宾馆建设可行性研究报告可行性研究报告 63页

'永兴翠竹宾馆建设项目第一章总论第一节项目背景一、项目概况项目名称：永兴翠竹宾馆建设单位：永兴富通房地产开发公司建设性质：新建项目法人：二、项目建设单位基本情况永兴富通房地产开发公司成立于年月日，企业法人代表刘定美，公司注册资本万元，主要从事房地产开发、房屋销售、烟酒、食品销售、园林绿化等。三、项目可研报告编写依据1、永兴翠竹宾馆可研项目报告编制委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、永兴县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济审评方法与参数》(第三版)及建设部有关设计规范、标准；5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及永兴富通房地产开发公司提供的有关技术、经济资料。四、项目可研报告编制原则1、63 编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家相关法规、标准、规范和规划；2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；3、在永兴县总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足永兴县政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善永兴县的基础设施，进一步带动永兴县的经济建设，促进永兴酒店服务业的全面发展。五、项目可研报告编制范围对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。六、项目提出的理由为了认真贯彻落实永兴县委、县政府提出的“加快旅游兴县”战略部署，打造粤港澳后花园的目标，更好地促进永兴县“两型”社会的建设，提升永兴旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档商务大酒店，打造永兴县高规格接待服务平台。第二节项目概况一、项目简介永兴县翠竹宾馆位于永兴县城永康路，北靠龙山路，南连环城西路。本项目总用地面积为平方米，该地块属于永兴县国有土地使用权挂牌出让用地，宗地编号为号地块。土地使用权证号为永国用〔2010〕第号（详见后附图）。63 永兴翠竹宾馆是郴州市、永兴县2011年市、县两级重点建设项目。大楼为层高层建筑，层高为米，框架剪力墙结构，总建筑面积为平方米。大楼一、二层为整体，建筑面积平方米，三层以上分三个单元楼。其中第一、二单元均为—层住宅楼，建筑面积平方米；第三单元为—层酒店客房，建筑面积为平方米。宾馆总建筑面积平方米。大楼一、二层全部为酒店餐饮、商务、休闲区，第三单元—层为酒店客房。本可行性研究报告重点分析翠竹宾馆建设项目的可行性分析、论证和结论。翠竹宾馆主要技术经济指标表序号结构布局建筑结构层高（m）建筑面积（㎡）客房套数功能1架空层框剪4水、电设施和停车场21层框剪4.8餐饮32层框剪4.2商务、足疗、棋牌等4一、二单元3—层框剪均3商品房住宅楼6三单元3—层框剪均3豪华客房顶棚8合计二、周围环境与设施该地块处于永兴县城区核心地段，主要出入口为永康路和龙山路、环城西路，项目地北边紧邻翠竹广场，有风景秀丽城中小公园—63 翠竹公园，西连。项目附近有永兴县人防办、县中医院、郴电国际永兴县分公司、永兴县水电公司、中天燃气公司等单位及活动场所。另外项目附近还有昌兴花园、翠竹花园等高档住宅区。片区以翠竹广场和街心公园为亮点，以发达便利的城市道路交通为依托，在此建造规模比较大的宾馆是应势所需，此地是酒店宾馆开发的黄金宝地。三、主要建设内容1、主要建设翠竹宾馆一座，建筑面积约平方米（不含住宅楼面积），土建工程、酒店装修及设备，其他配套工程等。2、项目建设进度项目建设期个月，于年—月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于年月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保年月—年月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。3、投资估算和资金筹措项目总投资：估算为万元。其中建设投资万元（其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，工程预备费万元），无建设期利息，流动资金万元。建设资金来源：全部由建设单位自筹。（1）目前已投入资金63 已投入资金汇总表序号费用金额1规费2土地款3土地税费4已开票桩基5已开票毛渣6后期桩基开票7后期土建开票（到第层）8投入货币资金9合计（2）一、二单元住宅楼商品房销售收入约万元（3）还需要自筹资金万元4、项目财务和经济评价本项目年均营业收入为万元，年均利润总额万元，所得税后年均净利润总额为万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，投资回收期6.54年（含建设期1年），税后财务净现值万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。63 项目财务评价指标表序号名称单位数量备注1项目营业收入　　1.1年均休闲度假中的餐饮收入万元　1.2年均住宿收入万元　1.3年均商铺租赁收入万元　1.4年均娱乐项目收入万元　1.5年均会务会展收入万元　1.6年均旅游商品销售收入万元　2年均营业税金与附加万元　3年均总成本费用万元　4年均经营成本万元　5总定员人　6投入总资金万元　　6.1建设投资万元　　6.2建设期利息万元　　6.3流动资金万元　7项目经济效益数据与指标　　7.1项目税前财务内部收益率%22.32%　7.2项目税前财务净现值万元ic=8%7.3项目税前静态投资回收期年5.13年7.4项目税后财务内部收益率%16.32%　7.5项目税后财务净现值万元ic=8%7.6项目税后静态投资回收期年6.54年7.7资本金内部收益率%16.32%　7.8资本金财务净现值万元　7.9总投资收益率万元18.79%　第三节存在问题及建议63 项目属于高档高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。第二章市场分析一、永兴县基本情况永兴县地处湖南省东南部、郴州地区北陲，为郴州市第二大县，位于东经112º43’-113º35’，北纬25º58’-26º29’之间。地域狭长形似蚕，东西长90公里，南北宽10.8至56公里。全县土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%。县境北接耒阳市，南连苏仙区，东北、东南、西南依次与安仁、资兴、桂阳三县毗邻。全县25个乡镇除高亭乡、城关镇、太和乡之外，其余均与外县交界。县境距首都北京铁路里程1860公里，距省会长沙280公里，距郴州市40公里，距南粤广州445公里。全县总人口63万,总面积1979平方公里，辖8镇17乡。京广铁路、107国道、京珠高速公路、S212省道交叉穿越境内；便江上承东江，下接湘江，直入长江，一年四季通航，是郴州市唯一的水运航线。永兴是著名的“冶炼之乡”，2002年被世界白银协会和中国有色金属协会命名为“中国银都”。永兴还是“烤烟之乡”和“油茶之乡”，是国家和省定粮食大县、电气化县以及丘岗开发重点县。63 永兴县基础设施建设已日臻完善，县城经过投资8亿多元的全面建设，已发展成为一座依山傍水、风景优美、富有活力的山水旅游城市。永兴县城是郴州市域的次中心，全县的政治、经济、文化中心，以能源、冶炼深加工产业为主导，山水旅游为特色的地方性小城市。改革开放以来，永兴县城得到迅猛发展，城市设施日新月异，建成区由1998年的4.5平方公里增加到10平方公里，城市人口为10万人。随着县域经济和社会的快速发展，城镇化水平的提高、城区的扩大、人口的增加，特别是县城在实施“南延北扩”战略中一系列项目建设以及位于城南占地5000亩的循环经济工业园的快速建设与壮大，县城地域将快速扩大，城区人口将迅速增加，规划2015年，城区人口将达20万人。自然条件地形地貌及地质永兴县境东部山脉西丘陵，中部丘陵和盆地相间，势如马鞍，形似桑蚕，溪河呈树枝状。土壤以板页岩红壤为主，其次为石灰岩、砂岩红壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土层深厚。全县土地主要以山地、丘陵为主，县内山地、丘陵、岗地、平原分别占土地总面积的比例为28.6％，43.66％，9.7％，14.99％。其中70％的山地地貌集中分布于县城东部，丘陵和岗地主要分布于中部和西部，平原主要分布在溪河两岸河中部盆地里。