养生文化村可行性研究报告 62页

'第一章概述一、项目概况项目名称：镇江龙山养生文化村建设单位：建设地址：项目负责人：联系电话：二、项目可行性研究报告的编制依据项目可行性研究报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规和政策、定额标准以及有关文件规定。项目可行性研究报告的基础数据和资料来自镇江市有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经我公司调查得到的资料和信息。项目可行性研究报告编制的依据主要有：《企业法人营业执照》（复印件）《镇江市城市总体规划(2002-2020）》《中华人民共和国环境保护法》《社会福利机构建设规范》《“全国县（市、区）社会福利中心建设计划”实施方案》《镇江市国民经济和社会发展第十二个五年规划建议》《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号三、项目可行性研究报告的编制过程 根据项目可行性研究报告的编制要求，报告编制人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向土地、规划等相关部门进行了咨询。在搜集了第一手的地质地貌、交通、电气供给和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、社会效益影响性、规划方案的科学性和工程实施过程中应注意的问题等进行了充分的论证，在此基础上形成本项目可行性研究报告。四、主要结论1、项目由来为了深入贯彻落实科学发展观，推动社会福利事业的加快发展，丹徒区委、区政府长期以来，倡导和发展和谐社会，关爱社会弱势群体，丹徒区公益事业得到了长足的发展。各级政府对社会公益事业发展的高度关心和支持，更加激发了社会责任感。改革开放30多年来，中国逐渐进入老龄化社会，越来越多的老年人如何安享晚年已成为如今社会的重要课题，党和国家有针对性地进行了形势多样的关怀和帮扶；作为镇江本地有余力、有良知、有责任的地产企业，应该全力支持政府工作，勇于承担社会责任和义务，回馈社会，将中华民族自古以来的爱老助老的优良传统不断发扬光大。为了帮助镇江亟待帮助的老人，使他们能够老有所养，老有所依，安定健康，颐享天年，镇江市龙翔投资发展有限公司结合丹徒实际情况，拟建一所集养护、康复、托管、疗养于一体，提供养老服务为重点的综合型养生文化村，以满足丹徒区日益增长的社会福利服务需求。2、项目建设规模及内容 本项目规划占地77.6亩，总建筑面积28759㎡，其中养老居住区建筑面积14600㎡，设置房间280间，可设床位550张；多功能及服务区建筑面积12000㎡，设有多功能会议厅，阅览室，棋牌室，美容理发间，厨房，洗衣房等；内庭休闲区建筑面积2159㎡。室外活动区：主要为垂钓、门球场、健身场及景观休闲区等设施。3、项目建设期本项目建设期为2012年4月至2014年4月。4、项目总投资估算本项目总投资估算约为9288万元，其中建设投资9088万元（建筑工程费5008万元，设备购置费1200万元，设备安装费180万元，工程建设其他费用1600万元，基本预备费1100万元）；建设期利息0万元，流动资金200万元。5、效益分析随着我国人口老龄化的加快，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求和发展潜力巨大，是“夕阳工程”，朝阳产业。镇江龙翔投资发展有限公司在此背景下建设镇江龙山养生文化村能认真落实贯彻国家民政部及相关部门有关发展社会福利事业及建设示范性养老机构的政策、方针，项目建成后既能够满足日益增长的社会福利要求，又对项目所在地的社会福利事业发展起到了引导和示范作用。总而言之，项目建设有着具有十分显著的社会效益，项目建设是必要的，也是可行的。 第二章项目建设单位概况镇江龙翔投资发展有限公司成立于2011年11月1日，注册资本一亿元人民币。公司位于镇江市丹徒区辛丰镇龙山村，其公司主要经营老年会所的投资及管理；酒店投资及管理；信息咨询服务；房地产开发和销售。公司不断研究和探索新的投资方式，依托对风险投资发展方向的把握，力求为投资者提供高效优质的增值服务，为实现公司长期、稳定、健康的发展，奠定了坚实基础；并倡导以价值最大化为向导，以追求卓越为过程，形成了“团结、学习、创新、拼搏”的团队价值和“诚实、信任、进取、成功”的个人价值观。并始终执行“以诚信赢得客户的真心信赖、以专业满足客户的需求意愿、以稳健保障客户的长期利益、以创新伴随着客户走向辉煌”的经营理念。龙翔投资热忱欢迎来自全国各地的朋友，真诚盼望得到你们的鼓励与支持，在互相了解，相互信任的基础上建立战略联盟，一同成为商海不朽的母舰！ 第三章项目建设背景、必要性及市场分析一、项目建设背景人口老龄化概念是马耳他于1969年首次提出的,后经联合国确认为世界各国所接受和重视。按照联合国的规定:人口老龄化指60岁以上的老人占总人口的10%,或65岁以上的老人占总人口的7%以上。　　20世纪末,我国60岁以上老年人口占总人口的比例超过10%。按照国际通行标准,中国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。2005年年底,中国60岁以上老年人口近1.44亿,占总人口的比例达11%。“十一五”期间我国老龄人口将快速增长,预计到2020年将达到2.43亿,约占总人口的17%。随着人口老龄化的加剧,人们观念的转变,使传统的以家庭为单位的养老向社会化养老发展,老年公寓开始逐渐兴起。老年人口的不断增长必将带来一系列的老年问题。在我市比较突出的是以下几个方面：一是空巢老人多，儿女不在身边，留守家里感到空虚冷清；二是孤老单身的老人多，部分单身老人的生活得不到正常料理，精神上缺乏慰藉；三是老年人本身自然生理特点引起的患病与子女没时间和精力照料，老年人与子女或多或少的代沟隔阂所产生精神上的压力而感到孤独寂寞；四是重病、重残的老年人在生活上有诸多的困难，生活条件差。 老年问题是社会文明进步的自然产物，老年问题解决的好坏也是衡量社会文明进步的重要尺度，更体现了一个国家的经济实力。它对于贯彻落实党的十六届六中全会精神，解决民生问题，建设服务型政府，构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。　　二、项目建设必要性随着镇江市经济和社会的快速发展，社会福利服务方面的工作已显得尤为突出，而我市在这一方面的工作明显滞后。1、项目建设有利于改善我区社会养老服务业设施条件。从镇江市社会福利设施的现状看：目前，镇江市城区范围正在向周边扩展，常住人口正在不断增多，进一步增强城区服务功能，更好地为广大市民服务尤为重要。丹徒区现有养老床位547张，主要分布在乡镇敬老院，服务对象多数是五保老人，对社会老人开放的村级老年公寓仅有床位45张，不能满足社会需求。按文明城市标准，养老床位占老年人口1.7%的标准，我区还有较大差距。虽然丹徒区现有社区家政服务、社区卫生服务所、老人寄养、老年人活动场所等，但都是民办或私营方式，其规模、层次亟待提高，与我市经济社会发展水平不相适应。近几年，市人大代表、政协委员就提高我市社会福利整体水平都有提案。因此，区社会福利中心的建设无疑将改变我区社会养老服务业落后这一现状，对加快全市社会福利社会化意义十分重大。2、项目建设满足国家和省有关部门的要求。国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利化的意见》（国办发[2000]19号）中提到 “到2010年，基本建成以政府举办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。”“各级政府应根据经济和社会发展的需要，逐年增加对社会福利机构的建设。”省民政厅《关于加快实现社会福利化的意见》（民福字【2001]107号）中提到“各地应将社会福利机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入当地国民经济和社会发展计划，在计划投资中统筹安排社会福利设施建设项目。”本项目的建设能满足国家及省对于加快实现社会福利化的相关要求。3、项目建设是解决老龄化社会问题的必然需求。据世界卫生组织资料显示，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；并预测我国65岁以上老年人数从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）将增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。据有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人养老问题已成为一个世界问题，同样也是我国面临的一个严峻问题。镇江市丹徒区在1985年进入人口老龄化城市行列，而且人口老龄化的速度还在不断加快。全区现有60岁以上老人5.2万人，占总人口的18.9%，其中80岁以上老人就有4100余人。 2010年全区老年人口达到5.9万，占总人口的21%。根据卫生部门预计，中重度老年性痴呆患者约占老年人群的5%，他们还需特别护理。通过建设丹徒区申华市社会福利中心可解决一部分社会公有养老的问题。4、项目建设是构建和谐社会的需要。