街道地块项目可行性研究报告 54页

'街道地块项目可行性研究报告 目录第一章项目概况1一、项目简介1二、经济技术指标2三、四至关系2第二章市场环境分析3一、北部新区区域解析3二、北部新区高新园区解析5三、北部新区高新园区楼宇工业分析6第三章区域房地产市场分析6一、区域房地产概况6二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析8三、重点个案调研11四、区域商业解析16五、周边配套19第四章项目SWOT分析20一、地块解析20二、SWOT分析20第五章项目初步定位21一、目标客户定位21二、产品定位22三、价格定位23第六章项目规划设计方案及评价24一、项目开发方向分析24二、项目规划设计方案及评价24三、项目初步方案选择29第七章项目开发建设及销售计划30一、开发建设计划30二、各期开发建设面积30 三、销售进度分析31第八章投资估算31一、投资估算依据31二、建设项目总投资估算32三、分年投资计划预测35第九章项目销售收入与资金筹措计划37一、项目销售收入、营业税及附加预测37二、项目的启动资金37三、项目资金筹措计划37第十章财务评价41一、评价前置关键数据41二、财务评估静态指标42三、财务评估动态指标42四、财务评价结论46第十一章不确定性分析46一、主要不确定性因素46二、敏感性分析46三、临界点分析47四、盈亏平衡分析47五、土地成交价格分析48第十二章项目风险分析及控制措施49一、风险因素识别49二、风险分析49三、风险评估49四、风险对策50第十三章项目可行性研究结论与建议51一、项目可行性研究综合评价51二、项目建议51 第一章项目概况一、项目简介项目位于X高新园X街道X桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为X桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，土地平整，地块上有少量简易的临时用房。地理区位图：场地现状第37页共51页 二、经济技术指标总用地面积62.1亩容积率3.5建筑密度≤35%绿地率≥30%用地性质居住用地三、四至关系地块位于北部新区重庆EBD（生态商务区），与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速X立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“X丽景”楼盘和凤麟苑（经济适用房）、怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。周边区域现状：第37页共51页 第二章市场环境分析一、北部新区区域解析1、北部新区介绍北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。北部新区于2000年12月18日设立，2001年4月25日挂牌成立，重庆市委、市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，提出用10年时间在北部新区"再造一年重庆工业"，即北部新区加经开区、高新区在2010年实现工业总产值1500亿元（相当于2000年重庆市工业总产值）。据了解，2006年，北部新区生产总值（GDP）达到87亿元，比2001年增长10.2倍；工业总产值从2001年的7.3亿元迅速飙升到2006年的292亿元，增长39倍，年均增幅达109%；固定资产投资总额从2001年的11亿元猛增到2006年的166亿元，增长15倍。2001～2006年累计，北部新区固定资产投资总额已达到536亿元，其中基础设施建设投资254亿元；北部新区的入库税金总额从2001年的0.83亿元迅速增长到2006年的35亿元，增长41倍，年均增长率达111.3%。截至2006年底，北部新区历年累计引进项目达到686个，合同投资额598亿元，目前已开工、投产或营业项目共568个，开工投产率达到83%。经过几年的开发建设，北部新区已基本形成"3个1"的发展格局："1座汽车城"，"１个星系列百万方高新技术楼宇产业"，"1条嘉陵江滨江景观带"，第37页共51页 目前，北部新区两园已由一个城郊乡镇区域变成一个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。2、北部新区发展规划北部新区规划概况：规划性质以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区用地规模规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建设用地91.73平方公里，占总用地的67.15%人口规模规划人口规模为65万人北部新区组团规划分布：礼嘉组团黄茅坪组团翠云组团鸳鸯组团人和组团大竹林组团金山组团北部新区七大组团规划：组团主要功能组团概况X组团商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人大竹林组团信息产业、软件产业、光电产业、生物工程以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人礼嘉组团高新技术研发、高档社区以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人黄茅坪组团现代制造业以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人翠云组团新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园鸳鸯组团服务业、高档社区以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人第37页共51页 金山组团出口加工业、现代物流包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人二、北部新区高新园区解析1、园区介绍北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约50平方公里，包括X组团和大竹林组团，是重庆高新区最新最大的产业拓展区，于2001年4月正式启动，被称为“重庆EBD”（生态技术商务区）。该园区重点发展电子信息、生物医药和食品仪表等三大主导产业，集团建设重庆光电产业、重庆智能仪器仪表产业、重庆生物医药产业和重庆软件产业等四大产业基地。园区内还规划布局了未来新重庆的中央商务区、使领馆区、居住新区以及交通、通信枢纽。X组团：建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公、商档社区为主，具有山水园林特色、环境优美的现代化高新技术产业。大竹林组团：建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特色、环境优美的现代高新技术产业区。2、居住环境（1）、人均绿地面积64.8平方米北部新区高新园区总面积约50平方公里，城市规划建设用地约39.21平方公里，其余为生态绿地、林地及水域等，占总用地的20.06%。在城市规划建设用地中，绿地面积927.13公顷（其中公园绿地515.23公顷），占总规划用地的23.65%（其中公园绿地占13.14%）。高新区规划总人口为30万人，按照高新园绿地系统建设指标规划，到2015年，高新园人均公共绿地15平方米，人均绿地面积64.8平方米。（2）、休闲配套区域内有环境幽雅、绿树成荫的柏林公园，花果瓢香、绿茵如毯的照母山植物园及古木峰公园境内的的天然绿肺；方尖碑、X民俗文化村、玲珑宝塔坐落其间，充分展示了X的人文历史；金科天籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮一条街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。（3）、居住规划北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的25%，各种高品质的住宅小区错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约250万平方米。第37页共51页 截止2005年12月底园区土地供应基本情况：类别合计(公顷)建设用地(公顷)非城市建设用地小计产业用地居住用地公共设施用地交通用地市政设施其它(绿化用地、水面)合计4834.433921.07775.93893.91352.67874.9880.5943.08913.36所占比例100%81.11%16.05%18.49%7.29%18.10%1.67%19.50%18.89%（4）、完善的交通网络北部新区高新园城市市政道路总长288.6公里（未含高速公路23.3公里）（五条“金”系列主干道总长36.5公里，X组团道路总长106.1公里，大竹林组团总长100公里、火车北站片区道路总长46公里），已经建成道路58.3公里（五条“金”系列主干道已建成通车6.5公里），目前正在实施的道路长35公里，预计2010年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。三、北部新区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少、税源稳、效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。目前，该区域七座“星”系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足1000家以上科技型中小企业办公、生产需要，目前其使用率平均达到了76%。据了解，北部新区2007年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。