超市物流配送中心项目可行性研究报告 58页

'超市物流配送中心项目可行性研究报告 目录第一章总论3第一节概述3第二节研究结论7第二章项目建设必要性及意义9第三章投资环境及市场环境分析12第一节投资环境分析12第二节市场环境分析13第四章建设目标及建设内容15第一节建设目标15第二节建设规模及内容16第五章项目场址与建设条件17第一节项目场址17第二节建设条件17第六章项目经营方案及设备系统19第一节物流配送中心的选择及流程19第二节主要物流配送设备设施22第三节配送中心信息系统24第四节物流配送中心经营及管理策略30第七章工程技术方案32第一节总体设计概况32第二节总平面布置33第三节结构方案34第四节公用工程方案35第八章环保、节能与安全41第一节环境保护41第二节节能43第三节劳动安全44第九章组织机构及劳动定员45第一节组织机构45 第二节劳动定员及培训46第十章项目进度计划47第十一章投资估算及资金筹措47第一节投资估算47第二节资金筹措49第十二章财务评价49第一节营业收入和营业税金及附加估算50第二节总成本费用估算51第三节项目盈利能力分析52第四节项目不确定性分析54第十三章综合效益评价55第一节经济效益评价55第二节社会效益评价56第一章总论第一节概述项目名称：物流配送有限公司 建设单位：XX购物广场股份有限公司法定代表人：项目负责人：项目联系人：联系地址：XX市五四路162 号华城国际北楼5 层电话：传真： 邮编：一、项目建设单位基本情况XX购物广场有限公司（以下简称）成立于2004年5月17日，截至2010年2月14日，公司在XX省内共拥有连锁门店85家，公司连锁门店面积达到50多万平方米；其中五家门店经营百货为主，二家店经营家电为主，其余门店以经营大卖场，综合超市为主。未来的要走的是电器、超市及百货结合的全新商业模式，在海峡西岸打造一站式的购物商圈。成为海峡西岸区最优秀的零售商。2007年度中国连锁经营企业中排名第53位，2008年度中国连锁经营企业中排名第51位。2009年度中国连锁经营企业中排名第47位。公司秉承“天天平价、为您省钱”的经营宗旨，“真诚服务、追求完美”的质量方针，用规模效应来降低经营成本，从而为消费者提供实惠、齐全的优质商品和良好的服务，用先进完整的硬件和现代化的经营管理来满足顾客的需求，回馈消费者。二、项目背景   （一）、连锁超市配送中心的作用    配送中心的根本作用在于通过高度集中的采购与配送，使连锁超市实现理想的经济效益。具体来说，连锁超市配送中心的作用主要体现在以下几个方面：    1、统购分销，形成经济规模，降低流通费用     连锁超市实行统一进货，由配送中心将厂家或自己加工的产品配送给各个分店，保证了各分店商品的规格、品种和质量，减少了交易次数，可以降低外部交易的信息管理费用；统一送货，协调分配运输设施，选择经济合理的运输方式和运输路线，降低商品的损耗；统一检验，对商品编号入库，减少了分店的采购、检验、库存等费用，从而减少物流成本。随着进货量的增加，物流的规模效益将更加突出。    2、减少分店的库存，提高商品流通效率    在传统的购货方式中，零售商不可能从一个供应商那里得到所有的商品，而供应商的商品也不可能都是零售商所需要的，这样由于信息交流的不畅，影响了商品流通速度，而连锁超市的配送中心，可以及时地为分店提供其所需要的一切商品，因此可以使分店库存量很小，提高了商品流通的效率。    3、密切了连锁超市与供应商的关系    连锁超市庞大的销售网络对供应商具有强大的吸引力，因此，其大批量进货可以得到优惠的价格折扣，两者容易结成利益共同体，保持长期、稳定的合作关系。更为重要的是，连锁超市通过其商品销售信息对供应商的反馈，取得对产品生产的影响力。    4、可以促进连锁超市业务的发展和扩散    配送中心承担了一切采购和配送任务，使得各分店不用分散精力与供应商打交道，从而可以专心于分店销售业务的发展和利润的成长，不断开发外部市场，拓展业务。（二）、沙县新建物流配送中心的条件物流是伴随着商品生产和商品流动而产生，是随着市场经济完善而发展的。物流业经过多年发展逐步形成了以市场调节为主的运行机制，交通运输、信息通信、仓储、包装和配送等各行业基础设施投资不断加强，市场物流网络逐步扩大,  建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络，随着经济全球化和信息技术的迅速发展，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在发生深刻的变革，在企业，除降低物质消耗、提高劳动生产率以外，现代物流业成为了“第三利润源”，有效推动了商品经济的成长。现代物流业作为“第三利润源”被竞相追逐，而大物流是大利润的前提，物流节点又是大物流形成的基础，海陆空全面发展是形成物流节点的必要条件。沙县发展现代物流业，构建大物流目前具有较好的先天条件。1、交通基础优势突出。沙县随着沙县机场、三泉高速公路、向莆高速铁路的建设及沙溪航道整治，厦沙高速列入XX省高速公路路网建设计划，（沙县）被交通部列入全国179个，XX省5个重要公路交通枢纽之一，交通优势会进一步显现，陆地汽运有四通八达的高速公路网、空中运输有沙县中型机场、高速铁路与干线铁路在沙县交会形成铁路网、水上运输有沙溪河的300吨货运通航能力，形成物流节点具备很好的条件，推进发展物流业前景十分广阔。2、区域经济发展前景看好。高新技术产业开发区金沙园是我省山区内地最大的省级高新区，发展势头较猛，加之，近年来沙县大力发展工业，推进绿色工贸城市建设，经济社会的快速发展将给物流业发展带来强大需求。3、优越的地理优势亦是不可多得的先天条件。沙县肩挑与南平两个地级市，沙县到仅30－40分钟路程，而沙县到南平的高速公路也仅50－60分钟，完全具备成为两市物流和商品批发配送中心的先天条件。（三）、市委的重视“向莆铁路已经动工建设，沙县将建设新站，实现沿海与山城‘门到门’对接。”市委书记黄琪玉对这个项目充满了信心，“通过3～5年的努力，这里将建成海西中部最大的集仓储、包装、加工、配送、电子商务、运输等为一体的综合型现代物流产业开发区。” 三、可行性研究报告编制依据1、XX省人民政府关于加快现代物流业发展的意见闽政[2005]10号;2、市贯彻落实国务院和省委省政府加快建设海峡西岸经济区决策部署的实施意见；3、《XX省国民经济和社会发展第"十一个"五年规划纲要》；4、《沙县国民经济和社会发展第"十一"个五年规划纲要》；5、股东大会关于同意募集资金投向的决议；6、《沙县城市总体规划（2005-2020年）；7、发展现代物流业，助推海西经济腾飞（XX省经贸委经济运行处）；8、《海西综合交通枢纽》；9、交通枢纽建设与经济社会发展研究；10、国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知2009.3.10四、可行性报告主要研究内容本报告在调查研究的基础上，以当前XX购物广场股份有限公司实际经营及发展需要为基础，对建设物流配送中心项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括：1、项目建设的必要性和意义：2、项目市场分析和预测；3、项目主要经营内容和规模；4、项目主要建设规模和功能；5、项目投资估算；6、经济效益分析及评价。第二节研究结论一、主要研究结论1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。2、沙县闽西北物流区 紧邻国家级公路综合交通枢纽、向莆铁路新站和机场。项目规划定位为建设辐射闽赣两省的枢纽型综合物流园区，建成集海铁、公路联运中心，集装箱堆场，仓储货代，报检中心等为一体的综合物流中心。建设物流配送中心，将为推动沙县及周边地区经济的发展起到重要作用。3、投资建设现代化物流配送中心，将促使XX购物广场股份有限公司由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、家电连锁、无店铺销售等业态，推动由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为新的经营服务产业—“第三方物流产业”，为拓展新的业务空间和利润增长点，实现在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”等方面奠定基础。4、项目方案包括年经营额约3亿元的物流配送中心和农副产品加工中心。将成为集生产加工、仓储、运输、中转、分装、配送和信息处理为一体的现代物流基地，助推沙县乃至地区农产品大量、快速进入各地零售网点。5、工程建设，项目计划总投资1.5亿元，规划用地50.05亩，将建设22000平方米的商品存储配送仓、3300平方米的农副产品加工中心和物流信息系统、物流配送体系等。6、经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，可实现年产值达3亿元，提供就业岗位500个，创税上千万元。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。二、主要经济技术指标本项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备注一主要技术指标1总用地面积m2333365.352总建筑占地面积m2172962.1配送中心建筑面积m214351常温配送中心11580m2低温配送中心2771m22.2综合楼建筑面积m22945办公大楼860m2，生活住宅2085m23建筑密度　　　　　　　　　%4容积率5绿化率%6建设周期年1 7劳动定员人500二主要经济指标8项目总投资万元15000资金来源全部为股票上市募集资金8.1固定资产投资总额万元8.2铺底流动资金万元9营业收入万元正常年10营业税金及附加万元正常年11总成本费用万元正常年12经营成本万元正常年13利润总额万元正常年14所得税万元正常年15税后利润万元正常年16未分配利润万元正常年17投资利润率%18投资利税率%19主要财务评价指标19.1全部投资财务内部收益率所得税前%所得税后%自有资金内部收益率%19.2全部投资财务净现值　　评价基准%所得税前万元所得税后万元自有资金财务净现值万元19.3全部投资回收期所得税前年含建设期1年所得税后年含建设期1年自有资金投资回收期年含建设期1年19.4盈亏平衡点(生产能力)%三、存在的问题及建议1、项目的建设投资、运行成本和经营收入对本项目实现预期效果的影响均较大。建议在项目的建设、经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动，而影响项目的预期效果。2、物流配送中心建成后，应首先将现有内部商业储运尽可能统一纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江西浙江的区域性物流配送中心。 第二章项目建设必要性及意义一、我国及XX省物流事业发展的需要物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的广泛活动，即生活资料与生产资料的流通两大类。该体系力求在总成本尽可能最低的前提下，通过信息、网络、运输、存储等诸多因素的协调以及商品包装等手段实现既定物流目标，从而保证企业实现利润最大化。