“南新澳洲花园”房地产开发项目工程可行性研究报告 85页

'“南新澳洲花园”房地产开发项目工程可行性研究报告-13-目录第一章:总论‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第一节:项目提要‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第二节:可行性报告依据与范围‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二章:项目背景‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第一节:项目承建单位简介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二节:建设项目的有利条件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第三节:项目建设的必要性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第三章:项目本身及市场情况的分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12第一节:中国房地产发展状况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12第二节:X市房地产市场环境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14第三节:项目定位分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16第四节:项目规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20第五节:项目周边环境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第六节:本项目利弊分析（SWOT分析法）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第四章:项目方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第一节:场地选址‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第二节:项目设计内容与规模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第三节:X市房产销售市场分析管理定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31-13- 第五章:管理组织机构和土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61第一节:管理组织机构‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6-13--13--13--13-第二节:土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥69第六章:项目实施进度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥70第七章:营销策略及销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥71第八章:投资估算与资金筹措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥74第九章:财务效益评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥75第十章:结论与建议‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥81附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥82-13-第一章总论第一节项目提要一、项目名称：X南新澳洲花园,以下简称本项目。二、项目建设地点：本项目位于著名的国家级旅游区X市荔枝沟。荔枝沟犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18°，与-13- 阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把X认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，X空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把X浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使X在全球游客中具有很大的吸引力。本项目建设用地X南新农场生活区、南新招待所北面。项目用地面积约500亩，南临荔枝沟路；西临X市火车站；北靠群山，可跃远海，是一块人口密集，视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用开发高级生活住宅、服务式公寓，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。-13-三、项目开发商：XX房地产投资有限公司四、项目开发商法定代表人：五、项目性质：高端旅游度假小区六、项目概况：本项目定址于X市北面中心位置属主城区，距X市城市中心区约4公里车程,地势开阔、平坦。项目用地具有丰富的住居度假元素。四周已有建成的居民区，是X市新城市发展的中心地带。本地块水电-13-配套和通讯条件优越。用地一侧紧临公路，以后是从海口进入X和从X市区进入市中心区的主要干道，交通进出入情况优越。建筑整体由两期组成总占地面积500亩，总建筑面积67万平方米，容积率≤1.21，绿化率≥2.0%，建筑密度≤%，建筑高度≤米，：本项目多层住宅部分销售面积约204045平方米；高层住宅部分销售面积约453180平方米；商业用房部分约10000平方米；总销售面积约657225平方米；停车位个；七、建设单位概况本项目开发商为XX房地产开发有限公司-13- XX房地产开发有限公司是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工监理、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。X钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在“珠洽会”招商项目，该项目是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约500亩。总建筑面积672545平方米。建设内容包括：145栋多层住宅、21栋高层住宅、4栋服务式公寓、商业网点用房、以及幼儿园、商务中心、会所等配套服务设施，项目投资估算12亿元。公司地产包括住宅、零售、娱乐、文化物业、商业、酒店、教育、户外康乐、绿化设施、公共娱乐设施、旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。“诚信卓越、精品永恒”，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求的精品。-13- 八、组织管理根据公司发战略和业务展规划，XX房地产开发有限公司实行董事会领导下的总经理负责制。九、环境保护本项目属于旅游度假生活小区，是生态环境为主题，既有地面绿化，又有垂直和架空绿化层；建筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料；生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理之后可方便排入市政污水管线；所有水泵基础均设隔震垫，且水泵进出水管上均设置可曲绕橡胶接头，安装缓闭式只回阀，可隔噪音。十、项目实施进度安排2010年月日之前为前期准备阶段，预计到年月日项目竣工验收，整个项目开发经营期估计为年时间。详见第六章项目进度安排。十一、项目总投资经测算，项目总投资由土地费及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用及房地产开发费用组成,项目总投资额为12亿元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算，详见附表“项目投资计划与资金筹措表”。企业自筹4600万元，占总投资%；申请银行贷款万元，占总投资的%，预售回笼，占总投资的%。贷款利率按一至三年期银行利率％计，贷款期限为年。十二、资金筹措（一）、申请国内金融机构贷款万元；（二）、企业自筹资金万元；（三）、预售回笼万元-13- 十三、社会效益（一）、可以改善目前X市中心对总价要求在35-80万，单位面积在55-120左右平方米的高品质的旅游度假生活小区地产产品的市场需求量。（二）、项目引入“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。（三）、X南新澳洲花园项目定位为:结合该项目所处的区域及所吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求，项目的功能应该体现休闲度假功能和家庭居住功能。（四）通过项目产品品质的提升，进一步提升X市中心城区的房地产项目档次，打造X市标志性旅游度假的公寓典范。（五）、有利于促进X房地产市场消费的多元化发展。（六）、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。（七）、带动X及其他周边地区相关产业的发展。（八）、有利于调整产业结构，增加社会就业机会。第二节可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。-13-第二章项目背景-13- 第一节项目承建单位简介项目开发商为XX房地产开发有限公司XX房地产投资有限公司是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工监理、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。X钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产-13-开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在“珠洽会”招商项目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约500亩。总建筑面积672545平方米。建设内容包括：145栋多层住宅、21栋高层住宅、4栋服务式公寓、商业网点用房、以及幼儿园、商务中心、会所等配套服务设施，项目投资估算12亿元。