老年公寓建设项目可行性报告 69页

'一、总论（一）项目背景1、项目名称：金秋老年公寓建设项目2、主管单位概况：（1）单位名称：（2）单位负责人：（3）单位概况：①主要职责贯彻执行国家有关民政工作的法律、法规和方针政策；根据全县国民经济和社会发展总体部署，编制全县民政事业发展战略和民政事业中、长期发展规划及年度工作计划；拟定地方性民政工作规章和政策，并组织实施和监督检查。负责社会团体的登记、管理和监督工作，监督社会活动，查处社团组织的违法行为和未经登记而以社团名义开展活动的非法组织。负责民办非企业单位的登记、管理和监督工作，查处民办非企业单位的违法行为和未经注册登记的民办非企业单位。负责全县各类福利企业的年检认证和新办福利企业审批工作。组织、指导拥军优属活动；负责全县烈士褒扬和优抚对象的抚恤、优待补助及国家机关工作人员的伤残抚恤工作，审核申报烈士称号和国家机关人员的伤残等级；指导优抚事业单位和烈士纪念建筑物的建设和管理工作。69　 负责全县退伍义务兵、转业志愿兵（士官）和军队复员人员接收安置工作；负责军地（含武警）离退休干部、退休志愿兵（士官）、无军藉退休退职职工的接收安置工作。组织、协调和指导全县救灾抗灾工作，组织核查和发布灾情；管理、分配并监督检查救灾款物的使用；组织捐赠和接收并发放救灾粮、款、物；指导救灾捐赠活动；指导灾区开展生产自救并开展防灾减灾活动。建立和实施城乡居民最低生活保障制度；负责全县城乡最低生活保障、城乡“五保”供养、城乡医疗救助和乡镇敬老院建设工作。指导城乡基层政权建设和基层群众自治组织建设；指导村（居）民委员会民主选举、民主决策、民主管理和民主监督工作；指导乡镇政务公开及村务公开工作。负责指导社区工作及社区建设方针政策的贯彻与实施。主管地名管理和行政区划工作；负责全县村以上行政建制的设立、撤销、更名和行政区域变更的审核报批工作；负责村以上行政区划名称及其他名称的命名、更名的审核报批工作；指导乡镇推广标准化地名，协同有关单位规范地名标志牌的设置与管理。负责勘界工作，承办边界争议调处事务及边界管理。负责全县婚姻登记工作，依法实施婚姻登记管理；负责全县收养登记工作，依法保护儿童的合法权益。负责社会福利工作，推动社会福利事业社会化；承担老年人、孤儿等特殊困难群体权益保护的行政管理工作。负责全县殡葬改革工作，指导全县殡葬事业的建设和管理工作。会同有关单位处理流浪乞讨人员、危重病人、精神病人救助工作。69　 负责社会福利彩票发行工作，管理县级福彩公益资金，监督指导全县福彩公益资金的管理使用。负责全县民政事业的计划、财务、统计工作；指导、监督全县民政事业费和各种资金的筹集使用与管理。承担县拥军优属、拥政爱民工作领导小组的日常工作。承担县老龄工作委员会办公室的日常工作。承办县政府交办的其他工作。②内设机构根据上述职责，县民政局设置6个内设机构：a.办公室（挂财务统计科牌子）协助局领导处理政务，综合协调各科、室、二级机构及局属企事业单位工作；调查研究并组织拟定本级民政工作规章，指导各业务科室法规文件的起草工作，承担行政诉讼复议；负责本局综合性文稿起草工作；负责本局新闻宣传和政务信息工作；承担日常督办工作；承担本局召开会议的组织服务工作；负责局机关公文运转、机要保密、档案管理、统计、信访、办公自动化、后勤、车辆管理、干部业务培训等工作；拟订全县民政事业发展规划，编制年度计划；负责指导全县民政事业财务管理工作；负责上级拨付经费的分配使用和预决算工作；指导和监督全县民政事业经费的使用管理和审计；指导全县民政事业统计工作；负责机关政务、财务和会计管理工作。b.优抚安置科（挂复员退伍军人安置办公室牌子）贯彻执行国家优抚安置政策、法规，研究拟定全县优抚安置具体实施办法，并监督、检查执行情况；负责复员退伍军人的接收、安置、管理工作及伤残军人、老复员军人、老红军和“三属”69　 等优抚对象的抚恤优待管理工作；负责国家机关工作人员、行政编制人民警察的评残、评烈报批工作；负责革命烈士褒扬工作，指导革命烈士陵园的建设和管理工作；负责全县“双拥”日常工作，协调有关部门维护军人和军人家属的合法权益。c.社会事务科负责全县婚姻登记及收养登记的管理工作；配合有关部门做好婚育宣传和妇女儿童保护工作；拟订全县殡葬改革的意见、办法，负责全县殡葬管理工作，推进殡葬改革；研究制定全县殡仪馆、公墓建设规划；负责指导全县殡管所、殡仪馆和公墓的业务工作；负责县属社团和民办非企业单位的成立、变更、注销、取缔的审批、登记、管理以及年度检审和行政复议工作；负责查处非法民间组织及其违法行为，指导各社团及民办非企业单位管理工作。d.基层政权科（挂县地名办牌子）负责城乡基层政权建设和基层群众性自治组织建设的日常工作；指导村（居）委会组织法的贯彻实施和村（居）委会换届选举；指导社区服务管理工作，推进社区建设，提高社区服务工作水平；负责县内有关地名的命名、更名的审核、审批；指导乡镇推广标准化地名，协同有关单位规范地名、标志牌的设置与管理；牵头负责县内政区图和地名图的编制工作；负责省市交办的各类行政区划和地名图书的编写工作；负责乡镇行政区域边界线的管理工作，承办乡镇行政区域界线引起的纠纷的调查和调解工作，并向县政府提出仲裁建议；指导乡镇行政区域边界争议的调处工作。e.救灾救济科（挂县生产救灾办公室牌子）69　 负责研究拟定有关救灾救济工作方案并组织实施；及时核实、掌握、发布、报告灾情，帮助指导乡镇抗灾救灾工作；申请、拨发、管理救灾款物，指导管理经常性社会捐赠活动和捐赠工作；募集、接收、分配省内外（包括国外）救灾捐赠款物，监督指导救灾款物的使用；承担中国国际减灾委员会在本县的有关工作，开展救灾的交流与合作。f.社会救助局(副科级)负责全县城乡最低生活保障、农村“五保”供养和“五保”供养服务机构建设、城乡医疗救助等工作；贯彻实施国家最低生活保障、“五保”供养、医疗救助工作方针、政策；研究提出全县最低生活保障、“五保”供养、医疗救助工作政策性建议，拟定相关政策性文件，指导全县建立健全城市和农村最低生活保障制度，完善农村“五保”供养制度和农村医疗救助制度；负责管理、分配省、市、县财政安排的最低生活保障补助资金、农村“五保”供养及服务机构建设资助资金、医疗救助补助金，落实本级财政应承担的最低生活保障资金，农村“五保”供养及服务机构建设资金，本级财政应承担的医疗救助资金；监督检查全县落实最低生活保障、医疗救助、“五保”供养政策和管理使用资金情况；拟定全县农村“五保”供养服务机构建设规划和管理办法，并组织实施；负责群众来信来访，完成局党组和局领导交办的其他工作任务。3、项目承办单位概况义乌市天舰文具有限公司积极响应X县招商引资政策，投资建设金秋老年公寓项目，为X县老龄事业发展贡献一份力量。天舰文具有限公司是一家集制笔和文具研发、设计、生产、销售及国际商贸服务于一体的大型文具制造公司。公司始创于2002年，座落于世界著名的小商品集散中心----中国义乌。公司有文具研发部、设计部、生产部及销售部等，拥有员工600余人。69　 公司自创建以来，在生产上一直严格执行国际标准，通过了ISO14001:2004质量管理认证标准，并获得了“绿色产品”奖。天舰文具有限公司拥有自主品牌“Skyglory（天辉）”、“Nora”、“Glimmer”、“Shimmer”。主要产品有签字笔系列、水彩笔系列、荧光笔系列、记号笔系列、白板笔系列、彩色铅笔系列、可擦笔系列等7大系列笔类和办公系列300多个品种。产品主要销往欧洲、中亚、西亚、中东、北美、南美等地，并逐步迈向全球市场，如波兰、德国、法国、比利时，美国等，其中欧洲市场比例占30%。天舰文具有限公司一直本着“质量至上，服务为本”的生产原则，获得了广大客商的一致信誉好评。4、可行性研究报告编制依据（1）项目单位编制可行性研究报告委托书（2）中共中央、国务院《关于进一步加强社会保障工作的决定》（3）国家民政部《中国老龄事业发展十二五规划》（4）《关于加快实现社会福利社会化的意见》国办发［2000］19号（5）民政部《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（6）民政部《开展养老服务社会化示范活动的通知》（7）《关于加快实现社会福利社会化的意见》民福字［2001］107号（8）《老年养护院建设标准》（建标144-2010）（9）《安徽省老龄事业“十二五”发展规划》（10）《X市老龄事业发展“十二五”规划》（11）《X市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》69　 （12）《X统计年鉴2013》（13）项目单位提供的有关资料5、项目建设背景众所周知，中国是世界上人口最多的国家，占世界人口的20%。相应的“中国也是世界上老年人口最多的国家”。中国老龄人口数变化趋势，2000~2050年国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家和地区进入老龄化的标准。以此为标准，我国自2000年已进入老龄化社会，以65岁及以上占总人口比例的数据为参考。2013年年底我国65岁以上的老年人口已达到1.31亿人，且每年仍以800万人的速度增加。有关专家预计，到2050年，我国老龄人口将达到总人口数的三分之一。应该指出的是，这种老龄化现象在西方早就出现并持续至今,但西方国家是在经济发达的条件下进入老龄化社会的。而我们国家是“未富先老”,农村居民收入则更低。我国现有的和未来的社会经济发展水平与人口老龄化的宏观进程是不相适应的，中国的国力对人口老龄化的承载能力还很薄弱。如何打好这场“灰色革命”之战是我们亟待解决的一个社会问题。