休闲农业乡村旅游景区可行性研究报告 64页

'第一章总论一、项目概况（一）项目名称:阳朔县祥瑞休闲农业乡村旅游景区（二）项目地址：桂林市阳朔县阳朔镇十里画廊（三）项目建设单位：广西创新堂工艺品有限公司（四）建设性质：新建（五）建设工期：3.5年（六）项目建设内容及规模本项目拟建于十里画廊景区南大门对面蓝月山庄处，距县城3公里。景区建设单位为广西创新堂工艺品有限公司，技术依托单位为广西根艺美术学会、中国根艺美术学会、广西农业科学院、中国国防科技大学、中国蛇协急危重症医学研究所，暨南大学生物系。景区计划投资12000万元,占地面积160亩。其建设主要内容为：十二生肖迎宾区、根雕创意博览区、现代创意农业观光区、养生理疗区几部分的建设。主要建设规模如下：1、十二生肖迎宾区：主要有主入口大型根雕大门、生态停车场总面积3000平方米，旅游大巴车位40个、旅游中巴车位50个、轿车为60个。迎宾广场8000平方米，修建喷泉一座、景区标志一座、十二生肖十二座、景区大型广告牌面积80平方米、景区游览平面示意图50平方米、商业配套4间，占地18亩。2、根艺博览区：临时建筑（轻钢结构）22000平方米，主要为500罗汉、根雕历史人物馆等项目占地57亩。3、现代农业观光区：新技术新品种孵化中心（鸟巢智能温室），珍稀种植组培中心等占地40亩。4、养生理疗区：健康检测理疗中心，健康食品种植基地等占地10亩。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为12000万元。2、资金筹措：项目资金全部由业主自筹。64    （八）市场预测：近年来，我县乡村旅游业蓬勃发展，大量广东客源涌入阳朔，乡村旅游、避暑消夏、观景赏花人群不断壮大，为我县休闲农业与乡村旅游的发展带来了无限的商机。2013年阳朔县全年游客量突破1170万人次，发展形势喜人。   (九)效益预测：按年接待30万人次，人均消费300元计算，可实现年产值9000万元，年利润3900万元，预计4年可收回全部投入。  (十)项目进展：已完成项目的可行性研究报告二、本项目研究的方法本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了本项目各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。三、本项目可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；3、国务院《国务院关于推进桂林国际旅游胜地建设发展的若干意见》；4、桂林国际旅游胜地规划纲要；5、十里画廊总体控制详细性规划；6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；7、国家所规定的经济参数和指标；64 四、项目主要经济指标项目主要经济指标一览表单位：万元序号项目内容金额单位备注1项目总投资12000万元（1）建设投资11550万元（2）建设期利息0（3）流动资金450万元2资金筹措12000万元（1）企业自筹12000万元（2）银行借款03年销售收9000万元正常年份4总成本费用4472万元正常年份5所得税1350万元所得税按15%计6年净利润3900万元正常年份7所得税前财务内部收益率40.5%8所得税前投资回收期3.5年含建设期9所得税后财务内部收益率32.4%10所得税后财务净现值16200万元11所得税后投资回收期4.2年含建设期12总投资收益率43.7%正常年份13项目资本金净利润率34.6%正常年份14盈亏平衡点(BEP)39.3%五、可行性研究结论1、从桂林经济发展趋势来看本项目的开发，顺应桂林市国际旅游胜地建设的要求，而且对增强区域经济、促进桂林市新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。2、从阳朔县旅游总体规划体系来看阳朔县祥瑞休闲农业观光园项目的开发对阳朔县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。3、从十里画廊景区自身条件来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。4、从本项目开发来看64 本项目挖掘、反映了阳朔县的休闲旅游特色，既符合国情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。第二章桂林市及阳朔县的基本情况分析一、桂林市自然社会经济概况1、自然地理社会概况桂林地处低纬，属中亚热带季风气候。境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季分明且雨热基本同季，气候条件十分优越。年平均气温为18．9C。8月最热，月平均气温为23°C，1月最冷，月平均气温15．6C。年平均无霜期309天，年平均降雨量1949．5毫米。平均蒸发量1490～1905毫米。年平均相对湿度为73～79％。全年风向以偏北风为主，平均风速为2?2～2．7米/秒。年平均日照时数为1670小时。平均气压为994．9百帕。全市总人口493.8万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口72万人。桂林自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市，有着被国务院确定的国家重点风景游览城市和历史文化名城两顶桂冠，被誉为国际旅游明珠。桂林风景秀丽，以漓江风光和喀斯特地貌为代表的山水景观，有山青、水秀、洞奇、石美“四绝”之誉，是中国自然风光的典型代表和经典品牌。“千峰环野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是桂林城市独具魅力的特色。早在2009年，国家就曾提出建设桂林国际旅游胜地的目标。2009年底《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》出台，其中提出，桂林要打造国际旅游胜地，建设桂林国家旅游综合改革试验区，建设国际旅游目的地和游客集散地，形成海南、云南和桂林“一岛一省一市”国家旅游综合改革三个试验区格局。其发展目标是，2012年到2015年，国际旅游胜地建设全面推进，城市旅游服务功能进一步提升；交通条件明显提升，发展环境和质量明显改变。2016年到2020年，国际旅游胜地基本建成，成为世界一流山水观光休闲度假旅游目的地。64 经国务院同意，国家发改委正式批复了《桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要》，标志着桂林的发展已经上升为国家战略。从2012年到2015年，桂林国际旅游胜地建设将全面推进，城市旅游服务功能进一步提升，发展环境明显改善，初步建成在全国具有先进示范作用的旅游管理体制和公共服务体系。2015年到2020年，桂林国际旅游胜地基本建成，成为世界一流的山水观光休闲度假旅游目的地。2、经济情况初步统计，全市地区生产总值1492.05亿元，增长13.3%，高于预期目标2.3个百分点。组织财政收入163.56亿元，增长15.2%，高于预期目标0.2个百分点。完成全社会固定资产投资1462.40亿元，增长28.2%，高于预期目标8.2个百分点。城镇居民人均可支配收入22300元，增长12.2%，农民人均纯收入7328元，增长15.9%，分别高于预期目标1.2和3.9个百分点，城乡居民收入差距继续缩小。居民消费价格上涨3.5%，控制在4%的目标范围内。城镇登记失业率3.9%。万元生产总值能耗下降4%，规模以上工业万元增加值能耗下降12%，主要减排指标控制在年度目标内。城镇化率达41.8%。三次产业结构为18.4：46.6：35.0。3、发展条件随着我国农村改革开放不断深入，经济不断发展，西部大开发以及世界旅游业的发展向东方转移，桂林市的观光农业也必然会逐步发展。依托“桂林出水”旅游业大发展的带动，在未来二十年里，必将会欣欣向荣，成为农业与农村经济新的经济增长点和“桂林山水“旅游骨干项目之一。1、观光农业资源丰富按照国家旅游局颁发的“中国旅游资源普查规范”(试行稿)中的旅游资源分类，桂林观光农业具有人文景观点、田园风光点、生物景观点、古植物类、休闲求知类、购物类等旅游资源的六大类。2、越来越多的领导认识和重视发展“观光农业”，农民积极参与发展“观光农业”桂林市各级政府，逐步认识到发展旅游业带来的巨大效益和它在国民经济中的重要地位，制订了发展规划，旅游项目注重建设，不断完善旅游体系。在龙脊梯田田园风光景区、月亮山农民导游与民居旅游、溶江果园与新农村观光，大圩毛州生态游等观光农业典型的带动影响下，我市旅游观光农业开始为广大农民所认识。64 3、旅游观光农业已为越来越多的旅游者所接受随着人们生活水平的提高，收入不断增加，常年居住在闹市区及紧张工作的人们，他们在节假日、双休日，向往着大自然的美丽景色、田园风光、宁静悠闲的生活，在进行山水游的同时，还到农村进行观光农业游。兴安县溶江镇随着前两年观光农业游的兴起，开通了“桂林----大圩一日游”、“乐满地----乡里乐----新村”两条旅游专线，年接待游客从二、三千人增到万人以上。平乐县榕津村的农民，看到越来越多的城里人去农村观光游，于2001年4月中旬自办旅游节，展示当地十榕八桂九井十二塘，一渡二河三上岸的美景，吸引了外地5000多名观光者前往；灵州县把握观光农业发展势头，开辟了东、中、西三条旅游线路，近年来吸引了数万人前往观光。4、存在问题桂林市观光农业目前处于起步阶段，市场仅在局部地方形成。尚存在一些问题:（1）观光农业总体规划尚未编制，有关部门很少加以培植引导，多为中外旅游）者与农民自发参与；（2）在服务设施上不规范，品位档次较低；(3)少数观光农业景点交通不便，客源市场很不稳定；（4）现有的观光农业景点观光的项目比较单一，游客难以尽兴；（5）人们对观光农业的概念、内涵、项目的规划与建设，项目的运作与管理等认识，还需要在实践过程中提高。5、国际旅游胜地建设契机2012年11月28日，经中华人民共和国国务院同意，国家发改委日前批复《桂林国际旅游胜地建设发展规划纲要》，这是中国第一个旅游专项发展规划，标志着桂林国际旅游胜地建设正式上升为国家战略。“打造桂林国际旅游胜地，是我们确保与全国人民一道全面建成小康社会的重大历史机遇，也是桂林实现全面赶超的重大引擎”。64 《纲要》明确了建设桂林国际旅游胜地的四大战略定位，即：要把桂林建设成为全国生态文明建设示范区、全国旅游创新发展先行区、区域性文化旅游中心和国际交流的重要平台，实现城市功能提升、城乡协调发展、旅游龙头带动、产业全面振兴、以城带乡、产业融合、生态环保的发展格局。据了解，《纲要》的规划年限为2012～2020年，对打造桂林国际旅游胜地，建设美丽桂林提出了当前、近期、远期三个阶段性发展目标，并设定了相应的指标体系。到2020年，桂林国际旅游胜地将基本建成，旅游总收入占地区生产总值比重超过1/4，旅游公共服务体系和综合服务功能完备，形成一批有影响力的旅游、会展、文化品牌。交通条件全面优化，服务业增加值比重达到50%以上。二、阳朔县自然社会经济概况1、阳朔县地理情况以风景秀丽著称的阳朔县，位于广西壮族自治区东北部，桂林市区南面，属桂林市管辖，县城距桂林市区65公里。地处东径110°13′－110°40′，北纬24°28′-250°4′。东邻恭城县、平乐县，南邻荔浦县，西界永福县、临桂县，北与灵川县、雁山区接壤，县域面积1428.38平方公里。正在打造国际旅游胜地。2、阳朔县自然资源阳朔县辖有阳朔县下辖5镇，5乡，105个村（居）委。全县总面积1428平方公里，有耕地2万公顷，全县总人口30万人。辖区内资源蕴藏丰富。【水资源】全县有水资源21.33亿立方米，其中地表水14.5亿立方米，地下水6.82亿立方米。农业用水0.9亿立方米，人畜饮用和工矿企业用水0.16亿立方米，总用量1.07亿立方米，仅为5.02%，尚有95%未利用上。福利镇矮山有温泉1处，水温29.8℃-31.8℃，流量每秒2.5-2.68升，尚未开发。【矿产资源】境内矿产资源丰富，已发现的矿藏资源，金属矿有铅、锌、铜、铁、锰、铝土，非金属矿有重晶石、大理石、石灰石等。【动、植物资源】64 主要动植物有170多种。　　其中鱼类110种，两栖类7种，爬行类17种，鸟类21种，哺乳类18种。属国家重点保护的野生动物有穿山甲、果子狸、原鸡、蛤蚧、麝等。　　植物主要有菌类、地衣类、蕨类、棵子植物和被子植物。其中较珍稀的灵香草、青天葵、月月桂、古巨榕、黄兰花、观光木、鸡屎杨梅、竹柏、长枝油杉等。用材林以松、杉、毛竹为主，经济林以油茶、油桐为主，水果以沙田柚、柑橙、金桔、柿子、板栗为主，粮食作物以水稻为主，油料作物以花生、芝麻、油茶为主，经济作物以甘蔗、青麻、槟榔芋为主。【旅游资源】阳朔县有丰富的自然景观和人文景观。自然景观主要是山、水、岩洞、古榕等；人文景观主要是亭、台、楼、阁、石刻等。全县可供观赏的大小山峰数百座，一条十分诱人的漓江河，30多个岩洞，10多处楼台亭阁，近百处石刻，一株令人流连忘返的千年古榕。分5大景区、150余处景点。1986-2002年，新开发的著名景点有莲花洞、碧莲洞、聚龙潭、世外桃源、刘三姐水上公园、滨江公园、蝴蝶泉、遇龙河、田家河等。【作物资源】阳朔县素有“金桔之乡”美称，全县现有金桔15.8万亩，产值13.5亿元，且还呈迅猛增长趋势。