商贸物流总部基地项目可行性研究报告 71页

'商贸物流总部基地项目第一、二期可行性研究报告投资商：**集团71 目录第一章总论41.1项目背景41.2项目概况121.3结论15第二章项目建设的必要性和拟建内容152.1项目建设的必要性152.2拟建内容16第三章市场分析183.1市场机遇183.2**集团优势分析193.3市场竞争力分析213.4存在的问题和不足21第四章土地利用及场址选择234.1土地利用234.2场址选择244.3房屋拆迁安置补偿方案25第五章工程方案和设备方案265.1主要设计原则265.2总体规划和空间布局265.3工程和设备方案28第六章资源开发及综合利用分析376.1资源开发方案376.2资源利用方案386.3资源节约措施39第七章节能措施427.1用能标准及节能规范437.2电气节能437.3给水排水节能457.4暖通空调动力节能467.5建筑节能487.6设备节能507.7节能效果综合分析及评价50第八章环境和生态影响分析508.1环境和生态现状508.2项目建设对环境的影响518.3生态环境保护措施518.4环境和生态影响综合评价55第九章劳动安全卫生与消防5571 9.1劳动安全与卫生559.2安全卫生措施预期效果评价579.3消防57第十章组织机构与人力资源配置5910.1组织机构5910.2人力资源配置5910.3员工培训计划59第十一章项目实施进度6011.1项目发展规划6011.2项目开发计划60第十二章投资估算与资金筹措6112.1总投资估算6112.2项目第一期投资估算6212.2项目第二期至第五期投资估算6212.3项目建设资金筹措65第十三章经济效益评价和经济影响分析6613.1经济效益评价6613.2行业影响分析7013.3区域经济影响7113.4宏观经济影响71第十四章社会影响分析7214.1社会影响效果分析7214.2社会适应性分析7214.3社会风险及对策分析7314.4社会影响分析结论73第十五章结论与建议7415.1结论7415.2建议7571 第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称**商贸物流总部基地1.1.2项目承办单位概况单位名称：**投资发展有限公司注册资本：人民币1亿元企业类型：有限责任公司**投资发展有限公司是**集团在滁州市来安县新注册的全资子公司，注册资本10000万元。**集团创建于1990年，秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨，已发展成为拥有20000多名员工的大型企业集团。业务领域横跨家居流通、家居制造业、房地产开发与建设、铝业和金融投资。商业版图遍及珠三角、环渤海及内地核心城市。在房地产领域，投资控股的**集团，先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣**花园、翡翠绿洲等超大型明星楼盘。同时在国内10多个省市建立了20多个商贸建设项目。在铝业领域，采用国际上先进的技术、工艺和管理。**万基铝业是经国家发改委正式核准的、唯一一家由民营企业主导的大型氧化铝项目，年产120万吨氧化铝粉。在金融投资领域，**集团是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东之一。71 1.1.3企业背景**集团创始人**、**是中国商界风云人物。**先生现任**集团董事局主席、全国政协委员、全国工商联副主席、全国工商联联络委员会主任、全国青联副主席、广东省民营企业商会主席。**女士现任**集团总裁、深圳**控股股份有限公司董事长、**集团董事长、**社会救助基金会主席、全国妇联常委、广东省政协常委、广东省工商联副主席、广东省女企业家协会会长、全国工商联家具装饰业商会首任会长。胡锦涛主席亲切接见了**集团董事长**先生，并对**集团率先进行民族商贸网络建设的战略给予了充分肯定**集团在中国民营企业和世界华商会中拥有巨大的影响力，集团创始人是中国家居装饰商会以及广东省家居商会创始会长，集团与全国家居商会、装饰业商会、五金机电商会、中国女企业家商会等各类型商会保持密切的合作。**集团投资控股的**集团，目前已经在国内10多个省市建立了20多个商贸建设项目，已开发的商贸物流网络面积达700万平方米，目前已拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。在住宅地产领域，**集团还先后开发了出了具有“中国名盘”称号的锦绣**花园、锦绣**-翡翠绿洲、**等超大型明星楼盘。**集团总裁**受到温家宝总理的亲切接见**集团是一家多元化大型企业，业务领域横跨家居流通、家居制造业、房地产开发与建设、旅游开发、资源能源开发、金融投资和71 公益慈善事业等。1）家居生产流通领域**集团同时横跨家具、建材和装饰三大产业，并集制造和销售于一体。全资拥有的**集团是目前中国最大的家具产品代理商和经销商,是中国家具行业最大的连锁商业机构和行业领跑者。**集团在中国成功首创"专业化家居卖场"、"仓储式销售模式"和"连锁经营商业模式"；中国第一家推出“统一采购”、“统一经营管理”、“统一核算”的国际化先进管理模式，也是第一家成功导入SAP信息管理系统的家居流通企业，形成独具优势的企业核心竞争力。目前，**集团连锁网点已有300多家，遍布全国各大中城市，市场覆盖华南、华东、华北、华中、东北五大区域，与全国一万多家生产企业建立了长期合作关系、构建了遍布全国的市场网络。2）商贸流通领域**集团投资控股的**集团，专注于商贸物流市场和城市CBD项目的建设和经营。在天津、辽宁、吉林、山东、江西、湖北、河南、安徽等十多个省市建立了20多个商贸市场和城市CBD项目，总建筑面积达700万平方米，形成了全国性批发市场网络。有效地带动了地方经济，提供了30多万个就业岗位，促进了第三产业的发展。案例一：成都：**·全球家居CBD**·全球家居CBD位于成都市新都区，总用地面积达6平方公里（9000亩）。是集“产、学、研、展、销”71 于一体的全产业链平台，旨在整合提升西部家具产业，服务全球家具厂商与消费者的产业高端。经营范围涉及家具、家居饰品、灯饰照明、艺术家居产品、家居用品、原辅材料等几十大品类，受到香港、台湾、乐从、顺德、东莞、江苏等地的家具厂商青睐，目前，项目一期即将交付使用，已有679家厂家与经销商与**·全球家居CBD签订入驻协议，12000余家生产厂商、经销商正在接洽入驻事宜。在全国工商联家具装饰业商会等行业权威组织的协助下，**集团将联合美国、意大利、日本等国家的家具商会和会展公司在**·全球家居CBD举办“2012世界家具博览会”。案例二：武汉**家居武汉**家居位于武汉市硚口区，占地面积1000亩，是为中国建材家居总部基地功能需求量身定制的具有先进功能和业态的第四代建材家居市场。是武汉规模最大的、兼具批零功能的建材家居市场，也是辐射华中的具有现代电子信息特色，虚拟与现实相结合的建材、装饰材料、住宅产品采购中心、国际物流中心和全亚洲最具规模的建材家居采购基地之一。案例三：山东聊城**光彩大市场。山东聊城**大市场目前建设规模已达100多万平方米。自2002年4月28日起破土动工，到同年10月25日正式开业投入运营，仅仅6个月时间就完成了全部建设、招商工作，并在当年实现交易额、上缴税收等指标名列山东省前列，被评为山东省五大市场之一，创造了比“深圳速度”还要快的“**速度”。此外，**集团还投资开发了河南郑州郑东建材家居城、洛阳百年家居建材城、河北香河全球家居产业CBD暨总部集群项目、河北保定**71 家居国际体验中心、江西南昌**商贸中心、景德镇中国陶瓷城、山东临沂**商贸城等一系列超大规模的商贸流通园区。3）房地产开发领域**集团秉承“人与自然和谐发展”、“居住与世界同步”的经营、开发理念，定位于“国际化生态社区”，已先后打造出“中国名盘”星河湾、“居住与世界同步”的锦锈**花园、“可能是世界上最好的别墅”锦绣**·翡翠绿洲、世界级休闲人居水城—天津锦绣**等明星楼盘。4）旅游开发领域**集团自2005年开始介入生态旅游开发领域，已经在广州增城投资兴建了大丰门生态旅游景区，在广东南昆山国家森林公园投入巨资打造锦绣**温泉城。在南昆山投资建设的超五星级度假酒店被政府指定为2010年广州亚运会外宾下榻酒店。此外，**集团在广东惠州市、恩平、河南郑州等地的旅游项目也在稳步推进当中。5）金融投资领域**集团目前拥有一家国内上市公司**控股，是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东；2009年，**集团入股湛江商业银行，成为其第一大股东。**投资有限公司是**集团旗下专事金融和战略投资业务的子公司，1999年成立于深圳，注册资本3亿元。投资范围已涉及金融机构、私募股权（PE）、拟上市公司股权（PRE-IPO）、能源资源、高科技和其他战略性行业等众多领域，为集团及其下属子公司搭建了有效的资本运作和金融投资后盾。6）资源能源领域**集团2005年投资建设的**71 万基铝业是中国光彩事业促进会、洛阳市人民政府招商引资的重点项目，是经国家发改委正式核准的、唯一一家由民营企业主导的大型氧化铝项目。**万基铝业是一家采用国际先进技术、工艺和管理的现代化企业，项目年产120万吨氧化铝粉，年销售额近60亿元。7）公益慈善事业**集团主动肩负社会责任，从成立之初到现在，一直踊跃响应党和国家的各项号召，积极开展公益、慈善、扶贫、救灾、兴教、助学等各项活动，为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、医药卫生事业、文化体育事业、扶贫事业和支援灾区共捐资8亿多元，捐建了500多所学校，资助了3万多名失学的青少年。2005年经国家民政部批准，拨出5000万元专项资金，创立了全国首家非公募基金会“**社会救助基金会”(国家民政部批号“001”)，兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。**集团通过商贸物流市场的建设，解决了下岗职工再就业和安排农村富余劳动力近30万人，为振兴地方经济和建设社会主义新农村做出了积极贡献。1.1.4项目建设环境背景2010年1月，国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，安徽沿江城市带承接产业转移示范区建设纳入国家发展战略。这是迄今全国唯一以产业转移为主题的区域发展规划，是促进区域协调发展的重大举措，为推进安徽参与长三角区域发展分工，探索中西部地区承接产业转移新模式，也为中部地区加速崛起点燃了助推器。这一重要政策，为汊河经济开发区的发展提供了有力的政策背景。71 汊河经济开发区始建于2005年9月，2009年1月被批准为省级经济开发区，开发区总体规划面积100平方公里。汊河经济开发区是安徽东向发展的桥头堡，是皖江城市带承接产业转移的第一站和首选地，与江苏南京江北新市区和南京高新技术开发区一河之隔，属南京1小时工作和生活圈的核心层。长三角不仅是中国城镇最密集的地区，也是中国最大的核心经济区，长三角正处于一个为构筑更高竞争平台而激烈重组的时期。