实施高新园中心区拓展区、总部基地等项目63万㎡，到2007年年底形成150万㎡规模。并于今年下半年全面开工建设"太阳座"、"土星"科技孵化楼。还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业"十一五"规划由200万㎡提高到250万㎡。上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。第三章区域房地产市场分析一、区域房地产概况总述：凭借得天独厚的自然资源、基础设施、市政配套、产业优势等条件，北部新区高新园区的房地产市场自2002年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖·香樟林别墅、比华利豪园、金科·天籁城、金科·天湖美镇、棕榈泉国际花园、协信TOWN城、龙湖·第37页共51页 水晶郦城等中高档房地产项目，成为名符其实的“富人区”，纵观该区域房地产市场，存在着“中间小、两头大”的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安置房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。区域管辖内主要房地产项目保利香槟花园、鲁能星城（部分）、北岸新洲、比华利豪园、财富中心、大众·御湖苑、上丁企业公园、枫林秀水、锋尚星空、加新花园、加新·仁和欣座、金科东方王榭、金科·天湖美镇、金科·天籁城、劲力·五星城、龙湖·水晶郦城、南极·凤麟苑、荣鼎国际、协信TOWN城、中兴渝景苑、棕榈泉国际花园。1、高新园区2006年商品房市场分析单位：万㎡、元/建筑㎡2006年3月-2007年3月北部新区高新园商品房成交情况分析：⑴、高新园区商品房销售面积分析从上表数据可以看出，2006年3月至2007年3月，北部新区高新园区商品房成交面积94.76万㎡，其中住宅成交比重较大，达93.06%，非住宅成交面积仅为6.58万㎡，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状，区域生活配套还有待于随着人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。第37页共51页 ⑵、住宅成交平均面积分析从区域供应户型来分析，2006年3月至2007年3月期间，以60-80㎡的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安置房及部分小户型社区，另一部分户型供应以100-120㎡为主，这源于保利·香槟花园、尚源印象、劲力·五星城等项目的大面积放量。从销售情况来看，成交的多为120-150㎡区间的住宅，这多是高档产品的继续消化过程，而从普通住宅的交易情况来看，80-100㎡的二房和100-120㎡的三房销售也比较理想。⑶、住宅销售价格从上表可以看出，受金科·天湖美镇、东方王榭、棕榈泉国际花园、协信TOWN城等高端项目的影响，该区域住宅销售价格一直保持建筑面积3000-3200元/㎡的高价运行，并逐渐呈上升的趋势，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价。二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析2007年一季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是：房地产开发规模较去年同期有所上升；市场成交量有所增加；房地产市场竞争相对平和；房价稳中有升。1、房地产市场供应情况分析⑴、土地供应优化土地供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障房地产市场健康发展的重要措施。本季度北部新区高新园区共协议出让宗地5宗，面积为43公顷；挂牌出让土地6宗，面积为42公顷；行政划拨6宗，面积31公顷。供应情况与上一季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。⑵、预售许可登记本季度北部新区高新园区第37页共51页 共进行商品房预售许可登记21幢，1486户，总面积为13.88万平方米。和去年同期相比有所下降，近年来北部新区高新园区的商品房新增幅度一直保持着一个良好稳定的发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为127.98万平方米。2、房地产销售情况分析⑴、购房需求面积的选择本季度北部新区高新园区商品房销售最多的为180㎡以上的房屋，其次是120-150㎡以及150-180㎡的，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量的58%。这类房屋主要是由近几个月开盘的“棕榈泉”和“协信town城”的联排别墅以及“东方王榭”的花园洋房构成。从上图可以看出，这类房屋虽然面积大价格高但仍然拥有很大一批的消费群，由于其小区环境优质、楼盘总体规划好、性价比高，因此始终还是不乏购买者。另外，本季度80-100㎡的中等互型房屋也保持着一定的销售量，位居第四，占总销售量的16%。这类房屋由于面积适中，户型也受广大消费者青睐，因此一直在北部新区高新园区保持着稳定良好的销售形势。⑵、消费者对住宅单价的承受力第37页共51页 由上图可以看出，北部新区高新园区商品房住房销售最多的是均价在3000-4000元/平方米的房屋，占总销售量的21%。由于北部新区高新园区商品房住房总体均价近年来一直保持在3500元/平方米左右，因此3000-4000元/平方米这类房屋本就是北部新区高新园区销售量最多的。另外2500-3000元/平方米的房屋代表着北部新区高新园区一部分的中小型楼盘，北部新区优质的生活环境也吸引了很大一大批工薪阶层和年轻工作者选择这类价格相对较低的房屋，本季度这类房屋占总销售量的14%。随着棕榈泉国际花园湖边别墅区和协信town城四期联排别墅的陆续开盘，本季度均价6000元/平方米以上的房屋较上一季度和去年同期都有一定幅度的增长，特别是10000元/平方米以上的房屋也销售了7套。由此可见，购房者虽然偏向于价位在3000元/平方米以下的房屋，但面对楼盘大环境好的房屋，虽然价格稍高也还是受到大多数人的青睐，而别墅等高档商品房也仍然对那些具有一定经济势力的购房人具有吸引力，因此对于楼盘的销售还有潜力可挖。3、房地产市场成交量分析⑴、二级市场成交情况本季度北部新区高新园区商品房销售成交2297套，总面积26.04万平方米，成交金额9.9亿元,分别比去年同期增长82%、73%、94%。其中,商品房住宅成交1936套，总面积23.92万平方米,成交金额8.95亿元,分别同比增长61%、55%、87%;非住宅成交361套，总面积2.12万平方米,成交金额0.96亿元,分别同比增长491%、266%、159%。本季度商品房销售情况虽然较去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比却有小幅度的回落。说明北部新区高新园区第37页共51页 近年来的商品房销售情况并不是一味疯长，而是略有波动，但处于持续增长的良好世态。⑵、三级市场成交情况在北部新区的建设进程不断加快，二手房市场也越来越被看好的情况下,北部新区高新园区存量房转让数量也是节节攀升,一直保持稳步上涨的局势。今年一季度,北部新区高新园区存量房转让152套，总面积1.79万平方米,转让金额0.52亿元,分别比群年同期增长105%、95%、53%。其中住宅转让144套，总面积1.66万平方米,转让金额0.49亿元,分别比去年同期增长106%、105%、63%。4、房地产市场价格走势分析从近1年的价格走势分析来看，北部新区高新园区整体房价没有太大的变化，稳中有升，今年总体较去年同期上涨了574元/平方米，涨幅为19%。2004年重庆市房地产市场进行政府宏观调控以来，北部新区高新园区的房地产市场价格增长势头已逐渐相对平缓，处于稳步增长中。三、重点个案调研1、住宅个案中兴·渝景苑第37页共51页 ⑴、优劣分析优势1、周边紧邻古木峰公园、照母山公元，拥有较好的自然景观2、中兴为大型通讯企业拥有交好的企业形象和实力3、与金科天籁城紧密相连，可共享部分成熟生活配套劣势1、生活配套尚未成熟2、项目背侧紧邻金开大道，受噪音影响⑵、经济指标项目名称中兴·渝景苑所属区域板块X版块物业地址渝北区北部新区高新园金科天籁城背后（古木峰公园）占地面积28389.80平方米建筑面积79123.64平方米容积率2.79楼层规划两栋18层高层和五栋11+1小高层建筑形态小高层、高层开盘日期2006-09主力房型72-114㎡销售均价3480元/㎡销售率80%以上总户数512开发商重庆中兴发展公司物业管理待定荣鼎国际第37页共51页 ⑴、优劣分析优势1.位与新牌坊区内，前临机场路交通便捷，区位优势明显2.后靠市政规划涉外领事区，拥有较好的居住环境3.背拥盘溪河，龙湖香樟林、财富中心等城市住宅景观。劣势1、紧邻交通主干道，噪音污染大⑵、经济指标项目名称荣鼎国际所属区域板块新牌坊物业地址重庆新牌坊机场路（中国移动大厦旁）占地面积26232㎡平方米建筑面积131360.27平方米容积率4.46楼层规划4栋30F高层建筑形态高层开盘日期预计五月中旬主力房型71-108㎡销售均价预计3500-3600元/㎡销售率未售总户数512户开发商重庆荣鼎地产有限公司物业管理待定财富中心第37页共51页 ⑴、优劣分析优势1.香江国际为过内知名开发企业，成功运作过多个案例2.位于高科技产业园区内，园区的发展已为项目带来惊人的效益3.享尽园区内、道路交通、市政公园、涉外领事馆、等等所有市政配套4.紧邻龙湖大社区劣势1.