公共租赁住房建设项目可行性研究报告 56页

'第一章　总论1.1项目名称公共租赁住房建设项目1.2项目地点公共租赁住房建设项目选址于XXX。1.3建设内容XX小区总占地XX亩，规划修建高层住宅楼XX幢，多层住宅楼X幢，住宅户数约XX户，配套建设幼儿园、商业及其它公建设施、大型地下车库等，住宅建筑面积XX万平方米。本期建设的主要内容是根据国家相关政策规定，为解决XX住房问题，计划配建公共租赁住房1幢，26层框剪结构，一个单元，一梯六户，户型分三种，全部为两室两厅带厨卫间，住宅XX套，套内建筑面积XX平方米，公摊建筑面积XX平方米，公租房的户型面积分别为：XX平方米，XX平方米，XX平方米，地下室（物业管理用房，不计入公摊）建筑面积X平方米，总建筑面积XX平方米。1.4建设单位概况1.5项目法人及法人代表项目法人：项目法人代表：项目负责人：56 1.6主管单位XX住房和城乡建设局1.7可行性研究报告编制依据1、XX市国土资源局X国用（2009）第XX号《国有土地使用证》。2、XX市规划局地字第XX号《建设用地规划许可证》。3、XX住房和城乡建设局《关于XX公共租赁住房建设项目实施方案的批复》4、国家发改委发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；5、国家计委办公厅同意出版发行的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；6、建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》；7、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）；8、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；9、国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）；10、国家颁布的有关行业规划、产业政策、法规和设计标准；11、XX省出台的《XX省公共租赁住房管理办法》；12、建设单位提供的各种基础资料和其它有关文件。56 1.8研究范围本可研报告的研究范围如下：项目建设背景和建设的必要性、可行性分析；建设场址和建设条件分析；建设规模和建设方案论证；环境保护、节能节水措施研究；组织机构与项目管理；招标方式；投资估算和资金筹措方案；项目经济、社会效益评价；可行性研究结论与建议。第二章项目基本情况2.1XX市简介2.2地区行业发展概况及政策2.3XX房地产开发有限责任公司基本情况56 2.4项目建设的背景近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，既没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房问题是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。56 为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发了《关于改善农民工居住条件的指导意见》，意见中提出：有条件的地方，可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。2010年，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。2010年9月15日，XX省出台了《XX省公共租赁住房管理办法》并将自即日起实施，该办法明确指出“符合当地政府收入限制规定的本地区无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业新就业学生、外地来甘工作及进城务工的无住房人员均可申请公共租赁住房。租金应控制在租赁市场价标准的70%左右”56 。《办法》指出，申请公共租赁住房以家庭为单位，每个家庭确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。申请人应年满18周岁，在本地有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合当地政府收入限制规定的本地区无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业新就业学生、外地来甘工作及进城务工的无住房人员。同时，政府引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级劳模、英模，荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，原则上不受收入限制。《办法》规定，公共租赁住房实行合同制管理。出租人与承租人应当签订书面租赁合同。《公共租赁住房租赁合同》为格式合同，合同期限最长为5年。公共租赁住房的租金由当地政府价格主管部门会同财政、住房保障部门研究确定。原则上应控制在租赁市场价标准的70%左右。租金实行动态调整，每两年向社会公布一次。此外，承租人和购买人有采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的、转租、出借等行为之一的，解除租售合同，收回公共租赁住房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房。《办法》指出，公共租赁住房面积应设计为40—90平方米，套型为一居室、一室一厅、两室一厅，以60平方米小户型为主，根据家庭人数不同配置相应面积的住房。为有利于引进人才，可适当建设部分90平方米以内的三居室公寓，配建比例不超过公共租赁住房总量的30%。《办法》规定，公共租赁住房建设用地按划拨方式供应的，享受廉租住房建设的有关土地供应及税费减免等优惠政策。在商品房开发项目中应配建不低于总建筑面积5%的公共租赁住房。配建的公共租赁住房，可按配建面积免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。社会捐赠住房作为公共租赁住房的，按照国家规定的有关税收优惠政策执行。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。56 2.5项目提出的理由和过程2.6建设规模与目标2.7主要建设条件2.8项目投入总投资金及资金来源经估算,XX公共租赁住房建设项目总投资XX万元,其工程费用XX万元，其它费用XX万元，基本预备费XX万元。资金来源拟申请银行贷款XX万元，其余由建设单位自筹。第三章　项目建设的必要性和可行性3.1项目建设的必要性3.1.1项目建设是健全XX市住房保障制度，构建和谐社会的需要科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”56 。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。另外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。3.1.2项目建设是XX市、区政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来，XX政府把解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，XX主城区努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。56 本项目是建设公租房项目，首先是利国，其建设减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了立党为公、执政为民的思想理念。