南京是长三角经济圈中的一个重要节点，作为南京的江北门户，汊河经济开发区的发展规划目标是紧紧抓住南京跨江发展的契机，接受南京更大更强的经济、人文辐射，倾心打造南京江北新市区的拓展区，成为连接南京都市圈沿江产业带与滁来经济区的枢纽区。1.2项目概况1.2.1项目选址项目用地位于滁州市来安县汊河经济开发区，土地四至：位于汊河经济开发区天河以东、撇洪沟以西、沪宁洛高速公路以南、汊河城乡一体化项目以北范围；以及黄牌西北、104国道两侧区域范围内。本项目在汊河经济开发区中的位置（蓝线范围区域）1.2.2项目定位**（**71 ）商贸物流总部基地将建设成为立足滁州市、面向华东，进而辐射全国，以高度聚合的商贸物流业为支撑，以长三角为核心，辐射周边500公里半径的世界级的商贸物流总部基地。1.2.3区位分析来安县地处安徽省东部，紧靠东部发达省份，介于长江、淮河之间，承东启西，横贯南北，是长三角、江浙沪的核心腹地，是向周边十余省辐射和产业梯度转移的重要枢纽。同时又具备中部地区巨大发展空间，孕育巨大产业发展潜力的商贸发展重地，将成为继八十年代的深圳、九十年代的浦东、二千年的环渤海之后，又一颗令世人瞩目的璀璨明珠。汊河经济开发区位于来安县南端，地处“长三角”经济西缘，其独特的区位优势，便于与“长三角”内发达地区进行产业分工与合作，主动迎接“长三角”地区的经济辐射与产业转移。来安县区位示意图71 1.2.4交通分析公路交通：104国道横贯全境，是汊河至南京便利的交通通道。312省道纵穿南北与宁连高速公路衔接，沪宁洛高速公路蚌宁段穿境而过。过江隧道连接口距开发区18公里，南京602路公交车直达开发区；铁路交通：距离津浦铁路滁州站18公里，距离南京火车站20公里，距京沪铁路货物中转站8公里；71 水运交通：滁河、来河、清流河在此交汇，直达长江，汊河港和规划中的汊河文山码头常年通航，单船最大通航能力可达600吨，距南京港20公里；航空运输：距离南京禄口国际机场48公里；轨道交通：南京花旗地铁3号线距离开发区4公里。1.2.5建设规模和投资模式**（**）商贸物流总部基地用地面积20平方公里（30000亩），总建筑面积达3000万平方米，总投资额将超过60071 亿元。其中第一期用地3000亩、建筑面积400万平方米；第二期用地5000亩、建筑面积500万平方米。**集团投资成立**投资发展有限公司，与来安县人民政府合作对本项目范围内的土地进行一级开发，双方合作进行土地整理。相关土地经整理达到土地出让标准后，来安县人民政府依法出让，**集团或其下属公司或关联公司可通过招拍挂程序取得相应土地，进行本项目的二级开发。1.3结论1）通过**集团**（**）商贸物流总部基地项目的建设，可大大改善来安的投资环境，吸引更多的商家、企业落户，提高来安在长三角甚至全国的影响力及辐射能力。项目将建设成为投资环境佳、创业环境佳、人居环境佳、社会和谐文明的现代化商贸新城。2）目前项目建设条件具备，项目设计的工程建设方案合理可行，项目建成后可取得较好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能力。3）本项目具有市场前景广阔，建设条件优越，投资省、社会效益经济效益比较显著的特点。因此，项目的建设是必要的，也是可行的。第二章项目建设的必要性和拟建内容2.1项目建设的必要性长三角是我国最大的工业、商贸业基地，已经发展成为一个国际化大都市群、全球重要的经济和贸易中心区。**（**71 ）商贸物流总部基地的建设有着区位、南京跨江发展、市场等多方面利好因素，项目的建设为完善区域产业链、改善区域商贸投资环境、加快区域城市化进程和增加就业等起到很大的促进作用，项目的建设是有必要的。1）可以填补市场空白。长三角及华东地区经济快速发展，原有的小规模、功能单一的批发市场已经不能满足整个区域的发展需求。在家居建材、汽车及用品行业、工业原辅材料等领域，缺乏大规模、现代化、集中集群式发展的国际性商贸物流平台，本项目的建设可以填补这方面的空白。2）对区域发展起到辐射作用。汊河经济开发区东邻南京、上海等东部发达城市，西接安徽等发展潜力巨大的中部省份，区位、交通优势明显，有着强大的辐射力，具备发展大型商贸物流业的基础和空间，对区域的发展起到较大的辐射作用。3）很好的利用南京跨江发展战略因素。汊河经济开发区与南京市一河之隔，是南京“1小时都市圈”的核心层，是南京高新企业、配套产业梯度转移的基地，将直接承接南京及长三角地区的辐射，本项目的提出能很好的利用这些有利的因素，起到事半功倍的作用。4）**（**）商贸物流总部基地将直接和间接提供几十万个以上就业岗位，吸引数万的高端人才进驻服务，同时为当地政府带来大量的税收并促进当地其它相关产业的发展，对当地社会的影响深远。2.2拟建内容**（**）商贸物流总部基地总用地面积20平方公里（30000亩），总建筑面积达3000万平方米。71 其中第一期用地3000亩、建筑面积400万平方米；第二期用地5000亩、建筑面积500万平方米。项目将通过“四大版块、十六大功能”打造经营档次高级化、经营手段现代化、经营品种专业化、经营空间国际化、经营环境舒适化的超大规模的全球商贸物流之都。1）四大版块版块一：灯饰家居建材结合区域经济高速发展和江苏、安徽传统家居建材市场升级改造的契机，以灯饰、陶瓷、型材、石材、家具为主导行业，打造大规模、综合性的建材家具集散中心。版块构成：灯饰贸易中心（花灯、民用灯具、户外灯具、工矿照明等）；陶瓷贸易中心（陶瓷、洁具、水暖等）；建材贸易中心（铝型材、石材、板材、地板、门业等）；家居贸易中心（民用家具、办公家具、软装饰品等）；家电贸易中心（电视、冰箱、空调、洗衣机、小家电等）版块二：汽车及用品面对快速发展的汽车行业和旺盛的市场需求，打造集汽车展示、交易、维护、服务于一体的产业链高度集中的综合性国际汽车博览中心。版块构成：汽车贸易中心（汽车4S店、二手车交易、上牌办证服务、汽车检测、汽车维修等）汽车用品贸易中心（汽车配件、汽车装饰用品）版块三：工业原辅材料长三角轻工业发达，工业原辅材料版块将服务众多生产厂家，提供生产所需的各类原辅材料和工具设备。71 版块构成：电工电料贸易中心五金机电贸易中心轻工机械贸易中心工程设备贸易中心、电子元件贸易中心印刷包装贸易中心轻纺贸易中心版块四：居住休闲居住休闲版块将服务园区厂商和来自全球的采购群体，为其提供居住、餐饮、食宿、交通等一系列的服务各功能版块的面积划分版块用地面积（亩）建筑面积（万平方米）灯饰家居建材9000900汽车及用品9000900工业原辅材料9000900居住休闲3000300合计3000030002）十六大功能交易、会展、物流、总部基地、创意研发、产品检测认证、电子商务、金融服务、政府服务、商务办公、进出口报关、商会服务、培训、居住、休闲、娱乐等功能。第三章市场分析71 3.1市场机遇汊河经济开发区产业发展定位为“三大产业、两大基地”，即汽车配件产业、高新技术产业、以建材交易为主的商贸物流产业；汽车配件基地和建材商贸物流基地。国家商务部公布的《加工贸易限制类商品目录》中，1853个劳动密集型加工贸易产业被列入外迁发展名单，以安徽、成都为代表的中西部地区，成为广东、江浙等地厂家产业转移的重要选择。**（**）商贸物流总部基地的建设完全符合汊河经济开发区的产业发展定位、符合国家产业转移政策，多种有利条件为项目提供良好的发展机遇。3.2**集团优势分析1）中国家居生产流通领域的领跑者：**集团在家居领域横跨家具、建材和装饰三大产业，并集制造和销售于一体，是中国最早实施家具连锁经营的运营商，与几十个国家、一万多家家居、灯饰业厂商结成了长期稳定的合作关系，直接推动了广东家具业的发展。皇朝、红苹果、大富豪、联邦等上百个中国优秀品牌伴随着**的发展一路成长、壮大。是国内开发**（**）商贸物流总部基地的最佳合作伙伴。2）拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台：**集团目前在全国十几个省市建立了以家居、装饰材料为经营主体的商贸市场20多个，已建成的总面积达700万平方米，构建了全国性的批发网络。通过长期致力于专业化市场、超大型商贸物流市场的开发和经营，**71 集团积累了丰富的市场培育和现代化市场管理的经验，与全国2万多家生产企业和经销商建立了长期合作关系，形成了我国最庞大的商贸物流市场网络，具有极强的造市和旺市能力。这为**（**）商贸物流总部基地的招商和市场建设、繁荣奠定了坚实的基础。3）家居装饰行业内丰富的行业资源：**集团是广东民营企业商会的会长单位，下属的**集团是全国家居装饰业协会和广东家居装饰业协会的会长单位，具有非常广泛的行业资源优势。**集团与国内外众多的行业组织建立了战略合作关系，可以为本项目的开发、运营、招商及后期的运营提供各种资源。4）雄厚的资金实力保证项目的顺利开发：本项目的总投资超过600亿元，前期投资也超过80亿元，一般企业是没有实力操作本项目的。而**集团经过数十年的发展已经积累了雄厚的资金，同时与银行金融机构有着长期的合作基础，雄厚的资金实力和强大的资源整合能力将保障项目如期按质完成。5）良好的企业形象与影响力：1992年以来，**集团先后为捐资助教、扶贫赈灾等社会公益事业捐款捐物已达8亿元，实践了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的企业宗旨。其率先在国内建设民族商贸流通网络的贡献，振兴地方经济和解决当地就业的举措受到党和国家领导人的高度肯定和赞扬。6）复合型人力资源优势：**集团二十年来在家居流通、商贸市场建设、房地产开发方面的成功经验为其储备了很多经验丰富的家居流通业、商贸市场建设方面的人才，将保证本项目能快速顺利实施。7）**集团的高度重视：**集团正在环渤海、长三角、珠三角和西三角实施商贸物流总部基地的发展战略。**（**）商贸物流总部基地的定位与**集团的发展战略吻合，**集团将倾全力打造本项目。71 3.3市场竞争力分析**集团目前在十几个省市建立了以家居、装饰材料为主的商贸市场20多个，形成了全国性批发市场网络，已建成的总面积达700万平方米。通过长期致力于专业化市场、超大型商贸物流市场和房地产的开发和经营，集团积累了丰富的市场培育和现代化市场管理的经验，与全国2万多家生产企业和经销商建立了长期合作关系，形成了我国最庞大的商贸物流市场网络，具有极强的造市和旺市能力。这为**（**）商贸物流总部基地的招商和市场建设、繁荣奠定了坚实的基础。汊河经济开发区的定位与**集团的优势和发展战略将形成高效、无缝对接。**集团将充分发挥滁州市及来安县的各项综合优势，在汊河经济开发区开发运营**（**）商贸物流总部基地，打造成为长三角区域内最大规模、对中国乃至全球产生重要影响力的全球商贸物流之都。3.4存在的问题和不足通过调研发现，目前滁州市的商贸物流产业投资规模小，功能较为单一，主要服务滁州市本地区客户群体，商业辐射能力、产业驱动动能不足。目前，滁州市商贸物流产业存在的不足主要表现在：1）目前滁州市缺乏成熟的商贸物流产业集聚，产业网点布局比较散乱，且存在一定程度的条块分割和重复建设；同时，从运作效能看，投入高、产出低、费用高，效率低，亟需行业整合，以实现“规模化、集约化、效益化、几何化”增长。