党中央、国务院在发出构建和谐社会号召的同时，镇江市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，通过建设镇江龙山养生文化村，将为镇江市丹徒区及周边弱势群体提供一个良好的生活好场所，使弱势群体生活丰富多彩、快乐幸福，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康安定生活。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。5、项目建设是推进及加快全市社会福利事业健康发展的需要。兴建社会福利中心服务社会，为民办实事是一项地方工程，该项目的建成，必将为全市社会保障体系的健全和完善，推进民政福利、公益事业发展产生积极影响；同时也是缩短我市在民政福利基础设施条件方面差距的要求。镇江市丹徒区申华社会福利中心建设项目实施后，将彻底改变原有的社会福利院设备陈旧、环境较差等现状，将扩大收养（收治）规模、完善服务功能、亮化及美化生活环境，切实解决镇江市丹徒区弱势群体生活困难这一难题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。三、项目市场分析（一）国外老年公寓发展概况 人口老龄化问题首先是从西方发达国家开始的,这些国家在解决人口老龄化问题的过程中积累了丰富的实践经验。其中以法、英、德、美为代表,它们根据各自国情制定了相应的社会福利及住房政策,使老年人在收入、健康、居住、就业和服务等方面有所保障。　　从西方发达国家在改善老年人居住环境,加强住区老年设施建设方面可以看出,首先这些国家重视老年人的医疗、康复、教育、社会福利等问题在住区层面上的解决,并相应出台了很多政策作为保障。其次是重视通过住区服务功能来强化、改善老年人居住环境,建立了一套比较完善的针对老年人的社会化服务体系,主要包括家政、交通、购物、食品供给等服务。再者就是在老年设施的建设中十分重视老年人的生理、心理和行为特点,从规划到设计的每个方面都考虑到老年人的特殊性而做了许多细致的处理。最后就是这些发达国家的住区为老年人服务已经在向专业化、规范化的方向发展。 日本政府依据老龄化社会需求和经济发展趋势,在注意解决老年人的医疗、康复、教育、社会福利等问题的同时,也在着重改善他们的居住及生活环境,出台了很多政策,如:1963年,颁布的“老年福利法”,历经五次修改,它由住宅养老福利对策和设施养老对策两部分组成。根据福利对策,在住宅供应方面采取倾斜政策,为老少共同居住形成亲子家庭互助网络,制定优惠开发新型住宅和新社区计划。　　为了让老年人安度晚年,日本大力提倡由社区提供帮助的“社会辅助在家养老”方式。所谓“社会辅助在家养老”,就是老人在自己家里生活,享受职业护理人员的上门服务。日本几乎所有的市町村都设有“在家介护服务中心”,其中大多数是地方政府有关部门设立的,也有部分是民间企业设立和运营,专为本行政区域内需要帮助的老人提供服务。生活不能完全自理或不能自理的高龄人优先享受在家介护服务。日本与我国有着相似的文化背景,在家庭观念方面也基本相似。因此,日本的老龄问题对策,尤其是关于居住环境的老龄对策,对于我国有着重要的借鉴意义。（二）国内老年公寓发展现状1986年6月在安徽省安庆市建成了我国第一所老年公寓,是一所由社会集资建设并向全国开放的民营福利企业。1990年,上海首家老年公寓落成;1991年,由清华园兰照院改建而成的北京首家老年公寓建成。截止到2006年,全国共建成老年公寓2000余家。我国老年公寓主要有以下几种类型:　　1.由开发商兴建的老年公寓。这类老年公寓是主流,如北京的太阳城；2.由政府投资建设的老年公寓。如太原市老年公寓,是由太原市政府投资、国家民政部资助、福利彩票公益金和社会化融资兴建的老年公寓3.在疗养院基础上改建而成的老年公寓。如杭州望江山老年公寓。4. 在社会福利院基础上发展形成的老年公寓。如北京市第五社会福利院。　　从目前我国老年公寓的建筑选址与市区的位置关系看,主要有两种情况,一种是位于市区内。这种情况包括绝大多数的社区或街道养老机构,以及少量由民政部门直接兴建的养老机构。这些养老机构中部分由其他类型的建筑改造而来。更多的是由国家和集体投资创建,土地多是无偿使用的,因而不存在土地使用费用清偿的问题。另一种是位于市郊的养老机构。主要是由社会力量兴建的老年公寓。总的来说,近十几年来,随着市场经济的发展,我国老年公寓的建设取得了长足进步,积累了很多经验,出现了一批象北京太阳城这样规模大、设计先进的老年公寓。严格意义上的老年公寓应当是:为健康老人提供的专用住宅,按照老年人生理、心理特点设计的独立居住单元,内有卧室、起居室、浴室、厨房等,公寓内还应有配套的公共服务、文化、娱乐、医疗设施,并配备专业服务人员为老年居住者提供服务。　　老年公寓属于社会化养老机构统一管理的范畴,与敬老院不同。后者属于国家或集体兴办的社会福利设施,收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人;前者是由政府部门和社会力量所建,按照市场原则设立和管理,面向有一定经济负担能力的普通老人提供住宅服务的社会化养老机构,入住的老年人可以根据自己的经济条件和健康状况选择住房和服务的档次。（三）本项目建设的理论基础及有利条件1、新建项目是时代发展的自然产物。社会福利院在西方发达国家已成为社会养老的主要形式，这是改革时代和经济社会发展的自然产物。我国已步入老龄化社会，借鉴别人成功的养老经验可以减少盲目地摸索实验，中央顺应时代发展的需要，提出养老社会化，制定“5个老有”，即“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的工作目标。逐步妥善解决老年物质生活的同时，注重文化养老，精神养老，提高老人的生活质量。 我国实行计划生育政策已经几十年了，独生子女父母逐步进入老年人行列，中国“养儿防老”、“三四代同堂”的观念和家庭组合也在不断发生变化，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重不断上升。同时，随着老年人观念的变化，不少老人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独居老人、空巢老人比例不断上升。2、建设养生文化村的优势。养生文化村是以提供养老服务为重点，其中的老年公寓能为中高经济承受能力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。它是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障措施，又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛团，老人在这里住地安心、舒心，其优势十分明显：①减轻了子女养老压力，提高社会效率；②有利于老年人身心健康；③服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高，能真正实现我国提倡的“五有养老”。综上所述，项目建设具有一定的有力条件及优势，项目建设后具有显著的社会效益。本项目建设符合相关规划要求是可行的，也是必行的。 第四章项目选址一、规划选址（一）项目位置本项目选址位于丹徒区辛丰镇龙山村，该选址交通便捷、环境幽静、空气新鲜，离城市不远，适合老年人居住，是理想的规划建设地址。丹徒历史悠久，最早称“宜”，是3000多年前周康王封给宜候的领地。春秋时属吴国，名朱方。吴亡属越，越亡属楚，更名谷阳。秦始皇三十七年（前210）置县，名丹徒，属会稽郡。三国吴嘉禾三年（234）改名武进，西晋太康二年（281）复名丹徒。隋开皇九年（589）废丹徒入延陵，唐高祖武德三年(620)复名丹徒，后历朝均名丹徒。民国十七年(1928)七月，改名为镇江县。1949年解放后，划城区及近郊为镇江市，农村为丹徒县。1958年3月，丹徒撤县并入镇江市。1962年3月市县分置，恢复丹徒县建置。新中国成立后，丹徒隶属镇江地区（专区）。1983年实行市管县后，丹徒隶属镇江市。中共丹徒县委、丹徒县人民政府均驻镇江市城区。1995年丹徒规划建设新城。2002年4月，丹徒撤县建区。2002年9月，丹徒区委、区政府迁入新城行政中心。丹徒区辖7个镇、2个园区，计83个村民委员会1864个村民小组和13个居民委员会，另设有丹徒新区、丹徒经济开发区各1个，场圃7个。全区总户数101382户，总人口274980人，其中男136361人、女138619人。人口自然增长率1.52‰。（二）项目所在地经济概况 丹徒区位于江苏省西南部，长江下游南岸，长江和京杭大运河交汇处，东邻镇江市大港新区，西接句容，南连丹阳、金坛，西北。沪宁高速公路横贯区境东西，扬溧高速公路纵穿区境南北。整个区域呈火炬状，环绕镇江市京口区、润州区。丹徒区西距省会南京60公里，东距上海230余公里。地理坐标为北纬31°49"～32°16"、东经119°15"～119°45"。2007年，全境总面积610.5平方公里，其中土地面积430.35平方公里，水域面积70.5万平方公里。2009年，实现地区生产总值160.69亿元，按可比价计算，比上年增长13.7%，其中：第一产业增加值10.56亿元，增长5.2%；第二产业增加值96.33亿元，增长12.6%；第三产业增加值53.8亿元，增长15.4%。