县城东部海拔平均在500~1000m，西部海拔在300～500m，最高海拔为1386m，最低为93m。全县红岩分布广，“丹霞”地貌发育，为全市之最。63 永兴县地处南岭构造带东北部河茶水断陷盆地南端，属多回旋造山地带。境内褶皱断裂强烈，内、外生矿物遍及全县。其中境内地层自元古界震旦系至新生界第四系地层，除缺失古生界的奥陶系和志留系外，其余各系地层均有分布；褶皱在境内极其发育；境内断裂带共计12条，其中正断裂有6条，逆断裂有4条，平移断裂层有2条。气候永兴县属亚热带季风气候，高温多湿，气温适中，四季分明，全县境内主要气候要素的时空分布、年际、年内，区间差异均明显。据当地气象观测资料得出的气候特征值如下：多年平均气温：17.5℃极端最高气温：40.5℃极端最低气温：－8.3℃多年平均日照时间：1467h年平均降水量：1498mm最大日降水量：391.9mm年蒸发量1345mm年平相对湿度83％年平雾日42.9天水文永兴县境内大小河流149条，其中控制流域面积在10平方公里以上的53条，年平均径流量为15.45亿立方米，分为便江水系和永乐江水系。资源条件63 永兴县素有“油茶之乡”、“煤炭之乡”、“冶炼之乡”和“华侨之乡”的美称。自然资源极为丰富。全县有油茶林76万亩，年产茶油1400余吨；煤炭储存量3.5亿吨，湘永白煤誉满全省。全县水能资源丰富，理论蕴藏量11.32万千瓦，可开发水能达9.54万千瓦；全县水域宽广，共有大小河流149条，青山垅水库属大型水库，蓄水量达1.36亿立方米。矿产资源永兴县境内矿藏丰富，有煤、铁、锰、铅、锌等，境内矿产资源计有4大类15种，其中以无烟煤为优势矿种。动物资源永兴县境内动物资源属亚热带林灌、草地——农田动物群，种类和数量都比较丰富。但由于森林过伐、环境污染及过度捕猎，生态环境恶化，资源明显减少。除人工饲养的家畜、家禽、家鱼外，境内现有野生动物500种以上，其中珍贵动物27种，常见野生动物约200种。毛皮兽及珍稀动物多分布于县境东部山区，水产动物主要分布于中、西部。植物资源63 永兴县地处中亚热带常绿阔叶林区，具备植物生长发育的优越自然条件，植物资源丰富。据初步统计，除栽培的110余种作物外，其余已被利用或行将被利用的植物资源不下1000种。常见的约340余种。其中已被广泛利用的优势种群有油茶、杉、松、竹、樟、梓、楠、桐等。但由于几次大的乱垦滥伐，资源量锐减，许多珍贵植物濒临灭绝。境内现存珍稀植物约22种。植物资源的总体分布现状，以东部山区为重心，向西逐减。水资源1）地表水全县地表水多年平均年总量为81.26亿立方米，其中，境内径流总量15.46亿立方米，外来客水65.80亿立方米。境内径流时空变化大。年际最大年（1961）径流量为24.91亿立方米，比历年平均量多61%，最小年（1963）7.31亿立方米，为历年平均量的47%；年内，汛期（3～8月）径流量为10.71亿立方米，枯水期（9～2月）径流量为4.8亿立方米，相差1.23倍，最大月（5月）径流量为2.39亿立方米，最枯月（12月）径流量为0.65亿立方米，相差2.68倍。径流量地域分布总趋势自东向西逐减。表2.1永兴县主要河流径流特征表流域名称集水面积（km2）径流模数（l/s.km2）年径流深（mm）全县1979.4424.84780.8东部永乐江531.1927.68873.0中部便江1112.5526.11823.4西部九三河335.721.16667.463 便江是永兴县的一条重要河流，位于湘江流域耒水支流中游，源于桂东县黄洞乡，南自碧塘乡锦里村沙山里入境，流经碧塘乡东部、城关镇东北部、塘门口镇中部，于塘门口镇塘市村沙洲下出境，经耒阳、衡阳入湘江。境内流经长度43.5km，河面宽100～200m。永兴电站设计蓄水库容6400万m3，最小流量40m3/s，最大流量3473m3/s，最高水位107.38m，最低水位106.53m。全县现有水库128座，总蓄水量27288万立方米，其中大型水库一座，为青山垅水库，总库容13600万立方米；中型水库一座为龙潭水库，总库容6068万立方米；蓄水100万立方米以上的小（一）型水库22座，总库容5125万立方米；蓄水10万立方米以上的小（二）型水库104座，总库容2495万立方米。青山垅水库—位于永乐江中游、县东部的龙形市乡杨梅塘村，是一座以灌溉为主，兼顾防洪、发电和养鱼等综合开发的大型水库。水库集水面积450平方公里，总库容1.36亿立方米，有效库容8400万立方米，年平均产水量3.65亿立方米。水库大坝，坝长180米，高56米，坝顶高程253.4米，顶宽6.5米，最大泄洪流量1582m3/s。龙潭水库—位于柏林镇龙潭村，是县内唯一的一座中型水库，居耒水注江上游，集水面积18.7平方公里。水库坝高41.4米，坝顶高程213.4米，总库容6068万立方米，有效库容5219万立方米。2）地下水境内地下水多年平均渗入补给量为5.53亿立方米，径流量为2.63 51亿立方米，可采水量为其中基岩裂隙水面积1574.1平方公里，占总面积的79.5%，分布于县境东、中部广大地区，年径流量为1.24亿立方米，占全县的49.4%；灰岩溶洞水面积381.3%平方公里，占全县总面积的19.3%。主要分布于县境西部，年径流量为1.26亿立方米，占全县的50.1%；第四系松散岩孔隙水面积24平方公里，占全县的1.2%，线状分布于沿河地带，年径流量0.01亿立方米，仅占全县的1.2%。国民经济和社会发展自改革开放以来，永兴县人民在县委、县政府的领导下，坚持“抓住机遇、深化改革、扩大开放、保持稳定”的方针，团结奋战，全县经济建设和社会事业有了较大发展。2010年，全县生产总值达63.04亿元,按可比价格计算,增长6.9%，其中第一产业增加值102409万元，第二产业增加值310963万元，第三产业增加值216999万元，按常住人口计算，人均GDP达10969元。全县三次产业结构由上年的19.3∶45.1:35.6调整为16.3：49.3：34.4。“三化”进程进一步加快。以壮大支柱产业为重点、发展工业园区为载体，新型工业化进程进一步加快，“工业强县”的核心作用进一步凸显。全县共实现工业增加值295502万元，增长7.063 %;工业增加值占全县GDP的46.9%，比重比上年提高4.7个百分点,拉动GDP增长3.0个百分点；金银产业紧紧抓住发展循环经济的政策机遇，大力发展精深加工，促进骨干企业发展，金银产业作为第一支柱产业继续保持良好的发展势头，“中国银都”的影响力进一步扩大。“园区带动”战略成效明显，县工业园、太和乡循环经济项目区等工业园区加速发展。农业产业化进程进一步加快。全县13家农业龙头企业完成总产值4.9亿元，实交税金2708万元,带动基地总产值3071万元。城市化进程迈出新的步伐，全县城镇化率为31.15%，比上年提高2.03个百分点。二、酒店业发展状况1、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业63 以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；（4）绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。2、永兴县酒店业现状（1）从永兴县现有酒店的绝对数及容纳能力来看永兴县目前有高档标准酒店家,二星级酒店家，三星级酒店家，四星级酒店家，五星级酒店家，再加上一些小型宾馆总数不超过20家。全县客房平均开房率为75%以上，节假日开房率为100%。从这个角度来看，永兴县酒店市场无疑是个值得投资的市场。（2）从利好因素对永兴县酒店业的支撑来看永兴县属郴州市城市圈内的卫星城市，全县总人口60多万，是郴州市第二人口大县，现已形成金银、煤炭、烟花、食品、建材等支柱产业，2008年、2009年连续两年被湖南省委、省政府授予“全省县域经济发展先进县”称号，同时还荣获“63 全国最具投资潜力中小城市百强”，有湖南县域经济“十强”和“全国循环经济试点县”等荣誉称号,2002年被命名为“中国银都”。伴随着永兴县“中国银都”战略的实施，每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来永兴投资、考察，另外随着县境内旅游资源的不断开发，也会有大批游客来永兴县观光旅游，这些团体频频光顾永兴，将会给永兴县的酒店带来的滚滚客源。其次，工商业的快速发展，衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是永兴酒店业得以蓬勃发展的重要原因之一。另外，永兴居民的收入近年来明显增加，消费水平提高，消费观念更新很快，喜庆家宴、交友聚会不再局限于家中和小宾馆，中、高档次和环境优美的宾馆更能吸引消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于永兴酒店行业。