红星美凯龙可行性研究报告 43页

'X红星美凯龙项目可行性报告2009年4月43 目录第一章重点摘要------------------------------------------------------------------------------------4第二章城市概况-------------------------------------------------------------------------------------8第一节城市宏观经济--------------------------------------------------------------------------------7第二节城市规划简介-------------------------------------------------------------------------------9第三章区域房地产、家居市场分析------------------------------------------------------------13第一节区域商业及房地产市场概况------------------------------------------------------------13第二节区域市场特点（区域辐射预计）------------------------------------------------------14第三节土地供应情况------------------------------------------------------------------------------17第四节同类竞争性项目---------------------------------------------------------------------------2043 第四章项目概况-----------------------------------------------------------------------------------28第一节地理位置-----------------------------------------------------------------------------------28第二节项目概况------------------------------------------------------------------------------------30第三节项目总投资及资金来源-------------------------------------------------------------------33第四节主要经济技术指标-------------------------------------------------------------------------34第五节项目背景与进度----------------------------------------------------------------------------35第五章SWOT分析---------------------------------------------------------------------------------36第六章项目投资分析-------------------------------------------------------------------------------3743 第一章重点摘要X市立足未来，在市委、市政府的正确领导下，围绕建设经济强市，整体推进工业经济、民营经济、招商引资三大工作重点，加快改革开放和结构调整步伐，国民经济迅速健康发展，社会事业全面进步，人民生活不断改善。适应全方位、多层经济全球化的历史潮流，积极参与国内国际经济分工、合作和竞争，进一步拓宽对外开放的深度和广度，坚持外经、外贸、外资三外并举，全社会参与，形成全层次、宽领域的对外开放新格局。在全面完成“十五”计划的基础上，到2010年，把X市经济竞争力和综合实力提升到全国大中城市的上游水平，实现建设经济强市的目标。岱岳区地处山东省中部，座落在巍巍泰山脚下、滔滔汶水河畔，北依省会泉城济南，南临孔子故里曲阜，处于“一山一水一圣人”旅游热线的中点。区内京福、京沪高速公路，104国道，津浦铁路和即将建设的京沪高速铁路贯穿南北，泰肥（辛）铁路和泰肥、泰莱高速公路横跨东西，四通八达，交通区位极为优越。岱岳区高度重视环境建设，扎实推进“诚信岱岳”、“平安岱岳”创建活动，社会环境和谐安定；按照“生态式、园林式、城市化、数字化”要求定位，高起点规划、高标准建设、高效能管理、高速度发展，以岱岳新城区、泰山青春创业开发区、大汶口石膏工业园为主体的招商引资和项目建设平台基本形成，“投资X43 ，稳如泰山；投资兴业，首选岱岳”，已成为众多投资者的共识。岱岳区发展思路清晰，投资软硬环境优越，三大文明协调发展，新城区和陆续开工的一大批大项目成为展现生机的亮点，区域经济核心竞争力与日俱增。X市房地产开发投资增长迅猛，市场消费需求继续扩大，房地产价格保持上涨趋势。