圆中园房地产项目可行性研究报告 70页

'圆中园房地产项目第一部分项目总论1.1项目背景多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是浏阳，一个有着一千八百年历史的山水名城。　　优美的环境、便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假。据市旅游局统计，去年“十一”黄金假日共接待游客20.37万人次，同比增长21.83%，今年预计翻番。特别是长浏、大浏、浏醴高速的建成通车和城铁拉通，都将直接带动周边都市人群来浏度假休闲。　　而按照目前浏阳房地产市场供应状况来看，2009年全市在建房屋施工面积达到167.61万平方米，新开工面积达92.49万平方米，今年预计新增约100万平方米商品房投量，市场将迎来一个高峰。　展望未来，随着浏阳“十二五”规划的全面实施，一个“西融长株潭、南接珠三角、东连长三角”的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开。届时，浏阳现代服务业比重大、高新产业快速发展、外贸业的比率上升，尤其是城铁的正式开工，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格一定会大有提升。本项目位于湖南省长株潭一体化和“一点一线”区域经济发展重大战略规划生物医药基地的核心载体；长沙市国家生物医药科技园。湖南省“十五”规划重点建设的十大标志工程之一；长沙市政府重点建设的十大标志工程之一。随着政府对园区基础建设的不断投入和众多企业相继入园，园区已经形成具规模、有影响的生物医药产业聚集地，改变了长沙市、浏阳市的工业格局，提升了城市工业的科技水平。园区的发展也极大地促进了区域房地产市场的发展，现有的商业地产及住宅地产已不能满足园区发展，本项目在此背景下上马，将承担园区商业与住宅配套的升级换代。同时，通过项目的建设，提升整个生物园区的形象及招商实力。为浏阳的经济又好又快发展做出贡献。1.1.1项目所在区域发展情况48 项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园，生物医药园距离长沙市35公里，距黄花机场18公里，距离浏阳市区25公里，是湖南省唯一一个没有母城依托的开发区。8年来，浏阳自筹资金抓园区建设和医药专业化服务体系建设，已整体开发8.5平方公里，引进各类医药企业110多家，配套企业80多家，总投资46亿元。2006年，园区实现工业总产值51.25亿元、利税3.07亿元，2007年产值将突破70亿元，利税突破5亿元。由于我园的贡献，湖南医药工业从2001年全国第22位上升到目前的第16位，成为中西部地区最大的生物医药园。园区也因此成为联合国工业发展组织在中国合作建设的唯一医药园、国家科技部火炬计划基地、国家商务部医药出口基地和省政府重点工程、长沙市十大标志性工程。2006年10月，园区被国家发改委认定为长沙国家生物产业基地。拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。拥有较为到位的管理体系。园区人、财、物相对独立，浏阳市所有相关行政管理权限已授权到位，并经人民银行批准建有一级金库，所有地方县级收入全部返还投入园区建设。园区投资公司按“市场运作，滚动开发”方式经营、开发园区。园区投资公司今后将采取市场化运作，通过资产置换、引入社会资本和民间资本增资扩股、合资投建企业、股份转让及管委会员工持股等方式，拓展盈利模式，实现上市融资。从1999年至今的十年园区以集聚生物医药产业为主，未来十年园区将以“生物经济社区”48 为追求方向，一方面继续做强产业形成世界知名的生物医药产业基地；另一方面则以完善生活配套为主线进行城镇化建设，建设生态宜居的生态社区城。同时积极引进社会投资者，大力建设园中园及各种生活服务、生产服务设施。浏阳生物医药产业园区，正准备着力打造世界生物经济社区和临空经济区，使长沙这座深厚底蕴的文化古城，又将成为生物经济中心和生物产业创业之都。1.1.2项目发起人及发起缘由本项目由浏阳市东玉房地产开发有限公司开发建设，该公司是在长沙市浏阳市工商行政管理局办理了注册登记的法人资格的房地产开发机构，并且经长沙市浏阳市规划建设局批准取得房地产开发企业资质。公司经营范围以房地产开发为主营业务，涵盖物业管理、酒店经营、投资实业等多个领域的综合公司。浏阳市东玉房地产开发有限公司董事长陈小英，浏阳市政协委员，大专文化，2002年至2006年分别获浏阳市、长沙市“三八红旗手”、省农村“巾帼科技带头人”、全国“双学双比”女能手。“追求完美品质，超越用户期望”是陈小英对房地产项目建设的承诺。公司秉承“以人为本，服务为先”的企业理念，“48 服务浏阳、服务长沙、服务湖南”经营理念开发本项目。本项目坐落于长沙市生物科技园区，项目的建设承担着长沙市商业的辅助配套及园区商业、住宅的配套需求，为配合项目的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源，搭建了由工程、规划、营销、物管等多领域专业人才组建的开发团队，为区域市场的发展和当地商、住产品品质的提升贡献力量，同时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累经验，储备人才，对项目所在区域及公司本身意义重大。1.1.3项目投资的必要性随着浏阳城市中心区开发的深度推进，‘纯居住地产’已渐次退出了市场舞台，取而代之的是后来居上的‘商务地产’。例如联邦房产打造的香山国际名苑、创意房产打造的财富新世界、醴浏铁路打造的醴浏大厦、鸿宇房产打造的中央公园、湘鑫房产打造的名河鑫都……商务性质已经慢慢凸显，很多购房者看中的还是它们的地段价值和商务前景。目前，浏阳城市中心商业地产正呈现两个特点：一是从推出规模上看，中心区的“商务地产”大大超过以前的住宅；二是从楼盘品质上看，“商务地产”也将超过以前开发的住宅，成为打造中心区形象的“名片”。　　与国外接轨的写字楼类型公寓正成为一些投资者的首选。无论是在浏阳主城区还是在工业新城区域，人口的聚集和企业的增加势必直接导致优越地段的商务地产成为稀缺资源。48 　　展望未来，随着浏阳“十二五”规划的全面实施，一个“西融长株潭、南接珠三角、东连长三角”的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开。届时，浏阳现代服务业比重大、高新产业快速发展、外贸业的比率上升，尤其是城铁的正式开工，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格一定会大有提升。当“新四路”正迅速拉近浏阳与世界的距离，当城铁满载希望沿着融入长株潭“两型社会”试验区的跑道奔来，当工业新城建设的步伐全面开启，浏阳城，这个古时“易守难攻”的要塞之地今天正全力融入长株潭，孕育着新一轮建设的高潮。　　伴随着城市的提质和交通的提速，在市场调研的基础上，依托“新四路”48 带来的区位优势，积极引导主动对接域外市场，探索度假型、商务型、养老型等复合型特色房地产市场，实现差异化发展将成为浏阳房地产发展的未来大势。浏阳工业新城启动的投资优势。近三年来，浏阳市委、市政府提出了建设工业新城、助推浏阳经济进入高速时代的战略构想并大力推动。目前，形成了工业新城投资公司、长沙国家生物产业基地、浏阳制造产业基地三个投资主体，永安、洞阳、北盛、蕉溪四个乡镇分片负责、共同发力的开发热潮。浏阳在对接长沙省会经济圈、连通珠三角、长三角的思路和实践上，达到了前所未有的高度统一。这有利于浏阳全市发展现代工业精力集中、资源集中，有利于政策持续、长远规划，对激活投融资、企业招商引资、产业集聚和城市建设都是很好的契机。十二五”期间园区将新增开发面积10平方公里，规划人口达到15万人，项目的建设进一步完善了工业园区的配套，促进了商业的繁荣、提高了园区人民生活的品质。1.2项目概况1.2.1项目名称：浏阳“园中园”（暂定名）项目1.2.2项目建设单位概况：浏阳市东玉房地产开发有限公司1.2.3项目地块位置及周边现状①地块位置项目位于长沙长沙国家生物产业基地医药科技园，东经113°18′48″～113°24′31″，北纬28°11′52″～28°14′52″。