置地广场项目可行性研究报告 48页

'摘要一、项目概况二、市场分析与项目定位三、技术经济指标四、社会与环境效益一、项目概况1、公司简介“X置地广场”项目由新加坡X置地集团投资成立的全资子公司X置地（成都）有限公司开发建设。X置地集团是一个总部在新加坡，建居中国13年，房地产投资开发遍及上海、南京、苏州、珠海、天津、贵阳、成都等城市的国际化企业。已在中国珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈和西部地区形成四大区域的战略布局，成都是集团在中国西部实施投资发展战略而设立的区域总部基地。2、项目介绍“X置地广场”项目地处城市CBD核心区域，位于城市中轴线人民南路旁，紧临成都地铁1号线和地铁站，荟萃成都的商业精华和人文景观。项目周边有获得联合国人居环境奖的府南河，附近云集锦江宾馆、索菲特酒店、川信大厦等五星级酒店和写字楼项目，与市政府锦江大礼堂隔街相望，区位资源优势得天独厚。3、规划设计项目用地规模约2万平方米。整体规划包括国际甲级写字楼、酒店服务式公寓、国际购物中心和地下停车场，共约20万平方米。方案设计邀请世界知名的德国GMP、美国HOK、法国ARTX、美国NBBJ等设计公司参与竞标，由享誉全球的美国NBBJ国际工程设计公司胜出中标，担纲项目规划设计。并先后与英国ARUP（奥雅纳）国际工程顾问公司、中国建筑西南设计研究院、新加坡辉盛、新加坡无限间、美国易道、英国全景、香港戴德梁行等多家国际公司48 合作，为项目工程、设施、景观设计、空间设计、商业规划、运营管理等提供顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质。4、项目论证2003年X进入成都投资，在四川省委省政府、成都市委市政府的关心支持下，取得项目开发的土地资源（目前该地块价值已在原地价成本基础上升值约2.5倍）。并经第一太平戴维斯、怡和高力、戴德梁行等国际知名顾问公司充分论证，确认该地段项目为“‘AAA级’商业地块，实际市场价值将随着成都城市经济发展不断提高，具有巨大的增值空间。X成都公司先后与戴德梁行、新加坡辉盛管理公司等合作，组织展开项目可行性市场论证和定位研究；与全球著名的美国NBBJ国际设计公司以及中国建筑西南设计研究院全程合作，进行项目建筑设计及工程建设的技术可行性研究。历时2年多的研究论证结果表明：项目具有投资开发的良好可行性。项目建筑设计方案已通过政府审批，于2006年8月动工建设，预计2009年10月全面竣工，2009年12月全面正式投入运营使用（商业部分提前至09年初开业）。二、市场分析与项目定位1、市场分析成都是中国西部二十多个大、中城市的交汇点，西南地区交通、通讯枢纽和科技、商贸、金融中心，具有强劲经济辐射力的区域中心城市。近年来金融、保险、商业、高科技、通信等行业的国际国内资本纷纷加大投资。仲量联行2005年12月的一份调查报告显示，2005年成都的大型跨国企业数量居全国第五，在今明两年跨国企业的城市扩张时间计划里，成都是仅次于北京、上海的重点目标城市。同时，据成都市统计年鉴，成都商贸零售业持续迅速增长，2005年成都商贸零售总额已达到1000亿元人民币，同比增长14.2%。处于新一轮经济发展进程的成都，与活跃的投资形势和兴盛的商贸业相比，商务办公、商住条件以及购物环境档次相对落后，成都高档写字楼、高级酒店服务式公寓和高档商业购物中心一直空缺，更缺少与国际接轨、具有复合型商务、商住、购物、休闲功能的大型综合性建筑群。48 2、项目定位“X置地广场”定位为成都城市CBD中心档次标准一流、管理服务国际化、经营良好、具有复合商务商业功能和长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，满足世界五百强公司及中外财团进入成都投资的商务需求。项目包括国际标准的甲级写字楼、五星级酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。“X置地广场”项目定位符合城市经济迅速发展的市场需要，将凭借全方位的国际化品质，刷新成都商务办公水平，满足市场需求，适应城市发展的国际化进程，具有良好的市场前景和社会经济效益。三、技术经济指标1、技术指标净用地面积：19181.70平方米。总建筑面积约198855平方米。其中：写字楼64897平方米，酒店式公寓41114平方米，商业44148平方米，地下层45760万平方米（其中地下停车位700个）。建筑高度：165米。容积率：7.98建筑覆盖率：55.6%。四、社会与环境效益投资建设X置地广场项目，可以完善城市功能，适应国际资本投资成都对商务办公配套的要求，提升城市形象和竞争力；引领成都以国际化高起点展开城市CBD建设，带动盐市口商圈及周边片区繁荣发展；促进商务、商业、休闲娱乐等服务业发展；创造财富，创造就业机会，增加政府税收；以良好的业绩和效益回报社会。48 第一部分成都宏观经济与房地产市场一、城市区域地位二、宏观经济状况三、房地产市场状况一、城市区域地位（一）城市概况1、自然概况：成都位于中国西南部，地形以平原为主，建成区面积382.5平方公里。2、人口概况：2005年末全市户籍人口1082.03万人,，市区人口482.07万人，外来流动人口约150余万人。3、交通状况：成都交通网络发达，有4个进出川主要通道：成渝、成绵、成雅、成乐等高速公路1000多公里；成渝、宝成、成昆等铁路运营里程2600多公里。成都双流国际机场是中国五大航空港之一，现已拥有国际国内航线160余条。4、政策导向：成都平原是中国西部大开发的重点城市，是中国西部地区综合经济实力最强、条件较好、潜力最大的地区之一，是西南地区重要的商品物资集散地，市场直接辐射四川全省（8000万人口）和云贵陕藏及重庆等周边省市区。区域经济中心的地位明显，辐射面广大。5、投资环境：成都是中国内陆投资的首选地区之一，投资产业集中在电子信息、机械设备制造、基础设施、公用事业、食品、商业零售、建筑等领域。6、产业优势：凭借便利的交通条件与经济聚集的优势，成都西部商贸、金融、物流中心地位显现，信息、生物、工程、新材料、通信、IT等重点发展的高新技术产业形成规模优势，成都已发展成为西部大开发重要的战略产业节点。48 （一）城市地位与竞争力1、城市地位四川省省会，中国特大城市，历史文化名城，重要旅游城市。中国西南地区重要的科技中心、商贸中心、金融中心，交通枢纽和通信枢纽。西部经济中心，金融机构数量、金融业务交易量居西部第一。证券业务成交量列全国第3位。经济辐射四川省内十多个二级城市及重庆、云南、贵州、西藏等地。国际化都市，2005年成都利用外资增势强劲，全年合同外商直接投资14.5亿美元。截止目前，落户成都的世界500强企业达150多家。在成都已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等国家设有领事馆。城市综合实力（GDP）位居国内城市十强之一，经济总量在中国15个副省级城市中名列第四，在西部省会城市中名列第一，是“中国十大最具经济活力城市”之一，城市竞争力和综合实力排名第九。2、城市竞争力作为西南地区重要的经济中心、历史悠久的城市，成都在多个具体领域具有竞争优势：A、由于其区域政治、经济、交通信息和文化教育中心的地位，成都的区位竞争力突出，在2005城市竞争力排名中名列西部第一。B、48 作为“天府之国”的“明珠”，成都的直接腹地条件优越，城市建设经过长期的努力，基础设施条件已经相当完备，加上相对发达的科技、教育，成都的社会经济发展环境越来越好。A、资本竞争力方面，成都金融控制力很强，资本获得也比较便利。B、环境竞争力方面，成都的环境优美度和舒适度很好，适合人居。C、科技竞争力方面，成都优势十分明显，一批实力雄厚的高校和研究机构奠定了它位居全国前列的科技实力，并使它在人才方面具有较强的竞争力。