休闲生态农业开发项目可行性研究报告 80页

'休闲生态农业开发项目可行性研究报告 目录第一章项目总论1.1项目提要1.1.1项目名称1.1.2项目承办单位及项目法人代表1.1.3项目性质1.1.4项目建设地点1.1.5项目主要产品及产品方向和生产规模1.1.6主要建设内容和规模1.1.7项目建设期限及进度1.1.8投资规模和资金来源1.1.9主要经济技术指标1.1.10研究结论与建议1.2存在的问题与对策1.3可行性报告编制依据第二章项目建设背景及建设必要性2.1项目背景2.1.1国家有关政策2.1.2地方政策发展规划2.2项目建设的必要性2.2.1是发展农业和农村经济的需要2.2.2是农村产业结构调整、加速农业产业经营的需要2.2.3是扩大农村劳动力就业和增加农民收入的需要2.2.4有利于促进城乡融合，统筹城乡发展，建设和谐农村第三章项目建设条件分析3.1项目区概况3.1.1地理位置及区域范围 3.1.2自然资源情况3.1.3社会经济状况3.1.4项目相关产业发展现状 3.1.5项目建设地点选择3.2项目实施的有利条件3.2.1政策环境3.2.2项目建设有较好的基础3.2.3项目位于XX白云岩旅游区内3.2.4自然地理条件和区位交通优势3.3主要障碍因素及解决方案3.3.1主要障碍因素3.3.2解决方案第四章建设单位基本情况4.1建设单位概况4.1.1发展历程4.1.2现有产品4.1.3主营业务4.1.4企业制度4.1.5管理模式4.1.6人员结构4.2研发能力4.2.1企业自身的科研开发能力4.2.2技术依托单位4.3财务状况第五章市场分析与销售方案5.1国内休闲生态农业发展现状与趋势5.2市场分析 5.2.1休闲业态市场需求分析5.2.2牲猪市场前景5.2.3肉蛙的市场前景5.2.4市场供应分析5.3竞争力分析5.4项目经营策略5.5销售策略、方案和营销模式5.5.1推销策略5.5.2营销模式5.6市场风险分析5.6.1项目产品市场风险因素分析5.6.2防范和降低风险对策第六章项目建设方案6.1项目建设指导思想、原则及目标6.2项目布局6.3项目生产技术（设计）方案6.3.1项目技术总路线6.3.2牲猪养殖方案6.3.2生态观光果园建设方案6.3.3休闲渔业区设计方案6.3.4农家乐服务区设计方案6.3.5美蛙基地扩建方案6.4具体建设内容与规模6.4.1渔业区建设内容与规模6.4.4观光果园建设内容和规模6.4.5农家乐服务区建设内容和规模6.4.6总体项目公共建设内容和规模 6.5项目实施进度计划第七章投资估算及资金筹措7.1投资估算依据7.2项目建设投资估算7.2.1固定资产投资估算7.2.1.1渔业区建设投资估算7.2.1.2牲猪养殖场建设投资估算7.2.1.3美蛙场地扩建内容和规模7.2.1.4观光果园建设投资估算7.2.1.5农家乐服务区建设投资估算7.2.1.6总体项目公共建设投资估算7.2.1.7间接费用估算7.2.1.8预备费用估算7.2.2建设期银行利息估算7.2.3流动资金估算7.3资金来源及筹措7.4资金使用和管理第八章财务评价8.1财务评价依据8.2销售收入和销售税金及附加估算8.2.1销售收入估算8.2.2销售税金及附加估算8.3总成本费用估算8.3.1原材料8.3.2外购动力费8.3.3工资与福利费8.3.4折旧摊销费 8.3.5其它费用8.3.6财务费用8.3.7销售费用8.3.8租赁费8.3.9年经营成本8.4财务效益评价8.4.1盈利能力分析8.5不确定性分析8.5.1盈亏平衡分析8.5.2敏感性分析8.6财务评价结论第九章环境影响评价9.1项目对环境的影响9.2环境保护措施9.2.1施工过程环境保护9.2.2猪粪尿水无害化处理9.2.3生活污水处理9.2.4猪舍废气治理9.2.5病死猪处理9.2.6绿化美化生态环境9.3环境影响评价第十章农业产业化经营与农民增收效果评价10.1农业产业化经营10.1.1壮大主导产业和促进农业结构调整10.1.2产、加、销、服各环节利益相联结10.1.3辐射带动作用10.1.4农业生产市场化、组织化程度提高情况 10.2农民增收10.3其他社会影响第十一章项目组织管理与运行11.1项目建设组织管理11.2项目生产经营管理11.2.1组织机构11.2.2劳动定员11.3技术培训11.4劳动保护11.5卫生保护第十二章可行性研究结论与建议12.1可行性研究结论12.2问题与建议附表1固定资产投资估算明细表2总成本费用表3全部投资现金流量表 第一章项目总论1.1项目提要1.1.1项目名称XX镇休闲生态农业开发项目.1.1.2项目承办单位及项目法人代表项目承办单位:XX省XX县XX镇XX开发有限公司.法人代表:ZZZ1.1.3项目性质新建.1.1.4项目建设地点XX县XX镇大石村．1.1.5项目主要产品及产品方向和生产规模项目主要产品有鱼、牲猪、美蛙、水果及其它特种动物等,提供钓鱼、采摘、观偿、特色饮食等服务;达产期拟年产鱼100吨、牲猪20000头、美蛙100吨、水果600吨;日接待顾客能力500人次.1.1.6主要建设内容和规模新建100亩休闲渔业区、40亩养猪场、扩建美蛙养殖20亩、休闲果园1000亩、农家乐餐饮服务区20亩.1.1.7项目建设期限及进度 项目建设期限为2年,第一年完成固定资产投资的61.5%,即1520.6万元,第二年完成固定资产投资的38.5%,即953万元,并试运营.1.1.8投资规模和资金来源项目总投资规模3520.6万元，其中固定资产投资2473.6万元，流动资金1047万元．业主自有资金和吸纳股金1520.6万元，申请政策性专项扶助资金2000万元．1.1.9主要经济技术指标年均销售收入（万元）4461年均总成本费用（万元）2781.4年均利润（万元）1859.6投资利润率（%）52.82税后财务内部收益率（%）34.1税后财务净现值（万元）8742.3税后动态投资回收期（年）5.1(含建设期2年)1.1.10研究结论与建议该项目是XX县休闲生态农业示范项目和农业产业化龙头建设项目.项目符合国家产业政策和行业及地方政府发展规划，有利于促进XX县休闲生态农业建设和农业产业化发展，适应农业产业结构调整的发展方向.项目的实施，不但可为休闲生态农业的发展起到较好的示范推动作用，直接带动当地农民发展致富，而且项目承建主体能以项目为支撑，得以发展壮大.项目社会效益、经济效益、生态效益统一，具有投资少、见效快、成本低、风险小、效益高等特点. 该项目符合产业政策,各项效益指标均可接受,业主已为项目做了大量前期工作,建议上级对本项目给予重点支持，在资金上给予重点倾斜.1.2存在的问题与对策从敏感性分析可以看出，项目效益对产品销售价格和经营成本较为敏感.建议项目承建单位，在项目投产后一定要加大产品宣传和营销力度，抓好管理，降低生产成本，确保产品质量，树立品牌，做到以质取胜.1.3可行性报告编制依据（１）党和政府有关发展农村经济的方针、政策；（２）国家发展农业产业化经营的有关政策；（３）中华人民共和国国民经济及社会发展第十一个五年计划纲要；（４）《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》；（５）XX国民经济和社会发展“十一五”计划纲要；（６）XX县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要． 第二章项目建设背景及建设必要性2.1项目背景2.1.1国家有关政策XX县XX镇休闲生态农业开发是根据国家发展第三产业,特别是发展休闲农业、生态农业及循环经济的政策,并适应当前经济和社会发展需求而提出的一个重要休闲生态农业产业化建设项目.休闲产业及生态农业作为颇具发展潜力的行业，早已进入党和国家政策支持的领域.近年来党和国家把立体生态型的休闲农业等服务业作为重要的经济增长点，制订了一系列方针政策.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划钢要》（以下简称《纲要》）第十八章“促进服务业发展的政策”中提出：“……要放宽准入领域，建立公开、平等、规范的准入制度，鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重.采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新型产业和新型业态的发展，促进服务业标准体系建设，推进服务业标准化.”《纲要》第十七章“丰富消费性服务业”中提出：要“继续发展观光旅游，开发休闲度假……，完善自助游服务体系.”该项目也符合国家循环经济发展政策,是生态农业与循环经济结合的有效模式.为了解决传统生产方式带来的诸多弊端，在当今世界，一种新的发展模式—— 循环经济正越来越受到党和国家的高度重视.中共十六届五中全会指出，要大力发展循环经济，加大环境保护力度，切实保护好自然生态、认真解决影响经济和社会发展特别是严重危害人类健康文明的突出环境问题，在全社会形成资源节约的增长方式和健康文明的消费模式.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一五年规划》第六篇《建设资源节约型、环境友好型社会》指出：落实节约资源和保护基本国策，建设低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型和环境友好型社会.“坚持开发节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，在资源开采、生产消耗、废物产生和消费等环节，逐步建立全社会的资源循环利用体系.”《中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》﹙即2007年中央1号文件﹚更是全面而又具体地阐述了党和国家关于社会主义新农村建设的新政策.《意见》着重提出：要“按照高产、优质、高效、生态、安全的要求、调整优化农业结构.……积极发展特色农业、绿食食品和生态农业，培育壮大主导产业.”“加快发展循环农业，要大力开发节约资源和保护环境的农业技术，重点推广废弃物综合利用技术，相关产业链技术和可再生能源开发利用技术.”.《意见》进一步提出：要“ 发展农业产业化经营.要着力培育一批竞争力、带动力强的龙头企业和企业集群示范基地，推广龙头企业、合作组织与农户有机结合的组织形式，让农民从产业化经营中得到更多的实惠.各级财政要增加扶持农业产业化发展资金，支持龙头企业发展”.2.1.2地方政策发展规划自2005年5月以来，中共XX县委、省人民政府和XX市委、市政府就如何发展民用工业、农村第三产业特别是休闲农业召开了5次会议.在2005年6月24日召开的发展农村第三产业暨观光休闲农业会议上，领导同志强调要把观光休闲农业作为重中之重的工作来抓.抓发展观光休闲农业要加大政策扶持.并指出：经营休闲农业，仍属于农业经营范畴，是农村一产业的三产业化，因而强调对休闲农业的发展要落实以下扶持政策.一是资金政策.省设立休闲农业发展专项资金，对经过评估符合规划的重点休闲农业项目进行投资补助或贷款贴息，对项目区及周围地区的道路通讯等基础设施建设、项目开发和人员培训进行扶持.要求金融机构对休闲农业项目列入信贷扶持范围和相应的贷款计划，对重点项目优先给予信贷支持.二是税款政策.休闲农业本质是农业，应享受农业和农业产业化有关税收优惠政策.三是规划和用地政策.在政策许可范围内，对其中小部分改变土地使用性质，仍以农业生产活动为主体的休闲农业项目，按农业内部结构调整地执行.《XX 优势农产品区域布局规划》要求：大力扶持农业产业化龙头企业，结合我省实际，制订落实国家八部委关于支持农业产业化发展的配套措施.