同时更好地解决了由于住房问题导致引进外来专业管理人才的问题，不仅有利于解决农村进城务工人员的住房困难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。3.1.3项目建设是实现当地经济可持续发展的需要在“十二五”计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住房困难问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展。项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。3.2项目建设的可行性3.2.1建设条件具备地域环境良好，交通便利，其它基础设施配套齐全，依据政策可减免各项行政事业性收费和政府基金，土地已落实，具备建设条件。3.2.2政府高度重视市、区人民政府对公租房建设项目十分关注，建设单位对自筹资金也做了具体安排。建设单位把该项目作为重点工程来抓，相继建成了项目实施领导小组，项目领导小组以高度负责的态度，积极的工作方法，在市、区委、政府以及主管单位的领导下，密切配合，领导职工职责明确，为项目的顺利实施提供了保证。56 3.3项目建设符合国家产业政策和投资导向为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，国家出台了一系列的办法和要求，强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行，甘肃省出台了《XX省公共租赁住房管理办法》明确指出“符合当地政府收入限制规定的本地区无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业新就业学生、外地来甘工作及进城务工的无住房人员均可申请公共租赁住房，《办法》规定，公共租赁住房建设用地按划拨方式供应的，享受廉租住房建设的有关土地供应及税费减免等优惠政策。在商品房开发项目中应配建不低于总建筑面积5%的公共租赁住房。配建的公共租赁住房，可按配建面积免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。社会捐赠住房作为公共租赁住房的，按照国家规定的有关税收优惠政策执行。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。该项目是XX花园住宅小区建设项目配建的公租房，按政策规定，可免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，项目建设符合国家产业政策和投资导向。因此，项目建设是可行的。56 第四章建设场址与建设条件4.1建设场址XX是古丝绸之路北线东端的交通要道，现在不仅是西北地区的公路枢纽，而且是欧亚大陆桥第二通道的重要中转站。联接宝成、陇海、包兰铁路的宝中铁路纵贯全区。根据现场调查分析，建设区内场地平整具备建设条件，对项目的实施非常有利。按政府政策，公租房建设减免各项行政事业性收费和政府基金。4.2建设条件4.2.1气象条件4.2.2工程地质条件依据XX提供的《XX住宅小区项目地质勘察报告》分析，拟建场地内地势比较平坦，在地貌单元属于泾河南岸I级阶地。本场地第四系土层赋存厚度较大，层位稳定，土质较为均匀。本场地地层详述如下：56 ①杂填土Q4ml：遍布整个场地。为近期人工修房填筑形成。杂色，稍湿，松散-稍密。土质不均，包含较多人工垃圾、砂砾、碎石、碎屑物等。层厚0.60～2.50米之间。②圆砾Q4pl+al：遍布整个场地。杂色，稍湿～饱和，重型动力触探试验修正值为5.4～13.2击，稍密～中密，局部处于密实状态。土质不均，砾间多充填中粗砂，粉粒（泥质）含量较高（局部含量达20%）。磨圆度良好，呈亚圆状。分选差，级配较好。母岩主要成份为灰岩、碎屑岩，含少量石英岩，矿物成份以石英、长石为主。颗粒组成为：卵粒占总土中的18.6～35.9％，砾粒占37.9～48.5％，砂粒占11.8～32.5％，粉粒占6.2～11.8％。层厚24.50～25.70米，层顶埋深0.60～2.50米，层顶高程介于1356.90～1359.40米之间。②-1细砂Q4pl+al：局部有分布，杂色，稍密,亚圆状,稍湿-饱和，在垂直和水平方向产出无规律，层厚一般在0.40～1.70m，以细砂为主，含有较多的粉土及淤泥，局部夹有少量小圆砾。呈无规律性，层顶埋深介于1.10～18.00米之间，埋深变化较大，层顶相对高程介于1340.10～1358.20米之间。③泥岩N2：遍布整个场地（所有钻孔均揭露）。棕红色，稍湿，密实，泥质半胶结，半坚硬，属极软岩，强风化，含钙质结核，并与第四系圆砾层呈不整合接触。勘察期间所有钻孔均未揭穿该层，该层最大揭露厚度为2.5米；层顶埋深23.10～27.80米，埋深变化较大。层顶相对高程介于1331.40～1337.18米之间。据区域地质资料及我院在该地区的勘察经验，该层厚度大于50m。地基岩土工程评价：场地各土层中，①杂填土：厚度小，土质不均，物理力学性质差，工程地质条件差，不可选作建筑的天然持力层，应挖除。56 ②圆砾：稍湿～饱和，稍密～中密，厚度较大，土质不均，物理力学性质较好，工程地质条件较好，可以选作多层或小高层建筑的天然持力层，但作为高层建筑物持力层时宜采用适当的方法进行地基处理，以提高地基土的承载力和均匀性。②-1细砂：稍湿～饱和，稍密～松散，厚度较小，物理力学性质不均，物理力学性质较差，工程地质条件差，不宜作建筑的天然持力层（在建筑物主要受力层范围内需进行处理）。③强风化泥岩：稍湿，稍密～中密，厚度大，物理力学性质差，工程地质条件一般，可以选作拟建建筑物的桩端持力层。勘察结果表明，场地附近无断裂及其它影响场地稳定的构造，也未发现对地基有影响的土洞、地裂缝、塌陷、断裂构造、滑坡、泥石流等不良地质作用。地质条件可以满足项目建设要求。4.2.3供电、供水、排水及供暖--供电依据XX市总体规划图及新建项目用电需要及民用电力设计技术规范，对项目建设的动力和照明进行配电。供电现状：XX路现配有10KVA供电线网,离项目建设地点约100米，本工程从该供电电网埋地引入一路10KVA供电电源，在小区低压变电室，设有变压器，公租房用电电源可由此出接入，供电电压380/220V,可供项目建设及建成后用电。冬季最大用电约1248千瓦,平时用电约800千瓦。完全满足日常用电要求。动力及照明配电：该项目动力及照明供电电源电压为380V／220V。动力及照明配电设备选择：项目动力及照明配电设备主要选用配电箱、配电柜。56 配电线路及敷设方式：新建公租房配电采用树干式和放射式相结合的供电方式，线路均采用BV型0.3/0.5KV塑料铜芯线穿钢管沿墙或地坪暗设。--供水XX路设有自来水管网，主管网从项目建设地大门口通过，可直接由市政管网引入院内，水源充足，完全可以满足项目建设及建成后使用需要。供水管材料采用镀锌钢管，丝扣连接。室内明装管道沿墙敷设，进户管设防漏管沟。--排水XX大道两侧设有排水管网。本项目的废水主要为生活污水，污水中不含有毒有害物质。经计算，该公租房生活污水最大排水量9.68立方/小时，院内生活污水经化粪池处理后排入市政排水管网。排水设施可满足项目建成后整个院区的排水要求。管材及敷设方法：室内采用PVC排水管；室外采用混凝土管，石棉水泥接口。出户管设防漏管沟。--供热采暖热源由该住宅小区供热站提供的55-45摄氏度的热水。住宅(含物业管理用房)采用低温热水地板辐射采暖系统。热力管网采用地沟敷设方式，进入建筑物设入口井，分支处设检查井。每户安装分户热计量和温控调节装置。采暖热负荷：采暖热负荷655KW，采暖热指标：70W/m2，热负荷计算热化率为0.65。4.2.4运输条件新建的公共租赁住房建设项目位于XX路。