白沙镇、葡萄镇等北部乡镇是阳朔县较大的金桔初加工基地和鲜果集散地，年产470000吨，金桔产业已逐渐发展成为阳朔县的支柱产业。其他经济作物植有沙田柚9.1万亩，砂糖橘1.6万亩，黄皮果2.33万亩。淮山9.4万亩，苗木花卉5500亩，总面积达4万亩，产值2.65亿元，。4、社会经济情况在桂林国际旅游胜地建设中，阳朔县发挥了中部城市的重要作用，曾有桂林山水甲天下，阳朔风景甲桂林之美誉。经济发展势头良好，产业结构进一步优化。2009年64 全县生产总值完成21.65亿元，比上年增长（下同）14.2%。其中：第一产业完成10.14亿元，增长9.7%；第二产业完成3.33亿元，增长24.6%；第三产业完成8.18亿元，增长15.7%。三次产业比重为46.8：15.4：37.8。地方财政收入1.042亿元，增长46.1%，首次突破亿元大关。城镇居民人均可支配收入8835元，增长22.5%，比全省平均增速17%高5.5个百分点。农民人均纯收入3336元，增长16.6%。社会消费品零售总额6.15亿元，增长16.5%。农业产业结构调整力度不断加大，高效农业的质量和效益大幅提升，农产品“两出两进”取得可喜的成绩，全县金桔外销47.2万吨，增长6.4%，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加474元。葡萄镇工业园区建设步伐明显加快，该镇工业园区占地面积已达3800亩，有50多家环保型企业落户，其中规模企业6家，年创税收600万元。2010年11月，该镇特别成立了工业园区联合党支部，促进企业保持着良好的发展势头。园区内的桂林市华士茶制品有限公司已荣获“广西工业旅游示范点”称号，填补了该县工业旅游的空白。旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数921.34万人次，比上年增长15.4%；实现旅游收入81.3亿元，增长18%。5、基础设施建设情况64 城乡建设进一步加强。一是新城区基础工作稳步推进。完成征地搬迁各项基础数据建档、主次干道桥梁命名等工作，编制土地返还安置初步方案。计划一期实施的4条主次干道完成施工招标，二期实施的6条主次干道完成初步设计编制和专家评审，防洪排涝及水系工程方案设计通过专家评审，桥梁工程完成初步设计编制，搬迁安置小区、行政中心区、管道燃气、电力等项目的规划和施工设计正克服各种困难努力推进。总投资8307万元的新城区给水系统工程、总投资4992万元的新城区污水处理工程项目相继开工建设，进展顺利。二是城乡规划、土地管理工作不断加强。《阳朔县城总体规划（2012-2030年）》修编工作基本完成，完成了县本级和9个乡镇新一轮土地利用总体规划修编，完成了白沙镇总体规划和福利、兴坪两个镇的控制性详细规划方案编制，基本完成250个村庄规划编制，为城镇建设提供了保障。全年争取项目建设用地指标4289亩，是全市争取指标最多的县，其中征转分离指标超全市其余11个县的总和。审批建设项目258项，总建筑面积77.6万平方米。建立违法用地、违法建设共同监管机制，查处违法占用土地案件34起，面积3.7万平方米；查处违法建筑77处，面积3.1万平方米。三是基础设施建设不断完善。投资650万元，完成了县城区生活垃圾处理场渗滤液调节池的整改并正式投入使用，生活垃圾处理率98%；完成县城13座公厕改造，新建乡镇旅游公厕8座；投资750万元，完成抗战路、蟠桃路、叠翠路、芙蓉路、天马路、公园停车场至党校路口等县城污水管网改扩建3650米,污水处理率达96%。城镇人均绿地面积7.6平方米,人均居住面积比上年提高2平方米。基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。6、阳朔县旅游发展定位阳朔县围绕构建国际旅胜地，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平，努力以打造广西旅游强县为目标加快发展旅游业。一是加大旅游业开放力度。高水平编制阳朔县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有酒店规模档次，启动1～2家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展休闲旅游经济。二是加快旅游品牌建设进程。支持旅游企业转型升级，指导帮助酒店加星、景区升级，力促悦榕庄、刘宇一艺术中心等高端酒店年内建成试运营。启动遇龙河夜游工程，进一步规范兴坪杨堤景区、十里画廊景区、遇龙河景区运营管理；完成漓江下游整治，实行公司化封闭管理，加快推进兴坪特色旅游名镇建设。创新形式，加大旅游宣传促销力度，多渠道、深层次稳定并拓展高端客源市场，提高旅游质量和效益。三是加强旅游市场规范管理。大力宣贯国家、地方、行业标准，综合整治旅游市场，坚决打击尾随兜售、抢客行为，坚决打击“飞车党”，坚决打击排筏非法营运、扰乱景区经营秩序等行为。加强对旅游从业人员尤其是乡村导游的教育、培训和管理工作，杜绝对待游客粗心、粗鲁、粗暴现象，加强对旅游行业的规范化、法制化、标准化管理，有效推进旅游服务和管理与国际接轨，把旅游业办成阳朔老百姓和游客满意的幸福产业。四是扶持发展现代服务业。重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。以阳朔瑞盛旅游休闲世界、悦榕山庄、香樟华苹为载体，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。进一步推进餐饮、商贸、银行、保险、通信、运输、物流等服务业加快发展。7、招商引资情况64 阳朔县委、县政府坚持走科学发展观道路，着力打造“三高一强”(高端景点景区、高端宾馆酒店、高端服务技能，描准国内或世界级500强目标)项目。经过不懈地努力，新加坡瑞盛集团投资的阳朔瑞盛旅游休闲世界等国际国内著名项目成功落户阳朔。在建项目中,印尼大马集团(世界500强企业)香樟华苹项目已初具规模，即将面世;新加坡悦榕集团(世界500强企业)悦榕山庄项目正在加紧建设。阳朔县超五星级酒店河畔度假酒店(广东超前列酒店)一期成功推出并取得良好效应，目前二期建设顺利。通过坚持走“三高一强”的道路，阳朔县正朝打造世界旅游胜地的目标前进。 　阳朔县紧紧围绕打造世界级旅游胜地目标，旅游产业发展由观光型向多元复合型转型、由粗放型向集约型转型、由规模数量型向规模质量效益并重型转型，旅游、招商工作相互结合，不断丰富旅游产品，提升旅游服务质量，旅游业保持良好的发展势头。一是强力推进旅游基础设施建设。投资7000万元的迎宾画廊、投资6000万元的石马六十米大道已竣工并投入使用。阳朔漓江公园、十里画廊景区完成1.5亿元基础设施投入，预计2014年可封闭试运营。此外，加强对新加坡瑞盛旅游休闲世界项目、龙头山旅游住宅综合开发项目、香樟华苹、月亮弯湾旅游休闲度假村、丽水休闲度假村、悦榕山庄等一批重点旅游招商项目协调服务，加速项目推进，加大旅游发展后劲力。二是开展旅游服务质量提升年活动，加强旅游市场管理，改善投资环境，加大对漓江竹筏综合整治力度，成效显著。8、交通阳朔县城距桂林市65公里，有二级公路相连，南至柳州、南宁、北海，东南可达梧州、广州，阳朔至广州的二级公路全线贯通，桂林至梧州高速公路已通车，在阳朔境内有葡萄、白沙、高田三个出入口，沿高速公路可以直达桂林城北滨江区、南洲岛旅游度假区。水路运输上至桂林，下达平乐、梧州64 、广州，可常年通航，县内有码头5座；铁路运输可依托桂林通往全国各地，桂林市铁路北接京广复线，南连黔桂、桂柳动脉，可直达国内主要城市。民航可依托桂林两江机场与国内、国际大中城市相通，桂林两江国际机场现已开通航线50多条，可直航北京、广州、上海等城市，设计年旅客吞吐量为1000万人次，从广州乘飞机至桂林只要45分钟，方便快捷。铁路方面，在建的贵广铁路通过阳朔县并设站。第三章项目客户分析20082009201020112012核心市场境内两广、京湘、长三角、两广、京、豫、湘、长三角粤、长三角、京、湘、赣、两广粤、长三角、京、两广、湘、川、赣、粤、长三角、京、赣、黔、两广占客源总量核50%以上境外台港、泰、马、韩、日台港、泰、马、韩、日台港澳、马、泰、韩台、港、马、泰、韩、日、新台、港澳、马、泰、韩占境外客源总量90%以上重要市场境内闽、湘、鄂、鲁、川、琼长三角、闽、鄂、鲁、川、琼皖、鄂、鲁、闽、川琼、滇湘、鲁、鄂、川、闽、豫琼、滇湘、鲁、鄂、川、闽、豫琼、滇占总量25%左右境外欧美加欧美加欧美加欧美加东南亚、韩占境外客源总量5%左右一、阳朔县近年游客分布情况表阳朔县的客源以境内市场为主，境内游客人次占接待游客总人次的85%，以上，境内市场又以两广、长三角及华北、湖南、湖北地区为核心和重要客源地；境外市场以台港澳、东南亚为主。（一）休闲旅游度假客户分析根据休闲旅游度假市场的客户性质，可以分为以下两大类：1、私人休闲旅游度假类人均GDP水平是确定消费层级的基础。中国人均GDP在2003年超过1000美元，2005年达到1700美元。国家统计局数据显示，到2006年底，人均GDP已经超过2000美元。人均GDP在2000至5000美元之间属于一个过渡时期，会出现服务消费的快速增长。64 目前，我国地区差异、城乡差异、阶层差异已经全面凸显。由于收入差距较大，中高收入阶层形成了相当大的群体，且中高收入中层次分化非常明显。中国人口基数大，每一个高收入的阶层，都形成了相当大的市场消费规模。他们对于旅游度假消费的市场需求，正在成为整个旅游产业必须面对的市场导向。即使是千分之一比例的顶级富豪，该阶层的购买力也是一个天文数字。中高收入阶层的消费能力和消费总量，在整个旅游产业中间占的比例将会越来越大。中高收入阶层需求引导下的旅游产品的变化，正在带动整个旅游产业进入升级更新的新时期，这一时期的主要特征就是旅游的休闲化提升。旅游发展的休闲提升，既包括旅游目的地、区域旅游产业，也包括旅游产品、旅游项目及旅游配套。它是以旅游产品的休闲提升为基础，进一步形成区域系统和产业链的休闲提升。休闲可以成为出游的目的、目的地的吸引力、或者是旅游区本身。在这种旅游产品休闲化的趋势下，私人休闲旅游度假类客户可以细分为休闲旅游和休闲度假两类。（1）私人休闲旅游类l居民休闲旅游市场此类市场主要以家庭、朋友为组合，以自费消费为基础，以节假日或周末出游为重点。在所有居民中，出游时间在1天以上的以中高收入居民为主。以收入划分的居民休闲旅游市场收入类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成低收入居民消费能力低节假日或周末居住地附近的低价旅游景点自助农业人口的大多数及城市人口的小部分中低收入居民消费能力有限节假日或周末短途或近程旅游景点，多以一日游为主自助、跟团农业人口的小部分及城市人口的中下层收入者中高收入居民消费能力较高节假日或周末中近程、时间在3至7天的旅游景点自助、跟团农业人口中的上游收入者及城市人口中的中游收入者高收入居民消费能力很高自由时间较长的休闲旅游景区或度假区自助城市人口中的高收入者64 青少年和老年休闲旅游市场年龄层消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成青少年市场青少年成长所需费用的投入常被置于家庭开支的首位寒暑假期冬夏令营、红色旅游、高校旅游、素质训练营等学校或机构组织学校、青少年宫等机构组织银发市场消费能力较强自由，且时间充裕对景点、酒店、餐饮、交通以及导游服务的质量要求高，该市场属高端产品市场组团行政事业单位、社区老年活动等l特种专项休闲市场主要以个人爱好为基础，由各类专业机构组织形成的垂钓、户外、自驾等各种专项休闲消费，这种休闲也正在快速壮大。类型消费特征出游时间需求特征出游方式群体构成自驾游经济实惠型占绝大多数，主要消费项目为门票、住宿和用餐节假日或周末，频率较高居住城市周边的景区，或长途越野，或驾车控险旅游以亲朋好友结伴同行的家庭自助旅游为主包括白领、教师、商人、自由职业者等，多以20至40岁的中青年旅游者为主户外运动休闲所有费用均采用AA制节假日或周末山地：以郊游、自行车游、登山游、漂流等为主要内容；水域：以帆船、帆板、潜水、冲浪、赛艇等为主要内容；飞行：以高空跳伞、滑翔伞、私人飞机驾驶等为主要内容网络化召集或朋友结伴出行，无导游安排以20到40岁、收入在3000元以上的人群、学历较高的人群为主生态休闲观光与休闲相结合，停留时间较长长假以生态环境为基础，如自然山水、森林等组团或自助偏好自然山水、养生休闲的人群乡村休闲消费不高，旅游加观光周末或节假日观光农业、农家乐等自驾车城市人口中的有车族（2）私人休闲度假类休闲度假在中国是个新事物，一种新的社会生活方式。根据消费者休闲时间的长短，休闲可以分为以下三类：第一类：大闲，时间比较长一点，比如带薪休假、年假等；64 第二类：中闲，基本上是目前“五一”或“十一”黄金周的概念；第三种：小闲，即周末双休日。休闲度假对应的主要是中闲和大闲。根据国际经验，人均GDP超过1000美元，是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期。但这种旅游需求仅局限于观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，从而形成对休闲的多样化需求和多样化的选择。