要打破所有制界限，不论何种性质的龙头企业，只要有利于农民增收、有利于优势产业的形成、有利于提高农业竞争力，都要一视同仁地给予扶持.要鼓励各类企业之间及企业与其经营主体的联合.要建立与优势农产品产业区相适应的经营主体和产业组织结构，大力推进产业化经营.大力扶持规模养猪场、专业大户、租地农户、家庭农场、农业服务公司、产加销一体化等多种形式规模化经营组织.《XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定“十一五”期间以循环经济为基本发展战略，规划以土地的节约和集约利用为基础，以资源的高效和循环利用为核心，以废物的“减量化、再利用、资源化”为原则，以生产的低消耗、低排放、高效率为特征，转变经济增长方式，促进可持续发展，建设资源节约型、环境友好型社会.推动不同行业合理延长产业链，加强对各类废弃物的循环利用，推进企业废物“零排放”.在全社会建立节约、环保、科学、合理的消费结构和生产结构.大力推进绿色环保产业和循环经济发展，广泛开展工业生态、农业生态、人文生态、绿色生态建设，发展生态经济，建设生态社会.到2010年，单位GDP综合能耗下降10%，资源循环利用率达到30%.作为一个规模农业产业项目,该项目完全符合地方产业发展规划要求. 2.2项目建设的必要性2.2.1是发展农业和农村经济的需要休闲生态农业产业是对实现外交流的窗口，是传统农业与三产服务业有机结合的一个新兴产业，是农业一产业的三产业化，是农业产业化的一种新选择、新亮点.休闲生态农业利用休闲特性、餐饮娱乐、生态景观、自然生态及环境资源，结合农业经营活动、农村文化及农家生活，为居民提供休闲活动，是实现城市居民对农业及农村生产生活方式体验的有效途径.它是将农业生产主体及其环境和休闲观光游憩活动相结合的一种活动型态.休闲生态农业所表现的是结合生产、生活与生态为一体的新型服务业态和新型农业发展模式，在经营上更是结合了农业产销、农产品加工及游憩服务等于一体的农业新型式、新发展.休闲生态农业的出现为传统农业和农村经济提供了新的发展模式和发展空间，延长了传统农业发展产业链.本项目实施可为全县发展农业新的业态和农村经济新型式将起到较好的示范推动作用.2.2.2是农村产业结构调整、加速农业产业经营的需要 从发展的角度看，休闲生态农业是将休闲服务业和生态农业产业有机结合、是将集约经营模式和有限资源循环利用有机结合、是将传统农业和农林牧副渔大农业有机结合，这是调整农业产业结构的有效的新型模式.合理调整农村产业结构，有利于提高资源的利用率，给社会带来更多的财富.因此，本项目建设是调整当地农业产业结构的重要措施，是农业产业改造和升级的重要途径，是当地乃至全县农业产业化的一种新选择.项目将较好地推动全县休闲生态农业的发展，为全县农业产业结构调整展示出全新的领域、全新的思维、全新的发展方式.2.2.3是扩大农村劳动力就业和增加农民收入的需要近年来，当地农民通过劳务输出和发展民用工业，转移了部分农村劳动力，扩大了农民的就业门路，但还很不够，依然存在大量的富余劳动力.项目所在的XX镇5.2万人，其中劳力3.6万人，在3.6万劳力中大约还有富余劳力1.5万人左右.2006年全镇农民年人平纯收入不足1500元.本项目建成后，将凭藉其新型的休闲生态农业产业业态而吸引大批客人，在该产业获得发展的同时，与之紧密相关的交通输业、商业、饮食业等农村二、三产业也必将获得显著的发展，从而增加农民就业机会和达到增加农民收入的目的.2.2.4有利于促进城乡融合，统筹城乡发展，建设和谐农村本项目主要是吸引城镇居民来观光体验，将增加城市居民和农村居民之间的交流与沟通，使城乡之间形成一个互为产品、互为市场的格局.这样可形成城乡经济、城乡文化、城乡社会之间的过渡带，从而带动区域经济结构的优化. 第三章项目建设条件分析3.1项目区概况3.1.1地理位置及区域范围项目位于XX县XX镇大石村.XX县地处湘中腹地，南抵XX市、XX县，东北靠涟源市，东南邻邵东县，西接隆回县，北靠新化县、冷水江市，位于东径111°8’-111°50’、北纬27°15’-27°38.全县土地面积1763km2，人口75.1万人.XX镇地处XX县西南部，东接大新乡，南邻新田铺镇、小塘镇和隆回县高坪镇，西界迎光乡，北与龙溪铺镇毗连.离XX市40公里,XX县42公里.镇政府所在地XX，昔为通商大口埠，设驿铺，故名.明清时，是宝庆四大名铺之一.镇辖区域面积160.8平方公里，有耕地面积3.577万亩，其中水田2.537万亩.全镇51个村﹙居﹚民委员会.项目地点位于XX镇西北方向的大石村，离XX镇政府6公里，迎光乡政府5公里，全村9个村民小组，1000余人.3.1.2自然资源情况1、气候资源.项目地属中亚热带季风湿润气候区，光、热资源充足，年平均气温17.1℃，全年≥10℃天数246天，春夏季日平均气温高于20℃，全年活动积温5380℃，年降雨量1788毫米，年平均日照1475.5小时，无霜期285天左右，适宜多种动植物种养.2、水资源.项目所在地位于资江的支流——石马江的西岸、石马江畔.石马江流域位于XX 县西南部，属资江的一级支流.发源于隆回县首望亭，经隆回高坪流径XX县迎光、XX、新田铺、小塘等乡镇.在大石村及其周边村的流程达3公里以上.大石及周边村水资源充沛，物产富饶.3、土壤资源.项目所在村总土地面积2.86平方公里，山地1012亩，有耕地面积1026亩，其中稻田953亩.土壤以河流冲积物、板页岩、石炭岩等发育而成，土层深厚，有机质含量1.5%—2.5%，PH值为中性或中性略酸.3.1.3社会经济状况XX镇矿产资源十分丰富，素有“宝地”之称.境内有维尼伦石灰岩、铅、锌、金等大型矿藏.XX县昆仑矿业有限责任公司就建在该镇内，现年产黄金4000多两，约占全县年产黄金量的一半.镇内白云铺铅锌矿总储量在500万吨以上.加上独特的区位和交通条件，使得当地经济比较活跃.项目所在行政村物产丰富.农业产品有稻谷、红薯、花生、油菜籽、茶油、烤烟、柑桔等，其中柑桔、油菜籽、茶油、花生等在当地稍有特色.近年来，项目村大力调整农业产业结构，发展优质稻、优质玉米、优质无核柑橘与生猪养殖，农业生产呈现较好的发展势头.  3.1.4项目相关产业发展现状  XX镇不仅矿产资源十分丰富，而且是重要的旅游胜地.境内有“宝庆十景之一”的白云岩风景名胜区、湘南道教圣地文仙观、关圣寨、大名山及田心温泉等旅游资源.白云岩古有“白云樵隐”之称，白云庵系宋代初所建，是XX 重点文物保护单位，常年游客如织；文仙观1996年列为省重点文物保护单位，民国时期为湘南最大宗教古建筑群，现保留有三座古殿，常年有各地宗教信徒前来膜拜；关圣寨座落在程井坳村，清咸丰九年(1859年)修筑，寨旁一石灰岩溶洞内清泉长流，夏日间常涌出红水，洞口昔时立有关帝庙，今有庙基石脚，附近现尚存部分清代建筑群；大名山为当地最高山峰，上有寺庙，是附近游客和信徒常去的地方；田心温泉位于大名山下，为碳酸钠型低温泉，药浴功能较好，服务设施齐全，年接待游客达3万人次.项目所在地位于该旅游线路上，距最远白云岩8公里，距最近文仙观2公里.3.1.5项目建设地点选择该项目是建立在业主规模养蛙的基础之上.业主现有的养蛙基地是经有关专家深入场地反复勘察、踏看、分析和比较，建在大石村境内（文仙山下），养蛙在此基础上扩建.同时养猪场、钓鱼池都建在蛙场附近，便于资源利用.休闲果园建在文仙山园艺场，离文仙道观仅1公里，有碎石公路通往项目养殖场地.项目村距巨迎公路（XX到迎光的通乡油路）1公里，通过巨迎公路到S217省道仅6公里、距XX市39公里，距XX县城41公里.项目地与外界联系通畅.3.2项目实施的有利条件3.2.1政策环境 近年来，休闲农业已在我国部分地方发展起来了，并且引起了国家有关部门的重视.国家农业部在我国农业发展规划中明确提出：要适应消费市场的变化，在有条件的地方积极发展休闲农业.要求强化扶持，典型引导，坚持项目带动战略，以民间的现有休闲农业发展为基础和民间投资为主体，加大财政支持力度.采取政府立项补助，先建立若干示范点，进行重点扶持，重点支持道路的整修，停车场、路灯、公厕等公共设施的建设，生态环境的维护和产品品牌的宣传，重点支持开展休闲农业的综合系统研究，探索休闲农业发展的模式和以及休闲农业发展的政策目标，摸索建立休闲农业品牌和围绕休闲农业基地建设的系列产品开发与服务内容范畴，逐步带动休闲农业的全面发展，从而促进我国农业的转型升级.政策支持是本项目建设的强大动力.3.2.2项目建设有较好的基础项目业主现自有美国青蛙养殖基地6亩，现协议租赁20亩场地扩建；已协议租有牲猪养殖场占地40亩，租赁适于渔业开发的改田河道100亩，拥有30年承租期园艺场一个，占地1000亩.业主在美国青蛙养殖、牲猪养殖、特种养殖及果树栽培等方面积累了丰富的经验.因此，项目建设底气较足，尤其是具有充分的土地资源和可靠的技术.3.2.3项目位于XX白云岩旅游区内XX县白云岩旅游区是以白云岩风景名胜区为主体，并由文仙观、关圣寨、大名山和田心温泉等名胜古迹组成.白云岩景区佛教和道教文化源远流长.白云岩旧时为宝庆XX十二景之一，素有“小南岳”之称.白云庵、关龙亭、毗庐寺、白云樵隐等古建筑是一部历史“百科全书”.白云庵门依岩洞而筑，洞高2丈余，宽约5尺.据明代高僧大错（钱邦芑）在游记中记载，洞壁有天然的观音（普陀）像，系钟乳凝结而成，“眉目、手足毕具”.宋理宋宝祐年间（1253—1285）法号为宝鉴的游僧在观音像前坐化，于是“ 远近朝礼、山径乃辟”，使这里成为香火胜地.白云庵下方有毗庐殿，亦称毗庐阁，或称“中庵”.现上、中、下三庵，共有尼姑十余人，洞内有细泉水供饮用.游客和进香者常年不断，尤以秋日为盛.作为中国著名佛教胜地之一，多年来，佛、道二家将其当作既可隐居又可长生的神仙福地.我国佛教源远流长，中、老年人，特别是中老年妇女信奉佛教的居多，信奉佛教成为他﹙她﹚们文化生活的重要组成部分.特别是观音诞辰、成道日和每年8月份、9月份和10月份等，各地香客络绎不绝地向白云岩佛寺顶礼膜拜，以至于佛寺前人头攒动，人山人海.不仅汇聚XX、XX的香客，而且还有冷水江、新化、娄底、涟源、安化等省内各地的善男信女，近年来外省来的香客也呈迅速增加的趋势.自2005年S217省道XX镇白云铺村地段到白云岩风景名胜区的公路硬化后，白云岩风景名胜开发条件得到了较大的改善，游客的数量明显增多.2004年到2006年年底共接待旅客30万人，2006节假日特别是黄金周日接待2500人左右.县内与白云岩景区一脉相承的还有白水洞风景区、资江小三峡风景区等，并与新化县的梅山龙宫、冷水市的波月洞等景区构成了湘XX的旅游圈.项目所在地就在文仙观景点下，距离白云岩景区也仅8公里，距白水洞仅47公里，距资江小三峡景区仅30公里，距新化梅山龙宫仅52公里，距冷水江波月洞景区仅45公里.本项目以生态农业与特种种养特色吸引休闲游客，对全县旅游景区起到较好互补作用.3.2.4自然地理条件和区位交通优势 项目区远离城市、交通主干道，附近没有工矿企业；大气环境质量符合国家大气环境质量标准GB3095—1996所列的一级标准，灌溉水质量符合国家灌溉水质GB5084—89标准，生产用水有保证，地表水和地下水质清洁无污染，水域和水域上游没有对产地构成威胁的污染源；土壤质量符合国家土壤质量环境标准中的二级标准，土壤无污染源污染.项目区远离交通干道，周边没有工矿企业.大气、土壤和水质均无污染.项目所在地位于XX县、隆回县、冷水江市的交汇处.距XX镇政府6公里，乡村水泥公路贯穿于大石村和文仙村，交通便利，四通八达，东面是石马江河，修有胜利电站，水利资源十分丰富.