（3）从酒店经营状况来看从经营的角度来看，永兴酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐休闲三大收入三国鼎立，特别是餐饮业，它已成为永兴一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了永兴一个主要的创收经营项目。（4）从酒店竞争能力来看永兴现有酒店规划相对周边县市还有待完善和发展。永兴酒店大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。63 这是由永兴酒店业的发展历史所决定的：一方面，永兴酒店业发展才不过五、六年的时间；另一方面，永兴酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者缺乏经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了永兴酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没形成。三、永兴酒店消费者研究1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就永兴范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-----健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。63 度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。四、永兴酒店消费者特征调查表明：63 1、从职业角度看，永兴酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。2、从籍贯角度看，永兴酒店消费者主要是来自永兴企事业单位的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来永兴作商务逗留的；而且近年来受永兴酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为永兴酒店消费市场一支不可忽视的力量。3、从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。4、从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。63 5、另外，平均来讲，永兴酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带，永兴本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。6、从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。7、从收入角度来看，永兴酒店消费者特征比较独特：中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。63 第三章项目分析与定位一、项目资源分析1、项目自然资源分析本项目地处翠竹广场和翠竹公园旁，面临S212环城西路的入口附近。翠竹广场和翠竹公园是目前永兴县集民众锻炼、休闲、娱乐、园艺等多种功能于一体的综合性大型游乐场所之一。  2、项目政府资源分析到目前为止，永兴县城区能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他县市基本上城区都拥有10家高档以上大酒店。从其他县市的情况来看，兴建一家高档以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。正是因为这个原因，永兴县政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。3、项目区位分析根据永兴县城区规划方案，本项目与即将新建的永兴县市民服务中心距离仅五分钟左右车程，同时，本项目所在地正好是永兴城区的商业地段，附近主干道路干劲南路—永康路、龙山路—63 龙山西路以及人民路，均为宽敞城市道路，交通便利，距永兴县经济开发区、工业园等不超过十分钟车程。从区位上看，一方面，本项目建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的服务；另一方面，这两个机构也能对本项目的经营产生一个强大的支托。另外，从永兴县范围来看，永兴县未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主，其中资本密集型产业主要就是房地产业，本项目的建成，将能对全永兴县区的房地产发展起到抛砖引玉的作用。二、项目定位1、项目总体定位酒店的总体定位：集度假、商务、会议、娱乐为一体的大型绿色生态酒店。定位说明：（1）度假——以为依托。同时也注重商务与娱乐。打造外来游客的栖息场所。从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有便利性优势，而且以项目所在地为核心在10分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争；（2）商务——完善电子信息系统，成为企业交流、会议、会展的场所。随着永兴经济开发区的飞速发展，项目周边的企业数量将越来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是永兴酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量；近年来，随着政府工作的不断深入，永兴县招商引资力度的加大，全市硬、软件环境都得到了飞速的提升。每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目多方面入手，做好宣传，能更好地满足该类客户的需求；63 综合考虑，项目不能忽略棋牌、休闲、娱乐的存在；在项目的整体规划设计过程中，要充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响；（3）绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，无论是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的竞争中不落人后；（4）项目在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。永兴现有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东南亚风格为主题。为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择古典园林建筑为主题风格。2、项目档次定位项目定位：高档（1）从永兴其他县市酒店营运经验来看，就永兴以及周边地区的社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言，永兴完全有能力支撑一个高档大酒店的正常运作并盈利；（2）到目前为止，永兴周围县市基本上都拥有本地的几个高档大酒店，永兴在兴建一座高档大酒店能弥补这个缺憾，可以把外出其他县市消费的客人留在永兴，为永兴创造价值；63 （3）就项目地块综合素质而言，一座低于高档的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。3、项目客户群定位属性具体描述年龄30-55岁职业企业高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员文化层次以大专和本科学历者为主、高中和研究生学历次之经济能力月收入在2000-8000RMB左右者为主、其他收入层次者次之消费时关注因素保健、休闲、安全、保密主要消费项目娱乐、康体、餐饮、商务相关服务消费目的商务需要、释放工作压力63 第四章项目选址与建设条件第一节项目地理位置永兴翠竹宾馆位于永兴县以东，以北。项目地势平坦开阔，交通极为便利，毗邻永兴翠竹广场和翠竹公园，风景宜人，空气质量较好，适宜该项目的建设。第二节永兴县政治经济条件一、永兴县独特而重要的战略地位永兴县区位优势明显，距省会长沙仅300公里、距郴州市52公里。耒水最大支流——便江横穿全境，京广铁路、京珠高速公路、G107穿越南北，S212横跨东西，加上正在筹建中的永郴快线、京珠高速公路永兴县连接线、S213延伸段（经过黄泥、塘门口、复合，在马田与G107平交）等高等级公路，永兴水陆交通发达。全县国土面积1979平方公里，人口64万。