经济技术开发区标准化厂房项目可行性研究报告 73页

'开发区标准化厂房项目可行性研究报告41 1 目录1总论22园区建设的背景及必要性83市场综合分析与前景预测154园区建设的可行性215园区建设规划设计方案326园区近期拟建项目选择407园区机构设置及运作428项目管理和实施进度459投资估算与资金筹措4710财务评价5011效益评价5512结论与建议63附图1XX开发区标准化厂房项目地理位置示意图附图2XX开发区标准化厂房项目总平面图1 1总论1.1概况1.1.1项目名称XX开发区标准化厂房项目可行性研究报告1.1.2项目建设单位、法人代表项目承办单位：法人代表：1.1.3报告编制单位1.1.3项目拟建地点1.2研究的依据与范围1.2.1研究依据1.编制本项目可行性研究报告的委托书；2.《XX省国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；3.《XX市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；4.XX市2011年、2012年政府工作报告；5.XX市“十二五”工业发展规划；6.《XX市城乡总体规划》（2009-2020）；7.《XX市经济技术开发区总体规划》8.《XXXX经济开发区新材料工业区规划》9.《XX市循环经济发展规划》（2008-2020）；10.国家有关设计规范和规定；11.项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。1.2.2研究范围71/70 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设标准化厂房园区（以下简称“园区”）研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、开园区性质与建设的可行性、建设规划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的决策提供可靠的依据。1.3园区综述1.3.1园区建设的背景及必要性随着XX地区经济的进一步发展，XX投资发展环境的进一步优化，势必招商引资来大量的企业，标准化厂房在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性，将大大缩短来金客商的投资建设时间等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐协调发展。随着XX经济技术开发区的发展，该区环境、服务得到社会广泛认可，更多新的高新技术企业有入驻意向，而可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了集聚区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动XX市经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。为充分发挥该区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，XX71/70 市经济技术开发区管委会和XX市金永国工贸有限责任公司在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在本区建立标准化厂房园区。建立标准化厂房园区是XX市经济社会发展的客观要求，有利于拉动XX市经济技术开发区以及附近区域的经济增长，有效推进XX市城市化进程和XX市经济结构的调整、优化和升级，大力促进XX市“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进XX市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。总之，随着我国改革开放的深入，国民经济的不断发展壮大，整体工业化水平的逐步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高，建设一批为现代化工业服务的标准现代厂房是十分必要和可行的。1.3.2建设用地规模和目标该项目位于XX市经济技术开发区内，占地面积640亩。园区内道路分两级，主要道路宽度为12米，次要道路宽度为8.5米。标准厂房采用钢结构，标准化建设，配套标准化生产设施、设备。园区规划做到七通一平。1.3.4园区机构设置与运作园区的建设和运营由XX创新创业孵化器有限公司（以下简称“目标公司”）全权负责，目标公司由XX经济技术开发区管理委员会和XX市金永国工贸有限责任公司共同投资设立。目标公司的设立运营完全按《公司法》及相关法律法规运行。目标公司利益分配按照股权比例进行。71/70 开发区运作一要理顺各种关系，除明确由当地政府实行属地管理的工作外，开发区在规划区域内实行区域化管理，业务上接受当地政府有关职能部门的领导并接受有关部门的统一协调和监督管理。二是要营造宽松环境，设立企业联合办公中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，完善落实园区优惠政策；对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定，严格依法行政，切实保障区内企业的经营自主权；设立招商中心，建立一支精干、高效的招商队伍；对开发区实行相对独立的管理，设立开发区综合执法机构；三是高标准规划建设，制定切实可行的开发区发展建设规划；高标准建设各种基础设施，引入城市设计理念，突出新区特色。1.3.5实施进度安排项目承办单位为XX市经济技术开发区管理委员会和XX市金永国工贸有限责任公司，由目标公司（XX创新创业孵化器有限公司）具体负责项目的前期工作和建设实施工作，严格按照项目立项批复和初设批复保质保量实施项目（不可抗力的因素除外）。项目实施进度安排为：按照“一次规划、分步实施、适度超前、滚动发展”的原则进行规划，依据入园企业和目标公司经营的实际需求进行建设，确保土地和厂房的有效利用。计划项目建设周期为3年。1.3.6投资估算与资金筹措本次园区投资估算内容包括标准化厂房园区的厂房、道路和公用工程。工程总投资为128794.00万元。71/70 工程投资主要由XX市金永国工贸有限责任公司投资，占目标公司股权的90%，XX经济技术开发区管理委员会占目标公司（XX创新创业孵化器有限公司）股权的10%，同时综合利用多方经济来源。1.3.7效益评价建立XX开发区标准化厂房园区，能取得良好的经济效益，以园区形式发展工业能有力推进“四个结合”：一是与推进城镇化结合，优化布局结构；二是与推进工业化结合，优化产业结构；三是与推进专业化结合，优化区域结构；四是与推进集约化结合，形成规模效益。建立XX开发区标准化厂房园区，将为企业创造良好的发展环境，能有力地推动政府更新观念，转变作风，强化服务；将形成XX市又一个技术创新和管理创新的策源地；将大幅度增加社会就业；将成为精神文明建设的重要基地，社会效益显著。建立XX开发区标准化厂房园区对加强生态环境建设、防治工业污染，保护和改善区域环境质量，具有显著的生态效益，是实现经济建设和环境建设的协调发展，走可持续发展道路的有效途径。园区的建设，有利于生态环境建设和经济发展结合起来，处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进生态效益、经济效益和社会效益的协调统一。由于实行多层厂房的建设，有利于集约利用土地资源，更进一步实现其经济和社会效益。1.4结论及建议1.4.1结论71/70 建立XX开发区标准化厂房园区符合全省对外开放的整体布局，有利于优化生产力结构，对地区经济发展、改革开放、科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。因而是适时的、可行的。建立XX开发区标准化厂房园区符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。园区内部硬件建设有可靠的资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析，该项目是必要的、可行的。建立XX开发区标准化厂房园区，是XX市经济社会发展的客观要求，符合工业布局规律，有助于科学技术的进步和劳动者素质的提高，对加速XX市工业化、城镇化进程，实现经济结构的调整、优化和升级具有特别重要的意义。标准化厂房园区也势必成为XX市经济技术开发区乃至XX市经济发展新的增长点，其产生的社会效益、经济效益、科技效益是不可估量的。1.4.2建议1.XX标准化厂房园区的战略定位。结合XX市实际，标准化厂房园区战略定位应为：XX加快高新技术产业的孵化基地和示范园，全市对外开放的窗口，走新型工业化道路的试验田。2.园区的招商引资。招商引资坚持内外并举，在加大引进外资力度，大力引进外资的同时，要转变观念，拓宽思路，面向全国全方位、多层次、宽领域对内开放、招商引资。3.园区建设及未来运作中需要处理的几种关系。要处理好全面规划与分期建设之间的关系；要处理好经济发展和环境保护的关系。最后，建议建设单位加快项目的前期工作进程，积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。71/70 2园区建设的背景及必要性2.1项目建设背景随着XX经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为XX市项目投资依托和新的经济增长点的XX经济技术开发区也取得长足发展和显著成就。XX开发区始建于1988年8月，是省政府最早批准成立的5家开发区之一，是中国开发区协会会员单位。2003年以来，XX先后被国家科技部、国家发改委、国家工信部确定为国家级新材料产业化基地、新材料产业国家高技术产业基地、国家新型工业化产业示范基地和全国工业固废综合利用示范基地。2010年3月，经国务院批准，XX开发区升级为国家级经济技术开发区。XX开发区（核心区）位于XX市区东部，与市区紧密相连。管辖区域27平方公里，包括国批区7平方公里，高新技术产业开发区5平方公里和新材料工业园区15平方公里。主要以镍铜钴和贵金属冶炼及加工、新材料开发、无机和有机化工、新型建筑材料等产业为主，发展以有色冶金和有色冶金副资源循环开发利用为主的产业链。围绕镍铜等有色金属精深加工和烧碱－氯气－PVC－电石渣－水泥产业链条，形成以新材料、化工、建材为主导的产业集群。重点发展以镍钴铜等有色金属材料及其压延精深加工、金属化合物等为主的有色化工新材料战略性新兴产业，建成全国重要的有色金属新材料基地和全国最大的镍钴铜有色金属粉体材料生产基地。提高“三废”71/70 综合利用水平，形成以工业废气和废渣综合利用为重点，硫酸、氯气、电石渣、镍铜弃渣综合利用的发展格局，建成全国重要的有色金属新材料基地和全国最大的镍钴铜有色金属粉体材料生产基地。主要企业有金川集团公司、镍都实业公司、金川新金属材料有限公司、新川化工公司、XX瓮福公司、XX宇恒镍网公司等。开发区主要依托中央、省驻金大企业，围绕金川镍钴基地、XX重化工基地和河西商品粮基地的建设，进行资源综合开发利用。立足XX实际，面向国内国外，依靠科技进步，实行动开发，采取“双劳整推”、“一厂两制”、“放水养鱼”及大力发展非公有制经济等措施，走出一条符合省情、市情并具有地方特色的开放发展之路，已逐步成为全市对外开放的窗口，深化改革的实验田，高新技术产业的示范园及新的经济增长点。为了更好贯彻“十八大”精神，紧紧抓住二十一世纪头二十年这一可以大有作为的重要战略机遇期，充分发挥工业园区的集聚效应和带动作用，走新型工业化道路，XX市经济技术开发区管委会和XX市金永国工贸有限责任公司在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在本区建立标准化厂房园区。