西距长沙市区35km，黄花机场18km；东距浏阳市区25km。东起砰山屋场、西南至洞阳河、北至捞刀河，总规划用地面积28平方公里。其中克里小学以西范围用地面积18.6平方公里作为近期建设范围，克里小学以东约10平方公里范围作为规划生物医药园区远景发展的备用地予以控制。　　园区总体规划充分考虑浏阳—长沙中间的区域关系，挖掘、创立、坚持自己的产业特色，讲求经济效益确保长久持续发展，考虑与周围环境的融合、共生，提高规划的弹性，合理有效利用国土资源，建设“生态型、环保型”园区。地块北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿之韵生物工程有限公司。48 地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建筑杂物；地块由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落差，最大处落差将近在10米左右（在地块东面），最小落差在2米左右（在地块西北面）。48 (2).项目SWOT分析优势（S）：1、地块方正，场地平整；2、周边交通路网十分发达，交通便捷；3、净地，无拆迁工作；4、临街面开阔，适宜发展商业。劣势（W）：1、地块内的高低落差增加开发成本；2、周边配套不完善。机会（O）：1、园区中心位置，紧邻园区中央商务区；2、随着园区日益发展地块优势日益凸显；3、园区发展起步阶段，存在相当的市场机会。威胁（T）：1、周边多为厂区，商业氛围较差；2、周边同类型项目的建设。48 （3）项目周边配套项目位于园区核心位置，紧邻园区商贸街，配套完善，主要有：1、通信：中国移动、中国联通；2、银行：中国邮政、工商银行；3、园区管委会；4、商业：家润多超市、商贸街及中央大街；5.交通:开元东路及建设中的长浏高速、浏醴高速、大浏高速、即将启动的长浏轻轨线，都在园区有连接口和站点，使园区的区位交通即将成为新的优势1.2.4项目规划控制要点规划控制要点:（技术经济指标）48 序号内容数据1.土地面积96369.3㎡2.地价总款100000000元3.容积率≤3.04.总建面积289108㎡5.商业面积≤30%6.楼面地价345.89元/㎡1.2.5项目现状：.1.项目于2010年11月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在2011年5月投资建设；2.项目总建筑面积约28.9万平米，计划4年开发周期，分三期开发；2011年开发一期5.6万平米，2012年开发二期14.1万平米，2013年开发9.2万平米。3.各项报批手续正在陆续申请报批中,基础设施已在完善中,建设方案已经形成.1.3可行性研究报告编制依据（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《长沙市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》48 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》(9)浏阳市发改局”十二五”规划.(10)项目单位提供的资料及数据.1.4可行性研究综合评价该项目的建设符合本市经济发展城市建设需要，对拉动浏阳工业化经济发展，城镇化建设健康稳定发展起着极大的辅助作用。目前项目所在区域的开发氛围逐步成熟，随着浏阳融入大长沙，必定为区域经济的发展带来更广阔的空间和强大的城市发展效应，房地产市场将迎来较大的发展空间。本项目属于长沙副市级商业配套的综合商业中心，是完善生物科技园区商业及居住配套，形成区域大发展的重要组成部分，项目的开发对于当地的发展起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提升。本项目的开发，符合该园区位物业供给的基本特征，有助于改善该区域商业服务配套物业结构局部供给相对失衡，且充分利用了城市宝贵的土地资源，适应了园区整体配套现代化的趋势，也有利于城市总体规划的具体实施。48 第二部分市场研究2.1宏观环境分析：，　最近几年，浏阳房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与国内其他地区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。从这些趋势预测，未来几年，浏阳房地产的发展仍然有很大的升值空间，主要的城市发展将呈现空间多中心化、生活社区化、资源集约化等趋势，而在大的城市发展政策环境下，浏阳房地产市场发展也将呈现开发增速减缓，土地资源优化配置；市场需求旺盛，房价稳中有升；金融信贷紧缩，企业竞争激烈等总体趋势。具体来说，在土地政策方面，政府将实行“有保有压、区别对待”的土地供应原则；在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视，复合型人才严重奇缺也将成为最近一段时期浏阳商业地产行业的发展趋势。浏阳市居民房产位置选择（单位：%）按人口变量细分，包括年龄、性别、家庭人数、收入、职业、宗教信仰、国籍和民族等。如表1和表2所示，大部分浏阳购房计划居民中都打算购买一般商品房和经济适用房，在房产结构的选择上，七成居民计划购买普通板式楼房。不同年龄层的消费者对房产类型和结构的偏好也有所区别，开发商根据自己的资源选择不同的细分市场。表1不同年龄消费者房产类型选择48 （单位：%）居民总体15-24岁25-34岁35-44岁45-54岁55-64岁经济适用房38.736.437.341.932.453.3一般商品房5559.154.752.762.240别墅2.632.72.7公房0.71.51.4二手房2.641.45.46.7其它0.41.3样本量（人）26966757437*15表2不同年龄消费者房产结构选择（单位：%）居民总体15-24岁25-34岁35-44岁45-54岁55-64岁普通板式楼房69.975.468.969.363.273.3普通塔式楼房24.212.328.42439.520立体式（复式、跃式、错层等）21.618.525.72415.813.3其它1.11.51.32.6古典自然别墅0.42.648 样本量（人）26965747538*15表3不同收入消费者房产类型选择（单位：%）没收入2000元及以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8000元及以上拒答经济适用房33.34036.428.65045.2一般商品房63.355.452.771.4505047.6别墅3.33.6507.1公房3.6二手房4.61.8其它1.8样本量3013055*7*2*242（注：表1-表3中纵向相加为100％，打“＊”的部分，由于样本量不足30，数据不稳定，仅作参考，请慎用。）从收入来看，中等收入消费者的房产消费较活跃（如表3所示）。这部分消费者多为工薪阶层，开发商应当根据他们的消费特征和需求，设计相应的经济适用房或低价位商品房，而对于高收入群体则开发高档商品房和别墅。类似的，心理和行为变量也可作为细分市场的依据。例如，调查显示，在事业上，浏阳市居民是非常敬业的。他们中有78.4％的人认为“48 家人认为自己做的很成功是非常重要的”，76.2％的人希望自己能够达到职业的顶峰（如图2所示）。在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视。最近几年，浏阳房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与省内其他市区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。7V(q4b4}房产论坛,装修论坛,业主论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛*`-W5o9~%G2I-_*{7T"A7u新浪乐居论坛　2{$^/@%^1[baoding.bbs.house.sina.com.cn　2.2全国房地产行业发展分析：　　　　中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。