它通过市场及营销网络有机地衔接消费、销售、运输、供给、生产、开发等社会化大生产的各个环节，建立合理的供应链，使人才流、信息流、商品流、资金流集成一体而促进现代物流产业的形成与发展。现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体。其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。因此，随着我国加入WTO步伐的不断加快和国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔空间。在吸收发达国家成功经验的基础上，结合中国国情，建设并发展具有特色的我国商业领域新型运行业态——物流产业，达到科学合理地利用经营资源、加快物流周转的目的，从而提高国家整体经济效益。市按照规划操作性强、规划编制水准高的要求，在委托集美大学现代物流研究中心组织编制了“市2009—2015年现代物流发展专项规划”的基础上，结合国务院《物流业调整和振兴规划》和省上有关文件精神，进一步明晰了现代物流业发展的中长期计划。即构建“一纵两横”的物流通道空间布局体系，实现把我市打造成“海峡西岸经济区重要物流节点”的发展目标，并为建设区域商业中心城市奠定基础。据介绍，“一纵”是以沙县———市区———永安为发展重点，以闽西北物流园、城市物流园为建设平台，以三元大坂物流中心、永安工业物流中心为依托，构筑南北纵向综合物流运输通道，打造第三方物流企业高度集聚的物流走廊带。“两横” 的第一横是主要由向莆铁路、福银高速公路构建北部东西横向重要的出市物资集散通道，依托该通道，推动我市北部地区和福州、莆田等沿海地区的经济联系。第二横是主要由鹰厦铁路、泉三高速公路、307省道构成南部东西横向重要的出市物资集散通道，依托该通道，推动我市与西部的赣南地区、以及厦门、泉州地区的经济联系。因此，本项目的建设，将是我国、XX省尤其是物流事业进一步发展的需要。二、我国及超市业发展的需要超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。随着改革开放的不断深入和市场经济运行体制的逐步完善，XX的超市业也得到了迅速的发展。国际知名的连锁超市纷纷抢滩XX。面对国外超市在国内市场的迅速发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服务场所，引进新的经营理念、经营模式、服务形式，不断提高自身参与市场竞争的能力。因此，本项目的建设将是超市业尤其是国内超市业进一步发展的需要。三、XX购物广场股份有限公司发展的需要XX购物广场股份有限公司在做好百货零售主业和发展“品牌经营战略”的基础上，紧紧依托主业，发展多元经营，成功跻身于全国商业流通领域领先地位，在XX 省同行业综合经济效益排名中位居前列。注重产业结构升级，在从单一传统百货向连锁超市、电子商务等组合业态的转型中已打下一定基础；同时，积极致力于产业结构延伸，成功开展相关多元经营，并成功开发以进销分离、进价核算、单品管理为基础的计算机商品信息管理系统，电子化、网络化、现代化的管理格局已初见雏形。然而，面对加入WTO所带来的冲击、挑战和飞速发展的经济形势，企业的生存压力无疑将日益沉重；面对即将完全开放的市场与机制、规模、技术、管理远胜于己的外资商业企业，的竞争力必将经受更为严峻的考验。为获得进一步的发展，必须打破传统的供销经营模式，确立大市场、大贸易、大流通的战略思想，不仅要提高主业的综合经营效益，更应寻找契机，结合企业自身优势并吸收先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。拟投资兴建的物流配送中心是一个现代化物流配送中心的商品流转的场所，它的建成对的经营发展将产生重要作用：第一、投资建设现代物流配送中心，可以解决当前各经营实体多头对外向供货厂（商）进货，以及为销售客户、消费者各自上门送货服务所造成的人、财、物资源分散、成本倍增的问题。通过网络平台和信息技术连接企业各经营网点，优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，更能有效降低商品流通总成本；通过完善的信息处理和交换网络将上游产品制造供货商和下游销售客户连接成一体，将物流与信息流有机结合，可以实现商品流通信息的集中化，同时可利用POS、ECR等手段全面掌握市场需求信息、库存信息，建立商品供应保障体系，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。第二、组建现代物流配送中心，可以解决制约进一步发展的“物流瓶颈”。目前，过慢的物流速度、过高的物流成本以及低质量的物流服务，大大削弱了通过电子商务网瞬间完成的电子商务所节约的时间、费用和顾客对所提供服务的满意程度。一旦突破了这一“物流瓶颈”，建立高效快速的物流配送体系，真正满足在线用户低成本、高质量的服务需求，的电子商务（http://www.kkkgou.com/）将会产生质的飞跃，真正体现社区购物足不出户。第三、投资兴建现代物流配送中心，将促使的物流业务向社会化专业化方向转变，推进经营业态由企业物流向社会化专业物流的转变，使物流配送最终发展成为新的经营服务产业——“第三方物流产业”，为拓展新的业务空间和利润增长点，实现在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”。 第四、乃闽西北经济中心与交通枢纽，历来是著名的商品集散地，有着得天独厚的水（沙溪）、陆（公路、铁路、车站、码头）、空（机场）立体交通网络和地理位置优势；市区及周边地区经济发达，大众消费水平较高且需求多样化。因此，投资建设现代物流配送中心具有极大的地域优势。总之，顺应市场流通规模不断扩大、流通集约化程度日益提高的趋势，投资建设现代化物流配送中心，将促使由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。未来的物流配送中心不仅可以承担自身整个营销体系的物流业务，满足内部的物流配送需求，还可以开发社会化物流配送服务，使既为上游企业提供高效率物流业务，又能满足下游客户日益上升的“多品种、小批量、多次数”的物流需求，从而实现发展成为市乃至闽西北地区物流配送基地的战略目标。第三章投资环境及市场环境分析第一节投资环境分析目前沙县发展现代物流业、构建大物流具有较好的先天条件:（一）交通基础大力发展随着三泉高速、三龙高速公路、向莆高速铁路的建设及沙溪航道整治，厦沙高速列入XX省高速公路路网建设计划，（沙县）被交通部列入全国179个，XX省5个重要公路交通枢纽之一，交通优势会进一步显现，沙县又称“双肩挑两市”，与、南平两个工业城市相邻，可建成区面积达100平方公里左右，可望形成沙溪流域的经济繁荣带。2004年通车的京福高速和三龙高速、三泉高速都从沙县穿境而过，大大缩短了山区与沿海的距离，还可望构筑沙县——厦漳泉3小时经济圈。随着一批重点项目签约落地，与厦门港务集团合作的物流园区（无水港）的成功引进，300吨航运码头一头连接着福州马尾，基础设施实现跨越性发展的沙县，已赫然成为全国重要的区域性交通枢纽城市之一，为形成物流节点具备了很好的条件，推进发展物流业前景十分广阔。（二）物流市场环境趋向良好 良好的市场环境是物流业发展的必备条件。沙县正进一步加快建立统一开放、公平竞争、规范有序的现代物流市场体系，加强物流企业之间的交流与合作。沙县根据实际情况依法制定了物流行业规范，极大地加强了行业自律，严厉打击了各种扰乱市场秩序的行为。目前县政府正加大力度加快开展物流企业和从业人员信用等级评定，要求有关部门按照标准对物流企业进行综合登记评估，同时着眼于区域优势和产业优势，加快物流信息服务平台建设，推进闽西北物流中心建设，扶持发展一批现代物流示范企业。政府加强对物流企业的规范管理，为物流企业的经营和发展创造良好的外部环境。第二节市场环境分析物流市场环境分析1、我国物流市场总规模分析根据国际货币基金组织1997年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为16.9%，达718亿美元（按汇率8.27元/美元，合人民币5938亿元），按照国际上第三方物流在物流市场上所占平均份额计算，第三方市场份额应在200亿美元左右（1654亿人民币）。2000年我国GDP为89404亿元，如按上述比例计算，2000年我国全社会的物流成本约为15109亿元，第三方物流的市场份额在4209亿元左右。对未来10年进行预测：假设按照2000年我国物流总成本占GDP比例16.9%，每5年物流成本占GDP的比重下降2%，即2005年中国物流成本占GDP比例为14.9%，2010年中国物流成本占GDP比例为12.9%，则2001-2010这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为14.9%；我国第三方物流在物流市场上的比例前五年（2001-2005）按照国际平均数1/3左右计算，后五年按照1/2计算，则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.42。根据测算结果，到2010年，我国物流总成本将达到28000多亿元，第三方物流市场总规模将达到12000多亿元，而目前我国第三方物流业才刚刚起步，实际总规模非常微小，因此发展空间非常巨大。2、物流市场机会分析（1）国内企业改革和发展提供的市场机会。由于长期以来重生产、轻流通，加上历史形成的条块分割与“大而全”、“小而全”等传统观念，我国企业在“物流陷阱”中造成的损失和浪费难计其数。例如，根据1998年底国家统计局的统计，18.2万家独立核算工业企业产成品库存6094亿元人民币，占其全年产品销售收入的9.6%，如果加上应收帐款12315亿元，两项资金占用为产品销售收入的29%。1998年，这18.2万家企业流动资产周转次数为1.41次。同年，我国产成品库存时间为42天，而发达国家平均为20天。可见，我国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程度的不断提高，在这方面挖掘潜力将为现代物流业的发展提供巨大的市场机会。 （2）客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会。随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值的货物越来越多。能否向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会。（3）外资企业大举进入带来的市场机会。由于外资企业较早研究物流，对流通领域的成本控制重视程度较高，与国内企业相比，跨国公司对物流服务的需求要旺盛得多。到2009年底，世界500强企业中，已有400多家进入了中国市场。这些跨国公司的运作，要求一个强大的物流支持系统作保障。随着对外开放的不断深入，进入我国的跨国公司无论数量还是营业额都将大幅增加，他们对物流服务的需求将进一步增长。（4）加入WTO带来的市场机会。关税的降低和一些非关税壁垒的被迫取消，将从出口和进口两个方面大大促进我国对外贸易的增长。