镇中心城区地块项目可行性研究报告 25页

'目录第一章总论1一、项目背景与概况1二、主要经济技术指标2三、项目综合评价3第二章项目地址及建设条件5一、项目地址5二、建设条件5第三章市场分析及营销策略7一、市场分析7二、开发营销策略7第四章设计方案10一、设计理念10二、总平面设计11第五章项目组织管理实施14第六章投资估算与资金筹措17一、投资估算17二、经济测算19第七章经济评价20一、收入估算20二、盈利能力分析20第八章社会评价21第九章结论2224 第一章总论一、项目背景与概况1、项目名称：X镇中心城区2#、3#地块项目2、项目法人：XX置业发展有限公司3、建设地点：X市东至县X镇中心城区4、项目进度：正处于土地招拍挂阶段。5、开发企业概况：XX置业发展有限公司于2009年11月27日在X市工商行政管理局注册登记成立的民营企业。公司注册资本800万元，公司地址位于X市长江南路688号财富广场1112-1118室，公司经营范围房地产开发与经营、房地产营销代理，以期在X建立一个综合性商业平台，与X城市建设相协调共发展。公司实行执行董事负责制，内设五个职能部门，实行现代化办公和制度化管理。经济实力雄厚，人才队伍精干，拥有年轻化、专业化、高素质的技术骨干及经济师、工程师等专业人才10余人。6、项目背景：X镇中心城区是X市东至县X镇党委、政府以“治好水、修好路、建好开发区”发展思路、以“农村变城市，农民变市民”的发展战略的重要体现，是本着求真务实的科学发展观为恢复长江沿岸自然生态、改善城区环境、提高人民的生活质量作出的重大举措。X镇中心城区2#、3#地块项目是X镇中心城区规划建设发展的重要组成部分，项目征地50027.80平方米，总建筑面积约为125450平方米，为降低开发风险，创造最大投资效益，按功能区分进行开发。24 7、项目内容和投资规模：X镇中心城区2#、3#地块项目用地50027.80平方米，土地类型为二类居住用地、商业用地，总建筑面积50027.80平方米，主要层数为11-20层，局部24层。预计总投资37133万元。8、资金来源：项目单位自筹4000万元，项目期间融资2000万元，剩余资金依托项目销售回笼资金解决。二、主要经济技术指标序号项目单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米50027.82总建筑面积平方米1254503建筑容积率2.54建筑密度20.4%二经济指标1总投资万元371332销售收入万元501803上缴税收万元40144税后利润万元90335内部收益率%24.336投资利润率%50.187财务净现值万元9033税后8投资回收期年2.5静态9借款偿还期年2贷款意向24 三、项目综合评价本项目属房地产开发项目，符合国家开发建设产业政策，项目正处于土地招拍挂阶段。1、项目提出的理由：X镇中心城区2#、3#地块项目以打造城镇一流居住体为目标，引领城镇时尚文化为宗旨，建设X镇第一个高档住宅小区，满足市场多方位需求，高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。2、工程分析：项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，项目工程方面是可行的。3、市场分析：本项目地处X镇中心城区，与安庆城区隔江毗邻，地理条件优越，项目主要销售对象是具有房产置业观念和收入稳定的购买者。2009年以来，X镇房地产市场逐月升温，随着X镇经济的快速发展和城镇规模扩张的加快，房屋需求和房价仍将保持平稳上升。最近的X城区房地产市场情况分析报告显示，2010年至今，X镇房地产市场交易继续稳步增长，需求旺盛，项目市场前景良好。4、社会效益分析：项目建设在一定程度上满足城镇居民的居住需求，提升城镇居民的居住水平，并促进城镇经济发展，创造就业，具有良好的社会效益。5、经济效益分析：项目总投资37133万元，建成后，可向社会提供一定数量的住宅用房和少量商业用房。项目总销售收入5018024 万元，税后利润9033万元，上缴各种税收共4014万元。项目财务效益良好，具有较强的抗风险能力和足够的还款能力，项目在经济上是可行的，综上所述，X镇中心城区2#、3#地块项目投资环境良好，技术方案可行，市场前景和经济效益良好，社会效益巨大，具有可行性，应按照计划开工建设。