“东方城市 花园”项目可行性研究报告 20页

'“东方城市花园”项目可行性研究报告一·项目背景位于海南省东方市九龙大道与三环大道（未施工）交汇处西北面有一块坡地，面积约为12000平方米，该地块属于东方市福耀村集体所有。海南金鼎投资发展有限公司（以下称“公司”）与福耀村委多次协商，达成土地使用权买卖初步共识，我公司计划购买该地块开发住宅花园小区，并命名为“东方城市花园”。二·项目地理位置东方城市花园项目位于东方市九龙大道北面，三环大道西面，距东面东方市火车站3公里，距南面东方市汽车总站2公里，交通便利，附近现有菜市场、商店、银行、幼儿园、小学、派出所等配套设施。此地段目前和将来都是东方市的政治、商业中心，是东方市为数不多、炙手可热的黄金地段，升值潜力极大。三·市场分析与预测（一）海南房地产市场现状11 2009年上半年，海南省努力促进房地产、旅游业等优势产业健康发展，取得明显效果，全省房地产开发投资同比增长37.2%。同时，海南省还落实各项促进普通商品住房消费的政策措施，降低首付款比例、利率和交易环节税费，推动房地产业继续保持较快发展。在与上年同期高速增长的基础上，全省房地产开发投资完成114.8亿元，商品房施工面积1513万平方米，增长46.9%，销售面积217.5万平方米，增长22%。全省商品房销售价格平稳，综合售价5919元/平方米，增长6.4%。但海南省的房地产开发主要集中在海口、东部沿海市县及中部部分市县，商品房销售规模已占全省份额近五分之四，西部的昌江县、乐东县、东方市的房地产业尚处于起步阶段。海南旅游资源非常丰富，海南卫星城的建设及博鳌亚洲论坛的召开让全世界的目光都聚焦在这里，在很大程度上带动了经济建设。海南向国家提出建设国际旅游岛的申请，于今年获得批准，同时，博鳌民用机场的开工建设已获得国务院和民航总局的批准，并计划于东方市和五指山市增加建设民用机场，如此对海南未来的地产发展更为有利。海南把地产的目标市场定位在岛外，从2003年下半年起，推出的楼盘里有70%是销给了岛外客户（30%为本地刚性市场需求）。而这些来海南买房的客户里面80%是看中了当时海南省的低房价，是以投资升值为主，只有20%的客户是真正想来这里养老过冬的，但随着海南省的发展，地理优势的突显，岛内经济的发展完善，外来人口的增多，未来海南省的地产发展是非常可期待的。（二）东方市房地产市场分析与预测东方市是海南拥有真正意义上滨海城区的5个市县之一，拥有的海岸线资源非常丰富，但相对于时下海口、三亚、琼海、万宁、陵水等东部县市，东方市的地产业尚处于初始的起步阶段，故而此时进入恰是时机。11 东方市现有常住人口近40万，外来人口约10多万，共计人口约50万，且随着城市化进程的发展，常住人口将逐年的增加，对住房的刚性需求也会相应的增加。但东方市自2006年起，因常住人口年年增加，住宅土地需求加大，土地市场一度较乱，特别是2007年下半年起，大量的土地被非法的规划分割，买作私人宅基地，且地块价格越炒越高，至今买一块地（约150M2）建设一座私人两层住宅楼，至少需45万元以上的现金，而购买花园小区只需13～23万元（含业主自己的简单装修）即可入住100M2左右的住宅花园小区，且花园小区规划完善，配套设施齐全，治安可靠，房产升值潜力大，从而于2008年初催生东方市电力小区花园等的开发（集资建房名义），即为东方市商品房开发的雏形。至今已在开发的商品房小区花园有:紫竹花园,中海港花园,名豪花园，其中开发的规模、方式、综合单价、销售情况等相关情况如下表：1、花园名称：紫竹花园表一序号项目内容备注1建筑规模1万M2，六层一梯两户，无电梯集资建房，开发施工一体2综合单价（元/M2）1500供不应求3销售方式预定（地基基础开始施工的同时）4套数965销售情况预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证定金越高，付款越早，综合单价越优惠11 2、花园名称：中海港花园表二序号项目内容备注1建筑规模1.8万M2，12层一梯两户，有电梯集资建房，开发施工一体2综合单价（元/M2）2100供不应求3销售方式预定（地基基础开始施工的同时）4套数1785销售情况预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证定金越高，付款越早，综合单价越优惠3、花园名称：名豪花园表三序号项目内容备注1建筑规模2.39万M2，14层一梯两户，有电梯集资建房，开发施工一体2综合单价（元/M2）2200供不应求3销售方式预定（地基基础开始施工的同时）4套数2505销售情况预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证定金越高，付款越早，综合单价越优惠11 以上花园的开发主要采用单位集资建房的方式，以低成本开发，低率润销售（净利润300～700元/M2）。