公司地产包括住宅、零售、娱乐、文化物业、商业、酒店、教育、户外康乐、绿化设施、公共娱乐设施、旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。“诚信卓越、精品永恒”，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求的精品。第二节建设项目的有利条件一、气候条件X环境优美，自然景观条件良好，属热带海洋季风气候，年平均气温为25.5℃，夏季平均气温为28℃，冬季平均气温为20℃，极端最高气温35.7℃，极端最低气温5.1℃；年平均降雨量1263mm，5-10月-13-为雨季，其中8-10月的降雨量占全年总降雨量的47%。X-13- 地区相对湿度79%，年蒸发量195007mm，属半旱地区，日照长，年日照时数为2586.5小时。X市主导风向为东北风，市中心地震烈度为6度。X市所属的南中国海的表层海流主要受季风影响，在X临海侧，3-10月之东北季风时海流为西南方向，而5-8月之西北季风时，海流是朝东北方向。一般来说，季节风期间的海流有较高安定性，日平均海表温度一年中均超过21℃。二、生态条件1、X的海水清澈透明，能见度达8至16米，有些地方达到25米；海岸线由众多的珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水的旅游胜地之一。X众多的海湾各有佳景。大东海、小东海、X湾、亚龙湾与X市民生活关系最为密切，海上的东岛、西岛仿佛是南海的两扇大门，为宽阔的海面增加层次感。海雾飘过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感。漫步沙滩，作为X市标志的鹿回头雕像映入眼帘。2、X三面环山，绵延起伏，层次分明；山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。海上回望，群山如绿色屏障，辉映出X的妩媚多姿。众多山头也提供了眺望大海、河湾和城市景观的制高点。3、X是首批中国优秀旅游城市。近几年来，全市共投资数十亿元建设亚龙湾、南山、天涯海角、鹿回头、大东海、蜈支洲岛六大名牌景区。以“天涯文化”为代表的天涯海角人文景观已蜚声海外；按国际水准设计的南山文化旅游区堪称一座巧夺天工的生态园林和佛教文化精品；以绝佳自然条件著称的亚龙湾国家旅游度假区早已名扬天下；梦幻般的海棠湾，不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。-13-4、X全市森林覆盖率达63%，城市建成区绿地覆盖率达44.3%-13- ，人均公共绿地面积达18.3平方米；其海洋负氧离子超过8,000个单位；城市空气质量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全国人民的“大阳台”，“后花园”，“大氧吧”，自然资源得天独厚，无与伦比。三、交通条件1.本项目距X凤凰国际机场25公里。X凤凰国际机场现已开通北京、上海、广州、沈阳、武汉、青岛、深圳等国内23个城市航线和新加坡、澳门、香港、马来西亚、泰国、汉城、大阪、东京9条国际航线。2.X往海口的班车班次频繁，每隔20分钟有一班车前往海口，约3小时可到达。3.市内交通主要有公交车和出租车。X的出租车很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表10元就可以到达中心城区的任何地方。X市内主要有2路、4路及往亚龙湾方向的三条公交线路。上述两条线路的公交车均经过本项目所在地。据了解，X市政府规划组建两家国有公交公司，完善城区公交体系。本项目紧邻的迎宾大道是公交体系的核心位置，新规划的公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。4．本项目右侧正在新建旅游景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏风景。第三节项目建设的必要性X地处海南岛最南端，集山海河自然美景于一体，是中国最南端的热带滨海旅游城市，是南中国海最纯净的乐土和休闲度假的天堂，是神州大地中最美的画卷，犹如镶嵌在南海上的一颗明珠，有“东方夏威夷”之称。优美的自然环境使X成为最适合人类居住的城市，他是集-13- 阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、风情、田园十大旅游资源于一体的生态示范城，更具有全国独一无二的空气质量和环境质量。据有关资料显示，X市森林覆盖率为64%，城市地区绿地覆盖率为44.3%，人均公共绿地面积18.3平方米，城市空气负离子含量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有着天然氧吧的美誉。X天蓝海碧，河水清澈透明，山川美丽，绿意怏然，生气蓬勃，一年四季树木长青，鲜花烂漫，让人仿佛倘徉在诗人笔下的“世外桃源”，凭借其得天独厚的自然风光和顶级的生态环境质量，X荣获“全国生态示范区”、园林城市、中国优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市、中国人居环境奖等称号。X以其美丽，被越来越来越多的国内外新老朋友熟知和青睐，人们爱这里美丽的风光和优良的生态环境，来X旅游的许多世界各地的朋友，被X的阳光、海水、空气、绿色所吸引，他们在这里购买了自己的第二居所，把X购房置业作为生活中的一件大事、乐事。据上海《文汇报》近期评选的“中国最受上海人欢迎的置业城市”中，X位居榜首。近年来，X市在城市工业基础设施建设投入上投入巨资，改善城市投资环境：投资约2.5亿元，使长达17.8公里的X湾得以建成,沿X湾滨海路前行,近处是椰树摇曳生姿，远处是碧海晴天，烟波浩渺，美不胜收；投资约2.2亿元进行”两河三岸”景观建设，包括X东西两河三路以及泊岸景观建设工程，东西河两座景观步行桥工程和临春桥等三座旧桥改造装饰工程；整治工程成效显著,X的”山、海、河、城“相互交融，热带滨海城市的景观开始形成。随着X西线铁路的建成，X直达北京、上海、广州等城市的跨海客运列车已经通车。城市规划的逐步实施和城市基础建设的日益完-13- 善，X将吸引更多的人来投资置业。但是X市房地产在小户型持续热销的趋势下集中涌现出大量的小户型项目，为适应大的市场潮流，许多项目在硬件方面，从根本上限制高品质产品的发展，从多次调查结果表明，目前在售物业中许多项目只是在大量的小户型产品中缺乏高品质的产品，不管是项目的总体定位，还是从产品的规划与建筑设计上都缺乏国际化的水准。许多项目产品出现“高不成，低不就”的尴尬局面。XX房地产投资有限公司兴建的X南新澳洲花园小区项目的建筑设计将项目的环境优势发挥到极至。项目的规划设计、建筑设计、景观设计均为专业团队联手擎创。建成投入使用后提供优质公寓物业管理服务，充分引入“以人为本”和“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化舒适空间。-13-第三章项目本身及市场情况分析第一节中国房地产发展状况中国房地产业现在处于非常重要的转变时期。（一）、配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益型转变。（二）、房地产业从单纯的消费型产品转向投资、旅游度假和消费三重功能的产品。-13- （三）、在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。第二节X房地产市场环境分析一、房地产业发展势头良好目前X市房地产业总体运行特征是：投资增长，结构合理，房价稳中有升。2000年以来X市的房地产形势发展势头良好，房地产市场供需平衡、价格平衡、结构合理。2010年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房37.34 万平方米，和去年同期相比增长76 %。其中商品住房37.05万平方米, 3942套，登记销售面积25.45万平方米，和去年同期相比增长48 %；其中商品住房24.66万平方米, 2785套（包含产权式酒店和酒店式公寓销售0.78万平方米，一线海景公寓、别墅销售7.66万平方米）,商业用房0.79万平方米。商品房平均销售价格 9317元/平方米，和去年同期比增长30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，-13- 商业用房8037元/ 平方米，产权式酒店和酒店式公寓 15201 元/ 平方米，一线海景公寓、别墅14172元/平方米）。商品房销售总金额 23.71亿元，和去年同期相比增长94%。1、土地供应价格情况：X土地市场价格逐年升高，以X市中心城区为例，2003年-2004年内地价60=100万元／亩，2005-2006年土地价格攀升到100-200万元／亩，2007年10月月川新区临河12亩土地拍卖到432万元/亩，2008年2月，X湾海坡开发区的一宗69.52亩的土地，拍出每亩762万元的高价，每平米价格达11,429元。X城市发展土地告急，一路攀升，政府开始提前启用海棠湾、红塘湾的城市发展储备用地。2、X商品房市场主要在岛外X市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2006年，岛外市场占总销售套数的90.33%，面积占89.11%，。除了西藏自治区以外，全国其它省区(包括港、澳、台）都有人在X市购买住房，国外如美国、德国、法国、加拿大、英国、俄罗斯等17个国家人士也有在X市购房的，国外购房比例占3％。3、商品房销售价格稳中有升：2003年，以一批具有一定规模的海景住宅小区进入市场为标志，X市房地产发展进入较快增长阶段，商品房销售价格有较大幅度的提高。据统计，2010年第一季度X市商品房平均价格是9317元／平方米。其中海景房的平均价格是13000元／平方米（毛胚）以上。根据市场需求的情况，现在的房价属恢复性增长，房价应属正常。（二）宏观调控新政对X房地产影响情况分析86 2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,新政出台的主要目的是抑制上涨过快的住房价格，同时要保证中小户型的供给，满足中低收入家庭的住房需要。这些政策主要是针对上海、广州等房价整体水平已经很高，房价又在疯长的大城市。基于以下因素分析，预期新政策对X中心城区的高层度假地产项目不会造成太大的价格的影响：1、X的房地产是属于旅游休闲度假型的房地产，其目标市场与主要的客户群体在岛外，而且大多是中国有闲有钱的中产以上的富裕阶层，该阶层的群体有十分强烈的购买力，他们向往的是高品质的生活方式，喜欢旅游休闲度假，对价格不是很敏感。2、X旅游度假房地产以X热带滨海旅游度假资源为依托，这些热带滨海旅游资源在中国是独一无二的，亚龙湾国家旅游度假区的旅游度假项目买的不仅仅一个度假产品，一项投资，也可以说是一个奢侈品，一种身份和地位的体现。3、X旅游度假地产在国外也有强劲的需求。X在城市发展战略中提出要建设国际热带滨海旅游城市，并积极地开展国际化和国际性旅游度假宣传活动，近年国际旅客在X置业每年前来旅游度假，其他时间将购置的物业委托专业公司经营的现象越来越来多，特别X市中心城区的度假公寓临近市区，可租赁性比较强，特别受内地游客的青睐。（三）2010年初X市房地产市场发展的情况。