北京房山区理工大学2号地项目可行性研究报告 39页

'北京房山区理工大学2号地项目1、报告编制目的本项目已在北京市土地储备中心进行挂牌出让。通过本报告的编制，旨在事先对项目的市场情况、定价依据、初步规划、成本造价等进行分析和预测，制定出项目的初步开发实施计划；同时，根据以上各相关条件，通过详细测算，为项目投资决策提供定量分析参考依据。1.1项目投资的必要性本项目位于北京市西南方向，距离天安门广场直线距离约25公里，自驾车行程约36公里，约45分钟车程，距离京港澳高速长阳出口直线距离约4.2公里，距离首创奥特莱斯商业2.3公里。紧邻长于路及地铁房山线，在房山线广阳城站和良乡大学城北站之间，交通便利。随着房山CSD建设及周边土地的陆续出让，项目区域在未来一两年内将逐步成熟，具有一定的投资价值。1.2可行性研究报告编制测算依据1.《理工9号地挂牌文件》－京土整储挂（房）【2013】067号。2.《项目平面规划方案及指标表》-规划设计部，已根据《规划条件》完成强排方案。3.《项目定位报告》－营销策划部4.《项目开发实施计划》-经营开发部5.《项目开发成本》-成本管理部39 一、项目取得方式2.1项目挂牌主要信息1.项目主要规划设计条件总用地规模302104平方米总建设用地面积115982平方米规划地上建筑规模198258平方米其中居住用地建设规模167893平方米幼儿园等代建规模26365平方米此外：代征道路99690平方米代征绿地86429平方米2.挂牌起始价挂牌起始价为人民币114000万元（折合地上面积楼面地价为每平方米5868元），竞价阶梯为人民币600万元。3.竞买人资格中华人民共和国境内外企业、其他组织和个人（除法律另有规定外）均可参加竞买。可以独立竞买也可以联合竞买。4.竞买咨询及报名期限本次挂牌出让的竞买申请开始时间：2013年7月24日9:00时起；竞买申请截止时间为2013年8月26日15:00时止。报名时竞买人必须交纳全额竞买保证金。本次挂牌不接受电话、邮寄及口头报价。5.挂牌报价时间竞价开始时间：2013年8月13日9:00时起。竞买报价截止时间：2013年8月27日15:00时止。39 本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过竞报限价商品住房面积的方式确定竞得人。竞价达到上限价格时，停止接受报价。1.竞买保证金为人民币35000万元。在竞买申请截止日15:00前汇款至指定账户。如竞买人竞买成功，竞买保证金优先冲抵部分政府土地收益，如有剩余则冲抵部分土地开发补偿费，不再退还。2.1付款进度政府土地收益：竞得人在与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起15个工作日内，全部付清。土地开发补偿费：竞得人在签订《储备土地开发补偿协议》之日起3个工作日内，全部付清。竞得人需在《成交确认书》签发之日起10个工作日内与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》；在《成交确认书》签发之日起20个工作日内房山区分中心签订《储备土地开发补偿协议》。基本在一个月付清全部土地款。2.2其他重要条件该宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过竞报限价商品住房面积的方式确定竞得人。限价商品房的起始竞报面积为1000平米，竞报阶梯为50平米，限价商品房的销售限价为9800元/㎡。39 一、项目概况3.1项目名称北京房山区理工大学2号地。3.2项目地块位置、周边现状及配套设施2.地块位置本项目地处北京市西南方向房山区，在地铁房山线的广阳城站和良乡大学城北站之间的东侧，距离首创奥特莱斯广场约2.3公里。距离天安门广场直线距离约25公里，自驾车行程约36公里，约45分钟车程，距离京港澳高速长阳出口直线距离约4.2公里。39 1.