街坊土地地块项目可行性研究报告 44页

'一项目总论1项目背景(1)项目名称X市X区钦州北路243街坊土地地块项目可行性研究报告(2)研究工作依据²《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）²《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）²《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）²《X建设工程价格信息》²企业提供的相关资料(3)项目建设规模和内容根据《X市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）及X区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表：表1：项目经济技术指标单位：㎡项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目总用地面积（m2）26,468建设用地面积（m2）26,468总建筑面积（m2）52,936建筑容积率2建筑覆盖率45%绿化率30％其中：住宅（m2）50289商业（m2）2645资料来源：《X市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）X区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件2可行性研究结论(1)市场预测项目位于X区钦州北路243街坊，属X内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。项目规模较大，周边有宝山置业、X城投、宝地东花园、海X、现代星洲城等大型企业、楼盘，X内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。(2)项目建设进度假设 项目假设前期规划从2007年1季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为1.75年。(3)投资估算和资金筹措Ø投资估算按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为54,159.08万元，详见下表：表2：项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准）序号项目名称总额（万元）单价(元/㎡)占总投资比例1土地成本32,096.166,063.2059.3%2前期工程费397.0275.000.7%3建安工程12,281.1522,320.0022.7%4管理费1,343.23253.752.5%5不可预见费691.76130.681.3%6其他费用502.8995.000.9%7公用设施专用基金274.2151.800.5%财务费用324.3661.270.6%8销售费用2,179.64411.754.0%9销售税金4,068.66768.607.5%10合计54,159.0810,231.05100.0%注：1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。Ø资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。项目总投资为54,159.08万元，其中自有资金35,571.90万元，银行融资5,300万元，销售回款13,287.18万元。表3：项目资金来源表序号项目资金(万元)比例1自有资金35,571.9065.7%2银行融资5,300.009.8%3销售收入13,287.1824.5%4总投资54,159.08100.0%(4)项目综合评价结论Ø项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。表4：项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准） 序号项目指标单位1占地面积26,468平方米2总建筑面积52,936平方米3项目总投资54,159万元4项目经营收入72,655万元5利润总额18,496万元6税后利润12,392万元7投资利润率（税前）34.15%8投资净利润率（税后）22.88%9财务净现值7,781万元10财务内部收益率（FIRR）21.8%注：上表中为住宅销售率为100%、商业销售率为90%的情况下的经济效益指标。 项目投资环境和市场研究1投资市场分析(1)X市宏观经济分析表5XGDP及其增长率指标/年份19951996199719981999200020012002200320042005GDP2462.572902.23360.213688.24034.964551.154950.845408.766250.818072．809143.95增长率　17.85%15.78%9.76%9.40%12.79%8.78%9.25%15.57%29．15%13．27%图1图2Ø从表1可看出，X 的国内生产总值，近三年属于高速发展的阶段，2004年和2005年的GDP分别为8072．80（按经济普查口径核算）亿元和9143.95亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，2005年，GDP比北京的GDP（6814.5亿元）高出2329.45亿元，可见其经济实力的雄厚。再看X近几年的GDP增长率，2004年的同比增长率为29．15%，2005年为13．27%。近三年的平均增长率为19.33%，远远高于全国的平均水平9.4%。一个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。