XX县土地储备项目可行性研究报告 64页

'XX县土地储备项目1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称XX县土地储备项目1.1.2项目承办单位及其概况项目承办单位：XX县土地储备交易中心项目单位法人代表：XXXX1.1.3编制依据及范围1、编制依据（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国环境保护法》；（3）《XX县县城总体规划》（2008-2020年）；（4）XX县政府工作报告（2013年2月26日）；（5）国家相关政策、法规、文件；（6）项目建设单位提供的有关资料、数据；2、编制原则（1）认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。（2）实事求是，以现在的县城发展格局为基础，以XX县县城的发展规划为依据，切重县城功能的有效延伸。64 （3）根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析论证。3、编制范围受项目承办单位的委托，并且会同有关单位和相关部门，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土、规划等有关部门已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照《建设项目经济评价方法与参数》、《可行性研究与项目评价》、《投资项目可行性研究指南》以及国家和行业的有关规定，编制了项目的可行性研究报告。本可行性研究报告的编制范围包括：（1）项目基本情况；（2）待储备地块概况；（3）土地储备流程；（4）区域条件；（5）规划与市场分析；（6）地质条件与建设条件；（7）环境保护；（8）节能、节水；（9）项目实施进度；（10）项目管理与工程招标；（11）投资分析；（12）财务分析；64 （13）风险分析。1.1.4项目提出的理由及过程XX县位于XX省西南部，其社会经济发展都在快速前进。全县人民紧紧围绕建设富裕生态和谐XX目标，全面落实科学发展观，用于创新，扎实工作，全面完成了各项任务，经济社会发展取得了新的成绩：（1）国民经济稳步增长，综合实力显著提高；（2）农业产业化建设再上新台阶，农民收入快速增长；（3）工业经济结构调整取得战略性突破，非公有经济快速发展；（4）城镇化建设快速推进，承载功能明显提升；（5）生态环境建设成效显著，可持续发展能力进一步增强；（6）民生工程扎实推进，干部群众得到更多实惠；（7）社会事业全面发展，和谐XX建设卖出了新步伐；（8）依法行政能力明显提升，政府自身建设得到加强；（9）XX县全县经济社会实现了跨越式发展，人民群众幸福指数明显提升。总之，在全县人民的努力之下，XX县处处呈现出欣欣向荣的景象。XX县人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发、大引进、大建设的热潮，全县的经济发展步入了高速发展的时期。近年来，XX64 县不断加强县城基础设施建设。交通邮电等网络四通八达。南昆铁路穿过XX县的西南部XX镇，在县内有车站3个。南昆铁路、昆灿高速公路、望安高速公路、南盘江水上运输等交通要道穿越该镇，公路324国道穿过XX县的西南部，312省道横穿XX县。县到乡镇的公路网状分布，水路红水河由西至东横贯全县。县内所有行政村都开通有线电话，无线电话也覆盖到所有的行政乡镇。另外，县内供电网络遍布全县各个行政村，95%以上的自然村寨也在2007年达到供应照明用电。随着XX县经济的徐萌发展和县城基础设施的配套完善，房地产项目日趋活跃。为提升XX县建设的整体水平，按照XX县县城建设总体规划，XX县土地储备交易中心受县委、县政府的委托，拟对XX县者楼镇土地共计683.09亩实行统一征收储备，统一规划后在进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于基础设施建设和土地的开发整理。1.2土地收储规模、原则与土地利用规划1.2.1土地收储规模本项目为XX县土地储备项目。其中2009年第一批城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号：13—01、13—02、13—03、14—01、14—02、14—03、14—04）征收集体土地面积133.50亩。包括耕地100.50亩，建设用地33.00亩；2011年第一批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号：17—01、17—2、18—01、18—02、18—03、19—01、19—02、20—01、20—64 02、20—03、21—01、21—02、21—03）征收集体土地面积336.90亩。包括耕地240.90亩，园地19.50亩，未利用土地76.50亩；2011年第二批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号：16—01、21—04、15—01、15—02）征收集体土地面积212.69亩。包括耕地212.69亩。按土地类型分，本次土地收储征收耕地共计554.09亩，园地19.50亩，建设用地33.00亩，未利用土地76.5亩。表1.2.1-1土地征收明细表单位：亩名称耕地园地建设用地未利用土地合计2009年第一批城镇建设用地1号地块100.50033.00133.502011年第一批城镇建设用地1号地块240.9019.50076.50336.902011年第二批城镇建设用地1号地块212.71212.71合计554.0919.5033.0076.5683.091.2.2土地收储原则(1)依法等价原则；(2)土地效益最大化原则；(3)公平公正原则；(4)主动公开原则。1.2.3土地利用规划本项目土地征收用于收储，便于统一管理与规划。64 1.3项目总投资及资金筹措1.3.1项目总投资项目总投资20092万元，其中:征地补偿费用：5102万元；房屋征收补偿费用：3701万元；“五通一平”费用7276万元；预备费1704万元；建设期利息1344万元;其它费用965万元。详见“总投估算表”。1.3.2资金筹措初步估算，项目总投资约为20092万元，融资方案：建设单位自筹资金6092万元，占项目总投资的30.32%，银行贷款14000万元，占项目总投资的69.68%。详见“总投估算表”。1.4主要经济技术指标序号项目单位数量备注一地块面积亩683.091.1农用地亩606.59耕地、园地1.2未利用土地亩76.50二项目投资费用万元20092三+四***+八三征地补偿费用万元51023.1征地费万元13581.99万元/亩3.2社保资金万元5468000万元/亩3.3青苗补偿费万元12782.3万元/亩3.4新增建设用地使用费万元4330.667万元/亩3.5耕地开垦费万元5541.00万元/亩3.6契税万元1020.15万元/亩3.6耕地占用税万元7201.3万元/亩3.7征地管理费万元1090.16万元/亩四房屋征收补偿费万元37014.1框架结构万元2123173元/平米64 4.2粘土砖混结构万元13272981元/平米4.3石混结构万元3432286元/平米4.4土木结构万元821580元/平米4.5木瓦结构万元3521353元/平米4.6简易结构万元5131069元/平米4.7搬迁费、临时安置费（两年）万元87225元/㎡/月五“五通一平”费用万元72765.1场地平整及边坡工程万元27324万/亩5.2供水、排水工程费用万元596210万/公里5.3供电、供气工程费用万元767270万/公里5.4通讯及网络工程费用万元398140万/公里5.5道路工程费用万元2783980万/公里六预备费万元170410%七建设期贷款利息万元1344基准利率八其他费用万元9651.5结论及建议1、结论搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求，同时也是推进城乡统筹发展的要求。