养老中心综合项目可行性研究报告 49页

'第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称：养老中心综合项目1.1.2承办单位：石家庄开发有限公司法人代表：1.1.3拟建场址：项目拟建场址位于易县城西2公里处112国道南侧。1.1.4单位概况：石家庄开发有限公司，成立于2002年3月，注册资本1000万元人民币，三级开发资质。公司拥有雄厚的实力和经验丰富、高素质的专业技术人员，主要经营房地产开发与经营、建筑施工等。公司实行集团化管理，公司下设开发部、策划部、工程部、预算部、材料部、财务部、办公室。子公司有顾问公司、物业公司、建筑公司和水电公司，总资产7500万元。在石家庄市房地产开发企业中，是信誉良好、经营业绩显著的房地产开发企业。公司自2002年10月开发建设成片商品楼以来，除合作建设项目以外，还独自投资人民币4700万元的鹿泉市商业步行街正在加紧施工，目前销售已经达到70％，赢得了市政府及业主的一致好评。独立投资人民币2000多万元的平山县杨家桥乡大坪水力发电站，也要在今年汛期前竣工发电。这些项目赢得了社会广泛的支持和赞誉。还有多个项目正在运做中。为谋求长远的发展，公司坚持“以人为本，精益求精”的原则，积极拓展人才储备。目前，公司现有员工213人，其中管理技术人员69人，具有高级技术职称6人，中级技术职称19人，员工平均年龄为28岁。就在这样一支年轻队伍的带领下，公司率先实现了网络办公自动化及楼盘信息网络化。开发有限公司在总裁朱俊江先生的领导下，发扬“忠诚、团结、敬业、高效”的企业精神，“大胆开拓、勇于创新”，依法经营，在激烈的市场竞争中，经营规模不断扩大，经济效益快速增长，社会知名度大大提高，并被政府授予“重合同守信用单位”的荣誉称号。48 朱俊江先生是易县人，这次回乡投资，就是想做点事情，回报家乡人民的养育之恩，为家乡的现代化建设、为把家乡建设成为“和谐社会”贡献自己的一份力量。1.2编制依据1、易县县委、县政府关于加快县城建设的战略发展精神；2、项目土地划拨出让地形图；3、石家庄开发有限公司策划构想4、建设部1997年《建设项目可行性研究报告内容和深度规定》；5、建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；6、建设单位提供的设计构想依据资料及关于易州乾荣养老中心的建设思想和使用要求；d、国家有关规划设计定额、设计标准及规范。1.3编制原则1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标准、规范；2、积极进行实地考察，充分了解“易州乾荣养老中心”目前基本的基础设施及有关情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档养老住宅小区。3、根据“易州乾荣养老中心”的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发展，合理进行“易州乾荣养老中心”工程建设，积极采用新技术、新材料，节约能源，节省投资，注重环境保护。“易州乾荣养老中心”工程方案在适于居住、经济等基本要求下，注意整体布置，进一步改善生活环境。1.4项目建议书的工作范围本项目建议书根据项目建设特点，对项目市场前景、建设的必要性、建设规模、工程方案、投资估算、财务评价、风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项目建议书。48 1.5项目建议书的工作概况我公司组成了项目建议书编制小组，对“易州乾荣养老中心”项目进行了实地考察，了解“易州乾荣养老中心”项目基本情况，重点了解了“易州乾荣养老中心”项目对目前及以后发展的需求状况以及水、暖、电供应情况；搜集了国家、省、市、县有关政策法规、规划定额等大量资料；根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对“易州乾荣养老中心”项目建设方案的建设规模及对水、暖、电的需求进行了初期设计。重点对小区建设的必要性、市场前景、工程方案、投资估算、效益分析等诸多方面进行综合分析、论证，全面考察项目建设的必要性、可行性。在此基础上完成了该项目的项目建议书报告。1.6项目建议书1.6.1建设方案本项目规划拟建设为现代化养老居所社区，其中包括老年居所、商业及健身中心等其他附属设施。一期项目场址拟在易水北岸建设12栋多层养老住宅楼，和健身中心、部分总服务中心的设施，沿易水做休闲长廊和社区道路；二期拟在易水南岸建设多层养老住宅楼和急救中心，南部荆轲山旅游公园；三期拟在项目场址东部建设养老中心，南部建设SPA温泉康复中心，112国道南侧旅游接待中心，培训学校。多层养老住宅楼之间空地为大型绿地广场。项目地块总分九个：第一部分北侧邻112国道50亩为旅游服务中心；第二部分比邻南側到易水河畔400亩为养老中心一期（健身中心）；第三部分是沿易水南側长块300亩养老中心二期（急救中心）；第四部分是东部沿南水北调300亩为养老中心三期（SPA温泉康复中心）；第五部分为南部荆轲山周围300亩为荆轲山旅游公园；第六部分为荆轲山旅游公园北側200亩为政企会议中心；第七部分为度假中心北側200亩教育培训中心；第八部分为度假中心北側偏西50亩物业服务中心；第九部分为沿易水200亩做休闲长廊；48 项目数据占地面积2000亩（133.33万平方米）总建筑面积31.64万平方米容积率0.24总投资额3.14亿元项目操作年限7年投资回报率7%《荣誉》养老中心这个项目坚持来源于社会，还报于人民的思想，按照社会和市场相结合的新形式，采取福利和微利并存的办法，收养、收住社会孤老、企业孤老，并进行日间、周间及短期的托老服务；收治患有老年疾病的老年病人和临终关怀的老人。这是一所集养、医、护、康复、娱乐为一体的综合养老机构。养老中心由“老年公寓”、“综合服务项目”、“养老服务培训中心”组成。面向北京、保定、石家庄和周边县城的、首先富裕起来的老年人群，提供全方位的服务。殡葬代理急救保障健身康复文化娱乐生活居住“老年公寓”采取“产权”或“居住权”的销售办法，或者“回收产权”销售方式，从而达到快速回笼资金的目的。收回资金后，在围绕北京周边地区建设多个养老中心，利用集团化、信息化管理，连锁经营方式控制服务质量的管理及采购，从而降低运营成本提高服务质量。养老中心可以与当地政府民政部门联办，使市场养老与福利养老结合起来，达到“老有所养”的目的。目前，我国没有养老方面的法律法规，建立有中国特色的养老模式是我们大家研究的一个课题。我们要抓住这个机遇，迅速规模化，占领大城市周边市场，走出一条我们自己的开发模式，从而带动我国内陆地区整个养老市场。社会养老基本情况随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，石家庄市又是我国较早进入人口老龄化的城市之一。据有关资料统计，目前我市48 60岁以上的老年人现有20多万，占市区人口的12％，已高出全国、全省平均比例。另据预测，今后一个时期，老年人口还将以年均3％的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像发达国家那样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重要的养老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。而家庭结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间、精力照顾老年人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老中心养老已逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。为不断延长老年人的生命、提高其生活质量，国内已兴建多个老年公寓等社会福利机构；建立具有阅览室、棋牌室、健身室、文艺室、室外活动场和老年人学校的“星光老年之家”388个；自去年10月1日起，石家庄市111名百岁寿星，每人每月均可领到100元营养补贴。所以，建设养老中心已经属于市场化行为。　　项目建设基本条件《荣誉》养老中心坐落在易州西部的生态园区。养老中心由办公楼、老年公寓、医疗中心、物业楼、花园、球场等组成。项目数据占地面积约66.67万平方米（1000亩）建筑面积26.67万平方米容积率0.4倍总投资2.13亿元《乾荣》教育培训基地项目数据占地面积约13.33万平方米（200亩）建筑面积1.2万平方米容积率0.09总投资1800万元（1500元/平方米）48 “教育”是我国改革开放以来，需要进一步研究的一个大问题。迅速提高贫困地区人民的文化水平和劳动技能，是政府和我们每个人的责任。