人均地区生产总值53923元，比上年增长11.1%。三次产业结构由上年的6.8:59.6:33.6调整为6.6：59.9：33.5；非公有制经济尤其是私营经济发展势头良好，已成为全区经济建设中较具活力的经济板块，私营个体经济增加值在地区生产总值中的比重不断增加，经济实力比上年明显增强。二、场址建设条件（一）区域地质史及构造概况镇江市是历史悠久的文化古城，据考古史料记载，早在商周时，即公元前11－16世纪，人类已经大批在此定居，有文字记载的历史可以上溯至三千年以前。镇江自然地理的主要特点是襟山带水、丘陵起伏、江河交织、名山迭出。 镇江地区位于扬子准地台下扬子台褶带皱冲断带中（也称淮阳山字型构造宁镇反射弧东段）。地层分区下属下扬子地层小区。上元古界震旦系一新生界第四系发育较齐全，自震旦系后期，镇江地区经历了几次大的构造运动，三迭纪晚期的印支运动导致了长江破碎带的形式。根据第四纪气候和海平面变化的研究资料，晚更新世末期冰川　来临，古长江河床及支流河谷切割甚深。下蜀土被切割出一系列古河道和古冲沟，当冰川消融，海面上升时，这些古河道和古冲沟被充填，泥炭层普遍发育。全新世晚期，本区平原沟谷内又覆盖了一层陆相沉积物，始成今日之沉积特征。研究资料表明，镇江的四纪地质，尤其是晚更新世以后的工程环境极为复杂。镇江地貌趋势为南高北低，西高东低，以宁镇山脉和茅山脉组成的山字型构造为骨架，山脉两侧由丘陵、岗地、平原分布。项目拟建场属于丘岗地貌，地基土主要以粉质粘土为主，根据区域地质资料，场地内无全新世活动断裂发育，属稳定场地。（二）地形、地貌及地震情况镇江位于宁镇山脉汤山—仓山复式背斜南翼的汤山—东仓火山岩盆地末端，项目所在地为丘岗地貌，主要为粉土。市区地面标高（黄海高程，下同）一般在5.0－10.0米之间，市区内河流纵横交错，水域宽广，古运河由北向南穿越市区，将市区分为东西两部分。依据区域资料，场地及其周围未发现全新活动断裂通过。镇江市区地质系第四纪岩层，粉红色细砂基岩，冲击土层，地基承载力一般为10－20t/m2 。按地质条件不同，区内可分为三类工程建设区，城市西北为良好工程建设区；老城区为较好工程建设区；城市东南、西南地区为可进行工程建设区，需进行地基处理。镇江市处于长江中下游断裂带扬州—铜陵地震带附近。历史上公元999年常州发生过5.5级地震，1624年扬州发生过6.0级地震，1913年、1930年镇江东部发生过5.3级地震，2~3级地震频频发生。60年代以来，该地震构造带活动日益强烈。70年代以后发生过2次破坏性地震，主要集中于镇江市南部的溧阳地区，都影响到镇江市。镇江市基本抗震设防烈度为VII度，设计基本地震加速度为0.15g。（三）水文该地区地下水为重碳酸钙型水，PH值约在6.7至6.9之间，为中型。长江水为重碳酸钙型水，PH值约为7.7，地表水为重碳酸钙、硫酸钙型水，PH值约为7.2。地下水、地表水对土壤无腐蚀性。长江段属感潮河段，每日涨、落潮各两次，涨潮平均延时3小时25分种。落潮平均9小时，其水文特征为:历年最高洪水位6.33米(黄海高程系，下同)历年最低洪水位-0.77米历年最大平均洪水位5.20米历年最小平均枯水位0.06米历年最大潮差2.10米历年最小潮差0.01米历年平均潮差0.96米平均流速1.00米/秒最大流速2.00米/秒 最小流速0.50米/秒洪峰最大流量92600立方米/秒最大平均流量43100立方米/秒最小平均流量21400立方米/秒多年平均流量28307立方米/秒最小枯水流量6020立方米/秒年平均径流量8933亿立方米（四）气候条件镇江市位于江苏省西南部，长江下游南岸，地处美丽富饶的长江三角洲顶端。在北纬31Ｏ37＇～32Ｏ19＇，东经118Ｏ58＇～119Ｏ58＇，本项目所在地属亚热带季风气候，四季分明，温暖湿润，热量丰富，雨量充沛。年平均降雨量1074mm，雨季主要集中在7～9三个月；历年平均气温15ＯC，历年最高气温41ＯC，历年最低气温－12ＯC，最大积雪深度14cm，最大冻深9cm，1～2月平均气温2ＯC，属不冻区；年最大风速32m/s（1989年8月13日），数要风向夏季为东南风，冬季为东北风；年平均蒸发量1277mm。历年平均气压104.4kPa历年平均气温15.2℃极端最高气温40.9℃极端最低气温-12.0℃历年平均相对湿度78%历年平均降雨量1066.2毫米 历年一日最大降雨量262.5毫米历年平均风速2.52米/秒历年最大风速23.0米/秒常年主导风向偏东风夏季主导风向东风、西南风冬季主导风向东北风、西北风（五）交通条件航空：距上海虹桥国际机场240公里（车程2个半小时）；距上海浦东国际机场285公里（车程3个小时）；距南京禄口国际机场90公里（车程1个小时）；距常州机场60公里（车程40分钟）。公路：区内公路与沪宁高速公路、312国道、104国道和沿江公路相连，公路运输四通八达。铁路：京沪铁路穿境而过，京沪高速铁路、宁沪城际铁路已经开工建设，镇大地方铁路将镇江大港港口与京沪铁路直接相连。航运：长江和京杭大运河在镇江交汇，构成了国内最大的“十”字黄金水道。紧靠辖区的镇江大港国际港口，已建泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，并与世界上50多个国家和地区的120多个港口有运输业务往来。（六）公用设施社会依托条件项目区内基础配套设施齐备，道路网络给水、排水、供电、供气、电信等公共配套已建成。项目建设地城市基础配套设施齐备，因此本项目无供用电、给排水、燃气等配套接入困难。 镇江谏壁电厂为国家大型火力发电厂，装机容量162.5万千瓦。全市拥有35千伏至220千伏变电所64座，总容量2083.85千伏安，城乡用电普及率100%。市区日供自来水能力57.7万立方米。城市气化率90.5%。通讯实现了交换程序化、传输数字化，开办了程控交换、移动通信、无线寻呼、会议电视、多媒体数据通信、ISDN综合数据、因特网信息业务等。长途电话可直拨国内800个城市、186个国家和地区，国际特快传讯通达64个国家和地区。（七）防洪、防潮、排涝设施条件项目选址位于镇江市防洪区内，因此项目无防洪、防潮（长江潮位）特别要求，项目规划区内有通江河流，自然落水由雨水收集系统收集后经通江河流排入长江，由于项目场地高于周边水系最高位，因此本项目无须设置排涝设施。（八）法律支持条件本项目主要法律依据为：1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137—90）3、《江苏省城市总体规划》（2001—2010）4、《镇江市城市总体规划》5、《江苏省土地管理条例》2001年1月1日6、《镇江市丹徒区土地利用总体规划》（1997—2010年）（九）施工条件 本项目选址位于丹徒新城长山村西湾水库北侧，东至西湾，西至生态园大道，南至西湾水库，北至小西湾村。区域条件较优越，基础配套设施较齐全，交通便捷。附近无污染源，项目环境适宜。项目建设场地施工出入道路畅通，场地周边无交通限制，施工用临时水、电无接入困难。项目周边地区有多家采石厂、建材供应市场，有砼供应基地，镇江市（项目地区）是建材生产大市，水泥、砂石料市场供应充足，因此项目施工条件较好。 第五章项目拟建规模及内容一、项目建设规模根据《“全国县（市、区）社会福利中心建设计划”实施方案》和省委、省政府关于全面启动建设示范性养老机构的要求，并结合丹徒实际情况，确定镇江龙山养生文化村占地77.6亩，总建筑面积28759㎡。二、项目建设设计依据及原则（一）项目建设设计依据1、《社会福利机构建设规范》2、《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003（2003版）；3、《室外给水设计规范》GB50013—2006（2006版）；4、《室外排水设计规范》GB50014—2006（2006版）；5、《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）（2006年版）；6、《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）；7、《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）；8、《工程抗震设防分类标准》（GB500223—2008）；9、《建筑防火设计规范》GB50016—2006（2006版）；10、《城市电力网规划设计导则》Q/GDW156—2006号；11、《城市公共汽车和无轨电车工程项目建设标准》（1996）（二）项目建设规划指导思想规划建设镇江龙山养生文化村 的指导思想是：以科学发展观为指导，认真贯彻国家民政部和省委、省政府有关发展社会福利事业、建设示范性养老机构的一系列文件精神，坚持政府主导实施、社会力量参与的方针，根据我区社会福利服务需求和经济发展水平，立足当前，着眼长远，统筹规划，合理配置，确保建成一所规模适度、功能齐全、档次较高的养生文化中心，既能满足日益增长的社会福利需求，又对社会福利事业的发展起到引导和示范作用。三、项目总平面规划（一）总平面布置原则依据社会养老需求和发展战略控制规模，结合城市用地情况和总体规划布局，力求做到运营高效、管理方便、经济合理、节约用地。