2）各类商贸市场过于分散，形式雷同，生活消费品市场多、生产资料市场少，产业集群71 发展不够，集中度不高，没能形成较完善的产业链，增加了生产成本以及交易成本。3）商贸物流产业营销体系不够完善，商贸流通企业规模小，且市场主体整体素质不高。滁州市多数商贸流通企业规模小，结构分散，经营管理水平低，资金投入不足，发展后劲不强，很难向集约化和规模化方向发展。4）缺乏统一规划，真正意义上的龙头集散商贸市场没有形成，品牌效应不强，市场规模不能满足交易需求，服务功能不完善，信息化程度不高，现代化程度滞后，不能适应“大商贸、大流通、大市场”的发展需要。与苏州蠡口、广东乐从等商贸物流产业基地相比较，缺乏相对竞争优势。纵观滁州市商贸物流产业链现状，产业集聚、投资强度、营销体系、统一规划等产业链重要环节的缺失导致商贸物流产业没有形成社会化和集约化产业群，商贸物流产业亟需规划先行、整合市场资源，优化市场环境，加强整体规划和配套建设。所以，高起点介入是唯一的、也是必然的产业发展路径，这是滁州市商贸物流产业发展的有利因素。为此，在政府政策指引下，**集团将利用在全国各个省份家居流通、商贸市场开发的成功经验和我们对滁州市、苏州蠡口国际家具城的调查，我们将采取“以大流通带动大市场，以大市场带动大产业，以大产业带动大发展”的开发思路，在最短时间内实现“弯道超车”，抢占竞争战略高地，为推动滁州乃至长三角区域商贸物流业的发展贡献一分力量。第四章土地利用及场址选择71 4.1土地利用根据国土资源部颁布实施的《建设项目用地预审管理办法》，本项目建设因需要新征土地，报告增列土地利用章节。4.1.1用地规划选址情况**（**）商贸物流总部基地项目用地位于汊河经济开发区天河以东、撇洪沟以西、沪宁洛高速公路以南、汊河城乡一体化项目以北范围；以及黄牌西北、104国道两侧区域范围内，总用地面积20平方公里。项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置优越，总体建设符合滁州市、来安县城市总体规划要求。场区地势平坦，无国家明文规定的自然保护区、风景旅游区和濒危动植物保护名录。4.1.2项目功能分区和土地利用指标情况**（**）商贸物流总部基地建设将打造“四大版块、十六大功能”的综合性商贸物流总部基地。四大版块是指灯饰家居建材、汽车及用品、工业原辅材料、居住休闲；十六大功能包括交易、会展、物流、总部基地、创意研发产、品检测认证、电子商务、金融服务、政府服务、商务办公、进出口报关、商会服务、培训、居住、休闲、娱乐。项目第一、二期总投资约200亿元，用地面积9000亩，建筑面积约900万平方米，投资强度为约220万元/亩，项目综合容积率为1.5。本项目投资强度、容积率等均满足国家及滁州市对用地指标的要求。71 4.2场址选择4.2.1地理位置本项目建于汊河经济开发区，位于来安县城南部约27公里，江苏、安徽两省交界处，距南京中心区约20公里，与南京市浦口区相邻。项目西面为来河、北面有宁洛高速公路、东南面是滁河，水陆交通便利，距京沪铁路货物中转站及南京高新技术开发区相距8公里。4.2.2建设条件1）地质地貌：汊河经济开发区地势北高南低。北部黄土岗丘高程38.5m，南部滁河平原高程约6m（均为黄海高程）。开发区南半部为河流冲积平原，全区属半圩半岗地貌。土壤以水稻土为主，工程地质条件好，地基承载力约12T/m2地震基本烈度6级。2）水文：汊河经济开发区南部有来河和清流河在此汇入滁河，东入长江。滁河汊河集水文站河流常年水位5.8m，最高洪水位12.57m（均为吴淞高程），洪水期有一定程度的洪涝灾害。有较好的航运条件，由于受上游影响，滁河污染严重，浅层地下水含砷量超过饮用水标准的9倍，不宜作为饮用水水源。3）气候：71 汊河经济开发区属于亚热带湿润性季风气候，其特点是：气候湿润温和、雨量适中、阳光充足、四季分明、雨热同季、易旱易涝。四季的特点是：春季温和多变、夏季炎热多雨、秋季天高气爽、冬季寒冷干燥。汊河经济开发区年平均气温14.9℃，最热月平均气温30℃，最冷月平均气温为1.3℃，平均无霜期为219天，年平均降水量为969mm，常年风向以东北风为主，冬夏两季由于受单一的冷气团、暖气团控制，故冬季多偏北风，夏季多偏南风。4.1.3项目选址合理性分析来安县地处滁州市区东部，介于长江、淮河之间，承东启西，横贯南北，是长三角江浙沪的核心腹地，是向周边十余省辐射和产业梯度转移的重要枢纽，紧靠最发达省份，又具有宝贵发展空间，孕育巨大产业发展潜力的商业聚集区。根据滁州市城市发展总体规划，滁州将成为经济发达、环境优美的皖东中心城市、长三角区域现代制造业基地和生态旅游城市，主要职能是南京都市圈门户城市、区域性制造业、旅游业和专业性商贸业基地。来安汊河经济开发区是被批准的省级经济开发区，产业发展定位为“三大产业、两大基地”，即汽车配件产业、高新技术产业、以建材交易为主的商贸物流产业；汽车配件基地和建材商贸物流基地。本项目的提出完全符合汊河经济开发区的产业定位，项目选址合理。4.3房屋拆迁安置补偿方案**集团与来安县人民政府签订协议，由来安县人民政府依法将本项目规划范围内相关土地征收为国有土地。在来安县人民政府负责的土地开发整理工作中，房屋拆迁安置补偿依法进行，为取得上级政府等有关机构征收项目地块的批文及其他合法用地手续而应交纳的所有税收及规费和项目地块拆迁安置补偿费用、征地（包括被征地范围内农民社会保险的补偿）、土地指标费、基本农田指标费等由**集团负责。71 第五章工程方案和设备方案5.1主要设计原则1)为整个**（**）商贸物流总部基地项目区建立一套完美的“经络”，即道路、景观和空间的整体构架。通过明确的空间序列，使身处总部基地区域任何一隅的人都能体验到一个现代化新城市中心的存在。2)通过主要动态、静态空间的营造，来定位整个总部基地区的形象，提升入驻商家的认同感、自豪感。3）坚持“以人为本”的理念，精心配置总部基地区域环境的逐层肌里。4）按照环境保护、劳动安全卫生和消防要求，对施工期间的废水、尘土、噪音等不利因素，遵照“三同时”的原则，采取相应的治理措施，以符合国家和地方的有关法规。5.2总体规划和空间布局区域位置：汊河经济开发区位于来安县城南部27公里，江苏、安徽两省交界处，距南京中心城区约公里，与江苏省南京市浦口区相邻。南京都市圈规划的快速推进，特别是南京“一城三区”空间格局的提出，明确了南京发展江北新市区的战略构想，同时也使南京高新开发区的空间拓展产生了新的契机，其空间的拓展和产业的转移均为汊河经济开发区带来前所未有的发展良机。目前71 我国的长江三角洲地区产业结构正在不断升级中，一些传统产业正由东部发达地区向中西部地区转移。来安汊河经济技术开发区地处“长三角”经济区西缘，其独特的区位优势，便于对接“长三角”，主动迎接“长三角”地区的经济辐射与产业转移。建筑设计：项目主要建设**（**）商贸物流总部基地集群工程，根据各场地功能不同，进行合理布局，以满足要求。充分考虑场区地面平整度和防洪排水等要求。雨水排除：现场地设有排水系统。项目区内按城市型道路排水方式设计，与区外排水系统相连。区内道路布置及设计标准：区内道路路面型式：主干道路为城市型道路，其两侧设有带孔的盖板，道路为砼路面，面层厚220-300mm，3:7灰土垫层220mm厚。圆形建筑外布置停车场。防洪工程：根据当地提供的资料，近期该地区未被洪水淹过，因此该区受洪水威胁较小。警卫与消防设施：区内自配备警卫人员，负责门卫值班及日常保卫工作。配备给水消防和设备消防两套方案，每栋建筑物内均配备灭火器。5.3工程和设备方案5.3.1土建工程建筑结构的安全等级为二级，结构的设计使用年限为50年。建筑抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为8度。71 灯饰贸易中心、陶瓷贸易中心、建材贸易中心、家居贸易中心、家电贸易中心、汽车贸易中心、汽车用品贸易中心、电工电料贸易中心、五金机电贸易中心、轻工机械贸易中心、工程设备贸易中心、电子元件贸易中心、印刷包装贸易中心、轻纺贸易中心、居住休闲区均为框架结构。5.3.2公用工程1）给排水本项目给排水共包含给水系统、排水系统、消火栓消防系统及自动喷洒系统。（1）给水项目所在地采用市政管网供水，管网遍布全区，项目区内的供水水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85），供水能力满足本项目的需要。本项目建筑物耐火等级为二级。室内设室内消火栓，室外消防用水量为20L/S，同一时间内火灾次数为一次，消火栓系统火灾延续时间为2小时。各建筑物内供水管网可以满足项目生产、生活用水和消防用水的要求。项目区消防水管均采用内外涂环氧复合钢管，埋地敷设。室外消火栓系统在主要建筑物周围，形成环状，其主管径DN200，并在道边2m内设室外消火栓，消火栓间距小于40m。各主要建筑物内均设室内消火栓和灭火器。室内消防水管均采用内外热镀锌钢管。（2）排水项目无生产废水排放，生活污水中的粪便污水经化粪池处理。污水排水管网采用钢筋混凝土管，处理后的生活污水及生活废水经室外排水管网有组织排入园区内的排水管网。71 雨水排水由雨水口收集经室外雨水管网有组织排入园区内的雨水排水管网，雨水排水管网采用钢筋混凝土管。2）采暖通风（1）供热：本项目区生活热水热源拟采用集中供热，既绿色环保又节约运营成本，并且大幅度的改善商贸、办公、生活条件。（2）通风：为保证项目建筑物内的通风换气，除充分利用自然通风外，在空气流通较差场所设通风机。（3）空调：本项目区夏季制冷及冬季取暖均由中央空调提供。3）供电工程设计范围包含变、配电系统、照明配电系统、动力用电设备的供电系统、防雷接地系统、电话系统、有线电视系统、可视对讲系统、公共广播及消防紧急广播系统、电气消防系统、停车场管理系统。（1）变、配电系统本工程电源引自来安县的变电站，供电的上级电站为滁州供电公司，供电电压10KV。电源双路10KV埋地引至项目区，YJV22-10KV电力电缆直埋敷设进入变电站。本项目负荷等级为三级。一级负荷包括：火灾报警控制设备、消防泵、消防风机、消防电梯及应急照明、疏散照明等；二级负荷包括：普通客梯、排水泵、生活水泵等其它用电设备；一般电力、照明用电属三级负荷。（2）照明系统及全场供电线路低压馈出电缆选用YJY22－0.6/1KV交联铠装电力电缆，直埋敷设至建设区，室内选用YJY－1KV电缆沿电缆沟或电缆桥架敷设。至用电设备处穿钢管埋地暗敷。71 （3）弱电系统本项目安防监控系统包括园区监视摄像系统，在各建筑物内设置安防监控中心，安防监控中心内设有监控操作站、各安防监控设备主机和大屏幕显示装置及声光报警装置等必要的设备。各系统的信息数据汇总于安防监控中心集中显示及操作报警。①监视摄像系统本工程监视摄像系统选用数字硬盘录像机和模拟录像机相结合的系统，采用数字监控技术对各个场所进行监视并长时间录像，对重要地区监视点采用一对一的录像方式，遇突发事件，录像自动转至正常录像状态。本系统可在一台监视器或录像机上同时显示或录制重放一路或多路图像。监视摄像系统通过安防中心的监控站由操作员通过键盘和鼠标对摄像机的焦距、俯仰、水平旋转等进行操作。本系统画面显示能任意编程、自动或手动切换，画面上显示摄像机的编号、摄像机部位地址和时间、日期等。②项目区监视摄像系统在项目区的各个主入口、次入口和生活入口分别各设置两套数字摄像机（出向及入向各一套），监视每个入口的出入情况。