而时下海口、三亚、琼海、万宁、陵水等东北部市县，都在设法依托滨海地理优势发展旅游或房地产业，且经过一轮又一轮开发热潮之后，东北部地区的海岸线资源已得到较为充分的开发，房地产开发成本不断上升，促使更多的开发商向其它市县快速辐射。故此，旅游、房地产业的气候变化对东方市非常有利，再加上近两年东方市经济的快速发展，海富化工、华能电厂、中海油、广坝水电、高排风力发电厂、海燕天然气公司等众多企业的进驻及大量的农村人口转为城市人口，城区人口不断增加，使得这一片区的开发时机日臻成熟。综合上述，目前东方市的商品房（集资房）供不应求，随着海南省国际旅游岛的建设，东方市经济的快速发展，人口不断增加，商品房需求量也在增加，如果没有大楼盘进驻，要达到供需平衡起码需要3-5年时间，楼房价格也在不断地攀升。2008年初无电梯住宅楼价格1400元/平方左右，2009年无电梯住宅楼价格1650元/平方左右，一年涨250元/平方，2009年有电梯住宅楼价格2100元/平方左右，而且涨价趋势明显。预计到2010年下半年，无电梯住宅楼价格1800元/平方左右，有电梯住宅楼2300元/平方左右。四·建筑规模及开发方案（一）建筑规模占地面积12000平方米建筑面积：30000平方米其中住宅：28300平方米（270套）11 商业：900平方米幼儿园：800平方米容积率：2.5（二）开发方案东方城市花园项目是由六栋16层及幼儿园组成的以住宅为主的一梯三户带电梯的花园小区。由于东方城市花园项目建筑覆盖率低，保证了充足的空间，给住户提供一个优美、舒适的居住环境，住宅区将采用较高档次的现代化设计，住宅区内设花园、亭阁、蓝球场、游泳池，并建面积逾2500平方米的中心广场供用户休闲、娱乐。同时，东方城市花园项目住宅小区内还设有180个住户专用泊车位及足够的摩托车和自行车车位，务求建设成东方市的“地标”住宅花园小区，创造良好的社会效益。五·投资成本构成（一）项目总投资成本构成1．地价：建筑地价：280元/m2×30000m2＝840万元；土地面积计价：700元/m2×12000m2＝840万元；2.建安工程费：1140元/m23．设计费：13元/m24．管理人员工资：15元/m25．地盘监理：6元/m26．报建、质安等规费：23元/m27．销售费：12元/m28．工程贷款利息费：40元/m29．不可预见费：10元/m210．其他费用：50元/m211 11．物业进驻及入伙费：5元/m2单位成本合计：1594元/m2总投资成本：1594元/m2×30000m2＝4782万元11 序号工程名称综合单价（元/m2）备注1建筑地价280含过户费2设计费用133报建费用154监理费用65质检安检费用86建安工程地基基础处理工程费用53.57土建主体费用4508土建装修费用3509室内给排水费用2510室内电气费用3011消防工程费用4012电梯工程费用6013有线电视费用、电话工程费用1.514智能、防盗对讲系统费用1015变配电工程2016园林与室外公共配套费用10017管理人员工资1518工程贷款利息费用4019房屋销售费用1220房屋销售营业税021工程不可预见费用1022其他费用5023物业进驻及入伙费5工程单位成本合计1594（二）住宅工程单位成本东方城市花园项目住宅工程单位成本明细表表四11 （三）总投资成本构成表序号项目类别单价元/m2面积（m2）总价（万元）1地价住宅28028300792.4商场28090025.2幼儿园28080022.4小计280300008402建安费住宅1140283003226.2商场1140900102.6幼儿园114080091.2小计11403000034203设计费用1330000394报建、质安等规费2330000695监理费用630000186管理人员工资1530000457工程贷款利息费用40300001208房屋销售费用1230000369房屋销售营业税030000010工程不可预见费用10300003011其他费用503000015012物业进驻及入伙费53000015总投资金额1594300004782东方城市花园项目总投资成本构成表表五11 六·投资策略为了更好的利用有限的资金及保证工程的开发进度、质量及投资利润，我公司对东方城市花园项目的开发建设将采用单位集资建房的投资方式，并且投资开发与施工建设一体。