69　 近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。 据民政部发布的年度统计公报：截至2014年6月全国各类养老服务机构达到3.7万多家；养老床位509.8万张，同比增长18.22%；每千名老人拥有养老床位25.2张，同比增长13.26%。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。　　但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。6、项目建设的必要性（1）项目建设是解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。截至2013年底，全国60岁以上老年人口达到2.02亿，占总人口14.9%。69　 到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2008年的1.5989亿（占总人口的12%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2500多万老年人“独守空巢”,空巢老人已占老年人口的25.8％。根据《X县2010年全国第六次人口普查数据公报》，X市X县常住人口为1028066人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1234561人相比，十年共减少206495人，下降16.73%，年平均下降1.81%。全县普查登记的户籍人口为1370870人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1230529人相比，十年共增加140341人，增长11.4%，年平均增长1.09%。全县常住人口中共有家庭户303083户，家庭户人口为1015327人，平均每个家庭户的人口为3.35人，比2000年第五次全国人口普查的4.07人减少0.72人。全县常住人口中，男性人口为523605人，占50.93%；女性人口为504461人，占49.07%。总人口性别比（以女性为，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的110.99下降为103.79。全县常住人口中，0-14岁人口为238141人，占23.16% ；15-64岁人口为680370人，占66.18%；65岁及以上人口为109555人，占10.66%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.92个百分点，15-64岁人口的比重上升2.72个百分点，65岁及以上人口的比重上升3.21个百分点。（2）项目建设是构建和谐社会的需要69　 党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，X县县委、县政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建X县金秋老年公寓，将为X县广大退休老人及社会弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为弱势老人提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康生活。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。（3）项目建设是加快X县社会福利事业发展的需要随着近年来X县经济社会快速发展，人民生活水平日益提高，医疗设施日趋完善，平均寿命大幅度提高，今后该县老年人口将继续增加，X县现有的乡镇敬老院，无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足现代社会对养老服务的需要。X市X县现有老年公寓五所，分别是X县老年公寓、X县阳光老年公寓、康乐老年公寓、卞和老年公寓、X爱心老年公寓。X县目前有养老院数量少且规模小、档次低、功能单一，社区综合服务功能较弱，老年人文化体育娱乐设施建设严重不足等，远远满足不了日益增长的社会养老需求，因此建设符合标准的养老院以满足当前社会的需求已迫在眉睫。金秋老年公寓是集老年护理、保健、康复、托老养老、文化娱乐、临终关怀等多功能服务项目为一体的专业“医护型”养老护理机构。本着“以人为本、孝行天下、服务老人、回报社会”69　 为办院宗旨，以诚信服务、传递爱心的服务理念，立足于老年市场。引进先进的养老护理理念，将医疗护理与生活护理相结合，有星级宾馆式的居住条件，公园式的休闲空间和健身娱乐场所，家庭般的融融亲情，实行24小时不间断的服务。主要机构有生活护理部、医疗护理部、食堂、室内生活娱乐区和办公区、户外休闲娱乐区和健身活动区。老龄化发展的趋势和老年人口的增多，近年来关心老年人的生活质量、加快发展社会养老事业的呼声越来越强烈。因此，本项目的建设，符合X县社会发展的需要，也是构建和谐社会的必然趋势。（二）项目概况1、项目拟建地点本项目拟建地点位于X县境内。2、建设规模项目分两期进行，计划总用地面积50亩，建筑面积5万m2，设床位数600张。3、建设内容（1）一期占地40亩，设床位300张，建筑面积3.15万m2。①生活护理部：有4栋大楼，分别为：套间、双人间、三人间、五人间。其中套间建筑面积5500平方米，开放60张床位；双人间建筑面积4500平方米，开放80张床位；三人间建筑面积4500平方米，开放80张床位；五人间建筑面积4000平方米，开放80张床位。每个房间配有空调、有线电视、电话、呼叫系统、太阳能热水器（24小时供应热水）、独立卫生间、淋浴房等生活设备。每栋楼均配有电梯。②医疗护理部：建筑面积5500平方米，设有诊断室、检验室、治疗室、观察室、康复保健室、理疗室、康复训练室等科室。③69　 食堂、休闲娱乐、办公区：建筑面积7500平方米，设有宽敞明亮的就餐场所、电子阅览室、图书馆、书画室、棋牌室、健身房、台球室、曲艺厅、歌咏厅、多功能厅、影视厅、舞蹈厅等，舒适的工作人员办公室。④户外休闲娱乐、健身活动场所：建筑面积约4500平方米，设有凉亭、花园、假山、喷泉、安全垂钓区。（2）二期占地10亩，设床位300张，建筑面积1.85万m2。生活护理部：有4栋大楼，分别为：套间、双人间、三人间、五人间。其中套间建筑面积5500平方米，开放60张床位；双人间建筑面积4500平方米，开放80张床位；三人间建筑面积4500平方米，开放80张床位；五人间建筑面积4000平方米，开放80张床位。每个房间配有空调、有线电视、电话、呼叫系统、太阳能热水器（24小时供应热水）、独立卫生间、淋浴房等生活设备。每栋楼均配有电梯。4、建设工期本项目建设工期4年，一期2年，二期2年。5、建设投资估算（1）建筑安装工程费：6940万元（2）设备购置安装费：400万元（3）工程建设其它费用：629万元（4）基本预备费：398万元（5）流动资金：133万元（6）项目建设投资总额：一期投资4500万元，二期投资4000万元，总投资8500万元。6、资金筹措方案69　 本项目建设投资总额8500万元，由项目单位自筹。7、主要技术经济指标（1）项目总投资：8500万元（2）正常年服务收入：864万（3）年均利润总额：14.30万元（计算期内平均值）（4）正常年均总成本费用：849.70万元（计算期内平均值）（5）累计盈余资金：114.39万元69　 二、需求分析与建设规模（一）需求分析1、中国老龄化现状及预测我国在2000年已进入老龄化，并呈现两大特点。一是老年人口的基数非常大、增加非常快。据国家统计局数据显示，2013年末全国大陆总人口为136072万人，比上年末增加668万人。2013年年末中国人口数量及其构成单位：万人69　 专家预测，2014年会超过2个亿，到2026年要达到3个亿，到2037年前后要超过4个亿，2051年达到峰值，老年的人口将占到总人口的30%以上。另外，目前80岁以上老年人是1600多万，到2015年会超过2000万，到2020年超过3000万，到2050年前后是超过1亿。二是人口老龄化的背景是未富先老。西方发达国家在进入老龄化的时候，国民生产总值一般都在5000—10000美元，我国在进入老龄化的时候人均在100069　 美元左右，是典型的未富先老的国家。未富先老对我们国家的政治、经济、文化、社会生活、可持续发展产生深刻的影响。家庭结构变化。随着人们生育观念的变化，现在的家庭结构日趋小型化，叫“421”的家庭结构。就是四位老人一对夫妻加一个小孩这样一个倒金字塔，这样未来家庭养老的负担是非常大的。随着生活节奏的加快，人们职业的转换迁徙的速度加快，很多子女出国留学、经商，在国内也是跨地区的工作，这样就形成了大量的空巢家庭。空巢家庭据保守的估计，全国可能达到40%左右，对一些社区的抽样调查，有的空巢家庭达到了70%以上。随着人口老龄化和家庭结构变化，对社会化的养老服务提出了新的要求。但是，目前的老年福利设施仅212多万张床位，即每1000个老年人才11张左右床位。不仅低于发达国家，也低于很多发展中国家，像巴西、智利这样的国家他们都达到20%—30%。鉴于福利发展滞后的问题，民政部门近年来加大了对社区养老设施的建设。从2000年开始民政部实行了一个“社区福利服务星光计划”，民政部和地方政府共投资134亿，在全国32000个社区中建立了为老年人服务的星光老年之家。十一五期间，国家发改委投入6亿元，民政部1.3亿元，地方配套14.5亿元，进一步发展社区为老服务的事业。面对庞大的老年福利社会问题，仅靠政府的力量显然是不够的，还需要广泛的动员社会力量来共同应对这个问题。