花园洋房的存在使局部建筑密度过大⑵、经济指标项目名称财富中心所属区域板块新牌坊物业地址重庆北部新区星光大道16号占地面积26232㎡平方米建筑面积131360.27平方米容积率4.46楼层规划点式高层：25、28、31F板式小高层：18F花园洋房：4+1、6F建筑形态点式高层板式小高层花园洋房开盘日期点式高层：2005.7板式小高层：2004.8花园洋房：2006.8主力房型点式高层：50-114㎡板式小高层：70-140花园洋房：110-200㎡销售均价点式高层：4200元/㎡板式小高层：3980元/㎡花园洋房：5300元/㎡销售率点式高层：100%板式小高层：100%花园洋房：85%总户数点式高层：560户板式小高层：812户花园洋房：400户开发商重庆香江高科地产发展有限公司物业管理北京达文物业管理公司第37页共51页 天湖美镇·观天下⑴、优劣分析优势1.金科地产，我市一线知名开发企业实力雄厚2.项目内拥有自然湖泊，内部自然条件优越3.被靠市政山体公园外部自然环境较好4.拥有社区内部园林与建筑综合景观劣势1.公交系统不太完善2.生活配套相对不成熟⑵、经济指标项目名称观天下所属区域板块经开版块物业地址X金开大道1号占地面积40000平方米建筑面积70000平方米容积率1.35楼层规划板式小高层：18F建筑形态板式小高层开盘日期板式小高层：2005.12主力房型80-110㎡销售均价3600-3800元/㎡销售率90%总户数板式小高层：576户开发商东成物业发展有限公司物业管理金科物管2、商业个案项目名称地理位置体量面积区间售价租金天一顺和康城渝北区北部新区万寿支路4000㎡以上20-300㎡4000-11000元/㎡30-60元/㎡第37页共51页 天湖美镇金开大道1号1100040-400㎡7000-1200035元/㎡中兴渝景苑北部新区高新园金科天籁城背后4000-5000㎡未定未定未定分析：⑴、除金科十二坊外，该区域在售商业均以底商和商业街的形式存在；⑵、纵观该区域商业价格，在套内4000-14000元/㎡的区间，其中，临近主干道（金开大道、X大道、黄山大道）的商业价格较高，售价相对较高，而次干道/内街的商业价值相对较低。四、区域商业解析1、区域商业整体分析分析：从图中可看出，空置商业店面占整个业态比例最高为21%，其次是物流仓储占整个业态比例19%，建材汽配占17%，生活便利店占15%、小型餐饮11%、大中型餐饮8%、美容美发4%、医疗保健4%、金融服务1%。2、X大道商业分析第37页共51页 分析：从图中可看出，汽配建材占比例最高为53%，其次是空置商业店面占比例37%，生活便利店与医疗保健并列仅占5%。该路段商业之所以形成该态势的主要原因：①、临近华廷等大型物流中心，属于快速主干道，有利于汽配等相关业态的经营。②、店铺面积过大租赁价格过高，致使空置率较高。该路段商业店面的形态以两层商业为主，面积在20-40㎡的店铺出租率较高，店面开间控制在3-4米，进深在10-12米。3、双宁路分析：图中生活便利店占整个业态比例的27%，小型餐饮23%、大中型餐饮21%、空置商业店面为9%、美容美发8%、医疗保健4%、汽配建材占4%、金融服务4%。第37页共51页 该路段的商业表现出了：东西两极分化明显的特征，以金科天籁城为划分界限：西段商业集中分布于金科盛宴十二坊内，其形态为3层中式复古建筑，13家定位全为中高档次的餐饮酒楼，营业面积均在300-800㎡之间，辐射范围为本区域所有中高端消费人群、政府职能部门、大中型企业；东段全为低档次的生活便利店、餐饮店等，全部分布在道路两旁的拆迁安置房的平街层，通过整改形成商住相结合的形式，面积集中在10-20㎡，通过调研，均为住户以自己经营为目的，在方便本路段人群的同时，也算为自己增加收入。4、宁支路(X丽景)图表显示物流仓储业态占据54%,位居第二的空置商业店面占据了18%,其次是生活便利店占12%,医疗保健为9%,美容美发3%,医疗保健占据3%,建材汽配仅1%。该部分商业店面的形态全为底商，以围合的形式分布在项目（X丽景）四周，通过实地调研店面总数近80个，单个商铺面积均在30-50㎡之间，开间尺度在3-4米不等，进深在10-12米范围，从商家使用上来看，临街部分均为办公为主，小部为办公与仓储相结合的方式，便于商家停车装卸货物及办理相关手续。因我司意向性地块为长途货运停车场的原故，消化了该案80%以上的商业店面，在如此优越条件的支撑下，仍可看出较为明显的商业空置率，如果意向性项目的启动必然会导致停车场与大部分商家的搬迁，此时，本区域内的商业空置率将会急剧上升，该问题是本项目商业定位具有重要的参考价值。5、小结X大道商业形态主要以建材、汽车配件、布艺家居装饰品为主，重百超市与小部分生活便利店为辅助；双宁路的两极分化商业特征，既满足了区域内的基本生活需求，又辐射到了区域内的中高端消费人群；双宁支路的X第37页共51页 桥停车场临时的存在，也带活了该支路的商业发展；通过本案周边商业分布以及规划形态的研究，再结合现目前整体与潜在的商业空置看来，我们得出以下结论：①、本案商业功能定位应考虑服务于本社区业主，在长期来看，能满足区域的发展所带来的商业消费的增长，考虑邻近规划中的学校带来的消费机会；②、位置尽量靠近社区主入口周围，以方便使用；③、商业规划与布局时，应不影响社区品质及未来业主的居住，面积控制在5000㎡左右；④、在建筑形态上尽量以一层商业为主，考虑部分的两层临街商业，注意层高、开间、进深的控制。五、周边配套1、公交系统路线车型开收班时间起始站点125B中级车6：30-19：30X、中华坊、读书梁、上清寺、大礼堂、南坪126普通车6：30-19：30出口加工区、汽博中心、金渝大道、天湖美镇、中华坊、新牌坊133中级车6：30-21：00X、中华坊、电子校、重庆大学、陈家湾、高滩岩149普通车6：00-19：30金福路、天湖美镇、红旗河沟、黄泥磅、大湾、南坪二小区208中级车7：00-19：10X医院、中华坊、边防总队、南桥寺、陈家湾、小龙坎、西南医院465B普通车6：30-18：30天湖美镇、消防总队、新牌坊、加州市场、海关、小苑、家乐福606中级车6：30-19：30X镇、加州市场、红旗河沟、上清寺、火车站、黄沙溪、袁家岗125普通车6：30-19：30X镇、新牌坊、牛角沱、菜园坝、工贸、金台、南坪区府1、外部配套学校X中小学、金科巴蜀中学高二部及其龙湖小学部、特色幼儿园医疗重庆北城医院、X医院、佳爱骨科门诊、商业盛宴十二坊、休闲娱乐女主角护肤美体生活馆、萧丙养生足疗、维他蔬果吧农超银卫超市、重客隆、易初莲花、X综合农贸市场金融中国工商银行、中国农业银行、中国信合市政水、电、气、闭路、电信交费点其它金科酒店、消防队招待所第37页共51页 第四章项目SWOT分析一、地块解析l从土地地貌特征解析：项目地块内地貌情况平坦，利于土地整理；l从项目所在区域解释：区域未来将成为重庆市行政中心、金融中心、外事中心和“富人居住区”以及高新园的完善的生活配套区域；l从周边生活配套条件解析：基础生活配套设施已经形成，居家生活日益方便；l从消费者的观点解析：认可度较高，以理消费价位较高。l从未来发展解析：区域成熟度将会进一步提高，成为产业中心、商务中心和居住中心。二、SWOT分析1、优势（S）l区域居住氛围已经形成，生活配套日益完善；l区域市场知晓度高，房地产市场成熟稳定，发展潜力大；l区域随着高新园产业发发展成熟，将带动很大一批产业链人口进入，支持房地产市场的发展；l项目周边景观资源丰富，紧临大型生态公园及川剧艺术中心等休闲设施，生活环境良好；l地理位置良好，周边道路网络较为发达，交通配套日益完善，交通通达性好。2、劣势（W）l项目两侧中低端项目形象较差，低端居住人群对居住环境有一点的影响，进而影响项目档次和形象的提升；l项目地块前面地块现在荒置，用途未知，将会影响项目在后期的动作及推广；建议：试图连前面地块一并拿下，在靠近西面临金科天籁城处合理规划，设立销售中心。3、机会（O）l高新园区及周边工业园区的建设，将为区域带来极大的升值潜力和人口的入住；l周边可供开发用地较少，项目市场竞争较弱；l项目场地平整，有利于减少开发周期，以短平快获取较大利润。4、威胁（T）第37页共51页 l项目周边其他热点住宅板块对客源的分流。l项目场地现为一成熟物流中心，如该地块开发，物流中心暂时搬迁至前面或后面地块，其带来的若干负面效应将会影响本案的销售。l地块西南角边缘处有渝怀铁路隧道穿过,地块退红线3米多,其的修建及规划变更的可能,会对项目开发造成影响。小结：通过以上的分析，可以看出，项目地块临金科·天籁城侧有着相对较好的居住环境，EBD（生态商务区）、金融中心、外事中心的发展，将会带来更多的产业人口的入驻及生活配套的完善，并且项目具有较好的景观资源和休闲居住资源。因此项目在规划设计及营销过程中，应尽量规避两侧中低档次对其的影响，打造成中高档楼盘的形象，才会在获取良好的经济效益和社会效益。第五章项目初步定位一、目标客户定位1、区域目标客户群目前，通过对金科·天湖美镇、金科·天籁城、金科·中华坊、财富中心等项目深入调研分析，已经购买及已入住的业主，从区域看来以渝北区、江北区、北部新区为主，渝中区、沙坪坝区、南岸区等区域为辅，而我市周边区县来客内与外省人士为辅助客户。本区域内产品主要以中高端多层、低密度项目作为市场的主导，其建筑形态主要以花园洋房（5+1）、板式小高层（18F）为主，点式高层（18-30F）为辅，其主力客层多来自区域内政府职能部门与移动、电信等国有大中型企业的中高层及以上的高管，作为私企老板、业内人士与其他精英们也不干落后的成为区域内先居者，他们拥有丰富社会资源，有着丰厚的收入来源，拥有自主的交通工具，主力年龄范围在30-45岁之间，这支主力军推动了本区域房地产市场的发展。2、最具参考价值目标客户（中兴·渝景苑）据中兴·第37页共51页 渝景苑内部销售初步统计，移动、电信是他们最主力客户，该部门主管、部门经理、技术人员之类的，他们收入状况略微丰厚、相对稳定，顾能承受总价在25万以内的两房，30-35万的三房，年龄范围相对较宽在25-50之间，是因为个人能力而决定，他们对公交配套的依赖性相对较强，从建筑形态的接受度来看，30-40之间的中青年对于小高层、高层的抗性不大，相对容易接受，户型设计只要鉴于舒适与适用之间接受度还是相对较高，40-50岁年龄阶段群体他们通过充足的积累在户型设计的功能性和舒适度方面要求要略高一些。该案自2006年9月点式小高层3、4、5号楼（11+1、一梯四户）开盘以就去化率看来，点式小高层6号楼（18+1、两梯六户），于2007年1月至今开盘入市以来去化50%-55%，从客户群体的接受程度看来，我们可以分析出：1、在面积控制合理2、在户型设计上鉴于舒适和实用之间3、尊寻合理的市场价格。