2009年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房37.34 万平方米，和去年同期相比增长76 %。其中商品住房37.05万平方米, 3942套，登记销售面积25.45万平方米，和去年同期相比增长48 %；其中商品住房24.66万平方米, 86 2785套（包含产权式酒店和酒店式公寓销售0.78万平方米，一线海景公寓、别墅销售7.66万平方米）,商业用房0.79万平方米。商品房平均销售价格 9317元/平方米，和去年同期比增长30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商业用房8037元/ 平方米，产权式酒店和酒店式公寓 15201 元/ 平方米，一线海景公寓、别墅14172元/平方米）。商品房销售总金额 23.71亿元，和去年同期相比增长94%。第三节项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。南新澳洲花园小区是目前X迎宾大道第一个高层中、小户型项目，具有标志性。高层海景楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天海景的人来说，本项目是不错的居家与度假选择。（一）目标市场定位1、主要的客户群体：职业范畴：国内外私营企业主、大公司职员、以及国内有条件老人易地养老的对象等等。心理特征：常出差于旅游城市，思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验享受生活。主要为投资型和度假需求型客户。消费者分类：在高层中、小户需求型购房者当中，根据心理特征，分为两类客户：一类客户（笃定型）：买高层就是为了买风景，价格不是首要因素。该类客户会选择7—12层有好视野的户型。86 二类客户（无奈型）：想要高层风景，但又在乎价格。该类客户会选7层以下或视野景观相对差一点的户型。从目标消费者的分析来看，本项目目标客户群相比较而言有较高的文化层次，观念较新，且有一定的经济实力。（二）产品定位（市场定量调查分析）调查时间：2010.5.10—2010.8.15调查地点：X市凤凰机场、金凤凰大酒店、亚龙湾旅游度假区、解放路；海口市环岛泰得大酒店、美裕珍珠专卖店。调查方式：同类问卷抽样调查实际发放问卷：1000份回收有效问卷：968份基本市场参数如下：1．接受调查的常住人口比例2．潜在客户购房原因3．大众了解楼盘信息的渠道86 5．购房人群对车库的需求6．潜在客户的职业分布7．购买高层中、小户型房产的主要动机8．潜在购房者认为合理的价位86 9．潜在购房者理想的套面积10．潜在购房者理想的户型：11．购房时主要听取谁的意见市场调查结果分析1、临海高层旅游度假住宅处在热买阶段的上升过程，高层临海楼盘的最大优点是视野开阔，临海景观是本项目的最大卖点。2、86 本项目建设规划设计合理，户型格局基本可以满足购买者需求心理。3、据本次调查，潜在客户中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的购房心理。4、通过市场调查和深度访问，上海、北京、山西和东北地区是本项目的主要目标客户群。5、物业收费有市场依据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查得出：消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在1.40—1.80元左右，占总调查人数的八成。结合市调市场需求和项目特征，将南新澳洲花园小区定位为“开启现代高档海景度假新生活的标志性建筑”。引领X旅游房产消费市场，建成该地区首个高品质的海景高层楼盘。第四节项目规划本项目的总体设计思路是创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的海景社区，着力体现21世纪居住建筑人性化的原则。一、总体布局在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一组林荫步行道，南北贯穿小区，延伸至公共绿地。以四个建筑单元为核心，采取错位错层方式设计，确保每栋楼每间房都能观赏到山景或海景。每个单元由一栋15—25层住宅围合而成，四个单元住宅以南洋内廊作弧形拼接而成。二、建筑风格顺应消费者对人性化住宅的心理需求，本项目采用了夏威夷风格的建筑形式。86 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使二个组团色彩协调统一。小区轮廓设计上，15—25层住宅错落有致，摆布有序，四个单元屋顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。小区以四个主题热带园林景观小品配合四个建筑单元，整体内外空间交错穿插，一气呵成，园林、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。三、户型结构本项目户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以40—70平米一房，77—93平米的两房二厅为主，其户型、套数比例如下：户型面积套数比例三室一厅100㎡%二室一厅93㎡%一室一厅45㎡%一室40㎡%第五节项目周边市场环境分析本项目周边北面有南新招待所,项目用地面积约500亩，南临荔枝沟路；西临X市火车站；北靠群山，可跃远海，是一块人口密集，视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用开发住宅、服务式公寓，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。加上在建的本项目，该地段正逐渐成为X新生的旅游度假区域之一。（一）、周边住宅小区分布情况86 本项目附近有X市体育广场、学校、工商、农业、建设银行分行、中国邮政、等生活配套设施。　（二）、竞争楼盘价格情况南新澳洲花园于年月号开盘，高层均价在元，起价元，最高价为元。每层加价元。目前，销售已达%。X蓝月湾海景酒店公寓2006年5月6日开盘报价最低为19.8万/套，最高为29.8万/套。现每套均价为40万左右。目前，销售已基本完毕。第六节本项目利弊分析（SWOT分析法）一、优势分析（一）发展商是具有良好口碑的老牌开发商，有长期房产开发经验和企业知名度。（二）南新澳洲花园独占山景资源，高层小户型将为住户带来良好的视野和风景。（三）本项目周边人文资源丰富，有利于提升本楼盘的文化品位，对目标消费者具有吸引力。（四）本项目规模适中，具有规模、景观、位置、交通的综合性特征，可以获取“综合领先效应”。（五）高层小户型海景房是现代城市的象征，本项目依山而立，面海而视，鹤立山涧海畔，气势宏大，对消费者具有新鲜度和向往感。（六）本项目户型设计相宜深浅，以小为主，可变性强，具有紧凑、实用、合理、雅致的优点。（七）本区域没有厂房和企业，污染源少、环境相对安静。（八）项目所在地负氧离子高达11000个单位（北京天安门处150个单位），适合于居住与度假。是老年人生活的天堂。二、劣势分析86 （一）本项目位于X东部的荔枝沟镇，虽然项目独立封闭管理，与当地民宅交融相处，对于高端消费者的观念中，本项目似乎地段档次欠高。但随着X市城市品味的逐步提升，地段档次将会逐步提高。（二）周边大配套正在完善。住宅景观的不均等。楼层和朝向的不同，景观落差的感觉似有存在。（三）目前，项目位于城区主干道旁，周边稍有一点噪音影响。待小区及荔枝沟镇整体绿化完善后，环境效果将会更进一步优化。三、风险分析（一）由于本项目是迎宾大道的首个高层中、小户型房地产项目,对目标市场不熟悉,没经验可以借鉴。能否起到“羊群”效应，既要看市场需求，又要看X荔枝沟整体效应的发挥。（二）来自竞争对手的压力，营销过程中容易处于的被动地位。地域性和集群性销售可争取主动。（三）高层购房及居住成本高，公摊面积虽不大、但物业管理费用略偏高。因为业主享受了较好的物业服务。（四）本项目由于和民宅连片，易降低本项目的消费档次。但由于市政府准备加快净化工程，将南新澳洲花园小区定位为“开启现代高档海景度假新生活的标志性建筑”。消费档次将大幅提升。四、机会分析（一）X市旅游房地产已在国内外建立了强大的品牌力，本项目可借势而行，减少本项目的告知成本。（二）旅游产业已成为X市的支柱产业，每年大量的游客进入X度假休闲，为本项目市场提供更多机会。（三）本地区可供开发的土地已经不多，周边地区2004年以前开发的楼盘，现在价格已经是当初销售价格的1.5—3倍。86 （四）目前X市房地产市场需求旺盛，基本上供不应求，尤其是临海一线基本上无楼可售。（五）南新澳洲花园建设将改变X城市发展现状，区域性交通地理优势在促进迎宾大道新的旅游景观区形成的同时，对在X的旅游度假的观念亦会改变，项目市场角度视线可以更广。（六）连带本项目，周边已有3个上规模的高档旅游住宅小区，加之紧荔枝沟镇，这对本项目的商铺来说，具有良好的市场经营前景。第四章项目方案第一节场地选址一、场地选择1、地理位置：本项目坐北朝南，建设用地南临荔枝沟路；西临X市火车站；北靠群山，地块方正规则，视野开阔，观山遥海效果极佳，是建设高档生活小区的理想用地。项目住宅以高层为主、并推出适量的商业用房来填补该地区高尚商业物业的空白。2、交通条件：本项目位于荔枝沟路，距X凤凰国际机场15公里，X往海口的班车班次频繁，每隔20分钟有一班车前往海口，约3小时可到达；X市内主要有2路、4路两条线路的公交车均经过项目所在地，项目右侧为正在新建的旅游景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步观赏风景。第二节项目设计内容与规模一、设计依据（一）、委托方提供的各项原始资料及有关数据；（二）、三发改（2010字第21号；86 （三）、X市建设工程规划三规委办为[2009]36号；（四）、X市国土环境资源局文件；（五）、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相关数据；（六）、海南省统计局相关数据资料；（七）、X房地产协会统计的相关数据；（八）、《海南省建筑安装装饰工程概预算定额》。二、建筑设计（一）、单体设计1、户型设计以人为本，结合海南的地域及气候特点，注重通风、采光及遮阳设计，即满足居住舒适要求，也符合市场需求。2、注重户型的景观设计，卧室及客厅均有大面积飘窗，视野开阔，小区美景尽现眼中。（二）、造型与色彩1、建筑体型设计上突出热带建筑风格，以轻巧的阳台，必要的遮阳构件形成造型特色，适应海南的地域及气候特征。2、立面造型手法统一，采用大面积飘窗及落地窗，出挑宽大阳台，体现热带建筑风格。利用窗和阳台的形态变化，产生立面装饰效果。3、建筑外墙饰面材料采用本地火山石、墙砖与外墙涂料结合。建筑立面做三段划分，底层基座为深色火山石面砖，中间为砖红色墙砖，中间为砖红色墙砖，上部为浅色涂料，阳台及挑板为浅色涂料。玻璃用浅绿色透明玻璃，整个建筑格调高雅，别致、具有地域特色。三、项目设计的主要指标：建筑整体由两期组成：：86 本项目多层住宅部分销售面积约204045平方米；高层住宅部分销售面积约453180平方米；商业用房部分约10000平方米。总销售面积约657225平方本项目总建筑面积：约672545平方米；容积率≤2.496，绿化率≥40%，建筑密度≤21.57%，建筑高度≤80米。