通信综合楼项目可行性研究报告 53页

'目录1概述11.1项目概述11.2可行性研究内容31.3编制依据32项目建设必要性和可行性42.1项目提出的背景42.2项目建设的必要性52.3项目建设的可行性条件63现状分析及需求预测73.1城市概况73.2企业发展现状83.3通信网络现状93.4各类用房现状113.5现有局房功能安排123.6需求预测124机房和生产管理用房使用面积估算134.1机房楼使用面积估算及楼层分配建议134.2生产管理用房使用面积估算及楼层分配建议144.3项目总需求175建设地点及建设条件175.1选址原则175.2建设地点的确定185.3场址条件186工程建设方案186.1建设原则和建设思路18iii 6.2规划设计方案196.3建筑专业建设方案216.4结构专业建设方案226.5给、排水系统建设方案246.6空调通风系统建设方案266.7消防系统建设方案286.8强电系统建设方案336.9弱电系统建设方案366.10燃气引入方案376.11配套室外工程376.12通信工艺建设要求377节能、节水及环境保护387.1节能要求和措施387.2节水要求和措施407.3环境保护要求和措施407.4噪声和光污染控制要求418环境影响评价428.1编制依据428.2环境影响因素428.3施工过程中的环境保护措施439投资估算及资金筹措449.1投资估算依据449.2投资估算包括的内容459.3估算总投资及资金筹措4610项目进度计划4610.1项目前期工作进度计划4610.2施工阶段进度计划47iii 10.3工程竣工阶段4711经济评价4712项目风险分析4813可行性研究结论4914附表、附图50iii X市通信综合楼项目可行性研究报告1概述1.1项目概述1.1.1项目名称根据中国联合网络通信有限公司（以下简称“中国联通”）文件：批[2009]25号《关于X分公司立项建设X通信综合楼项目的批复》，本项目名称确定为“中国联通X市通信综合楼项目”。1.1.2建设单位本项目建设单位为中国联通X市分公司。1.1.3项目建设地点拟征建设用地位于X市城北综合新区，东连青阳北路，西临长江路，南接行政中心一条街清风路，北靠长江，周围环绕有樟树湾小区、城北花园和泰星城等一批新兴小区以及市国土资源局、市银监局、市水务局、市安全生产管理局、市公安局、X九华商业银行等行政、事业及商业单位。城北综合新区是集行政办公、商业购物、文化休闲、会议展览、酒店于一体的综合行政商业区，基础设施配套齐全，市场潜力巨大，区位优势明显。1.1.4建设目标与定位为满足中国联通X市分公司企业发展的需要，在X市城北综合新区拟征土地内建设通信综合楼项目。通信综合楼项目含新建生产调度楼和通信机房楼各1栋。生产调度楼的建设应落实以人为本的原则，同时兼顾生产管理效率的提高。通信机房楼的建设应适应维护体制改革的需要，按无人或少人值守以及集中维护管理的精神对各类机房进行合理安排。生产调度楼和通信机房楼的使用功能应以满足近期（建成后5～10年）的需要为主，统筹考虑远期发展和变化等使用需求，适当留有发展空间。生产调度楼和通信机房楼的安全使用年限均为50年。生产调度楼的使用功能定位为：X市分公司的通信指挥中心和本部生产管理用房。通信机房楼的使用功能定位为：中国联通在X省的地区级通信枢纽楼、X市城北综合新区的主要通信节点。1.1.5建设规模及建设内容（1）建设规模50 X市通信综合楼项目可行性研究报告征地面积：15亩新建通信综合楼总建筑面积：10391.75平方米其中：机房楼建筑面积：4254.61平方米层数：地上四层，局部地下（上线间113.1平方米）建筑高度：≤24米生产调度楼建筑面积：6036.34平方米层数：地上六层建筑高度：≤24米地下水泵房：100.8平方米（2）建设内容本项目在X市城北综合新区内建设生产调度楼和通信机房楼各1栋，其中生产调度楼内设置各类生产管理用房、档案资料室、图书阅览室、电视电话会议室、多功能厅、营业厅、保安中控室等；通信机房楼内设置移动交换机房（GSM、WCDMA）、数据机房、传输机房、IDC托管机房、电力机房等。根据相关规范，新建建筑为二类建筑物，耐火等级为二级，设计使用年限50年，结构安全等级二级。建筑的抗震设防烈度等级按6度设计。新建建筑内设给水与排水、空调与通风、交流变配电、照明及应急照明、火灾报警、消防、安防及综合布线等系统。建筑形式和外立面应与周围建筑协调，建设规模、周边道路及绿化、消防等问题应满足国家现行规范的要求。1.1.1投资估算和资金来源本项目为新建中国联通X通信综合楼工程，项目总投资5676.24万元人民币，全部投资由中国联通自筹解决。1.1.2项目建设期本项目建设前期工作时间为2009年5月至2009年12月底，施工阶段计划时间为2010年1月至2011年3月底。本项目计划于2011年4月竣工并提供全面入驻和装机条件。1.1.3综合评价本项目的实施，将为X市分公司建设一座机房楼和生产调度楼50 X市通信综合楼项目可行性研究报告，项目的建设将缓解X现有机房面积不足、生产管理用房条件差的现状，同时对通信设备扩容以及提高机房安全等级等方面都具有非常重要的积极作用，同时可以增强X市分公司在城北综合新区的市场竞争能力，提高企业整体形象和业务竞争力。本工程按固定通信生产用房的功能要求进行建设，暂不安装无线发射装置，电池使用密闭、免维护电池，因此，建成投产后只产生少量人员生活废水，对周边环境没有化学烟气，有毒污水，无线电辐射和噪音等污染。综上所述，进行本项目是必要的；同时投资落实，建设条件具备，因此也是可行的。1.1可行性研究内容本项目可行性研究报告主要包括以下8个方面的内容：(1)项目建设的背景(2)项目建设的意义与必要性(3)项目建设的内容(4)项目建设的规模及建设方案(5)工程投资估算(6)工程进度计划安排(7)经济评价(8)项目风险分析1.2编制依据(1)中国联通X省分公司关于本项目的立项报告：X联通[2009]153号；(2)中国联通总部对本项目立项报告的批复：中国联通集团批[2009]25号《关于X分公司立项建设X通信综合楼项目的批复》。(3)中国联通X省分公司关于X通信综合楼项目可行性研究报告的委托函(4)相关法律、法规及设计规范1)中华人民共和国国家标准GB50174-2008《电子信息系统机房设计规范》2)中华人民共和国国家标准GB50016-2006《建筑设计防火规范》3)北京市地方标准DBJ01-621-2005《公共建筑节能设计标准》4)中华人民共和国国家标准GB50019-2003《采暖通风与空气调节设计规范》50 X市通信综合楼项目可行性研究报告1)中华人民共和国国家标准JGJ16-2008《民用建筑电气设计规范》2)中华人民共和国国家标准GB50116-97《火灾自动报警系统设计规范》3)中华人民共和国通信行业标准YD/T5003-2005《电信专用房屋设计规范》4)其他与本工程相关的国家现行的有关政策、法规、规范。5)中华人民共和国通信行业标准YD╱T1051-2000《通信局（站）电源系统总技术要求》6)中华人民共和国原邮电部部颁GF014-95《通信机房环境条件（暂行规定）》7)其它各种相关国颁、部颁规程和技术标准1项目建设必要性和可行性1.1项目提出的背景(1)中国联通X市分公司自成立以来发展迅速，但在局房建设方面一直存在较大的缺口，对X市分公司的持续发展造成了一定的制约。特别是根据国家深化电信体制改革的要求，原中国联通X市分公司和原中国网通X市分公司于2008年10月15日合并，组成新的中国联合网络通信有限公司X市分公司以来，按照融合后的现状及发展构想，各类机房及生产管理用房的紧张状况更加突出，已难以适应新形式下的企业发展需求，因此急需建设通信综合楼建设以缓解这一难题。(2)为满足企业发展需求，为业务发展提供必要的基础设施和生产场地，中国联通X省分公司以“X联通[2009]153号立项报告”向中国联通总部提出了关于建设中国联通X通信综合楼项目的立项申请，中国联通总部经认真研究后，以“中国联通集团批[2009]25号《关于X分公司立项建设X通信综合楼项目的批复》”核准了该项目的立项申请，并对项目建设做出了具体的部署。(3)近年来，X市分公司就通信综合楼建设一事与X市政府和有关部门进行了多次接触和磋商，并得到了积极的支持和配合，用地规划已于2008年经市规划建设指导委员会第44次会议审议通过，同意在X市青阳北路以西规划用地15亩建设联通通信枢纽楼。2009年4月，市政府领导两次主持召开专题会，协调X市分公司通信综合楼建设项目有关的征地及拆迁等事宜。(4)按照《中国联通通信局房标准化设计》总则的要求，为保证网络安全，通信局房不应与通信生产调度楼合建。因此，新建X市分公司通信综合楼的机房和生产管理用房等两部分使用功能将在机房楼和生产调度楼两栋建筑中实现。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告1.1项目建设的必要性1.1.1地方经济发展的需要X作为经济后发地区，随着X东向战略进程的进一步加速，X的经济和社会发展等各个领域都发生了巨大的变化，城市基础设施和公共服务设施的建设正大规模展开。由此带动的内需也迫切需要通信业务的快速发展。作为中国主要的全业务电信运营商，中国联通X市分公司必须要超前意识，必须抓住目前的有利契机，不失时机地扩大网容量，提升网络建设规模，为抢占市场先机创造有利的条件。1.1.2新技术、新业务发展的需要近年来通信新技术、新设备的快速发展，改变了人们的通信观念，同时也深刻改变着世界通信的格局。新的通信业务和通信形式一方面在用户数量上冲击着传统通信形式的主导地位，另一方面又在新技术的开发和新业务的应用上显示出其独特的优势。通信业务的市场是广阔的，通信市场的竞争也是日益激烈的，作为一个电信营业商，必须具备有向用户提供多种通信手段的先进设备，并能向用户提供可靠的优质服务，才能立于不败之地。为了适应通信发展的新趋势，市级分公司将要建立全业务中心机房，特别是新联通的成立、3G大幕已经拉开，目前的生产用房远不能满足新技术、新业务快速发展的需求。故尽快建设满足需求的通信机房将是迎战并开拓市场的前提。1.1.3企业当前现实和战略发展的需要目前X公司生产管理用房和通信机房已经非常拥挤，在外租用生产管理用房、机房和仓库每年需支付数十万元的费用。同时随着新联通的组建，公司也需要提升企业的形象，适应新的发展，因此，迫切需要新建通信综合楼。另外，近几年来，随着X市政建设步伐加大，城北综合新村已初具规模，为适应形势发展，X市分公司需要在此处建设新的通信枢纽楼，满足城市发展对通信的需求，为在城北综合新区吸收更多的高端用户和集团客户创造必需的基础条件。1.1.4市场竞争和网络发展的需要从电信行业的发展历程可以清楚的认识到，谁能抢得市场先机，为用户提供满意的通信服务，谁就能更快地获得较大的市场份额，使企业获得更加持久的利益和更大的发展空间。X市分公司自成立以来发展迅速，但与竞争对手相比，无论是网络资源、网络规模、用户数量、还是用户层次等方面都存在着一定的差距，特别是在局房建设上差距较大。如果X市分公司50 X市通信综合楼项目可行性研究报告不解决好机房、营业厅等业务用房的发展问题，目前及今后8-10年的企业发展势必会受到严重制约，企业的竞争力也将大大削弱。随着X经济和社会的快速发展，人民群众对通信需求也日益高涨，为了保障通信，X市分公司已经多次进行设备扩容，现有机房条件已无法满足后续的网络升级扩容需要。