该项目通过土地征收与规划，使土地得到集中合理利用，改善社会资源环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。该项目将有力促进和提高XX县现代化水平和文明程度，项目的社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善土地资源浪费现状，缓解贫富差距，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，推进城乡统筹发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。64 综上所述本项目符合XX县县城发展的总体规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中、合理、可靠。无论是从项目的必要性和方案，还是从社会效益方面看，该项目均是可行的。2、建议（1）项目建设过程中应尽可能的注重环境保护与能源节约。（2）在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。（3）为保证项目能够顺利、稳妥地实施，应积极争取政府在政策、财政等多方面的支持，使本项目能够有足够的资金和政策保证。64 第二章待收储地块概况2.1待储备地块位置和形状、面积本项目为XX县土地储备项目。其中2009年第一批城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号：13—01、13—02、13—03、14—01、14—02、14—03、14—04）征收集体土地面积133.50亩。包括耕地100.50亩，建设用地33.00亩；2011年第一批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号：17—01、17—2、18—01、18—02、18—03、19—01、19—02、20—01、20—02、20—03、21—01、21—02、21—03）征收集体土地面积336.90亩。包括耕地240.90亩，园地19.50亩，未利用土地76.50亩；2011年第二批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号：16—01、21—04、15—01、15—02）征收集体土地面积212.69亩。包括耕地212.69亩。按土地类型分，本次土地收储征收耕地共计554.09亩，园地19.50亩，建设用地33.00亩，未利用土地76.5亩。本项目收储土地共计683.09亩，扣除道路及公益事业用地面积后，实际可出让土地面积489.93亩，不可出让土地面积193.18亩。64 表2.1.1-1各块土地征收明细表单位：亩名称耕地园地建设用地未利用土地合计2009年第一批城镇建设用地1号地块100.50033.00133.502011年第一批城镇建设用地1号地块240.9019.50076.50336.902011年第二批城镇建设用地1号地块212.69212.69合计554.0919.5033.0076.50683.092.2项目区内土地权属本项目收购储备土地权属类别有农用土地及未利用土地。其中：农用土地606.59亩，未利用土地76.50亩，共计683.09亩。2.3地形、地质状况项目选址位于XX省XXXXXXX自治州XX县。XX县地处云贵高原向广西低山丘陵过渡的高原边沿斜坡、珠江上游南、北盘江交汇的三角地带。该县东靠望谟、西接安龙，北部与贞丰县相邻、南面与广西壮族自治区的乐业、田林、隆林三县以南盘江隔河相望。地理位置东经105°27′—106°12′、北纬24°38′—25°19′之间。东西长76KM，南北宽73KM。全县总面积2596.70KM²，辖5乡9镇，123个村，11个居委会，994个村民小组。64 2.4待储备地块地上附着物由于待储备地块中有农用地、未利用土地，其中大部分为农用地，所以待储备地块的地上附着物有大量农作物需进行补偿，具体情况见下表：表2.4-1待储备地块地用地现况序号项目数量（亩）面积（㎡）备注1农用地606.59404408.69耕地、园地2未利用土地76.551000.262.5基础设施、市政建设条件XX县的基础设施条件正在发生日新月异的变化。县内所有行政村都开通有线电话，无线电话也覆盖到所有的行政乡镇。另外，县内供电网络遍布全县各个行政村，95%以上的自然村寨也在2007年达到供应照明用电。居民收入稳步增长，物质文化生活条件有了较大的提高。医疗卫生与社会保障体系初步完善，新型农村合作医疗覆盖面达到95%，城镇居民基本医疗保险、农村低保制度全面建立。农村水、电、路等基础设施和城乡住房保障、社会治安等领域基本完善，社会安定团结。64 第三章土地储备流程土地储备交易是指XX县土地储备交易中心受县委、县政府的委托，根据土地储备计划，对XX县规划区范围内的土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。分为以下三种形式：1、收购储备凡规划范围内符合规定的国有土地，均可由XX县土地储备交易中心进行收购。其基本操作程序见下图：受理申请前期调查拟制方案上报会审测图确权入库管理合同履行签订合同（1）受理申请：对土地使用权人提出的收购申请，XX县土地储备交易中心在认定符合收购条件后，正式予以受理。受理须要求申请人提交收购申请书、法人资格证书、授权委托书、营业执照、土地使用权合法证明、房屋使用权合法凭证、宗地图纸、单位主管部门意见等相关资料。（2）前期调查：受理土地使用权人的申请后，搞好土地及地上建筑物与附着物权属、土地与房屋面积、四至范围、土地现状及用途、收购所需费用等方面的调查。（3）拟制方案：根据调查的情况，XX县土地储备交易中心在征求规划部门意见并搞好评估测算的基础上，拟制收购方案。64 （4）上报会审：将收购方案及土地收购审批表上报国土资源局集体会审讨论通过。对特殊地块的收购，报往相关部门批准。（5）测图确权：方案批准后，由XX县土地储备交易中心会同国土资源局有关科室进行实地勘测、绘图，明确土地权属。（6）签订合同：在完成以上程序后，与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。合同主要内容包括宗地位置、面积、用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限，交付土地的期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。（7）合同履行：按照合同约定，双方履行各自的权利与义务。主要包括收购补偿费的支付，土地及地上附属物权属的变更、土地交付等。（8）入库管理：土地使用权人将土地交付后，XX县土地储备交易中心将其纳入政府土地储备库，填写《储备土地入库登记表》，并按《储备土地地块管理暂行办法》进行管理。2、收回储备收回储备是指XX县土地储备交易中心将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城镇建设发展调整规划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。其基本操作程序见下图：前期调查拟定方案上报会审下达决定支付补偿入库管理权属变更（1）前期调查：对应当收回或申请收回的土地，由XX64 县土地储备交易中心会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实地调查取证。调查内容主要有：土地利用现状、地上附着物情况、土地使用权人意见、收回的理由及该宗土地的资料图纸等。（2）拟制方案：根据调查的情况，XX县土地储备交易中心会同国土资源局相关科室拟制具体的收回方案。