老年公寓 可行性报告 142页

'健康养老X项目可行性研究报告第137页 目录第1章总论11.1项目概况11.2项目单位基本情况31.3编制的依据和研究范围51.4主要经济技术指标61.5结论和建议8第2章项目建设的背景及必要性112.1项目建设背景112.2项目建设的必要性13第3章市场及需求分析163.1国内养老产业市场现状163.2X市养老产业发展现状193.3养老公寓发展趋势分析243.4X市养老产业需求预测分析24第4章选址及建设条件274.1选址274.2场址条件30第5章建设项目功能定位345.1项目定位345.2项目规划指导思想455.3项目规划布局485.4项目规划设计要求51第6章建设方案53第137页 6.1项目建设内容536.2规模一览表546.3建筑方案556.4建筑结构设计716.5设备方案736.6给排水方案776.7供电设计816.8暖通方案87第7章节能措施927.1设计依据927.2项目能源利用情况937.3节能措施987.4节能效果分析101第8章环境保护1028.1编制依据1028.2环境现状1028.3施工期的环境影响因素及防治措施1028.4运营期的环境影响及防治措施1048.5环境管理机构及定员1068.6环境监测机构1078.7环保设施及投资估算108第9章消防1099.1设计依据1099.2总图消防109第137页 9.3建筑消防1099.4电气消防1109.5消防给水111第10章职业安全与卫生11410.1设计依据11410.2职业安全卫生现状11410.3卫生要求11410.4危害因素分析及控制措施11610.5预期效果及评价11710.6机构设置和人员配备11710.7安全卫生投资估算117第11章组织机构与劳动定员11811.1组织机构11811.2管理机构组织方案体系图11811.3人力资源配置119第12章项目进度安排12212.1建设工期12212.2施工进度图12212.3项目实施过程控制措施124第13章项目招投标12513.1招标范围12513.2招标组织形式12513.3招标方式12513.4招标公告发布126第137页 第14章投资估算与资金筹措12814.1投资估算与资金筹措12814.2投资估算12914.3项目资金筹措134第15章财务分析13615.1财务评价依据13615.2财务评价基础数据13615.3财务评价指标14515.4盈亏平衡分析15015.5偿债能力分析15015.6敏感性分析15215.7财务评价结论153第16章社会效益及风险分析15416.1社会评价目的和原则15416.2社会影响分析15516.3项目与所在地互适性分析15716.4社会风险分析16016.5社会评价结论160第17章结论和建议16117.1结论16117.2建议162附图附件第137页 第1章总论1.1项目概况1.1.1项目名称XX敬老康复有限公司X健康养老X项目1.1.2项目单位1.1.3项目建设地点1.1.4建设内容及规模本项目建设内容包括养老公寓和公寓配套陵园二大部分。（1）养老公寓项目用地面积109755.94平方米，合164.63亩，总建筑面积114736.6平方米（地上102844平方米、地下11892.6平方米），其中老年公寓部分主体建筑83298平方米（含标准公寓3栋26906平方米，舒适公寓楼6栋49192平方米，特色养老公寓12栋7200平方米），康护中心建筑6720平方米，特色专科疗养中心1000平方米，老年大学建筑2670平方米，老年文艺中心建筑3096平方米，其他综合服务用房（含动力机房、门卫）6060平方米，地下建筑面积（车库、水泵房、配电房）等11892平方米。项目设生态农业观光园（果园菜地、植树造林园、垂钓中心等）20000平方米，室外体育锻炼活动场地5379.3平方米，绿化等景观55317平方米，道路7300平方米，建筑密度19.50%，绿地率50.4%。养老公寓建成后床位3500张，可接收3500个老年人安度晚年，为老年人提供一个集休闲度假、娱乐健身、康护医疗、心理慰籍等第137页 于一体的综合活动场所。（2）配套陵园，为公寓配套公墓区，占地42247.7平方米，合约63.37亩，公墓区由墓穴、穴间道、穴间绿地共同组成。墓穴区设墓穴5500穴，包括标准骨灰墓穴4381穴、生态墓穴310穴、室内墓穴809个。建设接待、守灵服务中心、骨灰寄存楼、礼殡楼等建筑面积约3689平方米，建设道路1012平米，绿化27712平米，停车区1851平米。对长期（5-10年）居住在老年公寓的老人，购买墓地时，实行价格减半和赠送。1.1.5投资估算与资金筹措项目总投资估算为62907.36万元，包括工程费用为44623.33万元、工程其他费用4570.15万元、预备费3935.48万元、征地拆迁等土地费8548.40万元、融资成本1230.00万元。项目总投资62907.36万元，由建设单位通过采取社会融资、自筹资本金等多渠道方式筹集解决。1.1.6建设工期本项目建设周期26个月，即2014年11月-2016年12月。1.1.7项目建设目标响应国家“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐、逝有所葬”政策号召，结合当地和周边养老市场实际需要，整合各类资源，打造养生养老产业基地，在满足本地高中低端养老需求基础上，吸引周边养生养老潜在市场人群，合理获取一定经济效益，为地方发展做贡献，为社会增加福祉，并不断提升软硬件服务，成为X省乃至西部地区知名的养生养老基地。第137页 1.2项目单位基本情况XX敬老康复有限公司（原宁县颐园养老服务有限责任公司）是X市第一家民办社会福利机构，该机构由X市民营企业家杜永玲（省人大代表）于2012年11月在宁县民政局注册发证成立，注册资金4000万元，注册地为宁县焦村乡西沟村。法人代表基本情况：杜永玲，女，汉族，生于1960年4月19日，中共党员，X市宁县中村乡乔家村五组人，农民，高中文化程度，技师职称。最初创业于1983年，从事粮油加工生产销售，随后在兰州创办了成都酒家、宁县中村乡乔家村预制厂、乔家村机砖厂、西峰正亚和宾馆等，且一直担任企业法人。杜永玲创业30年以来，被国家、省、市各级政府授予勤劳致富带头人、双学双比女能手、老区妇女创业先进标兵、X市十大女杰等荣誉称号。杜永玲多年来一直热心公益事业，被媒体评为“热心公益的女强人、热心公益的人大代表、黄土地上德润桑梓的人大代表”，她深刻体会到“人生最大的幸福是在事业的无止境的追求中，人生最大的价值是在无私奉献中。她坚信她所选择的路子是正确的，她所从事的事业是光荣的，她对自己所做的一切是无怨无悔的。”，她先后捐献近300万元修路、建学、抗震、献爱心，被选为X省第十届、第十一届人大代表，X市第一届、第二届人大代表，X市一、二、三届妇女代表，宁县六届、七届政协委员，并连任县乡人大代表三届。2012年在X省“两会”上，杜永玲提出建议，呼吁政府加大农村医疗、养老保险等资金投入，创新养老模式，鼓励更多的社会力量参与其中，给予农村留守老人更多的关怀和支持，让他们真正“老有所养、老有所依、老有所乐”。第137页 1.3编制的依据和研究范围1.3.1编制的依据（1）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3）《中华人民共和国老年人权益保障法》（2013年）；（4）《国务院关于印发中国老龄事业发展“十二五”规划的通知》(国发〔2011〕28号)；（5）《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）的通知》(国办发〔2011〕60号)；（6）《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号)；（7）《X省老龄事业“十二五”发展规划》（甘办发〔2011〕118号）；（8）《《X省“十二五”社会养老服务体系建设规划》》（甘政办发〔2012〕190号）；（9）《X市老龄事业发展“十二五”规划》；（10）项目承办单位提供的有关文件资料；（11）X市有关城市规划、水文地质、气象、地震、场地及市政建设、总体发展规划情况资料。1.3.2研究范围第137页 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范及标准，对项目建设的概况、建设背景及必要性、需求分析、场址选择、建设内容及建设规模、工程技术方案、环境影响评价、劳动安全卫生及消防、节能与绿色建筑设计、组织机构与人力资源配置、项目工程进度计划、项目招投标、投资估算与资金筹措、财务评价分析、社会评价及风险分析等方面进行全面论证，为项目单位、银行和相关政府机构决策提供科学依据。1.4主要经济技术指标表1.1主要技术经济指标汇总表序号名称数值单位备注（一）养老公寓区指标1总用地面积109755.9m2　2总建筑面积114736.6m2　2.1地上建筑面积102844m2　2.1.1养老公寓标准公寓26906m21346床位，3栋舒适公寓49192m22010床位，6栋特色养老公寓7200m2144床位,12栋(为双拼，三层顶层为带露台屋顶花园)2.1.2康护中心6720m2　2.1.3特色专科疗养中心1000m2　2.1.4老年大学2670m2　2.1.5老年文艺中心3096m2　2.1.6综合服务中心办公接待760m2　餐厅2600m2　超市商场1200m2　银行等540m2　室外公共厕所280m2　动力机房、门卫等450m2　2.1.7锅炉房、配电室230m2　2.2地下建筑面积（车库、水泵房、配电房）11892.55m2　3生态农业观光园20000m2占地30亩4室外体育锻炼活动场地5379.3m2　5道路场地7300.0m2　6室外绿化（含湖景观）55317.0m2　7停车场359个　8其中地上停车位76个　9地下停车位283个　10容积率0.94　　11绿地率50.40%　　12建筑密度19.50%　　（二）公墓区指标第137页 1总用地面积42247.74m2　2总建筑面积12606.9m2　3计容建筑面积3689m2　4墓穴骨灰墓穴3942.9m2共4381个生态墓穴930m2共310个室内墓穴4045m2共809个5管理服务用房266m2内设办公、公厕等6亭子18m2　7接待、守灵服务中心320m2　8骨灰寄存楼280m2　9礼殡楼(追悼会等)2805m2　10建筑密度29.88%　11绿地率65.74%27771.8412停车场、广场及林荫道1851m2　13道路1012m2共长506米，宽2米的水泥道路14围墙950米　（三）财务指标1总投资62907.36万元　2资金筹措62907.36万元　3项目年均运营收入20527.69万元22年平均4成本与费用　　　4.1项目年均总成本费用12797.28万元　4.2项目年均经营成本10407.66万元　4.3年均税金及附加1807.20万元　4.4年均所得税1480.80万元　5利润　　　5.1项目年均利润总额5923.21万元　5.2项目年均净利润4442.41万元　5.3项目年均息税前利润6068.57万元　5.4项目年均息税折旧摊销前利润8268.10万元　5.5投资利税率9.42%　　5.6投资利润率7.06%　　6财务评价　　　6.1项目投资财务内部收益率（税前）12.69%　　6.2项目投资财务内部收益率（税后）10.05%　　6.3项目投资财务净现值（税前）（ic=8%)23072.78万元　6.4项目投资财务净现值（税后）（ic=8%)9607.10万元　6.5项目静态投资回收期（税前）8.68年　6.6项目静态投资回收期（税后）9.93年　　6.7项目动态投资回收期（税前）12.20年　6.8项目动态投资回收期（税后）16.47年　　第137页 7资本金财务内部收益率11.95%　　8资本金财务净现值（ic=8%）15318.94万元　9盈亏平衡点61.40%运营期第1年1.5结论和建议1.5.1结论（1）项目建设符合国家产业政策和发展方向以及X市城市发展的总体规划，符合国家的养老产业政策和养老行业发展动向，又满足社会需求，项目市场潜力大，内部收益率高，抗风险性强，规模经济效益显著，项目建设是必要的。（2）建立XX敬老康复有限公司建设项目符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。因此，从工程技术上分析，该项目是可行的。（3）X、宁县境内有多处旅游景点，有深厚的历史文化、红色文化、自然生态文化积淀。本项目选址风景优美，生态环境好，交通方便，适合老龄人颐养天年。（4）本项目根据老年人具体情况，采取无障碍设计，采用休闲度假型、康护型和医疗型三种养老方式，切合实际。本项目建设方案总体布局分区合理，很好地结合了老年人健康和心理特点，配套合理。本项目建设规模适中，投资省。财务评价表明，本项目在合理收费前提下，有一定的经济收益，将为以后扩建或进一步提升服务环境积累资金。综上所述，项目建设条件具备，社会效益、经济效益明显，项目建设的十分必要和可行的。第137页 1.5.2建议（1）为促进当地老龄事业发展实施本项目，本项目承办单位在市民政局指导支持下做了大量准备工作，建设土地由X市人民政府出让，并多方筹集资金，具备了建设条件，建议国家和省市发改和民政部门给予资金扶持。（2）建议项目承办单位建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结老年公寓管理经验，进行机制创新。精打细算，把每一分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务、一流管理，以为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧，努力为和谐社会建设贡献力量。（3）建议项目承办单位在本项目运营取得成功经验基础上，按照一次性规划分步实施的原则，筹措资金进行分期实施。第137页 第2章项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1社会发展背景自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，2013年，老年人口数量将突破２亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。据预测，预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿人，老龄化水平将超过30%以上。我国进入老龄化社会已是不争的事实。面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化，据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，显示我国养老需求日益社会化。但当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。第137页 截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相比，存在巨大差距。巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一个体量惊人的现代养老产业。因此，养老市场具有巨大的投资价值和广阔的发展空间，是典型的朝阳产业。2.1.2宏观政策背景党和政府历来支持和鼓励社会力量参与养老服务业，国务院在《关于加强老龄工作的决定》中指出：“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作”。“老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。”2011年，国务院办公厅印发《社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》，养老服务体系规划提上日程。2013年，政策更是频出，从国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》到《老年人权益保障法》，全方位从融资难、用地难、用人难和运营难和法律缺失等方面提出一系列解决方案扶持政策。《X省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》提出：推动示范养老基地建设和标准化创建，加快X第137页 市省级养老示范基地建设，探索政府搭台、企业参与、市场化运营、股份制合作的养老机构建设运营模式。发挥X独特的人文和地理环境优势，加强与省外养老机构和相关组织联建联营、合作经营、交流互动，发展“候鸟式”养老服务。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设符合规划和宏观政策发展方向《X市“十二五”社会养老服务体系建设规划》明确提出，到“十二五”末，全市60%的城市社区建有老年人日间照料中心，镇政府所在社区和50%的行政村（社区）建立日间照料中心，每千人老人拥有服务床位数达到30张以上，五保对象集中供养率提高到30%。国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出：支持社会力量举办养老机构。各地要根据城乡规划布局要求，统筹考虑建设各类养老机构。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。鼓励境外资本投资养老服务业。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。项目总体建设目标是完全符合区域总体规划宏观政策发展要求的。2.2.2项目建设是促进区域养老事业发展的必然要求。X市社会福利机构特别是养老服务机构基础设施简陋，未纳入地方政府整体规划，其基础设施建设未列入年度财政预算，福利机构康第137页 护医疗保健、心理疏导设施不健全，服务内容和功能单一，不适应新形势发展的需要。社会资金投资养老机构建设积极性不高，投资融资困难。项目建成后，将成为陕甘地区规模大、功能全、品位高的养老、康复、护理、生态休闲度假旅游综合体，极大地促进区域养老事业的发展。2.2.3项目建设是满足区域社会老年人养老的需求本项目集老人收养、医疗、康复、护理和文化娱乐为一体，面向全社会开展养老服务工作。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构的需求与日俱增。加上现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。2.2.4项目建设促进了区域经济社会发展本项目以老年人康复、护理、养老为主题，打造养老和休闲度假旅游综合体，能够满足当地地区老人养老、康复、护理、度假休闲的需求，为工业、商业、交通运输业的发展提供广阔的市场，庞大的老年人群体对照料和护理的需求，解决当地城镇居民的就业问题，有利于养老服务消费市场的形成，从而促进经济发展。第137页 第3章市场及需求分析3.1国内养老产业市场现状3.1.1国内养老产业现状根据联合国发布的老龄化社会判断标准，我国社会已经明显地进入了老龄化社会，2001年，我国65岁以上人口占比超过了7%，至2011年已经达到9.1%，我国社会老龄化现状越加严重，老年抚养比逐年升高，2011年达到12.25%，社会养老压力越来越大。特别是对于“4-2-1”家庭，养老压力更大，养老需要社会力量的支持。图3.12004-2020年中国65岁以上老年人口第137页 更加严重的是，我国未富先老现象极为严重，成为我国老龄化社会的重要特征和严峻挑战。我国进入老龄化社会时，我国的人均GDP仅在800-1000美元之间。即使是2012年，我国人均GDP也只是600美元左右。但是发达国家进入老龄化社会时，人均GDP在5000-8000美元之间。我国人均GDP仅仅是发达国家10%左右。经济的欠发展也意味着老龄人口消费能力有待进一步提升，需要更多富有相关经验的企业进入养老服务领域，解决消费能力较为有限和养老服务需求之间的矛盾。养老观念的转变是促使养老模式改变的重要力量，老年人更加关注自身生活质量的提高，精神需求大幅增加。根据《社会养老服务体系建设“十二五”规划》的数据，我国养老模式主要有社区分散居家养老、老年宜居社区养老和养老机构养老，2010年其占比分别为96%、1%和3%，到2015年，按规划其占比分别为90%、7%和3%。意味着老年宜居社区养老的占比将由1%提高到7%，老年宜居社区养老人口占比将提高6个百分点。预计到2015年，我国60岁以上老年人口将达到2.09亿人，预计约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来老年宜居社区发展潜力巨大，考虑到居家养老的需求，养老地产具有更加广阔的的发展机会。从我国养老地产的开发现状来看，北京、上海地区也是养老地产开发的先行区域，已经发展了部分较为成熟的老年宜居社区。北京有东方X养老社区、上海有亲和缘及孝贤坊，经营情况均较为理想，但均定位于高端，中低收入人群基本难以企及，这也使得养老地产难以在更广的范围内进行推广，必须考虑到当地的消费支出能力的大小。3.1.2国内养老产业的特点（1）产业规模待扩张，发展前景被看好第137页 报告分析显示，目前，我国养老产业规模尚小。一方面，2010年我国专门为老年人提供的产品和服务只有3000亿元，养老产业只占老年人消费总量的30%，其余70%都是靠一般性产业实现。另一方面，老龄人口的快速增长将催生大量的就业机会，从2010年到2030年，我国养老产业从业人员将从2000万人激增到7800万人，提高就业率约2%以上。如果按老年人口与护理人员的3:1比例配备，仅此一项就能增加就业1000多万人。（2）需求端日益旺盛，供给端尚显不足从需求端来看，老年人养老服务需求急剧增加的同时，其消费能力也快速增长。中国社科院研究指出，2020年我国老年人退休金总额将增长至28145亿元，2030年将达到73210亿元。供给端方面，目前我国千名老年人拥有养老床位数为20.5张，不仅低于发达国家50%—70%的平均水平，也低于一些发展中国家的水平。此外，每年为老年人所提供的养老产品产值偏低，养老机构服务项目也偏少，与老年群众日益增长的养老需求之间存在很大的市场缺口。（3）产业专业化不足，产品运营模式同质严重目前，我国养老产业目前总体发展水平仍然偏低。市场研究不够深入，销售渠道不够成熟，尚没形成规模经济，整体处在旧而差、小而散的状态。同时产品运营模式同质化严重，缺乏创新，技术含量低，服务项目不全、专业化程度低，难以满足老年人对高层次高质量养老服务的需求。（4）政府部门承担多，社会力量投入少养老产业的发展惠及社会民生，关乎社会稳定。国家为了扶持社会力量，兴办养老机构或参与养老服务事业发展，在土地供应、资金补助、税费减免等方面出台了一系列优惠政策。但由于一些地方未将国家政策具体化，缺少相应的配套实施机制，使得政府仍然承担了过多建设任务，而社会与市场力量对养老产业发展的促进作用未能充分发挥。第137页 3.2X市养老产业发展现状X市老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。3.2.1老年人口数量截止2013年，X市60岁以上的老年人已达到327037人（其中城市34805人，农村290894人），占全市总人口的12.35%，在60岁以上的老年人中，80岁以上高龄老人28804人（其中城市2677人，农村26123人），占老年人口8.8%。失能老人口26352人，占老年人总数的8.06%，半失能老人口44907人，占老年人总数的13.73%，空巢老人68242人，占老年人总数的20.87%。3.2.2养老机构截至2014年7月底，X市七县一区119个乡镇已建成养老服务设施444个，现有床位5013张，床位入住率80%左右，每千名老人拥有床位21.35张。3.2.3养老护理从业人员第137页 由于现行政策致使编制控制严格，使得福利机构未能保证养老护理员都能持证上岗，基本靠聘请临时工来维持运转。护理人员基本是年龄结构普遍偏大的下岗人员，未经过护理专业培训。随着有知识、有文化、有经济实力的老年人进入养老机构，他们在对专业护理，心理沟通，精神慰藉等方面提出了更高的要求，没有较好的文化素养的管理人员是不能胜任的。由于资金问题，目前工作人员的待遇普遍偏低，缺乏吸引力，专业护理人员，医护人员难寻、难招、难留，造成养老服务队伍不稳定。3.2.4养老机构运营状况X市城区养老机构具有天然优势，有方便的交通、医疗配套设施，子女能及时方便的看望老人，但仍有老人在排队等候入住；郊区和农村的老年人因经济、服务质量不高等原因而不愿入住，造成郊区和农村出现多床限闲置的现象，不利于构建适度普惠的养老服务体系。根据规模、收费、管理水平等综合情况，区域各类养老机构基本划分为四种类型：第一类是城区民政系统的养老机构。