因此，无论从市场需求和提高竞争力等内动力，还是从外部竞争环境、开展特色业务以及力争市场优势等外动力方面分析，X市分公司通信综合楼的建设都是急需和必要的。1.1.1有利于长远发展和对外树立形象中国联通X通信综合楼拟建于X市城北综合新区，周围环绕有樟树湾小区、城北花园和泰星城等一批新兴小区以及市国土资源局、市银监局、市水务局、市安全生产管理局、市公安局、X九华商业银行等行政、事业及商业单位，是集行政办公、商业购物、文化休闲、会议展览、酒店于一体的综合行政商业区，基础设施配套齐全，市场潜力巨大，区位优势明显。目前配套的水、电、气、路等基础配套设施已基本完善。由于该区域市政设施完善，交通与通讯条件便利，它将是X市潜在的经济发展战略重地，也是商家必争之地，中国联通X市分公司在此建设通信综合楼不仅能覆盖该区域的广大用户，同时伴随该区域的建设与发展，X市分公司也将因此而受益。在该地区建设代表中国联通企业形象的通信综合楼，不仅有利于公司长久发展，而且有利于树立良好的社会形象。综上所述，中国联通X通信综合楼的建设是完全必要的，也是非常紧迫的。1.2项目建设的可行性条件1.2.1项目场地环境条件良好本项目建设地点目前为待开发用地，征地、拆迁及连通各类市政管道的工作由政府负责，现有场地具备建设条件。本项目建设用地周边无强电磁干扰，附近及地下无严重化学污染源，基本符合建设条件。本工程按固定通信生产用房的功能要求进行建设，暂不安装无线发射装置，因此，建成投产后只产生少量人员生活污水，对周边环境没有化学烟气，有毒污水，无线电辐射和噪音等污染。1.2.2项目建设市政条件齐全(1)自然条件气象条件：X地处东经116°38"-118°05"，北纬29°33"-30°51"；气候温暖，四季分明，雨量充足，光照充足无霜期长，属暖湿性亚热带季风气候。年平均气温16.5°C，年均降水量1400--2200mm50 X市通信综合楼项目可行性研究报告，年均日照率45%，年均无霜期220天，最长286天，年平均雷暴日（d/a）数为40天。交通条件：本项目东连青阳北路，西临长江路，南接清风路，这三条道路均为城市干道，道路交通条件较好。地质条件：X市大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，X市为下扬子台坳。地层发育齐全，基岩为较完整角砾岩，强度较高，承载力大。由于地质条件复杂，X市属于地质灾害高易发区，地质灾害的主要类型为崩塌和滑坡、泥石流，降雨是其诱因。因此，本工程在进行场地平整时（主要为7米高的山体开挖），须进行有效地支护处理。(1)电源条件经X市分公司向当地电力部门了解，现有市政条件仅能为本工程提供一路10KV市电，市电供电类别属二类。(2)给水条件X市城北综合新区在新建道路时已配套铺设了市政供水管道系统，拟建生产调度楼和机房楼均可采用城市自来水作为水源。给水条件可以满足本项目要求，据了解，拟建局址附近市政给水管管径DN800（距项目建设地点约100米处），管道水压为0.2MPa（20米水柱）。(3)排水条件本项目不产生有毒有害污水，雨、污、废水均可就近排入市政排水系统管网。(4)中水本地区无特殊要求。(5)空调和油机安装条件由于为新建项目，机房楼内恒温恒湿专用空调机的室外机安装在屋顶上，生产调度楼内VRV空调设备的室外机安装在各层平台上，自备柴油发动机安装在特定油机房内，并将按环保部门要求做好消噪处理。由于目前本项目距周边现有住宅类建筑较远，因此，空调室外机扰民问题对本项目影响不大。(6)消防通道和消防水源本项目在可以根据消防部门的要求预留建筑消防通道并安装消防系统。同时，本地区将建成环状供水系统，可以为本楼提供消防水源。1现状分析及需求预测1.1城市概况50 X市通信综合楼项目可行性研究报告X市位于中国X省西南部，地处吴头楚尾，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，东望金陵，西眺匡庐，是长江南岸重要的滨江港口城市、省级历史文化名城和国家优秀旅游城市，也是X省“两山一湖”（黄山、九华山，太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖“三县两区”：即东至县、青阳县、石台县和贵池区、九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口156万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。X区位独特，发展较快。长江黄金水道流经X162公里，318、206国道从X穿境而过，合铜黄高速、沿江高速贯穿东西南北。2008年全市GDP达到192.4亿元，较上年增长16%；财政收入26亿元，增长29.7%；城镇居民人均可支配收入12848元，增长16.6%；农民人均纯收入4758元，增长18.6%，增幅均高于全省平均水平。“十一五”期间，X市经济社会发展的指导思想：以科学发展观统领经济社会发展全局，以追赶全省和沿江城市平均水平为目标，以工业化为核心，以大开放为主战略，以招商引资为抓手，以工业园区为平台，全面落实“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略举措，解放思想，改革创新，推动“全民创业”，加速奋力崛起，实现经济社会又快又好发展。十一五”期间，X市经济发展主要目标：全市生产总值达到240亿元，力争达到300亿元；人均GDP达到1850美元，力争达到3000美元（常住人口）；财政收入达到25.8亿元，力争达到30亿元。1.1企业发展现状中国联合网络通信有限公司X市分公司是中国联通在X的分支机构，其前身是中国联合通信有限公司X市分公司，于1999年6月中国联通X市分公司正式组建，2000年1月30日正式对外营业，2008年10月15日，中国联合通信有限公司和中国网络通信有限公司合并成立新的中国联通，X市分公司也相应变更组建。X市分公司现内设客户服务部、集团客户部、市场部、个人客户部、家庭客户部、建设维护部、综合财务部、计划财务部、物资采购与管理部、综合部、人力资源部、信息化支撑中心、移动网络公司建维部等13个部门以及东至、石台、青阳、九华山4个县级分公司和贵池区营销中心。公司党、团、工会组织齐全、完善。公司现有各类员工162人，平均年龄为29.1岁。历经十载风雨，X联通不断发展壮大，2008年完成业务收入超过6000万元，利润416万元。2005年以来，累计上交省公司利润已超过2000万元，绩效考核连续多年排名全省前列。市公司荣获省公司“四好领导班子”、国家级“50 X市通信综合楼项目可行性研究报告青年文明号”、X省“模范班组”等诸多荣誉。1.1通信网络现状1.1.1移动通信网现状(1)G网现状X联通2008年GSM二期工程实施完成后，全网建有23个MGW，12个主用MSCServer，4个备用MSCServer，分别采用“pool”和“N+1”主备容灾方式组网。全网软交换设备总用户容量达到615.9万。全省在10个地市共设置10套HLR，总容量992万户。在合肥集中设置1对TMSC/LSTP，共配置2048条64kbit/sLINK+32条2Mbit/s高速信令链路；GPRS核心网3套SGSN，157.5万附着用户；2套GGSN，共32万PDP激活数，集中设置在合肥。X联通在X设置1套MGW，采用华为设备，容量9.6万，位于X联通大楼核心机房。X还设有一个综合关口局IGW，用于互联互通。采用中兴ZXJ10设备。位于X联通大厦核心机房。(2)W网现状WCDMA一期工程采用2/3G共核心网原则对现网扩容，新建4套MSCServer，新建8套MGW，全省新增W用户容量215万；新建2套HLR，扩容现网9套HLR，新增主用容量298万，合肥新建一套主用HLR，新建一套容灾HLR，容量1410万。分组域升级现网SGSN和GGSN支持2/3G共接入，SGSN共扩容111.5万附着用户，升级扩容现网GGSN，容量达到32万PDP激活数。WCDMA一期工程在X对现有MGW扩容，扩容容量5.5万，达到15.1万户，用于2G/3G用户共接入，仍然采用华为公司设备。1.1.2本地通信网现状(1)语音网现状X联通语音通信网目前已经了建设PSTN和固定NGN两张网络，NGN以叠加网方式引入，全省依托PSTN智能汇接局和NGN软交换进行了网络智能化。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告长途局层面：在合肥设有华为和贝尔各一套DC1长途局兼做合肥关口局，主要作为全省的长话省际出口、省内长途话务转接及本地互联互通话务的互通点。除了在铜陵、马鞍山、淮南、六安、亳州、阜阳和巢湖，DC2长途局与汇接局或关口局合设外，其他地市都为独立长途局。06年初在合肥分别建设了骨干贝尔A平面和华为B平面TG，用于分流省际长途业务。汇接局层面：原X网通17个地市均采用华为128模交换机作为汇接局兼作智能业务的SSP，所有传统智能业务由本地汇接局进行触发。关口局层面：目前除合肥、蚌埠、X、安庆、阜阳和滁州本地网具有独立关口局外，其他地市暂时由长途或是汇接局兼做关口局。X联通在X唐田路中心机房设置有独立长途局一套，设备为贝尔S1240，汇接局/关口局一套，设备为C&C08。此外，在台洲大市场、兴佳小区、科苑小区、建设路、翠微苑等地设置了远端模块，均为华为设备，实现用户的接入。目前固网NGN在X没有设置TG硬覆盖。(1)IP互联网现状X联通IP网包括原网通IP网和原联通IP网两部分。原网通建有169省网及地市IP城域网、IP承载网和CNCnet及DCN网。原联通数据网包括165省网及地市城域网、ATM网、IP承载网等数据网络。原网通IP网主要承载互联网业务和视频监控等其它增值业务。网络结构包括省网和各地市城域网。各地市城域网分为核心层和汇聚层两部分，负责汇接与转发城域内部IP网流量。各地市核心层负责城域网至骨干的出口功能，并与集团骨干网络交互路由信息，疏导本地网的进出流量。原联通IP网主要承载互联网业务。网络结构包括省网和各地市城域网，各地市城域网主要由ATM接入设备组成。X城域网核心层节点位于新邮政大楼和联通中心机房，由2台7750SR-12组成，负责整个本地网数据业务的路由寻址、业务转发。汇聚节点覆盖市区和县城。市区汇聚节点主要有唐田路和联通机房。县城汇聚节点是东至、石台、青阳和九华山。原联通165骨干网在X设置1台思科7200设备。城域网在X设置1台华为NE08设备。(2)原联通本地网传输现状X联通经过前期工程的建设，本地传输网已经具有一定的规模，传输网的建设也根据需求，进行了分层建设。目前，各地市的传输网已分为骨干层、汇聚层及接入层3个层面或骨干/汇聚层和接入层2个层面。X50 X市通信综合楼项目可行性研究报告业务区本地传输网为2层结构，以2.5Gb/s环作为骨干/汇聚层，622Mb/s和155Mb/s环作为接入层。同时，X联通与其他运营商建有互联互通系统。1）汇聚层X地区骨干层采用中兴公司S3802.5G设备，已建有1个2.5Gb/s两纤双向复用段保护环。2.5Gb/s环位于X城区及郊县，主要承载城区及各郊县基站及数据电路向交换局的汇聚落地。2）接入层X业务区接入层由14个155Mb/s接入环构成。(1)原网通本地网现状原网通在X地区骨干/汇聚层采用华为公司2500＋设备，已建2个节点的2.5Gb/s点对点系统,与其他运营商采用2套中兴S320155M设备及2套林威PDH实现互连互通。接入层由14套PDH构成。