钢材物流园建设项目可行性研究报告 82页

'X目录一、总论4（一）项目概况4（二）问题与建议8二、项目建设背景及必要性分析8（一）项目建设的背景8（二）项目建设的必要性19三、市场分析错误！未定义书签。（一）行业发展的新形势24（二）物流行业发展预测25四、建设目标、内容与规模26（一）建设原则26（二）建设目标27（三）建设内容27（四）建设规模29五、场址选择30（一）项目所在地位置现状30（二）场地建设条件30六、建设工程方案3365 X（一）主体建筑工程方案33（二）主体工程建筑特征36（三）结构设计方案38（四）建筑设备工程40七、环保、绿化及节能43（一）园区生态环境现状及主要污染源分析43（二）园区建设和生产运营对环境的影响44（三）园区绿化系统设计46（四）节能47八、环境影响评价48（一）工程对环境的影响48（二）环境影响对策48九、组织机构与人力资源配置51（一）组织机构51（二）人力资源配置52十、项目招投标53（一）招标范围54（二）招标组织形式54（三）招标方式54（四）资质要求54（五）招标组织5465 X十一、项目实施进度56（一）建设工期56（二）一期工程实施进度安排56（三）施工方案57十二、投资估算58（一）编制依据58（二）编制说明59（三）项目投入总资金估算61（四）编制投资估算表61十、融资方案63（一）资金来源渠道63（二）融资方案分析63十四、财务评价63（一）评价依据和原则63（二）假设条件和评价方法64（三）基础数据测算65（四）财务评价结果67（五）不确定性分析错误！未定义书签。（六）园区产值预测68（七）财务评价结论68十五、国民经济评价6865 X（一）国民经济评价的主要依据68（二）国民经济评价主要参数的选取68（三）国民经济费用计算69（四）国民经济效益计算70（五）国民经济评价指标错误！未定义书签。（六）国民经济评价结论70十六、社会评价71（一）项目对社会的影响分析71（二）互适性分析71（三）社会评价结论72十七、风险分析73（一）项目主要风险因素识别及分析73（二）风险程度评价73（三）防范和降低风险措施74十八、研究结论与建议75（一）结论75（二）建议76附表：65 X一、总论（一）项目概况1.项目名称X**区钢材物流园建设项目2.项目承办单位情况承办单位：X3.可行性报告编制的依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制办法》3、《城市规划编制办法及实施细则》4、《中华人民共和国土地管理法》5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）6、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）7、《中华人民共和国环境保护法》8、《城市工程管线综合规划设计规范》9、《城市园林绿化规划设计规范》10、《防洪标准》11、《城市排水规划设计规范》12、《城市给水规划设计规范》13、《城市供电规划设计规范》14、《X国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》15、《X国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》65 X16、《X市城市规划管理技术规定》17、自治区人民政府关于实施创新发展战略加快创新型X建设意见分工的通知（新政办{2013}118号。18、关于印发X市建设国家创新试点城市工作实施方案的通知。4.拟建地点X市**区5.建设工期项目建设期3年，2015年1月到2018年12月，共3年。6.项目性质新建7.建设目标、内容与规模（1）建设目标立足新丝绸之路经济带，打造面向西北和中亚欧的现代化、专业型国际钢材商品交易中心、流通中心、信息中心和展示中心。（2）项目建设内容与规模本项目总占地面积1500亩，总投资15亿元，建设周期自2015年——2018年，共3年。一期工程：2015年1月——2016年6月，投资7亿元，建成包括：板材区、型材区、管材区、辅料配件区仓储及交易区及停车场。二期工程：2016年7月——2018年12月，投资8亿元，建成:配件加工厂、综合服务大楼（电子商务、银行、餐饮、住宿、商务办公）。65 X总建筑面积220000平方米。项目主要建设内容及规模如表1-1所示：表1-1主要建筑物、构筑物一览表工程名称层数占地面积（m2）建筑面积（m2）1、板材交易区215000300002、型材交易区215000300003、管材交易区215000300004、辅料配件区215000300005、行吊仓储区120000010006、生产加工区1300030007、宾馆商务中心183000540008、会展中心12350042000合计2695002200008.主要建设条件（1）业主单位：（2）资金筹措：项目总投15亿元，均为建设投资。其中一期投资7亿元，二期投资8亿元。项目总投资15亿元，均由。（3）建设场地：针对专业物流产业园建设项目拟定建设地点，该区地势平坦，地面自然坡度1%65 X。该地段交通便利，通讯设施齐全，城市基础设施建设完善，地域开阔，环境幽静，城市噪音影响较小，园区场地无不良物理地质现象，地层结构在水平方向和垂直方向岩性变化较大，地层沉积不均匀，厚度变不均匀性场地。建筑物以圆砾层为持力层，圆砾层允许承载力为250Kpa。项目在正式施工设计前需组织实地勘察，在取得地耐力等调查科学数据后，再行设计施工。9.项目投入总资金及效益情况项目投入总资金共计15亿元，经估算，项目税前财务内部收益率10.11%，税后财务内部收益率为7.83%。国民经济评价结果表明，项目具有较好的直接经济效益和简介经济效益，国民经济内部收益率高达11.4%。无论从财务评价和国民经济评价角度看，项目都是可以接受的。10.主要技术经济指标本项目主要经济技术指标如表1-2所示。表1-2主要数据及财务评价指标表序号项目单位数据及指标备注一主要数据　1项目总投资万元150000　1.1建设投资万元78370　1.2铺底流动资金37077.54　65 X万元3资本金比例%　4年均营业收入万元24720　5年均营业税金及附加万元　6年均可变成本万元　7年均固定成本万元　8年均经营成本万元　9年均总成本万元7722.64　10年均利润总额万元15162.48　11年均净利润万元11746.86　12年均息税前利润万元　13年均息税折旧摊销前利润万元　65 X14年均所得税万元3915.62　二财务评价指标　1项目投资财务内部收益率（所得税前）%15162.48　2项目投资财务内部收益率（所得税后）%11746.86　3静态项目投资回收期（所得税前）年9.894静态项目投资回收期（所得税后）年12.765总投资收益率%10.11　6项目资本金净利润率%　7盈亏平衡点%按生产能力利用率三经济效益评价指标　1经济内部收益率%　2经济净现值万元　3经济效益费用比　　65 X（二）问题与建议1、确保建设资金足额按期到位，如果资金不足或资金到位不及时，都会影响项目能否建成或能否按计工期竣工。2、在施工的过程中，力争地方政府从加快经济建设角度出发，配合项目业主单位，减少地方障碍，尽快推进本项目的实施。3、选择好监理单位。监理工程师应能全面履行监理职责，做到“严格监理、热情服务、秉公办事，一丝不苟”的监理原则实施监理。4、施工中建立业主项目部，以统一领导、指挥协调。5、施工中，实行公开招标、公平竞争，通过投标、评标、定标，中标单位选择报价合理、施工技术先进、技术力量和机械设备强、能保证工期质量、信誉高的承包商承建。二、项目建设背景及必要性分析（一）项目建设的背景1.**区自然地理及资源特征   项目所在地**区，位于天山山脉博格达峰北麓，准噶尔盆地南缘，东接阜康市，南邻自治区首府X市新市区，西与X县、昌吉市接壤，北以北纬45°36′线与福海县为邻，全市南北长约194公里，东西宽约94公里，是X的重要卫星城市之一和北疆重要的交通枢纽。地理处于东径87°00′～88°00′00″，北纬43°45′13″～45°36′00″之间，海拔418—4233.8米，总面积约7963平方公里。65 X  **新区现有总面积3407平方公里，耕地面积20.5万亩，辖5镇2乡，6个街道办事处，81个行政村，42个居民委员会。区属常住户籍人口29.8万人，有汉、回、哈萨克等32个民族，少数民族占总人口的31.03%。辖区内有正县级、副县级工业园区各一个，有乌石化公司、乌石化总厂、神华X能源公司等中央、区、州、兵团驻区单位26个。 2.政策背景2013年,是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年,是实施“十二五”规划承前启后的关键一年,是为全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年。中央经济工作会议强调要以提高经济增长的质量和效益为中心,稳中求进,进一步深化改革开放,进一步强化创新驱动,进一步加强和改善宏观调控,进一步保障和改善民生,促进经济持续健康和社会和谐稳定。国家将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,在不断转变发展方式、优化产业结构中实现经济增长。十八届三中全会《决定》提出推进丝路经济带、海上丝绸之路建设，形成全方位开放格局。2014年3月29日“丝绸之路经济联盟”在X成立。新丝路经济带是中国加强向西开发开放，扩大与中亚地区交流的重大战略。新丝路经济带将打通连接从太平洋到波罗的海的运输大通道，逐步形成连接东亚、西亚、南亚的交通运输网络。推动贸易和投资便利化，思路经济带总人口约30亿人口，潜力巨大。X是中国向西连接中亚乃至欧洲的重要枢纽门户和商品集散中心。新丝路经济带建设将为X市的商贸流通业的发展带来巨大的促进作用。项目的建设将提升项目地的产业水平、经济水平，提高就业率，有助于城镇化建设，对项目地城镇化进程具有重要的战略意义。65 X3、**区区位发展优势：依托区位优势，**区在农业、工业以及第三产业等方面，取得了一些卓有成效的效果：农业方面：已形成十万亩优质米（已获国家金谱奖）、6万亩蔬菜、400万平米食用菌以及养殖业四大优势产业，是X的“菜篮子”基地，X最大的食用菌基地及X主要的肉类基地。工业方面：已形成以中石油X石化分公司、中泰化学为代表的石油化工、氯碱化工，以神华X能源公司为代表的煤电、煤化工；以广汇工业园，中国二十二冶装备制造为代表的装备制造；以国统管道、永昌积水为代表的新型建材业优势产业集群。是X重要的制造业加工基地和建材业生产基地。第三产业：服务业发展强劲，完成三产增加值67亿元，增长18.9%，商贸物流业快速发展，各大贸易市场交易额83.3亿元。形成了X最大的汽车交易市场，华凌建材市场，以及皮毛绒、废旧物资集散地，是X沟通内地、沟通南北疆、辐射欧亚等的铁路公路交通枢纽。