项目的前期投资主要为土地使用权的购买及匹配的费用，必须以现金支付，中后期的资金投入主要以建安工程施工成本为主，拟采用银行贷款为主的投资策略及部分预定房款。通过精细管理，严格把控，如期完成工程开发，推出完整的花园小区效果。（一）投资开发步骤1、建设用地使用权的购买；2、方案设计及报建；3、办理银行贷款；4、施工图设计及出图；5、监理及施工队的确认；6、质检安检报批及相关报批；7、场地三通一平及临设搭设；8、建筑模型制作及展示厅装修（开始预定）；9、地基基础工程施工；10、建安工程施工（分两期施工）；11、楼花销售；12、工程竣工验收；13、配合办理房产证及最后回款；11 14、物业公司进驻；15、入伙；16、投资结算。（二）销售方式根据东方市商品房市场的现状，计划在地基基础工程开始施工的同时，接受预定（售价：1800～2200元/M2），定金5万元起，根据定金交付的多少或相应的付款方式给予一定的优惠。销售的预期情况如下表：东方城市花园项目计划销售的预期表表六套数销售方式预付金额后期付款方式时间段备注70套（一期）预定5万或以上银行按揭或其它2010.06～2010.07综合单价给予优惠80套（二期）预定5万或以上银行按揭或其它2010.12～2011.01综合单价给予优惠120套（一、二期）楼花售卖1万或以上银行按揭或其它2010.8～2011.09按市场价预定销售，楼花售卖的定金计入最后回款商铺（二期）楼花售卖1万或以上银行按揭或其他2011.01～2011.09按市场价预定销售，楼花售卖的定金计入最后回款11 （三）预计销售综合单价及分期开发面积划分1、东方市现今有电梯的住宅花园项目，其住宅售价在1800～2300元/M2之间，商铺售价在3000～6000元/M2之间。出于对市场的保守估计，公司暂定商铺的平均售价为3000元/m2，住宅的平均售价为2000元/m2。2、项目分为两期开发：一期开发1#楼、2#楼及3#楼，合计面积为14150M2，135套住宅，无商铺。二期开发4#楼、5#楼、6#楼、商铺及幼儿园，合计面积为15850M2。135套住宅（14150M2），900平方米的商铺，800平方米的幼儿园。11 “东方城市花园项目”可行性研究报告（四)东方城市花园项目开发进度计划东方城市花园项目开发进度计划表表七名称工日（个）开始时间完成时间前置任务大纲级别备注一、东方城市花园项目开发进度计划6522010-1-132011-10-26　1　1、建设用地使用权的购买572010-1-132010-3-10　2　2、方案设计、施工图设计及出图442010-3-12010-4-132SS+45工作日2　3、方案报建、质检安检报批及相关报批272010-4-32010-4-293FS-12工作日2　4、办理银行贷款412010-4-82010-5-184SS+5工作日2　5、监理及施工队的确认192010-4-82010-4-264SS+2工作日2　6、场地三通一平及临设搭设42010-3-132010-3-162FS+2工作日2　7、建筑模型制作及展示厅装修452010-3-292010-5-123SS+28工作日2　8、住宅楼开始接受预定762010-5-162010-7-308FS+3工作日2　9、项目一期建安工程施工2602010-5-112011-1-25　2　　1）地基基础工程(全部)302010-5-112010-6-98FS-2工作日3　　2）主体结构工程1472010-7-32010-11-2611FS+23工作日3　　3）建筑工程1722010-8-52011-1-2312SS+33工作日3　　4）安装工程（室内水电）1862010-7-32011-1-412SS3　　5）消防工程费用1892010-7-42011-1-814SS+1工作日3　　6)设备进场及安装(电梯等)412010-11-292011-1-813FS-56工作日3　　7）变配电工程（变压器及机电房）582010-10-142010-12-1014FS-83工作日3　　8）智能化工程332010-12-52011-1-613FS-50工作日3　　9）公共区域二次装修工程452010-11-232011-1-618SS-12工作日3　　