1.1各类用房现状目前，X市分公司现自有各类用房建筑面积约5219平方米，租赁用房面积为：2153平方米，具体情况见下表：表1-1X市分公司局房现状统计表序号用途地点建筑面积（m2）产权情况备注1机房翠柏路189号851自有产权通信交换机房唐田路200租赁原网通中心机房2生产管理用房翠柏路189号2599自有产权生产管理用房秋浦西路59号1099自有产权原网通生产管理用房3营业用房长江路恒基文化商业街670自有产权营业厅及生产管理秋浦西路百尚2号楼823租赁营业厅及生产管理秋浦西路59号130租赁营业厅4仓库物资仓库1000租赁物资仓库X市分公司总部现地址位于X市翠柏路189号，始建于1999年，为五层框架结构建筑，总建筑面积3450平方米50 X市通信综合楼项目可行性研究报告。通信机房分布在一楼和二楼，其中一楼为电力机房，总面积272平米，可使用面积75平米；二层为中心机房，按专业划分6个区域，分别为交换机房、数据机房、传输机房、基站机房、监控中心、生产管理用房，总面积579平米，可使用面积102平米，其中传输和监控中心已无任何空余空间放置新设备。1.1现有局房功能安排按照X市分公司的局房规划，在新建通信综合楼投入使用后，对现有局房做以下安排：（1）现有X市分公司生产管理用房：位于贵池区翠柏路189号，在市分公司搬入新建生产调度楼后，将改作贵池区营销中心（县级营销中心）业务用房。（2）现有机房：自有产权的各个机房使用性质不变；租赁性质的机房整体搬迁到新建机房楼后退租。1.2需求预测1.2.1固网用户发展预测根据X联通2009-2011年滚动发展规划，X联通各项固网业务的预测结果如下表所示：表1-1规划期业务需求预测表业务种类单位2007年2008年2009年2010年固定语音用户数（含软交换用户）户613680611045213551无线市话用户数户----宽带接入用户数户389868681038614198悦铃用户数户62195914292093来电显示户42926132859111969基础数据专线ATM----FR----DDN----互联网专线条数577493117SDH专线条数----IDC架----宽频空间户----50 X市通信综合楼项目可行性研究报告1.1.1移动通信业务预测根据X联通2009年WCDMA网络发展规划，X联通X公司移动用户数预测结果如下表所示：表1-12009-2012年X市分公司GSM/WCDMA移动出账用户数预测结果时间数量（万户）2009年3月（E）9.862009年6月（E）10.372009年9月（E）10.902009年12月（E）11.452010年3月（E）12.012010年6月（E）12.602010年9月（E）13.192010年12月（E）13.802011年12月（E）16.422012年12月（E）19.342机房和生产管理用房使用面积估算本项目拟建生产调度楼和机房楼的主要用途为中国联通X业务区的通信交换中心、管理中心、计费中心、指挥调度中心、客户服务中心等。因此，在本项目建设中，应充分考虑到联通X市分公司的发展需要，为各专业机房及公司发展预留足够的使用面积。同时，应充分考虑5～10年内通信机房和生产调度用房的使用面积需求。2.1机房楼使用面积估算及楼层分配建议按照《中国联通通信局房标准化设计》中的4000平方米建筑方案排布机房楼各层功能，满足业务发展需求，各设备用房面积估算及楼层分配建议如下：50 X市通信综合楼项目可行性研究报告表1-1机房楼使用面积估算及楼层分配表：序号机房名称楼层使用面积（m²）备注1光电缆进线室地下1002变配电值班室首层503变配电室首层1504变配电室首层300预留发展机房5油机房首层1006油机房首层100预留发展机房7综合监控室二层1508移动交换机房二层3009电力电池室二层15010传输机房二层15011关口局三层15012电池电力室三层15013IDC托管机房三层40014钢瓶间三层5015数据机房四层15016发展机房四层550预留发展机房17面积估算3000使用面积1.2生产管理用房使用面积估算及楼层分配建议1.2.1生产管理用房使用面积估算(1)营业厅拟建通信综合楼位于X市城北综合新区，该区域地理位置优越，具备完善的市政、交通基础条件，是X市的综合行政商业区。因此，在本项目新建生产调度楼中设置旗舰营业厅，对展示中国联通企业形象，促进X市分公司50 X市通信综合楼项目可行性研究报告的业务发展起着重要的作用。该营业厅建成后，将从以往单一的办理入网、咨询业务，发展实现业务体验、用户套餐推荐分析、新业务体验、各种手机功能演示和销售等服务功能，用户可以在该旗舰营业厅内得到一站式满意服务。为满足以上要求，建议该旗舰营业厅的使用面积按500平方米考虑，含收费区、销售区、自助区、3G业务体验中心、新业务新产品展示中心、大客户接待室、客户投诉接待室等。(1)管理用房根据中国联通X市分公司提供的员工数据以及对业务发展的预测，生产调度楼人数按200人考虑，按照《党政机关办公用房建设标准》，二级办公用房（地市级标准）人均使用面积指标为12—15平方米，本项目取中，即13平方米/人，从而可推算出满足需求的生产管理用房使用面积，新建生产调度楼中生产管理用房的使用面积建议按2600平方米计算，其中，公司领导和部门负责人按单间办公室考虑，部门员工按敞开式办公间考虑。新建生产调度楼中生产管理用房应能满足总经理办公室（正、副）、客户服务部、集团客户部、市场部、个人客户部、家庭客户部、建设维护部、信息化支撑中心、移动网络公司建维部、综合财务部、计划财务部、物资采购与管理部、综合部、人力资源部、工会、党群办、纪检监察、团委、文印室、资料室、标准化档案室、图书阅览室、接待室、驾驶班、保安室等部门的使用要求。(2)会议用房1）公司大会议室（兼作多功能厅、职工教育培训中心）根据X市分公司的行政管理编制，考虑公司未来发展，建议在新建生产调度楼中设置供300名员工同时参加的大会议室1个。依据《办公建筑设计规范》，考虑使用功能的多样性，其人均使用面积按不小于1.2平方米考虑，因此，大会议室的使用面积不小于350平方米考虑。大会议室的设计应满足兼作多功能厅及职工教育培训中心的使用要求。2）电视电话会议室根据X市分公司提供的使用需求，新建生产调度楼内应具有容纳70人和30人左右的电视电话会议室各一个，依据《办公建筑设计规范》，考虑会议的特殊性，其人均使用面积按不小于2平方米考虑，因此，电视电话会议室的使用面积不小于200平方米。3）小型会议室为满足正常工作协调和会议需要，新建生产调度楼内应设置小型会议室（兼作客户及贵宾接待室）、部门合用会议室5个。每个会议室面积控制在50平方米，可容纳25人左右的会议。小型会议室合计使用面积按250平方米考虑。(3)职工之家50 X市通信综合楼项目可行性研究报告建议在新建生产调度楼内设置职工之家，使用面积按200平方米考虑，含健身、娱乐、乒乓球等活动场所。(1)职工食堂为方便职工就餐，在新建生产调度楼内设置职工食堂（带厨房），按150人同时就餐考虑其规模，参考相关资料，单人就餐面积（含厨房）为使用面积按1.45平方米/人考虑，约需220平方米。(2)辅助用房1）水泵房水泵房内将安装加压水泵，为本项目的消防及生活用水的正常使用提供重要保障。根据本通信综合楼的建设规模，水泵房的使用面积按100平方米考虑。2）消防中控室建议在新建生产调度楼一层设置消防中控室1间，使用面积按50平方米考虑。(3)基站机房按X市分公司需求，在生产调度楼顶层设使用面积50平方米的移动机房一间。1.1.1生产管理用房使用面积估算将上述生产管理用房各功能分区的面积估算汇总如下表：表1-1生产管理用房使用面积估算表使用功能使用面积（m2）管理用房2600营业厅500会议及客户接待室750职工之家200职工食堂220辅助用房150基站机房50合计447050 X市通信综合楼项目可行性研究报告1.1.1生产调度楼楼层使用分配建议以X市分公司部门构成、人员配置情况为依据，以上述总体使用面积规模为基础，综合考虑各项规划指标，地上六层建筑满足整体需求。依据各部门间沟通的紧密性对生产调度楼各层进行功能分配。详见下表。表1-1生产调度楼楼层分配表层数功能分配首层配电室、司机班、标准化档案室、保安中控室、营业厅（含业务受理、投诉接待、体验展示等）二层职工食堂、市场部、个人客户部、集团客户部、家庭客户部、客户服务部三层职工之家、建设维护部、移动网络公司建维部、综合财务部、信息化支撑中心四层计划财务部、人力资源部、物资采购与管理部、电视电话会议室五层总（副）经理办公室、综合部、党群办、纪检监察六层多功能厅（职工教育培训中心）、团委、工会、图书阅览室另外为满足会议等公共用房的使用需求，在二、三、四、五层各设小会议室一间；在五层设接待室一间用于贵宾接待，兼作企业荣誉展示。1.2项目总需求表1-2项目需求总表建筑名称使用面积机房楼3000生产调度楼4470合计7470建筑面积与使用面积的换算，按照国家有关规范取0.7～0.75的系数。因此，将以上使用面积估算结果乘以1.4可得到各类房间的建筑面积，其中交通面积与卫生间面积均已折算在1.4系数当中。因此，X市分公司通信综合楼总建筑面积7470×1.4=10458平方米，其中机房楼建筑面积3000×1.4=4200平方米，生产调度楼建筑面积4470×1.4=6258平方米。2建设地点及建设条件2.1选址原则50 X市通信综合楼项目可行性研究报告（1）通信综合楼在地理位置和建设规模上应能适应城市发展和通信技术发展的需要，并与企业的长远发展统筹考虑。（2）通信综合楼的建设应与城市建设的总体规划相适应，并考虑交通、供水、供电方便，尽量避开地震带、电气化铁路，避开强电、磁场的干扰。（3）征地手续便捷，价格适中，并且占地面积基本上能够满足未来二十年通信业务发展的需要。（4）局址应有较好的环境，周围不得有烟雾、粉尘等有害气体、有害物质的污染源。应考虑避免邻近高压电站、电气化铁路、广播电视、雷达、无线电发射台等干扰源的影响。1.1建设地点的确定按照X市规划建设指导委员会第44次规划委员会会议纪要：关于中国联通X市分公司办公楼选址：会议原则同意中国联通X市分公司在青阳北路以西、规划的九华商业银行以北选址，用地规模15亩。1.2场址条件本项目建设用地属国有土地，需经挂牌出让尚能用于工程建设。受项目立项审批及投资计划限制，目前该场地尚未正式划拨X市分公司。拟建建设场地的交通、供水、供电等各种市政条件能够满足本项目建设要求。然而，由于土地尚未挂牌，因此没有实施场地平整，整体为落差近7米的山地，建设场地属X市城北村黄窑组所在地，在本项目实施之前应由政府组织集体拆迁。拟建建设场地远离地震带，电气化铁路，附近没有高压电站、电气化铁路、广播电视、雷达、无线电发射台等干扰源，周围没有烟雾、粉尘等有害气体、有害物质的污染源。根据拟建建设场地规划要点，该地块建设要求达到容积率≤2.5，建筑密度≤35%，绿化率≥35%；停车位及建筑高度目前没有特别的规划要求。建筑退线要求为：东侧退青阳路中心线21米，西、南侧均退建筑红线10米，北侧退建筑红线20米。2工程建设方案2.1建设原则和建设思路2.1.1建设原则50 X市通信综合楼项目可行性研究报告（1）项目建设坚持“满足生产需要、适度控制规模、兼顾整体规划、讲求投资效果”的原则。（2）项目的建设需符中国联通、原信息产业部和建筑行业的相关技术要求、标准和规范，并需符合国家与X省关于环境保护、抗震设防、消防安全等方面的有关法规。