方案主要内容包括土地利用现状、收回方式及依据、补偿方案等。（3）上报会审：将收回方案上报国土资源局集体会审，并按照批准权限，上报上级有权机关审批。（4）下达决定：方案批准后，县国土资源局根据政府和上级国土部门授权，向土地使用人下达土地使用权收回的决定。对无偿收回的土地，由国土资源局法规监察部门按行政处罚程序办理。（5）支付补偿：对有偿收回的土地，由XX县土地储备交易中心向原土地使用权人支付补偿费。（6）变更权属：土地收回后，国土资源局注销该地块的土地使用权证，XX县土地储备交易中心将其纳入政府土地储备库，并对外公告。（7）入库管理：对入库后的土地，填写《土地入库登记表》，由XX县土地储备交易中心按有关规定进行管理。3、征用土地(新增建设用地)征用土地储备是指XX64 县土地储备交易中心根据土地利用总体规划、县城建设总体规划、土地利用年度计划、土地市场需求，为强化政府土地资本营运后劲而将县城规划区范围内的集体土地，统一征为国有并将其纳入政府土地储备库的活动。其基本操作程序见下图：拟定方案前期调查上报会审资料准备上报审批入库管理征拆补偿缴征地税（1）拟定方案：XX县土地储备交易中心会同县规划部门对拟征用的集体土地进行现场查看，明确拟征土地位置及用途。根据规划部门的选址意见，由储备交易中心拟制统一征地方案。（2）前期调查：XX县土地储备交易中心会同县国土资源局及相关科室对土地进行实地勘测、明确土地权属、对所征用土地的现状及地理位置、征地拆迁基本情况进行调查。（3）上报会审：将征地方案提交市国土资源局集体会审并讨论通过。（4）资料准备：市国土资源储备中心会同市国土资源局相关科室准备报批图件资料。（5）上报审批：储备中心会同县国土资源局相关科室，依据征地审批权限，将征地报批资料报有权机关批准。重建基地用地资料一并报批。征地过程中的各项税费项目，由国土资源储备中心一并缴纳。（6）上缴有关税费：XX县土地储备交易中心按照审批要求，及时上缴征地相关税费。64 （7）征地拆迁补偿：根据审批文件，XX县土地储备交易中心委托县拆迁事务处对被征用地块进行土地、地上建筑物、附着物拆迁补偿和劳动力安置补偿。补偿费由XX县土地储备交易中心按财政局投资评审中心征地拆迁项目预决算进行统一支付。（8）入库管理：征地拆迁补偿完毕后，征地拆迁事务处将被征用土地XX县土地储备交易中心，进入政府土地储备库，由储备交易中心填写《土地入库登记表》，并按有关规定进行管理。64 第四章区域条件4.1区域基本情况1、地貌、地质及水文条件本项目位于XX省黔西南XX县。XX县地处云贵高原向广西低山丘陵过渡的高原边沿斜坡、珠江上游南、北盘江交汇的三角地带。该县东靠望谟、西接安龙，北部与贞丰县相邻、南面与广西壮族自治区的乐业、田林、隆林三县以南盘江隔河相望。地理位置东经105°27′—106°12′、北纬24°38′—25°19′之间。东西长76KM，南北宽73KM。全县总面积2596.70KM²。最高海拔1634米，最低海拔301米。西北大部分地区海拔在900米—1200米之间，中部900米左右，东南部400—600米之间。XX县属珠江水系南、北盘江干流区。全县共有南、北盘江支流流域面积10KM²以上的河流27条，（其中流域面积在20KM²以上的河流15条），支流总长363.3KM，流域面积2021KM²，河网密度为157.7M/KM²，年径流量13.7亿m³，常年水资源总量13.33亿m³。这些河流分别向南或东南汇入南盘江、向东北汇入北盘江。南、北盘江分别从县境南面和东北边沿在双江口会合汇入红水河。在流域面积在20KM²以上的15条支流中，主要的一级支流有殃坝河、者楼河和大田河外，其余14条支流均为雨源性河流，洪枯流量变化大，河流穿行于深山峡谷，水能资源较为丰富。县域东、东南大部属于国家重点大型工程龙滩电站库区，西南部XX64 镇建有平班电站库区。2、交通条件南昆铁路穿过XX县的西南部XX镇，在县内有车站3个。南昆铁路、昆灿高速公路、望安高速公路、南盘江水上运输等交通要道穿越该镇，公路324国道穿过XX县的西南部，312省道横穿XX县。县到乡镇的公路网状分布，水路红水河由西至东横贯全县。3、气候境内气候属亚热带温暖湿润季风气候，年均气温19.7℃，极端最高气温36.5℃，极端最低气温为零下4℃，多年平均无霜期为345天，年均降水量1035毫米。主要特点是冬无严寒，夏季炎热，夏湿春干，雨热同季，春暖早、秋凉迟。全年日照时数1514.6小时。水果品质好，牲畜数量多，林木生长快，除杉木外，主要树种还有细叶云南松、油桐、油茶、丝栗栓皮栎、江南油杉、红椿等。森林覆盖率14.9%。4、其他基础设施条件项目区各项基础设施包括水利、电力、通讯等相关市政基础设施建设完善。完全可以满足项目需要。4.2区域经济条件与资源条件1、经济条件64 在州委州政府和县委县政府的坚强领导下，在县人大、县政协的监督支持下，县政府团结带领全县人民，认真贯彻落实中央、省州一系列重大决策部署，积极应对经济运行中的新情况、新问题，开拓创新，真抓实干，全面完成或超额完成了县政府确定的各项目标任务，全县经济持续平稳增长，各项事业协调发展，社会和谐稳定。2012年全县完成生产总值17.54亿元，增长15.3%；全社会固定资产投资17.26亿元，增长64.8%；财政总收入2.55亿元，增长40.32%；公共财政收入1.65亿元，增长96.05%；全年财政支出12.21亿元，增长28.09%；农民人均纯收入达3960元，增长19.4%；城镇居民人均可支配收入14936元，增长19.8%；社会消费品零售总额2.1亿元，增长19.47%；金融机构各项存款余额28.19亿元、贷款余额16.8亿元，分别增长25.18%和16.92%。64 2012年开工实施500万元以上项目71个，完成投资14.49亿元。争取国家、省州专项资金5.03亿元，增长37%，确保了一大批民生及基础设施项目顺利实施。工业园区道路、供电、供水等基础设施不断完善，已入驻我县工业企业9家，其中南华糖厂已开榨投产，岩架造船厂、冗洪石材加工厂、德隆水泥厂、活性炭厂、可降解地膜厂、方解石加工厂等工业项目稳步推进。2012年工业项目投资达6.1亿元，同比增长42.98%；全部工业增加值1.81亿元，同比增长17.1%。完成坡妹至岜达、暗井至交关、丫他至洛省、双江至荣丁4条共41.17公里通村油路和2011年度9条89公里通村公路建设，建成路雄、坝把、板碰等19个便民码头和秧坝客运站；启动实施10座农村公路桥梁建设，其中八信桥、坝法桥、冗袍桥等6座桥梁已建成投用；开工建设南俄至茶园(冗渡至庆坪段)、花冗至荣庆、烈士塔至央平、十一公桩至文达、双江至坝纳、丫他至板其、者王至秧亚7条107.5公里通村油路；完成百口德政桥形象进度96%。实施了一批水利水保、农村饮水安全、城镇防洪、粮田水利、病险水库除险加固、中小河流治理、冬修水利、节水改造等工程，解决了71个村组26所学校3.43万人农村饮水安全和6523亩农田灌溉；XX水库、丫他水库、三岔河水库的前期工作顺利推进。实施“一事一议”64 项目110个，完成进组路硬化65公里、人行步道硬化33公里，建成便民桥1座、垃圾池13个、文化场所2个，安装太阳能路灯609盏。建成县城区空气质量自动监测站，完成垃圾填埋场和污水处理工程建设，在者楼镇东风村浪沙组、丫他镇坪位村新建19个垃圾收集池，完成县城者楼河南岸人行道改造、部分屋面小青瓦更换、纳广小区广场改造、布依广场和步行街维修，秧坝小城镇建设初见成效，坡妹小城镇建设稳步推进，城镇化率达21.21％。移民安置点基础设施不断完善，库岸失稳人口搬迁安置顺利完成，安全饮水、道路硬化、机耕道建设和产业发展等后期扶持项目顺利推进。完成岩架镇洛王村外磨组、者楼镇东风村及羊场村、秧坝镇板用村村庄整治工程和5667户农村危房改造，农村村容村貌、农民居住条件得到改善。组织实施者楼镇大规模土地整治项目、八渡镇乃言和弼佑乡秧兵土地整理项目，整治土地1.42万亩，新（维）修河堤14.7千米、水渠27千米、机耕道22千米、生产便道19.6千米，新增耕地475亩。