区位情况本案板块则归属于长阳板块，但位置处于当前成交热点区域“长阳区域”的外围，同时距离成熟的市区也有3公里的距离。39 广阳城站1.交通情况本案地块交通便捷，距离最近的地铁站（广阳城站）距离1公里以内；地块南侧市政道路已修好，直接连通长于路，陆路交通十分通畅。2.项目四至及内部情况39 本案北侧为京广铁路分线，对地块北侧未来或将有影响，再向北为水碾屯回迁安置房；东侧为小清河，有良好的景观资源；西侧为中国社会科学院研究生院，目前还在建设中，南侧为部分回迁房及京投万科新里程、金地朗悦项目。地块内部较为工整，已满足土地出让的条件。1.项目配套情况本案地块周边都为回迁、安置房及在建、在售项目，配套比较缺失，未来需待京投万科新里程及金地朗悦建好入住后，区域配套才可渐渐完善。39 一、房山区域经济规模及发展计划4.1.房山区经济概况及规划1.房山区经济发展情况房山区地处北京西南，总面积2019平方公里，山区、丘陵和平原各占三分之一。常住人口98.65万、户籍人口76.8万人。2012年，全区生产总值为445亿元，比上年增长6.97%；2012年地方公共财政预算收入目标44.6亿，比去年实现增长12.2%。2012年房山区城镇居民收支总览：人均可支配收入实现30025.07元，比去年同期增加3069.12元，同比增长11.4%；人均消费支出达到19407.3元，比去年同期增加2867.54元，同比增长17.3%。随着消费市场的发展，城镇居民改善居住条件的需求逐渐得到释放，城镇居民对居住的条件、居住环境更加关注，不断追求环保、舒适的家居生活，直接拉动了居住类支出的增长。2012年，我区城镇居民人均居住类支出实现1874.45元，同比增长18.8%。其中：城镇居民人均住房装潢支出511.73元，同比增长143.7%；城镇居民人均维修用建筑材料费支出实现80.73元，同比增长130.9%。2.房山区空间规划布局“十二五”时期，是房山区城市化全面提速时期，全区以科学发展为主题，按照首都建设中国特色世界城市“五个之都”和“三个北京”的要求，推进“三化两区”建设，着力构建“两轴三带五园区”发展格局，打造首都高端制造业新区和现代生态休闲新城，在率先形成创新驱动的发展格局、率先形成城乡经济社会一体化新格局方面走在全市前列，力争五年内固定资产投资累计完成1500亿元，地区生产总值实现翻倍，成为首都经济发展的重要增长极。　　“两轴三带五园区”发展格局：“两轴”即京石高速公路发展轴和良乡、燕房组团连接线发展轴。“三带”即东部发展带、中部发展带和西部山区发展带：东部发展带即京石高速公路以东、永定河以西地区，以CSD、窦店高端现代制造业产业基地、都市现代农业示范区等为支撑，打造城市前沿发展区。中部发展带即京石高速公路以西平原地区，以燕房组团为核心，以北京石化新材料科技产业基地为支撑，辐射带动周边地区，形成中部城市集群。39 西部山区发展带以房山世界地质公园和北京（房山）历史文化旅游集聚区为支撑，以长沟、河北两个市级旅游集散镇为依托，重点打造休闲会所、文化创意等高端产业，以浅山区发展的突破带动山区整体发展。“五园区”即北京石化新材料科技产业基地、窦店高端现代制造业产业基地、房山中央休闲购物区（CSD）、中国房山世界地质公园和都市现代农业示范区五个重点功能区。4.1.长阳镇发展战略长阳镇位于连接房山传统城区与北京市区的咽喉地带，随着北京城市的不断扩张，区域发展潜力逐渐释放。根据房山新城规划，长阳镇以发展温泉休闲度假和绿色人居产业为主,是承载中心城区人口疏散的重要区域。长阳镇作为房山区近年来重点打造的中央休闲购物区（CSD），其功能主要通过以下四个板块来实现：Ø以华北最大的Outlets为经济引擎；Ø以户外体育产业(足球、高尔夫、网球)、会展经济为可持续发展的经济动力；Ø以特色旅游资源旅游产业(包括民宿、温泉、生态农业)为休闲主体；39 Ø以酒店餐饮娱乐为配套服务。39 一、北京市住宅房地产市场5.12013年北京市住宅市场情况1.