一般规模在200张床左右，月人均收费1500-3000元（单人间1800元/月，豪华套间5000元/月）。具有较好的住宿、医疗条件，服务周到，管理规范，收费合理且有政府补贴，入住率常年为100%，目前仍有上千人排队等候入住。第二类是各城区街道办事处设立的养老院，是主要养老机构。一般规模在100张床以内，月人均收费1000-2500元。具有区域优势，贴近社区，老人可以就近入住，交通方便，家人可以随时探望，收费合理，管理比较规范，且有政府背景，老人和亲属比较放心，具有较高的入住率。第三类是各乡镇政府设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000-2000元，条件较好的入住率还可以；但一些条件简陋，服务较差，管理欠缺的养老机构，入住率比较低。第四类是一些社会企事业单位设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000-1500元，设施条件一般，收费合理，服务和管理水平不高。主要是为照顾本单位职工入住；而面对社会服务的机构则入住率相对较低。第137页 3.2.5X养老产业存在的问题（1）社会福利基础设施发展滞后。全市社会福利机构特别是养老服务机构基础设施简陋，未纳入地方政府整体规划，其基础设施建设未列入年度财政预算，福利机构康护医疗保健、心理疏导设施不健全，服务内容和功能单一，不适应新形势发展的需要。社会资金投资养老机构建设积极性不高，投资融资困难。（2）资金不足运营艰难。已建成的城乡养老机构（敬老院、日间照料中心、农村互助幸福院）基本没有经费来源，无法保障日常运转，其服务内容、功能单一，无法满足服务对象的生活文化需求。（3）社区居家养老服务不到位。从目前运行的情况看，多数侧重于老年人的休闲娱乐，由于缺乏专业服务人员，生活照料、康复护理业务基本没有开展，现有的日间照料中心面积小，服务功能不全，床位闲置，普遍没有配餐室，中午在日间照料中心活动不能回家用餐的老年人只得叫外卖，每份15元左右，价格偏高，长期难以承受。除此之外，多数社区由于规划工作滞后，在建设住宅小区时没有规划养老服务场地，造成新建日间照料中心没有地皮，完不成建设任务。（4）居家养老专业服务人员配备不到位。居家养老人群大，覆盖面广，特别是城区老年人普遍具有一定的文化素养和经济实力，对养老服务的能力和水平有一定的要求，希望在居家养老方面能够提供更多个性化服务项目。但是，目前从事这方面的工作人员少，多数是从辖区内下岗、失业人员中招聘的，普遍缺乏专业化知识和技能，不能满足老年人多元化的服务需求。尤其城乡失能、半失能老人看病难的问题比较突出。（5第137页 ）宣传教育工作不到位。随着城镇化建设的加快，大量劳动力和人口向城市流动，很多农村成了“空心村”，现在年轻人口流动出现“家庭化”，即农民工将配偶和小孩也带到城市生活和接受教育，而年迈的老年人留在农村。加之，基层组织自治功能弱化，平时开会少，有的村甚至一年都不召开一次群众大会，宣传教育工作缺位，新风正气得不到弘扬，丑恶现象得不到惩治，使尊老敬老赡养老人的观念淡化，一些人不履行赡养老人的法定义务，找各种借口把养老及为老服务的责任推给政府和社会。3.3养老公寓发展趋势分析（1）社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念；（2）社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平；（3）老年公寓将逐步从主城区向城郊转移；（4）老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品。3.4X市养老产业需求预测分析（1）本地养老硬性需求2013年，X市60岁以上的老年人已达到327037人，床位5013张，按照《X市“十二五”社会养老服务体系建设规划》十二五末期每千老人人拥有30张床位以上，X县实际养老床位需要9811张，现有床位5013张，实际缺口约4800张，X市老年养老产业也有广阔的需求前景，养老公寓的建设迫不亟待。本项目初步拟定床位3500张，符合需求供给指标，能基本解决X市养老床位不足的现状。（2）休闲旅游度假养老需求第137页 X市历史悠久，文化源远流长，是中华民族的发祥地和黄河文明的发源地之一，被称为肇始周基。人文始祖轩辕黄帝在这里曾与中医鼻祖岐伯论医，有著名的《黄帝内经》行世。周先祖不窋（zhu）在这里“教民稼穑”，开启了先周农耕文化之先河。X民俗文化独树一帜。皮影、剪纸、刺绣、陇东道情堪称“四绝”，其古朴性、民俗性、寓意感备受国内外思想文化界青睐。先后获得“中国香包刺绣之乡”、“中国民俗艺术教研基地”、“全国文化产业示范基地”等十多项国家级冠名。香包绣制、陇东唢呐、环县皮影戏、窑洞营造技艺、X剪纸被列入国家非物质文化遗产保护名录。2004年X市被中央电视台评为“最具艺术气质的西部名城”。唱遍大江南北的《咱们的领袖毛泽东》、《绣金匾》、《军民大生产》三首红色经典歌曲，就是X农民歌手孙万福、汪庭有等人创作的佳作。X是陕甘边区最早的革命根据地之一，1934年，刘志丹、习仲勋等老一辈无产阶级革命家在南梁创建了陕甘边区第一个苏维埃政府--南梁政府，在此基础上形成的以南梁为中心的陕甘边革命根据地，是我党在革命战争年代从未丢失过的一块保存最完整的革命根据地，为北上抗日的红军和党中央提供了落脚点，是抗日战争的出发地。毛泽东、朱德、周恩来、邓小平等老一辈革命家曾在这里战斗和生活过，在我国革命历史上写下了浓墨重彩的一笔。X宁县旅游文化也十分底蕴深厚，主要旅游资源有周先祖公刘生息“北幽古城”、秦始皇巡游的“秦直道”、秦太子扶苏捐躯地、王昭君出塞时的“绣花楼”、为纪念曾任宁县刺史的唐代名相狄仁杰而修建的“狄梁公庙”第137页 、保存完整的政平唐塔、湘乐宋塔、辑宁楼、普照寺贞元铜钟、历代碑林等50多处文化遗址、遗存。同时有多处旅游度假区等生态风光旅游景点。此外，宁县属革命老区，是陕甘宁边区的一部分，解放战争中的“五八战役”、迎接王震将军的“平子战斗”、“西洼子战斗”及宁县狙击战等留下了宁县革命烈士陵园、九岘西洼子烈士陵园、王孝锡烈士陵园、任鼎昌烈士陵园等红色旅游资源，激励着宁县一代又一代人民奋发投身革命和建设的伟大事业，丰富的旅游资源条件，为项目带来了良好的休闲旅游度假需求。第137页 第4章选址及建设条件4.1选址4.1.1选址条件项目以老年人住宅为主，集养老、娱乐、度假、休闲为一体。根据老年人的生理和心理需求，分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：（1）地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。（2）地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。（3）地块规模宜大不宜小，小则100～200亩，大则500～800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。地块距离城郊不易超过10km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。第137页 4.1.2场址选址经市政府相关部门同意，XX敬老康复有限公司建设项目经过项目多方案选址比较，本项目选址推荐为：XX市宁县焦村乡西沟村，该地为东西走向不规则矩形，环境优美、视野开阔。项目建设地址位距省道202，省道303不足2公里，乡镇沥青公路在门前通过，交通便捷。项目建设地通过省道202至长官互通出口，进入青兰高速可直达X市,距X市中心区域仅23公里。4.1.2地理位置宁县位于X省X市东南部，座落于保存最完整的黄土高原腹地，地理位置东经107°41′--108°34′，北纬35°15′--35°52′，东以子午岭主脊与陕西省的黄陵、富县为界，南与正宁县、陕西省的长武县接壤，西靠平凉市的泾川县，北与合水、西峰为邻。 宁县是甘、陕、宁三省之要冲，同时也是三省结合部人流、物流、信息流的窗口，具有重要的区位优势，有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。全县共辖8镇10乡，257个行政村，1805个村民小组、11.07万户。2008年底，全县总人口53.98万人，其中非农户籍人口为4.33万人，农业人口49.65万人。全县总面积2653km2，其中耕地96万亩，人口密度203人/ km2。 第137页 图4.1项目区位图4.1.3土地权属类别及占地面积本项目养老公寓用地面积109755.94平方米，合164.63亩，为已出让的建设用地，公墓区用地42247.7平方米，合约63.37亩，为集体用地，建设方正在办理合法土地使用权。4.2场址条件4.2.1地形地貌条件宁县县城地处关山——六盘山褶皱带移动的鄂尔多斯地台东南部。宁县域境内基本地貌为：东部梁峁沟壑交错，中西部多川台河谷与高原沟壑相间，地形为东北高，西南低，东西长、南北窄，海拔在860m~1760m之间，相对高差900m。4.2.2自然气象条件第137页 宁县地处大陆内部，属暖温带大陆性季风气候，四季分明，光照充足。年平均气温8.7℃，历年极端最高气温36.5℃，历年极端最低气温-25.4℃，历年最热月（7月）平均温度为22℃，最冷月（元月）平均气温为-5.8℃。多年平均降水量565.9mm，春季半干旱，降雨多集中在7、8、9三个月，降水年际变化差别明显，变率大。冬季干旱，雨雪稀少，夏秋多雨，降水集中。年蒸发量平均为1442.6mm，历年平均相对湿度为67%。年平均日照时数为2369.1小时，年太阳辐射总量平均为127.3千卡/平方厘米。主导风向为南东风，次为北西风。冻土深度一般在80cm以下，最大冻土深度为86cm，历年最大积雪深度为21cm，历年最大无霜期为219天，最短无霜期为126天，多年平均无霜期为168.2天。4.2.3水文流经宁县的有泾河、马莲河、九龙河、城北河等7条河流，年入境流量6.66亿km3。其中马莲河年平均流量为14.9m3/s，城北河年平均流量为1.44m3/s，九龙河年平均流量为0.71m3/s。地下浅层水主要为第四系河谷砂砾石潜水和白垩系环河组风化裂隙潜水。4.2.4地震烈度结合区域地质资料分析，根据场地地层、地形和地貌条件，综合判定，场地黄土连绵深厚，质地均一，该场地上对混凝土和钢筋均无腐蚀性，为可进行建设的一般场地，其建筑场地类别为Ⅱ类。根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)及《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），X市抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期值为0.35s。第137页 4.2.5交通条件宁县东与黄陵、延安毗邻，南距咸阳国际机场200公里，北距X机场30公里，国道211线（银川——西安）、省道303线（铜镅公路）、省道202线（吴凤公路）穿境而过，是县内通往兰州、西安和西峰的主要干线。县域内道路交通条件相对便捷，福银高速在境内和盛镇穿越而过。4.2.6施工条件（1）工程用水用电条件项目周边市政配套齐全，水、电、气等必备条件均已成熟，水电、城市路网和公共配套设施能满足项目建设和后期正常经营需要。（2）场地条件项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，但应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。建设场地位于未来城市副中心，基本无障碍物，施工方便。建设所需要的砖、砂石、钢材等建筑材料均可在宁县境内及及周边地区采购，能充足供应，运输十分方便。对保证工程进度和降低工程造价起一定的作用。项目承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。施工所需场地、道路、用水、用电均已满足，施工条件较好。第137页 第5章建设项目功能定位5.1项目定位5.1.1项目总体定位本项目规划的总体目标是：以老年人安享生活为宗旨，以真正实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐、逝有所葬”为目标，通过规划建设，将XX敬老康复有限公司建设成设施完善、功能齐全、环境怡人、气氛亲切的休养型舒适型养老社区。有别于传统养老机构的定位和经营特色（见表5-1），项目的建设目标是打造一个全国领先的生态型、舒适型、健康型、温馨型、人文型“五位一体”的老年社区典范，建成后的老年公寓将是X市内最大的一家面向社会提供全方位养老服务的大型综合性经营养老服务机构。表5.1项目定位和经营特色对照项目传统式养老机构本项目服务定位老有所养：保证入住老人的生存权利老有所乐：为入住老人提供生态、舒适、健康、温馨、人文“五位一体”的的老年生活。1、生态：绿色生态的居住环境2、舒适：高舒适性的家居感受3、健康：相宜的健康医疗服务体系4、温馨：全方位的人性化关怀和照顾5、人文：丰富文化娱乐属性服务对象被动的，孤独的空巢老人、体弱多病无人照顾的活命老人。享受生活，提高生活生命质量的老人。环境设施山清水秀，环境雅致，设施完善第137页 喧嚣的城区市郊，环境质量差，设施简陋管理方式金丝笼式管理，没有家的感觉，不自由，孤独，没有归属感居家式、社区式、侯鸟式、体验式、享受式、自由式的老年新生活方式。服务内容单一照护，无乐趣丰富的活动，多彩的生活，健康的生活，专业的医疗保健。5.1.2项目市场定位1、市场定位：服务于中高端市场的专业化老人服务品牌。2、价格定位：1200-4500元/人▪月3、目标客户定位项目目标客户群主要为中高消费水平人群，这些人群一般为收入较高或积蓄较丰，愿意为较高的老年生活品质付出较多花费。项目目标客户的分类及其特点见表5-2。表5.2项目目标客户群特征客户类型文化收入作用职业行为和心理特征主导型社会精英阶层中高市场主流，市场领头羊，核心客户群体。私企法人、金领购买力强，成交周期短，讲究面子，偏好名牌，对形象、服务要求高高校、事业单位、大型企业离退休高干等高中市场主流，是最直接的消费群体，对项目的口碑宣传有巨大作用企事业高层管理人员有较多积蓄，有优厚的退休金，重视生活品质，物质与精神生活并重提升型白领技术阶层中高重要客户群之一，对产品档次、品牌形象形成有提升和拉动力企事业单位中层管理人员正处于转型期，向高品位的英才阶层靠拢，易受媒体影响，要求高品质低价格边缘型普通市民阶层低中数量较少，其作用是补充性的有从众心理，容易被引导第137页 5.1.3项目功能定位1、项目整体功能定位本项目拟通过一切积极的、有效的方式，以推广全新的养老概念为前提，以保障老年人高品质生存需求为基础，以丰富人们的精神世界和休闲质量为卖点，吸引更多的有社区养老需求的人群关注和入住，增进其生活情趣和身心健康，并使生命得到更有价值的延续。项目整体功能定位为：养老﹢健康﹢休闲﹦复合型养老社区。（1）老年起居服务提供适应活跃自理、协助生活和需要专业护理的老人的不同住宅和服务，为老年人提供符合老年人体工程特征的人性化无障碍设施，使老年人生活在安全便捷舒适的环境中。（2）健康医疗提供专业的老年护理、慢性病管理、记忆障碍恢复等专业医疗服务，并与全科医生和高端医院、保险公司对接，提供急救和重大疾病的治疗。（3）社交休闲社区设置促进老年人回归社会的社区文化中心和丰富的文化活动；社区帮助老年人从事力所能及的科学的体育休闲运动。项目整体功能通过以下细分功能实现：居住功能、度假功能、休闲功能、医疗保健功能、持续照护功能、运动功能、教育传播功能、科技研发功能、综合服务及特殊事件的处理功能。2、基本养老功能定位第137页 由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。针对老年人在不同生理阶段的需求特点，发达国家也相应提供了不同的养老产品，主要包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护退休社区五种业态。图5.155岁以上老人的养老需求类型借鉴发达国家的成熟经验，结合X市实际情况，本项目项目根据老年人休闲养老、康护养老和医疗养老的基本需求，在功能设计上将养老社区划分为休闲居住社区、康护居住社区及医疗看护社区三大相对独立的功能区。第137页 图5.2X健康养老X项目功能设计图太阳城养老项目支持性需求预防性需求看护性需求康复养老休闲养老医疗养老康复居住社区休闲居住社区医疗看护社区（1）休闲居住社区老年人退休后大都身体康健，愿意游览观光，游走流动于全国城乡各地，浏览大好河山。国外为此类老年人提供了活力居住社区和独立居住社区，以满足老年人休闲、旅游的需求。而本项目可联合在各地打造的各具特色的休闲居住社区，将可以满足老人为了避暑、避寒、避闹等目的的“候鸟式”的应时移居；休闲、旅游、调节生活等目的“休养式”的暂居、“度假式”的借居、长期定居等不同需求。休闲居住社区，其形式多样，包括家庭式的养老公寓及酒店式的养老酒店。老年人可以根据自己的经济能力、意愿爱好等，做自主选择，使老人充分享受老年休闲时光。（2）康护居住社区一些年龄较高以及疗后和术后身体活动不便的老年人，其洗澡、穿衣、饮食、如厕、病后看护等活动均需经过专业化培训的服务人员为其提供贴心的服务。国外为此类老年人提供了协助看护社区以满足其康复需求。而项目居住社区将为此类老人提供健身、看护、养生等点对点的护理服务，达到颐养生命，提高生命质量的目标。第137页 （3）医疗看护社区一些老年人身体极度虚弱或患有特殊疾病如老年痴呆症，生活完全不能自理，为使这部分老年人得到专业性的医疗护理，医疗看护社区为老人提供了24小时的生活看护、临终关怀等服务。使其在生命的最艰难的阶段，体会到社会对于其的关怀，能够安度晚年。3、养老配套服务项目将根据老年人不同的需求特点和需求层次，建造相应的配套设施，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套体系，使住在本项目基地的老年人可以真正做到“老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用”。（1）医疗卫生为满足老年人的的医疗养老需求，养老社区将在提供日常医疗服务和康护医疗服务的基础上，在各个养老基地间设立针对各类老年病的“产、研、学”一体化的老年病的医疗主题公园。基础医疗：老年人随着年龄增长，各种老年人常见病均处于多发状态，养老社区本着“早发现、早治疗”的精神，为入住养老社区的老年人提供了包括定期健康评估、个人护理规划、常见病治疗等基础医疗服务，使老年人足不出户即可满足预防性的医疗需求。康复医疗：针对老年人术后和病后的看护需要，我们为其提供了包括24小时看护、中医按摩、针灸、汗蒸等在内的医疗服务，使入住社区的老年人能都得到比较及时和周到的康复医疗服务，使其可以尽快的康复。特殊医疗：第137页 为满足老年人的的医疗养老需求，同时为促进各地区优势医疗资源的合理利用，并促使老年人在各个养老基地间流动，养老社区将在提供日常医疗服务的基础上，在全国各个养老联盟基地间设立各类“产、研、学”一体化的老年病的医疗主题公园，由研究机构及治疗机构入住。如设立心血管专科、呼吸疾病专科、癌症专科、皮肤病专科、老年痴呆症专科等，如此有各类老年病治疗需求的老年人将根据自己的病情，在各个养老社区间流动，促使“候鸟式”养老的实现。健康管理：对于“候鸟式”养老的老年人，为方便其外出就医，养老社区将为入住的老年人建立动态的健康档案，老年人健康档案将由数据管理中心集中管理，养老社区医院的医生将根据健康档案中老年人的身体状况，为其提供合适的健康服务，使其得到动态的健康管理。（2）基础服务针对老年人基础衣食住行的需求，社区为老年人提供了不同风味的饮食服务和体贴周到的家政服务。饮食服务：针对老年人不同口味的饮食需求，养老社区将为老年人提供各种特色风味的饮食服务，同时将配备有专门的营养师对一日三餐制定营养食谱，针对老年人的健康状况进行搭配和设计，并由专业的厨师主理，使其达到餐餐美味、安全、营养。家政服务：针对老年人特别是单身老人和体弱多病的老人，不愿为料理家务、打扫卫生花费很多时间，养老社区将提供其提供体贴周到的家政服务，帮助老人料理日常生活，如清洁卫生服务、商品代购服务和专车接送服务等。（3）文化休闲第137页 为丰富老年人的文化休闲生活，社区为老年人提供的丰富多彩的文化娱乐生活，包括体育活动、教育服务、旅游服务及文化娱乐服务等等，使老年人扩大社交范围，充分享受老年休闲时光。体育运动：为丰富老年人的生活，满足其强身健体的需要，养老社区将为入住社区的老年人提供各类适宜老年人进行的体育活动所需的场所，如高尔夫球场（低于标准杆）、网球场、设置带有标示的不同长度的散步道等。同时，养老社区还将在运动场所为老年人提供免费的医药用品、饮料等。老年人将通过体育锻炼，可以促进其身体健康，有助于老年人延年益寿。教育服务：为充实老年人的文化生活，针对老年人求知的需求，社区将通过广播、电视、网络、集中授课等多种方式，举办各类讲座，如养生讲座，以满足老年人求知、社交的需求。旅游服务：为满足老年人休闲娱乐的需要，养老社区将引入专业旅游机构为老年人提供旅游服务，并通过社区内各类配套的旅游服务，如酒店服务、专车接送服务等，以便使老年人达到“候鸟式”的养老，使老人充分享受老年休闲时光。文化娱乐服务：为满足老年人的各类兴趣爱好，社区将针对老年的不同的爱好，成立各类俱乐部如电影俱乐部、高尔夫俱乐部、网球俱乐部等以丰富他们的生活，增加他们的乐趣，使他们的晚年生活幸福快乐。这些文化娱乐活动，也将增加老年人的社会联系，扩大社交范围，陶冶思想情操。（4）增值服务除基本服务与文化娱乐服务以外，为满足老年人诸如财富管理、法律援助及心理辅导等方面的需求，养老社区为其提供了理财服务、法律服务及心理服务等多方面的增值服务，使其安度晚年。理财服务：第137页 为满足老年人财富管理的需求，社区将针对老年人财产较为丰厚的特点，提供特色理财服务，一方面通过专业的金融机构和专业人士，为老年人提供理财知识培训和点对点的理财代理服务；另一方面由养老社区为老年人在市区的房产提供出租管理服务，帮助其实现财产的保值和增值。法律服务：为帮助老年人解决诸如家庭财产分割问题、丧偶离异后再婚问题、无子女及亲人瞻养问题等，社区将开展各类老人法律援助、咨询、调解、庇护等服务活动，以维护和保障老年人权益，使其安度晚年。心理服务：对于老年人孤独、寂寞的心理特征，社区将设立老年心里辅导中心，为鳏寡、孤独的老人提供心里咨询，以达到使老年人身心舒畅的目标。殡葬服务：对于老年人百年之后提供遗体接运、出殡、守灵、火化、骨灰寄存和安葬的“一条龙”全方位服务。（5）自身价值入住养老社区的老年人中，蕴含着各类人才，其经验与能力均是不可多得的。为此，养老社区为其提供了多样化得平台，使老人发挥余热，继续参与社会发展，实现人生价值。潜能余热服务：老年群体是一个蕴含着极大开发价值的人才资源群体，尤其是离退休的老干部、老科技工作者，是国家的宝贵财富。社区将设立潜能余热服务平台，使老年人中的各类人才通过平台找到发挥余热的场所，以自己的优势继续奉献，参与社会发展，体现老年价值。志愿者服务第137页 ：为加强老年人与外部的交流，增加社区内部活力，社区将搭建志愿者服务平台，使入住的老年人参与社区各项设施的运营、社区管理和服务，愿为社区建设贡献自己的时间和精力。同时也可以让社区外的志愿者为社区内的老年提供服务，培养年轻人高尚的道德情操。另外，由于社区内聚集了大量中高端客户，因此社区将设立慈善基金和慈善项目，为老年人提供向社会捐赠的平台，以满足老年人的自尊。5.2项目规划指导思想5.2.1项目规划指导思想1、高标准建设的策略高标准，高起点建设XX敬老康复有限公司，形成一个有效集成“高级别的生态养生环境、高品质的专业配套设施、内涵独特的人文环境、开心快乐的生活氛围和专业化的老年健康服务”的生态健康养老社区。2、整体构思的策略根据未来用地拓展方向和养老社区的特性要求，整合各项功能，精心组织用地布局，合理安排开发时序，创建舒适、温馨的生活环境。3、适度超前的策略按照养老社区的发展趋势，对道路和硬件设施配置有一定的超前性，同时，配合院区内康护中心、健身娱乐、文化教育、购物中心、银行等设施的提升，使养老社区建设具有现代化水平。4、环境景观策略注重保护和营造良好的自然生态环境，坚持生态优先，注意尊重本区生态环境的承载力，合理利用自然，保护地域生态特色，着重控制建筑容量和强化绿地系统的营造与建设，第137页 形成自然环境与院区空间协调共生的特色景观，为入住老人创造和提供回归自然、享受自然、与大自然融为一体的生活环境。5.2.2项目规划设计原则（1）多样化的功能体系规划原则改变传统养老院模式，在老年公寓的总体规划层面即考虑容纳多方面功能。老年公寓首先应具备较大的建设规模，实现以规模集聚为基础的多样化服务；其次应容纳多种功能，不仅规划居住空间，更应当规划独立的休闲娱乐、医疗保健、学习交流，甚至科技策划、旅游观光等功能单元。