风景区工程项目可行性研究报告 36页

'风景区工程项目可行性研究报告（一）项目背景一、项目名称：风景区工程项目二、项目建设主管单位：项目实施单位：三、法人代表：四、公司注册号：五、企业类型：国有独资六、注册资本：2800万元七、可行性研究报告编制依据：X政［1985］69号《关于公布第一批省级风景名胜区的通知》。X建规划批［2003］91号《关于南明山—X风景名胜区X景区详细规划的批复》。X市莲都区人民政府办公室莲政办发［2005］15号《X市莲都区人民政府办公室转发关于X风景区2005年开发建设项目安排与工作计划的通知》X市X风景区工程项目建议书X江XX旅游开发有限公司《关于要求批复X市X风景区工程项目建议书的报告》X市莲都区发展计划局文件，莲发计［2005］38号《关于X市X风景区工程项目建议书的批复》企业法人营业执照复印件X江XX旅游开发有限公司章程莲国资委［2005］1号《X市莲都区国有资产管理委员会关于X江XX旅游开发有限公司章程人事等问题请示的批示》《投资项目可行性研究指南》公共建设项目可行性研究报告编制大纲。《X市统计年鉴》1997—2004年《生态旅游理论辩析与案例研究》 《X江旅游客源国概况》《工程前期咨询委托书》《工程咨询合同》八、可行性研究工作范围2003年10月X江省建设厅批准的《X景区详细规划》中X主景区建设和基础设施工程建设的投资估算、收入预测、经济效益分析与社会效益评价及可行性研究应该涉及的内容。九、项目建设理由：1、根据我省旅游区域开发布局的要求：X江各旅游区的发展和建设将以交通发展和资源配置为导向，以旅游城市为轴心，沿杭甬、上三、杭金巨、甬台温、金丽温等高速公路发展，实现梯度推进，沿线开发，最终形成全省旅游大网络。对X来说，则要以X江高原、秀山X、全国生态示范区、畲乡和名品之乡、中国摄影之乡、黄帝文化为重点，大力发展生态旅游，加快瓯江旅游经济带的开发建设、以中国休闲养生基地为卖点。抓好仙都、龙泉山、百山祖、X、石门洞、畲乡旅游和仙宫湖的规划建设，把X建设成中国一流的休闲养生基地。因此X风景区的建设符合我省旅游区域开发布局总体要求。2、X市、莲都区两级政府对我市（区）旅游产业的发展一直非常关注和重视，市委、市政府指出了“生态立市、工业强市、绿色兴市”的发展战略，以建设“X江绿谷”为目标，建设并通过国家级生态示范点市（区）验收。同时，大力发展旅游业，2002年，X市政府出台了《关于进一步加快旅游产业发展的意见》，其中的一些政策措施已发挥了作用，有效地推动了我市旅游业的发展，市区的国内旅游接待量2003年达到63.88万人、国外旅游接待量4600人、国内旅游收入27278万元、国外旅游外汇收入839万美元，历年旅游客流保持高速增长，详见附表4、5、6、11。经过认真调研，市、区党委政府将“X”作为重点旅游项目来建设，专门成立机构，同时拟政府出资1700余万元资金，加强对X的开发与管理。3、“X”位于X市区西北28公里的老竹畲族镇的虎迹溪畔。以石奇、水秀、山静林幽和畲乡风情为特色，是一处自然风景名胜与畲乡文化游赏兼备的野营度假的旅游区。 由于地理环境得天独厚，交通便利，景区各个景点全部由沉积岩自然形成（这在全国也属少见），景区处在少数民族畲族聚居地，有丰富的民俗文化等优势，1985年8月X江省人民政府已批准X为省级风景名胜区，2003年10月X江省建设厅批准了X景区详细规划，可见X是风景、地质研究、畲族文化综合旅游区。目前景区设施虽然较为简陋，服务设施配套不齐，但它以优美的自然风光吸引着众多游客前来观赏旅游，目前年游客量已达5万人次以上。通过本工程项目的实施建设，该风景区一定能成为我市旅游新亮点、促进市区旅游业飞速发展、成为地方经济新的经济增长点。4、改革开放以来，我国经济快速发展，广大人民群众的物质生活和精神生活极大提高。旅游业的快速发展也说明了这一点。为了不断满足人们对精神生活日益增长的需求，要求我们加快项目的建设进程。5、自然资源是不可再生的资源，不可替代的资源，人类社会发展应当与自然环境相协调，因而也迫切需要加快项目建设，加强资源保护，使资源的开发与可持续发展有机地结合。克服世界上最大的产业—旅游业快速发展可能给自然生态环境造成的负面影响，达到人类与自然和谐发展。（二）项目概况一、项目拟建地点：X市X风景区位于X市西北28公里的莲都区老竹畲族镇丽新畲族乡之交界处。二、项目建设地的基本情况：X风景区为南明山——X省级风景名胜区的一个相对独立的景区，位于X市西北28公里的莲都区老竹畲族镇丽新畲族乡之交界处，地理坐标：东经119°45ˊ，北纬28°30ˊ3″。X原属宣平县，历来是风景名山，明朝进士何镗曾评论曰：“青田石门最胜，缙云仙都最奇，而穹窿崛起怪伟环崎，莫过于宣邑X”。早在唐朝就有X十景，它们是：玉甑岩、水帘洞、桃花洞、将军岩、试剑石、穿身洞、卓笔峰、牛鼻洞、清风峡、幞头岩。有关X的景色描述在《宣平县志》十二卷中有章的《X 赋》，其中写有“朝步西趋分，又恐数见不鲜，彼三竺两峰吾生长之所稔兮，即千岩万壑赤吾杖覆之所酣，天台雁荡昔日已入吾奚囊背之兮，无鹊仙都今又列吾几穿前——”，可见X风景之胜无以比拟。“自古好地僧占多”，X的东明洞、西明洞和东岩顶、石钟楼处，古代均建有寺院庵堂，这也表明X景区之美了。据史载，X是个躲避战祸的世外桃源，也是民众反抗官兵的起义场所。X风景区以石奇、水秀、山静林幽和畲乡风情为特色，是风景、畲族风情文化游赏兼野营度假的综合旅游区，也是X全市人民休闲旅游的后花园。X市、区领导对X景区开发十分重视，为加快X的开发建设步伐，2004年11月批准成立了“X市莲都区X风景区开发建设管理委员会”，实行景镇合一的体制，将原市园林处管理开发X体制，划归“X景区开发建设管理委员会”。管委会成立后，组织有关人员，根据[2003]X江X市X风景区详细规划修改方案，并结合景点现状和有关风情习惯，对X景区开发建设作了进一步分析和探讨，并委托X市方园工程咨询有限公司编制本可行性研究报告。三、项目性质：规划新建项目四、建设规模与目标：景区规划范围：东起虎迹溪，西至流坑山村，南起黄弄村，北到老鼠山北山脚，并将老竹镇的黄兰、道弄源两个畲族自然村一并纳入规划范围。本报告涉及的是X核心景区，X核心景区总面积1.77km2，合2655亩：建筑面积34737平方米；项目建成后，旅客量可达日接待游客量732人，最佳日接待量为586人，年接待量26.72万人次，最佳年接待量为21.39万人次。项目实施年限：2005年——2007年（一期，2005年、二期，2006-2007年）。主要建设条件：1、X风景区以石奇、水秀、山静林幽，历来是风景名山。2、畲乡风情有深厚的人文特色。3、 符合国内外旅游业发展的总趋势。 4、 X市、区两级政府对我市（区）旅游产的发展一直非常关注和重视，市委、市政府指出了“生态立市、工业强市、绿色兴市”的发展战略，以建设“X江绿谷”为目标，建设并通过国家级生态示范点市（区）验收。5、 2004年11月批准成立了“X市莲都区X风景区开发建设管理委员会”，实行景镇合一的体制，将原市园林处管理开发X体制，划归“X景区开发建设管理委员会”。6、1985年8月X江省人民政府已批准X为省级风景名胜区。7、2003年10月X江省建设厅批准了X景区详细规划，可见X是风景、地质研究、畲族文化综合旅游区。8、市、区为项目建设已正式注入资金250万元和将X景区的资产划拨给公司，并建立了工作班子。9、项目前期准备工作已有条不紊地开展。目前已完成项目建议书、设计方案比选、资产评估等工作，可行性研究、环保评价等工作正在进行。