功能分类及户型设置定位1功能分类本项目总建筑面积约67.25万平方米，其中：商业部分零销1万平方米，服务式公寓建筑占地面积3320平方米，建筑面积3500平方米，多层住宅建筑占地面积29435平方米，建筑面积204045平方米；高层住宅建筑占地面积17430平方米，建筑面积453180平方米；公用设施部分包括为207268平方米，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等。地下室部分：平方米占总建筑面积的23%，包括：办公室、停车场、仓库等。3、4、3、2户型设置建议设置三种销售户型：单间、双套间、三套间。单间是一房一卫一阳台，带一个小型的衣帽间。面积在51--80平方米，235间，占53。7%双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台，面积在100-140平方米，111间，占25。4%；三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台，面积在160-256平方米，90间，占20。6%。备注：三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆。86 1）、本项目多层住宅部分销售面积约204045平方米；高层住宅部分销售面积约453180平方米；商业用房部分约10000平方米。总销售面积约657225平方米；（2）、本项目总建筑面积：约672545平方米；（3）、本项目总投资费用：约12亿元；（5）、可销售面积部分单位成本：3326元/平方米。3．5．2平均售价制定建议：①70%毛利润：实收售价=单位成本×（1+70%）=5653元/M2；②80%毛利润：实收售价=单位成本×（1+80%）=5986元/M2；③90%毛利润：实收售价=单位成本×（1+90%）=6319元/M2。具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综合X市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议：第一阶段。本阶段为市场导入期（内部认购期），为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高（70%+80%）/2，即75%：销售平均价格为：5820元/M2；第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正式开盘期），由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：销售平均价格约为：5986元/M2；86 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高90%：销售平均实收价格约为：6319元/M2。各个阶段价格策略组合，最终要实现6041元/M2的销售价格。备注：1、此价格包含公寓套房的精装修及家具、家电配备费用，为精装修、全配备价格。2、控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让；反之，则加大折让，但维持最高平均5%的折让率。3、价格分布不同朝向、不同楼层的房屋质素存在一定的差距，应加以价格上的调整。3、6入市姿态及推广时机定位房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是：●主体工程已基本完成86 ●配套设施已全部到位●外部环境与内部配套已衔接到位●形象与品牌的推广已达到了预期的效果●物业的管理模式、服务项目、收费标准已确定●有关的手续及销售文件已全部准备就绪但针对该项目的特点：●自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款或银行贷款；●施工周期短：是否具备上述最佳条件，所形成的时间差也不过是三、四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度更加迅速；●以新的概念销售：硬件上必须给客户营造强大的信心，以达成对销售信心的有力支持；●项目规模有限、销售推广费用有限：适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以“短、平、快”的推广策略完成项目的销售，而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩；综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。届时，硬件及软件配套应达到如下阶段：●项目的建筑整体形象已经达到正负零86 ●物业管理模式、服务配套、收费标准已确定●销售方式及销售价格已经确定3、7销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售方式是：●进行小区的产权销售，然后委物业公司托对物业进行日常经营管理●以零散发售为主●采用自销为主、松散型委托代理销售为辅的销售方式●采用组合式付款方式3、8物业管理定位3、8、1本项目经营管理模式本项目将采用服务式公寓式模式进行日常的经营和管理，物业管理公司在本项目业主的物业闲置期间统一按照星级酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富物业管理经验的物业管理公司经营管理，此后可通过业主委员会自主选择物业管理公司经营管理，以确保本项目的高效、高品质经营管理。3、8、2物业管理公司86 物业管理公司按照与业主的委托经营（管理）约定，对本项目进行服务式公寓标准化经营（管理），并保证业主的物业在有良好经营（管理）业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主的经营收益。3、8、3运作机制物业经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询，定期向业主通报小区的经营（管理）状况，并接受业主委员会的书面预约，小区业主委员会委托会计师事务所审计经营业绩。在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。3、8、4业主委托经营管理方式专有名词定义一、南新澳洲花园：南新澳洲花园位于在X南新农场生活区、南新招待所北面，建设内容包括高层住宅，服务式公寓及幼儿园、商务中心、会所等配套服务设施二、营业收入：南新澳洲花园通过经营服务式公寓、产权小区住宅所产生的收入,不包括商场、会务、餐厅、酒水、康乐、洗衣、电话、电报和电传等其它项目的收入，不包括服务费收入以及小区设备、场地的使用费、租赁费等收入。三、经营管理成本：营业费用、营业税金、管理费用、人员工资、管理佣金、设施保养维修和家具更新基金的累加资金。四、可分配收益：小区营业收入按双方约定方式进行分配的收益部分。五、会计年度86 ：第一个会计年度，从当年服务式公寓经营之日起，至同年的12月31日止。以后每年从1月1日起至当年的12月31日止为一会计年度。一、免费入住权：指业主委托物业管理公司经营（管理）期间，由委托经营管理方免费提供给业主的客房入住权。第三章管理范围管理公司的管理范围是乙方所拥有的南新澳洲花园。第四章管理期限、义务和权力一、管理期限小区委托管理期限为30年。每一经营管理方式委托时段为3年，以实际交接日作为第一委托经营管理时段的起始时间，（第一委托时段为前四个会计年度）双方不得中途终止合同。第一委托时段后，乙方可与甲方重新确认不同类型的委托经营管理方式，并签署下一时段的委托经营管理合同书。二、收益分配期限以小区公寓正式对外营业时间为计算收益的起始时间，到年终分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的权利和义务权利1．乙方选择第种方式------------型。（详见《合同附件》）2．业主在委托期间有权转让自有客房，但必须以本协议和《合同附件》连带转让，本协议内容不因转让而变更。在委托期间，如管理公司更换，也必须以本协议和《合同附件》连带转让，本协议内容不因转让而变更。86 义务：1、业主应支持管理公司管理南新澳洲花园，遵守甲方制定的各项安全文明制度；2、业主应在收到发展商交付的公寓后七日内与管理公司办理交接手续。3、业主自用期间，不得改变房屋结构和外观，不能乱搭建临时设施，不要拿走室内的设施物品；4、不得私自经营客房。四、管理公司的权利和义务权利：1、甲方在管理期限内将作为南新澳洲花园唯一的独立经营者和管理者，代表业主进行日常的经营管理活动。2、聘用经验丰富的物业管理人员，组织务实高效的管理机构，采取正确的经营决策和手段，保证小区经营的最高效益。义务：1、甲方应把南新澳洲花园管理成为一家优秀的在本地区同行业中有竞争能力的小区。2、甲方定期向乙方公布经营情况和收入情况；（仅对委托经营的业主）3、向乙方通报重大经营决策和重大事件；4、甲方应如期向乙方支付应得经营收益；5、在整个经营期内，甲方应严格遵守国家的法律、法规和政策，励精图治，合法经营，努力提高竞争力。第五章服务式公寓经营收入、管理成本与收益分配一、客房经营收入86 开房率=服务式公寓年实际出租总房间数÷（自然营业天数×可出租房间数）×100%；年平均房价=服务式公寓经营收入÷年实际出租总房间数；服务式公寓客房经营收入=年入住率×年平均房价×可出租房间数×年自然营业天数。二、经营管理成本（参考）经营管理成本包括“1、营业费用%2、营业税金及附加6%3、管理费用%4、管理佣金5%5、维修及装修、装饰、家具更新基金6%6．保险费用%7．房产税%总成本60%三、收益分配详见《业主须知》。四、收益支付办法在每一会计年度终了的天内进行结算。结算后于天内汇入乙方指定的银行账户。第六章合同的修改、变更及解除本合同及其附件的修改和变更必须经过双方协商并签署书面协议方能生效。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。86 由于地震、台风、水灾、火灾、战争、疫情以及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同无法履行，经双方同意可提前终止合同或暂停经营管理。本合同发生下列情况之一时，双方可解除合同：1、合同规定的期限届满；2、由于不可抗力原因致使合同无法履行；3、因一方不履行合同，或严重违反合同规定，造成他方无法达到本合同的目的时；4、乙方因产权抵押或其它经济责任而产生的法律纠纷，致使其所有的财产被查封、拍卖等而影响经营时；5、因业主的违法、违规行为对酒店或其它业户造成损害或财产损失时，应依法赔偿相应损失。目录1．产权运作方式2．基本运行管理3．业主入住管理4．客房委托经营管理模式5．委托经营管理收入分配方案6．业主客房业权变更有关规定一、产权运作方式1.经营管理公司a.南新澳洲花园由物业经营管理公司经营管理。2.运作机制a.物业经营管理公司将遵循中华人民共和国的有关法律和法规经营管理。b.物业经营管理公司将以真诚和负责任的态度定期向业主通报小区86 的经营情况。C物业经营管理公司可接受业主委托独立的注册会计师或会计事务所审计客房经营收入的要求，但必须书面提出并预约（仅限每年的3月份）。费用由业主自行负担。d.每个会计年度物业管理公司委托国内注册会计师事务所进行审计，并在业主内部公布审计报告。