结论：在满足分析中1、2、3项条件，18F-30F的高层建筑也能实现较好的市场效果，我们通过项目测试和他们对市场专业的见解，直接反映出了，客户对于高层低密度的认同度还是较高的。通过深入调研和统计分析如：天湖美镇、天籁城、中华坊、财富中心等项目的成功销售已经印证了该项目小高层（18+1）的市场前景是看好的，也为我司项目的目标客户群体，起到了引导性、和方向性、重要性。3、本项目目标客户群我们对本案的目标客户群初步解析如下：⑴、目标客层区域主要以项目所处区域内为主，其次为区域所在的渝北区为辅、再次为江北区。⑵、目标客层职业通过调研高新园内已经投入运营的近100方的高科技产业楼宇，分布着各企业的中、基层管理者与部分技术人员，同时该群体也不排除分布在区域内的政府职能部门以及移动、电信等未置业与将置业的潜在群体。⑶、目标客层年龄25-35岁之间的主体年龄区间，36-45岁为辅助群体。⑷、目标客层消费力在高科技产业优势企业条件下他们相对稳定的收入足以支撑他们置业。⑸、目标客对产品需求他们是实用主义者，满足整体规划保证低密度、合理控制面积区间、良好的园林景观、拥有一定的自然景观、户型设计体现功能性和一定舒适度。⑹、目标客层对于配套的需求在本社区内配套上满足基本生活需求便可。二、产品定位1、项目档次定位通过对区域的分析及周边项目的调研，我们建议将项目打造成中高端、低密度第37页共51页 精品高层住宅小区。理由：⑴、项目所处区位的诸多优势，及临近金科·天籁城片区的优势，使其注定是“含着金汤匙诞生的”，渝能有信心将其打造成为中高档住宅精品；⑵、项目容积率为3.5，通过对周边房地产项目的调研，周边高层产品的销售与花园洋房等高档产品的销售旗鼓相当，甚至高层的销售速度快于花园洋房的销售速度（财富中心就是），因此，从市场的角度和经济效益的角度，我们都建议项目用足容积率，以量来获取较多的利润；⑶、项目占地规模相对较小，且四面临马路，两侧还紧临经济适用房等低档小区，因此，不太适合打造花园洋房等高端产品；⑷、从周边项目的调研来看，高层产品应以低密度、大尺度和一流的园林景观取胜。2、物业形态配比建议以点式高层为主，板式小高层为辅，并辅以少量的临街商业。建议在项目东、南临近低档住宅侧布以点式高层住宅，在临近金科·天籁城侧布以小高层板式住宅，在布局与视线通廊上，应充分利用地块西、北侧的自然景观（山景、公园景观等）及建筑景观（金科·天籁城社区等景观），做到景观资源最大化。商业建议以裙房或独立临街门面的形式布局，以1-2层为宜，建议主要在项目东、西两侧布置，体量控制在5000㎡左右。3、户型区间建议以三房和两房为主，辅以少量的一房，户型设计在控制面积的同时，保证其功能的齐全及使用的舒适性。具体户型配比有待于随着调研的深入而更细化、更精确。三、价格定位第37页共51页 通过对项目区域的深入分析和项目周边参考个案的调研，假定本案能在明年销售，我们暂定项目静态销售为点式高层套内价格3600元/㎡、板式小高层套内价格3800元/㎡，商业门面套内面积销售均价一层为8400元/㎡、二层为4500元/㎡。具体价格策略有待于随着调研的深入而更细化、更精确。第六章项目规划设计方案及评价一、项目开发方向分析根据项目的规划控制指标，结合我们对项目进行的前期市场调研结果，要使项目的规划指标用足，项目只能是以小高层和高层的形态存在，不适合于开发建设多层花园洋房。因此，本项目的开发方向为小高层和高层住宅的各种组合。二、项目规划设计方案及评价根据前阶段的工作成果，设计了如下四种方案：（一）方案一6栋高层（32层）+9栋小高层（11层）+独立商业设计原则考虑到该项目的建设目标、功能、用途及建设基地的地形地势，周边环境等因素，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，确定本小区的设计原则如下：1．根据甲方的开发意见的要求，并协调规划区相关内外部环境条件，合理确定功能布局与开发规模。2．作为新世纪的住区建设工程，设计应展望新世纪居住理念，具有超前性，达到高起点与高水准。3．贯彻“以人为本”与“可持续发展”思想，在满足适时室内居住水平的同时，加强户外环境设计。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。4．充分利用现有地形条件，继承和发扬周边当地文化，将自然环境和人造社区优化成一个可持续的、功能化和艺术化的生活社区。5.本项目将商住区的规划设计放在城市的大视野下进行思考，建立完善的城市系统，以控制城市发展的空间序列和形态；创新独特的城市景观设计，将对原有城市的景观从形态和精神上进行全面的更新，按照有机整体的功能要求，进行全面布局；遵从合理发展原则，以区域的发展带动整个城市的发展和进步，使其处于一个动态的升级系统中。第37页共51页 6．商业历来是开发商的重头戏，本案将提供多种商业形态和连续的商业线，以赢取更多的细分市场。设计概念概念一——人车分流，动静分区车行系统和步行系统分开设置，车行系统同室外道路停车结合，形成“闹”的外环，步行系统同中央绿地相结合，形成“静”的核心。使小区内居民有一个安静、安全、不受干扰的生活休憩环境。概念二——城市中心的绿色生态居住文化精心设计小区景观，绿地能尽可能的实现全小区居民的“共享”，每户住宅均朝向主要景观区，作到推窗见景。概念三——城市设计思想的运用以运营城市的意识，把对城市的功能进行有机的整合作为本项目规划的思想和原则基础。概念四——现代的建筑设计风格本设计采用的空间及立面构成手法均充满现代的造型风格，力争以典雅的现代风格形成清新而鲜明的个性。概念五——充分体现对家庭生活的原点通过对家庭发展趋势的关注实现“以人为本”的设计思想。家庭具有比纯粹的居住更为广泛的社会功能，因而也将赋予居住区更为生动的时代气息。因此，小区设计定位于为每个人及每个家庭提供具有优美环境和温馨氛围的家园社区。概念六——密切关注21世纪人口结构的变化趋势。随着我国开始进入老龄人口社会，我们在设计中努力尝试为居住者尤其是老弱幼小者提供方便的步行系统和专门的健身、娱乐设施，为其活动提供开敞空间.并引入阳光、运动的全民健身理念，规划布置了健身设施及场地，使居住者的活动范围不仅局限于居室。总平面布置总平面布局顺应城市设计的架构，充分照顾到与城市道路的关系，结合地形与周边建筑，与环境协调共生。建筑布局以点线结合的方式，开合有度、高低错落；社区内部空间形态丰富多样，结合环境又具有可识别性；各组团结合地形，形成围合，沿街空间形态各异，避免单调。交通组织车行流线为避免给城市干道带来巨大压力，将小区车行出入口、地下车库入口全部设在次干道，充分发挥支路的交通功能，并将几个车流节点在支路上拉开距离合理布置。第37页共51页 外部人流则在整个项目的沿街面设计美观、顺畅的人行道，并利用建筑的退让、悬挑等手法变换空间尺度，形成商业步行街、小广场等丰富的、多主题的开放步行体系。总建筑面积16.61万平方米，总平面布置图及有关经济技术指标如下：（二）方案二5栋高层（32-33层）+11栋小高层（9栋11层、2栋15层）+独立商业总平面布置1、组团式布局，通过围合和半围合的方式，结合点式高层和板式小高层，并采用底层架空的手法营造出多个即独立又相互联系的居住院落空间；2、规划中的高层建筑45度角布置，保证充分享受阳光，避免发生对视。同时，这种建筑布局的方式也保障了气流在住区内的畅通，提高了小区的生活健康标准。3、独立划分的商业用地，为以后商业开发的升级和功能的调整提供了很大空间；4、商业与住宅脱离，即节约建造成本，又为商业的划分提供了更大的灵活性。5、组团式布局，易于分期开发。第37页共51页 6、设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。总建筑面积16.27万平方米，总平面布置图及有关经济技术指标如下：（三）方案三4栋高层（32层）+16栋小高层（11层）+独立商业总平面布置1、采用围合式布局方式，板式小高层围合用地四周，营造出超大中心庭院，四栋点式高层点缀在中心庭院内，创造了环境优美、宁静的居住空间，提高了居住品质；2、住区内形成南北和东西两个视线通廊，使住户能够最大限度的享受到自然景观；3、商业与住宅脱离，即节约建造成本，又为商业的划分提供了更大的灵活性。4、设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。总建筑面积16.29万平方米，总平面布置图及有关经济技术指标如下：第37页共51页 （四）方案四4栋高层（32层）+11栋小高层（6栋11层，5栋18层）+独立商业总平面布置1、采用围合式布局方式，点式高层和小高层相结合，从主入口向内，建筑层数逐步提高，形成了项目丰富的空间层次；2、小区内部建筑错落布置，形成一大一小两个中心花园。同时，本方案建筑布局方式也保障了气流在住区内的畅通，提高了小区的生活健康标准；3、设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。总建筑面积16.32万平方米，总平面布置图及有关经济技术指标如下：第37页共51页 三、项目初步方案选择根据前面的有关分析，结合对今后市场的一个基本判断，我们初步选择“方案一”做为详细分析测算的依据，项目的经济技术指标详见表6-1：表6-1项目经济技术指标一览表指标名称指标值比例备注项目总用地面积(万㎡)4.14－62.1亩项目净用地面积(万㎡)4.14－62.1亩容积率3.49－　建筑密度(%)19.07　　绿地率(%)43.00　　总建筑面积(万㎡)16.610100.00%　地上建筑面积(万㎡)14.46787.10%　第37页共51页 地下建筑面积(万㎡)2.14312.90%　其中　住宅用房(万㎡)14.07284.72%　　　　其中　小高层住宅(万㎡)2.55218.14%12层高层住宅(万㎡)11.52081.86%32层商业用房(万㎡)0.3952.38%2层公建配套(万㎡)2.14312.90%　地下车库用房(万㎡)2.09397.67%地上考虑20%地下配套用房(万㎡)0.0502.33%　第七章项目开发建设及销售计划一、开发建设计划由于本项目总建筑面积为16万方左右，由6栋高层和6栋小高层组成，且项目的场地平整，无拆迁，周边配套设施齐全，可以实施快速开发。