就此，民政部提出了推进社会福利社会化的目标。早在2000年，国务院办公厅就转发了民政部关于《加快实现社会福利社会化的意见》，内涵就是投资主体多元化、服务对象公众化、运营方式市场化、服务内容多样化，服务队伍专业化与志愿者相结合。并且为了鼓励社会力量、参与福利事业，在规划、建设、用地、用水、用电还有税收、贷款方面提供了一系列的优惠政策。2007年，各地通过社会福利社会化的开拓实践，不断加快老年福利服务的发展。2、国内当前养老事业现状与形式（1）养老现状改革开放以来我国的老年社会福利事业取得了巨大成就。目前，我国已逐步形成了以老年社会福利机构为补充，以社区老年人福利服务为依托，以家庭养老服务和保障为基础的具有中国特色的老年人社会福利服务体系的雏形。进入21世纪，随着市场经济体制不断完善，社会福利事业也得到了长足的发展。全国推进了社会福利社会化政策，原有的养老服务模式在不断变革中求生存，同时，各种新的养老服务形式如雨后春笋般破土而出。养老服务可分为两大类，一类是居家养老，一类是机构养老。①居家养老居家养老在打破传统的仅由子女、亲戚照顾老人或老人自理的固有模式，引入了社区福利服务的新形式。以家庭为依托，以社区化、社会化服务为补充，既满足了老人居家养老的传统观念的需求，又实现了由社区提供帮助以及各种服务，是一种较为适合我国现阶段国情的居家养老模式的新发展。②机构养老69　 机构养老模式也打破了以前只有政府抚养照顾的老人能进养老院的规矩，养老院的大门向所有老人开放，只是入住费用全部由个人负担。另外养老院的方式也多种多样，由国办的，有个人办，也有集体办的，有街道办的，也有村镇办的。养老院也有各种等级，有星级养老院，也有低标准养老院。有专门面向卧床需要照顾的老人，也有面健康能够自理的老人的；有面向痴呆老人的，也有面向高收入人群的老人的。总之，养老院的方式多种多样，经营方式也多种多样。同时，还引入了产业化经营新方式，也发展了许多新的机构养老形式。如最近在沿海、旅游城市悄然兴起的互动式旅游养老以及小型私人化为主体的“迷你”养老院等，为机构养老的发展注入了新的活力和生机。据民政部《2011年社会服务发展统计公报》显示，截至2011年底，全国各类养老服务机构40868个，比上年增加964个，拥有床位353.2万张，比上年增长11.7％（每千名老年人拥有养老床位19.1张，比上年增长7.3％），年末收养老年人260.3万人，比上年增长5.4％。其中：城市养老服务机构5291个，床49.3万张，年末收养老年人32.3万人；农村养老服务机构31286个，床位208.8万张，年末收养老年人173.0万人；光荣院1401个，床位6.7万张，年末收养老年人4.6万人；荣誉军人康复医院47个，床位0.8万张，年末收养老年人0.4万人；复员军人疗养院35个，床位0.6万张，年末收养老年人0.4万人。有效缓解了老年福利服务的供需矛盾。同时，全国老龄事业也健康发展。在老龄服务方面，截至2011年底，全国共有老龄事业单位2503个，老年法律援助中心19407个，老年维权协调组织8.4万个，老年学校48116个、在校学习人员603.2万人，各类老年活动室41.3万个，全年接待来信来访45.8万次。69　 但是，随着人口老龄化、家庭小型化、农村城市化和消费结构多元化趋势的发展，传统家庭的养老服务功能日益弱化，老年人特别是高龄老人对社会福利和服务的需求不断增加，对社会福利事业造成巨大的压力。据调查，全国现有1400万左右的老年人要求进入福利机构养老，占11%多，而各类福利机构中能够提供的老年人床位只有212.8万张，不到全国老年人总数的0.8%，与发达国家5%～7%的机构供养比例相比，差距较大。（2）养老事业形式①居家养老：老人自己照顾自己，或者由子女、亲属、保姆、护理师等人照顾起居。居家养老在欧美的比例是80-90%，在中国更高。居家养老之所以始终占主流，是因为无论对个人还是对社会，其成本最低，而且最亲情化。居家养老与传统的家庭养老有一定的区别。居家养老提供的服务更多，比如文化生活、娱乐、保健、疾病的护理等等，需要社区的组织和专业的护理公司提供服务。②托老所：顾名思义，就是采用“托儿所”的形式。白天老人来托老所吃饭、活动、休息，晚上回自己家里睡觉。有的托老所也提供一部分住宿。这种形式也是以社区为依托。好的托老所提供的三餐营养可口，活动健康丰富；差的托老所或老人活动中心就变成了麻将馆。③家庭式养老院：有些人把自己的房子改装成养老院，招收附近的老人提供养老和基本护理服务。雇主一般也要上手服务，并与老人们同吃同住，服务的亲情化很高，老人亲属探望也方便。中央电视台对这种新型的养老形式曾多次报导。创办家庭式养老院对雇主的爱心程度要求很高，投入最多的是心力。④69　 老年公寓：接收基本健康的老人。通常选址在风景好，空气好的郊区。周边环境优美，配套休闲娱乐设施齐全。普遍比较高档。但入住率通常较低。⑤普通养老院：公立的社会福利院、敬老院与私立的养老院都有，是目前国内养老机构的主体。在市区内分部。规模从几十张到几百张床位不等。大多居住条件、生活质量比较低。有一定的护理服务，但护理水平低下，大多护理员没有经过专业培训。公立的福利院由于硬件条件、服务质量好一些，价格合理（政府补贴），可靠，所以基本可以注满。私营养老院入住率很低，为20-70%。⑥护理院：通常是半医疗性质的、比较专业的老人护理康复机构。比住医院便宜很多，又能满足患病老人的护理需求。还有一些专科的护理院，比如专门护理严重老年痴呆的老人。护理院比较少，因为需要承担的医护风险比较大，对专业水平要求很高。好的护理院通常床位紧张，需要排队入住。⑦旅游度假式养老：比较健康富裕的老人，根据季节，到不同的城市的老年公寓养老。3、本项目市场需求预测根据《X市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》显示全市常住人口为3164467人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的人数相比，十年共减少123862人，下降3.77%，年平均下降0.38%。全市普查登记的户籍人口为3656418人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的人数相比，十年共增加309708人，增长9.25%，年平均增长0.89%。全市常住人口中共有家庭户936312户，家庭户人口为3061428人，平均每个家庭户的人口为3.27人，比2000年第五次全国人口普查的3.74人减少0.4769　 人。全市常住人口中，男性人口为1612771人，占50.97%；女性人口为1551696人，占49.03%。总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)由2000年第五次全国人口普查的107.75下降为103.94。全市常住人口中，0-14岁人口为585261人，占18.50%；15-64岁人口为2243337人，占70.89%；65岁及以上人口为335869人，占10.61%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降7.67个百分点，15-64岁人口的比重上升4.95个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.72个百分点。“十一五”期间，X市老龄事业得到了长足发展，社会养老保险体系更加健全，覆盖范围和受益面不断；医疗保障能力增强，老年人健康服务条件得到改善；老年事业基础设施建设步伐加快，养老服务社会化有效推进；老年维权工作中强，老年人合法权益得到保障；老年文化、体育、教育事业发展较快，老年人精神文化生活更加丰富；老年人才资源受到重视，老有所为成效明显，老龄宣传工作不断深入，尊老敬老氛围日益浓厚。“十二五”期间，X市人口老龄化具有老年人口比例高、增速快、高龄化突出，纯老家庭增多等特点，老龄问题的社会压力显著加大，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。预计到2015年，60岁以上老年人口将达到57.08万人，约占总人口的15.24%，未来五年是X市推动科学发展、加速崛起的关键阶段，也是老龄事业发展的重要机遇期，需要各级政府正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，从制度、物质、文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。根据《X市老龄事业发展“十二五”规划》，建设X69　 县金秋老年公寓是符合政府政策和市场需要的。（二）建设规模本项目根据X县当前面临的养老现状及《老年养护院建设标准》本项目设600张床位，总建筑面积5万m2，总用地50亩。69　 三、场址选择（一）场址现状1、地点与地理位置本项目拟建地点位于X市X县境内。2、场址土地权属类别及占地面积拟建场址土地属于国有储备建设用地，项目占地面积50亩。（二）场址建设条件1、自然条件（1）项目区自然地理状况X地处皖北，淮河中游，素有“淮上明珠”美誉。县域总面积2212平方公里，总人口127万。全县辖18个乡镇、361个村（居），2个省级经济开发区、1个省级农业产业化示范区。（2）气候条件X县位于北亚热带至暖温带的过度带，兼有南北方的气候特征，属暖温带半湿润季风农业区，总的气候特点是：冬季盛行西北风，气候寒冷干燥，夏季盛行南风，气候炎热多鱼；四季分明，雨量适中，光照充足，降雨量年际变化较大，年内分配不均。