对县内非法采矿进行治理整顿，进一步规范矿业秩序。司法、工商、统计、金融、盐务、物价、宗教、气象、老龄、档案、地方志、妇女儿童、食品药品监督等方面工作也取得了新的成绩。2、资源条件XX县位于桂西北乐业金矿，高龙——马雄金矿田，滇东南富源、罗平金矿区和XX省西南部诸金矿田所组成的金三角成矿区，也称滇、黔、桂金三角地区，境内蕴藏着丰富的黄金矿产资源。全县十四个乡（镇）中现己探明有七个乡（镇）蕴藏着黄金矿产，这七个乡（镇）分别是：XX镇、丫他镇、者楼镇；冗渡镇、岩架镇、庆坪乡、百口乡。目前已探明储量23吨，90%以上是原生矿，其分布大致是：丫他磺厂沟金矿区的原生矿体13.13吨，纳板窟窿南翼的板其矿区原生矿体6.90吨，百地矿区2吨。其他氧化矿体据推测约为2—3吨左右，主要分布在者楼镇、冗渡镇、岩架镇、庆坪乡等乡（镇）、一带。目前，XX省l15地质大队根据初探报告，在XXEW（东西）向造山型构造带中的纳板窟窿南、北翼发现一大型金矿田一板其金矿田纳板金山矿区，矿区长6500米，平均品位为6—8克/吨；该矿区位于黔西南州XX县境内，为XX具丫他镇所辖。矿区位于XX县城西约40公里处，距离丫他镇21公里，处于大地构造位置为云南弥勒—师宗一XX兴义大断裂云南右江造山带边缘斜坡至深水相位的“卡林型”金矿，因其微细粒浸染型金矿基本地质特征与美国内华达州卡林镇林恩矿区产出的金矿相似，故称“卡林型”64 金矿。据初步推测，板其金矿田纳板金矿山矿区的远景资源量估算为：A+B级资源总量6.90吨以上。其他如岩架、百口、庆坪、XX等乡镇均育成矿反映，现巳开采的金矿占近40个。年黄金社会产量在6000两左右。64 第五章规划与市场分析5.1总体规划条件1、县城定位XX县作为全县经济、文化、教育和交通的中心，在全县的经济发展中占据关键地位。根据XX县人民政府相关政策，为了加强XX县的经济和社会发展，XX县将者楼镇作为发展对象，将其打造成为符合XX县经济和社会发展的新型农村。2、县城规划XX县城作为全县的的中心，在县城规划上，通过县国土资源局的规划批准，按照XX县地理特征，坚持“坚持发展特色、突出布依元素”的原则，一手抓县城建设，一手抓小城镇建设。树立多渠道融资经营城镇的理念，力争融资3亿元以上投入城镇基础设施建设。启动县城新老城区连接通道建设，缓解县城交通压力。全力推进纳福新区建设，2013年6月底完成第一期路网工程，年内完成第二期路网工程，力争年底启动第三期路网工程，10月底完成纳福广场建设，启动建设县便民服务中心。推进旧城改造，重点抓好东风片区开发建设。结合实施扶贫生态移民工程和省州小城镇建设工程，重点抓好坡妹、秧坝、冗渡、丫他4个乡镇的小城镇建设，启动岩架旅游乡镇建设。64 5.2待储备地块的规划可行性分析1、储备地块的规划及其可行性本次项目规划收储地块XX县者楼镇位于XX县县城规划区范围内，符合XX县土地利用规划和XX县县城总体规划。同时对用地强度做出了具体要求，并且同意按规划蓝线范围内进行土地统征。规划建设的商服、住宅地块的建设目标主要是为了美化该地块周边地区的环境。满足县城居民对房屋居住的需求，同时，更好的实施XX县县城总体规划，并承担起该地块在县城规划中的职能要求。按照功能有机组合原理，合理细分用地，一方面遵循土地市场经济原则；另一方面有利于该地区综合环境的形成。力争创建一个多样化、有文化认同感的社会群体，创造丰富多彩、富有特色的新景观风貌，体现XX县新区形象，逐步形成和睦、进取的新型社区，力争环境优美，做到经济效益和社会效益的有机统一。规划建设的商服、住宅地块的规划策略主要是立足区位优势，是开发建设与环境保护及可持续发展有机融合。周边环境的改造升级，将使周边环境及基础设施逐步改善。项目区的环境和区位优势还有很大的提升空间，能吸引更多的投资商进行投资开发建设。2、待储地块最佳利用分析64 XX县近些年来的发展，现在已经取得了较好的发展时机，其原因如下：（1）XX县城镇化建设快速推进，项目建设是进一步加快XX县城镇化建设的需要。截至2012年底，XX县城镇化建设快速推进，承载功能明显提升。城建重点工程完成年度计划任务，2012年开工实施500万元以上项目71个，完成投资14.49亿元。争取国家、省州专项资金5.03亿元，增长37%，确保了一大批民生及基础设施项目顺利实施。工业园区道路、供电、供水等基础设施不断完善，已入驻我县工业企业9家，其中南华糖厂已开榨投产，岩架造船厂、冗洪石材加工厂、德隆水泥厂、活性炭厂、可降解地膜厂、方解石加工厂等工业项目稳步推进。2012年工业项目投资达6.1亿元，同比增长42.98%；全部工业增加值1.81亿元，同比增长17.1%。（2）XX县社会经济发展取得重大突破，但城乡差距较大，项目建设是XX县推进城乡统筹发展的需要。XX县第十六届人民代表大会第四次会议政府工作报告中指出XX64 县县委、县政府将坚持规划引领、产业支撑、民生优先、城乡均等的发展原则，顺应经济社会发展和人口转移趋势，加快推进工业化、城镇化、产业化和公共服务均等化，做强县城、做大集镇、做好社区，引导农民向县城、重点镇和中心村集中，工业向园区集中，农业向产业化集中，土地向规模经营化集中。坚持建管并举不动摇，切实加强城乡基础设施建设，加快推进城镇化进程。一是抓规划。突出规划的龙头和基础作用，完成纳福新区控制性详规修编。注重城乡规划法宣传，严格建设用地审批程序，加大巡查执法力度，加强“两违”清理整治工作，坚决维护规划的连续性、权威性、严肃性。二是抓建设。坚决贯彻落实州委州政府决策部署，积极配合做好临港经济开发试验区建设。按照“坚持发展特色、突出布依元素”的原则，一手抓县城建设，一手抓小城镇建设。树立多渠道融资经营城镇的理念，力争融资3亿元以上投入城镇基础设施建设。启动县城新老城区连接通道建设，缓解县城交通压力。全力推进纳福新区建设，6月底完成第一期路网工程，年内完成第二期路网工程，力争年底启动第三期路网工程，10月底完成纳福广场建设，启动建设县便民服务中心。推进旧城改造，重点抓好东风片区开发建设。结合实施扶贫生态移民工程和省州小城镇建设工程，重点抓好坡妹、秧坝、冗渡、丫他4个乡镇的小城镇建设，启动岩架旅游乡镇建设。抓好保障性住房建设，建成廉租住房56套、公共租赁房329套、教师公租房200套，改造农村危房3698户、城市棚户区50套。三是抓管理。加强城镇常态管理，深入实施“整脏治乱”，严格执行“门前三包”制度，积极做好卫生县城、文明县城创建工作。积极探索创新小区物业管理模式，引入市场竞争机制，不断加强住宅小区管理，着力解决突出问题，努力创建和谐安宁的居住环境。项目建设正是推进城乡统筹发展的一大举措，有利于XX县实现全县范围内的城乡统筹发展。64 3、待储备地块的规划情况及其具体数据根据以上的县城定位和规划设计，现将待储备土地拟规划情况如下：（一）土地出让面积预测土地储备开发项目储备土地总面积683.09亩，扣除道路及公益事业用地面积后，实际可出让土地面积489.93亩，不可出让土地面积193.16亩，具体详见下表：土地出让面积表序号储备地名称储备面积（亩）可出让面积（亩）不可出让面积（亩）备注12009年第一批城镇建设用地1号地块133.50117.4116.09商业、住宅用地不可出让面积约占商业、住宅用地储备面积12%22011年第一批城镇建设用地1号地块336.90230.27106.63商业、住宅用地不可出让面积约占商业、住宅用地储备面积32%32011年第二批城镇建设用地1号地块212.69142.2570.44商业、住宅用地不可出让面积约占商业、住宅用地储备面积33%（二）土地出让收入预测结合XX县近期出让的实际情况，该区域土地分期推出后，预计：商住用地140.00万元/亩；预计可实现土地出让收入68590.20万元（具体详见《储备土地出让预测表》），除去土地整治成本和国家计提部分后，可实现收益49214.69万元，亩均收益100.45万元，具体详见下表：64 