进出口总额的增长必然带来物流的繁荣，从而为物流业的发展提供巨大的市场机会。可以预见，随着进一步深化社会分工和扩大对外开放，我国的物流业尤其是第三方物流业存在着广阔的发展前景。3、本项目物流市场分析及预测本项目拟建的物流配送中心的功能主要是一方面为内部及参股公司等系统内提供配送服务；另一方面为系统外有关公司及单位提供社会化物流配送服务。第四章建设目标及建设内容第一节建设目标一、建设目标的提出XX购物广场股份有限公司是XX省最大的商业零售企业之一。在做好百货零售主业和发展“品牌经营战略”的基础上，紧紧依托主业，开展多元经营，取得了良好的经营效益，成功跻身于全国商业流通领域领先地位。 面对飞速发展的经济形势，特别是我国加入WTO，机制、规模、技术、管理远胜于己的外资商业企业将迅速进入和扩大国内市场，国内商业企业竞争力必将经受相当严峻的考验。为此，提出要打破传统的供销经营模式，确立了大市场、大贸易、大流通的战略思想，在提高主业综合经营效益的同时，寻找契机，结合自身优势并吸收先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。其中，物流配送中心的建设是多元发展的重要方面。本项目建设地点为沙县，在充分利用XX购物广场股份有限公司现有条件的基础上，根据XX市及周边地区市场分析与需求预测，结合现有情况，提出以下建设目标。二、建设目标1、总体要求★成为未来5—10年连锁商业发展的基础和保障，克服主业发展中的物流瓶颈障碍。★具有物流配送的社会化服务功能，成为海峡西岸区有较大影响力的专业性物流配送基地之一。★以拟建大超市加百货为龙头，推动在周边农村集镇建设连锁超市销售网络，提升的规模经营能力，与“沃尔玛”、“人人乐”、“永辉”等国内外超市相抗衡。★形成独立核算的企业运行机制，降低商品流通过程中的运营成本。★采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。★建立完善的信息处理和交换系统并可加以扩展、升级。2、目标年限设计使用年限50年。3、配送及仓储规模★配送能力：将为闽西北及江西、浙江超市，家电提供配送服务进货提前期5天配送提前期24小时库存量相当于15-20天的销售量★配送及仓储面积：22000平方米农副产品加工中心面积3300平方米第二节建设规模及内容 为实现上述建设目标，需新建一定规模的物流配送中心，以及有关配套设施。本项目的建设内容包括主体工程和辅助配套设施工程，详细内容参见本报告第七章“工程技术方案”。一、主体工程新建物流配送中心办公大楼一幢，共5层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积860m2，生活住宅大楼一幢，共5层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积2085m2。常温配送中心一幢，共2层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积7560m2。低温配送中心一幢，共2层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3520m2，其中仓储及配送面积1293m2，加工中心面积3320m2，中央厨房460m2，其它用房面积423m2。二、辅助配套设施工程1、辅助配套设施用房423m2，主要为制冷机房、配电室、泵房、垃圾处理等用房，均为单层砖混结构；2、多功能广场、室外停车场等室外工程；3、给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；4、物流配送中心及农产品加工中心所需的物流设备、信息系统及办公用具等。第五章项目场址与建设条件第一节项目场址一、概况本项目场址所在地沙县为市辖县，沙县位于XX省中部偏北，北纬26°06′-26°41′，东经117°32′-118°06′，闽江支流沙溪下游，位于南平和市之间，距省会福州市约200公里，距市和南平市分别约为28公里、60公里。全县总面积1815.09平方千米，辖6镇4乡2街道和1个省级开发区，总人口24.55万人，通行闽中方言沙县话。。二、基地概况 位于虬江街道洋坊村，北、西至洛溪河，南至向莆铁路，东至金古园二区，距县城3公里，与向莆铁路新站隔河相望。规划面积约1.2平方公里，建设成为集汽车销售、物流配送为一体的物流商贸园区。建设物流配送中心符合产业发展。第二节建设条件一、自然条件1、地形地貌规划区呈现丘陵、山间盆地结合的地貌格局，区内地形起伏大，海拔高度基本在110-180米之间，整体地势北高南低。从现状地形看，整个规划区处于丘陵地区，通过地形高层分析、坡度分析可以看出这是一个与周边自然环境紧密相连的丘陵脉络，这种脉络状丘陵地貌是规划区最显著的地形特征。本项目建设场址位于金古园区，地势平坦，适宜建设物流配送中心。2、气象沙县金古园区属亚热带季风气候，气候温和，雨量充沛。年平均气温19.2℃，年平均日照时数1877.7小时，全年无霜期245-278天。年平均降雨量1661.9毫米，常年主导风向东南风，四季分明，春秋平分，冬长夏短，干湿分明。二、交通条件区域交通：沙县是闽中重要的交通枢纽，福银高速公路、鹰厦铁路、205国道、沙溪河航运和规划建设中的向莆快速铁路横贯全境，兴建中的机场距园区仅数公里。沙县将成为XX省五个全国公路运输枢纽城市之一。1、航空距机场仅数公里，建成后将开通北京、上海、广州、深圳、西安、成都、福州、厦门等城市的航线，承接港澳地区专、包机业务。（该机场主要服务于国内航线）。2、海运沙溪航运码头直达福州马尾港 3、铁路三条铁路经过沙县，鹰厦铁路、向莆快速铁路、杭广铁路。4、公路三条高速公路福银高速2小时到达福州、三泉高速公路可实现市3小时到达闽南经济圈，永(安)武(平)高速公路可实现市5小时到达珠三角经济圈三、项目区基础配套设施条件1、道路建设地所在区域南至向莆铁路，东至金古园二区，距县城3公里，与向莆铁路新站隔河相望。前面是205国道。交通便利.2、供电3、供水古县水厂位于金古开发区北片区的北侧，日供水量为3600m3/d，供北片区工业用水和生活用水。南片区水源由城南自来水厂供应。日供水量1万m3/d。4、沙县城市污水处理厂沙县水北污水处理厂目前处理能力为3.0万t/d，规划二期日处理能力10万t/d。城区的污染管网系统服务范围仅为沙县县城的水北老城区和水北北区。5、城市垃圾无害化处理厂：沙县县城现状无垃圾无害化处理与处置场，县城现状生活垃圾依托市城市生活垃圾填埋场。该场址位于梅列梅列区碧湖长埔垄，目前采用的处理工艺为卫生填埋，日处理量为200t/d。近期市政府正在建设2条日处理300t/d的垃圾焚烧发电项目，发电量为12MW的发电机组，配套2台23.8t/h的余热锅炉。第六章项目经营方案及设备系统本项目建设内容由常温物流配送中心和低温物流配送中心两大部分组成，其经营方案及设备系统因功能的不同而有所区别。在本章论述中，将就常温物流配送中心方案（包括常温物流配送中心的选择及流程、主要物流配送设备设施、信息系统、经营及管理策略等，详见第一节至第四节）进行研究。 第一节物流配送中心的选择及流程一、物流中心的种类世界物流业的发展历程已经走过了厂内物流、实体分配物流、综合物流三个阶段，正迈向EC物流的新阶段，伴随着EC出现了一系列全新的物流模式。现有的配送中心、流通、连锁企业与EC对接，将传统的物流模式转化为EC下新型物流模式是EC和物流在我国进一步发展的方向。这些新型模式主要有：1、物流供应链模式EC信息流使部门之间、内外之间、子公司之间信息交流畅通，客观上要求它们消除各自为政的分割态势，而结成紧密的合作伙伴，有效抵抗市场风险，构建稳定的物流渠道。于是价值链的思想就被引进物流管理，产生了物流供应链。供应链（supplychain）就是指产品生产和流通中涉及的供应商、生产商、运输商、储运商、批发商、零售商以及最终消费者组成的供需网络；在这个网络中，每个贸易伙伴既是其客户的供应商，又是其供应商的客户。他们既向上游订购产品，又向下游的贸易伙伴供应产品。而供应链管理是对供应链中的物流、信息流、资金流、增值流、业务流以及贸易伙伴关系等进行的计划、组织、协调和控制一体化管理过程。2、物流一体化物流供应链是物流参与各方的协作形式，而物流一体化是在协作基础上的专业化分工，是EC物流向纵深深化的结果。物流一体化就是利用物流管理，使产品在有效的供应链内迅速移动，使参与各方的企业都能获益，使整个社会获得明显的经济效益。物流一体化的实质是一个物流管理的问题，即专业化物流管理人员和技术人员，充分利用专业化物流设施、设备，发展专业化的物流管理经验，以求得整体效益最优化的效果。3、第三方物流第三方物流（ThirdParty Logistics，简称TPL）又称之为物流联盟、物流伙伴、物流社会化或物流市场化，其含义是物流渠道中的专业化物流中间人，以签订合同的方式，在一定期间内为其它公司提供所有或某些方面的物流业务服务。TPL提供者是一个为外部客户管理、控制和提供物流服务作业的公司，他们并不在供应链中占有一席之地，仅是第三方，但通过提供一整套物流活动来服务于供应链。可见，TPL是物流专业化的重要形式，是物流发展到一定阶段的必然产物，是EC物流在供应链和一体化专业化分工基础上的优势互补、风险共担的战略联盟。4、综合物流配送中心综合物流配送中心是将两种以上不同类型的物流中心集约在一起，成为一个有综合职能和高效率的物流设施，最常见的是公路、铁路、港口、航空管道运输站相互之间集约在一起形成综合物流配送中心，其主要功能包括运输、仓储、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等。物流中心模式是顺应EC物流呈现出了JIT运送普及化，小批量，多品种，高频率，短周期、门到门、相互交错的货物运输等特点而发展壮大起来的。5、物流中心机能虽然物流中心因其在流通通路上所扮演的角色不同，在通路中的地位不同，而具有各种不同的功能，但基本上可将物流中心所具有的各项机能，划分为下列数种：（1）商品销售机能（2）仓储保管机能（3）商品的输配送机能（4）商品的流通加工机能（5）资讯提供机能中国目前物流企业在数量上，供大于求；在质量上有所欠缺，满足不了需求的质量；物流网络资源丰富，利用和管理水平低；缺乏有效的物流管理者。许多专家提出我国物流产业应积极采取代理形式的客户定制物流服务的第三方物流模式。二、项目业务定位XX购物广场股份有限公司作为传统商业企业，积极应对市场的发展和形势的变化，目前正向物流配送中心方向积极努力。根据现状及市现有物流企业能力结构，本项目拟采用第三方的物流中心，即以家电、日化、生鲜等大类产品为服务种类，以超市、专卖店、家电、电子购物网站为服务对象，建成以仓储配送为基础的区域性物流中心。近期主要服务对象为内部，包括购物广场、超市、电器，同时逐步开展面向外部的社会化物流配送业务。三、配送规模 充分考虑本项目市场预测、目前物流周转、现代物流仓库的货架布置、内部运输通道、作业场地、各类主流商品占用空间等因素，以及我国物流企业的资金、运行成本、物流技术等实际情况，初步确定：本项目配送规模年产值达3亿元四、配送品种方案物流配送中心的配送品种按大类可分为：家电类、日用品类、学习办公用品类、纺织服装类、食品、农产品等，详见表6-2。