在园区的围墙上每隔200米设一套数字监控摄像机监视相应区域的情况。并将信号传至物业管理中心安防监控中心。③监视摄像系统主要建筑物首层各出入口、各层电梯口、楼梯口及展示大厅重要位置设置数字监控摄像机，监视出入情况。并将信号传至物业管理中心安防监控中心。④防盗报警系统71 灯饰贸易中心、陶瓷贸易中心、建材贸易中心、家居贸易中心、家电贸易中心、汽车贸易中心、汽车用品贸易中心、电工电料贸易中心、五金机电贸易中心、轻工机械贸易中心、工程设备贸易中心、电子元件贸易中心、印刷包装贸易中心、轻纺贸易中心等人多繁杂场所设置报警探测器，如有非法入侵，及时向保安人员示警。在存放现金，或现金交易场所设手动报警按钮，如有意外情况，相关人员可以手动报警，将报警传至位于安防监控中心的报警主机，报警主机可显示报警区域并及时通过值班人员及时阻止盗情的发生。实现与监视系统联动，提供系统集成接口。⑤智能门禁系统在建筑物内重要场所设置门禁系统以实现对客户的识别、出入记录、与可视对讲系统配合使用。⑥外网敷设本工程由各个主建筑及园区围墙的监控点至物业管理中心安防监控中心的控制电缆及光缆均通过通信管道及局部埋管的方式进行外网敷设。⑦通信及电视系统中国联通和中国移动先进的程控电话网覆盖全区，512K～10M的宽带延伸到开发区内每一个角落；中国移动通信系统实现全区无间缝覆盖。有线电视传输系统实现光纤进入项目区，向灯饰贸易中心、陶瓷贸易中心、建材贸易中心、家居贸易中心、家电贸易中心、汽车贸易中心、汽车用品贸易中心、电工电料贸易中心、五金机电贸易中心、轻工机械贸易中心、工程设备贸易中心、电子元件贸易中心、印刷包装贸易中心、轻纺贸易中心71 等建筑物内各用户提供图文和数据服务，保证信号的可靠性和连续性。⑧有线电视系统有线电视信号直接由县网引入，位置与有线电视主管部门协商确定。5.3.3电气消防系统1)在一层设置消防控制室。本项目的消防泵房分别由项目区变电室用剖缆引来两路专用220／380V电源供电，末端自动互投。2)消防水泵、消防电梯、排烟风机、加压风机及应急照明电源等采用两路电源供电，末端互投方式供电。3)在公共场所等高层建筑物内的楼梯间、走道及电梯前室设应急照明、出口指示灯：应急照明、疏散照明采用集中蓄电池作备用电源，其连续供电时间不小于20min。4)高层建筑物内在消火栓处设置带动作指示灯的消火栓按钮，火灾时可直接起动消火栓泵，并将信号送至本楼座配电室的光、力柜用分励方式切除非消防电源、使公共走道灯及楼梯灯自动点亮；同时启动排烟风机。5)高层建筑物一层有值班室的，在室内可控制加压风机的起停以及消防泵起动并设信号显示。6)本项目建筑物内公共部分以及按照消防规范需要设置火灾自动报警系统。按照消防规范要求设置感烟火灾探测器、手动报警器及相应的消防紧急广播系统。7)本项目所有公共部分(包括住宅的公共走道)均设置应急广播系统，当有火灾发生时，由消防控制室启动紧急广播，疏散建筑内人员。71 8)本项目各建筑物及地下建筑部分均按规范设置火灾自动报警系统并设置区域火灾报警显示器。5.3.4防雷与接地保护用电设备采用接零保护，即TN－C系统。电缆入户处做重复接地，接地电阻≤10欧姆。物业管理中心及控制室等采用TN－C－S系统，电源入户后N，PE线分开设置。各单体建筑物一层做总等电位联结。所有进出建筑物的金属管线外皮，接地干线，所有正常不带电的金属物体外皮及电缆桥架，穿线管，直埋电缆的铠装带和各类控制箱柜的金属外皮均应与总等电位联结；各单体建筑物一层设置总等电位联结箱MEB，做法见《等电位联结安装》02D501-2。5.3.5消防工程1）总平面布置各建筑物间距离均满足防火规范规定的防火间距，四周均设置环行消防车道，满足规范要求。2）建筑防火本项目园区主要建筑物建筑高度低于50m，按照《高层民用建筑设计防火规范（2005年版）》的要求为二类高层建筑，耐火等级为二级，遵照高层商业建筑设计防火规范（2005版）GB50045-95，为二类高层建筑，设计采用的建筑物耐火等级均为二级，按搂层划分防火分区。设2部防烟楼梯间和一部消防电梯。满足疏散距离和宽度的的要求。3）火灾报警系统71 消防系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；消防事故广播系统；消防直通电话系统；电梯运行监控系统；消防自动报警系统：本系统采用控制中心型智能消防报警系统，具有火灾报警、联动控制、紧急广播切换等功能，系统包括附电话插孔的手动报警按钮、感烟探测器、感温探测器等报警装置，同时系统监测消火栓按钮，湿式报警阀，压力开关，水流指示器，防火阀的动作信号，喷淋阀的位置信号等。项目园区分别设置不同的消防控制中心，对各建筑物的消防进行探测监视和控制。本建筑物除了厕所等不易发生火灾的场所以外，其余均依照规范要求，根据性质不同布置相应的探测器。在所有消火栓箱内均设有消火栓启泵按钮。本系统对下列设备进行联动控制：消火栓系统、水喷淋系统、防排烟系统、正压送风系统、电梯迫降、火灾应急广播、非消防电源切除、防火卷帘控制等。当发生火灾时，消防控制室中根据火灾情况，通过中间继电器转换自动或手动切断火灾区的正常照明及动力电源，还可以通过消防直通对讲电话通知变配电所，切断其他与消防无关的电源。火灾事故广播：在走道、楼梯间和地下停车库设置扬声器。在每个防火分区设广播控制模块，在火灾情况下将相应防火分区广播开启，并可在消防控制中心手动切换至全区疏散广播。本广播系统主机一备一用由弱电提供，消防只作强切。71 电梯监视控制系统：全部电梯监视控制盘等均设置在消防控制室，并且安装在控制台上。一层消防梯门边设有打碎玻璃按钮的钥匙开关，供消防人员紧急救火使用，钥匙开关具有优先控制权。根据火灾情况及场所，由消防控制室电梯监控盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行。电梯监控盘显示各电梯的运行状态，除层数显示外，还应设置正常、故障、开门、关门等状态显示。火灾指令开关采用钥匙型开关，由消防控制室负责火灾时的电梯控制。导线选择及线路敷设：电力、照明、自控等线路采用阻燃型电线和电缆；重要的消防设备(如消防水泵、消防电梯，防、排烟风机等)的供电回路采用耐火型电缆。火灾报警控制系统的主电源采用消防电源，直流备用电源采用报警控制器的专用蓄电池及控制用直流电源装置。5.3.6信息管理系统通信信息系统设计将紧密结合科技园区高效、自动化运作的需要，为工作交流、服务和管理提供全面服务。1）物业管理自动电话系统自动电话是办公现代化的基本要求，主要服务于商贸联系和园区内部管理。根据整个项目园区及建筑规模，确定在园区新建电话站一座，电话站设于园区中央。交换设备选用先进的语音、数据等综合信息传输交换平台，除了具备语音交换功能外，还提供综合数字传输(ISDN)、商务功能、背景音乐等增值业务。以光纤数字中继方式接入县市话局，实现与公用网汇接。从而为园区内用户提供园区内部、市话、国内国际长途等电信业务。2）园区内作业调度通信系统①有线调度通信系统：考虑到园区热流众多、活动频繁，因此有线调度电话可用自动电话代替，不再单独设置。②71 无线调度通信系统：在园区内建设无线集群通信系统一套，满足作业区内的流动作业人员、安防保卫的移动通信需要，同时亦是作为有线通信的补充。系统规模为单基站，设于物业管理中心内通信信息中心；整个系统可根据作业需要，分为若干个作业组，或需要时进行动态重组，方便生产作业。③电子信息系统:在项目区大门等适当位置设置电子信息显示公告系统。主要发布公用信息、公告、为物流运输客户提供资讯。电子信息系统主要包括户外电子公告牌、交易信息显示牌、广播设施等。④安全防范系统:设置项目区红外周界安全报警及监控设施，系统（SMS）主要由入侵报警子系统（主、被动红外探测器）、视频安防监控子系统组成。设计各子系统之间能够协调联动，并与各相关部门（公安、消防等）联网。⑤楼宇智能通信信息系统：商务办公平台是集商务、办公为一体的建筑，作为园区贸易、管理的中心，实现办公管理的智能化以适应现代信息社会对建筑物功能、环境、高效率管理的需要。⑥通信信息传输线路及管道工程：建设园区内综合通信线路网，为园区内语音、数据、视频通信提供综合传输通道。园区内：以物业管理中心为配线中心，区内主干通信线路均采用光缆综合传输，局部分支线路采用通信电缆。园区内主要管理及生活用房内均采用综合布线系统。园区外：建设园区通信信息中心至县市话局间的光纤传输链路，一方面作为物流园区程控交换机与电信公用网市话局汇接的中继传输通道，一方面作为项目区内计算机局域网、多媒体系统与公用数据网（Internet等）汇接的传输媒体。71 通信管道：园区内部通信电/光缆全部采用管道方式敷设。新建主干管道容量8-12孔，分支管道容量4-6孔不等。通信管道容量兼顾其它弱电系统传输需要。⑦专用机房：在物业管理中心内设通信信息中心，内设有程控电话交换机系统、无线调度电话系统基站、光纤传输系统、计算机管理系统中心，广播及公共显示等系统及以上系统所需要的配套电源的专用机房。第六章资源开发及综合利用分析6.1资源开发方案**（**）商贸物流总部基地是建筑建设项目，不属于资源开发类项目。本着资源共享、节约资源、保护生态的原则，项目在建成后，对所需资源（燃料、水、电、气）及其他公用设施的供应没有过高的要求，且运营过程当中不会造成相关资源浪费，能遵循国家能源政策，适应来安乃至滁州地区的招商条件。**（**）商贸物流总部基地项目建设方案符合规划局可持续发展的战略要求，符合保护资源环境的政策规定，符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求。由于土地资源的稀缺性及分布的不均衡性，节约土地资源是实现可持续发展的重要途径之一。土地资源是人类生产和生活的场所，具有滋生万物的能力，是淡水、森林、草地、矿产、能源、物种和旅游资源的载体，是基础的自然资源。在实现自然资源可持续发展的同时，遵循土地资源动态平衡的自然条件，**集团根据项目的特定需要和一定的社会条件，严格按照规划设计要点进行规划和方案设计，对国家土地管理政策起到积极的拥护作用。71 6.2资源利用方案能源、矿产、水、土地等自然资源，是经济社会可持续发展的物质基础和保障。我国是一个发展中国家，人均能源、资源相对贫乏，且浪费比较严重。近年来，随着经济的快速发展，资源消耗多、能源短缺问题日益突出，已成为危及中国现代化建设进程和国家安全的战略问题。党中央、国务院对节约资源高度重视。建设领域是资源、能源消耗较大的领域，建造和使用建筑物直接、间接消耗的能源占全社会总能耗的46.7%，用水占城市用水总量的47%，使用钢材和水泥占到总使用量的30%和25%。要充分认识建设领域资源节约，做好“四节”工作，是落实科学发展观，调整经济结构，转变经济增长方式的重要内容，是建设节约型社会和节约型城镇的重要举措。要进一步增强紧迫感和责任感，切实转变观念，转变城乡建设方式，从资源节约中求发展，从保护环境中求发展，从循环经济中求发展，促进城乡建设事业持续健康发展。**（**）商贸物流总部基地项目的建设符合规划局用地总体规划的要求，符合土地利用总体规划确定的市镇建设用地的要求，但在土地资源利用方面必须做到与城市规划、农业综合开发规划、村镇规划、交通建设规划、水利工程规划相衔接。