北湖·水晶城房地产项目可行性研究报告 36页

'北湖·水晶城房地产项目第一章总论一、项目名称：北湖·水晶城二、项目拟建地：郴州市同心路2号（原玻璃厂）三、项目建设单位：四、项目建设单位概况郴州市顺原房地产开发有限公司成立于2005年1月。注册资本（实收资本）人民币4000万元；法人代表黄康隹；注册住所：郴州市同心路；经营范围：房地产开发及商品房销售；室内外装饰工程设计及施工；建筑装饰材料水电器材销售。企业法人营业执照注册号：4310000000060033；经营期限为50年。房地产开发资质为为三级。是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。公司人才队伍充实，现有职工48人，其中：工程及其他技术人员35人，其它管理人员13人。组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安置部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。五、项目概况36 随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住小区，全市房地产业发展势头强劲。本次研究项目位于郴州市同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车总站，距郴州火车站1公里，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利；项目规划用地面积47,784.30M2，其中：住宅用地面积27,135.30M2，公共建筑用地面积5,293.00M2，道路用地面积8,060.00M2，公共绿地面积7,296.00M2；总建筑面积21.71万平方米，停车位867个，居住户数1482户，容积率3.85，建筑密度21.66%，绿地率38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。该地段房产开发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位。六、编制依据1、主要依据：（1）《郴州市城市总体规划》（2）建设部《关于发布<房地产项目经济评价方法>》的通知”｛建标（2000）205号｝（3）国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）（4）郴州市人民政府办公室《关于修改龙凤嘉园等8个项目建筑容积率的批复》{郴政办函［2008］143号}（5）郴州市规划局《建设用地规划条件通知书》{郴规（地）［2008］108号}（6）《建设项目环境影响报告表》36 （7）郴国用（2006）393号国有土地使用权证（8）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书（9）云南省城乡规划设计研究院《总平面图》（10）相关各专业的国家设计规范（11）建设单位提供的其它相关资料2、研究范围：本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。七、重要经济技术指标序号名称单位数量比例%备注1规划总用地面积m247,784.30100.001.1其中：住宅用地m227,135.3056.791.2公建用地m25,293.0011.081.3道路用地m28,060.0016.861.4绿地m27,296.0015.272规划总建筑面积m2217,139.98100.002.1其中：住宅建筑面积m2179,502.9182.672.2公建配套设施m24,372.482.012.3地下建筑（车库）面积m233,264.5915.323居住户（套）数户（套）1,4824居住人口人4,74236 户平3.2人5容积率/3.856建筑密度%21.667绿地率%38.618停车位个8679项目总投资万元44,104.6610销售收入万元69,635.9611项目净利润万元13,856.60税后12内部收益率%23.0813投资回收期年3.2214财务净现值（i=12%）万元5,323.2015建设总工期年3八、结论与建议1、结论（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。（2）本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定；有利于完善北湖区同心路——北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州市旅游资源的开发。36 （2）本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与107国道相连，向东与城市主干道——国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭之间，依山徬水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。（3）项目总投资为44,104.66万元，其中：工程费用28,859.12万元，其它费用14,168.36万元（其中建设期贷款利息2,052万元），预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元；建设资金总额44,104.66万元，其中：项目资本金19,694.19万元，申请商业银行贷款20,000万元，预售收入投入4,410.47万元。（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入69,635.96万元，税前利润18,475.47万元，税后利润13,856.60万元；项目的财务净现值（i=12%）5,323.20万元；全部投资财务内部收益率（税后）23.08%；投资回收期3.22年；项目投资税前利润率41.89%，税后利润率31.41%。从以上指标看出，项目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降5%，项目投资增加5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。（5）该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升郴州市的城市形象，带动郴州市经济发展也有一定的现实意义。从以上分析可以看出36 ，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。2、建议（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。第二章项目建设的必要性一、项目的建设，符合郴州市城市发展总体规划，是郴州市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。二、项目的建设，有利于完善北湖区尤其是郴州市同心路北湖公园周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进36 土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进郴州市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。四、项目的建设，有利于建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。