10）园林绿化工程及室外配套工程472010-12-62011-1-2114FS-30工作日3　　11）取得消防验收意见书62011-1-92011-1-1420FS-13工作日3　　12）取得规划验收意见书82011-1-122011-1-1920FS-10工作日3　　13）工程总验收意见书52011-1-212011-1-2522FS+1工作日3　　14)、楼花销售842010-9-102010-12-2　3　10、项目二期建安工程施工2732010-12-12011-8-30　2　　1）主体结构工程1612010-12-12011-5-10　3　　2）建筑工程2322010-12-312011-8-1926SS+30工作日3　　3）安装工程（室内水电）2602010-12-62011-8-2226SS+5工作日3　　4）消防工程费用2502010-12-82011-8-1426SS+7工作日3　　6)设备进场及安装(电梯等)782011-5-42011-7-2027FF-30工作日3　　7）变配电工程（变压器及机电房）512011-5-272011-7-1630SS+23工作日3　　8）智能化工程252011-7-92011-8-231FS-8工作日3　　9）公共区域二次装修工程272011-7-82011-8-332SS-1工作日3　　10）园林绿化工程及室外配套工程592011-6-62011-8-327FS-75工作日3　　11）取得消防验收意见书52011-8-72011-8-1133FS+3工作日3　　12）取得规划验收意见书52011-8-212011-8-2527FS+1工作日3　　13）工程总验收意见书52011-8-262011-8-3036FS+1工作日3　　14)、住宅楼开始接受预订及楼花销售1382011-1-92011-5-26　3　11、配合办理房产证及最后回款2612011-1-32011-9-20　2　12、物业公司进驻342011-8-82011-9-10　2　13、入伙72011-9-272011-10-3　2　14、投资结算工作272011-9-302011-10-26　2　19 “东方城市花园项目”可行性研究报告（五）资金计划（预计2010年6月开工）1、东方城市花园项目一期工程筹划资金计划东方城市花园项目一期工程筹划资金计划表表八期次面积序号分项名称总需支出费用（万元）流出资金（万元）流出时间流入资金（万元）流入时间备注一期工程（3栋住宅楼）14150M21建设用地使用权的购买8408402010.01～2010.0310002010.01～2010.03含国土证2其它费用91.5302010.03～2010.05　　前期开发过程办理政府手续相关应酬费用32010.04　　办理银行贷款所需费用58.52010.06～2011.01　　开发过程相关应酬费用，平均7.313万元/月3方案设计、施工图设计及出图1552010.03　　设计方案确定后支付102010.11　　一期工程主体封顶后支付4方案报建、质检安检报批及相关报批69692010.04　　政府规费5监理费992010.06～2011.01　　平均1.125万元/月6建筑模型制作及展示厅装修662010.05　　　7住宅楼开始接受预定20202010.06～2010.073502010.06～2010.07预计6、7月可定出70套，每套5万元.8管理人员工资20.2520.252010.05～2011.01　　9人，平均2500元/月.人。9建安工程施工合计1265　　　　　1）地基基础工程40302010.07　　桩基验收合格后支付102010.12　　一期工程主体封顶后一个月后支付2）主体结构工程与建筑工程9004002010.07　　三大主材进场，按80%支付。5002010.8～2011.01　　滚动支付，按80%支付，平均83.333万元/月。3）安装工程（室内水电）3253252010.09～2011.01　　滚动支付，按80%支付，平均65万元/月。4）消防工程费用5)设备进场及安装(电梯等)6）变配电工程（变压器及机电房）7）智能化工程8）公共区域二次装修工程9）园林绿化工程及室外配套工程10银行贷款拨款　　　总共800　银行可以代付工程费用款第一次　　　4002010.07　第二次　　　4002010.11　11银行贷款利息60602010.07～2011.01　　根据银行规定支出（暂按月8.571万元/月计）12配合办理房产证或按揭及最后回款　　　24802011.01由开发商办理房产证，业主出2000元并配合；或由开发商配合，业主自己办理。