在土地资源合理开发的同时，要合理开发、节约用地；既要满足规划部门制定的土地资源综合开发的各项规定，也要满足规划部门批准的该项目建设的各项技术经济指标。71 6.3资源节约措施6.3.1全面贯彻建筑节能设计标准，提高建筑节能总体水平强化建筑节能监督管理。认真执行建设部《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》，加强对建设、设计、施工、监理、施工图审查、工程质量检测、监督及竣工验收等建设各方主体监管，实施建筑节能的八项制度。即：设计审查制度，设计单位完成建筑设计后，应填写《民用建筑节能设计审查备案登记表》，一并报施工图审查机构审查，审查合格后报建设行政主管部门备案；备案稽查制度，各级建设行政主管部门要加强日常监督和对建筑节能重要部位施工环节专项监督检查，对违反建筑节能法律法规和强制性标准的单位和个人，责令改正，并予以相应处罚；开工许可制度，对新建工程项目设计文件没有进行节能专项审查或经审查不符合节能标准要求的项目，不得办理施工许可；产品见证取样制度，对进入施工现场的节能材料，部品实行现场取样、送检；实行建筑节能专项验收制度，建筑节能验收由建设单位组织，可单独进行也可和建筑工程验收一并进行，对没有通过建筑节能验收的民用建筑工程，不准进行竣工验收备案；节能建筑项目公示制度，对民用建筑节能设计备案内容及工程竣工验收后的节能完成情况、做法、指标及时向社会公示，接受社会监督；房屋权属初始登记制度，销售新建住宅要在使用说明书中注明建筑围护结构节能、用能系统的状况及相应保护要求，对没有通过验收的商品房，不予办理房屋权属初始登记；统计报告制度，对建筑开、竣工及节能标准执行率情况每季度进行统计、报表。71 积极推进既有建筑节能改造工作。以政府机构既有公共建筑节能改造为突破口，推动既有公共建筑的节能改造，积极开展居住建筑节能改造试点，稳步推进既有民用建筑节能改造。要制定改造规划并组织实施，注意总结经验，形成相关的技术标准、规范，建立技术体系，研究制定节能改造的政策措施，融资机制和节能服务体系，推动既有建筑节能改造。对集中供热设施也应同时进行节能改造，完善蒸汽供热管网设施，降低供热环节中的热能损失。积极开展可再生能源在建设领域的推广应用。认真贯彻落实《可再生能源法》，积极研究制定相关政策，编制技术标准、规范，推动太阳能光热、地源热泵、水源热泵在建筑中的应用，垃圾焚烧在发电、供热中的应用与热电冷三联供技术在城市供热、空调系统中的研究与应用。加快建筑节能科技创新。要通过科技创新为建设领域资源节约提供技术支撑。积极组织科技攻关，努力开发适合省情、具有自主知识产权的适用技术和建筑节能新材料、新技术、新体系，加快成熟节能技术和技术集成的推广应用。加强国内、省内外技术交流与合作，积极引进、消化、吸收先进理念和技术，增强自主创新能力。建立健全建筑节能科技成果推广应用机制，尽快把科技成果转化为现实生产力。当前，要重点推广墙体和屋面保温节能、节能门窗、供热采暖系统温度调控和分室控制分户计量、空调节电和绿色照明等建筑节能技术等。启动低能耗、超低能耗和绿色建筑研究开发。6.3.2积极推进城市节水，提高水资源的利用效率71 突出抓好工业节水。依靠技术进步促进节水，落实国家有关节水技术政策和节水技术标准，加强城市节水新技术、新工艺和新设备研制和推广应用。把好项目建设节水关，新上工业项目要做到“三同时、四到位”，即：建设项目的主体工程与节水措施同时设计、同时施工、同时投入使用，取水用水单位必须做到用水计划到位、节水目标到位、节水措施到位、管水制度到位。在进行项目审查时，加大对节水工艺、技术和措施的审查力度，搞好项目用水和节水评估的审查，凡节水措施不落实的不予审批。严格计划和定额用水管理，对工业、商业、机关事业单位和居民等制定科学的用水定额。超计划用水加价收费制度，对于超计划、超定额的用水户，收取超计划加价水费。积极推进生活节水。强制推行节水器具，禁止使用一次性冲洗水量在9升以上的便器、螺旋升降式铸铁水嘴等非节水型用水器具，加大6升以下便器、沟槽式厕所自动控制装置和陶瓷片密封水嘴等节水型用水器具的推广使用力度。城市所有新建、改建和扩建房屋中，必须全部采用节水型用水器具。对于违反规定继续采用国家明令淘汰的非节水型用水器具项目，不予通过设计审查和竣工验收，并责令限期更换，更换前供水部门不予供水。对于违规的开发企业、设计单位和施工单位，按照《建设工程质量管理条例》严肃处理。现有公共建筑和各类非居民住宅房屋建筑中不符合节水要求的用水器具，要限期改造。居民旧有住宅不符合节水要求的用水器具，要制定切实可行的政策，鼓励其进行改造。加强节水型用水器具使用环节的监督、检查。加快生活用水、再生水回用设施建设，城市大型公共建筑及建筑面积在3万平方米以上的居民住宅小区，都要配套建设中水回用设施。71 加快城市污水处理和再生水利用设施建设。建立地方政府投入、市场化运作、国家补助等多渠道筹资相结合的投入机制，加快城市污水处理设施和再生水利用设施建设。积极推进城镇居民生活、机关事业及商业服务业等再生水设施建设。没有再生水利用设施的在用大型公建工程，也要完善再生水配套设施。工业、洗车、市政设施及城市绿化等行业要强制使用再生水。鼓励生产和使用再生水，对再生水生产用电实行优惠电价，不执行峰谷电价政策，免征水资源费和城市公用事业附加。合理确定再生水价格，通过优惠政策降低再生水生产和使用成本，适当从高确定再生水价格。加强供热凝结水回收和利用。第七章节能措施能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用的效力。7.1用能标准及节能规范**（**）商贸物流总部基地项目的节能应当遵循节约能源、因地制宜、技木先进、经济合理、安全可靠和保护环境的原则。推广应用节能型建筑结构、材料、用地、施工工艺和管理技术，促进可再生能源开发利用，发展绿色建筑。在节能设计方面坚持从以下几方面满足我国现行法律、法规、规范要求：（1）《中华人民共和国节约能源法》（2）《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号（3）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-200171 （4）关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知建科[2005]55号（5）《建筑照明设计标准》GB540034---2004（6）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003（7）《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007（8）《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004（9）《建筑采光设计标准》GB/T50033-20017.2电气节能电气节能是建筑节能不可或缺的组成部分。1）供配电系统的节能设计使供配电系统整体分布合理，减少线路损耗；对供配电系统的构成进行技术经济分析；选用低损耗节能型的变压器；注重提高设备运行的负荷率，尽可能使变压器及电动机类电气设备等处在经济运行状态；部分对供配电质量要求高的工程项目采用有载调压变压器，在确保供电质量的同时起到节能的作用；采用低耗无噪音节能型接触器；尽可能使三相负荷平衡；电梯、自动扶梯的节能控制；提高用电设备的功率因数，合理进行无功补偿；采取抑制和消除谐波的措施等。2）照明节能设计71 根据不同工程的使用要求合理选用高效节能型光源，尽可能不选白炽灯；采用高效节能灯具，并多选用直接照射型灯具；按照现行的建筑照明设计标准所规定的功率密度值的要求进行照明设计；普遍选用电子镇流器或节能型电感镇流器；部分项目采用了照明节电器；尽可能多设置开关点，使灯具开关控制灵活，方便、节能；大进深房间或商场、大厅等大空间照明采用分区、分级控制，充分利用自然光，以节约电能；居住建筑楼梯间、内走道等采用声控开关，室外有关的照明灯具采用光控开关等节能控制；宾馆类建筑的客房均采用节能控制开关；个别档次高的项目采用了照明控制系统等。3）通风空调的节能控制规模较大的重要建筑物采用建筑设备监控系统实现节能控制；按空调系统控制要求进行节能控制；少量重要工程采用了变风量控制系统；风机盘管加新风系统，可起到一定的节能效果；与暖通专业在方案、初步设计、施工图阶段均重点配合，使空调控制方案更趋于合理，具有更明显的节能效果。4）节能型电动机及变频调速风机、水泵的采用与给排水、暖通、动力等专业协调配合，合理采用节能型电动机及变频调速风机、水泵等节能设备，起到了明显的节能效果。变频风机通过变频方式调节空调箱的送风量，使之与室内负荷相匹配，能够在满足空调要求同时，大幅节约风机电耗。对于商场风系统，采用变频风机是十分有效的节能手段。7.3给水排水节能1）应充分利用市政给水管网的压力水头市政给水管网压力水头一般可以满足建筑低层部分（3~5层）的用水压力，设计时应充分利用这部分水头。对于市政水压不能达到的建筑物，供水系统应采用分区方式，如市政管网压力为0.3MPa，则571 层及以下楼层可采用市政管网直接供水，5层以上则进行二次加压，这样可以有效减少二次加压的能耗。2）平衡用水点的水压，减小水量的“隐形”浪费建筑给水设计中一般按满足建筑物内最不利点所需要的压力要求来确定水箱高度或设定变频设备压力，由于建筑内部存在楼层间高差，低于最不利点的楼层其用水点水压要高一些。在设计时，应对建筑物进行合理的竖向分区，同时，推荐支管减压作为节能节水的措施，减小用水点的出水压力。3）合理设计建筑热水供应系统随着人们生活水平的提高，卫生热水集中供应系统在不少高档小区也得到了充分的发展和应用。早期大多数卫生热水集中供应系统存在严重的浪费现象，主要体现在开启热水装置后，不能及时获得满足使用温度的热水，而是要放掉部分冷水之后才能正常使用。因此应从建筑热水系统的各个环节抓起，减少无效冷水的排放。4）采用优质生活废水和粪便污水分流体制，发展建筑中水系统对于用水量较大的高层或公共建筑物，从节水节能的长远利益来考虑，其排水系统宜采用优质生活废水和粪便污水分流体制。这样有利于优质杂排水的收集、处理以实现建筑内部生活污水的重复利用。采用中水回用系统，在保证同样生活质量的前提下，现有的自来水供水量可节约30%～50%，可见节水潜力很大。中水设施可设置在建筑的地下，以减少占地面积。中水系统设计和施工时应防止中水污染上水。中水管道与上、下水管道平行埋设时，水平净距应大于0.5ｍ；交叉埋设时，中水管道应位于上、下水管道的中间。为了防止中水处理系统故障，应设置以上水作为中水水源的切换装置。71 5）采用节水节能型卫生器具和设备对生活饮用水来说，节水就是节能。据资料统计，在建筑中，生活用水的比例是：饮食用水占4%~5%，大便器冲洗用水占37%~39%，洗澡用水占34%~37%，其它用水占22%左右。其中大便器用水和洗澡用水占全部生活用70%以上，因此居住设施节水，应着眼于这两部分用节约用水不能影响卫生器具本身功能要求和卫生标准。7.4暖通空调动力节能1)用夜间低峰电来制冰或者制造冷却水，在白天用电高峰时用这些冰和冷却水来降温。