具体体现在：1、结合选址现状，合理布局；2、根据养生文化村的功能特点，合理规划分区；3、满足工作、生活要求及消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；4、合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化环境的目的；5、适当预留建设用地，确保项目可持续发展。（二）交通结构本项目交通结构贯彻人性化的设计思想，从交通、消防等多个方面精心考虑，主要道路系统与建筑密切配合，明晰了然，将各分区通达顺畅地紧密联系在一起，在人流主要交汇处均设有较大面积的活动空间，体现了良好的疏通性和引导性。次要道路系统不拘一格，形式多样化，并沿其设置别有情趣的坐凳、雕塑和小品。 （三）绿化系统小区绿化系统讲求实用，注重趣味。通过绿色植物结合座椅、廊架等景观元素，构成了亲切自然地交流活动空间。木质廊架，质朴清新，被秋色叶植物所环抱，依廊而坐可观微微起伏的草地，活泼又不失秩序。绿地形态丰富，通过地形的高低起伏，散步道的曲折高低，加上阳光透过树叶形成的婆娑树影，营造出盛夏酷暑，不见畏日的空间效果。四、工程建设方案（一）建设内容按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”设计，从住区规划、设计到配套建筑与设施等方面都符合老年人的特点和要求，全部体现为老年人服务的理念。实行三位一体的管理，即：宾馆式的管理、医院式的护理、亲情式的服务三者兼顾，融为一体。1、公寓以多层为主，室内有阳台、卫生洗浴间、家具、空调、彩电、暖气、电话、呼救系统等。公共设施有医院、餐厅、浴室、书画室、棋牌室、茶座、卡拉OK、球类活动室、健身康复室、电大教室以及购物中心、家政服务中心等，每楼均配有电梯，道路为无障碍设计，地面采用防滑材料，通道安装扶手。健身、文体、娱乐活动室均在一幢大楼内，公寓内所有建筑均有连廊连接，不受外界环境气候干扰。可以随意窜门、聊天、交朋友。 2、为了老人安全，楼道、电梯等多处配有摄像监控系统，户内有紧急呼叫和电子安防系统，有事随叫随到，浓浓亲情使老人深深感受到家庭的温暖。在社区安全网络方面，实现消防报警，安全防盗、智能门控、家庭求救等功能。3、园林式的环境设计，院内山、水、石、亭、小径共存，站坐皆宜。院内健身广场，音乐喷泉为老年人健身、休闲提供良好的场所。4、公寓设立的家政服务中心、文化娱乐场所、老年大学、老年病医院，不仅可以为入住公寓内的老人服务，还可以对外开放，为社会老人服务，可以开设日托服务和居家呼叫等服务。（二）具体规划分区按照《社会福利机构建设规范》的要求进行规划设计，以五层以下的建筑为主，分单人间、双人间、三人间、四人间、六人间、套房等六种户型，共分四个区域：1、养老区居住面积14600平方米，房间设280间，床位数设550张，其中：单人间80间，床位80张；双人间100间，床位200张；三人间30间，床位90张；四人间20间，床位80张；六人间10间，床位60张；套房40间，床位40张。室内有阳台、卫生洗浴间、家具、空调、彩电、暖气、电话、呼救系统等。2、多功能及服务区约12000平方米，有多功能会议室、接待室、阅览室、棋牌室、理发室、厨房、热水间、洗衣房等；3、内庭休闲区面积约2159多平方米，主楼垂直交通设医用电梯、普通电梯各一部；4、 室外活动区：主要为门球场、健身场及景观休闲区等设施。有医院、餐厅、浴室、书画室、棋牌室、手工室、茶座、卡拉OK、球类活动室、健身康复室、电大教室以及购物中心、家政服务中心等公共设施。每楼均配有电梯，道路为无障碍设计，地面采用防滑材料，通道安装扶手。健身、文体、娱乐活动室均在一幢大楼内，各楼层内建筑均有连廊连接，不受外界环境气候干扰。表5-1项目主要建筑构物参数表序号项目单位数量备注1总规划占地面积亩77.62总建筑面积M2287592.1养老区㎡14600设房间280间，设床位550张2.2多功能及服务区㎡120002.3内庭休闲区㎡21593绿地面积㎡16702.69绿化率为32.27%（三）设计指标1、建筑等级：三级2、建筑耐火等级：二级3、抗震设防烈度：七度4、建筑设计使用年限：50年5、屋面防水等级：Ⅱ级6、屋面防水设计使用年限：15年（四）建筑形式及风格根据项目的性质，建筑设计以朴实、大方为主，突出温馨氛围，既有时代特色，又融入我国传统文化的内涵，通过整体构造，形成若干共享空间，便于老年人创造丰富多彩的活动。（五）装修设计装修标准力求经济、美观大方，尽量采用当地建筑材料。 1、外装饰：根据环境要求选择外墙面或涂料，部分墙面以花岗岩点缀，同时便于立体绿化。2、内装饰：楼梯、内走廊一般采用大理石，室内地面一般采用普通地面砖，卫生间采用防滑地砖。3、墙面：内墙面以普通涂料为主，局部贴瓷砖等。4、门窗：外门窗采用铝合金材料，内门为木质夹板门。（六）结构设计本项目均采用现浇钢筋混凝土框架结构。1、活荷载标准值及准永久系数均取2.0KN/m2，系数取0.5；2、雪、风荷载雪荷载依据式SK=μτS0计算，式中S/*为基本雪压，依据全国基本雪压分布图采用插值法计算，或按当地10年以上最大雪压资料确定。μτ为屋面积雪系数，根据不同类型屋面形式按规范表取定。风荷载依据式ωk=βzμSμzω0计算，式中βz为风振系数，μS为体型系数，μz为高度变化系数，系数取定根据建筑物外形查表取定，ω0为基本风压依据当地30年一遇10mim平均最大风速计算，如无风速资料据风压图采用插值式取定。五、配套设施建设（一）给排水工程1、给水工程本项目用水主要为清洁、绿化和生活用水，少量配套、消防用水。本工程供水水源由辛丰镇 给水管网提供。引入DN200给水管二根在基地范围内形成环网供水，供应室内外以及室外消防用水。供水方式：多层采用市政直供水方式市政供水压力0.25Mpa供水，绿地采用自动喷灌系统。2、排水系统（1）排水量0.96m3/天（2）生活排水系统厨房污水首先经过隔油池进行预处理后经化粪池处理。污废水至室外设化粪池处理后排至污水管网系统。3、雨水系统采用室内外排水相结合排水系统，屋面雨水及地面雨水就近排入雨水管网系统。4、消防系统根据《建筑灭火器配置设计规范》，建筑内各楼层均设置3Kg手提式干粉灭火器若干。5、管材（1）室内生活冷水管内衬（PE）钢塑复合管（P=1.0Mpa），丝扣连接。（2）室内排水管采用PVC-U建筑排水硬聚氯乙烯管，承插粘接。（3）管道保温：室外明露给水管采用聚乙烯发泡管保温。（二）强电设计1、设计依据（1）《供配电系统设计规范》[GB50052-95] （2）《低压配电设计规范》[GB50054-95]（3）《建筑物防雷设计规范》[GB50057-94（2000年版）]（4）《电力工程电缆设计规范》[GB50217-94]（5）《民用建筑照明设计标准》[GBJ133-90]（6）《民用建筑电气设计规范》[JGJ/T16-92]（7）《建筑设计防火规范》[GBJ16-87（2001年版）]2、设计范围本设计包括配电、照明、防雷、接地设计。3、负荷等级和供电电源属多层民用建筑。主要负荷有照明、设备等。照明及生活用电负荷均属三级负荷。本项目的供电电源由镇江变电所引来220/380V电源，采用电缆以架空的形式引入位于建筑内一层的配电室内。4、低压配电设计低压配电电压380/220KV，采用三相四线制中性电直接接地，供电频率为50HZ。界内低压供电为TN-C-S系统。5、照明设计室内平均照度设计值为300lx，灯具均采用管吊式蝙蝠翼配光荧光灯，荧光灯均配以高性能电子镇流器和T8日光灯管。走廊、楼梯间采用节能吸顶灯，照度设计值不低于30lx。在楼梯间及公共走道处设置应急照明、应急疏散指示灯及出口标志灯，灯其工作模式为：常亮，故障时续亮，连续供电时间≧ 20min。公照由二回路低压配电并在未端采用A.T.S自投自复装置。6、防雷（1）本项目按三类防雷建筑设防。（2）为防止直击雷，在屋面四周女儿墙上设置环状避雷带，屋面上装设不大于20M×20M的避雷网格，突出屋面的部分，在其四周设置避雷带。（3）引下线利用柱内外侧两根（φ≥16）主钢筋，与避雷带和基础联合接地体可靠焊接。（4）为防止直击雷或感应雷电过电压沿配电线路入侵设备，在配电室的低压进线柜内配电线路前端设一级过电压保护装置。7、接地系统本工程低压配电系统接地制式采用TN-S制。电源重复接地、防雷接地、总等电位联结接地、弱电设备功能接地等均采用联合接地体，接地电阻不大于1欧姆。8、安保措施（1）本工程保安措施采用接零制。所有正常不带电的电气设备外壳必须接零（PE线）。 （2）本建筑在两上配电室内设置总等电位联结端子箱。两个总等电位联结端子箱之间须用-40x4的镀锌扁钢可靠联接。要求所有进出建筑物的金属管及正常情况下不带电的固定金属物件均须与总等电位联接端子箱可靠联接。卫生间设等局部等电位联贯端子箱，要求其中的所有正常不带电的金属物件（如金属水管、金属电线管、PE接地线、设备金属外壳、金属浴具等）均须与局部等电位联结端子箱可靠联接。（3）所有插座回路均设漏电保护，漏电电流为30mA。（三）弱电设计1、设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》[JGJ/T16-92]（2）《建筑设计防火规范》[GBJ16-87]（2001版）（3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》[GB/T50311-2000]（4）《有线电视系统工程技术规范》[GB50200-94]2、设计范围及内容（1）综合布线系统本布线旨在建立一个具备开放性、实用性、扩充性、经济性及安全性的高品质综合布线系统，并达到以下目标：标准化的网络系统——各种设计规范，技术指标及产品符合国际和工业标准，可以提供多家产品的支持能力。