（3）应以满足近期使用需求为主，同时能够适应远期发展和使用变化的要求，并适当考虑未来业务发展的空间。作为地市级通信枢纽楼，其比较合适的满足装机年限一般应为竣工后5-10年左右，安全使用年限不低于50年。（4）以提高通信能力为出发点和落脚点，着力提高建设项目的经济效益，充分发挥新建地市级通信枢纽楼的作用。搞好本项目的配套工程建设,使之尽快形成通信能力,发挥投资的经济效益。（5）采用国内外先进科技手段，按照现代通信网的要求，在发展固定通信和移动通信、常规话务和非话业务的同时，为今后语音、数据、图像三网融合等新技术、新业务的发展创造条件。 （6）新建机房楼应执行中国联通通信机房标准化设计，应适应维护体制改革的需要，按无人或少人值守和集中维护、管理的精神对机房进行合理安排。1.1.1建设指导思想（1）努力体现现代意识、国际意识和通信行业建筑的特色功能。在总体设计上充分考虑各部分功能的有机结合，与周边环境的融合，强调以人为本和个性的尊重，突出适用性、经济性。（2）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，机房楼应充分满足通信工艺生产要求，生产调度楼满足生产管理等使用功能要求，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的通信综合楼。（3）总平面规划力求布局合理，交通便捷，创造出具有强烈地方文化内涵、城市文脉，同时又能体现现代通信企业特征、独具个性的建筑造型。（4）实用、安全、经济、美观是建筑不变的准则。因此，在满足以上所述的情况下，尽可能节省工程投资，降低造价，通过合理的设计达到降低运营费用。1.2规划设计方案1.2.1概述从规划角度将本工程以相对独立、合理的布局满足功能使用、交通组织以及视觉美观感等多方面的要求。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告现代建筑推崇空间理论，将建筑与其构成的外部空间作为有机的整体。在园区总体布局中，利用空地，营造休憩绿地并布置室外运动场地和停车位，充分发挥场地的潜在功能。总平面布局尽最大限度地满足拟建建筑物及周边建筑物防火间距、日照、停车布置及室外交通要求（见总平面布置图）。1.1.1总平面布局建设场地仅东侧临街，综合分析生产调度楼及机房楼的使用功能，结合周边规划条件（南侧隔在建的九华农村商业银行金融大厦，为城市主干道清风路），确定整体建筑布局顺青阳路，与南界红线直交呈“L”字形布局，场地西北角形成内院。东侧临街部分功能主要为生产调度楼，南侧布置机房楼，院落中做集中绿地及运动场、休憩绿地。如此的总体布局，不但使建筑平面简洁流畅，功能分区清晰，而且使得建筑沿街方向形象不失饱满，统一。1.1.2交通组织场地车行主、次入口分别设于青阳路南、北两侧。生产调度楼首层的营业厅正对青阳路以公共停车位相隔，满足客户停车需求，在院内车行道路附近设内部停车场，共可停车47辆。在场地和建筑周围形成消防环道，满足使用和消防要求。交通组织简捷、人流车流内外有别，人车分流。1.1.3竖向设计场地平整后，±0.000标高高出室外地坪300mm。总图布置采用平坡式，场地及道路采用自然排水坡度。场地雨水以暗管系统方式独立设置，排入临近场地的市政雨水管网系统。1.1.4主要技术经济指标用地面积：9913.65m2　　　　　总建筑面积：10391.75m2其中机房楼：4254.61m2其中生产调度楼：6036.34m2其中地下水泵房：100.80m250 X市通信综合楼项目可行性研究报告生产调度楼建筑高度：24m机房楼建筑高度：21.9m容积率：　1.027建筑密度：23.29%绿化率：　35.59%1.1建筑专业建设方案1.1.1建筑物主要等级标准本项目新建建筑均为多层建筑。机房楼地上四层，局部地下（进线室）；生产调度楼地上六层，局部地下（消防水泵房）。均为二类建筑，耐火等级为二级，地震基本烈度为6度。1.1.2平面功能（1）机房楼机房楼的平面设计采用集团通信机房标准化设计。建筑地上四层，局部设地下进线室。一层主要为油机房、变配电机房、变配电值班室，二至四层均为通信机房、电力机房、钢瓶间。机房楼每层建筑面积约1000平方米，楼电梯、卫生间等辅助用房设于东西两侧，中部为通信机房。机房楼采用8400*8400的柱网，有利于工艺设备安装。同时，东向设有室外机平台。竖向交通部分以楼梯和电梯为主要交通工具，机房楼设1部2吨货梯，满足日常生产需求。（2）生产调度楼生产调度楼地上六层，局部设地下水泵房及消防水池。生产调度楼主要满足营业、生产管理、会议及员工就餐等功能。生产调度楼平面采取“L”型退台设计，将厨房、员工餐厅、职工之家等大空间房间置于裙房。多功能厅放在主体建筑顶层，取消房间内柱子，使用更加灵活、方便。厨房、餐厅在“L”型短边布置，避免了其对生产管理用房的影响。从使用的方便性考虑，首层设贯穿院内外的门厅，且短边首层挑空，布置停车位，节约了建筑面积。生产调度楼主体首层中部临街位置安排为营业厅，其余空间结合内部走廊布置营业办公，消防监控室等；建筑二层至六层为公司领导及各部门管理用房、电视电话会议室、标准化档案室，图书室，资料室等。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告1.1.1建筑造型现在科技日新月异，信息化社会的到来更是极大推动了这个进程的步伐，而通信建筑作为时代的象征应该全面体现为这个时代的主题。生产调度楼仅邻一条城市主要干道而建，其东立面对城市面貌具有较大影响力。兼于以上的分析，我们认为面对城市主要干道的生产调度楼主楼应该充分利用得天独厚的地理位置，通过虚实对比，和简洁体块的穿插及沿各个方向的退台等恰当的建筑处理手法，营造出简约、大气、有内涵的现代通信建筑特征。作为机房楼，它本身工艺的要求使得其建筑造型必须方正，筒洁大方，整体性好。机房楼通过简洁的虚实对比营造出具有行业特色的鲜明个性。1.1.2剖面设计机房楼首层层高为5.1米，二至四层层高4.8米，建筑高度21.9米。生产调度楼首层层高为4.5米，二至五层层高3.6米,六层层高为4.5米，建筑高度24米。1.2结构专业建设方案1.2.1设计依据：《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《岩土工程勘察规范》GB50021-2001《建筑桩基技术规范》JGJ94-20081.2.2设计原则满足建筑功能要求及其它专业功能和使用要求，满足我国现行规范、标准规程要求，保证建筑物的安全、经济、合理，使结构体系受力明确，传力直接，利于抗震。1.2.3结构设计使用年限50 X市通信综合楼项目可行性研究报告建筑结构设计使用年限（耐久年限）混凝土结构为50年。1.1.1自然条件（1）基本风压：ω0=0.35kN/m2，地面粗糙度为B类。（2）基本雪压：s0=0.45kN/m2。（3）抗震设防烈度：6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。1.1.2建筑分类等级建筑结构安全等级为二级（γa=1.0）；抗震设防类别，机房楼为重点设防类（简称乙类），生产调度楼为标准设防类（简称丙类）。1.1.3活荷载标准值（设计基准周期50年）（1）生产调度楼上人屋面：2.0KN/m2走廊：2.5KN/m2办公室、会议室、休息室：2.0KN/m2电梯机房：7.0KN/m2多功能厅：4.0KN/m2文印室、阅览室、资料室、餐厅：2.5KN/m2厨房：4.0KN/m2移动机房：8.0KN/m2金库：5.0KN/m2控制室：6.0KN/m2职工之家、培训中心3.5KN/m2楼梯间：3.5KN/m2卫生间：2.5KN/m2（2）机房楼50 X市通信综合楼项目可行性研究报告机房名称板次梁主梁电池电力室161310钢瓶间888上人屋面222卫生间2.52.52.5通信设备机房1086其它机房101010综合监控室666楼梯间3.53.53.5电梯机房、水箱间7.07.07.0备注由于为标准化通信局房，通信设备机房的荷载考虑通用性，均为10KN/m21.1.1结构选型：（1）生产调度楼根据建筑使用功能及平面、立面、建筑物高度、层高等，本建筑物拟采用钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为四级。楼板为全现浇楼盖。根据提供的参考地勘报告，本工程基础拟采用桩基础。勘察后根据场地土层情况，基础形式可能会做相应调整。（2）机房楼根据建筑使用功能及平面、立面、建筑物高度、层高等，本建筑物拟采用钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为三级。机房楼按六度设防烈度计算，按七度采取抗震措施；楼板采用全现浇钢筋混凝土楼盖。构件截面尺寸及结构混凝土保护层厚度满足一级防火设计。根据提供的参考地勘报告，本工程基础拟采用桩基础。勘察后根据场地土层情况，基础形式可能会做相应调整。1.1.2主要结构材料直径≤10mm时为HPB235级钢筋，直径≥12mm时为HRB335、HRB400级钢筋，应符合国家标准《钢筋混凝土热轧带肋钢筋》（GB1499-2007）的有关规定。混凝土强度等级采用C35、C30。1.2给、排水系统建设方案50 X市通信综合楼项目可行性研究报告1.1.1给水系统（1）系统设置原则1）应充分利用城市自来水管网压力，并对水压大于0.35MPa的配水横支管应设减压阀组或调压设施。2）宜采用垂直分区并联供水或分区减压供水系统。3）给水系统竖向分区应确保各分区最低用水点处的静压不超过0.45MPa，同时保证各分区最高用水点处的出口压力不低于0.10MPa。4）当需加压供水时，应采用变频无负压供水装置，不设屋顶生活水箱；变频无负压供水装置吸水的断水箱（避免从城市自来水管网直接取水）的有效容积尽量减小，以降低二次污染。（2）水源和用水量生产、生活水源为城市自来水，从城市主干道市政给水管网引入一根DN150给水管供应生活和生产用水，生产与生活最高日用水量为61.4m3/日。（3）生产、生活给水供水系统形式从城市主干道市政给水管网引入一根DN150给水干管至院内水表井，给水分为低区市政管网直供和高区加压供水两种方式。机房楼和生产调度楼一至四层为低区，由市政给水管网直供。生产调度楼四层以上为高区，由变频无负压供水装置加压供水。（4）供水系统形式在生产调度楼各层均设置全自动电热开水器，供应职工饮用开水。1.1.2排水系统（1）排水系统设置原则1）排水系统按排除雨、污、废水分设管道系统，其中生活污水按粪便污水和含油污水分设。2）粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管，化粪池按清淘周期180天设置。3）自备柴油发电机房的含油冲洗污水、餐厅内含油污水经隔油器和隔油池两级处理后，排入市政污水管道。4）为确保建筑物外立面美观，建筑雨水应采用内排水系统，建设红线内设雨水管网，红线内的雨水经雨水口收集，提高室外雨水管网直接排入市政雨水管网。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告5）生产调度楼卫生间采用设专用透气立管排水系统，底层卫生间单独排污。（2）雨水排水设计暴雨强度:当重现期为5年时,暴雨强度为492升/秒*万平米。红线内的雨水干管采用Φ400高密度聚乙烯双壁波纹排水管，均在主干道旁边的绿地下敷设。