惟有实现社区功能的多样化才能提供各类专业服务，并使老人的社区生活高质量、丰富化。（2）组合化的服务体系规划原则适合老年人需求的社区服务是老年社区运作的重要内容。健康及日常护理是第一位的服务内容，并以此为中心形成一整套的组合化社区服务。包括安全保护服务、环境卫生服务、休闲娱乐服务、家居生活照料服务、送餐服务、教育服务、心理/精神支持服务等各种综合性的组合式服务项目。社区内配套的服务设施应配合服务项目设置，以满足老人不同的生理及心理需求。（3）生态化的环境体系规划原则第137页 老年人的身心健康更易受到居住环境影响，因此社区应注意与周边城市片区之间的生态缓冲，达到闹中取静的环境效果。在社区内部应注意三类环境系统规划，第一是景观生态系统，通过生态绿心、带状绿地、步行绿道的合理布局提供颐养身心的自然环境；第二是无障碍的交通系统，注意道路竖向设计和地面铺装的安全性；第三是提供明晰的标识系统，包括安全的视觉环境，可靠的听觉环境、健康的热工环境和易辨认的道路标识。（4）智能化的管理体系规划原则增加高科技智能化管理系统在老年社区内的使用，构架家庭—社区—城市三级管理系统，分析、管理全区老年人信息，与各级卫生急救、消防、安全系统联网，形成紧急救助网络，实现管理的高效化及智能化，为社区老人提供最快捷的安全服务。5.3项目规划布局5.3.1规划布局原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《老年人居住建筑设计标准》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。（1）根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。（2）根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。（3）室外空间主要布置运动场地、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、停车位、公共活动区、健身区及道路等。第137页 （4）区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。（5）对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成陕甘宁地区最大、功能最完备的老年公寓。5.3.2规划布局理念本规划将中国古文化融入设计中来，总平面图似“太极”，“太，即大，极，指极点，物极则变，变则化”，表示事物的发展变化之源，表示院内不断发展壮大。太极又代表养生，故与本项目养老相呼应。北侧湖心景观以水为主点以小部分绿地，南侧生态农业观光园以绿地为主点以部分水系，两部分相互补充，形成对比，呼应太极中的两仪。5.3.3功能分区项目拟分为养老公寓生活区（标准性养老公寓、舒适性养老公寓、特色养老公寓），活动区（包括老年文艺中心、室外体育运动场地、老年大学、湖心景观和生态观光园主要服务于院内）及半开放性服务区（康护中心、综合服务楼、办公接待、超市及餐饮等即服务于园内又服务于区域周边地区）。陵园公墓部分拟分为管理区（接待、管理服务用房）、祭祀区（礼殡楼、中心祭拜广场等）、公墓区（骨灰墓、室内墓穴、生态墓穴）。5.3.4总体布局整个规划区域内按“一轴两心多组团”的规划结构，“一轴”即为东西向轴线，主要布置有康护中心第137页 ，老年文艺中心，老年大学，都位于地块中心，方便服务于区域内部的老年人。“两心”即中心湖心景观和生态农业园。中心湖心景观位于地块北侧中心，其内布置有景观亭、廊、广场、桥等，湖面深度约300mm，湖底采用彩色防水面砖，冬天将水抽干作为公共活动场地，夏天作为湖面景观，并经一个月左右换一次水，保证水面清洁。水源考虑地下水，附近水源引入。生态观光园，内设果园菜地、植树造林园、垂钓中心等，丰富老年人娱乐生活。“多组团”为组团一至组团六养老公寓和公共配套设施，每个组团内有自身的活动场所、组团绿地及活动场地，并用道路将各个组团有机的组合起来，形成一个整体。5.3.5交通流线出入口，规划区域内共设三个出入口，南北侧老年公寓出入口和西侧康护中心出入口，南北侧出入口主要服务于院内。康护中心出入口主要对外。内部车行道路成“S”形，到达各功能区域，连接整个院内。康护中心分洁污分流，人车车行偏南，垃圾及污物出入口偏北设置。超市的货运通道位于超市东侧。5.3.6场区内绿化在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于50％。5.4项目规划设计要求由于个体差异，老年人对养老需求的内容也各有差异。（1）建筑设计无障碍通道设计防滑设计走道扶手紧急求助设备风雨连廊第137页 地暖低密度（2）景观设计高绿化率栽种松柏等长青植物小雕塑古典风格壁画（3）配套设施阅览室书画室棋牌室球场健身设施舞厅卡拉ok厅自助种植花圃、菜园超市（4）服务为老人建立有关健康、爱好的基本档案；引导老人组建书法、太极、合唱等文体团队；与学校联谊，开展老人和孩子的互动活动；对不便自理的老人提供送餐、清洗、打扫、喂食等服务；临终关怀、养生讲座；与附近的医院签订绿色通道合作协议，方便老人及时就医。第137页 第6章建设方案6.1项目建设内容本项目建设内容包括养老公寓和公寓配套陵园二大部分。（1）养老公寓项目用地面积109755.94平方米，合164.63亩，总建筑面积114736.6平方米（地上102844平方米、地下11892.6平方米），其中老年公寓部分主体建筑83298平方米（含标准公寓3栋26906平方米，舒适公寓楼6栋49192平方米，特色养老公寓12栋7200平方米），康护中心建筑6720平方米，特色专科疗养中心1000平方米，老年大学建筑2670平方米，老年文艺中心建筑3096平方米，其他综合服务用房（含动力机房、门卫）6060平方米，地下建筑面积（车库、水泵房、配电房）等11892平方米。项目设生态农业观光园（果园菜地、植树造林园、垂钓中心等）20000平方米，室外体育锻炼活动场地5379.3平方米，绿化等景观55317平方米，道路7300平方米，建筑密度19.50%，绿地率50.4%。养老公寓建成后床位3500张，可接收3500个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲度假、娱乐健身、康护医疗、心理慰籍等于一体的综合活动场所。（2）配套陵园，为公寓配套公墓区，占地42247.7平方米，合约63.37亩，墓区由墓穴、穴间道、穴间绿地共同组成。第137页 墓穴区设墓穴5500穴，包括标准骨灰墓穴4381穴、生态墓穴310穴、室内墓穴809个。建设接待、守灵服务中心、骨灰寄存楼等建筑面积约3689平方米，建设道路1012平米，绿化27712平米，停车区1851平米。对长期（5-10年）居住在老年公寓的老人，购买墓地时，实行价格减半和赠送。6.2规模一览表表6.1项目建设内容及规模一览表序号名称数值单位备注（一）养老公寓区指标1总用地面积109755.9m2　2总建筑面积114736.6m2　2.1地上建筑面积102844m2　2.1.1养老公寓标准公寓26906m21346床位，3栋舒适公寓49192m22010床位，6栋特色养老公寓7200m2144床位,12栋(为双拼，三层顶层为带露台屋顶花园)2.1.2康护中心6720m2　2.1.3特色专科疗养中心1000m2　2.1.4老年大学2670m2　2.1.5老年文艺中心3096m2　2.1.6综合服务中心办公接待760m2　餐厅2600m2　超市商场1200m2　银行等540m2　室外公共厕所280m2　动力机房、门卫等450m2　2.1.7锅炉房、配电室230m2　2.2地下建筑面积（车库、水泵房、配电房）11892.55m2　3生态农业观光园20000m2占地30亩4室外体育锻炼活动场地5379.3m2　5道路场地7300.0m2　6室外绿化（含湖景观）55317.0m2　7停车场359个　8其中地上停车位76个　9地下停车位283个　10容积率0.94　　11绿地率50.40%　　12建筑密度19.50%　　（二）公墓区指标1总用地面积42247.74m2　第137页 2总建筑面积12606.9m2　3计容建筑面积3689m2　4墓穴骨灰墓穴3942.9m2共4381个生态墓穴930m2共310个室内墓穴4045m2共809个5管理服务用房266m2内设办公、公厕等6亭子18m2　7接待、守灵服务中心320m2　8骨灰寄存楼280m2　9礼殡楼(追悼会等)2805m2　10建筑密度29.88%　11绿地率65.74%27771.8412停车场、广场及林荫道1851m2　13道路1012m2共长506米，宽2米的水泥道路14围墙950米　6.3建筑方案6.3.1方案设计依据（1）《民用建筑设计术语标准》（GB/T50504-2009）（2）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）（3）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）（4）《房屋建筑制图统一标准》（GB/T50001-2010）（5）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）（6）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2013）（7）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）（8）《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）（9）《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-2009）（10）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（11）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）第137页 （12）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）（13）《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）（14）《城市公共厕所设计标准》（CJJ14-2005）（15）《建筑地面设计规范》（GB50037-2014）（16）《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-952001年局部修订条文）（17）《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2012）（18）《老年人居住建筑设计标准》（GB／T50340-2003）（19）《老年人建筑设计规范》（JGJ122-1999）6.3.2建设模式老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。建筑造型以中式坡屋顶琉璃瓦为主，建筑色彩要以给老人便于识别楼号、稳重、安祥、宁静的感觉。6.3.3设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。第137页 （3）服务定位：本项目以中等偏上收入为主，兼顾工薪阶层中低收入家庭需求，接待全市、陕甘宁地区有经济能力的老人入住。同时也考虑接待政府供养对象。6.3.4建筑方案（1）功能设计1）老年公寓楼（21栋）：户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除高端特色养老公寓12栋（为双拼公寓，三层顶层为带露台屋顶花园，床均面积50m2）外，其他公寓主要包括：一室一厅一厨一卫、和两室一厅一厨一卫，户型面积在20-40m2。2）老年文艺中心，其中设健身理疗中心、康护治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。3）康护中心。设置完备的科室，针对老年群体特殊体质，采用现代医疗、理疗、康复及护理设施，除具备老年常见病的诊治和急救设施外，更加注重老年机体的恢复和疾病的预防，将定期为老人进行体检并形成档案，并和省内相关医院结成业务联盟，使老人的伤病得到及时有效的治疗，为本项目老年公寓老人提供有效的医疗和保健服务，医护楼地下1层设置太平间。4）特色专科疗养中心。对老年人糖尿病、颈肩腰腿痛、老年慢性病等常见疾病实行诊断、治疗、康复、护理为主，并以中医、中西医结合治疗康复、护理、保健、疗养和老年护理为原则，结合营养干预、中药理疗、针灸等方法为基本专科特色，进行特色专科的疗养。5第137页 ）老年大学，是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。6）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。7）农业生态观光园项目水果种植、蔬菜基地、垂钓基地，丰富老年人的精神文化生活，以适当的劳动带来极大的生活乐趣。8）公墓主要服务于公寓区内老人百年之后的殡葬场所，适当对外提供殡葬服务。（2）建筑设计1）总体要求①第137页 每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。②项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。③老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。2）出入口设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。设计规范：①出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。②标志鲜明，易于辨认。③门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。第137页 ④缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。⑤当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。⑥出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。3）过厅和走道设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。设计规范：①户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。②户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。③户室内通过式走道净宽不小于1.20m。④项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。⑤老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。⑥通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处设φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。4）楼梯、坡道和电梯设计原则：第137页 体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。设计规范：①老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。②缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。③该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50）的有关规定。④楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。⑤本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。第137页 5）居室设计原则：①老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。②老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。③老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。④房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6㎡。居室内老年人基础设施参数：a．老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m；双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。b.急救担架长度2.30m，宽度0.56m。第137页 c.轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50有关规定。d.家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。6）厨房①老年公寓除设公共餐厅外，能自理的房间各户设独用厨房；②供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于6.00㎡，其最小短边净尺寸不小于2.1㎡。③厨房操作台面高不小于0.75～0.80m，台面宽度不小于0.50m，台下净空高度不小于0.60m，台下净空前后进深不小于0.25m。   ④厨房设吊柜，柜底离地高度为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。7）卫生间设计原则：老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。设计规范：①老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。第137页  ②独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。③公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。④卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。⑤卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。⑥卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。8）阳台①老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。②疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。③阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。④供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。9）门窗①建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。②老年公寓、高端公寓的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于0.80m。③起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。第137页 ④窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。10）室内装修①建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。②居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。③地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：a.楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。b.居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。c.居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m³以上的贮藏空间。11)建筑设备与室内设施①公寓楼采用地热供暖，每户均有卫生间、厨房、橱柜、电视、电风扇、电热水壶，并设置太阳能热水供应设备、温泉水系统、寛带和紧急救护系统。②第137页 老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。③建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。④老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高0.40m处设足部灯光照明。⑤起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为0.60～0.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80～1.00m。⑥起居室、卧室设闭路电视插孔。⑦厨房设燃气泄漏报警装置。⑧电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。⑨公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。⑩老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。第137页 6.4建筑结构设计6.4.1主要依据1）《岩土工程详细勘察报告》；2）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；4）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2011；6）《砌体结构设计规范》GB50003-2011；7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；8）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；9）《城市居住区规划设计规范》；10）《住宅设计规范》GB50096-2011;11）《高层民用建筑设计防火规范》；12）《住宅建筑设计标准；13）现行有关专业设计规范、规定等。6.4.2结构材料（1）地震设计及荷载取值抗震设防烈度：7度框架抗震等级：三级建筑抗震设防类别：丙类建筑结构安全等级二级基本风压:0.55KN/㎡,基本雪载:0.4KN/㎡第137页 楼面均布活荷载：卧、厅、厨、卫2.0KN/㎡，楼梯3.5KN/㎡，室内地沟3.5KN/㎡，不上人屋面0.5KN/㎡，上人屋面2.0KN/㎡，挑出阳台：2.5KN/㎡。设备用户及附属用房按需要取值。（2）结构材料砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25—C35。钢筋：Ⅰ级钢fy=210KN/m2。Ⅱ级钢fy=310KN/m2。Ⅲ级钢fy=400KN/m2墙体：砖混结构±0.00以下采用240mm厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。6.4.3结构选型a.主体老年公寓等功能性用房均为钢筋混凝土框架结构。b.其他辅助建筑，砖混结构，层高3.0米左右。