X高速发展的经济环境为X的房地产发展提供了良好的投资环境。Ø看图2，X住宅投资增长率与GDP增长率之比，2003年-2004年的这一指标都属于比较大的范围，都超过了1，但在2005年数值出现了负增长-0.01，有了极大的回转,。这一指标可以说明住宅投资相对于经济的膨胀情况。从2005年的数值看。X的住宅市场有强有力的经济作为基础，是较为健康的住宅市场。(2)X市居民购买能力分析图3Ø房价收入比是放映一个地区购买能力的重要指标，在全国收集的数据表明，在国内房价收入在6-7的水平是比较合理的，我们从图看，X2004年和2005年的房价收入比分别为11.48和10.78，远高于国内的合理水平，再看房价相对于收入的增长情况，近三年的平均值为1.67，也是一个较高的状况。但2005年相对于2004年都有所降低，指标向好的方向发展。(3)X市人口状况分析表6人口状况指标/年份19951996199719981999200020012002200320042005外来人口(万人)　　　　　　286.86290.77369.23389.61417.74城市人口(万人)921.37932.67942.54953.80969.08985.94999.341019.351041.211097.60　1150外来人口增长率　　　　　　　1.36%26.98%5.52%7.22%城市人口增长率　1.23%1.06%1.19%1.60%1.74%1.36%2.00%2.14%5.42%　4.77% 图4Ø外来人口和城市人口是影响一个地区住房潜在需求的主要因素。城市化将是中国未来的一项大的工程，城市化必将形成极大的住房需求，所以我们有必要来分析X的城市化情况，从图4，可看出从2002年开始，城市人口保持高速地增长，2004年更是达到了5.42%的增幅，我们保守估计2005年有4.77%的增幅，将达到1150万人的城市人口，城市化率达到84.54%。外来人口也大量的涌2005年的外来人口为417.74万人，增长7.22%。Ø外来人口和城市化进程将造成X未来2-3年内将潜在的住房需求转为现实需求。(4)房价表7房价与GDP增长的关系指标/年份19951996199719981999200020012002200320042005房价增长率　19.82%-2.59%4.67%2.51%7.22%10.01%9.51%24.51%27.98%4.9%GDP增长率　17.85%15.78%9.76%9.40%12.79%8.78%9.25%15.57%29．15%13．27%房价增长率/GDP增长率　1.11-0.160.480.270.561.141.031.570．960.37图5 Ø房价增长率/GDP增长率这一指标通常被用来当作衡量房地产相对国家经济扩张的速度，首先该比率低于2被认为是合理的，在1—2之间则需要高度警觉，而超过2说明存在泡沫问题。Ø从图6看，X近两年的这一指标属于较为合理的范围。(5)需求分析表8住宅销售面积及其增长率单位（万平方米）指标/年份19951996199719981999200020012002200320042005住宅销售面积536.31528.56617.021065.241243.331445.871681.481846.382224.473233.742692.4增长率　-1.45%16.74%72.64%16.72%16.29%16.30%9.81%20.48%45.37%-16.74%图6Ø从2002年至2004年住宅的销售速度增长极快，2004年的增长速度达到了45.37%，销售面积为3233.74万平方米，2005年由于受宏观政策的调控，销售面积出现了负增长-16.74%，销售面积为2692.4万平方米。表9城镇人均住宅使用面积及其增长率单位（平方米/人）指标/年份1996199719981999200020012002200320042005 1995城镇人均住宅使用面积11.1012.0012.9013.4015.116.3017.3018.1019.0020.4021.30增长率　8.11%7.50%3.88%12.69%7.95%6.13%4.62%4.97%7.37%4.41%图7Ø从图8看X的人均住宅使用面积的增长，2004年是一个转折点，又达到了一个高峰，增长率为7.37%，但2005年又有所放缓增长率为4.41%。X的人均住宅使用面积增长率在全国也属于一个较高的水平。2005年X的人均住宅使用面积21.30，还有很大的增长空间。(6)供求关系表10X历年供求关系对比指标/年份19951996199719981999200020012002200320042005施工面积/销售面积7.177.865.913.483.012.952.883.103.052.363.01销售面积/竣工面积101.23%53.27%52.46%85.77%101.14%104.17%110.32%108.09%103.95%105.12%98.27%图8 从两个指标来分析X住宅市场的供求关系①施工面积/销售面积，从我们搜集的数据表明，这一指标在5以下是比较健康的。从表8看近4年X的这一指标的平均值为3左右，远低于5。但是2005年这一指标有上升的趋势，需警惕。②销售面积/竣工面积，从近几年的数据看，X供求基本平衡的，还倾向于供不应求。(7)市场小结Ø从经济发展上看，X的经济总量在全国具有绝对的领先地位，这为X的房地产发展提供了良好的经济后盾。Ø从相关的政策我们可以知道，2005年一系列的宏观政策对X的房地产市场是一大重击。出台的宏观政策将继续对X的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果时间的不确定性。所以说X的房地产市场存在着众多不确定性。X的“十一五”规划的众多利好条件将为X的房地产行业的发展带来种种机遇。