D、结构竞争力方面，其经济体系灵活、适应性很强，产业结构合理，优势明显。二、宏观经济状况（一）地区生产总值（GDP）成都经济增长率2000年以来持续保持在两位数。2003年以后，成都GDP总量位居15个副省级城市前列，西部城市首位。48 2005年，全市实现生产总值2371.07亿元，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值182.05亿元，增长5.7%；第二产业增加值1006.50亿元，增长20.0%；第三产业增加值1181.21亿元，增长9.6%。一、二、三产业比例关系为：7.7:42.5:49.8。成都近年本地生产总值（GDP）、增长率统计表： 2000年2001年2002年2003年2004年2005年本地生产总值（万元）115679291322054414887638170527322031066323707644增长率（%）10.712.813.113.013.613.5人均本地生产总值（元）1147113004145361645419307221392006年上半年，全市实现地区生产总值1224.1亿元，同比增长13.5%。其中，第一产业实现增加值72.8亿元，增长4.1%；第二产业实现增加值546.5亿元，增长18.0%；第三产业实现增加值604.8亿元，增长11.0%。（二）零售商业和消费需求 1、成都消费需求保持平稳增长成都社会消费品零售总额和居民消费支出持续上升。2005年，全市实现社会消费品零售总额1005.88亿元，比上年增长14.2%。其中，批发零售贸易业零售额819.54亿元，增长12.32%；餐饮业零售额181.02亿元，增长13.15%。外商及港澳台经济零售额106.89亿元，增长19.03%。近年社会消费品零售总额、居民消费总额统计表：（单位：万元）　2000年2001年2002年2003年2004年2005年社会消费品零售总额5542123627517870950767759984880758110058833居民消费43509564739697511461957355076659242712397848 2006年，社会消费品零售总额快速增长，上半年实现总额567.1亿元，增长14.5%。其中批发零售贸易业实现零售额459.6亿元，增长14.3%；住宿和餐饮业实现零售额102.7亿元，增长15.1%。2、商品交易市场不断规范和发展成都商品交易市场发展良好。2005年末共有商品交易市场739个，年成交额上亿元的商品交易市场有29个，其中上10亿元的市场有8个。连锁商业企业15家，实现零售额80.8亿元，增长42.9%。（三）固定资产及房地产投资固定资产投资快速增长。2005年，全社会固定资产投资完成1458.67亿元，比上年增长37.9%。房地产开发投资完成451.86亿元，同比增加31.62%。本年新增固定资产135.14亿元。近年固定资产、房地产投资统计表（单位：万元）　2000年2001年2002年2003年2004年2005年固定资产投资47590205822157702145586297001057447414586741房地产投资129161117075542033104245399130896974518628（四）进出口贸易和外商投资1、进出口保持快速增长势头。2005年，全年实现进出口总额45.37亿美元，比上年增长25.83%。其中出口总额26.79亿美元，增长30.27%；进口总额18.58亿美元，增长19.43%。2、出口商品结构进一步优化。48 出口商品技术含量提高。机电产品出口额达9.4亿美元，比上年增长58.3%；高新技术产品出口额1.7亿美元，增长48.7%；服装及衣着出口额达3.8亿美元，增长30.5%；纺织纱线、织物及制品出口额达2.8亿美元，增长32.8%。与主要贸易伙伴国和地区的贸易往来密切。其中对美国出口额3.6亿美元，增长49.5%；对日本出口额2.2亿美元，增长15.0%；对香港出口额3.1亿美元，下降1.2%。3、利用外资增势强劲2005年，全年合同外商直接投资14.47亿美元，比上年增长79.6%；实际利用外商直接投资5.55亿美元，增长65.8%。引资项目平均合同外商直接投资额达到485.5万美元。全市新批5000万美元以上协议外资项目13项。4、引进内资步伐加快。2005年，全年实际到位国内市外资金425.7亿元，比上年增长91.9%。其中，来自国内省外的资金279.5亿元，增长85.2%；来自省内市外的资金146.2亿元，增长105.9%。（五）金融、证券和保险业1、金融运行总体平稳,证券市场继续发展。2005年，年末全部金融机构各项存款余额4477.5亿元，比上年增长18.7%，其中企业存款1493.7亿元，增长7.9%。全部金融机构各项贷款余额3018.7亿元，增长6.8%。个人消费贷款余额450.3亿元，增长12.9%，其中个人住房贷款余额394.1亿元，增长16.3%。全年金融机构现金净回笼157.7亿元。年末有证券营业部87个，全年证券交易额为1952亿元。近年金融机构年末存款余额、年末贷款余额统计表（单位：万元）　2000年2001年2002年2003年2004年2005年存款余额189043942257143226356135324078733771544244774948贷款余额1487136217622699218178462587942528598705301870252006年以来，金融信贷增势良好。我市金融机构贷款余额增速逐月提升，6月末增速达18.5%，增速较上年同期提高11.7个百分点。其中工业短期贷款增速为9.5%，较上年同期提高24.0个百分点。2、保险业务发展较快48 2005年，全年保费收入75.02亿元，比上年增长17.4%。其中，财产保险公司保费收入22.7亿元，增长16.2%；人寿保险公司保费收入52.4亿元，增长17.9%。各类保险赔偿与给付支出17.3亿元，增长10.1%。其中，财产保险公司赔付支出11.4亿元，增长20.3%；人寿保险公司赔付支出5.9亿元，下降5.4%。年末全市共有保险公司26家,比上年末增加3家。（六）居民生活水平2005年，全市城镇单位在岗职工平均工资为19962元，比上年增长13.7%。城市居民人均可支配收入11359元，增长9.3%；年末城乡居民储蓄存款余额2074.1亿元，增长20.1%。2006年上半年，城乡居民收入稳定增加。城市居民人均可支配收入6320元，同比增长8.7%，人民生活水平稳步提高。6月末储蓄存款余额达2270亿元，增长19.8%。上半年，农村居民人均现金收入为3207元，增长11.4%。近年居民储蓄、城市人均可支配收入、居民人均消费性支出统计表　2000年2001年2002年2003年2004年2005年居民储蓄余额（亿元）831995.451125.981494.41726.42074.1人均可支配收入（元）76498128897296411039411359人均消费性支出（元）642368016874705889979642.45（七）旅游业情况旅游业较快发展。2005年48 全年接待国内游客3619.6万人次，比上年增长12.6%；国内旅游收入272.5亿元，增长25.7%；平均每人次旅游消费支出753元，增加79元。全年接待入境旅游者50.0万人次，增长22.4%；旅游外汇收入1.8亿美元，增长25.7%。旅游接待设施进一步改善，年末全市有旅游定点饭店204家，增加60家，其中三星级以上饭店84家，增加10家。旅行社234家，增加17家。2006年上半年，全市共接待国内游客2188万人次，增长17.1%，国内旅游收入162.0亿元，增长18.2%；接待入境旅游者17.9万人次，增长9.8%，旅游外汇收入0.7亿美元，增长6.8%。