第三章市场分析一、全国房地产市场现状及发展趋势自2003年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近四年，到2007年达到了顶峰，虽然这种势头在2008年出现减缓，全国楼市走向低迷，但GDP仍保持了9.8%的增长。在政府保增长的决心下，预计2009年GDP仍有望保持8%以上的较快增长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：36 第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。二、近几年来郴州市房地产状况及发展趋势36 近几年来，房地产作为郴州新的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和中心城区建设步伐的加快，郴州房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。目前，郴州房地产价格总体来说比较合理，随着周边县市三、销售前景预测分析1、项目价格分析位于郴州市国庆北路的福云国际公寓，其二手房销售价高达4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云国际，其销售均价在3200元/平方米左右；位于香雪路与龙泉路交界的天润天城，其均价在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新贵华城，其销售均价在3300元/平方米左右，位于郴州大道的爱莲湖畔，8月份开盘其销售均价预计在3500元/平方米左右。与上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位置等方面拥有相对优势。根据项目的定位，以及郴州市总体房价水平，预计本项目2010年至2012年住宅销售平均价为3,600元/平方米，地下车库平均销售价为65,000元/个，超市20,000元/平方米。根据郴州市目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在郴州具有较强的竞争力。2、销售前景分析36 本项目定位明确，位置优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。可以预见，本项目具有良好的销售前景。第四章建设地点及自然条件一、区域位置郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。地理坐标为东经112°13′～114°14′，北纬24°53′～26°50′。是以山地为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡的地带。东界江西，南接广东，西近广西，北通衡阳、株洲，是湖南的南大门，是内地通往广东沿海的咽喉要冲，区位条件十分优越。全市现辖北湖、苏仙二区和资兴市，以及桂阳、嘉禾、临武、宜章、汝城、桂东、永兴、安仁八县，总面积1.94万平方公里，人口472万，其中市中心城区人口43万。2008年全市国内生产总值为734.1亿元，人均国内生产总值为16,668元，城市居民人均可支配性收入为13,765元。本项目位于北湖区同心路，东侧是汽车总站，西面是107国道，南望北湖公园，北靠流星岭，四至界限清晰，没有土地所有权和使用权纠纷。并得到郴州市人民政府土地出让审批单审批确认，缴纳了相关费用，办理了国有土地使用权证。二、自然条件36 郴州属于亚热带季风性湿润气候，温暖潮湿，空气清新，夏不酷热，冬无严寒，四季分明，雨量充沛，全年无霜期为290天，主要自然条件如下：1、温度：年平均气温：17.8℃年平均最高气温：27.8℃年平均最低气温：6.5℃2、湿度：年平均相对湿度：79%3、风年平均风速：1.34m/s4、降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：1891.9mm最小月降水量：23.2mm最大积雪厚度：15cm5、地震情况根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度g=0.05，对照地震基本烈度为Ⅵ度。三、市政基础设施本项目用地处于郴州市北湖区北湖公园旁，周边是成熟的生活区，现有配套十分完善，背山面水，地理优势明显，具有优越的景观区位交通条件，是建设商业居住理想之地，开发前景良好。36 四、建设条件用地呈规则的多边形，南底北高，高差24m，总用地面积71.68亩，符合项目建设要求。第五章主要技术方案一、设计原则1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的居住小区。3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。4、消防、环保必须做到“三个同时”。二、规划设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制办法》（2006年4月1日实施）3、《湖南省（城市规划法）实施办法》4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版）5、《郴州市城市总体规划（2005-2020年）纲要》6、郴州市规划局—郴规发（2006）45号7、郴州市规划局—郴规（地）条（2008）108号36 8、建设方提供的相关资料三、总体规划及总平面布置1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。根据位置不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求确定大于28m的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质。同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设置较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。单元式住宅每套面积范围控制在43~260m236 之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。4、小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。小区内道路主要道路宽4米，次要道路宽3米。采用人车分流形式。从主入口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。5、小区配套布置幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套设施采用集中布置和就近利用的原则。四、结构方案1、荷载（1）基本风压：W0=0.35KN/m2，基本雪压：S0=0.35KN/m2。（2）楼面货载：住宅楼面货载标准值取2.0KN/m2，底层车库货载标准值取4.0KN/m2。2、结构选型根据用地周边已建成结构选型，结构设计按6度抗震设防，多层住宅楼采用框架结构，高层住宅采用框架--剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。五、供配电及电信工程1、电力负荷预测用电量取值：住宅每户按0.025KVA/m2，公共服务设施按0.1KVA/m2，地下车库按0.005KVA/m236 ，则小区总变配电量为：5091KVA。2、供配电十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。