**区的产业发展目标确定为结合丝绸经济带的发展战略;打造一个现代商贸物流中心；（二）项目建设的必要性1、随着经济发展的需要，本项目是钢材物流行业转型升级的必然需求：65 X近年来，在建或拟建的钢铁物流项目与传统的钢材交易市场相比，在办公环境、钢材加工、电子交易、物流管理、金融服务、商业配套等方面都具备了一些新特征。由于，建设面积的巨增、投资规模的放大、功能的增强，其社会定位和经济地位也发生了重大转变，已经突破了钢材现货市场的范畴，更准确地说已经具备钢铁物流园基本功能。主要表现为以下几个方面：1)投资规模巨增       由于现代的钢铁物流园集现货交易、仓储、加工、金融、信息、办公、商业、住宿、餐饮、、景观、停车等功能于一体，因此，对用地规模的需求越来越大，通常的用地规模都在千亩以上，例如：天津国际金属物流园用地规模达5000亩，武汉华中钢铁交易中心用地规模超过3000亩。       2)办公功能增强       与传统的钢材交易市场相比，现代钢铁物流园的办公建筑面积占总建筑面积的比例明显增加，并且提供多种户型以满足不同企业的办公面积需求。同时，也非常注重办公室、门厅、园区绿化环境的设计和建设，提升整体办公环境和对外形象。       3)加工服务增强65 X       传统的钢材市场加工功能较弱，并且加工产品单一，无法满足当地工业企业的生产需求。现代钢铁物流园的加工功能逐渐加强，不仅可以提供简单的卷板开平、分条，还可以进行一些焊接、冲压、冷弯、涂层等服务，提升了钢铁物流园的竞争力和对工业企业的支撑力。       4)电子商务功能增强       与传统的钢材交易市场相比，现代钢铁物流园对网上交易、自动化仓储管理、办公自动化等方面非常重视。为了更好地支持入驻企业的经营活动，一些钢铁物流园以外包系统开发或联合现存钢材电子盘的形式实现网上交易功能；同时，引入WMS仓储管理系统和OA办公系统，实现仓储管理和办公现代化，降低管理成本。       5)金融功能增强       随着钢材金融属性的不断增强，钢材贸易企业对融资的需求是不可或缺的，现代钢铁物流园除了沿用仓单质押、担保贷款等金融服务外，还运用了托盘、联合担保、应收账款融资等手段，以便更好地服务园区内企业。       6)商业配套功能增强       65 X传统的钢材市场多数没有像资讯、酒店、便利店、咖啡厅、餐厅、洗车房等商业配套功能，给入驻商户的生活带来不便。现代钢铁物流园积极建立自己的网络平台，及时发布市场内产品信息、库存信息，并且，创建自己的刊物，免费发放给入驻商户。在沿街店铺更是积极招商，引入中高档餐饮公司、星级酒店、咖啡厅等，扩大服务功能，方便园内企业的商务活动。2、城市发展和产业集约化发展的必然选择：传统的钢材交易市场多位于城市内，随着中国城市化进程的推进，钢材市场每天成千上万吨钢材的运输、仓储、加工对城市的交通、道路、空气、噪声等都生产严重影响，近年来，全国各主要城市都已出台相关物流产业规划政策，计划将原有市内专业市场外迁至郊外。在对钢铁物流园的重新选址上，投资者都非常注重区位条件和物流条件，一般选址于大型工业开发区内，于多条高速公路和省市公路干线的汇集处，申请自有铁路货运专用线、申请自有内河码头。便捷的物流条件为项目的经营奠定了良好的基础。3、充分发挥X市区域中心城市辐射功能的必要长期以来，X市经济综合实力水平一直维持省会中心城市的地位。X市政府在其“十五”计划中提出，要将X市建设成为经济繁荣、科技发达、布局合理、设施完善和环境优美的现代化大城市，经济发展速度高于全国平均水平。要实现上述目标，尽快提升全市综合经济实力在X乃至更大区域总体经济规模中所占的份额，在继续领先于省内其它城市的同时，积极缩小与内地发达省会城市及经济中心城市的经济差距，已成为X市面临的不容回避的任务。这不仅意味着X市以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括X65 X市以三次产业比例为特征的产业结构水平的改善。此外X市还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。X市经济综合能力的成长将表现为建立在经济实力基础上的以商品流通、金融服务和信息管理的集中为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应在X乃至更大区域上的发挥。**物流园区的建设与运营正是X市发挥上述经济中心城市功能的最佳窗日和有效途径。物流园区以区域核心城市X市作为其建设与营运依托，通过在其建设和发展过程中对X市宏观物流调控、微观物流组织管理以及物流人才的培养和引进。物流存量资产的整合、物流基础设施建设运营等方面工作的全面推进与具体实践，将有效地提高X市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持X市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，为X市工商企业通过现代物流运作实现综合竞争能力的有效增强和企业经济效益的实际提高创造良好、可靠的流通运作保障，从而实现支持X市国民经济和社会发展的最终目标。4、是响应国家十二五西部大开发战略和新丝稠之路经济带发展战略的必然需求。十八届三中全会《决定》提出推进丝路经济带、海上丝绸之路建设，形成全方位开放格局。2014年3月29日“丝绸之路经济联盟”在X65 X成立。新丝路经济带是中国加强向西开发开放，扩大与中亚地区交流的重大战略。新丝路经济带将打通连接从太平洋到波罗的海的运输大通道，逐步形成连接东亚、西亚、南亚的交通运输网络。推动贸易和投资便利化，思路经济带总人口约30亿人口，潜力巨大。X是中国向西连接中亚乃至欧洲的重要枢纽门户和商品集散中心。新丝路经济带建设将为X市的钢材市场流通的发展带来巨大的促进作用。X作为承接西部大开发和西丝绸之路战略经济带的重要战略舞台，是西北地区建设国际商贸中心、物流中心的重要支点。X急需抓住历史发展机遇，加速建设现代物流产业，以顺应时代发展要求。5、项目建设是有效缓解物流对现有X城区的交通压力并解决社会就业压力的需要如何解决社会各方剩余劳动力，缓解社会就业压力，是构建和谐社会、维护社会安定团结的重要措施，因此也是地方政府最为关心的大事。据初步分析，项目建成后，可直间接提供就业岗位4000个以上。同时可以缓解物流给X城区带来的交通压力。三、市场分析（一）目前我国钢材物流园发展现状及趋势：1、2013年我国及疆内钢材生产消费额情况：2013年，全国粗钢产量7.79亿吨，同比增长7.5%，增幅较去年同期提高4.4个百分点；钢材（含重复材）产量10.7亿吨，同比增长11.4%,较去年同期提高3.7个百分点。中国粗钢产量占全球比重为48.5%，同比提高1.8个百分点。2013年，X社会固定资产投资预计将达到8400亿元以上，同比增长在32%以上。而且国家还将继续加大对口援疆力度，以基础设施、65 X民生、工业制造业为重点的各种投资还将持续。根据上述对今年X全区固定资产投资的预测，钢材的消费需求量为1335万吨。而通过对各行业钢材消费强度的分析和预测，X的钢材需求量为1450万吨。二者基本吻合。相关人士分析指出，X钢材消费需求的峰值在2000多万吨。2、.我国钢铁物流企业总体概况钢材物流型的钢贸企业依托行业电子商务平台，以钢铁物流的供应链为主干进行资源整合，改进企业的经营模式，使企业内部的作业链上含有物流供应链上部分或全部的主要经营环节，组建集采购、配组、分装、贮存、调运、加工和信息服务于一体额钢铁物流配送中心，借助钢铁物流供应链上个功能部门之间的协同效应和成本转嫁效应，为目标企业提供点对点、门对门、零库存、一站式服务的整体解决方案，实现钢铁物流业的集约化发展。钢材物流企业作为专业的钢材物流服务公司，不仅具有专业化的服务水平，而且还对钢材企业的成本节约有重要的作用，目前，专业物流行业的重要作用已越来越被认可，物流作为国民经济的一个重要部门也为我国经济发展发挥着越来越重要的作用。中国物流与采购联合会的统计显示，2013年,我国社会物流总额达197.8万亿元,同比增长9.5%。此外，中国目前流通领域发展仍显不足，物流行业发展潜力巨大，物流行业对国内经济的影响正日益显现。65 X物流业作为我国十大产业振兴规划之一被敲定。会议指出，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。目前中国物流总成本占GDP的比重约为18%，但是我国物流业总体水平落后。会议确定了振兴物流业的九大重点工程，包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流等。物流业振兴规划的出台及国家相关政策的倾斜，必将推动我国物流行业包括钢材物流行业的发展。3、.我国钢铁物流产业发展重点与取得的成果近年来，我国的钢铁物流产业发展迅速，侧重于以下四个方面：1）传统的钢材市场注重于向现代钢铁物流发展转型；2）政府和相关企业注重钢铁物流园区的扶持和建设；3）注重第三方钢铁物流企业的成长和发展；4）注重钢铁物流的信息化建设，使钢铁物流向电子商务时代全面迈进。同时，我国钢铁物流产业取得了较为丰硕的成果，主要表现在以下三个方面：1）钢材加工配送中心渐显规模我国现有65 X300余家钢材加工配送中心，主要分布在华南、华东、中南部等经济发达地区，涉及品种有冷轧薄板、电工钢、镀锌板、镀锡板、彩涂板、不锈钢板、热轧酸洗板、热轧中厚板等，主要为汽车、家电、电子、建筑、轻工、钢窗、办公设备等行业提供服务。当前，钢材的加工配送呈现“三高”趋势，1）剪切线的技术装备水平越来越高；2）产品加工精度越来越高；3）加工自动化程度越来越高。我国钢材加工配送中心的投资主体主要有四种类型：1）钢铁企业投资建设钢材加工配送中心，目的是延伸产品规格范围，提高直供用户比例，为用户提供更为便捷、优质的服务。宝钢目前已拥有各类的剪切加工配送中心27家，覆盖华东、华南、东北、华北、西南、西北六大区域18个重点用钢城市。2）有实力的钢铁贸易商积极拓展经营触角，投资建设钢材剪切加工配送中心。如中钢集团天津公司在天津兴建钢材加工配送中心。3）国外企业如韩国浦项、日本商社等在我国投资建设钢材剪切加工配送中心；4）终端用户如造船、汽车、家电等生产企业自建分条、横切、冲片、套裁、激光拼焊生产线，在满足自用后，向社会提供加工配送服务。2）钢铁物流园区不断涌现随着钢铁工业的快速发展，钢铁物流园区作为现代钢铁物流产业发展的一个新趋势，建设速度加快，并越来越受到我国各级政府和相关企业的重视和支持。华南、华北、西南、西北、华中等区域的钢铁物流节点城市都陆续建设了钢铁物流园区。广东乐从钢铁物流基地、江苏惠龙港国际钢铁物流中心、天津国际金属物流园区等如今已成长为中国规模最大的钢铁交易园区和钢铁贸易集散地。天津北辰钢铁物流园区被列入天津市65 X20项重大服务业项目和天津区县重大项目。