我们可以从贫困地区招揽富余劳动力，经过培训，向北京等大城市输送。或建立符合我们地区情况的专业教育体系，如旅游职业学校，开展易州及西部山区的旅游事业。或依靠大城市建立贵族学校，采取封闭式管理，高质量教学。或建立政企培训基地，为政府或企业提供继续学习的地方。每位父母都会珍惜孩子上大学的机会，在当今知识经济的时代，没有良好的高等教育基础，在社会上就没有竞争力。教育部公布的最新数字显示，2006年全国报考大学的人数将达900万，而预计入学率将在54.3%，这意味着至少有400万学生会高考落榜，正是这些落榜学生给大学招生产业带来至少2000亿的市场，带来无限的商机。　　    占地1000亩地老年人康复中心，建筑面积26.67万平方米，可容纳近万名老年人，可创造近2000个工作岗位。总之，我们这个地区远离城市，风景如画，空气清新，充满乡村气息，是一个建设良好教育氛围的地方。学校的教育方向分四部分1、养老服务培训中心2、家政培训就业中心3、政企培训基地4、教育基地（旅游学校、劳动力输出培训学校）对于（1）（2）部分来说，我们不但给上学的学生找到了上学接受教育培训的机会，而且毕业后直接安排到老年人康复中心需要的工作岗位上。这样一来，解决了学生和家长为上学找不到工作的后顾之忧。同时我们还可以在城市建立联系家政和需要照顾老人或小孩工作的根据地。帮助受训学生找到工作。一是可以扩大学校的影响，二是可以增加学校的招生。对于（4）部分来说，接受教育的学生可直接安排到荆轲公园工作，或者为易县的旅游事业输送人才。同样也可以解决学生的安排问题。该项目的运作计划与招生生源相配合，比如第一期计划招生种类和人数(可参考安排就业的能力来考虑)，根据人数确定一期建设的规模，从而制定投资计划和回收期限。同样运作二期，三期。最终完成事先整个的想法。48 教学的质量是整个计划的关键因素，一定要在下面的流程图安排就业调整教学内容方法教学反馈安排就业接受教育完成教学的内容和质量的不断完善，并最终生存、成长为一个有规模，有信誉，有内容，有理想的教育基地。《易水河畔》生态旅游休闲中心和《荆轲公园》项目数据占地面积约33.35万平方米（500亩）建筑面积1000平方米园林依靠山、水自然风景，绿化、景观、小品、雕塑等农业生态园区总投资1000万元易州的古老文化，依山傍水的地形，帝王看好的风水，四通八达的交通，都是我们可以充分利用的条件，紧邻大城市是开展旅游事业的好地方。1、易水河畔文化长廊园区2、生态园区3、农业采摘园4、荆轲风景山区（爬山俱乐部）在缓缓流淌的易水河畔修建一个文化休闲长廊是九个有机组合部分必不可少的画龙点睛之笔。尽管该部分不能产生的直接的经济效益，但是她的建成对提升整个区域的品质起到催化剂的作用。况且该园区中有一个农业采摘园，她对于度假村的开放。同样可以带来可观的收入。南部的荆轲塔公园建成开放后同样可以带来一定的收入。48 《乾坤》会议中心与度假中心项目数据占地面积约3.33万平方米（50亩）建筑面积2.67万平方米容积率0.8倍总投资5340万元（2000元/平方米）政企会议接待区设有以下功能：1．宾馆2．休闲娱乐区3．体育健身区4．美食中心5．度假中心（SPA水疗、温泉、按摩）利用建成的各大园区的整体优势，优美的环境，周到的服务，悠久的历史文化氛围，配套完善的设施。吸引北京、天津、保定、石家庄、太原市等各地的政府机关和企业会议。接待会议过程中，同时还可以招商引资该项目的操作程序可以和政府或其他公司共同投资兴建，项目的回收期较长，十年左右，但收益率可观。《乾荣》总服务中心项目数据占地面积约3.33万平方米（50亩）建筑面积1万平方米容积率0.3倍总投资2000元（2000元/平方米）48 总服务中心设有以下功能：1、物业服务区2、商业购物区3、车辆服务区4、康复中心（急救中心）该项目是配套设施，是必须兴建的。投资回收期缓慢。但是，他的功能完备与否影响到老年人康复中心的运转，所以必须认真搞好。1.6.2建设规模一期：总用地面积200000m2住宅套数180户总建筑面积145000m2容积率0.61住宅建筑面积120000m2商业等建筑面积5000m2地下建筑面积20000m2绿化率41.3%1.6.3主要经济指标a、总投资：11600万元，其中：建安费7540万元，其它工程费用1800万元，预备费500万元，建设期贷款利息600万元；b、建设周期：2年1.6.4投资估算与资金筹措本项目固定资产总投资为11600万元，企业拟自筹5000万元，筹资2000万元，其余利用预售房款。经济效益：48 销售收入18750万元（要减去20%，=15000万元）利润总额3400万元净利润额2040万元投资利润率17.58%投资回收期3年说明:因为养老中心有部分不进行产权销售的公寓，所以，应该减去10%的；产权销售率按90%计算；这样总共就要减去20%的销售收入。1.6.5综合评价结论本项目建设符合国家老年产业政策和县政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、高收入家庭的养老住房需求。“易州乾荣养老中心”地理位置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生，适宜居住，市场前景看好。项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利能力和抗风险能力。本项目的建设是可行的。48 第二章社会和市场调查与需求预测2.1社会和市场调查2.1.1产业政策改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点，社会老龄化已经提到议事日程上来了。中共中央、国务院对社会养老工作高度重视，把加快养老事业的开发，建立“和谐社会”的重要内容，实现以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国银发产业开始在更高、更新的层次上发展。1998年以来，随着国家一系列相关政策的出台，养老产业重新活跃起来，该产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和改革热点。为了进一步促进养老事业健康发展，鼓励社会养老，国家老龄委和财政部宣布一系列优惠政策，减轻了社会养老企业的负担，进一步刺激了社会养老事业的发展。易县县委、县政府十分注重本县社会养老产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为养老事业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。2.1.2项目建设的必要性易县属于内陆县城，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，城区范围比较小，在城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，易县的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。易州地理交通河北省易州地处保定西北部，河北省易48 州总面积约2534平方公里，管辖七镇二十乡,469个行政村。总人口57万人。易州距北京120公里，距保定80公里，距天津190公里。易县地处京、津、保金三角地带，东西112国道横贯在易县境内长达60公里，南北京石高速、京石西线纵贯境内。易县西部太行山区矿产资源极为丰富，初步探明的矿点达87处，有金、银、铜、铁、锰、花岗岩、玄武岩、麦饭石、石灰石、蛭石等27个品种，而膨润土、紫翠砚石、金红石则为本县特有的矿产资源，特别是河沙、石灰、石米等三类建材成为京、津、石、保等大中城市建设的货源地，在毛主席纪念堂、亚运村、京深高速公路建设中做出了贡献。1999年，为迎接建国50周年大庆典，我县的花岗岩将天安门广场装铺一新，被誉为“中华第一石”。　　矿产建材品种繁多且储量丰富。有矿产20多种，尤以金矿、铁矿、花岗岩、玄武岩、石灰石、天然石板、建筑沙最为丰富。中标天安门广场铺装工程的易县产151#花岗岩被《人民日报》誉为“中华大地第一石”。目前，全县建成5个矿产建材工业小区，有矿产建材企业300余家，年产值10亿元，年产黄金连续五年超万两，成为富民强县的支柱产业。易县山区面积广大，宜林山场面积240万亩，其中片麻岩130万亩。自然牧用草场106.8万亩，年产牧草54万吨，为发展林果、畜牧业打下了良好基础。目前，全县有林面积133万亩，森林覆盖率35%，居太行山山区县之首。全县有果树16.7万亩，其中柿树12.5万亩，柿果年产量5000万公斤，是“中国磨盘柿之乡”。畜牧业成为农业第一大产业，是全国瘦肉型猪基地县、无规定疫病区出口创汇县、省黄牛改良重点县和国家级秸秆养羊示范县。