2013年XX县土地收储项目收入测算表单位:亩/万元序号项目2015年2016年2017年合计1出让面积(亩)244.97127.38117.58489.932出让均价（万元）140140140——3预计出让收入34295.8017833.2016461.268590.204国有土地出让收益基金3*5%1714.79891.66823.063429.515土地整治成本7973.164145.903826.9415946.006出让收益3－4－524607.8512795.6411811.2049214.697上缴省级财政部分6*10%1476.47767.74708.672952.888上缴市级财政部分6*20%4921.572559.132362.249842.949县级可分配土地出让收益（6－7－8）18209.819468.778740.2936418.8710提取农业综合开发基金9*20%3641.961893.751748.067283.7711提取廉租房建设基金（9－10）*10%1456.78757.50699.222913.5112失地农民社会保险基金（9－10）*5%728.39378.75349.611456.7513土地复垦基金（9－10）*20%2913.571515.001398.455827.0214水利基金（9－10）*12%1748.14909.00839.073496.2115教育基金（9－10）*10%1456.78757.50699.222913.5116出让净收益（9－10－11－12－13－14－15）6264.173257.263006.6612528.0917项目净现金流（4+5+16）15952.138294.827656.6631903.605.3土地收储出让计划结合XX县国民经济和社会发展实际，对储备的地块拟从2015年1月至2017年年底出让完毕，且2015年出让量不低于总出让面积的49%，2016年出让量不低于总出让面积的24%，以逐年递减。储备土地出让进度表出让面积出让时间地块位置出让面积(亩)占比64 489.93亩2015者楼镇244.9750%2016者楼镇127.3826%2017者楼镇117.5824%合计489.93100%5.4储备土地开发计划1、收储土地收购与整理2013年1月至2014年年底完成收储土地的征收与前期开发整理工作。2、土地收储开发融资计划在充分虑财政的前提下，利用有限的资金进行开发。项目总投资20092万元，自筹6092万元，向银行贷款融资14000万元。5.5社会市场效益分析1、市场需求分析(1)市场现状分析作为县府所在地，随着城市基础设施建设步伐加快，使中心城市的聚集、辐射、拉动作用日益凸显。(2)2013年投资预测2013年开发建设将整体呈现持续、稳定、健康、良好的发展态势。第一，国民经济的发展，居民收入增加。近年来，生产总值快速增长。第二，XX64 县经济在未来几年内的快速发展。按照县委、县人民政府的战略构想，城市规模发展提速扩容，未来几年内，城市人口将增长。第三、随着县委、县人民政府优势资源转换、引进大企业大集团战略的实施，不少大企业集团纷纷入落户我县。因此，县委、县人民政府紧抓机遇，进一步加大基础设施投入，改善投资环境，加大招商引资力度，这必须带来大量用地需求。第四，城市总体规划的修编。未来XX县的发展将由现在的农业县逐步转向工业发展县，发展工业用地和商业用地。2、还贷款能力分析储备土地总投资20092万元，自筹6092万元，向银行贷款融资14000万元。土地储备出让总收68590.2万元，扣除国家计提和土地整治成本后，收入49214.69万元。收入大于总投资，具有还贷能力。3、土地储备资金管理土地储备资金管理，严格按照财政部、国土资源部《土地储备资金管理办法》（财综字[2007]17号）执行。所举借的贷款只能专项用于本储备土地，包括土地征收、和土地开发相关的费用以及贷款和利息，接受财政、国土、审计部门和借款银行的监督检查。5.6规划分析结论本规划符合XX64 县规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中、合理、可行。64 第六章地质条件与建设条件6.1工程地质条件XX县位于XX省黔西南XX县。XX县地处云贵高原向广西低山丘陵过渡的高原边沿斜坡、珠江上游南、北盘江交汇的三角地带。该县东靠望谟、西接安龙，北部与贞丰县相邻、南面与广西壮族自治区的乐业、田林、隆林三县以南盘江隔河相望。地理位置东经105°27′—106°12′、北纬24°38′—25°19′之间。东西长76KM，南北宽73KM。全县总面积2596.70KM²。最高海拔1634米，最低海拔301米。西北大部分地区海拔在900米—1200米之间，中部900米左右，东南部400—600米之间。6.2气候条件境内气候属亚热带温暖湿润季风气候，年均气温19.7℃，极端最高气温36.5℃，极端最低气温为零下4℃，多年平均无霜期为345天，年均降水量1035毫米。主要特点是冬无严寒，夏季炎热，夏湿春干，雨热同季，春暖早、秋凉迟。6.3交通条件项目所在地交通较为便利，人流和各种车辆混合流动，对项目建设有一定的不利影响，项目所在地周边有少量构筑物，视野比较开阔，环境状况良好，适合项目实施。64 6.4公共设施条件该项目所在地位于XX县，属于市政公用设施建设规划覆盖范围，水、电、通讯、有线电视等公用设施可就近接入，高低压、通信、有线电视、供排水、等市政基础设施配套齐全，基本可以满足项目建设需要，已完全具备项目建设条件。1、道路交通条件：312省道穿境而过，且公路道路情况良好，交通设施较为便利，可以满足工程项目建设和运营的运输需要。2、供水：该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。3、排水：该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。4、供电：该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容,保障项目用电需求。5、通讯：项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。64 6.5施工条件该项目区规划为商住用地需要进行征收和补偿，有一部分建筑物，附属物需要清理，“五通一平”投资额较大。1、土方：该项目区地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。2、砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。3、主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商业混凝土。64 第七章环境保护7.1项目区域环境现状项目所在区域空气、声环境质量现状良好，适合本项目的实施，但在设计、施工过程及使用中要注意实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。7.2主要污染物和污染源7.2.1施工期间1、工程建设时由于车辆运输等原因，可能会使交通变得拥挤和频繁，容易造成交通问题，这种影响会随着项目的完成而消失。2、项目进行过程中会产生大量的建筑废弃物及扬尘，会使大气中悬浮颗粒物含量骤增，使场地周围的环境难以保持整洁。3、施工期间的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等。特别是夜间。4、施工时，工人临时食宿地的水、电及生活废弃物，若无妥善安排处理，则会影响施工区的卫生环境。5、期间将产生许多废弃物，如车辆装载过多时导致岩土废弃物散落等，都可能对环境产生影响。