人均GDP达到3000美元时，度假需求才会普遍产生。因此，从总体来看，我国旅游产业已经进入到休闲需求急剧增长的时期，部分人均GDP较高的发达省区已经进入了休闲度假需求产生的阶段。度假需求的产生意味着产生了一类新的市场需求，这类需求的满足必须由市场提供一套新的产品供给来解决。从客户层面来看，休闲度假具有以下相当明显的消费特点：l一地时间长。即游客往往在一个地方停留较长的时间l消费方式主要是散客和家庭式的组织方式。散客方式以自驾车旅游为主；而家庭式主要出现在环城市旅游度假带中，尤其是在双休日期间l复游率高。游客认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠诚度会非常高l指向集中。即游客的度假需求非常集中，对目的地的选择也非常集中l对文化的需求高。度假游客要求度假地有文化、主题、丰富的内涵游客类型居住方式度假时间群体特征出游方式短期（1—2天）入住酒店周末当地客户为主，近程旅游，多为利用双休日的时间休闲放松乘车或自驾车中期（3—7天）购买或租赁产权式酒店、产权式度假屋节假日以度假区周边地区客户为主，利用黄金周等长假的时间乘车或自驾车长期（7天以上）购买或租赁产权式酒店、产权式度假屋带薪长假或时间较长的自由假期以度假区周边地区及外省客户为主，多为度假建筑物的购买者，按自身需要不定期度假自驾车为主2、公务消费类公务旅游近年在我国取得了长足的发展，在一些旅游业较为发达的地区，公务旅游已显现出旺盛的生命力，呈现出良好的发展势头，逐步成为重要的旅游产业形态，并为地方社会经济发展发挥着越来越显著的作用。在我国加入WTO以后，公务旅游将具有更好的发展机遇、更大的发展潜力。64 （1）公务休闲旅游类公务休闲旅游包括一系列不同的类型，有的是由商贸人员结合贸易特点，根据业务活动情况自行办理食宿和游览；有的是由业务接待方安排洽谈和旅游活动；还有的是委托旅行社综合安排服务。公务休闲旅游市场的主要内容包括：l商务休闲旅游市场：以企业接待为主体，形成商务交流的休闲消费需求，其中特色餐饮、会所、俱乐部等中高档消费较大；l会展、培训、奖励休闲旅游市场：会展旅游是旅游产业和会展产业相互作用的必然产物，市场巨大，包括大型的会展、企业的商务型会展、机构培训、系统会议等。奖励旅游是企业为了对有优良工作业绩的员工进行奖励，增强员工的荣誉感，加强单位的团队建设，用公费组织员工进行的旅游。在欧美盛行多年，近年来在中国也日渐受到企业的重视。l公务休闲旅游和私人休闲旅游之间有着很多的联系，就需求而言，两者在某些方面有重叠，也有差异。比如，在一天的工作结束之后，公务消费类客户通常会变为私人旅游度假类客户；会议期间往往为会议代表安排各种休闲旅游活动；许多公务消费类的旅行者都会携带他们的家属随行，这些随行人员在整个或大部分行程中可能是私人休闲旅游者。另一方面，两者在需求方面也存在差异。私人休闲旅游公务休闲旅游谁付费旅游者公司或机构，个体商务旅客自付费用谁来决定目的地旅游者公务旅游的组织者、公司客户所在地，组织者通常会考虑会议代表的意愿旅行时间通常是在节假日或周末全年（从周一到周五），避免在7、8月份举办重大活动旅行前期准备提前1个月或几天不等有些公务旅行的准备非常仓促，重大会议要提前几个月甚至一年以上安排谁旅行任何有闲暇和有钱的人那些工作中需要旅行的人以及各协会的会员，一些公务旅客有不参加工作的配偶陪伴目的地任何地方——海滨、城市、山区以及乡村等主要是在经济发达地区的大中型城市，一些会议和培训是乡村举行，奖励旅游的目的地和高档度假旅游目的地相同64 （2）公务休闲度假类公务休闲度假类以商务会议、培训以及政务会议的形式居多。许多奔波于各地的商务人士，工作中的压力非常大，如果能从日常安排中抽出点时间放松一下，可以算是最大的享受。于是，开会成了放松的最好时机。许多会议的组织者都意识到了这一点，会议进程之外的安排，正在从吃喝旅游转向休闲娱乐。安排度假正在成为各类会议营销的主要手段，度假村也正成为各企业会务人员普遍欢迎的对象。二、项目客户分析项目的开发具有丰富的自然资源和历史人文背景，可利用的旅游资源很多，对外交通也比较便利，景区生态系统保持良好状态。无论是私人旅游度假，还是公务旅游度假，都非常适合。因此，本项目的目标客户定位可按以下五个层面来进行细分：1、从客户消费水平来看（1）第一类客户是都市高端消费阶层诸如国际政要、影视明星、企业高管、富豪等，消费能力很强，追求高品质生活，私密性要求高。这一群体的社会影响较大，他们的行为往往表现出一种气派，他们的需求往往表现为对特权和效率的要求。这类客户是市场的最上层，往往会产生较大的购买行为，是本项目产权式度假屋的主要潜在买家。通过别墅、产权式度假屋等产品最大限度地留住客户，特别是该类影响力较大的客户。抓住他们就可以引起大众的关注，因此，该类客户是本项目客户的重要来源。（2）第二类客户是一般的经理人和白领这一类客户实际上是旅游市场的主体，他们处于中高收入地位，消费能力较强。他们对旅游度假产品的要求也较高，希望得到的是增值性的服务，这类客户是本项目客户的主要来源。与第一类客户不同，他们对于度假区的物业购买意愿不强，仅仅局限于一般性度假的需要。（3）第三类客户是关于政府会议、学术会议等方面的会务人员，也包括一些顶级活动的主办方。这些活动的特点各异，但均属于公务消费类，消费能力很强。该类客户是本项目的关键客户，抓住了他，就抓住了整个公务休闲旅游度假市场。2、从客户地域来看64 从客户地域来看，主要定位于大陆具有强烈的旅游、度假、居住、投资、避寒需求的客户，他们对大海和热带气候比较向往，有的还具有强烈的占有这些稀缺资源的欲望。尤其是大陆寒冷地带发达区和经济发达但污染比较严重的区域。如东北三省、重庆、山西、等等，这一区域的一些富裕阶层人士必将成为本项目休闲旅游市场的主要客户来源地。3、从旅游动机和出游目的看（1）近期目标定位近程观光旅游、休闲旅游及节庆旅游等类型的客源市场。广西本地的市场很旺盛。（2）中、远期目标定位逐步扩大到生态、文化、度假、公务、商务、会议、体育及其它专项客源市场。4、从乡村型旅游度假区的市场特征看本项目是乡村型的亚热带休闲农业与乡村旅游度假区。休闲农业与乡村旅游型旅游度假市场特征有：（1）休闲农业与乡村旅游度假旅游市场占有比例逐渐增加，已成为重要的旅游市场，客源市场发展潜力巨大；（2）客源市场主要以外地市场为主，区域市场也很发达，还能吸引大量的国际游客数量；（3）出游方式以家庭、朋友结伴、商务会议和旅游团为主，和家人、朋友一起到附近出游度假是市场的发展趋势。5、结论本项目目标市场客户定位是从不同角度、不同方面和不同阶段进行的，是一种立体型的市场定位，小结如下：（1）以广东、湖南、四川、湖北、贵州、上海客户为主要的目标市场；（2）以近距离桂林市以及整个广西为次要目标市场，成为周末短期度假的中心；（3）以国内旅游黄金周及带薪假期出游者为主要目标市场，发展成为国内著名的度假圣地；64 （4）国内与国际市场并重，通过与国际上著名的旅游公司合作，进入全球分时度假体系，从而打入国际度假市场。根据这些市场定位的情况，采取切实可行的对策措施，将上述潜在的目标市场变为现实的目标市场，这样才能实现既定的战略目标。第四章项目开发原则和目标一、项目区域发展休闲旅游度假居住的SWOT分析1、优势（Strength）分析（1）项目属于十里画廊景区的一部分，十里画廊景区位于阳朔旅游圈的南部及桂林旅游圈的南部，是广东的后花园。对外交通方便，附近有桂梧高速公路连接桂林和梧州；（2）十里画廊景区的自身资源优势为喀斯特峰林峰林峰丛地貌和河流风光，两者构成完美的山水景观，而且生物景观资源也很突出，人文资源类型多样。农田与山水、村庄融为一体，构成一幅美丽和谐的山水田园景观。（3）十里画廊景区乡村旅游度假已在广西及国内享有较高的知名度和美誉度；（4）项目处在十里画廊景区内，拥有较佳的自然风光，生态资源优势明显,景区内的生态系统基本保持良好状态；2、弱势（Weakness）分析（1）景区公路交通较为不便，路面质量较差，景区通达能力较差，旅游旺季堵车比较严重；（2）十里画廊景区封闭的阵痛，去阳朔游玩，而十里画廊是基本是必去之地，如果以大门封闭，恐怕会让许多人望而却步，改变初衷。（3）景区及周边接待配套设施尚不完善，未形成完善的休闲、度假、旅游的氛围；3、机会（Opportunity）分析（1）桂林休闲旅游度假产业的形成和加速发展为本项目的开发带来了新的契机；（2）桂林国际旅游胜地建设的概念形成和深化提升了本项目的更高层次的可持续发展定位；（3）随着经济增长、人民生活水平的提高，休闲度假旅游越来越受到大众的欢迎；64 4、威胁（Threat）分析（1）与周边乡村旅游区如遇龙河景区、百里新村景区等存在一定程度上的竞争；（2）随着十里画廊的开发，生态环境可能会面临一定程度的破坏；（3）开发周期较长，市场与客户具有一定程度的不确定性；二、项目开发的原则以原生的自然、人与自然和谐共生的生态系统为依托，以深厚的文化背景为内涵，以保护、改善、利用、提高相结合的基本原则为纲，把本项目打造成以休闲度假为重点，集休闲度假、运动娱乐、生态环保、现代农业观光于一体，参与性强、品位高雅、能为地方生态环境保护和社会经济发展做贡献的生态旅游休闲度假园区，从而实现生态效益、经济效益和社会效益的协调发展，维护人地的和谐统一。三、项目开发指导思想1、处理好项目开发和十里画廊景区总体开发的关系项目是十里画廊景区总体开发的一部分，是阳朔县休闲旅游度假市场的稀有品种，是桂林国际旅游胜地建设的一个有机组成部分，必将推动阳朔县旅游市场的进一步发展，实现区域旅游业的共同发展。2、处理好项目开发和桂林国际旅游胜地建设的关系桂林国际旅游胜地建设是篇大文章，本项目应该按照《国务院关于推进桂林国际旅游胜地建设发展的若干意见》、《国际旅游胜地建设纲要》的指导意见和规划要求做好开发，实现社会效益、经济效益、生态效益三者协调发展。3、处理好项目开发与环境保护的关系项目开发要注意杜绝水质污染，注意生态环境的保护。在不破坏环境的前提下，有规划的、有指导的、有层次的科学开发。因此，正确处理环境保护与资源开发的关系，做到绝对保护与相对开发的有机结合，更好的让景区可持续发展。四、项目开发目标1、力争把本项目开发项目建成以休闲度假为重点，融休闲度假、根雕创意博览、生态环保、现代创意农业观光于一体，参与性强、品位高雅、能为地方生态环境保护和社会经济发展做贡献的生态旅游休闲度假项目。2、重视景区的自然生态环境保护，为长期保持生态平衡奠定基础。64 3、处理好水域环境保护与利用关系，促进十里画廊景区与周边地区的协调和谐。4、保护好十里画廊景区的历史文化遗迹及传统村落，挖掘历史文化资源，提升旅游产业的价值。5、实现生态效益、经济效益和社会效益的协调发展、维护人地的和谐统一。第五章项目规划方案一、项目规划指导思想本项目的规划与布局必须以国际旅游胜地建设大背景为前提，以十里画廊片区总体规划为依据，突出地域优势和资源特色，将本项目建设成为一个生态型、可持续发展的新型、特色的农业休闲度假旅游区,促进使十里画廊成为享誉全国的生态保护区和休闲度假区。为此，在本项目总体规划布局中应坚持“以资源为依托，市场为导向，生态为主体”，结合阳朔旅游建设总体目标，使规划能够利用十里画廊景区特有的资源优势，整合山、水特色旅游资源，以“生态度假，观光休闲”作为本项目的主体形象。1、坚持保护与开发并重对景区的生态环境保护，主要体现在提高景区的绿化率，对生态环境脆弱地区进行生态保育，注意建筑风格与周围环境的协调一致，尽量减少旅游活动的负面影响，并开始重视环保规划以及生态产品的生产。景区的生态包括自然生态与文化生态，景区生态保护是要尽可能保护度假区内外的原生态环境，保护动植物的多样化和文化的多样性。充分利用地形环境特点，解决好山上山下、室内室外、石山与平地之间的关系，努力节约土地，增大绿化面积，提高土地使用率。2、突出资源特色项目地处十里画廊景区，处于蝴蝶泉景区附近，是一个能够真正实现“山水风光一体，生态农业观光旅游为目的”休闲旅游。基于此特色的旅游开发优势，在功能分区、项目创意以及标志性建筑设计上均应充分体现其资源特色，将优势资源开发转化为旅游特色产品。3、强化主体形象64 主体形象是本项目的灵魂，塑造的形象是否鲜明将直接影响对客源的吸引激发能力，从而关联到项目开发的经济收益。在空间分区布局规划中必须通过各种产品与服务来突出旅游区主体形象的独特之处，通过自然景观、建筑风格、规划设计等的有机组合来塑造与强化本项目的形象，给游客、业主形成一种一目了然的视觉印象。优先建设重点景点，重点开发优势资源和特色产品，静景展示与动景参与相结合，依据资源空间分布规律和表现形式，形成以自然湖泊与生态休闲旅游开发为主轴线，形成十二生肖迎宾广场、创意根雕博览区、农业观光区、养生理疗区四个形象突出、功能独立，但又相互联系的四个主体区域。4、集中功能单元对不同类型的设施如观光、休闲、康体、娱乐、住宿等功能单元采取相对集中布局，并在其间布设快捷方便的道路系统，力求使各类旅游服务综合体在空间上形成规模集聚效应。一方面，集中布局带来的景观类型多样性可以吸引游客停留更长时间以增加旅游区的经济收入；另一方面，它还有利于环境保护，对污染物进行集中处理和连续控制，使敏感区域得到有效的保护。5、协调发展原则一方面，优化配置项目内部六要素(即食、住、行、游、购、娱)，六大要素能协调有序发展；另一方面，项目的市场开拓应以广西的整体市场背景为依托，各区功能定位、项目布局应尽量考虑到与周边资源配套，且避免在十里画廊景区内的项目重复设置。