业主按照审计报告所确认的客房经营收入和业主客房委托经营管理合同书的规定享受投资回报。e.物业经营管理公司随时接受所有业主对客房经营管理的监督和合理的批评建议。3.日常物业管理a.服务式公寓的客房、餐饮、康乐、会务、培训等日常营业；b.服务式公寓各项设施、设备的日常维护、维修及其改造；c.服务式公寓的宣传广告及公关促销活动；d.服务式公寓人力资源管理；e.服务式公寓的安全防护；f.培训、服务水准提升。4.业主卡a.业主将拥有一正一副两张印有南新澳洲花园编号的业主卡。b.两卡享有同等权益，业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受服务式公寓的优惠服务。c.持卡人的卡号必须与业主备份的本卡签单权益人身份相符；d.业主遗失业主卡时，应在第一时间通知物业经营管理公司挂失并及时补办。挂失前该卡所发生的消费费用，由业主承担。86 e.该卡具有明显南新澳洲花园的产权依附性，其持有者随产权的转移而转移；f.该卡自行转让无效。二、基本运行管理1、客房物品配置当服务式公寓竣工开业后，除客房家具、电器及布草外，经营管理公司将为每间客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信纸、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉签、沐浴液、香皂、洗头液、浴帽、润肤露、洗衣袋、垃圾袋、卫生纸等。（自用型客房仅作一次性配备）2、基本运行管理费（每年根据市场价格调整）：a、客房基本运行费按套内面积计算，每平方米每月摊公共区域的园林维护费与管理费、保安费、清洁费、水电费、设备与物业维护费等，合计人民币50元/㎡*月。b、费用缴纳客房基本运行费每三个月缴纳一次，业主需按正式房地产买卖合同所确定的套内建筑面积和房屋用途，在办理入住手续、签署客户委托经营管理合同时缴纳三个月的基本运行费押金。应交基本运行费的业主须在每季度的首月15日以前将当季基本运行费存入甲方账号。逾期不交者，须按所欠金额支付每日万分之五的滞纳金。c、基本运行管理费的使用基本运行管理费用于以下开支：86 ＊管理人员、保安员、园艺工、清洁工及其他服务人员的工资、住房、医疗、社会保险、奖金、津贴和福利；＊泳池、园林等公共场所及设施的保养和维修；＊公共场所的用水、用电；＊公共场所、公共设施购买保险的费用；＊为提供管理而产生的运输交通、通讯和邮资费用；＊办公费；＊工作制服及其清洁费用；＊其它管理开支。三、业主入住管理（1）客房经营与核算由物业经营管理公司根据市场需求和整体营销规划，对所有客房进行统一、科学的经营管理。分配客源时要遵照市场规律，同时要充分照顾到业主的利益。按南新澳洲花园的整体经营情况统一核算，对全体业主一视同仁。（2）业主入住管理A、提前预约：为保证业主能如期入住酒店客房，必须提前预约。在委托经营期间，需入住的业主应提前（注：平季4—10月，不含节假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。春节提前一个月）通知酒店（业主需以传真并签名的方式确认）。酒店将优先安排业主入住自己的客房，但如业主客房已有客人租用时，则安排业主入住其它同等标准的客房。B、加开房间：委托经营的业主，带亲朋好友加开房间，超出所获赠免费入住期部分按当日客房价的折扣价支付房租。86 C、业主授权他人入住：需在预定房间的传真或E-mail中，写明被授权人的姓名、身份证号码及入住时间；被授权者持业主卡消费可享受业主同等待遇，所有消费可签单挂账，入业主的帐；被授权人无业主卡时，只可享受住房房租签单，房租记业主的账。其它消费离店前须现金支付。D、持卡消费：业主或持卡人持卡消费的费用，按月结算，业主需在发出结算单的7日内，付清全部款项。每超过1日，需支付应付款万分之五的滞纳金；超过30天，酒店有权终止服务或通过其它方式予以追索。E、业主选择入住客房和入住记分的调整：业主要求入住的客房与委托方物业房租标准存在差异时，入住分数做适当调整。(见入住分值表)F、业主应遵守中华人民共和国及X市关于治安、社会秩序等各种法规，以免造成不必要的麻烦。如果给酒店经营管理公司或其它业主造成经济或名誉损失，需承担相关赔偿责任。业主入住必须遵守酒店的有关营运管理制度。(3)业主享受的优惠服务酒店配套设施供业主优先使用，并享受7-9.5折价格优惠：＊温水泳池、西餐厅、烧烤、咖啡厅、游艇、潜水、专用海滨沙滩；＊酒店专车交通、中医保健、美容美发、桑拿、水疗；＊优先使用停车场，收费标准按照《停车场规定》执行。四、客房委托经营管理模式86 业主办理入伙手续时，必需与酒店经营管理公司签署委托协议，确定业主与管理公司的委托关系与委托方式。业主客房委托经营管理的时间不得少于三个会计年度。业主的客房委托经营管理公司管理,有以下三种基本模式：完全自用型业主客房完全自用，不委托酒店经营管理公司进行经营管理，只委托酒店经营管理公司进行物业管理。这种方式委托管理期限为30年，每一签约期限为5年。自用期内，酒店经营管理公司提供酒店基本管理服务，业主须支付酒店基本运行费用（50元/㎡*月）和其它费用。不参与酒店利润分配。（基本运行费内容附表）如果业主提出换洗布草、补充洗漱用品、康乐服务等要求，酒店可以向业主提供自选服务。（见自选服务菜单）B.部分自用型业主每年自用所购酒店客房一定的时间，自用以外的时段委托酒店经营管理公司进行经营管理。这种方式委托经营期限为30年，每一签约时间为3年。业主自主安排入住酒店的时间，不限天数。业主不入住的时间段委托酒店管理公司经营管理。非出租期间（自住和空置时间）酒店管理公司提供酒店基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用，按季度结算。（50元/㎡*月，尾数不足一个月的，按日计算）业主如需换洗布草、补充洗漱用品，康乐服务等要求，酒店可以提供自选服务。年终本类客房按实际客房营业收入的40%加权分配。在年底收入分配时，从业主应分客房收入中冲减非出租期间的酒店基本运行费（86 50元/㎡*月）；当应分客房收入不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费，业主应于本会计年度结束前补交差额部分。当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清酒店代垫的基本运行费用和其它所欠费用。C.完全投资型业主所购客房完全不自用，全部委托酒店经营管理公司管理。这种方式委托经营期限为30年，每一签约时间为3年。酒店运行费用全免。业主在委托期内，只分享酒店客房收入，不分担酒店亏损；分配额度：客房营业收入的40%。业主每年可获赠21间*夜（按酒店平季4月至9月平日的21分计）的客房自用。完全投资型客户所获赠免费入住期按周计算（7间*夜/次）自用超出21分者，按当日折扣价从利润中抵扣。一年内自用不足21分者，不可累计到以后的经营年度。变更委托方式业主在变更委托方式时，须提前一月通知甲方，并经过验收，达到委托前标准。多余的家具、桌椅等私人物品都必须搬走。缺少的家私、物品等都必须按原样配齐（由酒店统一配置、费用由业主按原价支付），以便出租。五、委托经营管理收入分配方案酒店客房收入实行按年度分配的原则。分配的时间以会计年度为计算单位。从开业之日起，每一会计年度为一分配年度。86 年终时，酒店经营管理公司按照双方所签定的客房委托经营管理合同所约定的方式，将会计师事务所审计的客房总收入，按各客房物业价值占酒店客房总价值的比例进行分配。其中将考虑到业主在这一年度的实际入住情况和该类房的分类开房率系数。1、收入分配关系因素：　　a、总收入：本年度天域二期酒店客房总收入b、可分配收入：本年度客房总收入x40%　　c、业主入住酒店费用：将按照“业主入住计分制”（详见业主入住计分附表）进行核算，并在分配时予以抵扣。d分类开房率系数：在一个会计年度中某类客房实际开房率与总开房率的比值；2、业主分配公式：　　B方案：部分自用型　　本年度所有（B方案）业主可分配收入＝酒店客房本年度总收入×[B方案业主物业总价值÷酒店（二期）物业总价值]X40%　　本年度（B方案）业主收益额＝本年度所有（B方案）业主可分配收入×（B方案业主物业价值÷所有B方案物业总价值）X该客房的有效委托时间系数XB方案客房开房率系数-业主入住酒店费用C方案：完全投资型所有（C方案）业主可分配收入=酒店客房本年度总收入X[C方案业主物业总价值÷酒店（二期）物业总价值]X40%本年度（C方案）业主收益额＝所有C方案业主可分得收入×（C方案业主客房物业价值÷所有C方案物业总价值）XC方案客房开房率系数。86 六、业主客房业权变更有关规定鉴于业主所享有的产权，是酒店不可分割的一部分，为维护酒店经营的连续性和广大业主的权益，特规定如下：1．业主要变更客房业权时，须向酒店经营管理公司提出书面申请；2．业主在提出变更业权时，还须提供如下材料：a.转让双方个人身份证正本、复印件，b.转让双方个人户口本正本、复印件，c.原始购房合同书；d.原始发票；e.原始房产证，f.原始委托经营管理合同。3．新、旧业主应共同与酒店经营管理公司结算，确认并结清原业主的所有帐务。4．原业主所缴纳的基本运行费及押金不予退还，储备账项自动转到新业主名上。5．在酒店经营管理公司的监督下，双方签订房地产买卖合同，合同交酒店管理公司一份备案。6．有关费用由新旧业主协商支付。86 1．在原业主的有关账务没有结清，并且受让方不予承认的情况下，不得办理客房业权变更。2．直系亲属有对客房业权的继承权。直系亲属在办理客房业权的变更时，同样须提供相关证件。在某种特殊情况下还得提供公证书或者律师证明书。3．同等条件下酒店经营管理公司具有优先购买权。10、未经本酒店经营管理公司的私下转让，本酒店经营管理公司不予承认，如果给酒店经营管理公司或其它业主造成损失，需承担相关责任。第四章营销策略4、1宣传主题概念●南新澳洲花园度假公寓，您的酒店您的家●开创X度假物业小户型先河●时尚Condo，共享型的，交流型的，开放型的●经典的地段造就经典的楼盘，经典的楼盘吸引经典的顾客，经典的顾客享受经典的人生——南新澳洲花园，演绎经典4、2卖点整合●海之南，天之涯，中国著名的热带滨海旅游度假城市，环境优美，气候宜人●滨临X湾，十七公里“椰梦长廊”拥抱，海景如画，椰韵如诗●X86 唯一的酒店观景外廊、抬升式入口建筑，规划设计超凡，建筑质素臻美，既体现度假建筑的公共性，又体现人居环境的隐私性●具有中心游泳池的热带花园式景观●X唯一的通透式酒店大堂设计●雍居城市中心，配套齐全，交通便捷，生活便利●配有完善的酒店配套设施并提供个性化的酒店服务4、3优惠措施●售前宣传期间购买，优惠2%●试销期购买，优惠1%●一次性付款，优惠4%●购买两套以上（含两套），优惠2%●购买五套以上（含五套），优惠4%●特定促销期购买，额外优惠备注：以上优惠可以叠加。4、4销售目标体系——整体推广思路销售的目标，毫无疑问就是要顺利地将产品销售出去，这就需要每一个操作步骤都达到了预期的效果，包括形象与品牌的推广效果、公关效果、销售进度和资金回笼计划。这些既独立执行而又要互相协调的操作步骤都各有自己的预期目标，但同时又为了实现同一个最终目标，是一个因果循环的目标体系。各步骤需要达到的预期目标如下。86 4、4、1形象与品牌推广效果企业形象与项目品牌的推广应该要早在销售开始前就进行，以便让目标客户有一个从了解到接受的过程。