五、项目总投资及效益情况：项目总投资3186.24万元固定资产投资3086.24万元、流动资金100万元、静态投资2817.27万元、动态投资268.97万元、建设期利息205.08万元、涨价预备费63.89万元。主要技术经济指标：X风景区总面积1.77km2，合2655亩：建筑面积34737平方米，主干道游面积9900m2，小径二级游路面积23688m2。项目建成后，旅客量可达日接待游客量732人，最佳日接待量为586人，年接待量26.72万人次，最佳年接待量为21.39万人次。平均年销售收入980.46万元、年平均总成本费用525.5万元、销售税及附加123.71万元、年平均税前利润总额338.25万元，年平均税后利润237.53万元、税后财务收益净现值39.47万元。（三）问题与建议1、工程项目的建设单位性质是国有独资性质企业，在建设与经营中应克服国有企业的锢疾，探索国有独资性质企业发展新路。 2、工程建设是块大蛋糕，但是为建设项目顺利进行，各级建设主管部门与相关单位要为项目建设作贡献，而不是争多分一块、多吃一口。投资的增加势必造成企业效益的下降，控制总投资是项目建设阶段最重要的中心工作，本工程项目的最佳投资额为2500万元左右。3、项目的开发建设和自然生态环境保护方面要做到：组织人员到位；资金投入到位；工作措施到位；任务职责到位。为X创建国家级生态市发挥作用。4、项目的开发建设中应坚持可持续发展的根本原则，保证人与自然的和谐与协调。5、项目在建设期，尽可能减少总投资、建设期建议从目前的3年压缩到2年较合理，不要急于进入项目实施阶段，否则至少引起投资增加或者由于设计变更等原因造成资源浪费。项目运行初期应当优化发展当地客源与国内客源，这是项目的主要着力点，国内客源稳定后，国际客源也应足够重视。外围景点的开发尽市场化运作、控制用工总数、注意营销策划，狠抓广告宣传，务必尽快达到预期接待能力。 第二章   项目建设的需求分析与建设规模（一）项目建设的需求分析：一、项目建设是我市旅游业发展的客观需要在1992年，世界旅游业以年流量5亿人次，年消费3000亿美元，就业人数近2亿的规模宣告超过石油工业和汽车工业成为世界最大产业，并享有“永远朝阳”的美称。旅游业作为国民经济的一个重要产业，乃至支柱产业，成为世界经济的一个组成部分：旅游活动作为一种有组织、大规模的社会性活动，作为世界经济文化交流的一个重要领域，作为人类文明生活方式的一个组成部分，是随着近代世界商品经济的发展的世界政治经济文化体系的形成而产生并发展起来的。 旅游业发展速度快、增幅大。从1950年到2003年，国际旅游人次从2520万增加到近10亿。国际旅游收入从21亿美元增加到5000亿美元。旅游活动同时有广泛的群众性。旅游活动遍及全球、旅游的内容的方式日趋多样化。旅游业已经成为当今世界经济的重要产业。世界旅游业将在巨大的社会需求和国际竞争中超前、持续发展。据世界旅游组织预测，1995—2020年，世界旅游业的年均增长率为4.1％左右，2020年全球旅游人次将达到15.6亿。自1978年以来，我国已从旅游资源大国发展成为亚洲旅游大国。旅游业已成为中国第三产业中最有活力和潜力的新兴产业，是我国国民经济新的经济增长点。在大多数地方旅游业还成为拉动当地经济发展的支柱产业。2003年我国旅游业总收入达到11547亿元。我国三大旅游市场全面发展，市场前景日益广阔。一是，入境旅游飞速发展。2003年国际旅游收入达到174亿美元，居世界第五。二是，国内旅游方兴未艾。2003年国内旅游者达到8.7亿人次，国内旅游市场已成为全球规模最大、增长最快、潜力最大的旅游市场。三是，出境旅游有计划、有组织地稳步发展。2002年我国公民出境旅游达1660万人次，已成为亚洲地区快速增长的一个新兴客源输出国。新世纪中国旅游业面临一系列的发展机遇。1、国民经济新的增长点的机遇。2、产业结构调整的机遇。3、西部大开发的机遇。4、假日旅游全面发展的机遇。5、加入世界贸易组织的机遇。根据2020年远景目标纲要预测，到2020年中国将接待入境旅客1.2亿人次，国际旅游创汇240—260亿美元，年平均增长8—9％。国内旅游收入5350—5850亿元，年平均增长11—13％。旅游业总体产出7340—8000亿元，相当于全国GDP的5.5—6％。而国家旅游局预测，到2020年中国入境旅游人次将达到2.1—3亿，国际旅游外汇收入580—820亿美元。国内旅游将达到2.9—3.6亿人次，国内旅游收入2.1—3万亿元。届时全国旅游总收入将达3.6万亿元。相当于当时国内生产总值的11％，成为国民经济的支柱产业与世界旅游强国。       随着我国旅游业的持续快速发展，我市旅游同样快速发展，1995年入境旅游人数为4100人，而2003年入境旅游人数为23600人、旅游外汇收入从1995年的473万美元，到2003年的4404万美元。国内游客接待量从1996年的30万人，到2003年的243万人。莲都区的旅游资源优势逐步显现，旅游业在当地国民经济中占有越来越重要的地位。X 风景区虽经近20多年的开发仍仅形成雏形，还停留在比较原始和初步状态上，缺乏总揽全局的系统性的开发建设，投入不足，更没有形成成熟、完整、经典的旅游区，原有的景区（景点）已无法适应全区旅游行业发展的需要，该项目的建设不但可以提升莲都区旅游业品位，同时也能适应旅游行业蓬勃发展的需要。二、项目建设是培育莲都区新经济增长点的需要。通过项目实施，整合和开发X市（区）特色旅游资源和产品，延长旅游产业链，丰富旅游产品内容，大大提升X莲都区“生态·休闲·养生”的品牌，如何把我市丰富旅游的资源转化为旅游产业，培育成为X市（区）新的经济增长点，是值得政府有关单位重视与引导的。以我省的临安市为例：该市旅游业自1997年起发展五年来，从无到有，从小到大，至今已接待海外旅客近900万人次，仅旅游区的门票收入就达7400万元，旅游总收入相当于全市GDP的比重从1997年的3％上升到2001年的近10％。并提出在5年内接待游客达到400万人次／年的目标。我市X风景区有充足的自然和人文景观，培育成为X市（区）新的经济增长点目标，一定可以实现。三、项目建设是实现社会经济发展和农民增收“双赢”的需要。通过项目实施促进旅游资源开发，能给旅游业带来明显经济效益。同时也将拉动市区整个服务行业的繁荣，构筑起市（区）特色的生态旅游城市新形象。还可以积极解决部分农村剩余劳动力的就业问题，并给农民带来较为丰厚的经济收入。真正实现社会经济发展和农民增收“双赢”的目标。四、项目建设是加强X风景名胜区保护，确保旅游行业可持续发展的需要。X风景区周围分布着：黄弄、流坑、桃弄源、沙溪、黄兰、等五个村，总农业人口1600多人，其中有劳动人口1000人左右，由于生产方式的落后，农业和林业生产基本处于无规则的粗放式经营状态，造成一定程度上生态旅游资源的破坏。通过本项目的建设，所在的村庄，将大部份农村人口转移到从事旅游服务，能显著加强风景名胜区的保护，确保自然资源与旅游产业的可持续发展。（二）项目建设规模及建设内容一、道路交通系统 道路交通系统：X距X市约28公里，游客可由公共汽车、专车直达风景区，一个主入口设在沙溪村，另一个次入口设在黄弄村。景区内交通：从虎迹溪至游人中心的现有道路经拓宽后作为主干道；自黄弄景区内入口经大坝至流坑村口和自流坑村岙门至黄泥岗到黄兰，分别修建两条柏油路；石梁、X、七女峰景区的游人路线，依山路修建。在狭道或危险处设防护栏杆和标志。主干道游路面积9900m2，小径二级游路面积23688m2。绿化面积23100m2。二、植物规划 　规划原则：1、以维护本地区生态平衡为宗旨，保护自然环境的自然景观前提，用生态、观赏、经济效益相结合的模式进行绿化规划，形成乔灌草花混交的植物群落。