24 第二章项目地址及建设条件一、项目地址本项目位于X镇中心城区内。紧邻长江江岸，交通便捷，风光优美、是理想的居家、休闲、度假场所，具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。目前，该地块已经东至县国土资源局报请东至县人们政府批准，进入国有用地使用权拍卖出让公示阶段。本项目占地50027.8平方米。二、建设条件（一）自然条件1、地质条件：本地块位于X镇中心城区内，紧邻长江江岸，场地地势基本平整。地质状况不均，基地地质较好，地基承载力也较好。2、水文条件：X镇属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.1，平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。3、地震：X镇所在区域地震基本烈度为6度，在项目结构设计已经考虑。（二）区位优势本项目位于X镇中心城区24 内，紧邻长江江岸，与安庆市仅一江之隔，原轮渡过江至安庆市人民路（市中心）仅需20分钟，安庆长江大桥的建成，使得本项目至安庆市市区更加快捷、方便。X市距本项目也只需30分钟车程。城镇内空气清新，环境优美，我国“第一大江”长江划城而过，江城、江景如诗如画。加之X镇近几年大力发展城镇化进程，城镇基础设施不断完善，使得城镇居民生活水平及生活便利性持续提高。X镇作为安庆市及X市的“后花园”作用日益凸显，整个城镇呈现出一片繁荣景象。本项目开发建设具有无可比拟的区位优势。（三）交通方便本项目位于X镇中心城区内，长江“黄金水道”，206国道相伴左右，水路、陆路通畅。安庆至东至县的公交班车运行也在商议之中。未来，X镇区域交通将十分便捷。（四）施工条件：X镇周边地方材料丰富、水泥生产企业大小兼备、施工企业经行业清理整顿后，资质和素质进一步提高，再加上水电供应充足，因此项目的施工条件完全具备。（五）建设场区“五通”条件本项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、通讯等管线齐备，并有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。唯一条件不成熟的就是燃气的供给，由于“西气东输”主干管线尚在施工阶段，短时间内与主干管接驳的可能性很小，但是在本项目规划及建设中通过建立小区煤气加压站的形式可解决此问题。24 第三章市场分析及营销策略一、房地产市场调查分析（一）商品房价格1、2010年商品房价格：住宅均价为3300元/M2，商业门面均价为8200元/M2。2、2011年商品房预测价格：住宅、办公用房价格为3800元/M2以上，商业门面价格为10000元/M2。（二）主力户型和面积区间1、主力户型：两室两厅一卫、三室两厅一卫。2、面积区间：80-120M2。（三）目标客户分析根据市场调查，X的目标客户主要集中在安庆购房客户，本镇及X其他乡镇客户二、营销策略1、目标市场定位项目产品定位为本镇中高档次的商住楼。从本项目的地理位置和周边项目的销售情况看，选择在此置业的客户都认同该区域的环境优美、配套设施齐全、付款方式灵活、价格合理等。2、售价定位24 合理价格的制定是成功销售的前提。价格的制订要考虑以下多方因素。■建筑成本：包括土地成本，建筑、景观设计费用，建筑人工费，材料成本、广告宣传等费用。■商业物业部分，结合本项目特性，商业物业主要以社区配套商业为主，以提升楼盘品质■竞争楼盘分析：“拟定本项目的销售价格：商业门面销售均价为8000元/平方米。住宅楼一期销售均价3800元/平方米。3、营销推广策略本项目面对竞争越来越激烈的房地产市场，项目的营销推广应遵循着产品——市场——品牌——形象脉络推进。首先做好产品，真正按照规划和设计的要求将其付诸实施，让消费者眼见为实，逐步增强其对项目的信心。尤其是在总体规划及配套方面要和本地区其他楼盘有所区别和提升，展示本楼盘的核心竞争力。其后即开始着手市场动员和强力推广，组建强大的专业化的营销中心，以密集的空前规模的广告唤醒市场，以专业化的推销吸引消费者，吸纳客户，储备客户，牢牢掌握市场的主动权，即强化项目的销售力度。此外，还需注意以下几个方面。（1）争取金融机构支持，充分利用银行按揭贷款促进售房。