7.2.2排放标准1、《公路环境保护设计规范》(JTGB04-2010)；2、《环境空气质量标准》（GB3095-2012）；64 3、《地表水环境质量标准》GB3838-2002；4、《地下水环境质量标准》GB/T14848-93；5、《声环境质量标准》（GB3096-2008）；6、《土壤环境质量标准》（GB15618-2008）；7、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523－2011）；7.3治理方案1、对于工程建设期交通特别繁忙的道路要避让高峰时间(如采用夜间运输)。对于施工中的尘土飞扬，建议采取定期清扫、定期洒水等方法解决。2、对于施工期间的噪声治理，一般不允许晚上十一点至次日上午六时内施工，同时施工设备尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，并在工地周围设临时声障之类的装置，以保证项目区周围的声环境质量。3、施工现场的废弃物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境卫生质量。7.4环境影响评价本项目实施以后，周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水、废渣、废气、噪声均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。64 针对项目建设期中产生的污染，经过综合、科学的治理以后，均可达到国家规定的标准。本项目运营期产生的废水、垃圾等均可得到有效的治理和最大限度的综合利用。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准排放。7.5消防及安全1、设计依据及标准规范(1)中华人民共和国公安部令第30号《建筑工程消防监督审核管理规定》；(2)《建筑设计防火规范》（GB50016--2006)；(3)《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版)；(4)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140)。2、建筑防火本项目建筑执行《建筑设计防火规范》（GB50016--2006)忽和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版)建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。3、消防措施(1)建筑单体周围道路一般宽度大于5m，有障碍处的净高度大于4m，可作为消防车道使用。64 (2)在进线电缆沟内安装防火墙、防火门，电缆竖井和电缆穿墙孔采用耐火材料堵墙。在易发生火灾处使用电线槽盒，公用重要回路如直流电源、消防报警、架空电缆等处采用防火材料。(3)电气系统设计中，确保电器设备、弱点系统、计算机网络系统等保护接地系统的可靠性。64 第八章节能、节水8.1概述能源是人类赖以生存的物质基础。在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的重要问题。我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。目前，我国能源正面临以下严峻的形势：一是储量严重不足，我国人均能源资源占有量仅为世界平均水平的一半；二是能源利用效率远低于世界先进水平，我国的能源利用效率目前仅为33％，比发达国家落后20年，相差近10个百分点；三是以煤为主的能源结构导致环境污染严重；四是大量进口石油严重威胁国家的经济安全。能源大量消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的重要因素。要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。要从战略和全局的高度，充分认识加强节能工作的极端重要性和紧迫性，增强忧患意识和危机意识，增强历史责任感和使命感，把节能摆在更加突出的战略位置，采取更强有力的措施，努力实现64 “十二五”节能目标，促进国民经济又快又好地发展。本项目在项目建设的过程中，应注意加强节能节水措施，进一步提高能源的利用率。8.2节能规范和用能指标1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中国节能技术政策大纲》；3、《中国节水技术政策大纲》；4、《XX省建筑节能管理办法》（黔建科标通（2005）218号）；5、《民用建筑节能管理规定》；6、《国家机关办公建筑和大型公共建筑节能监管体系建设实施方案》建科〔2007〕245号；7、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委[2005]第65号)；8、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）（2008年7月23日国务院第18次常务会议通过，自2008年10月1日起施行）；9、其他有关节能的管理规定和管理办法。8.3节能措施及效果分析1、建材节能64 水泥采用新式干法工艺生产的水泥，钢材采用普通钢材，墙砖采用环保节能砖，不使用粘土砖，可有效节约土地资源，降低能耗，具有良好的经济效益、社会效益和环保效益。2、工艺节能采用先进的建筑技术节能，该项目采用具有国内领先水平的塔吊施工、桩基地基处理、水泥搅拌等建筑技术，机械化程度高、可连续生产，可以节省大量的人力、物力。3、设备节能所有机电设备及电气设备均选用国内新型节能产品，尽可能降低装机容量，达到节能目的。该项目主要机电设备为变压器和配电、电控设备、三类电梯、消防水泵、小区加压水泵等。采用新型节能变压器和配电、电控设备。对于负荷波动的设备采用变频控制，在变电所内安装电容补偿屏，提高功率因数，减少无功损耗，实现节能运行。4、电器节能为了节约和合理地利用能源，该项目通过优化设计，优先采用先进的节能措施和节能产品，以期获得更好的节能效果。（1）选用高性能的节能型S10变压器以减少变压器自身的损耗，较S9型节省电能大约5％左右。（2）在电气设计方案中，将变压器及电力室设在靠近负荷中心处，以降低线损。64 （3）在电力室0.4千伏母线设置了低压功率因数自动补偿装置，使功率因数达到0.9以上，减少了系统无功损耗。（4）采用铜芯电缆减少线缆损耗。（5）采用新型节能灯具，采用节能型高压钠灯照明，减少照明灯具，节约能源，便于检修。5、节水本着节约用水的原则，对生活和建设用水采用敞开式循环水系统，生活废水经简易处理后重复利用，节约原水。供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。供水系统采用分户计量，有效的防止水资源的浪费以节约用水，并推广和采用节水设备和节水技术。64 第九章项目实施进度9.1项目实施进度本项目建设包括土地征收、前期开发两个阶段。建设期为2年。其中土地征收1年，前期开发建设1年。从2013年1月开始，到2014年12月结束。具体进行如下：1、2013年1月-2013年3月。完成项目的前期工作，包括项目的申请、可行性研究报告的编制、项目的设计等前期所有工作。2、2013年4月-2013年12月。完成项目所有土地的征收工作。3、2014年1月-2014年11月。前期开发建设工作。4、2014年12。项目竣工及验收。9.2项目实施进度表表9.2-1项目实施进度表序号项目名称2013年01月-2014年12月第1-3个月第4-12个月第13-23个月第24个月1前期准备工作2土地征收工作3前期开发建设工作4竣工及验收64 第十章项目管理与工程招标10.1项目管理为了保证工程的顺利实施，XX县土地储备交易中心将成立专门的项目管理机构。该机构负责招标、施工组织、监理、等建设全过程的管理。1、项目建设过程监督控制为确保项目建设期按期完成，并实现较高的质量，本项目将按照国家要求聘请有国家资质的专业监理公司进行全过程的监理。