2、切实保护好现有山林资源，封山育林、退耕还林，封、造、管并举,并以景区、景点绿化和营造水岸风景林为重点，再逐步改善外围保护地带的绿化状况。3、以点、线、面穿插于山水之间，各景区、景点的绿化要突出主题和个性，明确重点，画龙点睛，寓情于景，起到烘托、渲染作用，达到植物景观与人文景观相协调。4、树种选择既要从组织风景、丰富林相、提高景观效果出发，又要结合经济效益，根据土壤性质、地形、气候等条件，本着因地制宜、适地适树的原则，选用当地适生树种、乡土树种，做到速生树种和慢生树种、常绿树和落叶树、风景林和经济林相结合，使树种的生态习性和环境条件相统一。规划内容： 1、全面绿化（1）   面上绿化考虑经济和观赏需要的同时，应以生态学理论为指导，维护好自然环境，针对现状，按照植物次生演替规律，通过适地适树的途径，设计植被生态与景观相结合的风景林体系，不断提高森林覆盖率和山林质量。（2） 对有林地加强封山育林，除防护林和特用林实行死封外，一般提倡轮封，开山时间3—5年一次，开山时要注意留养栎类、槠类等阔叶树种，恢复山林植被。 （3）  对疏林地区及灌木林地加速补栽营林工作，将现有的以马尾松林为主的山林改造为针叶阔叶混交的多层次的山林植被。（4）  在裸岩石坡地段的残留面选用中华长春藤、金银花、薜荔、葛藤等藤蔓植物进行垂直绿化；近水边丛植芦苇、水葱、蒲草、鸢尾等水生植物，以添野趣。（5）加强农村居民点的绿化，使村村都在绿树掩映之中，树种以经济林树种为宜，如杨梅、板栗、柿树、枇杷、桑树、笋用竹类等，同时结合旅游开发观光农业。2、游览道路沿线绿化:游览道路结合环境与地形，进行绿化配置,采取丛植或群植与孤植相结合的方式，疏密有致，前后错落，三五成群，自然添趣，切忌等距离地规则分布。树种除考虑遮荫外，以基调树种和景点的主题树种为宜。这样通过带状绿化把各景点统一在景区绿化的基调上，又可以使游人在不同的路段感受到各个景点的不同特色。此外，各游览道路应充分利用道旁原有林木，并在道旁隙地、林缘空地、转折处、停留赏景点等配置适量耐荫花灌木和草本花卉（乡土为主），避免单调呆板，形成枝叶相交、林荫夹道、路转景变、曲径野花的山间绿色长廊，以消游人路途疲劳之感，增加游览兴致。（1） 从主入口广场经过畲族风情村至游人中心，此段可通机动车，但也应建设成自然情趣的风景道路，结合路旁农宅，路南考虑遮荫与景区内游览步道的绿化协调衔接。（2）  从游人中心至云天阁（东岩顶）、西明洞，是风景区中自然景观最为集中的地段，也要以自然植被为基调，使游人产生强烈的回归自然之感。将原有的打石岗规划设计为散步桃梅林道，两旁种植以观花为主的树种，并以常绿阔叶树加以衬托。（3） 从游人中心经玉甑岩、叠岩洞（水帘洞）至石梁，因西岩湖（西岩垅水库）的存在，为此景区增添了不少的灵气，“山因水活，水随山转”。绿化配植必须与水体相融合，植以垂柳，近水边植鸢尾、水葱等水生植物，云影、岩影、树影、花影共融于水中，赏心悦目，恰似一幅淡雅的中国山水画。 （4）从游人中心到旅游接待中心，应以开朗活泼的气氛为主，以春、秋景为主题，给人以春花秋实、春意盎然、生气勃勃、霜叶红于二月花的景象。（5）从黄弄次入口到流坑山村，经过流坑水库，道旁植以枫杨、香樟、垂柳、水杉、毛竹与山村的袅袅炊烟构成恬静的田园风光。3、景群、景点绿化根据各景群、景点的景观特色和整个游览空间序列组织，选择具有观赏价值、符合景点意境的植物，通过植物群落组织选景，不但绿化环境，而且美化环境，深化风景的意境，使景点特性更加鲜明，使人们在游憩赏景中充分享受大自然赐予人们的美。（1）畲族风情景群主入口小广场：是游人对风景区的第一印象，应具有浓厚的风景区气氛，引人入胜。使每个季节前来游玩的游客均有景可赏，成为整个游览路线的序曲。畲族风情村：加强四旁绿化，结合溪流、农田、村舍形成一种农家风情。游人中心：这是游客的必到之处，而春、秋季为旅游旺季，故此处绿化配置以春、秋景为主，除保留利用原有的林木外，周围适地植以香樟、枫香、枫杨、水杉、鹅掌楸、竹林，协调于整个环境之中。（2）X景群、石梁景群、七女峰景群   都是以岩峰景观为主要特色，主要岩石景观附近不宜种植大片丛林和高大乔木，以免影响其观赏价值，应以云南黄馨、火棘、杜鹃、薜荔、绣线菊等花灌木为主，适当点缀以三角枫等小乔木。云天阁（东岩顶）：形成疏林草地的景观，或孤植香樟、枫香、樘花等，或种植小片桃林、梅林，或丛植蜡梅、三角枫、杏树、红叶李、梅花等，在林下、路缘、石景隙地点缀一些花灌木及草花，裸地场地以书带草、吉祥草、酢浆草覆盖，成为游人赏景、游憩的佳处。桃花洞：成片种植桃花，恢复历史景观，桃树选用观花种为主如白碧桃、红碧桃、二乔碧桃、垂枝桃、绛桃、绯桃、寿星桃等。 东明洞：茶室的绿化布置以幽取胜，片植各种观赏竹类，在入口处丛植芭蕉，体现清静幽雅，再配植香樟、银杏、松柏类、桂花、栀子、玉兰等，成为游人品茶、赏景、休憩的理想之处。清风峡：是游人避暑纳凉的好地方，植以香樟、枫香等大乔木，并配以桂花、梅花、栀子、玉兰等香花树种，灌木植以杜鹃、继木、迎春等，地被以吉祥草、酢浆草为主，游人在此可享受阵阵清风，幽幽花香，乐而忘返。东岩湖（东岩垅水库）：湖旁一空旷草坪辟为野营地，周围绿化以耐火性好的阔叶林为主，并点缀植以一些花灌木，体现欢快热烈的气氛。豆花楼：周围植以大片油茶花，增添农家野趣。酣居：结合建筑、水体配置植物，体现此处朴实趣野之意境，植以松柏类、香樟、枫香、石楠、竹类为主，辅以杜鹃、桃花、桂花、鸡爪槭等。石梁、叠岩洞：搞好山林绿化、石壁周围以云南黄馨、火棘、杜鹃、绣线菊等常绿花灌木为主，保持裸岩景观，突出石景、水景。（3）旅游接待中心体现庭院环境，植以香樟、枫香、桃花、玉兰、梅花、垂丝海棠、合欢、含笑、黄馨等，使其四季葱郁、花香不断，形成一个良好的餐饮、住宿及购物环境。（4）黄弄景群保留原有大片农田，在两旁坡地植以毛竹、杉木、板栗及色叶树种等，体现独特的田园风光。（5）流坑水库景群   加强水库周围环境及流坑溪水的绿化，以垂柳、水杉、水松等植物为主，坡地上种以樟、松、竹、板栗、枫香等。流坑村保留大树，加强四旁绿化，于小院中种植桔树、南瓜、等农作物，于墙角、石旁等栽植美人蕉、栀子花、石菖蒲等花灌木，形成一种浓郁的农家情趣。 对景区内现有的林地进行封山育林，保护古树名木，如西明洞前500年的大桂树，试剑石顶上300龄的制柏和一线天处的100龄千年桐等，必须严加保护。各景点、景区选择合适的树种、花草进行绿化面积23100m2。三、主要景观建筑物与配套工程详见下表主要建筑明细表 序号名  称单位占地层数建筑面积性质备  注1主入口山门m2300  新建 2主入口停车场（公厕、小卖部8个）m238001300新建 3游人中心m215001-21200新建 4       5畲家寨（农家乐）m2200001-215000改建 6酣居m23321332新建 7东明洞茶室小木楼m21451145新建 8豆花楼m22901-2500新建 9流坑山村m211771-21375改建 10亭树5座m275175新建 11次入口停车场（公厕、小卖部）m233001120新建 12生态公厕4座m21301130新建改建一座13景点小卖部二处m260 60新建 合计  36109 19237                                              四、给水和排水       X风景区近期用水只能自供水，在西岩垅建一座二级水库，保证景区用水。远期可利用赤坑水库水源的镇自来水厂建设统筹安排供水。