“石家庄筹建大型钢铁物流中心”项目被列入河北省级重点项目。钢铁物流园区依据业态大致有三种类型：1）传统的钢铁交易市场通过设施升级改造以及钢铁贸易商的重新整合，转型为钢铁物流园区；2）大型钢铁生产企业为实现专业化、现代化管理而投资建设钢铁物流园区；3）钢铁生产企业与流通企业共同投资建设物流园区，实现生产和流通的有效衔接。钢铁物流园区可以解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，提高钢铁经营的规模效益，满足货物联运发展的需要。3））钢铁行业电子商务发展迅猛我国钢铁行业的电子商务日益成熟，在促进钢铁大物流的形成、活跃钢材流通市场、降低物流成本、增加信息的透明度等方面起到应有的作用。我国的钢铁行业的电子商务主要有以下四类：1）以钢铁资讯为主，如兰格钢铁网、我的钢铁、中国联合钢铁网、钢之家以及中华商务网等；2）以钢铁远期合约为主，国内前三甲分别是上海大宗钢铁电子交易中心、兰格钢铁电子交易市场以及中国钢铁电子交易中心；3）以钢铁现货交易为主，如宝钢的东方钢铁在线、上海中金钢铁电子交易中心；4）以钢铁产品搜索引擎为主，如兰格搜钢、上海搜钢网等。（二）X钢材市场情况及需求分析： 1、X钢材市场情况：65 XX钢材产品主要来源有两个：一是国内企业如八钢、酒钢、鞍钢、太钢等企业产品。二是哈萨克斯坦卡拉甘达钢厂的产品。2013年X钢材消费1370万吨。2、X同类钢材物流园情况分析：恒利钢材物流园：位于X高新区，北临河北东路、西临长沙路、东距长春路400米。占地十二万平方米，。是由X利达路桥机械有限公司，投资2.5亿兴建，有商户130多。该钢材物流园地理位置优越，管理规范。但由于城市发展及规划要求，面临搬迁。王家梁钢材市场：是X时间最长，销量最大的一个钢材市场，占地100余亩。商户400多家。由于距离市区较近，城市规划道路限载和城市功能限制，致使大型车辆无法通行，严重影响市场生存力。其土地所有权为集体所有制，与现市场经营关系为租赁关系，制约了市场的长期发展。建工综合钢材市场：位于喀什东路，占地400多亩，是目前X占地最大的市场，有常年经营户30余户。该市场是由建工集团出资新建，旨在为建工集团提供一个综合性市场。正因如此，使得市场的产品以建筑用钢材为主，产品单一，有局限。且在管理上不够专业和精准。北站钢材市场：位于火车北站，占地130多亩，拥有100多户。该市场为原金属公司仓库，可货到入库。具有一定的优势。诚兴强钢材市场：市场位于喀什东路，占地130亩，拥有商户230户。距市中心较近，但土地是生产队土地，面临城市北扩，市场搬迁。X北方钢铁国际物流园 总投资3亿元的X北方钢铁国际物流园建设项目位于X头屯河区。是X65 X北方钢铁国际物流股份有限公司主要开发建设的大型国际仓储物流基地,占地面积约1000亩,是西北五省最大的集金融、交易、仓储、加工、配送为一体的多功能物流集散基地。建成后,年吞吐量可达到300万吨,预计实现年交易额100亿元,可带动1万人就业。建设商铺600余套,除提供现代化的金融、交易、仓储、加工、配送等服务外,该园区还将为入驻的商户提供相关金融配套服务,解决商户融资难的问题。目前该物流园，无论从规模还是管理都在疆内钢材物流园处于领先。综合以上分析，参照《中华人民共和国物流术语标准（GB/T18354-2006）》（2006年版）和《物流园区分类与基本要求（20068837-T-469）》（征求意见稿）对物流园区的标准界定，现有的物流设施聚集区与真正意义上的物流园区在规划布局、物流运作方式、基础设施水平等关键环节还存在很大差距，整体处于整合调整转型期，处于规划建设的起步阶段，与X市作为全疆物流集散中心地位极不相称。加快推进建设一批布局合理、用地节约、功能集成的物流园区，对优化城市交通、生态环境，促进产业集聚，提高城市物流服务水平，带动全疆物流业发展，具有重要现实意义。  目前，X市正着手制订物流业发展规划，规划根据X未来城市总体规划、交通格局、产业布局、土地资源状况，初步提出建设三大物流园区，具体包括X铁路国际物流园区（货运枢纽型）、乌拉泊公路物流园区（综合服务型）、**工业物流园（生产服务型）。其中《X铁路国际物流园发展规划》已批准实施，规划以头屯河区政府为管理实施主体，整合利用现有火车西站、北站物流基础设施，充分发挥铁路运输优势，大力发展公铁联运和集装箱运输，建设专业运输、保税、仓储和加工四大主体功能区，建立公共信息平台，推动建设立足X65 X市、面向全疆、辐射中亚和内地的综合性功能钢材物流园区。四、建设目标、内容与规模（一）建设原则1.集约利用土地资源，成片规模，紧凑开发，运用城市土地级差原理，制定适宜的土地使用强度各项指标，提高土地的使用价值；2..坚持以人为本，回归自然的规划理念，依据景观生态学理论规划园区绿地系统，创造一个人工环境与自然环境和谐共存、可持续发展的绿色环保生态园区；3.强调产业园区大尺度空间轴线和重要建筑物节点的控制与设计，充分利用道路、绿地、水系等城市景观元素，形成疏密有致的城市景观结构，突出产业园区的地域景观特色；4.产业园区的市政设施和公共设施配套要考虑与**区城域进行协调统一；5、.坚持可持续发展、超前性、可操作性的原则。6、有利于构建X及X市物流系统框架。物流园区的建设不是单个企业的个性化行为，而是在国内外物流发展进程中，按照经济发展规律和物流发展趋势重新构建新的高效率现代物流系统的过程。必须确立有利于构建物流系统框架的原则，并能最大限度地减少物流设施的重复建设和合理发挥既有设施的功能和作用，物流节点的减少和单个节点的功能的集中，必须以不影响物流效率和客户服务水平为前提，以达到建设物流园区的目的。7、有利于解决物流节点功能及布局上存在的问题。物流园区的建设中，必须遵循有利于合理解决X和X65 X范围内物流节点在功能和布局方面存在的问题的原则，一切围绕功能和布局进行建设，克服短期、短视思维，也要克服贪大求全和盲目借鉴的行为，以便发挥物流节点在物流组织化进程推进中的作用。（二）建设目标按照物流园区的目标定位：应向现代化、信息化、产业化和生态化的目标发展，达到规划起点高、系统功能全、可调整性强、实施可行性佳和整体水平高的要求：1、物流园区的现代化。要从传统的停车场、仓储、储运功能特征提高至现代信息技术、现代电子传输技术、现代仓储技术支持的多功能全方位的物流系统，是一个以高效、低耗和优质为目标，有一个现代企业管理体制与模式的新型物流系统。2、运作管理的信息化合肥物流园区的信息化为从传统的人工登记、统计、调度、配载等繁琐的业务受理过程转化为有超前调整预测、有全过程跟踪管理、有全方位广域服务、有优质深度功能拓展的计算机信息管理系统，包括车辆。货物、去向、资金等诸多要素的综合优化过程。并具有良好的系统开发前景与衔接功能，能适应城市发展与产业发展的需求。3、园区运营的产业化65 X物流园区的产业化表现为远区引入的企业群，在各自服务功能的发挥与实际运行中不再是孤立的个体行为，而是要在园区功能的统一指导下，将各个运作环节与运作单元，从整体资源优化的角度构成完整的产业链，形成全方位的产业化服务系统。因此，在注重园区企业构成的同时，必须加强企业间的协调合作意识与能力，园区管理上也必须对协调系统的建设和作用发挥提供先期准备。4、园区环境的生态化物流园区的生态化表现为改变传统停车场、仓储区的脏乱差、粗黑臭面貌，而建成有全面环境净化控制、资源优化配置的园林化园区。包括车辆尾气监控、车容车貌整治、绿化面积与容积保障。污水排放治理、环境形象设计美化、生活环境优化等方面。（三）建设内容围绕上述建设目标，本项目在1500亩场区范围内开展如下建设内容，并配套相应基础设施。1.板材交易区；建筑2层，占地面积15000平方米，总建筑面积30000平方米。主要功能是板材物流的汇集、配载、发送、仓储管理：电子商务、仓单质押业务以及监控功能。2.型材交易区：建筑2层，占地面15000平方米，总建筑面积30000平方米。主要功能是型材物流的汇集、配载、发送、仓储管理：电子商务、仓单质押业务以及监控功能。3、管材交易区。建筑2层，占地面积15000平方米，总建筑面积30000平方米。主要功能是管材物流的汇集、配载、发送、65 X仓储管理：电子商务、仓单质押业务以及监控功能。4、.辅料配件交易区：建筑2层，占地面积15000平方米，总建筑面积30000平方米。主要功能是辅料配件物流的汇集、配载、发送、仓储管理：电子商务、仓单质押业务以及监控功能。5、行吊仓储区：总面积200000平方米，建筑面价1000平方米，主要用于各种钢材的存储、发货等管理工作。6、生产加工区建筑面积3000平方米，主要用于卷板、开平、焊接、简易加工等设备安装及成品的暂存。7、宾馆商务中心：占地面积3000平方米，建筑面积54000平方米。提供住宿、餐饮及商务会议服务等。8、会展中心：占地面积3500平方米，建筑面价42000平方米。1-4层提供会展服务，5-12层电子商务中心。（四）建设规模本项目总的占地面积1500亩，总建筑面积220000m2。项目主要建设内容及规模如表4-1所示：表4-1主要建筑物、构筑物一览表65 X工程名称层数占地面积（m2）建筑面积（m2）1、板材交易区215000300002、型材交易区215000300003、管材交易区215000300004、辅料配件区215000300005、行吊仓储区120000010006、生产加工区1300030007、宾馆商务中心183000540008、会展中心12350042000合计269500220000五、场址选择（一）项目所在地位置现状 该项目选址于**区，拟建设占地面积1500亩。项目区周边市政道路全线贯通，且有高速公路毗邻。待该项目完工后，区位条件更加优越，交通方便快捷。（二）场地建设条件1.地质条件（1）地形地貌65 X项目所在地**区地处X腹地，位于天山山脉博格达峰北麓，准噶尔盆地南缘，东接阜康市，南邻自治区首府X市新市区，西与X县、昌吉市接壤，北以北纬45°36′线与福海县为邻，全市南北长约194公里，东西宽约94公里，是X的重要卫星城市之一和北疆重要的交通枢纽。地理处于东径87°00′～88°00′00″，北纬43°45′13″～45°36′00″之间，海拔418—4233.8米。（２）地质构造该区地势平坦，地面自然坡度1%。该地段交通便利，通讯设施齐全，城市基础设施建设完善，地域开阔，环境幽静，城市噪音影响较小，园区场地无不良物理地质现象，地层结构在水平方向和垂直方向岩性变化较大，地层沉积不均匀，厚度变不均匀性场地。建筑物以圆砾层为持力层，圆砾层允许承载力为250Kpa。项目在正式施工设计前需组织实地勘察，在取得地耐力等调查科学数据后，再行设计施工。2.