“都是欧情”房地产开发项目可行性研究报告 26页

'“都是欧情”房地产开发项目第五部分经济评价10项目经济评价依据与原则10.1项目经济评价的依据10.2项目经济评价的原则10.3估算范围11投资估算与资金筹措11.1成本构成说明11.2成本估算11.3资金筹措12项目经济效益评价12.1项目的开发模式12.2还贷来源12.3财务分析12.4偿债能力分析12.5风险分析12.6盈亏平衡点分析12.7综合还贷能评价8 “都是欧情”房地产开发项目第五部分经济评价10项目经济评价依据与原则10.1项目经济评价的依据10.2项目经济评价的原则10.3估算范围11投资估算与资金筹措11.1成本构成说明11.2成本估算11.3资金筹措12项目经济效益评价12.1项目的开发模式12.2还贷来源12.3财务分析12.4偿债能力分析12.5风险分析12.6盈亏平衡点分析12.7综合还贷能评价8 10项目经济评价依据与原则10.1项目经济评价的依据Ø《建设项目经济评价方法与参数》Ø《企业会计准则》Ø《企业财务通则》Ø《海南省建筑工程预算定额》Ø《工程估价师手册》Ø儋州市相关工程技术经济指标Ø工程取费有关文件及标准Ø委托方提供的其他有关资料Ø咨询方市场调查资料10.2项目经济评价的原则Ø合法原则，整体项目的估算以估算对象的合法权益为前提。Ø需求与供给原则，指项目建设以市场供需为依据，根据对目前商品房市场及远期瞻望分析，确定其需求趋势及未来可能的供给能力，确定编制此项目。Ø协调原则，是指项目总是处于一定的自然与社会经济环境中，必须与周围环境相协调，其收益或效用才能最大限度地发挥。Ø谨慎原则，在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计此项目可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。10.3估算范围8 儋州都市欧情项目由小高层住宅、多层住宅、商业铺面、联排别墅组成，总居住户数为534户（含公寓80户，联排10户）。居住人数按每户3.5人计算（注：公寓每户1.0人计算）为1721人。因安置房属于非盈利性项目，开发商仅按成本价出售，因此本报告在做项目经济评价时将安置房的建设及销售排除在外，仅考虑其他盈利性项目的投入与回报，并对其进行经济分析。其中住宅面积为60468.86平方米，商业面积为829.70平方米，联排面积为3019.82平方米。项目数量1规划用地面积29939.84㎡2总建筑面积68518.38㎡住宅面积60468.86㎡商业面积829.70㎡联排面积3019.82㎡项目的估算范围为：儋州都市欧情工程建设成本、建成后销售收入、项目的经济效益。11投资估算与资金筹措11.1成本构成说明11.1.1开发成本Ø土地费用包含土地出让金、土地契税、土地交易服务费以及其他费用，土地出让金是由委托方提供，土地契税按土地出让金的3%计算。土地交易服务费按土地出让金的2%计算。其他费用按土地出让金的1.5%计算。Ø前期工程费本项目费用包括项目的勘察测量设计费、编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书、评估可行性研究报告、编制工程预算、工程监理费、招标代理费、结算审查费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、五通一平费等有关费用。前期工程发生费用根据国家相关标准、8 《建设项目经济评价方法与参数》、《企业会计准则》、《工程估价师手册》、《工程设计收费标准》、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》等结合项目总投资规模等综合确定。Ø建安工程费本项目费用包括住宅、商业铺面、联排别墅三部分，分别包括土建工程费用及安装工程费用。建安工程费根据《建设项目经济评价方法与参数》、《海南省建筑安装装饰工程概算定额》、材料和设备价格信息等进行由海南汇德咨询有限公司工程造价部编制概算。Ø公共配套设施建设费本项目费用包括配套用房费用及小区园林及绿化费用。公共配套设施建设费根据《海南省建筑安装装饰工程概算定额》、材料和设备价格信息等进行由海南汇德咨询有限公司工程造价部编制概算。Ø开发间接费开发间接费按小区内基础设施费用、建安工程费、公共配套设施建设费之和的2%计。11.1.2开发费用Ø管理费用指公司行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用。根据房地产开发经验，管理费用按照开发成本的2%计算。Ø财务费用指项目在建设过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括项目在开发期间发生的贷款利息支出、金融机构手续费、筹资发生的其他财务费用以及项目自有资金产生的利息。本项中财务费用按照6.435%的年贷款利率计算。8 Ø销售费用指预售或者销售过程中的支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。销售费用按照销售收入的1.5%计算。