电厂昼夜发电，高峰和低峰时候，电价差异巨大，所以采用这种方式节约费用，国家也通过价格鼓励这种做法，移峰填补。2)室内温度的控制，尽量使夏季室内外温差控制在7℃－9℃内。从人体健康舒适和节能等综合情况考虑，夏季室内外温差控制在7℃－9℃内。提倡当室外气温高于35℃时，室内环境温度一般应控制在26℃以上。据测算，室内环境温度每升高1℃，冷负荷可下降10%左右，运行费用可降低约8%。3)利用夜间自然冷风或者凌晨谷(平)电预冷房间。来安地区日夜间的温差大约10℃左右，可以充分利用这10℃的温差，在夜间最低温度较低的情况下，预先进行通风换气，利用建筑物自身的结构蓄冷。也可以利用凌晨的谷(平)电进行空调预冷，此方法除了减少能耗外，还可以保持室内良好的空气质量。在利用自然风时系统新风口和排风口风门要开到最大，回风混合风门要关闭；到进入制冷运行工况时，风门要及时恢复原来位置。利用谷(平)电预冷时，要掌握合适的空调预冷运行时间。71 4)过渡季节靠新风制冷，使用“免费空调”。大多数商务写字楼由于内部的热源(如：人、计算机、照明等)，在过渡季节亦需要进行冷却，可利用较冷的室外空气来满足全部或部分制冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调”。操作要点：a、验证新风系统的通风能力，清洗挡风板及过滤器(网)，必要时调整挡风板角度。b、如新风能力不够，可考虑增设新风送风机及排风机。5)清洗空调通风系统的表冷器和过滤器牞清洁新风口百叶窗。清除制热/制冷盘管上的灰尘和污渍，可以提高热(冷)传递的效率。当风量明显减少或前后压差增大时，就要尽快进行清洗，如果是在市区内，每月一次定期进行清洁也不过分。清洗表冷器时，首先采用高压水枪进行反冲，确保水苗能够冲到对面，过滤器要拆下来清洗，抛弃型过滤器要及时更换。如果选择药水要确保药水无腐蚀性。请清洗公司清洗要加强过程中的检查和最终验收。表冷器、过滤器清洗效果检验除了目测外，要求能够对清洗前后风量、风压的变化进行测量并同设计时的参数对比。7.5建筑节能1）节能标准（1）国家要求“十一五”期间新建居住建筑全部执行节能65%标准，公共建筑严格执行节能50%标准。本项目采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，以达到节能降耗的目的。采暖指标为45W/m2。照明：照度标准为300LX。71 建筑围护结构隔热水平：围护结构传热系数屋顶0.6；外墙0.55；地板0.5。门窗密封性指标：不低于国标《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》（GB7107）规定的Ш级水平，相当于窗户每米缝长的空气渗透量：QL≤2.5m3/(m.h)。（2）采暖供热、空调制冷系统按设计负荷设置，并有调节控制装置及能量计量仪表。（3）门窗采用中空门窗，照明要确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源，在室内照明控制中，主要采用声控、光控、红外等智能化的自动控制系统，减少照明用电和延长照明产品寿命。（4）建筑材料使用节能环保新型墙体材料。2）建筑节能措施（1）厂房、构筑物等所用的建筑材料均采用相应的节能材料，以取得节能效果。各建筑物窗户采用中空LOW-E玻璃保温窗，降低取暖能耗。（2）在灯具选择中，采用节能型光源。照明要充分利用自然光并选用高效节能照明光源，仓库照明采用节能灯，利用自然光反射照明，节约电能。各建筑物室内照明选用紧凑型荧光灯，走廊及楼梯间照明采用定时供电、声控、光控、红外等智能化的自动控制系统，以达到节约照明用电和延长照明产品寿命的目的。（3）商务建筑多采用玻璃幕墙，外观好、采光率高、档次高，但比砖混结构能量损耗大。现在部分写字楼项目采用了LOW-E71 玻璃等折射率比较高的玻璃，或者在双层玻璃中间充氮气，以此来改变隔热方式。玻璃幕墙通透性都非常好，很多幕墙设计了呼吸层，这样既能让外部的热量被空气带走，除了玻璃又还有一层活动的空气层可以阻隔热量。那么，冬天玻璃幕墙的气流组织又是怎样的呢？楼宇南北两侧的差距非常大，北侧温度合适的时候，南侧则会非常热。因此，即使在冬天，楼宇的西南角也非常热，成为热岛。如果用呼吸墙，就可以把高温空气转到低温区，夏天就可以把这些热能直接排出去。（4）新风也是能耗中的一个大问题。新风能产生空调30%的能耗，要把室外的高温或低温的空气变成常温，高湿空气处理成为室内空气，耗能很大。而开窗换气，既不能有效换气，也不能保证能量有效利用。安装变频空调，而且全部采用自动化，根据需要调节局部温度。普遍采取变频调速装置，这就比使用公频运转时节电30%-40%。用换气扇带热交换，是一种让室外温度接近室内温度，节约空调费用的办法。比如，室外温度35摄氏度，室内温度24度，进新风的时候，也在排出空气。让这两种空气先交换，把进气温度降到27度，再用空调制冷，就能充分利用废气中的能量。（5）从物业管理的角度看来，天然的冷源有几种方式。四月、九月这种过渡季节外界都比较凉爽，可是封闭式写字楼内部却还是比较热。现在新的楼盘都有冷却塔和板式换热器，通过与空气充分交换，制出14摄氏度的冷水。冷却塔原来是为了散热的，同时又可以成为一个成熟的节能措施。7.6设备节能71 定期检查测试制冷机组效率，检测设备及运行情况，确保经济运行；保证中水设备正常运行，做好废水再利用工作；按照工程工作程序标准，保持设备维护保养标准是节水、节电最有效的措施；确保水泵、阀门、管道无跑，冒，滴，漏及保温层破损现象。这样就能避免管理事故或者设备达不到设计指标。7.7节能效果综合分析及评价严格按上述措施认真实施，本项目各项指标均能达到我国现行节能标准。第八章环境和生态影响分析8.1环境和生态现状滁州市来安县汊河经济开发区位于来安县城南部27公里，江苏、安徽两省交界处。开发区西面临来河、北面为宁洛高速公路、东南面临近滁河，距京沪铁路货物中转站及南京高新技术开发区约8公里。开发区南部有来河和清流河在此汇入滁河，水网密集，蜿蜒而过，生态环境优越，景观条件独有特色，滁河向东流入长江。但由于受上游影响，滁河污染较严重，不宜作为饮用水水源。**（**）商贸物流总部基地项目拟建于汊河经济开发区天河以东、撇洪沟以西、沪宁洛高速公路以南、汊河城乡一体化项目以北范围；以及黄牌西北、104国道两侧区域范围内。该场址周围无水源地、保护区、文物、景观等环境敏感点。71 8.2项目建设对环境的影响本项目建设中产生的污染物，在建设期有工程施工时产生的建筑垃圾与噪声，施工过程产生粉尘污染，在营运期主要污染源是停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是生活污水、固体垃圾、设备运行的噪声污染。项目建设施工过程的废水主要来自暴雨的地表径流、建筑施工废水及少量生活污水。建筑施工废水包括地基、道路开挖和铺设、施工期可能导致水土流失的主要原因是降雨、地表开挖和弃土填埋。8.3生态环境保护措施8.3.1施工期的环境保护1）施工期减轻生态环境影响的措施施工时，应充分考虑周边自然资源的分布和保护的需要，结合周边现有情况进行绿化恢复施工。尽量避免对周边自然水体、自然植被、生态系统的破坏，及时处理不需要的土方，减少水土流失。2）大气污染防治措施现场施工，尤其是场地平整期间应该经常洒水，而且临时道路上运送石料的运输车辆应用帆布盖套等遮盖，以防物料飞扬，沿途漏洒。施工车辆的进出也会将灰尘带出，所以应该对进出车辆进行车辆轮胎冲刷，减少对施工区域外的污染。搅拌混凝土扬尘是施工扬尘的主要污染源，应采用商品混凝土替代现场搅拌混凝土，以避免对施工区附近区域的扬尘污染。71 3）施工期噪声污染防治措施在施工过程中，各种机械设备，施工运输车辆等都是施工期发出噪声的污染源。噪声将对周围人群和生活环境造成负面影响，因此应该尽量选用低噪声的机械设备或带隔声、消声的设备，以及严禁高噪声设备在敏感时间段（中午或夜间）作业，达到严格控制施工期的噪声排放量，尽量减少对周围环境的影响。4）对施工产生的垃圾处理措施施工期间应及时清理施工垃圾，包括建筑垃圾和生活垃圾。对生活废水、生活垃圾，应该注意排放的方式，防止对生活营地的污染。对建筑垃圾能及时处理的及时处理，不应长久堆放，造成二次污染。对于诸如白色污染等的防治，应加强对工人的宣传教育，做到不随地丢弃，随时收集，集中处理，减少污染。对于诸如废砖头、废墙体，废混凝土等不会产生明显污染的，若能填充场地、便道的尽量应用。对于诸如废钢筋、废铁、废旧设备等建设过程中的废物，应该收集回收处理，减少金属资源的流失。对其他的诸如废橡胶制品、废塑料制品、废玻璃、废木料等，应分类收集整理，能回收尽量回收，不能回收的送垃圾场统一处理。总之，能用的尽量充分利用，不能用的要避免造成再次污染。5）针对施工现场工人生活所引起的污染的改进措施施工现场工人通常会用废弃的木料来生火做饭，这样做，不仅有安全隐患而且会给周边区域带来烟尘的污染。因而，施工现场应该杜绝类似做法，改用液化气。另外，工地的厕所应该注意卫生，防止污水横流的现象发生。6）施工期间生活污水、施工废水的治理措施71 为减小施工期对附近土壤、地表水和地下水质的影响，施工期应采取以下治理措施：施工废水不得以渗坑、渗井或漫流方式排放。建议建设单位委托施工单位分类收集施工废水和生活污水，对施工废水采取相应的防治措施进行回用；对生活污水采取有组织收集，经处理后纳入市政管网，降低对周围水体的影响。施工现场搭建临时简易冲水厕所，将生活污水集中收集后通过简易化粪池处理，一般化粪池对于CODCr的处理效率可以达到30%左右，处理后水质可满足市政管网的接纳标准，可直接排入市政管网。施工现场设立隔油池和沉淀池，施工废水通过排水管流入到沉淀池当中，经隔油再沉淀后将上清液循环使用，既可减少新鲜水的用量，又可降低生产成本。综上，施工期各项污染源均不会对周围环境产生明显影响，且将随着施工期的结束而消失。8.3.2项目营运期主要污染物及治理措施1）废水废水主要为运营中生活废水。为保证本项目外排废水达标排放，针对废水水质的特点，本项目采用化粪池进行处理，生活污水经化粪池处理后，悬浮物一般可降到140～l50ppm，生化需氧量(BOD)可下降60％左右，有的可下降80～90％，(COD)可下降60％左右。如此反复分解、消化、浮渣和污泥逐渐液化，最终，容积值只有原悬浮固体的1％。达到排放标准要求，外排至市政污水管网，集中进入污水处理厂。71 场区排水采用分流制。各建筑物排出生活污水与场区内雨水分流排放。2）噪声及废气的处理措施备用柴油发电机房、水泵房应有消声、隔音等降噪音措施，并要求柴油发电机废气处理达标后排放。厨房燃烧废气、油烟采用烟罩收集，经初步处理后用专管抽至高空排放，专管高度应高于附近50米内建筑物1米高。3）固体废弃物在项目区域内，根据环境、地形情况、疏密相间、合理的设置、美观、醒目的封闭式垃圾收集器，有专人负责收集、分类、清扫域内垃圾，对重金属、玻璃、塑料、纸张等可回收垃圾进行回收，其余垃圾用全密闭式的垃圾运输车送至指定的清洁楼或垃圾压缩中转站。项目的废水处理设施产生的污泥委托专业回收公司代为处理。在采取严格的环保措施的前提下，本项目的固体废弃物可实现零排放。8.4环境和生态影响综合评价**（**）商贸物流总部基地项目的建设会带来一定的环境负效益，但大部分不利影响均可采取措施予以减免或恢复，只要加强管理，切实落实设计和环境评价所提出的环保措施，工程对环境的影响是可以接受的。