在本项目的前期宣传铺垫的阶段，应使得“X首家推出的酒店公寓主题（condo）”形象得以确立，使得本项目“时尚Condo，共享型的，开放型的，交流型的”概念得以确立。这些要首先体现在项目施工围墙、工地POP上。施工队伍进场之日，即要开始建立围墙广告的宣传效果，采用墙体喷绘技术，使项目的主题概念首先体现工地围墙上，并选择较好的位置树立适量大小和数量的工地广告牌。同时还要开始精心打造一个具有特色和品位的卖场，力争使卖场和现场宣传效果相呼应，并在项目出正负零之前完成，为以后项目提前进入销售状态打下基础。4、4、2现场广告牌的制作内容：项目鸟瞰图、项目名称、主题广告词、副广告词、发展商、地址、联系电话。色彩：底色为白色；图案为实效效果图图案；主题广告词为深蓝色；副广告词为深蓝色；发展商、地址及联系电话为橙色。4、4、3施工围墙的制作围墙高度2.2米；底色为白色；墙顶为坡顶、带槽，深蓝色；图案采用墙体喷绘或者挂式广告牌，画面内容简洁，色彩明快，辅以项目广告语言，烘托销售气氛。4、4、4卖场的制作86 卖场规模及装修品位：总面积约165平方米（其中样板房80平方米；展厅60平方米；办公室20平方米；洗手间5平方米），精致典雅、于细微处体现发展商浓浓关怀与企业精神。卖场建筑外型：坡顶、圆型亭楼式建筑，白色玻璃幕墙，绿色圆型柱，墨绿色屋顶。卖场外围：背靠巨副广告牌，左右与宣传围墙自然连接，以宽广的整体视觉带形成强烈的楼盘印象；周围绿树与花草相辉映，通往卖场的道路以鹅卵石或石板铺就；整个卖场营造一种轻松、休闲而又不失典雅的氛围。卖场内部：色彩：主色调为淡蓝色和绿色，白色玻璃幕墙，青石板或防滑地砖地面，淡蓝色墙体及天花板；增强色调（为体现卖场的识别性，需恰到好处的配以较亮丽的色彩）为橙色和绿色，如接待案板为蓝色，背景饰以橙蓝相间的强印象色调（或者背景以淡蓝色为底色，绘以公司蓝黄相间的徽标）；接待桌椅为主色调浅绿色和白色；销售人员着装颜色为公司标志性颜色即上装为橙色，短裙为蓝色。所有宣传资料、销售手册外面均饰以公司蓝橙色标志或以蓝、橙色为底色。陈设：墙体张贴或悬挂公司营业执照、预售资格、宣传展板、售控表；室内摆放接待案板、谈判桌椅、休息沙发、签约桌椅、沙盘模型、饮水机、空调机、文件柜、适量盆景。建筑设计：园林设计：灯光设计：创世纪杰作的美丽所在86 澳洲花园园林出自美国知名设计师之手，承袭了夏威夷风格，以当今国际流行的人性化设计理念，融合海南的本土特色，规模恢弘大气，制作精致完美，弯曲的石路、玲珑的雕塑、精巧别致的灯饰、富于变化的泳池、叠错式的喷泉、户外巴厘岛式的SPA，加上80多种罕见的热带植物：果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。产权式V-VIP的休闲度假1976年世界首家真正意义的产权酒店在法国阿尔卑斯山旅游酒店诞生，据联合国旅游组织2002年报告：全球已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权和产权酒店。美国“产权酒店”已超过1000个。近年来中国前卫旅游城市：北京、青岛、珠海、昆明、深圳等地也出现各种规模产权式酒店。所谓产权式酒店：发展商将酒店的客房分割成独立产权的单位出售给投资者，投资者可自住亦可将客房委托酒店经营，完全委托酒店经营的，既可获取投资回报，同时又可以获赠一定期限的免费入住权。《新财富》劳斯莱斯500富人榜揭晓：京沪浙粤富人居多，内地民营企业家占富人榜前五位。500富人财富总量超5000亿元，相当于上海市2002年的GDP（引自2004年4月29日《新财富》）中国经济的发展将涌现更多的豪富阶层，他们需要最好的。。。。。。中国32600公里的海岸线上，仅有的、最美的热带海岸线只有X亚龙湾，位于亚龙湾临海一线中点的天域二期，将可能成为弥足珍贵的极品！对你而言，这也许是最后的机会！把你的贵客请到天边来，远离城市的钢筋水泥，在海风拂面，椰影婆娑的天域：商务、谈判、沟通、交流谈笑间轻松完成，您的盛情体现了对朋友的深切关怀！投资澳洲花园加入快乐大本营86 在中国最美丽的海岸线，投资一份属于自己的领海，奉献给家人和朋友一份健康和幸福；投资澳洲花园如同加入一个快乐大本营：一生的快乐，一身的健康以及货币单位无法计算的幸福回报！当你不在时，如果你愿意将这份享受快乐和健康的机会与他人分享，天域的管理团队将为你适时出租，精心打理。鲜花予人，手流余香；快乐予人，安康一生！这是任何理财大师都无法测算的投资曲线，这是一份爱心至上的心灵回报，又岂在几张凡钞俗纸！完善的酒店设施与服务先进完备的会议设施、多样化的海上运动和康体设施、ID电话、房内宽带上网冲浪、中外卫星电视、录象节目、智能化管理系统、24小时保安服务、24小时送餐服务、VIP贴身管家服务、导游服务、美容美发中心、按摩桑拿中心、医务室、洗衣服务、邮政收发和快递服务、机票预定、机场接送、车辆租用、停车场、行李寄存、商务中心秘书服务、婴儿看护/婴儿床、免费擦鞋服务、外币兑换、专业摄影摄像、高尔夫球场预定、残疾人卫生间/轮椅、插花、叫醒服务、留言服务五星级酒店标准室内家私配备客厅：名牌空调，名牌电视机，沙发床，茶几，电视桌，灯具，电话机，鞋架，水杯，垃圾筒，烟灰缸；卧室：名牌空调(同客厅)，高级席梦思床，床头柜，写字桌椅，衣架，灯具，电话机，水杯，垃圾筒，烟灰缸；洗手间：全套布草，五星级酒店标准日耗品，口杯，垃圾筒，烟灰缸；餐厅：餐桌椅，餐布，灯具；厨房：灶具，炊具，餐具，品牌电冰箱，微波炉，电磁炉，组合式厨房设备，厨用布草，电热水壶，灯具，垃圾筒；窗帘：高级遮光窗帘；86 床上用品：全套高级优质床上用品。装修标准外墙：进口防水、防霉、防盐碱的环保高级涂料；内墙：环保高级防霉高级涂料；天花：环保高级防霉高级涂料；地面：实木地板，用热带风情的石材；门窗：高级铝合金；厨房：高级防滑瓷砖；卫生间：墙体高级面砖，地面高级仿古防滑地砖或石材，大理石台面；阳台：高级仿古防滑瓷砖；电梯：上海三菱电梯GPS3或同级；通信接口：二个/间洁具：科勒、美标、TOTO高级洁具或同级；信息管理：安保系统，自动消防系统（烟感或自动喷淋到户），热水系统，内部电话交换系统，宽带网接入。基本户型：一共八层。（带地下停车场）户型分为：单间双套间三套间等。房类分为：端头海景房、豪华海景房、高级海景房、豪华花园房和私家花园房。专业团队贴心管家天域管家至上而下，为您贴心呵护，总在您最适当、最需要的时候出现。训练有素，彬彬有礼，离您十米开外微笑悄然为您绽放。他们是业主私人生活的助理，历经长期严格训练，全力完成业主的要求。全天候24小时周到护卫，确保业主的绝对隐私。忠诚为业主提供全方位的细致服务。智者识天域、前瞻无限景86 五星级天域、五星级服务享受、顶级硬件配套设施、一线绝版的海景视野，为你规划国际级滨海酒店生活。连绵无垠的洁白沙滩、浩渺无边的粼粼碧海、椰林、涛声、海风、阳光，天域度假酒店编织你明天的美好生活，更可让你真正拥有产权，拥有属于自己的投资、属于自己的无限风光。你的未来不是梦！围墙广告：以项目名称“澳洲花园”为主文字，要求字体醒目，颜色鲜艳（可考虑采用发展商之标志性色彩即橙色）；以“时尚Condo，共享型的，交流型的，开放型的”为副文字，要求以较暗的颜色衬托主题文字（可考虑采用发展商之标志性色彩蓝色）；其中，点缀着绿色的椰树、蓝色的海浪和发展商之公司徽标，整个画面以白色为底色，并以亮丽的橙色、稳重的蓝色以及活泼的绿色渲染，共同构筑一幅典雅而活泼、并能充分体现热带滨海特色的画卷。4、5分阶段控制的公关效果基于本项目的特点，本方案前面部分已提出项目的宣传推广建议采用“短、平、快”的路线，因此项目的公关活动应建议有步骤地划分为三个阶段：●形象建立及宣传铺垫阶段●试销阶段●正式销售阶段各阶段的公关效果目标如下：4、5、1售前形象建立及宣传铺垫——项目开工后（时间一个月，预计开始时间为年月下旬）86 售前宣传的基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出的新概念有相当程度的了解，并产生信任感和认同感，对项目有了比较深刻的印象及对休闲度假和养老度假等新生活方式的初步认识。主要通过现场POP、工地围墙以及在X旅游通道的条幅进行宣传。本阶段，各项工作尚处于准备与调试阶段，如楼书、沙盘、模型、卖场及销售队伍等。4、5、2试销阶段——（时间三个月，预计开始时间为年春节前）试销阶段是为了试探目标客户对项目的直接反应，进一步证实项目的定位、价格、销售方式和区域等方面是否迎合市场的需求，以便作适当的调整。这一阶段的公关活动都控制在特点及目标明确的小范围内，包括海南的旅游者、大的包机团等。主要采用直邮广告、重点位置设立宣传咨询点、现场售楼处的建立、现场POP、X个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。建议售前宣传与试销阶段的部分时间可重叠，而阶段工作同时进行。由于本项目推出的概念对于部分客户来说已经非常熟知，并且可以提前告之徘徊于X同区域楼盘之间的准客户，如果本项目新推出的产品是符合他们的经济能力、理财习惯及度假观念和需求的，且具有较好的性能价格比，那么，在前期就可以争取这一部分的客户，并使之成为本项目的现实客户和义务宣传者。86 本阶段可考虑投入适量的软性广告和小规模的活动作为客户对项目信心培养的支持。同时，本阶段由于销售的基本要素如楼书、卖场、沙盘、模型及销售队伍等已经完成，可以接受内部认购。4、5、3正式销售阶段——项目主体工程出三层后（时间十个月，预计正式开盘时间为2003年“五一”）建立在前两个阶段的公关效果之上，在这一阶段，推广的力度和费用都达到了最大极限。报纸、户外广告、直邮、现场展销宣传资料、模型等所有公关手段和销售工具全面展开。本阶段，将吸引目标区域市场有较大实力的代理商介入，联合代理商集中宣传，造成项目销售的轰动效应，以迅速完成销售目标。甚至可以考虑委托内地目标区域市场的销售机构进行异地销售。4、6外发式宣传策略4、6、1精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念的引入，描绘以“自游人”身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣的种种优点，并详尽介绍项目周边及海南的众多旅游资源，以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式的渴求和憧憬。本楼书的主要发送对象为到现场看楼者、专门的促销活动中到场的客户、针对性的直邮客户，以及酒店客人（可考虑摆放于X高级别酒店里供阅读）。形式：12开铜板纸精美册子内容：●“自游人”新度假概念的优点和特色描述86 ●家庭度假在X的迅猛发展和未来家庭度假的发展趋势●介绍海南与项目周边的旅游景点及民族风情诉求，项目的大环境优势●海南旅游交通设施及收费、旅游服务项目及收费、景点娱乐项目及收费、主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍●海南旅游及X湾的发展规划与开发前景●国外酒店式公寓的特色和优势介绍●公寓的规模、园林绿化、规划设计、户型设计、产品设计的介绍4、6、2折页楼书折页式的楼书主要用于不集中的广泛宣传，目的是为了传输项目的上市信息，以较浅显化的内容和形式初步引起目标客户的关注，并产生进一步了解销售操作细节的兴趣。形式：●大折页●设风琴袋放置插页（每张插页一个内容）内容：●大折页86 简单介绍项目的位置、周边旅游资源、规模、配套、物业管理、发展商实力等内容。