2.2项目建设的意义及必要性1.建立标准化厂房园区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径71/70 美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为十个方面的效应：（1）可以充分利用城镇的销售市场;（2）可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；（3）可以充分利用城镇便利的交通运输条件；（4）有利于相关辅助性工业的成长；（5）有利于形成高素质的劳动力市场；（6）有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场；（7）有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助；（8）有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通；（9）有利于刺激企业之间的竞争和改革；（10）可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易与发展大会2005年《国际投资报告》指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。只有把全球化和本地化结合起来，发展新的产业组织的城市才会取得成功。因此，建立标准化厂房园区，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。建立标准化厂房园区，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。2.建立标准化厂房园区，将大大强化开发区的功能和作用，拉动XX市经济增长就当前XX经济开发区发展现状而言，有限的水等资源条件遏制了工业园的71/70 发展，使工业园的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。标准化厂房工业园建成后，将极大拓展了工业园的发展空间，进一步强化工业园的功能和作用，强力推进XX经济技术开发区的发展。将会使企业在开发区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动XX市经济的增长。同时，在开发区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强化服务，激发各类主体投资建厂的积极性，通过优化环境催生一批，扩大招商引资引进一批，加速膨胀经济总量，从而拉动全市经济快速增长，达到富民强市的发展目的。3.建立标准化厂房园区，使XX市加快新型工业化进程，转变经济发展方式的客观要求党的十八大报告指出：“在当代中国，坚持发展是硬道理的本质要求就是坚持科学发展。以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择。要适应国内外经济形势新变化，加快形成新的经济发展方式，把推动发展的立足点转到提高质量和效益上来，着力激发各类市场主体发展新活力，着力增强创新驱动发展新动力，着力构建现代产业发展新体系，着力培育开放型经济发展新优势，使经济发展更多依靠内需特别是消费需求拉动，更多依靠现代服务业和战略性新兴产业带动，更多依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新驱动，更多依靠节约资源和循环经济推动，更多依靠城乡区域发展协调互动，不断增强长期发展后劲。　　坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”。4.建立标准化厂房园区，对推进XX市71/70 的城市化发展具有战略意义，是XX市加快城镇化进程的必然要求在经济全球化的新形势下，国际间的竞争越来越来表现为城市为核心、以城市为载体、以城市为平台的综合实力的竞争。一个国家也好，一个地区也好，只要全力打造好城市这个平台，优化城市产业结构，发展壮大城市经济，加速提高城市化水平，才能增强创新的发展优势，提高参与国际竞争的能力，进而在未来发展和竞争中赢得主动。XX市虽土地资源广阔，但以能源、化工等为主的工业结构及城市以煤为主的能源利用方式，已对生态环境造成了不良影响。尤其的水资源的短缺已经严重束缚了经济社会的可持续发展。要实现市委、市政府提出的城市化目标，任务非常艰巨。建立标准化厂房工业园，一方面开发区引进外资实施基础设施和配套设施建设，通过软硬环境的优化，引进国内外高科技企业进驻，使之成为市区的一个功能区，构成市区的有机组成部分，不仅拉大了城市框架，而且完善了城市的功能。另一方面，有利于集约利用土地，形成集聚效应，节约水资源，同时也可以对工业污水进行集中处理转化为中水作为生活、绿化、景观等杂用，缓解用水矛盾，加快XX市的城市化进程。5.建立标准化厂房园区，构筑平台，能增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作，促进经济发展XX市“十二五”及今后一个时期经济社会发展的总体目标是：经济发展保持两位数增长，高于全省平均水平，生产总值实现五年翻番，人均生产总值保持全省前列，固定资产投资快速增长，基础设施配套完善，生态环境明显改善，特色产业不断壮大，循环经济进一步发展，节能减排实现控制目标，城乡居民收入稳定增长，社会事业全面进步，民生得到切实改善，城市形象进一步提升。71/70 为实现这一目标，招商引资和项目建设是重中之重。建立标准化厂房园区，将为企业提供良好的生产和工作环境，通过强化服务，增强吸引力，进一步扩大对外开放，强力拓展域内外市场，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚园区，从而使标准化厂房工业园成为XX市招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。6、建立标准化厂房工业园，是实现XX市经济技术开发区和XX市跨越式发展的支撑点和切入点所谓跨越式发展，是一个地区的经济总量的快速扩张与经济质量的大幅度提高，实现速度与效益的最佳结合，达到一种可持续性的连环式跨越。实现跨越式发展，对不同的地域、不同的经济基础、不同的人文背景、不同的产业布局，其基点、方式、幅度、效果也不尽相同。对于经济欠发达地区来讲，缩小与先进经济发达地区的差距，走上经济发展的快车道，走跨越式发展之路是必然的选择。开发区自成立以来，坚持以资源综合开发利用为主，依靠科技进步，大力发展高新技术产业和循环经济，形成了“地企合作、主业带动，园区支撑、产业集聚，延伸接续、利于循环”的发展模式。开发区发展规模不断壮大，建区以来，累计引进和登记注册项目337项，建成企业180家，规模以上企业54户。综合实力逐年提升，2010年实现生产总值137亿元，同比增长15.39%；完成工业增加值135亿元，同比增长16%；财政收入13亿元，同比增长5%。开发区已成为全市对外开放的窗口和推进XX经济跨越式发展的重要引擎。XX经济技术开发区紧临市区，但经济结构仍处二元经济状态，城镇化进程缓慢，农民增收趋缓，发展后劲不足，因而建立标准化厂房工业园对实现跨越式发展也是显而易见的。建立标准化厂房园区是开发区和XX市71/70 实现跨越式发展的支撑点切入点。因为园区的兴建有利于发挥资源的集约化经营优势，在有限的时空及资源条件下实行特殊的优惠政策，集中人力、物力、财力，以达到规模和效益迅速提高的目的，园区内实行资金和要素的集中投入，连片开发，这种集聚经济所产生的外部经济性使得它对于经济发展的效果明显优于以往“村村点火”、“遍地开花”的乡镇企业发展模式。同时，率先进入园区企业的示范效应会带动相关企业的进入和聚集，进而使园区滚动发展，实现开发区和XX市跨越式发展的目的。7、建设标准化厂房园区，符合发展循环经济，构件资源节约型经济社会的精神“十二五”是XX市实现全面小康社会宏伟目标、加快推进现代化进程的关键时期，也是XX市经济社会发展的重要战略机遇期，加快经济社会发展具有许多有利条件：和平、发展、合作的时代潮流，为我们提供了总体稳定的发展环境；科技进步和经济全球化，产业结构调整和产业转移，有利于我市充分利用两个市场、两种资源，拓展经济发展空间。“十二五”时期，全市经济社会发展的总体目标是：经济发展保持两位数增长，高于全省平均水平，生产总值实现五年翻番，人均生产总值保持全省前列，固定资产投资快速增长，基础设施配套完善，生态环境明显改善，特色产业不断壮大，循环经济进一步发展，节能减排实现控制目标，城乡居民收入稳定增长，社会事业全面进步，民生得到切实改善，城市形象进一步提升。建设标准化厂房园区，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。同时开发区以高新技术企业为主，以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型开发区。71/70 综上所述，建立标准化厂房园区是XX市经济社会发展的客观要求，有利于拉动XX市经济技术开发区和XX市的经济增长，有效推进XX市城市化进程和XX市经济结构的调整、优化和升级，大力促进战略的实施，对促进XX市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。3市场综合分析与前景预测3.1 标准化厂房的产品特征 标准化厂房是指政府、集体、个人等社会各类资本投资建设，用于招商引资过程中对外出租（出售）的生产性标准厂房，不包括企业自建自用的厂房。建设大量的标准化厂房，通过出租或出售的方式，能满足各种类型企业的需求。标准化厂房的建设是促进企业的发展，特别是增强组团对中小企业吸引力的关键措施。 在产品层次上，标准化厂房可以分为核心产品、形式产品和附加产品。核心产品就是指标准化厂房可以提供给企业一个生产的场所。形式产品就是指标准化厂房的核心产品的载体，包括标准厂房、供水排水系统、供电系统、通讯系统、交通系统等。对于标准化厂房的形式产品，我们可以从以下一些技术指标来描述，可以包括长度、跨度、层高、建筑结构、建筑类型、地面载荷、供电、供水、排水、交通、通讯等。从建筑结构的角度来讲，标准化厂房71/70 可以分为：轻钢结构、砖混结构和框架结构。从建筑类型的角度来讲，标准化厂房可以分为：单层、多层和联排。  标准化厂房是为企业提供生产的场所，由于这一产品的特殊性，各个园区在经营标准化厂房时，除了做标准化厂房核心产品和形式产品的文章外，还大做一些标准厂房的附加产品。目前标准化厂房的附加产品可以分为：园区的产业集群、园区品牌及相关的配套设施。园区的产业集群目前有以下几个类型：以外资为依托的广东的东莞电脑企业集群；以家庭手工业作坊为依托的浙江的企业集群；以销售或贸易为中心的浙江义乌的小商品市场；以专门的生产企业聚集为依托的浙江台州新河镇的帽业生产加工中心工业园区等几种类型的产业集群。园区的品牌就是指园区的知名度，如苏州工业园、北京的电子城等。园区的配套设施主要指一些生活工作方面配套设施的完善程度，如园区附近的医院、酒店、宾馆、商场、娱乐场所等。 可见，标准化厂房和其他产品一样，也有核心产品、形式产品、附加产品三个层次。而且由于这一产品的特殊性，附加产品在标准化厂房的销售中，也起到了很重要的影响作用。3.2 标准化厂房的市场机会 相对而言，一般房地产开发项目多为住宅、写字楼或大型商场，而标准化厂房则主要位于工业园区内，建的是企业生产所必需的厂房。因此，标准化厂房是一种不同于普通房地产开发项目的特殊产品。