边篦式雨水口至雨水检查井采用Φ200高密度聚乙烯双壁波纹排水管,埋深为地表以下0.8-1.0米。1.1.1管材室内生产、生活给水管全部采用钢塑复合管，室外给水管采用给水铸铁管，室内排水管采用机制排水铸铁管柔性接口，室外排水管采用高密度聚乙烯双壁波纹排水管。1.2空调通风系统建设方案1.2.1室外气象条件（1）空调室外计算干球温度：冬季－4.0℃；夏季35.1℃（2）通风室外计算干球温度：冬季－0.9℃夏季31.5℃（3）夏季空调室外计算湿球温度：28.1℃（4）夏季空调室外计算日平均温度：32.2℃1.2.2室内设计参数房间名称夏季冬季干球温度ºC相对湿度%干球温度ºC相对湿度%生产管理用房25～27≤6018～20≥40通信设备机房23±2°C45－6520±2°C45－65辅助用房20－2840－7018－2540－70门厅26~28≤6018~20≥30配电间24~27≤6016≥30厕所28-30-10~16-1.2.3主要工程内容空调通风系统主要工程内容包括生产调度楼的营业大厅、生产管理用房、会议等区域的空调、新风供应系统和机房楼通风系统。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告机房专用空调机设备与通信设备安装工程同期实施，不包含在机房楼建筑安装工程中。防、排烟系统的建设方案在消防系统建设方案中统一说明。1.1.1空调系统形式（1）因与冷水机组集中制备冷冻水式集中空调相比，分体变频VRV（一拖多）空调设备具有运行费用低，系统可靠性高，控制灵活，可扩展性强，调节简便，故障风险分散等优点，还能节省建设冷冻站所需房间面积和建设投资；同时，又由于与采用分散式空调柜机及挂壁机组相比，VRV空调设备的室外机可以集中设置，避免了分散式空调室外机影响外立面美观等问题。因此，本报告建议生产调度楼和机房楼的生产辅助房间采用热泵式、分体变频VRV（一拖多）空调设备夏季供冷、冬季供热。生产调度楼每层分别安装分体变频VRV（一拖多）空调设备1套，室外机安装在本层平台上，室内机安装在同层各空调房间。机房楼安装分体变频VRV（一拖多）空调设备1套，室外机安装在机房楼屋顶，室内机安装在一至四层各生产辅助房间。（2）机房楼内的空调设备采用风冷、直接蒸发式机房专用空调机，配套冷凝器拟安装在机房楼屋顶上。在机房楼建筑安装工程中，应预留机房专用空调机的各类安装条件。（3）应在变、配电机房、电梯机房等部位安装带独立冷源的分散空调器，一年四季制冷降温，排除机房内的余热。1.1.2新风供应（1）在生产调度楼的各主要房间和机房楼的生产辅助房间，每个自然间内均应有可开启外窗，开窗面积应符合过渡季节自然通风要求；同时，应按有关规范要求全年供应新风，新风量（换气次数）应达到规范要求的上限。无外窗的房间内应按有关规范要求全年供应新风，并宜采用直流新风系统。（2）新风通过新风竖井进入室内，经变风量新风处理机组过滤、冷（热）处理后通过室内新风口直接送入室内。变风量新风处理机组的最小新风量应达到规范要求的上限，并能根据新风干球温度和焓值自动控制新风量，在过度季实现全新风运行。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告（3）为保证空气平衡，对应于每个新风系统应设置排风系统，且排风系统均应采用变频控制变风量排风机，排风量与新风量保持一致。为满足节能要求，同时实现直流新风系统，室内排风在排出前应通过全热空气交换器与引入的新风进行热交换，对引入的新风进行预处理。全热空气交换器的换热效率要求：当处理风量≤2000立方米/小时的，换热效率应≥80%，当处理风量＞2000立方米/小时的，换热效率应≥70%。1.1.1通风系统（1）休息区（吸烟室）、卫生间应设机械排风设备，排风量（换气次数）应达到现行相关规范要求的上限值。（2）备餐间（厨房）内应设独立的排油烟系统，含油烟气经油烟净化器处理后，经1.2mm厚镀锌薄板专用风道和屋顶低噪声离心风机箱（电机外置）高空排放。补风系统采用新风处理机组，将室外空气经过滤、冷（热）处理后送入备餐间。（3）机房楼电池室应设置机械送、排风系统，其中排风量按6次/小时换气计算，送风系统按5次/小时换气计算。（4）机房楼内设有气体灭火系统的房间，应按有关规范要求设置独立的废气排除系统，排风口设于房间底部，并在穿越该房间的其他风道上设置电动防火阀，以保证在气体灭火时该房间与其它房间隔绝。1.2消防系统建设方案本项目在生产调度楼和机房楼内、外均按现行相关规范要求设置消火栓灭火系统，另外，还应在生产调度楼内按现行相关规范要求设置自动喷水灭火系统，在机房楼各通信机房内按现行相关规范要求设置气体自动灭火系统。同时，在生产调度楼和机房楼内应按现行相关规范要求设置防、排烟系统。室内消火栓用水量按40升/秒计算，室外消火栓用水量按30升/秒计算，火灾延续时间2小时。消火栓给水系统采用独立的消防给水管道系统。自动喷水灭火系统用水量按30升/秒计算，火灾延续时间1小时。1.2.1室外消火栓系统（1）室外消火栓系统的水源共有两路，一路为DN150市政自来水管，另一路为室外地下消防贮水池。（2）室外消火栓系统采用低压制，在建设红线内设环状给水管，从环状给水管接出室外地下式消火栓，供城市消防车吸水，向建筑物着火部位加压供水灭火。（3）室外地下式消火栓距环形消防车道的路边不大于2米，距建筑物外墙不小于5米50 X市通信综合楼项目可行性研究报告，距水泵接合器15～40米。室外消火栓的数量应按现行相关规范要求确定。1.1.1室内消火栓系统（1）系统形式1）室内消火栓系统采用临时（稳）高压系统，水平和竖向均形成环状管网，系统竖向不分区。2）在室外地下设消防贮水池，蓄存火灾延续期间内的室内灭火用水量，包括消火栓和自动喷水灭火系统灭火用水量。3）在室外地下消防贮水池邻近设消防水泵房，消防水泵房内设消火栓系统加压泵两台（一用一备、自动巡检和切换），消火栓泵从消防贮水池自灌吸水。屋顶水箱间设高位消防水箱一台（与自动喷水灭火系统共用），有效贮水量18立方米，设室内消火栓系统增压稳压装置一套。4）室内消火栓系统平时由屋顶高位水箱和消火栓系统增压稳压装置共同保证最不利消火栓出口达到工作压力。5）室内消火栓系统最大静压不大于0.8MPa。（2）室内消火栓布置要求1）除电梯机房、水箱间、电气用房等不适合采用水灭火之处外，其他各层各处均设室内消火栓。2）室内消火栓设在明显和易于取用之处，其布置应保证同层任何一点均在两股水柱同时覆盖之下。3）消防电梯前室均设消火栓，屋顶水箱间内设试验用消火栓。4）每个消火栓箱内均配DN65单栓单口消火栓一个，DN65、25米麻织衬胶水龙带一条，19mm直流水枪一只，自救卷盘小水枪一套，手提磷酸铵盐干粉灭火器两具（试验消火栓除外），启泵按纽和指示灯各一个。各消火栓充实水柱均不得小于10米，流量不得小于5升/秒。5）凡出口工作压力大于0.5MPa的室内消火栓应采用减压稳压型。（3）自动控制要求50 X市通信综合楼项目可行性研究报告1）室内消火栓系统平时管网内的压力由增压稳压装置维持，增压稳压装置含气压罐一台、稳压泵两台（一用一备、自动切换）。由于泄露等原因，管网内的压力下降到PS1时，稳压泵自动启动，当压力上升到PS1时，稳压泵自动关闭。灭火过程中，当系统压力从PS1下降到P2时自动启动消火栓加压泵，并发出声光警报。2）消火栓加压泵启动后，稳压泵自动关闭，之后手动恢复其控制功能。3）发生火灾时，也可通过每个消火栓箱内的紧急启泵按钮，直接启动消火栓加压泵，并向消防中心发出信号。4）消火栓加压泵启动后，所在消防分区内所有消火栓箱内的指示灯接通点亮。5）消火栓加压泵还应能够在消防中控室和水泵房实现手动控制启停。（4）其它1）消火栓系统水泵接合器的数量应按现行相关规范要求确定，位置应距室外地下式消火栓15～40米。2）室内消火栓系统管材采用无缝钢管、焊接，管材及阀门承压能力应为1.6MPa。1.1.1自动喷水灭火系统（1）系统设置要求1）生产调度楼内除设备机房、水箱间、卫生间、楼梯间、无可燃物的管道层及不能用水扑求的场所外，其余有封闭围护结构的空间均应设湿式自动喷水灭火系统保护。2）在地下消防水泵房内设自动喷水灭火系统加压泵两台（一用一备、自动巡检和切换），加压泵泵从消防贮水池（与消火栓系统共用）自灌吸水。屋顶水箱间设高位消防水箱一台（与消火栓系统共用），设自动喷水灭火系统增压稳压装置一套。3）室内消火栓系统平时由屋顶高位水箱和自动喷水灭火系统增压稳压装置共同保证最不利喷头处的工作压力不小于0.1MPa。4）各层设信号蝶阀和水流指示器，地下一层消防水泵房内设湿式报警阀，按照各报警阀前的设计压力不大于1.2MPa的要求，系统部分高低、区。每套报警阀负担的喷头数不超过800个（不计吊顶内喷头），报警阀前的管道应布置成环状，水力警铃应设在公共通道墙上。5）每个报警阀所带的最不利喷头处，应设末端检验试验装置，其余每个水流指示器所带的最不利喷头处，均应设DN25试水阀。（2）喷头选用和布置50 X市通信综合楼项目可行性研究报告1）喷头采用普通玻璃球喷头，吊顶下为装饰型，无吊顶处为直立型。球喷头玻璃炸裂温度：厨房内灶台上为93℃，厨房内其它部位为79℃，其余均为68℃。2）房间吊顶上部净空高度超过800mm时，要求尽可能不在其中明敷电线（电线应穿金属套管保护或在砼垫层中埋设），同时，不得存在其它可燃物。这样，可不在吊顶内安装喷头。3）无吊顶房间内，当梁、风道、排管、桥架等障碍物的宽度大于1200mm时，其下方均应增设喷头。地下车库立体车位的布置应按现行相关规范要求确定。（3）自动控制要求1）增压稳压装置含气压罐一台、稳压泵两台（一用一备、自动切换），平时管网内的压力由增压稳压装置维持在工作压力上，当管网内的压力下降到工作压力以下0.05MPa时，稳压泵自动启动，若管网内的压力继续下降≥0.03MPa时，系统加压泵自动启动，并发出声光警报，同时稳压泵自动关闭。2）消防时，喷头洒水，信号蝶阀和水流指示器同时动作，并反映到区域控制盘和总控制盘，同时，相对应的报警阀动作，敲响水力警铃，压力开关报警，直接连锁启动任一台系统加压泵，并将信号传送到消防控制中心。3）水流指示器动作，应能直接反映到区域控制盘和总控制盘，并表明着火位置；信号蝶阀和报警阀动作，均应向消防中心发出声光信号。4）稳压泵应为两台，一用一备、自动切换。系统加压泵应为两台，一用一备、自动巡检和切换，并应能够在消防中控室和水泵房实现手动控制启停。（4）其它1）自动喷水灭火系统水泵接合器的数量应按现行相关规范要求确定，位置应距室外地下式消火栓15～40米。2）管道采用热浸镀锌钢管，DN＜100mm丝扣连接，DN≥100mm沟槽连接，管材及阀门承压能力应为1.6MPa。3）有冻结危险的管道和消火栓口应做好电伴热和防冻保温，使管内水温恒定在5℃以上。1.1.1气体自动灭火系统（1）系统设置要求1）按现行相关规范要求，应在通信机房和其它贵重设备室等不能用水扑救的房间内设气体自动灭火系统保护。2）气体灭火系统灭火剂应采用七氟丙烷等绿色环保的洁净气体灭火剂。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告3）气体灭火系统应采用全淹没式，并应根据保护区面积、体积和现行相关规范要求确定采用有管网灭火系统。（2）喷头和管网布置1）气体灭火系统的喷头和管网应采用均衡型布置。2）气体灭火系统可不设备用药剂量。3）气体灭火管道应采用镀锌无缝钢管，DN≤80丝接，DN≥100法兰连接。