地理位置优越，交通运输非常方便。56 4.2.5建材及施工队伍项目建设材料采购便捷，其中钢材可由XX市钢材市场采购；水泥由邻近水泥企业供给；木材可从市场采购解决。建材供应充足，完全满足建设需要。XX建筑业发达，拥有多家建筑施工企业，他们承担着XX众多建筑工程施工任务。本项目建设可通过公开招标方式择优选择施工单位，以保证项目顺利建设。综上所述，建设场地及基础设施条件具备项目建设的要求，可以建设。第五章　工程设计方案5.1总平面设计5.1.1地块概述XX选址于XX,基础设施配套齐全。地块成不规则形，区域环境良好，位置优越，交通便利。项目区内建设总用地面积XX平方米，场地成不规则梯形，南宽北窄。5.1.2总平面布置1、规划目标：营造优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、公建配套齐全等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。56 小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线布置建筑，住宅位于小区中间，小区内沿东西向布置住宅楼，使小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面布置部分商业用房和配套公建，简洁、美观、现代。配套公建用房和商业用房设计为五层，结合小区地理位置及周围环境合理布局入口，由此构成以下几个特点：（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。（2）小区内交通自呈体系，在小区人行道道沿外围环形布置，使小区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；（3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。（4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。3、竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。现有场地经平场设计后地势平坦。建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0.3—0.9米。场地雨水由南向北，经收集后排入泾河大道市政排水管网。4、交通组织和道路系统设计交通组织结合周边城市道路，尽量做到简洁流畅，安全高效。由于B6区较小，小区设计结合周边城市道路共设置1个出入口，出入口的位置满足规划对距离道路交叉口规定的要求。小区内的主要道路呈环形布置，宽度不小于4米，转弯半径12.0米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。5、绿化设计56 区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配。绿地主要集中在中庭、及商业用房南侧的公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。6、总图主要技术经济指标序号指标名称指标单位备注一总建设目标与规模　　　1总用地面积m211.20亩2建设基地面积m23总建筑面积m24建筑密度%≤40%5容积率　6绿地率%7停车位二其中公租房项目1建筑面积m22建筑基地面积m23户数户4居住人口人56 5.2建设方案说明5.2.1工程概况5.2.2设计依据１、该项目咨询委托书及工程咨询合同书。２、XX公共租赁住宅项目建设方案３、建设单位提供的１：５００地形图和XX市规划局批准的用地范围图。４、国家现行：《工程建设标准强制性条文·房屋建筑部分》（2009年版）；《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）;《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）;《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）;《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）;《住宅设计规范》（GB50096-2011）;《住宅设计标准》（DB62/25-3011-2002）(2004修订版);《住宅建筑规范》（GB50368-2005）;《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）;《城市道路及建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）;《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）;《地下工程防水技术规范》（2008年版）；《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)；《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）;《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）;56 《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）;《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）;与设计有关的地方性标准、规定；现行国家规定的有关其他法律法规。5.2.3建筑设计的指导思想与原则1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统、居住传统。4、在整体设计上,充分利用现有土地,满足规划要求。并与城镇规划有机结合,合理布局，保证内外交通简捷、畅通,新建建筑与周围环境形成有机整体，以提高环境质量。5、建筑平面设计分区明确，功能清晰，交通顺畅,既满足了各专业的设计要求,又极大的提高了面积利用率。6、积极合理的采用新材料、新技术,以达到先进合理、经济安全、洁净卫生的要求。7、设计抗震设防烈度7度。8、注意环境保护,对影响环境的废水进行有效治理。9、注意消防安全设计,严格执行国家有关防火设计规范。10、注重节能设计。采用节能材料和设备,采取必要的保温隔热措施。56 11、以轻质、无害、节能、合理、安全、无污染、无噪音为总的设计原则。5.2.4平面设计1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。3、该工程总平面由住宅楼、商业用房、配套公建、大门等组成。主入口与市政道路相通，完全满足人员的使用和消防疏散的要求。5.2.5立面设计立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主，根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。一至二十六层均为公租房，高为3.0米。5.2.6节能设计屋面采用聚苯乙烯保温板保温。外墙采用300厚加气混凝土砌块,外贴50半硬质矿棉保温板。室内地面采用200厚焦渣保温。外门窗选用断桥型铝合金门窗,玻璃为中空玻璃。设置单元防盗门，进户门为防盗门，住宅内房间门为木门。外门窗的气密性等级不低于现行国家标准《建筑外窗气密性能分级及检测方法》CB/T7107中规定的4级。5.2.7环保及智能化设计56 1、环境保护(1)设计依据《建设项目环境保护设计规定》《污水综合排放标准》(GB8978-1996)《民用建筑隔声设计规范》(GBJ87-85)(2)污染源概况本工程为生活设施用房，主要污染物来自住户生活卫生等产生的污水、污物(垃圾)。