一、房地产市场变动特点分期看：1-11月份，房地产销售价格指数为109%，其中：一季度房地产价格平均上涨9.8%,二季度受国家调控政策影响,成交价格涨幅有所减小,平均上涨7.7%，下半年以来，X房地产市场逐渐回暖，居民持币观望心态者减少，销售价格涨幅开始回升，7-11月份分别上涨8.1%、8%、11.5%、9.9%、8.5%。1-9月份，全市商品房价格同比上涨7.5%，其中：普通住宅类和经济适用房上涨幅度较大，同比分别上涨9%、7.4%，豪华住宅价格上涨空间缩小，同比上涨3.4%。二手房价格成交活跃持续上涨，1-9月份同比上涨12.9%，其中：住宅交易价格上涨12.9%，非住宅价格上涨13%。受X市区发展规划影响，今年以来X地产市场活跃。X红星美凯龙世博家居生活广场建设项目是集地产、购物、餐饮、休闲、观光为一体的大型、综合性家居生活广场，符合X市和岱岳区整体规划要求，对于加快X市建材家居市场的建设、提高其经营档次和规模具有重要意义。该项目优势分析：1.本项目地理位置靠近京沪高铁车站广场，交通便利；2.在X，“西进”已是政府经过了长时间的摸索后确定下来的城市发展规划思路之一 ；43 3.随着城市重心西移，城市商业，城市人文，城市交通在这里将形成交集．辐射市政府、区政府；京福高速，泰山广场，易初莲花超市等城市先进要素；4.与区政府相邻，周边又有其它商业项目正在运作。项目位置好、规模适中，资金相对回笼比较快。5.京沪高速铁路X站定址本地块西侧一公里处，年内动工，其对周边尤其本地块的利好是巨大的；6.岱岳区的改造升级带来的机会；7.X市是旅游区域，将会带来大量流动人口，进一步提高公司的知名度；8.道路的改造升级，会抬升整个区域的交通优势；地块面临的灵山大街是贯穿市区东西的中轴线，灵山大街西起京沪高速铁路X站。9.随着政府对配套的加大投入，周边地区形象将逐步得到改善。10.项目卖点分析11.岱岳区政府中心地段，以后市里、区里的发展中心；12.交通方便，步行到主要干道只需几分钟。13.全面推行的“绿、亮、净、美”四大工程；14.精品打造高品质、低密度、纯居住的人文生态住区；43 综述，综合项目SWOT分析，我们在本项目开发中取长补短，着力塑造，最终体现经济、社会、环境价值，实现项目双利。2、商业部分：X红星美凯龙全球家居生活广场建设项目符合X市和岱岳区总体规划，有利于实现城市发展总目标；同时，适应X市和岱岳区商品交易市场的发展规划和要求，有利于促进X市和岱岳区商贸流通业的持续繁荣，提升传统商贸业的档次水平，促进区域经济更快更好地发展。X红星美凯龙全球家居生活广场将主要以销售各类高档品牌建材、品牌家具、办公家具、厨房用具、整体卧房、沙发、布艺、家庭饰品、灯具等日常家具和装饰用品为主，以销售百货、食品、小家电、儿童用品等日用杂品为辅，是集建材、家具、家居、银行、超市、餐饮、娱乐一体化的综合性商业设施，将建成X市规模最大、品种最全、人气最旺的现代化商场。本项目将为完善区域商业布局，繁荣地区商业氛围，增加地方财力，扩大劳动就业，推动区域经济快速协调发展起到积极的促进作用。43 第二章城市概况第一节城市宏观经济X是中国华东地区重要的对外旅游城市。X位于山东省东部，北依山东省会济南（距离济南不到40公里），南接另一个著名的旅游城市——曲阜，东连中国磁都淄博，西濒黄河。总面积7762平方公里，人口600余万人，辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县６个县市区。X市人口分布表市区市县面积(km2)人口(万人)街办乡镇X市泰山区33762.9512岱岳区175097.02214新泰市1933135.42117肥城市127796.51112宁阳县112480.839东平县134077.4772区2市2县7761550.0101561X市2006年GDP比上年增长16.5%，达43 1012.2亿元，。其中，第一产业产值116.3亿元，占11%；第二产业572.2亿元，占57%；第三产业323.7亿元，占32%。经济主要由工业和第三产业（其中又以旅游业为主导）带动。按人口551.7万人计算，人均GDP2413USD。其中，一二三产业增加值分别增长4.1%、19.7%和15.7%。完成地方财政收入51.7亿元，增长30.3%，其中，各项税收36.1亿元，增长33.2%，占财政收入的69.8%，提高1.55个百分点。全市规模以上工业完成增加值448.1亿元，增长26.9%；实现主营业务收入1375.0亿元、实缴税金64.4亿元、利润88.4亿元，分别增长33.5%、43.0%和41.6%。全市规模以上工业企业达到1136家，增加94家。其中，主营业务收入过亿元的267家，增加92家；过10亿元的15家，增加4家；利税过千万元的303家，增加78家；利税过亿元的18家，增加3家。国家名牌达到5个，中国驰名商标实现了零的突破。高新技术产业发展迅速。全市规模以上高新技术企业达到257家，实现产值359.4亿元，比上年增长30.4%；产值占规模以上工业总产值的比重达到23.8%，提高2个百分点。全市实现社会消费品零售额318.2亿元，增长16.3%。旅游服务业发展加快，实现旅游总收入87.6亿元，增长32.0%；旅游客流达500万人次/年。