具体表现在以下几个方面： （1）标准化厂房71/70 大都位于各地的工业园区内，总体而言，在标准化厂房内，企业进行生产所需要的一些基本设施如厂房、水、电、通讯等都已经配备齐全。企业入住标准厂房后，只需经过简单的二次装修或短期的改造后，就可以迅速投入生产，大大缩减了企业新建一个工厂所需的建设时间。 （2）通过租赁标准化厂房，企业可以实现一种新的融资途径。目前市场上标准化厂房的销售方式可分为一次性销售、普通租赁和以租代购。但在目前市场上，只有很少比例的标准厂房是一次性销售的，大多数则为普通租赁或以租代购。从某种意义上讲，标准化厂房的经营其实是一种新的经营模式，我们甚至可以把它称为“工业房地产”， 甚至有人提出了“厂房按揭”这种工业房地产的赢利模式。基本做法是将建成的标准化厂房先出租给企业，租满一定期限后，园区代生产企业办理厂房按揭手续，租厂房者再按原定价格一次性购买标准厂房。而从财务的角度讲，企业的这种长期的厂房租赁，实际上是企业的一种融资行为。对于入驻企业来说，租用标准化厂房为企业以小博大提供了可能。通过租赁，企业支付一笔租金后，就可以快速获得生产所需的厂房。而企业换来的是节省下来的大量的新建厂房所需的购地费和建设费等各项成本费用，企业可以将这笔节省下来的资金投入到生产经营中去，这样企业就减少了建厂的初期投资，获得了放大数倍的资本。对于处于发展期的资金不是很宽裕的企业来说，租赁标准厂房是一个很好的融资途径。 71/70 （3）对于一些还不是十分了解中国国情的外资制造企业来说，租赁标准化厂房也是一个很好的过渡时期，既可以减少企业建厂时的初期投资，也可以避免贸然新建工厂而带来的一些潜在的经营风险。 （4）标准化厂房作为一种特殊产品，企业既可以从标准化厂房的形式产品中获益，也可以从它的附加产品中获益。它的附加产品通常包括：园区的优惠财政政策和税收政策、园区的区域优势等。如果园区是一个产业化集群的园区，园区又会形成相当强的产业集群效应。因此，企业选择标准化厂房后，就可以从这些附加产品中获得更大的利益。如，可以从优惠的财政政策和税收政策直接获益；从园区的区域优势既地理、交通、人文环境等获得间接的经营上的收益；从园区的企业集群效应中，可以实现降低交易成本、共享资源和专业化市场、提高企业创新能力和竞争力等益处。 通过对标准化厂房需求原因的分析，我们可以得出标准化厂房是有它存在的价值和理由的。另外，我们也可以找出标准化厂房的主要需求者。一类需求者是一些外资制造企业，他们不了解中国国情和市场，为了减少经营风险，通过租用标准化厂房可以实现一个过渡期；另一类需求者就是有高速成长潜力行业的国内制造企业。由于标准化厂房的经营主要以租赁为主，而对处于高速成长的行业来说，该行业内的企业数量和规模也会不断增加，该行业内的企业对标准化厂房的需求也就会不断增加。所以这些高速成长行业内的企业也就有了相对稳定的对标准化厂房71/70 的需求，进而可以保证标准化厂房较高的出租率。因此，我们可以把标准化厂房的目标客户群锁定在成熟的外资制造业和国内有高速成长潜力行业的制造企业，更有利于实现园区的规模经济效益和循环经济效益。3.3 XX地区标准化厂房的市场分析 XX开发区自成立以来，坚持以资源综合开发利用为主，依靠科技进步大力发展高新技术产业和循环经济，形成了“地企合作、主业带动、产业集聚、园区支撑、延伸接续、利于循环”的发展模式。开发区累计引进项目337项，累计完成固定资产投资206亿元，其中基础设施投资20.7亿元。建成企业180家，规模以上企业54户。开发区现有企业中经省科技厅认定的高新技术企业19家。2011年，全区完成固定资产投资336836万元,同比增长20.6%，占全市固定资产投资的31.25%，其中，企业完成固定资产投资329400万元，同比增长25%。2011年国批区完成固定资产投资181535万元，同比增长25%，占全市固定资产投资的16.84%，其中，企业完成固定资产投资181535万元，同比增长25%；完成基础设施投资7436万元，同比增长16.2%。开发区主导特色产业发展地位突出、区域产业聚集效应明显、环境建设成效显著、创新能力大幅度提升。71/70 镍钴铜及贵金属有色金属材料在全国占有十分重要的地位，镍钴等主要产品产量占到了全国的90%以上，已建成全国最大的镍钴生产基地、铂族金属提炼中心、有色金属盐类开发基地和北方最大的铜生产基地，同时也是XX省重要的化工生产基地和能源基地。目前开发区已具备15万吨镍、60万吨铜、1万吨钴、8000公斤铂族金属、16万吨铜材加工、250万吨硫酸、5万吨硫酸镍、3万吨硫酸铜、10万吨硫酸钾、1万吨氯化镍的年生产能力。开发区以提高资源利用效率为目标，强化资源综合利用和产业配套，把发展循环经济作为资源型城市可持续发展的突破口，循环经济产业发展迅速，建成了硫化铜镍矿开采—冶炼—镍铜钴初级产品—压延产品及新材料等有色金属产业链；二氧化硫—硫酸—硫磷化工等硫化工、磷化工产业链；原盐—烧碱—氯气—PVC—电石渣—水泥等氯碱化工、建材产业链；原煤—焦炭—焦炉煤气—合成氨等煤及煤化工产业链等有色金属、冶金、硫化工、磷化工、氯碱化工和煤化工6条循环产业链。从企业、产业、区域层面，积极推进循环经济发展，形成了“企业小循环、产业中循环、区域大循环”的循环经济发展模式，初步构建了产业链环环相扣、废弃物“吃干榨尽”的循环经济发展格局，创造了“XX模式”。开发区已建成金川集团公司、镍都实业公司、新川化工公司、宇恒镍网公司、金泥集团公司等龙头骨干企业。其中，金川集团公司位列中国500强第89位和中国有色金属行业前3位，2006年公司被列为国家“十一五”循环经济示范企业，2008年被国家科技部、国务院国资委和中华全国总工会命名为首批“71/70 创新型企业”，2011年荣获“中国工业大奖”。随着XX开发区基础设施条件的不断完善，入驻企业将不断增多，产业集群效将逐渐凸显。 同时，国家政策鼓励建筑钢结构的使用，钢结构标准化厂房适用于单多层厂房等各类大型工业建筑，具有体轻、高强、美观、灵活、抗震、施工迅速等特点，在造价方面与同等条件的常规建筑比较竞争力强。因此，本项目市场前景广阔。 3.4 本项目市场前景预测 XX开发区经过不断建设，入驻企业将不断增加，根据近几年的投资趋势，外商及国内大的投资商也要求租赁厂房或先租后买，因此建设出租标准化厂房在该开发区具有很好的前景。本项目标准化工业厂房建设按照“政府推动、业主开发、市场化运作”的方式进行开发建设。据预测，到“十二五”期末至少将有数十家企业租赁或购买园区内的标准厂房。4园区建设的可行性4.1园区地址与开发规模4.1.1园区地址XX开发区标准化厂房园区位于XX市经济技术开发区新材料工业区的化工建材区内，南临延安路，北靠泰安路。本项目北面和高新企业产业园区毗邻，西侧与装备制造区和有色新材料产业区相接（详见附图1）。基础设施条件配套便利，已实现了“七通一平”，周围有开发区完善的水、电、路、气等基础设施可以与之连通共享。该场址具有明显的区位优势和资源优势，适宜兴建各类企业，能够满足园区拓展的需要。同时园区用地性质与XX71/70 市的总体规划相符合，属于土地利用总体规划确定的建设用地。4.1.2开发规模拟建标准化厂房园区的基础为XX开发区。根据我国加入WTO面临的国际经济形势，以及我国区域经济结构调整的趋势，XX未来具有大规模吸引外资项目和周边地区转移项目的综合优势，因此，考虑XX开发区的长远发展，结合开发区目前的现实状况，为了集约利用土地、水等各类资源，充分发挥集聚效益，拟建标准化厂房园区。园区规划用地640亩，约41.8公顷。4.2园区性质根据《XX市城市总体规划》(2009—2020年)的向外扩展方向、功能分区定位和产业布局安排，以及该区作为工业发展区的现实状况和区位、交通、自然等综合因素条件，本次规划拟把该区定位为立足于新材料工业区，以引进高新技术产业为主，重点发展化工新材料、新型建筑材料、新型钢铁材料和新能源材料等产业，打造开发区内的技术含量较高的加工制造业经济片区。4.3园区建设可行性4.3.1自然条件4.3.1.1气候XX属大陆性温带干旱气候。光照充足，气候干燥，全年多西北风，昼夜、四季温差较大，霜期长，春季多大风。境内气温北高南低，降水北少南多。由东北至西南，大体划分为五个气候区，即温和极干旱区和温凉干旱区；温寒干旱区；寒冷半干旱区和寒冷半湿润区；寒冷湿润区；高寒湿润区和高寒很湿润区。常规气象参数如下：71/70 1）气温年最高气温30.0℃年最低气温-11.1℃年平均最高气温15.4℃年平均最低气温3.9℃极端最高气温39.5℃极端最低气温-23.3℃2）气压年平均气压845.3mmbar年极端最高气压866.4mmbar年极端最低气压826.9mmbar3）降雨量年平均降雨量139.8mm年最大降雨量282.16mm一日最大降雨量129.5mm4）空气相对湿度冬季45％夏季39％5）风速主导风向频率：夏季、冬季均为西北风，频率13％平均风速：2.3m／s（其中：夏季2.5m／s，冬季1.9m／s）71/70 最大风速：18m／s、27m／s（距地10米高处10分钟平均最大风速）、33.8m/s（距地20米高处10分钟平均最大风速）基本风荷载：离地10米高处为0.55kN／m26）室外计算参数夏季冬季大气压力797.01hPa801.01hPa空调室外计算温度26.1℃-18℃空调/采暖室外计算湿球温度16.6℃28℃通风室外计算温度23℃-10℃极端最高/最低（夏季/冬季）气温39.5℃-23.3℃风速3m／s2.8m／s通风室外计算相对湿度39％45％7）其它土壤冻结深度0.87米基本雪荷载0.25kN／m2全年蒸发量2446mm3.3.1.2工程地质条件及地震基本烈度1）工程地质根据西安地质勘探院1964年10月勘察资料，拟建工程地区的地质构造主要为第四纪岩系分布在水盆地上，厚达500米，该岩系的主要岩层为卵石层，由结晶岩碎块组成，成亚圆形。一般粒度为30-130mm，最大可达320mm71/70 。空隙中混填粗矿约105和少量粘土，1.2-6.3米稍胶结，胶结质为泥质。其物理力学性质如下：变形模量E=2000kg／cm2内摩擦角45度凝聚力C=0.1kg／cm2基坑边角度70-80度基地标准压力6~8kg／cm22）地震烈度根据2003年中国地震烈度区划图和岩土工程勘察报告，该园区抗震设防烈度为七度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组，故所有建（构）筑物均作抗震设防。对于易燃易爆或毒性大的场所抗震设防烈度应按八度考虑。3）水文地质场地区域内地下水位较深，约为100米左右，不受地下水影响。4.3.2基础设施条件园区位于XX市经济技术开发区内，基础设施条件配套便利。园区紧临开发区内道路，且已实现了“七通一平”，周围有开发区完善的水、电、路、气等基础设施可以与之连通共享。1.交通运输条件XX处在新亚欧大陆桥中段，以公路、铁路交通为主、无水路交通，航空正在建设，市区远离铁路，通达深度不够，导致工业产品运输成本居高不下是多年存在的问题。XX71/70 市公路已基本形成了以国、省干线为主骨架，县乡村道路和专用道路为支线的公路网络。全市建成公路国道主干线、国道、省道各1条，建成专道6条及县乡村道、县道、乡道、村道；已建公路总里程1939公里，其中高速公路74.02公里，二级公路104.52公里，三级公路728.25公里，四级公路1022.63公里，等外公路9.64公里。园区距离国道312线约50公里，省道S212线（河雅公路）贯通XX经济开发区，金武公路紧临新材料园区东端。兰新铁路横穿XX市域103千米，依托兰新铁路，XX已建成了金川集团公司、金化集团公司等企业专用铁道线。XX车站系XX市铁路客货运输的主要吞吐口，并有20公里的铁路专线与市区金川集团公司连接，铁路货场37366平方米，货位74个，堆货量可达1709吨，货物仓库10座，货物线9条，装卸有效长度2521米，货物发送量160万吨，可直达北京、上海、西安、兰州、银川等诸多大中城市。