宾馆装修改造项目可行性研究报告 52页

'彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告二零零九年十月一日4 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告目录第一章总论11.1项目名称及承办单位11.2项目承办单位概括11.3可行性研究报告编制依据和原则11.4项目概况21.5项目总投资及财务评价指标21.6项目主要技术经济指标31.7小结3第二章项目提出背景及建设必要性52.1项目提出背景52.2项目建设的必要性6第三章需求分析与建设规模93.1项目需求分析93.2建设规模10第四章项目建设地点及建设方案114.1项目建设地点114.2项目规划设计方案114.3项目建筑工程方案124.4加固工程134.5装修方案144.6项目配套工程16第五章节能专篇225.1编制依据225.2节能措施22第六章环境保护方案246.1设计依据246.2项目执行的环境质量标准246.3项目主要污染源及污染物246.4项目产生污染物分析及治理措施246.5施工期的环境保护措施256.6环境影响分析结论25第七章劳动安全卫生277.1安全卫生工作277.2餐厅安全卫生277.3安全消防措施28第八章组织机构与人力资源配置314 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告第九章项目实施进度与工程招标329.1项目实施进度329.2项目工程招标32第十章投资估算与筹资方案3410.1编制依据3410.2投资估算说明3410.3编制基础数据3410.4项目总投资估算3510.5筹资方案39第十一章财务评价4011.1编制依据4011.2项目运营成本估算4011.3项目经营费用估算4211.4财务评价结论42第十二章社会效益分析4312.1项目实施对社会影响分析4312.2项目与所在地区互适性分析4412.3社会风险分析44第十三章敏感性分析45第十四章可行性研究结论4714.1可行性研究结论4714.2问题和建议47附件：附表1：项目销售收入分析表附表2：项目经营收入估算表附表3：项目经营收入及税金估算表附表4：项目达产年总经营费用表附表5：项目现金流量表附图1：彭泽县渊明湖宾馆项目区域位置图附图2：彭泽县渊明湖宾馆项目总平面图附图3:彭泽县渊明湖宾馆项目轴立面图附图4：彭泽县渊明湖宾馆1区、3区一层平面图附图5：彭泽县渊明湖宾馆大堂一层平面图附图6：彭泽县渊明湖宾馆大堂立面图附件一：发改委关于下达吉林省2005年民航机场建设费地方留成部分建设计划的通知附件二：吉林省民航机场集团公司《关于装修吉林市丰满宾馆的请示》附件三：房产证三本(共10374.66m2)附件四：土地证(地号040030190046000)4 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告附件五：房产买卖合同附件六：彭泽县渊明湖宾馆I区工程质量检测鉴定及加固报告4 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告第一章总论1.1项目名称及承办单位项目名称：彭泽县渊明湖宾馆装修改造工程承办单位：江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司法人代表：企业性质：私营企业企业地址：江西省彭泽县经营范围：等。1.2项目承办单位概括江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司成立于2009年10月，是私营企业通过购买彭泽县政府供销合作社原停业的国有企业渊明湖宾馆，再通过装修改造升级，新创办的集餐饮酒店会务娱乐等为一体的服务企业。公司法人代表，为股份制有限责任公司。1.3可行性研究报告编制依据和原则1.3.1编制依据(1)江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司《关于装修改造彭泽县渊明湖宾馆的请示》；(2)彭泽县发展改革委员会《关于同意江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司建设备案的通知》；(3)彭泽县渊明湖宾馆土地证(证号：)；(4)房产证本(共m2)；(5)国家发改委《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》；(6)国务院《关于投资体制改革的决定》；(7)国家计委、国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》(1999年)；(8)1998年8月经国务院批准国家旅游局发布的《中华人民共和国评定旅游涉外酒店星级的规定》；(9)《建设工程项目管理规范》(GB50326-2001)；(10)《中华人民共和国环境影响评价法》；(11)《中华人民共和国招标投标法》；（12）江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司“关于编制江西省彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告的委托书”。