①日照多年平均日照2206.5小时，太阳辐射量为120.2千卡／平方厘米，年要。0℃的以上积温5629.8"C（持续天数为299天），10℃以上积温4964.1℃。②气温69　 累年平均气温15.4℃，年极端最高气温为41.0℃；年极端最低气温-6.8℃；夏季历年平均值26.8℃；最冷的月份是1月，冬季历年平均值为1.6℃。③无霜期年平均无霜期218天，最长257天（1971年），最短183天（1980年）；平均初霜期在11月2日，最早出现在10月1日（1971年），最晚出现在11月25日（1965年），终霜日平均在3月28日，最早终霜日2月28日（1976年），最迟4月14日（1980年）。④降水量X县降水量累年平均900.9毫米，由于受东南季风的影响，淮河流域降水量在900毫米以上，涡河以北在850毫米左右，具有自东至西北逐渐递减的趋势年降水量年际变化不大、最高年降水量为1360毫米（1972年）；最低为455.7毫米（1978年），季节降水量的年际变化更为突出，如夏季（6-8月）降水量最大年837.3毫米（1972年），最少年129.44毫米（1966年）相差达6.4倍·年内各季降水量分配极不均匀，夏季雨水大而集中占年总降水量的49.4％；春季次之，占23.4％．秋季较少，占19.4％冬季最少，占7.8％。从月季变化看，以7月份雨水最多，平均209.3毫米，占全年的23.20%，12月份最少为17.8毫米，占全年的20％。（4）水文地质①地下水X县地下水极为丰富，根据含水深浅和地质年代的不同，分成浅层水和深层水两部分。a.浅层水（0-40米）69　 浅层水除丘陵岗地外，一般埋藏较浅。平原水位1—3米，汛期雨水补给较多时，局部地区可上升1米以上至地面。河闸平原洼地地下水位较浅，平时l米左右，汛期上升，沿淮阶地岗地地下水较深，约2-3米，地下水总的流向，基本上与平原地面的倾向一致，即由西北向东南流向。局部地区（如沿淮），因地下的势位不同，其流向也有所变异，即高处地下水向底处汇集，洼地的地下水向其中心汇集。汛期河水补给地下水，非汛早期地下水从平原补给河水。因此，本县潜水动态除沿河外，基本上属渗入一蒸发型。降水集中于6-9月份，7月份为地下高值期，9月份开始下降，12月份前雨雪增加水位略有增高，次年3-4月份底下水位为最低时期。含水层顶板亚粘土层隔水层，故浅层地下水具有微承压，含水层岩性为粉细沙层，是全新世Q4地层中的主要含水沙层。b.深层地下水（40米以下）深层地下水含量比较丰富，在150米以内有两层主要含水层，为承压水主要含水层为中细沙及半胶结的粉细沙，中细沙和粗沙。该县地下水矿化度不高，平均低于1克/升，南半部小于0.5克/升，北半部在0.4－0.7克/升，但局部洼地矿化度可达1克/升，为淡水无侵蚀性二氧化碳，适宜于工农业用水。另外，该县丘陵地区还有少量的裂隙优质泉水，如荆山的白乳泉，涂山的圣泉及玉泉等，因涌水较少，仅能供人们品尝。②地表水X县主要自然河流有淮河、涡河、茨淮新河、怀洪新河、北淝河。69　 淮河发源于河南省桐柏山，干流全长1000km，流经豫、皖、苏、鲁四省，经由长江注入黄海。干流安徽段全长410km，落差13m，比降为万分之零点三，是典型的平原型河流。流经该县境东南部约75华里，由南至北经荆涂两山峡谷向东流向X，注入洪泽湖后入海。由于淮河上纳山区和部分丘陵及平原之水，流域面积大，容水97180平方公里，加上历来黄泛多次夺淮淤积，河道狭窄，地势低洼，比降少，汛期各水受阻，水位增高，因此，X受淮洪泛滥内涝的威胁严重。淮河的水量、水位均由X闸人工调控，因此，在X闸开闸期，在淮河具有畅流河流的共性；在关闸期内，淮河具有畅流河流的共性。在关闸期内，淮河属于非畅流河流，这种特殊的水文条件，是造成淮河水污染矛盾突出的重要原因。由于淮河X段位于X闸上，涡河与淮河的交汇处离X闸不足10km。并且，闸上水域是X市的饮用水水源区。因此，淮河X段的水质将直接影响X市经济发展和居民的身体健康。涡河是淮河的支流，全长约360公里，横穿全境约50公里，流入淮河。流域面积约15890平方公里，其中X县155平方公里。容水15735平方公里因流域各水来源于平原地区，受历史黄泛的影响，河沿岸略高于两侧平原1-2米，谷坡较陡，河谷嵌入平原面下，河床不宽，平均不到一华里，为长槽形，汛期受淮河干流顶托倒灌几十公里或进入支流，严重影响两岸平原的排涝。茨淮新河、怀洪新河、北淝河在县境内河谷宽阔，河底不深，下游淤高或封闭改道，成为芦苇或水草丛生的浅河坡湖。上游细小，容水不多。此诸河主要是作排涝之用。非汛期积水较少，欠水年几乎断流干枯。但遇丰水年的汛期，受淮河干流高水位顶托、倒流，加强了回流对河岸不断冲刷、扩展，而使下游逐渐淤浅，而河口处形成宽阔喇叭口状的浅坡湖面，可为拦蓄支流及淮洪之用，但深度很浅，蓄水时水面宽广，淹地很多。淝河下游已改道入澥，淮河故道成为天河湖。69　 （3）工程地质和地震①工程地质X县在大地构造上位于徐蚌凹折带南缘，明龙山以北属淮阴地台明龙山以东至沿淮丘陵属淮阳地质。明龙山以南属淮南盆地北翼等三个构造单元。震旦纪变质岩系组成该县结晶基底，并与低山残丘一带古老的岩系相连，蚌台凸以北构造线之间近南北，呈开阔平缓的向斜构造，X以南构造线方向为北西一南东方向，亦为复向斜构造。淮北平原为下降堆积平原，第四纪地层很厚，有较厚土层和砂层震旦、寒武和奥陶三纪均为海相地层，奥陶纪中期以后，本区上升为陆石灰、二迭为海陆交替相的砂页岩夹煤系地层。三迭后期经造山运动，本区发生褶皱，燕山运动时，全区上升，并有火成岩浸入。新生代以来，本区强烈沉降，第三纪时，气候干燥炎热，在各盆地中沉积了很厚的钙质红色地层。此后进入第四纪沉积地层盆地中沉积。荆山等丘陵地区，上部为裸岩，在岩石缝隙中夹杂一点风化物或发育很小的初育土，分别为棕壤性麻石土和碎石山红土，中部视其受侵蚀程度而一般突出坡亦为裸岩，在丘陵的坡麓下部往往有黄土物质车沉积以上丘陵土地由于基岩起伏较大，多数为残坡积相沉积物，局部变化较大，虽然地基承载能力达到187KN/㎡以上，但仍不能作为城市建设用地，尤其对于重大建筑物，应考虑其滑坡影响。沿淮河、涡河的坝外河滩地区，其成土多为近代黄泛沉积饿物，区内地基土强度普遍偏低，而且地下水位高，一般为浅层潜水，地基承载力低，不宜作为房屋地基和城市建设用地。69　 坝内地区地层在空间分布上很稳定，水平方向上变化不大，地基承载力一般在187KN/平方米以上，一般上层的杂填土和耕地不能作地基，应予清除，同时应考虑该地区地下水位较高，应作适当的人工处理。此外城区内有许多水塘、浅塘地区，该地区内工程地质情况复杂，杂填土较厚，且地下水位很浅，如要作为城建用地，应慎重选址，并做好人工处理。②地震根据《中国地震烈度区规划图（1990）》确定，X县地震基本烈度为6度，属非设防地区。据《安徽省志》地震志介绍影响X县境主要断裂带有两条：a.固镇——X断裂带该断裂带在省内长约180KM，呈南北向从本县西部穿过，距县城10公里左右，卫星图片上表现出北北东向特征线，在重力图上也有显示，县城10公里左右，卫星图片上表现出北北东向特征线，在重力图上也有显示，往往是异常的交变衔接地带，沿断裂带常常有小震发生。b.太和——五河断裂带也称宿南断裂带，为物探、钻探证实，走问东西，在省内展布于太和、利辛、蒙城、X、五河一线，长235km，从本县北侧通过，距县城20km左右。该断裂带控制了其北侧震旦纪以来的沉积，印支期以来又有多次活动，在新生代前北侧相对下降，新生代后转为南侧相对下降，是一条起始较早，经历多次活动的控制断裂带。此外，还有平阿山、阜—风、口孜集、王老人集、宿北、淮南山地南侧断裂带都不同程度影响到X县境。2、区位交通条件69　 X区位优势明显，水陆交通发达。X县城紧邻X市区，座落在荆山、涂山脚下，淮河、涡河交汇处，城区建成有涡河一、二、三、四桥和荆涂淮河大桥，使新老两城相连，涡河、淮河、荆山、涂山环绕，形成“双山双水绕双城”的城市格局。206国道、307省道、225省道、京台高速、宁洛高速穿境而过，并在县城东侧互通立交、设有三个出口；境内有9条河流，水系发达，其中淮河、涡河、茨淮新河常年通航，交通十分便利。69　 图3-2X县交通图69　 图3-3X县区位图3、社会经济状况近年来，X县坚持以科学发展为统领，以“加速崛起、转型发展、富民强县”69　 为主题，实施项目带动战略、工业强县战略，统筹城乡发展，致力保障和改善民生，全县经济社会实现平稳较快发展。为2008年、2010年度全省科学发展先进县。连续6年获全国粮食生产先进县称号。为全国农田水利基本建设先进县。连续2届获全省文明县城称号。连续4届被评为全国科技进步先进县。为全国基层中医药工作先进县。引进国电集团、雨润集团、中建材集团等一批全国500强企业。龙亢农场现代农业自主创新综合改革试验区成为国家级农村改革试验区。X县始终坚持“工业强县”战略，突出工业引领、项目带动，全力落实各项促进经济平稳较快发展的政策措施，千方百计稳增长、调结构、惠民生，经济社会保持了平稳较快发展的良好态势。2013年实现地区生产总值196亿元，增长11%；一、二、三产增加值分别达到59.5亿元、89亿元、47.5亿元，三次产业比重由2012年的30.9：44.5：24.6调整为29.8：46：24.2；财政收入20亿元，增长18%；固定资产投资160亿元，增长13.8%；社会消费品零售总额72.1亿元，增长14.5%；农民人均纯收入8836元，增长14.5%。全年粮食总产达到114万吨，实现“十连增”，有望连续8年成为全国粮食生产先进县。蔬菜、肉类、水产品产量稳步增长，分别达到74.5万吨、10.2万吨、4万吨。