(3)污水处理本工程院区实行雨水、污水分流,产生的污废水经化粪池处理后由排水管引至市政污水管网。(4)固体垃圾处理对产生的固体垃圾,由专人收集定期送至垃圾点集中,再送至垃圾站统一处理。(5)噪声防治本项目为住宅项目，无噪声。2、智能化对主体楼进行智能化设计,主要内容包括:1、综合布线系统;2、电话系统;3、有线电视系统;4、防雷系统。5.1.9装修标准层面:防水层采用SBS卷材或涂膜复合防水。56 外墙、内墙:材料分别采用300、200厚加气混凝土砌块。粉刷采用优质乳胶漆、涂料。楼、地面:采用铺砖楼地面。门窗:外门窗选用断桥型铝合金门窗,玻璃为中空玻璃。内门为木门。建筑外门窗的气密性等级不低于现行国家标准《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107中规定的4级。内墙面:乳胶漆墙面，顶棚刷乳胶漆两遍。5.3结构设计说明5.3.1设计依据及条件1、主要规范及规程:（1）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2009版）（2）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）（3）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）（4）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）（6）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）（7）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）（8）《高层建筑筏形与箱形基础技术规范》（JGJ6-2011）（9）《混凝土结构耐久性设计规范》（GB/T50476-2008）（10）《工业建筑防腐蚀设计规范》（GB50046-2008）（11）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）（12）《建筑地基处理技术规范》(JGJ79-2002)（13）《建筑工程设计文件编制深度规定》(（建质2008]216号）（14）《人民防空地下室设计规范》（GB50036-2005）56 （15）甘建设2008〔249〕号文件2、根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008版),XX市抗震设防烈度为7度,建筑物抗震设防分类为丙类，抗震等级为三级;建筑结构安全等级为二级。3、根据《建筑结构可靠度设计统一标准》CB5068-2001,建筑物结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0,设计使用年限为50年。5.3.2结构选型1、上部结构(1)本建筑上部采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。2、基础形式(l)依据地质勘查报告，拟采用钢筋混凝土筏板基础。(2)基础设计等级:根据地基复杂程度、建筑物规模和功能特征即由于地基问题可能造成建筑物破坏或影响正常使用的程度,设计人员应根据具体情况分类。(3)恒载根据结构构件载面尺寸和材料容重计算。(4)主要结构构件材料：A墙体：外墙、分户墙采用加气混凝土砌块，要求砌筑容重小于8.5KN/m3，用M7.50混合砂浆砌筑；隔墙采用GRC板砌筑。砌筑等级为B级。B剪力墙、框架柱混凝土强度等级为五层以下为C35，五层及五层以上为C30；梁、板混凝土强度等级均为C30。C钢筋：采用HPB235（Ⅰ级），HPB335（Ⅱ级），HRB400（Ⅲ级）。(5)、设计荷载1)风荷载：基本风压取0.4KN/m256 2)楼面使用荷载标准值住宅：2.0KN/m2阳台：2.5KN/m2楼梯：3.5KN/m2卫生间：2.5KN/m2屋面：2.0KN/m2（6）、混凝土结构环境类别根据《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010），地下部分为五类环境；檐口等外露构件为二b类环境；其余结构构件为一类环境。混凝土结构耐久性要求：环境类别最大水灰比最低砼强度等级最大氯粒子含量(%)最大碱含量(kg/m3)一0.60C200.3不限制二b0.50C300.153.05.4给排水、消防设计5.4.1设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009年版)《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010《住宅建筑规范》GB50368-2005《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版)《建筑设计防火规范》GB50016-2006《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-200656 《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005《人民防空工程设计防火规范》GB50098-2009《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98建筑专业提供的设计方案建设单位所提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。5.4.2设计范围1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统。2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。5.4.3设计内容1、本建筑室内给排水设计2、本建筑室内消防设计3、室外给排水、消防设计5.4.4给水部分1、本工程从小区外市政道路引入二条DN200的给水管,在小区内布置成环状管网。2、室外消防用水量Q=20L/s;室内消防用水量Q=5l/s。3、住宅给水200L/人.天56 4、水源:本工程给水由城市给水管网提供。市政管网压力0.32MPa。室外给水管采用HDPE管,热熔连接,室外管道采用直埋方式敷设。水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖及盖座，位于车行道上的为重型井盖,位于非车行道上的为轻型井盖。5、最大日用水量平均约为93.6m3/D。根据建筑高度、水源条件、节能及供水安全原则,室内给水系统各楼分区见表:楼号层数分区低区中区高区公租房261～4层5～11层11～26层低区：由室外管网直接供给，采用下行上给式供水系统方式。中区：由设于地下一层的高区叠压供水设备后，设总减压阀后供给，采用下行上给式供水方式，对于超压楼层可设调压减压阀减压。高区：由设于地下一层的高区叠压供水设备供给采用下行上给式供水方式，对于超压楼层设可调式减压阀减压。6、管材：室内给水管采用PSP钢塑复合管，双热熔连接。工作压力：1.6Mpa。7、保温：管道穿过不采暖房间及室外部分采用岩棉管壳保温，保温层厚厚50mm。主楼给水管采用岩棉管壳进行防结露隔热。8、住宅部分每户在管道井内分设IC卡水表进行独立计量。9、卫生设备选用：卫生器具选用高档节水型，卫生器具配件为同一高档品牌。阀门选用铜质截止阀。5.4.5室内排水部分1、排水量:按最高日用水量的90%。56 2、室内采用污废合流排水体制。3、排水在卫生间设专用通气立管通气，底层污水单独排放。4、地下室废水采用排水沟或排水管汇集至集水坑内，用潜水泵提升后排至室外雨水管道。