项目基地一面临河，三面环山，河水清澈，四季长流，环山繁茂，郁郁葱葱.整个养殖场座北朝南，冬暖夏凉，风景优美，是发展休闲生态农业的天然场地.项目所在地通过巨迎公路连接S217省道.通过S217省道，畅通于全县和全国各地.XX县地处湘中腹地，位于XX市、娄底市、冷水江市、涟源市等城市环抱之中，具有得天独厚的区位优势，素有“湘中黄金宝地”之称.XX县隶属于有700多万人口XX市，位于XX市区北面，县城新区大坪离XX市区仅3km，并已纳入XX百万人口城市规划.水陆交通十分便捷，207国道、217省道贯穿全境，35条县乡主干道纵横交错，四通八达；湘黔铁路跨县而过，设有石泉铁路货运站和国家储备物资铁路专线货运站；资水过境54公里，一年四季通航；80米宽的蔡锷大道连通XX市区，经蔡锷路上上瑞高速公路和XX火车站只需几分钟，基本实现与XX市区同城化.洛湛铁路、上瑞高速公路等主要交通干线的开通，使得交通更加便捷.从XX 到省会长沙240公里，只需两小时；到广东市790公里，只需要8个小时左右；已建成和正在规划建设中的邵怀（XX—怀化）、常德、吉邵（XX—吉安）、太澳（山西太源—澳门）高速公路均在XX建有出入口，怀化经XX连接京广线的铁路将把XX、XX融入铁路和高速公路网络枢纽，区位、交通条件将更加优越.县内乡乡通油路，村村通公路.3.3主要障碍因素及解决方案3.3.1主要障碍因素该项目建设主要障碍因素是资金缺口.项目建设单位在经营理念、管理水平等能够适应项目需要.但本项目实施，需要较多的资金投入，资金缺口的矛盾将比较突出.3.3.2解决方案多渠道筹措资金，争取项目支持资金和银行贷款资金；项目经营单位扩股，广泛吸纳员工的闲散资金，争取更多的股金参与项目的资本运作，强化企业内部管理，开源节流，杜绝浪费，减少非经营性开支，提高服务质量和企业信誉，缩短资金周转，加快资金回笼. 第四章建设单位基本情况4.1建设单位概况4.1.1发展历程XX县XX开发有限公司是新成立的民营企业，是建立在XX县XX有限公司的基础之上，以其经营业绩作基础.XX县XX有限公司是由业主于2000年组建的民营企业.业主怀着建设社会主义新农村的美好愿望，毅然回到家乡，带领农民开展生态养蛙，通过多年的发展，公司的美国青蛙养殖场从小到大，公司目前主要经营范围不仅是养蛙，而且还有作为蛙生态链的牲猪、葡萄、柑桔和泥鳅等.美蛙产品销往XX市、娄底市、湘潭市、长沙市，并远销深圳、东莞等地，现已成为XX县生态种养示范基地.公司位于XX县XX镇的大石村，离S217省道6km，通过S217省道直接连接潭邵高速公路和洛湛铁路.通过逐年扩展，现有美国青蛙养殖基地6亩，承租改道河田100亩，承租乡农场一个，占地1000亩.在党的十六届五中全会关于建设社会主义农村的战略决策感召下，公司果断决策，在现有基础上，扩展生态农业范围，改变农业产业业态，向休闲服务业发展.因此，项目将为发展休闲服务业、生态农业及循环农业起到较好的示范推动作用.建立在XX县XX有限公司为基础的XXXX县XX开发有限公司就有了较高的起点.4.1.2现有产品公司主要产品有肉蛙和种蛙，少量生产牲猪、葡萄、柑桔等.4.1.3主营业务 肉蛙及少量牲猪与果品的生产与销售.项目建成后，产品主要方向有水产、牲猪、肉蛙、水果等，并提供休闲观偿、钓鱼、采摘、科普实践、餐饮娱乐等服务业态等.4.1.4企业制度公司作为民营企业，以建立一套与国际接轨、符合WTO游戏规则、符合自身发展的管理体系为目标，积极推进企业制度改革.一方面打破家庭式的企业管理制度，实行董事会领导下的总经理负责制.另一方面公司从完善生产、人事、财务、营销、信息、产品开发等管理制度入手，建立了部门管理责任制，充分发挥集体和个人的智慧与创造力.4.1.5管理模式公司实行总经理负责制，总经理全面负责公司的生产经营决策.部门经理实行聘任制，从事技术性较强工种员工实行合同制，对从事简单操作的员工，根据生产需求招收临时合同工，实行按件计酬制.4.1.6人员结构已有员工XX人，其中中级以上职称的XX人.其知识结构为大专以上学历XX人，中专学历XX人，都是有实践经验的职员.根据项目需要，拟招收聘请一批员工，其中兽医师、园艺师及相关技术人员XX人，兽医兽牧、动物营养、园林园艺等专业毕生的大中专学生XX人，基本满足项目需要的技术力量.4.2研发能力4.2.1企业自身的科研开发能力 公司不仅具有较雄厚的技术力量，而且成立了科研开发小组，专业从事新品种引进和新技术攻关，狠抓科技创新，提高产品质量和科技含量.4.2.2技术依托单位项目建设以XX农业大学、XX林学院和XX研究所为技术依托单位.聘请XX研究所XX研究员为技术顾问.XX是XX研究所首席科学家、博士导师；拟成立科研机构，加强与同仁企业的技术合作和技术攻关，狠抓科技创新，提高产品质量和科技含量.4.3财务状况XX县XX有限公司现有总资产796.16万元，其中固定资产净值577.21万元.2005年实现总产值268.14万元、利润73.90万元；2006年实现总产值352.99万元、利润116.58万元，资产负债率为29.22%，没有长期负债. 第五章市场分析与销售方案5.1国内休闲生态农业发展现状与趋势 20世纪70年代休闲生态农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了各种专业的休闲农业区，如休闲果园、休闲渔业、特种种养观光、奇异农业、新型科技农业等，产生了各种休闲农业经营模式.有的还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动，如法国农村的葡萄园和酿酒作坊很多都是对外开放的，游客不仅可以参观和参与酿制葡萄酒的全过程，而且可以在作坊里品尝，在作坊里亲自酿酒并将酿好的酒带走，享受与城市商店里买酒不一样的自然乐趣.这些葡萄园和酿酒作坊的旅游收入往往高出他们的葡萄和葡萄酒加工的收入.我国台湾地区在20世纪70年代逐渐达到中等小康生活水平，人们的生活方式和消费方式由劳动型转向休闲型后，开始陆续将果园、农场于农闲或假日对外开放，让社会大众参与，于是休闲观光农业在台湾出现.休闲农业经过单一模式发展逐步向多类型经营，生态农业的内容也由生态体系具有的绿色环保和无公害的单一性向高科技、多角度和循环利用的集约化高效化立体化特殊化形态发展，纯粹的低效的农业第一产业形态特征已被第三产业和第二产业所取代，产生的效益远远超过第一产业形态形成的价值.目前全国各地拥有1000多家休闲观光农业庄园，已成为一种新兴的农业发展形态.上世纪90年代后，随着我国人民生活水平提高，休闲农业和乡村旅游也应运而生.一些有特色的休闲农业基地，如福建漳州的花卉、水果大观园，厦门华夏神农大观园，山东枣庄石榴园，海南亚珠庄园等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径.据介绍，目前广东省已有80多个观光果园，每年接待游客400多万人，收入达到10多亿元.将环保、特色、科技与休闲结合起来是生态农业发展的重要趋势.随着经济的发展，回归自然的呼声越来越高，保护环境、维护自然的意识不断增强，这既是休闲生态农业得以兴起和发展的源泉，也是休闲生态农业赖以存在的根本.因此在建设发展和经营上，要注意体现休闲特色，突出农庄风貌和丰富乡土文化内涵，显现其独特的风貌.5.2市场分析5.2.1休闲业态市场需求分析（1）从休闲生态农业的功能看.休闲生态农业是指利用农业景观、自然生态、环境资源及特色农业产品等，为人们提供人们休闲观光与生活体验服务，是结合生产、生活与生态三位于一体的新型农业生产业态，在经营上表现为产、供、销及旅游休闲服务等三级产业于一体的农业发展形式，是现代农业发展的一个重要途径. 发展休闲生态农业，游客不仅可观光、采摘、体验、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐，甚至部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、亲自实践.休闲生态农业可以增加农业与农村发展的功能，增进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展.休闲生态农业还可以通过寓教于乐的形式，让参与者更加珍惜农村的自然文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，进一步增强人们保护自然、保护文化遗产、保护环境的意识.由于这些功能，休闲农业开始得到了各级政府的高度重视，也得到全社会的广泛认同，故近年来在各级政府的推动下，社会也对休闲农业发展的需求呈迅速增长的趋势.（2）从城镇的迅速发展和城镇人口生活方式发生变化的情况看.当前世界的平均城市化水平达50%左右，美、英等发达国家城市化水平达80%；从国内情况看，2004年年底全国共有建制市662个，建制镇20312个，城镇人口4.806亿人，城镇化水平37.3%，预测到2020年将达到53%；我省现有城市29个，建制镇1055个，城镇人口为1937万人，城镇化水平为29.8%，城镇化水平在全国31个省、市、自治区中居第21位，预计到2020年将达到51%左右；XX 市现有城镇92个，城镇人口143.09万人，城镇水平为28%.市政府规划到2010年城镇化水平要达到42%，意味着要增加91万城镇化人口，如XX市区人口要由目前60万人扩大100万人，市区面积要扩大到100平方公里.我县现有建制镇11个，城镇人口10.07万人，城市化水平只有13.8%，远远低于全国、全省、全市水平.预测到2010年全县城镇人口将突破18万人，其中县城将超过12万人，县城建成区面积将扩大到12.4平方公里.城镇居民的生活方式发生了根本性变化.首先，经济快速发展和良好的效益是伴随激烈的竞争才成就的，人们无不处于一种高强度、快节奏的生活状态中.正是这种原因促使人们在工作压力之余选择一面适合身心健康的消费方式，调节生活节奏、释放生活压力.旅游和到农村里去休闲成为人们调节生活、释放生活压力的首要选择；其二，城市钢筋水泥丛林使城镇人隔绝与大自然的接触，而城市人的祖辈或本人就来自大农村，在他们的骨子里有一种向往农村、回归大自然的“根” ，钢筋水泥丛林越是隔绝他们与大自然的亲近，他们对农村的向往就越强烈.农村休闲生活已成为城市人生活的一种新时尚；其三，城市人的收入水平和消费水平在迅速提高.资料显示，我国城市人均收入水平已接近了1000美元，达到6000多元人民币，即接近中等水平.根据发达国家的经验，进入中等收入水平以后，人们生活方式和消费方式开始由劳动型转为休闲型，用于吃、住、穿的消费在整个消费结构中的比重迅速下降，休闲便成为人们新生活的重要组成部分；其四，人们的休闲时间也快速增长.周末双休、法定节假日、黄金周长假、带薪休假等的落实，人们的休闲时间只会越来越多.加之交通运输的便利，也带来了文化生活和休闲消费需求急剧增长.城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲果园需求增长上.本项目集休闲钓鱼、观光果园、生态农业、特种种养、农家乐服务及农村于一体，充分利用农村当地生态环境、农业资源、农民劳动生活场景，举办生态农业休闲观光旅游活动，迎合了城里人远离都市、循迹山野、回归自然、返朴归真的需求心理，因而具有广阔的市场前景.5.2.2牲猪市场前景 目前猪肉供应与需求的基本平衡被打破，阶段性和区域性供应不足的情况时有发生.据有关专家预测分析：这种状况在未来5年左右还难以改变.首先，国内中西部地区作为生猪的主产区，受传统习惯、经济基础和技术条件限制，仍以分散养猪为主，规模化养猪和工厂化养猪在较长的时期内还难以成为养猪的主流.