工程的兴建不存在制约性的环境问题，工程兴建带来的不利负面影响，可采取相应的工程措施和环保措施加以解决，因此，从环境角度考虑，拟建项目选址是合理的，建设是可行的。本项目产生的环境污染因素和结果将得到适当处理，符合相关标准。71 第九章劳动安全卫生与消防9.1劳动安全与卫生9.1.1设计依据及标准1)国家《劳动法》、《安全生产法》2)《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳动部第3号令3)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）4)《安徽省安全生产条例》5)《生产设备安全卫生设计总则》（GB5083-1999）9.1.2设计原则及防范措施1)原则本项目设计有一套完整的安全卫生组织机构，建立相应的安全管理及安全教育制度，配有专职安全员。本设计贯彻“安全第一，预防为主”的方针。安全卫生设施必须执行与主体工程同时设计，同时施工，同时投产的“三同时”制度，以保证生产安全，提高生产水平，促进企业生产发展。2)防范措施（1）防护措施①布局71 如前所述，根据项目的地形地貌、常年主导风向、施工工艺流程和卫生安全等要求，对项目做了合理的布局。施工区内的工作人员、建筑物资和废弃物，通过清洁道路和污染道路进行分流，互不交叉、互不感染，项目区自然降水、废水通过项目区暗沟排到污水处理场集中处理，统一排除。②防火等级防火等级为III级。（2）劳动保护该项目根据国家有关规范和法规，对于每个工种的生产流程和环节，作业性质及繁杂程度，均有较严明的劳动定额。根据不同工种和定额，安排男或女职工作业，不产生超时、加班加点，过强或过重的体力劳动。劳动保护措施如下：①各种电气设备、传动部分，均设置防护罩、接地装置和避雷装置，以防意外事故发生；②项目建设、管理员工配备工作服和劳保用品；③项目设置相应的医疗保健、文体、浴室等公用设施。（3）突发事件应急措施本项目为商贸物流聚集区，人流、车流量较大，对突发事件要预先做出紧急处置预案，并配置完善的预警报警系统、指挥系统和必要的设施，设置醒目的示警和引导标志，对突发事件做出快速处理、紧急救护、人员疏散、车流疏导，将突发事件的损失降至最低。特别要做好日常检查维护，落实和完善各项规章制度，责任到人，以避免各种突发事件的发生。71 9.2安全卫生措施预期效果评价由于本项目设计、建设、生产各阶段严格遵循国家的有关劳动安全卫生的政策，制定了一整套安全规程，对操作工人进行了严格的培训与考核并根据生产的具体情况，采取了相应的有效措施，因此可预计本项目在防火、通风、安全卫生、劳动保护等方面可达到国家有关部门的规定要求，能最大限度地改善劳动条件，消除不安全因素，杜绝事故的发生或蔓延；确保生产的正常运行，确保职工的身体健康和安全。9.3消防9.3.1设计依据1)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；2)《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；3)《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；4)《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）。9.3.2防火设计1)总图设计总图布置按《建筑设计防火规范》的规定，建筑物周围有环型消防通道，路宽6-9m，转弯半径不小于9m，而且路的一侧设有消防栓，一旦发生火灾，便于消防车和消防人员通行和工作。2)消防水的设计项目区给水管网为消防、71 生活联合给水管网，管网呈环状布置。根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的相关规定，本项目建筑物室内设有室内消火栓，消火栓给水设两个给水进口，按15L/S，灭火时间为2小时考虑供水设计，室外按20L/S消防用水设计的。3)特殊消防高低压配电室配置按有关规定设置小型灭火器。消防器材摆放位置由建设单位根据消防部门要求及实际情况确定。4)防火机构各建筑物内设有专职安全消防员，组建义务消防队，定期进行消防知识培训和消防演练。9.3.3消防设施与措施项目建成后，将全面贯彻“预防为主，消防为辅”的工作方针，建立健全消防制度及可操作性较强的事故应急措施，制定完善的风险应急预案。加强职工防火意识教育，妥善维护消防器材，与当地消防部门搞好协作，以取得各方面的支持。第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构**（**）商贸物流总部基地园区由多个子园区组成，各子园区都有各自独立的管理模式，但整个总部基地管理由物业总部统一监控。总部基地项目开发公司采用直线职能制的组织模式，71 由公司董事会领导下实行总经理负责制，总经理全权负责该项目的筹建与管理，总部基地项目设总经理1人，副总经理2人，同时成立相关职能部门。10.2人力资源配置项目职能机构应充分考虑设施的自动化程度和现代化企业的管理要求,增设相关管理部门和适当相应的工作人员。项目公司的职员，除高级职员由董事会聘任外，其他员工实行全员聘用制和劳动合同制度，本项目所需管理和技术人员由项目承担单位从现有人员中安置或调配，不足人员从本科毕业生中择优聘用，生产工人从当地劳动力市场择优录用。10.3员工培训计划人员培训是研制、开发、生产制造及质量保证的手段，本项目对新增人员集中培训3个月，人员培训包括技术、设备及仪器操作和维护、产品测试、安全生产等，培训对象以技术人员为主。培训地点在公司内部进行。管理人员培训：项目的高层管理人员，应有计划的分批进行培训，不断提高管理水平，适应企业发展的需要。第十一章项目实施进度11.1项目发展规划结合项目的定位、长三角的经济发展形势和滁州市来安县的区位环境，**（**）商贸物流总部基地拟按照立足长三角71 、面向华东，辐射全国，走向世界的发展规划，遵循近期、中期及远期规划发展目标分步实施。近期规划：创建区域性商贸物流总部基地品牌阶段。用1-3年的时间，打响品牌创建战，重点以安徽东部、南京市为大本营，间接辐射安徽全境、南京经济圈与苏锡常经济圈；中期规划：用3-5年时间，借助前期发展的积累，实现品牌影响力深度扩展，辐射整个华东区域，成为华东地区的领导性品牌和国内知名的商贸物流总部基地；远期规划：用5-8年时间，力争将**（**）商贸物流总部基地建设成为国际性商贸物流总部基地，在国际市场占有相应市场份额，成为全球知名品牌。11.2项目开发计划根据“以大流通带动大市场，以大市场带动大产业，以大产业带动大发展”的基本开发思路，**（**）商贸物流总部基地总体开发计划分五期开发完成，总开发期约8年。其中第一期计划于2011-2012年实施，第一期开发体量为400万平方米，第一期开发内容包括灯饰商贸城、家居商贸城、建材商贸城等；第二期计划于2013-2014年实施，第二期开发体量为500万平方米，第二期开发内容包括灯饰商贸城、家居商贸城、建材商贸城、居住休闲区等。前两期的计划开发时间及开发体量详见如下表：开发步骤开发周期开发体量开发范围第一期2011—2012400万平方米灯饰、家居、建材第二期2013—2014500万平方米71 灯饰、家居、建材、居住休闲总计900万平方米第十二章投资估算与资金筹措12.1项目第一、二期投资估算本项目投资规模巨大，建设周期长，发展规划分近期、中期及远期目标分步实施。由于中、远期发展规划方案尚未成熟，本报告以方案相对成熟的第一、二期开发数据为依据，具体估算第一、二期的开发投资额。本项目第一期总用地面积为3000亩，总建筑面积400万平方米，总投资额约82亿元；第二期总用地面积为5000亩，总建筑面积500万平方米，总投资额约108亿元。项目前两期投资额约190亿元，具体投资估算见下表。项目第一期投资估算表序号费用类别单价（元/平方米）投资额（万元）1土地成本232927002前期费用25100023建安工程费15006000004基础配套设施费84336025开发期间税费84337086不可预见费39154007管理费用32128728财务费用59235629总投资额82184771 项目第二期投资估算表序号费用类别单价（元/平方米）投资额（万元）1土地成本2801390502前期费用28137533建安工程费15507750004基础配套设施费86429035开发期间税费87435506不可预见费41202857管理费用33166338财务费用62310369合计投资额108221012.2项目建设资金筹措**（**）商贸物流总部基地项目的总投资超过600亿元，其中前两期投资也接近200亿元，资金投入巨大。项目将采用分期滚动开发的策略以减轻资金压力，第一期开发的物业50%用于对外出售可收回大部分的投资，另50%用于出租获取长期收益，销售回笼的资金再用于第二期的开发，以后各期同样采用这种模式，实现滚动良性发展。项目开发资金主要以**集团自行筹措为主，同时利用**集团的影响力吸引相关行业的龙头企业作为合作伙伴共同投资开发。**集团经过二十年的发展已经积累了雄厚的资金，同时**集团也是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东之一；2009年，**集团入股湛江商业银行，成为其第一大股东。并建立了广生贷款担保公司，拥有一家国内上市公司**控股股份有限公司（股票代码SH）。集团雄厚的资金实力和强大的资源整合功能保证项目按期按质完成。71 **集团将充分利用自身在商贸流通、家具生产流通等领域内的领导都地位，吸引众多商贸流通行业的龙头企业进驻基地共同投资开发，集中行业内的优势资源，在最短时间内将本项目打造成为立足长三角、辐射全国的世界级商贸物流总部基地。第十三章经济效益评价和经济影响分析13.1经济效益评价13.1.1经营模式经营模式方面，本项目计划采用分期滚动开发、租、售相结合的模式，开发的物业中有50%用于出售快速回笼资金，另外50%的物业通过出租来获取长期收益。第一期开发的物业50%对外出售可收回大部分的投资，回笼的资金再用于第二期的开发，以后各期同样采用这种模式，项目实现滚动良性发展。13.1.2项目第一期经济效益分析1）物业出售经济效益分析（1）销售收入测算第一期开发的物业总面积为400万平方米，用于对外销售的物业占总开发量的50%即200万平方米，预测该项目第一期平均销售单价为4000元/平方米，销售收入见下表。