预计从取得土地到整个项目开发销售结束可以控制在3年内。初步做下安排：取得土地使用权：2007年7月市场调查及定位：2007年7-8月[2个月]设计及报建：2007年9月-2008年1月[5个月]工程建设：2008年2月-2009年12月[23个月]项目销售：2008年7月-2010年6月[18个月]开发结束：2010年6月二、各期开发建设面积根据对市场的预期和开发策略的需要，各年开发量做如下设计：第37页共51页 物业形态合计建筑面积(万㎡)2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度年度开工面积(万㎡)16.6113.483.13小高层住宅(万㎡)2.552　　　　2.552　　　高层住宅(万㎡)11.5207.680　　3.840　　　　商业用房(万㎡)0.395　　0.2600.0000.135　　　地下车库(万㎡)2.0931.111　0.0380.5560.389　　　地下配套(万㎡)0.050　　　　0.050　　　占总建筑面积比例100.00%52.93%0.00%1.79%26.46%18.82%0.00%0.00%0.00%三、销售进度分析2008年2月开始进行一期约8万方的开发建设，根据目前的预售条件估计在2008年第3季度即可实施销售。根据对区域房地产市场的调查分析，区域的房地产销售速度大约有1年左右，即开盘后一年内基本可以售完。基于谨慎性原则，我们取5个季度，销售节奏做如下设计：30%：30%：20%：10%：10%，即开盘后的前两个季度各实现30%的销售，第三个季度实现20%的销售，第四五两个季度各实现10%的销售。因为区域商业氛围目前尚未完全形成，且为使所售房屋的价值最大化，商业用房在2008年不销售，而是安排在2009年下半年开始销售。第八章投资估算一、投资估算依据1、1999年《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》；2、1999年《重庆市市政工程预算定额》；3、1999年《重庆市建设工程费用定额》；4、2000年《重庆市安装工程单位基价表》；5、2000年《重庆市安装工程费用定额》；6、重庆市建设综合开发办出版的《房地产综合开发文件汇编》中的有关文件；第37页共51页 7、建设工程配套使用的取费标准和相关文件；8、重庆市建委系统行政事业性收费项目及标准；9、重庆市工程造价信息及指数；10、集团公司类似项目的结算经验数据资料；11、其他相关资料。二、建设项目总投资估算1、土地费用土地成本中土地价格（综合价金，含转让费及出让金）参照评估结果取146万元/亩，地上有少量临时用房，根据《重庆市拆迁管理办法》不予补偿，契税的税率为3%，计算基数为全部地价和50%的配套费。具体数据详见表8-1。2、前期工程费前期工程费主要包括项目前期可研编制及市场调查费、控规编制及调整费、国内外的设计费、水文地质勘察费及三通一平费用。具体数据详见表8-1。3、基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。其费用包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、路灯、电讯、环卫等工程建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。具体测算数据详见表8-1。4、建筑安装工程费建安工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。包括商业用房、地下车库用房、小高层住宅及高层住宅的建筑安装工程费用。具体测算数据详见表8-1。5、公共配套设施建设费主要是指为整个小区服务的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用，主要物管用房、医疗、邮政及会所等公共设施用房。具体测算数据详见表8-1。6、开发间接费开发间接费是指开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。第37页共51页 主要包括管理费、销售费用及财务费用。管理费按工程建设费用之和（上述3、4、5项）的5%计算，销售费用按销售收入的3.3%计算，财务费用根据项目每年的资金缺口，自有资金考虑7000万元，最大偿还能力还款原则，结合项目销售回款情况，年利息费用率10%计算而得。具体测算数据详见表8-1。7、开发期税费主要包括城市建设配套费、人防易地建设费和其他税费。根据目前最新的费用标准配套费190元/平方米，人防易地建设费取50元/平方米。具体测算数据详见表8-1。8、不可预见费因为本项目市政配套齐全，场地平整，开发条件成熟，因此，不可预见费取取上述七项之和的2%。9、涨价预备费主要是针对工程建设过程中由于材料价格的上涨而导致投资的增加。涨价预备费率参照重庆市工程造价信息上所载取值3%。具体测算数据详见表8-1。10、开发建设总投资上述八项之和，为41410万元，详见表8-1。第37页共51页 表8-1建设项目投资估算总表序号费用名称面积(㎡)单价(元/㎡)或费率（%）金额(万元)备注占总投资的比例一土地费用16.560568.359411.95　22.33%1.1土地出让金14.467286.534744.88　　1.2土地转让费14.467262.504346.9870万元/亩　1.3征地费14.467　　1.4拆迁安置补偿费14.4670.000.00　　1.5土地契税14.4673%320.09(土地成交价+配套费/2)*税率　二前期工程费16.56057.34949.60　2.47%2.1项目前期可研及市调费14.4670.57.23　　2.2控规编制及调整费14.4670.000.00　　2.3设计费（国内）16.61018260.41　　2.4设计费（国外）16.61025361.68　　2.5水文、地质勘察费14.467114.47　　2.6地灾及环评费14.4670.142.00　　2.7三通一平费用14.46720289.34　　2.8临时围墙模型制作费用14.467114.47　　三基础设施建设费用16.6102003322.00　7.88%四建筑安装工程费用14.4671066.4415428.24　36.61%4.1商业服务用房0.3951200474.00　　4.2多层花园洋房0.00010000.00　　4.3小高层住宅2.55211202858.24　　4.4高层住宅11.520105012096.00　　五公共配套设施建设费2.1431148.832461.95　5.84%5.1地下车库用房2.09311502406.95　　5.2地下配套用房0.050110055.00　　六间接费用16.560253.674200.85　9.98%6.1项目管理费16.5605%1060.61((三)+(四)+(五))×费率　6.2财务费用16.560841397.92　　6.3营销费用16.5603.3%1742.32销售收入×费率　七开发期税费16.5602514160.00　9.87%7.1城市建设配套费16.5601903155.90　　7.2人防易地建设费16.56050830.50　　7.3其他税费14.46712173.60　　八基本预备费16.5602%798.69[(一)+(二)+…+(七)]*费率2.85%九涨价预备费16.56040.85676.47　2.16%十开发建设投资16.5602500.5941409.75(一)+(二)+…+(八)+(九)100.00%第37页共51页 三、分年投资计划预测根据各项投资在开发建设过程中发生的先后顺序安排各年的投资计划，详见表8-2。表8-2建设项目投资估算总表序号费用名称合计金额2007年2008年一土地费用9411.959411.950.000.000.000.000.001.1土地出让金4744.884744.88　　　　　1.2土地转让费4346.984346.98　　　　　1.3征地费　　　　　　1.4拆迁安置补偿费0.000.00　　　　　1.5土地契税320.09320.09　　　　　二前期工程费949.60569.320.0017.98265.58188.860.002.1项目前期可研及市调费7.237.23　　　　　2.2控规编制及调整费0.000.00　　　　　2.3设计费（国内）260.41158.240.005.3679.1256.260.002.4设计费（国外）361.68219.780.007.44109.8978.140.002.5水文、地质勘察费14.4714.47　　　　　2.6地灾及环评费2.002.00　　　　　2.7三通一平费用289.34153.140.005.1876.5754.450.002.8临时围墙模型制作费用14.4714.47　　　　　三基础设施建设费用3322.000.000.001758.220.0059.52879.11四建筑安装工程费用15428.240.000.001008.001008.001112.001616.004.1商业服务用房474.00　　　　104.00104.004.2多层花园洋房0.00　0.000.000.000.000.004.3小高层住宅2858.24　　　　　　4.4高层住宅12096.00　　1008.001008.001008.001512.00五公共配套设施建设费2461.950.000.00212.96212.96220.17326.655.1地下车库用房2406.95　　212.96212.96220.17326.655.2地下配套用房55.00　　