受政策影响，今年3-5月份，北京市整体供应影响严重，各项目由于价格原因，批复证件速度无限期放缓，6月供应量有所恢复。2.整体北京市场连续数月呈现供不应求现象，导致市场存量持续下降，刚需客户在价格允许范围内，置业突破区域限制，全城抢房。3.市场成交主流集中在五环以外，大兴、通州、房山等配套、交通成熟区域，仍为置业热点。5.22013年北京居住类土地成交情况1.今年（2013年）以来居住类用地共成交32宗，规划建筑面积达297.17万平米，成交楼面均价8887元/平米。2.39 2013年，居住类土地成交主要集中在房山、通州、大兴、昌平、朝阳五大区域，共成交20宗，规划建筑面积为342.55万平米。成交楼面均价中，大兴、通州、朝阳均在8000元/平米以上，房山区域楼面均价5659元/平米，但剔除其中包含的保障房价格，多在10000元/平米以上。39 一、房山区住宅房地产市场研究6.12013年房山区住宅市场状况1.供应情况2012年-2013年房山区供应一直延续集中供应的态势。从2012年底集中放量后，房山区一直处于供应空白阶段。受春节及新国五条影响，区域项目由于价格原因，销售证批复进程更加缓慢，3月之后供应量开始有所回升。后期各项目放量压力较大，预计随后几个月份或将迎来新一轮供应高潮。2.销售情况2012年-2013年房山区成交较为活跃，月均去化套数达1000套以上，其中2012年底更突破2000套，2013年3月成交激增主要为保障房的集中签约。目前房山区有效供应量稀少，新取证项目开盘即售罄，成交活跃，未来随着供应放开，在价格稳定的情况下，成交量或将进一步走高。区域成交均价在旺盛的成交及供应量阶段性短缺的影响下一路走高，当前成交均价已达16000元/平米。39 1.存量情况随着2012年底市场翘尾，前期积累存量被快速去化，市场热度持续走高，2013年初受国五条影响，各项目证件批复困难，导致供应端的空白，多数取证项目开盘即日光，存量持续下滑。截至2013年6月底，房山区商品住宅存量套数为4749套，存量面积约为51.52万平米，约占北京市总存量的7.57%。6.12013年区域内住宅市场状况1.供应状况a)供应产品特征长阳板块方面，已成为刚需置业热点区域，以80-90平米两居，90-110平米三居为供应主力。长阳板块目前毛坯成交水平以达17500-18500元/平米之间。39 a)区域潜在供应量区域内主要普宅的潜在供应量为126.17万平米，但未来房山区域土地供应较大，预计后期竞争较为激烈，同时由于政府对价格的压制，未来长阳区域无疑仍为刚需置业热点。b)主要在售住宅项目成交情况（2012年7月-2013年6月）2012年7月~2013年6月，房山区域在售普通住宅成交总面积约97.43万㎡，成交均价为16652元/㎡。6.1区域内竞争楼盘个案分析1.中粮万科长阳半岛39 项目位于长阳京良路南侧，距离京石高速长阳出口约3公里，从京石高速西三环六里桥到京良路出口仅10余公里。紧邻轻轨房山线长阳站。占地面积86万平米，建筑面积100万平米。商业配套为18万平米，包括商场、会所、大型超市、餐饮、文化娱乐等。教育配套（引入了北京小学、北京四中和第四幼儿园）是吸引大批客户购买的重要原因，同时也与周边项目形成差异化竞争优势。工期为2011年6月到2014年5月。该项目是长阳板块甚至整个房山区域的品质标杆，虽然受限购政策影响，但仍领跑长阳。39 2012年5月市场回暖，长阳半岛项目2012年5月集中放量，6、7、8月体现签约高峰。后续由于存量有限，签约量有所下降，从成交价格上看，从2012年10月开始成交均价一路走高，目前保持在17500元/㎡左右。1.京投万科新里程项目位于房山区良乡大学城东侧，良乡东路以北，从京石高速西三环六里桥到京良路出口18公里。紧邻城铁房山线大学城北站。周边配套主要为大学城教育及生活配套、武警总院。项目占地面积8平方米，建筑面积15平方米，工期为2010年1月到2015年8月。39 京投万科新里程项目2012年7月底开盘，8月体现签约，由于项目本身优势不明显，并且周边金地朗悦项目对其销售影响较大，所以成交量一直较低。