顶花园，将自然引入建筑顶部，形成空间立体绿化体系，给住户带来优美的居住环境。3、建筑装饰设计本着经济、适用、美观的原则，本大楼装饰以中档为主。⑴外墙饰面为暖色调，主要用浅褐色面砖，窗户采用净片玻璃，底层采用12厚透明钢化玻璃，局部用磨光花岗岩加以点缀。二层为普通玻璃窗。⑵内外墙采用加气混凝土砌块，其材料做法按民用建筑有关的防火、隔声和卫生要求确定。商场采用磨光高级地砖地面，轻钢龙骨铝合金扣板吊顶。⑶门窗：有防火要求的房间采用相应的防火门，防火分区之间的间隔门为甲级防火门。住宅采用塑钢窗和夹板门,部分通向前室的户门采用乙级防火门⑷防水:屋面为上人屋面,其防水等级为二级。内排水，珍珠岩找2%坡，第一道防水层为现浇钢筋混凝土刚性防水,第二道增设SBS柔性卷材防水。地下室防水根据甲方要求采用外排水和结构自防水的做法。 四、公用辅助工程1、给水排水系统：从市政给水管网上大楼两侧各引入一根DV200的进水管，并在室外造成环状管网，本大楼采用市政给水管与屋顶水箱联合供水方式供水，五层以下利用市政管网压力供水，六层及六层以上利用屋顶水箱贮层，生活用水泵供水。大楼的污废采用雨污分流，清污分流的原则，雨水、污水分别排入城市雨、污水管。2、电力、电气系统：①负荷等级：本大厦地上十四层，地下一层，总高不超过50m,为二类高层民用建筑。消防设备（包括消防水泵、喷淋水泵、消防电梯、火灾自动报警及联动装置）用电负荷及各楼层的应急照明负荷为二级负荷；其它均为三级负荷。②供电电源：本大厦变配电所拟引一10kV市电作为高压供电电源。变配电所内设高压环网柜两台（进线柜和计量柜），另设一台全自动化柴油发电机组作为自备应急电源。③负荷计算：本大厦设备容量为508.6kW，计算负荷为432.4kW，采用低压电容集中补偿，补偿后功率因数为0.9~0.95。拟设一台800kVA的干式变压器；消防负荷设备容 量101.1kW。柴油发电机组容量为200kW。④继电保护与计量：10kV高压环网柜采用高压SF6开关保护；电能计量采用高供高计方式，计量方式经当地供电部门确认。对于需要单独计量的低压用电设备，在低压配电柜内设置计量装置。⑤功率因数及补偿方式：在变配电所设置一套无功功率补偿装置，补偿容量可自动调节，功率因数控制在0.9~0.95内。在本大厦地下一层设一变配电所，内设环氧树脂浇注干式变压器和全自动化柴油发电机各一台。正常情况下，由变压器供电；市电停电或变压器检修时，柴油发电机经15~30秒延时自动启动，保证消防和应急负荷正常供电。电力、照明及控制：①配电方式及电压配电采用树干式和放射式相结合的方式，空调、水泵、风机、电梯等大型设备及消防设备采用放射式供电；各层照明负荷主要采用树干式供电；消防和应急负荷采用两路电源现场切换，以提高供电的可靠性。动力配电采用380V,照明用电为380/220V。局部照明采用安全电压。②导线、电缆选择及敷设方式 电缆及电线均采用阻燃型。引上电缆沿电缆竖井敷设。一层动力电缆沿桥架敷设；由照明箱至灯具的塑料电线穿阻燃PVC管沿墙、楼板、梁暗敷。③光源与灯具车库、商场和办公室采用高效节能荧光灯，楼梯间为环形节能灯，大空间照明灯具集中控制，楼梯间、走道及小开间房间灯具就地控制；疏散楼梯间、走道、办税厅、地下层设备用房，消防控制中心、变配电所等设有应急和疏散灯，由应急照明配电箱供电。④控制活水泵由水箱水位自动控制或手动控制；消防设备由消防联动控制或手动控制。⑤防雷与接地本建筑物属三类防雷建筑物，在屋顶四周敷设避雷带以防直击雷。利用柱内主筋作引下线，建筑物基础钢筋作接地极。在大厦进户处设一总等电位联结箱，变配电所接地母排、进入建筑物的金属管道、电缆的金属外皮均应通过连接线与总等电位联结箱可靠连接。低压配电线路采用TN-S制。电气设备的工作接地、保护接地和防雷接地共用一套接地装置，该接地装置通过接地扁钢与等电位联结箱相连，其接地电阻不大于1欧姆。