Ø购买力方面，由于近几年X的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，X居民的购买力极弱。ØX外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。Ø从销售面积和人均住宅使用面积来看X的需求，2005年X的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。2005年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。1区域市场分析(1)区域市场界定本项目地块位于X区唐山路以南、许昌路以东，处于X区内环板块区域。图9区域位置 (1)X区社会经济发展状况X区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图10XGDP历年增长情况ØX区生产总值到2004年增长率达到了77.8%，占全X市生产总值的比重为8.49%。工业总值与GDP成正比上升，在2003年达到67.82亿，增幅同比增长了17.54%，X区一直保持了工业重区的地位。以“工业型产业”为主导，向“知识型产业”转变的X区正逐渐成为一个高素质人才的聚集地Ø2004年1-10月引进各类企业2217户，同比增长19%；吸引注册资金37.4亿元，同比增长1%，注重引大引强，引进注册资金500万元以上的企业185户，同比增长12%。500万—1000万元的企业105家，1000万元—1亿元的企业71家，1亿元以上企业1家Ø2004年X区创立了X市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落户X，并新开办了科技企业519户X是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大表11：X人口分布 Ø2004年X区户籍人口数为108.35万人，占X总户籍人口数的8.01％。其户籍人口总数排位仅此于X市浦东新区，是X人口数第二大的行政区Ø从X区的人口构成来看，18-34岁年龄段的客户比例高于全市平均比例ØX区为配合市政工程，2004年拆迁居民就为4500户左右，预计在06-07年拆迁户数不会少于3000户，对住宅市场的刚性需求较大(1)X片区规划发展定位总体规划根据规划，未来X将形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区，占地面积约14.64平方公里，主要由旧城区组成，是X区区调整经济结构、优化城区功能的重点区域图11周家嘴以南居住、都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约10.7平方公里。以宁国路—黄兴路为界分为西块与东块两个规划编制单元。由于历史原因，黄浦江沿岸地区是X传统工业的基地，周家嘴路以南地区是X旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工程的启动以及2010年X 世博会的申办成功，推动了浦江两岸周边区域的功能转换。周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这一区域整体协调发展。周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平路隧道、大连路隧道与浦东联系；杨树浦路以南为黄浦江两岸综合开发的核心区，规划将建成渔人码头现代观光旅游区及X大桥现代科教办公区；东侧紧邻规划复兴岛CID中心；地区道路交通条件优越。该地区包含了滨江发展带、大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质的提升有积极的带动作用。交通规划X区区域范围内规划轨道交通线路初定为8条；规划主干道为主的“五横、四竖”的骨干道路网络格局。X区内交通的进一步完善将改变区内通行不便的现状，从而加速X的发展图12交通规划布局(1)X区房地产市场发展情况①房产市场板块格局与发展特点根据X各区域不同的区位和发展特点，X区房地产区域可分为六大板块：图13区域房地产板块 Ø新江湾板块：生态、区域整体规划；未来供应量预计40万平方米Ø中原板块：轨道交通、成熟社区；未来供应量预计5万平方米Ø五角场板块：配套优势、商圈规划、大学城；未来供应量预计10万平方米Ø黄兴公园板块：轨道交通线、黄兴绿地、成熟社区；未来供应量预计20万平方米Ø东外滩板块：北外滩延伸板块、滨江规划；未来供应量预计10万平方米ØX内环板块：离市区近、配套优势；未来供应量预计40万平方米②X区供求情况分析A.需求情况X区是原X最大的居住区，区域内刚性需求大Ø根据X的人口结构分布，年轻婚房置业构成一定需求ØX区为了配合市政工程，大量的拆迁换房构成大量的需求量虽受整体宏观政策影响，但X区销售情况整体稳定图14X一手房成交情况 Ø2005年X区亦经受房地产市场的宏观调控的影响，一手房交易面积大幅下降，均价也略有波动，但在进入06年后，价格又进入一个上升通道Ø由于2005年调控政策的影响，X区的销售面积与价格都出现了一定的波动，但整体相对稳定A.供给情况Ø随着政府对用地出让的控制加强，以及X区可开发地的逐步减少，X区从2003年开始，住宅性质用地批量逐年减少图15图16X批准预售情况 Ø历年批售面积中以2002年量最大，尤其是2002年3季度，因受政策影响，批售量在2005年出现大幅度下降Ø从供应角度来看，X区房地产市场无论是从一级市场，还是二级市场，供应量都都在减少。A.供求关系Ø由于X区内部的刚性需求比较大，并且随着五角场副中心及滨江发展带的逐渐发展辐射，以及“知识X”引发新的需求量，因此在近年房地产市场供应相对减少的情况下，在一定时期会有供不应求的市场表现(1)X内环区域房地产市场特征A.