而分散养殖利润空间较小，劳动生产率低，报酬并不多，在市场价格波动的情况下有时还要蚀本，市场竟争力较差，养猪作为主要收入来源的收入结构受到严重的挑战.与打工收入相比，分散养猪收入在农民收入结构中的比重大幅度下降.更多的劳力把外出打工作为收入的主要来源，所以中西部农村劳力潮水般的涌出，都跑到大城市和沿海地区打工去了，许多农民家庭不愿养猪，也不养猪.过去养猪户占农村总户数的90%以上，而目前减少到50%左右，有些地方减少到30%以下.农村散养“大军撤退”，而规模化养猪又发展缓慢，这是近年来分散养猪总量大幅度减少、猪价居高不下的主要原因之一.在专业化养猪的冲击下，更受市场对资源和劳力配置作用，今后分散养殖的数量还有大幅度减少.为了环境卫生，也为了对养猪安全质量管理实行有效调控，各级政府将对养猪户实行条件限制，未能满足条件的不准养猪；那么受到限制将又主要是分散养殖户.这在客观上将限制中西部养猪数量的“扩张”和对市场供应的饱和. 其二，东部地区和沿海经济发达地区，由于生猪养殖场固定资产成本、水电价格、劳力价格和排污成本远比中西部地区高，在价格上没有竞争优势，不少养殖场在前些年市场疲软的冲击下倒闭.特别是随着国家环保总局、国家质量监督检验检疫总局《畜禽养殖业污染排放标准》发布实施后，各沿海城市和经济发达省市正在采取切实的措施，对城市内养猪场予以取缔，城乡结合部也不准养猪，农村养猪只准专业户养殖，不准散养，因而大大压缩了生猪生产规模，减少饲养量，其猪肉市场供应主要依赖于中西部地区，形成了越来越明显的销区市场.沿海城市和东部地区从生猪自养以立足基本自给，到主动开始放失自养并主要依靠调入是当前生猪市场变化的一个重要信号，也是中西部地区发展养猪业一个利好的消息.但国内生猪主产区争夺沿海城市等销区的竞争也比较激烈.加强生猪安全质量管理和流通环节已成当务之急.其三，随着近年我国有关畜产品进口关税从目前普通税率45%、优惠税率25%，下降到12%左右和关税配额将取消，国外猪肉及其制品进入我国明显增加，但国外猪肉制品虽有质量优势，但从价格因素考虑，由于其生产成本与关税因素的影响，并考虑国人消费鲜肉的习惯，进口猪肉及其制品很难在我国占有较大的市场份额.相反，由于国内生猪价格上的优势和加入WTO后国外关税的降低，国内冻结肉等肉食产品更多地进入国外，并具有较强的竞争力.近年来我国猪肉大量进入日本、韩国、俄罗斯等国外市场，呈现出较好的发展势头.5.2.3肉蛙的市场前景今年蛙价稳定上升，从2007年的4月份的15元、公斤上涨到了8月份25元、公斤，价格比去年同期高5-8元、公斤.而前几年6-9月的价格仅为9-12元、公斤.蛙价上涨原因在于,就XX而言, 规模养蛙场很少,而且养殖一般存在这样的现象：行情好时一哄而上，你养我也养；行情差了,你散我也散.在过去的市场迭宕中，不少的养蛙户吃了苦头，所以近年来绝大多数农户不敢涉足于养蛙.我省的肉蛙很多是从江苏等地调.随着人们消费水平的提高,蛙的供需又出现了求大于供的局面，市场价格也一涨再涨.根据项目建设单位多年养殖蛙的经验，XX蛙市价格基本是稳定的.只要合理养殖,结合高科技高效养殖,进一步降低成本.蛙肉在今后较长一段时间内，市场前景是非常看好的.5.2.4市场供应分析本项目的“产品”是为游客提供休闲服务.在XX，休闲农业项目早已进入实质性经营阶段，如休闲钓鱼、观偿果园等，但比较分散，经营机制不健全.例如，有的承包鱼塘的农户是被动地同意城镇和机关单位的人们前来鱼塘垂钓，缺乏配套设施服务和软件服务，这仅是休闲渔业的原始状态，没有企业的动作机制，服务项目非常单一，适应不了人们对现代休闲农业项目的需求，更缺乏品牌建设，在市场上没有竞争力.目前当地尚没有实质性的企业进入休闲农业领域，从整体上讲，XX县的休闲农业尚处于萌芽状态，没有形成产业.XX 市休闲农庄发展速度快，但规模比较小，布局不合理，缺乏准确的市场定位.缺少名园、名果、名牌、名项目等，无法提高休闲农业的市场号召力和提升休闲农业的知名度，休闲农业还处在自发无序的状态，有明显的盲目性.在软环境方面，由于现有的休闲农业项目经营缺乏必要的培训，组织能力及管理技能准备不足，明显跟不上市场的需求.休闲农庄内部的导引、休息、安全、卫生、消防、娱乐、餐馆等服务设施的开发与管理都很不完善，从业人员与休闲农业服务离专业水平还有相当大的差距，不能适应社会发展对休闲农业的需要.5.3竞争力分析项目建成后,将与XX县乃至周边县、市休闲农业项目构成竞争态势，该项目将处于竞争的主导地位.（1）综合功能势在必行.鉴于目前XX县乃至周边地区休闲农业刚刚起步，局限于单一的经营模式，规模小、服务档次低，迫切需要对休闲农业经营模式和结构进行调整.发展集种养娱乐于一体、生态与科技互相辉映的多功能、生态型休闲农业模式.实践表明：服务实体的服务功能越强，其吸引的消费者越多，在市场上的竞争力就越好.这在其他行业也得到了充分的体现.本项目运用生态和科技理念，建设集种养体验型、休闲娱乐型、山水生态型于一体的休闲农业模式，因而在市场上有较强的竞争力.（2）区位优势.项目近期市场定位于湘中地区，尤其是XX市城镇人口和中小学生、工薪阶层休闲，重点是双休日等节假日休闲.项目所在地距XX市城区和XX县城较近，交通条件较好，一天内可往返.故该项目吸引城镇游客休闲的区位优势较好.（3）与XX县旅游景区的互补优势.XX 县旅游资源丰富，如白水洞景区，有迷人的溶洞、绝壁的奇观、高悬的瀑布等，令人流连忘返；资江小三峡景区，以河窄水急、山竣、景秀为千里资江之最；白云岩景区文化源远流长，作为中国著名的佛教圣地之一，宗教旅游资源丰富，多少年来佛道二家当作可隐居又可长生的神仙福地.本项目作为旅游业与农业项目的结合形成的新业态，对全县旅游景区起到较好的互补作用.项目正处于白云岩、文仙观及田心温泉的线路之间，形成了该旅游圈上的一个结点.由于内容的互补，将会受到游客的欢迎.5.4项目经营策略品牌经营将自始自终成为本项目经营策略.在这个充满竞争的时代，衣食住行、旅游娱乐、休闲健身、置业购物等各种各样的消费活动，无不围绕着消费品牌而运转.这是第三产业市场不断发育和市场竞争日趋激烈的结果.消费者选择这种消费之前无不看重经营者所创建的服务品牌.因此，本项目作为综合性多元化休闲服务业态项目，树立自身的整体形象、构造自身特色品牌是赢得消费者的最佳选择.本项目打造品牌的方法拟为：在定位于普通消费者的基础上，通过个性创意、优质服务等打造“内功”；通过公共关系、政治权力等营销技巧和形象宣传，打造良好的外部形象；注意开发消费者对服务产品的心理特性，提升附加值.在形式产品的基础上开发核心产品和无形产品，树立现代整体产品概念，精心提供出迎合消费者心理的现代概念，用绿色消费和生态观光服务等概念引导休闲消费，创造品牌. 5.5销售策略、方案和营销模式5.5.1推销策略积极开拓市场.采取定量和定性相结合的办法、对市场特别是将要拓展的市场进行长期的跟踪调查，研究产品主销区消费者的消费习惯、产品要求、市场管制、销售渠道上的特点，从中找出规律，有的放矢.根据消费者的消费心理、购买行为、价值观念、偏爱程度而引起的对同一产品消费需求的差异性，把整个市场分成若干消费群，选择企业产品能最大程度上满足需求的买方.同时根据竞争对手产品的特色，针对消费者对产品各种属性的重视程度，强力塑造出企业与众不同的、给人以印象鲜明的个性或形象；注重开发人们对产品的心理属性，提升附加值.从现代营销理念考察产品内涵，既注重有形的物质属性，更要注重诸多无形的心理属性.树立现代整体产品概念（核心产品+形式产品+附加产品），摒弃单纯的物质产品观念.精心提炼出迎合消费者心理的现代理念，用生态理念来引导消费、开拓市场. 品牌战略.品牌是企业的商品与服务及基于其他竞争者有所区别而赋予的名称、用语、记号、象征、设计等各种方式的结合.品牌是能够体现一个企业及其产品与其他企业及其产品相区别的各种标志.品牌是企业的形象，有利于消费者理解一家企业，使消费者产生购买的联想，从而形成的无形资产.品牌既是竞争产物，又是竞争手段.时至今日，市场经济发达的国家在经历了产品、技术、资金、竞争后，已进入到品牌竞争时代.因此有一句名言说得好：拥有市场比拥有工厂更重要，拥有市场的唯一办法是拥有占市场主导地位的品牌.因此本项目拟以品牌建设作为企业的营销策略，切实做好市场探查、分割、优先、定位工作.同时灵活运用公共关系、政治权力两种营销技巧.通过以上营销策略，可提高产品在国内外市场上的竞争力.广告宣传、提高企业知名度.通过建立企业网站、电视广告、报上宣传等多种方式扩大企业影响面，力争3-5年时间打造出知名品牌.建立健全营销网络.在周边大中城市特别是广东、深圳、珠海等发达地区设立长期营销机构，靠质优、价廉、优良服务抢占市场.加强营销队伍建设.对业务销售人员进行攻关推销等方面的技术培训，提高销售业务人员水平，同时不断从全国各地聘请精干的业务推销人员，壮大营销队伍，加大销售力度.5.5.2营销模式集中统一营销与专供直销.利用已经建立的海外关系进行出口销售.肉猪生产主要是满足广东等地的合同需要.特许经营与连锁直销.授权一些诚信守约的经营企业或经营户销售本公司产品，发展一批直销连锁店.开展网上交易业务，实现远程销售，节约交易成本.5.6市场风险分析5.6.1项目产品市场风险因素分析 市场风险.一是本项目产品市场预测的需求量大于项目的供应量.产品主要为广东等外地市场，一旦产品处于饱和状态，产品市场可能会受到冲击，造成项目产品滞销或价格下跌，从而出现项目经营利润不能达到预期目标；二是项目目标确立的休闲生态农业产业达不到目标要求.由于失信于游客，导致客源流失，使经营处于不饱和状态.疫病风险.猪的疫病种类繁多，常规的防疫措施难以全面有效地控制各种疫病的发生，在集约化高密度饲养的条件下，疫病的风险比分散饲养大得多，尤其如口蹄疫之类的烈性传染病，目前尚无特效的预防和治疗药物.一旦发生必须采取扑杀销毁措施，将造成直接经济损失.财务风险.项目产品属农副产品类，劳动力成本在产品成本中占有较大的比重，市场价格的波动对项目收益影响很大或投资回收延长.因此，项目投资、产品售价、产量和经营成本等因素在项目实施和生产期间可能会发生某些不确定性变化,从而造成财务指标与上述分析产生变化.5.6.2防范和降低风险对策实行订单化生产. 充分利用公司前身经营养殖多年经营所积累的生产管理经验、技术和科学的生产管理流程，再结合国内外同行业的生产管理经验、技术和科学的生产管理流程，生产优质的产品，并利用本公司在推广策划、销售渠道、销售管理及售后服务的优势，充分发挥规模优势,实行订单生产，努力扩大销售额及市场占有率，规避市场风险. 推介创新，稳定客源.休闲生态农业作为农业产业的一种新型发展模式，并非一朝一日可融入大众心理，业主只有在按照确定的规划目标和业态设计进行品牌打造，并枳极的不惜代价向城市居民推介，使该业态在消费者心理形成一种根深蒂固的理念.游客被吸纳进消费圈子后，项目完全可凭借特色优质服务取悦于人，这样项目才可能稳定客源.科学防疫，谨慎种养.跟紧国家和畜牧部门提供的疫病情报，建立一套严密的疫病预报体系，平时不惜代价，以防为主，实施严密的防疫措施.如制度化的检疫消毒、卫生清理、疑病隔离、引种调运等各个环节都要按程序操作，以防万一，确保安全.节源开流，统筹安排，最大限度的降低经营成本. 第六章项目建设方案6.1项目建设指导思想、原则及目标项目建设坚持科学发展观和国家农业产业政策作指导,以建设社会主义新农村为根本目标,通过定向开发、集约经营为手段,遵循市场需求为导向,依靠科技为支撑,按照高标准、高投入、高产出的要求,保进产业持续健康发展.