客、货运周转量增长16.0%和26.2%，邮电业务总量增长16.0%；全市金融机构各项存、贷款余额实现750.0亿元、485.0亿元，比年初分别增长17.9%、13.7%。民营经济发展活跃。实现增加值、实缴税金分别增长32.4%和30.7%。X市交通便利，京沪（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公纵贯境内，并在X交汇；X43 至青岛、烟台、威海、日照等沿海城市由高速公路网连接；境内铁路有京沪（北京至上海）线通过，并西接“京九”大动脉；未来京沪高速铁路中间设泰山站。第二节城市规划简介一、X城市规划发展战略行政中心、时代发展线及长城路沿线的快速发展核心居住板块格局形成，仅少数单位拆迁或改建新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型，值得关注43 1、城市发展方向城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。2、改善中心市区生活环境老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。3、重点建设南部新城区南部新城区近期发展是4万人口，将来计划发展10万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。二、X市居民收入水平和消费结构分析1、全市城乡居民收入持续增加城乡居民生活水平提高。2005年，市区居民人均可支配收入10337元，比上年增长16.4%；人均消费性支出7211元，增长12.8%，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为34.4%，下降0.1个百分点。农民人均纯收入4124元，增长11.8%；人均生活消费支出2352元，增长24.1%，农村居民恩格尔系数为44.1%，下降2.1个百分点。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为21.8平方米，增长14.2%。农村居民人均住房面积为31.1平方米，钢混砖木结构住房所占比例进一步提高，达到92.6%。2、城乡居民消费结构不断升级43 居民消费状况是直接影响国民经济增长的重要经济指标，消费倾向这一指标又在其中占有重要作用，它反映了人们的消费意愿。居民消费是拉动经济增长的主要动力之一，也直接反映了人们的生活质量。近年来，随着国民经济的发展，X居民的收入水平大幅提高，居民的消费水平也在不断提高，人民生活质量不断改善。2005年，市区居民人均消费性支出7211元，增长12.8%，每户居民拥有电脑50台、移动电话160部。伴随着收入水平提高，消费观念转变，城市居民由追求基本物质需求向精神、文化需求转变，更加注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速。市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为34.4%，下降0.1个百分点；农村居民恩格尔系数为44.1%，下降2.1个百分点。居民消费结构升级对消费品市场增长的拉动作用将得到持续增强。第三章区域房地产、家居市场分析第一节区域商业及房地产市场概况1、供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变据不完全统计，2008年X市城区未出售及规划商品房面积达235万㎡，预计将在未来1--3年左右推出市场，未来市场竞争较为激烈。表1：截至2008年5月X市区商品房住宅项目情况43 楼盘名称物业类型销售面积去化情况剩余总量银座广场高层4.1070%0.8宝龙广场多层、别墅6.8090%0.6花园洲一期多层5.0098%0.1X奥园多层/小高层35.0060%15.0海普凤栖湾花园洋房/别墅11.0060%6.6圣地公寓高层29.6065%10.0玉龙花苑多层5.4080%1.0龙泉花苑别墅17.4050%8.0泰山家园多层/高层16.0040%10.0华龙家园多层3.0245%1.7华天庭院多层3.07501.5锦绣一方多层6.4080%1.5御景龙城多层17.0660%7.0锦绣华庭一期多层2.4020%1.92合计――162.50――65.7243 楼盘名称物业类型总建面积占地面积容积率国华时代小高层、高层11.004.302.23花园洲二期小高层、拼叠5.007.501.50圣源美郡多层、联排6.606.911.05丽景花园多层、小高层、高层18.0610.001.79原体育局小高层1.801.051.75九州家园二期多层、小高层5.506.601.20锦绣华庭多层23.5华新家园多层4.303.601.20奥园四期多层、小高层13.0011.801.10欣升地块多层13.0014.601.12轴承厂多层3.303.501.06桐桉花园多层16.1010.701.50新兴元地块多层13.8113.101.05原水利局――1.512.301.60煤田地质局――1.060.701.50新湖集团多层6.7011.900.56示范小区多层18.8057.800.4143 皇冠小区多层6.7011.900.56合计――169.74――――第二节区域市场特点（区域辐射预计）目前老城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现“集中板块且遍地开花”，产品类型“缺高多低”。