5、管材:排水管采用高密度聚乙烯（HDPE）管，S12.5系列，热熔连接；地下室压力排水采用焊接钢管。5.4.6室外雨水设计1、雨水量:1)暴雨强度公式:q=37.104(1+0.9LgP)/（t+18.431）1.131设计重现期:P=1a设计降雨历时:t=t1+mt2,m=2地面集水时间:t1=10min地面综合径流系数:Ψ=0.652、小区道路适当位置设置平箅式雨水口,收集道路雨水.雨水检查井间距不大于30m.3、室外雨、污水管采用钢筋混凝土Ⅱ级管,承插橡胶圈接口,直埋方式敷设。雨水口及检查井均采用砖砌筑.4、小区污水排至规划道路已有市政污水管，雨水管最终排入相应雨水市政管网。5.4.7消防部分56 小区内1#商住楼地下室设有消防水池，消防用水存放在消防水池内不被动用。由室外加压泵加压后供给室外管网并在环状管网上共设有若干套室外地下式消火栓，用来供给室外消防用水，型号为SA100/65，其间距不超过120M，地下式消火栓距道路边小于等于2.0m，距建筑物外墙大于等于5.0m。发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水加压进行灭火。室内消防电梯前室以及其他位置均设消火栓箱，箱内配置DN65消火栓一个，DN65×20m麻质衬胶水带一个，DN65×19mm直流水枪一支，自救卷盘一套。消火栓箱内设有直接启动消防水泵按钮及保护按钮措施，设有指示灯并配置自救消防水带一套，消火栓的布置满足同层任何部位有两股水柱同时到达的要求。小区消防水池内设消火栓泵2台，一用一备，供整个小区室内消防用水，并在1#楼屋顶水箱间设高位消防水箱一座，供小区消防初期用水，储存V=18m3，满足消防初期用水量，定期更换水箱内水。消防系统竖向不分区，消防管道成环状布置。依据规范在每栋楼消火栓栓口出水压力大于0.50Mpa的楼层采用减压稳压消火栓。消防管材采用热镀锌钢管或内壁喷塑钢管，丝扣及沟槽式卡箍连接，工作压力1.6Mpa。屋顶水箱间、屋面及地下室的消火栓给水管和消防设备均采用岩棉管进行保温。消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区内的消火栓的指示灯亮。消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。56 5.5暖通设计说明5.5.1工程概况本工程为XX公共租赁住房建设项目工程,其热拟由该小区供热站统一供给,能满足该建筑物未来采暖要求。5.5.2设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20032、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20054、《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力》（2009年版）5、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》（2007年版）6、《地面辐射供暖技术规程》(JGJ142-2004)7、《供热计量技术规程》(JGJ173-2009)8、《中国建筑热环境分析专用气象数据集》9、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）10、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）11、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）12、建设单位提供的设计委托书及有关资料。5.5.3设计范围1、单位工程采暖系统设计2、室外热力管网设计5.5.4采暖通风本工程室外气象参数:采暖计算温度冬季为-10摄氏度,夏季为自然温度;通风计算温度冬季为-15摄氏度，夏季为23摄氏度。该建筑采暖设计卧室、客厅温度为18摄氏度，卫生间16摄氏度。56 1、本工程采暖设计热指标为45W/㎡估算,总采暖热负荷约为421.2KW，设分户计量。2、本工程采暖热源为55/45摄氏度低温热水,由小区采暖锅炉统一供给。3、采暖系统均采用分户热计量系统。分户热计量方式选择应考虑有关规定、工程条件及热计量成本的回收，并应与建筑物内的采暖系统形式相适应，在每个入户装置处设用户热量表，并在住宅的热力入口处设一个总热量表。分户热计量系统所采用的各种热量表，均应符合国家现行行业标准《热量表》（CJ/T128-2000）的要求。热量表选型时应使其设计压力、流量范围、设计温度等与实际工况相匹配，热力入口总热量表的额定流量应略大于系统设计流量，户用热量表的额定流量应与系统设计流量相对应，总热量表宜采用流量传感器和计算器合一的内装电池整体式流量表，户内系统入户装置应包括供水管上的锁闭调节阀，户用热量表，滤网规格不低于60目的水过滤器及回水管上的锁闭阀等部件，户内系统入户装置应与公用立管一同设于楼梯间或户外公共空间的管道井内，管道井应层层封闭，其平面位置尺寸应保证与之相连的各分户系统的入户装置能安装在管道井内。4、住宅均采用地板辐射采暖系统。采暖干管由换热站通过地下室引至每个单体，再通过水暖井引至各层，支管埋地至各分集水器。水暖井内的采暖管道为双管异程式布置，户内采暖管道为双管下分式布置。采暖系统分高低区设置。九层及以下为低区，十层及以上为高区。高低区采暖管道分开设置。5、地沟内的采暖管道均采用岩棉管壳保温。56 5.6电气照明设计5.6.1设计范围1、配电系统设计。2、照明系统设计。3、有线电视系统及网络系统设计。4、综合布线系统。5、建筑物防雷系统设计。6、接地及安全系统设计。5.6.2设计依据《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）《供配电系统设计规范》GB50052-2009《低压配电设计规范》（GB50054-95）《住宅设计规范》（GB50096-2011）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《住宅设计标准》（DB62/25-3011-2002）《住宅建筑电气设计规范》（JGJ242-2011）《有线电视系统工程设计规范》（GB50200-94）《综合布线系统工程设计规范》（GB50311-2007）《建筑照明设计标准》GB50034-94（2004年版）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）《全国民用建筑工程设计技术措施》-电气（2009）56 《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）《视频安防监控系统工程设计规范》（GB50395-2007）《安全防范工程技术规范》（GB50348-2006）《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）各专业提供的技术条件等资料。5.6.3供电系统设计１、本设计应急照明、疏散指示标志、保安监控系统、消防泵、消防电梯、潜水泵等用电为一级负荷。其余一般照明及动力负荷为三级负荷。采用小区变压器室低压供电网（380/220）引入。2、该楼总负荷:1248KW，基本设计参数住宅Kx=0.7，cosφ=0.65。3、用电指标：8KW/户。5.6.4配电系统设计1、引入线：建筑进线均采用XV29型橡皮绝缘电力电缆（380/220V）穿厚壁钢管埋地引入。2、本建筑均按普通照明设计。采用三相五线制树干式供电（380V/220V)TN-S-C系统。照明灯具为白炽灯及荧光灯。3、住宅室内照明线路一律采用穿管暗设。4、所有室内照明线路均采用500V铜芯聚氯乙烯绝缘线。