为满足KM网络的要求，此布线系统水平线缆，全部采用非屏蔽线缆，并采用IBDN结构化布线产品。在各区域设置电脑终端，通过服务器联网，实现内部数据信息管理、处理、共享，网络线由局域网引出，采用光缆接入。 在项目设有设备间，其内部设有光端机，交换机，总配线架等网络设备，本工程网络线路由电信网管中心引来，采用光纤引至本工程电信间。水平子系统布线采用超五类屏蔽八芯对绞（UTP）电缆，垂直干线子系统采用大对数电缆，电话线路采用三类电缆，电话线路引自区域电信配线架引来，综合布线用于电话语音、电脑数据。（2）综合布线系统项目内设数据信息中心，采用超五类结构化布线系统，引入干线采用光缆与郫县电信网相联，引出支干线采用光缆沿电缆沟放射式引至各幢建筑物。（3）接地所有弱电接地与本工程联合接地系统连接，接地电阻不大于1欧姆。本工程中所有不带电的弱电金属线槽、金属管和箱（盒）均应采取等电位联结。（4）广播系统项目内设广播机房。广播支线采用电缆沿电缆沟引至建筑物。（四）消防本建筑属二类民用建筑，按《民用建筑设计防火规范》的规定，本建筑室外消火栓用水量为20L/s，室内消火栓用水量为20L/s。每层楼面配置一定数量手提式灭火器，变配电室配置移动式灭火器。建筑楼每层平面分为两个防火分区，分区间以防火墙和防火卷帘作为分隔。每个防火分区内都有2个或2个以上的疏散出口，防火分区间紧临的窗也为防火窗。电源开关、电闸、插座距离地面应该不小于1、3米，灯头距离地面一般不小于2米。 灭火器的配置要充足、位置要醒目、便于取用，平时要定期检查维修，确保灭火器处于良好状态。   设置紧急情况下报警及通讯装置，特别是广播系统，一旦发生火灾能及时报警、发出联络信号、确保在组织人员疏散时指挥畅通。室外消火栓系统，在基地内沿大楼四周配置水泵接合器及室外消火栓。（五）抗震根据国家地震局最新颁布《全国地震功峰值加速度区划图》，镇江市区地震功峰加速度为0.15（相当于原地震基本烈度Ⅶ度），由于目前按加速度进行抗震设计强制规范未公布，因此本项目根据《建筑设计抗震规范》（GBJ11—89）按地震基本烈度为Ⅶ度近震设计。由于本项目位于地震功峰区划图分界线8公里范围内，建议本项目委托专业机构进行场地抗震评价，取得准确地震功峰加速度以指导结构设计。（六）人民防空根据《中华人民共和国人民防空法》、《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》、《镇江市人民防空实施细则》等法律法规精神，该项目纳入镇江市人防整体规划。（七）疏散该项目防空疏散及抗震、抗灾疏散由镇江市人民政府统一组织实施，该片区疏散预案由镇江市人民政府统一计划并进行必要的演练。本项目在规划设计及工程实施中应保证道路和出口通畅无障碍，并尽可能使交通路线有多种选择。（八）防台风 为科学、高效、有序地开展防台风工作，最大限度地减少人员伤亡和经济损失，做好防台风工作。镇江龙山养生文化村建设工程施工现场要制定施工现场建筑物安全技术规程，完善防台风预案体系，坚强检查，对建筑工地、广告牌、塔吊、工棚和临时建筑物等要认真细致地检查，确保各项防台风措施落到实处。 第六章环境保护与节能一、环境保护（一）环境和生态现状本项目所在地区自然地理和社会经济条件良好，有利于项目的建设。1、大气环境镇江市区二氧化硫年平均浓度为0.037毫克/标立方米，二氧化氮年平均浓度为0.035毫克/标立方米，可吸入颗粒物年平均浓度为0.096毫克/标立方米,均优于国家二级标准。硫酸盐化速率年均值0.167毫克SO3/100平方厘米碱片·日，优于国家推荐标准。市区空气自然降尘量为3.59吨/平方千米·月，优于地方标准。市区降水pH范围为4.98-6.20。项目建设项目所在区域环境空气中TSP、SO2、NO2的污染指数均小于1。根据以上统计结果，项目建设区内空气状况基本能满足国家《环境空气质量标准》二级标准。2、水环境2008年镇江市市工业用水总量80292.18万吨，其中重复用水量64320.78万吨，重复用水率为80.11%。全年工业废水排放总量9280.37万吨，达标排放量8575.85万吨，工业废水达标率92.41%。2008年全市工业用水总量80292.18万吨，其中重复用水量64320.78万吨，重复用水率为80.11%。全年工业废水排放总量 9280.37万吨，达标排放量8575.85万吨，工业废水达标率92.41%。工业废水中主要污染物排放量：化学需氧量10891.31吨，挥发酚11.11吨，石油类20.86吨，氨氮440.7吨。镇江市区金山水厂和金西水厂2座集中式供水厂共用1个取水口，是镇江市的主要饮用水源地，饮用水源水质达标率均为100%。根据镇江市环境监测中心站长江镇江段水质监测资料，该江段DO、COD、BOD、石油类、挥发酚、非离子氨等指标均达到《地表水环境质量标准》中Ⅱ类标准的要求。项目建设区地表水环境质量良好。3、声环境镇江市区区域环境噪声平均等效声级昼间为52.2dB(A),声环境质量较上年有所改善。功能区噪声1类区昼间平均等效声级为53.3dB(A)，夜间为41.3dB(A)，满足国家1类区标准；2类区昼间平均等效声级为54.4dB(A)，夜间为46.9dB(A)，满足国家2类区标准；3类区昼间平均等效声级为58.6dB(A)，夜间为48.3dB(A)，满足国家3类区标准；4类区昼间平均等效声级为67.5dB(A)，满足国家4类区标准，夜间为57.4dB(A)，较上年有所改善。交通干线噪声平均等效声级为66.5dB(A)，满足交通干线噪声标准。4、工业固体废物 全市工业固体废物产生量为502.43万吨，其中粉煤灰197.23万吨、尾矿64.01万吨、炉渣74.5万吨、危险废物41968.78吨、冶炼废渣10.27万吨和其他废物63.92万吨。工业固废综合利用量457.94万吨,其中危险废物利用量30682.36吨,工业固废综合利用率91.12%,危险废物处置率100%。综上所述，拟建项目所在地整个区域社会经济和生态环境现状质量良好，适合项目开发建设。（二）生态环境影响分析1、施工期的主要环境污染（1）噪声主要的噪声源为施工作业机械和施工车辆，不同施工机械噪声水平相差很大。重型和中型载重车在加速状态下的噪声级范围分别可达8803dB(A)和82-90dB(A)。项目所处位置为城市区域环境噪声的1类区，因此施工场界外应执行《城市区域环境噪声标准》(GB309603)的1类标准，即昼间55dB(A)、夜间45dB(A)。为最大程度的减轻噪声污染，施工单位应做到：①文明施工，尽量选用先进的低噪声设备，在高噪声设备周围适当设置屏障以减轻噪声对周围环境的影响，控制施工场界噪声不超过《建筑施工场界噪声标准限值》(GB12523－90)的要求。②精心安排，减小施工噪声对外界的影响，因工程需要确需夜间施工必须按有关规定报批，以免影响居民休息。③加强对施工机械的维护保养，避免由于设备性能差而增加机械噪声的现象发生。（2）建筑废水建筑施工期间的建筑废水主要包括冲洗施工机械、工具、地面等产生的废水以及水泥砂浆、石灰浆废液。为最大程度的减轻废水污染，施工单位应做到：① 施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油地等污水临时处理设施，对含油量较高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后排放。②砂浆和石灰浆等废液应集中沉淀处理，干燥后与固体废物一起处置。(3)扬尘场地平整、施工材料装卸和运输、混凝土水泥砂浆的配制等施工过程会产生大量的粉尘，施工场地道路与砂石堆场遇风亦会产生扬尘。为最大程度的减轻扬尘污染，施工单位应贯彻"清洁生产"的要求，做到：①装运土方时控制车内土方低于车厢挡板，减少途中撤落，对施工现场抛洒的砂石、水泥等物料应及时清扫，砂石堆场应有相应的遮盖措施，施工道路应定时洒水抑尘。②施工单位应进行科学合理的管理，砂石料统一堆放，水泥由专门库房存放，减少搬运环节，根据《关于限期禁止在城市城区现场搅拌混凝土的通知》(商务部、公安部、建设部、交通部)商改发[2003年1341号]的要求，应尽量采用商品混凝土。2、施工期环境影晌分析及防治措施项目施工期间主要的环境影响是建筑噪声，可能对周围有一定的影响。由于该项目地处1类区，噪声本底相对较低，因建筑施工噪声具有暂时性的特点，施工结束后即恢复正常。项目应该在施工期间加强施工现场管理，尽量不在夜间施工，需要夜间施工的要申领施工证并严格控制施工时间，防止施工造成扰民现象。3、营运期的主要环境污染（1）废水老年公寓楼污水底层单独排出室外，多层的污水采用伸顶透气的单立管排水方式排出室外。 项目雨水通过区域内雨水管收集后排入市政雨水管或临近河道。一般生活污水经化粪池处理后排入污水管；食堂污水含有一定的油污，需经隔油池初步处理后才能排入污水管。待项目区周边道路下市政污水管具备接管条件后，区内生活污水经化粪池处理、含油污水经隔油池处理，全部污水混合后达到有关标准可排入市政污水管，最终至城市污水处理厂进行处理。项目产生的废水经处理后能满足镇江市污水处理厂接管标准，由污水处理厂处理达标后排入长江。镇江市污水处理厂废水处理达标后排入长江。根据镇江市污水处理厂的环评结论，污水处理厂尾水排放对长江无明显影响，长江镇江段水质仍满足标准要求。