11.2成本估算儋州都市欧情项目开发成本估算儋州都市欧情项目开发成本测算简表儋州都市欧情项目成本测算表项目概况用地面积（㎡）地下建筑面积（㎡)总建筑面积（㎡)容积率土地价格（万元/亩）29939.840.0064318.382.15　项目投资估算表序号项目名称计费基数(㎡)计费依据(元/㎡）投资额（万元）估价说明一开发成本　　9320.56　1土地费用　　1125.01　1.1土地出让金29939.84352.821056.34　1.2土地契税29939.8410.5831.69占土地出让金的3%1.3土地交易服务费29939.847.0621.13占土地出让金的2%1.4其他费用29939.845.2915.85占土地出让金的1.5%2前期工程费用　　834.7　2.1规划勘察等前期报建费64318.3817106.13按建安工程费的1.5%2.2城市基础设施配套费64318.3890578.87海南省城市基础设施配套费征收标准2.3五通一平费29939.8450149.7　3建筑安装工程费64318.3811007075.02　4公共配套设施建设费8981.952157.54141.5按建安工程费的2%估算5开发间接费64318.3822.44144.33按3+4的2%估算二开发费用　　1285.59　6管理费用64318.3828.98186.41开发成本的2%7财务费用5000.00　965年利率6.435%8销售费用64318.38133.93建设期销售收入的1.5%三项目总投资　　10606.15　8 　单位成本64318.38　1649.01　　扣除土地的单位成本64318.38　1474.09　11.3资金筹措整个项目的开发投资由海南信地房地产开发有限公司筹资建设。项目的资金来源为两部分：自有资金和借贷资金。本项目所需资金10606.15万元。根据企业现有符合规划要求的准备金额度及项目客观、安全的销售计划安排，资金筹措方案如下：其中企业自筹5500万元，预售收入106.15万元，申请银行贷款5000.00万元。贷款年利率为6.435%，贷款年限为3年，每年计息支付，还款金额及利息详见《借款还本付息表》。借款还本付息表单位:万元序号项目名称合计201120122013上半年下半年上半年下半年上半年下半年1借款及还本付息表　　1.1本期借款5000.005000.00　　　　1.2本期应计利息965.25160.88160.88160.88160.88160.88160.881.3应还本金5000.00　　　　　5000.002偿还本息的资金来源　　2.1销售收入804.38　160.88160.88160.88160.88160.882.2自有资金160.88160.88　　　　2.3利润5000.00　　　　　5000.0012项目经济效益评价12.1项目的开发模式儋州都市欧情项目是海南信地房地产开发有限公司筹资开发的房地产项目。并利用自身良好的商业信誉向银行申贷资金。8 12.2还贷来源建成后的项目产品具有良好的市场基础，加上一定的销售渠道，项目销售总收益将会超过项目总投资，因此，本项目具有有力的资金偿债保障。12.3财务分析12.3.1投资利润率投资利润率是指项目利润总额与项目投入总资金的比例，它是考察单位投资盈利能力的静态指标。将项目投资利润与同行业平均投资利润率对比，判断项目的活动能力和水平。计算公式为：项目净利润11595.63万元，投资利润率为109.33%。12.3.2投资利税率投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，是考察单位投资盈利能力的静态指标。将项目投资利税率与行业的平均投资利税率进行比较，若大于（或等于）行业的平均投资利税率，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。计算公式为投资利税率=年利税总额÷总投资*100%项目利润15460.84万元，投资利润率为145.77%。详见《损益表》8 “都市欧情”房地产开发项目海南信地房地产开发有限公司第9页损益表单位：万元序号项目合计（万元）2010201120122013备注下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1经营收入28180.530.000.000.000.0014090.2611272.212818.051.1销售收入28180.530.000.000.000.0014090.2611272.212818.052总投资成本10606.152587.772760.032117.181407.201412.22160.88160.882.1开发成本9320.562537.032525.791876.301154.641226.810.000.002.2开发费用1285.5950.74234.25240.88252.56185.41160.88160.88管理费用+财务费用3与交易有关的税费2113.540.0030.4856.6491.45923.78772.43238.763.1税金及附加1549.930.000.000.000.00774.96619.97154.99占销售收入的5%3.4土地增值税563.610.0030.4856.6491.45148.82152.4683.764营业利润15460.84-2587.77-2790.51-2173.82-1498.6511754.2710338.912418.421-2-35所得税3865.21552.17552.17552.17552.17552.17552.17552.17营业利润的25%6税后利润11595.63-3139.94-3342.68-2725.99-2050.8211202.099786.731866.254-56.1盈余公积金1159.56-313.99-334.27-272.60-205.081120.21978.67186.62税后利润的10%6.2可分配利润10436.07汇智于业德行于事 “都市欧情”房地产开发项目海南信地房地产开发有限公司第12页12.3.2项目财务现金流分析Ø内部收益率（IRR）财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式为：其中：CI—现金流入量；CO—现金流出量；（CI～CO）t—第t年的净现金流量；N—计算期年数。