XX市支线机场位于开发区新材料工业区以东，已于2011年8月建成并通航。这些重大基础设施项目的建成投运，为园区企业提供了极大的交通便利。2.给排水条件本项目水源由XX经济开发区内自来水网供给，水压满足工业以及生活需要。生产、生活废水的排放采用暗管分流制，经处理达标后分别排至XX开发区下水管网。雨水亦采用暗管排放，由路面集水经暗管排至XX开发区内雨水管网。3.供电本项目71/70 供电电源取自国家电网，从330kV连永（连城至永昌）线引入。4.3.3经济社会条件4.3.3.1发展机遇千载难逢随着经济全球化和我国加入世界贸易组织，XX市将进一步对外开放，为XX市企业开拓国外市场，吸引国外、境外资金和技术带来了机遇，也为深化企业改革，促进企业实现体制、管理创新和技术创新增加了压力和动力；科学技术尤其是信息技术的迅猛发展及国家对经济结构进行战略性调整，有利于XX市发展高新技术产业并用高新技术来推动和改造传统产业，加快经济结构的调整优化和升级；国家继续实施积极的财政政策，将会进一步扩大市场需求，拉动经济增长：国家西部大开发战略的实施及我省“1234”战略的实施，也为XX市企业开辟西部市场，调整产品结构提供了良机，也为创建标准化厂房园区提供了千载难逢的发展机遇。4.3.3.2区位优势得天独厚XX市位于XX河西走廊东段，祁连山脉北麓，阿拉善台地南缘，地处东经101°04′35″～102°43′40″，北纬37°47′10″～39°00′30″。北、东与民勤县相连；东南与武威市相靠，南与肃南裕固族自治县相接，西南与青海省门源回族自治县搭界，西与民乐、山丹县接壤，西北与内蒙古自治区阿拉善右旗毗邻。中心城区距离兰州市区400公里，距离武威市区117公里，距离张掖市区218公里。未来XX省将形成兰州都市圈、天水、金武张和酒嘉等四大经济区。其中，兰州为XX省中心城市，天水和嘉峪关为XX71/70 省次中心城市，分别带动各自经济区的发展。而金武张经济区则缺少中心城市，导致其空间结构松散，因此，将XX市发展成河西走廊中东部地区中心城市，有助于优化金武张经济经济区的发展结构，提升区域发展整体实力。另一方面，XX市具备建设河西走廊中东部地区中心城市的条件，一是XX市位于河西走廊中心位置，存在“中间机会”；二是，XX市腹地广阔，为发展河西走廊中东部地区中心城市提供支撑；三是，XX市处于区域经济格局的高梯度地区，具备双向扩展腹地的能力等。因此，XX市将成为陇海兰新综合交通走廊上的重要节点和河西走廊中东部地区的中心城市，实现与省会城市及周边城市的政策互通、优势互补、资源共享，为河西走廊城镇群率先实现前面建设小康社会目标，推动全省走在西部崛起的前列提供重要支撑，发展潜力巨大。4.3.3.3交通运输条件发达XX现已形成由东西向贯穿市域的连霍高速公路（G30）、国道312线，和南北向连接市域“一线三点”重要城镇并通向内蒙古的省道212（雅永公路）搭建的公路主骨架。另外还有县道10条，乡道11条，专用道6条。兰新铁路横穿XX市中部，境内铁路段共103公里，是中国西北地区铁路主干线，通往西北新疆广大地区的唯一铁路运输干线，连结亚欧大陆的通道。XX71/70 火车站位于永昌县河西堡镇，为兰州铁路局武威南车务段所管辖的标准客货运二等中间站。主要担负着XX市金川区、永昌县、武威民勤县和内蒙古阿拉善右旗及周边地区的客货运输，小运转列车和沿途各中间区段站的吊车动力牵引任务，是XX市交通运输体系中的骨干力量和对外开放窗口。XX火车站位于河西堡镇，距市区26公里，用地面积（不包括线路及站前广场用地）557.5公顷。市域内现有铁路专用线两条接至兰新铁路，分别是金川公司铁路专用线和永昌电厂专用线。金川公司铁路专用线从XX火车站西侧接出，是金川公司原料货物运输的主要通道，为二级专用线，全长近100公里。永昌电厂专用线从XX火车站东侧接出，负责电厂燃料用煤的运输，全程4公里。XX市支线机场位于开发区新材料工业区以东，已于2011年8月建成并通航。这些重大基础设施项目的建成投运，为园区企业提供了极大的交通便利。4.3.3.4资源优势尤为突出XX市矿产资源丰富，共发现矿产地11071/70 处，初步探明各类矿产地94处。其中，大型矿床14处，中型矿床7处，小型矿床23处，矿点或矿化点50处。主要金属矿产有铁、锰、铬、镍、铜、钴、铝、钨、铅、锌、金、银、铂等二十多种，非金属矿有石灰岩、白云岩、硅石、萤石、磷、硫、花岗石、辉绿石等十多种，燃料矿产有煤、石油等。在有色金属矿藏中金川镍矿是世界著名的多金属共生大型硫化铜镍矿之一，在世界同类矿床中仅次于加拿大萨伯里矿，镍储量达553万吨。目前镍产量占全国的88％，钴族金属产量占全国90％以上。煤炭资源产地较多但不富裕，煤炭企业有20余家，在“十一五”末期年产量约100万吨。在距XX北面67公里的民勤县红沙岗蕴涵丰富的煤炭资源，目前已查明地质储量37413万吨，其中可采储量为26772万吨，预计矿区煤炭开采规模为360万吨/a。另外，新疆有丰富的煤炭资源，而兰新线是西煤东运的主干道之一，因此XX市具有优先获得煤炭资源的便捷条件。XX当地没有原盐和钾资源，但是位于XX市以北约120公里的雅布赖盐场原盐储量达5100万吨；另外，XX省与我国的钾肥基地――青海和新疆毗邻、欧亚大陆桥与盛产氯化钾的独联体国家相连，因此XX市同样具有优先获得这些资源的便捷条件。XX市没有天然气资源，但是西气东输二期天然气管道将过境XX并预留开口，这将为XX市调整相关产业结构、发展天然气化工等奠定了基础。XX市人烟稀少，地处戈壁滩，常年刮西北风，地下水系不发达，具有较大的环境容量。4.3.3.5工业基础雄厚、自主创新能力强XX市是典型的工矿型城市，是由于金川镍矿的开发而建设的新型城市。金川集团公司经过50年的发展，已经成为集采、选、冶、化为一体的世界级的有色冶金、化工联合企业。目前公司已形成年产镍13万吨、铜40万吨、钴1万吨、铂族金属3500公斤71/70 、金8吨、银150吨、硒50吨及150万吨无机化工产品的综合生产能力。几十年来公司已培养了一大批善经营、懂技术的高中级管理和专业技术人才，在金川集团公司、XX市各级管理层、市属各大企业中担当起重要的管理和技术骨干重任。XX市是我国目前最大的镍钴生产基地和铂族金属提炼中心，是全国资源综合利用三大基地之一。XX市有色金属产业基础研究实力雄厚，拥有完善的技术创新机构，并被纳入国家创新体系，综合技术实力居中国前列。具有较为完整的有色金属人才培养和智力资源优势。4.3.3.6城市基础设施建设日趋完善改革开放20多年来，XX市城市建设飞速发展，特别是近年来，市委、市政府把城市建设作为重塑XX市形象的大事来抓，按照高起点、高标准的要求，将XX市打造成了一个美丽的园林城市。目前，XX市中心城区面积约33.4平方公里，城市绿化率高，卫生状况良好；通讯事业发展迅速，通讯便捷；公共交通基本满足市民出行；已经初步形成天水路商业步行街的服务中心。新建各项体育文化设施，文化体育用地新增11.11hm271/70 ；基本建成北部防护林、河雅路防护林、贵阳路防护林、西部防护林，对城市的风沙及污染防护起到重要作用。进行了改造金川公园、五彩城广场等城市景观工程的建设，新建金水湖景区、文化中心、金川集团公司科技广场等一批特色建筑和景观，城市综合服务功能逐步增强；新建迎山坡水厂，设计日供水能力10万吨；新建污水处理厂，处理规模8万吨/日；兴建城市中水蓄水池工程；新建城市生活垃圾处理场，总库容94万立方米，设计日处理生活垃圾250吨，年处理10万吨；330kVXX变、220kV宁远堡变的改扩建，110kV龙首变、330kV双湾变、110kV城东变的建成投运，提高了XX市的供电能力；新建集中供热工程1＃锅炉房，供热面积160万平米，设17座换热站；这些都将使城市的综合服务能力不断增强，从而成为建立标准化厂房园区的重要依托，并为未来标准化厂房工业园区的运行奠定坚实的外部环境基础。4.3.3.7XX市经济技术开发区具有成功的经验和优势开发区已形成一定的规模和实力，具有良好的基础，经过十年创业积累了一些行之有效的经验和作法，探索出了一条适合自身实际，能够发挥比较优势的路子。这些优势和理念可直接注入标准化厂房园区，从而使标准化厂房园区的开发建设少走弯路，最大限度地提高建设效率和运营效率。5园区建设规划设计方案5.1规划原则1、贯彻落实《XX市城市总体规划》(2009—2020)，立足新世纪，高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的现代化经济技术开发区。2、坚持可持续发展原则，在城市总体规划的指导下合理规划，使经济技术开发区的建设带动城市总体建设进一步加快发展。3、结合开发区性质，合理确定各类用地性质和规模。考虑城市建设用地发展的弹性，注重各发展阶段的衔接，增加规划弹性，使之具有较强的适应性和可操作性。4、节约土地，节省投资，科学合理规划各项功能用地。5、建立开发区与城市其他功能分区通畅便捷的交通联系，内外有机结合规划园区的道路交通体系。71/70 5.2规划设计5.2.1总体结构规划力求体现设立XX经济开发区标准化厂房园区的目的，突出“工业、高新科技、产业、示范”四大功能，拟建成一个投资环境良好，以高科技产业为主导的经济技术开发区，带动XX市经济技术开发区整体经济加快发展。规划总体布局按照高新技术产业、有色金属、化工、新材料、建材、新能源分类进行布置，开发区管理机构的行政管理用地结合居住区配套设施，生产用地与生活用地通过规划防护绿地相隔离，既丰富了景观，又避开了干扰。结合考虑该地段分区规划和城市风向对工业、生活用地布置的要求。规划园区近期建设主要以开发区管理机构为带动尽可能集中连片建设，以利于形成未来开发区有序的景观，研究考虑建设操作的可能性，用地选择包括了工业用地、混合用地以及其他配套设施用地。5.2.2道路交通1、区外交通该地段临延安路和泰安路。从物质条件上已经为该地段的外部交通奠定了良好的基础条件，规划园区道路有机衔接总体规划、地段分区规划及该区的现状与市区规划道路的联系，保证了开发区与市区的快捷、方便的联系。2、区内交通区内道路交通结合区外交通近远期一次规划，分期实施，形成方格网的道路基本骨架，交通流线明晰，区内道路划分出不同的标准地块，每个标准地块都有便捷的交通、完全满足生产、运输要求。71/70 规划区内道路分两级，主要道路红线宽度12米，次要道路红线宽度8.5米。5.2.3市政设施5.2.3.1给水工程本项目水源由XX开发区内自来水网供给。园区在开发区范围内沿主要道路敷设给水管网，水压满足工业以及生活需要。5.2.3.2排水工程本项目将根据场地的整平情况、周边地块的自然地面标高、四周道路标高，来确定场地的整平标高和室内地平标高，使其与四周建筑物和道路的标高相协调，以利于场地雨水的排放和厂内外物料运输。本工程雨水及生产、生活污水的排放采用分流制、暗管排放的形式。雨水通过厂区暗管直接排入开发区雨水管。生产、生活污水在厂区内进行处理，达到国家排放标准后，再分别排至开发区污水管网。1.污水工程规划沿园区内主要道路敷设污水干管，以支管收集沿路两侧区内的污水，统一收集至污水处理厂，处理达标后方可排放，方可排入污水管网，输送至污水处理厂进行处理。污水管网管径DN300-DN900采用钢筋混凝土排水管。2.雨水工程雨水通过厂区暗管直接排入开发区雨水管。雨水量计算由于XX与兰州的年暴雨降水量相似，同时XX市又没关于暴雨强度的公式，故暴雨量计算采用兰州市暴雨强度公式：q=1140×(1+0.96LgP)/(t+8)×0.8[L/（s·ha）]雨水流量计算公式71/70 Q=φFq其中：Q----雨水设计流量q----设计暴雨强度φ------径流系数，取综合系数0.55F--------汇流面积P-------暴雨重现期，取一年t.---地面集水时间m------拆减系数，管道折减系数取2。