1.3.2编制原则4 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告以提升酒店功能、改善服务环境、提高服务质量、扩大经营范围、服务招商引资，提高彭泽县接待服务水平、提升彭泽县城形象为指导，严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制。1.4项目概况1、项目占地面积：㎡2、建筑面积：㎡3、项目投资：万元4、建设性质：改建5、建设地址：6、建设期限：2009年10月－2010年10月。7、原建筑物概况:原建筑物建筑年代：199年-2009年原设计使用功能：彭泽县渊明湖宾馆建筑物的主楼高为六层,副楼高为三层。主楼为南北向厢房，副楼为东西向正房。主楼临大街，副楼位于主楼南端并于主楼垂直。主楼为框架结构，副楼为结构。主楼建筑高度：米主楼各层层高：一层米、二层米、三层至五层米、六层米具体改造装修方案如下：门市房间,共㎡大会议室1个,可容纳人中会议室个,可容纳人小会议室个,可容纳人会议室总计接纳人数:人大餐厅1个,可容纳人小餐厅个,可容纳人就餐接纳总人数:人客房标准间间,最多可入住人客房套房间间,最多可入住人客房单人间间,最多可入住人接纳入住总人数:人1.5项目总投资及财务评价指标1.工程总投资:3600万元其中：房屋主体建筑购置费：1300万元；改造装修总投资：2300万元。4 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告2.固定资产折旧期：35年3.本项目经营期：建设期一年，经营期14年4.达产年净利润可达549.87万元5.本项目经营期净现金流量(年)：2010年为571.84，2011年～2012年为567.25万元，2013年～2014年为550.50万元，2015～2023年为549.87万元。6.本项目经营期累计净现金流量：6,116.49万元7.本项目经营期累计净现值：924.98万元8.内部收益率14.3%1.6项目主要技术经济指标1.规划用地面积6778平方米2.建筑面积11553平方米3.项目总投资3600万元4.绿化率30%5.新增税金288.75万元/年6.财务内部收益率14.3%7.财务累计净现值(i=10%)577.31万元8.静态投资回收期(含建设期)7.43年9.动态投资回收期(含建设期)11.88年1.7小结(1)根据本项目的可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合吉林省民航事业发展需要。(2)本项目实施有利于开发吉林省旅游资源，推动旅游事业发展。(3)本项目经营期内可实现净现金流量6116.49万元，累计净现值924.98万元，有较好的经济效益。(4)本项目投资静态回收期为7.43年，动态回收期为11.88年，内部收益率为14.3%(5)本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。综上所述，丰满宾馆项目具有较强的社会效益和较好的经济效益，该项目投入使用后将会为吉林市航空市场的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为吉林省民航机场集团公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。本项目具有较强可行性。问题和建议(1)项目生产过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。(2)对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新4 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为宾馆整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。(3)加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。4 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第二章项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景吉林市距长春龙嘉国际机场68公里,人口432.4万,辖4区5县78个乡镇。