5.6.5照明系统设计1、照明使用电压220V。2、客厅、卧室采用荧光灯照明。其他部位采用白炽灯照明。照度:卧室100LX,楼梯间75LX，客厅300LX.3、楼梯间、走道等处设有事故应急照明及疏散指示灯照明,应急照明灯采用自带蓄电池型。56 4、配电箱(柜)选用成套装置明设。5、插座回路应设漏电保护装置，强弱电进线处设过压保护装置。6、卫生间设等电位联结，并且卫生间、厨房灯具及电器应为防水防溅型，其余处插座开关为安全型。7、应设电视、电话、网络等弱电系统。5.6.6接地及安全系统设计本建筑防雷属第三类防雷的民用建筑物，接闪器：为防直击雷在屋面设φ12镀锌圆钢接闪器，三类防雷保护建筑物网格不大于20X20米（24米X16米），所有突出屋面的金属体和构筑物与避雷带电气连接。为了防止侧击雷，主楼自三层起每隔三层将结构圈梁内钢筋与引下线可靠焊接作均压带，自30m起每层在结构圈梁敷设-25X4扁钢与引下线可靠焊接作均压带。当建筑物高度超过45米时，防侧击雷措施：（1）建筑物内所有钢筋砼内钢筋应相互连接。（2）结构圈梁内钢筋应每三层连成闭合回路，并与防雷装置引下线连接。（3）45米及以上外墙栏杆、门窗等较大金属物应直接或通过预埋件与防雷装置连接。（4）在电气竖井内敷设一条-40X4镀锌扁钢供连接各层的局部等电位联结，电气竖井内的接地干线应每层与楼板钢筋作等电位联结。为防止雷电波的侵入，建筑物各种入户管线均采用暗设，同时将所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线、正常不带电绝缘破坏时可能带电的电气设备的金属外壳等与总等电位端子箱有效连接；电源进线、弱电进线均设浪涌保护器防止雷电波入侵；在小区箱式变电站高低压侧各相装设避雷器。引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱或剪力墙内两根φ56 16以上主筋通长焊接作为引下线，间距不大20m。引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础底梁及基础底板轴线上的上下两层钢筋的两根主筋焊接。接地极：建筑物基础底板轴线上的上下两层主筋通长焊接形成基础接地网。5.7电信设计1、电话量预测：小区电话用量标准为：居民电话1.5对/户，。2、电话来源及线路布置：电话和数据线分别采用HYA型电缆和多模光纤由小区弱电中心引来。3、住宅入口处按每户一个集中设置信报箱。宽带网络线路与电话线路同管道敷设，每单元设一网络配线箱，住宅每户设一个智能家居布线箱。4、楼内语音干线采用HYA型电缆，网络线采用多模光纤。网络线路和电话线分别用线槽、钢管、PVC管保护，沿墙、梁、现浇板暗设和竖井明设。5、家居布线箱暗装箱底距地0.3m，语音、信息插座暗装中心距地0.3m。网络箱电源引自竖井内插座。配线箱以外的线路由当地网络运行商负责。6、主配线架采用标准机柜落地安装。7、由室外埋地引入的线路均设过电压保护器。5.8通风设计该项目全部为住宅，卫生间设机械通风系统，其他场所采用自然通风。卫生间采用吸顶式换气扇，换气次数为5-10次/小时。56 第六章　建筑节能6.1设计概述及要求为贯彻执行国家节约能源，环境保护的法规和政策，改善建筑室内热环境，提高空调的能源利用效率，依据DB50/5024-DBJ50-052-2006《居住建筑节能设计标准》，并结合当前市场建筑节能新技术、新材料，对本工程住宅进行节能设计。6.2建筑和建筑热工设计6.2.1建筑规划1、项目位置为小区中心，建筑在满足朝向要求的前提下，力争顺应自然地形布置，居住建筑均能与小区建筑之间有机结合，通风采光良好。56 2、外墙采用300加气混凝土砌块，外保温材料采用岩棉保温板保温。3、屋顶隔热层采用聚苯乙烯保温板。4、使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。5、用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面。6.3给排水6.3.1节能措施1、室内给水尽量利用市政给水管网压力，室内高区生活给水系统采用无负压管网增压设备加压，充分利用城市管网压力，其生活泵采用变频调速水泵，由所需负荷自动调节水泵转速，以达到节能的目的。2、消防泵选用的恒压水泵均为消防专用产品，具有稳压和防止超压的功能,配套电机效率高，节省运行电耗。6.3.2节水措施1、选用节水型卫生洁具并符合《节水型生活用水器具》GJG164-2002的要求。2、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。3、给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的出流水头，不仅可节约用水而且增加使用舒适感。入户水管水压大于0.35MPa者设减压阀。4、给水管道均采用塑料类管材，过水能力强，沿途损失小，节省能耗。6.3.3暖气1、暖气采用地暖。56 2、采用城市集中供热，小区内换热站供暖。6.3.4电气节能设计中所有电气设备均选用高效节能型电气设备。1、照明照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此基础上布置照明灯具。过道、楼梯间等公共场所采用节能灯，吸顶灯光源为2U系列节能灯，住宅过道、楼梯间照明灯采用带声光控功能的节能自熄开关自动控制。疏散、出口指示光源为LED；所有灯具功率因数不小于0.9。室外照明路灯包括景观灯具等大功率灯具配补偿电容，功率因数补偿到0.9以上，减少了无功损耗。设计严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中对场所照度的规定值控制，照度设计参照以下数值：楼梯间照度30Lx，前室照度75Lx，门厅照度100LX，住宅照度100LX；并严格按照照度要求控制各场所照明功率密度值。2、变压器选用变压器应尽可能伸入负荷中心，靠近用电负荷，10/0.4kV变压器低压侧设电容补偿，使低压母线功率因数大于0.9，10/0.4kV变压器选用SCB10低损耗变压器。设计变压器负荷率控制在70～85％之间，综合费用低。3、电缆的选用电缆的选用在满足供电负荷的电流大小的基础上，参照根据TOC计算方法计算出的经济电流范围表作校核，大部分电缆尤其是大截面的电缆供电的设备的电流应符合经济电流范围。4、供配电系统56 低压做无功补偿，补偿功率因数到0.9以上。10/0.4KV变压器尽可能靠近用电负荷。6.5节能登记能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）水万吨0.560.8570.47电力万度18.721.22923天然气万立方米0.613.37.98合计31.45第七章　环境保护与绿化7.1设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。7.2设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；3、《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；4、《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；5、《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；56 6、国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》；7、国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》；7.3主要污染来源及防治措施7.3.1项目施工期污染源分析及环境保护措施1、污染源分析（1）空气污染源分析施工期对环境空气产生影响主要有各类燃油动力机械进行场地清理平整、挖方、运输等作业时产生含有CO、NO2的废气；土石方开挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。