（2）噪声本项目噪声源主要是空调噪声以及汽车噪声。汽车噪声执行当地有关机动车辆管理规定，项目建设中采用优化的机动车流组织，通过一定区域划分或设置隔音屏障减少交通噪声对居民的影响，并限制车辆喇叭在社区内的使用，最大限度地降低交通噪声。（3）废气项目产生的废气主要是食堂内的油烟，含食物烹调、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物。食堂厨房加工间须安装油烟净化设施，并保证操作期间按要求运行，油烟最高排放浓度控制在2mg/m3；排气筒出口段的长度至少应有4.5倍直径（或当量直径）的平直管段；排气筒出口朝向应避开易受影响的建筑物；排烟系统应做到密封完好，禁止人为稀释排气筒中污染物浓度。 （4）固体废弃物项目日常将产生一定数量的生活垃圾，尤其是食堂垃圾，如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和人员健康带来不利影响。所以社会福利中心运营期间对生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，由福利中心及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。4、营运期环境影晌分析及防治措施（1）相关防治措施根据项目区域内大气环境、水环境、固体废物、噪声等控制标准及要求，协助环保部门进行日常的环境监督管理，包括对噪声、水体、空气、烟尘等定期、不定期的监测、治理等。加强实施区域绿化工程，注意景观与防护的结合，在道路分隔带置高大乔木和绿蓠以阻隔道路噪音和扬尘，在河道两侧应尽可能布置草地和防护林。加强道路、河道、公共绿地等环境卫生管理，设置垃圾收集箱，并定期收集、清运、处理。（2）环境影响分析结论及建议本项目在施工期及建成后，加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会产生太大环境影响。但是在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施达到对有关污染物治理的标准要求。本项目建成后，还须经环保部门“三同时”验收合格后才能正式投入运行。 5、结论因项目所在地敏感目标较少，项目在施工和运行期间排放的污染物较少，对周围环境的影响不大，综合分析结果表明，本工程是一个对环境有利的项目，因此本工程的建设是可行的。（三）特殊环境影响城市作为人类文明的产物，本身就承载着一定的文化和历史，所以在本项目实施时，就已经充分考虑到这一点，本项目地面上目前无涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹房屋以及外国驻华使（领）馆房屋，在建设过程中如有文物保护问题，镇江丹徒区社会福利中心将依照有关法律、法规的规定进行办理和保护，确保将具有历史文化价值的东西保留下来，融入新时代的精神风貌，避免摧毁城市珍贵的历史文物、损害城市形象的事件发生。二、节能节能是每一个项目应遵循的准则。《中华人民共和国节约能源法》明确指出：节能，是指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源”。节能是国家发展经济的一项长远战略方针，推进节能技术进步，降低单位产值能耗和单位产品能耗，改善能源的开发、加工转换、输送和供应，逐步提高能源利用效率，促进国民经济向节能型发展。国家鼓励开发、利用新能源和可再生能源。 综合利用、节约能源是我国国民经济发展的重大决策，也是社会主义现代化建设中的一个长期基本国策。（一）总体建筑布局设计中的节能要求节能是每一个项目应遵循的准则。本项目属民用建筑类，设计中将严格遵照江苏省《民用建筑设计标准实施细则》进行设计，施工过程中将选用适当的新型节能材料和设备，可以达到节能的施工要求。镇江地区属夏热冬冷地区，我国夏热冬冷地区气候夏季炎热，冬季湿冷。夏季室外空气温度大于35℃的天数约10～40天，最高温度达到40℃以上；冬季气候寒冷，日平均温度小于5℃的天数约20～80天，相对湿度大，而且日照率远远低于北方。北方冬季日照率大多超过60%。而夏热冬冷地区由东到西，冬季日照率逐渐减少。东部最高，也不超过50%，只有40%左右；中部30%左右；西部20%左右。加之空气湿度高达80%以上，冬季阴雨绵绵，而造成了该地区冬季的基本气候特点是阴冷潮湿。为贯彻国家有关节约能源、环境保护的法规和政策，改善夏热冬冷地区居住建筑热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，项目在设计、施工等建设过程中要注意建筑物的节能要求。1、整体布置(1)建筑群的规划布置、建筑物的平面布置应有利于自然通风；(2)建筑物的朝向宜采用南北或接近南北向；(3)条式建筑物的体形系数不应超过0.35，点式建筑物的体形系数不应超过0.40；(4)维护结构各部分的传热系数和热惰性指标应符合有关规定，其中外墙的传热系数应考虑结构性冷桥的影响，取平均传热系数； (5)建筑采暖、空调方式及其设备的选择，应根据当地资源情况，经技术经济分析及用户对设备运行费用的承担能力综合考虑确定；(6)建筑采用分布式（户式）空气调节器（机）进行空调及采暖时，其能效比、性能系数应符合国家现行有关标准中的规定值，居住建筑采用集中采暖空调时，作为集中供冷（热）源的机组，其性能系数应符合现行有关标准中的规定值；(7)建筑通风设计应处理好室内气流组织，提高通风效率。2、外墙系统近年来由于建筑节能的需要，单一材料导热系数过大，不能满足保温隔热的要求，因此采用承重材料与高效保温材料(如岩棉板或聚苯板等)组成复合墙体。按保温材料所处位置不同，又分有多种方式，其中外墙内保温和外墙外保温是目前最常用的两种方式。常用的保温技术如空心砌块墙体、加气混凝土墙体等。复合墙体很好地发挥了两种材料的长处，既不会使墙体过厚，又能承重，保温效果又好，因此发达国家新建建筑基本上都采用此种方式。据统计，以北京、沈阳、哈尔滨、兰州的塔式建筑为例，当主体结构为空心砖墙时，每户使用面积分别可增1.2平方米、2.4平方米、4.2平方米和1.3平方米，可见经济效益十分显著。(1)外墙及承重内墙采用掺加粉煤灰、煤矸石、页岩、废弃尾矿渣及炉渣等废渣（质量比≥30%）的烧结多孔砖和空心砖；或普通混凝土小型空心砌块、多孔砖和轻集料混凝土小型空心砌块。(2) 可在外墙外保温方面采用目前比较成熟的技术聚苯乙烯泡沫塑料板外墙外保温技术、现浇混凝土聚苯乙烯泡沫塑料板外墙外保温技术，胶粉聚苯颗粒外墙外保温技术，无溶剂硬泡沫剧本现场喷涂外墙保温技术等。几种墙体材料导热系数的比较（单位：W/m.K）砼砖砌体多孔砖1.280.810.583、屋顶节能系统改善屋顶的节能效果，可以采用聚苯乙烯泡沫塑料等材料做屋顶保温层，降低屋面K值，造价不会成比例增加，是经济合理的节能手段。具体构造层次可设计如下：·屋面面层；·40厚C20配筋细石混凝土；·40厚挤塑泡沫保温隔热板；·防水层；·找平层；·找坡层；·结构层。4、外窗节能系统门窗是建筑表皮的重要组成部分，是通风气流的出入口、建筑的采光口。也是表皮中能耗最大的部分。因此，它是节能设计的重点之一。外窗节能应包括如下三个方面：(1) 窗墙面积比的确定基本原则　　关于窗墙面积比的确定基本原则是依据这一地区不同朝向墙面冬、夏日照情况（日照时间长短、太阳总辐射强度、阳光入射角大小），冬、夏季季风影响、室外空气温度、室内采光设计标准以及窗开窗面积与建筑能耗所占比率等因素综合来考虑确定的。一般普通窗户（包括阳台门的透明部分）的保温隔热性能比外墙差的多，尤其是夏季白天通过窗户进入室内的太阳辐射热也比外墙多的多，窗墙面积比越大，则采暖和空调的能耗也越大。因此，从节约建筑能耗的角度出发，必须限制窗墙面积比。在一般情况下，应以满足室内采光要求作为窗墙面积比的确定原则，来规定窗墙面积比的数值是它能基本满足较大进深房间的采光要求。朝向窗外环境条件窗的传热系数K（W/cm2）窗墙面积比≤0.25窗墙面积比>0.25且≤0.25窗墙面积比>0.25且≤0.35窗墙面积比>0.35且≤0.45窗墙面积比>0.45且≤0.5北（偏东60°到偏西60°范围）冬季最冷月室外平均气温>5℃4.74.73.22.5-冬季最冷月室外平均气温≤5℃4.73.23.23.2-东、西（东或西偏北30°到偏南6°范围）无遮阳措施4.73.2---有外遮阳太阳辐射透过率≤20%4.73.23.22.52.5南（偏东30°到偏西30°范围）4.74.73.22.52.5(2)中空玻璃的采用 降低外窗的传热系数，减少因室内外温差产生的传热。减少外窗的温差传热，应采用热阻大的玻璃、窗框和窗扇材料以及它们之间能满足传热系数指标要求的良好组合，而中空玻璃可满足该方面的要求。中空玻璃的概念：中空玻璃是一种以两片或多片玻璃组合而成，玻璃与玻璃之间与外界用密封胶隔绝，内部是空气或其他特殊气体组成的玻璃单元。中空玻璃按照结构配置分为：双白中空玻璃、夹胶中空玻璃、三玻两腔中空玻璃、阳光控制膜中空玻璃、低辐射中空玻璃、点接式中空玻璃等。中空玻璃的节能保温原理：夹层是密闭的，内外空气不流动，热传导低，夹层中空气稀薄导热率小，胶条本身为非金属，热传导差，夹层内自下而上的空气流速慢。从上述原理看中空玻璃越厚保温效果越好，相同的厚度夹层空气越稀薄效果越好，相同厚度三玻比两玻好。