山区生态柴鸡蛋被评为省优产品。水利水电资源丰富。全县有大中小型水库17座，总库容4.36亿立方米，境内有拒马河、北易水、中易水、南易水、漕河五条较大河流，水电理论蕴藏量30.64万千瓦，可开发量23.36万千瓦，是全国第二批“农村水电初级电气化县”，现开发运行水电站7座，总装机2.56万千瓦，年发电量近1亿度。易州经济、文化、旅游 易县80％的人口分布在农村，长期以来，农村生产发展落后、经济凋敝，农村发展缓慢是易州现代化进程中的一大难题。48 当前农村发展最突出的问题表现在三个方面：一是农村的交通、通讯、自来水、农田水利设施等基础设施严重不足；二是文化、教育、卫生等社会事业发展滞后；三是农民收入水平明显偏低，增收难度偏大。  如何引导农民走出“收了麦子种棒子，年年都是穷样子”的生活“怪圈”呢？易县立足县情，面向市场，积极开发旅游、林果、畜牧、三类建材等资源优势是振兴易县经济的支柱产业。大力开展植树造林活动，森林覆盖率达到36.1％，被国家林业局授予“全国造林工程先进单位”。把昔日的荒山秃岭如今变成了林果满山的绿色家园。同时，该县通过实施“以果带林，以林带绿”的战略，形成了“绿色经济产业”，并先后建成了一批优质高产高效林果基地，建成了以独乐、管头为中心的林果专业乡，建设了中独乐、南管头、西北奇等14个林果专业村。全县发展果树20多万亩，年产果品6000万公斤，果品年销售收入达6000多万元，年利税769.5万元。该县有10余万农民靠特色农业走上了脱贫致富的快车道。大力开展旅游业，利用境内古迹众多的资源优势，开发的旅游景点燕国城，再现古燕都之风采；旅游景点清西陵是世界文化遗产；风景秀丽的狼牙山也是很好的去处；还有云梦山等等。旅游产业每年为当地政府带来了数量可观的利税收入，也为当地百姓脱贫致富创造了一个好的环境。易县历史悠久。早在虞舜时期因有易氏居于易水而得名。西周时周武王封召公于燕，易县始属燕国。战国时燕国在此建武阳城为燕下都。燕昭王高筑黄金台，广纳天下贤士，燕国曾鼎盛一时，成为“战国七雄”之一。隋开皇16年（公元596年）置易县；明洪武三年，易县升入易州；清雍正11年升入直隶州；民国二年，降易州为易县，州治降为县治，设县至今已有1400多年的历史。悠久的历史创造了古易州光辉灿烂的文化。易州古燕文化与保定赵文化共同构成闻名全国的“燕赵文化”。“易州庶产英才，自古多慷慨仁义之士”。家喻户晓的荆轲刺秦就发生在这里，“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还”成为后人颂扬的千古绝唱，狼牙山五勇士跳崖那惊天地泣鬼神的壮举更是令世人敬仰。易州物产丰饶，“磨盘柿、易水砚、柳叶烟”被誉为“易州三宝”，是历代皇家贡品，久负盛名。易州胶胎陶瓷、景泰蓝、玉石健身球、内画等工艺品，名扬全国。48  自然和人文景观众多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荆关、洪崖山等五个景区200多个景点，有国家级文物保护单位4处（清西陵、燕下都、老子道德经幢、紫荆关），省级文物保护单位9处。千年古城燕下都遗址、义士丰碑荆轲塔、京南要塞紫荆关、世界文化遗产清西陵、华北最大的文化道教庙会后土皇帝庙、闻名中外的狼牙山、风景秀丽的龙湖、南湖以及云蒙山等自然景点，吸引着众多中外游客来易县观光旅游考察，年接待国内外游客近百万人次，是华北地区重要的旅游休闲度假场所。易州发展前景 近年来，县委、县政府把扩大对内对外开放作为加快经济发展的一项战略举措，依托独特的区位和资源优势，努力构筑全方位、多层次、宽领域的对外开放大格局。基础设施建设日臻完善，经济发展环境不断优化。现代化通讯网络基本形成；境内交通四通八达；城市建设日新月异，承载能力明显增强；金融、文化、卫生等设施齐全，服务功能完备。为适应即将建设社会主义新农村的新形势，缩短城乡差别，制定出台了《关于进一步优化经济环境的决定》和《关于鼓励国内外客商投资合作的优惠办法》，实施了《域外投资者利益保护条例》，建立健全了域外投资管理服务中心、合法权益保护中心和投资环境投诉中心。该县成立了项目办、外资办、招商局及“三区一带”开发管委会等部门及服务机构，并制定了《关于进一步加强横向联合的若干规定》、《关于引进人才、技术、项目、资金的若干规定》、《关于外商来易投资的若干规定》等优惠政策。全县有大、中、小型水库２７座，拒马河、南易水、北易水、中易水、漕河５条河流横贯全县，丰富的水利、水能资源即带来灌溉、水电和水产养殖之利,１８．６７万公顷广阔的山场，即为林牧业的发展提供了良好的条件,同时也为生态旅游带来无限机会。易县虽属山区，但交通运输十分方便，铁路、公路齐备，京源铁路从北部穿过，高易铁路与京广铁路相连。公路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线交汇于县城，乡村公路纵横交错。能源供应充裕，通过对小水电站的开发建设，已形成了既与国家大电网相连、又相对独立自成体系的供电网络。该县是全国电气化县之一。通信设施完备，万门程控电话已与全国连网，近年内交换能力将达到３万门以上。48 易县初步形成了种植业、林果业、畜禽水产养殖业、矿产建材业、机械制造、副食加工、能源工业、工艺美术、建筑业、旅游十大骨干行业。为促进经济发展，该县依据“稳一进二兴三”的战略方针，科学地制定了《易县国民经济“九五”规划》，规划设计了１２０万千瓦发电厂、6０万吨水泥厂，北方石材基地等几十项重点建设项目。县城建设形成了“五纵四横”的棋盘式小城镇格局。全县政治安定，社会稳定，经济发展，百姓安居乐业。 昔日燕昭王高筑黄金台招贤纳士为强邦，今日老区人民营造新环境迎八方客以兴县。良好的发展环境，吸引了众多域外客商来易县投资置业。“九五”以来共引进域外资金5亿多元，引进外资400多万美元。现在正值十五期间，建设社会主义新农村缩短城乡差别是这次计划的重要目标。吸引县外资金在农村的荒地上投资建设增加农民收入，创造就业机会，增加政府税收，减轻农民负担的一个办法。宏观必要性：从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。我们将更多的精力放在“以人为本”的原则上，更加注重新型材料的运用，提高科技含量，合理布局房间的结构，创造优美环境。养老事业进入理性发展阶段。今后相当一段时期内养老事业将继续保持平稳发展态势，需大于供，需求出现多样化，住宅型养老将被普遍看好。2.2项目发展概况石家庄开发有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与县政府多次接触，广泛调查和积极运做，得到了易县县委县政府和人民大众一致的支持，我单位编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规定，编制的本报告。48 2.3设计理念近年来，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版图也日新月异的变换着。新建的住宅小区成为城市开发建设中的一个主要组成部分，随着城市大规模建设开发，我们的生存环境、生活概念都在发生着变化。但是在很多地方，似乎因为建设太快的缘故，新建的小区往往与原有都市环境不太协调，现行的房地产开发模式缺乏从城市设计的角度去制定城市开放的程度，也决定了小区与小区之间各自为政的状态，加上城市统一的基础设施建设也赶不上城区发展的步伐，而导致城市的局部与整体之间的失衡。众所周知，原来的都市区域一般都是经过了较长时间的积淀的产物，而很多新区不是处在城市的边缘地带，就是在旧城市里完全推掉重建的地段上，若不经过精心的设计，只是让整齐划一的新建筑群取代原来无序但有活力的城市街区，那么新区当然就没有了从原地段里“生长”出来的感觉。而且整齐划一、千篇一律的城市肌里带给人的视觉感受是可怕的，也给城市应该具有的开放性、复杂性、连续性、灵活性带来冲击与破坏。因此我们在本次规划设计中从社区的空间肌理出发，以丰富细腻的肌理给城市带来变化，丰富城市的个性。根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体规划指导思想：遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房、商业用房、健身急救康复及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机结合。强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情味。强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间的营造。