48 　　我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。　　房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。　　　从图中我们可以清楚看到，2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。　　　　二、对我国现在房地产价格合理性的分析48 　　世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍，为房价收入比所设定了5的警戒线。而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。　　我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使GDP呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家统计局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。48 　　　上图中的房地产开发综合景气指数，似乎也能说明我国的房地产市场正在走向低迷。　　　　三、国家宏观调控措施及效果分析　　　　房地产问题引起了国家有关部门的高度重视，早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。仅2006年，就出台了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注目的莫过于5月17日国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（即通常所称的“国六条”48 ），覆盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手段开始调控房地产市场的开始。此外，央行也提高了银行利率，国税局对个人将购买不足５年的住房的对外销售全额征收营业税，建设部对商品房户型比例结构进行了调整，国务院设立土地督察局监管地方土地批租，外汇管理局和建设部共同发出通知限制外资进入房地产开发和经营领域，并且进一步加强了土地调控。2008年政府还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。　　由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但是结果到底如何呢？可以说是收效甚微。虽然增幅有所放缓，但绝对值仍然在大幅增长中。2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。然而，国家发改委公布的６月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在上涨。从房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有６个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为7.1%。　　为什么会出现这种现象呢？主要有地方政府，房地产开发商，购房者三方面的原因。　　48 在我国很多地方，都把房地产作为支柱产业来发展。第一，房地产业产业链长，关联度高，产业拉动能力极强，除了自身的发展，还可以带动如建材，家装等很多相关产业的发展，对GDP的快速增长有强劲的拉动作用。第二，房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设，提高土地使用价值，对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支持。第三，在整个房地产建设交易的过程中，政府得到的土地出让金，各种税费收入绝对是一个不容小觑的数字。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40%左右。如果再加上占房地产价格20～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80%。如此，房地产业给地方政府带来如此巨大的好处，难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。　　实际上我国住房消费水平已明显提前，住房自有率，住房人均面积甚至超过了很多发达国家。中国人对住房是有特殊情结的，而且从中国现实国情看，人多地少，人口数量继续增加，经济高速增长，城市化进程加速，家庭规模化小型化，超前消费意识形成等等因素相互作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性，不随价格的上升而需求下降。再加上境内外许多购房者并不是出于居住的需要，而完全是在投资或者说是投机的心理驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，导致房价进一步上涨。不断上涨的房价又使一大批本来持币观望的前仆后继，出于“羊群效应”，大量资金源源不绝进入房地产市场。　　　48 2.3.2本市房地产市场发展趋势国房地产市场自2003年开始升温到2007年达到顶峰，进入2008年以后，全国楼市逐渐走向低迷。截至今年上半年，尚未走出低谷。在这样的大环境下，作为三线城市的浏阳，其房地产市场现状怎样？短期发展趋势如何？目前状况对于房地产市场的未来发展有何影响？为此，我们将力求多角度全方位来解读浏阳房地产市场，阐述一个真实的市场现状并对短期内的发展趋势进行客观的预测。第一章浏阳经济社会发展现状及前景分析　　一、地理位置有所局限，需把握自身的定位和发展方向　　浏阳作为长株潭两型社会改革实验区的次中心区，一方面可以分享相关的政策优惠，另一方面可以借助长株潭城市群扩大自己的影响。但是长沙的主要交通优势是南北交通，而浏阳地处长株潭城市群的东部边缘，缺乏直接通向东部发达地区的向东主干道，影响了浏阳和我国东部发达地区的联系。因此浏阳需要在长株潭城市群的发展大前提下，准确把握自身的定位和发展方向，不要依赖长株潭城市群内部产业的转移，而应利用中部崛起和长株潭两型社会改革实验区的名义，树立“抢”的意识，主动吸引外来的资金、产业、技术和市场。　　二、经济发展态势良好，但人均地均经济指标较低48 　　本世纪以来，浏阳市国内生产总值以年均22.55%的速度增长，2007年浏阳市国内生产总值达252.72亿元，居长沙四县市第二位，列长株潭三个县级市首位。但浏阳人多地广，按人均和地均指标衡量，浏阳市各项经济指标还处于较低水平。　　三、城市化程度相对较低，人均收入提高较快　　本世纪以来，浏阳城市化程度提高较快，但相对全国来说，城市化程度仍然偏低。未来几年，浏阳市将加快城市化进程，有助于房地产需求的增加。　　2008年浏阳城镇居民人均年可支配收入达到16812元，农村居民人均年可支配收入达到7618元，居民收入在我国中部地区处于前列。但居民的消费能力没有有效释放，人均消费支出和社会消费品零售额还处于中等偏低水平。从居民收支结余来看，居民资产积累比较快。对房地产而言，有利于住宅改善需求能力的增加。　　四、城市基础设施投资高，市政配套日趋完善　　本世纪以来，浏阳市累计用于城市维护建设和市政建设投资的资金和累计投资市政道路桥梁建设、累计投资公共交通建设以及累计进行绿化投资的金额均高于周边县级市，市政配套日趋完善，为房地产的发展提供了强有力的支持。　　五、城区居住用地超标，城区不再适合继续供应新增住宅用地2007　　年浏阳城区居民用地为9.65平方公里，占建设用地的45.84%，人均居住用地47.75㎡，远远高于建设部标准（居住用地占建设用地的比例为20—32％；人均居住用地指标为18.0—28.0㎡/人）。48 　　本世纪以来，浏阳城区建成区和建设用地扩大了50%，其中主要是居住用地的扩张，公共设施、工业、仓储、对外交通用地相对减少，浏阳城区基本成为消费城区。对于一个发展中城市来说，这种发展方向并不可取。