随着市政府/长城路北段沿线部分楼盘的开发，如圣地国际公寓、泰创国际广场、泰山家园（天龙国际公寓）、国华时代（未售）及未来近40万平的商品房住宅的规划，该板块需求可得到有效释放。从调研的市场资料分析来看，2008年市场结构仍保持卖方市场与买方市场对持的“尴尬”局面。而消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，经济适用房建设计划也会分流大批普通客源。2007年存量项目将持续供应市场，同时2008－2009年大量新增项目也将面市，特别是2009年市场供应量将达到最高点，总量上，整体竞争情况比较严峻。2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头在08年，X市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到50.65%左右，08年始小高层/高层投放量集中并呈升高趋势，主要项目有：未售项目在售项目银座城市广场、圣地国际公寓、泰创国际广场、天龙国际公寓、圣世华庭、奥园二期书香名邸、国华时代、丽景花园原体育局、九州家园、（财富一号）存量约43 而花园洋房、别墅、酒店式公寓等产品市场接受度良好，主要以地段、价格等关键参考因素为鉴。小结：X市的房地产产品向多元化方向发展，但受城市发展政策影响（北部老城区限高）、新区发展受自身局限等影响，普通多层仍为市场主流。现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有稍微的心理抗性，但随着日后(小)高层社区的入住，其本身较高的舒适度会逐步被接受和认可。在产品设计上，X市消费者比较喜好大开间、大户型，随着房价水平的提升，消费者审美观念的变化以及将来物业税的征收，产品将会逐步朝合理空间、带露台、花园式社区等方向发展。X市区楼盘一览表一（截至08年10月）序号楼盘位置均价元/M2物业类型地块面积销售面积万M2取地成本万元/亩楼板地价元/M2容积率开盘时间去化情况剩余量圣源美郡南关大街西、万官路以北5200复式青山家园温泉路北首嘉德现代城南门西3850普通0．982007．1290%0．5宝龙城市广场岱道庵路温泉路交汇3300高档复式380亩17400m21．2392008．265%0．55利得摩尔国际城泰山大街东段5300商住10666.72m22007．5．2100%卖完岱下明珠小区光彩大市场北3100普通1．4卖完43 银座广场东岳大街与龙潭路交叉口东南高层26680㎡4.10万4．652007．6950.40龙泽花苑X市御碑楼路66号4800高档复式146亩2004．6东岳世家X市岱宗大街249号4100商住49000m21．782006．10．1龙泽花园X市政府大楼广场西4000普通146母2004．6卖完大展财智中心泰山医学院附属医院斜对面3800商住24800m21．45卖完温泉小区•富卓金寓3380高档卖完东盛佳苑泰城东部泰山区交通局西临3650普通50余亩泰创国际广场长城路北段东侧3500普通14770m2圣地国际公寓长城路2号3318高档5．5万m2卖完嘉德现代城温泉路北向阳大街3300普通1．042006．10．19绿苑淏庭东湖路南东湖公园北120米3200高层华天庭苑温州商业步行街西头南临3200普通1．17泰创国际广场长城路北段东市二院斜对3198高层14770m2泰山家园长城路96号4100高层24890.27m290%0．12花园洲泰山大街北方车辆对面3500高档124878m21．5时代明珠商务公寓长城路北段路东月季花园对面2900商住九州家园一期工程灵山大街南南湖大街东2860普通101亩2006．8．18奥林匹克花园南部新城区2700普通91241m21．28海普凤栖湾二期南部新城核心区邻京福高速2600普通200亩0．82007．6．16圣地国际公寓长城路62号2580普通5．5万m22006．1243 锦绣一方泮河大街南关大街立交桥西2520普通6万m21．3月季花园新城区长城路北段路西4100普通52亩1．432005．895%0．1温泉花园虎山东路二中以北八十八医院3380普通卖完玉龙花苑一期泰山大街西首青春创业开发区2568普通68亩1．2天街花园南关大街2620普通鑫源小区二期青春创业开发区2400普通17．5万m21．252007．6灵芝花园二期龙潭南路与泰玻大街交界处西2130普通17．05m2普照嘉苑X市普照寺路22号4500普通卖完卖完国华经典X市御碑楼路67号5000普通1．052006．9．30天元花园奈河西路高档汇源智能小区虹桥宾馆西100米路北普通30万m2紫薇馨苑温泉路南段路西3070普通12538m21．192006．12圣地国际公寓X市长城路2号市政广场西3318高层5．5万m22006．