一期合计　2396　4430　流入资金合计包括资本金、贷款本金和销售收入。19 “东方城市花园项目”可行性研究报告2、东方城市花园项目二期工程筹划资金计划东方城市花园项目二期工程筹划资金计划表表九期次面积序号分项名称总需支出费用（万元）流出资金（万元）流出时间流入资金（万元）流入时间备注二期工程（3栋住宅楼、商铺及幼儿园）15850M21其它费用58.558.52011.02～2011.09　　开发过程相关应酬费用，平均7.313万元/月2方案设计、施工图设计及出图24242011.08　　工程竣工验收后支付3监理费992011.02～2011.09　　平均1.125万元/月4一期累计现金流量　　　22342010.12～2011.01一期累计现金流量包括资本金、贷款本金和净利润。5住宅楼开始接受预定10102010.124002010.12～2011.01预计2个月可定出80套，每套5万元。6管理人员工资24.524.52011.02～2011.09　　平均3.063万元/月7建安工程施工合计1503.1　　　　　1)地基基础工程120.5120.52011.03　　主体封顶后支付2）主体结构工程与建筑工程10203002010.12　　三大主材进场，按80%支付。7202011.1～2011.07　　滚动支付，按80%支付，平均102.857万元/月。3）安装工程（室内水电）362.6362.62011.01～2011.09　　滚动支付，按80%支付，平均40.289万元/月。4）消防工程费用5)设备进场及安装(电梯等)6）变配电工程（变压器及机电房）7）智能化工程8）公共区域二次装修工程9）园林绿化工程及室外配套工程8工程不可预见费30302011.09　　结算时支付9银行贷款利息60602011.02～2011.8　　根据银行规定支出（暂按月8.571万元/月计）10配合办理房产证或按揭及最后回款　　　27002011.09由开发商办理房产证，业主出2000元并配合，或由开发商配合，业主自己办理。11余下的20%建安工程款　651.92011.09　　　12物业公司进驻10102011.08　　开发商的物业公司13入伙552011.09　　　合计　2386　5334　流入资金合计包括资本金、贷款本金和销售收入。19 “东方城市花园项目”可行性研究报告3、东方城市花园项目一、二期工程各时间段所需现金流量东方城市花园项目一、二期工程所需现金流量表表十分期序号时间段流出统计流入统计现金流入现金流出现金流入-现金流出累计现金流量一期工程12010.01～2010.05840+30+3+5+69+6+2.25=955.2510001000955.2544.7544.7522010.06～2010.077.313*2+1.125*2+20+2.25*2+30+400+8.571=479.947350+400=750750479.947270.053314.80332010.08～2010.097.313*2+1.125*2+2.25*2+83.333*2+65+8.571*2=270.18400270.184-270.18444.61942010.10～2010.117.313*2+10+1.125*2+2.25*2+83.333*2+65*2+8.571*2=345.184400400345.18454.81699.43552010.12～2011.017.313*2+10+1.125*2+2.25*2+83.333*2+65*2+8.571*2=345.18424802480345.1842134.8162234备注：　1、一期资本金1000万元，银行贷款本金800万元，总销售收入：350+2480=2830万元。　2、一期工程净利润：2234-1000-800=434万元。　3、至2011年1月底基本完成一期工程开发，回款后暂不归还资本金和银行贷款本金，则一期工程累计现金流量为2234万元，全部流入二期工程使用。　