景区内各单体建筑临山处均设置防洪沟和污水处理系统，山体雨水经防范例沟与单位工程的雨水一并就近排入水体。 五、供电采用一路10KV高压进线，可自备一台发电机组为应急和消防用电设备的备用电源。景区的估算总装负荷为700KW，拟在变电所内设400KVA变压器2台。（三）推荐建设方案2005年3月12日公司组织了设计方案的比选。参与设计方案投标的有3个设计单位（杭州点金商务咨询有限公司、X江大学风景旅游规划设计研究中心、宁波风景园林设计研究院）。通过专家评选，确定杭州点金商务咨询有限公司的XX景区景观梳理与设计为中标作品，详见附图14—25与表20：景点一览表。一、本工程项目规划方案的建设规模是：X风景区总面积1.77km2，合2655亩：建筑面积34737平方米；项目建成后，旅客量可达日接待游客量732人，最佳日接待量为586人，年接待量26.72万人次，最佳年接待量为21.39万人次。二、研究认为： 1、该建设规划确定的年接待量26.72万人次，最佳年接待量为21.39万人次是合理的。详见附表13、14、15、17。 2、预测经建设后该风景区的门票价格可达到30-50元/人。三、理由是： 1、无论从国内外旅游业发展的现状分析，还是从我市经济发展与人民群众生活水平状况来看是合理的。详见附表1、2、3、4、5、6。2、从我市仙都景区的建设与实践来分析，该规划也是合理的。详见附表图8、9。3、西岩风景区的建设与运营将使我市旅游业出现超常规发展的状态，这是正常现象。详见附表图10、。4、本工项目的详细规划已经建设主管部门批准。5、经采取用特尔斐法进行市场预测取得的数据模型与详细规划近似，详见附表图13、14、15、17。 第三章          场址选择 （一）建设场址现状1、建设场址地点与地理位置地址位置：X风景区位于老竹镇和丽新乡交界处，地理坐标：东经119°45ˊ，北纬28°30ˊ3″。2、规划范围与面积景区规划范围：东起虎迹溪，西至流坑山村，南起黄弄村，北到老鼠山北山脚，并将老竹镇的黄兰、道弄源两个畲族自然村一并纳入规划范围。核心景区规划面积：1.77km2，合2655亩，其中耕地710.19亩，山地1562.52亩，水面100.29亩。 规划区共设畲族风情区、石梁、X、七女峰、黄弄、流坑、旅游接持区7个景区，36个景点（详见附表20、附图9--13）。3、土地类别及权属：国有741.57亩，其中耕地29.88亩，山地850.83亩，水面100.29亩。流坑水库属丽新乡政府管理。流坑水库总库容78万m3，其主要功能是下游3500亩农田的灌溉。涉及武义县的耕地有3.42亩。（二）场址条件1、地形、地貌景区规划范围呈长条形，东西长约2.2km，南北宽平均约0.5km。耕地主要集中在东段主出入口和西端次出入口处，中部均为山地。景区所在的老竹盆地的地质构造属华夏陆台闽X地质组成部分，即华南褶系，X东南褶皱带，构造活动以褶皱为主，伴有断裂。从而形成盆地和沟谷。中低山主要由含角砾凝灰岩、流纹岩、英安质凝灰岩组成。盆地周边丘陵地带为火山喷发间歇期沉积物--紫色粉沙岩，和第三第四纪的洪冲积物组成。是X江著名20余个红色盆地分布区之一，白垩纪形成盆地内的红色沙砾地层，及其火山岩系，经受地质构造变形和后期风化侵蚀，在盆地边缘构造破碎的地带，形成了独特地貌景观——红峰丹崖。2、景区资源X因东、西两岩对峙而得名。整个景区怪石嶙峋、峡谷幽深、奇洞密布，而那潺潺长流的虎迹溪，如同巨镜的流坑水库及东岩弄和西岩弄两处的“人工湖”，又融水色与山光为一体。景区内遍长着松、杉、枫、石楠、油茶等20多种乔木和灌木。那奇峰峭壁上的簇簇山兰花、百合花，又添奇石伟峰以秀丽。景区内沙溪村、黄兰、道弄源是畲族村，保留着传统的畲族习俗。每年农历三月三、八月十五、九月九为畲族歌节，届时畲家男女老幼，身着畲族服饰，载歌载舞，以歌传情，庆祝自己的节日。3、气候老竹镇属中亚热带东南沿海季风区，气候温和，水热同步，光温互补。全年平均气温17.87℃，最高气温41℃，最低温度-8℃。全年降雨量为1410.6mm ，雨季一般发生在4—5月份的梅雨期和7月份台风季节，但在7—8月份常发生伏旱。降水的特点是雨量充沛，时空分布悬殊、季节分布不均、呈双峰型分布。梅雨期的降雨约占全台风期降雨约占全年总降雨的18.6%，10月至次年的1月是枯水期，容易形成冬燥天气。常年主导风向为东、东北风，频率12%。年静风频率50%。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     4、城建规划和社会环境 老竹畲族镇位于X市西，处于X莲都区、松阳、武义三县（区县）交界地带，历来是三县（区）边区人民的集市贸易中心及物资集散地。镇区总面积83.98km2，辖25个行政村，2001年末全镇总人口14690人。据1996年编制的老竹镇总体规划，老竹镇性质为：以景城相依为特色，以X风景区为依托的旅游城镇，镇域政治、经济、文化中心。可见X风景区的开发对老竹镇的经济发展有着重要的影响。目前新的镇区总体规划正在编制，尚未完成。 5、交通运输 X景区主入口距离X市区约28公里，现有道路为高级硬化水泥或沥青路面。由联城至X的公路，莲都区交通局已将其列入建设计划，将在近年内建设成二级公路。6、公共设施社会依托条件供电：老竹镇已建有35千伏变电所，有10千伏供电线路接入景区。供水：目前老竹镇向景区供水的条件尚不具备，建议将景区用水纳入老竹镇的远期规划。          7、法律、政策支持条件根据《X江省少数民族权益保障条例》，对于民族乡、民族村办的企业、少数民族投资主体投资额占50%以上的企业等应当给予帮助和扶持。X市政府已制订了《进一步加快旅游产业发展的意见》等政策，对项目建设起着扶持和促进作用。 8、土地征收与拆迁景区内的由业主土地按国家有关政策办理相关用地手续。景区内现有农户不安排拆迁，要求按景区规划，进行改建，建成畲族风情村、休闲山庄等，要以从事景区服务业为主。9、施工条件     本工程项目外部交通及水电条件较好，内部交通条件相对较差。10kv电力线路已接到现场，现场现有二个水库可满足施工用水的需要，但需建设临时给水管线。建筑物布置分散且建筑规模小，不便工程管理。（四）场址条件比选  因本工程项目是景区设施建设，不同一般工程建设项目，它是大自然的对人类的恩施、并具有深厚的历史渊源和文化基础，开发建设不能损坏景观资源。项目建设只能按X江省建设厅批准的规划方案实施。为此本报告不对项目场址条件进行比选。                                                                                                                                                                                                                                                                                                   52.3%， 第四章    建筑方案选择 建筑设计指导思想与原则：依椐批准的X市X景区详细规划，建筑风格力求质朴，并与自然相融合，体现浓郁的乡土气息与少数民族风情。根据X景区特质，合理布局，突出秀丽的山石景观和风景特色。项目总体规划方案一、总平面布置和功能要求总平面布置图详见附图9--13。根据X景区的资源特点、地理位置、环境状态，规划要求设置：1、入口引导区。