48 在设计上，一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另一方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。规划中通过平面的多座向布局、单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。社区主要以多层为主。住宅房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分离，居寝分离，提高住户面积的使用率和老年人居住的舒适程度。立面设计以整体和谐、简洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。立面材料以涂料和面砖结合，体现新世纪现代建筑的特点。运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。养老中心的设施（1）公寓楼内的老人居室有三人间、双人间、单人间、套间、豪华套间；双人间和单人间设有卫生间，室内配备了电子呼叫系统、家具、电视、澡盆、中央空调等设施；（2）家居公寓楼设有一室一卫、一室一厅一卫、两室一厅一卫及大病房间，室内配置了电子呼叫系统、家具、电视、热水器、空调等设施。另设高档生活区，以别墅及低密度住宅构成，主要提供给首先富裕起来的社会阶层。（3）公共设施有图书室、活动室、书画室、多功能厅、康复健身房、交流中心、电脑机房、老年大学和茶社等。（4）医疗中心以医治、护理、康复各类老年疾病为专长，有一支具有专业水平的医护技队伍。对住院老人、病人实行24小时全程优质服务，不需要家属的陪伴。设有内科、中医内科、针灸科、按摩科、Ｂ超室、心电图、血流变、微循环和中西药房等科室，能为居住养老中心的老人提供及时、方便、有效的医疗护理服务。（5）养老中心设有营养室，由专业营养师为老人配膳，提供流质、半流质、软食、鼻饲饮食、匀浆膳食等。如需要过生日、家庭聚会等，均根据老人家属的需要单独制作，满足不同需求。同时为需要的老年人及家庭配送午餐。（6）养老中心可以和企事业单位、大中小学建立共建关系。住区空间布局合理。根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境，功能划分有层次，居民在各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使他们过着安静、和谐的生活。社区公共场所是全体老年人的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或游园场地等，人人可以使用；组团內空间是住宅組团內居民共用的，是组团邻里交往、游憩的主要场地，汽車与人流不能随意穿行。住宅楼的布局，经过精心处理，形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底层庭院、楼层的阳台或住宅露台等，可以由居民种植花卉，增加绿化景观，丰富建筑物立面景观。室內空间具有超前意识。客厅和餐厅的使用面积不低于25平方米，主卧室使用面积不低于15平方米，其余卧室使用面积不低于10平方米，厨房能有6平方米，卫生间48 6平方米。高品位的康居住宅小区设有小门厅让人进门有个缓冲。三房以上的套间设有主卧室卫生间。有条件的套间增设储物室。合理安排各功能行为空间，实现公私分离、食寢分离、居寢分离、洁污分离。合理设置成套厨房设备，改善排除油烟与通风效果，按厨房的工艺流程及人体工艺学配置设备。另外还注意到：客厅开门不宜多，过道面积不太小；阳台深度大一些、实用一些；一梯二、三户；明厨明厕，通风采光好；套型设计合理，重视自然通风，使用变頻恒压供水设备；管道集中隐蔽，水、电、煤气三表户外计量。建筑形式及色彩：住宅建筑采用现代建筑风格，以丰富的屋顶、山墙、阳台的造型，创造具有浓厚生活气息、高雅文化环境的空间。建筑外墙运用淡雅、明亮、亲切的色彩，为老年居民勾画出理想中的家，外饰面主要以红色面砖及白色喷涂为主，取得色彩及质感的强烈对比。使建筑形象更富有视觉冲击力，也增加了建筑的标志性。在立面上造型上强调垂直线条，建筑外立面大虚大实，光影对比强烈，具有厚重的雕塑感。同时有采用了轻巧精致的构件与大片的玻璃面，使建筑沉稳又不失轻灵，雄健又不失精巧。2.4市场预测近年来,随着我国宏观经济态势的持续走强，我国养老事业也得到迅速发展。在国家下大力优惠，减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持养老事业发展政策的形式下，养老事业成为社会事业的新亮点。建筑市场和建筑法规的进一步完善，使居住产业进入良性循环发展阶段。货币化分房政策的实施及公有房销售政策的调整加大刺激了购房需求的释放。另据调查显示，北京市65岁以上的老年居民五年内准备进入养老院的占调查总体的31.9%，在已拥有产权的家庭中23.3%的家庭预计五年内购买环境更好的住房，为改善生活质量。据调查，老年居民购房用于改善居住环境的比重依然占65%。养老住宅的开发建设，其根本目的还是为了广大群众改善养老居住条件，现阶段老年住宅的开发主流还是建设品质不高的老年公寓。有资料表明，选择60至80平方米的住房面积的购房者的比例为27.2%，80至100平方米的面积需求为32.4%，100至120平方米的住房需求仅为17.4%，说明老年人目前倾向于选购中小户型住宅。究其原因，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购60至8048 平方米的住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活的愿望。本项目选址地段为安静、风景优美的地段，周围基本没有什么建筑，她就象一张白纸，有待我们绘制出高品质的、美丽的画卷。2.5项目优势项目场址位于易县县城西面112国道南侧，符合易县旅游接待重点发展黄金地带，是开发潜力最大的热点区域。附近交通非常便捷，西有清西陵国家级旅游资源，东有县城生活配套。生活、休闲、娱乐、消费、上学都很方便。我们的养老中心社区是以老年住所为载体，达到“三好三高”，即“规划设计好，科技含量高；组织设施好，全方位质量高；综合效益好，社会认同率高”，结合“康居工程”的要求，以及国际上流行的一些规划设计观点，创造“以人为本”、生态保护的新型居所社区。随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，北京市又是我国较早进入人口老龄化的城市之一。据有关资料统计，目前该市65岁以上的老年人现有200多万，占市区人口的12％，已高出全国、全省平均比例。另据预测，今后一个时期，老年人口还将以年均3％的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像发达国家那样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重要的养老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。而家庭结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间、精力照顾老年人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老中心养老已逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。为不断延长老年人的生命、提高其生活质量，国内已兴建多个老年公寓等社会福利机构；建立具有阅览室、棋牌室、健身室、文艺室、室外活动场和老年人学校的“星光老年之家”388个；自2003年10月1日起，石家庄市111名百岁寿星，每人每月均可领到100元营养补贴。70岁以上老年乘坐公交车免费。所以，建设养老中心已经属于市场化行为。　　未来住宅越来越注重“人性化”48 设计，也就是在住宅设计时更多地为人着想。例如在小区内的道路上实行人车分流，无障碍通道等；一个台阶对正常人来说是不存在问题的，可是对于一个残疾人却可能是难以逾越的障碍。住宅的窗户很大，窗台低且宽，既可以坐人，又可以摆些装饰品，由此可见它“人性”的一面。另一点就是注重生态保护，不仅是小区建成后的绿化率达到多少、种了多少花，而且要在住宅的开发过程和小区的使用过程中都要注意保护环境，使住宅和自然和谐统一。我们现在还不太注意的空气质量、噪音指数将会在未来被小区的管理部门像天气预报一样每天写在公告栏上，并且住宅将大量使用太阳能等洁净能源。此外，未来住宅将很看重“全生命周期成本”。我们现在只注意老年住房的建设成本，但这只是其中的一小部分，在房屋长达数十年的使用过程中，房屋的采暖、制冷等费用才是“大头”。质量好的住宅和质量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的。