永兴县是郴州市建设“两型”社会、打造“永郴宜”城市圈内核心圈层，永兴城区是全县的中心，郴州的卫星城。永兴县现有高档宾馆座，二星级宾馆座，中高档宾馆个，其它小型餐馆、旅店近千个，融食宿、娱乐于一体。63 优越的地理位置和不断改善的投资环境，使永兴县的经济迅速发展。同时，由于近几年永兴县政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来永投资，伴随着永兴经济开发区、循环经济示范园的迅速崛起，便江风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向永兴，这对本来就比较薄弱的永兴服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的商务酒店已是势在必行，据此，我们认为项目的开发建设在经济上可行的。二、永兴县城市发展规划“十二五”期间，永兴县的发展将按照“南延西扩，发展新区；完善配套，提升老区；亮丽环境，接轨郴州”的原则进行。城市规划功能结构为“两心三轴”。两心：在县城北部形成老城区综合服务中心，在县城的南部形成新城区综合服务中心。三轴：工业发展轴：在县城的西部以循环经济工业园为依托，形成工业发展轴。综合发展轴：依托永兴大道，连接两中心，布局县城的公共服务设施，形成县城的综合发展轴。生活休闲轴：依托桃源路，结合便江风景区，形成生活休闲轴。县城发展总体目标充分把握中部崛起的战略机遇，发挥区位、交通、资源等综合优势，强化“中国银都”的战略地位，打造全国最具优势的金银产业集群新高地；强化资源节约，建成全国有影响力的循环经济示范区；增强县城的中心增长极的辐射带动作用，把县城建设成经济繁荣、社会和谐、环境友好、设施完善、配套齐全具有地方特色的山水旅游城市。县城发展分项目标1．经济发展目标推进经济又好又快发展，2015年、2020年和2030年经济总量分别达到150亿、250亿和450亿元，人均GDP分别达到2.5万、4万和6万元，实现经济结构不断优化，经济效益不断提高，规划期末三次产业结构调整为8∶42∶50。2.社会发展目标63 全面建设小康社会，积极发展教育、科技、文化、体育、卫生等各项社会事业，人民生活质量进一步提高。2015年、2020年和2030年城镇化水平达分别到45%、51%、58%，城镇居民和农民人均可支配收入不断提高，县城登记失业率控制在4%以内，全面普及高中教育。城镇职工基本养老、失业、医疗保险覆盖率基本实现全覆盖。3.生态环境发展目标以建设环境友好型社会为目标，以人为本，加大生态建设和环境保护力度，大力推广循环经济试点，积极倡导节能减排和清洁生产。2030年全县万元GDP能耗下降至0.7吨标准煤/万元以下。实现生活污水和工业废水处理达标率达到100%，生活垃圾无害化处理率100%，区域环境优良，县城绿地率达到35%，绿化覆盖超过40%。4.县城建设目标加快县城建设，形成设施完善、配套齐全、适宜居住的具有地方特色的山水城市，规划期末供水普及率达到100%，燃气普及率达到90%以上，县城人均公园绿地达到8平方米。县城发展指标体系详见附表1。县城发展策略1、产业发展－银都发展策略坚持实施“银都战略”，强化金银企业集群建设，突出总量、技术、品牌和市场的优势，把金银企业产业做大做强。2、区域发展－强化增长极核，统筹城乡发展策略实施区域发展战略，融入郴州“4+2”半小时经济圈，积极培育区域经济增长极，根据发展要求强化县城的增长极地位，通过增长极的辐射带动作用，加快其它城镇发展，以城带乡，把县城的基础设施和公共服务向农村延伸，从而实现城乡统筹发展。3、空间发展－县城南拓发展策略通过县城南拓打开县城的发展空间，不断提高县城品质，完善城镇功能，形成新的增长中心。4、协同发展－“五化”并进策略不断推进工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展。通过五化并进加快永兴的发展。县城总体布局63 空间结构县城形成“一江两岸、三团二区一园”的空间结构。沿便江两岸布局，形成三个组团分别是老城组团、湘永组团和新城组团（碧塘），两区主要是东部结合便江和龙华山公园，形成便江风景区，西部形成龙王岭风景区，一园主要是循环经济工业园。三、永兴县社会经济条件跨入二十一世纪，随着永兴县政府着力扩大城市规模，基础设施投资加大了投入，新建、改建和扩建了城市道路，对老城区进行大规模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓厚，相继建设了各类专业市场和旅游服务配套项目，城市环境以及相关市场环境得到很大程度的优化。永兴县随着经济实力的增强，人民收入的提高，总体消费水平，总体投资能力，包括消费和投资额等均有极大的提高，随着城市化建设进程的加快，本项目的市场基础是可靠的。2010全县生产总值为1658124万元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。从三次产业看，第一产业完成增加值326258万元，第二产业完成增加值859426万元，第三产业完成增加值472440万元，按可比价格计算，分别增长1.0%、25.2%和10.1%。全县人均生产总值16804.74元（按常住人口计算），可比增长16.39%。2010年永兴城市化进程进一步加快，全县年末总人口64万人，其中城镇人口达28.8万人，城镇化率为45.0%，提高5.8个百分点。2008—63 2010年三年城市建设总投资超过300亿元，全年新修城区街道24420米，新增绿化面积7.6万平方米。建成区面积20.2平方公里，建成区绿化覆盖面积144公顷，城市人均公共绿地面积5.0平方米。城镇人均居住面积33.6平方米，农民人均居住面积38.69平方米。2010，全县完成财政收入181316万元，增长14.1%，地方一般预算收入完成73199万元，增长19.0%。财政支出173020万元，增长22.5%。财政收入受经济发展、政策调整等因素影响，收入结构发生了变化。城乡居民收入稳步提高，人民生活水平进一步改善。全年农民人均纯收入5598元，增加540元，增长10.68%；农民人均食品消费支出占生活消费支出的比重为40.78%（恩格尔系数），比重下降4.3个百分点。城镇居民年人均可支配收入达14330元，增长8.1%。全县从业人员年人均货币工资16947元，增加1839元，增长12.17%；在岗职工年人均工资达16917元，增加1788元，增长11.82%。城乡居民生活用电22353.6万度，增长17.5%。社会治安状况良好，人民生活安居乐业。该项目建址于永兴城区核心地段，地理位置优越，环境优雅，交通运输便捷，人流、物流畅通。附近有众多的单位和高档住宅区，市场潜力巨大，是理想的酒店投资场所。第三节建设条件一、自然条件1、地形、地貌、地震情况（1）地形、地貌永兴县地处湖南省东南部、耒水中游，位于东经112°43′～113°35′，北纬25°54′～26°29′63 之间。地域狭长形似蚕，东西长90公里，南北宽10.8至56公里。全县土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%。县境北接耒阳市，南连苏仙区，东北、东南、西南依次与安仁、资兴、桂阳三县毗邻。全县25个乡镇除高亭乡、城关镇、太和乡之外，其余均与外县交界。县境距首都北京铁路里程1860公里，距省会长沙280公里，距郴州市40公里，距南粤广州445公里。全县地貌似蚕形，东部多山，西部以丘陵为主，中部丘陵及河谷平地间布，便江、永乐江横贯县境。东部为罗霄山脉余脉，自七甲乡入境，走向龙形市、大布江，形成以中山为主的山地地貌；东南部为罗霄山八面山余脉，自千冲乡入境，向北延伸，横亘县境中东部，插入于茶永盆地，形成中低山、高丘为主的组合型地貌；北部为罗霄山脉武功山余脉南翼，自樟树镇入境，呈斜带状绵延于中西部，与茶永盆地相衔；西部为南岭山脉阳明山余脉东端，自三塘乡入境，呈东南梯降，于中部与茶永盆地过渡带交接。山地占全县面积28.6%，海拔300～800米；丘陵、岗地占全县面积53.36%，海拔500～300米以下；河谷平地占全县14.99%。项目建设地域地势平坦，适宜于项目建设。（2）地震根据我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，永兴县设计基本地震加速度值低于0.05g，属非抗震设防区。2、气候条件永兴县属中亚热带大陆湿润季风气候。境内热量丰富，光照充足，雨量充沛，四季分明。小盆地冷热气候变化明显，山丘气候类型多样。年平均气温17.6℃63 ，年平均日照时数1625.2小时，照率37.0%。全年无霜期307天。年平均降雨量1417.0mm，最大达1986.8mm，最小的915.9mm。光、热条件配合基本同季。二、物产资源　　1.生物资源：永兴县属中亚热带常绿阔叶林区。