（3）自动控制要求1）气体灭火系统应具有自动电气控制方式，即：当烟感探测器报警时应发出电信号，使保护区内的警铃鸣响；当温感探测器报警后，应发出电信号，使保护区内的火灾指示灯开启。在以上两个报警回路均动作后，经过30秒的延时，电气自动控制系统发出24VDC、1.0A的电信号到钢瓶间，开启电磁阀启动器和选择阀电磁启动器。在延时的30秒时间内，可以暂不开启气体灭火系统、暂不喷射灭火剂，以便保护区内人员疏散。2）气体灭火系统还应有手动控制电气操作方式，即：拉动手动电气开关，送出24VDC、1.0A的电信号到钢瓶间，启动电磁阀启动器和选择阀电磁启动器。3）气体灭火系统还应有应急手动控制方式，即：当自动控制和手动控制全部失灵时，可通过操作设在钢瓶间中钢瓶释放阀上的手动控制器，来开启气体灭火系统。4）气体灭火配套电气控制系统还应能够在气体喷射前，切断防护区内一切与消防无关的设备电源。1.1.1移动式灭火器和消防排水（1）移动式灭火器配置除屋顶试验消火栓外，每个消火栓箱内均配置2Kg贮压式手提磷酸铵盐干粉灭火器两具，高、低压配电室按中危险级B类配置推车式二氧化碳灭火器，特殊电气用房按中危险级B类配置手提式二氧化碳灭火器。（2）消防排水1）消防电梯坑底设集水坑，排除消防排水，集水坑有效容积不小于2立方米，潜水排污泵额定流量不小于10升/秒。2）消防灭火期间，灭火系统出水量从着火层地面的地漏、楼梯间、电梯间排至最低层，被最低层集水坑收集，并在灭火后由潜水排污泵排除。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告1.1.1防、排烟工程在满足相关规范要求的前提下，生产调度楼和机房楼应尽量采用自然排烟方式。当无法满足自然排烟相关要求时，应设置机械排烟系统。不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、消防电梯间前室或合用前室，以及采用自然排烟措施的防烟楼梯间的不具备自然排烟条件的前室应设置机械加压送风的防烟系统。机械加压送风系统的正压要求：防烟楼梯间为40～50Pa、防烟楼梯间前室、合用前室和消防电梯间前室为25Pa。1.1.2火灾自动报警及消防联动控制系统（1）在生产调度楼一楼设消防中心，本工程拟建机房楼及生产调度楼均为多层建筑，园区内在生产调度楼一层设消防控制中心，消防控制室内设集中火灾报警控制器、消防联动控制器、火警广播控制设备、消防电话总机等。火灾自动报警与消防联动控制系统考虑采用集中控制的形式，火灾报警采用总线方式，消防联动采用总线和多线相结合的方式，对重要的消防设备：比如消防水泵、防排烟风机，为了控制的可靠，采用多线制手动方式。（2）在机房等重要的房间内，考虑设感烟探测器及早期烟雾报警探测器；在其他附属用房及生产调度楼设感烟探测器在设有气体灭火的区域设感烟、感温探测器的组合；在主要出入口及走道设疏散指示标志灯、火灾广播、声光报警装置、手动报警按钮等设备。（3）设有气体灭火的机房分区域设置气体灭火的控制系统，监测气体灭火控制区的火警情况，控制气体的喷洒。本系统能与火警控制器进行信号传递，并能接受控制器的控制。（4）楼内防排烟系统，消防泵系统及防火卷帘门等防火设施均由消防中心按现场火灾探测器探测的火灾信号来进行统一控制。1.2强电系统建设方案1.2.1变、配电系统(1)负荷等级：本工程机房楼及生产调度楼分开建设，机房楼按照集团标准化设计4000平米方案规模建设高低压变配电系统及油机备用发电机，外市电引入根据当地供电情况，本工程仅能提供二类市电保障，引入一路可靠的10kV市电作为主用电源；生产调度50 X市通信综合楼项目可行性研究报告楼建筑面积6000平米为多层建筑，楼内建设变配电系统，高压引自机房楼高压系统，本工程引入一路稳定的10KV市电作为主用电源，同时机房楼供电配置主备用柴油备用发电机组保证机房楼负荷供电。(1)负荷估算：标准化设计机房面积为2090平米，其他辅助面积为1910平米；生产调度楼面积为6000平米，变压器装机密度按照100VA/平米估算，共计需要变压器容量600kVA，机房单位面积功率按照用电量面积每平米0.45kW的平均用电负荷估算，共计需要安装2台1000kVA变压器并列运行，一台变压器故障或检修时另一台能够满足全部通信等重要负荷需求。(2)建设方案：1）高压系统：该局单路市电供电，设高压柜一套，单路市电为两台变压器供电。机房楼和生产调度楼共用一套高压配电柜。机房楼内设供电部门刀闸小室，及高压配电装置。设高压柜6面及信号屏直流屏，机房楼和生产调度楼共用一套高压配电柜。2）低压系统：机房楼安装1000kVA变压器2台，互为备用单母线分段运行，低压配电柜两套按20面估算。由柴油发电机保证通信机房楼的供电，当市电停电后，柴油发电机组尚未起动之前，此段时间由电池放电来保证向通信负荷供电，市电与发电机组备用电源的切换在低配室相关配电屏上进行，并具有机械和电气双重联锁功能。无功功率补偿方式:在低压配电室采用低压集中补偿。功率因数按地方供电部门的要求补偿到0.95以上（滞后）。3）油机备用电源由于为二类市电供电，需要设置两台800kW（主备用）自启动柴油发电机组，当两路市电均失电后发电机组自动启动为全部负荷供电，两台柴油发电机互为备用。1.1.1动力配电系统（1）一级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防设备、保安监控系统及应急照明系统等为一级负荷；（2）二级负荷：客梯、排水泵等。（3）三级负荷:一般电力、照明等。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告低压配电放射式配电及树干式结合方式。对于单台容量较大的负荷或重要负荷由低压配电室直接供电。火灾报警及联动控制设备、消防设备、保安监控系统及应急照明系统、变配电所用电等采用双电源供电，并在末端互投。照明等其他负荷采用树干式配电。1.1.1照明配电系统机房楼按照《电信专用房屋设计规范》YD/T5003-2005的相关规定设一般照明、保证照明、应急照明，分别由市电、油机保证电源及自备蓄电池组供电。变配电机房、配电间、消防设备间、楼梯间及疏散走道均设保证照明，平时由市电供电，市电终断时由应急电源供电，保证照明中20%设为应急照明，自备电池供电供电，当市电、应急电源转换时提供应急照明。生产调度楼照明系统分为普通照明及应急照明。照明灯具办公区域采用格栅灯灯具，机房采用控照荧光灯，走廊内采用筒灯，特殊房间按照工艺要求设置照明灯具，无特殊情况光源均采用T5荧光灯具或节能灯等节能型光源。根据相关规范要求，本楼内办公区域照度值按300~500lx设计，普通会议室按300lx设计，视频会议室按500~800lx设计，餐厅按300lx设计，普通机房按300lx设计，变配电室按200lx设计。楼内公共区域照明考虑采用智能照明控制系统，可根据时间设定、探测装置等控制公共区域照明灯具的开启并可与消防、安放系统联动需要时自动开启照明系统提供疏散照明及保安照明。1.1.2防雷及接地保护与用电安全（1）接地系统通信枢纽楼的接地设计应按照原中华人民共和国邮电部标准《通信局（站）防雷与接地工程设计规范》YD5098-2005的要求，采用联合接地系统。即通信设备的工作接地和保护接地（包括屏蔽接地和建筑物防雷接地）共同合用一组接地体的联合接地方式。接地体是利用建筑物基础部分混凝土内的钢筋和围绕建筑物四周敷设的环行接地电极相互焊接组成。在地下室或底层设置接地总汇集线，联合接地电阻值应小于1欧姆。交流供电系统的接地方式采用TN-S系统。（2）防雷及等电位连接系统本工程两栋建筑均为多层建筑，均按二类防雷建筑设防。局内交流供电系统的接地形式采用TN-S系统。接地系统采用联合接地，使50 X市通信综合楼项目可行性研究报告机房楼内形成一个等电位体。楼内低压配电系统采用三级防过电压保护措施，在变配电室设一级保护，分配电装置设二级保护，楼内弱电设备处设三级保护放过电压保护。建筑物作总等电位连接，在配变电所内安装一个总等电位连接端子箱，将所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线等进行总等电位连接。在电梯机房、网络设备间、卫生间等处做局部等电位连接。1.1弱电系统建设方案1.1.1安全防范管理系统（1）出入口控制系统：为确保大楼的安全，划出门禁系统控制区域，根据级别的不同设置相应的门禁系统，以免无关人员闯人，原则上分层设置出入口控制系统。（2）闭路监视保安监控系统在本建筑的主要出入口、楼梯间、电梯前室、电梯轿厢及走廊设置彩色摄像机。在保安监控室设置彩色监视器，矩阵等进行连续监视。并设有硬盘录像机系统，当遇到重要情况时，可利用键盘将任一台摄像机的图像调到彩色监视器上连续监视，所有摄像机均动态录像存储，录像数据资料保留一个月。（3）由于场地范围较大，为节省人力成本，在本院围墙设置一套周界报警设备、在楼内重要部分设置入侵报警探测器，从而防范人员的非法出入，并可自动向安防控制室内值班人员报警。（4）机房及生产调度楼设置巡更系统，协助管理安保、物业人员对建筑进行巡查。1.1.2通信网络及结构化布线系统本工程综合布线系统由工作区子系统、配线子系统、干线子系统、设备间子系统、管理子系统构成。机房楼按工作区每30平米设综合布线信息点一对。生产调度楼按工作区每10平米一对综合信息点考虑，数据干线通过光缆直接上联至机房楼数据机房。1.1.3视频会议系统50 X市通信综合楼项目可行性研究报告视频会议是网络高速发展下的产物，使用视频会议系统不但可以节省出差等费用，并且能够提高公司在短时间内的决策、随时可以召集会议提高公司办公效率，因此设置一套视频会议系统作为分公司的基础设施使极为必要的。智能会议系统扩声系统通常由拾音设备、调音设备、平衡及反馈抑制、功放、扬声器、媒体矩阵、集中控制、投影、录像、会议记录等几个部分组成。此次工程仅包括本地视频会议环境的建设，不包括视频会议平台的系统建设。1.1.1有线电视系统电视信号接自城市有线网，在生产调度楼的餐厅、休息室、会议室等处设置有线电视插座。1.2燃气引入方案由于本次工程仅在厨房操作间有燃气需求，且仅需低压燃气。因此，本工程所需燃气应从城北综合新区天然气管线直接引入，并需向燃气公司报批相关增容手续，还要在生产调度楼一层设燃气计量表间，在局址院内建有燃气调压站。1.3配套室外工程1.3.1室外道路、绿化景观、运动场地（1）根据现有用地情况和未来功能的需求，在基地内造地势，通过巧妙布置环状道路，有机地将建筑、景观连为整体，并通过集中绿化和自由绿化相互穿插，产生丰富的景观效果。（2）充分利用院落空间排布室外运动场地。1.3.2室外管线由于拟建场地红线外各种市政管道齐备，因此，本期项目市政管线引入的工程量不大。建设红线内室外管线主要工程内容包括：给排水、燃气、电力、通信管道从红线外引至机房楼和生产调度楼一层管道入口处。1.3.3室外庭院照明在建筑外安装夜景照明专用配电电缆和灯具，并为室外广告或公司标志灯具预留照明电源。1.4通信工艺建设要求（1）通信工艺要求50 X市通信综合楼项目可行性研究报告机房楼内各机房的通信工艺要求需符合信产部、建设部的相关技术体制，规范，标准。机房楼的建设应符合中华人民共和国通信行业标准《电信专用房屋设计规范（YD/T5003-2005）》的要求，要点如下：1）通信设备机房内的通信设备安装空间净高应不低于3200mm（3200mm的空间高度内不包括室内上部空间需要设置的空调管道、消防管道、照明灯具及其他设施需要占用的空间高度）。