12X市区楼盘一览表二（别墅和商业地产，截至08年10月）序号楼盘位置均价元/M2物业类型地块面积销售面积万M2取地成本万元/亩楼板地价元/M2容积率开盘时间去化量％剩余量万M2龙泉花苑泰山大街西首泰山青春创业开发区6000别墅5万平米天地家园龙潭路49号8000别墅23376m21．1澳泰山庄万吉路88号市政府东侧6000别墅新天地服饰广场青年路中段路西泰艺金店北8000商铺43 温州商业步行街泰山大街东首汽车站成熟商圈----商铺6．8万m2卖完电子信息产业园区古建筑文物岱庙南商业39200m2光彩大市场一期西南岱岳区2288商业780亩卖完泰山科技城南部新区龙潭南路2230写字楼145亩0．28第三节土地供应情况2008年X市城区拟出让土地48宗，共计土地面积5832.78亩。其中居住用地（包括商住）31宗，面积4328.68亩，占总面积74.2%。商业（旅游、金融、服务业）用地13宗，面积988.48亩，占总面积16.9%。仓储用地1宗，面积74.64亩，占总面积1.3%。申请调整规划用途1宗，面积164亩，占总面积2.8%。未明确用途2宗，面积276.98亩，占总面积4.8%。   其中：   1、市本级拟出让土地10宗，面积576.74亩。其中：居住用地6宗，面积309.9亩。商业用地2宗，面积28.2亩。仓储用地1宗，面积74.64亩。正在申请调整规划1宗，面积164亩。   2、泰山区拟出让土地7宗，面积923.79亩。其中：居住用地7宗，面积923.79亩。   3、岱岳区拟出让土地14宗，面积854.14亩。其中：居住用地7宗，面积455.11亩。商业用地5宗，面积122.05亩。未确定用途2宗，面积276.98亩。   4.高新技术开发区拟出让土地10宗，面积1435.71亩。其中：居住用地7宗，面积1232.63亩。商业用地3宗，面积203.08亩。   5、旅游经济开发区拟出让土地7宗，面积2042.4亩。其中：居住用地4宗，面积1407.25亩。商业用地3宗，面积635.15亩。                            43 第四节同类竞争性项目一、X市主要家具建材市场编号市场名称主营范围地址营业面积(㎡)楼层装修档次租金产品档次经营状况辐射半径电话1五马家具城家具虎山路南8000三层中下24/36/48中低档占了X本地家具消费量的一半左右全市0538-83345932五马建材城建材迎春路、灵山大街、温泉路的交汇处约3000一层差9低档生意很好，属于大棚经营模式全市3光彩市场家具、建材泰山大街南40万三层中18/21/24中高档开业不到一年时间，顾客不算多，档次较高全市0538-85688884装饰材料精品城建材迎胜南路2．5万三层中档12中档装修档次比五马高，但是租金和经营的品种都不高全市0538-21008885东亚商场家具财源大街西首1万20/25/30/35/40/45中高档目前是X市较为高档的家具市场，与其毗邻的银座商城是X市最高档的商场全市043 六层（已租用面积五层）中高档6心中乐家具城家居财源大街中段90004层中档20、25、25、35中档没有什么中高档品牌，装修也不是很好，但是位置不错0538-82546047IKIA家具城家居X市东岳大街迎春路路口4万5层中高档不租（自营）中高档装修不错，面积也很大，兼并了倒闭的三和百货，还有服饰、超市等别的业态，全市0538-82703031、五马家具城五马家具城位于X市虎山路南首五马商城内，1993年年9月开业，主营家具、沙发、各类办公桌椅。五马家具大厦由上海同济大学设计上下共分三层，建筑面积1.2万平方米，营业面积8000多平方米，设置摊位130多个。顶部采用中心透空玻璃结构，内设中央空调、喷泉、图书室、茶水房，货物出入口五个，大型停车场一处，配有专业搬运队，各项公共设施配套成龙，一应俱全。整个大厦雄伟，布局合理，环境优美，交通便利是经营家具的良好场所。五马家具城档次偏低，但是在X消费者心中却是一个老品牌，客流量很大，是X消费者的首选。43 2、五马建材城山东五马装饰材料精品城始建于2001年，是X市委、市政府批准建设的的重点项目，是全省一流，X东部最大最全的装饰材料精品城。山东五马装饰材料精品处于泰山脚下，位于迎春路、灵山大街、温泉路的交汇处，堪称商业黄金地段，交通方便、人流、物流、信息流集中、活跃，200家经营业主，年交易额1.2亿元。山东五马装饰材料精品城为全框架式结构。五马装饰材料精品城主要经营一下品类：木地板、瓷砖、卫浴、橱具橱柜、涂料、板材、玻璃、装饰品等。3、X光彩市场X光彩大市场一期工程位于X市西南岱岳区，北靠城市主干道——泰山大街，南临灵山大街，依附在泮河西侧，与泰山遥对相望，交通便捷，环境优雅，地理位置十分显赫。大市场以泰山大街和灵山大街为主要出入口，并将整个市场分为八个区，中心五个区为一区、二区、三区、四区和中心区，沿北侧泰山大街为泰山区，沿南侧灵山大街为灵山区，14层办公大厦耸立于群体建筑中，东部为七区。在功能布局上，中心区为家私和商务办公区；一区、二区、三区、四区以标准商铺为主；泰山区和灵山区为沿街商铺，共同构成市场的南北大门；七区为建材商铺。光彩大市场极具交通优势。该项目驻地有新拓宽的泰山大街与市区相连，泰山大街为京福高速公路入城的主干道。