二期工程12010.12～2011.0110+300+102.857+40.289=453.146400+2234=26342634453.1462180.8542180.85422011.02～2011.037.313*2+1.125*2+3.063*2+120.5+102.857*2+40.289*2+8.571*2=446.936　　446.936-446.9361733.91832011.04～2011.057.313*2+1.125*2+3.063*2+102.857*2+40.289*2+8.571*2=326.436　　326.436-326.4361407.48242011.06～2011.077.313*2+1.125*2+3.063*2+102.857*2+40.289*2+8.571*2=326.436　　326.436-326.4361081.04652011.08～2011.097.313*2+24+1.125*2+3.063*2+40.289*2+30+8.571+10+5+651.9=833.05127002700833.0511866.9492948备注：　1、二期工程流入的资金有：一期工程的累计现金流量2234万元，销售收入400+2700=3100万元。　2、一期工程于2011年1月底完工、二期工程于2010年12月初开工，即一、二期工程施工时间重叠两个月，一期工程的累计现金流量二期接着使用。　3、东方城市花园项目净利润：2948-1000-800=1148万元，其中1000万元为资本金，800万元为银行贷款本金。19 “东方城市花园项目”可行性研究报告4、根据“东方城市花园项目开发进度计划表”的步骤要求、“东方城市花园项目一、二期筹划资金计划表”的资金安排及“东方城市花园项目一、二期工程所需现金流量表”所示：1）项目自2010年3月起，需一次性投入资本金：1000万元。2）向银行贷款两次合计：800万元。3）项目分两期施工，至2011年9月份投入的资本金和银行贷款本金全部回收。4）项目净利润：2948﹣1000﹣800=1148万元。5）投入的资本金净利润率：1148/1000=114.8%。七·经济效益分析（一）收益估算根据东方市现有类似物业及近期住宅、商铺的售价调查，保守估计商铺平均售价为3000元/m2，住宅平均售价为2000元/m2，则收益估算如下：1、商铺销售收入：900×3000＝270万元2、住宅销售收入：28300×2000＝5660万元3、销售总收入：270+5660=5930万元4、营业税：0万元19 “东方城市花园项目”可行性研究报告5、工程造价：4782万元6、增值税：0万元7、所得税：0万元8、净利润：5930﹣4782=1148万元（二）财务评估指标1、资本金净利润率=净利润/资本金=1148/1000=114.8%。2、投入资本金回报周期为壹年半(从正式开工之日起计)。东方城市花园项目开发周期短，投资回报率高，从财务上分析，此项目可行。八·社会效益分析东方城市花园项目的建成,不仅大大改善了东方市的投资环境，为市民提供舒适、优美的居住环境，还对东方市的地产规划发展起到风向标作用，并为社会提供更多的就业机会。九·风险分析风险有：自然风险、社会风险、经济风险、法律风险和政治风险等。19 “东方城市花园项目”可行性研究报告1、自然风险：东方市自然条件较好，地势平趟，无地震，很难出现地质灾害，施工条件好。自然风险主要考虑台风影响，只需加强对台风的防范。2、社会风险：总的来说，东方市社会大环境稳定，没有宗教信仰的影响，地方的治安可控，社会风险小。3、经济风险：目前国家政策鼓励投资，货币政策适度宽松。4、法律风险和政治风险：国家法律健全，有法可依，政府部门基本上依法做事，政治稳定。从以上风险分析来看，风险的等级都为一般风险，不存在较大风险或严重风险，一般风险主要是市场价格及供求关系的风险，主要加强管理，就会增强抗风险能力。十·项目组织与管理海南金鼎投资发展有限公司是以开发房地产为主的项目公司。公司的管理理念新颖，秉承“金子般的诚信，鼎足稳妥，持续发展”的理念，通过科学管理，促进公司整体发展。公司在开发项目的同时，也注重培养及挖掘人才，尽快组建一支具较高水平的专业管理骨干队伍。关于项目公司的组织架构和管理形式具体另详。19 “东方城市花园项目”可行性研究报告十一·结论1、东方城市花园项目首期投入资本金规模适中，充分利用资源，开发周期短。2、东方城市花园项目资本金净利润率114.8%（资本金1000万元，净利润1148万元），是很好的投资项目。3、东方城市花园项目财务和技术可行。4、当地政策宽松。5、项目开发的社会效益良好，后续发展空间巨大。海南金鼎投资发展有限公司二〇〇九年十二月五日19'