2）通信设备机房的楼面均布活荷载必须符合“通信工艺对土建要求设计”中的提出数值。3）各种垂直和水平方向设置的给、排水管道不得穿越生产机房。4）通信设备机房楼的屋面应具有防渗漏、保温、隔热、耐久的性能，楼层地板严防漏、渗水。5）安装通信设备机房的楼板内不得埋设任何管线。6）通信设备机房的楼板表面应采取防结露措施，防止因相邻楼层温度之差而引起的表面结露、滴水现象的发生。7）电缆进线室的四周围墙要求以内壁平齐，柱子不得突出在室内，围墙要有较大的承载力，以便用射钉枪或膨胀螺栓固定电缆托架。要求电缆进线室的地板和四周墙壁要有很好的防水性能，射钉枪打入墙壁120mm深度不破坏防水层。8）地下电缆进线室与外线连接的方式一般以敷设管道的方式，进线室内预留管道接口。9）要求不少于两路相对独立的管道引入光电缆进线室。每路敷设6孔标准钢管。（2）通信管道建设方案根据现场勘查，通信干线管道已通达建设场地附近的清风路，本项目的通信管道可经青阳路与清风路的干线管道联通即可。具体出口位置在初步设计和工艺设计时统筹考虑。1节能、节水及环境保护1.1节能要求和措施1.1.1建筑节能要求和措施（1）减少围护结构的散热50 X市通信综合楼项目可行性研究报告应适当控制建筑体形系数，即建筑物外表面积与其所包围的体积的比值，建筑外形尽可能规整，避免不必要的凸凹变化；加强门窗、外墙、屋顶和地面的保温，采用高效保温材料复合，使用中空玻璃窗，用空心砖、加气混凝土等新型墙体材料代替实心粘土砖；提高建筑物的气密性，选用密封性能好的门窗并加密封条，用密封材料填实穿墙管线连接处裂隙；在夜间加强保温的条件下，适当开大南窗，以增加太阳热能的获得。（2）提高建筑用能的效率应合理提高用能设备的负荷量，改善用能设备的运行状况，采用管网水平衡技术，以及加强供热管道保温等等。1.1.1建筑设备节能要求和措施（1）通风、空调系统节能要求1）通过对围护结构的节能优化设计，尽可能减少建筑物围护结构的耗冷（热）量。2）在过渡季最大限度利用天然冷源，尽可能实现全新风运行工况。3）通风、空调、制冷设备应选择高效、节能产品。空调设备的能效比不得低于2.6（W/W），并尽可能缩短室内、外机之间的连接管道长度，以保证空调系统在高效率状态下运行，达到节能降耗的目的。4）空调、通风系统各种管道的保温材料应采用高质量的保温板、保温管壳等保温材料，避免冷、热损失。（2）给排水系统节能要求1）充分利用城市自来水管网压力，以减少加压供水泵的额定流量，节省供水泵的耗电量。2）合理采用变频控制技术，实现供水系统的变流量运行，以节省能耗。3）给排水系统的用电设备应选择高效、节能产品。（3）建筑电气节能要求和措施1）应采用低损耗电力变压器。2）设计时应尽量考虑室内的照明采光，在有日照的情况下尽量利用自然采光，使楼内房间有合理的采光面，达到减少建筑日常照明用电，降低楼内的照明系统散热，从而降低楼内的空调能耗。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告3）在同等应用效果前提下，应尽量，达到减少能耗的目的。优先选用T5、T8细管荧光灯或紧凑型荧光灯做为主要光源，灯具应使用电子镇流器或自带电容补偿，使功率因数分别达到0.9以上1.1节水要求和措施（1）浴室内采用带温度显示的混水开关，双管环状供水，以减少调温所浪费的水量。（2）卫生间热水立管尽可能靠近用水点，使不循环部分的支管以最短距离接至洗手盆等用水点，以减少支管的冷水放水量。（3）洗手盆采用感应式水龙头，做到人走水停自动控制。（4）蹲式大便器及小便器应采用感应式冲洗阀，在保证冲洗效果的前提下，控制一次冲水量。坐式大便器采用6升高效冲洗水箱以节约用水量。（5）绿地浇洒不得使用大水漫灌。1.2环境保护要求和措施1.2.1建筑专业环保要求（1）所有内装修建筑材料均应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关要求，并按规范验收合格后投入使用。（2）按有关设计规范要求在建筑物内设置生活和办公垃圾的集中收集、处理场所，采用人工收集、塑料袋包装、集中收集、定时外运，大厦设专用垃圾外运出口，由垃圾运输车送至指定垃圾处理厂，具体外运频率及方式应与当地环卫部门协商。1.2.2空调通风专业环保要求（1）空调制冷设备中的工质的选用原则：禁止使用含CFC的制冷剂，减少HCFC制冷剂的使用比例。（2）对厨房排风采取净化处理措施，使其排放质量达到《餐饮业油烟排放标准（GB8483-2001）》的要求。（3）在各层休息区设定专门的吸烟区，并设置独立的排风系统，安装烟气净化装置处理含烟废气。（4）与室外相通的进、排风系统均设置消声设备，防止对建筑物周围环境的噪声污染。1.2.3给排水专业环保与卫生防疫要求（1）给排水专业环保要求50 X市通信综合楼项目可行性研究报告1）排水系统设伸顶通气管和环形通气管，以保护水封，防止下水道内臭气进入室内。室外化粪池通气管沿建筑井道出屋面高空排放。2）采用水封大于50mm且效果好的地漏，以降低水面蒸发对水封的不利影响。3）机房地漏水封易蒸发干枯，机房地漏应设独立排水系统，不得与污水管道相连，以防下水道内臭气进入机房。4）排水系统采用雨、污、废水分流。生活污水经化粪池处理、地下车库、备餐间污水经隔油器和隔油池两级处理后，再与生活废水合流排入市政污水管道。（2）卫生防疫要求：1）生活水箱与消防水池等其它水池（箱）分设，使生活供水系统与消防系统完全独立，以防生活水被消防水污染。2）生活用水箱上方的房间不应为厕所、浴室、盥洗间、厨房、污水处理间等，水箱上部不得设污水管，周围不得存在污水坑等污染源，水池、水箱间等应通风良好。3）生活给水管道不得穿越中水站，生活给水管与中水、污水管道的间距应符合国家有关规范和技术措施的要求。4）取消屋顶生活水箱，采用变频调速泵组供水，以消除屋顶水箱引起的二次污染。5）生活水箱材质采用不锈钢，并在人孔盖上加锁，水箱透气管、溢流管口加防虫网罩，水箱的有效容积应按最大日用水量的20%确定以保证其中生活用水的停留时间不超过6小时。在设出水管上安装紫外线消毒器进行二次消毒处理。6）给水管采用钢塑复合管，避免管道锈蚀对水质的污染7）在市政引入管的总水表后均安装倒流防止器，以防污染城市自来水水源。8）公共卫生间的大、小便器采用感应式冲洗阀，洗手盆感应式水龙头，以避免造成交叉感染的隐患。1.1噪声和光污染控制要求1.1.1建筑物消声减振要求（1）建筑物周围区域的环境噪声标准应按昼间≤55dB(A)、夜间≤45dB(A)，建筑物内噪声标准应按≤40dB(A)。（2）空调、通风、给排水系统设备选型时应优先选用超低噪声设备。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告（3）空调、通风、给排水系统的空调机组、水泵、风机等可能产生较大振动的设备应做好减振处理，应尽可能将其安装在封闭、独立的机房内并采取围护结构隔声处理。（4）与设备相连接的水管和风道上应设减振措施以隔绝设备振动，空调通风设备及风道上应设消声器。（5）为保证办公场所的私密性要求，在空调通风系统送、回风道设计时，应采取一定的技术措施，防止不同房间互相串声。1.1.1光污染控制要求（1）在建筑立面设计中，要尽可能少的运用玻璃幕墙等高反射建筑材料；（2）在室内设计中要尽量减少反射较高的色彩，大量使用色彩柔和、低反射的建筑装饰材料。（3）将照度控制在适宜的范围内，并且尽可能使得光源经过反射后在照射室内，避免对人的直接照射和产生眩光。（4）在夜景照明中不要采用大量霓虹灯、射灯等，要适宜的突出主题、通过设计技术措施降低和避免对园区的灯光干扰。2环境影响评价2.1编制依据（1）《中华人民共和国环境影响评价法》（2）《中华人民共和国环境保护法》（3）《中华人民共和国大气污染防治法》（4）《建设项目环境保护管理条例》（5）《关于建设项目环境影响评价制度有关问题的通知》（6）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）（7）《土壤环境质量标准》（GB15618-1995）（8）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）（9）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）（10）建设单位提供的有关资料2.2环境影响因素50 X市通信综合楼项目可行性研究报告本项目为通信机房及生产调度楼，本身没有大的污染源，主要污染源为废气、废水、固体废弃物及油机房设备噪声。（1）废气主要是食堂天然气燃烧废气。对于食堂含油烟废气要求配置净化效率大于85%的油烟净化器，使油烟排放浓度低于2.0mg/立方米。产生的废气经达标处理后将不会对周围环境产生不利影响。（2）废水产生的废水主要是油机房及综合楼卫生设备的污水。含油废水须经隔油池处理后方能与其他生活污水一起汇集进入市政管网。隔油池隔下的油脂不得随意排放。本项目产生的废水不会对周围环境产生不利影响。（3）固体废弃物本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾。实行日产日清，专人收集及时清运，将不会对周围环境产生不利影响。（4）油机房设备噪声采用消噪措施，降低设备噪声，达到噪声控制等级要求。（5）其它本项目所涉及的工程内容经采取相关措施处理后，对环境保护来说属于无公害工程。本项目中采用的建筑材料均采用绿色环保建材，确保无污染、无辐射。本项目中配置的空调设备均采用超低噪声型室外机，在安装时考虑消声减振措施，使其满足国家《城市区域环境噪声标准》GB3096-93的要求。本项目中配置的蓄电池为密闭式阀控电池，不存在酸雾溢出污染环境的问题。本项目中采用的电气设备均为低压供电，不存在电磁波辐射污染，不会对环境和公共健康造成危害。1.1施工过程中的环境保护措施（1）大气污染源场地内机动车排放的废气有氮氧化物（NOx）、一氧化碳（CO）和碳氢（HC）污染物，厨房产生的油烟等。（2）水污染源50 X市通信综合楼项目可行性研究报告生活水污染源主要来源于办公服务区、宿舍、厨房等处的生活污水，主要污染物是悬浮物（SS）、化学耗氧量（COD）、生化需氧量（BOD）等。（3）噪声污染源汽车发动机噪声和排气噪声为主要污染源。（4）环保措施项目建设采取相应具有针对性，严格的环保措施，以确保周边环境。（5）施工现场加围墙保护，并采取遮蔽施工，可以减少安全隐患，减少水土流失，减少施工现场对区域环境的影响。建筑废水和建筑工人的生活污水进行统一收集进入城市污水收集管网。对工人的生活垃圾进行收集送到垃圾收集点。加快施工进度，缩短裸土暴露时间，减少土壤冲刷，减少水土流失。施工现场道路指定专人定期洒水打扫，形成制度，防止道路扬尘。对于细颗粒散装材料（如水泥、白灰、粉煤灰等）的运输、储存要注意遮盖、密封，防止和减少飞扬。车辆开出工地做到不带泥沙，基本不洒土、不扬尘，减少对周围环境的污染。拆除旧建筑物时要洒水，防止扬尘。除有符合规定的装置外，禁止在施工现场焚烧油毡、橡胶、塑料、皮革、树叶、枯草、各种包装物等废弃品及其他会产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质。禁止将有毒有害废弃物作土方回填。化学用品、外加剂等要妥善保管，库内存放，防止环境污染。现场存放油料，必须对库房地面进行防渗处理，如采取防渗混凝土地面、铺油毡等措施，使用时，要采取防止油料跑、冒、滴、漏的措施，以免污染水体。