6.5设备方案6.5.1公寓设备序号设备名称型号规格数量备注3微机　30　4电风扇落地3356　5电视机42寸2560　6电冰箱　350　7洗衣机　30　8太阳能热水器　2560　第137页 9电话机　3500　10单人床　3000　11防褥疮床垫　3500　12家居式双摇床　300　13二功能家居式电动床　200　14床边车　500　15助行器　500　16茶几　3500　17椅子　7200　18枕头　3500　19被　3500套　20衣柜　3500　21电视柜　2560　22交换机　21套　23电水壶　3600　　合计　　　6.5.2医疗护理设备序号产品名称单位数量备注1骨质疏松治疗系统（磁疗）台5　2下肢运动训练器台5　3温热敷装置台5　4磁振热治疗仪台10　5空气波压力循环治疗仪台5　6下肢康复机器人台5　7神经肌电图系统(商品名：SUNJAVA)台1KEYPDIN-P8塑柄针灸针个若干　9电针治疗仪台30　10熏蒸治疗机台1HYZ-IIB11多功能熏蒸治疗机台2HYZ-IIIB12DFZ系列电动颈椎牵引机台1　13DFJ型手摇式颈椎牵引机套2　14四维脊柱牵引床台4　15骨质疏松治疗仪台1ZH-21第137页 16便携式吸痰器台20　17电气石汗蒸房电加热系统套2　18黄土球靠背目5000　19托玛琳水杯个10　20救护车台2　21医疗床张140　22诊查床张10　23诊查凳条25　24诊察桌张5　25出诊箱个10　26压舌板个20　27处置台个10　28污物桶个20　29纱布罐个10　30制氧机套10　31紫外线消毒车台10　32方盘个30　33医用剪刀个若干　34医用镊子个若干　35医用止血钳个若干　36注射器（一次性）个若干　37药品柜个20　38货 柜个20　39听诊器个20　40血压器个20　41体温计个120　6.5.3体育健身设备序号产品名称规格数量单位1平行杠及附件B-ZLM6套2阶梯训练（双面）B-XFT-A9套3系类砂袋（挂式）P-SAD-B15个4分指板(带分指板)P-FZB-B15套5单人站立架P-SZL-A12个6划船运动器P-11CQ9台第137页 7弧形腹肌训练器（高度可调）P-FJX9台8可调式砂磨板及附件0-SMB-A9套9液压踏步器P-TBQ-A9台10下肢功率自行车P-GLC-B9辆11下肢康复训练器P-XKF9台12气血循环机　9台13系列哑铃（不锈钢架）P-SYL-B9套14手指阶梯　9套15半自动站立架　9套16肩关节旋转训练器　9套17三人综合训练器（万年青）　9套18多功能跑步机（万年青）　9台19腹肌板（万年青）　9台20丽可医疗器械K-663套21肋木　9台22滚桶　12个23手功能训练箱　12个24辅助步行训练器　9台25踝关节矫正器　9台26四脚手杖　30个27木钉板　9套28股四头肌训练器　9台29偏瘫康复器　9台30立式踏步器　9台31按摩椅　9个32套圈　9个33哑铃　9套34三联太空漫步机　3台35荡板　3套36双位伸腰伸背器　3台37三位单杆　3套38跑步机（室外）　3台39单人健骑机　3台6.5.4其他设备第137页 序号产品名称单位数量备注1燃气灶台2组套10　2双层操作台台10　3双盆洗涮台台15　4大蒸饭车台5　5四层平板架个41　6双门消毒柜台15　7四门冰柜台15　8餐桌张120　9压面机台15　10择菜盆个30　11烹饪工具套53　12餐盘个3500　13钢碗个3500　14盛菜盘个3500　15勺子个3500　16筷子双3500　17汤盆个50　18汤碗个400　19端盘个50　20菜板个30　21肉墩个30　22送餐车台30　23餐具收集车台20　24通勤车台5　25殡仪车台5　6.6给排水方案6.6.1给水（1）用水量a．用水量标准根据X省用水定额标准，本项目用水标准如下：第137页 养老公寓100L/床•d3500床康护中心200L/床•d150床办公（含医护、护工等）47.25L/人•d1000人车库地面冲洗用水：每平方米车库面积：1.2L/d绿化用水（用地面积）2L/m2•db．日用水量：表6.2项目日用水量估算表序号用水项目使用数量用水量标准小时变化系数使用时间用水量平均时最大时平均日m3/hm3/hm3/d1养老公寓3500床100L/床·日1.52414.5821.88350.002医护办公1000人45L/人·日1.5104.737.0947.253餐饮4500人10L/人·日1.2104.505.4045.004康护中心150床200L/床·日1.5241.251.8830.005绿化灌溉55317m22L/m2·日1618.4418.44110.636车库场地冲洗2560m21.2L/m2·日160.510.513.077陵园用水42247.74m23L/m2·日11210.5610.56126.747未可预见按最高日用水量的10%计　1244.405.5258.608　合计　　58.9771.27771.29最大日用水量：771.29m3/d（2）水源①养老公寓区水源从基地靠近公路沿线市政自来水管网引一路给水管DN300，开一DN200水梯口并在基地内环状布置，供室外消防用水及室内消防水池。开一DN200水梯口供区域生活水池。供水水压不低于0.30MPa。第137页 ②陵园区水源就近从附近市政自来水管网引一路给水管DN200，开一DN100水梯口并在基地内环状布置，供室外消防用水及室内消防水池。开一DN100水梯口供区域生活水池。供水水压不低于0.30MPa。（3）生活用水①养老公寓区给水系统：利用市政水压直接供水，各分区最低卫生洁具配水点处的静水压不大于0.35Mpa。净水机房、有效容积100立方的净水箱均设在医护楼地下一层生活水泵房内。②陵园区给水系统：利用市政水压直接供水，各分区最低卫生洁具配水点处的静水压不大于0.35Mpa。（4）计量方式：各区域按组团分区单独设计量表，设在户外埋地水表井内。地下汽车库：单独设计量表，设在户外埋地水表井内。6.6.2热水系统老年公寓、高端公寓均采用全日集中热水供应系统。热水系统采用全日机械循环方式。预加热热源拟采用太阳能集热系统。集热设备设在屋顶。太阳能热水系统由专业公司负责设计、施工、安装。辅助热源由燃气锅炉提供。二次加热设备设在地下室机房内。采用容积式换热器。热媒水由燃气热水锅炉提供。热源采用天然气。陵园区采用热水器自助热水系统。第137页 6.6.3燃气系统（1）室内餐饮及生活热水采用低压燃气。（2）水地暖系统采用中压燃气。（3）公建燃气由甲方委托专业单位负责设计。6.6.4排水系统本工程污水主要来自老年公寓、康护中心、部分配套商业、餐饮等，本工程最高日污水量为617.03m3/d。（1）室外采用雨污分流制、污污分流制；（2）室内污、废水分流，室外污、废水汇集后经过化粪池预处理后排至区域沿线市政污水管道。（3）水泵放水管、自动喷水灭火系统试水装置排水立管、水地暖机房排水管排入室外雨水明沟。（4）餐厅含油废水经器具隔油器、隔油池后排至室外污水管道。（5）消防电梯基坑、地下室地面废水等设集水井收集，井内设潜水泵提升至室外雨水井。消防电梯基坑潜水泵流量不小于10升/秒。（6）餐饮废水汇集后排入地下室油水分离站，经隔油处理后再排入室外污水管网。（7）地下室车库的排水由分散设置在隔油沉砂集水井中的潜水泵提升后排入室外污水管网。6.6.5雨水系统屋面的雨水经雨水斗收集排入雨水弃流井，平台、阳台等处雨水经地漏收集后排入室外明沟。雨水经过弃流井排入雨水回用收集池。屋面雨水降雨设计重现期按P=10年设计，屋面雨水排水工程与溢流设施的总排水能力按50年重现期设计。第137页 基地内总体雨水设计重现期为3年。6.6.6雨水回用系统基地设雨水回用系统，雨水回用收集池结合景观水池设置。回用雨水用于室外绿化浇洒、喷灌，道路冲洗、地下车库冲洗。6.7供电设计6.7.1设计依据（1）国家和地方的有关设计规范、标准。（2）业主的设计任务书及设计要求。（3）建筑等其他工种提供的设计资料。6.7.2设计范围及内容供配电系统、变配电系统、照明系统、弱电系统等6.7.3供配电系统（1）负荷等级与供电电源二级负荷：电梯、所有的消防负荷（消防水泵，喷淋水泵，消防风机，消防卷帘，消防电梯火灾自动报警系统，应急照明）用电。安防系统，公共广播，数据和语音系统，建筑设备监控系统、医疗设备、设备机房及管理用房的照明用电；三级负荷：一般动力、立面泛光、景观照明等其它负荷。本工程从附近区域变电站引两路10kv独立电源供电，以电缆埋地方式进入建筑物地下室的变配电所。（2）应急电源系统本工程在建筑物的地下室设置一台500第137页 kW自备应急柴油发电组，以保证消防设备（包括消防泵、喷淋泵、排烟风机、正压风机、应急照明、疏散指示照明，消防中心电源及机房重要设备等）的供电可靠性。应急柴油发电组应始终处于准备启动状态，当市电中断时，机组应自动启动，并在30秒内能向负荷供电。机组应与电力系统联锁，不得与其并列运行，当市电恢复时，机组应自动退出工作并延时停机。柴油发电机启动电源采用直流蓄电池组。（3）负荷容量估算①养老公寓区负荷第137页 表6.3项目负荷容量估算及变压器的初步选择序号用电设备名称照明面积用电密度(W/m2)设备容量(KW)需要系数功率因数tgφ计算负荷视在功率So(KVA)备注(m2)常用备用KXCosφPo(kw)Qo(KVAR)1养老公寓83298302499　0.750.90.481874900　　2康护中心、专科疗养中心772045347　0.750.90.48261125　　3老年大学26703080　0.750.80.756045　　4老年文艺中心30963093　0.750.80.757052　　5综合服务用房606040242　0.750.80.75182136　　6地下室照明11892.6559　0.750.80.754533　　7室外绿化（含湖景观）照明553172111　0.750.80.758362　　8停车场照明256025　0.750.80.7543　　9室外体育活动场地、道路照明12679.3225　0.750.80.751914　　　　　　3462　　　　　　　　　合计　　　　　　　25971371　　　乘KΣp=0.85和KΣq=0.9　　　　　　　22071234　　　低压电容器补偿总功率　　　　　　　　-500　　　低压电容器补偿后　　　　　0.95　22077342323　　变压器损耗△Pb=0.01So　　　　　　　23　　　　△Qb=0.05So　　　　　　　　116　　　合计(高压侧)　　　　　0.93　22308502398　　变压器选择选1000KVA干式变压器3台，负荷率79.9%第137页 ②陵园区用地面积42247.74平方米，按面积系数法5w/m2进行负荷估算，陵园区用地负荷约211kw，按功率因素0.9考虑，视在功率为190kva，陵园区单独设变压器300KVA1台。6.7.4变配电系统（1）10Kv变配电所（养老公寓）①10Kv变电所内设有高压柜、变压器柜和低压开关柜等。②变电所内设有机械进、排风设备及采取防水、防潮措施。③本工程在康护中心地下室设置1个10kv/0.4kv用户变电所，其中1#变电所设置2台1000KVA变压器、2#变电所设置1台1000KVA变压器。（2）变配电系统主接线10kv采取单母线分段运行，不设联络。变压器低压侧采取单母线分段加手动联络方式，低压联络采用电气加机械联锁，平时分列运行。（3）继电保护方式①10kv开关柜采用微电脑式多功能继电保护器进行继电保护。②变压器高压侧采用三相过流、速断、单相接地保护及变压器超温报警，动作于跳闸。（4）操作方式及操作电源操作方式采用直流弹簧操作，操作电源为直流电源。（5）功率因数补偿方式在变压器低压侧设置成套静电电容器自动补偿装置，以集中补偿形式使高压侧功率因数提高至0.95以上。（6）电费计量第137页 在电业开关站设置电业计量柜，采用高供高量方式量电。（7）变配电设备选型①高压开关柜选用：10kv户内型金属铠装可移开式（金属铠装中置式）开关柜。②变压器选用环氧树脂浇铸干式变压器带自动温度控制的风机强制冷却。③低压配电柜选用：低压抽屉式（或固定分隔式）配电柜。6.7.5照明系统场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。场地路灯采用太阳能供电。浴室和淋浴间采用防水型灯具。养老公寓、康护中心、办公室、生活用房、陵园配套用房照明采用节能灯。各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。6.7.6弱电系统设计（1）机房设置养老公寓内设有电话总机房、弱电机房、消防安保监控中心、卫星接收机房，各层设有弱电间。（2）通信系统第137页 ①通信电缆采用大对数铜缆和光缆混合形式引入大楼。康护中心地下一层设有电话总机房，内设数字程控电话用户交换机。②设置GSM、CDMA移动通信信号覆盖以及内部对讲信号覆盖。由移动、联通、电信等系统运营商提供设备建设，土建施工时配合预留机房、管道和天线安装位置。（3）综合布线系统本系统将为建立一套语音、数据及楼宇自控(主干)等信号传输、并具有高速、灵活、可扩展的模块化介质通路。（4）卫星与有线电视系统:①有线电视系统与市有线电视网联网。并提供Internet接入服务和VOD、IPTV等服务。另在主楼屋面安装卫星接收天线并预留开路电视接收天线安装基础。系统使用双向传输，用同轴电缆传输至各电视终端。②有线电视信号采用同轴电缆接入。6.7.7接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。6.8暖通方案6.8.1设计依据：（1）业主要求（2）相关的批准文件（3）依据的相关规范、标准和规程第137页 1）《民用建筑采暖通风与空气调节设计规范》GB50736-20122）《建筑设计防火规范》GBJ50016-20063）《锅炉房设计规范》GB50041－20084）《公共建筑节能设计标准》GB50189-20055）《建筑防排烟系统技术规范》（报批稿）6）《城镇燃气设计规范》GB50028-20067）《饮食业油烟排放标准》GB18483-20018）《声环境质量标准》GB3096-20089）《大气污染物综合排放标准》GB16297-199610）《室内空气质量标准》GB/T18883-200211）实用供热空调设计手册》（第二版）12）《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调•动力》（2009年版）6.8.2设计参数:（1）室外设计计算参数冬季：采暖室外计算温度：-11℃大气压力：夏季为84.31KPa，冬季为：85.14KPa室外风速：夏季为：1.3m/s，冬季为：2.5m/s（2）室内实际计算参数：老年公寓：18℃康护中心：20℃老年大学等其他建筑:20℃第137页 6.8.3地暖负荷及热源建筑功能建筑面积负荷指标总负荷m2W/m2kW老年公寓83298504164.9康护中心772065501.8老年大学267060160.2老年文艺中心309660185.76其他配套583060349.8根据负荷总量，本项目采用3台2.8MW的燃气热水锅炉供老年公寓水地暖及生活热水，锅炉的供回水温度分别为90℃/70℃，设置三台水-水板式热交换机组，转换为供回水温度分别为60℃/48℃的热水供地暖使用，另设置1台2T/h的蒸汽锅炉供洗衣房、厨房、采暖蒸汽加湿使用。所有锅炉均采用油气两用型。本工程地暖采暖系统采用的分室、分户、变水温、联动、远程控制。非水地暖空间及地沟采暖管道均采用超细玻璃棉保温，保温厚度50mm。6.8.4通风（1）所有设备用房（热交换机房、锅炉房、柴油发电机房）等均设有机械通风系统，以排除设备放出的余热。（2）厨房设置机械送、排风系统，排风换气次数40～60次/小时，机械送风量为排风量的80%，送风需经冷、热处理，并设置岗位送风。密闭燃气厨房不工作时的通风换气次数≥3次/小时。（3）洗衣房设置机械送、排风系统，换气次数15次/小时，机械送风量为排风量的90%，送风需经冷、热处理，并设置岗位送风。（4）公用浴室设置机械送、排风系统，排风换气次数7次/小时，送风换气次数6次/小时，冬季送风需经加热处理。第137页 （5）公用卫生间等设置排风系统，排风量为10~15次/小时换气，24小时运行。（6）地下汽车库设置机械送排风系统，废气高于地面2.5米排放。（7）燃气管井设置自然通风措施及防火措施。第137页 第7章节能措施充分提高能源利用率是每个工程项目都应遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。7.1设计依据7.1.1相关法律、法规⑴《中华人民共和国节约能源法》⑵《中华人民共和国可再生能源法》⑶《中华人民共和国循环经济促进法》⑷《中华人民共和国清洁生产促进法》⑸《中华人民共和国建筑法》⑹《国务院关于加强节能工作的决定》⑺《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》⑻“十二五”节能减排综合性工作方案（国发[2011]26号）⑼《X省民用建筑节能管理规定》7.1.2相关标准、规范⑴《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)⑵《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134-2010)⑶《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）⑷《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）⑸《综合能耗计算通则》（GB／T2589-2008）⑹《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）⑺《建筑给水排水设计规范》GB/50015-2003（2009版）第137页 7.2项目能源利用情况7.2.1耗电量核算项目电力消耗主要表现为水地暖系统、通风系统、给水系统、照明、插座、电梯系统、设备等方面的用电。根据项目的规模和使用功能，估计工程负荷分析如下（装机容量）：表7.1项目年耗电量估算表设备名称总功率kw需要系数年平均有功负荷平均工作时间h年工作天数d年耗电万kwh养老公寓24990.750.7512360607.26康护中心、专科疗养中心3470.750.7524360168.64老年大学800.750.751236019.44老年文艺中心930.750.751236022.60综合服务用房2420.750.751236058.81地下室照明590.750.751236014.34室外绿化（含湖景观）照明1110.750.751236026.97停车场照明50.750.75123601.22室外体育活动场地、道路照明250.750.75123606.08陵园区2110.750.751236051.27　　　　　　976.62经计算，项目年耗电量为：976.62万kw.h第137页 7.2.2耗水量核算项目用水量如下表所列：表7.2项目日用水量估算表序号用水项目使用数量用水量标准小时变化系数使用时间用水量平均时最大时平均日m3/hm3/hm3/d1养老公寓3500床100L/床·日1.52414.5821.88350.002医护办公1000人47.25L/人·日1.5104.737.0947.253餐饮4500人10L/人·日1.2104.505.4045.004康护中心150床200L/床·日1.5241.251.8830.005绿化灌溉55317m22L/m2·日1618.4418.44110.636车库场地冲洗2560m21.2L/m2·日160.510.513.077陵园用水42247.74m23L/m2·日11210.5610.56126.747未可预见按最高日用水量的10%计　1244.405.5258.608　合计　　58.9771.27771.29项目日用水量771.29m3，年总耗水量277664m3。7.2.3耗天然气量核算本项目燃气消耗主要为建筑水地暖和生活热水锅炉用气。项目采用3台2.8MW的燃气热水锅炉供公寓水地暖及生活热水，锅炉的供回水温度分别为90℃/70℃，设置三台水-水板式热交换机组，转换为供回水温度分别为60℃/48℃的热水供水地暖使用，另设置两台2T/h的蒸汽锅炉供洗衣房、厨房、水地暖蒸汽加湿使用。所有锅炉均采用油气两用型。第137页 根据统计数据，养老公寓床均用气量按4500MJ/床位.年计，天然气热值取34MJ/m3，则项目年消耗天然气量=4500×3500/34=463235m3。7.2.4项目能源消耗情况项目年耗电量为976.62万kw.h，年耗水量277664m3，年耗天然气463235m3。汇总项目主要能源消耗量见表7-3所示。表7-3项目能源消耗情况能源种类年消耗实物量折标系数折标煤(tce)比重电（kwh）976.620.1229kgce/kwh当量值1200.2767.2%0.35kgce/kwh等价值3418.17　水（m3）2776640.0857kgce/t23.801.3%天然气（m3）4632351.2143kgce/m3562.5131.5%年综合能耗当量值1786.58100%等价值4004.48　注：本项目天然气为气田天然气，各种能源折算标准煤系数选取均按照《综合能耗计算通则》GB/T2589-2008.7.2.5项目综合能源消耗分析项目年耗能量（按当量值计算）为1786.58吨标煤，其中：电力能源占总能耗的67.2%，水能源占总能耗的1.3%，天然气能源占总能耗的31.5%。分析结果表明：项目用能总量和能耗指标合理，能源使用主要为项目建成运营后的日常工作、生活中的耗电、耗天然气、耗水，符合国家、地方和行业节能设计规范及标准。第137页 7.3节能措施7.3.1建筑节能近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的30%～45%。我国建筑能耗已从占社会总能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。本项目依据上述标准与规范进行建筑节能设计。建筑节能分为建筑物自身的节能和水地暖系统的节能。建筑物自身的节能从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑；水地暖系统的节能从减少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面考虑。（1）建筑热工设计规定指标为改善建筑物内热环境，提高水地暖和空调的能源利用，本设计在建筑热工和水地暖设计上采取节能措施，将能耗控制在规范规定的范围之内。当建筑热工设计不能满足《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005规定指标要求时，应对围护结构热工性能进行权衡判断，并提供有关计算资料。通过对维护结构热工性能进行权衡判断，该工程的全年能耗未超过参照建筑物的全年能耗，7.3.2供电节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到92％以上，减少无功损耗。第137页 （3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）严格执行《建筑照明设计标准》所规定的照明负荷密度指标。照明灯具以节能灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。路灯采用太阳能。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5％。7.3.3给排水节能措施（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。（4）选用节水型卫生洁具及陶瓷片密闭型水龙头。7.3.4工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源。第137页 7.4节能效果分析（1）项目能源消费主要为电力、水、天然气，年综合能耗当量值1786.58tce，项目能源种类、能源消费结构合理。（2）项目年综合能源消费量、单位建筑面积综合能耗对所在地完成节能目标有着积极的促进作用。（3）项目所在地能源供应完全满足项目能源需求，能源供应已基本落实。（4）项目设计符合国家、地方及行业的节能相关法律法规、政策要求、标准规范；项目严格执行国家明令禁止和淘汰的落后工艺和设备；采用国内先进的用能工艺、工序和设备，设备能效水平处于国内领先水平，设备能效完全满足能耗限额标准的要求。第137页 第8章环境保护环境保护是我国的一向基本国策，该项目严格按照《中华人民共和国环境保护法》有关规定制定具体的环保方案，并报环保管理部门审定。项目的实施坚持规划、建设与环境保护措施“三同时”的原则，按照有关法规做好区域内的生态环境保护工作。8.1编制依据（1）《污水综合排放标准》GB8978-1996；（2）《城市区域环境噪声标准》GB3096-2008；（3）《地表水环境质量标准》GB3838-2002；（4）《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。