二、项目规划依据《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国土地管理法》《国务院关于推进桂林国际旅游胜地建设发展的若干意见》《十里画廊景区总体规划》《中国旅游业发展“十五”计划和2015年、2020年远景目标纲要》《风景名胜区规划规范》三、项目规划方案项目打造以创意根雕博览、现代创意农业观光、休闲度假、健康疗养为一体的生态休闲度假目的地、身心休憩的农业观光区。具体规划上可划分为四大板块：64 十二生肖迎宾广场、现代创意农业观光区、创意根雕博览区和养生理疗区。现代创意农业观光区的主题是生态农业；根艺博览区主题为根艺文化和博览；养生理疗区的主题为养生文化与健康。第六章项目选址和建设条件一、项目选址本项目拟选址于广西壮族自治区桂林市阳朔县十里画廊景区南大门对面揽月山庄处。二、建设条件（一）地理位置十里画廊景区位于阳朔县城附近，东起阳朔镇矮山村委燕村，西至白沙镇旧县村委兴隆寨，北以阳朔镇凤鸣社区建起的北大门为界，南到月亮山赏月路出口处的南大门为止。十里画廊景区是一个沿遇龙河东西走向的狭长区域，占地面积约25平方公里。项目处在十里画廊景区内。项目距离桂梧高速公路高田出入口处仅4公里，距阳朔县城约3公里，距桂林国际机场约75公里，贵广高铁兴坪站20公里，距桂林市约67公里。（二）气候条件桂林地处低纬度，属热带海洋性季风气候区，年平均气温25.7°C,气温最高月为6月，平均28.7°C；气温最低月为1月，平均21.4°C。全年日照时间2534小时。年平均降水量1347.5MM。素有“天然温室”之称。（三）地形地貌阳朔县境内山峦叠嶂，地形错综复杂，分布有中山（248.68平方公里）、低山（258平方公里），石山（602.81平方公里）、丘陵（42.37平方公里）、台地平地（251.96平方公里）等多种地貌类型。东北部和西部地势较高，为中山、低山盘踞，分布有黄壤、黄红壤、红壤、紫色土，是我县主要林产区。其中以东北部地势较高，最高峰海拔1701米；西部次高峰为海拔1394米。石山星罗棋布，约56%为喀斯特地貌，无数奇峰平地拔起，遍布于江河两岸。特别是漓江两岸，山青、水秀、洞奇、石美，清澈见底的漓江水蜿蜒于丛山之中，江流成峡，山光水色相互辉映，景象万千，构成绮丽多姿的山水美景，素有“桂林山水甲天下，阳朔堪称甲桂林”64 之称扬名于世界，成为祖国锦绣河山的一颗明珠，吸引着众多的中外游人。境内中部、东部、南部地势平坦，水源条件好，是我县最主要的产粮区。在县内的中心地带有一块方圆150平方公里的丘陵，坡度较缓，土层较厚，土壤含钾高，是我县四大名果金桔的主要产区。阳朔县地貌以石山、丘陵为主，山地为辅。东北部和西南部两侧地势较高，属海洋山脉（东瑶山）和架桥岭山脉（西瑶山）的边缘，山脉走向大致呈西北－－东南，是县内主要河溪发源地。中部为一块约150平方公里的山丘，海拔200-500米之间。自西北贯穿东南的宽阔地带属岩溶地貌，地势较低，且自北向南倾斜，东南太平洋暖湿气流入时，受到地形抬升，容易降雨，同时寒潮易于浸入。境内河流大多自西北而流向东南。岩溶区内石山林立，海拔200-500米，相对高差50-300米。石山间容蚀洼地、峰林谷地、河流冲积平地交错分布，地势较平坦。（四）地震灾害根据《中国地震烈度区划图谱（1990）》，该场址地震基本烈度为六度。（五）交通条件1、公路：四通八达的公路直通广西各地和临近省份，国道322、323线穿境而过，其中市境内322线已改造成高等级公路。拥有桂柳高级公路、桂黄一级公路、桂阳二级公路等一批公路网络，已实现100%乡镇通车。2、铁路：铁路北接京广线，南接黔桂、枝柳动脉，湘桂铁路纵贯湘桂走廊，火车可直达国内主要城市。桂林新火车客运站，大厅可容纳1.5万人。3、航空：桂林两江国际机场，目前拥有国际国内航线44条，21家航空公司飞行桂林机场，可通航29个国内城市和香港、澳门及日本福冈、韩国济州。4、水运：水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州，香港和澳门。第七章项目功能分区与重点项目建设一、项目规划范围与空间布局1、规划范围为保障项目环境景观和土地利用的完整性，以利于生态的保护和项目的开发，本项目的规划范围主要限定于蝴蝶泉对面160亩水田和山地下图所示区域内。64 2、空间布局考虑到自然资源保护、生态景观审美，以及旅游功能性互补的需要，结合自然地形，依照布局原则，本项目以生态环境为基础，以现代创意农业观光、创意根雕博览为主题，在空间布局上充分考虑环境的承载力。具体规划上可划分为四大板块：十二生肖迎宾区、农业观光区、创意根雕博览区和养生理疗区。现代创意农业观光区的主题是生态精品农业；创意根雕博览区的主题为根雕创意与博览；养生理疗区的主题为养生文化与健康。二、项目总平面布局图总平面布局图（见附图7-2）64 三、项目综合用地指序号板块/功能分区取地方式投资回收方式用地比例容积率总建筑面积亩一迎宾区　　　　1生态停车场租赁经营型53.2%0.330002十二生肖迎宾广场出让租赁106.3%0.580003商业配套出让租赁　31.9%1.21000合计小计　　1811.4%　12000二根艺博览区　　　　　4五百罗汉租赁经营型2213.8%0.3100005根雕历史人物馆租赁经营型3521.9%　12000小计　　5735.7%　22000三现代农业区　　　　　9新技术新品种孵化中心租赁经营型2012.5%　1200010珍稀种植组培中心租赁经营型159.4%0.311蛇国探秘53.1%小计　　4025%　四养生理疗区　　　　　11健康理疗中心租赁经营型53.1%　50012健康食品种植基地租赁经营型53.1%　　小计　　106.2%　六其他用地　　　　　　17道路用地租赁　85%　　18水体租赁　53.1%　　19森林用地租赁　106.2%　　20　绿地租赁　95.6%　　小计3519.9%　七合计　　160100.00%　四、项目功能分区1、农业观光区【规划产品】l新技术新品种孵化中心l植物组培中心【功能定位】64 功能定位为生态观光、体验、科研教育等为主题的基地，并将休闲度假、生态产业发展等与生态体验融为一体。使旅游者能够充分领略现代新型生态产业景观；使居住着能充分享受自然生态环境；使周围居民能充分分享旅游区所带来的经济和社会效益。对促进区域生态平衡和社会文明进步具有积极意义。【主要项目规划】l新技术新品种孵化中心第一期拟建成一座（1200平方米）国内较大双层覆膜鸟巢型球体生态温室。引进中国农业科学院最新研发的“鸟巢温室”建造技术和水培、荧光诱导、气雾栽培、有机培等无土栽培的现代农业技术，以及国防科技大学研发的农业智能化计算机控制管理系统，集成打造一种全新的农业生产模式——鸟巢式生态农业生产系统，实现农产品生产空间立体化、控制智能化、产业规模化，达到有机、循环、节能、环保、节地、可持续发展的目标。现代农业区将着力打造设施农业、精准农业、生态农业、观光农业等现代农业示范典型样板，提高土地、水、能源等资源效率，减少环境面源污染，引领农业设施的改造和更新替代，实现农业耕作效率的最大化、生态共生协同化，推动靖远特色优势产业转型升级，有效带动生态观光旅游等相关产业，为阳朔经济社会转型开辟一条崭新的途径。1200平方米气雾培鸟巢温室l珍稀植物组培中心引进广西农科院金线莲组培立体种植新技术，64 年可种植金线莲1.2亿株，每公斤干品可达3万多元，年产值2000多万元。并开展其他珍稀种植的组培实验。l蛇国探秘：根据我国著名蛇类研究专家—劳伯勋的代表作《蛇国探秘》改编而成。《蛇国探秘》写得富有情趣和时代色彩，该书在叙述上穿插了许多科学趣谈、历史掌故、风俗逸闻、民间故事，特别是采用了世界近年各地有关蛇的新闻，这就使得该书增强了文笔情趣和时代色彩。在叙述各种科学道理的时候，作者善于将科学知识通俗形象地加以描绘，随时插进生动的描绘和有趣的譬喻，这种文学手段的运用使作品叙述的事物更加清晰，增强了形象的魅力。例如：该书在谈到蛇类预报地震的本领时，写道：“尽管地球上动物王国的居民达150多万种，可是要从中招收一些‘地震’预报员倒也难。经过科学家的认真查访，只找到数十种，考试后，高中头名状元的却是蛇。”这样的文字，读起来自然就饶有情趣了。着社会的进步，人们对知识的渴求程度和对子女教育的重视程度不断提高，而城市而儿童往往因居住在城市之中，对大自然及生态环境中的使科普教育游开始呈现出极强的影响力和辐射性，这构成青少年科普教育旅游的巨大潜力市场。2、创意根雕博览区【规划产品】64 l十二生肖广场l五百罗汉l根雕历史人物馆【功能定位】功能定位：根雕博物馆是汇集古今中外根雕历史名家及近代根艺名家作品的博览园，涵盖根雕文化、植物文化及各地不同时期的根雕精品杰作，内设广西根艺美术学会根艺历史发展研究委员会。本项目充分利用桂林深厚的文化底蕴和雄厚的产业基础，顺应科学发展观与建设节约型社会的要求，创建国内一流的根雕文化创意产业基地，促进产业融合与文化创新，促进地方产业的转型升级。【主要项目规划】十二生肖迎宾广场：生肖文化迎宾广场，摆放十二生肖根雕作品、香樟根切片刻录的生肖民间故事、汉字八体演变，砖雕《二十四孝图》作品等，主要展示生肖文化，弘扬传统美德。64 五百罗汉：这套巨型根艺五佰罗汉，是集十多位大师经过十余年的精心准备，花巨资收集全国各地千年龙眼和荔枝木根桩创作，整体布局依照佛祖度五比丘、摩揭陀国弘扬佛法等几次重要法会为主线，风格独特，气势恢弘，既有佛的神秘，又与人生百态相映，在传统的雕刻技法中融汇了现代艺术的创新理念，使罗汉系列情表于外，意韵其中，典雅且通俗，使根雕艺术和佛教文化珠联璧合，是世界上较大的一套根雕五百罗汉造像。根雕历史人物馆：根雕历史人物馆：为三栋唐式建筑，建筑面积12000平方米，主要陈列道教文化儒家思想人物系列，108梁山好汉，历代中华帝王将相系列等大型根雕艺术作品500余件，以奇根异木为载体，浓缩中华民族上下五千年历史精华，是中华民族历史文化宝库中一笔珍贵财富、艺术瑰宝。3、养生理疗区【规划产品】l健康检测服务：健康检测中心l康体休闲服务：健身疗养中心64 l健康食品种植基地【功能定位】养生理疗区位于山边。养生理疗区位于山边。利用林氏特效疏通微循环疗法，能够有效加速血流、溶解微血栓、迅速打通血液通道。该疗法安全有效，经临床经近万例诊疗观察，预防心脑血管疾病100%，预防高血压100%，预防动脉硬化有效率100%.，有效预防脑梗、心梗的发生，治疗脑血栓脑出血后遗症有效率可达95%以上。中国蛇协急危重症研究所研制的特效疏通微循环血流，提高细胞内ATP含量法的专有技术，简称SMBL-09。具有独立知识产权的核心技术，其无形资产价值9.5亿元。　　它具有疗程短、见效快、剂量小、负担少，无副作用、无不良反应等特点;　　据权威数据显示，此疗法对“疏通微循环的疗效”是脉络宁的8倍，是血塞痛的15倍，是生脉、参麦、刺五加的13倍，被医学界堪称为神奇的“绿色血管清道夫”。可预防糖尿病、预防脑血栓、改善静脉曲张、畅通脑供血不足、缓解心肌梗塞。　　适应症：高血脂、高血压、高血粘、高黏血症、动脉硬化、冠心病、心梗、脑梗、脑出血、血栓后遗症、脑萎缩、脑供血不足、痛风、动脉炎、风湿病、牛皮癣、红斑狼疮、突发性耳聋、耳鸣、视力下降、癫痫、前列腺炎、痛经、顽固性荨麻疹等均有优于目前国内常用疗法的效果。第八章项目开发分期及各阶段目标一、项目分期建设计划功能分区建设项目一期二期现代农业区新品种新技术孵化中心√√植物组培中心√√蛇国探秘√根雕博览区十二生肖√根雕历史人物馆√500罗汉√养生理疗区健康检测理疗中心√健康食品种植基地√64 二、项目第一阶段建设1、建设目标提升现有资源旅游水准，发展农业休闲度假旅游，打造生态旅游休闲度假中心，提升项目的品牌形象和集聚人气。2、产品开发依托XXX休闲农业观光园原生态环境和浓厚的文化背景，优先开发十二生肖欢迎宾广场区、根艺博览区、现代农业观光区项目。3、基本建设加强本项目山水保护，保持景区内水体的水质环境；加强基础设施和旅游服务设施建区设，提升项目的综合服务水平。三、项目第二阶段建设1、建设目标继续提升项目现有资源的旅游水准，积极发展养生理疗和休闲度假项目。全面打造生态休闲度假概念，并将休闲度假、生态产业发展等与生态体验融为一体。使旅游者能够充分领略现代新型生态产业景观；使居住者能充分享受自然生态环境；使周围居民能充分分享旅游区所带来的经济和社会效益。2、产品开发以健康理疗和休闲为主题，打造健康检测疗养中心；主要建设项目木屋别墅、特色度假酒店商业配套等。3、基本建设加强二期的基础设施和旅游服务设施的建设，将一期已建设的各类基础设施，与二期部分相连接，使得各分区之间的交通往来更方便、更有序。第九章工程技术案一、基础设施建设（一）主干道1、路线平、纵面线形设计64 路线平、纵面线形设计是旅游公路设计的龙头和主线。路线平、纵面线形设计不但要与沿线地形、地质、相适应和协调，尽量降低工程造价，减少对沿线道路、水系和自然植被的不利影响，而且要充分满足驾乘人员的心理和视觉要求，减少和消除人为的景观障碍。同时，路线要为旅游创造有利的可供利用的地形条件和自然环境。2、路基、路面设计（1）路面设计原则A、满足公路路面必须满足的安全性、耐久性、舒适性及美观的特点；B、因地制宜、合理取材、技术可行、施工方便、美观适应、利于养护、保护环境、使用寿命长。（2）设计标准设计标准：沥青路面以双轮组单轴载100KN为标准轴载。（3）路面设计面层：沥青混凝土面层，设计弯沉为32.5（0.01毫米）。