主要植物有96科685种，其中乔木树种64科468种，引进树种13科22种。全县树木的水平分布呈东乔西灌、南竹北松、中部乔灌相间布局。垂直分布依次为高山胡枝子草地、阔叶林、针阔混交林、马尾松油茶混交林、油茶林。尤以油茶、马尾松分布最广。　　全县速生乡土树种有泡桐、香椿、拟赤杨、檫树、拐枣、杉木、马尾松等10余种以上。珍稀保护树种有水松、银杏、红豆杉、杜仲、桢楠、厚朴等。保护动物有华南虎、中华秋沙鸭（过往）、穿山甲、花面狸、水鹿、水獭、小灵猫、娃娃鱼、猴面鹰等。　　2.水资源：县内有大小河流149条，其中控制流域面积在10平方公里以上的有53条，年平均径流总量为15.45亿立方米，分为便江水系和永乐江水系。便江水系，流域面积1444.8平方公里，占全县总面73.2%；永乐江水系，流域面积531.2平方公里，占全县总面积的26.8%。　　县内各河流水质均为软水，适合农田灌溉和工业用水；地下水质类型以重碳酸钙镁型为主，其次是重碳酸钾，矿化度较低，利于作饮用水。63 　　永兴水能资源理论蕴藏量为11.32万千瓦，年水电发电量约2.3亿度，是全国重点电气化县之一。现全县已建有永兴一级电站、永兴二级电站，目前投资6亿元的煤矸石综合利用电厂正在紧张地施工中。　　3.旅游资源：永兴境内自然风光优美、百里便江清幽秀丽；宗教文化源远流长；绝无仅有的佛教建筑与山洞的完美结合令人叫奇；全国最长最窄的一线天奇观和千年古刹观音岩闻名遐迩。国家级水利风景区－－便江旅游风景区、人民公园、黄克诚故居、悦来温泉、鑫达银业有限责任公司（湖南省工业旅游示范点）等旅游景点交相辉映。颇具文化底蕴的古民居――板梁民居为永兴旅游业增光添彩。　　4.矿产资源：永兴县地处湘南东南部，南岭构造带以北的茶永盆地南端。境内因受多次地壳构造运动影响，地层出露比较完整，仅缺失奥陶系和志留系地层，矿产资源较丰富，且种类较多。解放以来，通过地质队普查、勘探，共发现矿产21种，探明资源储量的矿产有8种，总资源储量为33780.69万吨，人均占有矿产资源544.85吨。地均占有矿产资源17.07万吨/每平方公里。境内矿产资源计有五类。　　一是能源矿产，为优势矿种。主要为无烟煤，其次为烟煤，局部产石煤。无烟煤产于两个不同的地质时代。一是石碳系测水组无烟煤，主要分布于三塘乡、洋塘乡和悦来乡，煤厚0.2～1.1米不等。二是产于二迭系龙潭组第六章节能节水和资源利用63 能源问题已经成为制约中国经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度做好节能工作，实现能源的可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。因此，合理地，充分地利用能源资源，千方百计降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。一、设计依据《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日执行）《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）《评价企业合理用热技术导则》（GB/T3486-1993）《评价企业合理用水技术导则》（GB-T7119-1993）《设备及管道保温技术导则》（GB4272-84）二、建筑节能建筑节能是一项系统工程的优化过程，本项目严格执行《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）及《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）拟采取节能措施和节能效果分析如下：1、建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。永兴县属于夏热冬冷地区，外窗（包括透明幕墙）宜设置外部遮阳，建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不应大于0.70。2、围护结构节能措施墙体、屋面、门窗均进行节能计算，采取相应措施，满足节能规范。节能保温措施：外墙饰面内采用保温隔热材料。外门窗可采用双层真空玻璃，建筑外门窗拟采用断桥铝合金。63 3、特色建筑标准——所有建筑都应遵守《公共建筑节能设计规范》，遵从“低能耗、高舒适”原则。建筑必须考虑减少能源消耗的解决办法，保证能源、土地、水源和材料的安全，达到生态建筑标准。建筑需满足自然采光、通风要求，门窗必须具有很好的密闭性。配置适当的遮阳系统，防止西晒。安装现代低能耗冷却和加热系统，所有建筑都应减少建筑建成后的维护费用（人力和经济）。场地所需能源的10%来自可再生能源。降低毛建筑面积比率，增加净建筑面积。应建立中水处理系统，用于景观灌溉、减少水资源浪费。4、应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，结构与功能适应性——总结不同布局地块常年的通风特性，给出相应的解决方略。应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，提高环境效益。鼓励采用新的结构形式，节约建设资源、降低建设成本、提高经济效益。引入“空中花园”利于建筑自然通风和采光，为建筑提供垂直景观、丰富其立面效果。三、供电系统节能1、配电设计科学，降低线路损耗，选用节能设备、照明灯具，减少耗电。2、建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和室外路灯灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。3、功率因素补偿采用低压电容自动补偿装置，使功率因素负荷变化而自动补偿到0.9以上。63 四、供水系统节能采用节水措施，加强对自来水管网的管理，采用先进节能的感应式出水阀及节水型设备。并加强用水管理，拟采用节水器具，高效利用城市水资源，提高科学用水、合理用水水平。第七章环境影响分析与保护63 一、环境保护的重要性为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规及地方政府发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。二、环境保护标准1、中华人民共和国国务院令253号《建设项目环境保护管理条例》2、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件《建设项目环境保护设计规定》3、《环境空气质量标准》（GB3095－1996）4、《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）5、《城市区域环境噪声质量标准》（GB3096—93）6、《污水综合排放标准》（GB8978—96）三、项目主要污染源和污染物分析1、主要污染源本项目产生的主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完成后的少量生活废水。2、预计排放情况（1）施工期63 施工期间主要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。（2）运营期运营期间主要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。四、建设项目的环境影响该项目对环境的影响主要发生在工程的建设期及后期的运营期，但只要做好施工期及运营期的防护工作，不会对周边造成大的环境污染。五、环保措施的评述及其技术经济论证1、施工期环境质量保护措施（1）大气环境①在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。②在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风向300m内无居民处.③配备洒水设备定量洒水,防止扬尘污染.④项目建设要控制施工人员数量,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽可能减少使用燃煤。（2）水环境①执行国家《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；②有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝乱排乱放污水。禁止利用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水；③63 禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废液；禁止在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；禁止向水体排放或倾倒任何超标的放射性废渣和废水。