新增流转农村土地18.6万亩，新建设施蔬菜基地2700亩，创建国家级养殖小区1个，新认定家庭农场41家，市级以上农业产业化龙头企业达到53家，农民专业合作社达到913个。完成县乡道路升级改造50公里，改造农村危桥32座，实施村级“一事一议”项目379个，16万亩基本农田整理重大工程通过验收，芡河大桥建设进展顺利，再获全省农田水利基本建设“江淮杯”69　 金奖。以龙亢农场为核心的国家级农业科技园区申报成功，白莲坡食品科技产业园升级为国家级农业产业化示范基地，古城乡成为省级现代农业示范区。2013年实现工业总产值360亿元，增长20%；规模以上工业增加值79亿元，增长19.5%；新增规模以上工业企业29家。农副食品加工业实现产值超100亿元，机械电子和不锈钢产业产值均超50亿元。实现战略性新兴产业产值69.5亿元，增长35%，新增战略性新兴企业6家。实现高新技术产业产值62亿元，增长47.6%，新增高新技术企业11家。工业企业产销率达到98.7%。认真落实关于促进经济平稳较快发展的政策措施，累计为企业减免税费1.6亿元。支持企业通过多种方式融资，企业融资累计近20亿元。4、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用项目区已有设施就近解决。69　 四、工程建筑方案选择（一）建筑设计原则1、在项目建设过程中，要严格按照《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）、《老年养护院建设标准》、《城市居住区设计规范》（GB50180-93）（2002年版）的标准及《社区老年人日间照料中心建设标准》的要求进行规划、设计施工，力争建成一个养老示范工程。2、遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。3、重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一，符合可持续发展的原则。4、借鉴传统老年人居住模式，创造新的老年人居住生活模式。5、最大限度利用现有景观资源及良好朝向，创造居住生活“复合性”，“开放性”，“场所性”，“均好性”，整体构建的现代理念养老区。6、统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（二）项目总体规划方案图4-1金秋老年公寓一期平面布置图69　 1、总平面布置（1）总平面布置原则①结合选址现状，合理布局；②根据综合性老年公寓的功能特点，按功能分区；③满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；④满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；⑤合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的。（2）总平面布置该项目用地总面积30亩，主要建设有老年人公寓楼、康复用房、卫生保健用房、娱乐用房、行政办公用房及附属用房等。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。（3）主要技术指标①总规划用地面积：50亩②总建筑面积：5万m2③建筑密度：33%④容积率：1.5⑤绿化率：30%2、竖向规划（1）竖向布置原则①与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；②满足道路及管线敷设对高程的要求；③合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；④满足各区间的便利联系；69　 ⑤保护生态环境。（2）竖向布置项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入园区排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。无障碍设计按照《无障碍设计规范》（GB 50763-2012）执行。3、建筑特征与结构本项目老年人用房拟采用钢筋混凝土结构，现浇混凝土梁、楼板；铝合金中空玻璃窗。居住房间建筑面积的设计以“经济性、适用性”的原则，可同时满足不同老人的需要。（三）建筑方案1、建筑设计（1）设计依据①《老年人建筑设计规范》JGJ122-99②《民用建筑设计通则》GB50352-2005③《公寓设计规范》GB50096-2011④《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）⑤项目单位提供的设计条件（2）设计原则①按照规划指导原则优化整合②以人为本，以入住老人为中心。③营造良好的居住环境、和谐的老人生活社区。④一次规划、分期实施。⑤与周围建筑规划设计相协调，同时体现本项目建筑特色。69　 （3）平面设计公寓设计遵照小康公寓设计导则，充分考虑和结合当地经济发展水平和老年人的生活习惯、设计建造经济、功能适用的公寓体系。在公寓平面布局中，使起居室基本保持南北通畅，便于通风换气，同时还结合立面确定了空调机位。卫生间在布置时考虑管道、风道位置。平面布局合理，功能分区明确，内部流线清晰：娱乐与休憩，卫生与盥洗等均有相对独立的区域，同时兼顾各分区之间的紧密联系，最大程度地实现老年人使用的方便快捷。（4）立面造型设计充分结合当地经济发展水平和老年人生活习惯，公寓楼的建设应以经济、适用、美观为原则。在建筑立面造型方面，追求简洁明快的现代风格，表现与众不同的独特气质，力求简洁、大方、明快的同时，力图摆脱建筑从头到脚一个模样的局面，在最上层部分凸窗改为落地门配上一步式观景阳台，既丰富了建筑立面，又为用户多提供一种享受生活的方式。屋顶以坡面为主，其中穿插屋顶露台，形成强烈的视觉效果；同时设计注意利用阳台、屋顶、雨篷等构件变化，创造出丰富的光影效果。材质方面，设计采用灰色面砖、涂料和白色涂料的完美结合：建筑色彩方面以白、浅灰、深灰色为三大主要色系，体现温馨舒适的居住特色，灰色凸显大气与庄重，白色在灰的映衬下，显得活泼跳跃。（5）绿色节能设计设计将部分公寓69　 居室阳台做封闭处理，冬季可作为阳光间，提高室内温度，减少冷风渗透；夏季起到一定的遮阳作用，对于降低室外气候条件对居室环境的负面影响，改善室内气候意义非凡。针对本地区夏季日照强烈的特点，设计中将屋顶装饰构件与遮阳板结合设计，在丰富立面的同时有效地兼顾了遮阳的功能，提高了室内物理环境的质量，避免了能耗的无谓浪费。按照建筑节能规定，公寓外窗采用铝合金中空玻璃窗，外墙采用岩棉板外保温做法，保温效果好，达到节能作用，窗户选用双层中空玻璃窗，提高保温隔热效果，采用铝合金平开窗。（6）无障碍设计本期建筑按照无障碍设计要求设计。有关节点遵照《无障碍设计规范》GB 50763-2012。出入口均做防滑处理，设坡度为1/12的残疾人坡道，坡道面均做防滑处理。2、结构设计（1）设计依据《建筑采光设计标准》GB50033-2013《民用建筑设计通则》GB50352-2005《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2008《建筑电气设计规范》JGJ50016-2008《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50153-2008《建筑设计防火规范》GB50016-2012《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010《建筑结构荷载规范》GB50009-2012《建筑结构抗震设计规范》GB50011-2010《建筑给水排水设计规范》GB50015-200869　 （2）场地条件项目区场地，地势平坦。抗震设防烈度6度。场地土地类别为Ⅱ类场地。基本风压：0.40KN/平方米；基本雪压：0.45KN/平方米。（3）结构型式根据本工程的规划设计意图及建筑单体方案，结构设计方案的选择本着技术先进、受力合理，有利于降低自重，提高使用系数，与节能设计相结合的原则进行。①公寓承重结构形式采用钢筋混凝土结构，既利用了现有结构材料又做到环保节能。②楼、屋盖采用现浇混凝土楼板结构体系，以满足悬挑及屋盖建筑造型的需要，并且加强了建筑的整体性。（4）地基基础设计结合本工程公寓上部结构形式的特点，参照地质报告给出的建议，本次初步设计基础设计采用条形基础，根据不同的地质情况分布条件的不同，分别采用了天然地基条件下的墙下条形基础形式（刚性基础），和经过人工地基处理后的钢筋混凝土条形基础两种基础形式。（5）上部结构设计楼面按50mm厚水泥砂浆地面考虑荷载，卫生间地面采用小降板做法，板面降低50mm。楼面活荷载按规范规定取2.0KN/m2考虑；不上人屋面，活荷载取0.5KN/m2考虑；屋顶平台、上人屋面活荷载取2.0KN/m2。公寓楼为钢筋混凝土结构69　 ，楼、屋盖采用现浇钢筋混凝土楼板，厚度为100mm，局部大开间楼板厚度为110mm，在转角及内外墙交接处设混凝土构造柱，并在每层的楼面处均设置封闭的钢筋混凝土圈梁，以加强承重砌体的整体性，砌体结构墙的布置及构造柱的设置见建筑平面图。3、给排水设计（1）设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015—2009《公寓设计规范》GB50096—2011《建筑设计防火规范》GB50016—2012《室外给水设计规范》GB50013—2006《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268—2008《自动喷水灭火系统设计规范》6B50084—2001(2005年版)《污水排入城市下水道水质标准》(CJ3082-1999)《污水综合排放标准》(GB8978—1996)（2）设计范围本设计包括室内生活给水系统、消火栓给水系统、太阳能生活热水系统、污水排水系统、雨水和空调冷凝水排水系统。