主要功能风情感知与旅游接待。2、东岩景区。主要功能是自然山水观光与宗教文化体验。3、西岩景区。主要功能是自然山水观光与美食文化。石梁景区。主要功能是自然山水观光。二、规划设计总纲：1、规划设计的核心是解决开发与保护、短期效益与长期效益这两个矛盾。2、充分考虑三方面因素，即专家、政府、市场。3、倾力打造4个主题，即千年少数民族风情的主题、万代自然奇观的主题、自古名山的主题、悠悠农家风情的主题。三、规划图详见附图14--25。建筑方案比选2005年3月12日公司组织了设计方案的比选。参与设计方案投标的有3个设计单位（杭州点金商务咨询有限公司、X江大学风景旅游规划设计研究中心、宁波风景园林设计研究院）。通过专家评选，确定杭州点金商务咨询有限公司的XX景区景观梳理与设计为中标作品，详见附图14—25与表20景点一揽表。 第五章    节能与节水措施 （一）给水排水工程方案1、  设计依据（1）《室外给水设计规范》（GBJ13-86）；（2）《室外排水设计规范》（GBJ14-87）；（3）《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）；（4）《建筑设计防水规范》（GBJ16-83）；（5）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）； （6）  甲方提供的资料；（7）  建筑专业提供的图纸。2、给水设计2.1水源按规划由自来水厂统一供水。2.2用水量因其用水点过于分散地形变化大，所以其分为以下七个部分（1）山庄部分；（2）豆花楼部分；（3）畲族风情村部分（包括游人中心）；（4）酣居部分；（5）流坑山村部分；（6）东明洞；（7）别墅。各部分用水量如下序号名称最高日用水量（立方米/d）最大时用水量（立方米/h）1山庄部分114122豆花楼部分30.53畲族风情区152.54酣居部分30.55流坑山村部分152.56东明洞30.57别墅30.52.3给水系统由于用水点不集中，地势高差变化大，从节能的角度，大部用自流供水，局部采用加压供水较为合理。3、消防设计3.1在山庄及娱乐设施内部设置室内消火栓系统和自动喷淋灭火系统，其中室内消防用水量为10L/S，自动喷灭火系统为26L/S。3.2水源建议利用景区内的水库水，供水方式为临时高压的消防系统，在宾馆部分依据规范设置室外消火栓。4、建筑灭火器的配备在建筑物各层按规范要求配备消防器材。5、排水系统5.1该风景区内各单体建筑物临山的部分均设置防洪沟，山体的雨水经防洪沟与单体的雨水一并就近排入水体。 5.2山庄内的污废水经过成套污水处理排入附近水体沿路可浇灌农用，其它地方排水量很小，粪便污水经过化粪池处理后与洗涤废水起排入附近农田或水体，方案设计中，排水量为用水量的90%。（二）电气设计设计依据本工程电气设计根据建设单位提供的资料及有关工种对电气的要求，按国家有关规范，规程进行的，民用建筑电气设计规范               JGJ/T  16-92建筑设计防火规范                   GBJ   16-872、设计范围室内外照明、动力、空调动力、变配电、防雷接地、背景音响、电视系统、呼叫保安系统及火灾报警等。3、电源本工程属在类建筑，楼中电梯、水泵按二级用电荷设计，其余均按三级用电负荷设计。4、负荷计算本工程畲族村低压计量，具体容量由甲方提供，由于名单体距离较远，采用一路10kv高压进线的环网供电系统，拟在该村处设一室外箱式变电站。山庄区采用高压进线，可自备发电机作为消防电设备备用电源，本工程山庄设备总装机容量Pe=700KW，拟在变电所内设400KVA变压器二台。本工程流坑村低压计量，具体容量由甲方提供，采用一路10KV高压由西南进线，供电方式同畲族村。5、照明设计办公室采用荧光灯为主，其他用房，会议室，多功能厅均采用白炽灯，配以装饰灯具作为主要照明，各疏散通道出入口配应急疏散照明，本工程照度按照民用建筑照度标准设计。6、配电方式室外配电采用铠装电缆直埋敷设，从总配电柜引至各层配电箱的干线及分支线采用BV型铜芯塑料线穿钢管或电线管保护暗敷作放射式配电。7、电话系统茶室、别墅、各单体办公用房、会议室、客房及活动场所等均设电话出线座，畲族村和流坑村的电话系统由当地电信部门负责，山庄区拟设一电话机房，设置一台500门的程控交换机用于风景区的通讯。8、广播系统本工程室内门厅、走道等公共活动用房及室外设背景音响广播系统，火灾时能强制切换成消防广播。9、防雷接地保护系统本工程采用TN-S系统，PE线单独敷设，屋面设防雷装置。 本工程消防用电按国家标准，《工业与民用供电系统设计规范》规定设计，消防用电设备供电采用双路供电。本工程综合楼及护理楼设置二总线火灾自动报警与消防联动控制系统，按国家标准《火灾自动报警系统设计规范》设计。11、电视系统在各活动场所，住宅、客房等处设电视终端出线座，在山庄区设一电视机房。 （三）节水措施及水耗指标分析：每小时用水量为19吨，项目日用水量为156吨。本工程项目的总用水量虽不大，由于项目位于江河源头，因此节约用水与防范源头水体污染十分重要。建议：1、将有机污水进行生物降解后用于绿化灌溉用水，尽可能减少污水的排放总量，但投资会有所增加，从全局考虑还是可行的。2、建议选用节水型用水器材。3、修整水库提高调蓄水的能力，保证在枯水期有充足的水源供给。4、因给水管网较长，为减少沿程损失施工图设计中，应适当增大给水管径，以便降低运行费用。因景区各景点高程不一，且标高悬殊，建议高高程景点与低高程景点分开供水，以降低能源消耗。 （四）节能措施及能耗指标分析：本工程项设计总装机为700kw，安装二台400kw的变压器。建议： 1、在施工图设计中优先选择低能耗变配电系统与节能用电器。 2、由于景区标高不一，建议分级局部加压供水形式以降低电能消耗。 3、经处理的污水回收利用也可收到良好的节能效果，不宜直接排入水体。 第六章    环境影响评价 （一）环境容量编号景区总面积m2人均占地（m2/人）开放时间（小时/日）游览时间（小时/人次）日周转系数最大日容量（人次/日）1畲族风情景群58700500832.77402石梁景景群97000100081.55.35143X景群229000100082.53.27324七女峰景群29300200081.55.37335流坑水库景群217001000824868 6黄弄景群9800010008187847旅游接待中心61000300842406从上表容量计算，X景区的必游之处，每日取732人次为计算依据，考虑到游客分布不均，取系数0.8，所以日最佳容量586人次，所以月最佳游客人次为586×30=17568人次。（二）专项保护规划根据八七年南明山——X风景名胜区总体规划中的风景名胜区保护区，分级范围划分等级，本规划中的X风景区属名胜区内中心景区之一，总面积1.582km2，均属一级保护区。环境保护规划：1、凡景区范围及其保护地带严禁开山取石、砍筏林木，旅游接待区的污水处理设备，经处理达到国家水质排放标准后，排入附近水体或农田，且排出口总排流量要符合国家的有关规定。泵房墙壁做消音措施，水泵作隔振基础，水泵进出口安装橡胶软接头和弹性吊架，减少噪音和振动的传递。自来水作为饮用水源，自备水井作为灌溉用水，入口用密封的盖板，高出地面0.5米，井口周围设不透水的散水坡，宽度为1.5米，散水坡下面填厚度小于1.5米粘土层，周围不得存放垃圾等影响水质的杂物。水库作为湖泊景观，加强水体和水质管理，严防垃圾和污物倾入水库内。在风景区各景点沿路约200米左右放置垃圾箱同时设置抽烟处；停车场附近设置垃圾收集站，垃圾定期运往外垃圾场烧埋。