本项目距离已建成的京福高速公路、京沪高速公路下道口只有2公里的路程，距离104国道只有1公里的路程，距离南北铁路主干线只有600米，拟建的京沪高速铁路也在区域内，并且各条道路均是一级道路，通向全省各县市区，交通条件极为便利，是成为建设大型仓储性综合市场的首要条件。光彩市场分三期建设，总建筑面积150万平方米。经营范围涉及建材、装饰装修材料、服装鞋帽、家用电器、家具、日用百货、五金等商品的批发零售、配送，并配套建设车站、仓储、商务办公中心和会展中心。43 43 4、装饰材料精品城43 泰山装饰材料精品城，是财源街道办事处中七里社区投资兴建的大型专业批发市场，总占地125亩，总投资1.2亿元，建筑面积14万平方米。工程分两期进行，其中一期工程投资5600万元，建筑面积6万平方米（其中营业面积2.5万平方米），市场于2004年5月1日开业。市场按商品类别分为5个商品交易区，主要经营各种高档装饰材料、灯具、厨具、洁具等。市场有营业房300多间，有230多家客户入场经营，安置就业人员1000多人，可实现交易额2亿元/年，利税2300万元。2005年被省工商局、省文明办、省市场协会命名为“山东省规范化文明市场”。泰山装饰材料精品城主体采取“上宅下店”模式、全框架结构。市场采取物业管理方式，实行一个统一收费，统一水电管理，为经营业户提供信息咨询、居住餐饮、医疗卫生、安全保卫等服务，着力营造良好的生活、生产、经营环境。装饰材料精品城的装修和品牌比五马家具建材城略好些，但是租金还是比较的低。5、东亚商场东亚商场位于X市繁华商业中心，北临X市东西向的主干道——东岳大街，西靠龙潭路立交，毗邻X最高档的商业——银座商厦，位置非常优越。东亚商场主要经营家具，目前共5层，第六层正在装修，一楼主要是经营红木家具，但是未来将要把红木移到5楼、六楼，四层主要是经营板式家具，二层、三层主要是沙发、床垫，该商场没有办公家具。东亚商场虽然位置优越，但是由于租金在本市属于高档水平，一些一线品牌都陆续的离开了东亚商场，比如皇朝、富之岛等，转而进入了租金相对低廉，但是更具有区域规模优势的光彩大市场。6、心中乐家具城位于X市财源大街175号，紧邻银座商城。该商城于2001年10月开业，在X消费者心中具有一定的影响力和知名度。从现在的经营状况来看，档次比东亚偏低，但是客流量还是相当可观，得益于位置的优越。7、IKIA家居爱家家居原址是三和百货，三和百货倒闭后（在X43 ，很多的国营的百货商店都已经或者濒临倒闭的局面，其中，很大一部分原因就是银座商城的进驻），爱家家居承租了一部分的商业面积，此外，还有部分是服饰百货和超市业态。爱家家居的经营模式在X比较独特，采用自营的模式。所有的品牌全部由老板一人代理，统一进货，统一收银，不对外出租。虽然如此，该商场内的品牌确是相对其他商城要高档些，装修也更加高档。43 二、关于X家居市场的分析综述：X的家具建材市场已有49万平方米左右，这说明1、该市家具建材市场容量很大；2、专业市场发展状态已具备质的飞跃的条件。红星进入正是时机。X还没有一家真正意义的专营中高档、高档品牌的家居卖场，红星的优势是明显的。红星的进入1、将引起市场的洗牌；2、改变和提升市民装修消费的模式；3、X市不少有消费能力的市民至今不选择在本地消费，而是去济南的居多，届时将会回来。X的人均GDP已达到？美元，理论上认为，已进入购房高峰期。事实上，X市2006年住宅开发总量为236万m2，如按照100m2/户，装修投资5万元/户测算，年装修市场总量为11.8亿元。X43 的家具建材市场整体租金水平目前在9-45元之间，大量的在35-40之间。我们将进一步调查我们红星的主流合作伙伴目前在X的销售价格水平，将来进入红星能否保持这个水平，能否提升这个水平。如果答案是肯定的，那么红星的整体租金水平可以放在45元/m2月；如果没把握，整体租金水平可以放在40元/m2月。相当于常州、扬州、徐州水平。我们的选置在X西南的岱岳区，京沪高铁在项目旁边设立了站点，山东发达的高速公路网使得我们具有很强的对外辐射能力。对我们来说，能否充分利用周边县市的消费能力也是非常重要的扩展市场。X买房者一般自己装修房子，房地产商会向顾客推荐家装公司，基本上都是济南的家装公司。济南对X的辐射作用相当大，那些可以替代，那些必须避免，是红星在进入之前必须考虑的问题。我们建议：X红星美凯龙全球家居生活广场拟建5万m2为宜。按容积率1：1.2计算，总用地4.25万(64亩).按35万元/亩计算,土地款为2240万元.平均地价为825元/m2，平均建筑面积地价为688元/m2。综合造价1800元/m2。总造价为2500元/m2。按目前租金平均40-45元/m2月，约6-7年回收。第四章项目概况第一节地理位置“X红星美凯龙全球家居生活广场”商住一体城市商圈项目是一个商业住宅综合开发项目。项目用地220.9905亩（147327.74M2。协议批租土地249.876亩，从道路中线计算；现按建设用地净地计算；已经X市土地收储中心勘界）。规划建筑面积341783.47M2，其中商业149752.50M2，住宅192030.97M2，容积率3.02（控制性详规已经08年9月27日X市建设项目管理委员会会议审议批准）。协议地价35万元/亩，总地价7734.67万元，楼板地价226.30元/M2。