（3）生活给水设计①系统设汁：该项目区水源来自园区给水，管网压力0.28MPa，此压力可以满足项目区内多层建筑给水和消防水压要求。本项目用水接入梅山森林公园园区内供水管网，给水管网在小区内成环布置，供给区内的生活用水及消防用水。②管道布置：公寓入户立管沿卫生间外墙暗敷，户内支管敷设在楼板上垫层内或隐蔽安装。69　 ③管材、设备及作法：室内给水管采用PP—R(1.0MPa)管，热熔连接。（4）消火栓给水系统按照《建筑设计防火规范》的规定，共建设置独立消火栓系统。消防水量：依据《建筑设计防火规范》，室内消火栓用水量为：15L/s。消防水源：消火栓用水直接从室外给水环管上接入。室内消火栓系统设计：消火栓间距应保证同层任何部位均有2股水枪10米充实水柱同时到达。室内消火栓管道：采用热浸镀锌钢管，DN≤65mm丝扣连接，DN≥80mm法兰连接。工作压力为1.6MPa。（6）污水排水设计①系统设计：卫生间设排水立管，卫生器具排水经横支管排入立管，立管在首层汇合成横干管排出室外，首层卫生间排水单独排出室外。排水立管设伸顶透气，隔层设检查口。卫生间分别设置排水立管，卫生器具排水经横支管排入立管，首层卫生间排水单独排出室处。排水立管设伸顶透气，隔层设检查口。②管道布置：公寓排水立管布置在卫生间内，二层以上排水横支管敷设在卫生间楼板下，首层排水支、干管埋地敷设。立管布置在卫生间内，二层排水横支管敷设在卫生间楼板下，首层排水支、干管埋地敷设。③管材及作法：室内排水管采用硬聚氯乙烯管，承插粘接。（7）雨水和空调冷凝水排水设计69　 ①屋面雨水采用外排水，雨水经檐沟、雨水斗及雨水立管收集后直接外排至室外绿地和地面。雨水立管采用硬聚氯乙烯PVC-U排水管。②空调冷凝水采取设置专用排水立管，进行有组织排放。空调冷凝水管尽量结合雨水立管设置。冷凝水立管采用硬聚氯乙烯PVC-U排水管。（8）热水供应本项目热水采用太阳能热水器及电加热满足生活热水的需要。4、燃气设计（1）设计依据《公寓设计规范》GB50096—2011（2）燃气设计管道采用热镀锌钢管，丝扣连接。管道由当地燃气公司设计，本设计只考虑食堂预留管道位置。5、电气设计（1）设计依据《公寓设计规范》(CD50096—2011)《低压配电设计规范》(GB50054—2001)《建筑照明设计标准》(GB50034—2004)《建筑物防雷设计规范》(GB50057—2010)（2011年版)业主提供的资料和建筑专业提供的设计资料。（2）工程概况本工程建筑大部分为钢筋混凝土结构。（3）设计范围69　 ①供配电系统设计②电话及网络系统④消防系统。（4）供配电系统①本工程在室外设配电柜，配电柜电源采用环网供电方式。从配电柜至各建筑物的低压供电采用放射式接线方式，宜采用双回路供电。②本工程大多为三级供电负荷，部分为二级负荷。③本工程配电系统采用TN—S系统，公寓楼电源由附近配电柜采用架空线引入方式，电压为380/220伏，引入电源PE线在进线处做重复接地。在配电系统设置专用PE线，凡是正常不带电的电气设备金属外壳均需同PE线可靠连接。④所有漏电开关均为相、零同时断开。⑤楼道灯采用声控延时控制，光源采用节能灯。（5）电话及网络系统①本系统可参考当地电信管理局有关规定设计②每套按一部电话设计，在卧室及起居室均留电话插座③楼内采用五类线④每套按一个数据信号线设计，在卧室留数据插座。（6）电视系统①本工程电视系统的安装和调试由电视设备供货厂方负责②本工程的电视系统采用邻频传输系统③每套在卧室及起居室均留电视插座。（7）防雷与接地69　 ①在建筑物屋面墙上、屋脊上敷设Ф10镀锌圆钢作接闪器，利用建筑物构造柱内主筋作引下线，利用建筑物的基础做接地装置。在建筑四角处地坪上0.5米做接地遥测板，在地坪下1.0米做接地连接板，要求接地电阻R≤1欧姆，当接地电阻不满足要求时，从预留接地连接板处做人工接地装置。②电源PE线的重复接地。电话、电视接地以及防雷接地均共用建筑物基础接地。③公寓楼做总等电位接地。每层设总电位端子箱，所有进出本建筑物的所有管线均用40×4扁钢就近同各楼门的总等电位端子箱连接。④各层的金属门窗就近同结构主筋焊接⑤电视管线的首末端均就近同结构主筋焊接⑥所有卫生间均做局部等电位。卫生间内的所有金属管道均同本局部等电位体连接。（四）主要建设内容表4-1建（构）筑物工程一览表单位：万元序号建（构）筑物名称工程量（m2）单价金额备注1公寓套件5500×20.131430二栋五层2公寓双人套件4500×20.131170二栋五层3公寓三人套件4500×20.131170二栋五层69　 4公寓五人套件4000×20.131040二栋五层5医疗护理用房55000.13715五层6食堂办公娱乐用房75000.1511257道路及室外活动场所45000.02908绿化美化100000.02200合计--694069　 五、节能与节水措施（一）节能措施1、节能依据（1）《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005（2）《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）》JGJ26—95（3）《安徽省公共建筑节能设计标准》DB34/1467-2011（4）《安徽省居住建筑节能设计标准》DB34/1466-2011（5）《建筑采光设计标准》GB/T50033-2013（6）《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2008（7）《民用建筑热工设计规范》GB50176-932、能耗指标分析（1）能耗构成能源消耗主要是老人和职工生活用电以及食堂用气。（2）能耗指标本项目年耗电量约为24万kWh。（3）燃气项目区食堂用气使用液化气。本项目年用气指标取值为2100MJ/人·年，折合年用气量为46.6kg/人·年，总人数725人，使用系数0.8，项目年耗气量约为27028kg。3、节能措施（1）采用外保温节能墙体（2）采用单框双玻塑钢窗69　 （3）建筑物朝向尽量采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。（4）用大寒日2小时日照标准，争取尽可能多的日照以减小采暖能耗。（5）空调等机电设备选用高效节能产品，并采取节能措施，鼓、引风机及水泵均采用变频控制。（6）墙体采用新型节能墙体材料，使用推广的新技术、新工艺。建设过程中，在不增加投资的前提下，尽可能选用新型建筑材料，如空心砖、粉煤灰砌块及轻质保温隔板等，以降低能耗；使用气密性、保温性较好的塑钢窗。（7）选用节能型变配电设备。推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。（8）管理部门要加强能源管理工作，对使用水、电、气等能源的部门，完善检测计量装置，严格考核和监督制度，努力降低能源消耗。（9）直埋采暖管道采用聚氨酯保温，厚度满足节能要求。（10）根据我国气候分区图，本项目所处位置属于夏热冬冷地区。屋顶和外墙应加强保温，其传热系数应符合表5-1中的有关规定。表5-1公共建筑各部分围护结构传热系数限值屋顶外墙地板地面（或地下室外墙）形体系数≤0.4形体系数＞0.4—接触室外空气—0.70—1.001.00—（11）做好69　 用电、节能管理。在内部广泛开展节能降耗教育，使每位人员都认识到节能降耗的重要性，自觉地去节能降耗。采用电能消耗的指标管理，形成良好的节能气氛。（二）节水措施1、水耗指标分析该项目用水主要为老年公寓入住老人及老年公寓管理后勤人员生活用水。生活用水按综合用水指标每人每日用水量150升，老年公寓安排老人600人，项目定员职工为125人，年用水量约为39150吨；绿化及其他用水计为2000吨。综上所述，本项目用水指标估算为41150吨/年。2、节水措施目前，水缺乏已成了严重制约我国社会经济发展的“瓶颈”之一。而据专家预测，到2030年前后，中国用水总量将达到每年7000亿至8000亿立方米，而中国实际可利用的水资源量约为8000亿至9500亿立方米，需水量已接近可利用水量的极限。由于水资源供给的稳定性和需求的不断增长，使水具有了越来越重要的战略地位。（1）加强宣传教育,增强企业员工的节水意识和环保意识。（2）把经济社会的发展与节水结合起来,大力发展水资源节约型产业,发展节水型农、工业,建设节水型城市和社会。（3）采取多种措施加大治污力度,保证输水水质,依法治污,科技治污。（4）高度重视生态环境保护。水源区要采取措施保护好水质,防止调水对生态造成的不利影响,受水区要禁止超采地下水,逐步恢复和改善生态环境。69　 （5）加强供水管网管理维护，防止跑、冒、滴、漏，杜绝长流水。（6）生活卫生用水，要选购节水型器具，在达到卫生要求的条件下，尽量节约用水。（7）绿化和洒扫用水，应采用污水处理站达标排放的中水。69　 六、环境影响评价（一）场址环境条件本项目拟建地点位于X县镜内，计划占地约50亩。项目区环境质量良好，环境管理措施有力，生活垃圾能及时清理。道路上的机动车产生的噪声和尾气排放，对环境造成一定的影响，项目区总体环境条件较好。