总面积27120公里，2007年GPD为906.1亿元。吉林市旅游业发达,有AAAA级景区2个(松花湖景区、北大湖滑雪场),AA级景区10个。吉林雾凇与“泰山日出、钱塘潮涌、黄山云海”并称为中国四大奇观。吉林市拥有10座滑雪场，被誉为中国的”滑雪天堂”。2007年全市共接待境内外游客980万人次,旅游总收入102.3亿元，是全国31个重点旅游城市之一。吉林市由于与长春地理距离较近(高速公路距离89公里),吉林二台子机场市场拓展一直受长春机场制约。截至2005年，吉林二台子机场只开通北京、上海、广州等3个城市的航线。每周仅飞行10余个航班。因航线少，通达城市有限，吉林市的旅客出行一般选择铁路或到长春大房身机场乘机。这使得航空市场发展愈加缓慢，吉林二台子机场2004年全年旅客吞吐量仅为28354人次。2005年8月27日，长春龙嘉国际机场落成通航，吉林二台子机场同时停航歇业。龙嘉国际机场成为长春、吉林二市共用机场(龙嘉机场距吉林市62公里)。龙嘉机场通达国际国内32个城市,开通航线42条，这极大方便了吉林市旅客出行需求，吉林市航空市场也随之快速发展。据统计2007年进出龙嘉机场的吉林市旅客约为50万人次，相比2004年增长18倍左右。2008年预计将达到60万人次左右，吉林市航空市场因龙嘉机场的落成使用得到了跳跃式发展。2003年民航体制改革，原民航吉林省管理局一分为二，成立吉林省民航机场集团公司和民航吉林安全监督管理办公室。民航吉林省局在吉林市区内的唯一商务办公楼吉林市民航宾馆被划给民航吉林监管办。吉林机场集团公司驻吉林市多家单位只能挤在吉林市民航中心售票处营业部办公。目前,吉林省民航机场集团公司在吉林市有3个单位，一是吉林二台子机场留守处，二是龙嘉机场驻吉林市客货销售公司，三是龙嘉机场运输公司驻吉林市营业部。由于多家单位共同使用民航中心售票处办公，使原本场地就狭小的售票处更加拥挤。尤其是乘坐机场巴士的候车旅客,只能在路边露天候车，遇有雨雪恶劣天气时，简陋的服务设施给广大乘机旅客带来的不便更加突出。同时东北地区属寒温带气候，冬季多雪，龙嘉国际机场因降雪关闭机场和延误航班的情况在冬季时有发生。由于集团公司原有宾馆被划走，而此时正值旅游旺季，各大宾馆房源紧张，旅客安置也成为了一个棘手的问题。为解决上诉问题，经吉林省机场集团公司与吉林市政府协调，吉林市将正在营业中的吉林市丰满宾馆停业，将该场地低价售给吉林省民航机场集团公司，作为吉林市新民航营业部和旅客过夜用房使用。丰满宾馆位于吉林市城区中心，地理位置优越,距著名的松花江和吉林市政府仅有3分钟车程，距国家AAAA级风景名胜区松花湖景区也只有20分钟车程左右，属于吉林市的黄金地段，升值潜力巨大。丰满宾馆建筑面积11553平方米，土地占地面积6778平方米。吉林省民航机场集团公司目前已付完全部合同款1300万元，47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目丰满宾馆产权已过户到吉林省民航机场集团公司名下。2.2项目建设的必要性1、民航业发展的需要近年来民航业的迅速发展让我国大中型枢纽机场接近饱和，各大航空公司还都在批量引进新飞机，新飞机未来几年将以每年100架左右的速度增加，机场的扩容已成“当务之急”。这也意味着，在“十一五”期间国家民航总局除加强原有机场的改造外,加紧了对原有机场的修复利用。那么随着机场的扩容,首先是机组过夜用房量的增加，其次是由于天气和气候的原因造成误航班的旅客住宿，这些都要求有足够的保证资源，吉林市距长春龙嘉国际机场的距离为六十多公里，行车时间四十多分钟，是建设机组过夜用房和误航班的旅客住宿的首选位置。本项目的建设完成客观上为推进吉林省民航事业发展发挥直接的积极作用，将为民航事业发展创造更高的经济效益。同时，民航事业的发展将大大推动吉林市经济快速发展和社会进步。2、旅游业的发展旅游业是一个新兴产业，它以其特有的消费功能和生产功能得以长足发展，正在成为规模最大、增长最快和创造就业机会最多的产业。仅在1992年，全球旅游业收入就超过了石油工业和汽车制造业，成为世界第一大产业。从国内来讲，近几年来旅游业迅速发展。2000年全国旅游外汇收入和国内旅游收入分别比上年增长15.1%和12.1%。随着旅游业的快速发展，旅游已成为经济发展的新增长点,旅游业在国民经济中的地位和作用日益凸现。吉林市是一个四季分明的城市，一年四季可游览的景点数不胜数，是闻名中外的旅游圣地,近年来随着吉林市在旅游业的宣传和重视,旅游呈现出蓬勃发展的势头，很多中外游客慕名而来。一年四季接待的中外游客达60万人次，在旅游旺季,各酒店宾馆爆满。随着社会主义市场经济的蓬勃发展，人们的收入水平逐年提高，人们不再满足传统的吃、穿、住的需求，人们的消费理念正在逐步与国际化接轨，特别是现行休假制度(五天工作制和各类黄金周的实施)更多的人们开始了旅游消费。