（2）地表水污染源分析施工期间，由于进行各种土石方开挖、平整等工作，致使土地表面松散，下雨时，雨水夹带泥土等形成水土流失。土建施工期间，工程对地表水环境的影响，主要来自大雨或暴雨天气条件下地表开挖造成的水土流失和堆积物流失产生的影响。工程施工期对地表环境可能产生的影响主要表现为：附近水沟中夹带的泥砂量增多，悬浮物浓度增大。生活污水无序排放将会对施工场地环境及其附近的水沟产生污染，环境卫生状况下降。（3）噪声污染源分析施工期主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。施工期噪声可造成施工区域局部超标。（4）固废物污染源分析施工期的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。56 2、施工期环保措施（1）严格执行XX市建筑施工管理有关法规。（2）合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理，杜绝野蛮施工。（3）应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，作业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工噪声扰民。（4）施工时应严格做好扬尘防护管理工作，遇到干燥气候时，适当散水避免机械车辆运营时产生扬尘；施工原料堆场增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，最大限度减少粉尘向空气扩散；避免水泥、石灰、粉煤灰等物质被雨淋后进入环境；避免有毒有害物质渗透污染地下水。（5）生活垃圾统一收集后由市政环卫部门清运到城市生活垃圾处理场处理；建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物，部分可用于填路材料，部分可以回收利用，其他的统一收集后清运到城市生活垃圾处理场处理。7.3.2项目投入使用后污染源分析及环境保护措施共公租房建设项目建成后产生的污染源主要为生活污水和生活垃圾以及厨房油烟废气等，治理措施如下：1、污水处理场地内采用雨污分流制，建筑物内主要为生活污水及厨房污水，商业市场废水经隔油池处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道，餐饮污水设隔油沉淀池。2、废气治理厨房油烟采量较少，直接排放。56 3、生活垃圾建筑室外设置垃圾堆放处，在用地内设一个垃圾收集点，由物管人员定时收集送入垃圾收集站，每天再运至城市垃圾处理场（站）处理。4、设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。7.3绿化绿化是达到自然净化的根本措施，加强建设不仅是为了美观，更重要的是为了净化空气，减少城市噪声污染，绿化形成点—线—面的绿化体系：在场地内道路旁及其它空地设置地面绿化用地，绿地里种植花草、灌本及乔木。第八章　投资估算与资金筹措8.1估算的依据和范围8.1.1估算依据（1）建筑工程采用《XX省民用建筑工程建安费用估算指标》DBJD25-12-2002、XX地区建安工程地区基价，结合当地同类工程采用类比法进行计算。（2）材料价格：即定额附录材料预算价格、《甘肃省建设工程材料预算价格汇编》(2001)，结合市场指导价进行调整。56 （3）其它费用：主要按财建［2002］394号关于印发《基本建设财务管理规定》的通知、《工程勘察设计费收费标准(2002修订)》10号文、《国家物价局、建设部关于发布工程建设监理有关规定的通知》(［1992］价费字479号)、XX省物价局《关于印发建设项目前期咨询收费暂行规定的通知》(X价房地［2000］103号)等有关规定，部分项目按50%计取。（4）基本预备费按5%计算。8.1.2估算范围(1)本项目估算的范围包括：方案设计范围内的工程费用及工程建设其他费、预备费。(2)本项目建设期按2年计算。8.2投资估算经估算,公共租赁住房项目总投资XX万元,其中建安工程XX万元，其它费用XX万元，基本预备费XX万元。各项工程费用详见表8-1。8.3资金筹措及使用计划8.3.1资金筹措项目总投资XX万元，资金来源拟申请银行贷款XXX万元，其余由建设单位自筹。8.3.2资金使用计划本项目建设期为2年，在建设期当年投入全部投资。56 第九章　建设项目招标为了有利于节约投资，提高投资效益，节约人力、物力、财力，使工程价格趋于合理，同时为了规范价格行为，使公开、公平、公正的原则得以贯彻，本建设项目所有工程的施工，全部实行招标。9.1项目招标范围本项目招标实行全部招标。所有工程的施工全部采用公开招标方式确定施工单位。56 9.2建设项目招标组织形式本项目计划采用委托招标形式，由建设单位委托中介机构进行招标，并与其签订委托招标协议书，明确各自的权利和义务，以利于建设项目招标的顺利实施。9.3建设项目招标方式为了使建设资金得到科学、合理的运用，使该项目建设顺利、圆满地完成，根据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定将采取公开招标的方式在众多的投标单位中选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。在有形建筑市场或建设行政主管部门指定的报刊、信息网络上发布招标公告。招标公告的内容：招标单位和招标工程的名称，招标工程简介，工程承包方式，投标单位资质，领取招标文件的时间、地点和应缴费用等。9.4工程招标根据中华人民共和国国家发展计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》[第3号令，2000年5月1日]、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》[第9号令，2001年6月18日]、以及《XX省招标投标条例》（2005）要求，对本工程可行性研究增加如下招标内容：56 1、监理工程费：35万元＞30万元，招标；2、建筑安装工程费：3456万元＞50万元，招标；招标必须公开向社会发布招标公告，审查核定具有相应资质等级的相当规模单位不少于三家，委托当地建设工程招标部门进行招投标，按照“公开、公平、公正”的原则，择优选定施工单位，签订施工合同。4、其他工程费用：XX万元（包含其它工程费和基本预备费），其资金构成均为国家核定取费标准范围内的间接费，不适用于前述国家计委第3号、第9号令规定的招标范畴的要求，故不招标。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计▲建安工程▲▲▲监理▲▲▲56 情况说明表中打▲者表示采用的招标范围、形式、方式等建设单位盖章年月日第十章　项目管理与实施进度10.1组织机构该项目实行项目法人负责制，成立由法人代表为组长的项目建设领导小组，公司各部室、XX项目部具体负责该项目的实施。10.2管理方式56 该项目委托中介机构、招投标中心实行公开招标，委托建设工程监理单位，对项目建设进行全过程监督，由XX住房和城乡建设局等相关部门监督项目资金的拨付及资金的合理使用，以确保工程质量、进度。该项目严格执行“项目法人负责制”、“招标投标制”、“工程监理制”、“合同管理制”和国家有关法律和法规。项目建设完工后，由省市主管部门组织有关专家和技术人员对项目进行最终竣工验收和确认。10.3项目实施计划项目建设期2年，为了使项目建设顺利进行，严格要求按照基本建设的程序安排实施。