（八）宏观经济对成都房地产市场的作用1、成都市国民经济保持持续稳定发展，房地产业作为经济体系中的重点产业，在整体形势的带动下，保持着持续健康发展的态势。2、固定资产投资持续增长，基建投资的增加，显示成都市城市整体建设持续有序地进行。3、成都市居民收入和生活水平的逐步提高，可支配收入增加，加上成都周边区域大量购房群体在成都购房，拉动房地产市场的需求大幅增长。三、房地产市场运行状况（一）成都房地产市场近期走势2005年以来，中国楼市进入宏观调控期。为防止房地产投资增速出现反弹，国家出台了一系列调控措施，涉及面包括土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价、供应结构、户型面积等。以高速增长的经济为基础，自2004年起进入高速发展期的成都房地产，在宏观调控期中，显示出了很强的稳定性，市场供需、售价水平均呈现持续稳定发展的态势。2005年，成都房地产业保持较快增长势头。全48 市房地产开发完成投资450.54亿元，增长54.6%。其中，土地购置费135.61亿元，增长47.5%。新开工项目、新开工面积快速增长，全市房地产新开工项目446个，增长49.2%；新开工面积1569.15万平方米，增长32.4%。房地产销售稳定增长。全市含预售在内的商品房销售面积1213.6万平方米，比上年增长7.5%；实现销售额395.2亿元，增长29.0%。2006年1－8月，成都市国民经济呈现出平稳快速增长的态势。固定资产投资在基本设施和房地产开发投资的推动下，实现投资总额1118.43亿元，同比增长34.7％；其中房地产开发投资365.17亿元，同比增长31.5％。在房地产开发投资增幅继续增长的同时，房地产新开工面积、竣工面积持续增加，分别为3，008.89万平米、443.06万平米，同比增长33.7％、43.5％，为市场供应提供了足够的保障；另一方面，市场的强劲需求使得新建商品房供销量、销售额保持稳步增长，销售面积达849.24万平米，同比增长20.8％。表明成都房地产市场总体保持健康、稳定的发展态势。成都房地产市场发展前景巨大。国际和国内的各大房地产公司纷纷进军成都，房地产产品种类日趋丰富，品质日趋提高。近年房地产投资、开发、销售数据统计表：　2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地产投资（亿元）129.16170.76203.31245.4291.4450.54竣工面积（万平米）541.81815.62957.341018.3862.452992.4销售面积（万平米）433.62701.21815.6996.41128.871213.6销售额（亿元）78.21129.73162.5202.6306.3395.2（一）成都商业房地产市场现状1.办公物业至2006年8月,成都中高档写字楼市场总量面积约为35万平方米。随着本地投资环境的改善，越来越多外资、世界500强企业的入驻和现有企业发展扩张，不断增长的需求使中高档写字楼空置率不到5％。租金平均水平保持在100—12048 元/平方米/月左右。据调查，甲级写字楼主要客户以金融、咨询、电子、IT等性质企业为主。未来两年内，力宝大厦、香格里拉酒店等将相继投入使用，新增供应量约10万平方米。成都甲级写字楼未来供求基本平衡，预计租金将持续上涨。1.商铺物业2006年1—8月，成都五城区新增商业用房55.95万平方米，成交面积50.88万平方米，供需结构趋于合理。随着国家对住宅房地产市场的宏观调控，部分投资者开始关注商业地产。同时，沃尔玛、宜家、菲律宾SM商业广场等大型商业物业的即将入住对成都整个商业市场起到了推动作用。据戴德梁行调查分析，成都商业项目的需求特点主要表现在：1）市中心以零售业为主，业态分布主要表现为百货和购物中心；2）社区商铺仍是商业地产的重要支撑；3）市中心以外区域，体量较大的专业商业项目也受到了投资者的追捧。48 第二部分成都城市格局与发展规划一、城市格局现状二、城市发展规划三、CBD中央商务区及商圈分析一、城市格局现状（一）城市格局现状现成都市辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、青白江区、龙泉驿区、温江区和新都区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，双流县、郫县、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县。(二)城市交通体系成都是四川省乃至大西南最大的交通枢纽。1、航空交通方面：成都双流国际机场是中国第四大国际航空港，有航班通往北京、上海、广州、深圳、济南、青岛、南京、杭州、宁波、南昌、武汉、长沙、张家界、哈尔滨、沈阳、大连、郑州、西安、兰州、乌鲁木齐、拉萨、昌都、万州、福州、厦门、南宁、桂林、贵阳、昆明、海口等国内60多个大、中城市，并开辟了香港、曼谷、法国等国际和地区航线。省内航线则有成都—达州、成都—西昌等。2、铁路交通方面：48 成都是西南地区最大的铁路枢纽。以成都火车站为起点的成渝、宝成、成昆、达成等铁路干线，直通北京、太原、西安、昆明、北海、武昌、广州、贵阳、重庆、乌鲁木齐、广州、上海、南京、合肥、兰州、郑州等10多个大城市，直接联系华北、华东、华中、华南、西北及西南地区；省内有开往广元（蜀道景区）、宜宾（川南景区）、攀枝花（攀西景区）的旅游特快列车，以及开往西昌、绵阳、南充、达州等主要城市的普通列车。3、公路交通方面：成都是西南地区最大的公路枢纽。有6条国道在此交汇。108国道（川陕、川滇公路）、213国道（川甘、成昆公路）、317国道（川藏北线）、318国道（川汉、川藏公路）、319国道（成渝公路）、321国道（川黔公路）在成都平原区形成了密集的公路交通网。成都各长途汽车站有往返汽车前往省内外各地区、各旅游区。横贯四川盆地中部的成渝高速公路使成都、重庆两大城市之间的距离缩短近三分之一，行车时间缩短一半以上，一日之间即可顺利往返。此外，成都——都江堰、眉山、乐山、峨眉山、资阳、内江、自贡、宜宾、德阳、绵阳、雅安等城市已开通了高速公路客运班线。（三）都市经济圈随着成都城市规模的不断扩大和交通条件的不断改善，目前以成都为中心，以高速公路、城际快速通道为连线的半小时、一小时和两小时都市经济圈已经全面形成。1、半小时经济圈：48 以成都为中心、半径为50公里的圈层状结构，包括环绕城市的两大副中心、卫星城镇的紧密层，以及未来规划中的5个副城市中心。具体包括中心五城区、高新区以及包括彭州、温江等6个中近郊区（市）县在内的区域。各区（市）县除主要以高速公路连接外，包括成灌路、成仁路、老川藏路、沙西线、光华大道在内的通往各个卫星城市的快速通道，也是半小时经济快速通道。2、一小时经济圈：半径100公里左右的外圈，包括成都市域所有的区市县等。以城际快速通道为连线，形成放射状结构过渡层和松散层，除此之外，包括简阳、遂宁、德阳等城市，也同时被列入这个经济圈内。3、两小时经济圈：以高速公路为连线，具体包括绵阳、南充、内江、乐山、雅安等四川相关地级城市。这个经济圈基本上就指整个成都平原经济圈，也是以成都为中心最大的经济辐射圈。一、城市发展规划 (一)城市发展战略中心城布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局；优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东部、南部发展；重点建设中心城周边七个卫星城镇：大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。