项目坚持全面规划、合理布局、精密设计、充分到位原则;坚持人工设施与自然环境协调原则;坚持追求最大产出、突出生态特色、致力休闲服务、保持科技领先的原则;项目以创造四季休闲生态农业为主旨,谋求集经济效益、生态效益、社会效益于一体,面向广大居民和游客开放的休闲生态农业示范区为目标.6.2项目布局项目布局分四大块组成.第一块为占地100亩的休闲渔业区,选址于大石村狭长河田(70年代河道截湾而成);第二块为占地40亩的牲猪养殖场和扩建20亩的美蛙养殖场,选址于大石村1组皮湾地段.第三块为占地1000亩的休闲果园和特种种养场,位于文仙山园艺场;第四块为占地20亩的农家乐餐饮服务区,位于大石村1组河田顺向右岸地段.6.3项目生产技术（设计）方案6.3.1项目技术总路线 通过项目各个环节建立生产生态链和服务链，循环利用资源，最大限度的节约资源和降低生产成本.通过牲猪产生的废弃物获取农家有机肥、沼汽能源和动物饲料培养原料.20000头猪的规模每年可产生上万吨的粪尿等物，通过收集处理，变废为宝：（1）用作果园生产有机肥料；（2）用于培养生蛆、蠕虫等，生蛆、蠕虫等是鱼和蛙的高蛋白饲料；（3）用于沼汽生产，提供清洁能源，供应服务区.通过种养和农家乐服务，形成一条内部供给和消耗的服务链，利用自产鱼、蛙和猪的优势，开发特色菜普，尽可能满足游客的“口福”和品鲜的心理，使产品就地消耗，减少外销环节，降低成本.6.3.2牲猪养殖方案(1)生产方案.采取“全进全出”的连续流水生产工艺，每周有40头母猪分娩，生产仔猪450头，断奶成活仔猪400头，每周上市肥猪392头，育成率98%，全年上市20000头，出栏率达180%左右.(2)技术方案.①猪种育种化：采用外来瘦肉型猪种三元杂交组合方式，以利产仔多、生长快、适应性强、饲料报酬率高、品质好.②标准化饲养：采用优质全价配合饲料，并实行无公害养殖；③先进的繁殖技术：母猪分批断奶，同期发情，满足全进全出的要求；④猪场日常饲养管理工作按周严格安排，保证生产的正常进行. (3)严格防疫措施.每栋栏舍门设立消毒池，消毒药水定期更换.生产区定期清扫消毒，每周一次.粪便经沼气池发酵处理，经厌氧、好氧和消滤或人工处理达标后排放.根据本地疫病流行情况，制订一套完善的科学的免疫程序表，按时实施疫苗接种和合理驱虫；进出场猪的人、车、货物、牲猪等必须经专职动物检疫员检疫合格，并出示检疫合格证后方可出进.坚持自繁自养原则，若需引种，必须到非疫区正规养殖场引调.﹙4﹚无公害养殖.做好病猪隔离及胎衣的无害化处理.严格按照NY5030—2001标准，选择购买使用药物，加强对兽药投入品的监督.6.3.2生态观光果园建设方案(1)品种选择.根据市场变化趋势和观光的需要，采取高位嫁接方式，部分嫁接市场前景好、又有一定观赏性的品种，造成一树多果的景观.如在温州蜜柑尾张的中下部，以较直立的侧枝为基砧，嫁接日南1号、国庆1号等早熟、特早熟品种；引进果园现缺少的、珍稀的、富有观赏价值的水果种类和品种，如石榴、银杏、梅、杏、火棘、枇杷、核桃、日本甜柿、金柑、杂柑，及与普通品种有互补性的珍稀品种，如葡萄的美人指、红提、黄提、青提等不同果色、不同果型的品种，拟引进100个品种，每个品种5-20亩面积，集中连片.(2)品种布局.拟设普通园、展示园、自采园、特种园等，并且园内还可以细分，便于观光和管理.如展示园可一部种植板栗、银杏、美国薄壳核桃等坚果类水果；一部可种植杨梅、柑桔等常绿水果；一部可种植葡萄、桃、李等不耐贮运的水果.(3)果园建设.按照1米宽、1．5米 深撩壕，填入有机肥；修建纵横排（引）水沟，充分利用地表迳流水，按照每亩面积3立方米的蓄水池标准，在地势相对较高的地方修若干个圆柱形积雨池，池壁用块石浆砌水泥抹面，池底用块石浆砌混凝护底；每个积雨池通过1米长的进水沟连接沉沙井，沉沙井呈圆柱形，直径1米，高2米，井壁用块石浆砌，并用水泥抹面，井底浇灌混凝土，同时修引水沟，引水沟连接进水沟通过沉沙井进入积雨池.（4）水果盆景.在休闲果园进园处建数亩盆景，体现“梨开二度”、“星火燎原”、“花果山”、“万绿丝中点点红”等主题，先景夺人，引人入胜.(5)建立苗圃.面积50亩，包括4个部分，多种良种采穗母本园，引进品种鉴定圃、砧木圃、苗圃.(6)果园通道.果园内游道1500米，宽1．2米，采用15厘米厚碎石基层，10厘米厚混凝土层，上嵌鹅卵石；行道树长度1500米，两内侧用金柑等矮小果树新品种密植作绿篱带，外侧用枇杷（常绿）与石榴（落叶树）交替相间栽种.(8)果树仿生栽培.春种百喜草，冬种紫云英等，与果树一道形成立体植被覆盖格局，又可作为果园肥源.6.3.3休闲渔业区设计方案由于渔业区是由古河道改道而来,地势较低,岸基较好,因此可充分利用地形特征,只要在河田下游地段筑坝蓄水即可成塘,采用梯级拦筑,分区蓄水.两岸整修加固,并以杨柳、常绿果树等树种绿化,塘岸两侧保留5-10米隔离带，局部可用喂鱼青草绿化,两侧配以阴棚、停车线、钓鱼台等设施. 渔业区通过渔业养殖出产水产品外,主要提供休闲钓鱼,游客局域捕捞.商品鱼种选择以家鱼为主.满足休闲钓鱼则根据鱼类的"好钓"习性选择鲤鱼、鲫鱼、青鱼等品种投养.由于项目主要方向是提供休闲活动,故可采用分区蓄水,多种类混合放养.渔塘面积大,管理任务重,须配置一些先进的鱼塘饲养设施.在生产技术上主要注意鱼病的防治.6.3.4农家乐服务区设计方案按可同时接待500人能力设计.农家乐服务区选址空阔地带新建部分设施,同时利用当地民宅为载体,与养猪场保持较远距离（500米以外）.各种建筑设计与服务设施要求简洁明快,保留传统风格,突出农村特色.农家乐服务区包括餐饮、住宿、休闲娱乐服务、农村生活体验等.设置自助服务区,包括顾客自主餐饮、加工、酿造等,让顾客充分体验农村生活乐趣.同时,服务区内配置影视、空调、网络等现代设施和开展现代娱乐项目,使传统与现代融合,乡土特色与城市特色融合.6.3.5美蛙基地扩建方案在原有基础上扩建设养殖面积和规模20亩.业主从事该项目多年，有一套成熟的生产技术和经验.项目扩建后主要是对项目内功能分区进行调整与优化，增设标准温室800平方米.6.4具体建设内容与规模6.4.1渔业区建设内容与规模 (1)生产性基础设施.鱼塘总面积100亩,分区筑20*1*2立方米塘坝10道,设排水直径0.3米水泥管道500米,1平米阴棚钓鱼台500个,守护用砖混建筑2处40平方米.塘岸整修600米.（2）公用工程设施.供电设施，绿化带长1500米,隔离带(含岸周道路、绿化和停车处)15000平方米.(3)生产设备购置.大中型给排水设备4套,增氧机40台,投饲机30台;排污泵4台,饲料加工设备2套.育苗设备1套.(4)生产辅助设备或工具购置.配料天平、测试仪、培养箱等.（5）种苗引进.6.4.2牲猪养殖场建设内容和规模(1)生产性基础设施.总占地面积40亩，新建砖混结构猪舍15000平方米，防疫室2个40平方米，消毒室2个100平方米，饲料加工仓库1个400平方米，隔离室140平方米，看管室30平方米，围墙2000米，沼汽池500立方米.（2）公用工程设施.供电供水设施、污水处理设施、场地绿化4000平方米、通道300米、预留其它用途场地500平方米.(3)生产设备购置.饲料加工设备2套.(4)生产辅助设备或工具购置.空调系统、防疫设备、磅称、天平、仪器等.（5）种猪与幼猪引进.种猪1000头. 6.4.3美蛙场地扩建内容和规模（1）生产性基础设施.总占地面积20亩，新建钢架大棚5亩、自然池12亩、标准温室800平方米、看管及防疫室50平方米，围墙500米.（2）公用工程设施.供电供水设施、场地绿化500平方米.(3)生产设备购置.饲料加工设备2套.(4)生产辅助设备或工具购置.防疫设备、恒温电器设备、测试仪器等.6.4.4观光果园建设内容和规模（1）生产性基础设施.总占地面积1000亩，果园道路1500米，防护栏5000米，守护管理室3处90平方米、积雨池20个、销售窗口2个160平方米.（2）公用工程设施.供电供水排洪设施、游客休息室150平方米、公厕2个50平方米、果皮箱10个、通讯设施等.(3)生产辅助设备或工具购置.生产农具、灌溉工具、果树防治工具、防火设备等.（4）果苗引进.不同种类果苗15万株.6.4.5农家乐服务区建设内容和规模(1)土建工程.总占地20亩,新建砖混结构建筑,总建筑面积0.5万平方米.(2)公用工程.停车场1000平方米,绿化3000平方米,供水供电设施,消防设施,网络通讯设施等. （3）设备购置.空调设备、餐饮设备、住宿设备、娱乐设备等.6.4.6总体项目公共建设内容和规模(1)土建工程.办公楼及员工宿舍,砖混建筑2000平方米;砖混结构配电房20平方米.（2）设备购置.通讯网络设备、办公设备、运输车3台、办公用车1台.（3）项目区电力增容.6.5项目实施进度计划项目建设期限为2年,第一年完成咨询设计、报批、场地平整、果园建设、渔业区建设、养殖场建设、农家乐服务区部分建设等工作，完成固定资产总投资的61.5%;第二年完成农家乐服务区等建设,并试投产. 第七章投资估算及资金筹措7.1投资估算依据(1)国家及农业部颁布的有关规程、规定和技术经济指标；（2）市场调查收集的有关经济技指标；（3）XX2006年建筑工程概算定额预算标准；（4）参照当地同类工程估算指标；（5）市场询价、厂家报价及有关实际情况；（6）其它有关政策法规和标准，及项目咨询允许的经验估算.7.2项目建设投资估算7.2.1固定资产投资估算7.2.1.1渔业区建设投资估算(1)生产性基础设施.鱼塘场地租赁100亩，按800元/年.亩计，需8万元/年,建设期需16万元;筑20*1*2立方米塘坝10道，按200元/方单价计，需8万;0.3米水泥管道500米，按100元/米计，需5万元;阴棚钓鱼台500个，按200元/个计，需10万元;守护用砖混建筑2处40平方米，按600元/平米计，需2.4万元;塘岸整修600米，按100元/米计，需6万元; 生产性基础设施共需47.4万元.(2)公用工程.供电设施，与公用电并网，按并网费和成本费计，需0.5万元;绿化带与隔离带(含岸周道路、绿化和停车处)，按面积范围和需购苗木等计，需15万元;公用工程共需15.5万元.(3)生产设备购置.大中型给排水设备4套,按1万元/套计,需4万元；增氧机40台,按0.3万元/台计,需12万元;投饲机30台,按0.3万元/台计,需9万元;排污泵4台,按0.7万元/台计,需2.8万元;饲料加工设备2套,按2.5万元/套计,需5万元;育苗设备1套,按2万元/套计,需2万元;生产设备购置共需资金34.8万元.(4)生产辅助设备或工具购置.配料天平、测试仪、培养箱等.估算为0.5万元.（5）种苗引进.估算为8万元.渔业区建设固定资产投资估算总计为106.2万元.7.2.1.2牲猪养殖场建设投资估算(1)生产性基础设施.场地租赁面积40亩，按800元/亩计,需3.2万元/年,建设期需6.4万元; 砖混结构猪舍15000平方米，按300元/平方米计,需450万元;检测防疫室2个40平方米，按700元/平方米计,需2.8万元;消毒室2个100平方米，按700元/平方米计,需7万元;饲料加工仓库1个400平方米,按500元/平方米计,需20万元;隔离室140平方米，按500元/平方米计,需7万元;看管室30平方米，按500元/平方米计,需1.5万元;围墙600米，按100元/米计,需6万元;沼汽池500立方米计50个,按0.4万元/个计,需20万元.生产性基础设施总投资估算为520.7万元.（2）公用工程设施.供电设施需0.5万元;供水设施,自行引水,并设备用水井２口和２０吨水池１个计4万元;污水处理设施5万元;场地绿化4000平方米,按50元/平方米计,需20万元;场地通道300米计3万元;预留其它用途场地500平方米计3万元;公用工程设施投资估算为35.5万元.