雨水管网管径DN600-DN1500采用钢筋混凝土排水管。5.2.3.3供电1.本项目供电电源取自国家电网，从330kV连永（连城至永昌）线引入。2.道路照明园区内道路照明均采用高压钠光源、不锈钢灯杆，道路采用单侧布置，杆距为35米左右。照明电缆采用直埋方式在绿化带或人行道下敷设。另设专用箱式变电站作为道路照明电源。5.2.3.4通信通信工程是当今社会、经济领域的重要组成部分，要以社会信息化的需求为主要依据，考虑社会各行业、各阶层对基本通信业务的需求，保证向社会提供普遍服务能力，为园区的健康发展提供完善、便捷的通信条件。本项目中各厂房办公室及综合楼等附属民建均设电话通讯。由厂区统一规划，考虑解决。5.2.3.5供热1.热源本项目热源为新材料工业区南面的一座2×71/70 330MW热电联产装置。2.管网布置供热管网采用枝状管网布置。枝状管网布置简单、管道的金属耗量小，基建投资小，运行管理方便。热水管网为闭式双管系统，管网分支处设分段阀。3.管材选择及敷设方式供热管道干管为DN400-DN800。热水管网采用直埋敷设。5.2.3.6燃气1.气源XX市的气源为西气东输二线天然气。本项目的气源为XX开发区供给管网。2.管网布置枝状和环状结合，保证供气可靠性。3.管材选择及敷设方式一般沿道路西侧和北侧直埋敷设。供气方式为中压进楼，调压计量后低压进户使用。对于用气气压气量要求比较高的工业用户采用专管专供。5.2.3.7消防根据《城镇消防布局与技术装备配备标准》的规定，结合城市总体布局结构、用地性质、火灾危险性和消防安全保卫的需要，该地段为甲类安全保护区。园区道路按100-120米设置消防栓，消防栓采用地上式，保证足够的水压。园区内交通性干道为消防车的主要通道，园区道路的建设应充分考虑消防车通行的要求。园内建筑设计严格遵守建筑设计防火规范，按照规范要求满足消防间距、疏散要求。5.3建筑设计71/70 5.3.1.1总平面布置原则a)该工程的总平面布置的主要设计依据：《工业企业总平面布置设计规范》GB50187-93；《建筑设计防火规范》GBJ16-87等。b)设计在满足工业生产用地的前提下，考虑了物料运输，管线敷设，环境保护，安全卫生及消防等方面的用地需要，c)总平面布置紧密结合拟利用场地的现状及当地的自然条件进行设计，作到分步实施，滚动发展。d)厂区建、构筑物通道宽度适中，为通风、采光、安全卫生、物料运输、绿化等创造了有利条件。5.3.1.2建设规模、产品方案主要技术经济指标见表5-1。表5-1主要技术经济指标表：1总用地面积426800.00m2，合640亩2建筑基地面积261768.00m23总建筑面积495859.80m2（1）30m单跨钢结构厂房5340.00m2（2）21m双联跨钢结构厂房22428.00m2（3）30m3联跨钢结构厂房468000.00m2（4）门岗建筑面积91.80m24道路总面积64197.00m25绿地总面积100835.00m26容积率1.1627建筑密度61.33%8绿地率23.62%总平面布置见附图25.3.1.3工程结构组成71/70 本项目由标准化厂房、综合楼及总图设施和厂区管网等组成。标准化厂房全部钢结构形式，平面布局采用单跨、双跨和3跨形式，竖向按照一层、二层及多层安排，各个部分形成相对独立的生产区域。为了节约用地和便于管理，建设综合办公楼，进入园区的企业集中办公，统一管理物业、安保、供水、供电、通讯等公共事务。5.3.1.4建设原则根据入住园区项目的实际需求和使用要求，按照“满足当前、适度超前”的建设原则分期进行建设。5.3.1.5绿化美化设计本项目在进行总平面布置设计的同时，考虑了厂区绿化美化用地。该工程绿化美化设计采用重点绿化和一般绿化相结合的方式，拟在厂前区、厂区大门附近采取重点绿化。可布置花坛、花池、种植供人们观赏的优良花卉和树种，并适当进行垂直绿化。在车间周围、围墙内、及其它闲散地带可栽植绿篱和草坪、片植、孤植乔木、灌木进行适当点缀。总之，本工程绿化美化设计拟根据现场情况，选用适宜当地生长的树种、花卉、草皮进行绿化，以达到防止污染、净化环境、美化厂区、把该厂建成绿树成荫、环境宜人、花园式工厂的目的。5.2.1.6园区内道路、安全距离、采光、通风园区内道路采用城市型水泥混凝土路面结构，技术经济指标符合《厂矿道路设计规范》要求。园区外围道路由开发区既定的干道网组成，内部道路分两级，主要道路红线宽度为12m，总长度为2610.52米，次要道路红线宽度为8.5m，总长度为4438.01米，可满足交通运输及消防要求。5.2.1.7建筑物的安全距离、采光、通风71/70 生产车间厂房与周围建筑物间的间距均按《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)要求设计。生产车间以自然采光为主，局部采光不足部分辅以人工照明。生产车间采用有组织的通风及排风。5.2.1.7防雷本地区年平均雷暴日数为19.6d/a。为预防雷击灾害，厂房防雷拟按第三类工业建筑物进行设计。5.2.1.8防寒该地区极端最低气温-23.3℃。为保证冬季工人正常的工作环境，厂房内拟设采暖设施。5.3.2主要建筑工程根据该地区的工程地质条件和气象条件，本项目主要车间厂房建筑设计拟采用轻钢结构。建筑物安全等级、耐火等级均按二级设计。办公楼及其他附属设施拟采用框架结构。建筑设计按7度设防。5.3.3施工条件厂区地势坦荡，实现了“七通一平”，条件良好。根据地质条件，设备基础可采用天然地基基础。本项目主要设备基础采用大块钢筋混凝土基础。由于土建基础及构筑物较为复杂，故要求施工单位具有较强的土建施工能力，具有钢结构工程及框架结构等综合、全面的施工能力。5.3.4生活福利设施生活福利设施，如厂区内的办公、食堂、浴室、住宿等根据生产实际需要及业主方的具体要求进行实施，尽量与开发区相应设施实现共享。71/70 6园区近期拟建项目选择根据XX市“十二五”经济社会发展纲要，本开发区坚持引进和开发并重，强力推进高新技术产业发展。重点把有色金属、化工、新材料、建材、新能源等培育成具有核心竞争力的新型先导产业，为我市产业结构战略性调整奠定基础。开发区实行“一步到位、分布实施、滚动发展、留有余地”的规划建设原则。园区立足于XX开发区新材料工业区，通过招商引资吸纳以下项目作为重点发展项目。6．1园区引资发展项目1、化工新材料的加工和制造化工新材料产业重点围绕以下方向发展：一是以消化金川集团公司副产的硫酸为主导，以循环经济为途经,重点发展并延伸硫酸化工和磷酸化工产业链。二是依托萤石资源优势，重点发展有机氟化工新材料。三是延伸煤化工和基础化工产品产业链，提高化工产品附加值。四是重点发展市场前景好、附加值高的橡胶、有机硅、高性能纤维、合成胶粘剂、合成树脂等特种化工材料。主要利用硫酸化工、磷酸化工、氟化工的副产品，延伸产业链，生产镍盐、钴盐、氟碳涂料、六氟乙烯、氟橡胶、氟单体（F22、HFP、VDF）等产品，以及有机硅、高性能有机纤维、合成粘胶剂、合成树脂等化工材料。大力发展高性能防水材料、防腐涂料和环保型水性涂料等。通过自主创新或技术引进，突破特种环氧树脂、聚碳酸酯、氯化聚乙烯橡胶、弹性体、氟橡胶、聚全氟乙丙烯和聚偏氟乙烯等高端化工新材料的产业化技术。71/70 2、新型建筑材料产业的加工和制造贯彻落实国家建材工业发展战略，以综合利用为目标，坚持高效、低耗、优质的发展道路，依托XX市丰富的非金属矿产资源，充分利用镍铜冶炼弃渣、高炉炉渣、电石废渣、粉煤灰、建筑垃圾以及农作物秸秆等各类废弃资源作为生产辅助掺料，重点发展新型特种水泥、新型墙体材料、化学建材、新型保温隔热材料以及建筑装饰装修材料等新产品，促进建材产业优化升级，建立煤电、有色冶金、新型环保材料等产业之间的废弃物综合利用联系，形成以水泥、高细矿渣粉、新型墙体材料为主的固废利用产业链。3、新型钢铁材料的加工和制造充分高效利用金铁集团现有铁矿石资源以及炼铁生产经验，从现有落后的炼铁生产设施转型发展铸造业，减少炼钢生铁产量，大力发展球墨铸铁管以及机械行业用铸件，提升产品附加值，实现可持续发展。积极发展核电大型锻件、特厚钢板、换热管、堆内构件用钢及其配套焊接材料，尝试发展超超临界锅炉用钢及高温高压转子材料、特种耐腐蚀油井管及造船板、建筑桥梁用高强钢筋和钢板。创新发展节镍型高性能不锈钢、高强汽车板、高标准轴承钢、齿轮钢、工模具钢、高温合金及耐蚀合金材料。对金川集团公司堆存多年的镍弃渣，抓紧开展资源综合利用工业化试验，实施镍冶炼渣还原提铁项目，回收铁镍铜钴等资源，研究发展镍系不锈钢及特殊不锈钢生产。重点抓好球墨铸铁管、机械铸铁、衬板、不锈钢等新型钢铁材料产业化发展。4、新能源材料的加工和制造71/70 充分发挥现有的产业基础和比较优势，通过需求牵引和投资、技术拉动，壮大产业规模，抢占行业制高点。积极引导企业进入相关研发生产领域，培育扶持新能源材料产业，努力建成我国西部地区新能源材料产业聚集区和产业协调发展示范区，为西部地区二次电池、风能、太阳能及核能等新能源产业的发展提供材料支撑。在已有电池材料基础上，扩大二次电池材料产业规模，在镍氢电池材料方面，鼓励镍氢电池用新型贮氢合金材料的研究和产业化，积极发展混合动力车用动力电池材料。在锂离子电池材料的发展上，积极培育新的增长点，抢占市场机遇。鼓励企业进行锂离子电池隔膜、三元材料前驱体、磷酸铁锂、锰酸锂、电解液等锂离子电池材料的产业化和规模化生产，鼓励企业开展大容量、高温动力锂离子电池材料的研发和产业化，积极引进发展多晶硅太阳能电池材料。重点支持推进镍氢动力电池、锂离子电池相应的储能电池及其材料的产业化发展。鼓励骨干企业联合其他相关的技术力量，在镍氢电池和锂离子电池的材料及电池组装方面的扩展，培育新的经济增长点，带动地方经济发展。7园区机构设置及运作标准化厂房园区由目标公司统一管理，在项目组织和运作方面按工业技术开发区的模式运作。根据国内各类开发区建设的成功经验与XX开发区的具体实际，标准化厂房园区可采用如下开发建设形式：按照“一次规划、分步实施、适度超前、滚动开发”的原则进行规划，采取政府扶持和商业运作相结合的模式，征地拆迁费用由贷款解决。目标公司负责园71/70 区内包括厂房、办公楼、道路、电力、电信线路、上下水管道、土地平整在内的基础设施建设，资金主要由银行贷款解决；将建设基础设施与引进项目最大限度地结合起来，由目标公司获得开发利益并承担招商风险，政府则负责营造发展环境，规范市场行为，强化资源管理，提供优质服务。7.1机构设置标准化厂房园区管理归XX创新创业孵化器有限公司统一领导和管理，XX创新创业孵化器有限公司由XX经济技术开发区管理委员会和XX市金永国工贸有限责任公司共同投资设立。以建立与市场经济体制相适应的、有利于园区发展和与国际惯例相衔接的行政管理体制为目标，本着政企分开、政事分开、职责分明、灵活高效的原则，XX创新创业孵化器有限公司内部机构应作如下设置：1.综合管理部：负责日常文秘档案、行政后勤、对外联系等工作。2.人力资源部：负责干部、人员调配、工资福利、劳动保障、安全生产等工作。3.发展规划部：负责协调招商引资、项目审批办理、经济协作、技术监督等工作。4.工程建设部：负责土地、规划、城建、环保、房地产、工程建设管理等工作。5.招商引资部：负责区内工商企业审核登记、证照发放、市场管理、经济合同管理等。6、财务审计部：负责财务预决算、资产管理、税收征管等工作。71/70 图7—1公司职能部门组织结构图7．2园区运作7.2.1园区运行体制园区运行体制包括外部体制和内部体制。从外部体制方面而言，园区要遵循XX经济技术开发区管理委员会的管理和接受其业务指导。园区运行过程中，XX经济技术开发区负责本项目实施前及项目建设中的有关手续的办理和政府的协调工作；保证及时将项目配套所需的道路、电、水、汽、排污等市政设施设备接至标准化厂房外，以使项目的建设正常进行；保证项目享受XX省、XX市相关优惠政策，同时负责办理该项目的立项、规划许可等事宜。