表6-2配送品种方案序号分类主要品种一家电类电视机、空调、洗衣机、电脑、冰箱、影碟机、热水器、小家电等二日用品类化妆品、箱包、玩具、音像制品、小五金、体育用品等三学习用品类书、练习册、笔、其它学习用具等四其它品类包括纺织服装类、食品类等五、配送流程配送中心的作业流程可分为：进货、检验、加工、编码、入库、配货、补货、调库、盘点、作业计划编制、配载、库管、新品登录与工艺编制。通过这一系列活动完成将商品从制造厂家分装配送到各商业网点的目的。配送的主要流程见图6-1。备货入库检验分拣及储存出库及检验加工或分装配送运输送达服务客户验收信息反馈图6-1配送流程路线示意图第二节主要物流配送设备设施物流配送中心因现代化程度不同，设备的配置有相应的区别，主要表现在库内外装卸及运输、信息管理软硬件等设施。但从其流程来看，设备由四部分组成：一是库区设备、二是库外运输设备、三是信息管理系统设备、四是公用设备。 本项目拟建物流配送中心包括普通仓储配送区、自动化立体仓库区。一、物流设备总体构成1、配送中心物流设施★主存储区：自动化立体仓库、重型货架★缓冲区：暂存货架和平库★拣选：配货区、流动货架、轻型货架★出货：配载区、轻型货架★加工区：分装、贴码★站台2、输送设备以高频单件拣选为主的流动货架作业区，输送方式为人车方式；以高频单箱拣选为主的流动货架作业区，输送方式为传送带；拣选过程结束后，形成的指向门店的货箱分流采用自动分拣设备。3、条码和电子标签设备高频货物采用数字拣选系统（DPS），其余货架和货位，均以条码标识。二、普通仓储配送区设备选择原则为管理信息系统现代化和库内设备机械化。该区设备主要有运输车辆、高架库货架、夹包机、监控系统、高度调节板等。运输车辆主要有箱式货车、电瓶搬运车、升降车等。电瓶搬运车主要用于货物在配送中心内部的运输，箱式货车主要用于货物的外运，升降车主要用于高架库货架与库房地面之间的货物搬运。。考虑食品冷藏需要，另外购置冷藏车若干辆。库区拟选用高架库货架，货架高6米，分三层，其单元规格为长1.2米、深为1米、高为2米，货架面积为1.5万平方米。高架库货架包括货架与托盘，托盘拟采用木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。三、自动化立体仓库区当今的流通领域已将物流的高科技（如自动分拣机、自动化立体仓库、信息处理及通讯自动化等）广泛应用于配送中心。其中， 自动化立体仓库是用高层货架储存货物，以巷道堆垛起重机存取货物，并通过周围的装卸搬运设备，自动进行出入库存取作业的仓库。自动化立体仓库的出现是物流技术的一个划时代的革新。它不仅彻底改变了仓储行业劳动密集、效率低下的落后面貌，而且大大拓展了仓库功能，使之从单纯的保管型向综合的流通型方向发展。根据拟建物流配送中心的建设目标及发展趋势，应该加强学习和采用物流现代化技术。本项目考虑建设3000m2自动化立体仓库，主要由货架、巷道堆垛起重机、周边出入库配套机械设施和仓储管理控制系统等几部分组成。拟建自动化立体仓库初步方案为：1、巷道堆垛起重机高18.4m，巷道长60m，采用高性能堆垛机，主要速度指标为运行速度4~120m/min、升降速度4~40m/min、货叉速度4~20/40m/min，闭环调速，绝对认址，拟购置5台；2、货架共10排，10层，44列，共8800个货位，每层高1.7米，根据不同用途采用横梁式货架、悬臂式货架等结构形式；3、托盘主要采用木托盘，规格为1200mm×1200mm×150mm；4、采用自动传送方式，入出库输送机系统包括链条升降台、链条输送机、辊子输送机、空托盘收集机、尺寸检测系统、上箱架、自动控制系统等；5、自动控制方式采用三级计算机分布式控制系统，由管理级、中间控制级和直接控制级组成，管理级对仓库进行在线和离线管理，中间控制级对通讯、流程进行控制，并进行实时图像显示，直接控制级是由PLC（可编程序控制器）组成的控制系统对各设备进行单机自动操作；6、该区计算机管理及监控系统包括服务器（双机热备份）、磁带机、计算机、入出库工作站、通讯模块、打印机、条码阅读器、红外通讯装置、显示屏系统、服务器操作系统、数据库系统、管理软件、监控软件、动画软件等；7、该区主要配送品种需适宜自动化立体仓库存储及进出库，初步确定以家电类为主第三节配送中心信息系统 物流配送中心是连接供应方和需求方的桥梁。从供应方的角度来看，配送中心从事高效的流通加工、库存管理、运输和配送等活动；从需求方的角度来看，配送中心必须以最大的灵活性和及时性满足各类客户的需要。管理信息则为配送中心完成这些功能提供有力的支持和保证。配送中心除了在物流设备、物流技术上提高其自动化、省力化外，管理信息的建设是提高作业效率，提升其现代化程度的重要标志。一、信息系统总体设计1、信息流商品流通过程中存在着三种重要的内容流，即商品流、资金流、信息流。其中，信息流一方面伴随着商品流而产生，另一方面又起着引导物流进行有规律运动的重要作用，它是分析商品流、导向资金流、进行经营决策的重要依据。在物流配送中心，如何调度好信息流流向，正确及时地处理每一笔货物的信息是提高效率、节约成本的关键。系统信息流简图见图6-2。图6-2配送中心信息流简图2、信息系统目标★实现仓储配送管理信息的智能化处理，充分发挥人机协同的功效；★做好仓库收、发、存等基本信息的收集、保存和加工工作，为其它系统的相关处理提供准确的数据支持；★通过批号的管理，提高商品周转的合理性；★最大限度地缩短商品出入库的时间，减少无谓的劳动力消耗； ★利用盘点作业，督促并促使仓库做好盘点工作，以便系统反映的库存帐面数据与实物量能基本保持一致；★改包装作业，使得仓库中的商品包装能更好地适应商店和客户的需要，使得仓库不仅仅是一个商品的存放中心，而且是一个商品加工包装配送中心；★通过系统内部及公众网络，使得其他相关系统能及时得到最新的库存信息，提高管理工作的有效性以及对客户和供应商的服务质量；★逐步形成企业的决策支持系统，为企业发展规划的制定提供更加科学合理的手段。3、信息系统配置本项目信息系统即为商务电脑管理系统。系统采用客户服务器体系结构，它的特点是数据库服务器直接根据工作站传来的数据进行加工规范，将处理后所得结果数据由网络传送回客户端，这种前后端的分离，使处理尽可能向被处理数据靠拢，从而使网络交通量降低，相应时间缩短，提高系统性能，减轻对网络带宽的要求。配送中心的信息管理将采用一级管理，即数据库服务器管理中心的所有数据均可由各部门客户端进行存取。同时，中心的管理层可实时查看所需数据，各部门间的数据可以共享，以信息系统中心一体化确保中心内部数据的实时性、一致性、完整性。系统在具有以上特点的同时，又要求本身具有可靠性，就是要保证各部门存取数据可靠、安全。因此，首先须保证硬件的畅通，既网络的畅通和数据库服务器与前端客户机的稳定；另外对数据库也具有一定的要求，在满足频繁存取和具备管理大容量数据能力的同时，数据须提供纠错功能。基于以上要求，对本配送中心的系统设计如下：数据库服务器采用计算机工作站；操作系统采用Windows NT平台；数据库采用大型关系数据库，以确保数据库核心的可靠性；前端采用高性能、高可靠性的微机或终端访问数据库；通讯采用网络、串口和无线通讯三种方式；网络采用以太网，利用TCP/IP协议。根据需要，为了数据采集的灵活方便，系统内部增加部分无线终端，实现对数据方便、及时、快捷的存取。中心内部实现对作业面管理的现代化，对于拣选要求的信息现代化，引进电子标签技术，以使拣选者方便、直观地进行拣选，使作业面上的操作与后台管理相一致，实现前后台准确、快速的响应。在建设配送中心时不仅要达到信息流的现代化标准，同时要实现部分物流调和的自动化，在物流的特殊关口、特殊部位，例如入库、出库、检测、物品的合流等处提供一种方便、快捷的检测手段，以保证物流传送过程中不产生瓶颈问题，因此需安装条码设备、物流检测传感器、传输设备控制器等。二、信息系统总体结构在充分考虑系统的开放性、集成性、实用性、先进性、可靠性和经济性的基础上，按照系统总目标的建设要求，形成本配送中心信息系统的体系结构，详见图6-3。硬件Hardware支撑平台操作系统进货管理配送需求门店信息管理商品库存管理配货配载运力管理决策支持财务管理商业信息公开发布应用系统内部数据库公共信息数据库数据库图6-3信息系统总体结构示意图从系统的结构图可以看出，系统具有充分的开放性，既能满足物流配送中心的发展需要，又从技术上充分考虑了不同层次的信息要求；不但促进了网上电子商务的发展，而且可以为社会用户提供信息服务。基于上述总体结构，确定以下信息系统功能模型图与系统功能树，分别参见图6-4、图6-5。 图6-4物流配送中心信息系统功能模型图图6-5物流配送中心信息系统功能树 三、信息系统功能模块简介本项目拟建的物流配送信息管理系统包括仓储管理子系统、库存管理子系统、运输管理子系统、配送加工子系统、客户管理子系统、网上物流子系统、报表子系统、集装箱优化装箱子系统等。★仓储管理系统（WarehouseManagementSystem）包括：进货作业系统（InwardOperation）出货作业系统（OutwardOperation）★库存管理系统（InventoryControl）包括：点仓作业系统（CycleCounting）物流计费系统（LogisticsBillingSystem）物流计费（LogisticsBilling）应收帐管理（AccountsReceivables）借项通知单/发票（DebitNotes）★运输管理系统（TransportationManagementSystem）包括：运输作业（TransportationOperation）运输计费（TransportationBilling）托运作业（Drayage）★配送加工系统（DistributionProcessingSystem）包括：再包装系统（RepackagingOperation）组装作业（AssemblyOperation）拆包装作业（BreakPackOperation）转仓作业（LocationTransfer）补货作业（ReplenishmentOperation）★客户管理系统（CustomerRelationshipManagement）包括：潜力客户跟踪（PotentialClientTracing）客户合同管理（ClientContractGenerator）★网上物流系统(E-Logistics)包括：网上库存查询系统（InternetInventoryInquiry）网上下单作业系统（InternetPlacingInstructionsSystem）网上车辆跟踪/查询系统（InternetVehicleTracing）数据/报表中心（Data/ReportingCenter）★报表系统（Reporting）包括：数据转换中心（Data2Excel）可视化物流（VisualLogistics）★集装箱优化装箱系统（OptimizeContainerLoadingSystem） 无约束优化装箱（Non-ConstraintContainerLoading）有约束优化装箱（ConstraintContainerLoading）四、与外界通信物流配送中心通过DDN专线与各相关电子商务网站进行通信。DDN专线优点是传输速度快，堵塞现象少，对突发性数据传输处理较好，可以进行自动错误检测，网络可靠性较好。