吉林市现有旅游涉外饭店21家，其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。我国的很多行业的淡季在冬季，特别是南部沿海经济发达地区常年处于炎热地带，他们对北方风情的漫天飞雪和闻名中外的吉林特色风景雾凇十分仰慕。每当雾凇来临，吉林市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。吉林市具有丰富的冬季旅游资源，迫切需要加强航空交通保障，需要加强旅馆建设。3、吉林市的旅游资源47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目世纪广场位于吉林市博物馆和松花江南岸之间，南北长900余米，东西长200余米，占地面积228公顷。由博物馆建筑群、旱喷泉、国旗平台、“世纪之舟”巨塔、音乐喷泉、望江平台等部分组成，是吉林市一座反映城市特色的风景园林。博物馆建筑群是广场南部观赏性很强的背景装饰景观。音乐喷泉广场由每座长50米、宽18米的三座大型音乐喷泉组成。美国在1948年2月28日，发现一颗名为“诺顿”的陨石，重1079公斤，称世界最大的陨石。1976年5月23日，吉林市陨石雨展览会向世人宣布：1976年3月8日呈雨状陨落在吉林市区的陨石总重量2700公斤，其中最大的１号陨石重1770公斤，体积为117×93×84立方厘米，从而吉林陨石成为“世界上陨石之最”。宇宙是神秘的，夏夜，静望星空之时，往往会看到流星划过天际，使人产生无边的遐想。  朱雀山森林公园隶属于吉林市松花湖实验林场，海拔817米，吉林市四大名山之一，距国家级风景名胜区松花湖仅2公里，从市区的吉林大桥出发，南行8公里，即可到达。朱雀山山势陡峭，怪石嶙峋，又名猪山。站在东峰下遥望峰顶，有10多米长巨型猪形怪石作欲奔状，5头仔猪尾随其后，石猪头向山顶，尾巴向下，好像在行走，栩栩如生，可谓一座天然的石雕艺术。 吉林雾凇仪态万方、独具丰韵的奇观，让络绎不绝的中外游客赞不绝口。然而很少有人知道雾凇对自然环境、人类健康所做的贡献。吉林雾凇正迎合了时下非常流行的一句话：“我美丽、我健康！”每当雾凇来临，吉林市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。  北山王峰海拔二百七十公尺，东西两峰之间有拱形石桥相连名鸾佩桥。古建筑有玉皇阁、药王庙、坎离宫和关帝庙，全部坐落于东峰上。玉皇阁始建于清乾隆三十九年，平面略呈长方形，布局严谨，有明显的中轴对称线。建筑物依地势构筑，分为前低后高两组，错落有致。前院由山门、钟楼、鼓楼、祖师庙、观音殿、老郎殿及胡仙堂组成。山门内两侧有东方持国天王、南方增长天王、西方广目天王、北方多闻天王塑像。在吉林省吉林市东部，与北山、长蛇山及小团子山合称吉林四大名山。风景幽美，是个度假胜地。龙潭山是以位于西北角山麓一个称为龙潭的秀丽水池而得名。龙潭约长五十三公尺，约宽二十六公尺，深九公尺。叠石为堤，水清见底，每当皓月悬空，倒影荡漾湖心，那就是叫人留连忘返的“龙潭印月”。龙潭又名水牢，相传古时有条孽龙给锁在潭底，铁链系于潭边一棵树上，有人拉动铁链，立刻就会风云变色，潭水翻涌。 官马溶洞位于吉林省磐石市官马镇西南7公里处。官马溶洞具有鲜明的中国北方型溶洞特征。洞体分为上、中、下三层，目前已经开发的是溶洞的中层，总长度480米47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目，总面积1700多平方米，其它部分正陆续开发过程中。目前，这里已经开发的部分由6个景区组成，景观奇丽多姿，变幻莫测，共有4种类型和20多种形态的钟乳石。巨大的石花壁和露滴石国内罕见，堪称东北之最；地河水清澈见底，据传在“圣水仙河”里洗洗手、洗洗脸，会给游人带来好运气。  松花湖在吉林市的西南，距市中心15公里。是拦截松花江水建设丰满水电站，叠坝成湖形成的。它水域辽阔，湖叉繁多，状如蛟龙。湖形呈狭长形，如坐飞机俯瞰，松花湖像一串闪光的珍珠。这串“珍珠”长200公里，最宽的地方10公里，最深处是75米。湖区面积500平方公里，最大蓄水量108亿立方米。1988年松花湖被国务院批准为全国重点风景区。面积达700平方公里。松花湖以得天独厚的地理位置、四季分明的气候条件、明媚秀丽的湖光山色吸引了大量的游客。吉林市丰富的旅游资源需要加强旅馆建设，旅馆建设是旅游事业健康发展的必要保障。改造装修吉林市丰满宾馆是民航事业和吉林市旅游事业的需要，是必要的。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第三章需求分析与建设规模3.1项目需求分析旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代朝阳产业。