3、通讯、视听系统本大厦的电话信号引自城市电话信号网,拟在大厦的商场一层弱电井内设电话程控换机一台及电话配电架一台, 在大厦的一层各弱电电缆井内均设电话分线箱给各层用户提供电话配线,地下一层至二层用户电话配线引自二层电话分线箱。本大厦的有线电视信号引自城市有线电视网，拟在大厦的三层弱电坚井内设置有线电视前端箱，在大厦的三层、六层、九层、十二层、十四层设有线电视分配器为本大厦有线电视用户提有线电视信号。4、计算机网络系统本大厦的宽带网信号引自城市宽带网，拟在大厦的二层各弱电坚井内设置网络配线箱，本大厦内各单元的所有信息插座的配线均由本单元网络配线箱配出。5、火灾自动报警及消防设备联动控制系统本大厦采用中央报警联动控制系统，消防控制室设在大厦的商场一层，设直通室外出口、门朝外开。火灾自动报警系统及联动系统拟采用上海松江报警设备厂生产的摸拟量火灾报警联动系统,消防控制室设有火灾报警控制器和联动控制柜。在大厦内按不同场所分别设置感烟探测器,感温探测器和手动报警按扭,通过相应模块将水专业设置的消火栓报警按钮,水流指示器等接入总线系统作为报警信号。报警信号通过总线传输至消防报警器上经确认后按要求联动各相关消防设备,并接受其回馈信号。各楼层均有直通消防控制室的消防对讲电话,消防控制室有直通119电话。 消防广播与业务广播共一系统,正常情况下,广播音箱与业务扩大机相连,一旦发生火灾,本系统可自动或手动切换为消防紧急广播,并独立由消防系统自动控制,广播设备设在消防控制室。第五章建设投资估算及资金筹措第一节、投资估算一、范围：1、编制范围本项目的建设投资估算范围包括土地转让、建设场地总图（土地平整、拆迁缓建、道路、给排水、电力电讯），消防、环保、土建工程、绿化等费用及工程相配套的前期工作费用等。2、编制依据①国家及有关部委关于建设项目投资估算编制要求；②土建工程费用依据岳阳市造价办公室提供单位工程造价估算标准；③土建工程费用依据湖南省建委1999年颁布的单位估算表进行估算；④建设单位管理费、勘测设计费及其它税费按湖南省建委、国家计委、建设部等有关文件计算。二、成本估算：1、土地费用： ①土地取得费1108万元②城市建设配套费、人防工程费、规划管理费、消防费：25228M2×80元/M2=202万元小计：土地费用=1108+202=1310万元2、前期工程费：①规划勘测设计费80万元②三通一平费用20万元小计：前期工程费=80+20=100万元3、房屋开发费：①建安工程25228M2×700元/M2=1766万元②电梯费35×3台=105万元③基础设施建设费（包含红线范围内各种管线、道路工程费）60万元小计：房屋开发费=1776+105+60=1931万元4、管理费：取上述三项费用的2％，即（1310+100+1931）×2％=67万元5、销售费用：取总销售收入的2％，即 5110×2％=102万元6、财务费用：取贷款利率6.912％，按年付息①资金利息：计划贷款2000万元，期限2年2000×6.912%×2=277万元②融资费用：20万元小计：财务费用=277+20=297万元7、其他费用（包含临时建设费、招标费、监理费、保险费等杂费）30万元8、不可预见费：按上述费用的3％计算（1310+100+1931+67+102+297+30）×3％=115万元9、项目开发成本总计：1310+100+1931+67+102+297+30+115=3952万元（取整）经估算本项目的总投资为3952万元其中：①项目前期准备费用100万元（报建费、土地平整费）。②固定资产投资为3039万元，其中建安工程1931万元；购买土地1108万元，依据土地评估报告，项目建设用地5596M2，根据国土局拍卖出让及拆迁补偿的价值为1108万元，其他费用202万元。③项目建设管理费、财务费等费用611万元。 （见下表：建设投资估算表）表一：序号项目项目分项内容单位数量单价(元)金额（万元）1前期费用土地出让M2559619801108报建费M280土地平整费M220其它万元202小计14102建筑工程及配套设施住宅、商铺、车库M2252287001766基础设施60电梯台3350000105小计19313其他费用管理费用万元67销售费用万元51102%102财务费用万元20006.912%277融资费用万元20其他费用万元30不可预见费万元115小计6114总计万元3952第二节资金筹措计划一、资金来源的组织结构 根据项目投资估算表，该项目需投资3952万元。资金筹措主要分为三项来源：①开发单位自筹1952万元。②向银行申请房产开发贷款2000万元。二、资金运用及投资结构根据项目投资估算表，该项目总投资为3952万元，其中用于固定资产投资3039万元，流动资金931万元。（注：固定资产投资中的土地价值包含了平整用地时的拆迁补助、还建住宅等费用。）①项目前期开办费及建设准备费用1575万元②建安工程1766万元③项目建设管理费用、财务费用394万元④产品销售费用按2%提取为102万元⑤不可预见费115万元财务费用中的建设期借款利息，是根据国家银行同期同档次贷款利率计算。第三节项目总价值及盈利能力分析 根据实地调查，选择以下三个比较实例：A.一百大厦、B.德胜佳园、C.明辉大厦，同处约1公里区域内，同属商业、住宅综合商住楼，其中A的区域与本楼盘接近，B、C区域稍劣于本楼盘，A、B交易日期为2003年和2004年，C的交易日期为2005年，商铺价格在近年内变化不大，故交易日期不必修正；住宅选择以下三个比较实例：A.和府公寓、B.花旗公寓、C.世界风情，住宅价格每年有上涨趋势，尤其自2004年10月以来，有加速上涨的趋势。其他情况相近。下面分别估测本楼盘的商铺价格和住宅价格。1、第一层商铺价格（单位：元/M2）序号名称价格交易日期修正区域修正个别情况修正比准价格A一百大厦12000110/100100/111100/1259600B德胜佳园8000100/100100/91100/1107920C明辉大厦7000111/100100/100100/1117000得本楼盘的第1层商铺比准价格：（9600+7920+7000）/3=8173元/M2（取整）2、住宅价格序号名称价格交易日期修正区域修正个别情况修正比准价格A和府公寓1780100/100100/105100/1051607B花旗公寓1680105/100100/111100/1051512C世界风情1500111/100100/111100/1051425求本楼盘住宅价格：（1607+1512+1425）÷3=1515元/M23、本项目总销售收入：第一层商铺面积：2510M2商铺销售收入为2510×8173=2051万元 住宅面积：17698M2住宅销售收入为17698×1515=2682万元车库销售收入2510×1500=377万元则总销售收入为：2051+2682+377=5110万元(取整)4、销售税费5110×7.5％=383万元5、本项目总开发价值为：总销售收入-销售税费=5110-383=4727万元6、开发利润：总开发价值-总开发成本4727-3952=775万元7、成本利润率为开发利润×100％=开发成本775×100％=19.61％3952一般项目的成本利润率约15%—20％，本楼盘该值在此范围内，盈利能力较强。8、其他财务指标 计划土地费用一次性投入，前期工程费在第一季度投入，开发费在建设期内均匀投入，管理费、销售费等在销售期内均匀投入。