④对所有污水、垃圾、应进行集中定期进行处理，污水应经过处理符合排放标准后才能排放，垃圾、污水的处理标准必须符合环境保护的要求，就其处理方式和地点，应接受当地环保部门的指导。（3）声环境①施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少连续接触声源时间。②连输车辆应禁鸣嗽叭。③尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（22.00～6.00）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影响。2、固体废物（1）建设施工期间按照施工计划进行。工程完成后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对有利用价值的废弃物应该循环利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，而不能随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。（2）设置临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场；（3）禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。3、生态环境影响的保护与恢复措施施工期生态环境影响的保护与恢复措施为：63 （1）尽可能减小对水体和植被的破坏，注意保护水体、植被，防止泥沙流入水体，同时要减少工程临时占地对植被的破坏，（2）合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声的活动，尽量避开夜间施工（3）施工期间在修建必不可少的建筑物时，要精心选点，以减少与环境的不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设（埋深≥0。5m）.（4）施工完成后,要实施植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环境，恢复景区的整体景观效果。4、景观保护措施针对项目区环境现状，特提出以下景观保护措施：（1）工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及施工临时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风景资源背景之间景观相融性评价分级达到景观指标要求。（2）工程施工结束后，对征地范围内造成的植被破坏尽快采取必要的恢复及补救措施，并注意林相和谐，对于施工区域，破坏什么植被就补救什么植被。5、水土流失防护措施拟建项目水土流失防治责任范围为建设项目全部范围。水土流失防治责任范围包括工程直接影响和间接影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。水土流失防治的主要时段为施工期。63 工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分应购买商品土石料，严禁就近开挖取土采石。工程设计要做好土石方平衡，制订详细的弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积的时间。道路和临时弃渣场应设置排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。（1）工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源。应采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。（2）完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设置涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增加排水设施。（3）绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡的苗木要及时补栽，以维持绿化体系的完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。6、运营期（1）废水治理项目运营期间主要是一些生活污水，设置雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响，只需进行简单的处理，达标后排入市政管网。63 对其污水处理处理应按《科学实验建筑设计规范》JGJ91-93及相关标准执行。凡含有毒和有害物质的污水，均应进行必要的处理，符合国家排放标准后，方可排入城市污水管网。（2）废气治理本项目基本无废气排出。（3）生活废弃物治理固体废弃物采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。（4）绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。（5）照明与噪音控制应避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑的照明，接待区附近的建筑应控制性安装夜间照明系统。建筑室内应尽量避免噪声干扰，保证室内安静的工作和起居环境。7、技术经济论证63 对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表明：本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的效果。六、环境影响评价结论和建议施工期和运营期的环境经综合治理以后，都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染。63 第八章安全与消防一、设计依据1、《中华人民共和国消防法》1998年9月1日施行2、《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2003年版)3、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997年版)二、设计范围本工程消防设计范围主要为室内外消防系统。三、消防设计1、建筑消防措施（1）根据不同功能合理布局，建筑之间留有足够的防火间距和可供消防人员进行操作的室外空间及消防通道；各建筑出入口处，有足够的人员集散场，并与道路联系。（2）结合总平面布局，拟建道路互相连通，形成环路，并考虑适当的转弯半径，使消防车来往通畅、便捷，顺利到达各建筑物，满足消防要求。（3）按照国家防火规范，划分若干防火防烟区域，在每一防火区域内设置不少于两个疏散口，保证消防人员快速到达火灾区域。（4）室内装修采用不燃或难燃材料，对于钢结构构件和木构件应采取有效的防火处理措施，达到相应的耐火极限。2、在酒店设置火灾自动报警系统。3、消防给水系统63 （1）消火栓灭火系统：消火柱灭火系统给水方式由城市给水管引入主水管供水，经消火栓管网至各层消火栓箱，在建筑内形成环状管网。按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则全面布置消火栓。（2）干式灭火系统按每200㎡配备一具干式手提灭火器，置于各消火栓箱内。（3）消防电气系统包括火灾自动报警、事故广播、送排烟控制、电源控制、计算机管理等。全系统消防联动信号由中央控制台控制。63 第九章项目实施进度安排第一节实施进度安排根据项目建设方案并提出项目建设工期和实施进度方案，以便科学组织实施过程中各阶段的工作，确保项目按期建成，发挥应有的投资效益。本项目在施工过程中提倡“科学管理、合理安排、文明施工”的原则，严格履行建设工程合同，合理安排工序，组织好均衡的连续施工，本着对工程、质量、成本和安全进行科学的监督、检查和控制，力求达到“高质量、高工效、低成本”的目标，使工程早日竣工并交付使用。本项目进度计划安排如下：建设项目工程进度表项目实施计划表序号项目进度项目内容201120115678910111212341前期准备工作2工程招标3土建工程4安装工程5其他6竣工验收63 第二节工程招投标依照国家发展计划委员会2000年第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目建设可进行招投标。