水文地质条件  **区属大陆性气候，冬季严寒，夏季酷热，春秋气温升降剧烈；降水量少，蒸发量大，热量适中；全年多西北风，风力2至5级，最大风力9级；昼夜最低气温-32.9℃，最高温度38℃，气温日较差11.3℃；大于等于10℃的年积温3350℃，其最热月平均气温为22℃-28℃，极最高气温达39℃～44℃，**区由于地势高差悬殊，平均气温随高度每上升100米递减0.4℃，年平均气温平原为7.2℃，沙漠区5.7℃，山区1.9℃，极端最高气温，沙漠区为43.5℃，平原区42℃，山区30.5℃，极端最低气温，沙漠区-42.2℃，平原区-32.9℃，65 X**区内有大小河水沟31条，其常年流水沟16条，季节性洪水沟15条，湖沼及水库15处，**区河流水系由东山水源、铁厂沟河、红沟、柏杨河及平原水源老龙河、黑水河、大阴沟与外来河X河、水磨河构成，年径流量0.7亿立方米，人工水库有猛进水库、塔桥湾水库、卧龙岗水库等。3.勘察区稳定性及建筑适宜性评价据工程地质测绘及钻探揭露成果，堤坝沿线未发现滑坡、断层、崩塌、泥石流、软弱夹层及地下采空区等不良地质作用。沿线途经地貌单元单一，地质条件变化较小。基岩顶面坡度较平缓，在5～9°之间。且临河内侧岸坡不存在高陡临空面，故场地现状稳定。适宜修建拟定的堤坝工程4.地震效应勘察区内构造简单，无断层，区域构造稳定性良好。据地表调查测绘，工程区未见滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地质作用。根据国家质检总局2001年2月颁发的《中国地震动参数区划图》（CB18306-2001），本区地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，地震基本烈度为6度。5.交通运输条件项目紧邻市政道路和高速公路，建有方便快捷的交通网络。境内物质条件丰富，建设项目所用建筑材料，可通过公路从周边地区运至，运输条件极为方便。65 X6.公用设施条件a.供电项目区新规划建设110kv变电站一座，电力保障充分。b.供水城市供水主管已铺设，水资源可满足工程建设需要。c.排水项目区内周边已有系统的排水管网，污水可直接排入市政管网。d.电信中国移动、中国联通、电信、网通、铁通均已落户，通信优势十分明显，服务质量好。六、建设工程方案（一）主体建筑工程方案1．建设依据本工程建筑设计符合经济、适用、安全、美观的基本要求，以下列规范为依据而进行可行性研究：（1）《民用建筑设计通则》（JBJ37－87）；（2）《民用建筑设计防火规范》（GB500045-95）；（3）《房屋建筑制图统一标准》（GBJ1-86）；（4）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；（5）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；（6）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50—2001)；65 X（7）《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）；（8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；（9）《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007；（10）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；（11）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；（12）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；（13）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；（14）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。2．设计定位本项目的主体为综合物流服务的仓储、配送以及电子信息和电子商务主业配套设施，同时涉及一部分商业配套设施，例如办公、配套服务等设施，在体现最大价值的同时，还要考虑经济效益，独特环境、合理配套的面积比例，使其成为该地段性价比最高的工程项目。3．策略本项目总体设计原则是：以人为本、立足环境、突出特色、求精求美。（1）商业开发与内部利用相结合;以挖掘和拓展土地的黄金价值和边际效益为目标，实现效用价值最大化;地上地下空间结合，土地利用最大化。（2）立足长远、着眼当前，在满足近期使用功能基础上，充份考虑远期商业价值，充分利用建筑空间，留足未来改造余地。（3）强调新建筑与周边现有建筑的联系，注重新建筑与现有建筑在功能上的延伸结合，并给未来开发创造条件。65 X（4）在满足近期使用要求的基础上，强调长远商业利用价值最大化，使其成为本区域内重要的中心商业网点。（5）、建筑表现突出差异化、现代化、信息化，营造富有区域的建筑形象，突出注重立面的美观。（6）建筑与功能:现代、简洁、适用、便捷、节能、环保、经济、多功能、人性化、文化性、多元性、优化设计、节约投资。4．建筑艺术与风格项目规划设计要体现自然风景和地方民族特色，根据场址地形地貌，使总体规划具有鲜明的特色。建筑物依照各自的功能，采用散点，放射状的布局，又遵循传统建筑的美学原则，因地就势，建筑组群变化有序，做到轴线对称、主从有序，整个汇算中心在自由的格局中又有严整的片断，构成了丰富多样的群体。这些建筑群相互构成对位对景，最大限度地扩大环境空间层次。5．建筑构造设计原则建筑构造设计是建筑设计不可分割的一部分,建筑作为一种产品,在设计过程中,必须全面考虑、综合处理好构造设计中的各种技术因素,以便使建筑满足适用、安全、经济、美观等各方面的要求。为此，需注意以下设计原则：（1）满足建筑使用功能要求根据建筑物所处环境和使用性质的不同，往往会对建筑设计提出不同的技术设计要求。例如本项目地处北方地区，要求各建筑物冬季保暖。所以对建筑物外墙要进行保温处理。（2）确保结构坚固、安全65 X建筑物除根据荷载大小，对主要承重构件进行设计外，对一些构、配件的设计，如综合服务中心等建筑的门、窗与墙体的结合以及抗震加固等，都必须在构造上采取相应的措施，以确保这些构、配件在使用时的安全。（3）考虑建筑的经济、社会和环境的综合效益各种构造设计，既要注意整体建筑物的经济效益，也要注意它的社会影响和环境质量。在经济效益中，既要注意节约建筑造价、降低材料的能源消耗，又要有利于降低经营运行、维修和管理费用。还须保证工程质量，绝不可为了节约、追求效益而偷工减料，粗制滥造。（4）注意美观一座建筑物的美观除了取决于建筑设计中的体型组合和立面处理外，一些细部构造处理对整体美观也有很大影响。（二）主体工程建筑特征1．墙体工程本项目框架结构墙体采用：（1）外墙：采用300㎜陶粒混凝土空心砌块填充墙。施工时应严格按照建筑标准设计图集要求和现行施工验收规范执行，做法符合结构钢筋混凝土柱、墙、梁的拉结及洞口处理图集说明。（2）内墙：采用200厚砖墙或陶粒混凝土空心砌块填充墙，均砌至梁底或板底。外墙外侧贴50厚EPS板（模塑聚苯板）保温材料，然后在保温材料上做面层。本项目砖混结构墙体采用：①外墙：采用370㎜砖墙，外贴65 X60厚EPS板（模塑聚苯板）保温层。施工时严格建筑标准设计图集要求和现行施工验收规范执行，做法符合砌体结构构造柱、墙、梁的拉结及洞口处理图集说明。②内墙：所有内墙采用240厚砖墙，均砌至梁底或板底。2．门窗工程本项目建筑物外窗均采用乳白色塑钢单框双玻（中空）平开窗，内窗采用乳白色塑钢单玻平开窗，并且居中安装。各层的门根据各房间的装修和使用要求，分别采用防火门、木门，铝合金门，所有门窗均应有良好的密封性。其他门采用木制门，所有木门均油底漆两道。卫生间门下均留30㎜高扫地缝。3．屋面工程所有建筑物屋面采用有组织排水方式，均采用不上人屋面。4。辅助工程设计辅助工程建设的好坏直接影响着产业园的整体形象，本项目的辅助工程主要是场内的道路、绿化、硬化、亮化、美化工程，及变配电室、大门等附属设施。（1）道路道路是产业园的骨架，它直接影响到产业园整体布局和其它基础设施的建设，因此按照相关国家现行的建设标准要求和适度超前的原则，交易市场道路等级为支路，分为二级，主要支路道路宽度为10米，沥青砼路面。次要支路道路宽度为8米，沥青砼路面。主路和支路形成纵横交错的路网格局。65 X（2）硬化、绿化硬化、绿化等室外环境是园区的重要组成部分，因而绿化、硬化系统是产业园区考虑的主要方面。场区内建设绿地强化三级绿化配置模式，形成绿化美化的美丽场区。同时兼有减弱噪声，净化空气的作用。场区绿化按国家有关标准要求进行，绿化采用小面积草坪和花卉、大面积灌木、线形及带状乔木布置方法，形成空间层次分明、视野较开阔的绿化景观。（三）结构设计方案1。设计依据（1）《混凝土结构设计规范》（GB50010－2002）；（2）《建筑结构荷载规范》（GB50009－2001）；（3）《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002）；（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）（2008年修订）；（5）《建筑抗震分类标准》（GB50223—2008）；（6）《建筑结构设计荷载规范》（GB50009-2001）；（7）国家有关部门颁发的其它建设标准。2．建筑物所在地与结构专业有关的自然条件（1）基本风压值重现期n＝50年一遇w＝0.50KN／m2。重现期n＝lOO年一遇w＝0.55KN／m2。（2）基本雪压值重现期n＝50年一遇S＝0.25KN／m2。重现期n＝l00年一遇S＝0.30KN／m2。（3）地震基本情况：X市的抗震设防烈度为8度，本项目所有建筑物设计时均按8度设防。65 X3．结构设计本项目各建筑物的建筑结构的安全等级均为二级，设计使用耐久年限为50年。（1）基础选型根据上部荷载和建筑使用功能要求，本项目主要建筑物采用：①酒店、配套服务综合体采用混凝土柱下独立基础。②其他各建筑物采用混凝土条形基础。（2）主要建筑物的结构选型①酒店、配套服务综合体采用框架结构。②其他各建筑物以钢架结构为主，少量采用砖混结构。（3）采用的主要结构材料混凝土：标号C25～C30；钢筋采用HRB335(fy＝300N／mm2)；HPB235(fy＝2l0N／mm2)。（4）楼板选型楼板的选型对使用功能、结构合理性、经济性影响较大，本项目所有建筑物楼板均选用现浇钢筋混凝土楼板，以保证建筑物的整体性和安全性。（5）主要抗震措施本项目所有建筑物设计时均按8度设防。保证所有建筑物的质量是项目建设的重要职责。由于规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，工程设计选用均匀对称的形体。框架结构的抗震和抗风性能良好且经济合理，可以保证结构的整体抗震性能。所以主要建筑物选用框架结构。65 X选择可靠的持力层，由此保证建筑物的抗倾覆能力。