本项目不产生有毒有害废弃物，不产生放射性废弃物。本项目产生的固体废弃物当天送城市垃圾填埋场达标处理。本项目从环保角度给予充分考虑，严格执行国家有关规定和标准要求，采用各种环保措施，对排放的一般生活废物、废水、废气等进行处理后，可将其对环境的影响减少到最低限度，甚至不对环境产生不良影响。1投资估算及资金筹措1.1投资估算依据本项目投资估算根据国家及地方有关建筑安装工程收费的相关文件编制，同时参考了当地近期类似工程的造价。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告1.1投资估算包括的内容（1）建安工程费：1）场地平整及土方外运消纳：按场地近7米高差的山地及X市相关收费标准，暂估120万。2）建筑工程：包括基础工程；钢筋混凝土板、柱、梁工程；墙体工程；屋面工程；防水工程。由于尚未进行地质勘测工作，本估算暂按桩基础形式考虑，楼体的结构形式为钢筋混凝土框架结构。3）装饰工程：包括门窗工程（外门窗为断桥铝合金节能门窗，内门为木制装饰门和防火门）；外墙装修工程（机房楼外墙采用涂料、生产调度楼采用外墙干挂石材，局部采用玻璃幕墙）；楼地面工程（生产调度楼主要为地砖地面，机房楼为防静电水磨石地面），内墙装饰工程（内墙刷环保涂料）；顶棚工程（机房楼顶棚刷环保涂料，生产调度楼作吊顶）。4）精装修工程：含营业厅、门厅、多功能厅、贵宾接待室、电视电话会议室等局部房间的精装修费用。5）设备工程：包括楼内通风、给水、排水、采暖、消防等设备的安装。6）电气工程：包括楼内照明、动力设备配电、防雷接地、有线电视、综合布线、消防广播、火灾自动报警和安全防范等设备的安装以及视频会议系统（本地视频会议环境的建设，不包括视频会议平台的系统建设）。7）电梯安装工程：机房楼安装1部货梯；生产调度楼安装1部客梯1部食梯。8）室外工程：本项目红线内的围墙、大门、道路、绿化和地下管道、夜景照明（预留电源并考虑简单室外投光灯）等工程。（2）其他建设工程费：1）“城市基础设施配套费”、“白蚁预防费”、“地方教育附加费”、“新型墙体材料专项费”、“工程质量监督费”、“人防易地建设费”、“散装水泥基金”、“土地登记费”、“城市规划综合技术服务费”、“住宅以外其他房屋所有权登记费”、“房产测绘费”、“防雷设计验收费”、“建筑工程施工审查费”均参照X市《基本建设和投资项目“一费清”政策》（池政办[2007]95号）中的“工业企业收费执收标准”计列。2）设计费及可研编制费：土建设计费50 X市通信综合楼项目可行性研究报告取费依据为原国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）；机房楼标准化设计方案使用费按10元/机房楼建筑面积，暂估；可行性研究报告编制费取费依据为原国家发展计划委员会—计价格（1999）1283号《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》。3）图纸审查费取费依据为X省“关于重新制定建筑工程施工图审查服务收费标准的通知”（皖价房〔2005〕109号）。4）工程监理费取费依据为“X省物价局、建设厅关于工程建设监理收费有关问题的通知”（皖价房［2000］389号）”。5）招标交易费、审计费取费依据为X省“关于重新制定工程造价咨询服务收费项目及标准的通知”（皖价服[2007]86号）（3）“征地费”依据X市分公司提供的与当地政府签定的土地出让协议计列，暂按1000万元考虑。（4）外市电引入及变配电工程：本项目所需交流电源引入费用暂按单路电源计算。（5）本投资不包括通信机房内空调设备和油机的购置及安装费用，随通信设备配套安装。1.1估算总投资及资金筹措本项目新建生产调度楼和机房楼合计总建筑面积10391.75平方米，估算总投资为5676.24万元人民币。全部投资由中国联通自筹解决。估算总投资具体内容详见附表1：项目投资估算表。2项目进度计划本项目目前的进展为：X市分公司已与当地政府初步议定了征地协议，正在进行项目可行性研究和可研报告审批。鉴于X市分公司现有生产管理用房和机房的条件较差，已在一定程度上制约了企业的发展，因此，本项目应尽快建设完成，尽早具备装机条件。因此，工程建设进度应在符合要求的条件下尽可能交叉实施，以缩短进度。本项目建设进度按计划分为项目前期阶段、施工阶段和竣工阶段三部分，各部分工作完成时间计划如下：2.1项目前期工作进度计划本阶段需完成的主要工作内容包括：（1）编制、审核并批准可行性研究报告，确定建设规模、投资及工期。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告（2）建设项目报当地发改委、规划局等相关部门立项审批。（3）建筑方案招投标，确定建筑设计单位，进行初步设计、初步设计会审、批复，报消防、规划、园林等各相关政府部门审批，并完成施工图设计和审查。（4）取得建设工程规划许可证和开工证，并完成监理、施工和设备的招标工作。本项目前期工作阶段计划开始时间2009年5月，结束时间2009年12月底。1.1施工阶段进度计划本阶段需完成的主要工作内容包括：（1）施工准备；（2）土建施工（结构封顶）；（3）建筑内外部装修、室外工程和设备安装；（4）工程分项验收、预验收及整改。本项目施工阶段计划开始时间2010年1月，结束时间2011年3月底。1.2工程竣工阶段本项目计划于2011年4月竣工交付，具备入驻和装机条件。各阶段工作内容所用时间详见附表2：项目进度计划一览表。2经济评价建设项目的经济评价分为财务评价和国民经济评价两个层次，前者是从企业或部门角度出发，考虑项目的获得能力、清偿能力等财务状况，判别项目财务上的可行性。后者是从国家整体的角度，考察建设项目给国民经济带来的净效益。由于本项目仅仅为通信生产和通信网络提供了基础设施配套，不能独立形成生产能力并直接产生业务收入，按原国家计委有关规定，单个通信工程的财务评价应纳入整个通信工程的财务评价，所以，本项目不做具体量化经济评价。本项目是构建中国联通X市分公司固定通信、移动通信网络布局和实现新技术、新业务应用，并为当地社会经济发展提供全方位通信服务所必需的。本工程在社会效益和企业经济效益上具有重要意义，具体体现在如下几方面：(1)做为当地重要通信运营商之一，为X市的经济建设和社会发展提供可靠的通信保障是中国联通X市分公司50 X市通信综合楼项目可行性研究报告应尽的职责和存在的理由，但现有通信局所的基础条件制约了通信业务的开展，本项目实施后将新建一处中国联通的地市级通信枢纽机房楼，一方面提高了X市分公司通信网络的安全性，另一方面也能够为X市的发展提供可靠的通信保障能力，其社会效益是显而易见的。(2)本项目建成后，将使X市分公司的通信机房面积从现有的1051平方米左右增加到1051+4255=5306平方米左右，增加了5倍多，将会大大缓解现有机房的装机压力。同时，也为部分重要核心网络设备移至新机房内创造了条件。由于本项目新建机房楼按照地市级通信枢纽楼的标准建设，其结构等级、电源条件等都将优于现有机房，因此，本项目的建设为提高X市分公司通信机房的安全等级和确保通信生产安全提供了必要条件。(3)新建机房楼竣工后将与现有核心机房形成一个合理的局所布局，使X市分公司的通信服务能力和市场竞争能力大大提高，特别在是对X市城北综合新区通信市场的争夺中占得了先机，必将促进X市分公司企业经济效益的提高。(4)X市城北综合新区作为综合行政商业区，其市场潜力巨大，区位优势明显，在该地区建设一处现代化的通信综合楼将具有良好的宣传作用，能够提高企业的整体形象，体现企业实力。（5）生产管理用房是企业生产经营必需的物质基础条件，对满足企业的发展要求起着重要的作用。本项目建成后，将会降低运营成本及机房租赁费，有利于X市分公司的经营管理、综合业务发展及人才梯队的建设，为提高企业工作效率创造了条件，这些都将最终体现在企业的经济效益上。综上所述，本项目完成后，将增强中国联通X市分公司的综合实力，为企业发展和在市场竞争取得优势地位创造必须的基础条件，有利于改善通信服务质量，促进X市的信息化进程，能够为社会带来良好的企业效益和社会效益。因此，本项目经济评价结论为可行。1项目风险分析（1）技术风险技术风险主要来源于相关技术的成熟度和工程质量保证，具体就建筑工程而言，技术风险来源于工程设计、工程施工、工程监理和工程管理等环节。本项目不仅要建设生产调度楼，还要建设通信机房楼，专业性很强。为避免出现技术原因导致的风险，本项目的设计、施工、监理和管理等部门应选择具备相关资质的单位；同时，从设计阶段开始就应进行严格的审核，以保证工程顺利实施。（2）规划调整风险50 X市通信综合楼项目可行性研究报告由于中国联通X市分公司尚未与当地政府签订征地协议，一旦征地协议出现变化，或本项目建筑方案与X市城北综合新区总体规划不符，将会对工程实施造成影响。项目管理部门应密切关注规划进展，及时掌握相关情况，调整建筑方案，避免此类风险。（3）地质条件不确定风险本项目所处地块，尚未进行地质勘探工作，本项目地基处理形式需要完成地勘工作后才能最终确定。地质勘探报告是进行楼体结构设计的重要依据，直接影响到设计方案的确定并可能对工程投资造成影响。因此，本项目在可研报告批复后，应尽快委托相关单位进行地勘工作，避免此类风险。（4）市政条件改变风险现代城市建筑不再是一个单独的个体房屋，对市政基础设施的依赖程度很高，以本建筑为例，楼内的上、下水，电源，供暖和园区道路等都需要接入市政设施内，根据前期调研，本项目所在地区规划建设的市政配套设施齐全，但由于其建设进度和方案都受外部条件控制，一旦发生变化可能会影响到本项目建设进度和投资情况。为避免这一情况，项目管理人员应密切关注本地区的市政建设情况，及时掌握情况，采取相应对策。（5）执行管理能力风险执行管理能力的风险主要指由于项目组织设计不当、项目管理跟不上，导致项目不能按时建成，或者达不到设计要求，或在项目建成后难以达到预期目的。由于本项目涉及专业较多，项目管理者应精心组织，加强与相关部门的沟通协调，确保工程的实施和质量。（6）资金风险企业财务活动，一般分为筹资活动、投资活动。本项目的投资全部由中国网络通信集团公司自筹解决，资金风险较小。1可行性研究结论本项目的可行性研究结果表明，本项目场地周边市政配套设施齐全、技术方案可行，具备实施条件。同时，项目投资落实，风险较小。因此，本工程项目是可行的。50 X市通信综合楼项目可行性研究报告本项目新建的机房楼和生产调度楼属于企业发展和通信系统建设所必须的主要基础设施，是企业运营和通信生产正常开展的重要保障。为提高X市分公司的通信服务能力和市场竞争实力，本项目应尽快实施，精心设计、精心施工，确保优质、高效、按时完成，尽早发挥投资效益。1附表、附图附表：附表1：项目投资估算表附表2：项目进度计划一览表附表3：项目风险自估表附图：附图-1：总平面布置图附图-2：生产调度楼首层平面图附图-3：生产调度楼二层平面图附图-4：生产调度楼三层平面图附图-5：生产调度楼四、五层平面图附图-6：生产调度楼六层、屋顶平面图附图-7：机房楼地下一层、首层平面图附图-8：机房楼二层平面图附图-9：机房楼三层平面图附图-10：机房楼四层平面图附图-11：机房楼屋顶平面图本项目负责人联系方式：第四设计所孙涛刘国祥冯涛徐岢第一设计所王志杰联系电话：010-88018543/88018546/88018341/88018751/88018179传真：010-8801854050'