（二）都市区格局以老成渝路、成洛路、成龙路、三环路、人民南路南延线及火车南站立交桥等五路一桥，为成都城市向东向南发展和城市化的基本框架。在此道路框架下，未来的大成都由一个主城区和7个副中心构成，成为一个“七星拱月”、“组团式”的大成都都市区。（三）崛起两大新区1、南部新区：南部新区规划控制范围为205平方公里，主要发展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业。2、东部新区：东部新区规划面积76平方公里，定位为48 以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。（四）道路交通发展规划1、“井”字加环状加放射“井”字形道路：东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网）。环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路。放射状道路：成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等。2、成都轨道交通规划未来大成都将形成三层次快速交通网络，第一层次为地铁与三环路铁路公交；第二层次为5条轻轨连接卫星城；第三层次由轻轨和既有大铁路构成，总长117公里。三个层次的快速轨道交通网络形成后，大成都范围内各区、市、县之间一小时以内直接通达。地铁规划：根据成都城市交通规划，成都主城区内修建5条地铁线路，规划长度128公里，总投资504亿，每公里造价4亿。目前，成都地铁1号线已经动工。2010年以前，地铁1号线投入运营。5条地铁线路分别为：1号线：作为南北干道，北起动物园，南至华阳，线路全长26公里左右，中间设18个站点，前期先设14个站点。2号线：南起洪河，止于成灌客运站和西三环。3号线：起于洞子口，终于琉璃场。4号线：从成南客运站到双流国际机场。5号线：为辅助线路。首先动工建设的地铁1号线将经过X置地广场项目地块旁，对项目开发极为有利。轻轨：连接主城区及各卫星城5条轻轨，规划长度181.8公里。铁路公交：改造183.5公里长的铁路为铁路公交。48 （五）中心区商业发展规划未来成都中心城区的春熙路、盐市口、大慈寺片区将建成中心商业区；后子门一带的城市核心区域将建成中央商务区。一环路以内的城区，将主要发展服务产业。在三环路以内的主城区，以人民路及蜀都大道为主要载体，分别形成南北向的人民路商业轴和东西向蜀都大道、东大街—老成渝路商业轴，共同构成城区“大十字”商业轴。在二环路以外至外环路以内的城区内形成18个大区商业中心，为目前已有和以后将新形成的城市片区提供商业服务以及各种生活配套服务。浣花风景区、武侯祠、水井坊、文殊院、北郊风景区、十陵历史文化区等6个片区将建设成旅游休闲商业片区。（六）中心区分区功能规划锦江区：充分发挥"商贸实验区"的优势，建设成为成都市的中心商务区和西部一流的商贸繁华区。一环路以内为城市中心区，重点建设大型的金融、商贸、文化、信息及服务设施。青羊区:将建成城市中心商务区，是生活居住、教育、旅游等协调发展的综合性城区，是体现成都历史文化名城的重要区域。48 武侯区：定位为以科教文化、高新科技产业、商贸和居住为主的综合性城区。金牛区：将成为城市西北部依托会展、大型商贸市场等发展商务服务、商贸流通为主的综合性城区。成华区：集居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性城区。高新区：以高新区技术产业为主导，信息、商务、教育等公共服务设施充足，基础设施高水平配套的综合性城区。一、成都CBD规划及商圈分析（一）CBD中央商务区概要1.成都CBD发展背景成都正成为西部经济的增长级。成都是国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽；具有西部地区最高的人均GDP水平和人均金融资产数量，经济总量约占西南地区的27%，进出口额占22%，在西南地区具备了首位的经济控制力。成都具备了突出的以第三产业为主的盈利性产业结构，服务业比重达46%，具备较强的集聚效应。城市整体定位提升，中心城区功能面临升级换代。成都市政府提出把成都建设成为西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市的目标。成都市城市结构将进行重大调整，由原来的单中心向一主两副（中心城区和东、南副中心）的多城市中心发展，中心城区功能面临重新定位和升级换代。作为实现城市建设目标的战略举措，政府已经正式明确地提出建设成都CBD，将其列为未来五年成都市城市建设的五大重点项目之一。成都CBD将是成都市未来5年城市重建的最大手笔和亮点。2.成都CBD的定位与目标战略定位：面向西部地区的区域性商务中心区。功能定位：以金融、贸易和咨询业为主导功能的商务办公区，是体现成都“金融中心”功能的窗口。48 目标：服务水平国内一流，西部最佳的CBD，在5年时间内初具规模。1.成都泛CBD区域的功能分区成都市中心城区规划了商务中心区（CBD）、商业中心区、文化博览区和生活配套区四个功能区，总面积约2.5平方公里。CBD是核心，文化博览区是灵魂，生活区是配套。CBD与商业中心区相互支撑、各有所重。四个功能区总体上都属于泛CBD区域。商务中心区：以建设CBD地标建筑以及大体量的商务办公、酒店、公寓设施为主，集中发展金融、商业、贸易、信息及中介服务机构。商业中心区：以零售商业为主。文化博览区：定位为文化博览、旅游休闲功能，以天府广场的改造和城市中央公园的建设为主体，并集中建设博物馆、音乐厅、美术馆等文化设施。生活配套区：定位为CBD和商业区配套的生活居住区，以高档次的公寓、酒店、商业和生活服务设施为主。成都CBD的区域特点区位优势明显：毗邻盐市口及春熙路传统商业中心，周边以4.5平方公里为半径的范围内集中了60%的城区人口，平均楼价水平远高于其它区域，在发展服务业和房地产业方面具有明显优势。交通可达性好：位于成都市放射加环状道路体系的中心，区域内有四条东西干道和三条南北干道，距机场约30分钟车程，交通可达性好。商务氛围浓厚：区域内聚集了在蓉60%以上的外资机构，40%以上的国内知名企业分公司或办事机构，05年各商业银行省市级分行，证券、保险、信托等金融机构72家；各类律师、会计师事务所54家，具有高盈利性服务业的明显聚集优势。2.开发优惠政策成都市政府十分重视中央商务区的建设，要求高水平地完成规划，政府重点投入基础设施建设资金，完善周边路网及市政配套设施建设，并正着手制订CBD建设的系列扶持政策，为CBD建设的投资者提供优越的投资环境。48 拟实施的优惠政策意向包括：控制审批高档写字楼、公寓、酒店等竞争性建设项目；对部分基础设施和公益设施投资予以补偿；减免建设项目规费，优惠税收，扶持项目投资主体。（二）都市中心区商圈研究1.春熙路商圈以市中心区春熙路步行街为中心，聚集各种类型的时尚服饰专卖店，代表并引领成都的购物休闲时尚。伊藤洋华堂、太平洋百货、王府井百货等不可撼动的商业霸主地位决定了春熙路商圈的核心地位。向东延伸，红星路中段将成为春熙路步行系统中的一条街道，其地面部分将形成总面积达16000平方米左右的步行区域，把目前的春熙路商业步行区和大慈寺片区连接成一个整体，使商业层次全面提升，将弥补现有商圈在购物、景观、生活上的不足。 48 1.盐市口商圈 成都百货大楼以东，延伸至盐市口，与上百年历史的染房街相接，向北又与顺城街相连。该商圈内的九龙广场、汇发摩尔、人民商场、仁和春天、北京华联等以及多个写字楼、酒店，使盐市口商圈成为成都迄今为止最大的商业购物、休闲、商务办公核心区域。2.