(3)生产设备购置.饲料加工设备2套,按2.5万元/套计,需5万元. (4)生产辅助设备或工具购置.空调系统计30万元;防疫设备计2万元;磅称及其它仪器设备等计1万元;生产辅助设备或工具购置总投资估算为33万元.（5）种猪与幼猪引进.种猪1000头,按2000元/头计,需200万元.牲猪养殖场固定资产投资估算总计为794.2万元.7.2.1.3美蛙场地扩建内容和规模（1）生产性基础设施.场地租赁面积20亩，按800元/亩计,共需1.6万元/年,建设期3.2万元;钢架大棚5亩,按2.5万元/亩计,共需12.5万元;自然池12亩,按0.5万元/亩计,共需6万元;标准温室800平方米,按450元/平方米计,共需36万元;看管及防疫室50平方米，按700元/平方米计,共需3.5万元;围护设施5万元;生产性基础设施投资估算总计为66.2万元.（2）公用工程设施.供电设施0.5万元;供水设施2万元;场地绿化500平方米2.5万元; 公用工程设施投资估算总计为5万元.(3)生产设备购置.饲料加工设备2套,按2.5万元/套计,需5万元.(4)生产辅助设备或工具购置.防疫设备计0.5万元;恒温电器设备计2万元;测试仪器等计0.5万元.生产辅助设备或工具购置投资估算总计为3万元.美蛙场地扩建固定资产投资估算总计为79.2万元.7.2.1.4观光果园建设投资估算（1）生产性基础设施.果园承租费用30年为30万元;土地整理费用500元/亩计50万元；果园道路1500米计3万元;防护栏5000米计5万元;守护管理室3处90平方米计5.4万元;积雨池20个计10万元;销售窗口2个160平方米计8.4万元.生产性基础设施投资估算为111.8万元.（2）公用工程设施.供电计2万元;供水设施,引山泉水,需埋设管道和修蓄水池计3万元;排洪设施,需防洪沟渠和采取防水土流失工程计8万元;游客休息室150平方米计9万元; 公厕2个50平方米,按300元/平方计,需1.5万元;果皮箱10个计0.2万元;通讯设施等计1万元.公用工程设施投资估算总计为24.7万元.(3)生产辅助设备或工具购置.生产农具等计0.4万元;防火设备计1万元.生产辅助设备或工具购置投资估算为1.4万元.（4）果苗引进.引进不同种类果苗15万株,估算为75万元.观偿果园建设固定资产投资估算总计为212.9万元.7.2.1.5农家乐服务区建设投资估算(1)土建工程.占地面积20亩,征地费用估算为40万元.砖混结构建筑,总建筑面积0.5万平方米,按600元/平方米计,需300万元;建筑装饰费用计150万元.土建工程投资估算总计为490万元.(2)公用工程.停车场1000平方米计14万元;绿化3000平方米计15万元;供水采用自行取水计5万元;供电及照明设施计15万元;消防设施计10万元; 网络通讯设施等计15万元;公用工程投资估算总计为74万元.（3）设备购置.空调设备,大型中央空调设备计100万元;餐饮设备,按可同时接纳500人能力计,估算需10万元;住宿设备,按同时可接纳250人能力计,估算需80万元;休闲娱乐设备20万元;农家乐服务区设备购置投资估算为210万元.农家乐服务区固定资产投资估算总计为774万元.7.2.1.6总体项目公共建设投资估算(1)土建工程.办公楼及员工宿舍,砖混建筑2000平方米计120万元,装饰工程计60万元,总计180万元;配电房20平方米1.2万元（2）设备购置.通讯网络设备,包括电脑5台,电话20部计4万元;办公桌椅等设备20套计4万元;设备购置投资估算为8万元;运输车3台计45万元;办公用车1台计20万元.(3)配电设施10万元.总体项目公共建设固定资产投资估算为264.2万元.7.2.1.7间接费用估算 前述各项固定资产投资为2223.6万元.间接费用包括调查设计、培训咨询、管理监测等，按前述各项固定资产投资的3%计取，估算为65万元.7.2.1.8预备费用估算预备费用估算按照前述各项固定资产投资的8%计取，估算为178万元.综合上述各项估算,该项目固定资产总投资2473.6万元.7.2.2建设期银行利息估算该项目建设期内暂无贷款计划.7.2.3流动资金估算结合项目具体情况和经验,流动资金估算按建设期内年均经营成本的40%计取,估算为1047万元.项目总投资=固定资产投资+流动资金=3520.6万元.7.3资金来源及筹措﹙1﹚建设单位自有资金和吸纳股金1520.6万元.﹙2﹚申请上级支持资金2000万元.7.4资金使用和管理 对该项目的建设资金，一定做到严格管理、合理使用，在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚持资金跟着项目走的原则，决不搞计划外工程项目；在资金管理上严格按照国家财政部印发的《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》的规定执行，实行专人管理、专户贮存、专帐核算，严格财政纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用.为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，预留工程质量保证金，竣工验收和运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金，以避免工程返工和资金流失. 第八章财务评价8.1财务评价依据财务评价是根据国家发改委、建设部1993年颁布的《建设项目经济评价——方法与参数》（第二版）中的有关规定进行测算.项目分析计算期为17年，其中建设期2年，效益计算期为15年.基于该项目内容多样性的特点，项目负荷率前四年分别按60%、70%、80%、90%计算.项目基准数收益率为8%，计算效益和费用的价格统一采用当前的市场价格.8.2销售收入和销售税金及附加估算8.2.1销售收入估算﹙1﹚休闲渔业区收入.项目建成后按亩产1吨计算，商品鱼按0.8万元/吨计，闲钓鱼按15元/公斤计.估算年收入为120万元.﹙2﹚商品猪养殖收入.每头按毛重计算，牲猪市场价为13.0元/公斤，目前价格处于高位，采取谨慎原则按照10元/公斤计算，每头出栏活肥猪平均毛重不低于120公斤，每头肥猪的销售收入为1200元.达产年销售20000头总收入2400万元.﹙3﹚美蛙养殖收入.本项目采用工厂化大棚养蛙和温室繁育种蛙.同时利用猪粪培育活饵喂蛙,一年可产2批.按每亩产商品蛙5吨,则20亩年产量共计100吨.市场近几年的平均价格2.2万元/吨.则扩建的20亩养殖场﹙年产100吨肉蛙﹚，销售收入为220万元. (4)休闲观偿果园收入.休闲果园达产后年可产商品水果600吨,休闲观偿收入及水果销售收入取综合单价4元/公斤测算,年收入240万元.(5)农家乐服务区收入.按项目接纳能力的60%测算消费人次,并根据同类项目个人消费情况测算收入,按每天每人次消费200元,全年以300天计算,则年经营收入可达1800万元.以上计算达产年销售收入为4780万元.8.2.2销售税金及附加估算根据国家及地方有关税收政策，本项目作为休闲农业产业项目，涉农部分完全不需缴纳销售税金及附加.农家乐服务经营应交纳的税金包括增值税（15%）、城市维护建设税（5%）和教育费附加（3%），但根据有关政策规定也可享有退税优惠，因此本项目实际销售收入税率只计农家乐服务项目一块，计8%，达产年为144万元/年.8.3总成本费用估算8.3.1原材料1958.2万元.渔业区按照2000元饲料药品成本计算,每年鱼苗更新引进5万元,全年共计25万元.观赏果园按照每亩320元的肥料药品计算，其中未达产年按照80%计算，则达产年每年32万元.养猪的原材料费1535万元. （1）饲料费用.利用部分青饲料、玉米粉、蛋白饲料作饲料，饲料成本按每头乳猪（15公斤下）每公斤8元，壮猪每公斤4.6元饲料费用计算每头商品猪120公斤成本603元.则20000头的饲料费用1230万元.（2）防疫等药费.防疫等药费按每头商品猪40元摊算，则年出栏20000头的防疫等药费为80万元.美蛙养殖材料费用104.2万元.项目采用以粪生产的蛆喂养美蛙，可显著降低成本费用.种蛙更新和幼蛙（蝌蚪）购进.摊算到商品蛙上，每亩种苗费1600元，则20亩的种苗费用3.2万元;在幼蛙喂蛆的基础上，一般每2吨膨化饵料﹙全价﹚可产1吨美蛙﹙含蛙正常死亡损耗﹚.则100吨蛙需颗粒膨化饵料200吨.颗粒膨化饵料按每吨0.6万元计算，则需饵料成本100万元;消毒防疫费按每亩蛙池500元计算，则20亩的消毒费用为1万元.服务区原材料成本中餐饮按照销售收入的30%，住宿按照10%计算,服务区原材料成本1440*30%+360*10%=468万元.8.3.2外购动力费245.8万元.渔业区主要是排灌、供氧、投饲、育苗用电，按每亩500元估算，年动力费5万元.果园主要是灌溉费用和生活用水用电，按每亩10元摊算，则1000亩的动力费为1万元.牲猪养殖估算生产用电75万度，按每度电价（含损耗摊算）0.8元计60万元；生产用水13.5万吨，按每吨水1.8元计算为24.3万元；生活用电用水费用，按每年3万元计算.合计87.3万元.美蛙养殖主要是排灌费用和温室的用电费用.项目区的蛙池，可限量实行自流灌溉，20亩蛙池的排灌费用约0.5万元;800平方米温室的用电费用每年需2万元，20亩蛙池总费用需2.5万元. 服务区耗电等能源按照销售收入的8%左右比例估算为150万元.8.3.3工资与福利费174.3万元.渔业区普工定员5人,果园15人，牲猪养殖50人，美蛙养殖4人，服务区40人，每人每年1.2万元;管理层定员15人,每人每年2.5万元.8.3.4折旧摊销费164.9万元.8.3.5其它费用324.3万元.修理费用24.7万元,按固定资产的1%计算;管理费用239万元,按销售收入的5%计算;检测检疫费用29.8万元,按服务对象销售收入的1%计算;包装运输费用按照除服务区以外年销售收入的1%计算为29.8万元.8.3.6财务费用计20万元每年.8.3.7销售费用按照销售收入的1%计算为47.8万元.8.3.8租赁费为鱼塘、猪蛙场租赁费用计12.8万元.8.3.9年经营成本.项目经营成本包括饲料、肥料、材料购入、直接人工、水电消耗、其他材料消耗、修理费用等成本.根据资料进行统计分析，结合项目所在地实际进行估算，该项目正常年经营成本2782.2万元.8.4财务效益评价8.4.1盈利能力分析1、利润及利润分配 该项目建成后，正常年的销售收入为4780万元（项目利润及利润分配见附表），年均利润总额1859.6万元，按现行政策，所得税率为25%，只计算服务区利润交纳所得税，估算达产年为144万元.根据有关规定，企业每年从所得税后利润中按10%提取盈余公积金，按5%提取公益金.根据项目的投资及利润情况计算的项目经济效益主要静态指标如下：年均投资利润率=1859.6÷3520.6=52.82%年均投资利税率=2003.6÷3520.6=56.91%静态投资回收期=3520.6÷1859.6=1.89年(不含建设期2年)2、财务现金流量见附表，根据该表计算以下财务指标：（现金流量表中，投产后第五年为重新装修，评价期为15年.）所得税前财务净现值（贴现率按8%）=9192.9元所得税前财务内部收益率=36.5%所得税前投资回收期=4.9年(含建设期2年)所得税后财务净现值（贴现率按8%）=8742.3万元所得税后财务内部收益率=34.1%所得税后投资回收期=5.1年(含建设期2年)所得税后项目财务内部收益率达34.1%，大于行业基准收益率8%，财务净现值均大于零，说明该项目在财务上是完全可以接受的.8.5不确定性分析8.5.1盈亏平衡分析 从该项目总成本费用估算表中得知，该项目建成后，年均销售收入为4461万元,年均总成本费用为2781.4万元，其中固定成本624.1万元，可变成本2157.3万元.