8.2环境现状项目位于XX市宁县焦村乡西沟村，空气质量综合评价为二级，二氧化硫、二氧化氮、可吸入颗粒物年均值分别为0.013毫克/立方米、0.025毫克/立方米、0.093毫克/立方米，达到《环境空气质量标准》(GB3095-1996)二级标准。8.3施工期的环境影响因素及防治措施8.3.1建设期环境影响分析①废气第137页 在整个施工阶段，整理场地、打桩、挖土、材料运输、装卸等过程都会发生扬尘污染，特别是冬季干燥无雨时尤为严重。施工工地的扬尘主要有施工作业扬尘，混凝土搅拌、水泥装卸、加料等扬尘，地面料场的风吹扬尘、汽车行驶扬尘等。在施工过程中，开挖土石方、钻孔等机械作业产生粉尘及NOx、CO等燃油烟气；施工期间，建筑材料的运输、堆放，部分混凝土在现场搅拌等过程均会产生粉尘和扬尘，这些污染物均为无组织排放。②废水本工程在建设工期对水环境的影响主要来自施工人员的生活污水及施工活动时排放的废水等。③固体废弃物建设施工期间需要挖土，运输弃土、运输各种建筑材料如水泥、砖瓦、木材等，工程完成后，会残留不少废弃建筑材料等废弃物。④水土流失施工建设过程中需进行大量的挖、填土工程，这些作业过程将破坏项目区原有水土保持设施，改变原有地形地貌，破坏原有植被，扰动土体，使土壤松动、搬移、堆积和裸露。8.3.2施工期污染保护措施加强施工期环境管理。实行文明施工，注重生态保护，严格执行关于扬尘污染控制和渣土运输的规定，建设工地实施全封闭围档施工，渣土运输车辆定点清洗，防止施工扬尘和噪声对周边环境的影响。工程承包单位应对施工人员加强教育和管理，做到不随意乱丢废弃物，避免污染环境，影响市容。8.4运营期的环境影响及防治措施8.4.1污水污染与防治第137页 (1)室外排水采用雨、污分流制。排水去向：排入城市排水管道。(2)本项目产生的废水为生活污水，粪便污水经化粪池一级处理后排入城市下水道，预计污水排放可满足《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343-2010）。8.4.2废气污染与防治本项目为养老项目，废气污染源主要为餐饮的油烟废气，油烟废气经专用油烟排放竖井统一收集高空排放。通过采取以上措施，本项目实施后，废气排放可以达到建设部相关要求。8.4.3固体废物与处置该项目固体废物主要为生活垃圾，每天产生约为4t，袋装收集后送至养老公寓区域垃圾站，统一送宁县生活垃圾卫生填埋场统一处置。各主体建筑前、所有人行道两侧每50～100m处设有垃圾收集桶。8.4.4噪声污染与防治(1)地下室的风机均设置风机房。(2)消声隔振措施：通风机除选择低噪声产品外，在排风管上加消声器，吊装风机箱设弹簧减震吊架。风机进、出风管采用防火软管连接。8.4.5绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的50％以上。第137页 建议在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物（爬墙虎、爬曼蔷薇）形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对老人过敏。8.5环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。第137页 本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理规定”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB8978－1996排放标准考核细则”，并把这些规章制度场区管理，使环保工作有章可循，对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口，定期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。8.6环境监测机构为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放严格符合国家有关环境标准要求，严格执行GB8978－1996的规定，通过监测执行：排放废水PH6-9，COD≤100mg/L，BOD≤20mg/L，SS≤70mg/L环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。根据监测结果检查“三废”治理设施的运行效果，发现问题及时督促组织“三废”治理装置的检查维修，确保环保治理装置的正常运转。废水监测项目：PH、COD、BOD、SS。监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。监测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样监测。8.7环保设施及投资估算环保投资已计入相关专业投资。第137页 第9章消防9.1设计依据（1）《建筑设计防火规范》(GB50016-2014）（2）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）（3）《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)9.2总图消防（1）厂区四周为环形通道，保证消防车的通畅性。（2）根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特点，在厂内的不同方向设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。（3）本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规范要求。9.3建筑消防（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。第137页 （3）建筑物装修材料均为阻燃材料。（4）锅炉房与职工浴室、洗衣房之间必须采用防火墙隔开。9.4电气消防（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。（7）在厂房内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。9.5消防给水第137页 依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。9.5.1消防水源依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、消防水池供水水源。消防水池与清水池合建。9.5.2消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按15升/秒，室内消火栓水量按5升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：15升/秒×3.6×2小时＝108立方米室内消防用水量：5×3.6×2＝36立方米总消防用水量：144立方米火灾时最大消防流量为5×3.6＋15×3.6＝72立方米/小时9.5.3消防设施（1）室外消火栓本项目在厂区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。（3）消防水池第137页 在厂区内设置150立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。（4）楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防场区消防水池室外消防管网室内消火栓系统场区管网水源室内消火栓系统建筑灭火器火点消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量72m3/小时。第137页 第10章职业安全与卫生10.1设计依据（1）劳动部劳字（88）48号文《关于生产建设项目职业安全卫生监督的暂行规定》；（2）《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2010）；（3）《工业企业噪声控制设计规范》（GB50087-2013）；（4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）10.2职业安全卫生现状本项目是老年公寓建设项目，生活中不使用有毒、有害物质。10.3卫生要求10.3.1场址卫生要求（1）通风日照良好，空气清新，地势高燥；公寓所处的大气环境不低于GB3095-1996中规定的二级标准要求。（2）场区内外土壤清洁并适于绿化（3）能源供应充足，并有清洁的水源。（4）交通方便，但又必须与公路，有一定的间距。（5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。（6）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。第137页 （7）污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。10.3.2平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。（1）生活场地应有单独的院落。（2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（3）建筑物密度不可过大，以利通风。（4）必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。10.3.3卧室卫生要求（1）卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。（2）保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。（3）卧室应有充足的自然光或人工照明。10.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求（1）墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地1－2m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。（2）地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。（3）屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。第137页 10.4危害因素分析及控制措施10.4.1可能产生的危害分析（1）开水房产生高温；（2）锅炉房、洗衣机房产生的噪声；（3）锅炉产生的灰尘；10.4.2设计中采用的主要防护措施（1）必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。（2）对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防高温烫伤。（3）对于锅炉房、洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。（4）防止机械伤害配齐传动系统安全防护装置，严格按关操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。（5）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（6）个人防护第137页 a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.老年公寓工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。10.5预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。使老人和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活工作。同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。10.6机构设置和人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员（兼职）。10.7安全卫生投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。第137页 第11章组织机构与劳动定员11.1组织机构本项目承办单位为XX敬老康复有限公司，公寓实行公司制管理，市场化运作，自主经营，自负盈亏。该组织机构完善，规章制度健全，本项目在项目单位直接管理下运营。11.2管理机构组织方案体系图本项目由XX敬老康复有限公司实施管理。下设办公室、财务部、后勤部、外联部、医疗康护中心、俱乐部。详见管理机构图。图11.1管理机构图来宾接待入住老人安排家属接待对外联络环　卫消　防水　电广　播基　建食　堂后勤事务俱乐部董　事　会总经理常务副总经理副总经理后勤部外联部办公室财务部医疗康复疗养部心文秘档案信息宣传资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待会　计统　计出　纳财　税疾病治疗康复保健养生卫生服务殡葬事务农业观光娱乐健身参观旅游休闲度假第137页 11.3人力资源配置11.3.1人力资源配置原则（1）能自理老人的护理（护士）配置比例：1比5（2）半自理老人的护理员配置比例：1比4（3）不能自理老人的护理员配置比例：1比3（护理、护理员部部长工作重心放在此地）（4）每100-150名老人配置专业护士9名（具体人员数额视养老院的规模分别递增或递减）（5）每30-40名老人配置1名医生（6）每90—100名老人配置1名护理员部主管、1名护理部部长。11.3.2年工作日　年工作365天，行政管理等为一班制，医务人员三班制。一线工作人员执行24小时三班倒运作，每人24小时工作8小时。休息一日或两日。如果有居住在养老院的离家较远的工作人员需要集中休息可以在不影响工作的情况下，连续工作，集中休息。同时，如果，有临终关怀的老人要求特指具体某一个工作人员来照顾自己，该工作人员有处于自愿，可以允许在保证自己休息的情况下，放弃休息日连续工作，集中休息。11.3.3劳动定员本项目劳动定员1000人。其中管理人员120人，一般工作护理人员880人。第137页 11.3.4员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过人才市场公开招聘，其余人员通过劳务市场公开招聘。殡葬服务人员通过专科学校订单培养。第137页 第12章项目进度安排12.1建设工期为了加快工程项目的建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设过程中的各项管理工作，编制好施工组织设计，搞好施工安全，本项目建设周期26个月，即2014年11月-2016年12月。其中，前期准备工作2个月（2014年11月—2014年12月），主体工程建设14个月（2015年01月—2016年2月），装饰工程6个月（2016年01月—2016年08月），配套工程2个月（2016年09月—2016年10月），收尾竣工2个月（2016年11月—2016年12月）。12.2施工进度图第137页 表12-1项目实施进度计划表单位：月序号项目20142015201611121234567891011121234567891011121前期工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2主体工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3装饰工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4配套工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5扫尾竣工　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第137页 12.3项目实施过程控制措施12.3.1项目进度控制措施在项目实施过程中，项目应设置专门工作小组，对项目进度计划实施情况进行检查，并及时对检查情况进行分析，找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常住人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。12.3.2项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。12.3.3项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第137页 第13章项目招投标根据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目招标范围和规模规定》、《工程建设项目施工招标投标办法》、《关于废止和修改部分招标投标规章和规范性文件的决定》(2013年第23号令)的要求，本项目建设本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。13.1招标范围本项目设计、施工、监理以及装修材料、经营设备等大宗设备材料的采购均为招标的范围。13.2招标组织形式项目设计、施工、监理、装修材料、经营设备等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。13.3招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标的方式，招标详细情况见附表《招标基本情况表》。第137页 13.4招标公告发布根据国家招投标法及X省实施《中华人民共和国招投标法》办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。表13.1招标基本情况表项目名称：XX敬老康复有限公司建设项目项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√　　√√　　　　设计√　　√√　　　　建筑工程√　　√√　　　　安装工程√　　√√　　　　监理√　　√√　　　　设备√　　√√　　　　重要材料√　　√√　　　　其他　　　　　　　　　情况说明：　建设单位盖章　年月日注：1、（1）自行招标：指建设项目业主具有编制招标文件和组织评标能力，拟自行组织招标活动。（2）委托招标：指建设项目拟委托招标中介代理机构组织招标活动。第137页 2、（1）公开招标：项目必须在国家、省指定媒体上公开发布招标公告，招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。（2）邀请招标：指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。3、情况说明在表内填写不下，可附另项。第137页 第14章投资估算与资金筹措14.1投资估算与资金筹措14.1.1投资估算范围本投资估算范围主要为（标准和舒适型）老年公寓、特色养老、老年大学、老年文艺中心、康护中心、配套公墓等建筑的土建工程、给排水、供配电、通风水地暖、设备安装、装饰装修以及室外附属设施工程等。14.1.2估算依据及说明⑴投资估算方法或参数参照国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，采用单位建筑工程投资估算法与单位实物工程量投资估算法相结合；⑵土建工程参照《2008X省建筑工程概算定额》及有关文件估算；⑶材料、设备按X市发布的工程造价及当地市场价格估算；⑷勘察、设计费估算根据《工程勘测设计收费标准》（2002修订本）及国家有关规定，用直线内插法按工程设计收费基价×专业调整系数1.0×工程复杂程度调整系数1.0计算，不计其它设计费。⑸建设监理费结合当地市场价，按工程费用的1.5%估算；根据项目实际情况，建设单位管理费前期咨询费等其他费用按国家相关文件规定计算。预备费按工程费用和其他费用之和的8%计算；⑹银行贷款利率按6.15%计算。第137页 ⑺项目场地平整费、土石方工程用等三通一平费用包含在土地费用中，因土地已取得，按投资投入产出对等原则，本期土地费用实行分摊价格，项目本期公寓用地164.63亩，按50万元/亩综合考虑，公寓需征地拆迁安置费约8231.50万元。配套公墓区用地63.37亩，按5万元/亩综合考虑，公墓区需征地补偿费316.9万元。14.2投资估算项目总投资估算为62907.36万元，包括工程费用为44623.33万元、工程其他费用4570.15万元、预备费3935.48万元、征地拆迁等土地费8548.40万元、融资成本1230.00万元。具体见下表：项目总投资估算表13-1。