进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性。严格按照规范的抗震措施进行设计，提高结构的变形能力和耗能性能。对主要的薄弱部位重点进行加强。（四）建筑设备工程1。电气工程（1）供电系统要求根据供配电系统设计规范，电力负荷分级规定建筑物内所有消防用电负荷消防用电为二级，其它为三级。本项目供电为双回路供电，末级配电箱自动切换，电源由市政10KV电路引入，本项目区内用电设备供电电压为380/220伏，三相四线制。10KV高压开关柜选用金属铠装移动式开关柜，柜内断路器选用真空断路器，直流操作机构，直流电源采用免维护直流屏。0.4KV低压配电分为两段运行，配电屏选用具有分断、接通能力高，动热稳定性好，系列实用性强等特点的GCS封闭式抽出低压成套开关设备。在10KV系统进线处设电力专用计量柜。低压供电回路设电流测量和电度计量，为使功率因数符合供电规定，在0.4KV侧设置相应的低压电力电容器进行自动补偿。10KV进线设电流速断和过电流保护，变压器设电流速断，过负荷，单相接地，瓦斯和温度保护。（2）动力及照明配电采用放射式与树干式相结合的配电方式，并根据工艺要求对动力设备进行配电、控制和保护，主要分几个部分：空调系统、水系统、送排风系统。65 X（3）线路敷设动力设备电源采用电缆或穿镀锌钢管敷设；消防设备线路敷设在混凝土内时采用ZR型铜导线穿镀锌钢管，空气中敷设时采用耐火电缆。所有动力配电采用就地和集中的控制方式，动力配电选用XL—51型配电箱，照明分正常照明和事故照明，灯具以节能灯具为主，灯具控制采用手动控制，各场所照明配电采用XRM102型配电箱，照度按国家有关照度标准进行设计。（4）防雷与接地保护在屋面敷设避雷网（带）作为接闪器，所有凸出屋面的金属构筑物或管道等，均应和屋面防雷装置相连。低压配电为TN—C—S系统，即电源进户后，中性点与保护地线分开。变压器为中性点接地系统，各建筑设专用接地干线，做接地及等电位连接用，系统接地与重复接地的接地电阻小于4欧姆，并设置电源过电压保护器。（5）供电线路及道路照明10KV线路选用YJV22—10KV型高压电力电缆直埋引入场区变配电站。由变配电站至各用电场所的配电干线选用VV22——1KV型电力电缆直埋敷设，线路在过道路、管沟及硬化地面时需加穿保护管。各建筑物内的动力及照明线路选用BV—500型电线。控制线路选用KVV—500型控制电缆。所有线路均穿保护管暗敷。场区内道路照明采用高压钠灯，路灯间距为40米，光源功率为250W+125W。控制采用光电控制。线路选用VV22—1KV型电力电缆直埋敷设。（6）通讯及综合布线系统65 X主线箱与市政通讯网络连接。计算机网络系统的主干为千兆，百兆交换到桌面。所有建筑均采用综合布线系统，综合布线采用模块化结构，星型布线并且有开放系统，能支持电话及各种计算机数据系统。信息线路选用六类8芯双绞线，由建筑内配线架进行通话和信息分配。采用集散式控制的管理功能。控制中心主机通过信息网络与各设备子系统相连，设备子系统通过DDC子站及通信网络也可进行信息交换和联动。2．给排水工程（1）水源供水水源由市政自来水管网供给，从不同供水方向各引一条DN200给水管至场区。（2）配水系统给水采用生活、消防同一管道供水系统，供水管沿道路成环状布置，主管为DN200给水铸铁管，支管为DN100给水铸铁管，埋地敷设，埋深2.00米。（3）消防给水系统消防给水采用高压消防给水系统，供水由市政自来水管网引入，市场环状供水管网上设双出口（DN65，DN100）地下式室外消火栓，间距小于等于120米。建筑物室内设DN65室内消火栓，并设一定数量的手提式干粉灭火器以备初期火灾时使用。（4）排水排水主要是生活排水，不含有毒有害物质，悬浮物、BOD5含量较高，可经生物处理后排入市政污水管网。场区排水采用合流制，污水汇集后经生化处理后排放。65 X场区室外雨水采用暗管排水，雨水管沿道路设置，雨水汇集后排入市政雨水管网。3．采暖通风工程供热方式采用散热器采暖，采暖形式为上供下回单管同程式系统。本项目用热热源为市政集中供热，内设供热站一座，经板式换热器换热产出热水供场区使用，蒸汽参数PN=1.3Mpa，t=194，在供热站设计量，减压装置及分汽缸供板式换热器用汽。采暖补充水采用软化水，初运行由自备软水系统供水，运行后，由蒸汽冷凝水供水。室外供热管网均采用聚氨脂保温直埋管，外做玻璃保护壳，管材用无缝钢管，埋设深度1.4米。95-70度供热系统主管径D325*8；60-50度供热系统主管径D325*8。本项目区域内建筑采用电动压缩式冷水机组。本项目区域内通风以机械排风为主，自然通风为辅，补风为门窗缝隙自然补风，在人员密集的综合服务中心集中排风系统，换气次数按6次/时计，总排风量约40万m3/h，选3台离心风机，排风机设在各建筑物顶层，用竖风道连接各层排风口。为防止冬季送温度过低，在送风机入口设置电动调节阀，循环利用回风。65 X七、环保、绿化及节能（一）园区生态环境现状及主要污染源分析园区内环境污染的主要是企业生活污水、公路扬尘、汽车尾气和交通噪音。环境监测站进行的大气总悬浮颗粒、SO2、NO2日均值分别为:0.148mg/m3、0.055mg/m3、0.028mg/m3，达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准，环境空气质量良好。目前区内无工业设施，园区内水质较好，未受到工业污染。综合以上分析表明：园区所处的生态环境适宜产业园区的开发建设。（二）园区建设和生产运营对环境的影响1.园区建设对环境的影响园区建设主要包括两个方面的内容:基础设施建设与工业厂房的建设。基础设施建设对生态环境的影响主要表现在：地表变化对植被的破坏、土体扰动引发的水土流失、地表变化对自然排水系统的影响，大气浮尘的影响。由于园区之内没有具有保护价值的动植物和生态系统，将其改变成产业园区的绿化与防护植被类型是可以接受的。由于建设与水土保持工程同步建设，同时建设过程中采取必要的水土保持措施，园区建设可能引发的水土流失时间较短、强度较低。整个园区规划设计与自然地貌完全结合，不破坏主要的自然排水系统。建设过程中的大气浮尘存在时间短，根据对同类工程建设的类比，不会造成太大影响。65 X2.园区生产运营对环境的影响园区的生产营运对环境的影响主要表现为：对大气环境的影响和对地表水环境的影响，产业园区的产业主要从事生产、生活资料物品的周转、配送等生产活动，从生产特点来看由于园区内来往的车辆扬尘、尾气以及园区生活废水。对环境影响较小。3.园区环境保护规划、措施及标准（1）园内基础设施的建设从规划设计阶段就结合自然（地貌形态、水文特征、植被形态等）进行设计，从根本上减轻园区建设对自然生态环境的破坏。（2）完善公厕、垃圾站等环卫设施，对生产、生活垃圾作无害化处理。（3）完善园区交通系统及设立噪声防护隔离带，规划声环境达到国家相关标准，最大限度地减少其对园区生产和生活的干扰。（4）园区绿化覆盖率达30%以上，确保绿地系统的生态需求。（5）园区基本建设应与水土保持工程同步进行，同时建设过程中采取必要的水土保持措施，减轻建设过程中的可能引发的水土流失强度。确保水土保持，杜绝营运过程中水土流失的发生。（具体措施应按照制定的水土保持方案进行）。（6）对于入驻园区内的工业污水，应按国家的环保政策要求处理达标后进入园区内统一的工业废水排污管道。生活污水进入园区内统一的生活污水排污管道，最后进入园区内统一的排污管道收集系统送县城污水处理厂。65 X（7）对于入驻园区内的工业企业，按国家环保政策要求，积极推广清洁生产，以使用清洁能源为主，以电力和天然气作为燃料，不得新建10吨以下的燃煤锅炉，对于所有工业废气排放必须达到国家或地方规定的环境保护标准。（8）园区内产生的固体废弃物，统一纳入塔城市固体废弃物管理系统统一处理，厂区噪声应达标。（三）园区绿化系统设计1.设计目标与原则（1）创造一个高质量的生活、生产环境和休闲环境，形成符合生态产业园区气息的清洁、绿化形象。（2）保障足够的开放空间和绿地广场以平衡园区的开发建设。（3）提高周围的商业用地和居住用地的价值。以“开发建设与环境保护同步”的原则保护、维持、增加项目区绿地。加强各产业园区绿化建设，形成园区绿心，使之成为完整连续的自然生态系统。充分发挥园区绿地的经济效益和生态效益，更好地改善园区环境质量，创造一个富有吸引力的发展环境。2.绿地系统布局方式（1）绿化景观系统布局：一带、两廊、三园嵌入式布局。其中：一带：项目区内沿外侧市政主干道的景观带。两廊：项目区西侧与东侧由组群绿地、街头绿地与滨水绿地串联起来的，沿现状功能分区的两条绿化景观廊道。65 X三园：即位于主功能区内的三处大型集中公园绿地。（2）以“绿园、绿带、绿廊”的概念全面实施规划区绿化工程；以点、线、面相结合，立体绿化与平面绿化相结合共同构建规划区绿地系统布局结构。（3）项目区以组团绿地、街头绿地和滨水绿地为载体，以外围生态网络为框架，引入外围山体绿地渗透进规划区，坚持“以人为中心”和“生态优先”的规划理念，形成“点、线、面”相结合的绿地结构框架。（4）项目区在用地适宜性评价的基础上，吸收各类绿地和水系所赋有的景观元素，配合外围生态环境的保护和建设等构成本项目区的景观要素。3.绿地指标项目区绿地率31%，符合我国相关规范要求。（四）节能按照国家能源政策规定，项目建设中应尽量采用行之有效的节能措施，进入园区的企业在项目建设实施中拟采用如下节能措施：1．变电所尽可能靠近用电负荷中心，以减少输电中的线损耗。2．锅炉房出来输送到各车间及食堂、浴室的蒸汽管道，要选择绝热效果好的保温材料，外面刷好油漆，防止雨水浸淋影响绝热效果。3．在办公区、库房以及室外照明灯具方面，尽量采用第三代混合光源，其节能效果可达到20%左右。65 X八、环境影响评价（一）工程对环境的影响1空气环境影响项目建设区内空气污染主要是场地内施工造成的，主要是TSP和沥青烟，其次建设期由于大规模土石方工程和混凝土工程，在施工、拆除、材料运输过程中造成扬尘污染。施工机械燃油废气污染和汽车的废气及路面粉尘。2声环境影响项目内噪声污染主要为开发建设单位使用不同性能的动力机械所产生的噪声以及车辆穿梭产生的噪声等。3水环境影响项目建设区内主要为建设过程中施工人员生活污水、施工场地废水、运输车辆冲洗产生的悬浮物、油料类等废水，生产生活过程中产生的生活废水。4固体废弃物影响项目区内固体废弃物主要为施工建设和生产生活所产生的垃圾。（二）环境影响对策1设计阶段的环境保护在设计阶段采用的主要环境保护措施在以下几个方面：（1）选用土地资源65 X对路线附近的地质、地形进行详细的抽查研究，结合当地的发展规划，选择适宜的路线走向，尽量少占良田、耕地。另外，通过技术、经济比较，采取合理措施减少占地数量，节省土地资源。（2）水资源的保护调查和收集路线附近的水源分布位置、容量以及水资源的主要功能。绕越、避让水资源，不占用居民集中地区的饮用水源，同时，对于满足灌溉及养殖水产品用的水库、鱼塘等也应尽量避让。