养老中心社区的住宅关键就是要增加科技含量，提高建设质量，这一点和“康居工程”的要求是一致的。住宅性能大幅度提高、住宅装备水平大大改善、住宅功能更加合理、住宅环境明显改观、住宅寿命更加延长。该项目的建设具有充分的必要性和广泛的社会意义。2.6市场定位销售目标群体如下：周边城市（北京、天津、廊坊、保定、石家庄）企事业单位有稳定收入的退休白领人士；本县城中心区域动迁或欲改善居住条件，愿意搬出市区中心区域的首次置业者；本县欲改善居住条件的再次置业者；政府及企事业单位中层以上退休管理干部；外地来的老年人；其他购房的老年人。48 第三章建设规模及建设方案随着城市化进程的不断深入，该地块的城市地位、商业价值将不断得到提高，且周围的城市配套设施也将日趋完善。本项目规划拟建设为现代化老年人居住社区，其中包括老年住宅、公寓、商业、健身及其他附属设施。一期拟在项目场址易水北岸建设12栋多层老年居住楼，一座健身中心,部分服务中心和文化休闲长廊；二期拟在项目场址南部建设多层老年居住楼（豪华单体楼）、一座急救中心和部分服务中心和荆柯山公园；三期建设多层老年居住楼（豪华单体楼）,SPA温泉康复中心,旅游接待中心,培训学校等项目。多层居住楼之间空地为大型绿地广场和水面。3.1总平面规划3.1.1总平面规划原则1、据城市规划实施细则，并在规划部门的指导下开展总平面规划设计。2、易州县城西，122国道南，徐家厂东，荆轲塔北，占地约2000亩。大部分为河滩地，荒山野岭。易水从中穿过，南水北调贴着东侧流过。建于辽乾统三年荆轲塔立于南部的荆轲山上。又因辽代在荆轲山上还建有圣塔院，故又称此塔为圣塔院塔。后寺、塔俱毁，为明代重建，清代修葺，1985年又进行全面维修荆轲塔。又考证说，荆轲塔的修建，实为佛教产物，但在当地广传是为纪念荆轲而建，在清代树立的石碑上，确实刻有“寺与塔为山而设，为轲而设也”的记载。据说，古时每逢清明节，乡民都在塔上张挂白幡，设三牲祭品，为荆轲招魂，故俗称义士塔。这使得小区的人文、地理环境都十分优越。总平面规划则要充分利用环境资源和文化资源，尽可能使小区老年居民对地段的景观资源共享，同时还受到小区的文化熏陶。3、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局，在总体上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个内外环境具佳的花园式小区创造条件。4、合理选择建筑物单体类型，灵活组织建筑物布局在总体上既要考虑住户对周边景观及小区内部景观的共享，又要在环境设计中体现均好性及独特性，为营造一个环境优美生活方便，居住安全，且具有文化内涵的新型社区。48 5、注重临街建筑物的规划设计，以美化外部环境，尽力为易县营造一个新的景点，丰富周边的环境。6、以人为本，注重建筑的人性化设计，温泉入户，为居民提供优质的保健服务。3.1.2总平面规划综述平面布置本项目规划用地2000亩，地块形状近似一长方形。本规划系根据本地块情况和周边环境进行规划设计的。按规划要求社区分为三期，一期位于北部，占地约300亩，为多层住宅区，二期位于南部，占地约400亩，为高档老年居所区。三期项目较多。一期、二期、三期各自均有自己的景观广场，且以休闲长廊、带状的绿化宽容变化的水悬连接，并由此产生的楼台廊榭，小桥流水等等景观效果，便得空间有松有驰，有动有静，层次丰富、流动。北侧多层区广场为铺地，绿化与喷泉结合，为老年居民提供一个散步，休闲的去处，并成为北入口的一个对景，起到标志性的作用。多层住宅区均为南北朝向，为防止含苞空间的呆板和重复，几幢楼采取了不同的层数而同一幢楼的不同单元又采用了错落的平面布置，在宅间又布置了凉亭，健身设施，使得空间开敞且有层次。临邯临公路一侧住宅底层为商业，为居民的购物提供了方便。别墅区同样有一个独立的景观，这里主要以水景为主，静静的水面为居民提供了诗一般的环境，水面周围别墅点式，双联、联排相结和，疏密有致，绿树掩映亭台楼阁穿插其中，形成一幅有着小桥流水人家的北国江南风味的风景园林住区。以上总平面规划是基于以下考虑：老年居住区与北侧嘈杂的112公路分区，静化小区环境，增加居民的安全感，居住区强调环境的均好性，在布置两片集中景观后又以带状绿化将其连接，并突出“山水”的特点，使住户居民充分享受清爽新鲜的空气和美丽的蓝天，居住区的内部环境，有两片大片的绿化水景广场供居民共享，每栋住宅前后有一小片自己的归属领域，可组织些小景和供邻里交流的活动场地。2、交通组织居住区主出入口设在112公路一侧，为方便居民出行在南北两侧设置了两个出入通道，车辆主要停在北部的入口停车场内，少量车辆经允许可进入小区内部，小区道路为曲线形，追求自然，并沿路设计了景观，使行人行过程中并不单调乏味。3.1.3建设规模48 　　项目建设基本条件《荣誉》养老中心坐落在易州西部的生态园区。养老中心由办公楼、老年公寓、医疗中心、物业楼、花园、球场等组成。一期：总用地面积200000m2住宅套数180户总建筑面积145000m2容积率0．61住宅建筑面积120000m2商业等建筑面积5000m2地下建筑面积20000m2绿化率41.3%3.2建筑工程3.2.1建筑立面设计根据小区单体建筑的多样性，要重视每个单体建筑的方面造型，要充分吸收现代设计理念，做好细部造型，在风格上追求统一的建筑风格，在建筑造型上要追求多样化性，让住户居民感受现代建筑文化陶冶居民文化情趣，另外，为美化城市街景，要突出商业、幼儿园的沿街立面造型。3.2.2小区内部环境设计重视居住小区中心空地美化设计，并搞好住宅楼各单体建筑归属领域的美化设计，提高居住区的文化内涵。3.2.3户型设计根据目前住宅的发展趋势，并适应不同阶层的需求，住宅设计定位为中高档型住宅，户型的配置以三室二厅二卫、二室二厅两卫为主，并配置部分四室二厅二卫和一室一厅一卫、一个大厅、公寓型等户型。48 建筑设计除注重建筑物的外部立面设计外，还要强调住宅内部平面分割和功能组合设计，要针对不同群体，根据经济收入、职业生活模式，家庭结构，文化层次等差异进行不同户型，不同功能的组合设计，功能组合要实用，还应考虑室内空间的可改性，以满足不同的需求，提高特点。3.2.4内外装修所有单体建筑外装修一次到位，住宅进行初装修，或根据老人要求进行菜单式内装修。3.3结构设计3.3.1设计依据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《砌体结构设计规范》GB50003-2001《建筑地基基础设计规范》GB50007-20023.3.2工程概况本工程位于易县城西2公里，北靠112公路。规划用地2000亩，分三期开发。一期位于北部为多层住宅区，分别4～6层砖混住宅均设一层地下室，其中最北端两栋为底框结构，上托4层砖混。二期位于南部，为高档别墅区，地上2～3层砖混结构。三期综合项目开发。本工程安全等级二级，建筑抗震类别丙类。3.3.3结构设计⑴地上部分本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第一组。本工程三期住宅居所均为砖混结构（有部分服务设施为框架结构），现浇钢筋砼楼板砼强度等级C20，砖采用Mv10，砂浆±0.00以下采用水泥少浆M10，±0.00以上采用混合砂浆M10，M7.5，构造柱不定等级C20，底框结构的框架部分砼强度等级C30。⑵基础部分因无地质资料，现拟采用墙下砼条型基础（底框部分为柱下独立基础），等地质资料提供提供后，根据情况再做调整。48 3.3.4主要活荷取值卧室、起居室、卧卫（住宅）2.0kN/m2楼梯2.0kN/m2阳台2.5kN/m2商店3.5kN/m2卫生间（商店）2.5kN/m2不上人层面0.5kN/m2上人层面2.0kN/m2基本风压0.3kN/m2基本雪压0.35kN/m23.4给排水设计3.4.1设计依据1、住宅设计规范CTB5009*6-1999（2003年版）2、建筑给水排水设计规范GB50015-20033、室外给水设计规范GBJ13-86（1997年版）4、室外排水设计规范GBJ14-87（1997年版）5、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规程GB50242-2002（2002年版）6、建筑设计防火规范GBJ16-87（1997年版）7、建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90（1998年版）8、建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程CJJ/T29-989、建筑给水硬聚氯乙烯管道工程技术规程CES41：9210、建筑专业提供的总图11、建设单位提出的使用功能要求12、保定地区气象资料3.4.2工程概况本工程位于易县城西2公里。