第137页 表14.1项目投资估算表序号工程或费用名称单位工程量单方造价（元）估算价值(万元)合计占总值比例（%）备注建筑工程土建设备购置安装工程其他费用一工程费用m2　　29993.559697.074932.710.0044623.3370.93%　（一）养老公寓主体建筑m2832983138.3516634.957256.202250.680.0026141.84　　1建筑主体工程m283298　10520.25　　　10520.25　　1.1标准公寓m2269061250.003363.25　　　3363.25　　1.2舒适公寓m2491921250.006149.00　　　6149.00　　1.3特色公寓m272001400.001008.00　　　1008.00　　2装饰装修工程m2832981250.006114.70　　　6114.70　　2.1标准公寓m226906500.001345.30　　　1345.30　　2.2舒适公寓m249192750.003689.40　　　3689.40　　2.3特色公寓m272001500.001080.00　　　1080.00　　3电气照明工程m28329880.00　466.47199.92　666.38　　4给排水工程m283298120.00　699.70299.87　999.58　　5消防工程m28329860.00　349.85149.94　499.79　　6采暖通风系统m283298280.00　1632.64699.70　2332.34　　7弱电工程m283298120.00　699.70299.87　999.58　　8电梯工程台27220000.00　504.9089.10　594.00　　9设备工程（床、电视机等）m283298410.00　2902.94512.28　3415.22　　（二）康乐医护楼、专科疗养中心m277203853.991698.40997.34279.540.002975.28　　1建筑主体工程m277201150.00887.80　　　887.80　　2装饰装修工程m277201050.00810.60　　　810.60　　3电气照明工程m27720100.00　54.0423.16　77.20　　第137页 4给排水工程m27720110.00　59.4425.48　84.92　　5消防工程（含喷淋系统）m2772080.00　43.2318.53　61.76　　6采暖通风系统m27720320.00　172.9374.11　247.04　　7弱电工程m27720150.00　81.0634.74　115.80　　8电梯工程台4220000.00　74.8013.20　88.00　　9其他设备工程（医护设备等）m27720780.00　511.8490.32　602.16　　（三）老年大学、老年文艺中心、配套综合服务中心、动力机房m2118262710.001951.29669.94583.610.003204.85　　1建筑主体工程m2118261100.001300.86　　　1300.86　　2装饰装修工程m211826550.00650.43　　　650.43　　3电气照明工程m21182680.00　　94.61　94.61　　4给排水工程m211826100.00　　118.26　118.26　　5消防工程（含喷淋系统）m21182660.00　　70.96　70.96　　6采暖通风系统m211826220.00　117.08143.09　260.17　　7弱电工程m21182650.00　　59.13　59.13　　8其他设备工程等（休闲、文体健身设备等）m211826550.00　552.8797.56　650.43　　（四）地下建筑（车库）m211892.62800.003329.93　　　3329.93　　（五）生态农业观光园m220000422.00844.000.000.000.00844.00　　（六）总图及室外附属工程m265061412.091949.93560.36170.790.002681.08　　1绿化、湖景观工程m255317260.001438.24　　　1438.24　　2室外体育锻炼活动场地m27184280.00201.15　　　201.15　　3地面停车位工程m22560220.0056.32　　　56.32　　4给排水管网、弱电工程m26506140.00234.22　26.02　260.24　　第137页 5供配电设备KVA30001500.00　405.0045.00　450.00　　6室外照明工程m26506120.00　117.1113.01　130.12　　7室外消防设施套2400000.00　　80.00　80.00　　8大门个3150000.00　38.256.75　45.00　　9垃圾站、化粪池项450000.0020.00　　　20.00　　（七）配套陵园（公墓区）m255009902.473585.05213.221648.080.005446.36　　1墓穴（骨灰、生态墓穴）穴55003500.001925.00　　　1925.00　　2墓地服务建筑（含装修、安装工程）m236894500.001660.05　　　1660.05　　3墓地绿化m227712550.00　　1524.16　1524.16　　4停车场、广场及林荫道m21851260.00　　48.13　48.13　　5道路m21012280.00　　28.34　28.34　　6围墙m2950220.00　9.4111.50　20.90　　8其他设备工程等（殡葬服务设备）m23689650.00　203.8235.97　239.79　　　　　　　　　　　　　　二工程建设其他费用　　　　　　4570.154570.157.26%　1建设单位管理费　　　　　　406.12406.12　财建(2002)394号2项目前期工作咨询费　　　　　　71.2471.24　计价格[1999]1283#3勘察费　　　　　　223.12223.12　建部计价[2002]10#4设计费　　　　　　928.49928.49　建部计价[2002]10#5工程监理费　　　　　　618.93618.93　建部、发改价[2007]670#6施工图审查费m2102844　　　　14.8114.81　　7清单编制及计价费　　　　　　49.2749.27　　第137页 8清单初审核费　　　　　　23.8523.85　　9结算审查费　　　　　　23.8523.85　　10高可靠性供电贴费KVA15200.00330.00　　　501.60501.60　　11设备运行调试费1项　　　　　192.94192.94　　12环境影响咨询服务费　　　　　　11.1611.16　计价格[2002]125#13能源评估费　　　　　　18.0018.00　计交能[1997]2542号14绿色建筑评估费　102844.001元/㎡　　　10.2810.28　　15劳动安全卫生评价费　　　　　　44.6244.62　一*0.01%16场地准备及临时设施费1项　　　　　285.12285.12　一*0.5%17工程质量检测费　　　　　　151.56151.56　　18工程保险费　　　　　　178.49178.49　一*0.4%19渣土卸区占用费M31200008.00　　　104.57104.57　　20水土保持设施补偿费m2102844.001.50　　　15.4315.43　　21报建费m2102844.0060.00　　　617.06617.06　　22交易服务费　　　　　　9.659.65　　23人防异地建设费m20.00已建地下人防　　　0.000.00　甘人防办发[2012]150号24地质灾害评估、地震安全性评价费　　　　　　20.0020.00　国土资发[2004]69号25水电气市政接驳费　　　　　　50.0050.00　　三基本预备费　（一+二）*8%　　　3935.483935.486.26%　四土地取得费　　　　　　8548.408548.4013.59%　1养老公寓土地　　　　　　8231.508231.50　约50万每亩2公墓土地　　　　　　316.90316.90　约5万每亩第137页 五建设期贷款利息　　　　　　1230.001230.001.96%详见资金筹措表与还本付息表六项目总投资m2　　29993.559697.074932.7118284.0362907.36100.00%　第137页 14.3项目资金筹措14.3.1融资主体本项目为新设法人融资，融资主体及受益人为：XX敬老康复有限公司14.3.2资金来源项目总投资62907.36万元，由建设单位通过采取社会融资、自筹资本金等多渠道方式筹集解决。14.3.3资金来源可靠性分析（1）资本金的可靠性分析通过对XX敬老康复有限公司注册资本和关联单位财务状况分析，可知，项目单位股东经营状况较好，完全有实力承担，资本金来源可靠。（2）其他融资资金的可靠性分析项目自身具有较强的盈利能力，依靠项目自身未来的现金流量可以按期偿还债务、带来较强的投资回报率，项目申请银行贷款等其他社会融资方式的成功率较高。第137页 14.3.4项目总投资使用计划于资金筹措表表14-2项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计2015年2016年1投资合计62907.3631146.1831761.181.1建设投资61677.3630838.6830838.681.2融资成本1230.00307.50922.501.3流动资金0.002资金筹措62907.3631146.1831761.182.1项目资本金42907.3621146.1821761.182.1.1用于建设投资41677.3620838.6820838.682.1.1.1股本投资41677.3620838.6820838.682.1.2用于流动资金0002.1.2.1股本投资0002.1.2.2企业未来经营收益0002.1.3用于融资成本1230307.5922.52.1.3.1股本投资1230307.5922.52.2债务资金2000010000100002.2.1用于建设投资200001000010000　固定资产借款200001000010000第137页 第15章财务分析15.1财务评价依据1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2）《投资项目经济咨询评估指南》（中国国际工程咨询公司编著）；3）本项目建设及技术方案有关数据；4）企业提供的有关资料及项目相关调查资料。；15.2财务评价基础数据15.2.1项目计算期及生产负荷安排根据项目计划，本项目计算期及经营负荷安排如下：建设期2年经营期22年计算期（建设期+经营期）24年（2015—2038年）本项目4年达产，经营期第1年达到达标年收入（床位入住率80%）的70%，第2年达到达标年收入（床位入住率80%）的80%，经营期第3年达到90%，第4年达到100%。第5年以后收入按3.5%的增长速度递增。第137页 15.2.2销售收入和销售税金及附加估算参照国内外现有老年公寓的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：ü医疗护理方面——诊疗、康复、社区护理中心ü体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球等；ü休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等ü教育配套方面——老年大学、图书馆ü中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等ü社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。Ø收费方式费用收取应包含以下方面：ü日常物业管理费用（租金），按物业建筑面积收取；ü专业物业服务内容，专项收取；ü配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。本项目营业收入来源初步暂定如下：（1）营业（销售）收入项目的营业收入主要有：老年公寓租金收入、养老护理疗养收入、餐饮收入、其它收入等。根据项目建设规模，参照国内相关企业的收费定价和X市目前的市场情况，项目年均营业收入20527.69万元，达产年营业收入为17870.30万元，运营期第1年收入为既定达标收入的70%，第4年达标，第5年开始营业收入按每年递增3.5%的增长率计入计算期内的收入。①公寓区既定达标年（运营期第4年）收入包括：第137页 序号收入名称面积/数量单位单价（元）单位入住率/使用率年总收入（万元）1养老公寓收入3500　　　　6341.471.1标准型公寓租金收入1223床位1200元/床.月80.0%1408.901.2舒适型租金收入1892床位1800元/床.月80.0%3269.381.3双拼养老公寓租金收入385床位4500元/床.月80.0%1663.202护理及医疗收入（疗养）2000人2000元/人.月80.0%3840.003老年大学收入1项650000元/项.年　65.004老年文体中心收入1项550000元/项.年　55.005农业观光园1项250000元/项.年　25.006餐饮收入　　　　　3822.926.1普通餐饮收入(早中晚)3115床位30元/床.日75.00%2558.196.2养生餐饮收入(早中晚)385床位120元/床.日75.00%1264.737其他增殖服务收入　　　　　1548.417.1商业收入（出租）6451.7m2200元/m2·月　1548.418估算总收入　　　　　15697.80①公墓区的收入每年出售公墓总数的10%，分10个年度全部出售公墓区的墓穴，并配套殡葬服务。出售墓穴均价25000元每个，配套殡葬服务14500元每人次。墓穴出售5500穴25000元/穴10%1375.00殡葬服务5500人14500元/人10%797.50（2）经营税金及附加根据国家及X市的有关税收政策，项目收入中的餐饮收入、疗养医护收入、老年大学收入、老年文体中心收入、农业观光园收入为缴纳营业税及附加，其中营业税按国家规定税率为销售收入的5%，城市建设维护税为营业税的5%，教育附加费为营业税的4.5%；养老公寓租金收入、其他商业出租收入、墓穴出售缴纳房产税，房产税为经营（租金）收入的12%。项目经营税金及附加详见附表：项目营业收入、营业税金及附加和房产税估算表。第137页 15.2.3总成本及经营成本估计项目总成本费用主要包括餐饮材料费、（水、电）费用、项目职工工资及福利费、折旧及摊销费、修理费、财务费及管理费用（按土地面积3元/m2计算土地管理费用）等。项目的年总成本费用详见附表15.3总成本费用估算表。（1）餐饮会务等材料费按照餐饮收入和会议室收入的20%计入成本费用中，达标年估算费用费924.08万元。（2）辅助燃料及直接燃料动力成本分析外购水电费用主要为电、水消耗，根据项目对能耗的估算，项目年耗电量为976.62万kw.h，年耗水量27.77万m3，年耗天然气46.32万m3，达标年燃料及水电费年估算费用为762.04万元。（3）工资及福利费项目定员1000人，按工作人员880人，年均工资及福利费3万元，管理人员120人计，年均工资及福利费5万元，进行计算，第1年工资福利费3240万元。工资福利费年均增长8%。（4）固定资产折旧本项目固定资产折旧采用平均年限折旧法，房屋按30年折旧，机器按20年折旧，净残值5%，安装工程按20年折旧，净残值3%折旧年估算费用1649.65万元。（5）无形资产摊销费本项目无形资产土地摊销年限为50年，平均每年摊销170.97万元。其他递延资产按10年进行摊销，年摊销费486.78万元。项目达标年摊销费为657.75万元。第137页 （6）管理费用，按35万每年计入管理费用。（7）修理费和维护费修理费按折旧费的20%计入，维护费按摊销费的20%计入。详见附表：表15.4总成本费用估算表（按要素分）。第137页 表15.1项目固定资产折旧估算表序号项目折旧年限建设期经营期2015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381合计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.1原值合计　　　39690.6238280.2136869.8035459.3934048.9832638.5731228.1629817.7528407.3426996.9325586.5224176.1122765.7021355.2919944.8818534.4717124.0615713.6514303.2412892.8311482.4210047.751.2当期折旧费　　　1649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.65949.80949.801.3净值合计　　　38280.2136869.8035459.3934048.9832638.5731228.1629817.7528407.3426996.9325586.5224176.1122765.7021355.2919944.8818534.4717124.0615713.6514303.2412892.8311482.4210532.629097.952房屋建筑30　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1原值　　　29993.5529043.7528093.9527144.1526194.3525244.5524294.7523344.9522395.1521445.3520495.5519545.7518595.9517646.1516696.3515746.5514796.7513846.9512897.1511947.3510997.5510047.752.2当期折旧费　　　949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.80949.802.3净值　　　29043.7528093.9527144.1526194.3525244.5524294.7523344.9522395.1521445.3520495.5519545.7518595.9517646.1516696.3515746.5514796.7513846.9512897.1511947.3510997.5510047.759097.953机械设备20　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.1原值　　　9697.079236.468775.858315.247854.637394.026933.416472.806012.195551.585090.974630.364169.753709.143248.532787.922327.311866.701406.09945.48484.870.003.2当期折旧费　　　460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.61460.610.000.003.3净值　　　9236.468775.858315.247854.637394.026933.416472.806012.195551.585090.974630.364169.753709.143248.532787.922327.311866.701406.09945.48484.87484.870.004安装工程20　　　　　　　　　　　　4.1原值　　　4932.714693.474454.234214.993975.753736.513497.273258.033018.792779.552540.312301.072061.831822.591583.351344.111104.87865.63626.39387.15147.910.004.2当期折旧费　　　239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.24239.240.000.004.3净值　　　4693.474454.234214.993975.753736.513497.273258.033018.792779.552540.312301.072061.831822.591583.351344.111104.87865.63626.39387.15147.91147.910.00表15.2项目无形资产及其它资产摊销估算表序号项目折旧年限建设期经营期2015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381合计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.1原值合计　　　18284.0317626.2816968.5316310.7815653.0214995.2714337.5213679.7713022.0212364.2711706.5211048.7610391.019733.269075.518417.767760.017102.256444.505786.755129.004958.031.2当期折旧费　　　657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75170.97170.971.3净值合计　　　17626.2816968.5316310.7815653.0214995.2714337.5213679.7713022.0212364.2711706.5211048.7610391.019733.269075.518417.767760.017102.256444.505786.755129.004958.034787.062无形资产摊销50　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1原值　　　8548.408377.438206.468035.497864.527693.557522.587351.617180.647009.676838.706667.736496.766325.796154.825983.855812.885641.915470.945299.975129.004958.032.2当期摊销费　　　170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.97170.972.3净值　　　8377.438206.468035.497864.527693.557522.587351.617180.647009.676838.706667.736496.766325.796154.825983.855812.885641.915470.945299.975129.004958.034787.063其他资产摊销20　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.1原值　　　9735.639248.858762.078275.297788.507301.726814.946328.165841.385354.604867.824381.033894.253407.472920.692433.911947.131460.34973.56486.780.000.003.2当期摊销费　　　486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.78486.780.000.003.3净值　　　9248.858762.078275.297788.507301.726814.946328.165841.385354.604867.824381.033894.253407.472920.692433.911947.131460.34973.56486.780.000.000.00第137页 表15.3项目营业收入、营业税金、房产税及附加估算表序号项目名称单位合计建设期经营期2015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381营业收入万元451609.220.000.0013160.9614730.7416300.5217870.3018419.7218969.1419518.5720067.9920617.4121166.8419543.7620093.1820642.6121192.0321741.4522290.8722840.3023389.7223939.1424488.5725037.9925587.411.1养老公寓收入万元173661.210.000.004439.035073.185707.326341.476563.426785.387007.337229.287451.237673.187895.138117.088339.048560.998782.949004.899226.849448.799670.749892.7010114.6510336.601.2护理及医疗收入（疗养）万元105158.400.000.002688.003072.003456.003840.003974.404108.804243.204377.604512.004646.404780.804915.205049.605184.005318.405452.805587.205721.605856.005990.406124.806259.201.3老年大学收入万元1780.030.000.0045.5052.0058.5065.0067.2869.5571.8374.1076.3878.6580.9383.2085.4887.7590.0292.3094.5796.8599.12101.40103.68105.951.4老年文体中心收入万元1506.180.000.0038.5044.0049.5055.0056.9358.8560.7862.7064.6366.5568.4870.4072.3374.2576.1878.1080.0281.9583.8785.8087.7289.651.5农业观光园万元684.630.000.0017.5020.0022.5025.0025.8826.7527.6328.5029.3830.2531.1332.0032.8833.7534.6335.5036.3837.2538.1339.0039.8840.751.6养生餐饮收入(早中晚)万元104690.630.000.002676.043058.343440.633822.923956.724090.524224.334358.134491.934625.734759.534893.345027.145160.945294.745428.545562.355696.155829.955963.756097.566231.361.7其他增殖服务收入万元42403.150.000.001083.891238.731393.571548.411602.601656.801710.991765.191819.381873.571927.771981.962036.162090.352144.552198.742252.932307.132361.322415.522469.712523.911.8墓穴出售万元13750.000.000.001375.001375.001375.001375.001375.001375.001375.001375.001375.001375.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.9殡葬服务万元7975.000.000.00797.50797.50797.50797.50797.50797.50797.50797.50797.50797.500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002增值税万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1销项税金万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2进项税金万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3固定资产抵扣税金　0.