区域概况及配套情况：ØX内环片区位于X西南边，是X区距离市区最近的区域，也是X区房地产市场发展较早的地区。其中周家嘴路以南是以居住、都市型工业综合功能区，主要由旧城区组成，是X区调整经济结构、优化城区功能的重点区域。Ø整个内环片区有同济大学、控江路商圈和长阳路小商圈等生活商业配套环境。在周家嘴路周边有齐齐哈尔小学、X市教育科学研究院附属中学、新华医院、市中西医结合医院、X瀚海明玉大酒店、小型便利超市等配套设施，基本配套较全图17项目区域配套情况 A.区域住宅土地市场表12：X内环板块区域土地市场情况地块名称 地 块 地 址 用途容积率面积(米2)总价(万元)单价(万/亩)楼面单价（元/平米） 成交日期 公告号出让类别杨房地（2003）147号江浦路1200号住办222430237070.43528.312003-12-31招标X区1号周家嘴路南、江浦路东居住、办公2224319118270.972032.462003-12-192003年第8号招标X区2号宁国路西、河间路南居住、办公综合2.1107144990310.472217.842003-12-192003年第8号招标杨房地（2003）080号大连路东、唐山路南、辽阳路西、昆明路北商品住宅330040338175.03375.172003-12-12招标X区2号宁国路西、平凉路北、锦州湾路南综合3.820935172735502171.262003-11-252003年第7号招标杨房地（2003）056号荆州路东、昆明路北、辽阳路南等商品住宅2.560270879497.26583.642003-6-17招标杨房地（2003）001号长阳路1650号商品住宅231210223547.74358.062003-5-13招标 杨房地（2003）003号平凉路1090号商品住宅2.57359874.579.21475.342003-1-16招标X市X区隆昌路长阳路地块隆昌路以东、长阳路以北办公33055719644428.532142.882005-11-212005年第4号招标X市X区黄兴路1617号地块黄兴路以西、走马塘以北综合368718835857.144286.132005-11-212005年第4号招标X区江浦街道26街坊3/2丘地块大连路东、长阳路北、荆州路西、昆明路南综合商业办公3.51516021490944.944050.132009-1-232005年第5号招标Ø2004年之前土地出让基本以招标方式进行，出让类型主要以住宅为主，这一时期土地出让的市场化程度低，因而土地出让价格偏低。ØX内环区域2004-2005年基本无经营性土地出让。A.住宅房地产市场分布概况ØX内环片区目前新开发的住宅房地产项目主要集中在大连路以及周家嘴路沿线附近。Ø片区内已交房的楼盘有现代星洲城、金X家园、泰鸿苑等，在售的新楼盘有恒阳花苑、海X新城、阳明苑、宝地东花园等项目。图18片区楼盘分布 典型项目分析典型项目一：金X家园Ø基本情况：占地2.4万平，总建6.5万平，由2幢29层高层和5幢13-14层小高层组成，得房率82%。历史价格5400-7000元/平米，现二手房价格为12500-13000元/平米Ø房型：两房：100-108平米左右，三房：122-148平米左右Ø主要客户：只为烟草公司内部职工购买Ø项目优势：近学校、银行、生活配套较齐全Ø产品：实用社区聚集人气，产品中档 典型项目二：现代星洲城Ø基本情况：小区占地8.71公顷，总建筑面积22万平方米，一期二期由8幢小高层、7幢高层和一条休闲商业街组成，三期（格调星洲城）历史价格为6500-13000元/平米，现二手房均价12500元/平米Ø房型：（三期）两房：108平米左右，三房：130--140平米左右，四房：170—190平米Ø主要客户：本区域客户Ø项目优势：社区集聚大量人气Ø产品：小区有水景庭园及半开放内庭院休闲商业街知名开发商诠释，房型多样，生活配套设施齐全，小区绿化较好 典型项目三：新凤城Ø基本情况：Ø小区总建筑面积15万平方米，一期联列住宅，二期高层公寓，三期为银座公寓，总容积率1.68。公开时别墅均价13000元/平方米，公寓历史价格7000-12000元/平米，现公寓二手房均价14000元/平米Ø房型：一、二期：一房：59-61.4平米，两房：92--99平米，三房：117-149平米，其他：150--218平米三期（银座公寓）：54--75平米Ø项目优势：处于控江路商圈内，周边商业教育配套成熟，交通便捷（公交、轨道交通8号线江浦站）Ø产品：功能组合齐全（三期：银座公寓）精装修小户型、全采光、酒店物业管理房型多样，小区配套成熟，集文化、生态、科技三大亮点 典型项目四：阳明苑Ø基本情况：小区总建面15000平方米，容积率3.2，绿化率30%。由2幢小高层组成。现均价12500元/平米Ø房型：两房：97--102平米，三房：104--155平米Ø主要客户：本区域客户Ø项目优势：配套较成熟，房型实用Ø产品：一梯两户全明设计特别设计的二加一房型舒适实用房型紧凑精致，生活配套设施较全，景观良好 典型项目五：宝地东花园Ø基本情况：小区总建筑面积约30万平方米，容积率2.5，绿化率超过50%，综合配套占地约30000平方米，规划约10万平方米的商业、办公等设施。预计2008年2月交房，现售单价12500-16600元/平米Ø房型：两房：95--104，三房：118—140Ø主要客户：本区域及周边区域客户Ø项目优势：位于北外滩辐射区域，区位优势明显；区域交通优势（距轨道交通四号线大连路200米、公交便利），社区配套完备Ø产品：1）建筑风格现代时尚2）功能组合齐全3）精装修产品户型4）50%绿化景观彰显开发商背景实力，产品功能组合强大，建成集居住、商业、办公、展示、观光为一体的现代化社区 典型项目六：信通浦皓园Ø基本情况：总建面32800平方米，容积率2.29，绿化率35%。