计划建设期四个季度，自建设期的第三个季度开始预售,至第六个季度结束，按季度折现率ic=2％，则得如下现金流量表：表二：现金流量表单位：万元序号项目1234561现金流入4001000180019101.1预售收入40010001.2销售收入180019102现金流出12236156608611506142.1土地费用11082.2前期工程费1002.3房屋开发费6006007312.4管理费1010101010172.5销售费用252525272.6财务费用202772.7其他费用5555552.8不可预见费2020652.9销售税费2050902233净现金流量-1223-615-220139165012964ic=2％5折现净现金流量-1199-591-20712814941151 6累计折现净现金流量-1199-1790-1583-14453911907i1=10％7.1折现净现金流量-1112-508-1659510257327.2累计折现净现金流量-1112-1620-1785-1690-665678i2=11％8.1折现净现金流量-1102-499-161929796938.2累计折现净现金流量-1102-1601-1762-11670-69129I3=12％9.1折现净现金流量-1092-490-157889366579.2累计折现净现金流量-1092-1582-1739-1651-715-58（1）用试算法计算内部收益率设i2=11％，则FNPV2=2>0设i3=12％，则FNPV3=-58<0用插值法计算财务内部收益率FIRRFIRR=i2+(i3–i2)×[FNPV2÷(FNPV2+FNPV3)]=11%+(12%-11%)×[2÷(2+-58)]=11.33%(2)动态投资回收期 FNPV5=39万元FNPV6=1190万元39则动态投资回收期=（6-1）+=5.03季39+1190（3）当ic=2％时，项目净现值FNPV=1190>0,内部季收益率FIRR=11.33%,高于行业基准收益水平，项目可行。第六章项目建设实施进度本项目计划18个月（自然日历天）完成，按285天/年，约需1.5年，从2005年1季度批复立项开始，至2006年2季度交付。工程施建计划进程如表。表三：实施进度表时期进度内容按季度进展计划05年06年一二三四一二可行性研究√方案设计√初步设计√施工图设计√土建施工基础及六层六层至十六层 设备安装及内粉刷一层至六层六层至十六层道路及绿化竣工验收一层至六层六层至十六层第七章经济评价第一节环境及社会效益根据岳阳市城市发展的势态，必然要进行旧城改造，改善居民生活环境，改善城区卫生环境，确保居民安居需要。项目对优化城市建设，优化投资环境，促进城市经济稳步发展，扩大就业岗位，稳定社会具有显著的社会效益。第二节项目建设的费用指标及成本分析一、主要成本指标系数1、营业税及附加按销售收入的7.5%提取2、销售费用按销售总额的2%提取3、管理费按土地前期费用、前期工程费和房屋开发费总额的2%提取 二、主要技术经济指标表测算表四：主要技术经济指标表测算序号指标名称单位指标备注一建设总投资规划万元3952其中：固定资产投资规模万元3039二用地面积M25596三总建筑面积M225228其中：商场面积M22510住宅楼M217698含写字楼负一层（含商铺）M22510车库、泵房、配电所四销售收入万元5110五总成本费用万元3952其中：建设成本万元3850其中：土建1931万元销售成本万元102六利润万元775七上缴税费万元383八投资利润率%19.61九投资税率%9.69十投资回收期A1年第三节财务分析建筑物基底面积2510M2,住宅建筑面积含写字楼17698M2,商业建筑面积5020M2 ,(含负一层及临街铺面和车库、设备用房)，项目建筑期给18个月，回收期1年。一、销售收入估算根据市场逐步发育的情况，采取积极稳妥的营销方针，确定按不同层次和功能和级层计算收入。