24 （2）物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围。因此，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，聘请实力雄厚的物业管理公司介入全程管理，提升物业的舒适文明和生态环保，降低项目单位无效工程和业主的二次投资，更好发挥物业价值，维护公司形象，促进商品房销售。（3）注意项目的广告策划：公司内部成立策划机构，针对目标客户，选择适当媒体，运用科学的媒介投放组合策略，制造声势，保证足够的有效到达率，力求广告对消费者产生最佳的说服效果，吸引消费者前来咨询，感受现场氛围，产生购买欲望。24 第四章设计方案一、设计理念1、以人为本通过对人与环境的“行为体验”和“感官体验”的分析，体现“适居、适用、健康、美观”的以人为本的设计思想。2、环境融合个性建筑与它所处的城市空间环境存在一种互动的关系，个体的设计应该超过自我，实现与城市结构和肌理的链接。在尊重城镇整体规划的基础上，和谐地融于城市的脉络中，反映出自身的个性和内涵。根据地块地域特定的气候物理环境、自然的地理环境、交通、建筑和人文环境，以及项目所在地的丰富的景观资源，力求创造出环境共生的优势的生活环境。从城镇设计的角度出发，在理解城镇的规划的环境发展脉络的前提下，与城市架构融为一体，形成有机脉络的城市肌理。同时形成相对内敛的居住环境。创造理性与浪漫交融的空间形态。使得规划建筑群体的内外部空间、社区空间、城市空间之间相互注动渗透，融洽对话。3、资源均好环境资源主要包括绿地、花木、水景等自然和人工景观。合理地利用这些资源不但可以创造美好、温馨的生活环境，而且也可满足居住者心理和精神需求。达到“均享”的目的。24 二、总平面设计1、总平面布局在综合考虑周边环境、路网结构、群体组合及空间环境等内在联系的基础上，构成一个完善的、相对独立的生活有机整体。2、退让边界红线建筑退让纬一路红线15m、退让滨江路红线50m和北面红线20m、退让经一路15m、退让经二路和经三路各10m。3、出入口商业出入口沿经二路和纬一路布置，小区主入口设置在纬一路。4、道路宽度环形消防通道宽度均为10m5、停车场地停车位1109辆，其中地上773辆，地下336辆。6、主要经济技术指标总用地面积：50027.8m2建筑占地面积：28866.04m2总建筑面积：125450m2建筑容积率：2.5建筑密度：20.4%24 三、建筑设计1、平面设计●采用板式围合的布局形式，使每个功能房间均有良好的采光、通风条件和均好的景观视域。享受阳光、绿色、空气。内廊空间提供良好的交流场所。交通空间及辅助空间布置在西边的南北两侧，满足疏散要求以及合理布局沿层办公空间。局部地下室为车库和设备房。●小区内配有为本小区提供服务的商业等配套设施。2、交通●三十台电梯通达各层●地下室设两部疏散楼满足疏散要求●层高：根据各功能用房的空间需要，考虑结构构件和设备管道所占空间等因素确定建筑层高如下：地下一层：4.5m一层：5.3m二层以上：2.93、造型造型与设计原则：与周边环境的融合；技术手段和艺术处理完美结合；注重建筑方式自身的表现；材料的使用与建筑的功能和形式上相对应。●24 从环境整体设计的思想入手，力求创造与环境协调，富有个性的居住建筑形象。在建筑的表情上强调其居住建筑的性格。由于建筑所处地理位置特殊，建筑形体以现代美学的立体构成、色彩构成。●形体构成：尊重最简洁、合理的空间逻辑与组织手法，除去表象，让其结构本身表现建筑形象。体现现代建筑特有的体快感、骨架感、雕塑感。产生理性与纯粹的秩序美感。●细部处理：注重建筑的细部处理。里面肌理流动的节奏和韵律。建筑表面用材以面砖、外墙漆、玻璃为主，以体现建筑的细部设计。24 第五章项目组织管理实施合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。一、组织机构设置XX置业发展有限公司为实现项目的预期目标，本着效能第一、决策迅速的特点，组织精简高效项目机构，并最大限度地压缩管理费用，采用总经理负责，下设功能性部门的组织机构与管理模式。