由高层组成，总户数208套。现售均价10800元/平方米。Ø房型：两房：84.76--105.43平米，三房:122.06--144.52平米，复式房：172.15-259.84平米Ø项目优势：交通优势、近轨道交通8号线江浦路站Ø产品：1）周家嘴路沿线小高层公寓2）建筑外立面简洁明快3）排布紧凑实用居住产品实用，社区功能单一，资源整合能力一般 周边物业销售现状与成交量汇总表13：周边二手楼盘信息汇总表项目名称规模户型与面积（平方米）均价（元/平方米）开盘时间主力客户金X家园占地：2.4万建面：6.5万2房：100.15--108.65；3房：122.37--148.93历史价格5400-7000二手房价：12500-130002003.12烟草公司职工内部购买现代星洲城占地：8万建面：22万（共三期）（三期）2房：1083房：130-1404房：170-190三期历史价格6500-11300二手房均价12500三期：2004.1.30区域周边客户泰鸿苑2房：85.99--108.783房：108.78--139.27二手房均价120002002.1.1前新凤城建面：15万（共三期）1房：59-61.42房：92-993房：117-149其余：150-218二手房均价14000二期：2003.12.30三期：2004.7.14X周边表14：片区及周边在售楼盘情况汇总表项目名称规模户型与面积（平方米）销售均价（元/平米）开盘时间销售情况及销售率主力客户恒阳花苑-海上花占地：3万建面：12万2房：82.47--85.29；（占91%）3房：103--103.3（9%）10000-138002004.8.29（一期含拆迁）2005.12.30(二期)63%周边及浦东工作居民海X新城占地：8万建面：23万多共7栋公寓，推出334套1房：68.6（占11%左右）2房：100.5--1293房：147.8--1764房：230-233公寓均价150002009.8现推出六栋，未成交X、虹口周边区域居民信通浦皓园建面：3.28万现推出117套2房：84.76--105.43，（90平米以下约20%左右）3房：122.06--144.52105002009.6已推出36套小户型已售罄，余大户型，80%本区域居民为主阳明苑建面：1.5万共120套2房：97~1023房：104--155125002005.7.894%宝地东花园总建面：30万共11幢高层，已推出589套2房：95~1053房：118-1414房：176-18812500-166002005.8.20（一期）2009.6（二期）已售70%左右周边本地居民为主 表15：X内环板块主要楼盘成交量汇总表项目名称05年销售套数06年销售套数（01-08月）恒阳花苑-海上花475113现代星洲城94信通浦皓园99阳明苑4385宝地东花园163275和平花苑二期29310华升新苑三期78101汇总1146683Ø从供应量的角度来看，X内环板块房地产市场发展平稳Ø片区的住宅楼盘供应量较多户型主要以面积介于100-120平方米为主。区域市场对于90平米左右的住宅小户型供应量相对较少，但市场消化速度很快，因此市场对于小户型有一定的需求量。Ø区域整个住宅市场的吸纳速度一般，整体上内环板块一般平均每月的成交套数集中在100套左右，成交量较好的楼盘一般在35套/月左右，如宝地东花园。Ø区域竞争性楼盘的均价大多在1.1—1.3万元/平方米之间徘徊，整体均价在12,000元/平方米左右。楼盘在设计、开发品质及社区环境、内在配套等都在较高层次上，一般均价较高，如宝地东花园售价达到了13,000-16500元/平方米。(1)X内环片区房地产市场发展前景假设ØX内环片区随着宝地东花园、海X新城等项目的开发完成，逐渐形成中高档住宅区氛围。ØX区内交通的进一步完善及随着五角场城市副中心、滨江发展带的发展辐射，有可能激发未来住宅区域市场的发展潜力，也会一定程度提升物业价值 项目分析及评价1地块分析（1）项目位置项目位于X市X区内环片区，四至范围，唐山路南、许昌路东、昆明路北、怀德路西项目地块四至如下：西侧：许昌路；南侧；昆明路东侧：怀德路北侧：唐山路图19项目位置图南侧：昆明路（上海烟草集团公司）西侧：许昌路北侧东侧：怀德路 （2）地形、地势项目地块形状不规整，地势平坦。项目地块地势与临近道路接近，地块上已拆迁完毕，正在进行土地平整与整理工作。图20地籍图图6地块现状（3）附近交通有通往人民广场、浦东新区、X火车站等多条线路，交通较为便捷：许昌路上：960、80路周家嘴路上：870、871、145、962、17路江浦路上：70、843、841、310路 （4）周边配套及区域环境项目紧邻金X家园、现代星洲城等成熟楼盘，周边有工商银行、X浦发银行及小学、中学等，拥有基本生活配套上海市教育科学研究院附属中学齐齐哈尔路小学周边建材商铺银行金上海家园现代星洲城1项目SWOT分析优势（S）²地块位于X区内环线，依托X内环工业园区，拥有稳定的人流量；²项目临近金X花园、现代星洲城等住宅区，有较浓的生活社区氛围；²临近有通往人民广场（145等）、西藏中路外滩、X火车站、浦东新区等多条公交线路，交通较为便捷；²周边商业配套逐渐完善，周边有齐齐哈尔小学、X市教育科学研究院附属中学、联华好德等便利超市、新华医院等，生活方便。劣势（W）²所处片区属X老住宅与工业 区域，现状商业配套不成熟，有待进一步发展完善，对于项目发展有一定的限制影响。²目前规划执行力度不足导致片区的商业配套发展较慢。