71 销售收入测算表销售时间比例销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）销售收入（万元）2011年20%4040001600002012年50%10040004000002013年30%604000240000合计800000（2）经济效益测算损益测算表序号项目计算公式金额（万元）备注(1)销售收入600000(2)开发成本301919总开发成本的50%(3)开发费用58217(4)销售税金及附加44400(5)土地增值税73525(6)利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)231152(7)所得税(6)×25%57788(8)净利润(6)-(7)173364(9)净投资利润率净利润/总投资额38.4%(10)净销售利润率净利润/总销售额21.7%现金流量测算表（全部投资）序号项目合计第一年第二年第三年1现金流入800,000160,000400,000240,0001.1销售收入800,000160,000400,000240,0002现金流出626,636260,604268,22697,8062.1开发成本392,706196,353157,08239,2712.2开发费用58,21729,10923,2875,82271 2.3销售税金及附加44,4008,88022,20013,3202.4土地增值税73,52514,70536,76222,0572.5所得税57,78811,55828,89417,3363净现金流量173,364-100,604131,774142,1944累计净现金流量　-100,60431,170173,3645净现值116,435-89,825105,050101,2116累计净现值116,435-89,82515,225116,435按照相对应原则，出售的物业按比例应承担开发成本的50%即301919万元，承担的开发费用包括管理费用和财务费用之和的50%以及全部的销售费用，故第一期对外出售的物业应承担的投资成本费用为360136万元。从上面测算表计算过程可得出，本项目第一期50%（200万平方米）的物业经过三年的销售可获得销售收入800000万元，获得税后利润为173364万元，税后投资利润率为38.4%，税后销售利润率为21.7%；项目现金流量净现值为116436万元，内部收益率为79.7%。从以上的测算结果可得出，本项目对外出售的物业具有很强的盈利能力。2）项目第一期物业出租经济效益测算用于出租的物业占第一期全部物业的50%，即200万平方米，按相对应原则，出租的物业按比例应承担建设成本费用的50%即315722万元。按20年平均折旧、残值为10%计算，达产后年折旧额为18492万元。预见初期物业租金为30元/㎡•71 月，以后每年提升2%。物业第1年和第2年为开发期，先期开发的物业主要用于出售，从第3年开始物业投入出租，第3年和第4年出租率分别为70%和80%，第5年以后出租率稳定在90%。从测算表可以得出，本项目前十年物业出租每年可获纯利润约3亿元左右，每年可收回超过4亿元的投资额，到第十年未（含建设期）可累计收回全部投资377684万元，按这样的资金收回速度，预见第十一年未可收回全部投资。如果不计建设期，项目用于出租的物业的投回收期约为9年，有较强的盈利能力。项目第一期前十年物业出租收益表金额单位:万元年份第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年商业物业面积(万㎡)建设期建设期200200200200200200200200出租率70%80%90%90%90%90%90%90%平均租价3031313232333434年租金收入5040058752674186876670142715447297574435综合费用(15%)75608813101131031510521107321094611165折旧1849218492184921849218492184921849218492税前利润2434831448388143996041129423214353744778税后利润1826123586291102997030847317413265333584年回收投资3675342077476024846149338502325114552075累计回收投资3675378830126432174893224232274464325609377684注:上表中综合费用包括管理费用(5%),维护费(5%)和营业税(5%)项目第二期及以后各期均采用第一期的经营模式，实现滚动开发。整个项目全部建成后可容纳约十万家全球品牌企业进场经营，全面运营后，年交易量将达到1000亿，年创税上百亿。71 13.2行业影响分析通过调研发现，滁州市商贸物流行业相对而言投资规模小，功能较为单一，主要服务滁州市本地区客户群体，商业辐射能力、产业驱动动能不足。纵观滁州市商贸物流产业链现状，产业集聚、投资强度、营销体系、统一规划等重要环节的缺失导致商贸物流产业没有形成社会化和集约化产业群，商贸物流行业亟需规划先行、整合市场资源，优化市场环境，加强整体规划和配套建设。所以，高起点介入是唯一的、也是必然的产业发展路径，这是滁州市家居行业发展的有利因素。为此，在政府政策指引下，**集团将利用在全国各个省份家居流通、商贸市场开发的成功经验和我们对滁州市、苏州蠡口国际家具城的调查，我们将采取“以大流通带动大市场，以大市场带动大产业，以大产业带动大发展”的开发思路，在最短时间内实现“弯道超车”，抢占竞争战略高地，为推动滁州乃至长三角区域商贸物流产业的发展贡献一分力量。13.3区域经济影响**（**）商贸物流总部基地将成为以高度聚合的商贸物流业为支撑，以长三角为核心，辐射周边500公里半径的世界级的商贸物流总部基地。涵盖了包括上海、南京、杭州、苏州等中国东部最发达城市在内的6省1市，直接辐射人口3亿7千万。项目投入运营后，将成为华东地区经营档次高级化、经营手段现代化、经营品种专业化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模的全球商贸物流之都。71 13.4宏观经济影响**（**）商贸物流总部基地将建设成为立足滁州市、面向华东，进而辐射全国，走向世界的综合性商贸物流总部基地。项目近期重点以滁州市、南京市为大本营，间接辐射南京经济圈与苏锡常经济圈。中远期利用前期的积累，实现品牌影响力深度扩展，成为南京经济圈与苏锡常经济圈商贸物流总部基地的领导性品牌，创建国际性商贸物流总部基地品牌。并逐步力争使**全球商贸物流总部基地成为全球知名的品牌，把滁州市打造成为中国新一代绿色家居示范中心，在国际家居市场产生一定影响力。第十四章社会影响分析14.1社会影响效果分析1）有利于滁州市经济的快速发展：**（**）商贸物流总部基地全部建成后计划引进约十万家大中型家具全产业链上各种相关企业，为全球大型连锁企业提供全天候、全方位采购及配送服务，每年可直接为地方创税上百亿元。2）有利于增加就业机会：**（**）商贸物流总部基地将直接和间接提供几十万个以上就业岗位，吸引数万的高端人才进驻服务，同时带动金融等现代服务业的同步发展，促进当地产业的发展。3）有利于开创低碳竞争蓝海领域：**（**）商贸物流总部基地产业的高度聚合和发展，将引发产业链上游的研发、创意、科研等行业的发展，对滁州市低碳、环保产业的发展将起到极大推动作用。71 4）有利于城市经济多样化发展：**（**）商贸物流总部基地将为滁州市经济发展提供新引擎，在传统的家电（西门子冰箱、康佳彩电冰箱、扬子空调等）、非金属矿深加工、农副食品深加工、装备模具、纺织、化工等主导行业的基础上，为经济发展找到新的增长点。5）有利于城市知名度的提高：**（**）商贸物流总部基地定位为全球性的商贸物流平台，项目全球性的宣传及商贸往来，有利于滁州市在全球范围内的城市知名度提升。14.2社会适应性分析**（**）商贸物流总部基地项目建设符合国家和安徽省有关产业结构调整政策，项目的建设得到当地政府部门的积极支持和配合，项目建成后有利于推动当地经济结构调整，提高居民收入，因此项目建设也得到当地居民的支持。本项目所在区域有一定的经济基础，人员素质较高，现有技术、文化状况能够适应本项目的建设和发展。14.3社会风险及对策分析本项目涉及部分拆迁安置问题，拆迁安置及补偿将由来安县人民政府依法进行。项目的建设运营过程中对周围环境影响较小，因此本项目社会风险较小。社会风险分析表序号风险因素持续时间可能导致的后果措施建议1拆迁安置问题较长项目延期由政府协调及时做好拆迁安置工作71 2民族矛盾、宗教问题无无3弱势群体支持问题无无4受损补偿问题少项目延期及时支付补偿款14.4社会影响分析结论综上所述，**（**）商贸物流总部基地项目的建设将产生积极的社会影响，与所在地互适性良好，将有力地促进当地经济的建设和发展。第十五章结论与建议15.1结论1）**（**）商贸物流总部基地项目的投资建设符合滁州城市总体规划和国家产业政策的要求，并经深入的调研分析认为项目具有较好的经济效益、社会效益和一定抗风险能力，项目投入是可行的。2）本项目建成后不但可以改善来安县和滁州市商贸投资环境，而且对加速滁州市和来安县的城市现代化进程和增加城市劳动力就业等起到很大的促进作用。3）不论从**集团在商贸流通、金融行业的地位来看，还是从过往的开发经历和资金实力，本项目由**集团来操作是最合适的。4）由**集团来操作本项目是完全可行的，**集团具备实力协助滁州市及来安县人民政府实现对该片区的商贸规划和发展战略的制定。5）**集团将秉承“人与自然和谐发展”的经营理念来开发打造**（**）商贸物流总部基地项目71 这个项目，在建设和开发过程中全面贯彻环保节能、高科智能、循环经济的开发理念，倾注全力把本项目打造成立足长三角、面向全国的标志性商贸物流基地项目，使其成为滁州市乃致安微省一张闪亮的名片。6）**集团愿始终与来安县人民政府共同努力、共同发展、共同繁荣的宗旨，彼此建立战略合作伙伴关系，以极大的热情盼望加入到**（**）商贸物流总部基地的建设行列。15.2建议1）成立联合领导小组。由于项目规模巨大，投资巨大，建议由滁州市各有关部委牵头与**集团联合成立一个项目领导小组，共同推动项目的开发建设和招商引资。2）产业深度整合。在整个开发建设和招商期间，建议滁州市政府引导家居建材、灯饰、工业品及原辅料、汽车及汽车用品等行业中从事研发设计和流通企业进驻**（**）商贸物流总部基地。3）**（**）商贸物流总部基地优惠政策。由于项目将极大完善滁州市经济结构，促进区域经济发展。为了项目的顺利实施，建议由市县两级政府以正式文件的形式，出台明确的具备可操作性的**（**）商贸物流总部基地优惠政策。4）加强人才培养和风险分析。本项目投资规模大，建设和经营过程中各方面工作协调难度较大，建议加强项目人才的引进与培养，多方面吸引高级管理人才和专业技术人才，提高企业核心竞争力，同时加强对项目风险性分析研究，制订防范和化解风险的预案，增强企业抗风险能力。5）加强公共配套规划。为了给区域发展留下足够的发展空间，建议政府适当增大汊河经济开发区的公共配套设施用地。71 6）重点项目申报。为了更好的推动本项目，建议将本项目申请为滁州市和安微省的重点项目工程。7）建议来安县2010年上划给市里的1727亩土地指标暂缓执行，将其作为本项目2011年第二期建设用地指标。8）建议滁州市承接产业转移示范区交通规划，将汊河纳入一并考虑，尽快启动104国道改道工程，适时实施路面拓宽工程、滁河疏浚工程，提高公路、水路通达能力9）本项目的建设具有较强的可操作性，但是由于项目规模大，建设周期长，建筑时间较紧，建设过程中各方面工作协调难度较大。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。71'