就房地产开发而言，浏阳城区已不再适合继续供应新增住宅用地。第二章浏阳市房地产发展现状一、房地产投资开发　　1、房地产开发投资2003—2007年浏阳市房地产开发投资年平均增长33.86%，累计投资27.10亿元，2007年达到9.35亿元，但投资规模相对仍然偏小。　　2、房地产在建规模2007年浏阳市房地产新开工面积比2006年增长44.24%，施工面积增长113.13%，各种用房在建规模普遍扩大；受经济形势变化的影响，2008年施工面积相对减少，全市商品房在建施工面积132.85万㎡（其中住宅103.27万㎡，商业营业用房21.91万㎡），同比减少6.97%。　　二、房地产市场　　1、房地产供需现状2006年—2008年累计批准商品房预售面积162.41万㎡，其中商品住宅134.02万㎡；2006年—2008年累计销售商品房153.05万㎡，销售商品住宅127.19万㎡；07年、08年销售面积分别是当年新批准预售面积的94.30%和94.90%。截至2008年底，　　浏阳市尚有41.19万㎡商品房未销售，其中期房19.57万㎡，现房21.92万㎡（住宅13.89万㎡、商业营业用房5.67万㎡、其他用房2.36万㎡）。48 　　2、商品住宅价格　　浏阳市商品房均价由2001年的945元/㎡，上涨到2007年的1919元/㎡，年均增长10.01%，低于全国（11.42%）和长沙市（12.90%）平均涨幅。2006年—2008年浏阳市商品住宅价格年均增长20.93%，2008　　年达到2018元/㎡。浏阳市商品住宅价格远低于全国和长沙全市的房价水平。2007年商品住宅平均价格仅是全国平均价的45%、长沙全市平均价的51.3%、长沙市区平均价的48.2%。3、商品住宅需求结构⑴销售套面积结构2007年—2008年，浏阳市共销售6500套住宅，占同期新批准预售的85.21%。其中：90㎡/套以下的1077套，占16.57%，占同期新批准预售的55.49%；90—120㎡/套的864套，占13.29%，占同期新批准预售的81.90%；120—144㎡/套的有2661套，占40.94%，占同期新批准预售的116.56%；144㎡/套以上的有1898套，占29.2%，占同期新批准预售的80.80%。　　（2）价格结构　　在2007年—2008年已销售的6500套商品住宅中，销售单价在1500元/㎡以上的有2411套，占37.09%；1500元/㎡的有2189套，占33.68%；2000元/㎡—2500元/㎡的有1299套，占19.98%；2500元/㎡以上的有601套，占9.25%。2007年已销售单价在2000元/㎡以下的商品住宅占82.9%，2008年下降到50.7%；2007年已销售单价在2000元/㎡以上的商品住宅仅占17.1%，2008年上升到49.3%。因此销售单价在2000元—2500元/㎡48 左右的商品住宅将逐渐成为未来2年内市场需求的主流。　　（3）购买对象结构　　2007年—2008年，浏阳市共销售111.4万㎡商品房，其中城区居民购买60.9万㎡，占54.72%；本市乡镇居民购买39.7万㎡，占35.61%；市外居民购买10.8万㎡，占9.67%，2008年市外居民购买浏阳市商品房比2007年减少37.1%。本市居民是市场需求的主流。　　4、存量房交易　　人口增加相对稳定的地区，一个健康成熟的房地产市场，改善需求是住房市场的主要需求，因此存量房交易将推动商品房的销售。2006年—2008年浏阳市存量房交易面积达62.11万㎡，和同期商品房期房和现房销售总量比为0.4056：1，不到正常比例1：1的一半，存量房交易比较低迷。　　三、小结　　1、2008年房地产开发投资和新开工面积的减少，将缓解未来市场的供需矛盾。但由于房地产投资开发的惯性，未来1—2年市场仍将处于供大于求的状态。　　2、浏阳市房地产市场基本是内向的市场，市场主要需求来自浏阳市域内。　　3、浏阳房地产价格远比长沙市平均房价低，是当地居民可以接受的。　　4、浏阳存量房交易市场已形成但未成熟，其潜力的挖掘有利于房地产的进一步发展。48 　　一、土地供应　　1、土地供应政策　　浏阳市政府于2009年2月3日制定颁布的《浏阳市国有土地有偿使用若干规定》，使房地产发展的源头更趋有序和规范。与此同时，浏阳市政府对2004年公布的基准地价和容积率标准进行修改，降低了正常容积率，相应调整了基准地价，楼面地价比2004年的标准平均提高约80%。　　2、土地供需　　从浏阳城区建设用地占浏阳城区土地的比例来看，浏阳城区仍具有土地供应的能力，但由于地形、地貌和其他的原因，土地可供量已相当有限。由于浏阳城区土地利用结构已趋不合理，因此未来可供住宅开发用地极其有限，将主要供应产业用地。　　从市场需求来看：一方面国内外经济环境影响了市场的需求；另一方面，浏阳房地产开发企业2008年受让的土地达78.68万㎡，是06年、07两年总和的204.31%，很难在短期内消化。因此近期内房地产开发企业对土地需求的热情将大幅度降低。　　浏阳市政府和房地产开发企业应在主城区外，另辟房地产开发的战场。　　二、浏阳市房地产市场未来供应预测　　根据浏阳市近2年新开工面积和近2年期房销售的情况，2008年浏阳市在建施工的132.85万㎡商品房中，约有30万㎡未批准上市供应。2008年已批准上市供应而未实现销售的商品房有41万48 ㎡。这71万㎡将形成2009年及以后的供应量。　　2006年—2008年浏阳市房地产开发企业受让117.19万㎡土地，2008年浏阳市房地产新开工面积30.36万㎡，根据上述情况和2004年正常容积率标准，目前浏阳尚有未开发土地60万—70万㎡。现假设有65万㎡土地未开发、平均容积率为1.8，那么可建117万㎡商品房。因此未来3年内，市场总供应量约在210万㎡左右，平均年供应量在70万㎡左右，和往年基本相近。　　三、房地产市场未来需求预测　　1、未来需求分析　　（1）居民改善需求　　2007年浏阳市城区居民人均住房建筑面积33.28㎡，超过全国平均水平。但和周边地区相比，仍有一定的距离：浏阳城区周边农村居民人均住房面积普遍超过50㎡（2007年长沙全市农村人均住房面积达57.07㎡）；宁乡县2007年城镇居民人均居住面积69.01㎡。这种近距离的比较，将促使浏阳市城区居民进一步改善住房条件，增加住房面积。　　（2）城市化程度的提高48 　　一方面目前浏阳市城市化程度还比较低，2006年浏阳城镇人口的比重为37.12%，比全国同期平均低6.78%；另一方面浏阳农村居民人均耕地面积较少，农村富余劳动力向城镇转移已势成必然。本世纪以来，浏阳市平均每年增加4万多城镇人口，城区平均每年增加1万居住人口。从城区居民改善住房和城镇、城区人口机械增长两大需求来看，未来几年城区平均每年住房需求量约50万—60万㎡（近两年城区和乡镇居民购买城区住房比例为3：2）。　　2、浏阳市居民购房能力2008　　年浏阳市城镇居民人均年可支配收入可购买当年8.33㎡城区商品住房，房价收入比远低于全国大部分地区：按三口之家人均35㎡计算，房价收入比仅是4.22；按三口之家人均40㎡计算，房价收入比仅是4.80。　　3、房地产市场未来价格的判断　　⑴成本对未来价格的影响　　根据2006—2008年房地产开发企业取得的土地平均价格在570元/㎡左右，按多层平均容积率1.35计算，楼面地价约420元/㎡，加上建筑安装费、小区建设费、市政配套费等平均成本约1500元/㎡（不包括交易税费、销售费用、资金费用和其他费用），如全部计算，总成本约在1700元/㎡左右（小高层由于楼面地价减少和建安成本增加相抵，约增加200元/㎡左右）。因此根据成本构成和2009年浏阳市基准地价的上调等因素预测，今后房价在2008年基础上的下降空间有限，最多在10%左右。　　⑵供需关系对价格的影响　　未来几年浏阳市（主要是城区）房地产供需基本平衡，供略大于求。在这种情况下，如没有需求的心理预期作用，房价将趋于平稳，并小幅上涨。　　⑶市场需求的心理预期48 　　从浏阳房地产市场目前情况来看，住宅投资需求比重相当小；目前浏阳房地产市场价格波动并不大，主要是区域外部市场价格的波动可能对浏阳市场需求心理预期有一定的影响。这种影响主要作用于交易量，而不是价格。由于影响交易量，因此短期内可能会打破供需平衡态势，使供略大于求，从而使价格微幅下跌。