人民南路商圈由人民南路一段、二段、三段及沿线“磨子桥 IT一条街”、“领事馆路餐饮一条街”、“人民南路酒吧一条街”等共同支撑，以商务办公、酒店、高档零售商业、餐饮、娱乐、休闲等商业业态为主，与春熙路和盐市口商圈共同形成中心城区的商业新格局。 48 第三部分市场分析与项目定位一、成都甲级写字楼市场调研分析二、成都酒店式服务公寓市场分析三、成都高档零售商业市场调研分析四、X置地广场项目市场定位一、成都甲级写字楼市场调研分析（一）成都写字楼区域概况及发展前景1、写字楼区域分布及发展前景区域代表楼盘概况及发展前景天府广场和顺城街片区城市之心中环广场2005年，随着人民中路二段实现双向通车以及新天府广场规划和CBD建设方案的出台，CBD核心区建设进入火热的阶段。天府广场周边将来的办公环境优势和充足的写字楼供应，将引来更多国际级企业驻足投资。城南及延线片区X置地广场航天科技大厦开行国际广场随着城市向东向南发展的进一步加快，沿城市主轴线人民南路及其延线的办公物业的发展与CBD共同成为成都市商务办公物业的主要供给区域，未来将成为城市新结构下的主要商务线。人民南路中轴线上高档次社区中的商务办公趋势基本形成。东大街片区东方广场天府时代广场(九龙仓项目)嘉里中心（香格里拉项目）随着城市经济的发展，东大街正在从传统商业中心向商务区演变，主要规划修建甲级办公楼、一站式购物中心、精品旗舰店等，其开发的总建筑面积将近30万平方米。东大街地理位置的优越性已显现出其良好的投资开发前景，是CBD区域内的一个值得关注的板块。2、市场概况：核心区写字楼“越贵越好租”。48 核心区顶级写字楼的租售价格远远高于其他写字楼，但其租售率却也高于其他写字楼。该区域内的高端写字楼市场活跃，并且已经出现了供不应求的状况，随着成都市经济的进一步发展，招商引资的力度的不断加大，将会有更多的有实力的企业进驻成都CBD。未来几年内，甲级写字楼将会有较大的发展空间。（二）现有中高档写字楼项目成都现有中高档写字楼统计名称面积（㎡）投放时间月租金(元/㎡)每月物管（元/月/㎡）租用率售价（元/㎡）冠城广场500001999年底90-1301595%10000川信大厦450001998年3月100-1201595%-城市之心（烂尾改）350002002年3月90-1201595%12000民兴金融大厦600001998年5月90-1101590%-　威斯顿联邦（烂尾改）201802003年5月100-1301598%10000时代广场498002004年4月80-11013　85%　8000-9000中环广场（烂尾改）500002006年6月80-110-20%-开行国际大厦542682006年4月　-15　-10000―13000总计约35万---　-　-48 （三）未来甲级写字楼项目未来3年内竣工的甲级写字楼调查统计项目名称建筑面积（㎡）开发商启动时间X置地广场约6.5万新加坡X置地2006年8月航天科技大厦预计6万四川航天管理局2006年7月嘉里中心预计6万香港嘉里集团2005年天府时代中心预计6万香港九龙仓2006年9月力宝大厦（烂尾改）预计5万印尼力宝集团2006年总计约30万-　-（四）市场分析及前景展望1、近3年市场投放量明显增大。市场供给状况：2004年～2006年，成都甲级写字楼市场投放量达15万平方米，今年内开工建设或陆续亮相的甲级写字楼共六个。预计未来3年内，将新增30万平方米的市场投放量。市场需求状况：据估计，在2006年—2008年之间，中央商务区核心区写字楼的年需求量就将达到10万平方米到13万平方米，市场潜力巨大。2、CBD成投资热点，写字楼市场新格局日渐清晰。成都甲级办公物业主要位于天府广场、顺城街区域及人民南路，但由于CBD内土地资源有限，靠近CBD的人民南路沿线和东大街区域在未来的3年，将成为写字楼市场的新格局。3、市场全面升级，更注重生态性、智能性、国际化。硬件方面：新涌现出了一批高端写字楼，如时代广场、中环广场、开行国际等，更加注重了硬件的全面提升，如车位的配置，电梯的速度、电梯的数量以及空调档次等。软件方面：这些项目也更注重与国际著名设计与物管顾问的战略合作（如世邦魏理仕、宏腾国际、戴德梁行等），力图实现服务与国际标准接轨。48 4、新一代甲级写字楼引领高端市场。现有中高档写字楼品质不容乐观。第一代甲级写字楼和烂尾新装项目均在建筑硬件上有先天不足，将在未来的市场竞争中逐渐落伍。预计未来3年后，“X置地广场”的顶级写字楼，将连同香格里拉项目、九龙仓项目等，实现与国际甲级写字楼规范接轨，并成为引领成都市场的新一代甲级写字楼。5、高端市场客源良好。成都甲级写字楼一直拥有良好的客源和较高的出租率，如川信大厦和冠城广场的出租率均在95％左右，且租金一直维持在90～130元之间。今年以来，新增甲级写字楼的出售价格出现了较大的上扬，总体租金逐步上扬。6、供需基本保持平衡，市场前景良好。预计未来3年内成都将动工建设的甲级写字楼项目共6个，有超过35万平方米的总量投放，考虑到甲级写字楼年需求的增长因素，3年后成都甲级写字楼每年需求量预计在12—13万平方米。可以预测：在未来的3—5年，成都甲级写字楼供求仍将基本保持平衡，市场前景良好。7、投资基金看好写字楼。来自北京、上海等发达城市信息表明，今年以来，甲级写字楼市场需求强劲，而供应相对较为吃紧，并且出现了大批国际企业与外国使团将临CBD区内高端写字楼，整幢购买，如位于北京CBD南端的富力双子座之中的一座被摩根整购，银泰一栋楼被中保集团整购，中环世贸广场的一栋楼被新加坡著名地产企业整栋买走，而位于CBD北部的远洋新干线的一栋楼也被扬子基金买走。随着成都经济的高速发展，成都越来越受外来机构青睐，成都渐成投资重心，写字楼整体为投资机构购买成为可能。二、成都酒店式服务公寓市场调查分析48 （一）市场概况服务公寓的理念在成都还很新,并没有真正概念上的酒店式服务公寓。短期住宿的供应概况：成都市现有五星级（包括准五星级）7家，大多数座落在市中心。基于成都的城市发展规划及外国投资的增加，对于短期住宿的需求也会相应增加。长期住宿的供应概况：根据调查,在现有的住宅市场上有5个高档项目最受外籍人士的欢迎,它们是凯莱帝景,中华园,锦绣花园,锦官新城和银都，其性质为公寓或别墅。（二）现有竞争项目1、成都现有五星级酒店供应。成都市现有五星级（包括准五星）酒店年均入住率约为75%，平均房价700元,经营状况良好。其中，选择5家五星级酒店进行分析。2004及2005年5家五星酒店的平均入住率和日租金价格调查名称04年平均入住率04年日租金价格05年平均入住率05年日租金价格索非特67%76065%～75%841喜来登79%69075%～80%694凯宾斯基61%71960%～70%767皇冠假日74%62570%～76%625锦江宾馆80%70680%～83%7102、成都现有高档公寓及别墅。根据05年调查,成都市区现有4家高档公寓及别墅最受外籍人士喜爱,如凯莱帝景,锦绣花园,中华园和银都。名称套/月租金(人民币)每平米日租金(人民币)凯莱帝景7,000—9,0001.68—1.78锦绣花园8,000—15,0001.74—2.32中华园12,0002.26银都9,8001.7948 3、部分外企高管经理层房贴调查居住物业：2005年，在成都的外籍高管商务人士、中外知名企业高级管理人员等总计约近5000人，主要居住在市内别墅、高级酒店、市内高级公寓。住房补贴：较高标准：部分欧美企业及外交人员，高的约3000美元/月，其余为2000—2500美元/月。案例：壳牌、阿尔卡特西南区外籍高管、索尼、爱立信西南区外籍高管等。中等标准：约1000—2000美元/月。案例：英特尔、飞利浦西南区高管、IBM港籍、松下日籍西南区高管等。（三）未来竞争项目未来1—3年成都五星级酒店供应：名称引进项目位置套数预计投入期香格里拉大酒店香格里拉项目合江亭　6722007年11月　马可波罗酒店九龙仓天府时代广场东大街4252009年　群光凯悦酒店成都群光大陆广场　春熙路　—　2008年8月前　万豪酒店万豪酒店人民南路　—　—　（四）前景分析已有约150个世界500强公司到成都投资。