设立专门消防小组，大力宣传消防法，增强村民和游客的防火意识，提高发生火灾时村民和游客的自救能力。逐步改变日用燃料，尽快以罐装气体燃料代替柴灶，减少明火，消除火灾隐患。2、鸟类景观规划（1）注意保护现有鸟类栖息地和鸟类品种，并选择林密草青的地点建鸟巢，设立招鸟站，投放食物进行招鸟引鸟，以增加鸟类在风景区内的数量、种类和候鸟栖息的时间。（2）加强为鸟造林的概念，扩大鸟类生活栖息环境，增植一些可以为鸟类提供食物的植物品种和鸟类喜欢栖息、筑巢的树木花草，形成适宜鸟类居住的生态环境。（3）开辟鸟类观赏点，营造鸟类观赏平台，主要是森林休闲区，结合山林和景点建筑，开辟鸟类活动观赏点，并设置一些观赏设施，如观鸟平台、望远镜等。（4）严禁各种捕鸟活动，制定管理和处罚措施，严禁以任何名义乱捕、乱钉任何鸟类，禁止各饭店、餐馆用鸟类作菜肴，加强爱鸟护鸟的宣传，寓教于游，号召大家共同爱护和保护生物。3、古树名木的保护 风景区内西明洞前有棵大桂花，已有五百龄的历史，试剑石顶上有棵三百龄的刺柏和一线天处有棵一百龄的千年桐，这三株古树名木，是活的文物，必须严加保护。为此：（1）加强管理，对古树名木分别建立树木生长和健康情况档案，并张榜挂牌，明令保护，其内容包括树名、分类、树龄、用途和保护等级等。同时加强对古树名木价值的宣传，使群众自觉地爱护古树名木，制止各种破坏活动。（2）古树名木的保护措施主要有：培育、复壮、支撑、修补树洞，防治病虫害和预防风雪雷雨等自然灾害等方面。（3） 树名木的保护应建立明确的责任制，使保护职责层层落实，并定期检查。4、对畲族村落的保护（1）健全古村落的保护和管理的机制、法规和条例，强化管理力度，按保护规划要求，对所划定的各类文物保护点和范围进行严格保护和控制，并逐步制定管理实施细则，确保古村落历史风貌不被进一步破坏。（2）抢救和维修一批危旧的具有较高历史文化价值的重点建筑。（3）严格保护古村落的自然生态环境，尽早制定措施，防止古树名木的人为和自然破坏。（4）在保护古村落风貌前提下，合理利用文物和风景资源，完善旅游接待设施，健全古村落内部展示和游览路线，改善各景点间联系道路的路面质量。（5）为解决大量老建筑与现代化生活的矛盾，对老建筑进行试点改造，在不破坏建筑风貌和庭院景观以及风景区自然环境的前提下，增设卫生间、浴室等，改善居住条件。  （6）对于畲族村保留下来的传统的优秀的民俗民风要继续延续和发扬，并尽可能融入于旅游项目中，以达到爱家乡爱祖国的教育意义。注：项目对环境影响的程度与对策以经批准的环境影响报告为准。 第七章    劳动安全消防   （一）火灾自动报警装置本工程消防用电按国家标准，《工业与民用供电系统设计规范》规定设计，消防用电设备供电采用双路供电。 （二）本工程综合楼及护理楼设置二总线火灾自动报警与消防联动控制系统，按国家标准《火灾自动报警系统设计规范》设计。（三）电视系统    在各活动场所，住宅、客房等处设电视终端出线座，在山庄区设电视中继机房。（四）建设期与运行期的劳动保护和消防一、 危害因素及危害程度分析1、主要隐患部位在施工期间土石方工程可能产生噪音、水土流失、粉尘或形成一定量的固体和液体污染物。存在于道路和各建筑施工现场。在项目正常运营期间，存在于人员相对集中的区域，如游人中心。服务人员缺乏环保消防观念，随意排放污染物、不及时维护消防和电气设施等。游人随意丢弃烟头引起火灾。本工程项目在建设期间的主要危害因素是施工人员的不安全行为和物的不安全状态。在运营期间的主要危害因素是服务人员和顾客的不安全行为。2、有害物质种类与危害性分析主要有害物质种类是建筑垃圾、施工粉尘、施工机械、锅炉、食品加工机械、油烟机噪音和废气、生活污水等。以上污染物和火灾等不单污染环境，还危及人员的生命安全。二、   安全设施1、 在不安全的区域增设安全防护设施。2、 加强员工安全教育，普及安全防护知识。3、 科学地设置警示设备。4、 加强现场人员管理。杜绝违反规定的行为。三、   消防设施1、按照设计规范要求进行消防设计与施工。2、购置相应的消防设备。3、 组建适应自身状况的消防队伍。  第八章             组织机构与人力资源配置 （一） 组织机构：公司实行董事会领导下的总经理负责制。其组织机构拟议按附图设置。公司董事会由等人组成，董事长、副董事长、董事。监事会由等人组成。工作班子由等人组成。（二） 人力资源配置：本工程项目经营期间定员60人，其中：企业班子3人即总经理1人、副总经理2人，设市场发展部（25人）、财务部（3人）、工程部（5人）、外协与动迁部（4人）、办公室（3人）、后勤服务部17人。（三）组织机构设置图详见附图2，X市X旅游开发有限公司组织机构设置图。    第九章          项目实施的进度计划 本项目建设期为2005、2006、2007三年，分两期实施（一期，2005年、二期，2006-2007年）。前期准备与实施准备工作要求在2005年6月底前完成，2005年7月工程项目进入正式实施，整个工程项目的建设工程任务要求在2007年三季度末完成。一、2005项目实施计划1、景区基础设施配套建设 (1)西岩垅二级水库：水库蓄水1.2—1.5万方，作为景观景点，但应符合环境保护相关法律的要求与防止建设后可能造成下游脱水现象出现。(2)环景区公路建设：纳入康庄工程，建四级公路7.9公里;(3)景区内游步道建设：分为三级游步道，预计规划总长10公里，2005年先建主要部分，约5公里。(4)安全护栏：预计总长约2700米，2005年计划暂时保留现有的一些安全护栏，按新的规划设计建造1000米左右。(5)景区主入口停车场：配套建设一座占地80—100平方米的生态公厕，少量旅游纪念品小摊位，停车场先建1000平方米左右。(6)景区内公厕建设：计划对现有的1座公厕进行生态改造，同时再安置3座可移动小型公厕，计划分别排在东岩顶、西明洞和石梁景区。 (7)配套部分绿化、美化小品、标识标牌、景点介绍牌、环卫设施等。 (8)游人中心：总用地约1500平方米，建筑占地600平方米一800平方米，建筑面积800—1200平方米，功能安排主要有：游人休息、咨询、景区宣传、导服中心、售票检票处、商铺小吃、贵宾室，景区管理办公室、厕所、公用电话等。  (9)景区供电：配合游步道进行建设。2、景区(点)建设 (1)景区主入口建设：占地约300平方米。(2)东明洞初步改造：拆除清理现景区管理房，改造小门楼，建外侧廊道，改造小卖部。(3)东岩顶：原亭维修，恢复月池，改造小卖部，小品设施增设，建安全护栏。  (4)新一线天景点开发：洞口清除、手工细致开凿加宽到0．5米左右，增设防护设施。(5)西明洞：农户搬迁，洞内院舍清理，院墙装饰及洞外平整。(6)穿身洞：地面清理，设小卖部及游客休息设施，穿身洞外松林处建摄影点。(7)沙溪村“农家乐”开发：风情表演队组建；村民日常民族服饰穿戴、配套建公厕、村貌改造、场地平整、标识标牌添置等。(8)亭阁建设：初步计划2005年建三座，分别安排建设在上山主游路边、水帘洞边、西岩垅二级水库下方游路边。(9)石梁景点清理。 (10)西岩垅水库政策处理和周边环境改造，设置垂钓、摄影设施，同时对水帘洞进行清理。二、2005--2007年项目资金预算安排；本工程项目固定资产投资额为3086.24万元.2005年为项目第一期，要求完成投资额的45%。2006年与2007年为项目建设的第二期要求完成投资额的55%。2005年计划投资为1299.32万元，占总投资的45%。2006年计划投资为1094.5万元占总投资的35%。