由于浏阳市场需求心理预期的影响主要来自外部，因此作用时间不会太长。　　浏阳房地产市场未来2—3年价格走势：2009年浏阳城区房地产市场（商品住宅）价格基本在2008年价格的基础上，有正负5%—8%的微幅波动；2010年起，价格将会逐渐上涨，并随时间呈加速度。第四章　　建议一、主城区房地产　　发展方向一、主城区房地产发展方向　　1、主城区不宜再发展住宅房地产、主城区不宜再发展住宅房地产　　主城区用地结构现状中居住用地和产业用地已不成比例：2007年主城区居住用地所占城市建设用地比例达到45.84%、人均居住用地达到、人均居住用地达到45.84㎡，都大大超过国家标准。，都大大超过国家标准。48 　　本世纪以来（截至本世纪以来（截至2007年，下同）年，下同）浏阳市累计用于城市维护建设的资金达326776万元，市政建设累计投资万元，市政建设累计投资210205万元，但如此巨大的投入，都被万元，但如此巨大的投入，都被人口增长所抵消。截至2007年，主城年，主城区人均道路面积仅5.55.5㎡㎡，人均绿化面，人均绿化面积仅5.645.64㎡㎡，万人拥有公交车辆，万人拥有公交车辆2.76辆（标台），都远远低于全国平均水平，辆（标台），都远远低于全国平均水平，同时也远低于周边县市水平，市政基同时也远低于周边县市水平，市政基础设施已不堪人口增加的重负。与此同时，产业用地占城市建设用地的比同时，产业用地占城市建设用地的比例下降，2007年主城区工业用地、仓储年主城区工业用地、仓储用地、公共设施用地合计仅占城市建用地、公共设施用地合计仅占城市建设用地的28.69%28.69%。主城区就业岗位已。主城区就业岗位已很难适应人口的增加。　　浏阳主城区已基本成为一个消费城区，不宜再发展住宅房地产。城区，不宜再发展住宅房地产。　　2、主城区可适当发展商业房地产，为此，为改善产业用地结构比例，形成对主城区现有形态格局的补充，促进主城区经济社会的发展，建议：　　●除已出让的居住用地外，原则上主城区不再出让新的住宅开发用地。　　●分阶段出让行政中心周边的土地，用于开发办公用房。地，用于开发办公用房。　　●48 出让在浏阳河西南和天马山公园之间的土地，用于开发现代商业设园之间的土地，用于开发现代商业设施，使之成为浏阳主城区新的、现代商施，使之成为浏阳主城区新的、现代商业区。　　3、控制主城区房地产开发节奏　　由于未来一年左右的时间内，市场由于未来一年左右的时间内，市场（包括土地市场）将进入观望阶段，交易（包括土地市场）将进入观望阶段，交易平淡。因此建议，未来一年左右的时间平淡。因此建议，未来一年左右的时间内，暂缓供应主城区的房地产开发土地。内，暂缓供应主城区的房地产开发土地。　　二、建设和形成新的建成区　　无论是当前的形势还是房地产业的长期发展，都需要浏阳建设新的建的长期发展，都需要浏阳建设新的建成区，并逐渐向浏阳新城过渡。成区，并逐渐向浏阳新城过渡。1、新建成区选址　　浏阳宜将目前的工业新城，建设浏阳宜将目前的工业新城，建设形成新的建成区。工业新城不仅地理位置优越，而且已有一定的产业发展位置优越，而且已有一定的产业发展基础和市政设施基础，形成了一定的基础和市政设施基础，形成了一定的城市规模。在工业新城建设形成新建成区，一是有利于进一步扩大工业新城的产业集聚；二是可平衡浏阳城市建设用地的结构；三可为浏阳房地产发展提供新的更大的发展空间。2、新的建成区发展方向48 　　加快新建成区城市发展规划和土地利用规划的制定，在规划指导下进地利用规划的制定，在规划指导下进行房地产开发。在继续引进相关产业的同时，根据规划布局，进行公建设施的同时，根据规划布局，进行公建设施和住宅、商业房地产联动开发，使新建和住宅、商业房地产联动开发，使新建成区形成以产业发展带动人口集聚的发展模式。3、公建设施和房地产联动开　　任何新区的形成，除市政基础设任何新区的形成，除市政基础设施外，重要的是公建设施的配套。目施外，重要的是公建设施的配套。目前浏阳地方财政很难承担新建成区全部的公建设施配套，需要坚持公建设部的公建设施配套，需要坚持公建设施谁投资谁受益的原则或公建设施投资补偿的原则和房地产联动开发。4、新建成区发展前景　　由于工业新城的土地大部分属2009年公布的基准地价五级地区，地年公布的基准地价五级地区，地价远低于主城区的地价。而开发建成后的房价，在未来几年将逐渐接近主后的房价，在未来几年将逐渐接近主城区，其未来发展潜力将超过主城城区，其未来发展潜力将超过主城区。新建成区的开发建设，不仅可以区。新建成区的开发建设，不仅可以保证近期浏阳地方财政的收益，同时保证近期浏阳地方财政的收益，同时使浏阳经济社会发展有了新的增长点，促进浏阳城市化加快发展。点，促进浏阳城市化加快发展。　　对房地产而言，新建成区房地产市对房地产而言，新建成区房地产市场需求相当大，房地产升值的空间也相场需求相当大，房地产升值的空间也相当大，无论是房地产投资开发的收益，还当大，无论是房地产投资开发的收益，还是房产投资的收益，都将超过主城区。是房产投资的收益，都将超过主城区。48 2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况一、住宅市场目前市场在售房产项目有5个，具体如下：1、汇龙名苑开发商：浏阳市冠湘建设开发有限公司项目地址：浏阳工业园纬一南路301号总建筑面积：34000㎡主力户型：130㎡左右的三房两厅90㎡的两房两厅当前均价:2200元/㎡主力客群：周边乡镇居民销售情况：整个项目分三期开发，目前二期90多套房源还剩10套房源左右，三期还剩3栋多层共70余套房源左右，销售时间未定。48 2、紫星花园（三期）开发商：工业园园区房产公司项目地址：浏阳工业园纬一南路占地面积：6530㎡建筑面积：10166㎡主力户型：90㎡的两房；130㎡的三房；150㎡的四房；当前均价：2100元/㎡左右主力客群：周边乡镇居民销售情况：现已接受预定48 3、锦绣嘉苑开发商：湖南中南锦绣置业有限公司项目地址：浏阳工业园健寿大道占地面积：32567.4㎡建筑面积：80080㎡主力户型：130㎡的三房两厅，少量的90㎡左右的两房当前均价：2000元/㎡左右主力客群：周边乡镇居民销售情况：小区分两期开发，目前一期已基本上售完，二期会在3月份左右会推出，共60套户型主要以130平米的3房为主。后期可能会考虑做小高层电梯房。48 4、欧洲城开发商：浏阳市清环房地产开发有限公司项目地址：浏阳工业园健寿大道占地面积：9600㎡建筑面积：68123㎡主力户型：127㎡左右三房，少量90㎡左右的两房、140㎡的四房、60㎡的一房当前均价：2100元/㎡左右主力客群：周边乡镇居民以及少量从永安、长沙来的投资者销售情况：项目分三期开发，目前一二期基本售完，还剩少量的三房房源，三期200多套住房和部分少量商业将会在2011年2月份左右开始销售。48 5、中央财富广场开发商：湖南源昌房地产开发有限公司项目地址：浏阳市工业园健寿大道与319国道交汇处占地面积：27000㎡建筑面积：70000㎡左右，其中住宅60000多㎡，商业8900㎡左右主力户型：主要以125㎡左右的三房为主，面积区间在78-183㎡跨度较大主力客群：据了解，截止到当前，来访的客户中周边乡镇的客户站的比重较大，但外来投资的客户也在慢慢增加销售情况：未售，具体销售时间未定。48 市场小结1、目前市场上在售的所有项目，无论是产品的风格还是户型的设计上都比较平庸，产品档次较为低端。2、市场上产品多以130㎡的三房为主，产品类型同质化严重，小面积户型市场上相对较少。3、小高层电梯房产品慢慢受到关注，后期多数项目都将会有小高层电梯房产品面世。4、目前市场上多数项目的主要客群锁定为周边乡镇客户。5、目前市场管理较为混乱，出现楼盘未达到预售许可就收取客户数额较大的定金的现象。6、随着园区的日益快速的发展，住房的租金必定会水涨船高，这些因素必定会催生大量的投资置业需求。二、商业市场1、商街现状目前园区内及园区周边商业呈3点独立分散状态分布，商业规模普遍较小且商业业态较为混乱。48 主要分为北盛商圈、园区商业、洞阳商街。北盛商业主要以服装业态为主，规模相对较大，业态也相对较好。园区商业主要以社区服务性商业形式为主，商业层次较为低端。另外位于健寿大道的中央大街业态也比较混乱，洞阳商业相对初级，主要以传统的零售商业为主，业态杂乱。