占地2000亩，区内建有多层老年居所等综合项目。48 3.4.3系统设计本设计为各建筑的室内给水、排水及器配置，室外给水，排水设计。给水采用自备井水直供日用水量5400m3/h。室外设生活、消防合用管网。设地下式消火栓，间距≤120m排水采用，污废分流，伸顶透气，排水量4060m3/d雨水自然排入区内水景底层为商店的，在商店内设手提式干粉灭火器学校内配干粉灭火器。热水采用地下温泉水，供水方式，地下温泉水泵→断流水池→变频设备→用水点，循环供水，日热水用量120m3/d。3.4.4管材室外采用离心给水铸铁管；UPVC排水塑料管室内冷水采用PP-R管，热水采用薄壁不锈钢管住宅冷凝水排水采用UPVC管。3.4.5有待落实问题1、落实水源位置：出入量及水质检测报告。2、落实小区排水点的绝对标高。1、落实热水水源水温及相关水质情况。3.5暖通设计3.5.1设计依据1.国家及河北省现行的有关规范、规定和标准：《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《住宅设计规范》GB50096-1999《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《民用建筑节能设计规程》DB13(J)24-20002.建设单位提供的可研任务书及使用功能要求和有关文件：建设单位提供的征地界坐标及基地地形图。市政部门对本项目设计的指导或审核意见及外围条件。建设单位对本工程的规划设计要求。3.建筑专业提供的图纸资料及文本资料48 (1)建筑规划总平面图(2)建筑设计总说明等其他资料。3.5.2工程概况乾荣养老中心位于易县城西2公里，由多层住宅（部分底商）、别墅及其配套设施组成。总用地面积200000m2住宅套数180户总建筑面积145000m2容积率0．61住宅建筑面积120000m2商业等建筑面积5000m2地下建筑面积20000m2绿化率41.3%3.5.3系统设计本工程采暖设计采用低温热水地板敷设采暖系统，考虑分户计量。按卫生及消防要求设置通风系统。空调按分体空调考虑，由电气专业预留电量。3.5.4采暖系统住宅部分设可分户计量的新双管采暖系统，户内设低温热水地板敷设采暖系统。配套公建设置低温热水地板敷设采暖系统。采暖设计负荷估算如下：面积（M2）热负荷面积指标（W/M2）热负荷（KW）热负荷合计（KW）一期工程住宅12000425040.05065.0底层商业50005025.0地下室2000048 3.5.5采暖热媒及系统定压本项目采暖热媒采用50/40℃低温采暖热水，由动力站换热机房提供，流量约500M3/hr，系统定压及补水由换热机房统一解决；换热机房所需一次热源采用小区地热井提供的58℃热水，流量约500M3/hr；换热机房设换热机组，总换热量2200KW。由动力站换热机房提供的50/40℃低温采暖热水由小区供热管网输送；小区供热管网采用氰凝直埋管有补偿直埋敷设。3.5.6通风系统住宅厨房设脱排油烟机排风，同一垂直方向的厨房合同用一个竖风道并集中到屋顶排放。住宅卫生间设卫生通风器排风，同一垂直方向的卫生间合同用一个竖风道并集中到屋顶排放。水泵房、动力站换热机房的设备用房按需设置机械通风。其它房间依靠可开启外窗或通风采光窗井进行自然通风。3.5.7消防设计需排烟房间和走廊依靠可开启外窗或通风采光窗井进行自然排烟。3.5.8环保与节能设计按照《民用建筑节能设计规程》（DB13(J)24-2000）的要求进行围护结构热工设计；对热力管道加强保温；风机、水泵、换热机组选用低能耗的高效产品；在设计中考虑运行调节以便于减少能源浪费，提高运行效率。对产生噪声的水泵、送排风等动力设备选用低噪声低震动型，采取减震吸声措施，如水泵、风机设减震器、软接头，送排风管上设消声器等。厕所、厨房等均设排气装置，从屋顶高空排放。3.6电气工程设计3.6.1设计依据1、现行有关法规、规范⑴《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92⑵《建筑物防雷设计规范》GB50057-94⑶《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002⑷《有线电视系统工程技术规范》GB50200-9448 ⑸《低压配电设计规范》GB50054-95⑹《10KV及以下变电所设计规范》⑺《供配电系统设计规范》2、其它相关专业提供的条件3、相关行业部门及建设单位的要求。3.6.2主要设计内容变配电系统、照明电力系统、有线电视系统及通信信息系统防雷接地系统，安防系统，外线工程等。1、变配电系统：本小区均为多层建筑，负荷为三级负荷，一期建筑面积145000m2。本小区设六台箱式变电站，变压器容量分别为1250KVA和300KVA，变电站分别设于一、二期负荷中心处。2、照明及电力系统：小区路灯及户内灯具尽量选用节能型灯具及节能型控制方式，户内空调，热水器等大功率设备采用　用回路供电。3、有线电视及通信信息系统：小区内设弱电机房，由市政网引入电视电缆及信息光纤每户内均设置宽带、电话及有线电视插座。4、防雷接地系统：本小区建筑均为三类防雷建筑，在建筑物屋顶设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础钢筋网做接地极，变压器中性点直接接地，进出建筑物的金属管道均与接地极可靠焊接。5、安防系统：每单元建立防盗对讲系统，小区内重要部位安装电视监控系统，监视器集中于警卫室，形成可靠的体系。6、外线工程：由箱式变电站向相应组团采用电缆供电，小区内所有电缆走电缆沟，自变电站引出低压电缆以放射式结合树干式向各建筑物供电，弱电外线亦由弱电机房经电缆沟，引至各建筑物。48 第四章建设条件及气象条件4.1场地水、暖、电供应条件4.4.1供水：由自备井给水管，基地内成环，供本工程使用。4.4.2排水：采用污、废分流制，废水经室外化粪池处理后，排入市政管网;污水中水处理后进入小区景观水系。4.4.3供暖：本项目自备锅炉。4.4.4供电：由沿112公路附近的高压线引入两路高压电源至小区内变配电所，所内设箱式变电为小区提供电力。4.2地质条件拟建场址位于太行山前冲洪积丘陵区，岩土主要为中砂层和粉质粘土层，无不良地质构造，条件较好，能够满足一般工程荷载要求。参考附近建筑工程地质报告，建设地点地势平坦，地质构造属第四纪冲积所成。从上至下分三层：第一层：表层为1.5m厚杂填土，其下为亚粘土，厚度约为5m，黄褐色。可塑，软。第二层：细砂、中砂，经6m厚，有亚粘土，薄夹层，标准贯入示数平均15.6次，为中密。第三层：亚粘土，黄褐色，可塑，3-4m厚。地基承载力：第一层：亚粘土120-140kN/m2第二层：细砂、中砂180-190kN/m2第三层：亚粘土190-200kN/m248 4.3场地气象条件1、气温：年平均气温：12.9℃极端最高气温：42.7℃极端最低气温：-26.5℃最冷时段气温：11月至次年3月最热时段气温：6月下旬至8月上旬2、湿度：年平均相对温度：62%3、降雨量：年平均降雨量：549.9毫米日最大降雨量：200.2毫米4、年平均风速：1.8m/s主导风向：夏季东南风冬季西北风5、冻土深度：54cm6、冬至日射角：28.5度48 第五章消防、警戒及社区网络5.1消防系统小区内设消防系统。配电室及其它重要场所相应设置泡沫及干粉灭火器，室外设消防水泵接合器，便于消防使用。5.2消防报警在配电室及其它重要场所，设置消防自动报警装置，并与小区消防总控制联网。5.3警戒监控社区周边设电视监控设备，24小时总控室值班看守。5.4红外防盗报警系统每栋建筑四周设红外防盗报警系统，连接总控室室。5.5社区网络设光纤连接到户。整个社区内部以局域网连接，总控室设服务器，连接到宽带因特网。设通信网络。设有线电视网络。设急救呼叫网络。48 第六章环境保护6.1本项目对环境的影响本项目对环境的主要污染物为生活污水、生活垃圾。由于项目污染物数量有限，而且设计对其分别进行了处理，所以本项目建成后对周边环境影响很小，不会对现有生态环境产生污染，而且通过建筑四周绿化布置，项目的建设将有利于改善和提高周边环境状况。6.2环境保护项目实施过程中产生的建筑垃圾采用定点集中堆放，及时清理外运的方式处理，以保护环境。尽量减少噪声污染，晚间施工技术特殊需要外，应不影响周围居民休息。6.3三废治理方案6.3.1污水建筑物建成后，采用雨水、生活污废水分流制，生活废水经化粪池处理后排入小区污水管道，进而汇入市政管网，由城市污水处理站统一处理。生活污水经中水处理后进入小区景观水系。雨水采用外排水排入小区雨水干管后汇入城市雨水管网。小区给水排水系统均采用环保给排水管材。6.3.2生活垃圾废弃物集中堆放在小区设置的垃圾箱及定点堆放处，由专人收集运至市政规定的垃圾站。