集中签约体现在2012年底放量后和2013年3月的加推。成交均价呈走高趋势，目前成交房源精装修部分与总房款分开核算，实际成交均价与去年相比上涨近2000元/平米。1.金地朗悦项目距房山线良乡大学城北站东500米。项目东为小清河及万亩森林公园，西接良乡大学城，项目南侧一公里为武警总医院；项目内部自建幼儿园、中小学，并引进京城知名中小学，13年一体化教育。项目自身配套建设欧陆风情商街、大型社区商业中心和休闲会所，项目占地面积19万平方米建筑面积30万平方米；工期为2011年09月到2014年11月。该项目树立房山长阳及良乡区域的刚需品质标杆。在园林及产品上都对客户有一定的感染力，销售情况一直保持在区域前列。39 金地朗悦项目在区域一直保持较高成交量，2012年采取一次拿多栋楼分开批次加推的方式进行销售，因此每月的签约量差距不大，价格也位居区域高位，2012成交均价保持在17000元/㎡，2013年由于产品升级，毛坯成交价持续走高维持在20000元/㎡。1.首创新悦都项目位于房山长阳京良路南侧，距离京港澳长阳出口1.5公里，临近城铁房山线篱笆房站。项目周边配套为北京首创奥特莱斯广场，与周边其他项目形成差异化竞争。项目内部配套幼儿园，对于初级置业的年轻业主来说属于较为重要的配套。项目占地面积14万平米，建筑面积22万平米，工期为2012年7月到2014年7月。该项目2012年12月开盘当月登上北京市销售冠军，可见优越的小户型产品备受刚需客户青睐。39 首创新悦都项目2012年12月开盘，当月体现集中签约，后续由于存量有限，销售量呈下降趋势。2013年5月集中放量，6月体现签约。成交价格呈普遍上升趋势，目前成交价格水平在17500-18500元/㎡之间。6.12013年房山土地交易情况2013年上半年房山区土地成交较为活跃，其中共成交住宅109.18万平米，成交额61.78亿，多数土地须配建保障房，剔除保障房面积，个别项目楼面价突破万元。39 一、项目SWOT分析及定位7.1项目SWOT分析7.2住宅定位本案住宅部分土地限高36米，容积率2.5，地块内产品排布存在很大的困难，在不考虑未来竞价导致的保障房因素，建议将地块内南北向全部做成多层或小高层、1T2的产品，如有剩余面积，则做成东西向1T2产品。本案地块的东北角为供热用地，其对南侧地块有一定影响，因而不建议配置大量大户型产品，建议户型仍以长阳区域去化最好的89平米三居为主，以利于项目去化，同时部分临河及地块南侧的户型可适当增大；考虑到本案有可能会出现部分东西向产品，建议这部分产品户型做小，未来依靠低总价的优势，实现快速去化。39 建议户型配比如下：产品情况配比78-82平米两居25%（全部东西向）89平米三居60%100-105平米三居15%户型配比原则：①建议全部产品都为1T2的小高层产品；②78-82平米的两居全部做成东西向；③100-105平米户型放置在位置稍好的端户型上；④三种产品南向至少2个面宽；⑤建议连接单元不要超过4个。1.价格定位a)定价说明根据周边竞品项目当前产品的价格，确定本案相类似产品当前时点的价格；同时考虑到本案一年后才能上市，根据北京市各项目的正常涨幅，定出本案的当期入市均价。b)本案价格设定根据本案户型建议得知，该地块产品全部为1T2产品，因而本案价格制定，选取的周边竞品项目产品中相似的产品，具体情况如下：报批1T2、11层18000京投万科新里程11层、1T2（今年4月）1T2、7-8层20000金地朗悦7-8层、1T2（今年6月）1T2、9层18000首创新悦都9层、1T2（今年5月）1T3、6层18700中昂邑上公馆6层、1T3（今年5月）1T2、9层18800中粮万科长阳半岛9层、1T2（今年6月）住宅南北向11层1T2：39 本案南北向11层1T2产品整体品质较高，与金地极为相似，因而预计小高层产品当前时点的价格与金地相似，约为20000元/平米，同时根据北京各项目年涨幅，加之产品品质较高，预判项目上市的价格约为23000元/平米。