2、业态分析零售业现状分析序号名称经营面积产品种类1家润多500㎡左右日常小商品2万德隆300㎡左右日常小商品3比邻购物中心双层共1000㎡左右日常小商品、服饰48 4鑫旺步步高250㎡左右日常小商品5家家福400㎡左右日常小商品6比一比超市300㎡左右日常小商品、婴童用品7全沙超市250㎡左右日常小商品、药品此表为园区及周边具规模的超市，均为小型超市，面积在100-150㎡左右，主要经营的日常消费用品。目前园区及周边在营大小超市总面积约5000㎡左右。目前缺少一站式集购物、餐饮、休闲娱乐与一体的综合性场所。餐饮业现状分析序号名称经营面积1乡里大碗菜150㎡左右2建国大虾城150㎡左右3客家土菜馆130㎡左右4名厨土菜馆120㎡左右5潮汕火锅城130㎡㎡左右6吃三餐500㎡左右餐饮业整体发展档次较低，大型餐饮店以及知名餐饮店缺乏，餐饮场所主要集中在园区商贸街，以小规模餐馆为主，经营面积多在150㎡左右。餐饮业普遍消费高但经营好。随着消费者对就餐环境和档次的要求越来越高，中高端餐饮消费场所亟待出现。48 酒店业现状分析通过对整个区域的调查了解，区域的酒店市场存在广阔的发展空间。目前区域内档次最好的是绿之韵国际酒店，涉外3星级酒店，也是园区目前唯一的3星级酒店。随着周边居民的生活条件越来越好，稍大宴请都会选择在此，如婚宴、寿宴以及亲朋好友聚餐等，而目前酒店的接待能力有限，导致客户流失。未来随着园区日益快速的发展，投资环境的日益改善，商务投资考察活动也会越来越频繁，而目前商务酒店匮乏，将无法满足正常的接待需求，商务型酒店市场广阔。休闲娱乐业现状分析目前园区内娱乐休闲业态主要为小型网吧、KTV、电玩、台球室。消费场所消费环境差，档次低，但消费市场相当火爆。据调查发现，每天晚上8点钟左右各类娱乐场所爆满，特别是网吧，而网吧的收费不低（3元/小时），环境较差，消费市场依旧火爆，反映出园区娱乐项目的旺盛需求。三、分析小结1、零售业零售业发展层次较低，传统的超市+临街店铺模式，缺乏集中式商业，市场机会较大。48 2、酒店业园区及区域酒店市场发展空间非常大。中高档（3星-4星）商务性酒店十分稀少，面对日益增加的商务性消费需求，酒店业将面临广阔的市场空间。3、休闲娱乐业园区及区域周边娱乐业市场的业态较为单一，以KTV、网吧为主，且档次较低，市场缺少品类齐全，消费环境较好的娱乐项目，市场面临迫切升级和完善的需要。4、餐饮业园区及区域周边餐饮普遍规模较小，基本以传发展空间较大。2.5项目开发方案：2.一、项目定位通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体的研究我们建议项目的发展方向为：1、项目市场定位：集居住、酒店、商业于一体的城市综合体项目。2、商业功能定位：以园区为中心，三公里辐射半径的区域商业中心。集餐饮美食、购物中心、休闲娱乐于一体。48 二、商业业态组合主力店：超市或小商品商场，满足园区的集中式购物场所，面积在6000㎡左右；次主力店：以餐饮、茶楼、咖啡馆作为次主力店选取方向，提升整个区域消费档次，面积在3000㎡左右。休闲娱乐：以网吧、KTV、台球会所、电玩城、茶楼、美容美发为主要选取方向：网吧：1000㎡；KTV：1500㎡；电玩：500㎡；茶楼：500㎡；美容美发：200-300㎡。三、产品建议根据当前市场水平进行估算物业类型建筑面积㎡商业部分次主力店1200临街商铺14400内街商铺14400大型卖场16000住宅部分公寓10000住宅23310848 总计289108四、价格定位商业次主力店：整体按4000元/平米预估；临街商铺：共2层，平均按9000元/平米预估；内街商铺：共2层，平均按7000元/平米预估。住宅公寓：按3000元/平米预估；住宅：按2900元/平米预估。五、开发计划项目于2010年11月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在2011年5月投资建设；项目总建筑面积约28.9万平米，计划4年开发周期，分三期开发；2011年开发一期5.6万平米，2012年开发二期14.1万平米，2013年开发9.2万平米。六、销售策略1、时间安排48 项目销售时间计划表序号销售周期销售面积备注12012年上半年销售：30000租赁：16000商业22012年下半年10000公寓32013年上半年69932住宅42013年下半年69932住宅52014年上半年69932住宅62014年下半年23312住宅合计3年289108项目计划在2012年元月1日实现开盘预售，在传统营销旺季进行推售，确保销售业绩，具体安排如下。2012年：销售商业及公寓部分，租赁大卖场16000平米；2013年：销售住宅部分，销售比例为60%；2014年：销售住宅部分，销售比例为40%。2、推售策略因项目体量较大，且产品线较为丰富，属于城市综合体项目。建议整体采用：“先商业后住宅，先招商后销售”的推售策略，先招主力店、次主力店，后招散户，确保项目商业的业态符合定位思路，后期再考虑分批销售。策略易于对项目整体价格的拉升，在保证项目商业业态定位和商业存活性的同时实现良好的销售业绩，满足整体溢价空间。48 3、价格策略A、招商工作因商业对于项目重要性，应采取“引得进、开得满、做得旺”的宗旨来指导招商工作的开展。在经营门槛上应放宽政策，确保商家引得进；在经营管理上应统一组织，确保商街开得满；在品牌审核上应从严把关，确保商街做得旺。B、销售工作采用高开高走的价格策略，首批推出位置好的临街商铺，少量多批推售，实现项目面市即热、销售火爆的市场印象，在获取良好的市场口碑和追捧后逐步推售内街、公寓和住宅单位，实现溢价，拉升项目整体均价。4、推广及优惠策略项目产品丰富，招商任务重要，在推广方式注重“广度传播、精确打击”，采用报纸、网络、活动和户外相结合的形式，同时考虑辐射长沙地区；对主力店及次主力店的招商，采取“先沟通、后设计”的工作思路，为主力商家量身定做产品。对于招商工作采取“登门拜访、紧密沟通、持续跟进”来配合宣传推广。根据项目的销售时间节点，在适当的时机推出相应的优惠措施，如招商方面“签约免租金、租赁送物管”等和销售方面48 “买房送装修、团购优惠”这类不影响项目形象，并能够促进实际成交的优惠活动。七、项目租售收入汇总表项目租售收入预估表单位：万元物业类型建筑面积租售均价2012年2013年2014年合计㎡元/㎡上半年下半年上半年下半年上半年下半年商业部分次主力店12004000480　　　　　480临街商铺14400900012960　　　　　12960内街商铺14400700010080　　　　　10080大型卖场160001016　16　16　48住宅部分公寓100003000　3000　　　　3000住宅2331082900　　202802028020280676167601总计289108235363000202962028020296676194169说明：1、地下部分（4000平米）作为商业停车配套，未计入租售收入及建筑面积；2、大型卖场按3000元/平米售价估算，则市值约为：4800万元，因开发方持有物业，未计入销售收入，只进行租赁。租赁标准按当地平均水平20元/平米的50%计算，租金按年支付，3年租期，共计48万租赁收益；3、48 销售计划：2012年销售商业部分（30000平米）及公寓部分（10000平米），住宅销售进度按3-3-3-1的比例预估，每半年为一周期，则2013年销售住宅的60%，2014年销售住宅的40%。按全部销售（租赁）预估，本项目整体销售均价为3446.29元/平米（不含租赁单价），总体可实现94121万元的销售收入，大卖场可实现可实现48万的租赁收入，合计总体租售收益为94169万元。另外，开发方持有大卖场物业面积16000平米，市值约合4800万元。48 浏阳园中园项目初步可行性研究第三部分投资预算融资方案一、成本测算本项目开发建设总投资额合计为56806万元，其中各项成本费用的估算额详见下表。