五、条形码技术信息系统拟采用条形码技术，条形码技术作为一种成熟的信息处理技术，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等优点，条形码技术是实现电子数据交换（EDI）的基础，是仓储物资快速准确保障的重要手段。本项目物流配送中心采用国际条码标准，建立一整套物流条码标准体系，大力推进物流条码的应用和发展。第四节物流配送中心经营及管理策略一、经营策略1、积极开拓，主动出击商品配送业务以及第三方配送是全新概念的业务，市场认知以及市场认识深度要有一个过程，本项目在实施过程中要主动出击，主动宣传自己、宣传第三方配送，为客户设计方案，以诚信赢行客户。2、完善服务配送业务是一项配套性的业务，是生产企业为最终消费者之间的桥梁和纽带，服务的水平是衡量配送质量的根本准则。在工作中应时刻强化服务意识，把服务工作当作企业的生命线来抓，把服务质量、服务水平贯串于整个配送工作全过程，不断改进服务、不断完善服务。3、不断学习，提高技术素质 配送业务是一项不断发展的技术，新型仓储机械、运输设施、信息管理水平不断更新，尤其电子商务、全球卫星定位系统在现代配送的结合已成为必然，这就要求从业人员不断学习新技术、新工艺，提高技术素质，以适应技术飞速发展的需求。4、提高管理水平配送业务是一项高效的管理，做到快速决策、快速市场反应，提高市场应变能力和管理水平。5、有进有退、分步实施立足现有业务，在现有业务基础上逐步提出增值服务，继而推进现代配送业务。仓储设施逐步实现无人仓库、电子仓库。二、管理策略为了提高管理效率、降低成本运作，不但要提出具有竞争力的服务价格，还必须采取以下措施：坚持品牌经营，产品（服务）经营和资本经营相结合的系统经营；企业的发展和目标与员工、供应商、经营商的目标和发展充分结合；重视员工和外部协作经营商的培训，协助其实现经营目标；建立和完善物流网络，分级管理，对货物进行实施动态跟踪和信息自动处理；组建客户俱乐部，为提供一个稳定的客户群。主要管理制度包括：1、凡是须放入库内存放的一切物品必须办理入库手续方可入库，凡是须出库的一切物品必须办理出库手续方可出库。2、除总经理、行政中心总监及配送中心所有员工外，任何人未经总经理书面批准，不得进入物流配送中心库房。3、树立机械化、自动化的观念，注重先进设备、技术、人才的引进与开发，重视规范化管理，这是物流配送中心功能充分发挥的关键。4、推行配送合理化，通过采用专业设备、设施及操作程序，取得较好的配送效果并降低配送过分综合化的复杂程度及难度。5、实时动态库存数据至少每1小时更新1次。6、推行准时配送系统。准时配送是配送合理化重要内容。配送做到了准时，用户才有资源把握，可以放心地实施低库存或零库存，可以有效地安排接货的人力、物力，以追求最高效率的工作。三、储存策略储存策略主要在指定储位（Dedicated Location）的指派原则。良好的储存策略可以减少出入库移动的距离、缩短作业时间，甚至能够充分利用储存空间，本项目拟采用分类储放。1、每一类储存货品都有相对固定储位，货品不能互用储位，因此须规划每一项货品的储位容量不得小于其可能的最大在库量。2、储区安排要考虑物品尺寸及重量。3、易燃物必须限制储放于一定高度以满足保险标准及防火法规。4、储区能被记忆，容易提取。第七章工程技术方案第一节总体设计概况一、总体设计原则本项目是建设功能齐全、结构合理、设施配套的物流配送中心。考虑到该项目的建设目标、功能、用途及建设基地的地形地势、周边环境等因素，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，设计方案的总体设计原则是：1、充分考虑我国物流配送的特点和发展需要，建设一座融配送、办公、信息等为一体的综合性配送中心；2、建筑造型新颖，具有时代特色，体现出物流商业建筑的内涵及鲜明个性；3、总体布局合理，功能齐全，注意土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优美、怡人、与周边协调的环境；4、各功能用房设计既具科学性和合理性，又要注意实际效益；5、结构、给排水及消防、强弱电、暖通等专业设计具有技术先进性和经济合理性；6、符合城市规划、交通、消防、土地、环保、绿化园林、卫生、人防等方面有关规定及规范要求。二、设计方案的确定根据本项目建设目标及要求，初步确定本次工程建设主要内容包括：物流配送中心办公大楼一幢，建筑占地面积860m2，生活住宅一栋，建筑占地面积2085m2,常温配送中心面积30000m2；低温配送中心建筑面积2771m2， 冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房；为物流配送中心，农副产品加工中心配套的给排水及消防、电气（强弱电）、暖通等公用工程，以及室外工程等附属工程；物流配送中心所需的物流设备、信息系统及办公用具等。项目基地原为山地，目前正在三通一平前期准备，有关事宜尚在洽谈协商。有关设计按新建工程进行。第二节总平面布置一、总平面设计原则1、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便，留有一定发展余地；2、基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；3、建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；5、便于利用当地已有的上下水、供电、通讯等基础设施；6、对废弃物的处理应作妥善安排，需符合有关环境保护法令、法规的规定。二、总平面布局物流配送中心及农副产品加工中心为本项目建设主体，三、交通组织本项目交通设计以人车分流、互不干扰、使用便利为原则，同时满足交通规划及消防部门有关要求。基地内道路以环行为骨架，配以枝状道路，人流与物流互不干扰。四、消防通道 整个基地外侧设有环行消防通道。建筑物与周边建筑物之间保持足够的防火间距和留有环形车道。消防车道的宽度不应小于3.5m，道路上空遇有管架等障碍物时，其净高不应小于4m。环形消防车道至少应有两处与其它车道连通，尽头或消防车道应设回车道或面积不小于12m×12m的回车场，供大型消防车使用的回车场面积不应小于15m×15m。第三节结构方案本项目主要工程单体为物流配送中心，本节结构方案主要论述该大楼的结构方案。一、设计依据本工程结构设计依据为国家现行规范、规程，以及其它有关部门的相关规定和要求。1、国家标准（1）建筑结构统一标准【GBJ68-84】（2）建筑结构荷载规范【GBJ9-87】（3）建筑地基基础设计规范【GBJ7-89】（4）混凝土结构设计规范【GBJ10-89】（5）建筑抗震设计规范【GBJ11-89】（6）建筑抗震设防分类标准【GB50223-95】（7）地下工程防水技术规范【GBJ108-87】2、行业（部）标准（1）建筑桩基技术规范【JGJ94-94】二、抗震设计根据《中国地震烈度区划图（50年超越概率10%，1990年）》，地区属Ⅵ度区。考虑到拟建工程属人员密集场所，抗震设防等级提高一度，按7度计算。按照《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-95），为乙类抗震设防建筑。考虑近震影响，框架抗震等级为三级。三、基础设计基础设计应根据拟建场地工程地质条件由设计计算确定。初步确定本工程基础形式采用桩基，柱下独立承台。其中，桩基拟采用高强预应力管桩，承台为承台加基础联系梁方案。基础应控制建筑物绝对沉降和相对沉降均满足现行设计规范和业主的要求。 由于项目场址尚未进行工程地质详细勘察，考虑到本项目建设重要性及影响，需尽快进行详细的工程地质勘探。在其后的勘探设计阶段中，必须充分考虑地质条件影响，严格按照有关规范和要求进行工程地质测定，保证本项目建设和使用的安全。四、上部结构设计物流配送中心大楼结构形式采用预应力钢筋混凝土框架结构，外墙围护结构采用框架柱、填充砖墙体系。根据使用功能，初步确定该大楼有关楼屋面活荷载标准值为：半地下室车库4.0kN/m2，仓储用房10kN/m2，办公用房1.5kN/m2，卫生间2.5kN/m2。本项目拟建冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房结构形式主要采用砖混结构。第四节公用工程方案一、给排水工程1、设计依据根据国家有关给排水设计规范、基地外围给排水现状条件以及项目建设单位关于本项目给排水方面的要求进行设计。有关设计规范包括：（1）建筑给水排水设计规范【GBJ15-88】（2）室外给水设计规范【GBJ13-86】（3）室外排水设计规范【GBJ14-87】2、给水（1）用水量项目用水包括员工用水、农副产品加工用水、餐饮用水、地面冲洗用水、绿化用水、空调补充水等。（2）供水水源项目场址区域由金古工业园管理委员会负责供水，基地附近主干道两侧主供水管径Dn700，供水保证率在98%以上，供水状况较优。（3）供水系统 包括生活杂用水系统和饮用水系统，其中生活杂用水系统主要供工作人员用水、农产品加工用水、地面冲洗用水及冷却系统补充水，该水为一般自来水，不经任何处理；生活饮用水系统主要供工作人员及食品加工用水，饮用水采用砂滤－活性炭－反渗透－臭氧消毒工艺设备。3、排水（1）排水体制本项目排水体制为雨污分流制。基地附近主要道路两侧主排水管径为d1200，雨污水均可排入市政排水管网。（2）污废水项目生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。（3）雨水基地雨水均为组织排除，雨水经屋面雨水管，地面排水沟，道路雨水口收集后纳入市政雨水管。二、暖通工程1、设计依据及范围根据国家有关采暖、制冷、通风的设计规范，以及项目建设单位关于本项目暖通方面的要求进行设计。主要设计规范：（1）采暖通风与空气调节设计规范【GBJ19-87】（2）建筑设计防火规范【GBJ16-87（1997年版）】（3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范【GB50067-97】（4）锅炉房设计规范【GB50041-92】（5）民用建筑暖通空调设计技术措施物流配送中心及农产品加工中心大楼主体冬夏两季进行舒适性空调设计，春秋过渡季节给予舒适性通风换气，在考虑节能的前提下达到全年室内环境舒适性的结果。设计范围为大楼内经营、办公等功能用房的采暖、制冷、通风，仓储及配送用房根据储存货物的品种及存放配送要求另外考虑。2、有关设计参数（1）室内设计参数参见表7-1。表7-1空调设计部分室内参数名称夏季冬季新风量噪声声级 序号干球温度相对湿度干球温度相对湿度m3/h·perdB℃%℃%1门厅、走道26±265±1020±240±1010NR452办公26±260±1020±240±1020NR45（2）通风换气次数参见表7-2。有关用房通风换气次数表7-2单位：次／时房间名称换气次数房间名称换气次数冷冻机房10－20面包房20－30变电室15－30锅炉房15－30配电室5－10卫生间15－20泵房3－4仓库4－6厨房30－50发电机房303、空调系统配送中心等大空间采用全空调系统，采用变风量空调器，吊装在楼板下，由室外新风和室内回风混合，经热交换器处理后，通过风管进入房间；为确保新风进入，提高空气品质，配置必要的排风系统；为降低噪声，空调系统采用中外合资厂生产的阻抗复合消声器。