（标题式，简洁形式为主，主要为帮助客人回顾项目的优势和特色）●风琴袋插页平面图、价目表、付款方式、认购流程、认购须知、销售方式、附加值优惠。4、6、3单张与大折页的内容相同，但可更加简单。4、6、4沙盘模型●大模型：固定在售楼中心使用，比例和尺寸可根据展厅空间制订●小模型：目标市场展销会使用，以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光的形式，以加强效果。4、6、5展板●规格以60cm×90cm的标准尺寸为宜，可做7-8块左右（为墙挂式，轻质，泡沫材料）。●内容地理位置、周边旅游资源介绍、项目概念介绍、公寓配套设施及园林规划图、标准套房平面图及装修标准。4、7销售进度目标（以面积计算，均指公寓部分）●形象建立及售前宣传铺垫阶段（开工开始至春节）：86 完成5%（本阶段，需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购之前就有部分面积落定，将能极大的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进）●试销阶段（开始至）：完成50%。●正式销售阶段（月日开始至年月）：完成95%4、8资金计划（见附件5、6）●本项目建设资金自筹4600万元，可保证工程主体完成封顶，按照工程进度，在没有任何外来资金（包括销售回款）进帐的情况下自筹资金可维持至年月份。●按照目标销售进度，至年月底，预计可完成50%的销售率，即销售面积达到约平方米（按总销售面积平方米计），因此，可实现销售合同额约万元，按首期款平均回款10%计，约可实现销售款万。●至年月底，预计本项目的销售率将突破60%，即销售面积达到平方米，可实现销售合同总额约万元，由于至月底，以前实现销售的房屋全部按照合同约定支付了30%以上的首期款（部分采取一次性付款和分期付款，付款比例更高），因此，按平均回款率30%计算，此时期约可实现销售款万元。●年月份至年月份，预计销售率实现95%，即销售面积达到平方米，共实现销售合同额万元，按平均回款率30%计算，约可实现万元的销售回款；同时，由于前段已经销售的面积中已经大部分顺利办理完按揭，更加丰富了项目的建设资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭款的逐步发放，项目开始实现了赢利。●86 根据以上资料资金计划，资金使用和资金供应会出现供求矛盾，为确保项目资金流畅，可考虑吸纳项目贷款，建议贷款额度为万元（见附件5）。故此，根据常规测算，本项目在保证自筹资金的基础上，加上稳定的销售回款，完全可以保证项目建设的全部资金，出现资金链条断裂的风险极小。86 第五章管理组织机构本项目开发商为XX房地产投资有限公司。该公司成立于年，注册资本金为人民币万元，公司总资产为人民币元。公司长期从事房地产开发。项目开发管理团队XX房地产投资有限公司董事长、法定代表人。从事房地产开发年，该直接领导和主持开发的房地产项目约万平方米。其中项目成为最有名的楼盘之一，并以此项目为载体，首开中国内地房屋按揭贷款先河。董事长长期关注我国信用体系建设，年至年，专程赴美国考察信用体系建设问题，并为此向党和政府提出多项社会信用体系建设提案，是中国目前具有极高信用名望的企业家。XX房地产投资有限公司工程总监，高级工程师。本项目的现场总指挥。长期从事房地产项目开发管理，有丰富的项目管理经验，高度重视项目的质量管理和进度协调，对项目管理有独到的见解和方法。本项目总工程师。高级工程师、国家一级建筑师，国家一级项目经理。长期从事房地产项目施工管理，有丰富的项目施工管理经验，善于结合海南的环境和气候条件来安排工程的施工，注重工程项目的效率管理和整体协调。本项目策划师和现场协调者。对海南建筑文化有深刻的认识，对旅游地产项目有许多前沿的思想，也是周边环境发展的和谐使者。本公司总设计师。国家一级注册设计师。有丰富的建筑、园林设计经验，尤其善于挖掘土地资源、环境资源、气候资源、人文资源的效力与房产项目的关联性。注重建筑外型、内部结构、住居环境的配套融合。86 本公司销售总监。有多年房地产销售经验,对项目的促销有自己独到的风解。本公司财会总监。会计师职称。工作作风严谨，会计工作经验丰富，无论在管理会计还是核算会计等方面均具有较强的处理能力。本公司法律顾问，资深律师。熟悉房地产法律和政策，工作勤勉细致，敢于直言和善于维护公司利益。一．节能措施南新澳洲花园建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)86 2、采暖系统的保温节能措施小区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。86 二．节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。86 龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。五、环境影响评价一．环境条件调查现代花园提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，周边高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。二．施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。86 各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级挖土机78-96电钻100-115冲击机95电锤100-105土石方阶段空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105混凝土输送泵90-100装修、安装阶段多功能木工刨90-100底板与结构阶段振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车86 轻型载重卡车9080-8575(2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘.(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。86 各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55(2)施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。三．项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1.大气污染源分析(1)地下车库废气86 现代花园建有240个停车位的停车场，地下车库面积4820，层高约3.9m。停车场设有两个进出口。车库内的废气排放高度为2.5米，排气量约7000立方米/h(2)天然气燃烧废气居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h，996户居民共用天然气2420000立方米。2.水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。第六章项目实施进度安排第一节项目实施进度一、进度安排的说明根据市场情况和我国现有的行业管理状况，本项目进度分为两个阶段，即项目前期阶段——立项，申请项目批准审批阶段，编制可行性研究报告；项目建设阶段——项目设计、施工、验收、运营。二、项目实施计划进度：整个项目运作周期预计从年月初开始到年月底结案，整个项目开发经营期估计为年。包括设计、施工、销售、竣工验收入住，部分周期相互重叠，销售周期贯穿其中。时间项目内容备注年月日前组建项目筹建领导小组已完成86 年月日前完成地下室及停车场施工准备进行年月日前#至#楼封顶,#楼建到层已完成设计年月日前#楼、#楼封顶已完成设计年月日前进入装修及园林绿化工程已完成设计年月日前完成最后装修,配备家具及部分电器已完成设计年月日本项目工程基本峻工验收本项目工程基本完毕第七章营销策略及销售计划本项目是目前X大东海环榆林湾第一个高层海景中、小户型项目，具有标志性。高层海景楼盘的出现是现代城市的一个特征，对于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天海景的人来说，本项目是不错的居家与度假选择。一、核心价值：天然氧吧，度假天堂二、卖点整合健康住宅——家在天然氧吧隐逸空间——环境是一面镜子，照见家的质素山景元素——奇特山景，三面环绕学区优势——便利的就学环境，X学院、小学、幼儿园投资价值——升值无限信心保证——高实力、良好口碑的开发商86 三、推广策略（一）推广主题:南新澳洲花园项目——绝版地理位置，一生的度假计划——国宝级的环境，您将不再是过客1．主题确定：天然氧吧，度假天堂2．主题阐述：“南新澳洲花园——您的家”。三面环山，山景奇特，能享受X最美丽山景，此地负氧离子含量超过10000个单位。（二）项目命名：南新澳洲花园（三）广告推广策略1．推广时间：年月至销售结束2．推广阶段划分推广阶段划分阶段任务推广核心第一阶段开盘炒作项目推广形象的强势建立第二阶段强销结合活动丰富项目的形象第三阶段保证旺销局面享受天然氧吧的健康生活二、定价策略（一）定价指导思想随着海南经济的快速发展以及红沙跨海大桥的建造，X86 红沙区域优势骤然发挥出来。房地产投资普遍看好，增值潜力较大，预计未来一段时间房价将保持“快速增长”的走势。本项目与X海景小区、X生态海景花园和X海景酒店公寓多个小区构成竞争楼盘，项目可比性较大，消费者在购房时也首先会进行比较衡量，由于本项目是高层项目，故在定价上应在竞争楼盘的均价以上浮动。（二）定价思路1．定价原则（1）以市场测试和资金回流为定价原则。本项目是一个新颖的产品,本区域房地产市场上也是首次推出这种项目。所以第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据,带有市场试探性质,必须执行安全价格策略,一方面,反映市场现实需求;另一方面,确保销售速度,加速资金回流。（2）稀缺性定价原则。本项目综合性优势表明本项目最具有稀缺性特征。虽然项目所处的位置正处于新规划区域的开发前期,但是它是大东海榆林湾目前市场上离海岸线最近的住宅,成为最好的海景住宅。同时X目前的房地产市场总体处于一种需大于供的局面。所以,稀缺性也是本项目定价的一个重要原则。2．定价策略（1）定价策略目前，主要是实行“谨慎、高效”的原则,以实现最大利润化,并以最快速度进行销售为目的。采取“低开高走”的定价策略,并实行有效的销控。（2）基本定价依据本楼盘定价的主要是依据周边楼盘的价位,结合楼盘自身的特点及周边高层楼盘的价格以及一线海景住宅价格发展趋势所制定。（3）定价办法86 在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否，所谓一分质一分价，正确的项目营销策略就是要如实地体现项目本身的价格，反映出项目的合理价格，做精确定价。3．定价建议根据本项目的特征，结合周边楼盘的情况，本项目住宅起价为元，每层价元—元，最高价为元，均价为元。本项目商业用房起价为元，最高价为元，均价为元。