(3)降低窗玻璃的遮阳系数或窗户的综合遮阳系数，减少夏季透过窗户进入室内的太阳辐射热。从上表中可以看到，PVC塑钢及合铝合金双层玻璃窗的传热系数可满足规定的4.7W/(mk)。使用双层玻璃窗是一种发展的方向，是节能居住建筑兼顾通透明亮、节能、放宽窗墙面积比、提高外窗热工性能的主要技术途径。（二）采购设备节能要求1、电力节能（1）根据用电性质、用电容量，选择合理的供电电压和供电方式； (2)项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能；选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。2、给水节能系统(1)给水工程设计应充分利用市政给水水压，合理确定给水方式。(2)建议在空地设置雨水收集池，雨水经收集沉淀后，用于项目内绿化浇灌洒水和清扫地面，以减少绿化及卫生新鲜水的使用量。(3)建议福利中心内设污水处理设施，老人、职工生活用水中的中水（如洗衣水、洗澡水）可设专门的管网收集，通过过滤、沉降等措施后用于区域内绿化浇灌洒水和清扫地面。3、用水节能系统（1）项目用水主要为项目建设期及运营期内老人、职工人员的办公生活用水、场地绿化浇洒用水，拟全部采用节水设施，以节约用水，降低用水量；(2)在防护植物的选择上，多种植一些耐旱、节水、涵养水源能力强的植物；在绿地养护中，尽量采用中水、回用水等达标排放的非饮用水源，减少水量消耗；在场地内设置多处雨水收集设施，尽可能实现雨水回用。4、照明节能系统(1)采用控制照明线路。照明线路加装稳压装置，起稳定电压作用；照明线路加装节电器，可相应降低灯具的端电压；公共场所照明线路加装智能控制装置，不但可控制电压，而且可控制灯的亮度、开关时间等；(2) 优先使用自然光。一般场合下，人的眼睛最适合自然光，而且自然光的显色性是所有光源中最好的，且取之不尽，用之不绝。优先使用自然光不但可减少人工照明，节约用电，而且对人们的身心健康有益。(3)控制夜间电压升高的照明。在夜间用电负荷减轻时，电网的电压会升高，一般的照明配电系统电压会相应升高，同时照明灯具的电耗也同比增加，此时灯具的光通量只微增，而并未同比增加，相反电压的升高会严重影响灯具的使用寿命。因此，在照明配电线路上加装电压稳压装置来控制电压，不但可以节省电压升高所多消耗的电能，而且可以保护灯具，延长灯具的使用寿命。5、交通工程综合规划交通设施，优化停车场场布局(1)综合规划停车场和配套服务设施，在满足交通流量的基础上，优化路网结构，合理布局，控制好道路密度，促使交通设施高效运转，提高通达度。优化道路结构(2)根据规划，在满足设计标高和道路承载要求的条件下，选用新型、高标准、高性能的材料，尽量减少道路面层和基层厚度，节约筑路材料。(3)道路照明采用节能型钠光源照明。 第七章项目实施进度计划一、项目实施进度计划说明（一）项目实施进度计划说明该进度计划为全部工程建设进度计划，投资前期工作，土地取得，报批等计划1个月，然后2012年4月开工建设，进行场地平整、建设设计、场地配套，预计2014年度4月底项目全部完成，共计2年。（二）安排总进度的原则和依据项目建设总进度依据是委托方提供的工作计划及《江苏省建筑工程工期定额》（2000年）结合本地施工企业施工水平制定。安排总进度计划的原则为合理、可行。（三）技术设计、施工图设计和施工力量进场时间的安排本项目以规划图作为技术设计由市规划设计研究院完成，目前规划设计工作已经结束。施工力量进场时间应于单体项目开工前1周进场（总进度计划不计该时间）。（四）道路、供电、供水等方面的协作配合及进度的衔接本项目施工道路、水电配套以一次解决方案考虑，因此项目建设过程中，施工道路、施工用临时水、电供应将不会产生供求矛盾。项目建设工期为2年，该进度计划为全部工程建设进度计划，投资前期工作，土地取得，报批等计划1个月，然后进行场地平整、建筑设计、场地配套，预计2014年度4月底项目全部完成。 第八章　项目招标投标管理根据国家现行《建筑法》、《招投法》及《江苏省建设工程招标投标管理办法》、镇江市建设工程招标投标有关规定，本项目设计、监理、施工单位选择应进行招标择优。一、镇江市有关施工公开招标操作过程1、办理招标申请。申请材料包括：招标申请表，项目报建登记表，立项批文，“绿色图章”许可证，抗震设防审查证书，施工图设计审查批准书，建设工程规划许可证。2、起草招标通告、招标文件并送招标办审查。3、发布招标通告，根据规定时间受理报名、资格预审及确定投标人。4、发放招标文件、图纸给投标人，准备投标文件。5、选择具备资格的单位编审标底。6、召开标前会议。7、开标前评委抽取。8、按规定时间进行投标、开标、评标、定标活动。9、交纳招投标管理费，填写中标通知书，经招标办审核后发给招投标双方。10、工程合同签订。 《镇江市建设工程施工招标招标文件》内容主要包括：招标文件审查表，投标邀请书，第一章投标须知，第二章合同主要条款，第三章技术规范，第四章图纸、技术资料及附件，第五章投标文件表式。项目委托方在项目建设的过程中将严格执行国家、江苏省、镇江市招标方面的有关规定，就有关招标的项目、范围、组织形式、方式及招标估算金额等方面有了初步计划。二、项目招标基本情况1、招标范围根据项目建设内容，招标内容包括监理、建安工程、室外工程、重要设备、一般设备、建筑工程材料采购等。工程进行招标时，按工程建设进度要求与施工现场条件，将招标内容分类别、分专业、分子项合理划分标段进行招标。2、招标组织形式根据国家发改委第5号令规定，依据项目具体情况，结合建设单位对编制招标文件和组织评标所具备的能力，本项目拟采用委托招标与自行招标相结合的招标组织形式。采取委托招标组织形式时，代理机构必须具有相应的招标代理资质。采取自行招标组织形式时，项目法人应在实施前向有关部门报送部门规定的书面材料。本项目设立招投标领导小组、招投标工作小组、招投标监审小组，小组成员由筹建人员及聘请相关专业人员组成。3、招标基本情况表本项目有关招标基本情况参见下表，该方案为初步确定的供参考方案，在具体实施过程中可依据国家及省、市有关规定并结合实际情况适时调整。 招标基本情况表内容招标范围组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√监理√√√建安工程√√√室外工程√√√重要设备材料√√√√一般设备√√√√ 第九章　资金估算及资金筹措一、投资估算范围及依据1、投资估算范围项目投资估算范围为镇江龙山养生文化村建设项目，规划总建筑面积28759m2，包括养老区、多功能及服务区、内庭休闲区、室外休闲区。投资估算包括项目范围内的建筑工程费用、设备购置费、安装工程费，以及按国家规定必须考虑的工程建设其他费用、预备费和建设期利息。2、投资估算依据本估算依照国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号文发布的《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》对投资估算的要求、行业有关投资估算规定，以及地方有关取费标准，根据企业现有条件和项目具体情况进行编制。二、项目总投资估算1、建设投资本项目建设投资估算包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费五个部分。(1)建筑工程费(详见附表)本项目总建筑面积6624平方米。其中老人区建筑面积4600㎡、多功能及服务区1600㎡、内庭休闲区424㎡。表9-1建筑工程费用表序号名称数量m2单价（元）/m2）金额（万元） 一地上总建筑面积28759174150081老人区14600160023362多功能及服务区12000160019203内庭休闲区215916003454玻璃幕墙及雨棚建设575塑钢门窗及其他建设50二装潢费300合计5008（2）设备购置费本项目预估新购置相关设备共计1200万元。（3）设备安装费设备安装费用所需为180万元。（4）建设工程其他费用①与土地相关费用本项目总占地77.6亩，土地由政府划拨。②工程前期费用：主要包括项目环评、可研费；景观、规划、设计费；地质钻探费；测绘费；编标、招标费；检测费、监理费等。③财政及事业性收费：主要包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、新墙体材料专项基金，以及环保、消防、防雷、面积测绘、产权交易、档案等有关费用。④配套工程费:包括道路、围墙、停车位、给排水、排污、供配电、通讯、绿化等相关费用。⑤管理费用：按照地上面积20元/平方米计算。 （5）基本预备费项目基本预备费为1100万元。2、建设期利息本项目无贷款，不产生利息。建设期利息为0万元。3、流动资金本项目流动资金为0万元。三、项目总投资及其构成分析项目总投资为建设投资、流动资金和建设期利息之和。本项目的总投资额为9288万元。项目总投资包括：建设投资9088万元，；建设期利息为0万元；流动资金为200万元。项目总投资估算表表7-2项目总投资估算表序号项目合计（万元）备注一建设投资900890081建筑工程费50082设备购置费12003设备安装费1804工程建设其他费用16005基本预备费136.23二建设期利息00三流动资金2000四总投资额28439288四、资金筹措本项目总投资估算约为9288万元，完全由项目建设单位自筹，资金筹措方案可靠能保证本项目顺利实施。五、资金使用计划 在建设期内，根据工程建设进度和实际需要逐步投入资金。