²由于地块规模较小，且地块四至不规整，对于项目的整体发展受到一定限制机会（O）²随着X内环片区经济的迅速发展，从而房地产也得到了迅速发展，X内环片区的区域形象提高将对本项目带来较大的正面影响；²X内环片区逐渐向高尚居住区氛围发展，未来楼盘增值空间较大；²目前周边商品住宅推出量较小，项目存在一定的市场机会；²项目紧临建设中东外滩商业圈（宝地商业广场），未来会为项目带来更多机会²五角场城市副中心及滨江发展带的规划发展，对周边产生积极的辐射影响，为项目发展带来更多机会；²为配合旧城改造，X及周边区域较大的拆迁需求量为项目发展带来更多机会；²区域市场对小户型的潜在需求为项目带来更多发展机会；威胁（T）²未来两年内宝地东花园住宅大量大规模推出将对本项目产生直接竞争；²国家对房地产市场的调控，及市场的观望态势对将会对销售造成一定的影响。1项目评价项目位于X区内环板块区域，目前片区内生活配套设施逐渐完善，未来区域市场环境的改善会为区域带来很大的提升，区域商品房销售较为顺畅。目前项目周围住宅商品房的售价均在11000-13000元/平方米左右，目前商业氛围较为欠缺近期项目所处片区住宅价格增长速度较为平缓，随着旧城改造的深入和配套设施的完善，住宅市场前景较好。 一市场定位及项目评估1项目定位a客户定位客户主要面向X区企业客户、政府工作人员以及其他改善环境置业者、少部分虹口、浦东等临近区域置业者。 主要客户次要客户边缘客户周边区域结婚置业、烟草局及周边企业客户、学校老师、政府公务员、五角场及控江路工作白领、新上海人五角场、东外滩区域结婚、拆迁及改善居住环境置业者虹口、浦东等临近区域结婚及拆迁置业者a产品定位通过项目的SWOT分析，我们考虑到项目的较适宜的定位为：以小高层住宅为主。住宅：根据项目初步设计方案，项目住宅户型以二房为主。 商业：根据项目初步设计方案，项目商业为区内临街配套商业。表16户型配比建议（参考）房型主力面积㎡面积配比设计建议一房一厅一卫58-6010%布置在1梯4户格局中间套；或全集中在点式纯小户型单元房二厅一卫68-7015%二房一厅一卫85-8945%布置在1梯4户格局中间套；或1梯4户全2房三房二厅一卫130-13818%布置在1梯4户格局端头套大三房二厅二卫150-16012%可考虑1梯2户单元格局结合规划限制条件和地块2.0的容积率限制，在地块上可排布7-8栋的13-18层的小高层。考虑到市场因素，可将项目户型定位在两房为主、适当考虑一定量的三房（可考虑在130平米左右，不超过140平米的大户型），由于未来可能市场产品的稀缺性，也可以做少量的超大户型，以提高项目整体的市场品质a价格定位现状价格：结合项目周边竞争性楼盘的价格分析，本项目的现状价格定位为12500元/平米区位溢价分析 根据区域房地产发展前景分析，考虑区位溢价的影响因素（如规划、交通、配套设施等），项目区位溢价的价格百分比为9%项目影响因素溢价百分比综合百分比区位溢价因素规划方案3%9%规划交通2%人口结构的变化2%配套设施2%Ø江湾五角场城市副中心（集商业服务、商务办公、生活创业、休闲娱乐为一体、具有教育科技特色的X城市副中心），与滨江发展带的规划建设，将带动X周边市场的快速发展，周家嘴以南的周边内环区域将会受此辐射影响，周边物业价值有可能得到提升，此溢价百分比为3%左右Ø“知识X”将会带来一定数量高素质、有经济能力、对住宅物业品质有一定的消费需求者，需求人口结构的溢价百分比为2%Ø周家嘴路以南地区东西两侧有城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平路隧道、大连路隧道与浦东联系。因此，一桥(X大桥)、内环、军工路、大连路隧道和轨道交通四号线与八号线（在建）成为城市通途，交通的便捷完善将带动此区域周边物业价值提升，此溢价百分比为2%左右Ø周家嘴以南的周边区域随着旧城改造的深入，周边配套设施逐步建设完善，也会一定程度提升住宅物业的潜在价值，溢价百分比为2%左右项目溢价分析综合考虑到户型、绿化景观、物业管理、开发商品牌等项目溢价因素，项目溢价的价格百分比为10%左右项目影响因素溢价百分比综合百分比项目溢价因素户型2%10%品质2%绿化景观2%物业管理2%开发商品牌信誉2%价格定位我们根据X内环片区的市场状况，并结合项目自身素质及优劣势，以及区位溢价因素和项目溢价因素，综合上述因素，预测2008年项目住宅销售稳健价格为13000-14000元/平米，住宅乐观销售均价为15000元/平方米左右（由现状价格加上区位及项目的溢价百分比19%左右）。项目商业规模较小，为小区级配套服务类商业，确定商业销售均价为20000元/平方米。因此，我们以住宅销售均价为13500元/平方米，商业20000 元/平方米、进行项目的经济测算。a销售率预测根据项目价格分析，参照周边同类楼盘的一般销售状况及未来竞争因素，按照销售价格住宅13500元/平方米、商业20000元/平方米预测，预计本项目的合理销售期约为1年（以2008年1季度至2008年4季度），在测算期内项目住宅、商业能达到的合理销售率分别为100%、90%。销售率具体详见附表10.4：项目销售计划与销售收入测算表。项目评估分析结论本项目定位为小高层住宅楼宇，住宅目标客户主要面向X区五角场周边企业技术管理人员、政府工作人员以部分虹口区、浦东新区的其他置业者、少部分其他区域置业者和投资客，住宅以2房为主，户型定位合理，符合市场需求。目前周边商业氛围不浓厚，项目商业规模较小，定位为片区配套物业。 一项目开发建设进度安排1有关工程计划说明根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力，我们假设确定本项目开发进度计划如下：项目前期规划从2007年1季度起，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕。建设周期为1.75年。2施工横道图详见附表10.1 投资估算与资金筹措1．