根据《中华人民共和国招标投标法》和国务院有关部门的职责分工，国家计委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局审议通过的《工程建设项目施工招标投标办法》（2003年），为有效控制和合理使用投资，保证建设工程质量，本项目一期招标基本情况详见下表：招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√设计√√√建筑工程√√√监理√√√设备√√√主要原材料√√√其他情况说明：建设单位：63 第十章项目经营管理方案一、运营体制的建立新公司的成立和组织机构：新公司将按照《公司法》要求建立组织机构，董事会作为最高权力机构，决定公司的经营重要事项；董事长代表董事会执行常务经营决策事项，总经理负责公司经营目标的实现和运营管理工作，公司组织机构之下设有市场开发部、客房管理部、餐饮服务部、物业管理部、品控部、财务部、行政人力资源部等重要部门组成。定员80人。组织机构图如下董事长总经理副总经理客房管理部市场开发部财务部餐饮服务部物业管理部行政部人力资源副总经理综合管理部品控部二、项目盈利模式主要有以下几种盈利模式：餐饮收入63 住宿收入娱乐旅游收入会议会展收入特色商品收入三、酒店服务设施策划1、酒店住宿设施根据项目总体开发定位，接待设施需满足至少三个层面的宾客需求：第一类为满足高端消费者（私营老板）的需求；第二类为满足商务人士（企业高管和政界）的需求；第三类为满足都市中等大众性消费的需求。2、餐饮设施：服务于高端商务宾客的餐饮设施更重于安全性考虑，要突出高品味、高档次的用餐环境。3、购物设施：酒店配套有小规模的购物设施，以满足宾客日常生活所用，以销售永兴特色的工艺品、生活用品、食品等为主。63 第十一章项目投资估算一、投资估算依据1、固定资产投资（1）建筑工程部分新建一栋建筑面积为平方米的高档度假酒店，一栋层，框剪结构，并修建停车场等。以上建筑物、构筑物均参照当地相应建筑工程造价估算建筑工程投资，详见投资估算表。（2）其他工程费用部分建设项目“其他费用”包括建设单位管理费、工程监理费、项目前期工作咨询费、勘察设计费、环境影响咨询费、劳动安全卫生评审费、场地准备费及临时设施费、招标代理服务费、编制工程量清单及预算控制价、全过程造价控制、结算审计、项目前期咨询代办、协办各种批准文件、财务决算审核。建设单位管理费，依据财建[2002]394号文进行估算，并结合项目实际情况考虑；工程监理费，国家发改委、建设部发价格[2007]670进行估算项目前期工作咨询费，计价格[1999]1283号，并结合项目实际情况考虑;勘察设计费，依据计价格[2002]10号进行估算，并结合项目实际情况考虑;环境影响咨询费，依据国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号进行估算，并结合项目实际情况考虑;63 招标代理服务费，按国家发改委计价格[2002]1980号进行估算，并结合项目实际情况考虑;编制工程量清单及预算控制价、全过程造价控制、结算审计依据武建价协[2006]1号进行估算，并结合项目实际情况考虑。（3）预备费预备费按工程费用和其他费用之和的4%估算。二、项目总投资项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金，估算为16000万元。其中建设投资万元（其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，工程预备费万元），无建设期利息，流动资金100万元。工程建设费用估算表序号用地性质费用建筑总面积（m2)备注一永兴翠竹宾馆　高档商务1桩基　框剪结构2土建安装元/㎡　3装修及设备　　合计63 工程建设其他费用估算表费用名称单位费用土地征用费用万元/亩550.00土地税费万元25.00前期规费万元204.76电力工程费万元22.50环保万元4.77防雷中心万元1.76图纸测绘费万元8.50造价咨询费万元4.50人防费万元14.53建设局配套费万元58.05建设局建党费万元28.31绿化补偿费万元24.75占道费万元24.75墙体专项费万元4.50环境监测费万元5.36勘察费万元2.48小计779.76项目总投资估算表序号项目名称费用备注一工程费用二工程建设其他费用三预备费四建设期利息五流动资金总投资三、资金筹措项目所需投资万元全部由建设单位自筹。建设资金来源：（1）目前已投入资金63 已投入资金汇总表序号费用金额1规费2土地款3土地税费4已开票桩基5已开票毛渣6后期桩基开票7后期土建开票（到第层）8投入货币资金9合计（2）一、二单元住宅楼商品房销售收入约万元a.商品房开发成本：一、二单元住宅楼面积㎡*元/㎡=万元　b.商品房销售收入：按当地保守均格2500元/㎡，周围（商品房）均价已过元/㎡一、二单元住宅楼面积㎡*2500元/㎡=万元　c.商品房销售利润：毛利润=万元-万元=万元所得税=万元*25%=万元净利润=万元-万元=万元63 （3）还需要自筹资金万元？？？？-？？？？？-？？？=？？？万元四、投资使用计划项目建设期1年，全部投资均在1年内按照实施进度计划投入使用。63 第十二章财务评价及风险分析一、财务评价1、费用与效益估算依据（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2）《中华人民共和国公司法》及其实施条例（3）《中华人民共和国营业税法》及其实施细则（4）《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例（5）《企业会计准则》、《企业会计制度》及有关财务规定（6）国家及武汉市当地有关劳动工资管理和社会保障等有关规定2、费用与效益估算数据选取（1）项目计算期：项目计算期定为11年，其中建设期1年，经营期11年。（2）项目用以测算财务效益的总资金估算为3930.95万元。（3）财务基准收益率的设定：目前全国社会财务基准收益率为8%，参照国家行业主管部门发布本行业融资前税前财务基准收益率为8%，因此本项目的财务基准收益率确定为8%。（4）主要税率的选取：根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》及有关税法规定，本项目所得税率为25%、营业税率5%、城建税率为7%，教育附加费率3%，堤防费率0.1%。二、经营成本和总成本费用估算63 根据现行财务制度规定，企业的总成本按营业成本及管理费用、财务费用、制造费用等期间费用计算。为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经济咨询评估指南》的方法，将上述费用中的相同各项费用归并后，本项目总成本费用按直接成本、工资及福利、折旧费、摊销费、修理费、财务费用及其他费用等成本要素进行测算。总成本费用估算表详见附表：总成本费用估算表。1、直接成本项目一期的直接成本包括餐饮直接成本、住宿直接成本、商铺租赁直接成本、娱乐项目直接成本、会务会展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。据目前湖北省内同类旅游景区的成本统计数据显示，餐饮业务的平均直接成本分别为其营业收入的60%；客房业务、娱乐业务、会务会展业务的平均直接成本分别均为其营业收入的50%估算；2、工资及福利项目一期劳动定员80人，工资按人均年收入1.44万元测算，福利费按工资的14%提取，预计年均工资及福利费为131万元。详见附表：工资及福利费估算表。3、固定资产折旧费根据国家有关规定，固定资产折旧按平均年限法，建筑物折旧年限40年，年折旧率2.5%。折旧费从项目经营期第一年开始计提。63 4、摊销费用本项目固定资产投资中的项目递延资产主要为：建设单位管理费、勘察、设计费、工程监理费、招标代理服务费等，按国家有关规定，递延资产应在项目运营后五年内等额摊销。详见附表：递延资产摊销表。5、修理费修理费按固定资产原值扣除建设期利息后按0.5%计算。6、其他费用其他费用包括除工资及福利费，固定资产折旧，修理费、摊销费、市场推广费用、物业营运及保养费用、劳动保护费、招待费等。7、总成本费用本项目在摊销完递延资产后年均总成本费用为4388万元，见附表：总成本费用估算表。总成本构成：根据财务分析和可行性研究的需要，总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本；按项目评价则采用经营成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的经营规模限度内，不随住宿客流量等其他因素的变化而变化的费用。具体包括工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、财务费用、部分直接成本等。（2）变动成本变动成本是指随住宿客流量因素的变化而变化的费用，包括部分直接成本等。