基层：水泥稳定碎石（5%）基层具有强度高，稳定性好，可增加路面面层的整体强度，且沿线石料丰富，故本路推荐采用水泥稳定碎石基层。底基层：根据公路沿线自然条件和就地取材的原则，结合当地现有公路底基层的类型，推荐采用水泥稳定砂砾底基层。3、防护及排水设计（1）边坡防护，包括路堤边坡和路堑边坡，加强了路堑边坡的景观设计。（2）边沟设计，考虑明沟、暗沟和盲沟等多种排水方式和不同的外形和尺寸。（3）路面排水，包括路面水、下渗水部分，路面排水分漫流和截流两种方式。加强路面下渗水的排水设计。（4）土路肩结合绿化，设计为植草防护。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。（5）边坡防护以植物防护和柔性防护为主。对于挖方路段，特别是石质挖方路段，考虑采用草坪液力喷播技术、TBS或SNS柔性防护技术，减少硬质防护的范围和面积。同时，采用攀藤植物和悬垂植物予以绿化和覆盖。4、道路景观设计按照观光农业整体开发规划以“安全、环保、舒适、和谐”为理念；从景观设计入手，对线形、结构物、环境进行全面统筹的总体设计，为行车创造舒适的条件，使道路与自然、人文环境相和谐，营造“车在路上走，人在画中游”的公路交通环境景观。5、附属工程（1）人行道建设方案人行道建设在靠公路两侧，连接主干道处采用人行道宽5米的设计，其余路段为1.5米宽的设计。用混凝土花砖铺设。在人行道靠南温泉一侧配套建设护栏和灯饰工程，护栏采用混凝土柱墩中间焊接铁艺装饰栏杆，灯饰采用水泥杆上安装防爆式装饰灯具。（2）道路标志、标线64 根据《道路交通标志标线》(GB5768-86)，道路沿线应设置警告、指示、禁令、导向、路名牌等标志牌，交通标志的设置力求位置适当、准确、完整、醒目、美观；路面应设置道路中线、车道分界线、车道边缘线、人行横道线和导向箭头等交通标线。（3）道路照明本工程道路全长约2公里，按照《城市道路照明设计标准》，路灯采用单杆双叉型灯杆，沿人行道布置，间距30米，灯杆高12米，臂长2.0米，灯杆全部采用一次成型热镀锌钢材，外观喷塑处理。道路照明全部选用高压钠灯，目前这种灯具节能效果好，发光效率高。（二）给排水工程1、设计范围与依据（1）设计范围：休闲度假区、农业观光区及配套公用工程给水、排水及消防。（2）设计原则l《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）（1997版）；l《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版）；l《室外给水设计规范》（GBJ13-86）；l《室外排水设计规范》（GBJ14-87）；l《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）；l其它有关部门资料。2、给水系统（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本项目年工作日为365天。○1用水量考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：游客——按40升/人·日计算客房——按80升/人·日计算公建——按居民用水量15%计算其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量——上述水量20%计算○2用水要求水质：符合饮用水卫生标准水温：≤20℃水压：≥0.3MPA（3）管网设计○1管网布置本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。64 城市干管为DN300毫米，给水管布置于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。○2管材及接口室外管道：DN>50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道：DN<50毫米，采用PPR管，热熔焊接。○3阀门设置及防腐阀门设置：DN>65毫米，采用闸阀：DN≤65毫米，采用截止闸。管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。（四）排水工程1、系统的划分本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。2、污水量统计污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。3、管道设施采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。（五）供电设计1、设计依据、规范（1）《民用照明设计标准》（GB50034-92）；（2）《建筑物防雷设计规范》（GB50058-94）；（3）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；（4）其它有关资料。2、设计范围本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。3、供电要求及负荷等级除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。根据项目的用电容量，配备400kVA变压器三台。分别配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各单体内的线路采用铜芯电缆ZZ-VV经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。64 所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4杨堤月光岛原生态观光农庄建设项目38欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。二、生态园林工程（一）建设标准1、水土保持综合治理技术规范（GB/T16453.1～16453.6～1996）；2、灌溉与排水工程设计规范（GB50288-1999）；3、《土地开发整理项目规划设计规范》（TD/T1012～2000）；4、《土地开发整理项目验收规程》（TD/T1013～2000）；5、《灌溉与排水工程设计规范》（GB/50288～99）。6、国家及当地的现行设计规范和技术标准；7、生产工艺相关专业要求。（二）建设内容1、生态防护绿地（1）范围以现有森林为主，进行苗木补植，植被恢复，种植面积95亩，形成生态防护林。（2）品种选择选择的主要树种以原有树种为主；要求直径3厘米以上。2、土地整理（1）土地平整土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。（2）排水沟总长1000米，内空上宽0.4米，下宽0.3米，高0.4米，墙体采用直径8--12厘米的块石，M5水泥砂浆衬砌；底面采用C15砼。（3）蓄水池蓄水池：共计10口，长10米，宽8米，深2.5米，墙体采用M5砂浆砌Mu7.5红砖，池底5厘米厚100#砂浆。（4）灌溉系统修建灌溉管道500米，每40米留一个喷水龙头，浇灌半径20米，每个作业区安装直径为60毫米的RPVC管作引水主管，直径为32毫米的RPVC管作支管。3、休闲住宿区域工程范围休闲住宿区包括接待大厅、特色餐厅、特色产品交易厅、农庄宾馆，集中于园区西东面，占地面积400平方米，以提供游客娱乐、休息、购物为主要目的。4、绿化工程64 （1）工程范围主要对道路、广场、公共绿化地进行绿化。（2）品种选择绿化行道树主要品种有香樟、重阳木、枫香、合欢等，高档绿化苗木主要有杜英、天竹贵、雪松、广玉兰、乐昌含笑、桂花等。第十章环境和生态影响分析一、环境和生态现状项目区所处的阳朔县属于亚热带季风气候区，冬短夏长，气候温和，日照充足，雨量充沛，无霜期长达310天以上，适宜各类粮食作物和经济作物的生长。本项目场址空气清新，周围无污染源，水源、大气质量等环境状况良好。（一）地表水质量现状项目区域内遇龙河流经项目区河段水该区域地表水质良好。（二）空气环境质量现状项目处于阳朔县十里画廊景区，项目周边没有任何工业企业，根据《2010年桂林环境质量报告书》阳朔县城区内二氧化硫年均值为0.029mg/m³、二氧化氮年均为0.011mg/m³、总悬浮颗粒物年均为0.064mg/m³。三项污染物指标（SO2、NO2、TSP）均符合《环境空气质量标准》（GB3095－1996）的二级标准。（三）植被现状调查据中国植被区划，该地区属东部（湿润）常绿阔叶林亚区域－中亚热带常绿阔叶林南部地带－南岭山地，栲类、蕈树林区。区域植被在广西植被分区上属亚热带常绿阔叶林地带的桂东北山地丘陵常绿阔叶林区，项目所在区域植被多为灌木丛、草丛，植被覆盖率较高，约为90%，绿化程度为80%。（五）土地利用现状项目土地原为蝴蝶泉景区对面，为原热气球项目用地，园区内部分土地种有果树，农田100亩，山地60亩。（六）水土流失及荒漠化调查本项目域地处中亚热带季风气候区64 ，气温炎热，雨量充沛，虽雨季集中且雨量大，造成项目区域产生一定程度的土壤侵蚀，但由于项目区域多为碳酸盐岩区，土壤侵蚀的强度不大，均属轻度侵蚀。由于近年来阳朔县对石山采取封山措施，该区域山体植被的覆盖率有所增加，大部分碳酸盐岩山峰石漠化趋势得到缓解。（七）环境敏感点项目三面靠山，一面靠路边，地势较低。二、生态环境影响分析（一）生态环境影响分析1、施工期生态环境影响分析施工期生态环境影响主要表现在对植物、野生动物、生物多样性、土地利用等方面的影响，还易引起水土流失。（1）施工对植被的影响项目地址有一为原热气球项目，项目内有花卉、灌木及乔木，及果树。项目建设过程中可能破坏一部分植被。项目施工造成的不利影响可通过园林绿化和人工植被进行补偿恢复，并且项目建成后植被覆盖率相对建设前还有所提高，绿化率为40.1%。（2）施工对野生动物的影响施工期间，施工活动车辆和人群往来所带来的各种噪声，对生活在周围地区的动物会产生不利影响。预计在施工期间，附近的部分动物因不能忍受噪声干扰而向远离施工区的方向迁移，从而使施工区四周地带动物种类和数量减少，但这种不利影响是暂时的，一旦施工结束，大部分地段可以恢复到原来分布状况。（3）水土流失预测分析水土流失主要发生在施工期，项目建设中由于开挖、取土、堆置等活动，破坏地表植被，使地表、路面、坡面裸露，造成风蚀与浸蚀。项目建设尽量减少挖填方，在施工期保证水土保持措施相关工作的顺利完成下，水土流失量是很小的。由于评价区域大多为碳酸盐岩区。在碳酸盐岩区，大部分降水通过岩溶管道渗入地下，地表径流相对较少。福利64 景区土壤的含沙量较高，而坡度较缓，施工期施工区植被的破坏，使其年平均侵蚀模数从原来的156t/k㎡提高到505.5t/k㎡，水土流失类别属轻度侵蚀。2、营运期生态环境影响分析（1）对植物的影响分析房屋等建筑物会阻挡阳光的传播，使局部区域的光强减弱，从而降低喜光植物的光合作用，影响它们的生长，特别是影响光补偿点较高的植物的生长，但可以促进阴生植物的生长，使植被的优势植物种群发生部分变化。营运期增加的交通流量所产生汽车排放的少量废气及达标处理后的餐饮油烟，对环境空气质量的影响不大，对植物生长发育的影响不明显。但本项目原为休闲农业与乡村旅游，植物的覆盖率较高，项目施工完毕后绿地率达到40.1%，景区的生物量将有较大的提高。（2）对动物的影响分析项目区为十里画廊景区内，为自然生态系统，主要影响的区域为项目附近的山林。交通车辆增加使周围区域的噪声增大，干扰了野生动物的生活，使一些野生动物的生境退化萎缩，但这种影响是有限的。游人的增加，景区内人类的活动干扰增大，会引起一些对人类活动干扰较敏感的野生动物种类外迁，同时又会吸引诸如鹊鸲、白头鹎、红臀鹎等到村落民房等较易觅食的场所活动的鸟类前来，使野生的优势种群发生变化。（二）环境空气影响分析1、环境空气影响因子识别施工期：涉及少量土方挖掘、运输，扬尘是施工期的主要污染物。营运期：主要空气污染来源于厨房油烟。2、施工期环境空气影响分析项目区域内工程施工期对空气环境产生影响的作业环节有：灰土搅和、混凝土搅拌、材料运输和装卸、土石方填挖产生的扬尘以及施工机械、车辆排放的尾气，排放的污染物有CO、TSP、NOx等。项目所在区地貌为岩溶蜂从谷地地貌，64 常年主导风向为东北风，盛行风向为西北风和东南风，在干燥大风季节，弃土堆放及水泥等建材的装卸，可在局部产生扬尘。施工区域周围扬尘浓度大小与源强大小及距离有关，据类比调查，距离源强10m处为11.03mg/m³，20m处为2.89mg/m³，50m处为1.15mg/m³。在一般气象条件下，扬尘超标的范围大致出现在施工场地30m范围内。项目敏感点分布见表6-1.表10-1项目敏感点分布列表敏感点方位距离m蝴蝶泉景区建设区周围100-300土建工程主要在十里画廊景区内，周围受到一定影响，因此需在靠近该敏感点的施工点附近采取严格的防尘措施，尽量减少扬尘对敏感点居民的影响。这种影响会随着施工期的结束而结束，因此项目施工期扬尘的影响范围和影响程度有限。作业机械主要是载重车，柴油动力机械等燃油机械，它们排放的污染物主要有一氧化碳、氮氧化物、总烃。根据类比调查，中型车辆平均时速为50km时，一氧化碳排放量为30.18g/km·辆，氮氧化物为5.40g/km·辆。