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3税金及附加万元39758.480.000.001171.611309.171446.741584.301632.451680.601728.741776.891825.041873.181712.671760.821808.961857.111905.261953.412001.552049.702097.852146.002194.142242.293.1营业税万元11123.970.000.00314.03353.19392.36431.52445.23458.94472.64486.35500.06513.77487.60501.31515.01528.72542.43556.14569.84583.55597.26610.97624.68638.382.2消费税万元0.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.2消费税万元0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003.3城市维护建设税万元556.200.000.0015.7017.6619.6221.5822.2622.9523.6324.3225.0025.6924.3825.0725.7526.4427.1227.8128.4929.1829.8630.5531.2331.923.4教育费附加万元500.580.000.0014.1315.8917.6619.4220.0420.6521.2721.8922.5023.1221.9422.5623.1823.7924.4125.0325.6426.2626.8827.4928.1128.733.5房产税万元27577.720.000.00827.75922.431017.111111.791144.921178.061211.201244.341277.471310.611178.751211.891245.021278.161311.301344.441377.571410.711443.851476.991510.121543.264增值税退税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年均税金1807.20万元年均收入20527.69万元第137页 表15.4项目总成本费用估算表序号项目名称合计建设期经营期2015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381餐饮、会议等材料费22533.1300694.71771.17847.63924.08950.84977.601004.371031.131057.891084.65951.91978.671005.431032.191058.951085.711112.471139.231165.991192.751219.511246.272外购燃料及水电费16307.6400533.42609.63685.83762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.04762.043工资及福利费用179679.940032403499.23779.144081.474407.994760.635141.485552.85997.026476.786994.927554.518158.878811.589516.5110277.8311100.0611988.0612947.113982.8715101.516309.624修理费6978.520.000.00329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93329.93189.96189.965其他费用3034.980.000.00166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.55166.5569.1969.195.1其他管理费用770.000.000.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.0035.005.2其他维护费用2264.980.000.00131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.55131.5534.1934.196经营成本（1+2+3+4+5）228534.200.000.004964.615376.485809.086264.076617.356996.757404.377842.458313.438819.959205.359791.7010422.8211102.2911833.9812622.0613471.0514385.8115371.6116434.1417342.2118577.097折旧费34892.60001649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.651649.65949.8949.88摊销费11324.890.000.00657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75657.75170.97170.979利息支出4182.000012301076.25891.75645.75338.250000010总成本费用合计（6+7+8+9）278933.700.000.008502.018760.139008.239217.239263.019304.169711.7710149.8510620.8311127.3511512.7512099.1012730.2213409.6914141.3814929.4615778.4516693.2117679.0118741.5418462.9819697.86　其中：可变成本34379.857490.000.002954.612953.532921.692828.352547.612236.122262.892289.652316.412343.172210.432237.192263.952290.712317.472344.232370.992397.752424.512451.272240.712267.47　固定成本109377.84760.000.005547.405806.606086.546388.876715.397068.037448.887860.208304.428784.189302.329861.9110466.2711118.9811823.9112585.2313407.4614295.4615254.5016290.2716222.2717430.39　盈亏平衡点　61.40%55.47%51.01%47.47%47.16%46.96%47.97%49.12%50.40%51.82%59.55%61.27%63.17%65.24%67.49%69.94%72.60%75.47%78.56%81.90%78.74%82.70%年均成本12797.28万元年均经营成本10407.66万元第137页 15.3财务评价指标参照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），采用动态分析，财务分析期为24年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标基准收益率采用8%。计算财务指标如下：（1）投资利润率：7.06%（2）投资利税率：9.42%（3）财务内部收益率：税前12.69%，税后10.05%（4）财务净现值（Ic=8%）：税前23072.78万元，税后9607.10万元（5）静态投资回收期（年）：税前8.68年，税后9.93年（6）动态投资回收期（年）：税前12.20年，税后16.47年具体见表15.5利润及利润分配表；表15.6项目投资现金流量表。第137页 表15.5利润与利润分配表序号项目合计建设期经营期2015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381营业收入451609.220.000.000.000.0013160.9614730.7416300.5217870.3018419.7218969.1419518.5720067.9920617.4121166.8419543.7620093.1820642.6121192.0321741.4522290.8722840.3023389.7223939.1424488.572营业税金及附加39758.480.000.000.000.001171.611309.171446.741584.301632.451680.601728.741776.891825.041873.181712.671760.821808.961857.111905.261953.412001.552049.702097.852146.003总成本费用278933.700.000.000.000.008502.018760.139008.239217.239263.019304.169711.7710149.8510620.8311127.3511512.7512099.1012730.2213409.6914141.3814929.4615778.4516693.2117679.0118741.544贴补收入0.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5利润总额(1-2-3+4)132917.050.000.000.000.003487.344661.445845.557068.777524.277984.398078.068141.258171.558166.306318.346233.276103.425925.235694.815408.015060.294646.814162.283601.036弥补以前年度亏损0.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7应纳税所得额(5-6)132917.050.000.000.000.003487.344661.445845.557068.777524.277984.398078.068141.258171.558166.306318.346233.276103.425925.235694.815408.015060.294646.814162.283601.038所得税33229.260.000.000.000.00871.831165.361461.391767.191881.071996.102019.512035.312042.892041.581579.591558.321525.861481.311423.701352.001265.071161.701040.57900.269净利润（5-8）99687.790.000.000.000.002615.503496.084384.175301.585643.205988.296058.546105.946128.666124.734738.764674.954577.574443.924271.114056.013795.223485.113121.712700.7710期初未分配利润0.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　11可供分配利润99687.790.000.000.000.002615.503496.084384.175301.585643.205988.296058.546105.946128.666124.734738.764674.954577.574443.924271.114056.013795.223485.113121.712700.7712提取法定盈余公积9968.780.000.000.000.00261.55349.61438.42530.16564.32598.83605.85610.59612.87612.47473.88467.50457.76444.39427.11405.60379.52348.51312.17270.0813累计盈余公积金122589.340.000.000.000.00261.55611.161049.571579.732144.052742.883348.743959.334572.205184.675658.546126.046583.807028.197455.307860.908240.428588.938901.109171.1814可供投资者分配的利润(11-12)89719.010.000.000.000.002353.953146.473945.754771.425078.885389.465452.695495.355515.795512.254264.884207.464119.813999.533844.003650.413415.703136.602809.542430.6915累计未分配利润1103304.030.000.000.000.002353.955500.429446.1714217.5919296.4724685.9430138.6335633.9741149.7746662.0250926.9055134.3659254.1763253.7067097.7070748.1074163.8077300.3980109.9482540.6316息税前利润(利润总额+利息支出)136115.110.000.000.000.004717.345737.696737.307068.837524.277984.398078.068141.258171.558166.306318.346233.276103.425925.235694.815408.015060.294646.814162.283601.0317息税折旧摊销前利润(息税前利润+折旧+摊销)182332.600.000.000.000.007024.748045.099044.719376.249831.6710291.7910385.4610448.6510478.9510473.708625.748540.678410.828232.638002.217715.417367.696954.216469.685908.43注:1、法定盈余金按净利润的10％计提2、其它收入是税后收入,不再缴纳企业所得税.正常经营年平均指标：总投资收益率：9.65%投资利税率9.42%营业利润率：28.9%投资利润率7.06%年均所得税1480.80万元年均利润5923.21万元年均净利润4442.41万元年均息税前利润6068.57万元年均折旧摊销前利润8268.10万元第137页 表15.6项目投资现金流量表序号项目合计建设期经营期2015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381现金流入352556.110.000.0013160.9614730.7416300.5217870.3018419.7218969.1419518.5720067.9920617.4121166.8419543.7620093.1820642.6121192.0321741.4522290.8722840.3023389.7223939.1424488.5725037.9934685.361.1营业收入352556.110.000.0013160.9614730.7416300.5217870.3018419.7218969.1419518.5720067.9920617.4121166.8419543.7620093.1820642.6121192.0321741.4522290.8722840.3023389.7223939.1424488.5725037.9925587.411.2补贴收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00　　　　1.3回收固定资产余值9097.95　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9097.95161.4回收流动资金0.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2现金流出253999.1430838.6830838.686136.226685.657255.817848.388249.808677.359133.119619.3410138.4610693.1310918.0211552.5112231.7812959.4013739.2414575.4715472.6016435.5117469.4618580.1419536.3520819.382.1建设投资61677.3630838.6830838.68　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2流动资金增加额0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00　　　　2.3经营成本161243.580.000.004964.615376.485809.086264.076617.356996.757404.377842.458313.438819.959205.359791.7010422.8211102.2911833.9812622.0613471.0514385.8115371.6116434.1417342.2118577.092.4营业税金及附加31078.200.000.001171.611309.171446.741584.301632.451680.601728.741776.891825.041873.181712.671760.821808.961857.111905.261953.412001.552049.702097.852146.002194.142242.292.5维持运营投资0.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3所得税前净现金流量（1-2）98556.97-30838.68-30838.687024.748045.099044.7110021.9210169.9210291.7910385.4610448.6510478.9510473.708625.748540.678410.828232.638002.217715.417367.696954.216469.685908.435501.6413865.994累计所得税前净现金流量　-30838.68-61677.36-54652.62-46607.53-37562.82-27540.90-17370.98-7079.193306.2713754.9324233.8834707.5843333.3251873.9960284.8268517.4576519.6684235.0791602.7698556.97105026.66110935.09116436.73130302.725所得税前净现值　-28554.33-26439.205576.475913.386155.676315.515934.055560.345195.324839.754494.244159.253171.672907.762651.442403.032162.751930.771707.181492.011285.241086.80937.012186.666累计所得税前净现值　-28554.33-54993.53-49417.06-43503.68-37348.01-31032.50-25098.45-19538.11-14342.80-9503.05-5008.80-849.552322.125229.887881.3210284.3512447.1014377.8716085.0617577.0718862.3119949.1120886.1223072.787调整所得税23427.300.000.00871.831165.361461.391767.191881.071996.102019.512035.312042.892041.581579.591558.321525.861481.311423.701352.001265.071161.701040.57900.261095.22911.828所得税后净现金流量（3-5）45090.15-30838.68-30838.686152.916879.737583.328254.738288.858295.708365.948413.348436.068432.137046.166982.356884.976751.326578.516363.416102.625792.515429.115008.174406.4212954.179累计所得税后净现金流量　-30838.68-61677.36-55524.45-48644.72-41061.41-32806.68-24517.82-16222.13-7856.18557.168993.2217425.3524471.5131453.8638338.8345090.1551668.6658032.0764134.6969927.2075356.3180364.4884770.9197725.0810所得税后净现值　-28554.33-26439.204884.375056.815161.085201.884836.474481.914185.063897.003618.083348.512590.862377.222170.431970.651777.971592.441414.051242.771078.52921.21750.482042.8611累计所得税后净现值　-28554.33-54993.53-50109.15-45052.35-39891.27-34689.39-29852.92-25371.02-21185.96-17288.96-13670.87-10322.36-7731.50-5354.28-3183.85-1213.21564.762157.203571.254814.025892.546813.757564.239607.10计算指标：　　123456789101112131415161718192021222324计算指标：项目投资财务内部收益率（所得税前）12.69%项目投资财务内部收益率（所得税后）10.05%项目投资财务净现值(所得税前)(ic=12%)23072.78万元项目投资财务净现值(所得税后)(ic=12%)9607.10万元静态投资回收期（年）（所得税前）=8.68静态投资回收期（年）（所得税后）=9.93动态投资回收期（年）（所得税前）=12.20动态投资回收期（年）（所得税后）=16.47第137页 表15.7项目资本金现金流量表序号项目合计建设期　经营期2015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381现金流入448280.720.000.0013160.9613160.9614730.7416300.5217870.3018419.7218969.1419518.5720067.9920617.4121166.8419543.7620093.1820642.6121192.0321741.4522290.8722840.3023389.7223939.1424488.5734135.941.1营业收入439182.770.000.0013160.9613160.9614730.7416300.5217870.3018419.7218969.1419518.5720067.9920617.4121166.8419543.7620093.1820642.6121192.0321741.4522290.8722840.3023389.7223939.1424488.5725037.991.2补贴收入0.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.3回收固定资产余值9097.95　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9097.951.4回收流动资金0.