二、各部门职责1、办公室：（1）认真执行国家和地方的有关法规，执行上级和本公司的各项规定；（2）负责以公司名义下发的各种文稿的草拟及校对、打印工作；（3）负责接待来信来访，协调处理公司各部门的关系；（4）负责公司会议的组织，整理会议文稿；24 （5）负责检查公司各部门的工作及计划的执行情况以岗位目标落实情况；（6）负责公司的印章及文档管理；（7）负责公司环境卫生，治安保卫及车辆管理工作；（8）负责公司的行政后勤工作。2、工程部:（1）负责组织招投标，签订施工合同；（2）负责提出项目的管理方式及资源配置；（3）负责对外协分包单位的合同评审；（4）负责对施工、监理承包方的审查及监督；（5）负责为施工方提供完整的技术资料；（6）参与材料供方评审，建立供方中册，对现场材料进行验证；（7）项目施工过程中产品质量的控制与管理；（8）负责工程预、决算审核。3、销售部：（1）新项目的市场需求调查，制定营销方案；（2）开展销售洽谈，组织销售合同评审，及时回收房款；（3）房产及配套设施的交付；（4）售前、售中、售后服务工作，发送资料，征求意见；（5）收集信息测定顾客满意度，并负责处理顾客投诉；（7）负责办理房产证和土地摊销权证。4、开发部：（1）负责市场调查、信息收集及经济分析；24 （2）负责对开发项目的投标及合同评审；（3）开发项目的选择及业务洽谈；（4）负责开发项目手续报建；（5）项目施工过程中的工作协调；（6）参与项目验收及经济分析对比。5、财务部：（1）按照“企业会计制度”规定，结合项目公司具体情况制订项目公司财务会计制度和有关财务管理的规章制度；（2）负责建立项目公司的会计账簿，完整、及时、准确地记录公司的经济业务收支；（3）负责资金管理，做好公司系统内资金的统筹调度，管好用好项目公司资金。根据“资金管理规定”认真复核款项并办理人民币收付和按章缴纳各项税款、基金；（4）负责项目公司及来年开办的财务收支、资金流转计划的编报和执行情况的检查分析并提出计划执行情况分析报告；（5）负责建立各项经济核算制度，具体办理会计、成本、费用核算工作。严格划清项目公司的收支款项，正确反映项目公司成本，做到不混不乱。定期编报会计报表和在每期工程结束时及时提供成本资料及项目投资总表；（6）参与项目公司拟订经营计划和对外签订合同、协议中有关财务部分的研究。24 第六章投资估算与资金筹措一、投资估算1、开发建设投资估算项目工程总建筑面积125450平方米。（1）土地费用：6250万元土地价格按80万/m2（含交易契税）约计500元/m2（2）前期工程费：878万元参照X市现行收费行情，结合本工程实际情况，确定可行性研究、规划、勘察设计、三通一平及所有的项目报建费用，约计70元/m2。（3）基础设施费：2760万元其费用包括供水、供电、供气、排污、电信、通讯等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用，约计220元/m2。（4）建筑安装工程费用：22581万元是指建造房屋建筑物所发生的基础施工费用、建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等，约计1800元/m2。（5）公共配套设施建设费：753万元公共配套设施建设费是指商业区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用，本期主要建设内容是景观、灯饰、区内道路及各项附属设施，约计60元/m2。24 （6）管理费用：1035万元管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。项目周期按3年计算约80元/m2。（7）财务费用：600万财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。拟定2000万元，二年期，年利率按15%计算，贷款利息约计50元/m2。（8）销售费用：1255万元是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。按销售收入的2.5%估算列入，约计100元/m2。（9）不可预见费:1000万元房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。本项目按以上费用的2%，约计80元/m2。