由于项目区离公路较远，属于相对封闭独立的区域，空气污染物本底值浓度较高，因此项目产生的污染物影响程度不明显。另外，建筑装修期间所使用的油漆、胶合板、刨花板、泡沫填料、内墙涂料、塑料贴面等装饰材料均会挥发甲醛、苯、甲苯等有毒气体，这将带来室内环境空气局部的污染。这种污染影响随着大气的有利扩散可降低到最低限度，为此要求建设单位装修时使用环保建筑材料，使室内空气环境质量达到GB/T18883-2002《室内空气质量标准》，保证旅客的身体健康。3、营运期空气环境影响分析。（1）汽车尾气项目设有停车场，共40个车位，根据统计资料及类比调查，本评价取不利条件，每小时车流量按停车泊位的45%，进出停车场时间取2min，车辆进出时段取每日12小时计。主要污染物的排放情况，详见表6-2。64 表10-2汽车尾气排放各污染物的量污染物CO(t/a)NOx(t/a)CnHm(t/a)停车场167.754.252.75车辆来往流通时，汽车排放尾气的主要污染物是CO、NOx、CnHm等，汽车尾气的排放会增加空气中污染物浓度，对周围空气环境有一定影响。但项目通过加强绿化，加强汽车进出管理，对周围环境影响较小。（2）污水处理站恶臭项目污水处理站设项目区内，处理能力为378m³/d，污水处理站在废水处理过程中会产生一定的恶臭气体。项目污水处理量不大，并且为地埋式工程，其恶臭影响程度较小，对周围环境影响不大。（三）水环境影响分析1、施工期水环境影响分析（1）地表水施工期产生的污水主要包括施工废水和施工人员的生活污水。施工废水为砂石料加工系统污水，砼现场搅拌产生废水、混凝土拌合冲洗污水、施工材料被雨水冲刷形成的污水以及施工机械跑、冒、滴、漏的油污随地表径流形成的悬浮物含量较高且含一定油类废水施工废水为砂石料加工系统污水，砂石骨料在加工过程中需要加水冲洗，产生大量的废水，废水中的主要污染物为SS，类比调查其浓度约为50000mg/L；拌和系统废水来源于混凝土转筒和料罐的冲洗，拌和系统每次冲洗废水量约0.5t，主要污染物为SS，其浓度约5000mg/L。施工废水的特点是悬浮物含量高，含有少量的油污。施工期生活污水按日均施工人员180人，生活用水量按100升/人.日计，则日生活用水量为18m³/d。生活污水的排放量按用水量的85%计算，则生活污水的日排放量为15.3m³/d。施工期为1年，每年按300天计，则共产生施工人员生活污水4590m³。由于项目位于十里画廊景区，靠近蝴蝶泉景区和遇龙河，施工废水严禁排入64 遇龙河，因此建议施工废水经处理后回用，生活污水经处理后排出，如此，项目施工期废水对周围环境影响甚微。2、营运期水环境影响分析（1）地表水项目产生的污水量为105.05m³/d，经处理后的污水部分回用于本项目的景观用水、绿化用水及厕所冲厕水等。（2）地下水项目的日最大用水量为159.3m³，项目常用水源为深井地下水，项目区所处阳朔县水资源充沛，所以项目用水对区域地下水影响不大。（四）固体废弃物影响分析1、施工期固体废弃物影响分析施工期间产生的固体废弃物包括土地平整、土方开挖产生的弃土弃石、建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。（1）项目建设的土方建设很少，建筑垃圾也很少。若建筑土石料随意堆放，会使堆放点及周围显得脏乱，影响周围自然景观的视觉效果；建筑土石料清运时，会沿路散落成为垃圾，破坏沿途环境卫生和景区景观。（2）项目第一期施工期为24个月，施工人员产生的生活垃圾为18t，主要有粪便、食物残渣、塑料包装制品等，若堆置不当或清运不及时，则容易孳生蚊蝇，引起疾病传播，对景区及其附近区域的空气环境、水环境、土壤环境等产生一定的影响。（3）施工固体废弃物可经阳朔县渣土办许可，运送至指定地点处理。施工人员生活垃圾，日产日清，集中及时清运到阳朔县环卫部门规定的地点处理。综上所述，在施工期只要加强施工管理，采取适当的集中处理方式和固废运送方式后对环境的影响是有限的，并且影响会随着施工期的结束而消失。2、营运期固体废弃物影响分析64 固体废弃物污染主要来自工作人员及游客产生的生活垃圾，项目设有的餐厅会产生泔脚。项目投入运营后，由于游客的入住，产生的生活垃圾会逐渐增加，在项目满负荷运营的情况下，客房和餐厅共产生垃圾483kg/d，这些垃圾处置不当会影响局部生态环境和福利风景区和漓江。项目区内建设完成后将设有垃圾桶及垃圾收集站，将收集到的垃圾由阳朔县环卫部门统一清运处理，餐厅所产生的泔脚可出售给附近的农民用于饲养家畜。项目管理部门对项目范围内的垃圾应加强管理，安排专人定期清理，对游客加强宣传，提高游客的环保意识，固体废弃物对周围景区环境影响较小。营运期废水处理池产生污泥量为43.3t/a，项目拟采用综合利用的方式运送给附近农民作为农肥。但由于此污泥肥力不高，且建设方未与周边农民达成协议，本报告建议将污泥送往阳朔县生活垃圾填埋场填埋。三、生态环境保护措施（一）环境保护措施1、项目设计阶段（1）在建筑物颜色的设计上要体现与周围景观的协调性，采用黛瓦、青砖；建筑物线形应尽量自然和谐，尽可能地与周边山体景观融为一体。（2）工程建设可能引发崩塌、滑坡、地面塌陷和河岸坍塌地质灾害，可能加剧的地质灾害为地面塌陷和河岸坍塌；建设项目本身可能遭受的地质灾害有崩塌、滑坡、地面塌陷、河岸坍塌和地（路）基不均匀沉降。建议根据建设项目的实际编制地质灾害处理紧急预案，应包括：地面塌陷、河岸坍塌、崩塌、滑坡和地（路）基不均匀沉降等灾害的应急处理措施，发生重大事故时立即启动相应的应急预案，做到防患于未然。（3）项目建设要严格遵守工程建设程序，坚持先勘察后设计再施工，根据取得的详细工程地质和岩土工程勘察资料，采取科学合理的设计和施工工艺措施，将地质灾害减少到最低限度。（4）合理安排施工季节和时段，防止水土流失。2、施工期为加强对建筑施工的环境管理，保护评价区域的环境质量，确保施工场地附近居民的健康，建设和施工单位必须严格执行市政（1996）63号文《市人民政府关于印发桂林市建筑施工环境管理办法的通知》。64 本项目第一期施工期为24个月，施工过程主要为扬尘、噪声污染。项目所在区域为福利景区为一般景区，项目施工会对福利景区及漓江观产生一定的影响。因此，施工过程中需要采取一定的措施，避免或减少环境污染以及生态、景观影响。（1）施工准备及场地布置1）开工前应当提前15日向所在地的县环境保护行政主管部门申报，并提前2日进行公告。2）在工程承包合同中，应包括有关环境保护条款，如采用低噪声的施工设备、科学安排施工、合理规划物资运输路线、及时处理建筑垃圾等。3）围场施工，工地围墙高度不应低于2.2m。（2）大气污染防治措施1）施工单位必须选用符合国家有关卫生标准的施工机械和运输工具，使其排放的废气符合国家有关标准。2）配备专职人员（或者配备专职洒水车一台），在土方开挖、施工爆破和进场道路扩建等施工期，在各工区、施工公路等地，非雨日的早、中、晚来回洒水，减少扬尘，缩短粉尘污染的影响时段，缩小污染范围。3）产生的建筑垃圾、弃土应当及时清运，不能及时清运的，应当在施工场地内设置临时性密闭堆放设施存放或采取其它有效防尘措施。工程高处的物料、建筑垃圾、渣土等应用容器垂直清运，禁止凌空抛撒抛掷，施工后期清扫出的建筑垃圾、渣土应当装袋扎口清运或用密闭容器清运，外架拆除时应当采取洒水等防尘措施。4）水泥等易产生粉尘的原料采用封闭式运输，减少粉尘传播途径。水泥、石灰等容易飞散的物料，应统一存放，并采取盖棚等防风遮挡措施。砂石的筛料，水泥的拆包等应在避风处进行，起尘严重的场所四周要加设挡风设施。5）施工期间，交通车辆多为柴油燃料的大型运输车辆，尾气排放量与污染物含量相对较高，需安装尾气净化器，以降低废气污染程度。6）场内部分永久道路路面全部采用混凝土硬化，与土、碎石路面相比，车辆运输产生的扬尘较少，交通粉尘污染较为轻微。64 7）施工过程中受大气污染影响严重的为施工人员，应着重对施工人员采取防护措施，如佩带防尘口罩等。8）采用环保型装修材料，尽可能的减少装修材料产生废气对环境的影响。（3）水污染防治措施1)砂石料加工系统本工程砂石骨料加工废水水量较少，主要污染物为SS，具有SS浓度高的特点，但是若不经处理直接排放，也会对工程区河段会造成一定影响。根据砂石料加工系统废水中悬浮物绝大部分为无机颗粒，沉降性能良好等特点，结合当地实际情况，自然沉淀法能满足要求，项目污水处理采用自然沉淀法处理后回用于施工或施工场地浇洒。2)混凝土拌和系统废水处理措施针对混凝土加工废水水量少，废水排放不连续，悬浮物浓度和pH值较高等特点，采用间歇式自然沉淀的方式去除易沉淀的砂粒后回用于施工或施工场地浇洒。3)生活污水处理措施生活污水来源于施工期施工人员生活污水，针对本项目及其周边环境的特点，项目采用化粪池对项目施工期的生活污水进行处理后用于项目绿化灌溉等。4)修理系统含油污水处理措施在机械修配和汽车的保养修理过程中会有含石油类的污水排放。针对机修系统用水量小，含油污水排放量少的特点，选用间歇处理并定时投加絮凝剂的处理方式对修理系统含油污水进行处理。此方法需定期清除，可设一个矩形处理池，尺寸分别为1.5m(长)×1m(宽)×1m(高)。含油污水蓄满水池后投药，再经整晚的絮凝沉淀后回用。5)其他由于项目所在区域为十里画廊景区，水环境质量要求相对较高，因此项目拟建的施工期污水处理设施必须在项目全面开工之前建设完毕，将上述选择的施工期临时水处理设施的出水收集，进行回用或综合利用。（4）固体废弃物防治措施64 1)建筑垃圾制定严格的施工规范，要求施工单位按规范文明施工，施工开挖的土石废渣尽可能用于工程填方，对需要作回填的及时回填。对建筑及装修垃圾及时清运。2)生活垃圾在施工期间生活区设置专门的垃圾桶，设置垃圾池，每天由环卫部门定时清运。对施工区的垃圾桶需经常喷洒灭害灵等药水，防止苍蝇等害虫孳生，以减免生活垃圾对工程地区环境和施工人员的生活卫生产生不利影响。（5）噪声污染防治措施①施工单位必须选用符合国家有关标准的施工机具，尽量选用低噪声的施工机械或工艺，从根本上降低噪声源强；②加强设备的维护和保养，保持机械润滑，降低运行噪声；③振动较大的机械设备应使用减振机座降低噪声；④不得在中午12时至14:30和夜间22时至次日6时施工，如有特殊情况，须申报当地环保部门批准，并且公告附近居民；⑤为防止交通混乱造成的人为噪声污染，夜间应减少施工车流量，在施工区出入口等车流量较高的交叉路口设立标志牌，限制施工区内车辆时速在20km以内，并在路牌上标明禁止施工车辆大声鸣笛。⑥高噪声环境的施工人员应佩带防噪声耳塞、耳罩或防噪声头盔，并按《工业企业噪声控制设计规范》（GBJ87-85）中的有关规定，合理安排工作人员作业时间或进行工作轮换。（6）人群健康保护措施①环境卫生清理在施工营地定期灭杀老鼠、蚊虫、苍蝇、蟑螂等有害动物；采用鼠夹法和毒饵法灭鼠，采用灭害灵灭蚊、蝇、蟑螂。②环境卫生及食品卫生管理64 加强对施工场地饮用水源、餐饮场所、垃圾堆放点、厕所等处的环境卫生管理，定期进行卫生检查，除日常清理外，每月至少集中清理2次，生活废弃物每天定时清运至环卫部门指定地点处理。事餐饮工作的人员必须取得卫生许可证，并定期进行体检，有传染病带菌者要撤离其岗位；工程各承包商应定期对饮用水源进行监测，以保证饮用水水质良好；施工人员集中居住地应设化粪池，并定期进行清理。要成立专门的清洁队伍，负责施工区、办公区、生活社区的清扫工作，设置垃圾桶、垃圾车；公共卫生设施应达到国家卫生标准和要求。（7）生态环境保护措施①项目不会大面积挖填方，对施工人员进行环保知识宣传和教育，施工时尽量减少植被破坏及水土流失，影响生态环境、景区自然景观以及遇漓江水体景观。②对道路施工时应注意填挖平衡，尽可能减少土石方量，减少借土弃土；做好边坡防护设计工作，根据地质情况采取种草或砌石护坡；做好排水设计，路面路基排水系统应自成体系，不得排入农田和灌溉渠系中；路肩设计取最小的变化值，从而减少路肩占地。实行严格的挖方填方水土保持工程措施，力求避免开挖线过长，最好在开挖、筑路时采用压实路面、片石护坡、铺砌排水沟等多项工程进行水土保持及生态环境保护。③地表开挖尽量避开雨季及洪水期，随挖随运，随铺随压，以减少水土流失。④制定严格的施工规范，要求施工单位按规范文明施工，施工开挖的土石废渣尽可能用于工程填方，力求挖填平衡，多余的土石废渣必须按要求运到项目区外指定地点倒放，严禁随意堆放、下河，弃土或填土结束后，应减少施工区地表裸露时间，尽快恢复植被，保证土方的稳定，防止水土流失的发生。⑤合理设置临时施工用地，控制临时用地规模，避免用地范围以外的耕地被机械碾压或堆放材料。⑥要加强对水土保持措施的实施进行监督管理，保证各项措施的落实，并与主体工程同时竣工。⑦为减少人为作用造成的地质灾害，在施工过程中应注意可能出现的地质环境改变对工程稳定性的影响，尽量避免采用会引发地质灾害的过大振动等施工方式，减少人为地质灾害的发生。⑧加强地质灾害监测预报工作。在工程施工期间，发现有地质灾害隐患时，特别是地面塌陷、河岸坍塌和崩塌、滑坡等，应及时报告并对其进行防治处理。⑨64 所需石料要到景区外合法采石场购进；取土场应在开工前结合当地土地利用规划决定其位置及取土方式，取土区宜选择荒坡、小山丘，尽可能远离农田和人群居住地，以免流失的泥沙毁坏农田和施工作业影响居民生活。荒坡、小山丘取土后经过平整可作为耕地或进行植树绿化。对于取土后形成的边坡裸露地，建设单位应负责植树种草，尽可能减少对生态环境的破坏。