（3）路线选择的控制在选择路线时，尽量利用旧路，并与当地城镇规划相协调，采用“靠村不进村”的原则，既不干扰破坏城镇规划，又便于车辆进出城镇，同时避开名胜古迹。（4）绿化工程设计绿化对于稳定路基、保护斜坡、保护水土均起到良好的作用，所以要做好绿化设计。在设计中综合考虑社会、自然环保因素，采取各种可能的环保措施使得自然景观与路线相协调，达到环保的目的。2施工阶段环保措施在施工阶段可以采取的主要环保措施有以下几个方面：（1）植被破坏防治、修复措施施工过程中要严格控制工程破坏植被的面积，尽量减少植被破坏。尽管施工时植被破坏不可避免，但是工程完工后应迅速实现弃土区、山体开挖区、边坡等的草皮覆盖，可以先植树再种草，以促进植被的恢复和形成多层植被的形式。对于耕地、水田，尽早采取可能的措施，尽早还田复耕。65 X（2）水土流失的防治措施工程所开挖、回填的山体土层裸露面要及时加固，土石方工程结束后应立即种树植草护坡，或采取其他的防护措施。（3）弃土的处置弃土方的堆放统筹安排，尽可能的选择荒地，并应及时对弃土方进行压实，在可能的条件下，在其表面进行植被覆盖。如确有弃土石时，施工中应在指定的地点堆弃，尽量减少毁坏植被、侵占农田，并不得阻塞原有的河道、沟渠、排水系统，更不得污染水体。在条件许可的情况下，弃土方加以平整用作耕地或种植山林，以提高弃土的使用价值。（4）文物古迹保护措施工程施工过程中，如果发现有化石、硬币、有价值的物品或文物、建筑结构以及具有地质或考古价值的其他遗迹或物品时，及时向有关文物主管部门汇报，并采取一定的现场保护措施，防止工人或其他人员移动或损坏任何此类物品。总而言之，在施工之前以及施工的过程中，一方面，加大环境保护的宣传力度，增强人们环保的意识，另一方面，积极采取相应的措施，减少植被的破坏，尽量减少水土的迫害，并及时恢复原貌，保护文物古迹。3营运阶段环保措施（1）噪声防治措施65 X加强路面管理，经常修整路面，保持足够的平整度，以降低交通噪声的影响。另一方面，对于运行的车辆的噪音加以限制，噪声超标的车辆停止运行，以降低对环境的噪声影响。此外，在条件允许的条件下，扩大绿化面积，或者加强绿化措施，保护好现有的植被，从而达到降低噪声污染的目的。（2）突发性交通事故中化学危险品泄漏的应急计划加强对运送有毒化学物品车辆的管理，危险品运送一般应在公安机关登记，有危险品记号，安排时间允许通过，避免泄漏事故发生。一旦发生此类事故，应负责组织调动人员、车辆、设备、药物，对事故进行应急处理，使事故影响控制在最小范围内。65 X九、组织机构与人力资源配置（一）组织机构1机构设置按照现代企业制度产权明晰、职责明确，管理现代化、精简的要求，X**物流元的组织机构设置首先要充分满足园区发展的需求，同时进行创新型管理。园区管委会主要职能是：园区开发与建设、招商引资、提供中介服务及咨询等。管委会下设建设工程指挥部和投资公司，分别负责园区基础设施建设和园区的投融资、入园企业服务等工作。组织机构图详见图10-1。园区管委会建设工程指挥部投资公司方案设计部工程建设部工程监理部综合办公室投融资办公室企业服务部招商引资项目策划对外宣传手续代办主体建筑工程道路工程市政管网绿化工程备注：循环经济区拟定为园区垂直管理（暂定人员为100人）图10-1组织机构图2．各部门主要职能65 X综合办公室：负责工程建设相关日常行政工作，协调其它同级职能部门，进行工程建设、监理招投标；工程建设部：负责园区基础设施建设工作，下设河道治理、土地整治、道路系统建设和其它配套设施建设四个职能科室。工程监理部：负责工程建设监理工作；投融资办公室：负责园区建设前期投融资管理工作；企业服务部：负责入园企业的服务管理，提供项目审批一站式服务。下设项目策划、招商引资、对外宣传、手续代办等工作。（二）人力资源配置各部门人力资源配置数量如表10-2所示。产业园人力资源配备情况表表10-1部门人员配备（人）备注1管委会10全面负责园区事务；设主任1名、副主任2名、一般工作人员7名；两名副主任分管建设工程指挥部与投资公司2.建设工程指挥部50　2.1综合办8科长1名，科员7名。8科长1名，科员7名。65 X2.2方案设计部2.3工程建设办30科长1名，副科长4名，科员25名。2.4工程监理办4科长1名，科员3名。3.投资公司45　3.1投融资办5科长1名，副科长1名，科员3名。3.2企业服务部40科长1名，副科长3名，科员21名。合计115　循环经济区拟定为园区垂直管理，暂定人员115人。十、项目招投标根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会第3号）、《中华人民共和国招投标法》、以及塔城市有关招标文件规定，项目依法必须进行招标，按其规定确立招标范围、招标组织形式、招标方式。（一）招标范围拟对项目的勘察、设计、监理、施工以及重要设备材料采购全部实行招标。除个别单价低、采购量少，不能打捆的外，其余设备及重要材料均实行招标采购，其余待设计完成后再行确定。65 X（二）招标组织形式按国家招投标法及有关规定，项目拟实行自行招标，按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会第5号）规定报送书面材料。（三）招标方式必须进行招标部分为勘察、设计、监理、施工以及重要设备材料采购。采用公开招标形式确定施工单位和主要材料及设备。采用邀标的形式确定勘察、设计和监理单位。（四）资质要求根据中华人民共和国《建筑业企业资质等级标准》规定，施工单位资质须为一级以上。勘察、设计单位建议甲级，建设监理单位须为乙级以上。（五）招标组织由招标人组织完成编制招标书、发出公告、资格预审、资格后审、开标、评标等工作。参加投标的施工队伍不得少于五家，参加投标的监理单位不得少于三家，参加投标的供应商不得少于三家。开标由招标人组织，依法组成评标委员会，依照“公开、公平、公正”的原则，按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人，在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。开标过程应当记录，并存档备查。65 X中标人的投标应当符合下列条件之一：1、能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；2、能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。项目所有投标被否决的，应当重新招标。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。招标人和中标人自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督员部门提交招标投标情况的书面报告，自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。中标人按照合同约定履行义务，完成中标项目。不得向他人转让中标项目，也不得将项目肢解后向他人转让。十一、项目实施进度（一）建设工期本项目总占地面积1500亩，总投资15亿元，建设周期自2015年——2018年，共3年。一期工程：2015年1月——2016年6月，投资7亿元，建成：板材交易区、型材交易区、管材交易区、辅料配件交易区以及行吊仓储区。二期工程：2016年7月——2018年12月，投资8亿元，建成:生产加工区、宾馆商务中心、会展中心。。65 X（二）一期工程实施进度安排1.前期工作阶段2个月可行性研究报告编制及报批，完成立项审批。2.设计，招标阶段4个月完成项目初步设计和施工图设计；施工单位和监理单位招投标工作。3.施工阶段18个月施工准备工作；土建工程及公用设施安装工程。4.收尾阶段2个月主要工程完成后，按设计要求进行公用工程及设备安装，并完成各种附属设施，达到竣工验收要求，进行最后的工程验收项目实施进度表序号时间第1年第2年项目名称1234567891011121234567891011121前期策划及规划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2编制可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　65 X3审批　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4地质勘探和地质灾害评估　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5初步设计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6施工图设计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7招投标工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8施工准备工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9土建工程及公用设施安装工程　　　　　　　　10设备安装　　　　　　　　　　　　　　　　　11扫尾工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　65 X12竣工验收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（三）施工方案由于拟建项目施工质量要求较高，为保证工程进度和质量，建议选用专业队伍施工，尽可能采用机械化施工。选择和确定施工方案是施工组织设计的重要内容，它主要包括：工程项目确定的施工起讫点、顺序是否合理，选择的施工方法和施工机械是否先进、恰当、可行。上述各方面对工程施工效果、工程进度安排、质量保证、工期长短产生决定性的影响，因而必须结合工程情况和实际可能，认真分析比较，慎重选择施工方案。现将有关施工方案简述如下：1.从实际出发，在合理选择和确定各单位工程之后，更要合理地选择其施工方法和施工机械。2.各项工程首先考虑机械化施工；3.施工方案的选定应满足施工技术、施工工期、施工质量、施工安全和环境保护的要求。4.桥涵、防护工程施工应遵守：“先地下，后地上”、先主体、后附属的原则。5.宜采用光面爆破技术或预裂技术开挖石方，严禁放大炮，以降低对山体的扰动而导致新的工程病害发生的机率。6.挖方、废方宜按指定地点堆放，不可随意堆弃。