24 2、总投资估算表序号项目合计(万元)楼面单价（元/M2）估算说明1土地费用62505002前期工程费用878703基础设施建设费27602204建筑安装工程费2258118005公共配套设施费753606管理费用103580按3年计算7销售费用1255100按2.5%销售额估算8财务费用62850按2000万2年期计算19不可预见费100080按总投入2%计算10合计371332960二、经济测算序号分项名称计算依据金额小计备注面积（M2）单价（元/M2）（万元）（万元）1住宅12545040005018050180合计50180税收40148%总投资37133利润9033项目资金需求6000万。其中实际投资金额4000万，项目期间融资2000万，剩余投资依托销售回笼资金解决。24 24 第七章经济评价一、收入估算根据方案设计，项目建设为住宅，主要层数为11-20层，局部24层，建筑面积为125450平方米。假定从第2年到第3年销售完毕。项目销售收入估算表年份第1-2年第2年第3年合计销售价格4000元/平方米4000元/平方米销售总比例建设期50%50%销售收入（万元）-----250902509050180二、盈利能力分析项目在计算期内商品房销售收入共为50180万元，可获得利润总额9033万元，企业交纳的经营税金合计4014万元。投资利润率=年平均利润总额/总投资=6%资本金利润率=年平均利润总额/资本金=50.18%24 第九章社会评价一、随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是高档住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的开发的重要内容之一，对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。根据调查研究，居民对居住的要求首先是质量、品位与舒适性，然后是周围的各种环境与条件，这些方面的要求均能得到相应的满足。而政府比较关注项目的社会效益和生态保护，这些方面也均能在项目中得到体现。因此，该项目能为当地社会环境、人文条件所接纳。二、除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，要想维护项目良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。三、该项目开发完毕后，所在地人流和车流将有很大的增量，对交通和周边物质供应有更高的要求。但考虑到该地区地处城市中心地段，周围的交通条件较好，建成后交通和市场环境应大体满足需求。24 第十章结论本项目属房地产开发项目，符合国家开发建设产业政策，项目正处于土地招拍挂阶段。1、项目提出的理由：X镇中心城区2#、3#地块项目以打造城镇一流居住体为目标，引领城镇时尚文化为宗旨，建设X镇第一个高档住宅小区，满足市场多方位需求，高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。2、工程分析：项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，项目工程方面是可行的。3、市场分析：本项目地处X镇中心城区，与安庆城区隔江毗邻，地理条件优越，项目主要销售对象是具有房产置业观念和收入稳定的购买者。2009年以来，X镇房地产市场逐月升温，随着X镇经济的快速发展和城镇规模扩张的加快，房屋需求和房价仍将保持平稳上升。最近的X城区房地产市场情况分析报告显示，2010年至今，X镇房地产市场交易继续稳步增长，需求旺盛，项目市场前景良好。4、社会效益分析：项目建设在一定程度上满足城镇居民的居住需求，提升城镇居民的居住水平，并促进城镇经济发展，创造就业，具有良好的社会效益。5、经济效益分析：项目总投资37133万元，建成后，可向社会提供一定数量的住宅用房和少量商业用房。项目总销售收入50180万元，税后利润9033万元，上缴各种税收共4014万元。24 项目财务效益良好，具有较强的抗风险能力和足够的还款能力，项目在经济上是可行的，综上所述，X镇中心城区2#、3#地块项目投资环境良好，技术方案可行，市场前景和经济效益良好，社会效益巨大，同时项目无利益冲突面，无负面社会影响，无社会风险存在。因此，项目具有可行性，应按照计划组织实施。24'