总投资约人民币壹拾贰亿元。★在本项目开发基础上，岱岳区政府愿意与我们合作新客站组团的一级开发。43 项目用地位于X市大河路以东以北，学院路以西，灵山大街以南。紧邻开建京沪高铁泰山站组团，距新客站800M；距市政府3KM内。43 43 该地块交通便利，西北侧为城市东西向中轴线灵山大街（起点新客站）；西南侧为环城大道大河路。该地块环境优美，西南侧为新客站组团湿地公园，西北侧为泮河风景带。★计划08年11月3日土地挂牌出让，12月上旬颁发《土地成交确认书》。项目一期建设商业部分的红星美凯龙全球家居生活广场（8－10万M2），预计在09年9月开业；按协议约定该部分不得对外出售，按红星集团经营模式自营。根据红星美凯龙在X的已开业项目泰山区加盟店的情况租金约为？元/M2月。其它商业项目根据市场逐步开发：影城（含演艺厅、歌厅、电玩），五星级酒店，酒店式公寓，写字楼。住宅开发一期开发4万M2。X的银行和开发商一致认为当地房地产市场发展健康，没有受当前金融海啸影响。据统计，2008年X市城区未出售及规划商品房面积达235万㎡，预计将在未来1--3年左右推出。X新任市委书记原为国家建设部城乡建设司长，对住宅开发控制有序。本项目楼盘预计在明年下半年推出，根据地块周边楼价，本项目楼价估计为3500－4000元/M2。43 第二节项目概况一、建设地址项目建设地址拟定位于X市岱岳区区域内。二、建设内容及规模项目占地285亩，容积率为1.3。1、商业项目占地40%共114亩，容积率为1.3。规划建筑面积拟定为110000平方米。红星美凯龙全球家居生活广场营业面积5万m2。商务楼：超市、银行、酒店、写字楼等其他商业面积6万m2。2、房地产项目占地60%共171亩，113886平方米，容积率为1.3，规划建筑面积拟定为150000平方米。建筑类型多层。3、项目计划开发开发周期：2008.2——2009.5；销售及招商周期：2008.5——2008.10第三节项目总投资及资金来源项目总投资额为：68250万元3.1、红星美凯龙全球家居生活广场营业面积5万m2。（地上五层）初步估算项目总投资13125万元，其中建设投资约为12925万元，铺底流动资金投资为200万元。建设投资构成为：建筑安装工程费用为10000万元；其他费用2425万元；预备费用700万元。3.2、商务楼：超市、银行、酒店、写字楼等其他商业面积6万m2。初步估算项目总投资15750万元。建设投资构成为：建筑安装工程费用为12000万元；其他费用3000万元；预备费用750万元。43 3.3、房地产项目项目开发。初步估算项目总投资15750万元，其中建设投资约为39375万元建设投资构成为：建筑安装工程费用为35000万元；其他费用3000万元；预备费用1375万元。项目建设所需资金拟全部由建设单位及投资方自酬解决。第四节主要经济技术指标4.1主要经济技术指标（地产部分）1、主要经济技术指标明细表表1-1序号项目数量1可规划用地112000平方米2规划总建筑面积150000平方米3容积率1.34建筑密度19%5绿化率40%6项目总投资39375万元7毛利润9188万元8投资利润率23%4.2主要经济技术指标（商业部分）43 1、主要经济技术指标明（红星美凯龙全球家居生活广场）表1-1序号项目数量1可规划用地75924平方米2规划总建筑面积50000平方米3容积率1.44建筑密度13%5绿化率30%6项目总投资13125万元1）建设投资12925万元2）铺底流动资金200万元7正常年经营收入2268万元8正常年利润1439万元9投资利润率3.6%10税后财务内部收益率11税后投资回收期14年12税后财务净现值43 13税前财务内部收益率14税前投资回收期9年15税前财务净现值16盈亏平衡点50%2、主要经济技术指标明（商务楼：超市、银行、酒店、写字楼）2.1、主要经济技术指标明细表表2-1序号项目数量1可规划用地75924平方米2规划总建筑面积60000平方米3容积率1.44建筑密度4.4%5绿化率30%6项目总投资15750万元7毛利润9675万元8投资利润率62%3、项目结论43 本商业项目(红星美凯龙全球家居生活广场)建成后，可实现年利润1439万元，年所得税475万元，直接及间接（厂商营业员、物流配送人员等）解决当地1500-2000名劳动力就业，并极大地提升本地建材家具市场业态的经营形象和服务层次，为当地经济的发展发挥作用。第五章SWOT分析一、设计指导思想根据X市城市总体规划的要求，充分发掘本区的历史与文化内涵，利用并有机组织本区的自然、历史与人文要素，运用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，加强景观风貌设计，塑造具有鲜明特色的集地产、商场、超市、餐饮、休闲于一体的综合性建筑。二、设计原则方案设计遵循现行有关部门规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足何种使用功能的要求。设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力的、地方特色浓厚的城市建筑。运输系统布置科学，运输距离、路径力求便捷，土地利用系数和建筑系数科学合理。