住宅南北向6-8层1T2：本案还有部分6-8层1T2的产品，由于是后期推出，当期11层1T2产品售价已超过25000元/平米，而根据芭蕾雨·悦都的销售经验，多层与小高层差价约为2000元/平米，因而预计后期6-8层1T2产品入市的价格，约为27300元/平米。住宅东西向：本案东西向产品品质较低，根据新悦都的销售经验得知，同期中，东西向小高层1T2产品相比南北向小高层1T2产品每平米售价约下降3500元，因而预判该产品入市的均价为19500元/平米。a)项目住宅均价设定选取北京四个热销区域的典型项目进行研究，分析各项目自第一次开盘以来的涨幅，进而判定本案全盘均价的涨幅空间。Ø大兴黄村区域项目名称入市时间入市价格目前售价历时平均年涨幅补充说明中建国际港2011年5月17846240002年17%预计近期开盘，售价24000元/平米红木林2011年6月20494350002年35%现房在售，受政府管控力度较小，均价35000元/平米通过大兴黄村区域典型项目对比分析，该区域项目价格平均年涨幅为17%-35%左右。Ø亦庄区域项目名称入市时间入市价格目前售价历时平均年涨幅补充说明首开国风美仑2012年6月11411168271年47%　合生世界花园2012年2月129611715916个月24%　通过亦庄区域典型项目对比分析，该区域项目价格平均年涨幅为24%-47%左右。Ø大兴天宫院区域项目名称入市时间入市价格目前售价历时平均年涨幅补充说明金融街融汇2012年10月15757186869个月24%精装修单签，价格为2000元/平米保利春天里2012年5月13714158161年15%近半年无新产品推售，因此价格涨幅较小通过大兴天宫院区域典型项目对比分析，该区域项目价格平均年涨幅为15%-24%左右。39 Ø房山区域长阳半岛目前采取精装修分拆的销售策略，平均年涨幅为17%左右；首创·芭蕾雨悦都现房在售，平均年涨幅为20%左右。首创·新悦都自入市以来，折算平均年涨幅为36%左右，但近期因政府限价政策影响，涨幅受到限制，目前项目涨幅较小。小结：通过研究可以发现，各区域典型项目综合各种因素考虑，年平均增幅基本可达到20%-40%的增幅，价格涨幅较大。考虑本地块整体销售周期以及政府目前对于价格的管控力度影响，建议本地块全盘均价与当前节点周边同类产品对比，全盘均价增长幅度为30%。7.1商业定位独立临街及住宅配套商业全部考虑散售。1.价格定位a.定价说明区域内目前只有金地和万科商业在售，产品均为住宅底商，首层售价均在32000元/平米左右。39 a.项目商业均价设定区域内商业较少，未来随着新里程及金地朗悦客群的入住，商业销售价格将存在近一步大幅攀升的可能，因而预判本案商业年增幅为10%；预判本案商业一年半后入市，则入市的均价约为38000元/平米（首层）。39 一、项目规划及指标8.1项目鸟瞰图理工大学2号地和将与其同期上市的理工大学1号地临界。位置图如下图所示。左上方块及右侧长条状地块属于理工大学2号地，左下方块及中间小块状土地属于理工大学1号地。8.2项目强排方案及规划指标理工大学2号地项目包含8小块地，分别为：10-01-13、10-02-06、10-02-11和10—2-15二类居住用地，10-01-15托幼用地，10-01-08体育用地，10-02-09邮政用地，10-02-10粪便垃圾设施，此外还有周边的代征绿地及代征道路。总用地规模302104平方米，其中建设用地规模115982平方米，代征公用绿地86429平方米，代征道路用地99690平方米。地上建筑规模19425839 平方米,其中二类居住为167893平方米,其余为代建项目。具体落位及指标如下。根据该地块的规划指标，经设计强排方案，理工大学2号地拟建24栋6-11层的住宅,强拍方案具体如下图所示。住宅0.8辆/户；其他居服200辆/万m2；住宅区地上：地下=2:839 ；地上25m2/辆；地下38m2/辆；小学和幼儿园暂按2辆/班，另设2校车位。