盈亏平衡点=固定总成本÷（销售收入-可变成本-税金及附加）×100%=28.9%该项目建成投产营运后，由于固定成本低，营销效益好，经分析测算只要项目销售数量达到28.9%即销售收入达到1289.1万元时即可保本，维持项目经营的盈亏平衡.8.5.2敏感性分析敏感性分析是对该项目经济效益计算分析期内，在诸多的敏感性因素中选择一个或几个对产品销售效益变化有影响的因素进行计算分析，从而测定该项目在激烈市场竞争中承受市场变化风险的能力.通过对单位售价、项目投资、经营成本以及产量等因素进行的敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最敏感的因素是单位售价，其次是经营成本，产量的敏感性最低，敏感性分析结果列于表8-1.表8-1敏感性分析结果表（I=8%）序号敏感因素及变化幅度税后财务内部收益率(%)税后财务净现值(万元)1基本方案34.18742.32销售收入—10%25.45086.93经营成本+10%29.06383.94销售收入—10%且经营成本+10%19.73228.55投资+10%26.45977.9 从敏感性因素分析结果表中可以看出，当最不利的因素发生时，即当市场情况发生变化，项目产品销售价格下下10%时，项目的税后全部投资收益率仍然能够达到19.7%，仍然高于目前行业基准内部收益率，税后财务净现值为3228.5万元，说明项目具有较强的抗风险能力.8.6财务评价结论根据项目估算投资、经营成本，按照现行的财税制度要求进行经济分析评价的详细结果见附表所列.项目进行分析计算后的主要经济评价指标详见表8-2.表8-2主要经济评价指标表序号项目名称单位指标备注1全部投资财务内部收益率所得税前%36.5所得税后%34.12全部投资回收期所得税前年5.1含建设期所得税后年4.9含建设期3年均投资利润率%52.8年均投资利税率%56.9静态投资回收期年3.89含建设期 通过对项目进行财务经济分析计算，项目的财务效益较好，从财务上说是可行的.从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力.由此可以看出，本项目在经济上是可行的. 第九章环境影响评价9.1项目对环境的影响该项目是一个资源互为因果、互为条件的生态循环农业建设项目.通过资源的综合利用，可显著减轻项目对环境的影响.养猪的污染物为猪粪尿和污水.年产20000头商品猪每天排出污水200吨，猪粪60吨.粪尿散发污浊气体，严重影响环境卫生，粪尿所含污染物的化学需氧量10吨以上，更严重的是粪尿中含有超量COD及大量的悬浮物和有害病原微生物及寄生虫卵，有些病原微生物及寄生虫可以交叉感染到人类，如猪囊虫、旋毛虫、猪瘟、W病等.污水中还含有大量的氮、磷等污染源，如果未加处理而排入水域，今导致水体营养化，敏感的水生物死亡，并成为饮用水源地和江河、湖泊的主要污染源.但本项目采用沼气池发酵高温处理，可消除上述影响.同时发酵后的猪尿作为生产草履虫和水蚤的食料，发酵后的粪便用以生产蛆，并用来喂养鱼和美蛙，因而对环境无污染.畜牧业会导致疫病传染机率加大.养猪的最大风险是疫病，国内外都有经验教训，本项目由于批量引种、集中养殖，猪群流动量和单位面积载畜量都比分散养殖大幅度扩大，疫病传染的机率相应增大，稍有疏忽大意可能造成损失，应引起高度重视，并在建设上统筹安排，确保猪群健康安全. 青蛙养殖对环境无污染.而且现在大型菜市场有大量的非法野外捕捉的青蛙,而且很多地方很难禁止这种破坏生态平衡的行为,而养殖商品蛙对保护生态能起非常重要的作用,就养殖美国青蛙而言,无任何污染,对环境没有任何的不利影响.休闲渔业开发在局部形成一个较大的水域，在确保防洪安全的情况下，对环境没有消极影响，相反可以调节局部区域气温和湿度，在当今气候趋暖的情况下是有益的.生态果园建设对环境没有负面影响，相反是有利于美化绿化环境，提高森林覆盖率，保持水土..施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活.投产后鼓风机、搅拌机运行产生的噪声和饲养过程中猪仔的叫声等，源强在70～85dB﹙A﹚.生活废水.该项目固定员工数为125人,加上游客，生活污水产生的量约为4000T/a,污水中主要污染物为CODcr、BOD5和SS，其产生浓度分别为300mg/L、150mg/L和300mg/L.9.2环境保护措施9.2.1施工过程环境保护 科学规划，合理安排，文明施工，严格管理.通过投标招标确定资质高的施工单位，实施绿色施工，控制废弃物和扬尘产生合理环保施工机械，降低施工噪音.工程施工时避免夜间进行.材料运输中，采取封闭或遮盖措施，避免抛洒.道路及施工现场配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘.项目过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾用于低洼处回填.9.2.2猪粪尿水无害化处理猪粪是上好的农家肥，可以用以生蛆.在饲养工艺安排上，考虑到猪粪的收集，收集的猪粪集中处理，防止对外界的污染.1.每栋猪舍均修建适容沼气池，猪粪尿直接排入沼气池发酵处理，处理后的沼渣沼液可作农作物肥料，也可作养鱼饵料.利用沼气池发酵，可彻底杀死有害病原，使粪便成为无臭、完全腐熟的活性有机肥.2.冲洗污水处理.项目拟设污水处理站处理冲洗污水，通过“废水调节池——沉淀池——生化曝气池——二沉淀池”一系列处理过程后，废水排放符合GB18596-2001《畜禽养殖业污染物排放标准》中水污染物排放标准.9.2.3生活污水处理本工程的生活污水排水量比较小，并进行雨污分流，排放的生活污水BOD5为180-200mg/L,不含其他有害物质，处理后才排放.生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到《污水排入城市下水道水质标准》CI3082-1999的水质标准后，进入城市排水系统.污水均无有害化学物质，经过处理后排放，排放标准执行当地环保部门标准. 9.2.4猪舍废气治理设计的主要措施是加强饲养管理，合理安排舍内通风换气设备，以确保舍内NH3≤10PPm、H2S≤7PPm、CO2≤1500PPm.9.2.5病死猪处理对因传染病而死的病猪尸体，本工程设计选用生物热坑埋法处理.即生物热坑采用混凝土结构，直径3.0米，深1.0米，其上部设顶盖与内盖.猪尸投入坑后密封坑口，经15-20天尸体变形，4-5个月后全部分解.这时坑内温度高达65℃以上，长期高温完全可以消灭病菌，分解物可作肥料，这种生物热坑投资少，处理量大，管理方便.9.2.6绿化美化生态环境为进一步优化场区生态环境，本着绿化与美化相结合，绿化与防疫相结合绿化与防寒降温相结合的原则，采用屋顶绿化和场地广种牧草、灌木，搭配部分经济林（如蜜桔、枇杷、杨梅等），保持常绿树与落叶树并存，重点突出美化，并使绿化工程服从于防疫、改善环境小气候要求.绿化率不低于30%.9.3环境影响评价该项目环保措施已经环保部门审查.环保部门认为该项目环保措施周到可靠，可基本消除污染源对环境的影响.其环保措施落实后，项目对环境无明显不利影响. 第十章农业产业化经营与农民增收效果评价10.1农业产业化经营10.1.1壮大主导产业和促进农业结构调整项目实施后将促进全区乃至整个XX市休闲生态农业产业的发展，带动旅游业的繁荣.预计今后，在当地会形成一批农业产业专业户和饲料生产基地，特种养殖及特种服务的产值占整个农业比重可提高10-15个百分点，构筑特种养殖、牲猪、饲料生产并驾齐驱的农业产业结构，届时全县农业结构得到优化，能较好地适应市场发展和农民增收的需要.10.1.2产、加、销、服各环节利益相联结项目实施后将更有利产、加、销、服各环节的利益紧密联结，在企业自有土地资源有限的情况下，企业可采用“公司+基地+农户” 方式，发展订单农业，与农民签订产需合同，建立产销关系.公司为了提高产品的市场竞争力，将引进优良品种，通过引种，筛选、繁育，将优良新品种和新的养殖技术提供给农户，客观上提高了农户养殖的科技含量，使农民得到实惠；企业包收饲料产品用以加工和销售，将解决基地农户生产难卖的后顾之忧，将生产优势转化为经济优势，使农民在产销环节得到实在的利益；基地生产对企业也很有好处，不仅可以稳定加工和销售产品来源，而且确保产品质量，特别是卫生质量.而这是提高饲料质量的基础环节.项目生产还可促进农资服务、技术指导、种苗生产、银信、运输业、饮食业等社会化服务体系发展.10.1.3辐射带动作用作为循环农业示范项目，本项目实现了生产过程中的废物零排放，将推进生态农业建设，改善农村生态环境，促进社会主义新农村建设.其辐射区除XX县外，还可辐射双清区、大祥区、隆回县、XX县、邵东县，辐射带动农户2万户.10.1.4农业生产市场化、组织化程度提高情况项目实施后将形成产业化生产格局和社会化服务休系.企业和社会化服务体系对农户的生产、经营活动将起到较好的中介作用和组织作用，促进特种养殖和牲猪生产和经营由分散性到整体性，从无组织性到有组织性，从无序有序.预测项目建成后基地的特种养殖和牲猪生产组织化程度将达到95%以上，市场化程度达到80%以上，分别比项目前提高80个百分点和50个百分点左右，对全县农业生产市场化、组织化程度的提高将起到较好的示范推动作用.10.2农民增收项目可带动数千个农户，平均增收上万元.10.3其他社会影响﹙1﹚通过项目实施，项目区农民收入明显提高，农民有了钱，可用于改善农村生产和生活条件，如用于修路、建设基本农田、建造新房、购置家具家电、通讯设备等，提高生活水平，促进农村小康社会的提高实现.﹙2﹚ 通常都认为经济发展必然要破坏生态环境，对自然环境和自然资源保护是不利的，尤其是在社区发展方面必然为生物多样性保护带来难以估量的潜在危害.但休闲生态农业产业发展模式却可以在社区带来发展的同时，避免这样的破坏.通大力发展休闲生态农业，村民们可以改善经济状况，他们不必再为谋生而砍伐森林、贩卖木材、毁林开荒种植农作物、经济作物，也不需捕猎野生动物.由此就可缓解和避免社区生产、生活给自然生物群落保护工作造成的压力. 第十一章项目组织管理与运行11.1项目建设组织管理项目建设单位成立实施小组，下设财务组、工程管理组和资料组.各组职能是：财务组：负责资金使用管理，资金的支出要严格把关，从严审查，严禁挪用，使用前做出计划，经批准后方可动用，严格控制资金流向，每批款项的流入和流出及时做也记录，事后要进行确认.工程管理组：工程管理包括设计、施工竣工验收等工作，此项工作关系到整个项目的实施质量及投资效益的发挥，将引起足够的重视.首先选择有设计经验的具有设计证书的专业设计单位进行工程设计，其次在具有施工资格的施工单位中招标，设备公开招标.整个施工安装中力求减少损耗，以获得最佳效益.工程竣工后，组织有关领导、专家验收，对于不符合质量要求的工程必须返工直到符合要求为止.资料组：文档管理.对各次会议做出的各项决定或讨论的结果进行文档记录，并及时分发给与会人员和有关的项目实施人员，对项目实施过程进行全面的文档记录和管理分类，对重要的文档需要报送项目实施领导和有关人员，并进行存档.11.2项目生产经营管理11.2.1组织机构本项目的经营管理实行董事会领导下的总经理负责制，实行二级管理，接受区政府有关部门统一领导，组织机构如下：﹙1﹚渔业组，负责养殖、管理和销售. ﹙2﹚生态养猪组，负责牲猪养殖、饲料加工和牲猪销售.