中央政府对50个主要城市进行了投资环境的调查,结果显示成都在3个领域都排在第九名.分别是城市综合实力,城市发展潜力和城市发展真实能力。刚公布的全国旅游城市竞争力排名，成都位列第四。已有7个国家在领事馆设在成都,如美国、韩国、法国、德国、新加坡、泰国和巴基斯坦。48 三、成都高端商业市场调研分析（一）市场概况1、成都高端商业市场概况。作为國內举足轻重的时尚都市，成都的时尚消費能力和氛围丝毫不逊色于北京、上海和广州。相关统计资料显示，在成都各零售商场全年销售总额中，各种名牌、奢侈品的销售量占到了15%左右，部分全球知名品牌成都专柜的销售一度达到全国第一。成都2005年的奢侈品消費总额超过10亿元，成为中国西部第一奢华城市。2、成都高端商业分为两类物业：以百货公司为主流的高端购物商场。定位高端商业的大型商业房产项目。（二）现有中高端商业项目1、成都现有的高端百货店：名称档次经营种类面积年销售额开业时间美美力诚百货高档名牌服装百货4000㎡约4亿元2002年48 仁和春天百货（中心店）高档名牌服装百货8000㎡约4亿元　1998年仁和春天百货（棕北店）高档名牌服装百货13000㎡约2亿2005年（新开）西武百货高档服饰百货10000㎡—2006年4月（试营业）2、现有部分主力百货店租金调查：名称面积（㎡）租金情况太平洋百货春熙店约16000第一年租金为1500万，每年按15%递增，2700万为上限，现已达到上限，即约160元/平方米/月。伊藤春熙店近15000第一年租金为1800万，每年按15%递增，现已达到3000万，即约180元/平方米/月。王府井百货春熙店约17000采取扣点29%的经营方式。其他品牌百货专卖店-采取扣点20—25%的经营方式。（三）未来潜在竞争项目1、未来1-3年将开业的高端百貨店：名称档次位置占地面积业态台湾群光百货高档春熙路商圈24亩精品百货　日本伊势丹百货高档伊藤洋华堂东侧-高档百货2、未来1-3年将引入高端百货的潜在商业房产项目：项目开发商商业建筑面积规划X置地广场新加坡X置地约4.4万平方米五层裙楼为高端购物广场48 天府时代广场香港九龙仓约2万平方米两层裙楼为购物广场（四）竞争分析与市场前景1、同类物业竞争分析。拥有众多国际一线品牌的高端商场，将成为主要的竞争对象。项目优越方便的地理位置将为商家带来大量消費者。2、高端市场未來发展趋势预估。随着消费群体收入逐渐升高，生活品位逐步提高，高端消費市场越发繁荣,顾客消费能力越发强大。百货公司由于狭小，功能单一，将在市场逐渐淡出,取而代之的是多功能多业态组合的购物中心。零售销售的模式逐渐趋向于大面积直营店，这是国际知名商家的一个普遍模式。48 四、X广场项目定位（一）项目SWOT分析1.优势•地处城市中心、交通要道、毗邻地铁站点•CBD核心区，商业、商务、金融设施齐全•办公+酒店+商场组成物业的协同效应•地标性建筑，良好的临街展示面•优质的国际合作开发团队•产权经营权统一，物业升值前景大2.劣势•地块地形限制•大型复合商业房地产项目开发周期较长3.机会•成都良好的经济发展为本项目创造了良好的外部环境和实施条件•零售市场对外资零售市场的放开•外资公司加快进入成都市场•盐市口商圈向南延伸，带动周边商气•城市居民收入和消费力不断提高，对消费的环境和服务品质要求越来越高4.威胁•高端百货公司、新投资开发的五星级酒店、甲级写字楼，在经营上与本项目存在竞争•国际实力发展商积极开拓成都市场，局部同质化项目出现。综合以上对项目SWOT的客观分析,将利用以上各点达到下面几个方面的发展重点，从而确立项目的不可复制性，持久性以及资源的最优化利用。1、前瞻性是本项目的定位特点国际零48 售商逐步入驻，高档休闲娱乐蓬勃发展，综合式的高端购物中心正处于成都市场上的空缺；成都甲级办公楼保持良好的上升空间；境外旅游、外资公司派驻人员的与日俱增创造的高档公寓市场需求；2、复合性是本项目的综合优势高端购物中心、甲级办公楼及酒店式公寓三个业态之间能相互补充、支撑，利用物业业态组合的复合性确立项目的独特优势。3、地标性是本项目的独特优势地处成都城市中心繁华商业区的核心地段，临近城市交通主动脉人民南路和地铁站，标志性的建筑群，成就城市的地标性建筑典范。（二）项目总体规划1.地块情况项目基地靠近人民南路与新光华街交汇处，用地约2万平方米，距成都城市中心天府广场300米，紧临繁华的盐市口商圈，周边有川信大厦、城市之心、锦江宾馆、索菲特酒店等多个写字楼和五星级酒店，荟萃成都高端商务资源。2.功能组合主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、五星级酒店服务式公寓、国际购物中心及地下停车场；具有商务办公、会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等多种功能。项目由两座塔楼组成，甲级写字楼塔楼建筑高度为165米，服务式公寓塔楼为150米，商业裙房五层。3.开发规模包括甲级写字楼约6.5万平方米，酒店服务式公寓约4.1万平方米，商业裙房约4.4万平方米，地下三层大型停车场约4.6万平方米，共约20万平方米。（一）发展战略1.战略定位X置地广场定位为成都城市CBD中心档次一流、管理服务国际化、经营良好、具有复合商务商业功能和长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”48 ，满足世界五百强公司及中外财团进入成都投资的商务需求。项目包括国际标准的甲级写字楼、高级酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。1.定位依据成都是西部具有强劲辐射影响力的中心城市，具有中国西部“三中心二枢纽”的城市地位，是区域型的科技中心、商贸中心、金融中心，交通枢纽、通信枢纽。成都GDP已突破2000亿人民币，年商贸零售额达到1000亿元。近年来国际资本不断加大对成都的投资，世界500强企业中已有约150家进入成都直接投资建立外资企业或设立分公司。成都需要迅速发展具有国际水准的区域总部经济基地满足市场需求。X置地广场项目定位符合城市经济迅速发展的市场需要，将凭借全方位的国际化品质，提升成都商务办公水平，适应城市发展的国际化进程，具有良好的市场前景和社会经济效益。（一）产品规划1、甲级写字楼产品规划产品定位为国际甲级写字楼，远高于成都目前甲级写字楼水平，参照标准为上海最高级甲级写字楼的标准。具体产品规划指标为：a)建筑面积：写字楼总建筑面积6.5万平方米，共40层（含裙房部分5层）。b)电梯配置：本项目配置16部高速电梯（不包括消防梯兼货梯、物管员工梯）；通过分区运行、群控等优化提高运行效率。c)空调配置：采用VAV空调系统（均为最领先的技术，辅以冰蓄冷降低能耗）。d)入口大堂：大堂面积400—450平方米，大堂挑高在12—15米。e)其他配置：低区部分（6—15层）各楼层采用公共卫生间，面积约20—25平方米；中、高区（16—34层）面向大中型公司租户，各使用单位分别设置自用卫生间。部分楼层采用架空地板，便于电源智能网络等布线。f)商务配套：采用智能化物业管理及安防系统，前台商务中心48 、会议中心、员工餐厅等，利用本项目的会所/会议部分规划的功能解决。车位配置本项目将统一考虑车位问题（配套设施规划敬请参看项目“会所/会议/车位配套设施”部分内容）。2、酒店服务式公寓产品规划a)项目档次五星级酒店的装修标准、户型设计豪华、舒适、气派；由享有盛誉的新加坡辉盛国际管理公司提供国际标准的酒店式专业管理服务。b)户型分布：参看第五部分之酒店式服务公寓设计要点。