10.4项目实施进度安排2013年3月：完成项目可行性研究报告2013年4月：完成项目初步设计。2013年5月：完成施工图设计2013年6月-2015年6月：土建工程施工，竣工验收。表10—1项目筹备及实施进度表年、月项目2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月—2015年5月2015年6月项目可行性研究项目可行性研究审批项目初步设计项目初设审查56 施工图设计土建施工竣工验收第十一章　保障措施11.1加强领导，健全机构为了确保该项目的顺利进行，XX公司成立建设项目实施领导小组，抽调专人专门负责该项目申报、工程规划、建设和质量进度管理工作，市国土、发改、建设、财政等部门对该项目实施提供便利条件，组织相关人员协调项目的申报、审批和项目的资金落实工作，监督项目资金报帐、质量、进度管理工作，确保项目顺利建设。11.2强化管理，规范建设要严格按照国债项目建设的要求，对该56 项目按照规划组织实施，加大对规划实施的监督检查力度，杜绝不按照规划方案要求，随意扩大建设规模和提高建设标准的现象发生，确保建筑符合规划的要求，对工程管理不严、措施不力、土建质量不合格的地方，将追究有关领导和责任人的责任，造成严重后果的，将依法追究责任。11.3严格落实各项制度，确保项目质量在项目建设中，应严格按照有关基本建设程序进行管理，切实落实项目法人责任制、工程监理制，招投标制和合同制。建设单位负责人为第一责任人，对项目建设全权负责，积极协调解决项目建设中存在的困难和问题，确保项目质量和进度。项目开工建设后，应与有资质的监理公司签订合同，派专业人员常驻工地，对工程质量进行监理。按照《招投标法》规定，公开、公正、公平竞争的原则，面向社会对施工队伍进行招标，确保施工质量。要建立工程建设管理公开制度，对工程预算、工程招标、工程决算等情况要向社会公开，提高整个工程管理的透明度，主动接受社会和舆论监督。第十二章原材料供应12.1主要原材料燃料品种、质量、需要量及供应方案项目建设期主要原材料质量要求必须符合国家关于建筑材料的质量标准，要求不合格“材料不得进场。用量经估算，钢材为625t，水泥2500t。供应方式建议采用招标方式采购，以价廉、物美、短运距为优先考虑的原则，采用公路运输,其中钢材可由市钢材市场采购；水泥由周边水泥厂、邻近的水泥企业或等可供选择；木材可从市场采购解决。12.2主要原材料燃料价格现状及预测56 2012年四季度，钢材价格年内变化幅度不大，水泥、木材、砂石料等变化不大，预计2013年本项目建设期间，由于市场机制的调节作用，各类原材料、燃料价格将逐渐保持平稳，年内变幅将不超过10%。在建设的过程中应该严格控制价格。第十三章经济及社会效益分析13.1经济效益分析13.1.1基础数据本项目建筑面积XX平方米，其中套内使用面积XX平方米，住宅楼XX套，全部租赁。13.1.2公租房市场分析根据市场调查，2012年XX市城区住房市场租金如下表所示：地区类别市场平均租金范围一类8.0二类7.4三类6.0四类556 XX市城区住房平均市场租金为：（8.0+7.4+6.0+5）/4=6.60元/m2/月根据XX市房屋租金情况调查报告，公共租赁住房租金与市场租金的差价率为0.75，按照2010年9月15日XX省出台了《XX省公共租赁住房管理办法》规定，“租金应控制在租赁市场价标准的70%左右”，故按70%计算：公租房平均租金=市场平均租金×70%公租房平均租金=6.66×0.70=4.66元/m2/月13.1.3项目公租房租赁收入根据市场分析，2012年XX公租房平均价格4.66元/m2/月，本项目公租房全面建成投入使用后为2014年6月，平均每套公租房按4.66元/m2/月收取租金，其后租金按每五年上涨5%的趋势进行调整。出租率按100%估算，则每年公租房租赁收入为13473×4.66×12/10000=75.34万元（按套内使用面积计算）。13.1.4盈利能力分析通过计算，本项目投资财务内部收益率、项目投资财务净现值、项目投资回收期等指标数据说明项目不可取，但该项目是社会公益性项目，不能以盈利为目的。应以社会效益为主。13.2社会效益分析56 搞好租赁房小区环境建设，改善困难住户住房条件，是建设和谐社会客观要求。该项目通过改善人居环境，为社会公众提供良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。公租房项目建设是政府建立城镇住房新体制，保证社会全面发展的一项重要举措。该项目有利于改善低收入家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放成果，对促进社会公平下正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义，有利于促进住宅产业协调、可持续发展，提高低收入家庭群体的生活质量，符合国家固定资产投资政策以及城市规划，对促进区域经济社会发展具有重要现实意义。项目建成后，对于改善投资环境、发展经济提供了良好的条件，社会经济效益显著。通过建设租赁保障性住房，将商业、文化、休闲等理念很好的融合到住房诉建设，为低收入人群增加了一个选择的机会，满足了社会对住宅产业多样化的需求，对于建设和谐县城，为当地经济发展和社会稳定提供有力的保障。该项目的建设，将会给该项目及周边地区带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位、原材料供应商等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。实施本项目，有利于有利于企业的经济稳定发展，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。56 第十四章结论与建议14.1结论该项目深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以经济适用房及廉租住房、公共租赁房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众分享受改革开放成果，逐步实现了“居者有其屋”的目的，让百姓安居乐业，促进了区域经济社会协调、可持续发展，促进了社会公平正义和和谐社会建设。该项目是XX区统一规划的公租房建设项目，响应了中央关注民生，构建和谐社会的重要号召，项目可行。（1）本项目选址合理，周边区域善和建设条件较好，适合项目建设。（2）项目按照《XX省公共租赁住房管理办法》的有关规定进行建设，规划合理，符合土地的集约利用的原则。(3)本项目在建设初期综合考虑项目建设对环境的影响，并积极通过合理的措施手段把对环境影响降到最低；采取合理措施实现项目节能、节水。56 综上所述，经进一步研究分析论证认为，XX公共租赁房项目的建设是十分必要的，也是可行的。14.2建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1)建设单位应积极做好项目的前期准备工作，特别是建设资金的落实工作，抓紧落实地方配套资金。（2）建议在初步设计中本着以人为本的理念，合理有效利用资金的原则，进一步优化工程设计。（3）项目实施阶段，要加强工程的监督管理工作，确保工程质量和进度，使工程如期完工投入使用，及早发挥社会效益。（4）项目成本须合理控制，在项目概算总投资计划内完成项目建设，以保证项目的顺利实施。56 表8-1建设项目投资估算表单位：万元序号费用名称费率建安工程其它费用合计单位造价（元／m2）占总投资（％）56 委托书XX规划设计研究院：现委托贵单位编制《XX公共租赁住房建设项目可研报告》，我单位负责提供有关的图纸等基础资料，贵单位负责材料编制和材料印刷。特此委托。XXX房地产开发有限责任公司二〇一三年二月六日56'