65 X十二、投资估算（一）编制依据国家和有关部门颁布的有关项目投资的相关政策和法规（1）《全国统一建筑工程基础定额X维吾尔自治区基价表》（1999）；（2）《X维吾尔自治区市政工程预算定额》（1999）；（3）《X维吾尔自治区建设工程费用定额》（1999）；65 X（4）交通部交公发〔2007〕033号文发布的《公路工程基本建设项目概算预算编制办法》（TJGB06-2007）；（5）《公路工程概算定额》（TJGB06-01-2007）；（6）《公路工程机械台班费用定额》（TJGB06-03-2007）；（7）交通部公路发[2005]230号文颁布的《关于完善<公路基本建设工程概算预算编制办法>有关内容的通知》；（8）《X维吾尔自治区设计概算编制规定》；（9）《投资项目可行性研究指南》；（10）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（11）X维吾尔自治区城市房屋拆迁管理颁发新府令[2002]113号文（12）X维吾尔自治区建设工程造价管理规定新府令[2000]91号文（13）X维吾尔自治区土地管理规定新府令（1999）53号文（14）相关配套文件以及近期工程经济信息对建筑材料预算价格等进行概算编制和价调整等资料。（二）编制说明1.工程费用园区基础设施建设包括主体建筑工程、道路系统工程、供电工程、给排水工程、燃气工程和弱电工程等，费用估算见表12-1所示。（此投资不包括陶瓷设备和户外景观建设估算）表12-1工程费用估算表名称单位数量建筑工程费用设备购置及安装工程费65 X单价（元）小计（万元）小计（万元）一主要建（构）筑物㎡　　54950117001.1板材交易区㎡30000210063009001.2型材交易区㎡30000210063009001.3管材交易区㎡30000210063009001.4辅料配件区㎡30000210063009001.5行吊仓储区㎡100021002108001.6生产加工区㎡3000180054020001.7宾馆商务中心㎡5400025001350025001.8会展中心㎡4200025001050018001.9行吊仓储区路面设施及排水㎡200000500100001000二园区辅助配套工程　　762041002.1厂区道路m2000050010002002.2给水工程m80006004808002.3排水工程m80006004807002.4供电工程m40004001603002.5通讯工程m100020010065 X20002.6供热工程m800010008009002.7燃气工程m400010004004002.8绿化工程m8000020016005002.9停车场㎡500005002500200三合计　62570158004.其它费用（1）勘察设计费根据国家发展计划委员会、建设部联合颁发的《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）的规定计列，费率为工程费用的2%，经测算其费用为1251.4万元。（2）建设单位管理费根据建设部建标（1996）628号文的规定计列，费率为工程费用的1.5%，经测算其费用为938.55万元。（3）工程监理费根据X维吾尔自治区的新价（2000）352号文的规定计列，费率为工程费用的1.2%，经测算其费用为750.84万元。（4）招投标管理费根据X维吾尔自治区的新价（2000）352号文的规定计列，费率为工程费用的0.08%，经测算其费用为500.56万元。（5）工程质量监督费根据X维吾尔自治区的新价（2000）352号文的规定计列，费率为工程费用的0.15%，经测算其费用为293.86万元。65 X（6）其他税费根据当地主管部门的规定计列，经测算其费用为900万元。4.基本预备费基本预备费按6%进行计算，共计4702.8万元。（三）项目投入总资金估算项目总投资为15亿元。静态投资部分78370万元，其中，建筑安装工程费62570万元，设备安装费15800万元，工程建设其他费17012.66万元，预备费12539.8万元。动态投资部分42077.54万元，包括建设期利息5000万元，流动资金37077.54万元。（四）编制投资估算表项目总投资为15亿元。详见表13-2。表13-2总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备及安装费其他费用合计比例(100%)1工程费用6257015800783701.1主要建（构）筑物54950117001.2基础配套工程7620410065 X2其他费用17012.6617012.662.1土地费用840084002.2建设单位管理费938.55938.552.3工程监理费750.84750.842.4前期工作咨询费5005002.5试验研究费2.6勘察设计费1251.41251.42.7环境影响评价费62.562.52.8劳动安全卫生评审费312.85312.852.9场地准备费与临时设施费1251.41251.42.1工程保险费625.625.72.11特殊设备安全监督检验费002.12生产准备费及开办费100010002.13联合试运转费002.14工程293.86293.8665 X质量监督费2.15招标代理服务费500.56500.562.16施工图审查费2002002.17地震灾害评价费625.7625.72.18预决算审核费3003003预备费12539.812539.83.1基本预备费4702.84702.83.2涨价预备费783778373.3其他税费900900建设投资4建设期利息500050005铺底流动资金37077.5437077.54总投资625701580071630150000比例（100%）41.7110.5347.7510065 X十三、融资方案（一）资金来源渠道项目总投资15亿元，均自筹。将成立投资公司，按照“谁投资，谁受益”的原则，多渠道筹集资金，积极支持商会内有条件的企业参与筹集建设资金。（二）融资方案分析物流园建成后，对项目地工业经济将起到强有力的拉动作用，为“十二五”规划的顺利完成和走新型工业化发展道路打好良好的基础。预计产业园入驻商户1200户左右，年销售额200亿左右，年纳税4亿左右。项目财务生存能力强。十四、财务评价（一）评价依据和原则财务评价是在国家现行财税制度和价格体系基础上分析计算项目直接发生的财务效益和费用；考察项目的盈利能力，清偿能力等财务状况，据此判别项目的财务可行性。1.依据（1）本项目财务评价以国家发改委委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）为依据;82 X（2）本项目成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的《企业会计制度》有关规定为依据;（3）本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为测算依据；（4）业主及有关部门提供的有关基础数据。2.原则（1）本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则；（2）本项目经济评价在计算期内产品销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素；（3）本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则。（二）假设条件和评价方法1.假设条件（1）项目投资人的收益来源于房租收入及政府对特色产业园建设的相关优惠项目的收益，包括城市建设配套费返还和园区新增税收返还。土地收益在计算期内均衡实现；（2）国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。2.评价方法本项目属特色产业园区建设项目，其经济评价采用新建基本建设项目的经济评价方法。项目基础设施启动后，通过开发商20年的组织、管理、资金运作，完成园区150082 X亩范围的土地开发、出租过程。因此，本报告将销售期间的销售费用、园区管理费用的投入作为项目的经营成本，另外项目分年度静态投资、园区其余财务费用、管理费用和租售费用等组成项目总成本，作20年计算期的成本、收益和现金流量分析，测算项目的内部收益率及其他有关财务评价指标。（三）基础数据测算1.项目计算期本项目按《建设项目经济评价方法与参数》规定本项目计算期20年。其中，建设期为3年，后17年持续经营。2.建设规模项目区总建筑面积220000平方米。3.成本估算643.56万元本费用是指项目生产运营支出的各种费用，本项目主要采用要素法测算项目生产成本。（1）固定资产折旧：固定资产折旧按30年计算，固定资产总值：62570万元，每月折旧173.8万元。（2）设备折旧：设备折旧按10年计算,设备总值15800万元，每月折旧131.67万元。（3）递延资产摊销：递延资产摊销按10年计算，其他投资合计17012.66万元，每月摊销141.77万元。（4）人员工资：人员115人，按每人每月3000元平均工资测算，每月工资费用：34.5万元。（5）员工社保及福利：福利费按工资总额的14%提取，住房公积金及养老保险分别按工资总额的8%和17%提取。每月13.45万元。（6）工程维护、维修费82 X工程维护费包括日常修理费和大修理费，暂按建设投资的1.2%估算，每月费用78.37万元。（6）管理费及营业费：管理费及营业费按土地出让费用的10%计取，年管理合计840万元，每月70万元。4.收入测算2060万元（1）板材交易区：本项目建成后，建筑面积合计30000平方米。根据**区周边营业场所对外出租租金水平，初步确定租金基本价30元/平方米/月，合计月租金收入90万元。（2）型材交易区本项目建成后，建筑面积合计30000平方米。根据**区周边营业场所对外出租租金水平，初步确定租金基本价30元/平方米/月，合计月租金收入90万元。（3）管材交易区本项目建成后，建筑面积合计30000平方米。根据**区周边营业场所对外出租租金水平，初步确定租金基本价30元/平方米/月，合计月租金收入90万元。⑷、辅料配件交易区：本项目建成后，建筑面积合计30000平方米。根据**区周边营业场所对外出租租金水平，初步确定租金基本价30元/平方米/月，合计月租金收入90万元。（5）行吊仓储区：建成后面积200000平方米，初步确定租金基本价15元/平方米/月，月收入400万元。（6）、加工生产区;每月加工创收400万元。82 X（7）、宾馆商务中心：每月收入500万元。（8）会展中心：每月收入400万元5.营业税及附加测算土地开发项目应上缴土地出让金、土地契税和土地管理费等税费，但本报告所提出的土地出售单价中已扣除了上述税费，故计算出的收入为扣税收入，另外租赁业和销售不动产应缴纳营业税及附加，其综合税（费）率按5.75％计。每月税收118.45万元6.利润测算由营业收入2060万元等减去开发投资（固定资产静态投资）、销售费用、财务费用等，月平均利润总额为1416.44万元，所得税为345.11万元，税后月平均利润1071.33为万元，有关测算详见附表。1.