c)建筑规划酒店服务式公寓位置在地块的东面新光华街和指挥街交界处；大堂入口及交通车辆出入口沿指挥街设置；入口大堂挑高约10米，大堂面积约350平米（不含大堂内经营性部分面积）。d)设备设施电梯、空调等设备的品牌选用按五星级酒店标准；智能采用化网络管理。配备中央空调系统；电梯按每部服务50—60个单元设置；共设6部高速客梯，服务电梯和消防梯各1部。e)配套服务按国际通行惯例配套大堂、会所、餐厅；配套服务包括房间清洁、床单衣物换洗、商务服务、会所提供的健身休闲服务等。套房内配置烤炉、生活家电、保险箱和干衣机等家用设备。3、商业规划商业模式主要采用品牌专卖店、形象旗舰店形式，以国际知名或其它高档品牌服饰为主导。具有百货购物、餐饮休闲两大主要商业功能。经营大类以国际品牌服饰、珠宝首饰、个人用品等为主，以高档特色餐饮为辅。48 商业主要为地面五层，商业部分的建筑面积约44000平方米。一层为国际知名品牌服饰；二层为精品男女装；三、四层靠近酒店服务式公寓一侧为知名特色餐饮；三、四层靠近写字楼一侧为国际精品专业店；五层为休闲娱乐、会所/会议中心配套等。4、会所/会议/车位配套设施规划a）会所设施：包括恒温游泳池、健身房、餐厅、咖啡厅酒吧、阅览室、儿童游戏室、网球场等。b）会议设施：会议中心包括能容纳300人会议的多功能大厅（设计为可分隔为2个150人会议的多功能厅），配备同声翻译系统等会议设施。2个能容纳10—30人会议的VIP会议室，2个贵宾会议接待室。c）车位配置标准：本项目是甲级写字楼、商业、酒店服务式公寓相结合的高档综合建筑，车位配置标准对保持项目的长久市场竞争力十分重要，整个项目配置700个车位，其中服务式公寓100个车位，其它每150平方米配置一个车位。由于办公与商业停车高峰错位，因此停车标准高于以上设定。48 第四部分规划设计与工程建筑一、设计团队与设计方案二、开发计划与工程建设一、设计团队与项目设计（一）项目设计1、设计管理：X置地集团总部技术部门统筹、X置地（成都）有限公司专业设计团队跟进本项目各阶段系列设计协调工作。2、规划设计：由美国NBBJ国际工程设计公司（世界第三大建筑设计公司、全美第二大设计公司）负责项目建筑设计。3、工程设计：由综合实力位居全国建筑设计院前列的中国建筑西南设计研究院负责施工图设计。（二）合作团队简介1、NBBJ国际工程设计公司：NBBJ是世界第三大建筑设计公司，全美第二大设计公司，一直保持着在行业中的领先地位。拥有800名专业设计人员，并在美国5个城市设有分公司：西雅图、哥伦布、旧金山、洛杉矶和纽约，此外还在伦敦、上海、奥斯陆建有国际性事务所。NBBJ在中国所做主要项目：项目名称性质时间规模上海新源广场写字楼1993年6万平方米远洋大厦写字楼1994年10万平方米北京饭店改扩建及装修1998年12.5万平方米CEC（中国电子集团）大厦写字楼2001年8万平方米北京万象新天大型居住区总体规划及单体设计2001年300万平方米上海陆家嘴国际华城居住区2001年23万平方米48 上海联洋花园居住区2001年70万平方米大连裕景花园酒店/写字楼/公寓2002年63万平方米青岛麦岛居住区规划(滨海地区)总体规划设计2001年77.73公顷广州南沙都市规划(滨海地区)总体规划设计2002年500平方公里福州世茂外滩花园(滨海地区)总体规划设计2002年19公顷济南南城都市规划总体规划设计2002年4平方公里北京西山赢府商业广场建筑设计2004年6万平方米上海长风主题娱乐中心总体规划及方案设计2004年27万平方米上海董家渡混合使用项目总体规划设计2004年52万平方米上海阳光复兴城规划方案设计2002年62万平方米2、英国ARUP（奥雅纳）工程顾问公司：国际性工程顾问机构。目前，除英国伦敦的总部外，在欧洲、美洲、非洲、中东、东南亚及澳洲等33个国家和地区设有73家分公司及办事处，奥雅纳香港公司是中国及东南亚地区的总部。业务范围是提供多专业、全面性的工程顾问服务，包括建筑、基建和工业方面的项目。奥雅纳业绩卓越，很多项目在国际上获得奖项。其中澳洲悉尼歌剧院和香港国际机场荣登20世纪的10大建筑之列，香港汇丰银行总部、法国庞毕度中心、日本大阪会展中心、关西机场、英国千禧巨轮、澳洲布里斯本会展中心、中国2008年奥运会国家体育馆、游泳馆、北京首都机场三期航站楼以及中央电视台总部等都是名作。3、中国建筑西南设计研究院：是中国最早建立的大型综合性设计院之一，为国家甲级设计院，综合实力位居全国建筑设计院前列。全院现有各类专业技术人员800余人，包括国家工程设计大师、国家有突出贡献的中青年专家、享受政府津贴专家20多名，高级建筑师、高级工程师以上职称200余人，国家一级注册建筑师、一级注册结构工程师152名。全院设有6个综合所及完善的管理服务系统，在深圳、珠海、上海、厦门、海口、青岛、重庆、昆明、澳门等地设有分院或办事处，在国外与同行合作注册有建筑师事务所。建院50年来，在全国各省、市、自治区及海外的十余个国家和地区承担了大量的民用与工业建筑设计任务，为国家的基本建设事业作出了巨大贡献。48 （三）项目设计方案说明（一）用地1.用地面积：净用地面积约19181.70平方米（不含待征地，最终以实测面积为准）。2.建筑容积率、建筑密度、绿地率：政府不作强制性控制要求。3.建筑高度：甲级写字楼165米，酒店式公寓150米。4.停车位配套标准为：A.汽车位：约700个（写字楼、商务公寓和商业裙房独立分区设置车位）。B.摩托车、自行车位：300个。5.规划要求：建筑物（含高层主体）后退道路红线距离：人民南路10米；人民南路和新光华路之间的切角10米；与相邻建筑的最小控制间距满足消防间距和《成都市规划管理技术规定的》（2005）中的日照要求。（二）总体规划1.原则：在满足政府规划要求下，充分考虑国际甲级写字楼、酒店式服务公寓、国际品牌购物中心的有机联系，营造出国际化的商务区环境。2.楼宇高度A.甲级写字楼165米；B.酒店式公寓150米；C.商业裙房：五层。3.景观朝向本地区地处成都CBD商务区，有较佳的城市景观。本项目作为高档的涉外商务区，充分利用了周边的城市景观氛围。（三）写字楼设计要点48 1.写字楼设计考虑到将来客户的需求，可整层或单层出租，也可划分为若干单元。2.标准层的建筑面积2000平方米（含幕墙外包部分）。附设公共卫生间及茶水间。电梯按国际甲级写字楼配置。3.轿车能停泊到大堂入口雨蓬下。4.办公区域的大空间净高不低于2.7米。5.采用VAV空调系统。（四）酒店式服务公寓设计要点1.20人容量的小巴士及轿车能停泊在大堂入口雨蓬下，车道七米宽。入口处设置不少于3个VIP停车位。2.客人与员工分别设置出入口，员工出入口远离客人视线并能直接通达地下室的后勤用房。酒店式公寓的货流不与其他货流渠道共用，独立组织，并避免与客人停车有交叉。3.层高高度：保证室内净高2.8米以上，走廊净高2.3米、净宽1.5—1.8米。4.标准层每层建筑面积在1400平方米。5.套型比例如下表：套型套型套内建筑面积（平方米）套数比例（%）Studio40/5087约25%一居室65/70171约48%二居室100/108/12083约24%三居室135/1408约2%豪华居（四居以上）1904约1%总计—353100%6.采用西式厨房，二居室以上的户型，有设置封闭式厨房的条件。7.每层设有服务性用房（9--12平方米），内设洗涤盆和地漏等。8.48 休闲会所：约2600平方米。会所主要服务于服务式公寓，并可考虑与写字楼合用。内有室内恒温游泳池（尺寸约为25M*6.5M）、健身中心、SPA、儿童游戏室等。1.公寓楼配套服务设施1500平方米。2.采用集中式中央空调，集中热水供应。3.首层大堂按五星级酒店标准和配套进行设计，约400平方米。（五）裙房设计要点1.设置出租车停车泊位。2.设独立的客流出入口。3.员工的出入口独立设置。4.