从内部体制方面而言，目标公司在保证公司职能结构完整的前提下，尽量精简组织机构，避免机构设置重叠臃肿，以提高园区行政效率。同时，规范、内容丰富的管理制度也是确保园区行政效率高效的一个重要因素。71/70 7.2.2高标准规划建设l、制订切实可行的园区发展建设规划，做好园区规划与XX市城市总体规划的衔接，将新的城市发展理念揉进园区发展规划中去，在基础设施和区内环境建设方面设立较高的起点，规划一旦制订就视同法律，园区内所有开发、建设均应严格按照规划实施。2、考虑到园区未来将是XX市经济发展窗口的一部分，建设过程中要根据“一次规划、分步实施、适度超前、滚动发展”的规划原则，高标准建设各种基础设施，引入城市设计理念，突出新区特色，鉴于园区紧邻市区建成区，应设立较高的环保门槛。7.2.3保障机制1、园区要建立信息容量大、运行速度快的现代化的信息系统，为入住园区企业提供生产技术、原材料供应和产品销售信息服务。2、组建园区资金结算中心或者内部银行，为入住园区企业提供资金结算和融资平台。3、按照精简效能的原则，园区建立科学、合理的综合服务机构，为园区企业提供高效、快速、便捷的服务，降低园区企业的非生产经营成本，促进企业快速高效发展。4、园区要树立和强化服务理念，为园区企业提供优质高效的综合服务。8项目实施进度8．1项目管理本项目承办单位为XX市经济技术开发区管理委员会和XX市金永国工贸有限责任公司。由上述两家承办单位共同投资设立“XX创新创业孵化有限公司，并由此公司全权负责本项目的建设，确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。由开发区管理委员会具体负责土地出让手续的办理并并保证项目享受XX省、XX71/70 市相关优惠政策，同时负责办理该项目的立项、规划许可及本项目实施前及项目建设中的有关手续的办理和政府的协调工作等事宜。1、项目的实施严格按照“项目法人制、招投标制、施工监理制”等原则进行管理。2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。在项目建设过程中，要聘请有资格的监理单位和人员，对项目进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。4、严格按照基本建设程序办事，在建设过程中，要接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。8．2项目招投标71/70 为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照《中华人民共和国招投标法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》(国家发展计划委员会等七部委令[2001]第12号)、《工程建设项目施工招标投标办法》(国家发展计划委员会等七部委令[2003]第30号)、《工程建设项目货物招标投标办法》(国家发展和改革委员会等七部委令[2005])第27号)、《<标准施工招标资格预审文件>和<标准施工招标文件>试行规定》(国家发展和改革委员会等九部委令[2007]第56号)及相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。8.2.1招标范围及招标方式1．招标范围项目设计、工程勘察、工程施工、监理全部采用招标、重要材料采购部分招标。2．招标方式项目将采用公开招标方式或邀请招标方式。3．招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主按照规定程序委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。8．3项目实施进度本项目建设应在可行性研究报告批准后，应主要分以下几个阶段付诸实施：总体详细规划阶段、施工图设计阶段、场地准备阶段、土建施工阶段、设备安装及调试阶段、竣工验收阶段。为加快建设周期，各阶段应尽量提前完成，并允许有一定交叉，边招商、边建设、边运营、按需定建、滚动发展，项目计划建设工期拟定为3年。9投资估算与资金筹措9．1投资估算9．1．1工程概况71/70 本工程主要包括XX开发区标准化厂房项目规划范围内的场地平整工程，标准化厂房及办公附属用房工程，道路工程，给水工程，排水工程，电力工程，通讯工程，供热工程,燃气工程。9．1．2编制依据1、项目控制规划图纸；2、《全国市政工程投资估算指标》（2007）；3、建设部2007年6月发布的建标[2007]164号文发布的《市政工程投资估算编制办法》（以下简称《编制办法》）；4、财政部2002年9月发布的[2002]394号文《基本建设财务管理规定》；5、国家发展改革委、建设部联合发布的发改价格[2007]670号文《建设工程监理与相关服务收费管理规定》；6、国家发展计划委员会1999年发布的计价格[1999]1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》；7、国家发展计划委员会、建设部联合发布的计价格[2002]10号文《工程勘察设计收费标准》；8、国家计委、国家环境保护总局联合发布的计价格［2002］125号文《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响评价收费标准的通知》；9、国家发展和改革委员会办公厅发改办价格[2002]1980号文《招标代理服务收费管理暂行办法》；10、《XX省建筑工程概算定额》；11、《XX省建筑工程概算基价》；12、XX省类似工程指标及现行人工、材料、机械指导价；13、各单位工程的建筑安装费用按系数法计算。根据当地人工材料预算价对指标价进行换算，计算出调整系数，并根据XX省费用定额计算71/70 综合费，再按相应项目的指标基价综合调整计算各工程项目的工程费用。工程建设其它费用项目，费率均依照以上法律法规文件及《编制办法》计取。基本预备费按6%计，计算方法按《编制办法》的规定执行。14、甲方提供的其它资料。9．1．3总投资费用估算XX开发区标准化厂房建设项目总投资估算为128794.00万元，建设期三年，第一年拟投资建设投资额的35%，第二年投资建设投资额的35%，第三年投资建设投资额的剩余30%。详见附表1：建设项目总投资估算表。9．1．4.1工程费用本项目工程费用合计103200万元。详见附表1：建设项目总投资估算表。9．1．4.2工程建设其他费用本项目工程建设其他费用合计7700万元，详见附表2：工程建设其它费用估算表。9．1．4.3预备费本项目预备费合计6654万元，只考虑基本预备费。基本预备费费率按6%计，计价基数为工程费用与工程建设其它费用两项之和。详见附表1：建设项目总投资估算表。9．1．4.4建设期利息本项目银行贷款占建设投资额的70%，共计82287.80万元。建设期利息依据国家相关利息计算方法计算，合计11240万元。详见附表3：贷款利息及还本付息表。9．2投资使用计划与资金筹措9．2．1投资使用计划71/70 本项目计划第一年投资建设投资额的35%，合计45078万元，第二年投资建设投资额的35%，合计45078元，第三年投资剩余部分，合计38638万元。详见附表4：年度投资计划与资金筹措计划表。9．2．2资金筹措本项目建设投资合计117554万元，资金筹措拟采取自筹、政府支持与银行贷款结合的方式予以解决。其中银行贷款82287.80万元，占建设投资额的70%。此贷款计划从项目运营期开始，分15年还清，等额本息还款方式，年还款本息合计6235.18万元。剩余30%建设投资资金自筹解决，合计35266.20万元。详见附表4：年度投资计划与资金筹措计划表。10经济分析10．1编制说明目的：对项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，做出全面评价，为项目的科学决策提供经济方面的依据。依据：《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及其它相关规定进行计算和分析，给出评价结论。方法：财务分析，由于财务评价的基本数据有一部分来自预测和估算，因而会存在一些不确定性，故还将对财务指标进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析和敏感性分析，计算盈亏平衡点、敏感度系数。指标：财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、总投资收益率、项目资本金净利润率、利息备付率、偿债备付率等指标。对象：标准化厂房园区（共640亩）。10．2基础数据71/70 10．2．1生产规模本项目建成后将形成495859.80平方米标准化厂房与配套13260平方米附属办公及其它设施以供对外租赁或销售。10．2．2计算期的确定该项目属于基础设施项目开发，建设期计划为2014年、2015年、2016年三年。基础设施建设完成后即可租赁或销售厂房，保守起见，本经济分析只考虑租赁方式经营。假设每年均可全部出租。考虑到此类租赁项目的经营周期较长，在此评价中从建设期结束后的第一年起，设定经营期为25年，则项目的计算期合计为28年。10．3财务分析10．3．1成本计算10．3．1.1修理费修理费按固定资产原值的0.1%计提，年提存128.78万元。详见附表8：总成本费用估算表。10．3．1.2固定资产基本折旧费折旧采用直线折旧法，折旧年限25年，残值按照固定资产原值的5%计算，年折旧金额为4893.78万元。固定资产净残值为6439.18万元。详见附表6：固定资产折旧费用表。10．3．1.3利息支出利息指长期借款利息、流动资金借款利息及短期借款利息之和。详见附表8：总成本费用估算表。10．3．1.4其他费用71/70 本费用包括管理和销售部门的办公费、取暖费、差旅费等其它不属于以上项目的支出，为简化计算按前7项费用总和的1%计算。详见附表8：总成本费用估算表。10．3．1.5总成本费用总成本费用是指项目在一年内为生产和销售而花费的全部成本和费用，为附表前8项费用之和。详见附表8：总成本费用估算表。10．3．1.6经营成本费用经营成本是指从总成本中扣除折旧费、摊销费和利息支出后的成本费用。详见附表8：总成本费用估算表。10．3．2营业收入估计依据XX开发区标准化厂房项目建设运营合作协议书中的约定，本项目建成后乙方可租赁或者转让所建厂房，简单起见，本收入估算采取全部租赁方式下所获收入来进行估算。参考当地类似项目的工业厂房租金水平，设定本项目的租金为300元/平方米/年。详见附表5：营业收入及税负表。10．3．3销售税金及附加估算本项目为只计取营业税、城市建设维护税、教育费附加，营业税按租赁企业收入的3%计取，城市建设维护税、教育费附加分别按营业税的7%和3%计取。详见附表5：营业收入及税负表。10．3．4盈利能力分析根据现金流量表、利润与利润分配表的计算，各指标结果列表如下：71/70 序号指标名称单位估算指标行业标准备注1总投资万元128794.00　　　其中：建设投资万元117554　　　建设期利息万元11240　　　铺底流动资金万元0.00　　2财务内部收益率%7.76%4.00所得税前3财务净现值万元14617.23≥0所得税前4投资回收期年10.14≤15所得税前5财务内部收益率%6.24%4.00所得税后6财务净现值万元1895.62≥0所得税后7投资回收期年11.85≤15所得税后8总投资收益率%5.71%≥3%　9项目资本金净利润率%8.51%≥4%　10利息备付率　1.54≥1投产后第七年11偿债备付率　1.16≥1投产后第七年12贷款偿还期年15.00　不包括3年建设期13盈亏平衡点平方米122544.83　租赁面积由计算结果看出，财务内部收益率大于行业基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求；财务净现值大于零，该项目在财务上是可以考虑接受的；项目投资回收期小于行业标准，说明本项目投资效益水平超过了本行业的平均水平。