项目税前财务内部收益率FIRR=48.70%项目税后财务内部收益率FIRR=33.23%。Ø财务净现值（FNPV）财务净现值是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年现金流量的现值之和，计算公式为：其中：CI—现金流入量；CO—现金流出量；（CI～CO）t—第t年的净现金流量；N—计算期年数；ic—设定的折现率。财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，它反映项目在满足设定折现率要求的盈利之外，获得的超额盈利的现值。根据项目设定的折现率ic=12%，计算得出财务净现值如下：项目税前财务净现值FNPV＝10545.65万元；汇智于业德行于事 “都市欧情”房地产开发项目海南信地房地产开发有限公司第12页项目税后财务净现值FNPV＝7444.50万元；FNPV大于零，表明项目的盈利能力达到或超过按设定的折现率计算的盈利水平。Ø投资回收期（Pt）l静态投资回收期(Pt)静态投资回收期不考虑资金的时间价值，按照累计收益额来计算投资回收期，即以项目净现金收入累计值等于项目总投资所需的时间，计算公式为：其中：It—第t年的项目经营收入；N—投资回收期税前投资回收期：Pt=2.33年（含2年的建设期）；税后投资回收期：Pt=2.70年（含2年的建设期）。l动态投资回收期（Pt）动态投资回收期是指以项目的净收益率偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设起始年算起。其表达式为：投资回收期可根据现金流量表计算。现金流量表中累计现金流量由负值变为0时的时点，即为项目的投资回收期，计算公式为：根据现金流量表，可以计算出投资回收期如下：税前投资回收期：Pt=2.47年（含2年的建设期）；税后投资回收期：Pt=2.93年（含2年的建设期）。汇智于业德行于事 “都市欧情”房地产开发项目海南信地房地产开发有限公司第12页以上分析详见下表《现金流量表》汇智于业德行于事 “都市欧情”房地产开发项目海南信地房地产开发有限公司第13页现金流量表单位：万元序号项目2010201120122013合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入0.001523.822831.994572.667440.907622.934188.2328180.531.1销售收入0.001523.822831.994572.667440.907622.934188.2328180.532现金流出3139.943426.492881.752302.322522.461284.771027.1716584.902.1开发建设投资2587.772760.032117.181407.201412.22160.88160.8810606.152.4经营税金及附加0.0083.81155.76251.50409.25419.26230.351549.932.5土地增值税0.0030.4856.6491.45148.82152.4683.76563.612.6所得税552.17552.17552.17552.17552.17552.17552.173865.213所得税前净现金流量-2587.77-1350.50502.412822.515470.626890.333713.2415460.844累计所得税前净现金流量-2587.77-3938.27-3435.86-613.354857.2711747.6015460.84　5税前净现值-2445.21-1205.81423.872250.094120.894904.402497.4110545.656累计税前净现值-2445.21-3651.02-3227.15-977.063143.838048.2410545.65　7税后净现金流量-3139.94-1902.68-49.762270.344918.456338.163161.0711595.638累计税后净现金流量-3139.94-5042.62-5092.38-2822.042096.408434.5711595.63　9税后净现值-2966.97-1698.82-41.981809.903704.964511.382126.037444.5010累计税后净现值-2966.97-4665.79-4707.77-2897.87807.095318.477444.50　　计算指标所得税前所得税后　内部收益率（FIRR）48.70%33.23%　财务净现值（FNPV）10545.657444.50　静态投资回收期（年）2.332.70　动态投资回收期（年）2.472.93　基准收益率（%）12%12%汇智于业德行于事 “都市欧情”房地产开发项目海南信地房地产开发有限公司第18页12.4偿债能力分析12.4.1利息备付率（ICR）利息备付率是项目在借款偿还期内，各年可用于支付利息的税息前利润于当期应付利息费用的比值。