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0.002现金流出346662.9021146.1821761.183730.0011084.3012742.7614362.9515453.8210130.8710673.4511152.6211654.6512181.3512734.7112497.6013110.8313757.6414440.7115162.9415927.4716737.6817597.2118510.0319480.3920631.572.1项目资本金42907.3621146.1821761.180.00　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2借款本金偿还20000.000.000.002500.003000.004000.005000.005500.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3借款利息支付4182.000.000.001230.001076.25891.75645.75338.250.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4经营成本210391.530.000.00　4964.615376.485809.086264.076617.356996.757404.377842.458313.438819.959205.359791.7010422.8211102.2911833.9812622.0613471.0514385.8115371.6116434.1417342.212.5营业税金及附加37516.190.000.00　1171.611309.171446.741584.301632.451680.601728.741776.891825.041873.181712.671760.821808.961857.111905.261953.412001.552049.702097.852146.002194.142.6所得税31665.820.000.00　871.831165.361461.391767.191881.071996.102019.512035.312042.892041.581579.591558.321525.861481.311423.701352.001265.071161.701040.57900.261095.222.7维持运营投资0.000.000.00　0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003净现金流量(1-2)101617.82-21146.18-21761.189430.962076.661987.981937.572416.488288.858295.708365.948413.348436.068432.137046.166982.356884.976751.326578.516363.416102.625792.515429.115008.1713504.38计算指标:资本金财务内部收益率(%)=11.95%资本金财务净现值=15318.94万元第137页 表15.8项目资产负债表序号项目建设期经营期2015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381资产31146.1852907.3645828.8649942.4555382.5462270.2070057.4678788.6388195.9198261.18108962.04120271.44130668.74141469.73152631.09164103.20175829.61187746.52199782.16211856.20223879.01235750.97248536.37261045.111.1流动资产总额10000.0031146.18-10077.62-3895.883612.3812568.2022423.6133222.9544698.3956831.8369600.8482978.4095443.87108313.02121542.54135082.81148877.38162862.45176966.25191108.45205199.43219139.55233045.72247160.101.1.1货币资金10000.0031146.18-11055.00-4976.162427.4611276.7921079.8731824.7043243.2855317.3168024.1981336.6493837.62106635.01119789.05133249.81146960.51160857.01174867.18188910.25202896.19216724.87230528.41246093.951.1.2应收账款0.000.00548.37613.78679.19744.60767.49790.38813.27836.17859.06881.95814.32837.22860.11883.00905.89928.79951.68974.57997.461020.361043.251066.141.1.3预付账款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.1.4存货0.000.00429.00466.50505.73546.82576.26607.87641.84678.35717.60759.81791.92840.79893.38950.001010.981076.651147.401223.631305.781394.321474.050.001.1.5其他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2在建工程21146.1821761.180.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00　　　　　　　　1.3固定资产净值0.000.0038280.2136869.8035459.3934048.9832638.5731228.1629817.7528407.3426996.9325586.5224176.1122765.7021355.2919944.8818534.4717124.0615713.6514303.2412892.8311482.4210532.629097.951.4无形及其他资产净值0.000.0017626.2816968.5316310.7815653.0214995.2714337.5213679.7713022.0212364.2711706.5211048.7610391.019733.269075.518417.767760.017102.256444.505786.755129.004958.034787.062负债及所有都权益（2.4+2.5）31146.1852907.3645828.8649942.4555382.5462270.2070057.4678788.6388195.9198261.18108962.04120271.44130668.74141469.73152631.09164103.20175829.61187746.52199782.16211856.20223879.01235750.97248536.37261045.112.1流动负债总额0.000.0044.4550.8057.1563.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.502.1.1短期借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1.2应付账款0.000.0044.4550.8057.1563.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.502.1.3预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1.4其他　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2建设投资借款10000.0010000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3流动资金借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.4负债小计（2.1+2.2+2.3）10000.0010000.0044.4550.8057.1563.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.5063.502.5所有者权益21146.1842907.3645784.4149891.6555325.3962206.7069993.9578725.1388132.4198197.68108898.54120207.93130605.24141406.23152567.59164039.70175766.11187683.01199718.65211792.69223815.51235687.46248472.86260981.602.5.1资本金21146.1842907.3643168.9143780.0744829.6446409.3748553.4351296.3154645.0558604.3863176.5768361.2474019.7980145.8386729.6293757.81101213.11109074.01117314.43125903.37134804.47143975.65153475.40163248.692.5.2资本公积0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5.3累计盈余公积金0.000.00261.55611.161049.571579.732144.052742.883348.743959.334572.205184.675658.546126.046583.807028.197455.307860.908240.428588.938901.109171.189499.759773.292.5.4累计未分配利润0.000.002353.955500.429446.1714217.5919296.4724685.9430138.6335633.9741149.7746662.0250926.9055134.3659254.1763253.7067097.7070748.1074163.8077300.3980109.9482540.6385497.7287959.62计算指标资产负债率（%）32.11%18.90%0.10%0.10%0.10%0.10%0.09%0.08%0.07%0.06%0.06%0.05%0.05%0.04%0.04%0.04%0.04%0.03%0.03%0.03%0.03%0.03%0.03%0.02%第137页 15.4盈亏平衡分析盈亏平衡分析是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投产后正常年份的产量和销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的产量或销售量。本项目采用生产能力使用率来表示，所使用的测算公式为：盈亏平衡点BEP=（年固定总成本/年销售收入—年可变成本—年营业税金及附加）×100%=61.40%，当项目运营期第1年的营业收入率达61.40%时，可不亏不盈。图15.1项目盈亏平衡图15.5偿债能力分析通过计算利息备付率、偿债备付率等指标，分析财务主体的偿债能力。本项目利息备付率为8.32，项目偿债备付率2.50均大于1，项目偿债能力具备，能按期偿还借款。第137页 表15.9项目借款还本付息计划表序号项目名称合计2015201620172018201920202021一借款还本付息25412307.5922.537304076.254891.755645.755838.251固定资产借款350001500020000　　　1.1期初本息余额88000　200002000017500145001050055001.2当期借款200001000010000　　　1.3当期应计利息5412307.5922.512301076.25891.75645.75338.251.4当期应还本金20000　　250030004000500055001.5当期付利息5412307.5922.512301076.25891.75645.75338.251.6期末借款余额　100002000017500145001050055000二还本资金来源58052.51687　　4922.915803.486691.577608.987950.601当期可还本的未分配利润39593.30453　　2615.503496.084384.175301.585643.202当期可还本的折旧费13197.2　　1649.651649.651649.651649.651649.653当期可还本的摊销费5262.012342　　657.75657.75657.75657.75657.754其他还本资金　　　　　　　　5以前年度结余可用于还本资金　　　　　　　　三指标计算　　　　　　　1利息备付率（%）8.32　　3.134.255.929.2117.682偿债备付率（%）2.50　　1.651.691.551.461.42第137页 15.6敏感性分析对影响项目经济效益的销售收入、经营成本、建设投资等主要因素变化进行敏感性分析，见表15-10。表15-10敏感性分析表变动因素变动幅度（%）评价经济指标（税后）内部回收率（%）净现值（i=8%）（万元）动态投资回收期（年）基本方案010.059607.1016.47营业收入+5%11.6617956.0413.84-5%8.281258.1520.02经营成本+5%9.285826.6317.78-5%10.7743387.5615.34固定资产投资+5%9.416857.4217.73-5%10.7412356.7715.20表15-10中各项数据表明：当经营收入下降5%，所得税后内部收益率为8.28%；当建设投资增加5%时，所得税后内部收益率为9.41%；当经营成本增加5%时，所得税后内部收益率为9.28%。表明项目营业收入是最敏感因素，其次是经营成本。因此，首先应对销售价格进行更准确的测算，使未来销售价格发生变化的可能性减少，以降低投资风险；其次，适当降低经营成本和控制建设投资是项目获得良好收益的另一个关键。第137页 15.7财务评价结论从财务评价看：项目经营计算期内，年投资利润率为7.06%，税后项目财务净现值为9607.10万元，税后财务内部收益率达10.05%，税后动态投资回收期为16.47年（含建设期2年），表明项目的财务效益大于行业平均水平。综上所述，项目经营期内财务状况较好，具有较好的偿债能力和抗风险能力，项目从经济评价的角度是可行的。第137页 第16章社会效益及风险分析16.1社会评价目的和原则16.1.1评价目的（1）确定合适的措施来完成项目目标；（2）充分利用地方资源、人力、技术和知识；（3）减少或避免项目建设和运行所引起可能引致的社会问题；（4）预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响；（5）为改进项目实施方案提出建议；（6）通采用参与途径来增强项目所在地区民众自力更生的能力与项目效果的持续性。16.1.2评价原则（1）坚持多层次分析的原则；（2）根据项目特点选用不同评价方法；（3）坚持以人为本的原则；（4）社会评价贯穿项目周期的各个阶段；（5）可比的原则；（6）按目标的重要程度进行顺序的原则；（7）“有、无”对比的原则。第137页 16.1.3社会评价方法本项目的社会评价方法针对不同利益群体采用详细社会评价法，即从该项目建设对不同的利益群体的直接、间接的厉害关系进行分析。16.2社会影响分析本项目的建设和启动将对当地民生、经济和财政等方面起到积极促进作用。（1）促进民生本项目将建设大规模养老社区，将极大程度上完善当地的养老设施，通过规模化、集约化、专业化经营不断提升社会养老服务的整体水平，有助于实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，能够更好地保障老年人的合法权益，形成敬老、养老、助老以及代际和谐的良好社会风尚，促进家庭、社会和谐，对社会化养老模式的推广起到示范和带动作用，弘扬中华民族传统美德，加快和谐社会的构建，促进社会主义精神文明建设，对当地民生建设和社会发展具有重要意义。（2）完善城市生活环境养老产业与人民生活水平息息相关，发展中高端健康、养老产业可进一步完善城市生活配套，引致社会供给的全面升级，有效满足消费者多样化的消费需求。（3）完善城市投资环境项目可满足多样化的中高层次的养老、医疗、疗养、康复、护理第137页 等需求，有效优化城市服务功能，提高城市品位和城市接待能力，显著改善城市投资环境。（4）缓解政府财政压力本项目核心之一的养老社区可缓解快速老龄化与养老机构资源不足的矛盾，分流单纯依靠公共部门养老社区的沉重负担，有效弥补政府在养老服务体系的投入不足。本项目核心之一的医疗中心可进一步增加城市的医疗资源，缓解城市医疗资源紧张、市民看病难等问题。（5）拉动就业按国际养老社区标准，本项目养老公寓可以容纳3500人，通常按3.5：1配备工作人员，则本项目直接就业人数为1000人。此外，养老产业是具有高度相关性的行业，具有很强的上下游带动效应，将极大的改善相关行业的就业。根据国内商业的运营数据，项目运营阶段可间接解决约2500人的就业问题。（6）带入高端人口,刺激消费本项目以中高端养老养生、康复、护理、医疗、旅游休闲为特色，可有效吸引当地及周边城市的高端人口到此长期居住或旅游度假，刺激当地高端消费。（7）提高财政收入项目进入稳定经营期后，每年纳税总额约1880.33万元，随着市场的发展和物业的成熟，纳税将逐年增多，有效增加地方财政。第137页 16.3项目与所在地互适性分析16.3.1对X市居民生活水平与生活质量的影响该项目是社会福利型项目，项目建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒适、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，有利于老年人生活安康、思想稳定，因此，势必得到广大老年人的欢迎和支持。同时，本项目的建设将改变传统的居家养老方式，使国家、社会对养老问题的压力相应得到缓解，有利于家庭和睦、社会和谐。因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。但应指出的是项目所在地为比较繁华闹市区居民聚居区，施工期间由于大量的施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，入噪音、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响减至最低。16.3.2对X市居民就业的影响项目实施会造成就业机会的增加。项目建成后运营期间，给X市的居民增加就业机会。16.3.3对不同利益群体的影响项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入。第137页 16.3.4对X市基础设施、服务容量和城市化进程的影响本项目是新建项目，对于基础设施，如：供水、供电、电信等有一定的需求，但就总体看，不会产生较大影响。该项目的建设是集功能性和实用性于一体的公益基础设施，符合X市城市总体规划，加快了X市养老社会化的进程。综上所述，X市老年公寓建设项目是实现养老社会化的重要场所之一，具有很强的公益性。建成投入使用后，所取得的社会效益是非常显著的，将在社会各方面得到体现。第137页 表16-1项目社会影响分析表序号社会因素影响范围、程度可能出现后果措施建议1对居民收入影响正面影响，可提高居民长远收入水平，但程度较小提高生活水平，增加居民收入有关部门注意引导2对居民生活水平与生活质量的影响建成后正面影响，程度大。但建设期内有负面影响建设期对施工场地周围居民生活产生负面影响，可能出现噪音、污染加强施工期管理，文明施工。3对居民就业的影响正面影响，程度随工程的大小和多寡变化短期培训后，增加就业机会提高居民收入水平加强岗前培训、指导4对其他社会群体利益的影响建设期内将提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入会不同程度地影响建设工期和施工环境有关部门应做好宣传，合理引导建成后可使全社会在科普教育、文化素养和环境建设等方面得到提高提高全民的文体和教育水平，促进卫生、环保及经济的健康发展有关部门加大宣传力度，合理引导民众参与5对弱势群体利益的影响对老年人，孤独老人养老，员有正面影响，程度大增加娱乐范围，增强自身的发展力有关部门注意扶持6对地区体育、卫生的影响对体育、卫生属正面影响，项目运营对卫生无负面影响促进社会经济健康发展，利于社会安定团结有关部门注意引导扶持7对地区基础设施、服务容量和城市化进程的影响对基础设施有一定负面影响，程度小；有利于城市化进程，程度大供水、供电、电信等基础设施使用紧张加强同有关部门的协商与沟通8对少数民族风俗习惯和宗教的影响促进各族文化、体育、民俗交流，利于民族团结发展经济，促进社会安定团结严格执行民族、宗教政策第137页 16.4社会风险分析本项目建设对社会养老保障制度改革具有重要的推进作用，具有显著的社会效益，基本上不存在社会风险。项目建设有利于弘扬敬老尊老精神，促进民族团结，为老年朋友提供了颐养天年的场所。不会产生或者引发民族矛盾、宗教矛盾。但应做好项目施工和运营期的管理工作，尽量减少对周边居民日常生活的影响，处理好由此产生的各种矛盾，以避免由此产生的社会风险。16.5社会评价结论根据建设项目对社会的影响分析和社会风险分析，可以看出，X市老年养护院建设项目具有显著的社会效益，必定备受多方关注和支持，虽然在建设过程会产生一些负面影响，但是，只要措施得当，一定能将负面影响降到最低，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目标。综合多方位的调查研究得出结论，本项目与X市的社会和经济发展水平相适应，具有较好的社会及经济效益，项目的社会评价可行。第137页 第17章结论和建议17.1结论（1）项目建设符合国家产业政策和发展方向以及X市城市发展的总体规划，符合国家的养老产业政策和养老行业发展动向，又满足社会需求，项目市场潜力大，内部收益率高，抗风险性强，规模经济效益显著，项目建设是必要的。（2）建立XX敬老康复有限公司建设项目符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。因此，从工程技术上分析，该项目是可行的。（3）X宁县境内有多处旅游景点，有深厚的历史文化积淀。本项目选址风景优美，生态环境好，交通方便，适合老龄人颐养天年。（4）本项目根据老年人具体情况，采取无障碍设计，采用休闲度假型、康护型和医疗型三种养老方式，切合实际。本项目建设方案总体布局分区合理，很好地结合了老年人健康和心理特点，配套合理。本项目建设规模适中，投资省。财务评价表明，本项目在合理收费前提下，有一定的经济收益，将为以后扩建积累资金。综上所述，综上所述，项目建设条件具备，社会效益、经济效益明显，项目建设的十分必要和可行的。第137页 17.2建议（1）为促进当地老龄事业发展实施本项目，本项目承办单位市民政局指导支持下做了大量准备工作，建设土地由X市人民政府出让，并多方筹集资金，具备了建设条件，建议国家和省市发改和民政部门给予资金扶持。（2）建议项目承办单位建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结老年公寓管理经验，进行机制创新。精打细算，把每一分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务、一流管理，以为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧，努力为和谐社会建设贡献力量。（3）建议项目承办单位在本项目运营取得成功经验基础上，按照一次性规划分步实施的原则，筹措资金进行分期扩建。第137页'