以上计算数据详见附表10：利润表；附表11：投资现金流量表；附表12：资本金现金流量表。10．3．5清偿能力分析由利润表及贷款偿还表计算看出，本项目在偿债期间的历年里，利息备付率及偿债备付率分别约为1.54，1.16,均大于1，显示了此项目对所借款项的还本付息是保证的。详见附表14：指标表。10．3．6不确定性分析71/70 由于项目评价所采用的数据，大部分来自预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对评价指标的影响，需进行不确定性分析，估计项目可能承担的风险，确定项目在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析。10．3．6.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过计算盈亏平衡点，分析项目对出租标准厂房面积的适应能力。本项目还清贷款后的年固定成本3604.95万元，年可变成本71.40万元，厂房租赁单价为300元/平方米，固以出租标准厂房面积表示的盈亏平衡点（BEP）为：（年固定成本+年可变成本）/租赁单价=122544.83平方米，平衡点适中。10．3．6.2敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本工程为基础设施项目，主要影响因素为租赁单价、经营成本。现对以上两个因素分别提高和降低5%、10%、15%、20%，进行单因素分析，判别各因素的敏感程度及对项目内部收益率和投资回收期限的影响。详见附表13：敏感性分析表及敏感性分析图，从图表中可以看出内部收益率及投资回收期对租赁单价因素最为敏感。71/70 10．4结论通过以上的分析、计算，项目的各项财务评价指标均达到或好于行业的基准指标，项目在财务上是可行的。本项目除具有可量化的经济效益，还具有一些难以定量的社会效益。作为招商引资项目，建成投产后将改善本地区的投资环境，促进当地就业，促进经济发展，提高地方财政收入、居民生活水平，其社会效益是极其广泛和重要的，项目从国民经济角度看，也是完全可行的。综上所述，项目既具有经济效益又具有社会效益和环境效益，在财务和国民经济两方面都是可行的，建议积极筹备，尽早实施并发挥其作用。11效益评价11．1经济效益分析第一，建立XX71/70 开发区标准化厂房园区，能大力促进高新技术产业的发展，拉动全市经济增长。充分发挥开发区的政策和聚集效应、辐射带动效应，进一步加快高新产业的发展。这不仅有利于促进经济增长、增加税收、创造新的就业机会，而且能够调整优化所有制结构，形成有效竞争的格局。在开发区内进一步降低门槛，放宽限制，完善政策，优越的位置，宽松的环境，配套的设施，良好的服务吸引众多论业，激发各类主体发展高新技术产业的积极性，千方百计地发展增加高新技术产业的总量，从而加快经济的迅速增长。在园区内，积极引导企业加快机制、技术和管理创新，促进企业由传统的政企不分向现代企业制度转变；从粗放分散的低水平生产向规模化、集约化、专业化生产转变；从劳动密集型为主向技术和劳动密集相结台转变；从不规范经营向重质量、重信誉、遵纪守法的规范经营转变，真正使高新产业成为XX开发区经济发展的新亮点和增长点。第二，建立XX开发区标准化厂房园区，搭建平台，能增强招商引资的竞争力，推进项目引进工作，促进经济发展。“十二五”时期，是我市加快转变发展方式、推动跨越式发展和全面建设小康社会的关键时期。根据市委六届八次全委扩大会议提出的跨越式发展奋斗目标，“十二五”全市经济社会发展的指导思想是：以科学发展观为指导，坚持一手抓跨越式发展，一手抓保障和改善民生，紧紧围绕资源型城市可持续发展“这一主题”，突出循环经济和城乡一体化“两个重点”，加快新型工业化、农业现代化和城镇化“三化进程”，加强基础设施建设，强化生态环境保护，提高经济增长质量，促进社会和谐进步，全力打造科学发展的先导区、统筹发展的先行区、和谐发展的示范区。工业强市是XX市的发展战略之一，为实现这一目标，招商引资和项目建设是重中之重。进一步扩大XX71/70 市经济技术开发区的范围，给企业提供良好的生活和工作环境，通过强化服务，完善各种配套优惠扶持政策，增强吸引力，从而聚集市内外、省内外乃至国内外的资本、人才、先进管理和技术。XX开发区标准化厂房园区将成为XX市又一个招商引资和项目引进的平台、对外开放交流的窗口。依据XX开发区标准化厂房园区的建设规划，建筑占地面积达640亩，分期分批建设，把招商引资新项目和市、区重点项目布局落户其中，更多企业的投资建设，将产生巨大的经济拉动作用，土地受益金、税收收入将十分可观。第三，建立XX开发区标准化厂房园区，将有效推进XX市经济结构的调整、优化和升级。加快转变经济发展方式是我国“十二五”时期经济工作的主线，更是XX市经济工作的主要矛盾。为此，XX市的“十二五”规划明确提出全市加大调整力度，坚持把转变发展方式贯穿于产业发展全过程和各领域，巩固发展第一产业、改造提高第二产业、发展充实第三产业，提高三次产业的总体发展水平和结构质量，促进三次产业协调发展。建立XX开发区标准化厂房园区，将有效推进全市的经济结构调整优化和升级。随着园区的建成和大批企业的入驻，将进一步增强高新技术产业的实力。“十二五”期间我市经济和社会发展的重大任务包括：(1)加快基础设施建设步伐，夯实可持续发展的基础。坚持把实施项目带动战略作为推动经济社会较快发展、提升发展保障能力的重要抓手，坚持功能配套、适度超前、保障有力的原则，切实加强交通、水利、城乡基础设施建设，不断夯实发展基础、增强发展后劲。(2)71/70 加快转变发展方式，促进三次产业协调发展。加大调整力度，坚持把转变发展方式贯穿于产业发展全过程和各领域，巩固发展第一产业、改造提高第二产业、发展充实第三产业，提高三次产业的总体发展水平和结构质量，促进三次产业协调发展。(3)着力提升城镇化水平，加快推进城乡一体化进程。按照城乡统筹发展的要求，积极推进城市化、城市现代化和城乡一体化进程，完善城镇体系布局，促进城市产业向农村辐射、城市基础设施向农村延伸、城市公共服务向农村覆盖、城市现代文明向农村传播，建立“以工促农、以城带乡”的长效机制，促进城乡协调发展。(4)不断优化区域经济布局，促进区域经济协调均衡发展。注重和加强产业、人口、资源环境三大要素在空间上的合理分布和均衡发展，按照主体功能清晰、发展导向明确、开发秩序规范、各类要素协调的空间开发要求，形成区域之间协调发展的新格局。(5)大力推进循环经济和生态环境建设，提升可持续发展能力。深入实施可持续发展战略，以创建生态宜居城市为目标，大力发展循环经济，推动资源循环利用、集约利用和合理利用，建立自觉节约资源和保护环境的机制，努力形成节约型生产模式、消费模式和城市建设模式，实现经济社会的可持续发展。(6)加快人力资源开发，强化科技和人才保障。继续实施科教兴市和人才强市战略，立足科技进步和劳动者素质提高，提升引进消化吸收和自主创新能力，加强人力资源开发和人才队伍建设，为经济社会发展提供智力保障和技术支撑。(7)更加注重保障和改善民生，推进基本公共服务均等化。以建设“和谐XX”为目标，把社会建设摆在突出的位置，坚持民生优先，充分发挥政府公共服务职能，增强公共服务供给能力，逐步推进基本公共服务均等化，使人民群众共享发展改革成果。(8)加快推进各项改革，为科学发展提供有力保障。71/70 加大改革创新力度，着力破解制约全市经济社会发展的深层次矛盾和问题，力争使一些重要领域和关键环节的改革工作取得新突破，努力为经济平稳发展提供体制机制保障。(9)加强社会管理，推进民主法制和精神文明建设。加强社会管理，推进民主法制和精神文明建设第四，XX开发区标准化厂房园区的建设，将进一步推进城镇化进程，优化城市布局，加快城市发展。XX开发区标准化厂房园区依据规划紧邻市区东部建立和建设。已完成总体规划，建成后园区将成为开发区的一个功能区，构成XX开发区的有机组成部分，从而带动开发区量的扩张和质量的提高，并促进城市基础设施建设完善，推动城市高新产业的发展。环境优美、经济繁荣、文化活跃的XX开发区标准化厂房园区将成为XX市发展的又一个亮点。综上，建立XX开发区标准化厂房园区，能取得良好的经济效益，以园区形式发展工业能有力地推进“四个结合“。一是与推进城镇化的结合，优化布局结构。二是与推进工业化结台，优化产业结构。三是与推进专业化结合．优化区域结构。四是与推进集约化结合，形成规模效益。11.2社会效益分析第一，建立XX开发区标准化厂房园区，为企业发展创造良好的发展环境，能有力地推动政府更新观念，转变作风，强化服务。环境是一个地方思想解放程度、市场发育程度和依法行政水平的集中体现，环境也是生产力。在我国经济体制转轨时期，对于高新技术产业来讲，最重要、最迫切的就是缺乏一个宽松良好的发展环境。建立XX71/70 开发区标准化厂房园区，将有力促进有关政府职能部门树立市场经济的新意识，积极推动政府职能和工作作风的转变，提高政府的服务质量和服务水平，从而为高新技术产业发展创造良好的环境。开发区的建设不仅是硬环境优良、软环境宽松的投资者用武之地，而且也将成为推进政府改革的示范窗口。第二，XX开发区标准化厂房园区将成为XX市又一个技术创新和管理创新的策源地。建立XX开发区标准化厂房园区，将充分发挥经济技术开发区的功能，为企业技术创新和管理创新提供基础条件和优惠措施。企业为了适应激烈的市场竞争，可充分发挥科技资源优势，加大研发力度，促进科技成果转化，实现科技与经济的有机结合。在注重科技创新和科技进步的同时，将更加关注管理创新和管理水平的提高，在引进外资和项目的同时，也将引进大量的管理人才、先进的管理方法和管理手段，在开发区内形成管理创新的攀比效应，产生管理质量提高的共振，从而大幅度提高企业的管理水平。“十二五”71/70 时期，全市经济社会发展的总体目标是：经济发展保持两位数增长，高于全省平均水平，生产总值实现五年翻番，人均生产总值保持全省前列，固定资产投资快速增长，基础设施配套完善，生态环境明显改善，特色产业不断壮大，循环经济进一步发展，节能减排实现控制目标，城乡居民收入稳定增长，社会事业全面进步，民生得到切实改善，城市形象进一步提升。综合经济实力预期目标：生产总值预计年均增长15%以上，实现翻一番的目标，达到450亿元。大口径财政收入预计达到48亿元，年均增长15%。地方财政收入预计达到20亿元，年均增长15%。全社会固定资产投资规模累计达到800亿元以上，年均增长20%以上；结构优化升级预期目标：经济发展质量明显提高，全社会研究与开发经费占国内生产总值的比例提高到2%以上，科技进步对经济增长的贡献率提高。农业综合生产能力不断增强，工业化程度进一步提高，第三产业加快发展。第一产业年均增长5.5%，第二产业年均增长17.8%，其中工业增加值年均增长18%，第三产业年均增长15%。三次产业结构调整为3.3:82:14.7。城镇化率达到65%以上；社会发展预期目标：教育结构更趋合理，中等职业教育和普通高中招生人数达到1：1，国民平均受教育年限8年以上。城市登记失业率控制在4%以内，企业职工养老保险、失业保险、医疗保险和工伤保险实现全覆盖。文化惠民工程进一步推进，城乡公共文化服务体系不断完善；人民生活预期目标：农民人均纯收入与市区居民人均可支配收入分别达到10966元和32570元，年均分别增长13%和14%。城乡居民消费水平不断提高，全社会消费品零售总额累计达到300亿元以上，年均增长18%。广播和电视覆盖率分别达到90%和95%。市区人均住房面积达到32平米。