办公等部分采用风机盘管加新风系统，盘管及新风机组采用中外合资厂产品。对配送中心出入口大门设置空气幕，以减少能量损失。4、空调负荷根据对物流配送中心及农产品加工中心大楼内中央空调系统作用范围的有关用房空调负荷估算，该楼夏季冷负荷约为3680kW，冬季热负荷约为1380kW。5、空调冷热源空调冷热源拟选用进口冷水机组，350RT×3台，制冷机组总容量1050RT（总制冷量约为6000kW）。空调热源选用中外合资燃气全自动无压热水锅炉，40×104kcal×4台，总容量160×104kcal/h（总制热量约合1856kW）。6、其它有关设计 （1）通风：设备用房、仓库等采用自然进风、机械排风；面包房及农产品加工中心特殊区域适当增加排风量，防止异味流入农产品加工中心；卫生间、更衣室等设机械排风。（2）防火排烟：通风、空调系统的风管采用非燃材料，风管和设备的保温材料、消声材料及粘结剂采用非燃或难燃材料；仓库利用高窗采用自然排烟方式；。（3）冷库及加工区：果蔬加工区、食品加工区、冷库按温度要求不同分隔，各区域温度单独控制；各制冷、空调区域由机房集中供冷，库房内采用吊顶式空气冷却气；每一区域（大、小）和果蔬冷库都按要求补送新风；三、电气工程1、设计依据及范围根据国家有关电气设计规范，项目建设单位提出的设计要求及有关原始资料，以及其它专业的要求进行设计。有关设计规范包括：（1）民用建筑电气设计规范【JGJ/T16-92】（2）10kV及以下变电所设计规范【GB50053-94】（3）供配电系统设计规范【GB50052-95】（4）低压配电设计规范【GB50054-95】（5）民用建筑照明设计标准【GBJ133-90】（6）建筑防雷设计规范【GB50057-94】（7）建筑设计防火规范【GBJ16-87（1997年版）】（8）火灾自动报警系统设计规范【GBJ116-88】设计范围包括为物流配送中心及农产品加工中心大楼配套的变配电、照明、防雷接地、安全监控、结构化布线等系统。2、供电系统本项目用电包括动力、照明、空调、冷冻、广告牌等。根据初步估算，项目总用电负荷约为3120kW。拟选用两台2500kVA变压器。项目场址区域由市供电局供电，骨干输电线路35kV，供电保证率在98%以上，供电状况较优。本项目拟在基地内设变电站一座，由电业提供二路10kV高压电源，地缆引入。低压供电系统为单母线分段运行，母联开关采用自动或手动合闸且设置机械联琐。相应配置高低压开关柜、环氧树脂浇注干式变压器柜。为应急、消防之用，另设有1000kW柴油发电机组一套，供部分照明、冷库（包括冷冻、冷藏等）、信息处理系统等使用。信息处理系统、收银系统等电源均经UPS（不少于15分钟）供应。 3、配电系统按照明、动力、空调等不同功能，分区分系统供电，电源引出后经电缆桥架沿顶板至各配电箱，在配电系统的输出端均装置具有过载、短路保护功能的自动断路器；对消防设备、应急照明等系统的用电均采用二路供电，并在负载末端自动切换。4、照明系统本建筑物内设有正常照明、应急照明、值班照明、泛光照明等，照明支线经金属线槽沿顶板铺设。各工作场所照度和照明质量应符合国标GBJ133-90《民用建筑照明设计标准》中有关规定。在走道、楼梯间、配电室、消防设备用房等处设置应急灯及疏散指示灯，当发生紧急情况时，应急照明系统立即启用，保证人流能够迅速安全疏散。为突出整个建筑群的晚间风采，在主体建筑的主要立面处设置泛光照明，选用大功率投光灯具。同时，在室外广场合理布置广场灯，使建筑和广场在晚间灯光照耀下相互辉映。5、防雷接地系统本建筑按二级防雷要求设计防雷装置。屋顶沿女儿墙用镀锌扁钢设环状避雷带作防直击雷接闪器，并在屋面装设不大于15×15m的网格；利用建筑物构造柱内两根主筋作防雷引下线，引下线间距不大于20m；利用建筑物钢筋混凝土基础内钢筋作接地体，防雷接地与变电所接地、弱电系统接地共用接地装置，从而构成完整的防雷接地系统。低压配电系统保护采用TN-S系统，接地系统采用联合接地，接地电阻小于1Ω。进出建筑物的各种线路及金属管道应在进出处与防雷接地装置相连。6、弱电系统根据需要，物流配送中心及农产品加工中心大楼内设置电话、电视、保安监视系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、音响系统、设备管理系统等弱电系统。在办公室设置电话、传真机等通讯设备。在物流配送中心及农产品加工中心设置广播音响系统一套，主要功能为播放音乐和紧急通知呼叫。大楼内有关用房根据需要设置语音信息点和数据信息点。系统配线采用结构化布线，垂直配线在弱电竖井内用线槽沿墙敷设，水平配线采用五类双绞线。 在本建筑的各出入口、重要场所、重要通道上设置电视摄像机，实现对现场的监视。监控系统由中心监控室（包括控制器、多路监视屏、录像机等）、各监视点的摄像机、连接电缆等组成。有关系统需在下一步请专业设计公司进行设计。四、煤气工程本工程煤气主要供公司宿舍员工使用及餐饮用气（设煤气总表一只），餐饮区每个厨房另设煤气表各一只。煤气管道接自市政煤气总管，是否需设煤气调压要征询有关部门后才能决定。室内煤气管道需委托有关单位专门进行设计、施工，所有煤气表具须采用煤气公司指定产品，并委托煤气公司承担安装。五、消防工程1、设计依据为防止和减少火灾的危害，保护人身和财产的安全，防患于未然，本项目将严格按照国家及地方有关消防、安全等现行主要标准及规范进行消防设计。主要设计依据包括：（1）建筑设计防火规范【GBJ16-87（1997年版）】（2）自动喷水灭火系统设计规范【GBJ84-85】（3）火灾自动报警系统设计规范【GBJ116-88】（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范【GB50067-97】2、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径Dn200），若二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。3、有关消防设计要点（1）消防水量主要建筑物及功能区设置室内、外消火栓给水系统和自动喷水灭火系统。室内消防给水采用高压或临时高压给水系统。消防水量按室内、外消防用水量之和计算。根据有关规范，确定本工程消防水量为75l/s，其中室内消火栓15l/s、室外消火栓30l/s、自动喷淋系统30l/s。（2）消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。 （3）自动喷淋系统室内农产品加工中心等经营用房设置自动喷淋系统，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。（4）其它本项目设有消防控制中心、火灾报警、防烟排烟设施。在配变电房将设有“温感式”报警系统，操作大厅内设有“烟感式”报警系统。对于不宜用水灭火的房间，如变压器室、高低压配电室等处安置小型悬挂式灭火器。建筑物与周边建筑物之间保持足够的防火间距和留有环形车道。消防车道的宽度不应小于3.5m，道路上空遇有管架等障碍物时，其净高不应小于4m。环形消防车道至少应有两处与其它车道连通，尽头或消防车道应设回车道或面积不小于12m×12m的回车场，供大型消防车使用的回车场面积不应小于15m×15m。第八章环保、节能与安全第一节环境保护根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、《建筑项目环境保护管理条例》【国务院（98）253号令】2、《大气污染物综合排放标准》【GB16297-1996】3、《污水综合排放标准》【GB8978-1996】4、《环境空气质量标准》【GB3095-1996】5、《地表水环境质量标准》【GBZB1-1999】6、《城市区域环境噪声标准》【GB3096-93】本项目属一般公用民用建筑，集工业和办公于一体，建设基地位于市沙县金古园，项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水、固体废弃物及室内空气质量等环境问题，只要加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本上不会产生环境污染。一、环境影响初步分析 1、废水排水系统采用雨污分流制，厨房污水先经过隔油池处理后再与生活污水合并处理，达到国家排放标准后排入市政排水管。在基地东南角污水池采用二级生化处理法，污水处理后可用来浇花、洗汽车。本项目废水不会对环境造成污染。2、废烟气拟用进口冷水机组以水为制冷剂，对大气无污染。拟用锅炉为燃气无压热水锅炉。此外，厨房油烟经油烟过滤罩后再排出室外，蒸汽锅炉及空调水系统均使用软化水。本项目废烟气基本不会对环境造成污染。3、噪声本项目风机及其它设备均选用优质低噪型，同时室内采用隔音良好的材料，可以将噪声控制在允许范围内。4、室内空气质量仓库内部分货物储存时间长久会产生异味。根据不同用房的不同功能，定期或不定期采用自然或机械方式通风。同时，对建筑及装修材料的选用应符合国家有关室内环境标准。采取有关措施后可以基本保证室内空气质量。二、环保措施1、在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：（1）妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；（2）不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；（3）使用密封式的圈筒处理高空废弃物；（4）采取有效措施控制施工中的扬尘；（5）禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；（6）对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。2、在设计和有关设备的使用时采取以下措施：（1）采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准； （2）各空调、通风机房内墙、门、窗做吸音隔声处理；（3）所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；（4）选用的主要设备要求噪音低，运行振动小；所有带振源的设备，如风机、空调机组等设减振基座或减振吊架；与设备连接的接管上加设柔性减振软接头；空调机组内离心风机设置弹簧减震器；主体建筑周围环境及各室内房间需达到GB3096-93噪声标准要求；（5）蒸汽锅炉及空调水系统均使用软化水；（6）建筑内隔断采用轻质隔墙、轻钢龙骨石膏板等，尽可能少采用木材或对人体健康有不良影响的材料。3、在基地广场及其它空地处种植树木、草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境。4、在项目建设期间及项目建成后，需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。