序号项目名称内容单价面积总价(元/㎡)(㎡)(万元）一楼面地价含土地出让金、拆迁费345.8928910810000二前期费用含勘察、图纸、施工水电等502891081446三建安框架结构（含地下）115028910833247四报建及其他——502891081446五配套建设费基础及景观配套1502891084337六管理费用（二+三+四+五）*3%41.992891081214七不可预见费（二+三+四+五+六）*2.5%36.042891081042八营销费用销售额的3%97.712891082825九财务费用按6%年利率46.692891081350十合计(一)~(九)1968.3628910856907第23页，共70页 浏阳园中园项目初步可行性研究二，分项估算依据1土地费用根据发展商提供的数据，项目土地取得费用约为1个亿，折合楼面地价为345.89元/平米。2前期费用包括项目勘察费用、施工水电、图纸设计及土地平整费用，项目前期费用按50元/㎡计。共计：50×289108=1446万元3建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定，综合型物业土建安装工程费用按1150元/㎡计（含地下部分）。共计：1150×289108=33247万元4报批报建根据类似工程建设经验估算确定，报批报建费用按50元/㎡计。共计：50×289108=1446万元5配套建设费项目的基础配套及景观工程费用，含道路建设、水电配套、照明配套、景观等，按150元/㎡计。共计：150×289108=4337万元6管理费用第23页，共70页 浏阳园中园项目初步可行性研究即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述2-5项之和的3%取值。共计：40476×0.03=1214万元7不可预见费用项目具有一定的可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按前述2-6项之和的2.5%取值。共计：41690×0.025=1042万元8营销费用即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的3%取值。（销售收入总额：94169万元）。共计：94169万元×0.03=2825.07万元9财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息。拟定本项目银行贷款15000万元，按年利息率6%计算，贷款期1.5年。项目财务费用合计：1350万元。项目总投资合计：56907万元，单位成本价格为1968.36元三，资金筹措及计划第23页，共70页 浏阳园中园项目初步可行性研究该项目项目总投资额约为56907万元，由浏阳市东玉房地产开发有限公司投入自有资金20000万元（含土地成本），计划通过商品房预售解决21907万元，银行融资解决15000万元。第五章，项目效益分析一，效益分析从前面的投资分析可知，本项目可获得投资利润37262万元，投资收益率为40.75%，需缴纳经营税金及附加4756万元和所得税9316万元，扣除税费后净利润为23190万元，按4年投资周期计算，则年投资回报率为10.18%。项目的投资建设，纳税达14072万元，对区域将产生良好的社会效益，同时合理的利润收益也为开发公司创造了良好的经济效益，从分析来看，项目的社会效益和经济效益双好。二、税务分析按国家法定税率考虑：第23页，共70页 浏阳园中园项目初步可行性研究营业税及附加：销售收入的5.05%；所得税：税前利润的25%。经济指标金额（万元）备注租售收入94169全部租售（未含持有物业）总投资56907含土地成本税前利润37262营业税：4756万元所得税：9316万元税后利润23190扣除营业税、所得税总投资回报率（税后）40.75%说明：1、营业税：94169×0.0505=4756万元；2、所得税：37262×0.25=9316万元；项目税后净利润为23190万元，不含持有大卖场物业市值（4800万）。三．敏感性分析参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。1、单位成本（含土地成本）对本项目经济收益的影响经济指标估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本100%90%95%105%110%单位成本1968.361771.521869.942066.782165.20租售收入9416994169941699416994169第23页，共70页 浏阳园中园项目初步可行性研究总投资5690750624534375906261874税前利润3726243545407323510732295营业税47564756475647564756所得税9316108861018387778074税后利润2319027903257932157519466总投资回报率40.75%55.12%48.27%36.53%31.46%2、商品房售价变动对项目经济收益的影响经济指标预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价100%90%95%105%110%销售均价3446.293101.663273.983618.603790.92租售收入（含租赁收益）94169847098941598827103533总投资5690756907569075690756907税前利润3726227802325084192046626营业税47564278451549915228所得税9316695181271048011657税后利润2319016574198662644929741总投资回报率40.75%29.12%34.91%46.48%52.26%3、项目盈亏平衡点分析第23页，共70页 浏阳园中园项目初步可行性研究项目保本销售均价：2081.92元/平方米；项目保本销售率：60.43%。一、第23页，共70页 第三部分项目开发方案项目资金预测项目现金流量表　2010年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年合计开发面积　460001000069932699326993223312　　289108销售面积　　　460001000069932699326993223312289108现金流入　15000　18832710416840202802029610817109169销售金额　　　235203000202802028020280676194121回款金额　　　1881671041682420280202801081794121租赁收益　　　16　16　16　48贷款　15000　　　　　　　15000现金流出5000117991703135061113914574768442371633885981付地价款50005000　　　　　　　10000前期费用　23050350350350117　　1447报批报建　23050350350350117　　1447建安工程费　529011508042804280422681　　33247配套费　690150104910491049350　　4337管理费用　1934229429429498　　1214不可预见费　1663625225225284　　1042营销费用　　　706906086086082032824税金　　　2238487340434043404113514072偿还贷款利息　　2252252252252252251500016350净现金流量-5000-1799-35021824-22115512651287102318923189第23页，共70页 第四部分投资估算与融资方案项目组织管理第23页，共70页 第五部分财务评价第五部分财务评价在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。5.1财务评价基础数据与参数选取1.财务价格2.利率3.项目计算期选取4.财务基准收益率（ic）设定5.2财务评价（方案1）5.2.1财务盈利能力分析第23页，共70页 第五部分财务评价财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；经营、财务成本计算。