（8）景观影响环境保护措施①施工期间，对基建工程与土方开挖，要有次序地分片动工，避免景观凌乱，影响区域风貌；在项目四周设置挡防墙作为围障，以减少建设施工带给过路游客、行人的“视觉污染”；施工期产生的弃土石必须妥善处理，可用于回填、铺路、绿化等。相对营运期而言，施工期的景观影响较大，应特别注意采取措施减缓。例如：采取围护作业，对围墙进行美化；加强抑尘措施，减小扬尘；减少植物破坏，加强绿化等。②由于项目位于十里画廊景区，不设置弃渣场，多余土石方送至阳朔县相关部门指定地点堆放或填埋，这样能减少弃土石方对景观产生不良影响。③在建筑物建好以后，要及时进行植被恢复，以减少对周围景观的影响。3、营运期由环境影响分析可知，本项目营运期产生的废气、废水、固体废弃物等对周围环境有一定的影响，为使其环境影响降低到最低，应加强以下环境保护措施。（1）大气污染防治措施1）油烟净化处理达到GB18483-2001《饮食业油烟排放标准（试行）》所规定的大型规模标准后经原山庄烟囱排放。2）优化道路设计保证停车场的进出车辆行驶通畅，避免怠速空转；加强道路两侧植树绿化，提高环境对空气的自净能力；以尽可能的降低汽车尾气对景区范围内空气质量的影响。3）项目污水处理化粪池会产生一定的恶臭及少量的沼气，建议项目在污水处理化粪池地表及周边多种植能吸收异味气体、净化空气的植物，以减轻项目污水处理站产生的少量恶臭对项目区域及周边环境的影响。（2）水污染防治措施1)取水方案64 项目常用水源为深层地下水。2)加强用水管理项目节约用水应从两个方面考虑：一是提高员工的节水意识，在使用过程中节约用水；二是分析设备设施耗水情况，积极改造用水设备，减少用水量，减少污水的产生量。3)项目废水处理措施生活污水：新建的污水处理设施站，占地面积126m2深3m，分两级沉淀池，三级分解池，一级净化池和一级石英砂过滤池，经多功能化粪池参透排出的水由环保部门检查认可，生活垃圾将由环卫站每日清理。（3）固体废弃物防治措施1)生活垃圾①提高项目区游客自觉保护环境意识，在主要路口、草地等地段设立人性化卫生宣传牌。②在项目区内合理布置50m间距设置垃圾箱。同时，在游客集中处应设专人进行跟踪清扫垃圾。③购置1台小型的垃圾货车，每日将酒店内的垃圾分类包装，由小型垃圾货车运送到阳朔县城的垃圾中转站，禁止在项目区燃烧以及沿河岸乱堆乱放。餐厅产生的泔脚交由周围养殖户处理，互惠互利，实现垃圾处理市场化、无害化，提高综合利用率。④划分清洁卫生区，聘用一定数量的清洁工专门负责清理，制定分片分线包干计划。2)废水处理池污泥营运期废水处理池产生污泥量约为31.72t/a，项目拟采用综合利用的方式运送给附近农民作为农肥。但由于此污泥肥力不高，且建设方未与周边农民达成协议，本评价建议将污泥送往阳朔县生活垃圾填埋场填埋。（4）噪声污染防治措施由声环境影响分析可知，本项目的声环境影响主要表现在：外环境十里画廊景区64 公路交通噪声对客房的影响，餐厅、露天舞台等社会活动对酒店自身的影响，一些机械设备的噪声影响等。1)减振柴油发电机等设备在运行时会产生强烈的振动，引起振动噪声的辐射和沿结构的传播，造成较强的噪声干扰。2)消声①在对机房围护结构的设计时，可采用双层匀质密实墙结构，双层墙中间的空气层相当于“弹簧”具有减振作用，使其发出的声音传至第二层墙时的声能大大减弱，从而提高隔声能力。将机房的窗改成玻璃隔声窗，同时在窗口周围用橡皮条密封，并涂上玻璃胶。门则采用多层复合隔声门，甚至采用双层门。自然进风口则可采用双层小百叶窗，这样可大大减少机房噪声对外界的干扰。②购买低噪声的换气扇；换气扇的支架必须直接固定在楼板上，而且换气扇不得与卫生间的天花板接触，否则换气扇运行时会引起天花板的共振而增加噪声；换气扇转轴的垂直度也会影响轴和轴承的磨损程度，这样不但会增加噪声，还会影响换气扇的使用寿命。③加强进入项目区的机动车辆管理，注意慢行、禁止鸣笛，以减少噪音扰民。④沿公路、停车场两侧加密绿化带种植乔木、灌木和草地相结合，形成连续密集的吸声带，发挥植物消声作用；可在项目区内产生旅游娱乐噪声的道路两旁及娱乐景点四周种植树木，形成绿化隔离带，降低噪声对周围声环境的影响。⑤在客房服务指南中提示电视音量在午夜不要过高，休息时间其它旅客不要大声喧哗等。⑥对项目配套服务设施的活动时间应有所限制。（5）绿化绿化可以改善项目区域内的小气候、改善环境卫生、产生新鲜空气、防止水土流失、降低噪声、丰富旅客的休息生活等。64 绿地种植设计应以乔木为绿化骨架，总体上乔、灌、草相互结合，形成具有一定面积的立体种植，使设计群落具有最大的自然性与生态效益；植物树种选择应以乡土树种和体现地带性的植被景观为原则；除了美化外，宜选用病虫害少的，无毛果实污染、无刺、无毒的植物；种植设计中还应搭配一些开花结果的植物，能引蜂招蝶，增加生物多样性；利用植物造景手法，创造具有个性的乔木－草本、灌木－草本或者乔木－灌木－草本植物群落空间，同时充分展现植物的枝、干、叶、果、花等欣赏特性，合理搭配，形成变化丰富的景观环境。（6）生态环境保护措施根据不同的功能布局分区特点，绿化采用不同的布置形式和选择不同的绿化植物；维持自然体系的生态平衡，避免水土流失，绿化率达43.86%；露天停车场设计成生态停车场，减少地面硬化面积；利用项目区内丰富的旅游资源，在旅游交通线两侧加强绿化，形成独特的绿色廊道景观。（7）景观保护措施1）项目区道路绿化应以自然风格为主，在道路两侧及各建筑物间，可采用各类乔木、灌木及草本植物进行不同高低层次、不同色彩、不同造型的搭配，同时种植较多的名花香化树种，以丰富和美化项目区景观。2）对新建的公共服务点周围的绿化美化，可种植一些抗污染的树种，起到隔音降噪、滞沉抗污，美化环境的作用。绿化要乔灌草相结合，形成乔灌草高低不同、错落有致、特色鲜明的复合生态景观。以充分发挥旅游区休闲、保养水土和营造环境等多种生态能。同时要讲究审美原则，与周围建筑和自然景观和谐统一。3）加强对项目管理人员及工作人员的教育，提高其环境保护意识。防止因人为活动造成的区域植被破坏、生活垃圾乱堆以及污水不按原设计肆意排放等问题所引起的“景观污染”。4）项目污水处理系统设计为地埋式，表面覆土绿化，以减小用地面积；应种植香化植物或花草，以减轻污水处理过程中散发出的恶臭气体对环境的影响；污水处理设施四周应种植遮挡性较好的植物，形成自然景观屏障，减轻污水处理站对景观的影响。（二）生态建设方案64 项目建设应以保护生态环境、保护景观为前提，拟建的各类建设也应与自然生态景观相协调，对于不协调的项目应设计更为合理的方案或是不建，以保证项目发展的持续性。1、项目建设区内的植被保护对项目区域内原有的天然植被，如灌丛、竹林等应加强管理，严禁滥砍乱伐，破坏原有植被。对施工期内造成的原有植被破坏的，应及时采取补植、点播等措施尽快恢复项目区域植被，提高植被覆盖率。2、道路沿线绿化项目区域内种植时考虑植物的季相变化，乔木和灌木相结合，形成步移景异、虚实结合的绿色空间。游览道上多种植一些野生花草灌木，以体现一种自然纯朴美。可选择的乔木和花灌木有：紫荆花、香樟、桂花、小叶榕、高山榕、红花夹竹桃、野牡丹、野月季等。沿河道北岸充分尊重原有竹林、灌木等植被类型。3、项目绿化美化绿化应与原有植物景观相协调，体现自然、和谐、野趣，尽量避免城市园林化、人工化。项目绿化以各种草坪（可选草种有：大叶油草、沿阶草、马尼拉草、假俭草等）及其它地被植物（可选地被植物有：白蝴蝶、沿阶草、蜘蛛百合、紫鸭址草等）形成绿色基层，以各种乔木、灌木、藤本植物形成层次丰富的景观环境。种植景观林，可选择的树种有：香樟、枫香、桃、木兰、米力楠、含笑、观光木、桂花等进行绿化。四、地质灾害影响分析阳朔县以泥盆纪古代砂页岩为主，西北则以寒武纪古代砂页岩或炭质页岩为主，除此之外，为第四纪红土和为数不多的硅质岩、硅质页岩、石灰岩等。由于地形的影响，加上地质和地层的不同，构成了阳朔县成土母质的性质也不一样，故阳朔县主要为如下几种成土母质：洪积物、冲积物、坡积物和红土母质4种。由于上述原因，阳朔县砾沙泥田、洪积潴育沙泥田、潮沙田、潮沙泥田、潮泥肉田、沙泥田、紫沙泥田、黄泥田等。用于种植芋的主要为洪积潴育沙泥田、潮沙泥田、潮泥肉田、沙泥田、紫沙泥田、黄泥田等。64 现状条件下项目区地质灾害不发育，地质灾害危险性小；地层岩性简单，地壳稳定，地质构造简单；工程地质条件中等；水文地质条件中等；地表局部存在软弱土、但经过详细勘察，局部处理，拟建区内虽为岩溶不发育，但也可能存在溶沟、溶洞等不良地质作用，但基岩埋藏较浅，对建筑物的施工与处理有利。该区域属地震少发区，历史上的地震记载极少，按中国地震烈度区划图（1990）该地区地震烈度为小于6度区，震级不超过五级。五、特殊环境影响（一）建设项目相关建筑控制要求项目尽可能不对植被破坏，减少对周围景观的影响。因此，项目的建设规划已满足上述要求。（二）建筑物颜色对景观的影响本项目建成后，基本采用桂北建筑的色彩及风貌，色彩上采用黛瓦、青砖和传统木结构的色彩搭配，取得与周边自然环境的呼应与协调。（三）建筑物体量对景观的影响新建建筑物中酒店建筑层数控制为2层，总高度控制在8米以下，退离公路红线距离100以上，并作绿化隔离带，满足阳朔县建设局规划要求，对周围整体景观的影响甚微。第十一章项目组织管理、人力资源配置一、项目管理体系项目管理的水平如何，直接影响项目的实施。再好的项目，没有科学的项目管理，都会导致失败。“百年大计，质量第一”。这是公司的至高项目管理准则。为项目管理达到优良水平，公司参考国际项目管理协会标准（IPMP）以及ISO9000的标准，依据我国建设项目管理的法律法规进行工程项目管理。二、项目建设阶段划分管理1、项目前期策划和确立阶段64 这个阶段主要工作：项目构思、目标设计、可行性研究和批准(立项)。2、项目设计与计划阶段这个阶段的工作：设计、计划、招标投标和各种施工前的准备工作。3、项目施工阶段这个阶段从现场开工直到工程建成交付使用为止。4、项目使用(运行)阶段包含精品农业种植、根艺博物馆、农业观光区经营管理等。三、项目责任体系与流程项目实行项目经理负责制。建设有效的组织是项目经理的首要职责，它是一个持续的过程，需要领导技巧，以及对组织结构、组织界面、权力结构和激励的理解。1、成立项目经理部。在项目经理统一管理下，对工程设计、施工、采购、监理以及质量控制等核心工作的规划管理与监督。2、项目经理的目标是要把人们的思想和力量集中起来，形成组织，使他们了解项目目标和项目组织规则，公布项目的工作范围、质量标准、预算及进度计划的标准和限制。3、明确和磋商项目经理部的人员安排，宣布对成员的授权，指出职权使用的限制和注意问题。4、项目经理有效的符合计划要求的投入，上层领导能积极支持项目。各方互相信任，具有很好的沟通和公开的交流，形成和谐的相互依赖关系。5、项目经理部成员避免经常变化，过于频繁的流动不利于组织的稳定，没有凝聚力，造成组织摩擦大，效率低下。6、为了确保项目管理的需求，对管理人员制定一整套招聘、安置、报酬、培训、提升、考评计划。四、项目安全生产管理64 项目施工的安全管理，主要是组织实施企业安全管理规划、指导、检查和决策，同时又是保证生产处于最佳安全状态的根本环节。项目施工安全管理大体可归纳为安全组织管理，场地与设施管理，行为控制和安全技术管理四个方面，分别为生产中的人、物、环境的行为与状态，进行具体的管理与控制，为有效地将生产因素的状态控制好，所以在实施安全管理的过程中，要正确处理好五种关系，六项基本管理原则。1、正确处理五种关系安全与危险并存；安全与生产的统一；安全与质量的包涵；安全与速度互保；安全与效益的兼顾。2、坚持安全管理的六项基本原则管生产同时管安全；坚持安全管理的目的性；贯彻预防为主的方针；坚持全员、全过程、全方位、全天候的动态安全管理；安全管理重在控制以及在管理中发展、提高。3、项目安全生产管理的措施编制工程施工安全文明专题组织计划。施工准备阶段在对施工区域的周边环境、地下管线、施工地质情况全面考察了解的情况下，做好安全文明生产的准备工作。基础施工阶段安全文明生产主要是防范土方坍塌、深坑井窒息中毒事故的发生。进入结构施工阶段做好各项防护措施和规章制度的执行，特别是钢脚手架、防坠落、起重作业、吊装等危险作业。装修施工阶段重点防范脚手架工程。竣工扫尾阶段要注意清理现场的作业安全。五、人力资源配置本项目管理需25人，具体的人力资源配置如下：项目经理办公室：项目经理1人、项目副经理1人；报建办证部：经理1人，工作人员1人；合同部：经理1人、助理1人；工程部：经理1人，工作人员3人；财务部：财务经理1人，会计主管1人、材料会计1人、出纳1人；办公室：经理1人，工作人员2人；营销部第十二章：经理1人，销售人员5人第十二章项目投资测算及及资金筹措一、投资估算范围投资估算范围为项目从筹建至竣工验收并达到设计生产能力时，按设计规定的全部配套用房工程、园内道路工程64 、土地整治及农田培育、配套设施工程、果树种植、景观植物种植、精品设施农业种植和公用设备及器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价（价格为到厂价）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2007年《广西壮族自治区工程造价信息》公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及广西壮族自治区有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、项目计算期计算期包括建设期和生产经营期，根据项目实施计划建设期确定为第一期24个月（2014年6月至2016年6月），第二期18个月（2016年6月至2017年12月）运营期确定为20年，则项目计算期为2014年至2034年。