该小区用电电源由同心路金鑫宾馆旁的10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到各配电室。3、电信电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房，由同心路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。有线电视由同心路市政有线网引入，采用传输带宽860MHZ，双向HFC网络结构形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集中分配的形式分配到户。用户采用一户一根电缆引到户，同时设置光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。六、给排水和消防1、给水（1）用水量预测生活用水量按300升/人·日，消防用水按40L/S计，则小区最大日总用水量为1600吨/日。36 （2）水源：同心路下铺设的城市供水干管。给水网管：给水网呈环状布置，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为DN200，支管管径为DN40-DN100。2、排水（1）排水采用雨污分流制排水。生活污水经小区污水管网收集后排至同心路的市政污水干管。雨水则经区内的雨水管网收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流设计。（2）雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为DN400,次干管为DN300,雨水管管径为DN300—DN800，雨污管采用混凝土管。室内排水管采用U-PVC材料。3、消防（1）消防车道项目南面为城市道路—同心路，内部主道路为4米，次要道路为3米，并通达至各栋建筑，满足消防车通行的要求。（2）建筑结构防火设计带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。（3）防火分区整个小区按地上、地下室分别设置防火分区。地下室设自动灭火系统。停车库每个防火分区面积均小于4000m2，设备用房单独为一个防火分区，分区面积小于500m2。每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于500m2。地上部分每个单元之间设置防火墙，每个单元为一个防火分区。36 （4）室内消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室及室外地坪以下。每栋楼均在底层与水平环网相接。在最高处塔楼上设18m3消防水箱一座，与水平环网相接；地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储水量396m3。第六章环境保护、绿化和节能一、环境保护该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要，对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。拟将噪声和振动设备尽可能放置在地下室或远离使用房间。安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个方面：（1）固体废弃物：如生活垃圾。（2）生活污水：住宅组团内排出的生活污水。（3）大气污染：厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。（4）噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调外机工作时产生的噪音。36 2、污染治理措施（1）固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。（2）生活污水治理：生活污水必须经污水处理装置处理初步达标后方可排入城市排水系统。（3）大气污染：要求入住用户生活燃料统一采用液化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。另外，严格控制进入小区内的机动车辆，推广使用无铅的高标号汽油，大力提倡使用电动车，达到改善汽车燃料结构的目的。严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。（4）噪音污染控制：在规划范围内设禁鸣标志，控制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调使用的频率。设置空调外机隔音网，提供使用环保型静音空调。二、绿化小区公共绿地面积为7,296m2，绿地率为38.61%。三、节能为减少能源消耗，拟采取以下措施：36 1、节水节电用水用电采用计量制，采用节能高灵敏度的电表和水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。变压器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能开关，大力提倡使用节能型电器。2、节约暖通、采光耗能在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到节约采光、通风的能耗。3、隔热、保温在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，可达到较好的节能效果。4、新技术应用在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的综合效益。第七章项目的组织管理、实施计划一、项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段。1、建设阶段（1）组织机构36 对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。经与建设单位确定，其组织机构如下：建设组织机构图董事会财务部工程技术部开发策划部拆迁安置部行政人事部营销部采购供应部总经理（2）职工定员此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。经与建设单位商定，定员的初步安排如下：职工定员表序号部门人员（人）1董事会32总经理13行政人事部54财务部35采购供应部46开发策划部436 7工程技术部108营销部109拆迁安置部810合计482、经营管理阶段（1）组织机构项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合的体制。三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。物业管理公司各机构的运行经费来源，可根据郴州市政府出台的《郴州市住宅区物业管理办法》及国家颁布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主（含住户及经营性业主）收取一定的费用解决，费用的收取以国家文件为依据。组织机构图重大决策业主代表大会委员会物业管理公司办公室管理部维修部经营部保安部36 （（2）职工定员此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员（本报告只作初步分析）。除聘请全国资深物管人士2人专职外，其余各人员均实行外聘。