第十一章投资估算与资金筹措一、估算依据1、《海南省建筑安装装饰工程概算定额》2、类似建筑项目经济指标3、国家及海南省现行有关规定4、材料和设备价格信息二、估算范围项目规用地面积500亩（除道路占地外，实际审批面积：平方米，含㎡），总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米，商场面积（分摊后）平方米，会所平方米，地下停车库面积平方米（地下和地上停车场一共个)。三、投资估算项目总投资由土地费及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用及房地产开发费用组成,项目总投资额为86 万元，各项费用估算和项目各种财务数据估算，详见附表“项目总投资估算表”。（1）拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：a.居民安置费：户居民每户万元计算共计万人民币。b.房屋拆除费：以每平方米元计算，共拆除房屋面积平方米共计万人民币。c.其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和%计算，共计万人民币。（2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计万人民币。四、资金筹措项目的资金来源为三部分：自有资金，借贷资金，预售回笼。项目总投资额为万元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算，详见附表“项目投资计划与资金筹措表”。企业自筹万元，占总投资%；申请银行贷款万元，占总投资的%，预售回笼，占总投资的%。贷款利率按一至三年期银行利率％计，贷款期限为年。第十二章财务效益评价一、项目经济分析遵循的主要依据1、中华人民共和国房地产开发企业财务准则2、《投资项目可行性研究指南》86 二、基础数据（一）销售收入1、项目可售建筑面积：项目规划用地面积为平方米,总建筑面积：平方米，住宅面积平方米，商场面积（分摊后）平方米，会所平方米，地下停车库面积平方米，个车位.2、项目经营收入确定：考虑相同区位，相同档次的楼盘目前销售状况，结合本项目的特点，综合确定本项目平均售价为元/m2.3、项目收入估算总销售收入为万元。（详见附表“损益预测表”）（二）成本1、项目房地产开发成本总计万元，包括土地费用(土地取得成本及有关税费)及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用，按有关规定的比例对应计算。2、贷款利率按一至三年期银行利率%计，项目管理费及销售费用等均计入项目总投资中，详见附表“项目总投资估算表”。3、在损益计算中，计算各种税金。（详见附表“损益预测表”）营业税计算，城市维护建设费按营业税的计算，教育费附加按营业税的%计算，所得税按%计算。三、财务分析（一）财务静态数据分析项目预计总销售收入为万元，利润总额万元，投资利润率%;净利润万元，投资利税率%。分析过程详见附表“损益预测表”。86 （二）项目财务现金流量分析基准折现率取%计算。相关财务数据为（详见附表“项目财务现金流量表”）全部投资税后财务内部收益率：%。全部投资财务净现值：万元。经测算，该项目的财务净现值大于零，说明该项目的获利能力超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可行的;财务内部收益率表明了项目所能支付的最高贷款利率,且该项目的财务内部收益率高于行业基准收益率，说明该项目在财务上是可以接受的。（三）盈亏平衡及敏感性分析由附表“敏感性分析表”可见，我们选取项目的总成本费用和销售均价作为项目敏感性分析因素。附表10给出了两个因素上下变动10％时主要评估经济指标的变动情况。分析表明,本项目工程的投资+10%与投资-10%对项目财务净现值的变化幅度不大，而且财务净现值都还大于零，项目始终是是盈利的，可行的；售价+10%对项目财务净现值的影响差不多，而且财务净现值都还大于零，项目始终是是盈利的，可行的;售价-10%财务净现值为负值，说明售价对项目赢利的影响大于投资对项目赢利的影响,从而对售价的控制比对成本的控制更重要.（详见附表“敏感性分析表”）。（四）偿债能力分析本项目采用滚动开发方式，边开发，边销售，资金循环良好。从本项目的资金来源分析，所筹集资金可以满足各期资金运用所需。项目经营期二年内可以收回全部投资,并还清银行贷款本金及利息。（五）社会评价一．项目对社会影响分析86 随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量武汉居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到45%，由于本小区地处各大高校附近将会吸引大批高校教师前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对现代花园投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失定性分析1.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。86 2.政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4.技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5.社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6.内部决策和管理风险86 内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。三．投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1.通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2.通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3.通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。86 第十三章结论与建议项目的目标客户群定位是经济条件不算富裕但有一定购买能力的客户群，对生活品质有强烈的追求，有高尚的生活品位，所以项目产品定位也必须满足这个阶层的居住习惯及对居住环境和空间的期望。X“南新澳洲花园”项目定位为一个为追求生活品质的阶层打造的集休闲、投资于一体的休闲度假居所。X“南新澳洲花园”项目项目的开发不仅仅是在X湾市中心城区黄金地段的土地上建起来的公寓楼，为经济条件不算富裕但有一定购买能力的客户群打造一种全新的度假生活理念与方式。可以相信，X“南新澳洲花园”项目开发必将再次领跑X市中心城区房地产市场。在X市中心城区可用于开发的土地日趋奇缺的情况，X“南新澳洲花园”项目绝佳区位和高品质的产品决定了销售前景和具有较强的投资收益能力、抗风险能力和偿债能力，同时，X“南新澳洲花园”项目将以开发贷款合作为核心拉动个人按揭与银行存款相关业务的合作，X天泽实业发展有限公司衷心希望能通过与金融机构的成功合作实现项目开发的双赢。本项目符合国家产业政策，符合X市国民经济总体发展规划要求，不仅房地产消费品市场有保证，而且资金既有企业自筹，又有银行支持。结构非常合理。项目建成后，除能为丰富海南省的房地产消费市场和促进岛内外的房地产的交流做出巨大贡献，还能取得较好的经济效益。有较强的还款能力。它不管是在设计方面、建筑质量、后期管理，还是投资价值上都远优于同档次项目。因此本项目具有很强的竞争力。86 通过我们的研究发现，在项目的投资和开发过程中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的.附表1、主要经济技术指标表；2、项目投资明细表；3、项目投资计划与资金筹措表;4、销售收入预测表;5、成本预测表;6、贷款还本付息估算表；7、项目损益预测表；8、销售收入与经营税金估算表;9、资金来源与运用表;10、财务现金流量表；11、敏感性分析表。附表1主要技术经济指标工程项目：X.“金色年华”房地产开发项目单位：万元序号指标单位数量备注1总开发用地面积亩2销售收入万元86 4直接开发成本费用万元5销售税金及附加万元按5.5%的税率计算6土地增值税万元7开发间接费用万元7利润总额万元8所得税万元9税后利润万元10投资利润率％11投资利税率％12资本金利润率％13全部投资内部收益率％13财务净现值（税后）万元14静态投资回收期（含建设期）年15动态投资回收期（含建设期）年其中：税费为期间费用。建设期间的销售费用为投资成本，销售期间的销售费用列入期间费用。附表3项目投资计划与资金筹措表工程项目：X.“金色年华”房地产开发项目单位：万元序号项目投资占总投资备注一项目建设总投资1房地产开发成本1.1土地费用依据委托方提供的相关资料1.2建安费用1.3附属工程费用1.4室外工程费用86 1.5其他费用及不可预见费2房地产开发费用2.1销售费用2.2管理费用依据委托方提供的相关资料2.3财务费用按一到三年期银行贷款利率5.4％，上浮10%作融资费用，拟贷4000万三年期计算利息，二资金筹措1　自筹资金2　银行借贷资金3预售回笼　合计三盈余资金86 附表4销售收入预测表工程项目：X.“”房地产开发项目单位：万元序号项目建设期销售期收入合计前期施工期11年1月-11年12月12年1月-12年4月09年5月-09年12月10年1月-10年12月1住宅销售收入（万元）2停车位销售收入（万元）3可销售面积（㎡）4比例（%）86 附表5资金投入预测表（成本预测表）工程项目：X.“金色年华”房地产开发项目单位：万元序号项目金额2009年2010年2011年2012年比例金额比例金额比例金额比例金额一土地一级开发成本1土地费用2项目前期费用3建筑安装费用4附属工程费5室外工程费6其他费用和不可预见费二期间费用1财务费用2管理费用3销售费用86 合计86 附表6贷款还本付息估算表工程项目：．X.“”房地产开发项目单位：万元序号项目建设期销售期前期施工期2011年1月—2011年12月2012年1月—2012年月4月2009年5月—2009年12月2010年1月—2010年12月1年初借款累计2本年新增借款3本年应计利息4本年应还本金5本年还本付息6年底借款累计附表7项目损益预测表工程项目：．X.“”房地产开发项目单位：万元序号项目合计2009年2010年2011年2012年1销售收入2直接开发费用3间接开发费用4销售税金及附加5土地增值税6年度利润总额累计利润总额7所得税8税后利润9盈余公积金10可分配利润86 11投资利润率投资净利润率资本金利润率附表11敏感性分析结果表工程项目：X.“金色年华”房地产开发项目评价指标内部收益率（FIRR）内部收益率变化率%财务净现值（NPV）万元财务净现值（NPV）变化率%基本方案投资30321.76万元售价0.68万元/平米22.44%2683.15投资变化﹢10%21196.78万元19.10%-13.89%1150.92-41.60%-10%17342.82万元29.84%34.54%3704.8987.98%售价变化﹢10%0.748万元/平米29.36%32.37%3983.08102.09%86 -10%0.612万元/平米10.66%-16.10%-407.3222.30%86'