（3）经营成本63 按项目评价原则，经营成本是从经济分析角度，将其从总成本费用分离出来的一部分成本，其计算表达式为：经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-财务费用。预计本项目年均经营成本为1439.97万元，见附表：总成本费用估算表。三、营业收入、税金测算项目建成后的营业内容较多，主要为：餐饮收入、住宿收入、娱乐项目收入、会务会展收入、商品销售收入。1、餐饮收入项目建成后平均每年可接待万人就餐，参照永兴县同类高档宾馆餐饮收费标准，平均收费标准暂定位在120元/位。按上述的收费标准、就餐人数计，预计年餐饮收入合计为万元。2、住宿收入参照永兴县同类宾馆收费标准，年营业天数按360天测算，预计年均出租率70%—80%。（客房）住宿年均收入预测明细表单位：万元序号房间类型房价（元/套）入住人数单位（套）天数出租率收入小计1标准间1882人/间9636580%527.002商务间2882人/间4836580%403.663豪华商务间3882人/间2436570%237.92合计1681168.583、娱乐收入63 娱乐旅游收入主要分为棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡厅等收入。收入测算详见下表：娱乐项目年均收入预测明细表序号项目单价数量时间出租率收入小计（万元）单价单位数量单位时间单位1棋牌室100元/天6个360天90%19.42商务中心、洗浴中心、酒吧、棋牌厅等收入300合计394.44、会务收入项目建成后，将形成大、中、小型会议室。收费标准将参照同类级别会务收费标准计算。详见下表：会务会展年均收入预测明细表序号会议室类型个数（个）出租价格（元/天）年可出租天数（天）出租率（%）收入（万元）1A厅（50人/厅）150036080%14.42B厅（300人/厅）1150036060%32.4会展收入　　　　46.85、旅游商品销售收入项目一期建成后平均每年可接待8万游客，参照湖北省同类景点旅游商品销售收入水平，平均标准暂定位在100元/人。6、营业收入测算根据上述计算，预计项目建成后年均营业收入约为万元，详见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。7、营业税金及附加测算63 根据费用与效益估算数据选取中的各种税率取费依据：本项目年均应缴营业税约为万元；年均应缴城市维护建设税万元、年均应缴教育费附加万元、年均应缴堤防费万元。见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。四、利润测算从损益测算可以看出，本项目年均营业收入为万元，年均营业税金及附加为万元，年均总成费用为万元，年均利润总额为万元。各年实现利润按25%交纳所得税，年均所得税后利润为万元。五、财务效益评价按《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）中相关行业财务基准折现率取值，根据“损益表”、“投资估算表”、“项目投资现金流量表”、“资本金现金流量表”计算出本项目的各项财务评价指标如下表所示：项目财务评价指标表经济效益数据与指标单位　数值　备注　项目税前财务内部收益率%22.32%　项目税前财务净现值万元4055.04ic=8%项目税前静态投资回收期年5.13年项目税后财务内部收益率%16.32%　项目税后财务净现值万元2381.73ic=8%项目税后静态投资回收期年6.54年总投资收益率万元18.79%　六、盈亏平衡分析63 按项目经营期第3年的数据，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为：盈亏平衡点＝2169.81/(3369.78-111.65-192.08)×100%＝70.77%；计算表明，项目正常生产年份的经营能力利用率达70.77%，可不亏不盈。七、风险因素分析1、市场风险（1）可能出现的市场风险客源市场受消费心理和消费欲望等影响，任何一个因素的改变都可能影响到客源数量和结构的变化，从而影响到酒店业的发展。这些影响因素中，消费者收入变化所带来的风险是全行业共同面临的风险，属系统风险。（2）市场风险的应对措施系统风险属于全行业共同面临的风险，市场竞争十分激烈，同质产品可能会分流相当一部分客源。为尽量避免市场风险的出现，应着力加快项目建设进度，加大宣传促销力度，提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游者的消费要求推陈出新，调整和优化产品结构，实施精品名牌战略，形成“唯我独有，经久不衰”的特色饮食文化，从而降低市场风险。2、生态维护及项目建设风险本项目生态系统完整，自然景观优美。（1）生态环境保护风险63 项目建设会造成景区内局部景观变化，；建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调；建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位高度重视，并按各项环保控制措施贯彻落实，严格实行“谁开发、谁保护、谁建设、谁负责”的制度，坚决避免“建设性破坏和破坏性建设”现象发生。（2）建设过程中的风险项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业、部门和单位。因此，要成立项目开发建设领导小组，选调相关技术、管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。（3）环保和建设风险的应对措施针对环境保护和生态系统建设中可能出现的各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按本报告中所提出的各种环保措施来操作，完全可以避免出现上述风险；建设过程中的技术风险和成本控制风险只要建立和健全领导机构、组织体制和各项规章制度，引入现代工程管理技术，加强系统管理，也是完全可以避免的。3、政策风险国家宏观政策以及湖北省有关规定对本项目的影响较大，主要集中在：（1）影响资金来源63 从目前社会经济发展的环境来看，酒店业已经成为势在必行的产业，无论从消费需求，还是国家旅游开发政策与消费导向，酒店业发展都具备了宏观政策条件，未来一定阶段内，国家政策对旅游、酒店开发投资的影响主要是积极层面的。（2）影响居民收入与消费方式从目前国家政策来看，进一步提高居民的收入水平，提倡积极而健康的消费，是国家的既定方针。从经济发展阶段看，发展水平越高的阶段，对酒店产品的需求也越丰富，这些都将对本项目开发产生积极的影响。4、经营管理风险项目实施后要时刻注意分析客源市场的需求变化趋势，按客源的结构性变化和功能转型及时改造产品组合，创新服务。只有项目运营的经营管理水平不断提高，项目的社会、生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。八、财务评价结论综上分析，项目总投资万元。本项目年均营业收入为？？？？万元，年均营业税金及附加万元，实现年均净利润总额为万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，税后财务净现值万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。第十三章结论及建议63 一、结论1、项目的建设是必要的项目的建设是认真贯彻落实永兴县委、市政府提出的“加快旅游兴市”战略部署，打造武汉城市后花园的目标，更好地促进永兴县“两型”社会的建设，提升永兴旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造永兴县高规格接待服务平台。2、项目规模是适宜的（1）本项目为永兴县永兴翠竹宾馆建设项目。总用建筑面积14203.58平方米（不含住宅楼部分），为高档绿色商务大酒店。（2）本项目的总投资万元，资金由企业自筹资金解决（3）经测算，本项目年均营业收入为万元，年均营业税金及附加万元，实现年均净利润总额为万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，所得税后全部投资静态回收期为6.54年（含建设期1年），盈亏平衡点70.77%，有较好的经济效益和一定的抗风险能力。二、建议1、建议在建设进度、资金调度、建筑物品质等诸多方面于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。2、建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。3、在建设过程中加强项目质量管理，经济、合理的控制项目成本，争取早日建成受益。63'