六、经济效益评价养生文化村建设项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施设备、规划设计、安装等多方面都要结合老年人的特点。对老年福利设施进行市场推广的最有效方式是花费较大的力气和较长的时期取得社会对其概念的认识和接受，还需在示范效应、口碑和服务品牌上下功夫。但是随着我国人口老龄化的加快，人们生活水平的提高和观念的转变，公益性老年福利设施的社会需求和发展潜力巨大，是“夕阳工程”朝阳产业。 第十章社会效益评价一、社会效益评价本项目实施，社会效益主要体现在以下几个方面；1、本项目的建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.15亿，约占总人口的15%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。同时，与发达国家人口老龄化特点不同，我国农村人口老龄化水平高于城镇，绝大部分老年人生活在农村，由于城市化进程的加快，农村的养老问题十分严重。随着人口老龄化的加剧，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。2、本项目的建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。目前，我国户均规模3.16人，较改革开放之初的4.61人下降了31.5%。城乡老年空巢家庭比例不断上升，城市老年空巢家庭已达到49.7%，农村老年空巢家庭已达到38.3%。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。3、本项目的 建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡老年人失能、半失能率达到19.6%，其中城市为14.6%，农村已超过20%。随着人口老龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。但是，由于现代社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照护失能、半失能老年人，这只有通过发展社会养老服务来解决。4、本项目的建设，能够有效的扩大消费和促进就业。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。一方面，加强社区居家养老设施、养老机构建设，能够直接带动建筑、机械、钢材、水泥等产业的发展；另一方面，开展养老服务，能够有力地促进社会就业和再就业。据推算，2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元，可新增社会就业岗位超过710万个。二、社会适应性分析1、项目的利益相关者及对其影响本项目的利益相关者包括地方政府、镇江广大老年人、和项目实施单位镇江龙翔投资发展有限公司。镇江龙山养生文化村的建设将加快城市现代化进程，完善社会服务体系的构成，加快镇江丹徒区的建设。作为镇江市广大老年人，通过本项目的建设得到了一个设计新颖、质量优良、设施完备的综合性社会福利中心，自身的养老环境将得到大幅改善，其身心健康也将有所保障，晚年生活的质量也将上升一个档次；镇江龙翔投资发展有限公司通过本项目建设促进了第三产业的发展，加快了城市建设的步伐，从而达到自身不断壮大的目的。 2、利益相关者对项目的参与本项目严格按照经过各级人大、政府审批的国民经济与社会发展规划纲要、镇江市城市总体规划（2003-2020）、镇江市民政局等文件中确定的功能区划、目标定位、规划指标进行实施建设。项目实施所遵循指导性文件是镇江市地方政府坚持科学发展、和谐发展、跨越发展的方针，以加快镇江经济发展、提高人民群众生活水平为出发点和落脚点的基础上讨论制定出来的。这个项目决策过程和具体实施过程将全面贯彻以人为本的精神，以尊重并符合群众的发展意愿为基本前提，统筹兼顾广大群众长远利益和当前利益之间的关系，切实保证广大群众在项目决策和具体实施过程中有足够的知情权、参与权和监督权。同时，镇江龙翔投资发展有限公司在项目实施过程中还要接受建设主管部门对工程质量的监督，满足政府部门对工程进度要求，并保证对周边生态环境影响的达到环保部门的要求。应该说，本项目三个利益相关者都能不同程度地参与到项目的决策和实施工程中，各方的意见、意图和合法利益均能通过相关法律制度、参与机制得到有效的贯彻和保证，因此项目建设内容必定能够得到全部利益相关者的深刻认同和广泛支持。二、项目风险分析 随着我国老龄化步伐的加快,加之实行多年的计划生育政策,家庭规模日趋小型化;人口的社会流动性随着就业观念的转变和户籍制度的改革而增大;社会竞争激烈,人们生活节奏也明显加快,这些都促进家庭养老的弱化。建设老年公寓是解决养老问题的重要手段,它可以为老人提供形式多样的居住选择,使老人得到专业的日常护理,让老人的晚年生活过得丰富多彩、舒适幸福。　　和西方国家相比,我国老年公寓建设仍属于刚刚起步的阶段,无论在社会认可度、资金来源、建筑选址,还是在设计思考、设备设施、公寓环境、服务质量以及相关政策等方面都有很大差距。例如环境设施设计上,对老年人和中青年人来说,室外环境设施的重要性是不一样的。　　老年人日常生活闲暇时间多而内容却单一,由于身体素质差他们的活动范围主要局限于居住地300m以内的步行范围,并且对环境的适应能力减弱,往往需要环境来适应他们的一系列生理、心理特点。据统计,老年人平均每天在居住地度过20h,外出时间仅为4h;中青年人平均每天在居住地度过14h,外出时间为10h。调查发现,无论是原有的老年公寓还是现在许多新建的老年公寓,都不同程度、不同原因地存在室外环境设施缺乏的问题。再如老年公寓的入住率,很多老年公寓的开发建设之初按照国际通行的老年人总数的5%的入住率而盲目建设。然而,调查发现,我国现有的养老机构设施使用率相当低,大多数老年公寓、养老院、托老所的入住率只有30%～40%。 随着我国人口老龄化的加剧,社会和人们观念的不断进步,也会使人们的家庭养老观念弱化,并且选择入住老年公寓。但鉴于我国的特殊国情,老年公寓的发展应注意以下几点:　　1.老年公寓的建设在满足部分老人“高级养老”的同时,应更加关注中低收入的老年人。另外老年人在知识水平、生活观念、生活习惯等方面都会有较大差异,对老年公寓的需求也有所不同,老年公寓的设计在类型、功能构成等方面也应随之呈多样化的倾向。　　老龄化是一动态的过程,明天老年人的经济实力、文化素养、养老观念都会与目前的老年人有很大的不同,他们必将会对老年公寓的质与量提出更高的要求,所以老年公寓在总平面设计上应做长远的考虑,尽可能为今后的扩建提供可能性:在内部空间的设计上尽可能为日后的改造、增添设备留存余地,以满足将来老年人的需求。　　2.老年公寓的开发建设应由社会投资并按市场化运作。不应由政府直接投资兴建,这样一旦造成决策失误,会造成资源的浪费。政府应做好政策引导、管理的角色。　　3.老年公寓的收费金额视老人经济力量而定,养老机构的地区经济实力差异也对收费情况产生了很大影响。如太原市老年公寓最低收费每月1250元,最高1740元,还不包括伙食费。很多老人只能望楼兴叹。而山西省老年公寓的收费最高标准才1070元,入住率100%。实践证明,社会化和市场化才是养老事业取得长足发展的正确道路。　　4.由于我国是多民族国家,老年公寓的建设亦应注意少数民族老年人的需求及不同民族信仰、生活习惯等反映在设计上的要求。　　5.老年公寓及其环境设计,要考虑不同地域气候影响及地域文化特点。　　6.从长远来看,基于我国的传统观念,应提倡“居家养老,社会服务”。养老设施小规模化、社区化。例如,政府可鼓励开发商在住区开发的所在社区开办老人院,为周围的老人提供服务。　　7.在老年公寓完善化的同时,养老服务要向专业化、规范化方向发展。 由于几千年传统文化的影响,改善和强化家庭养老模式是符合我国国情的选择,但对于数量庞大的留在家中养老的老年人来说,他们面临着一系列由于社会经济发展引起的家庭结构变化和社会适应问题。虽然欧美发达国家的社会福利及养老机构发展完善,值得借鉴,但并不完全适合我国国情和文化传统。因此,中国应根据自己国情和文化,在外国经验的基础上,建立健全的社会养老设施及服务体系、福利政策。促进老年公寓、养老院、护理院、安怀院等社会养老机构的发展,逐步形成有中国特色的养老居住模式,实行以家庭养老为主,社会养老为辅并与社区养老服务网络相结合的多层次、立体化的综合养老居住模式。第十一章结论 本项目规划合理，规模适当，设计先进，项目建成后可为镇江丹徒区增加标志性的建筑，美化环境；而且对促进和恢复生态系统的良性循环、维持可持续发展将有重要的作用，为构筑人与环境和谐发展创造条件。广大老年人日益增长的不同层次和多样化的生活需求，对加快社会福利体系发展步伐具有一定的促进作用。项目建设符合现代化社会福利体系建设要求，项目建设使我市得到长远发发展，为创建省市社会福利中心作出了模范、榜样作用。另外项目建设对提升项目区域经济发展潜力，对城镇建设、经济发展、有效利用城镇土地资源作用巨大。镇江龙翔投资发展有限公司实施本项目可以实现优良的社会效益，并能保证项目效果的持续发挥。同时镇江龙翔投资发展有限公司具有较强的技术力量和经济实力，可以确保本项目的顺利实施。综合考虑各方面因素，本项目的提出是必要的，也是可行的。'