小区弃物主要是生活垃圾，不产生有毒害的废弃物。48 第七章抗震、土地利用及绿化7.1抗震本项目按近震设计，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为七度，根据省市地震局的有关规定，建设单位尽快到地震局办理本项目的相关手续。7.2土地利用本项目建设为养老中心项目，符合国家及省市的产业政策，土地在易县总体规划范围内，属山坡地和河滩地，不占用基本耕地，不需补充耕地。相反通过项目的实施，可以大大提高土地利用率。7.3绿化本项目规划集中设置绿地辅以小品形成丰富的绿化景观。以集中绿地和分散绿化巧妙结合，适当辅以小品形成丰富的景观，并充分利用城市景观绿化带，既美化了所内的环境，又可以达到防尘、降噪的目的。48 第八章节能8.1建筑、结构建筑墙体、门窗、屋顶等围护结构均采用节能材料，多层建筑外围护结构采用多孔砖，门窗采用气密性良好的空气渗透系数分级大于Ⅲ级的铝合金门窗或塑钢窗，北墙采用双层铝合金推拉窗或塑钢窗，非采暖房间与采暖房间之间墙体采用保温砂浆抹面，屋面采用保温性能好的聚苯板保温层。8.2给排水供暖主要动力设备尽量在满足功能的前提下选用节能设备，供水、供暖系统均安装计量和节流装置。选用节能型水嘴、散热器，规定消耗定额，建立考核制度。8.3电气配电选用节能型配电设备，照明采用高效节能灯具，配低耗电量省电型镇流器，分区计量合理控制。48 第九章经营、管理与招投标项目将建成一个以老年人居住为主的住宅小区，公共设施配套齐全。项目所在场址，实属养老的黄金地段。建设方不失时机，组建专门的项目开发、经营、管理机构进行开发，是非常明智的。项目建成后，将由专门的物业公司管理。9.1经营管理经营管理的目标是项目的开发建设取得尽可能高的经济效益和社会效益。本项目投资额度高、工作量大、工程质量要求较高，针对这些，公司将明确项目经理，聘请高层管理人员、专业技术人员和得力管理人员。组建办公室、预算部、财务部、工程部、和聘请北京知名顾问公司负责协调办理日常行政事务、各种手续、投资控制、财务管理、推广策划等。9.2服务管理物业管理是项目开发不可分割的重要组成部分，目前物业管理服务行业存在的许多问题在很大程度上是由于物业管理服务不到位引起的。9月1日《物业管理条例》将正式实施，业主在购买期房的同时也就等于同时购买了物业管理服务，而现在的房产买卖合同里并没有详细的物业管理服务的约定。为让业主更加放心，在购房时我们会让业主购买一步到位，把物业服务标准落在纸上。我们把物业服务的标准，和养老服务中心的管理配合起来。大到建筑设备设施的维护保养标准，社区文化建设的有效措施，小到为老人洗澡。物业服务与养老护理统一起来的目的是人们对今后的物业管理服务有充分的知情权，并对今后的物业服务内容，服务标准以及收费标准方面得到有效的保障。养老中心提供的服务48 （1）全程优质服务是养老中心服务的特色之一。在我院生活的老人每天可以享受到这里的护理人员为他们提供的24小时不间断的医疗、护理和临终关怀等全程的优质的服务，老人们所有生活护理都由护理人员承担，不需要家属陪伴，免去了家属的后顾之忧。　　（2）特色服务之二是星级护理服务。养老中心为适应发展，增强工作人员的服务质量和服务意识，让老人得到更优质的服务，特引进星级宾馆服务管理模式，推出护理星级服务，也就是在完成规定的护理程序后，增加护理项目，主动和超前服务于老人或病人，目的是真正体现以老人（病人）为中心，以质量为核心，规范服务行为，使老人得到优质服务，不断适应和满足老人（病人）的各种服务需求，让老人满意，让亲属放心。　　（3）特色之三是康复锻炼。我们以"让躺着的老人坐起来，坐着的老人站起来。站着的老人走起来"为目标，根据老人身体、智力上的不同情况，制定有针对性的、不同的益智、康复训练的方法，并有专业医师指导康复期病人的康复训练，使老人的肢体、语言功能得到恢复，智力得到开发。康复健身室免费为住院患者开放。　　（4）独具特色的治疗饮食是养老中心的又一特色。为了配合临床营养治疗和营养支持，养老中心设有专业的营养室，由营养专业人员配制各种有针对性的治疗膳食和经肠营养液以及适合于吞咽困难、老人患病期间不能主动进食的、昏迷的病人、ICU及口腔手术病人等服用匀浆膳，深受老人们的欢迎。（5）生活多彩：有不同兴趣爱好的老人可以根据自己的爱好参加各种兴趣小组的活动，使自己的特长得以发挥。老人们还可以到老年大学养老中心分校学习有关书法、绘画等知识。社会服务（1）养老中心作为志愿者行动服务基地，为社会各界提供了向孤寡老人献爱心的场所，弘扬了"尊老、敬老、爱老"的民族精神。企事业单位、大中小学校、公安、武警、部队等与养老中心院签定长期的志愿者协议。让孤寡老人更多地地感受到社会的关爱。（2）发挥社会办院的优势，面向企事业单位及个人募捐。经营办法（1）福利经营部分由易县民政局投资500万元，用于非盈利性养老服务范围。占总投资的33.3%。其余由石家庄开发有限公司投资1500万元，占总投资的66.7%。（2）市场经营部分由石家庄开发有限公司投资，用于市场化经营。48 9.3招投标该拟建项目为国家发展计划委员会3号令《工程建设项目招标规范和规模标准规定》规定必须进行招标的项目。拟对该项目的设计、施工、监理、以及重要设备、材料等采用委托公开招标方式。招标范围、招标组织形式及招标方式详见附表：“建设项目招标方案申请表”。48 第十章项目实施进度计划10.1项目实施内容本项目实施的内容为凤凰城住宅小区工程的建筑施工及相应问题水、暖、电配套工程和四周绿化。须组织强有力的基建班子负责本项目的实施。10.2实施进度项目计划周期7年，一期建设期2年序号项目2006年2007年2008年810122468101224681项目前期论证、报批--2图纸设计--3场地三通一平-4土建工程施工-----------------5安装工程施工------------6室外工程施工-----------7竣工验收------48 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算范围本项目为凤凰城住宅小区，投资估算范围包括建筑工程费、安装工程费、设备购置费、其他建设工程费、预备费等费用。11.2编制依据1、1999年《河北省建筑工程概算定额》及现行概算指标；2、1994年《河北省安装工程概算定额》及现行概算指标；3、2000年《河北省建筑工程概算费用定额、河北省建设项目概算其他费用定额》；4、2003年《河北工程建设造价信息》、保定市《工程造价信息》第二期。5、建设部1997年《建设项目可行性研究报告内容和深度规定》；6、本项目有关专业提供设计图纸及有关设计资料说明；7、相关类似工程的指标；8、国家、部门和地区的其它有关规定；11.3编制方法及各部分费用确定1、建筑工程费按一九九九年《河北省建筑工程概算定额》和近几年类似工程经济指标加权平衡编制。2、设备购置费按设备原价加6%的运输保管费计算，安装工程费按一九九六年《河北省安装工程概算定额》过渡办法的通知和近几年类似工程经济指标加权平衡编制。3、一期其他费用土地征用按2.5万元/亩（实际发生）计取2.5*300=750万元地热井打探按134.6万元（实际发生）计取建设单位管理费按建安工程费的1.5%、1.2%计取1000*1.5%+(11600-1000)*1.2%=142.2万元工程勘察费按10元/m2计取(建筑物占地面积31204m2)48 10*31204/2000=156.02万元工程设计费(采用直线内插法计算)=642.33万元工程建设监理费按1.5%计取11600*1.5%=174万元招标代理服务费按差额定率类进计费6.55+(11600-1000)*0.35%=43.65万元临时设施费按0.5%计取11600*0.5%=58万元配套费按100元/m2计取（含城市基础设施配套费、人防易地建设费等）120000*100/10000=1200万元(免)施工图审查费按设计费的10%计取642.33*10%=64.23万元(免)4、基本预备费按6%计取，涨价预备费按0计取。5、建设期贷款利息(1).2000*7.71%=154.2万元(2).2000*2.79%=55.8万元(3).=210万元11.4估算投资总额及其构成本项目总投资：11600万元，其中：建安费7540万元，其它工程费用1800万元，预备费500万元，建设期贷款利息600万元；11.5资金筹措及投资计划本项目总投资11600万元，其中自筹5000万元，筹资2000万元，其余利用预售房款。48 第十二章经济效益分析12.1评价依据1.建设部以建标[2000]205号文《房地产项目经济评价方法与参数》第二版。2.国家及易县有关的法规、政策。12.2基础数据11.2.1经营计划本项目无安置回迁。销售包括住宅、临街商业、地下室（以下销售比例均以可用于销售部分的面积为基数）。本项目成立了强有力的筹建和营销班子进行营销管理。