2007年计划投资为692.41万元占总投资的20%。整个工程计划于2007年底全部竣工并投入运营。进度计划详见附图1。X市X景区工程项目进度计划横道图 第十章　投资估算及资金筹措 （一）投资估算：项目总投资3186.24万元，固定资产投资3086.24万元，静态投资2817.27万元，动态投资286.97万元，建设期利息205.08万元，涨价预备费63.89万元，流动资金100万元。一、  工程建设费用1856万元。其中：景点建设费519.6万元。1、主入口处占地300平方米(标志)预计投入50万元。2、东明洞：预计投入57.5万元。小门楼改造145m2×1000元/m2=14.5万元；小卖部改造l万；廊道建设12万元；洞内造景30万元。   3、东岩顶：预计投入15万元。八角茅亭7万元、恢复月池3万元、小卖部1万元、小品及露天凳子1万元、凉亭维修3万元。 4、西明洞：预计投入9万元。   5、新一线天开发：预计投入10万元。   包括开凿、加固、防护等工作。   6、清风峡：预计投入5万元。包括茅亭一座、水井改造、避署设施等。7、桃花洞：预计投入2万元。洞内清理及打通工作，安全设施配备等。8、穿身洞：预计3万元。小卖部、护栏设施2万元，洞前摄景点建设1万元。9、豆花楼建设500m2×2000元/m2=100万元；恋女亭5万元；共计105万元。10、和尚顶护栏3万元，亭阁1座7万元，共计10万元。 11、石梁景点3万元。   12、水帘洞整治预计投入1万元。13、黄弄次入口及停车场建设预计投入50万元。游人中心180万元。小品摊位与公厕77万元。景区引水工程与水库建设100万元。西岩垅水库改造工程35万元。环景区公路建设资金23.4万元。景区游人道建设工程20万元。景区绿化工程115万元。安全护栏50万元。夜景灯光工程80万元。音响工程110万元。给排水工程60万元。供电工程15万元。停车场工程57万元。橡胶坝蓄水工程70万元。消防工程30万元。农家乐景区改造工程314万元。二、  工器具、设备投资168万元，其中：家具30万元、办公自动化设备10万元、会议厅设施10万元、变电配电设备30万元、消防工程设备20万元、智能弱电工程15万元、交通工具45万元。三、安装工程费25.2万元四、建设工程其他费用633.91万元。其中：土地出让费250万元、工程建设的各种规费81.968万元、前期工费用31.452万元、设计费40.98万元、工程招投标、施工图审查、监督监理费等51.23万元、广告、招商引资100万元、员工、导游培训费25万元、建设单位管理费用53.28万元。五、预备费134.16万元，其中：基本预备费134.16万元.六、涨价预备费63.89万元。七、建设期利息205.08万元。（二）、投资估算详情见：评估表1：固定资产投资估算表评估表2：固定资产投资资产分类表评估表3：投资计划与资金和筹措表表18：　X景区投资估算表 （三）项目分年度投资计划本工程项目固定资产总投资3086.24万元。 计划于2005完成计划的45%为1299.32万元，2006年完成计划的35%为1094.50万元、2007年完成计划的20%为722.41万元。2005年度投资额的1299.32万元中申请金融企业贷款1000万元，2006年投资额的1094.5万元　　　　　　中申请金融企业贷款500万元。（四）项目建设的筹资方案X风景区开发，根据本报告测算，结合2004年5月X风景区开发招待文件的投资估算，预计项目总投资为3186.24万元，其中固定资产投资3086.24万元，考虑项目建设和政府的投资能力，根据业主提供建设资金采用政府投资和招商引资相结合的方式，政府力争在2005年开始的三年内向本项目投资1586.24万元，用于基础设施建设，余下的1500万元通过申请金融机构贷款的办法，来保证资金的全额投入。  第十一章　　财务评价（一）财务评价基础数据项目建设期3年项目生产期20年不可预见费5％物价上涨指数3％建设第一年月数12职工福利费、社保、医保占工资比例50％修理费占折旧比例40％城市建设税7％教育费附加3％销售费占销售收入比重5％所得税33％公积金提留比例10％公益金提留比例为5％未分配利润还款比例70％折旧还款比例100％折现率7％生产负荷：2007年按正常年份的60%计算、2008年则按正常年份的80%计算，其余18年均按100%计算。（二）服务收入测算一、   景区门票收入=30元/人*21.39人次=641.71万元依据：1、经X江省建设行政主管部门批准的规划设计确定的最佳客流量是21.39万人/年，最大客流是26.72万人。         2、专家预测法3次对本工程项目进行客流量预测，到2009年X景区的客流量可以达到24.22万人。          3、对照我市仙都景区历年的客流变化规律推理预测和门票定价。         4、根据X景区历年客流规律推理。         5、专家预测法调查认为门票价格定位于30元/人，较合理。专家预测法统计调查显示的结果如下：2%的人认为门票应定在10元、17%的人认为门票应定在20元、34%的人认为门票应定在30元、19%的人认为门票应定在40元、13%的人认为门票应定在50元、9%的人认为门票应定在60元、7%的人认为门票应定在70元以上、因此评价认为取30元较可行，易被消费者接受。详见附图：表7：X市仙都景区历年旅游接待量表9：X市区历年旅游接待量表10：X市区X景区历年旅游接待量表11：X市各区县2003年旅游业概貌表13：专家预测法统计汇总表表14：专家预测法统计汇总表表15：专家预测法统计汇总表表17：专家预测法X市区X景区2005一2013年旅游流量表和X市区X景区2005一2013年旅游流量图。二、   物业管理收入276.3万元1、游人中心等经营点出租收入：游人中心等经营点出租收入=15*2977*12=53.59万元（月租金按15元/平方米计算、面积2977平方米）2、农家乐等经营点出租收入：农家乐等经营点出租收入=4*31375*12=150.6万元（月租金按4元/平方米、面积31375平方米）3、停车场收入：停车场收入=10*60*365=22.19万元（停车费按10元/辆、60辆/日、时间365日）4、文艺演出收入：文艺演出收入=288*3*300=25.92万元(文艺演出日均按3场估算、每场收入按288元计算)5、景点小卖部出租收入：景点小卖部出租收入=3*8=24万元(每个小卖部年租赁费按3万元、共8个)（三）服务支出测算项目在经营期间的年总成本费用为525.5万元，年经营成本为362.11万元，年销售税金及附加为123.71万元（以上为20年经营期间的平均成本）。2009年总成本构成情况如下： 1、直接原材料、燃料、动力、辅助材料等为120万元2、直接工资支出72万元3、 其他工资性支出36万元4、 折旧费232.97万元5、修理费93.19万元6、管理费用91.78万元7、财务费用67.42万元8、销售费用45.90万元9、 总成本费用759.26万元10、经营成本367.09万元11、固定成本639.26万元 12、可变成本120万元 详见评估表4等。（四）财务评价指标1、职工人数60人2、 流动资金100万元3、 平均年销售收入890.46万元4、 固定资产投资3086.24万元5、 平均年总成本费用759.26万元6、 平均年税金及附加123.71万元7、 平均年利润总额338.25万元8、  平均年税后利润237.53万元9、  财务内部收益率7.17%（税后）10、财务收益净现值39.47万元（税后）11、投资利润率10.62%12、 贷款偿还期7.6年13、 生产能力利用率62.9%14、 单位功能投资53.1万元/人15、 单位功能运行成本12.65万元/人详见：评估及评估辅助表第十二章　社会效益评价（一）项目对社会的影响分析项目的建设有利于将X景区的旅游资源转化为旅游产业，拉动当地国内生产总值的增长。