第二节节能本项目采取以下措施，以取得节能效果：1、空调系统设计时考虑过渡季节全新风方式，冬季尽量利用室外低温空气；空调末端设备设置点动水阀，可根据负荷变化调节供水量，以节省能源；2、采用高效率的热交换器，提高能源利用率；新风机组、回风风机、通风风机、排风风机等，根据不同用途，设置时间控制，定时开启风机，达到节能目的；3、水系统选用变频泵和平衡阀，采用国家推荐的节水器具，根据不同用途及分区设置适当数量的水表以节约用水和进行平衡测试；4、建筑外墙玻璃采用双层中空度膜玻璃，保温隔热，顶层空中花园采用先进的智能化遮阳系统，使室内气候舒适宜人，可相应减少能耗；5、各走道采用紧凑型节能灯，门厅及室外泛光照明采用金属卤化物；6、利用建筑空间，尽量采用自然排风方式，节省设备购置费和用电量。 第三节劳动安全为贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保项目实施后符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高劳动生产率，本项目劳动安全设计必须达到有关要求。一、机械设备安全主要涉及有轨巷道堆垛起重机的安全性问题。堆垛机作为一种重要的起重设备，其安全性和可靠性尤为重要。生产制造及安装厂家必须具有资格证，设备需经当地劳动部门验收。标准规定有多种安全保护装置，并在电气控制上采取一系列联锁和保护措施。主要采取以下安全保护装置：1、终端限位保护：在水平行走、垂直升降和货叉伸缩的终端都设机械限位保护装置。2、电气联锁保护：堆垛机在出入库作业时，保护货叉不能动作；相反，货叉伸缩时，保证水平行走或垂直升降不能动作。3、正位检测保护：堆垛机在出入库作业时，只有在水平（列）方向和垂直（层）方向停准时，货叉才能伸缩，即货叉运动是受条件控制的。4、载货台断绳保护：当钢丝绳或链条断裂时，通过断绳保护装置使载货台卡住立柱或导轨，阻止其坠落。目前比较常见的载货台制动器有楔铁式和凸轮式两种，也有棘轮式结构。另外，还需采取松绳保护、过载保护等。二、公用工程设备安全本工程拟配置备用柴油发电机组一套，需专门设置柴油贮存室。考虑到输送、安全、需求等因素，在大楼半地下室设备用房内设油泵油箱间，采用防火墙与其它房间相隔。本工程变配电房、锅炉房、油泵油箱间等用房及电梯、水泵、发电机、油泵油管等设备设施的劳动安全设计参照有关规范执行，经当地劳动安全部门验收合格后才可投入使用。 第九章组织机构及劳动定员第一节组织机构本着机构简洁、人员精干、注意效率的原则确定本项目组织机构。一、管理机构本项目建设单位为XX购物广场股份有限公司，项目筹建和建设由办公室具体负责，采取国内招标方式落实设计、施工、监理单位及主要设备材料，与承包单位签订合同，制定施工进度计划，搞好工程的质量、工期、造价控制。物流配送中心及农产品加工中心建成后，将成为的子公司，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会决定子公司的重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘任，负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。该子公司的管理机构实行直线职能型。二、职责范围由总经理根据董事会的总体工作思路，确定管理机构和职责范围，明确各职能科室，拟定工作职责和工作程序，并报董事会批准后贯彻执行。第二节劳动定员及培训一、人员编制本项目计划劳动定员为500人。所需人员除部分中高级管理人员由内部选用外，其余将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。二、分配制度所有员工均实行按劳分配，基本模式为基础工资加全勤奖，建立较完善的管理考核制度，运用电脑化管理提供的数据，奖励考核到个人，奖优罚劣，对不能胜任工作的员工予以淘汰。 三、人才聘用本项目的运作需要大量专业人才，如仓储、运输、配送、信息处理、经营管理、市场、贸易等，必须高度重视人才的内部培养和外部引进工作，合理开发和利用人力资源。管理人员和业务主管是子公司的中坚力量，本着选贤任能的原则，不拘一格选拔和使用人才，不断创造培训和再学习的机会，不断提高这些人士的业务素质、思想素质和工作能力。提拨和重用人才要注意人才的可塑性、年轻化和专业化，并注意培养后备力量，必要时可以考虑引进人才。四、员工培训子公司需要高素质的员工，对拟上岗员工进行岗前培训，培训期30天，按不同管理工作和营业岗位分别进行。在子公司日常运营过程中，不断组织员工培训与再培训。主要培训内容包括：熟悉各项管理制度、管理职责职能、商品知识、操作规程、工作规范、消费心理、礼貌待客的技巧、进销调存环节的处理等。主要培训形式包括：组织基础文化学习和业务学习；安排有实践经验的专家及技术人员给员工授课；不定期选派素质高、责任心强的业务骨干送往高等院校进修和学习。第十章项目进度计划按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。根据以上要求，并结合实际情况，本项目建设期拟定为1年（12个月）。有关内容包括项目前期准备、工程勘察与设计、土建施工、设备采购、设备安装、营业准备、投入运营等。项目实施计划参见表10-1。项目实施计划表表10-1单位：月序号内容1234567891011121项目前期准备工作 2工程勘察与设计3土建施工4设备采购5设备安装6营业准备7竣工验收并交付使用第十一章投资估算及资金筹措第一节投资估算根据国家概算指标及市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。一、投资估算编制依据1、《XX建筑工程概算定额》（1999）；2、市对建筑安装工程的有关规定；3、XX购物广场股份有限公司提供的项目相关资料。二、投资估算说明1、根据工程建设方案，本项目需新建物流配送中心及农产品加工中心建筑面积40000m2，其中农产品加工中心3300m2、仓储及配送面积22000m2；冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房650m2。建筑工程费根据市的实际情况，主体工程按每平方米建筑面积1000元造价估算；辅助配套设施工程按每平方米建筑面积800元造价估算。专业工程中的给排水工程（包括消防设施）按每平方米100元估算，电气工程包括消防电设施按每平方米250元估算；暖通工程按每平方米350元估算；室外工程按建筑工程与给排水及消防、电气、暖通等专业工程费用之和的10%估算。2、本项目所需设备包括物流配送中心及农产品加工中心所需的物流设备、计算机及网络设备系统、自动扶梯、电梯、办公用具等有关设备设施，设备购置费需4141.12万元。有关设备详细情况参见本报告有关章节。 3、土地费用的构成包括收购或租赁兴建物流配送中心及农产品加工中心所占用的土地。三、固定资产投资总额构成本项目全部工程固定资产投资总额为00000.00万元，其中：工程及设备费用00000.00万元，占固定资产投资总额的74.75%；工程建设其它费用3615.79万元，占固定资产投资总额的20.49%；不可预见费840.48万元，占固定资产投资总额的4.76%。四、流动资金本项目流动资金按物流配送中心及农产品加工中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为5500万元。其中，铺底流动资金1650万元，流动资金借款3850万元。铺底流动资金1650万元计入项目总投资。五、项目总投资本项目总投资15000万元，其中：固定资产投资00000万元；铺底流动资金00000万元。六、分年投资安排按照工程实施进度，建设期为1年。固定资产投资均在建设期投入（2010年6月－2011年5月）。流动资金根据各年需要分年投入。本项目分年投资计划详见表11-1。表11-1项目分年投资计划表序号指标名称单位2009年度2010年度2011年度2012年度小计1固定资产投资万元//2铺底流动资金万元/3合计万元第二节资金筹措一、固定资产投资来源 根据投资估算，本项目固定资产投资总额为15000万元，拟通过公开发行股票融资筹得。二、流动资金来源本项目需流动资金5500万元。其中，铺底流动资金1650万元拟由募股资金解决，其余流动资金3850万元拟向银行借款。项目投资使用计划及资金筹措详见附表2。第十二章财务评价该项目物流配送中心与农产品加工中心的建设，一方面可以减少自身业务日益发展带来的物流配送压力，并为未来开展第三方物流奠定基础；另一方面，将推动积极介入国家产业政策鼓励的大型仓储式超市的经营领域之中，实现由仅仅从事传统百货商场经营的单一模式向连锁超市，；连锁家电并重发展模式的转移，从而拓宽的经营空间，增强市场竞争实力。在该项目建成后的初期，将主要依靠其大型农产品加工中心的运营实现盈利目标。但从中长期发展而言，随着物流配送中心知名度的提高与业务范围的扩大，将促使该配送中心逐渐发展成为以第三方物流为主要业务的功能载体，届时，的新型业态经营收入占收入总额的比重将不断提高。本项目财务评价确定计算期为50年，其中：建设期1年，经营期49年。第一节营业收入和营业税金及附加估算本项目的营业收入根据现有物流中心的实际运转情况并结合项目的具体情况进行估算。一、营业收入估算1、库房仓储收入本测算以彩电为例进行，其它货物比照类推，确定相应的收费标准。 库房总面积16000平方米，利用率70%，收费标准为0.6元/天.平方米，使用货架可提高1.7倍。估算可知本项目正常年库房仓储收入为417万元。2、装卸费收入本项目预计彩电年周转量为10万台，装卸费用按2.1元/台计算；空调年周转量为10万台，装卸费用按2.2元/台计算；其它家电30万件，装卸费用按1.4元/件计算；其它大宗商品年周转量为30万件，装卸费用按1.0元/件计算；其它商品年周转量为80万件，装卸费用按0.8元/件计算；本项目正常年装卸费收入为179万元。3、配送业务收入本项目货物配送分短途及长途配送，短途配送主要为地区，长途配送主要为南平，江西、浙江。项目短途运输需2.5吨运输车辆为20辆，每天按1.5个台班，每个台班按96元收入计算，项目正常年短途运输收入为105万元；长途运输需10吨运输车辆12辆，另需10吨和16吨冷藏车各1辆，按每天一个来回，运输里程平均按70公里，运输费用吨公里为0.43元，空载率按90%计算，正常年长途运输收入为177万元。本项目正常年配送业务收入共计为282万元。4、农产品加工中心收入二、营业税金及附加估算根据国家有关的税收规定，本项目增值税率按17%计，装卸费收入营业税率为3%，库房仓储、配送业务、分拣配货等收入营业税率为5%，城市维护建设税按营业税额的7%计算，教育费附加按营业税额的4%计算。测算出本项目正常年营业税金及附加为1593万元。营业收入和营业税金及附加估算详见附表4。第二节总成本费用估算一、成本费用估算范围 本项目总成本费用估算包括农产品加工中心收购产品成本、外购燃料费、水电费、房产税、土地使用费、职工工资及福利、折旧摊销费用、修理费用、财务费用、其它费用等。本项目总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》及有关物流配送公司的实际运营情况进行估算。二、成本费用估算依据1、农产品加工中心商品零售成本参照商业物流企业及营业成本占营业收入的比例，考虑到物流中心通过现代化的电子信息技术进行仓储、配送等经营优势，本项目农产品加工中心商品零售成本按占农产品加工中心收入的84%测算，为0000万元。