定员的详表如下：职工定员表序号部门人员（人）备注1经理办公室1专职，设经理1名2管理部5负责日常卫生、绿化、保安3财务部2由发展商专职1人，外聘1名4多种经营部1实行有偿服务，负责开拓性经营活动5维修部2简单的水、电及设备维修、维护6合计11二、项目实施进度计划36 项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量减少对周边居民生活、生产、学习的影响。经与建设单位商定，并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下：2008年5月~2009年10月，完成项目前期各项审批工作；2009年7月~2009年11月，完成场地平整及建筑设计、施工招标；2009年11月~2010年12月，主体工程完工；2010年11月~2011年5月，主体装修及室外配套工程；2011年7月，竣工验收。第八章投资估算与资金筹措一、投资估算1、投资概况项目规划总用地为47,784.30m2，总建筑面积217,139.98m2，经测算，项目总投资为44,104.66万元，其中：工程费用28,859.12万元，其它费用14,168.36万元，预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元（详见项目投资估算表）。项目投资估算表单位：（万元）工程项目或费用名称建筑工程费设备及安装工程费其它费用合计一工程费用1住宅及地下车库26,404.431,600.0028,004.432公建配套设施524.69330.00854.69工程费用合计26,929.121,930.0028,859.1236 二其它费用1征地费（71.68亩）8,990.808,990.802建设单位管理费538.95538.953勘察设计费217.14217.144监理费269.47269.475建设期的借款利息2,052.002,052.006其他规费等2,100.002,100.00其它费用合计14,168.3614,168.36三预备费577.18577.18四项目周转用流动资金500.00500.00建设投资合计26,929.121,930.0015,245.5444,104.662、估算依据及说明（1）工程费用，根据湖南省建设厅颁发的湘建价（2001）第72号文件《湖南省建筑工程概算定额》估算，同时参照郴州市目前同类建筑单位工程造价。①土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资；②给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用；③总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。（2）安装工程参照郴州市目前类似工程的造价指标进行估算。（3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。征地费，根据建设单位提供的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算；36 （4）预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。二、资金筹措项目总投资44,104.66万元，所需资金拟申请商业银行贷款20,000万元，项目资本金19,694.19万元，预售收入投入4,410.47万元。项目的资金筹措及运用情况见下表：项目资金筹措及运用表单位：万元项目合计1建设投资44,104.6644,104.66资金筹措44,104.6644,104.66其中：银行借款20,000.0020,000.00自筹资金19,694.1919,694.19项目预售收入4,410.474,410.47第九章项目经济评价一、经济分析的主要依据：1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；2、《房地产开发项目经济评价方法》；3、国家及地方有关政策；4、项目设计方案及相关市场调查。36 二、经营设计及营业收入1、经营设计本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层商品住宅177,137.95m2，多层商品住宅2,364.96m2，地下车库33,264.59m2（675个停车位），地上停车位192个，公共配套设施4,372.48m2。除社区会所、市政配套房建筑用于物业公司管理使用外，其它建筑均以出售形式经营。2、营业收入测算（1）价格预测根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行德抽样调查，本报告对水晶城小区的商品住宅、配套商业设施（超市）、地下车库的价格预测如下：商品住宅均价为3,600元/m2，配套商业设施（超市）均价为20,000元/m2，车库65,000元/个。（2）营业收入及税费估算①营业收入商品住宅销售收入：177,137.95×3,600＝63,769.66万元配套商业设施（超市）销售收入：739.4×20,000＝1,478.80万元地下车库销售收入：675×65,000＝4,387.50万元合计：69,635.96万元。②销售税费36 税（费）种　　　　计税依据　　　　税（费）率营业税　　　　　销售收入　　　　　5%土地增值税销售收入1%城市维护建设税营业税　7%教育费附加　　　　营业税　4.5%根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：营业税：69,635.96×5%＝3,481.80万元土地增值税：69,635.96×1%＝696.36万元城市维护建设税：3,481.80×7%＝243.73万元教育费附加：3,481.80×4.5%＝156.68万元合计：4,578.57万元。三、营业成本费用估算经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费用。1、营业费用营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的2%估算：营业费用：69,635.96×2%＝1,392.72万元2、管理费用管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的1.5%估算：管理费用：69,635.96×1.5%＝1,044.54万元3、财务费用36 财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。本项目除项目贷款20,000万元外，不考虑其他贷款，估算财务费用为540万元。4、项目总成本费用上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。经测算，其总成本为46,581.92万元（详见总成本及费用估算表）。四、财务效益分析1、利润估算项目根据国家计委、建设部1993年4月颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）的要求进行经济评价。项目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总额（详见损益表）。2、财务盈利能力分析根据项目成本与收入情况测算的主要指标如下表所示：项目主要经济指标表序号指标名称单位指标备注1全部投资内部收益率所得税前%30.34所得税后%23.082全部投资回收期所得税前年3.03所得税后年3.2236 3全部投资财务净现值（Ic=12%）所得税前万元8,932.34所得税后万元5,323.20五、项目敏感性分析本报告作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就销售收入（即综合价格）、项目总成本（主要为开发成本、管理费用、销售费用）两项主要指标进行了敏感性分析，分析其变动对项目收益的影响程度。