0.000.000.000.00六间接费用4200.85289.65369.56447.71519.07549.71442.286.1项目管理费1060.6188.3888.3888.3888.3888.3888.386.2财务费用1397.9246.25126.16204.31275.67306.31198.886.3营销费用1742.32155.02155.02155.02155.02155.02155.02七开发期税费4160.000.002201.740.0074.541100.87782.857.1城市建设配套费3155.90　1670.310.0056.55835.15593.897.2人防易地建设费830.50　439.550.0014.88219.78156.297.3其他税费173.60　91.880.003.1145.9432.67八基本预备费798.69308.1377.14103.3562.4096.93121.41九涨价预备费676.470.000.0062.0762.0767.7398.76十开发建设投资41409.7510579.052648.443610.292204.623395.794267.06第37页共51页 续表序号费用名称合计金额2009年2010年一土地费用9411.950.000.000.000.000.000.001.1土地出让金4744.88　　　　　　1.2土地转让费4346.98　　　　　　1.3征地费　　　　　　1.4拆迁安置补偿费0.00　　　　　　1.5土地契税320.09　　　　　　二前期工程费949.600.000.000.000.000.000.002.1项目前期可研及市调费7.23　　　　　　2.2控规编制及调整费0.00　　　　　　2.3设计费（国内）260.410.000.000.000.000.000.002.4设计费（国外）361.680.000.000.000.000.000.002.5水文、地质勘察费14.47　　　　　　2.6地灾及环评费2.00　　　　　　2.7三通一平费用289.340.000.000.000.000.000.002.8临时围墙模型制作费用14.47　　　　　　三基础设施建设费用3322.00625.150.000.000.000.000.00四建筑安装工程费用15428.242146.372042.372042.371988.371232.371232.374.1商业服务用房474.00158.0054.0054.00　　　4.2多层花园洋房0.000.000.000.00　0.000.004.3小高层住宅2858.24476.37476.37476.37476.37476.37476.374.4高层住宅12096.001512.001512.001512.001512.00756.00756.00五公共配套设施建设费2461.95414.91414.91201.95201.95180.9974.515.1地下车库用房2406.95401.16401.16188.20188.20180.9974.515.2地下配套用房55.0013.7513.7513.7513.750.000.00六间接费用4200.85360.94310.55243.40243.40243.40243.406.1项目管理费1060.6188.3888.3888.3888.3888.3888.386.2财务费用1397.92117.5467.150.000.000.000.006.3营销费用1742.32155.02155.02155.02155.02155.02155.02七开发期税费4160.000.000.000.000.000.000.007.1城市建设配套费3155.900.000.000.000.000.000.007.2人防易地建设费830.500.000.000.000.000.000.007.3其他税费173.600.000.000.000.000.000.00八基本预备费798.69106.4283.0374.6373.0149.7046.51九涨价预备费676.47130.21124.92114.10111.3571.8566.44十开发建设投资41409.753784.002975.782676.452618.081778.311663.23第37页共51页 第九章项目销售收入与资金筹措计划一、项目销售收入、营业税及附加预测依据前面价格定位中对2008年销售价格的预测和今后每年价格的增长幅度，我们对今后各年各类型物业的销售价格进行了合理的测算。考虑到目前实行销售的一价清政策，在我们调查分析确定的售价上我们把原五通费回收部分折到每年的售价上，根据目前的收费标准，我们取40元/平方米。每年的销售价格详见表9-1。根据前述分析，本项目在2008年第3个季度即可实现销售。开盘之初的前两个季度可销售60%，第三个季度销售20%，余下的在第四、五两个季度销售完。项目销售总收入52798万元，其中小高层住宅销售收入为9046万元，高层住宅销售收入为37425万元，商业用房销售收入为2280万元，车库销售收入为4047万元。销售税金为2904万元。各类型物业的销售收入情况详见表9-1。二、项目的启动资金本项目的启动资金(即项目从开发建设至项目开始销售止)为18200万元。主要用于土地款的支付（考虑全额支付）、前期工程费、部分规费及部分工程款支出，需求计划为：2007年第3季度10500万元，第4季度2500万元，2008年第1个季度3300万元，第2个季度1900万元。三、项目资金筹措计划本项目开发投资的资金来源有3个渠道：一是项目自有资金，二是银行借款，三是销售收入用于投资部分。项目自有资金安排7000万元，用于2007年的土地费用支付及后续开发建设中的资金缺口。项目建设另需借款11200万元，剩余部分23210万元由销售收入补充，项目总投资为41410万元。项目资金筹措计划详见表9-2《项目资金来源与应用表》。借款年利率取10%，共计利息1398万元，从楼盘销售收入中支付。项目《损益表》、《还本付息表》详见表9-3、表9-4。第37页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告表9-1销售收入、经营税金及附加估算表序号项目名称销售收入合计销售面积(万㎡)2008年2009年2010年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3456789101112销售单价(元/㎡)商业用房　　5415541554155415584858485848584863166316小高层住宅　　3240324032403240349934993499349937793779高层住宅　　3090309030903090333733373337333736043604地下车库　　20002000200020002080208021632163225022501销售收入52797.7216.560.000.007421.417325.355497.379363.119559.334810.422781.806038.931.1商业用房销售收入2280.482280.480.000.000.000.000.000.00404.26404.26436.601035.361.1.1开工面积(万㎡)　0.3950.0000.0000.2600.0000.1350.0000.0000.0000.0000.0001.1.2销售面积(万㎡)-0.3950.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0690.0690.0690.0691.2小高层销售收入9045.70　0.000.000.000.000.002625.412625.411750.27945.151099.461.2.1开工面积(万㎡)　2.5520.0000.0000.0000.0002.5520.0000.0000.0000.0000.0001.2.2销售面积(万㎡)-2.5520.0000.0000.0000.0000.0000.7500.7500.5000.2500.2501.3高层销售收入37424.59　0.000.006976.976976.975023.426279.286279.282511.711356.322020.641.3.1开工面积(万㎡)　11.5207.6800.0000.0003.8400.0000.0000.0000.0000.0000.0001.3.2销售面积(万㎡)-11.5200.0000.0002.2582.2581.5051.8821.8820.7530.3760.3762.4车库销售收入4046.95　0.000.00444.44348.38473.95458.42250.38144.1843.731883.472.4.1开工面积(万㎡)　2.091.110.000.040.560.390.000.000.000.000.002.4.2销售面积(万㎡)-2.090.000.000.220.170.230.220.120.070.020.002经营税金及附加2903.875.50%0.000.00408.18402.89302.36514.97525.76264.57153.00332.14第40页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告表9-2项目资金来源与运用表单位：万元序号项目合计2007年2008年2009年2010年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1资金来源70997.7210500.002500.003300.001900.007421.417325.355497.379363.119559.334810.422781.806038.931.1销售收入52797.720.000.000.000.007421.417325.355497.379363.119559.334810.422781.806038.931.2自有资金7000.007000　　　　　　　　　　　1.3外部借款11200.003500250033001900　　　　　　　　