有利于促使其他相关产业的发展，如：交通运输业、酒店业、旅游纪念品业等等。有利于景镇合一的实施。有利于少数民族地方经济的快速发展。 有利于环境保护工作开展。有利于就业。直接就业为60人，间接就业约达300--500人。有利于为全市人民提高生活质量，增加新的旅游景点。有利于满足广大人民群众日益增长的精神生活需求。（二）项目对所在地的互适性分析实行景镇结合的模式可减少项目与乡镇及村民之间的利益冲突，有利于化解矛盾，防止矛盾激化。项目建设得益再多的是当地村民，利国与利民相结合的项目各级政府一定支持。目前各项准备工作开展顺利。项目开发的基本点就是将景区自然资源的开发与少数民族文化的保护有机地相结合，促进地方经济快速增长。（三）社会评价结论可行性研究认为本项目的实施，对X旅游资源的保护和开发，具有明显的促进作用。可使风景区在不断创造经济效益的同时，创造环境效益，保持景区的旅游行业可持续发展。为X市区经济的长远发展作出贡献。 第十三章　项目风险分析 一、项目风险因素识别本工程项目的主要风险因素主要有以下几个方面：1、投资超计划，如固定资产投资增加10%，税后财务收益率下降到6.3%。2、价格也是一个比较敏感的因素，当销售价格下降5%时，税后财务收益率下降到6.29%。3、生产能力利用率下降5%时，税后财务收益率下降到6.4%。以上三种情况均使税后财务收益率低于折现率，这是业主要注意的。二、项目风险的防范1、对于第一种情况，研究认为业主要尽量设法控制投资，使投资额在合理的范围内或者低于本报告估算的数额。2、 对于第二种情况，项目经营期的主要收入是景区门票收入，建议进一步权衡门票价格高低对客流的影响程度。3、 对于第三种情况，做好市场营销的策划工作与广告投入，千方百计使项目在合理的时间内达到预期的客流量。4、  控制费用、降低运行成本也是重要手段，因此在建设期就要控制人员的调入。三、  敏感性分析表与敏感性分析图请详见辅助评估表6。  第十四章　结论与建议   可行性研究认为本项目建设符合国家旅游产业政策，特别是在X江省提出建旅游大省的战略方针。经财务评价，当项目折现率为7%时，财务内部收益率为7.17%，大于折现率说明项目是可行的。对X市来说，下大决心开发X风景旅游区是很有必要，且X工程项目的开发的可行性强，经济效益显著，为此建议各有关部门予以大力支持，尽早批准实施。建议：1、工程项目的建设单位性质是国有独资性质企业，在建设经营中应克服国有企业的锢疾，探索发展新路。2、工程建设是块大蛋糕，但是为建设项目顺利进行，各级建设主管部门与相关单位要为项目建设作贡献，而不是争多分一块、多吃一口。投资的增加势必造成企业效益的下降，控制总投资是项目建设阶段最重要的中心工作，本工程项目的最佳投资额为2500万元左右。3、项目的开发建设和自然生态环境保护方面要做到：组织人员到位；资金投入到位；工作措施到位；任务职责到位。为X创建国家级生态城市发挥作用。4、项目的开发建设中应坚持可持续发展的根本原则，保证人与自然的和谐与协调。5、项目运行初期优先发展当地客源与国内客源，国内客源稳定后，国际客源应重视。尽可能减少总投资、外围景点的开发尽市场化运作、控制用工总数、注意营销策划，狠抓广告宣传务必尽快达到设计生产能力。  附表：表1：X市农村小康水平监测情况表2：X市历年职工工资总额与平均工资表3：X市历年国内生产总值和指数表4：X江省各市历年入境旅游接待量表5：X江省各市历年入境旅游外汇收入表6：X江省各市历年接待国内旅游情况表7：X市仙都景区历年旅游接待量表8：X市仙都景区历年旅游门票收入表9：X市区历年旅游接待量表10：X市区X景区历年旅游接待量表11：X市各区县2003年旅游业概貌表12：X全市各区县主要年份人均生产总值表13：专家预测法统计汇总表表14：专家预测法统计汇总表表15：专家预测法统计汇总表表16：X市区X景区可变成本测算表表17：专家预测法X市区X景区2005一2013年旅游流量表 表18：X市区X景区投资估算表表19：X市区X景区收入测算表表20：X景区景点一览表表21：项目评估表1—7、辅助表1—6附图：图1：XX旅游开发有限公司组织结构图图2：XX旅游风景区项目建设进度计划横道图图3：全市与市区人均国内生产总值对比图图4：X市区历年旅游接待量图图5：X市区历年旅游接待量年增长率图图6：X仙都景区历年门票收入曲线图图7：X仙都景区历年旅游接待量图图8：X景区专家预测法旅游接待量增长率曲线图图9：X景区详规总平面图图10：X景区详规景观景点分析图图11：X景区详规道路交通分析图图12：X景区详规绿化分析图图13：X景区详规给排水电力平面图图14：X景区规划设计总平图图15：X景区规划设计景观分析图图16：X景区规划设计项目布局图图17：X景区规划设计游览路线图图18：X景区规划设计景区绿化图图19：X景区规划设计道路交通图图20：X景区规划设计电力通讯图图21：X景区规划设计给打排水管线图图22：X景区规划设计资源现状图图23：X景区规划设计引导区景观图 图24：X景区规划设计游人中心景观图图25：X景区规划设计游人中心效果图附件：X政［1985］69号《关于公布第一批省级风景名胜区的通知》。X建规划批［2003］91号《关于南明山—X风景名胜区X景区详细规划的批复》。X市莲都区人民政府办公室莲政办发［2005］15号《X市莲都区人民政府办公室转发关于X风景区2005年开发建设项目安排与工作计划的通知》X江XX旅游开发有限公司《关于要求批复X市X风景区工程项目建议书的报告》X市莲都区发展计划局文件，莲发计［2005］38号《关于X市X风景区工程项目建议书的批复》企业法人营业执照复印件X江XX旅游开发有限公司章程莲国资委［2005］1号《X市莲都区国有资产管理委员会关于X江XX旅游开发有限公司章程人事等问题请示的批示》X景区景点一览表序号景区9名称特点景区面积（km2）景名主要景点等级1情10畲景族区风以畲族风情为特色，以自然景观虎迹溪及支流、稻田果园等田园风光为主。0.137 主入口 畲家风情畲家寨  游人中心 2石梁景区以石梁和西岩湖为中心，是X的先导景区，在本区可观赏到众多景点。0.097镜湖凝碧西岩湖一级云泽玉飘玉飘岩一级悬虹飞雨石梁一级幽台清音水帘洞(叠岩洞)一级3东西岩景区为风景区的主景区，X原十景大部分集中在北，峰岩奇物，犹如鬼斧神工，自然风光极佳。0.028瑶台揽胜云天阁(东西顶) 瑶台危霞东岩（赤石楼）一级 东明洞一级天地夹道穿身洞二级 西明湖一级清风巡壁清风峡一级三分天色十字峡一级古洞夭桃桃花洞三级 打石岗 翠湖望峰东岩湖二级 桌笔峰三级将军试剑将军岩三级 龙破石天剑劈石三级4七女峰景区本区岩峰最高，峰险石奇，象形石众多，景观奇险。0.293仙翁对弈仙人岩  禅师岩 金猴岩 双猴岩 神龟岩 大虎岩 纱帽岩 和尚顶二级石钟楼二级5黄弄景区南部主入口，以农村民居和田园风光为特色0.098   6流坑景区以流坑山村和流坑水库为特色0.217 流坑山村一级流坑水库一级 牛面岩、双狮岩 7旅游接待区环境幽静，风景秀丽，空气宜人0.061   8道弄源、黄兰景区0.45   9合计1.77                                               表20    '