2、外购燃料、动力费用参照有关标准，本项目燃料费按配送及装卸收入的5%估算，水电费按营业收入的0.8%估算。3、房产税和土地使用费房产税率按固定资产投资70%的1.2%估算，土地使用费按0.5元/平方米估算。4、职工工资及福利项目投入营业后预计定员500人，其中配送中心职工为300人。本项目农产品加工中心职工工资福利按农产品加工中心销售收入的1%计，配送中心职工人均年工资福利按1.2万元计。本项目正常年职工工资及福利为600万元。5、折旧、摊销费固定资产折旧按照国家有关规定采用分类直线折旧法计算，房屋建筑按35年折旧，残值率为4%，机器设备按10年折旧，残值率为4%。土地使用权摊销年限按35年，无形资产及递延资产均按10年摊销。6、维修费用维修费用按年折旧费用的10%估算。7、财务费用本项目财务费用主要为流动资金银行借款利息，流动资金借款利率取5.70%。8、销售费用 参照商业物流企业及农产品加工中心并结合目前的销售费用水平测算。9、其它费用其它费用包括办公费、差旅费、交际应酬费、会议费、工会经费等费用，参照以往商业企业有关费用综合水平及的实际情况，其它费用按营业收入的0.5%估算。三、总成本费用构成本项目正常年总成本费用为53214万元，其中：固定成本2111万元，可变成本51102万元，年经营成本52060万元。总成本费用估算详见附表7。第三节项目盈利能力分析一、项目损益情况分析本项目正常年收入总额为30000万元，营业税金及附加为1593万元，总成本费用为53214万元，计算可知利润总额为6111万元。根据现行《中华人民共和国企业所得税法》规定，本项目所得税率为25%，正常年所得税为2017万元，所得税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，正常年盈余公积金为409万元，盈余公益金为205万元。该项目正常年未分配利润为3480万元。本项目损益情况详见附表8。二、投资利润率和投资利税率本项目投资利润率和投资利税率如下：年利润总额投资利润率=———————————————=31.66%项目总投资（投资总额+流动资金）年利润总额+销售税金及附加投资利税率=———————————————=39.92%项目总投资（投资总额+流动资金）三、财务现金流量分析 本项目全部投资现金流量详见附表9，自有资金现金流量详见附表10。根据现金流量分析，计算求得结果见表12-1。表12-1现金流量分析结果表序号指标名称单位全部投资自有资金所得税前所得税后1财务内部收益率%31.0822.0024.672投资回收期年4.495.705.133财务净现值（ic=8%）万元366632155123160以上结果表明：本项目财务内部收益率为22.00%（税后），大于基准内部收益率，投资回收期5.70年（税后），说明企业盈利能力能满足基准要求，财务净现值为21551万元（ic=8%，税后）大于零，该项目财务指标可以接受。四、资金来源与运用分析项目计算期内各年资金来源与运用详见附表11。从表中可以看出各年的收支均能平衡。第四节项目不确定性分析一、盈亏平衡分析投产年的固定成本不尽相同，按各年实际成本构成计算，以项目年生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），其公式为：BEP=年固定成本/[营业收入—可变成本—销售(营业)税金]×100%经测算，本项目盈亏平衡点（BEP）为25.68%。由盈亏平衡分析可知，按基价计算，本项目生产能力利用率达到25.68%时，即能达到盈亏平衡。超过该比率就有盈利，否则将产生亏损。本项目该项指标表明，项目有一定的抗风险能力。二、项目敏感性分析项目的财务分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务效益的项目投资、营业收入、经营成本等因素在-10%～+10%的范围内进行了敏感性分析。分析结果详见附表12。 结果表明：运营收入、经营成本和建设投资对本项目影响均较大。建议在项目的建设、经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动。 第十三章综合效益评价第一节经济效益评价一、建设规模本项目占地面积50.05亩，主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积40593m2，其中：农产品加工中心面积3780m2，仓储及配送面积22088m2，办公大楼面积4300m2其，生活住宅面积10425m2。其它用房面积428m2二、投资结构本项目全部工程固定资产投资总额为000.00万元，其中：工程及设备费用0万元，占固定资产投资总额的74.75%；工程建设其它费用0万元，占固定资产投资总额的20.49%；不可预见费0万元，占固定资产投资总额的4.76%。本项目流动资金按物流配送中心及农产品加工中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为5500万元。其中，铺底流动资金1650万元，流动资金借款3850万元。铺底流动资金1650万元计入项目总投资。三、项目总投资项目总投资15000万元，其中：固定资产投资总额为0万元，铺底流动资金0万元。四、投资计划固定资产投资均在建设期投入（2010年6月－2011年5流动资金根据各年需要分年投入。五、项目经营方案进行大型农产品加工中心和物流配送中心的业务的经营。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电10万台、空调10万台，其它家电30万件，其它大宗商品30万件，一般商品80万件。六、营业收入 1、项目正常年库房仓储收入为0万元；2、本项目正常年装卸费收入为0万元；3、本项目正常年配送业务收入共计为0万元；4、正常年农产品加工中心经营收入为0万元。物流配送中心及农产品加工中心项目营业收入为以上四项之和，合计为为30000万元。七、成本费用本项目正常年总成本费用为0万元，其中：固定成本0万元，可变成本0万元，年经营成本0万元。八、税金及利润本项目正常年收入总额为30000万元，营业税金及附加为0万元，总成本费用为0万元，计算可知利润总额为0万元。根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，本项目所得税率为25%，正常年所得税为0万元，所得税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，正常年盈余公积金为0万元，盈余公益金为0万元。该项目正常年未分配利润为0万元。九、财务综合测算经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为22.00%（所得税后），高于基准收益率，以8%为折现率计算的全部投资财务净现值为0万元（所得税后），大于零。全部投资回收期为5.70年（所得税后，含建设期），符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。第二节社会效益评价1、该项目物流配送中心与大型农产品加工中心的建设，一方面可以减少自身业务日益发展带来的物流配送压力，并为未来开展第三方物流奠定基础；另一方面，将推动积极介入国家产业政策鼓励的大型仓储式配送中心、农产品加工中心的经营领域之中，实现由仅仅从事传统百货商场，超市经营的单一模式向大型仓储，超市与百货商场并重发展模式的转移，从而拓宽的经营空间，增强市场竞争实力。 2、投资建设现代化物流配送中心及农产品加工中心，将促使由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为新的经营服务产业—“第三方物流产业”，为拓展新的业务空间和利润增长点，实现在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”等方面奠定基础。3、项目在市率先建立规模较大的集运输、仓储、配送、信息及商品销售于一体的物流中心及农产品加工中心，将促进地方经济发展所需生产资料和生活资料两种流量的有机协调与配合。通过建立独具特色的物流体系，实行集中进货、统一配送，可以发挥连锁经营的优势，进一步增强和提高的信誉和市场竞争能力，不仅可使内部物流系统处于平衡发展的状态，同时可以扩大营销空间，力争使该物流配送中心成为乃至周边地区物流配送基地，为经营规模的扩大拓展新的空间，同时也有利于推动当地新型商业经济业态乃至整个地方经济的发展。4、为促进我国物流事业发展的需要，国家“十五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。XX为促进省内物流发展及物流布局的需要，根据《国务院关于支持XX省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》：积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快武夷山、沙县、龙岩、晋江中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设，以区域性中心城市和交通枢纽为依托，建成区域性综合物流中心。在商贸流通业“十五”发展规划也明确提出：要建立全国性、区域性、地区性的市场，要发展大配送、大卖场、大连销，形成立足，面向闽西北、辐射江西浙江的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次、多功能、通畅、高效、可调控的市场体系。是闽西北的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。本项目的建设，将有助于推动及周边地区物流事业的发展，从而对推动及周边地区经济的发展发挥重要作用。 5、当前，许多国际著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。国内市场面临着激烈的竞争。而国内超市由于经营理念、经营模式、服务设施等原因，目前尚难以同国际性超市抗衡，国内超市迫切需要从自身的角度做出进一步的改革和探索。本项目所建立物流配送中心，农产品加工中心，集加工与配送两位于一体，将大大提高自身的竞争能力。项目建立后，将为国内超市业的改革与发展产生良好的示范及辐射效应，从而使国内超市提高市场竞争力，积极参与到与国外超市的激烈竞争中。6、随着现代物流配送中心社会化服务功能和业务量的增加与业务范围的扩大，本项目的建设，可安排解决部分待、下岗职工，为保持社会安定起到积极作用。本项目具有十分广泛的社会效益。《物流配送中心项目可行性研究报》由曾文编制电话13055867678附表：附表1固定资产投资估算表附表2投资使用计划及资金筹措表附表3营业收入估算表附表4营业收入和营业税金及附加估算表附表5固定资产折旧估算表附表6无形及递延资产摊销估算表附表7总成本费用估算表附表8损益表附表9现金流量表(全部投资)附表10现金流量表(自有资金)附表11资金来源及运用表附表12资产负债表附表13敏感性分析表附表14财务评价基础数据和指标汇总表附件：附件1XX购物广场股份有限公司企业法人营业执照附件2XX购物广场股份有限公司资产负债表及利润表附图：附图1项目区域位置图附图2项目总平面布置示意图'