根据市场预测，本项目年全部售完。12.2.2实施进度项目实施进度计划确定的建设期7年,一期2年。12.2.3投资构成及分年度用款计划本项目一期建设投资11600万元，其中：建设方自筹5000万元，筹资2000万元，其余利用售房款。12.2.4收入估算微利市场经营部分的投资回报为7%；（1）公寓建筑面积15万平方米作为市场经营部分，可以采取购买公寓面积（产权住宅销售、投资回报、非产权销售并回收等方式），既享受养老中心待遇的办法。（2）收取部分服务费用，可以是成本+6%盈利来收取。特殊服务另加费用，共计7%的盈利。（3）老龄委（办）、民政局部分行政福利性拨款。（4）免除一切税费等费用。（5）社会募捐来的部分财物。收回投资需要10年。48 一期项目收入由住宅楼销售、临街商业销售、地下车位出售组成。具体计算依据如下：销售收入：市场调查表明，周围环境和地段同标准销售情况。结合本项目的实际情况，价格定为：住宅楼1500元/每平米；临街商业2500元/每平米；地下室（住宅）900元/每平米，12.2.5成本构成及估算项目的总成本由建设投资、财务费用、产权交易费用和销售费用组成。具体计算依据如下：1、建设投资11600万元;2、销售费用：按销售收入的2%计算；3、税金：营业税按收入的5%，城市建设维护费按营业税的7%，教育费附加按营业税的3.5%计算。所得税按利润的33%算。12.2.6一期投资利润率17.58%，基准收益率按8%考虑。12.2.7本项目一期建设期2年,总体计算期共7年。12.3不确定性分析本项目就售房价格、工程投资、土地费用和售房周期对财务内部收益率的影响进行不确定性分析如下：项目-10%-5%05%10%售房价格18.3%21.1%23.7%25.5%27.0%工程投资27.6%25.8%23.7%21.6%19.8%售房周期15.2%19.5%23.7%27.9%28.6%以上计算表明，售房价格对财务内部收益率的影响最为敏感，工程投资次之。48 12.4临界点分析经计算,本项目最低售价临界点为售价的83.4%，最高工程费用临界点为工程投资的1.18倍。12.6综合评价综上所述,此项目一期具有较好的赢利能力和一定的抗风险能力,在财务上是可行的。48 第十三章结论13.1社会效益分析本项目属新建项目，其建设方案符合易县城市规划要求和经济发展的需要。项目实施后能在很大程度上改善周围区域的城市面貌，能为老年人家庭提供一个高标准的生活居住环境，极大的提升他们的生活水平，还可为社会提供一定的商业及活动场所，创造大量的就业机会，对改善易县形象、对改善易县的投资环境、对促进易县的经济发展和科技进步，具有十分重要的意义。有利因素分析（一）养老主题的优势人口老龄化是当今世界面临的重大社会问题之一。按照国际划分标准，我省已于1996年即进入老龄化社会。到2003年末，全省老年人口已达565万人，占人口总量的13.2%，今后一个时期还将以每年3.2%的速度增长。发展养老产业，建立和完善社会养老服务体系，满足老年人不断增长的物质文化生活需要，促进经济社会的协调发展，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。近年来，各级政府加大了对养老产业的投入力度，制定了一系列促进以养老为重点的社会福利社会化的政策措施，初步形成了与社会主义市场经济体制和社会发展相适应的养老运行机制,促进了养老产业的发展。但是，由于我省长期受计划经济观念的影响，对发展养老产业缺乏足够的认识，民办养老机构建设未得到应有的重视；国办养老机构改革滞后，人员包袱重，社会效益和经济效益不高；国家有关促进养老产业发展的政策落实不到位，投入养老产业发展的社会资金不足；对老年人的社会化服务水平低，难以满足人民群众对养老服务日益增长的需要。大力发展养老产业，解决老年人的老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，关系到经济、政治和社会的协调发展，是贯彻落实“三个代表”重要思想的具体体现。解放思想,更新观念，把养老产业发展提高到发展新兴产业，扩大就业,维护社会稳定。（二）远离城市的独立性地理特点48 远离了嘈杂的城市，污染严重的空气，变差的水质，灰蒙蒙的天空。来到这里，呼吸新鲜的空气，安静的乡村，享受明媚的阳关，清凉的泉水。再加上周到的服务，可靠的医疗队伍。相信每一个到这里的老人都能安享天年。周末到这里度假的年轻人享受一下轻松的生活也是不错的选择。获得健康长寿的生活是每个人对子女，老人，自己的美好心愿。我们的宗旨就是实现这个理想。（三）北京等城市的市场北京、保定、石家庄、天津这几年经济蓬勃发展，在城市工作的主体人群平时都忙于工作，没有时间和精力来照顾老人和孩子。90%以上的人愿意把老人或孩子送到专业机构接受照顾，当然在经济许可范围之内。假如，我们的老年中心能接受到1000名老人，每个老人按照10000元一年的费用计算，那末一年的营业额就是1000万。（四）高速公路、南水北调的规划高速公路的建设无疑缩短了城市与乡村的在空间上的距离，同时也为扩大本项目针对的消费人群。创造了一个项目的实施条件。南水北调为本项目环境上增加了亮点。（五）本地的社会资源本地悠久的历史文化，众多的古迹，秀丽的山川，便利的交通。可以说得天独厚，前面这方面叙述不少，恕不赘述。不利因素分析（一）紧邻墓地的不利清西陵尽管漂亮，但是终究是一块墓地。可能会产生消极的影响，但好在是一处皇家陵园。只要宣传策划得当，应该可以变不利因素为有利因素。（二）当地的综合发展状况较为落后农村经济长期发展缓慢，生产落后，收入水平底。人群教育水平底，生存技能素质比较差。13.2经济效益评价政治影响48 1、我们这个项目主题是养老，项目定位80%的入住人群是首先富裕起来的阶层。他们大部分来自北京，少部分来自天津、保定、石家庄和周边县城，这些人群的不断流动，必然产生信息、交通和现金的流动，也必将带动当地的消费、就业和税收，带动项目的投资机会，带动我们地区的信息和产品的外流。这种相互的流动，一定会对地区性经济产生重大影响。2、教育培训中心的社会服务培训，直接从偏远山区输出劳动力，经过培训输送到北京等大城市，他们会将外地的财富源源不断地带回家乡。最关键的是他们出去能见世面，接受新的知识，提高自己的劳动技能。送出去的是服务，带回来的是理念。3、会议中心是为政府、企业准备的，这是我们县域经济的最大机会。社会各界来此开会的都是领导、都是精英，我们提供良好的服务和旅游休闲，必定将易州的风土人情撒播到华北地区乃至全国各地。易州、易水的知名度会再次掀起高潮，这种影响是巨大的。经济效益本项目累计投资总额约3.14亿人民币项目数据占地面积2000亩（133.33万平方米）总建筑面积31.64万平方米容积率0.24总投资额3.14亿元项目操作年限7年投资回报率7%建设期七年，到建成时能容纳近万名老人和家属，每年可创造近两亿的消费额。若加上会议中心及教育中心的营业额，还有生态园区的营业额。总计能达到2.3亿的营业额。可创造近2万个工作岗位，带动周围的相关产业的发展，比如建筑、医疗、餐饮、旅游、娱乐等行业得发展，因此可以说综合经济效益巨大。风险分析本项目从老年康复中心开始运作，分步骤有计划的实施各个项目。每个阶段考虑多个方案来应对发生各种不确定因素带来的各种风险。下图是各个子项建设的流程图：休闲长廊老年康复三期教育中心老年康复二期老年康复一期总服务中心度假村会议中心荆轲公园48 按照这样的流程是为了降低投资的风险，预留改变投资方向的空间和时间。比如说老年康复中心一期运作不理想的话，可以中止这个主题，更换为其他主题。相应的调整整个项目的运作计划。由于当地旅游环境资源、建筑材料资源、风景资源、交通资源、文化历史资源等比较雄厚，所以在发展空间上自由度比较大，可以打出的主题比较多。因此，投资风险比较小。资金筹集项目本身比较大，应该利用各个平台筹资，形式多样，可以合作开发，可以划片进行，可以政府企业联合开发，还可以去招商引资。本项目是居住兼商业性小区开发，以盈利为目的。财务分析结果表明经济效益较好。此项目具有较好的赢利能力和一定的抗风险能力,在财务上是可行的。13.3评价结论本项目的建设符合国家及易县当前的产业政策，符合易县城市规划的要求，项目建成后有较好的经济效益和一定的社会效益。因此该项目是可行的。13.4建议因为项目规模大，投资大，建设周期长。因此建议建设方充分听取有关专家意见，吸取国内外大型老年人住宅社区的建设经验，对规划设计、资金筹措、工程建造、房屋销售及物业管理服务各环节统筹考虑，协调好各种关系，并密切关注经营期內的价格动态，合理控制建设成本，确保项目按期完成，以取得更好的经济效益。最后，综上所述，恳请易县计委立项实施。48 附件:1、项目总说明图A、B2、区域经济形势图3、企业营业执照复印件4、企业开发资质证明复印件5、企业法人代码证复印件6、企业法人身份证复印件48'