即：利息备付率=利息前利润÷当期应付利息费用其中，利息前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用当期应付利息是指计入总成本费用的全部利息。本项目的利息备付率以按年计算。利息备付率表示项目的利润偿付利息的保证倍率。对于正常运营的企业，利息备付率应大于2。否则，表示付息能力的保障程度不足。本项目的利息备付率=税息前利润÷贷款利息=16426.09÷965.25=17.0213.4.2偿债备付率（DSCR）偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。偿债备付率可以按年计算，也可按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证率。偿债备付率在正常情况下应当大于1。当指标小于1时，表示当年资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款偿付已到期债务。偿债备付率=可用于还本付息的资金÷应还本付息的金额×100%本项目的偿债备付率=商品房销售的净利润÷（贷款金额+贷款利息）=11595.63÷（5000.00+965.25）=1.94本项目汇智于业德行于事 “都市欧情”房地产开发项目海南信地房地产开发有限公司第18页的利息备付率及偿债备付率均大于一般标准，说明本项目偿债能力具有很高的保障性。12.5风险分析12.5.1不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。Ø风险类型及防范措施l市场风险此项目的市场风险主要来自以下三个方面：市场供需实际情况与预测值发生偏离，表现为假设此项目周边开发楼盘全部完成，所有这些楼盘的开发情况对此项目有很大的影响，包括楼盘完成情况以及完成后的销售情况。这些因素影响市场供需情况，进一步影响出售率；另外，本项目的客户定位为省外来琼购房度假、养老人群及投资人员，所以本项目销售情况很大部分因素决定于项目推广的程度，因此本项目的市场供需情况实际是多变的，与预测值可能发生偏离。项目产品市场竞争力或者对手情况发生重大变化，新的竞争对手是项目暂未考虑的因素。出售价格与预测值的差别，财务分析中假设的销售价格是以目前本项目所在区域内具有相似性的楼盘的销售价格修正而来，这可能与现实不符。l工程风险汇智于业德行于事 “都市欧情”房地产开发项目海南信地房地产开发有限公司第18页工程地质条件、水文地质条件、天气变化情况与预测发生重大变化，导致工程量增加，投资增加、工期延长。l政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。l社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给房地产市场带来一定的影响。Ø风险防范对策及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：l通过与银行协商，尽早落实贷款事宜此项目所需资金巨大，为防止国家进一步对经济的宏观调控而增加融资难度，应尽早与银行协商并落实贷款事宜；以保证项目能够按期、按时的完工。l通过市场调查来降低风险汇智于业德行于事 “都市欧情”房地产开发项目海南信地房地产开发有限公司第18页通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。l通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。在经营阶段，良好的物业管理也可提高收益水平，进而降低风险。12.5.2敏感性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。本项目敏感性分析采用单因素敏感性分析，单因素敏感性分析是对单一不确定因素变化的影响进行分析，本项目将经营收入、建设成本作为考察的不确定因素。敏感性分析结果用敏感性分析表表示。Ø开发成本变化汇智于业德行于事 “都市欧情”房地产开发项目海南信地房地产开发有限公司第18页开发成本的的变化将直接导致项目建成过程中相关财务费用、流转资金及收益等的变化。因此，我们选取项目总投入成本对项目的内部收益率做敏感性分析，主要是总投入成本取值按±10%的变化时，内部收益率及财务净现值的变化情况。Ø销售价格本项目的收益及还款来源主要是项目建成的商品房的销售，销售价格的变化直接影响着项目的收益情况。因此，我们选取项目总经营收入来对项目的内部收益率做敏感性分析，主要是项目总经营收入取值按±10%的变化时，内部收益率及财务净现值的变化情况。