（二）项目建设和运营对环境的影响分析1、项目建设期对环境的影响项目建设期可能造成的影响，一是挖掘、搬运渣土和运输水泥、黄砂等建材时的扬尘，会造成对环境空气的污染；二是设备噪声污染源，主要是各类机械设备噪声和配合建筑所需的大吨位汽车产生的噪声，若经处置，对环境不会产生影响。三是固体废弃物，主要来自于建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。2、项目投产后对环境的影响（1）污水污染：本项目污水来源主要是生活污水。（2）固体废弃物:本项目主要是人员生活垃圾，可以实行定点处理。（三）环境保护措施1、环境保护执行标准（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《中华人民共和国污染防治法》（3）《建设项目环境保护条例》69　 （4）《污水综合排放标准》GB8978-19962、项目建设与生产环境影响保护措施（1）项目建设期环境影响保护措施①减少扬尘一是在风力大于4级的情况下禁止进行土石方施工；二是场地施工时要经常洒水，施工场地道路必须硬化，并及时清扫冲洗。三是避免露天堆放起尘物，易起尘雾料必须严密遮盖；四是运输车辆适当注意减速行驶，在场地出入口设置车辆冲洗设施等。采取以上措施后，项目施工期扬尘对周围环境影响较小。②噪声建设中的设备运转噪声不可避免。为了减少噪声的危害，除了在设备选型时，优先选择噪声低的设备外，还要在某些噪声较大的设备安装时，采用独立，隔离，安装消声器等措施，保证厂内噪声能满足有关的标准。③固体废弃物建设中的固体废弃物，由当班工人负责回收，定点堆放，集中处理，其它的固体废物，注意堆放场地的卫生，做到定期清运。④污水本工程建设用水主要是拌料水，室内冲洗水。冲洗水污染物主要是固体沉降物，含微量油污，污染程度很轻，不会对环境产生有害影响。生活污水经化粪池处理后，可直接外排园区管网后做进一步处理。（2）项目运营期环境保护措施①污水本项目运行产生少量洗浴卫生废水和食堂产生的废水，69　 食堂污水经隔油池处理后排放，生活污水经化粪池处理后排入园区内污水管网。②固体废弃物生活垃圾及医疗废物集中收集后，由环卫部门集中处理。（3）厂区绿化措施绿化在防止污染，保护和改善环境方面起着特殊的作用，它具有较好的调温调湿、改善小气候、净化空气、减弱噪声等功能。因此必须搞好养老院周围环境的绿化。本项目绿化率将达到30%，设计中将在敬老院的周围及道路两旁等种植以乔木、灌木、草坪相协调的绿化带，科学选择绿化品种，保证生产的有序进行。（四）环境影响评价结论1、环境空气质量：评价区域内环境空气质量达到GB3095-2012《环境空气质量标准》二级标准，区域内环境空气质量较好。2、本项目废水排放严格按照相应的国家排放标准进行设计，产生的污染物经治理后可满足相应环境标准要求。3、本项目没有大的污染物排放源，固体废物袋装定点集中存放，定时由环卫部门清运，符合城市垃圾处理要求。4、本项目绿地规划合理。综上所述，建设项目符合国家产业政策，选址合理，符合X县城市总体规划要求。建设单位应严格落实环境影响中提出的环保对策及措施，严格执行“三同时”制度，排放污染物能得到合理处置，工程对区域环境空气、水环境，声环境均不会产生明显的影响，对区域环境质量影响很小，从环保角度考虑，本项目建设时可行的。69　 七、劳动安全卫生消防（一）劳动安全本次工程建设地点四周情况良好。区域内环境空气质量达到GB3095-2012《环境空气质量标准》二级标准，区域内环境空气质量及采光条件都较好，四邻状况对于本项目的安全卫生工作没有有害影响。本项目为敬老院项目，所以应考虑到老年人的生活健康与安全。1、严格执行国家的有关劳动法规和制度，保证工人的休息时间，保证工人的身体健康，劳保用品正常发放和监督使用。2、为收住的老年人建立健康档案，定期检查身体，做好疾病预防工作，对患传染病的老年人，应当及时采取必要的隔离措施，定期开展符合老年人特点的康复活动。3、卫生间、公用小厨房的水龙头把手宜采用杠杆式。4、给排水的主管不应靠近卧室内墙，当受条件限制不能避免时，应采取防噪措施。5、餐厅配备的不锈钢快速蒸汽锅、消毒器及各种餐具均符合国家规定，建立卫生消毒制度，定期消毒老年人使用的餐具，定期清洗老年人的被褥和衣服。6、建立夜间值班制度，做好老年人夜间监护工作。7、院内外道路全部硬化、绿化。8、各工种按规定配齐，用好防护用品。（二）消防设施1、工程环境本工程根据《建筑设计防火规范》GB50016-201269　 及《老年养护院建设标准》规定，本项目建筑耐火等级为二级，同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间为3小时，根据本工程的这些特点，查得消防用水量：室外10L/s，室内15L/s。2、消防设施和措施（1）院区总平面布置严格按防火规范要求，在院房之间，保留足够的空地，以疏散人员和车辆，并形成院区内消防环形通道；以利消防车顺利到达火灾点扑救。（2）消防给水与生产、生活给水管网合并，室外给水管网布置成环状，院区设置地上式消火栓1座，房内设置室内消火栓，并配置足够的手提式或推车式灭火器，同时考虑安全通道。（3）院区水源要有保证，新设消防水池满足3小时的室外消防用水量，一旦发生火灾，可启动消防加压泵供水。（4）坚持“预防为主，消防结合”的方针，定期开展安全防火检查，聘请消防专业人员举办安全消防培训班，不断提高员工的消防安全意识。69　 八、组织机构与人力资源配置（一）组织机构1、项目组织机构设置X县金秋老年公寓项目建成后，实行企业型管理模式。由投资人自主经营。制定一整套管理制度，明确各科室及各职务的岗位职责，实行基本工资加奖金制，定期考核。X县金秋老年公寓在院长的管理。下设业务副院长、后勤副院长、办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部。详见管理机构图。（二）劳动定员根据项目建设规范，操作人员按照精简、高效的原则按岗位定人，并可交互兼职，本项目劳动定员125人。69　 （三）人员来源项目管理人员要求为大专以上学历，应是一支年轻化、知识化、专业化的队伍，有较高的管理水平和竞争意识。其他人员也要求有高中以上学历。护理人员的护理水平是衡量一家养老机构的重要标准。护理人员要求整体年龄适中、专业知识储备较足、易接受新的护理理念、护理技能。因此人员的招聘必须面向社会及人才市场公开考核招聘录用。（四）人员培训为了让新员工熟悉新岗位职责、工作流程，与工作相关的安全、卫生知识以及服务行业应具备的基本素质。员工上岗前必须接受一个月的岗前培训，使其更快适应工作环境。1、培训程序由院办公室具体负责培训，培训结果以单位和员工书面表格确认为证。2、培训内容：①岗前培训——主要是要对新来员工表示欢迎；按照行业特点、组织结构、工作性质及有关规章准备手册或专人讲解。②岗位培训——新员工实际工作部门负责。实习试岗一个月，经考核合格后，签订上岗协议，正式上岗。69　 九、项目实施进度（一）建设工期本项目建设工期48个月（从开工之日算起），一期24个月，二期24个月。（二）项目实施进度安排本工程的建设周期可分为项目前期、施工准备、项目建设期三个阶段，其中项目前期3个月，施工准备3个月，项目建设工期48个月完成。1、前期准备阶段通过招标方式，委托有资质的地质勘测、设计、施工和工程监理队伍，对本项目进行工程设计、施工及工程监理。2、场地整理依据规划设计进行“四通一平”，做好施工前准备工作，搞好土方挖填量平衡，避免土方大搬场，以节约建设成本。3、土建施工按审定的工程设计施工方案，组织施工力量，做到人尽其力、物尽其用、时尽其效，做到安全、有序、文明施工。4、设备采购和安装依据项目进度计划，落实设备到货及安排安装调试时间。土建施工和安装施工须协调配合，注意工序衔接。5、工程验收工程完工后，组织人员进行验收。69　 （三）项目实施进度表（横线图）表9-1项目实施进度表序号项目名称时间（月）48121620242832364044481土建工程施工与设备采购2设备安装调试与技术培训3总验收69　 十、投资估算与资金筹措（一）投资估算1、投资估算依据（1）建筑材料、设备单价按市场询价和厂家询价。（2）当地造价部门提供的有关造价指标。（3）项目单位提供的有关数据资料。2、建设投资估算（1）建设投资估算内容建设投资由建筑工程费，设备购置费、安装工程费、工程建设其地费用、基本预备费构成。其中，建筑工程费、设备购置费，安装工程费形成固定资产；工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产、递延资产。基本预备费在可行性研究阶段为简化计算方法，一并计入固定资产。（2）建设投资估算本工程投资估算由建筑工程费、设备购置费、工程建设其它费用、基本预备费等部分构成。①建筑安装工程费：6940万元②设备购置安装费：400万元③工程建设其它费用：629万元④基本预备费：398万元⑤流动资金：133万元⑥项目建设投资总额：8500万元69　 表10-1项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号项目名称金额占项目投入总资金的比例（%）备注一建筑安装工程费694081.65详见表4-1二设备购置安装费4004.71三工程建设其它费用6297.41前期工作费68-2勘察设计费347-3建设单位管理费98-4工程监理费116-四基本预备费3984.68五流动资金1331.56五合计8500100.00（二）资金筹措本项目建设投资总额8500万元，全部由项目单位自筹。69　 十一、财务分析（一）项目财务评价说明老年公寓项目是政府近几年大力扶持的公益性项目，旨在让老人老有所依老有所乐，对保持社会稳定建造和谐社会作用重大，故该项目免交相关税收。