﹙3﹚美蛙养殖组,负责美蛙生产与销售.（4）果园管理组，负责果园生产管理和销售.（5）农家乐管理组,负责农农乐经营服务.﹙6﹚公司财务后勤部:由总经理直接管理.11.2.2劳动定员根据生产规模和工艺和工艺流程，实行以岗定员，共需员工125人，具体定员如下：管理人员15人，其中总经理1人，副总经理3人，会计3人，出纳2人，部门经理5人，文秘1人.渔业区普工定员5人,果园15人，牲猪养殖50人，美蛙养殖4人，服务区40人.根据需要招用临时工.11.3技术培训项目根据不同岗位对人员素质的不同要求，采取不同的培训方式.企业主要领导要求懂管理、会经营、有较全面的企业管理经营才能，培训的目的是更换观念和更新知识，不断地全面地提高政策理论水平和经营管理水平，因而以进修、外出考察及自学成才为主，面授为辅；中层骨干要求懂技术、懂管理、有一定的组织才能，以组织业余进修、带职学习及自学成才为主，技术人员要求全面系统地掌握全套生产技术，并有一定的创新精神，以进行知识更新、提高业余技术水平为主要目的，针对其工作特点和所担负的工作，采取短期培训、进修深造.11.4劳动保护 按照《劳动法》规定，企业与每个员工签订合同，落实劳动保护措施，保护劳动者合法权益.每个岗位、每道工序拟明确操作规程以及岗位责任制，对每个员工拟进行上岗前的培训，严格按操作规程操作，严防事故发生.11.5卫生保护饲养人员、服务人员和管理人员等全体员工都要定期进行健康检查，教育职工严格执行生产工艺和操作规程，保持个人卫生.做好场地与农农乐服务卫生工作.场内道路要求平坦，地面硬化无积水、防尘飞扬.污水排放、餐饮住宿符合国家标准.厕所设冲水、洗水装置和防火设施.地面经常保持清洁，垃圾远离厂房，集中堆放，并及时处理. 第十二章可行性研究结论与建议12.1可行性研究结论本项目建成后可大大促进XX县乃至全市休闲生态农业与循环经济的发展，调优项目区农业产业结构.项目符合国家产业发展政策，适应社会发展需求，是国家和地方政府积极扶持和鼓励的建设项目.项目各方面建设条件都已具备，方案成熟可靠，生产技术、设备可行，项目论证可信，经济效益指标符合要求，风险性较小，是一个具有发展前景的循环农业经济发示范项目.12.2问题与建议建议上级有关部门给予大力支持，在项目支持资金上给予重点倾斜.以便项目顺利实施，尽早发挥应有的效益.从敏感性分析可以看出，项目效益对产品销售价格和经营成本都比较敏感，项目承建单位拟在项目投产后加大产品宣传力度和营销力度，强化现代企业管理制度，降低产品生产成本，充分依靠科技进步，提高产品质量和市场竞争力，使项目按预期目标发挥效益. 附表1固定资产投资估算明细表(单位:万元)序号项目渔业区牲猪区美蛙区果园区服务区其他合计备注合计　106.2794.279.2212.9774.0264.22473.6　一生产性基础设施47.4520.766.2111.8490.0　1236.1　1土地租赁(购买)16.06.43.230.040.0　95.6　2砖混建(构)筑物2.4494.33.513.8300.0　814.0　3装饰工程　　　　150.0　150.0　4塘坝8.0　　　　　8.0　5钓鱼台10.0　　　　　10.0　6水埿管道5.0　　　　　5.0　7塘岸整修6.0　　　　　6.0　8沼汽池　20.0　　　　20.0　9钢架大棚　　12.5　　　12.5　10自然池　　6.0　　　6.0　11围护设施　　5.05.0　　10.0　12土地整理　　　50.0　　50.0　13温室　　36.0　　　36.0　14果园道路　　　3.0　　3.0　15积雨池　　　10.0　　10.0　二公用工程15.535.55.024.774.0191.2345.9　1供电0.50.50.52.015.0　18.5　2绿化及隔离带15.020.02.5　15.0　52.5　3供水　4.02.03.05.0　14.0　4污水处理　5.0　　　　5.0　5场地通道　3.0　　　　3.0　6预留地　3.0　　　　3.0　7排洪设施　　　8.0　　8.0　8游客休息室　　　9.0　　9.0　9公厕　　　1.5　　1.5　10果皮箱　　　0.2　　0.2　11网络通讯设施　　　1.015.0　16.0　12停车场　　　　14.0　14.0　13消防设施　　　　10.0　10.0　14土建工程　　　　　121.2121.2　15装饰工程　　　　　60.060.0　16配电设施　　　　　10.010.0　三设备购置34.85.05.00.0210.073.0327.8含建安费1给排水设备4.0　　　　　4.0　2增氧机12.0　　　　　12.0　3投饲机9.0　　　　　9.0　4排污泵2.8　　　　　2.8　 5饲料加工设备5.05.05.0　　　15.0　6育苗设备2.0　　　　　2.0　7中央空调　　　　100.0　100.0　8餐饮设备　　　　10.0　10.0　9住宿设备　　　　80.0　80.0　10休闲娱乐设备　　　　20.0　20.0　11网络通讯设施　　　　　4.04.0　12办公设备　　　　　4.04.0　13运输设备　　　　　65.065.0　四生产辅助设备或工具0.533.03.01.4　　37.9含建安费1仪器0.51.00.5　　　2.0　2空调设备　30.0　　　　30.0　3防疫设备　2.00.5　　　2.5　4恒温器　　2.0　　　2.0　5防火工具　　　1.0　　1.0　6农具　　　0.4　　0.4　五种苗工程8.0200.0　75.0　　283.0　六间接费用　　　　　　64.9　七预备费用　　　　　　178.0　八建设期利息　　　　　　0.0　 附表2总成本费用估算表(单位:万元)序号项目年份合计年均值建设期(2008-2009)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年一原辅材料#######1827.7　1174.91370.71566.61762.41958.21958.21958.21958.21958.21958.21958.21958.21958.21958.21958.2二外购动力3441.2229.4　147.5172.1196.6221.2245.8245.8245.8245.8245.8245.8245.8245.8245.8245.8245.8三工资与福利2440.2162.7　104.6122.0139.4156.9174.3174.3174.3174.3174.3174.3174.3174.3174.3174.3174.3四折摊费用2473.6164.9　164.9164.9164.9164.9164.9164.9164.9164.9164.9164.9164.9164.9164.9164.9164.9五修理费370.524.7　24.724.724.724.724.724.724.724.724.724.724.724.724.724.724.7六管理费3585.0239.0　239.0239.0239.0239.0239.0239.0239.0239.0239.0239.0239.0239.0239.0239.0239.0七检测检疫费用417.227.8　17.920.923.826.829.829.829.829.829.829.829.829.829.829.829.8八包装运输费用417.227.8　17.920.923.826.829.829.829.829.829.829.829.829.829.829.829.8九销售费用669.244.6　28.733.538.243.047.847.847.847.847.847.847.847.847.847.847.8十租赁费用192.012.8　12.812.812.812.812.812.812.812.812.812.812.812.812.812.812.8十一财务费用300.020.0　20.020.020.020.020.020.020.020.020.020.020.020.020.020.020.0十二总成本费用#######2781.4　1952.82201.42450.02698.52947.12947.12947.12947.12947.12947.12947.12947.12947.12947.12947.11其中固定成本9361.2624.1　566.0583.4600.8618.3635.7635.7635.7635.7635.7635.7635.7635.7635.7635.7635.72可变成本#######2157.3　1386.81618.01849.12080.32311.42311.42311.42311.42311.42311.42311.42311.42311.42311.42311.4十三经营成本#######2616.5　1787.92036.52285.12533.62782.22782.22782.22782.22782.22782.22782.22782.22782.22782.22782.2 表3现金流量表(单位:万元)序号项目年份合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年一现金流入　　　2868.03346.03824.04302.04780.04780.04780.04780.04780.04780.01销售收入　　　2868.03346.03824.04302.04780.04780.04780.04780.04780.04780.02回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　　3回收流动资金　　　　　　　　　　　　　二现金流出　1573.6900.02921.32137.32400.32663.22976.22926.22926.22926.22926.22976.21固定资产投资　1573.6900.0　　　　50.0　　　　50.02流动资金　　　1047.0　　　　　　　　　3经营成本　　　1787.92036.52285.12533.62782.22782.22782.22782.22782.22782.24销售税金及附加　　　86.4100.8115.2129.6144.0144.0144.0144.0144.0144.05所得税　　　　　　　　　　　　　三税前净现金流量　-1573.6-900.0-53.31208.71423.71638.81803.81853.81853.81853.81853.81803.81累计净现金流量　-1573.6-2473.6-2526.9-1318.2105.51744.33548.15401.97255.79109.510963.312767.1四税后净现金流量　-1573.6-900.0-139.71107.91308.51509.21659.81709.81709.81709.81709.81659.81累计净现金流量　-1573.6-2473.6-2613.3-1505.4-196.91312.32972.14681.96391.78101.59811.311471.1所得税前：财务内部收益率36.5%,折现率为8%时,净现值9192.9万元.投资回收期4.9年（含建设期2年）.注:评价期后果园价值500万元,种猪价值100万元.所得税后：财务内部收益率34.1%,折现率为8%时,净现值8742.3万元.投资回收期5.1年（含建设期2年）.'