项目的敏感性分析情况见下表：项目敏感性分析表序号项目财务内部收益率（%）财务净现值（i=12%)项目净利润1现有指标23.085,323.2013,856.602销售收入下降5%19.173,417.511,416.953项目总成本上升5%19.413,707.0112,130.03从以上分析看出，本项目当销售收入下降5%或总成本支出上升5%时，项目仍有较好的财务指标，说明项目的抗风险能力较强。六、经济评价结论综上所述，项目经营收入69,635.96万元，税前利润18,475.47万元，税后利润13,856.60万元，财务内部收益率23.08%，财务净现值5,323.20万元（折现率12%）36 ，投资回收期（税后）3.22年，故本报告认为，项目建设从经济角度分析是可行的。二〇一〇年二月二十九日36 附表1销售收入及销售税费估算表单位：万元序号项目合计201020112012一经营收入69,635.966,963.6041,781.5820,890.781商品住宅销售收入63,769.666,376.9638,261.8019,130.902配套商业设施（超市）销售收入1,478.80147.88887.28443.643车库销售收入4,387.50438.752,632.501,316.25二销售税金及附加4,578.57457.862,747.151,373.561营业税3,481.80348.182,089.081,044.542土地增值税696.3669.64417.82208.903城市维护建设税243.7324.37146.2473.124教育费附加156.6815.6794.0147.0036 附表2总成本及费用估算表单位：万元序号项目合计2009201020112012一项目开发成本43,604.6614,253.0618,495.2310,856.37　二经营成本及费用2,977.26243.731,305.671,427.861营业费用1,392.72　139.27835.63417.822管理费用1,044.54　104.46470.04470.043财务费用540.00　　　540.00三合计46,581.9214,253.0618,738.9512,162.041,427.86附表336 损益表单位:万元序号项目合计2009201020112012一经营收入69,635.96　6,963.6041,781.5820,890.781商品住宅销售收入63,769.66　6,376.9638,261.8019,130.902商业配套设施（超市）销售收入1,478.80　147.88887.28443.643车库销售收入4,387.50　438.752,632.501,316.25二销售税金及附加4,578.57　457.862,747.151,373.561营业税3,481.80　348.182,089.081,044.542土地增值税696.36　69.64417.82208.903城市维护建设税243.73　24.37146.2473.124教育费附加156.68　15.6794.0147.00三成本及费用46,581.92　4,604.1927,468.4714,509.261销售成本43,604.66　4,360.4626,162.8013,081.402营业费用1,392.72　139.27835.63417.823管理费用1,044.54　104.46470.04470.044财务费用540.00　　　540.00四税前利润18,475.47　1,901.5511,565.965,007.96五所得税4,618.87　475.392,891.491,251.99六税后利润13,856.60　1,426.168,674.473,755.971盈余公积金2,078.49　213.921,301.17563.402应付利润　　　　　3未分配利润11,778.11　1,212.247,373.303,192.57七累计未分配利润11,778.11　1,212.248,585.5411,778.11附表436 现金流量表单位：万元序号项目合计2009201020112012一现金流入70,135.960.006,963.6041,781.5821,390.781物业销售收入69,635.96　6,963.6041,781.5820,890.782回收周转金500.00　　　500.00二现金流出56,279.3614,753.0619,672.2018,205.683,648.421开发成本43,604.6614,253.0618,495.2310,856.37　2销售税费4,578.57　457.862,747.141,373.573营业费用1,392.72　139.27835.63417.824管理费用1,044.54　104.46470.04470.045财务费用540.00　　540.00　6所得税4,618.87　475.392,756.491,386.997项目周转金500.00500.00　　　三净现金流量13,856.60-14,753.06-12,708.6023,575.9017,742.36四累计净现金流量13,856.60-14,753.06-27,461.66-3,885.7613,856.60计算指标财务内部收益率（%）23.08财务净现值（i=12%）5,323.20投资回收期（年）3.22附表536 资金来源与运用表单位：万元序号项目合计2009年2010年2011年2012年一资金来源109,330.1514,753.0631,904.7341,781.5820,890.781项目经营收入69,635.96　6,963.6041,781.5820,890.782自筹资金19,694.1914,753.064,941.13　　3长期借款20,000.00　20,000.00　　二资金运用75,739.3614,753.0620,968.2139,096.683,513.411开发建设投资43,604.6614,253.0618,495.2310,856.37　2营业税金及附加4,578.57　457.862,747.151,373.563营业费用1,392.72　139.27835.63417.824管理费用1,044.54　104.46470.04470.045借款本金偿还20,000.00　　20,000.00　6借款利息支付　　1,296.001,296.00　7所得税4,618.87　475.392,891.491,251.998项目周转金500.00500.00　　　三盈余资金33,590.790.0010,936.522,684.9017,377.37四累计盈余资金33,590.790.0010,936.5213,621.4230,998.79附表636 借款偿还计划表单位：万元序号项目合计2009201020112012一借款20,000.00020,000.0020,000.001年初本息余额00002本年借款20,000.00020,000.003本年应计利息2,596.0001,296.001,296.004本年还本付息22,596.0001,296.0021,296.00其中：还本20,000.00020,000.00付息2,596.0001,296.001,296.005年末本息余额0020,000.000注：年利率按6.48%计算。36'