表五：销售收入分类面积（M2）均价（元/M2）金额（万元）备注住宅1769815152682含写字楼商场、商铺251081732051车库25101500377合计227185110二、销售成本指标及成本估算表六：销售成本税费内容计算基数税率（%）金额（万元）营业税（综合税率）51107.5383销售管理费51102102契税购房人缴纳4登记费购房人缴纳1.5评估费新建房免估0.5合计485 第四节项目敏感性分析一、项目现金流量测算表七：项目工程现金流量表单位：万元序号项目1234561现金流入4001000180019101.1预售收入40010001.2销售收入180019102现金流出12236156608611506142.1土地费用11082.2前期工程费1002.3房屋开发费6006007312.4管理费1010101010172.5销售费用252525272.6财务费用202772.7其他费用5555552.8不可预见费2020652.9销售税费2050902233净现金流量-1223-615-220139165012964ic=2％5折现-1199-591-20712814941151 净现金流量6累计折现净现金流量-1199-1790-1583-1445391190贴现率：按银行同档次季利率2%计算。财务净现值：1190财务内部收益率：11.33%二、项目敏感性分析经过敏感性测算分析，当经营成本增加10%，财务净现值为643万元，内部收益率为9.6%，振幅为-15.26%；当销售收入增加10%，财务净现值为1245万元，内部收益率为9.72%，振幅为-14.21%，；项目的正负两面的弹性较小，因此项目开发过程中应尽量加强投资成本的控制，严格控制各项成本。表八：敏感性分析测算表金额单位：万元因素财务净现值财务净现值变化值财务内部收益率财务内部收益率变化值财务内部收益率变化幅度基本方案119011.33%经营成本增加10%643-5479.6%-1.73%-15.26%销售收入增加10%1245559.72%-1.61-14.21% 第五节偿债能力分析房地产业的开发经营风险主要来自以下几个因素：一、建设成本的增加二、销售价格的变化三、销售期延长因本楼盘地处市中心XX街,地段绝佳，销售定价取中价策略，另外开发商自有资金较足，自有股本金3950万元中有1612万元可用于该项目，自有资金占总投资成本的比率为1612/3952为40.79％，大大超出行业的平均率35％，资金实力较强，能够确保本楼盘的建设工期，给销售创造极佳的条件，顺利实现投资预期利润。盈亏平衡分析,总投资3952万元,总销售收入为5110万元,扣除7.5%的销售税费,则销售额的盈亏平衡点为3952/5110(1-7.5%)=71.54%仅需完成71.54％的销售额，就能达到盈亏平衡,因此本楼盘的盈利能力较好，风险容易控制，有较佳的偿还贷款能力。 第八章研究结论通过对建设场地的区位、项目建设必要性、建设条件、市场预测、项目建设规模、资金等筹措方式的深入调查研究结论如下：1、项目建设场地是XX市结合旧城改造必须开发建设地段。2、项目建设场地周围城市配套基础设施齐全，有利于提供经济可靠水电、通讯、交通、消防安全等建设条件，营造方便、安全、舒适、高效住宅购物、泊车环境。3、项目的建筑设计、结构设计以及消防等辅助工程设计均符合国家现行有关标准和规范。4、项目的前期工作比较扎实，支持项目顺利建设的法律文件和手续等基础资料齐全。5、资金筹措和资金来源落实。自有资金筹集到位，向银行申请部分贷款。6、项目建设的各项经济、社会效益等指标，均满足国家计委、建设部关于项目的可行研究技术参数的要求。根据以上各个方面研究的价值，经过综合评估，认定项目建设区位条件优越，具有改造开发价值。湖南XX置业有限公司具有较强的经济实力和优良的开发业绩，拟开发的岳阳XX大厦项目具有良好的经济效益和社会效益，项目建设可行性分析客观合理开发方案切实可行。因此，项目的建设是可行的。'