Ø敏感性分析表敏感性分析表评价指标税后内部收益率（FIRR）税后内部收益率变化率（%）税后财务净现值（NPV）万元税后财务净现值（NPV）变化率（%）基本方案总投:10606.1533.23%7444.50总经营收入28180.53总投资变化﹢10%总投11545.6230.30%-8.82%6862.22-7.82%总经营收入28180.53-10%总投9675.7936.34%9.36%8023.147.77%总经营收入28180.53经营收入变化﹢10%总投10606.1537.08%11.58%8878.2119.26%总经营收入30998.58-10%总投10606.1529.04%-12.61%6010.79-19.26%总经营收入25362.48汇智于业德行于事 Ø小结l项目开发成本的变化对整个项目内部收益率及财务净现值的变化较敏感；如果在保持项目工程质量的前提下，加强工程管理，节约成本，可以增加项目的营业利润。l销售价格的变化对项目财务净现值的变化相差较大，销售价格的增减变化导致收回总投的销售建筑面积减少增加，导致销售时间的差异，这是导致项目内部收益率及财务净现值变化的直接原因。l从敏感性分析表中我们看出，在设定的范围内，无论项目的开发成本或是销售价格的变化情况如何，项目的内部收益率均远大于其他行业的收益水平；项目的财务净现值均大于项目的投资成本，说明项目具很强的还贷能力。12.6综合还贷能评价经过分析本项目有很强的还贷能力：12.6.1项目产品的销售价格是本项目具有高收益率的重要前提本项目建成后的市场价是通过科学的市场比较法计算出来的，根据目前儋州市的房地产市场情况来说，销售价格的定位服合市场善，在这样的销售价格的前提下，使得本项目具有很高的收益水平，从根本上保证了项目的还贷能力。12.6.2良好的市场状况是项目成功的基本保障随着海南国际旅游岛建设战略的进一步实施，经济由恢复性增长向加速性增长转变，近年来，在经济发展基础支持下，海南省旅游业的蓬勃发展，良好的地理环境、潜力巨大的旅游资源，吸引不少岛外购房者和投资者前来购房置业，形成较了的房地产市场需求，未来海南房地产市场将呈现持续较快增长的态势。儋州市凭借其优越的自然环境以及区位优势，将成为海南旅游房产开发的重点区域之一，良好的市场状况是项目成功的基本保证。 第六部分综合分析结论13综合分析结论13.1项目建设的合法性分析13.2项目建设的必要性分析13.3项目方案评价13.4项目的建设与项目产品的销售13.5项目经济评价13.5可行性研究结论13.6相关建议 13综合分析结论13.1项目建设的合法性儋州都市欧情是由海南信地房地产开发有限公司开发建设的。目前项目已取得合法的土地使用权，并正在办理相关行政审批手续，拟建内容不违反国家法律及行政限制性规定，具备合法的建设基本条件。13.2项目市场及建设必要性通过市场分析认为：本项目产品呈现多元化形态，社区规划趋于完善，配套水平较高。随着全省及区域房地产市场的发展，本项目产品市场需求具有良好的适应性，有较大的市场需求。通过对项目建设必要性分析认为：本项目区域条件及规划与发展对项目建设具有良好的适应性；符合国家相关法律法规及旅游房地产产业政策；符合儋州市国民经济总体发展规划要求，以及儋州城市发展方向定位，本项目有建设的必要性。13.3项目方案可行性根据项目基本用地条件和其他合法行政许可条件，在分析市场需求的基础上，进行了较好的产品设计。经本次分析论证，按该方案拟开发的产品具有良好的市场适应性。13.4项目建设与产品销售可行性经过市场调查以及对项目建设、运营销售与经济收益进行研究分析，物业建成后具有一定的销售市场及较好的收益性，可带来良好的社会效益和经济效益。综合认为该项目建设与销售具备良好的操作性。13.5项目经济效益评价13.5.1关于项目建成后的预期收益本次研究对项目建成后产品销售的预期收益采用房地产估价规范中的市场比较法计算，对预期收益的取值总体上是较为保守和安全的。13.5.2关于项目的开发成本 本项目开发成本主要包括：土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费。Ø前期工程费包括：规划勘察等前期报建费、城市基础设施配套费、五通一平费等。前期工程费的计算是根据一般项目开发的前期工程费计算内容，并依据国家相关标准、《建设项目经济评价方法与参数》、《海南省工程造价咨询服务收费标准表》、《工程估价师手册》等，结合项目总投资规模等因素或基数综合确定。取费标准均按照国家或海南省相关标准进行计算，取费较为谨慎、准确。Ø建筑安装工程费、公共配套设施建设费建筑安装工程费、公共配套设施建设费等工程成本是本项目开发的最主要成本。其估算的准确性对经济评价结果影响最大。为了使该项成本估算有更好的准确性，本次研究由海南汇德咨询有限公司工程造价咨询人员针对项目设计方案，运用工程造价估算方法，根据《建设项目经济评价方法与参数》、海南省建筑工程预算定额、材料和设备价格信息等进行了项目估算。该估算相对于一般可研估算有更好的针对性与准确性，同时对本次可研整体成本估算的客观、准确提供了较好的基础。Ø开发间接费开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，包括办公费用、水电费用、维修费用等。根据《建设项目经济评价方法与参数》、《企业会计准则》、《工程估价师手册》等，结合项目总投资规模等综合确定。开发间接费按照小区内基础设施费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和的2%估算。取值较为谨慎、安全。Ø管理费用管理费用是 企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。