2资金运用59413.5510322.002511.963343.741858.017421.417325.355497.378572.503521.792983.852994.533061.042.1开发建设投资(不含利息)40011.7610322.002511.963343.741858.013024.674001.703588.242839.952612.312555.191733.311620.682.2经营税金及附加2903.870000408.18402.89302.36514.97525.76264.57153332.142.3土地增值税2500.00000074.2173.2554.9793.6395.5948.11030.1251030.1252.4所得税1399.990000210.63207.15140.89281.02288.13115.9978.0978.092.5借款本金偿还11824.1500003408.122429.961261.264724.8100002.6借款利息支付773.770000295.6210.4149.65118.1200003盈余资金11584.17178.00-11.96-43.7441.990.000.000.00790.616037.541826.57-212.732977.894累计盈余资金11584.17178.00166.04122.30164.29164.29164.29164.29954.906992.448819.018606.2811584.17第40页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告表9-3项目损益表单位：万元序号项目合计2007年2008年2009年2010年1234567891011121销售收入52797.720.000.000.000.007421.417325.355497.379363.119559.334810.422781.806038.932总成本费用41409.6710365.752631.803539.082123.233320.274212.103737.892958.072612.312555.191733.311620.683税金及附加（5.5%)2903.870.000.000.000.00408.18402.89302.36514.97525.76264.57153.00332.144土地增值税2500.000.000.000.000.0074.2173.2554.9793.6395.5948.101030.131030.135利润总额(1-2-3)5984.17-10365.75-2631.80-3539.08-2123.233618.752637.111402.155796.446325.671942.56-134.643055.996所得税(25%)1400.000.000.000.000.00210.63207.15140.89281.02288.13115.9978.0978.097税后利润(4)-(5)4584.18-10365.75-2631.80-3539.08-2123.233408.122429.961261.265515.426037.541826.57-212.732977.90计算指标1、投资利润率4.82%2、资本金利润率28.50%3、资本金净利润率21.83%注：土地增值税和所得税均在计算期最后一年进行了清算。第40页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告表9-4项目还本付息表单位:万元序号项目2007年2008年2009年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1期初累计贷款0354461649659118248416598647252本期新增贷款350025003300190000003本期应计利息441201952652962101501184本期应还本金000034082430126147255本期应还利息0000296210150118注：考虑最大还款能力还款方式第十章财务评价一、评价前置关键数据本次财务评价是基于前述有关售价的预测，售价年增长幅度的预测，房屋的销售率，基准收益率设定，融资利息费用率及工程造价年增长率等关键性指标。有关数据详见表10-1：评价前置关键数据指标。表10-1评价前置关键数据指标表物业类别/指标名称2008年售价(元/㎡)年增长率销售率备注商业用房(平街层)70008%70%商业用房(2F及以上)37508%70%小高层住宅32008%98%高层住宅30508%98%地下车库20004%50%贷款年利息费用率10%－－现行贷款利率和集团公司融资情况标准投资收益率(i)12%－－《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）工程造价指数年增长率2.5%－－重庆市工程造价信息第43页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告二、财务评估静态指标本项目税前利润总额为5984万元，税后利润总额为4584万元，投资利润率(税前)为4.82%，资本金利润率为28.5%，指标在行业中处于较高水平，投资回收期满足要求（有关指标详见表10-2：投资项目财务评价指标一览表）。三、财务评估动态指标1、财务净现值财务净现值（FNPV）是指按某一基准收益率（Ic），将计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。是考察项目在计算期内赢利能力的动态评价指标。本投资分析基准收益率按12%计算。本项目所得税前财务净现值为2932万元，所得税后财务净现值为1822万元，均大于零，说明项目动态收益率高于基准收益率（12%）。详细计算过程见表10-3：项目投资现金流量表。2、财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)是指项目在计算期内,各年净现金流量现值累计等于0时的折现率。反映出项目自身的实际动态赢利能力。本项目所得税前财务内部收益率为22.71%，所得税后财务内部收益率为18.79%，均高于基准收益率12%。本项目资本金财务内部收益率为98.37%。详细计算过程见表10-4：项目资本金现金流量表。表10-2投资项目财务评价指标一览表一静态评价指标指标值备注1.1项目投资利润率4.82%年平均利润/项目总投资*100%1.2项目资本金利润率28.50%年平均利润/项目资本金*100%1.3项目资本金净利润率21.83%年平均净利润/项目资本金*100%1.4投资回收期2.15年　二动态评价指标　　　2.1项目投资财务内部收益率(所得税前)22.71%　2.2项目投资财务内部收益率(所得税后)18.79%　2.3项目投资财务净现值(所得税前)2932万元ic=12%第43页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告2.4项目投资财务净现值(所得税后)1822万元ic=12%2.5资本金财务内部收益率98.37%　三其他指标　3.1项目总投资41410万元　3.2项目销售总收入52798万元3.3税前利润总额5984万元　3.4税后利润总额4584万元　3.5项目启动资金18200万元　3.5.1项目资本金7000万元　3.5.2外部融资11200万元　第43页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告表10-3项目现金流量表序号　2007年2008年2009年2010年1234567891011121现金流入0000742173255497936395594810278260391.1销售收入0000742173255497936395594810278260391.2其他收入　　　　　　　　　　　　2现金流出10322251233441858350744783946344932342868291629832.1建设投资10322251233441858302540023588284026122555173316212.2营业税及附加00004084033025155262651533322.3土地增值税0000747355949648103010303税前净现金流量(1-2)-10322-2512-3344-1858391428481552591563261943-13530564累计税前净现金流量-10322-12834-16178-18036-14121-11274-9722-380725184461432673825所得税000021120714128128811678786税后净现金流量(3-5)-10322-2512-3344-1858370426401411563460381827-21329787累计税后净现金流量-10322-12834-16178-18036-14332-11692-10281-46471390321730045982计算指标:项目投资财务内部收益率(所得税前)：22.71%项目投资财务内部收益率(所得税后)：18.790%项目投资财务净现值(所得税前)：2931.81万元(ic=12%)项目投资财务净现值(所得税后)：1821.92万元(ic=12%)项目投资回收期(所得税前)：2.15年第45页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告表10-4项目资本金现金流量表序号　2007年2008年2009年2010年1234567891011121现金流入0000742173255497936395594810278260391.1销售收入0000742173255497936395594810278260391.2其他收入　　　　　　　　　　　　2现金流出70000004397332419095733909429126114402.1项目资本金7000000000000002.2借款本金偿还0000340824301261472500002.3借款利息支付000029621015011800002.4营业税及附加00004084033025155262651533322.5土地增值税0000747355949648103010302.6所得税000021120714128128811678783净现金流量(1-2)-700000030254002358836318650438215214599计算指标:资本金财务内部收益率：98.37%第45页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告四、财务评价结论本项目所得税前财务净现值为2932万元，所得税后财务净现值为1822万元，均大于零；所得税前财务内部收益率为22.71%，所得税后财务内部收益率为18.79%，均高于基准收益率12%。