该项目投资全部由业主自筹。其建设资金使用安排：业主自筹资金使用的比例为：2014年安排55%，2017年安排45%。四、项目资金筹措及资总投资估算该项目投资全部由业主自筹。其建设资金使用安排：业主自筹资金使用的比例为：第一期24个月（2014年6月至2016年6月）安排55%，第二期18个月（2016年6月至2017年12月）18个月安排45%。运营期确定为30年，则项目计算期为2015年至2045年。本项目预计总投资为12000万元，其中，迎宾区1400万元，创意根雕博物6415万元，现代创意农业区2000万元，养生理疗区200万元，基础设施建设800万元，其他费用775万元，流动资金450万元。详见下表：64 阳朔县祥瑞休闲农业与乡村旅游项目投资总估算表序号板块/功能分区计算基础金额（万元）备注一迎宾区　　1主入口大门　100大型创意根雕　2生态停车场3000×200元60　3十二生肖迎宾广场广场建设10000×200元200十二生肖12×80万元960　商业配套800×1000元80建筑面积0.8万平米本项小计1400　二根艺博览区　1500罗汉20002根雕历史人物4415本项小计6415三现代农业区　1新技术新品种孵化中心1000　2珍稀种植组培中心450　3蛇国探秘50　本项小计500　四养生理疗区　健康理疗中心160健康食品种植基地40本项小计200五　基础设施建设600六　土地租用费160租地160亩；七其他费用7751　设计费按投资费用1%计取150　2勘察费按同类工程估算30　3环境评估费按同类工程估算10　4建设单位管理费按投资费用0.5%计755项目立项及评估费按同类项目估算306项目规划费按同类项目估算307基本预备费按投资费用3%计取450八流动资金450九合计1200064 第十三章、项目财务评价一、项目评价原则、依据及参数（一）原则1.遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；2.遵循费用与效益识别的有无对比原则；3.以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、清偿能力进行评价；4.在计算期内不考虑通货膨胀因素。（二）依据1、国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；3、建设方案；4、业主提供的基础资料。（三）评价参数项目建设期为42个月，财务评价计算期取2017年至2037年。项目融资前税前财务基准收益率为12%，项目资本金财务基准收益率设13%，基准投资回收期为8.3年。二、项目销售收入及税金估算本项目收益来自经营收入和销售收入两个方面。经营收入包括各项目的门票收入、住宿冷饮收入、营业收入、农副产品收入。第三年正式营运，按年接待游客年30万，每人消费300元，年经营收入为9000万元，年获利3900万元。投资收回期4年。本项目收入估算如下表：64 项目收入估算序号项目投资回收方式经营收入（观光区）门票价格(元/人次）每日客量（人次）门票年收入（万元）一（观光区）（一）根艺博览区经营性　　60　　1200　　2590　　（二）休闲观光农业（四）项目投资回收方式经营收入（养生理疗区）养生理疗农产品区消费基数（元/人次）每日消费客量（人次）年收入（万元）1健康理疗经营性5060010802高档农产品销售性10060021603土特产经营性802005704珍稀种子种苗销售性2005金线莲销售性2400（五）合计9000经营成本序号项目数量单位金额（元）备注二经营成本43001-6项合计1土地租金160亩33按2000元/亩测算2固定资产折旧577按20年折旧测算3营销费用450按经营收入的5%测算4营运成本2250按经营收入的25%测算5管理费用270按经营收入的3%测算6销售税金720按经营收入的8%测算三税前利润5248经营收入减经营成本四税后利润3900项目投资回报率18.5%，静态回收期4年三、财务指标分析本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标。财务内部收益率税前40.5%财务内部收益率税后32.4%64 每年利税为：5248万元每年收益为：3900万元投资回收期含折旧摊销期4年。经过年收支预测和财务分析得出项目全部经营收益率按平均收益率32.4%，大于中国人民银行发布的贷款利率，项目财务净现值为3900万元。则本项目在财务效益评价下是可行的。四、不确定性分析（一）盈亏平衡分析盈亏平衡分析以项目计算期2017年的数据为基础进行，该年总成本费用为4300万元，可变成本为万元，固定成本为577万元，年销售收入为9000万元，年税金及附加为1350万元，根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：BEP（利用率）=年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-销售税金及附加）×100%=40.79%根据计算数据绘制盈亏平衡分析图。盈亏平衡分析表明，该项目检测能力只需达到设计规模的39.30%时，业主就可以保本，说明项目具有一定的抗风险能力。（二）敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有建设投资、经营成本、产品价格。上述各单因素变化±5%、±10%、±15%时对项目财务内部收益率的影响程度见表盈亏平衡分析表明，该项目检测能力只需达到设计规模的40.79%时，业主就可以保本，说明项目具有一定的抗风险能力。从敏感性分析表和分析图可以看出，项目对上述各单因素变化的敏感程度从高到低依次为经营收入、建设投资、经营成本。在项目可行区域内，允许建设投资增加幅度为63.67%，经营收入下降幅度为52.23%，表明产品价格和建设投资的变化对财务内部收益率的影响较大，经营成本的变化对该项目的财务内部收益率的影响不大。敏感性分析表明产品价格是最敏感的因素，当售价降低40.79％时，项目内部收益率就降至设定的基准收益率。根据上述敏感性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。五、财务评价结论该项目的财务内部收益率（所得税后）为32.4％，财务内部收益率（所得税前）为40.5％，均高于行业基准收益率，资本金财务内部收益率为32.4％，满足投资者的要求。投资回收期为4年、低于基准投资回收期8.3年，说明项目的盈利能力较好。64 计算期内项目的资产负债率最高为1.74％，并逐年下降。说明项目财务状况良好、清偿能力较好。计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。第十四章项目风险分析一、项目风险因素l经营风险客源、价格、自然条件、服务质量、人力资源管理等因素，都可能对项目经营造成一定影响。l行业风险休闲旅游度假行业对社会经济的依托性比较强，任何一种不利条件都可能使本项目的发展受到制约。l市场风险居民消费特点、承受能力和变化趋势均是不易把握的因素，加之本项目投入成本大，这都构成了本项目的经营方向和投资选择的市场风险。l政策风险本项目与社会经济环境具有较高的相关性，国家的宏观经济政策和相关政策规定的变化，均可能增加本公司的经营成本，降低经营收入，影响收益水平。二、主要风险对策分析针对存在的风险，主要应从以下几个方面采取措施规避：l合理规划，避免滥建滥开发，保护好资源与环境；l系统分析国际、国内休闲旅游度假市场变化趋势，提供相应的产品和服务满足需求，并有适当的超前意识；l积极分析目标市场的容量与特点，加大旅游促销力度，提高本地旅游产品在市场上的占有率；l64 公司加强对从业人员的职业培训，加强安全教育和环境保护意识教育，使得项目建设得到可持续的良性发展。第十五章项目综合效益评价一、项目生态效益分析该项目建成后，将形成一个集休闲、精品农业示范、康体、游览、观光为一体的乡村旅游项目，树立一个生态的休闲旅游度假形象，增强景区山水资源涵养功能，保护景区生态和植被，使景区及其周边的生态环境得到进一步提升和改观，为周边地区的发展创造有利条件。1、增加植被，净化大气和水质本规划的实施将通过植树造林和广种花卉，增加旅游区的森林覆盖率，发展适合本地的生态养花业。这将减少水域污染，净化水质，同时造林种花工程还对净化气候、改善局部气候大有裨益。2、为生态建设提供资金支持和知识支持在项目的前期开发工作中，投入大量资金用于植树种花类的景观绿化工作，后期的经营中，将从经营收入中拿出一定比例的资金继续用于生态建设，投入大量资金做好生态观光农业的建设。3、促进当地居民和旅游者的环境保护意识通过开展生态旅游，使更多的当地居民直接从旅游业受益，使更多的旅游者享受到生态美，这样当地居民和旅游者可以从切身利益中认识到，生态质量的提高与生活质量的提高息息相关，从而大大提高社区居民和旅游者对生态保护和建设的支持。二、项目示范效应分析该项目作为桂林市第一家创意农业、设施农业、精品农业的乡村旅游示范点，在建设和经营上必然要求具有示范性，成为全市乡村旅游点学习的榜样，这样示范效应具体体现在三个方面：规划建设的示范效应：即要打造一批典范性的乡村旅游设施与景观，如乡村旅游廊道、乡村旅游标志性景观、鸟巢智能观光温室、根雕创意产业园64 等乡村旅游建筑与景观，体现在本土化、原生性等特点，同时也要讲究经济性原则，要求建设成本低但效果好；管理服务的示范效应：不仅在乡村旅游区管理体制与经营模式上具有示范性，而且在乡村游憩项目服务流程、乡村旅游服务标准等方面具有示范性。示范培训的带动效应：在设立广西乡村旅游示范基地的同时，要聘请和训练一批专业培训人员，对阳朔县乡村旅游从业人员、农户进行短期培训和教育，将乡村旅游发展中总结出来的经验和服务标准进行推广。三、项目社会效益分析1、改善投资环境本项目的发展将有利于阳朔核心旅游业，不破坏生态环境的产业结构，这将进一步改善阳朔县的投资环境，对区域发展具极大的促进作用。2、提升阳朔县的旅游形象本项目一旦推向市场，将进一步突出阳朔县祥瑞休闲与乡村旅游景区的形象，从而将进一步提升阳朔县的整体休闲度假形象。四、项目经济效益分析1、增加就业机会休闲旅游度假业是劳动密集型产业，可为当地居民创造诸多的就业机会，使当地居民参与到旅游产业建设中来。据估算，一个度假区10000个游客日可以创造13个就业机会。饭店创造的就业机会是平均数的2倍，约10000个饭店使用者日创造28个就业机会。这对于实现社会就业工程的贡献力是非常明显的。根据估算，本项目全部建成后，年客流量将达到50万人次，这将可以创造出约900个景点就业机会和2600个服务业就业机会。因此，本项目开发经济效益的直接表现就是能促进就业机会的增加。2、增加当地居民收入和财政收入本项目的开发将会直接带动地方经济的发展，增加当地居民收入，增加地方就业机会，提高地方财政收入。本项目20年内将预计上缴利税约5亿元，财政收入相当可观。3、产生乘数效应，带动区域经济增长本项目总投资1.2亿元，通过“投资—消费－收入－再投资—再消费—再收入”64 这一循环、周转的过程，对当地相关经济部门所产生的连锁效应和最终影响，包括直接效应、间接效应、诱发效应和继发效应。在这一循环、周转的过程中，旅游地经济总量相对于投入会成倍地增长，包括旅游区产值的增长、为旅游企业提供产品与服务的部门和企业的产值增长、以及旅游业从业人员会因旅游收入的增加而获得个人新增收入。如果按3至5倍的乘数效应来计算，本项目将带动地方GDP增长3亿至5亿元，为当地经济建设作出较大的贡献。第十六章项目研究结论一、结论（一）该项目符合国家政策，符合广西壮族自治区和桂林市的相关发展规划。（二）市场调查深入、细致，资料翔实可靠，可信度强。分析全面透彻，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。（三）项目选址恰当，功能分区配置合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。（四）项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，该项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。（五）项目建设有利于促进农业和旅游业的融合，建成后能充分利用当地特色自然资源，延伸农业产业链条，提高当地就业率，促进当地财政增收；促进当地社会主义新农村建设；同时利于提高项目区植被覆盖率，防止水土流失。项目经济、社会和生态效益明显。二、建议（一）建议业主严格按照项目规划和可行性报告内容进行建设，以确保项目建成后达到预期效益。（二）项目下阶段的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量，符合环境保护要求。（三）在已有的总体规划基础上，对观光园区的建设还要做更精细的策划和设计使之成为当地特色旅游景点。（四）建议加强经营管理，不断提高种植水平和旅游服务能力，规避和减少项目风险。（五）建议上级有关部门给予一定的政策扶持。64'