①营业收入估算营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡写字间出租486/a90%出租率；50元/㎡酒店客房营业收入972/a按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入335/a200元/㎡×月，不含会议室停车场出租36/a300元/㎡×月×个合计1829/a未计住宅楼销售收入1794万元②成本费用估算___________项目测算例表（万元）项目名称标准说明1、土地费用土地为___万/亩2、前期费用设计规划监理费3、行政性收费4、建安工程费5、景观及配套费用6、销售成本按销售收入3%控制7、财务费用贷款按总投入50%利率为8%8、管理费按总投入的3%计合计③营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794一次性收入写字间出租486/a90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/a按50%的利润率计算配套功能营业收入168/a按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租36/a100%出租率合计1129/a未计住宅楼销售利润1794万元④项目开发各期的利润体现经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)5.2.2静态获利分析①投资收益率(R)第23页，共70页 第五部分财务评价投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%每年为300%÷50=6%②投资回收期(Pt)项目总投资的回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息）5.2.3动态获利分析①财务净现值（FNPV）②内部收益率贷款偿还期等5.2.4偿债能力分析①流动比率②杠杆比率5.2.5综合指标表主要经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率5.3财务评价（方案2）略5.4财务评价结论第23页，共70页 第五部分财务评价方案的比较分析：几种方案的投资回收期基本接近，但是几种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。第23页，共70页 第六部分不确定性分析第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，6.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如：A、住宅销售的平衡点是[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）第23页，共70页 第六部分不确定性分析B、酒店经营的平衡点200×50%×50%÷200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10%即出租率达到10%即可以保本经营。6.2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。6.2.1变动因素-成本变动成本变动幅度（%）对各项经济指标变化的影响。例如：经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%第23页，共70页 第六部分不确定性分析总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率6.2.2变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率6.2.3变动因素一容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率6.3风险分析6.3.1风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。①风险等级划分②风险因素的识别和评估6.3.2风险防范对策第23页，共70页 第六部分不确定性分析①市场风险分析②经营管理风险分析③金融财务风险分析第23页，共70页 第七部分综合评价第七部分综合评价7.1社会评价（定性）在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算、分析外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。可以对不能定量的效益影响进行定性描述。内容包括：项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；项目对合理利用自然资源的影响。7.2环境评价（影响及对策）（1）工程建设对环境的影响（2）建设中环境影响的缓解措施7.3公司资源匹配分析第23页，共70页 第八部分研究结论与建议第八部分研究结论与建议8.1结论根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有：①明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力②对推荐的拟建方案的结论性意见。③对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。④对主要的对比方案进行说明。⑤可行性研究中主要争议问题的结论。8.2建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。①对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。②对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。③对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。④在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。⑤相关的注意事项及建议第23页，共70页 第九部分附录第九部分附录9.1附件它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。专家论证意见主管部门意见9.2附表是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。9.2.1成本估算表成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本说明一、土地获得价款1、政府地价及市政配套2、合作款项3、红线外市政配套4、拆迁补偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费2、报批报建费3、三通一平费4、临时设施费三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门、窗工程4、公共部位精装修5、室内精装修6、室内水电气暖第23页，共70页 第九部分附录7、室内设备及安装8、室内智能化系统四、红线内市政工程费1、室外给排水系统2、室外采暖系统3、室外燃气系统4、室外高低压系统5、室外消防系统6、室外智能化系统五、园林环境费1、环境设计费2、绿化建设费3、建筑小品费4、道路广场建造5、围墙建造费6、室外照明费7、室外背景音乐8、室外零星工程六、公共配套设施费1、游泳池2、会所3、幼儿园4、学校5、儿童游乐设施6、商业设施7、其他七、开发间接费1、工程管理费2、营销费用3、资本化利息4、物业管理完善费合计说明：1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性3、现金流量预测表9.3附图：第23页，共70页 第九部分附录一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。第23页，共70页'