财务评价可行。第十一章不确定性分析一、主要不确定性因素从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益的主要不确定性因素有销售价格、土地成本、建安工程成本、开发期税费、借款利率等。针对本项目的实际情况，土地成本是一个具有较大不确定的因素，配套费和人防费也刚刚上涨，短期内上涨可能性不大，借款利率我们已做了充分的考虑。基于此，本次确定的三个不确定因素为土地价格、销售价格和建安工程成本。二、敏感性分析本报告敏感性分析针对财务净现值、内部收益率2项经济指标进行，分别计算当土地价格、销售价格和建安工程成本分别变动±5%和±10%时对它们的影响。计算结果详见表11-1：表11-1敏感性分析结果一览表序号项目不确定因素变化率项目内部收益率净现值(万元)敏感度系数(FIRR)敏感度系数(NPV)1基本方案022.71%2931.81－－2土地价格5%20.88%2477.221.613.1010%19.11%2022.621.583.10-5%24.62%3386.401.683.10-10%26.61%3840.991.723.103销售价格5%29.59%5009.266.0614.17第51页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告10%36.00%7086.695.8514.17-5%15.26%854.356.5614.17-10%7.11%-1223.076.8714.174建安工程成本5%20.19%2217.402.224.8710%17.61%1503.012.254.87-5%25.18%3646.232.184.87-10%27.60%4360.622.154.87由上表可看出，本项目按敏感性大小排序为销售价格、建安工程成本、土地价格。销售价格为最敏感性因素，建安工程成本次之。在今后项目的实施运作过程中，控制项目土地的取得价格，合理安排规划好项目开发建设的节奏，增强项目自身品质，提升项目的亮点，尽可能提高项目销售价格，同时控制工程成本，加强投资控制的力度，项目一定能在获得更好的经济效益。三、临界点分析根据项目的具体情况，详细测算了在基准收益率为12%时的临界点分析数据：销售价格的临界点：-7.1%土地价格的临界点：32.3%建安工程成本临界点：20.5%根据临界点分析的结果显示，项目在销售价格下降7.1%左右，项目净现值才为零，但目前重庆市房价在周边城市中均处于一个较低的水平（低于成都、贵阳等），上升趋势明显，下降可能性很小，因此销售价格的不利影响完全可控制。土地价格要在我们测算价格146万元/亩的基础上上涨32.3%（即土地价格194万元/亩）项目净现值才为零，根据我们调查了解的结果，区域土地成交价格在70-150万元，194万元/亩的可能性较低，因此土地价格我们可以控制。建安工程成本要上涨21%左右项目才达到临界点，根据我们多年对重庆市建筑安装工程的了解和重庆市工程造价信息提供的资料显示，重庆年上涨率在2%左右，上涨21%的可能性极小，因此本因素也是在我们可掌控程度内。四、盈亏平衡分析1、平均销售价格计算第51页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告根据各类型物业开发的顺序和投放市场的时间点，可以计算出各类物业的销售总价为52798万元（全部销售完），由项目经济技术指标中计算出项目总的可售面积为16.56万㎡，由销售总价除以总可售面积而得项目的平均销售价格为3188元/㎡。2、盈亏平衡时销售率计算1）项目总成本费用为41410万元。2）由于房地产行业的特殊性，将项目总成本全部作为固定费用，故固定成本为41410万元，变动成本为0。3）销售收入=平均销售价格(元/㎡)×销售数量（㎡）=3188×销售数量（㎡）4）销售税金=销售收入×销售税金及附加=销售收入×5.5%5）销售成本=固定成本（万元）+变动成本（万元）6）要达到盈亏临界点情况必须满足：销售收入-销售税金=销售成本亦即：3188×销售数量×（1-5.5%）=41410（万元）可求出：销售数量=13.75万㎡7）销售率＝销售数量/可售面积＝83.03%。8）根据以上分析，当项目销售到13.75万㎡，即销售率为83.03%时（小于85%），项目可达到盈亏平衡，项目风险较小。五、土地成交价格分析为对今后与土地供应方谈判提供参考性依据，在这里对我们今后取得土地时可承受价格进行测算。本次测算以项目在今后实施中最可能的状态为基础，即考虑不完全销售状态，尾房（开发过程中未销售部分）在期末八折销售回收资金。最高价格评价标准：满足基本的收益水平，即内部收益为12%。经测算，我方可承受的最高地价（综合价金）为194万元/亩，扣除出让金后最高可承受转让地价为117万元/亩。建议土地价格（综合价金）控制在150万元/亩以内，转让地价(未含出让金)控制在73万元/亩以内。第51页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告第十二章项目风险分析及控制措施一、风险因素识别房地产开发项目常见的风险因素有：市场风险、工程方面风险、投资方面的风险、融资方面的风险、配套条件的风险、外部环境风险等。二、风险分析1、市场方面的风险因素市场风险是房地产开发项目日常遇到的重要风险。它的损失主要表现在项目销售不畅，销售收入达不到预期的目标。主要有以下二方面的市场风险：一是产品缺乏市场竞争力；二是实际销售价格与预测价格的偏差。2、工程方面的风险因素工程方面的风险因素主是指由于工程地质情况的复杂性，地质情况复杂，限于技术水平等因素有可能勘探不清而在后期的工程建设中造成工程造价增加和索赔行为的发生。3、投资方面的风险因素投资项目的经济效益与投资大小密切相关。可以细分为由于工程量预计不足或材料价格上升超过预期导致投资增加，由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延等。4、融资方面的风险因素主要是融资的成本发生变化，资金来源的可靠性、充足性和及时性等。5、配套条件的风险因素投资项目需要的外部配套设施，如供水、供电供气、通讯等在项目决策分析与评价中虽都作了考虑，但在实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，而影响了项目的正常交房入驻，进而对项目的销售和公司形象等产生影响。6、外部环境风险因素这里主要是指项目南面一块土地今后不利用途对项目的影响。三、风险评估根据风险等级的划分原则，我们将风险等级划分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。一般风险：风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性；第51页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以接受的；严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行，另一种情况是风险发生后造成的损失严重，但风险发生的概率很小，采取有效防范措施，项目仍然可以正常实施；灾难性风险：风险发生的可能性很大，一理发生将产生灾难性后果，项目无法承受。经过对前述6种风险因素的分析后，属于一般风险等级的有：市场风险、投资风险、融资风险和配套条件风险，而工程风险和外部环境风险则属于较大风险。工程方面的风险主要是因为地块西南角有规划的铁路经过，其对项目可能会有不利影响。外部环境风险则主要是指南面所临地块今后有可能改为社会停车场（货运车），其很可能会造成不利的区域环境。四、风险对策根据前述的风险因素、房地产开发行业的特点和本项目的各项因素，我们采用以下风险策略：以风险控制为主，结合风险转移进行综合控制。1、以风险控制为主对市场风险可以加强对市场的研究深度，细化对市场研究的广度，提高预测的准确性和定价的合理性；提高自身管理水平，提高专业素质，主动控制投资方面的风险；落实规划铁路的标高问题，提出解决措施，为今后的设计工作做好基础工作；在谈判时影响土地供应方，最好能把南面地块一起拿，将不利因素消除，即使不行也可将该因素做为我方的谈判筹码。2、风险转移措施可以采用工程总承包将部分风险转移到总承包单位，采用工程项目保险转移部分风险给保险公司，采用限额设计将部分风险转移给设计院等。第51页共51页 北部新区H29地块项目可行性研究报告第十三章项目可行性研究结论与建议一、项目可行性研究综合评价项目地处XX组团，区域地理位置好，道路交通系统完善，社区氛围已形成，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。从财务评价的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。二、项目建议1、可与土地持有方进行接洽，商谈土地转让事宜；2、落实规划铁路标高事宜；3、落实南面土地今后可能用途；4、调查落实重庆市对军产（部队用地）土地转让与开发有无特殊规定；5、进一步加强市场调研与分析，提高对市场把控能力。第51页共51页'