2、施工单位的选择按照公开、公平、公正的市场竞争原则，本工程施工单位具有资信好、实力强、经验丰富等特色，同时施工过程要实行项目经理负责制。10.2招标工作依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、国家发展和改革委员会令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；3、国家发展和改革委员会《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》；4、国家发展和改革委员会等七部委《工程建设项目施工招标投标办法》；64 10.3招标工作原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了该项目的招投标方案。在招标过程中应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。10.4招标范围项目招标范围包括项目的勘察、规划设计、施工、监理以及与工程建设有关主要材料等的采购。10.5招投标程序10.5.1招标项目的招标活动由法人单位委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：（1）项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。（2）招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。64 （3）项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。（4）勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为乙级。（5）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为乙级。（6）施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式选择施工企业。本工程要求资质为二级，公开选择投标人。（7）主要材料采购招标依据项目的需要，公开选择设备生产厂家，投标人的技术水平应符合该项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。10.5.2投标1、项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。64 2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。10.5.3开标、评标和中标1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。10.6项目招标情况项目招标情况表64 项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√工程监理√√√64 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算范围该项目投资估算范围包括征地费、青苗补偿费、建设投资等各项费用。11.1.2投资估算依据1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)（国家发展改革委、建设部发改投资〔2006〕1325号）；2、《国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》（计价格[2002]10号）；3、建筑、安装定额、XX县造价信息及周边同类工程造价情况，并进行适当调整。11.1.3投资估算说明1、工程费用根据相同结构的类似工程决算，并参考现行市场材料价格和延安市工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。2、机电设备价格按生产厂家报价及产品样本价格计入。3、建筑材料价格均依据延安市现行规定并结合当前的市场情况进行估算。4、其他费用按照有关工程项目其它费用的计算规定，并结合该项目实际情况确定。11.1.4投资估算64 2013年XX县土地收储整理项目投资估算汇总表序号项目名称金额（万元）一土地收储整理工程费160791土地征收费单价（元/亩）面积（亩）51021.1征地补偿费19876683.0913581.2社保资金8000683.095461.3青苗补偿费23060554.1112781.4新增建设用地有偿使用费6667650.1143310元/平方米1.5耕地开垦费10000554.115541.6契税1500683.091021.7耕地占用税13000554.117201.8征地管理费1600683.09109单位（元/平方米）面积（平方米）2房屋征收补偿费37012.1框架结构31736682122.2粘土砖混结构2981445013272.3石混结构228615003432.4土木结构1580520822.5木瓦结构135326003522.6简易结构106948005132.7搬迁费、临时安置费（两年）25元/㎡/月14538872单位（万元/亩、公里）数量（亩、公里）3五通一平工程费用72763.1场地平整及边坡工程费用4683.0927323.2供水、排水工程费用2102.845963.3供电、供气工程费用2702.847673.4通讯及网络工程费用1402.843983.5道路工程费用9802.842783二土地收储整理其他费用9651项目实施管理费1%1612前期工作费（摸底、调查、评估、配套设施设计等）5%804土地收储费用为基础三基本预备费10%1704四土地收储建设期利息1344银行贷款基准利率（贷款14000万元）64 五合计20092一+二+三+四11.2工程项目资金筹措经过初步估算，项目总投资约为20092万元。融资方案：建设单位自筹资金6092万元，占项目总投资的30.32%，银行贷款14000万元，占项目总投资的69.68%。详见“总投估算表”。64 第十二章财务评价12.1财务评价依据1、财务分析依据国家计委和财政部联合发布的《项目建设经济评价办法》中的有关规定进行分析与评价；2、财务核算按现行会计制度中有关规定执行；3、现根据国家现行财税制度、价格体系和建设机制，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，计算评价指标，考察项目的土地出让收入、土地收储成本及赢利能力等财务状况。12.2财务评价基数选取1、土地出让价格根据现有的土地市场价格，本项目收储的土地按照140万元/亩的价格出让。2、项目计算期本项目计算期5年，其中建设期2年，出让期3年。12.3出让收入估算本项目收储入地共计683.09亩，其中489.93亩土地可出让，出让价格为140万元/亩，出让收入共计为68590.20万元。12.4不确定性分析1、政策变动造成的不确定性分析64 当前正处于我国征地政策变化的敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁的重要原则，这一因素加大了本醒目的征地拆迁风险性和不确定性。2、双方协商的不确定性项目主管部门与被征地方的协商结果构成项目的一大不确定性因素。3、出让价格的不确定性由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素的影响，具有极大的不确定性。12.5财务评价总结通过以上分析和计算，本项目有较好的经济效益和抗风险能力。该项目经过上述各项指标分析，本项目的财务基准收益率和投资利润率均高于评价参数指标，项目是可行的。项目的实施，将对XX的经济发展起到积极的推动作用。64 第十三章风险分析13.1主要风险因素识别经分析，本项目的主要风险因素有：1.市场风险市场风险主要是指XX县土地的交易量以及XX县房地产市场的总体格局变化与预测的趋势不同。