按照建设工程相关施工经验，参照《建设项目经济评价方法与参数》，本项费用按照开发成本的2%估算。取值较为客观。Ø财务费用财务费用指项目在建设过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括项目在开发期间发生的贷款利息支出、金融机构手续费、筹资发生的其他财务费用以及项目自有资金产生的利息。本项费用按6.435%的年贷款利率估算，计算期为3年。经综合考量与比较，并通过测算映证，该项取值较为保守、安全。Ø销售费用销售费用是指企业在销售房产过程中发生的费用，包括由企业负担的广告费、保险费、委托代销手续费、销售服务费、销售部门人员工资等。按照《可行性研究报告编制指南》本项费用取值，根据本项目的特性，此项费用按照确认销售收入的1.5%估算，按照销售比例逐年结转。Ø计算期计算期是经济评价的另一重大影响因素。本项目关键性的期间主要有建设期、销售期等，本项目总体建筑规模29939.8平方米，估算建设期间2年，销售期间3年，其中交叉期间2年。根据目前海南建筑业作业水平及儋州地区商品房销售量预测，期间取值是较为安全可靠的。13.5.3经济评价结果经测算，“都市欧情”房地产开发项目的经济测算结果为：财务评价结果汇总表财务指标计算值财务指标计算值总投资（万元）10606.15销售收入（万元）28180.53税前利润（万元）15460.84税前财务净现值（万元）10545.65税后利润（万元）11595.63税后财务净现值（万元）7444.50 投资利润率109.33%静态税前投资回收期（年）2.33投资利税率145.77%静态税后投资回收期（年）2.70税前内部收益率48.70%动态税前投资回收期（年）2.47税后内部收益率33.23%动态税后投资回收期（年）2.9313.5.4对项目风险因素进行敏感性分析，基本数据为：敏感性分析结果表评价指标内部收益率（FIRR）变化率%财务净现值（NPV）变化率%开发成本变化﹢10%-8.82%-7.82%-10%9.36%7.77%经营收入变化﹢10%11.58%19.26%-10%-12.61%-19.26%由上表可以得出：在设定的范围内，项目的开发成本及经营收入一旦变化，项目的内部收益率及财务净现值变化率较大，说明项目对这两个因素的较为敏感，因此在项目的整个开发建设及销售过程中要做好成本控制及市场风险预防。13.6可行性研究结论综合分析认为，针对本项目的市场分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析均基于较为科学的规范和经验，具有客观性和安全性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的建设和营销手段，能够实现项目的赢利目标。本项目建设合法，开发产品具有良好的市场适应性，项目建设与销售具有现实的可操作性，项目具有良好的社会效益与环境效果，经济效益良好，同时具有较强的借债偿还能力。结论：本项目可行13.7相关建议本报告的结论是秉着谨慎、认真与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议： Ø本报告的经济测算是在研究人员考察该市房地产市场的基础上，确定其预期平均价格，这在很大程度上依赖于目前该市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治、经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于该市目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商应密切地注意市场，获得尽可能多的信息，选择合适的市场策略，把售价不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。Ø此项目所需资金巨大，为防止国家进一步对经济的宏观调控而增加融资难度，应尽早与银行协商并落实贷款事宜；以保证项目能够按期、按时的完工。Ø良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。在经营阶段，良好的物业管理也可提高收益水平，进而降低项目风险。Ø卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。以豪宅品质出现，增加项目的附加值，在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好，使客户真正感到“物有所值”，则物业必定热销。Ø把握好销售策略和时机。把握好销售的时机和制定好相应的销售策略是十分重要的。鉴于现时楼盘一次性付款的客户甚少，分期付款以及银行按揭相对于内外销来说都是十分必要的。随着竞争的加剧，投资者对物业认识的设计合理与否、质量的高低、企业信誉以及售楼前后服务的好坏是十分重要的，开发商在开发过程中应注意好以上的工作。Ø目前海口市内竞争对手对本项目有一定的威胁，对于对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。 Ø建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工料包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。'