户外设备机组和烟道：作隐蔽性处理并尽可能减少环境的影响。（六）地下室设计要点1.550平方米非机动停车位。2.地下室机动车停车数量约700辆。3.设备用房：包括空调、水、强电、弱电、电梯、人防等设置配备。4.员工餐厅约1000平方米设在负一层。5.办公楼、酒店式公寓、商场的物管用房、储藏用房分开设置。6.监控设施：商场、写字楼统一设置，酒店式公寓单独设置。7.酒店式公寓后勤用房约1000平方米，含员工更衣室、淋浴室、食堂、工作间、客房部、人事部、维修部、保安部、监控室、休闲娱乐室、储藏室、卫生间等。（七）外墙设计要点单元式LOW-E中空玻璃幕墙。48 二、开发计划与工程建设（一）“X广场”项目开发可分为三阶段1.第一阶段：2006年8月动工，2008年12月主体封顶，2008年9月裙房部分初步竣工。2.第二阶段：2009年1月裙房交付使用，商业开业。3.第三阶段：2009年10月项目全面竣工，2009年11月项目交付使用。（二）工程施工进度计划要点1.基础工程：2006年9月—07年12月。2.裙房结构：2007年9月—2008年1月。3.塔楼主体工程：2008年1月—2008年12月。4.安装工程：2007年11月—2009年4月。5.装饰、装修工程：2007年7月—2009年8月。6.外场工程：2008年3月—2008年8月。7、竣工验收与交付：2009年9月—2009年10月。48 第五部分市场营销与运营管理一、项目市场营销测算二、项目运营管理计划一、项目产品定位与营销测算X置地广场建成后是包括有国际品质的甲级写字楼、酒店式服务公寓、国际品牌商业购物中心等多功能的综合商业建筑体。通过对成都中心城区甲级写字楼、酒店式服务公寓、大型商业物业租售情况的市场调研，结合本项目市场定位及产品优势，项目市场营销测算特按照两种模式进行：全租模式与租售结合模式。（一）项目产品定位A、甲级写字楼：产品定位：X置地广场西座塔楼定位为国际标准甲级写字楼，远高于成都目前甲级写字楼水平，参照标准为上海最高级甲级写字楼的标准。租金/售价设定依据：成都现有较好的甲级写字楼租金水平在110—130元/平方米/月，销售价格在12000—15000元/平方米。本项目区位、建筑品质、配套设施远高于成都现有甲级写字楼水平，完全可预期较高的售价。租用类型目标客户：进入成都的世界五百强、国际财团、中外知名公司，包括金融、保险、商业、贸易、高科技、管理咨询等行业客户。48 销售类型目标客户：部分公司、企业（购买自用），成都及外地大量的实力投资者客户，部分房地产投资基金、上市公司等，由于本项目具有良好的投资价值和增值潜力，可吸引各类写字楼投资型客户。（一些国际房地产投资基金已与我公司有意向性接触）。B、酒店服务式公寓产品定位：X置地广场东座塔楼定位为高级酒店服务式公寓，五星级酒店的装修标准、户型设计豪华、舒适、气派；由具有国际客户网络资源的新加坡辉盛酒店服务公寓管理公司提供国际化的酒店式服务和统一经营管理。租金设定依据：酒店服务公寓租用类目标客户主要为外籍商务人士、中外知名公司高级管理人员等，该类人士住房补贴支出一般在15000—25000元/月。租用类型目标客户：包括长租和短租客户，预计长租户占60%，短租户约占40%。主要包括：在成都领使馆工作的外籍人员、在成都的外籍商务人士，世界500强外企外籍高管、中外知名公司高级管理人员、来四川省旅游的商务游客及豪华旅游团、租用X置地广场及周边高端写字楼的公司/企业的高管人员。C、商业裙楼部分：产品定位：商业裙房定位为代表成都商业发展最高水平的超区域型国际品牌购物中心，与整个项目的档次匹配，形成差异化优势，树立“X置地广场”的品牌形象，保持项目长久竞争力。使之成为成都第一个超高档品牌商业中心，塑造成都高档零售商业“制高点”。商业裙楼主要采用品牌专卖店、形象旗舰店形式，以国际知名或其它高档品牌服饰为主导。具有百货购物、餐饮休闲两大主要商业功能。经营大类以国际品牌服饰、珠宝首饰、个人用品等为主，以高档特色餐饮、休闲为辅。48 租金设定依据：成都中心城区同类地段商业物业，一层平均租金在550—1200元/平方米/月。其中经营较好的大型商业项目，1至5层的平均租金在180—200元/平方米/月。租用类型目标客户：国际一线品牌服饰、珠宝首饰、化装品等品牌店、旗舰店、各类专卖店，以及高档餐饮主力店、特色餐饮店、知名连锁快餐店、西餐店、咖啡酒吧、高档美容保健中心、银行营业厅、航空票务中心等。消费客户群：a）成都高收入阶层及外来旅游者，高收入阶层组成：中高级经理人、私营业主、中小公司老板、社会管理中高阶层（高级别公务员）等。主要消费群体年龄阶段在30—45岁。b）参照高收入阶层约占城市总人口10%的比例计算，成都主城区城市人口及外来人口共约450万人，有能力的潜在目标消费群约40—50万人（不包括项目定位超区域辐射范围人口和外来旅游者等潜在消费群）。（二）市场营销——全租模式此模式下的项目甲级写字楼、酒店式服务公寓、国际品牌商业购物中心与地下停车场部分均统一出租。项目本身的品质和地段决定了物业增值空间大，考虑到回收期内物业自身的增值，且物业增值肯定高于利息支出，此模式能保证较高物业增值收入，且能保证物业业权的统一和项目品质的稳定性，有利于项目后期运营管理与物业增值。48 二、运营管理计划1、酒店服务式公寓经营管理：委托享有盛誉的新加坡辉盛国际管理公司管理本项目酒店服务式公寓，提供国际化的高品质酒店式服务。辉盛公司酒店服务式公寓管理分布于新加坡、马尼拉、伦敦、亚太、中国大陆等国家和地区，具有强大的高端客户资源网络，辉盛品牌和卓越的个性化服务在国际上已享誉业界。品牌管理，统一经营，对保证物业档次品质，提高租金标准，扩展客户资源，增加入住率都有良好带动作用，并有利于保持整个项目长久的市场竞争力。2、高档商业购物中心的经营管理：与国际知名商业管理公司合作，进行项目国际招商和运营管理，由招商引入的国际知名品牌的百货主力店、旗舰店以品牌优势保障项目商业经营竞争力。3、甲级写字楼的物业管理:由国际知名物业管理公司提供顾问服务,由X物业管理公司提供国际标准的物业管理服务（X物业管理在上海、南京发展十多年，管理多个大型高档物业项目，以国际化的服务成为国内知名的物业管理品牌，荣获建设部授予的“中国优秀物业管理企业”称号）。48 第六部分结论X置地集团进入成都投资得到了省、市政府领导的关心支持，“X置地广场”项目被市政府列为“成都市重大投资项目”，倍受成都社会各界和新加坡政府各界关注。从2003年起，通过与第一太平戴维斯、怡和高力、戴德梁行等国际知名顾问公司合作，进行深入的市场论证和项目定位研究，表明：该项目地段作为“AAA级”商业地块，具有巨大的市场价值和增值空间，适合开发高端商务中心项目。项目定位为成都城市CBD中心国际标准的中国西部“总部经济基地”，符合成都国际化进程和城市经济迅速发展的市场需要，项目开发具有强大的需求支持，市场前景良好。项目规划设计由全球享有盛誉的美国NBBJ国际工程设计公司担纲，并与英国ARUP（奥雅纳）工程顾问公司、新加坡辉盛国际管理公司、戴德梁行、中国建筑西南设计研究院等展开广泛深入合作，提供项目工程设计、商业空间设计、经营管理等多方面的技术支持，将充分保障项目高质量的建筑品质和国际化的运营管理。X置地集团在上海、南京拥有十多年房地产开发和经营管理的成功经验，秉承“善待土地，对一方水土负责”的开发理念，依托专业的国际精英管理团队，完全可以把项目打造成为建筑精品，保持项目48 长久的市场竞争力。综上所述：“X置地广场”项目具有投资开发的良好可行性。有新加坡及四川省、成都市两地政府的关心支持，有得天独厚的土地资源优势和充分的市场需求，有阵容强大的规划设计国际团队，有X集团成熟的房地产开发和运营管理经验，开发“X置地广场”项目完全可以取得成功。对城市负责，对子孙后代负责，造福一方，以良好的业绩回报社会。48'