项目总投资估算根据测算，项目未含土地成本的总投资为20604.16万元，详见下表：表17：项目总投资估算表（不含土地成本）序号项目名称总额（万元）单价(元/㎡)占总投资比例111前期工程费397.0275.001.9%2建安工程12281.15232059.6%3管理费380.3571.851.8%4不可预见费195.8837.001.0%5其他费用502.8995.002.4%6财务费用324.3661.271.6%7销售费用2,179.64411.7510.6%8销售税金10,025.64285.928.5%9公用设施专用基金4,068.66768.6019.7%10合计20,604.163,892.28100.0%注：1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。2．总投资估算说明（1）土地成本未知，为本次测算的目标（2）前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费等，费用确定主要参考近期《X市建筑工程价格信息》、已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前期费用为397.02万元。（3）建安工程费包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费用为12281.15万元。（4）管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按X市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前述3项之和的3%计取。不可预见费由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述4项之和的1.5%计取较为合理。其他费用 主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。项目其他费用为502.89万元。公用设施专用基金根据《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》中规定：“公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价外的建设总投资2%的比例，一次性向业委会划拨”。经估算为274.21万元。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目共向银行融资5300万元贷款1年，自2007年至2008年，贷款利率为6.12%，发生财务费用324.36万元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前X市一般房地产开发项目的标准和宝安区房地产的具体情况，取销售费用为销售额的3%。项目稳健方案销售费用为2179.64万元。1资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。按照土地稳健取得价格测算，项目总投资为54159.08万元，其中自有资金35,571.90万元，银行融资5300万元，销售回款13,287.18万元。表18：项目资金来源表序号项目资金(万元)比例1自有资金35,571.9065.7%2银行融资5,300.009.8%3销售收入13,287.1824.5%4总投资54,159.08100.0%2投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表10.3：《项目投资计划表》。经济测算时，根据项目的预计开发情况，项目前期规划从2007年1季度起，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕。建设周期为1.75年。 销售及经营收入测定1物业销售收入估算项目销售收入测算根据前面的区域房地产发展前景分析，至2008年初项目开盘时，区域同类项目售价可达13000-14000元/平方米，考虑招商地产的项目操作能力，预计可使项目实现10％的溢价，即销售均价14000-15000元/平方米。由此我们确定项目以稳健售价13500元/平方米，乐观售价14500元/平方米分别进行测算。稳健方案可实现销售收入72654.66万元。乐观方案可实现销售收入77683.58万元。表19：项目销售收入测算表（稳健）项目可售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售率销售收入（万元）住宅50,28913500100%67,890.42商业26472000090%4,764.24合计52936--------72,654.66表20：项目销售收入测算表（乐观）项目可售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售率销售收入（万元）住宅50,28914500100%72,919.34商业26472000090%4,764.24合计5293677,683.58销售税金及附加测算销售税金及附加：按规定，X市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5.0%），城市建设维护税（营业税的1%），教育费附加（营业税的3%），印花税（销售额的0.05%），合计为销售额的5.25%，稳健方案项目销售税金及附加合计为4068.66万元，乐观方案的销售税金及附加合计为4350.28万元。根据X住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入、销售税金测算具体见《项目销售收入与经营税金附加估算表》（附表10.4）。 1项目销售回款计划根据X住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。2008年1季度年正式进入项目的销售期，销售期至2008年4季度结束。