农村危房改造实现砖木、砖混住房比例达到85%以上；可持续发展预期目标：人口自然增长率控制在7‰以内。万元生产总值能耗年均下降2.3%，五年下降11%左右。全市二氧化碳排放量控制在9万吨以内，化学需氧量排放总量控制在1.7万吨以内，全市森林覆盖率提高到22.5%以上，市区绿化覆盖率达到40%以上；改革开放预期目标：改革开放取得新进展，非公有制经济快速发展，要素市场建设进一步完善，资源性产品价格改革和建立生态补偿机制取得新进展。统筹城乡综合改革、政府职能转变和社会管理体制改革步伐加快。开放型经济达到新水平，园区经济加快发展，对内对外开放进一步扩大。进出口贸易总额五年累计达到400亿美元以上，年均增长20%。把XX建设成为国家重要的有色金属新材料基地、全国循环经济示范区、全省统筹城乡发展示范区、西部地区新型工业化示范基地和更具活力、更有品位、更加宜居的现代工业城市。第三，建立XX71/70 开发区标准化厂房园区，将大幅度增加社会就业。高新技术产业，尤其是中小科技企业具有很强的成长性和吸纳能力，已经成为解决社会就业的重要渠道之一。目前，每年都有一大批大中专毕业生直接到中小企业就业。企业在激烈的市场竞争中，还通过资产兼并、重组等方式，盘活了一部分国有企业的存量，分流、安排了大批职工就业。随着中小企业的进一步发展壮大，中小企业在扩大社会就业，提高人民生活水平，保持社会稳定方面将发挥积极作用。第四，XX开发区标准化厂房园区将成为精神文明建设的重要基地。中小企业，尤其是中小科技企业是自主开发企业文化研究和实践的成功典范，多数中小科技企业都非常关注企业文化建设，经常研讨企业文化与精神文明建设的热点问题，深层次探讨个人与企业，企业与国家和社会的关系等等，逐步形成了丰富的企业文化内涵。在企业文化建设的过程中，不少中小科技企业特别重视人才的培养和使用，尤其是重视具有研究开发能力、管理经营能力的高层次人才的引进、培养和使用。园区是技术人才和管理人才的聚集地，企业员工能形成浓厚的创新意识、发展意识和民族忧患意识，极大地调动职工爱国、爱党、爱岗的工作热情，将成为传播先进文化、倡导精神文明建设的重要基地。11．3环境生态效益分析建立XX开发区标准化厂房园区对加强生态环境建设、防治工业污染，保护和改善区域环境质量，具有显著的环境生态效益，是实现经济建设和环境保护的协调发展，走可持续发展道路的有效途径。XX71/70 开发区标准化厂房园区是以引进高新技术产业为主，重点发展有色金属、化工、新材料、建材、新能源等技术含量较高的工业经济区。据此，开发区在运营过程中要从环境保护的角度促进国民经济结构调整、企业技术进步和工业清洁生产的协调和统一。同时，以开发区的途径发展工业，有利于通过公共环保设施的配套完善，集中进行环境的综合治理，降低环境治理成本。还有利于强化环境管理工作，通过集中的环境管理和服务使环境保护得以落到实处。把开发区建设一个以引进高新技术产业为主的“高科技创业园”。园区通过废弃物资源化利用和生态工业链网络构建，减少生产过程中的原料消耗和废物排放，相互充分利用产生的副产物和废弃物，减轻自然生态的制约影响，为经济可持续发展提供可能。如利用电石渣和粉煤灰制水泥，使废物得到了资源化利用，同时也降低了企业的生产成本。这些都会极大改善园区和XX市的环境状况。总之，开发区的建设，有利于生态环境建设和经济发展结台起来，处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进生态效益、经济效益和社会效益的协调统一。12结论与建议12．1结论综前所述，我们不难看出，无论是国家的大环境，还是XX省、XX市的小环境，无论是从工程技术上，还是从社会、经济、生态、科技效益方面，该项目均是可行的。l.建立XX开发区标准化厂房园区符合全省对外开放的整体布局，有利加快转变经济发展方式和促进经济结构的战略性调整，对地区经济发展、改革开放、科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。因而是适时的、可行的。2.建立XX开发区标准化厂房园区符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。开发区内部硬环境建设有可靠的资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析，该项目是可行的。71/70 3.建立XX开发区标准化厂房园区管理体制设立在借鉴省内外各类开发区管理体制的基础上，按照与国际惯例接轨，适应社会主义经济体制的原则，能够在管理模式上体现一个“特”字，机构设置上体现一个“精”字，运行机制上体现一个“活”字。引入市场机制，实行政企、政事、政社分开；能够竞争上岗，择优用优，效率争先；办事公开、公正、公平，强化服务。充分体现了“精简、高效、统一、灵活”的思想，符合开发区的内在需求及其发展规律，为项目的顺利运行提供了强有力的体制保证。4.建立XX开发区标准化厂房园区，是XX市经济社会发展的客观要求，符合工业的布局规律，有助于科学技术的进步和劳动者素质的提高，对加快XX市工业化、城市化进程，实现经济结构的调整、优化和升级具有特别重要的意义。XX开发区标准化厂房园区开发也势必将成为XX市经济发展新的增长点，其产生的社会效益、经济效益、科技效益是不可估量的。12．2建议12．2．1关于XX开发区标准化厂房园区的战略定位战略定位对开发区的建设和发展至关重要，战略定位准确有利于开发区的成长和壮大，战略定位错误往往会导致开发区开而不发。根据XX市经济技术开发区的经验和教训，结合XX市实际，我们认为，XX开发区标准化厂房园区战略定位应为：XX加快高新技术产业的孵化基地和示范园，全市对外开放的窗口，走新型工业化道路的试验田。1、坚持六条思路。一足坚持“科技产业为主，三产联动，出口牵引，配套开发”的思路．二是坚持“基础设施先行，招商建设并举，开发一片，收效一片，滚动发展”的建设思路；三是坚持实施“三化”(绿化、美化、亮化)工程，塑造绿美亮洁静馨及吃住行游购娱两个“六位一体”71/70 的综合配套投资环境思路；四是坚持“廉洁高效、阳光作业”的一条龙联合办公，一站式集中服务的思路：五是坚持采用“政策招商、环境招商与企业招商”三结合，实行全员、全社会、全方位招商的思路；六是坚持精神文明与物质文明建设一起抓，两手都要硬，两项成果一齐要的思路。2、建设五人窗口。一是把开发区建设成为吸引外资，发展对外贸易及高新技术的窗口；二是把开发区建设成为东引西进、外引内联，发展融合经济的窗口；三是把开发区建设成为法制化行政、国际化管理，按照国际惯例运作，方便快捷、优质服务的窗口；四是把开发区建设成为具有XX特色及综合投资环境最佳、竞争力最强的窗口；五是把开发区建设成为社会主义精神文明的窗口。3、发挥四个作用。一是发挥开发区的产业主导作用，引导外商拓宽投资领域，促进高新技术产业配套协调发展；二是发挥开发区载体功能作用，调整、优化产品结构，形成地区支柱产业体系；三是发挥开发区示范带动作用，传播先进技术，提高管理水平，带动内资企业转变经济增长方式；四是发挥基地窗口作用，实行联动发展，扩大出口创汇，加快国际化进程。4、建成三大基地。一是建设成为XX市优势资源深加工的基地；二是建成发展高新技术，实行科工贸结合、产学研一体化的新型产业基地；三是建成XX市传统产业调整、升级，产业结构优化的示范基地。13.2．2关于园区的招商引资招商引资是开发区的重中之重，招商引资坚持内外并举，在加大引进外资力度，大力引进外资的同时，要转变观念，拓宽思路，面向全国全方位、多层次、宽领域对内开放、招商引资。使内外资相互促进、其同发展。71/70 l、坚持“两个结合”、“三个并举”的指导思想。“两个结台”是引进资金、项目与引进技术、人才相结合；集聚项目与资本运作、优化所有制结构相结合。“三个并举”则是：对引进企业的规模坚持大中小并举；引进内资企业坚持国有、集体、私营、混合型等多种经济成分并举，对进区项目的产业构成，坚持以高新为主，其他产业配套并举。2、重点瞄准国内符合条件的中小项目和培育孵化的企业入住标准化厂房园区。3、瞄准最有活力和扩张能力的民营资本，实现投资主体多元化和所有制结构最优化的双重目标。4、瞄准国内一流的高等院校、科研院所拥有的知识、科技、人才优势为我所用，大大提高开发区科技创新能力。5、利用开发区特殊体制和政策，抓住世界制造业向我国转移及东部发达省市产业向内地转移的机遇，最大限度引进和聚集这些地区的生产要素和经济资源，并充分发挥比较优势，积极参与这些地区的分工协作和市场竞争，争取实现优势互补，优势共享，互利共赢。13．2.3关于园区的产业发展模式以工业为主，以利用外资外主，以生产出口产品为主，即“三为主”的方针，是创办开发区的重要指导思想。在这种指导思想影响下，大多开发区在产业结构上，坚持以工业为主，形成了相对单一的工业结构体系。加入WT0后，在全球经济一体化和知识经济浪潮的冲击下，这种单一的开发建设模式不再适应园区的发展需要，我们认为，从XX实际出发，其开发区的产业发展模式应为，以高新技术产业为主，其他产业配套协调发展。确立“以高新技术产业为先导”71/70 的工业体系。在招商引资中应以引进和建设高新技术项目为主，重点放在技术含量高，加工链条长，产品竞争力强的工业项目上。一是围绕XX市有色金属、新材料、化工、建材等工业优势，进行技术改造升级和规模扩张相结合进行招商引资，以此确立开发区发展的支柱产业，再围绕龙头支柱产业引进上游产品和下游产品相关联产业，进行配套和完善，形成产业链；二是项目引进要进行市场调研，避免重复的、无序的引进；三是选择项目的技术要求必须切合实际，坚持走技术引进——消化吸引——创新发展的路子；四是改变招商引资中重生产、轻营销，重引进、轻开发，重新建、轻管理的不良做法。五是有选择地发展高新技术产业，发展壮大新兴工业。13.2．4关于园区建设及未来运作中需要处理的几种关系1.要处理好园区建设与城区建设之间的关系。开发区建设，在某种程度上是城区的延伸，不可能与城区割裂开来单打独斗搞建设。因此，园区建设必须从城市总体规划来全面考虑，比如，在布局上园区与城区在城市景观、建筑风格和功能区等方面应保持总体协调，各项功能性设施应与现有城区紧密衔接，工程项目、水电、通信、交通、环卫、绿化、养护、环保、防灾以及市政等等均需纳入整个市区建设规划统筹安排。2.要处理好全面规划与分期建设之间的关系。在符合整个市区统一规划思想的前提下，园区要做到高起点统一全面规划：在建设资金不十分充实的条件下，要做到高标准、分步骤开发建设，并做到开发一片，建成一片，收益一片。规划要高瞻远瞩，着眼于百年大计，甚至千年大计，建设要优质高效，既要考虑满足近期产业发展的需要，又先分考虑长远的利用功效和发展需要，把眼前利益和长远利益结合起来。3.处理好经济发展和环境保护的关系。随着工业化的推进，愈益严重的环境问题日益威胁着经济社会的可持续发展。为此，71/70 XX开发区标准化厂房园区要适当提高门槛，对于入驻的项目和企业要制定相应的环境标准，要拒绝和限制污染超标项目和企业的入驻，以实现开发区经济效益、社会效益和生态效益的共同协调提高。最后，我们建议建设单位加快项目的前期工作进程，积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保证质量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。附表目录表1：建设项目总投资估算表表2：工程建设其它费用估算表表3：贷款利息及还本付息表表4：年度投资计划与资金筹措计划表表5：营业收入及税负表表6：固定资产折旧费用表表7：无形及递延资产摊销费71/70 表8：总成本费用估算表表9：流动资金估算表表10：利润表表11：投资现金流量表表12：资本金现金流量表表13：敏感性分析表71/70 附图1XX开发区标准化厂房项目地理位置示意图71/70 附图2XX开发区标准化厂房项目总平面71/70'