1、项目建设期四年。2、运营负荷本项目建设期老年公寓院正常运营。3、税率本项目为公益性项目，营业税税率、所得税为零。（二）营业收入估算1、服务收入估算（1）入住人数：600人（2）平均收费价格：1200元/人·月（3）年营业收入估算年营业收入=1200元/人·月×600人×12=864万元（三）成本费用估算1、服务成本估算原材料费和其它材料费均以市场询价估算。其它各类成本参照有关标准估算。（1）材料消耗费用：216万元本项目所消耗材料69　 ，主要是老年公寓老人每天所需生活用品、食品等。生活费及其他费用按标准20元/天·人。20元/人·天×600人×360=432万元（2）水电燃气费：26.65万元①电费：0.7元/度×24万度=16.8万元②水费：2元/吨×41150吨=8.23万元③燃气费：6000元/吨×2.7028=1.62万元水电燃气费合计=①+②＋③=26.65万元（3）工资福利费：270万元本项目运营后，劳动定员125人，人均工资福利按1800元/月估算，全年工资福利费：1800元/月·人×12月×125人=270万元。（4）维修费：77.85万元为保证建筑物的完好和设备正常运转，每年要进行维修，维修费按每年折旧的的的25%计提。（5）其他管理费用：43.20万元其他管理费用比照类似公益性项目，每年按营业收入的5%计提43.20万元。总成本费用的估算详见附表6，正常年总成本费用为849.70万元。（四）财务生存能力分析由财务计划现金流量表可见项目计算期内各年的资金盈余状况。项目投产当年开始出现盈余资金，11年计算期内累计盈余资金为114.39万元。详见附表3--现金流量表。（五）财务评价结论由以上分析可知，本项目为非盈利性项目，项目运营后正常年需总成本费用为849.70万元，项目正常年新增业务收入864.0069　 万元，略有盈余，可保证本项目的正常运转。（六）财务计算报表（附后）（七）财务评价报表(详见附表)附表1建设投资估算表附表2项目总投资使用计划与资金筹措表附表3营业收入、税金及附加估算表附表4总成本费用估算表附表5利润与利润分配表附表6-1财务计划现金流量表附表6-2财务计划现金流量表附表7流动资金估算表附表8固定资产折旧表附表9无形及递延资产摊销估算表（八）财务评价指标汇总1、项目总投资：8500万元2、总成本费用：849.70万元4、利润总额：14.30万元69　 十二、社会评价该项目的社会评价，着重其社会可行性、适应性和可接受程度，主要从项目对社会的影响、项目与所在地区互适性和社会风险方面进行分析评价。（一）项目对社会的影响分析1、对所在地区经济的影响。本项目建成后，会有力推动地方经济的发展，为地方经济发展提供强有力的支撑。2、对所在地区社会福利院事业的影响X县金秋老年公寓项目建成后，将面提高X县孤老优抚对象集中供养标准和供养水平，有效促进当地社会福利院事业的健康发展，逐步形成以老年公寓为中心，居家养老为辅助的覆盖全县的孤老优抚对象服务体系。项目建设对构建和谐社会将起到积极的促进作用。3、对所在地区居民就业的影响。项目实施后可安排125名人员就业，将会间接引导附近居民创造就业机会，解决了一部分居民就业问题。对增加就业起到一定的推动作用。4、对所在地区不同利益群体的影响。项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家、居民的收入。5、对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响69　 本项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，并充分考虑了当地民族的风俗习惯、生活方式及当地居民的宗教信仰，不会引起民族矛盾、宗教纠纷，不会影响当地的社会安定。该项目建成以后，在X市和周边地区将成为老年人福利事业的样板，在X县也将是一个亮点。直接解决125人就业问题，对周边居民的经济收入提高也有很大的帮助。同时为千家万户家庭解决实际困难，为老年朋友解决后顾之忧，为X县老年福利事业的发展推波助澜，且在当地形成良好的爱老敬老的好风气，进一步促进社会和谐。（二）项目与所在地区互适性分析项目建设得到了X县委、县政府等有关部门的大力支持，并在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得到有力的保障和支持，建筑原材料、设备、施工技术等各种条件也得到充分的保证。该项目的建设将会产生良好的社会效益，与X县的社会发展形成良性互动。社会对项目的适应性和可接受程度分析详见表12-1。表12-1社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应并不同程度支持工程施工建设将给当地居民生活带来不便有关部门做好解释、引导工作2当地组织机构全力支持交通、电力、通信、供水等基础设施条件的配合有关管理部门应积极协调解决问题3当地条件适应并支持医务、服务人员的配合注重对服务人员的培养69　 根据表中的分析，本项目符合当地各利益群体的利益关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化水平，具有很好的社会适应性。（三）社会风险分析项目建设有利于进一步促进X县的社会经济发展，具有显著的社会效益，基本上不存在社会风险。不会产生或者引发社会矛盾。但应做好项目施工和运营业员期的管理工作，尽量减少对周边居民日常生活的影响，处理好由此产生的各种矛盾，以避免由此产生的社会风险。（四）社会评价结论本项目拟建地点位于X县境内，区域内空气清新，环境幽雅。老年公寓建成后将面向全社会开放。X县金秋老年公寓项目的实施将为在乡老复员军人、烈属和孤老优抚对象提供了一个“老有所养，老有所爱，老有所乐”的场所，不仅使他们的晚年生活丰富多彩，快乐幸福，也为其它弱势群体提供了一个温暖幸福的大家庭，对构建和谐社会起到积极的促进作用。该项目的建设将会产生良好的社会效益，对推动X县对外开放，构建和谐社会，具有重要意义。与X县的社会发展形成良性互动。该项目具有显著的社会效益，必定备受多方关注和支持，虽然在建设过程甚至运营期间都会产生一些负面影响，但是，只要措施得当，一定能将负面影响降到最低，使其正面影响最大化，实现项目建设的最终目的。综合多方面的调查研究得出结论，本项目建设与X县的社会和经济发展水平相适应，符合国家和地方有关发展规划和产业政策。具有较好的社会效益。因此，项目的社会评价可行。69　 十三、工程招投标本项目是关系公共利益、公共安全的公用事业项目，根据《中华人民共和国招标投标法》规定必须招标。（一）发包方式招标的工作范围是指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括勘察设计、施工、试运等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。何种发包方式最适合项目的投标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管理能力。（二）招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应委托具有相应资质证书的建设工程招标投标机构代理招标。本项目的业主拟自行招标，这需要按照《工程建设项目招标试行办法》（国家发展计划委员会第5号令）的规定向项目审批部门报送书面材料。（三）招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标。1、公开招标69　 公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交于可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。邀请投标对象是项目法人对其资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位。3、议标议标是指招标单位与两家或两家以上具备相应资质，符合投标件的单位，分别就承包范围内的有关事宜进行协商，直到与某一单位达成协议，将合同工程委托他去完成。议标与前两种招标方式比较，招标程序简单、灵活，但由于投标的竞争性较差，往往导致合同条件和合同价格对承包方较为有利。议标方式仅适用于不宜公开招标或邀请招标的特殊工程或限定条件下的工作内容，而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用。（四）招标内容69　 详见招标基本情况表表13-1招标基本情况表 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√土建工程√√安装工程√√监理√设备材料√√69　 十四、结论与建议（一）结论X县金秋老年公寓项目建成后，将形成600张床位的服务能力，将全面提高X县孤老优抚对象集中供养标准和供养水平，有效促进当地社会福利院事业的健康发展，逐步形成以老年公寓为中心，居家养老为辅助的覆盖全县的孤老优抚对象服务体系。项目建设对构建和谐社会将起到积极的促进作用，因此，项目的建设是十分必要的。通过对本项目在经济、财务等方面的综合分析，该项目符合社会发展需要，各项财务经济指标能够达到要求。该项目可行。（二）建议1、项目建设应严格执行法人责任制、资本金制、招标投标制、工程监理制、合同管理制及竣工验收制的原则，确保按期完成和工程质量达标。2、项目的建设必须执行“三同时”规定，确保环境不受污染和可持续发展。69　'