项目销售回款计划详见《项目销售收入与经营税金附加估算表》（附表10.4）。 土地竞投价格测算1土地价格测算原理假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法Ø假设开发法的原理：开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。Ø计算公式：地价＝开发完成以后的销售收入－开发费用－利息－利润－销售税费－所得税－购买土地需要缴纳的税费考虑资金的时间成本，我们采用现金流量法进行测算。2测算前提Ø贴现率确定采用安全利率加风险调整值法。所谓安全利率是指无风险的资本投资收益率，一般情况下按照银行一年期貸款利率为安全利率，在安全利率的基础上根据估价对象房地产的社会经济环境，考虑一定的风险因素。本次测算贴现率取7%；Ø以季度为测算单位周期，现金流入与流出均按季度进行测算；Ø开发成本及销售收入依据前面章节的测算；Ø根据沟通，委托方的目标内部收益率不低于18％，成本净利润率为15%，以此目标收益率为基本方案测算土地价格，再根据售价和收益率的变化确定土地竞投价格区间3土地价格基本方案测算根据内部收益率不低于18％，净成本利润率不低于15%，在实现稳健售价13500元/平方米和乐观售价14500元/平方米两种方案下，推算出土地的价格分别为777.37万元/亩和852.04万元/亩，经济指标如下：表21方案选择经济指标静态经济指标动态经济指标售价销售收入(万元)总投资(万元)总地价(万元)楼面地价(元/m2)内部收益率净成本利润率财务净现值(万元)稳健方案1350072,65554,15930,8625,83021.81%15.01%7,781 乐观方案1450077,68457,81533,8266,39021.65%15.01%8,3161敏感性分析我们在目标净成本收益率为15%，对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算，经济指标变化如下：表22：项目敏感性分析方案选择经济指标静态经济指标动态经济指标变化销售收入(万元)总投资(万元)总地价(万元)楼面地价(元/m2)内部收益率净成本利润率财务净现值(万元)稳健方案售价+5％76,04956,63832,8736,21021.68%14.99%8,134售价-5％69,26052,68729,7775,62520.24%13.36%6,736成本+5％72,65554,17730,4915,76021.92%15.03%7,790成本-5％72,65554,14131,2325,90021.71%14.99%7,772乐观方案售价+5％81,33060,45935,9706,79521.56%15.01%8,708售价-5％74,03855,17031,6825,98521.76%15.00%7,924成本+5％77,68457,83233,4566,32021.75%15.02%8,325成本-5％77,68457,76834,1706,45521.60%15.03%8,326经测算可知：²本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响很大。²项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较大赢利空间，说明项目具较强的抗风险能力。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。2土地竞投价格区间确定根据在实现委托方目标净成本利润率的条件下，我们建议取地价格区间如下： 保守出价区间为：5625-5760元/平米（750.04-768.04万元/亩[微软系统1]）竞争出价区间为：5760-6210元/平米（768.04-828.04万元/亩）风险出价区间为：6210-6500元/平米（828.04-866.7万元/亩）若地价超过866.7万元/亩，建议委托方放弃竞投。 可行性研究结论与建议1拟建方案的结论性意见（1）项目地块正在挂牌中本项目属房地产开发项目，土地挂牌出让正在进行中（2）项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金、项目销售回款。（3）项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。表23：项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准）序号项目指标单位1占地面积26,468平方米2总建筑面积52,936平方米34项目总投资54,159万元项目经营收入72,655万元5利润总额18,496万元6税后利润12,392万元7投资利润率（税前）34.15%8投资净利润率（税后）22.88%9财务净现值7,781万元10财务内部收益率（FIRR）21.8%注：上表中为住宅销售率为100%、商业销售率为90%情况下的经济效益指标。最大的市场风险。资金筹措风险项目除自有资金和银行贷款外，项目开发前期资金压力较大，保证项目顺利施工且按时销售是项目顺利开展的重要因素。政策风险新政“70%90政策”的限制和相关宏观政策，对于项目的开发与产品、客户定位有一定的风险，如何准确地定位产品和实现预期的销售收益对于项目成功的关键因素。（2）防范建议²作好项目前期的市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，注重项目整体营销策划；²合理安排融资计划，保证资金充足。 附表10.1：项目工程计划横道图10.2：项目开发成本估算表10.3：项目投资计划估算表10.4：项目销售收入与经营税金及附加估算表10.5：资金来源与运用表10.6：损益及利润分配表10.7：现金流量表（全部投资）10.8：敏感性分析表'