代建邮政设施、粪便垃圾设施、供热设施的停车位配比需跟政府部门协商，均按地面停车位处理。39 39 一、项目开发建设计划该项目考虑销售周期和建设周期，整体分两期，如下图所示。一期约10.9万㎡，二期约13.1万㎡。一期先行建设08、09、10、13、15地块，“15”幼儿园建设为售楼处。按照8月底拿地，拿地后10个月实现第一次开盘销售，开盘时工程施工至正负零为基础编制计划，二期同样为首次开盘时工程施工至正负零进行编制。作为开发贷款的办理条件,二期的《开工证》争取在取得一期《开工证》后5个月取得，《开工证》的取得时间比开工时间略有滞后，各期的五大节点如下。39 说明：计划开工时间按照开盘时施工至正负零倒推，存在开工证未取得而不得不动土开工的风险，计划竣工时间按照完成综合竣工验收时间编制（包含完成市政建设、景观绿化时间）；计划开盘时间按照取得预售许可证时间编制。39 一、项目开发成本及付现项目开发成本除住宅外，已含经营性配套、非经营性配套及代建项目的开发成本；地价为理工大学2号地起拍价11400万元直接上浮至竞拍上线50%后的价格。也就是不竞拍配建的保障房的情况下的地价上限。地挂牌起始价，已包括地下面积需补交地价款及契税。销售费用按住宅销售金额的3.2%考虑。成本均参照4#地新悦都项目成本，部分考虑5%价格上浮。除地价外，建筑单方7891元/平米，住宅建安单方2468元/平米。景观园林建设标准考虑整体档次提升，单方成本在450元/园林面积平米。代建公建（热力站）建设成本单方在3600元/平米（暂按土建成本、不考虑设备采购安装成本。）土地款：一次性付清；建安类付现：封顶付现70%，竣工付现85%。39 一、销售计划39 项目共分为2期进行开发，销售周期为9个季度，合计销售收入约42.47亿元。11层1T2南北向产品2014年3季度开盘，一期开盘均价为23000元/平米，每期涨幅8-10%，120个季度清盘，均价26020元/平米，销售收入约26.48亿元；9-11层东西向产品2014年3季度开盘，一期开盘均价为19500元/平米，每期涨幅8-10%，8个季度清盘，均价22816元/平米，销售收入11.62亿元；6-8层1T2南北向产品2014年4季度开盘，一期开盘均价为27300元/平米，1个季度当期清盘，均价27300元/平米，住宅销售收入约3.29亿元。39 1000平米独立首层商业按38000元/平米销售，可形成约0.38亿元销售收入。车位497个车位，按照8万/个出售，可形成约0.7亿元销售收入。39 一、财务评价注：土地增值税如果达不到起征点，按2%预缴列入损益。企业所得税，假定股东资金利息能税前列支。39 项目资金筹措及运用表：股东投入考虑18.5亿元以启动项目，用于支付土地价款；后续通过银行开发贷款10亿及销售回款满足项目滚动开发需要,股东投资回收24个月，股东利息约22850万元，银行开发贷款利息约7357万元。项目全投资IRR:19.61%股东资金IRR:22.52%39 一、风险分析12.1风险分析（1）市场风险目前房山区域供应量大，竞争较为激烈，去化速度也较慢；（2）政策风险目前政府限价力度较大，短期内价格上涨空间不确定。（3）摘牌风险该地块尚未挂牌，挂牌底价未知。(4)环境风险项目地块内有较多的代建项目,尤其是代建供热项目目前不确定的因素较多,成本风险较大。39 一、结论及建议受楼市限价调控政策影响，目前北京住宅刚需市场整体供应量较低，各大开发商不急于推盘，但由于购买需求旺盛，整体呈现“量跌价升”的趋势；随着轨道交通房山线的开通及区域配套的逐渐完善，房山长阳板块的投资价值已逐渐显现，与大兴、亦庄、通州等同类区域相比，长阳板块的起步较晚，但其住宅市场整体价格较上述几个区域仍处于价值洼地，后期仍具有极大的上涨空间。在股东资金允许的情况下，为了增强项目抗风险能力及项目操作性，建议同时参与该地块与1号地的竞买，并以合理价格获取目标地块。39'