基准收益率按《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）参照基础设施建设项目确定基准收益率为3.84%。（四）财务评价结果所得税前内部收益率＝10.11％；所得税后内部收益率＝7.83％；所得税前财务净现值＝15162.48万元；所得税后财务净现值＝11746.86万元；所得税前投资回收期＝9.89年；所得税后投资回收期＝12.76年；生产效率为80%时，年税前利润为10985.46万元，1082 X年后分摊完折旧及递延摊销，年税前利润18943.68万元。（五）园区产值预测预计产业园入驻商户1500户左右，年销售额40亿左右，年纳税4亿左右。同时将解决就业人员3000人以上，对实现边疆地区的稳定，改善优化环境，扩大对外开放，实现小康目标，推动经济和社会的全面进步都起到重要的作用。（六）财务评价结论综上所述，本项目各方面经济指标均良好，自筹资金已经基本到位，资金来源可靠；目前，不少企业亟待入住园区，希望早日投产生产，根据预测，如项目能顺利通过，未来将有稳定的税收收益保证园区健康运行以及偿还相应贷款，项目具有较好的偿债能力和抗风险能力。因此，项目经济可行。十五、国民经济评价（一）国民经济评价的主要依据本项目的国民经济评价，按照国家计委、建设部[2006]1325号文《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》(以下简称“方法与参数”)和2002年国家发改委编制的《项目投资可行性研究指南》中有关规定进行。（二）国民经济评价主要参数的选取82 X参照《方法与参数》及有关资料，确定国民经济评价的有关参数如下：1、社会折现率：根据我国在一定时期内的投资收益水平、资金机会成本、资金供求情况、合理的投资规模以及项目国民经济评价的实际情况，《方法与参数》中取社会折现率为8％。2、影子汇率换算系数：《方法与参数》取1.08。3、贸易费用率：贸易费用是指各商贸部门花费在货物流通过程中以影子价格计算的费用(长途运输费用除外)。贸易费用率是贸易费用相对货物影子价格的综合比率，取6%。（三）国民经济费用计算1、建设费用调整建设费用的调整是以投资估算为基础，对项目的主要投入物做影子价格调整。（1）主要材料的影子价格调整的主要材料有钢材、木材、石油沥青、水泥。其中，钢材、木材、石油沥青按外贸货物调整，水泥按非外贸货物调整，结果见下表。主要材料影子价格表主要材料原木锯材钢材水泥沥青单位m3m3Tm3m3预算单价1080171753004204150影子价格1046166258504563886（2）人工费的调整82 X建设项目在建设中需要大量的民工，按国家计委发布的《建设项目经济评价方法和参数》(第三版)的有关规定,考虑取非熟练劳动力的影子工资换算系数为O.7，熟练劳动力的影子工资换算系数为1。因此，经济分析中应对建筑工程造价进行调整。根据有关资料分析，本项目建筑工程综合换算系数取0.86。2、其他费用调整其它费用包括建设单位管理费、勘察设计、监理等费用，其中包含了政府收取的行政管理费用。经测算，其它费用影子换算系数为0.95。3、运营费用调整（1）外购材料、燃料动力费用与人员工资不作调整。（2）大修费用和养护管理费用按影子换算系数0.94调整。4、固定资产余值计算期末固定资产余值为10%。（四）国民经济效益计算本项目的建设具有较好经济效益和良好的社会效益，对发展地方经济具有重要的促进和带动作用。园区规划用地面积1500亩，建成后预计每年物流中转1500万吨，累计可创造工业产值约40亿元，增加综合税收约4亿元（扣除优惠政策因素）。园区工业将带动上、下游相关产业的发展，创造更多的工业产值，预计每年因此可增加财政收入约5000万元。园区建成后，对推动城镇化、工业化，具有十分重要的作用，并可增加约3000个直接就业机会，按每个就业机会每年增加收入10000元计算，每年可增加收入3000万元。项目带来的经济效益为每年20.亿元。（五）国民经济评价结论经分析计算，本项目经济内部收益率达11.4%82 X，经济净现值为17113.79万元，经济效益费用比为4.57，均满足国民经济评价的要求指标，因此，本项目在经济上合理可行，并且有较好的经济效益和社会效益，是一项各效益指标都较好的工程。82 X十六、社会评价（一）项目对社会的影响分析预计本园区经过3年左右的开发建设，将成为X地区重要的物流产业基地，对于提高**区城市综合经济实力，改善城市面貌，提高城市化率，将会起到重要的促进作用，其社会效益将逐步显现出来。（1）园区规划用地面积1500亩，建成后预计每亩可创造工业产值超过266.66万元，累计可创造工业产值约40亿元，增加综合税收约4亿元（扣除优惠政策因素）。（2）园区工业将带动上、下游相关产业的发展，创造更多的工业产值，而相关产业的发展，又将促进园区内工业的进一步发展，形成良性经济循环，可见其对区域经济的拉动效益很显著。（3）园区建成后，对推动城镇化、工业化，具有十分重要的作用，并可增加约3000个直接就业机会，对于解决城市和农村富余劳动力，增加就业具有十分显著的社会意义。（二）互适性分析1.不同利益群体对项目的态度和参与程度根据**区的实际情况，在本项目的建设中主要涉及三方面的利益群体：农民、当地居民、业主。这三方面的利益群体包含了产业园区建设成后的生产者、消费者和投资者，所以对这三类人群的分析具有一定代表性。根据调查发现，当地的农民对X82 X国际石材产业园的建设非常支持，他们普遍认为园区大力发展特色工业有利于改变他们的生活环境和水平。同时，通过产业园区的发展，可以为其创造一些就业机会，使他们成为企业的职工。因此，园区内的农民对搬迁问题普遍没有抵触情绪。由于本项目的兴建将极大地改善当地的基础设施状况，并且企业在园区中的聚集将会减少对城市居民的干扰。因此，对于城市居民而言，园区的“外部效益”对他们而言是正的。同时，作为产品的消费者，由于产业园的建设使他们可以买到更多的绿化产品，提高他们的生活品质。由于本项目具有的地理优势完善的基础设施以及政府的优惠政策和当地群众的支持，它对投资者的吸引力不言而喻。过去这些行业的从业者大多都是在无序的状态下分散经营。效益低下。园区的建设，体现了专业化经营要求，利于实现规模经济和产业集聚效应，为企业的发展提供了更好的机会。因此，投资者也是十分看好本项目的发展前景的。2.各级组织对项目的态度及支持程度**区非常重视本项目的建设，并把X国际石材产业园的建设列入经济社会发展的一项重大工程，制定了一系列的配套优惠政策。各级政府部门也积极响应，结合本部门的实际，把产业园的建设作为头等大事，以空前的热情和效率为园区建设服务。（三）社会评价结论本项目的建设对带动和促进**区社会经济发展建设均具有积极作用，为居民创造更多的就业机会，提高当地居民的收入水平，改善生活质量。园区基础设施的逐步完善，将吸引大量企业入驻，为X维吾尔自治区、X市、**区各级财政带来巨大的税费收入。因此，项目对本市的建设和经济发展都具有良好的社会效益。82 X十七、风险分析（一）项目主要风险因素识别及分析1.项目市场风险分析产业园区开发建设，属于城市土地经营行为，其市场风险表现在土地供求变化在不确定性，就本项目所在区域而言，随前工业经济的发展，其土地需求出现剧增。因此，项目几乎不存在市场风险。2.项目经营风险分析项目的经营风险主要是经营过程中因决策、管理及控制失误而产生的失误，比如决策错误，成本失控、进度滞后等。本项目严格按照市场规划进行动作，科学管理，严格控制成本、进度，将项目的经营风险力降到最低。3.项目技术风险分析作为现代化的物流产业园，该项目应建立完善的信息交换平台，包括信息的收集、处理、共享和发布机制，构建以现代化计算机网络技术为支撑的信息通畅、设施先进的现代化信息网络。如果不具备这此技术前提，园区后期扩张就会显得动力不足。（二）风险程度评价应用专家意见法，对以上三种风险的因素的风险程度进行了评价（见表18-1）。82 X表18-1风险因素和风险程度分析表风险程度说明序号风险因素名称灾难性严重较大一般1市场风险1．1市场需求量√1．2竞争能力√1．3价格√2技术风险2．1先进性√2．2适用性2．3可靠性√2．4可得性√3经营风险3．1管理层决策能力√3．2产业布设情况√3．3政府作用√（三）防范和降低风险措施1.建立产业园区建设协调小组，协调园区经营风险产业园区建设是一项综合性较强的系统工程，**区政府应建立产业园区建设领导小组，统一协调各部门，实现资源的最优整合。2.增强科技投入加强园区企业与科研院所的联系，加大研究、开发和技术创新的投入，提高园区信息技术及其他高新技术水平。积极推动信息技术及网络运输技术在园区建设中的应用。82 X3.积极探索现代石材产业园的发展模式物流产业园的初期发展阶段，要加强对园区的研究与规划，通过市场机制积极引进和发展高技术型企业，提高园区企业科技创新能力。4.争取提高政府对产业园的扶持力度政府应加大对产业园区建设的扶持力度，形成企业和产业园区一同发展的良好氛围。要通过安排财务补助和贴息资金等，支持产业园区在能源综合利用技术、科技开发与利用方面的投入。82 X十八、研究结论与建议（一）结论该项目符合国家繁荣丝绸之路经济带的发展战略，建设条件已经成熟，其运作是贯彻落实科学发展观、推进石材行业循环经济及产业化的重大举措，能够加速我区物流产业产业结构的升级，是促进产业链条延伸、优化资源配置的产业结构调整。是构建社会主义和谐社会的重要基础，是提高企业的经济效益、社会效益的有效途经，对增强企业的经济实力具有重大意义。项目实行企业化管理，公司化运作，能够保证项目的实施和投产运营。项目的实行将能极大促进当地经济社会的快速发展，解决当前产业空虚化问题，并在解决劳动力供求双方搭起桥梁，为缓解就业矛盾，维护社会稳定产生积极效果。同时该项目的建设，能提升**区对外形象，对于**区招商引资、社会发展都将起到积极作用。因此，该项目的建设既是必要的，也是可行的。只要科学、规范地运作，该项目达到预期目标是有保证的。（二）建议1．充分抓住经济全球化、国家西部大开发、X维吾尔自治区产业结构调整的历史机遇，加快园区的基础设施建设以及后期的招商引资和土地出让，努力规避投资风险。同时在产业布局和资金投向等方面要处理好多方面的协调关系，准确园区定位，避免与兄弟园区的无序竞争和重复建设。82 X2．适应新形势，大胆探索开发建设新思路，创新招商引资方式，加大招商引资的力度；高度重视基础设施建设的高质量与高速度问题，探讨BT等其它经营管理方式进行园区开发，以减轻政府和开发业主直接投入资金压力。3．维护规划的权威性，严格按照规划实施建设，配套设施不能提高标准或降低质量，确保园区真正成为一流的创业基地。4．加快园区修建性详规的编制，以指导园区的开发建设和土地出让。5．本项目投资规模大，用地面积多，建议政府主管部门在用地、资金、政策上给予支持，以尽快建设该项目。6．本项目将带动项目地运输量的大幅增长，建议建设铁路专用线，以满足园区企业的运输需求。82 新疆国**区综合物流园园建设项目可行性研究报告82'