本项目土地储备后由相关部门统一规划整理，不存在很大的市场风险。项目所建设的房屋为拆迁安置房，不存在出售的问题，因此无市场风险。综上所述本项目无市场风险。2.工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。3.环境影响环境影响方面的风险主要指工程建设和运营对周边环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。4.组织机构组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适合本项目的建设或运营，项目法人代表、公司管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。5.投资估算风险64 投资估算风险主要来自工程方案变化、工程量增加、工期XX，人工、材料、机械台班费，各种费率、利率、汇率、通货膨胀率的提高，以及征地增加和单价的提高。6.融资风险本项目资金有70%为银行贷款，存在较大的债务资金，融资风险较高。7.财务风险财务方面的风险主要是由于投资或运营成本费用的增加，使项目盈利水平达不到预期目标。8.经济风险经济方面的风险一是来自管理费用节约、提高安全等经济效益预测的不确定性；二是投资或运营费用的增加，使项目经济效益水平达不到预期目标。9.体制改革与经济政策风险当前的土地政策与经济政策不断出台，对拟建项目的实施会产生一些影响，新老体制交替在项目组织机构设置中带来一定风险。10.社会影响风险社会风险指项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。64 13.2风险程度分析1．风险评估方法的选择风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。有项目相对简单，仅以上述选取的风险因素作为风险对象，不对各个因素进行二阶或二阶以上的分解和展开，为简化计算，此处采用专家调查法。2．风险等级和影响程度划分将各种风险因素出现的可能性及对项目的影响程度划分为9个等级，用1--9表示，即：1——表示可能性极小或影响极小；2——表示可能性非常小或影响非常小；3——表示可能性小或影响小；4——表示可能性较小或影响较小；5——表示可能性一般或影响一般；6——表示可能性较大或影响较大；7——表示可能性大或影响大；8——表示可能性非常大或影响非常大；9——表示可能性极大或影响极大；3．专家评价与统计64 采用专家评估法，请了若干专家，其中有物流技术专家、信息技术专家、工程技术专家、经济专家、社会学专家、项目管理专家，在相互没有任何联系的情况下，独立就项目可能涉及的风险及程度进行判断，按上述的指标评分，对专家给出的判断值进行统计，统计结果见表13.2-1。表13.2-1风险因素量化分析统计表序号风险因素出现的可能性出现后对项目影响程度极小非常小小较小一般较大大非常大极大极小非常小小较小一般较大大非常大极大1234567891234567891市场风险2工程风险3环境影响4公司组织5投资估算6融资风险7财务风险8经济风险64 9体制改革政策10社会影响4．风险评价判别标准根据风险因素对投资项目影响程度的大小，划分风险评价判别标准如下：（1）较小风险（风险等级1-2级）。指风险发生的可能性较小，即使发生，造成的损失也较小，不影响项目的可行性。（2）一般风险（风险等级3-4级）。指风险发生的可能性较大，即使发生，造成的损失也不对，一般不影响项目的可行性。（3）较大风险（风险等级5-6级）。指风险发生的可能性很大，一旦发生，造成的损失较大，但损失成的还在项目本身可承受的范围之内。（4）严重风险（风险等级7-8级）。指风险发生的可能性大，而且一旦发生，造成的损失也大，可能是项目由可行转变为不可行。或者风险发生的可能性很小，但如果发生，造成的损失非常大。对此类风险必须采取相应的防范措施，项目才可以接受，否则是不能接受的。64 （5）灾难性风险（风险等级一般为8-9级）。指风险发生的可能性非常大，发生后对项目的影响也非常大。或者虽然风险发生的可能性一般，但发生后的影响极大存在此类风险应认定项目不可行，或者要有风险规避的措施。5．风险评估结论风险评估成果汇总见表13.2-2。从表13.2-2可以得出，本项目的技术和工程两个方面存在较大的风险，其他方面的风险一般或较小。表13.2-2风险评估成果汇总表序号风险因素对项目的影响程度发生的可能性风险等级说明1市场风险17极小2工程风险65较大施工、工期存在不确定性3环境影响55一般4公司组织74大5投资估算65较大6融资风险82非常大7财务风险81非常大8经济风险62较大9体制改革与政策94极大10社会影响72大13.3防范和降低风险措施1.技术风险本项目土地收储不存在任何技术性问题，收储土地后进行土地出让或出租过程中主要是前期勘察设计和市政基础建设中对技术要求比较高，但总体来讲，本项目的技术风险较低。2.工程风险64 工程造价和工期是本项目的主要工程建筑风险。因此在工程施工时要注意以下几个方面的问题：（1）协调各相关方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行；（2）注意关键工程的进度，注意每一影响工程进度的关键部位；（3）选择好的设计、施工、监理单位，认真把好设备、材料订货关，是保证工程质量和进度的关键。第十四章结论与建议本项目所征地块所在区域（者楼镇）是XX64 县正在发展和将要发展的重点区域，并且符合发展规划，各类规划已经得到相关部门的批复。在区位和规划上可行。结论认为，本次土地收购储备，迎合了XX县经济发展和城区规划的需要，也迎合了社会发展的需要，是XX县经济和社会发展的一次重大举措。通过这次收购储备工作的实施，既可以扩大XX县的城区范围，同时也可推进XX县的城乡统筹发展，为打造现代化XX县奠定了坚实的基础。同时，本次收购储备的土地预计的收益也相当可观。不但能改善XX县的财政状况，还能通过此次收购储备土地出让资金的回笼，为XX县的经济和社会建设筹措必要的资金，更为有力地促进XX县的经济发展。目录第一章总论21.1项目名称及建设单位21.2土地收储规模、原则与土地利用规划564 1.3项目总投资及资金筹措61.4主要经济技术指标81.5结论及建议9第二章待收储地块概况112.1待储备地块位置和形状、面积112.2项目区内土地权属122.3地形、地质状况122.4待储备地块地上附着物132.5基础设施、市政建设条件13第三章土地储备流程14第四章区域条件194.1区域基本情况194.2区域经济条件与资源条件20第五章规划与市场分析255.1总体规划条件255.2待储备地块的规划可行性分析265.3土地收储出让计划305.4储备土地开发计划315.5社会市场效益分析315.6规划分析结论33第六章地质条件与建设条件346.1工程地质条件346.2气候条件346.3交通条件3464 6.4公共设施条件356.5施工条件36第七章环境保护377.1项目区域环境现状377.2主要污染物和污染源377.3治理方案387.4环境影响评价387.5消防及安全39第八章节能、节水418.1概述418.2节能规范和用能指标428.3节能措施及效果分析42第九章项目实施进度459.1项目实施进度459.2项目实施进度表45第十章项目管理与工程招标4610.1项目管理4610.2招标工作依据4610.3招标工作原则4710.4招标范围4710.5招投标程序47第十一章投资估算与资金筹措5111.1投资估算5111.2工程项目资金筹措5364 第十二章财务评价5412.1财务评价依据5412.2财务评价基数选取5412.3出让收入估算5412.4不确定性分析5412.5财务评价总结55第十三章风险分析5613.1主要风险因素识别5613.2风险程度分析5813.3防范和降低风险措施61第十四章结论与建议6364'