处理好绿化、道路、活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环抱节能要求。43 三、总平面布置根据项目周边建筑环境条件及建筑功能要求，X红星美凯龙家居生活广场整栋建筑面向主干道布置入口广场，规划绿地景观及广场停车，场地四周建设集中绿化带。四、道路交通布局项目采用环行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周设环行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右两边，背面次出入口同时布置商业卸货平台，方便货物进出。第六章项目投资分析第一节经济效益分析依据及基础数据1、经济效益分析说明项目建成后，将采取整体商场经营对外招商租赁的方式，由公司统一收取租赁费。本报告以此为基础测算收入和成本，并进行经济效益分析和评价。2、计算期和经营负荷项目计算期为12年，根据实施进度计划，计算期第2年商场建成投入运营，确定该年为试营业期，经营负荷为80%，计算期第3年以后为正常经营，各年经营负荷为100%。43 3、财务基准收益率财务评价中项目财务基准收益率暂按6%计算。4、财务基础数据的确定4、1（红星美凯龙全球家居生活广场商业部分）1）经营收入测算根据建设规模、地理位置和配套设施情况，参照山东省同类城市商场的收费标准，综合本项目的自身特点，确定可出租面积、出租率、平均租赁单价等指标，测算确定本项目的经营收入。※出租单价根据项目所处大概位置及X目前行情，确定租金收入均价为1.8元/平方米.日(按照未来十年均价计算)。※出租面积项目总建筑面积50000平方米,共用部分和管理用房占总建筑面积的30%,可出租面积约占70%,总计35000平方米。项目正常经营可取得经营收入2268万元/年。43 2）税金及附加※经营税金及附加本项目经营税金及附加为营业税、城市建设维护税、教育费附加和地方教育附加。营业税税率为5%，城建税、教育税附加和地方教育费附加分别为营业税的7%、3%和1%。※所得税企业所得税税率按照33%计算。3）成本和费用估算※房产税根据国家现行有关规定，本项目按照租赁收入的12%交纳房产税。经计算，年交纳房产税为272万元。※燃料动力费项目燃料动力费主要为水和电，出租部分由各业主负担，公用部分及物管部分由项目承担。根据设计用量和现行单价估算，项目年需承担水电等动力费用约为75万元。※折旧费43 本项目固定资产原值13125万元，固定资产折旧按综合折旧率进行计算，折旧年限20年，年综合折旧率为4.75%，残值率为5%。※工资及福利本项目劳动定员120人，工资及福利费用按15000元/人.年，年工资及福利总额为180万元。※修理费修理费用按年折旧额的10%计取。※其他费用※经营费用经营费用包括广告费用等经营中发生的费用，按年经营收入的1.5%计取。※管理费用管理费用包括办公费、差旅费、劳保费等各项费用，按年经营收入的1%计取。第二节投资估算根据初步估算，本项目总投资68250万元，其中建设投资约为57000万元，其他费用8425万元。红星美凯龙世博家居生活广场商业：(5万平方米×2625元/m2=13125万元)+(商务楼6万平方米×2625元/m2=15750万元)+(住宅15万平方米×2625元/m2=39375万元)=68250万元。43 ※容积率1:1.3，可造建筑面积约19万m2；※拟造：商业建筑6万平方米，住宅15万平方米。※地价暂按35万元/亩计算※土地款总计为55125万元，※平均建筑地价为525元/m2。※建筑规费按300元/m2，※建筑造价按1300元/m2，※基础设施和绿化分摊按500元/m2，综合建筑造价=平均建筑地价+建筑规费+建筑造价+基础设施和绿化分摊=525+300+1300+500=2625元/m2。总造价=单位造价×总建筑面积=2625元/m2×21万m2=5.51亿。1.建设投资估算：建筑安装工程费用为57000万元，包括土建、安装、装饰、给排水、消防、变配电、暖气、道路、绿化等工程的建设费用；其他费用8425万元，包括土地成本、城市建设综合配套费、勘察设计费、工程监理费、质量监督费；43 预备费用2825万元。2.流动资金估算根据项目的行业特点、经营方式及建设规模，项目所需铺底流动资金约200万元。（红星美凯龙全球家居生活广场商业部分）3、项目整体投资估算汇总表：序号项目名称估算投资额（万元）备注一建设投资682501建筑安装工程费用570002其他费用84253预备费用2825第三节资金筹措及使用计划一、资金筹措项目建设所需资金68250万元，由建设单位自筹解决。二、资金使用计划本项目建设期二年，根据实施进度计划，确定分年度资金使用计划。资金筹措及使用计划见下表：投资与资金使用计划表单位：万元序号项目建设期合计43 第1年第2年1总投资4350024750682501.1建设投资3650031750682501.1.1建设工程费用3000027000570001.1.2其他费用5000342584251.1.3预备费用1500132528252资金筹措4350024750682502.1自有资金43500247506825043'