以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用，据专家分析，一个人的一次外出旅游活动，为其直接服务的部门有17个，为其直接拉动的行业高达120多个。旅游业在第三产业中被认为的发展最迅速，效益最明显的行业。依托于旅游可以发展带动各种类型不同的制造业和服务性行业，发展旅游可谓“一业兴，百业旺”。随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求，现代人们在忙碌完工作的时候，都非常渴望走进大自然，去享受轻松、闲适、娱悦的生活情调，越来越多的家庭把旅游列进了家庭开支的计划，作为了家庭消费的四大项目之一。吉林市是个一年四季分明的城市，四季旅游景点各有突出，很多旅游城市到了冬季就成了淡季，而吉林的旅游冬季不淡，四季兴旺。原因是吉林有山有水，有古迹有自然，有风俗有文化，有特产有风味，还有的就是特点,吉林雾凇全国闻名。丰满区是以高新技术产业为重点、教育、科研、旅游、商贸、居住等协调发展的新城。丰满区紧贴松花江边，是吉林市沿江开发旅游、娱乐和度假场所的最理想去处之一，前景十分诱人。在此建设集旅游、娱乐和度假为一体的涉外宾馆，既是新城建设的需要，也是投资者的明智选择，目前丰满区吉林大街的中心路两侧及松花江两侧择地建设涉外旅游宾馆的数量和意向增多，正是顺应吉林市及丰满区跨世纪发展的需要，有利于旅游经济带动城市经济建设和城市建设的同步发展。吉林市目前有星级以上宾馆34家。其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。随着我国人民生活质量的改善，国内旅游需求市场呈现迅速增长的态势，据统计2000年以来我国旅游经济发展的平均速度达到25%，远远超过GDP增长的速度，城镇居民收入不断增加，国务院为了扩大内需拉动经济的有效增长，启动了五一黄金周、十一黄金周，工作人员工休假日增多，假日经济、旅游经济快速发展。人们在物质生活得到较大满足以后，对精神享受提出了更多、更高的要求，越来越多的居民渴望从繁杂喧嚣的都市里得到暂时的解脱，回归大自然，亲近大自然，探索大自然的奥秘，利用闲暇时间进行旅游已经成为一种时尚。根据调查，如今国内63%的工薪阶层崇尚旅游消费，并有35%的人有年度旅游计划。国内旅游市场已形成产业规模，2003年国内旅游总收入30亿元。在这样的大环境前提下，吉林市接待游客的比例每年以200%的惊人速度剧增，去年共接待旅游56万人次，实现旅游业总收入3920万元。随着国内旅游市场的不断发展，保守地估计吉林市未来10年以后，将实现年接待游客达到160万人次的水平。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目几年前来吉林的旅游消费者还多是海外游客,近几年已发展为沿海经济发达地区的国内游客。由为突出的是去年开始很多大型产品展销会、定货会议都来到吉林召开,这些会议多为全国性的会议,参会的代表来自全国各地,会议召开前各厂商就已预定好了宾馆酒店,并出现很多参会代表住宿紧张的情况。改造装修吉林市丰满宾馆能够较好的满足民航事业和吉林市旅游事业的需求。3.2建设规模吉林市丰满宾馆装修改造工程建筑面积11553平方米，占地面积6778平方米。装修改造后主楼用于宾馆(旅客过夜用房)经营，副楼用于吉林市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等。主要建筑指标如下：占地面积：6778平方米建筑面积：11553平方米宾馆：7860平方米民航中心售票处及航空货运营业部:3693平方米停车场：500平方米吉林市丰满宾馆紧邻吉林市民航机场，客流量较大，飞机班次按平均每天两班航班，50%的旅客入住，再加上当地游客和商人，夏季入住率能达到70%，即使在旅游淡季旅店入住率也能达到40%。该宾馆的建立满足当地客流量需求，为过往旅客提供了方便的休息场所。同时，本项目严格按照国家规定的三星级宾馆装饰装修标准进行装饰装修，符合相关要求。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第四章项目建设地点及建设方案4.1项目建设地点吉林民航集团吉林市丰满宾馆位于吉林市丰满区吉林大街60号，是丰满区的中心地段，原为丰满宾馆原址。项目土地权属类别：国有土地使用权，吉林省民航机场集团公司拥有本项目土地使用权。项目占地面积：6778㎡建筑面积：11553m2主楼建筑面积：7860m2副楼建筑面积：3693m2。4.2项目规划设计方案方案一：拆除原有建筑物，新建吉林丰满宾馆。原有建筑物是“吉林丰满宾馆”其功能与本项目一样，进行加固工程和合理装饰装修就可营业，相对新建投资比较低。而且如果将原有建筑物拆除，造成资源浪费，并给投资方带来更大经济负担。因此方案一不是最佳方案。方案二：对原有建筑物进行改建，装饰装修后营业。对原有建筑物不做重大调整的原则下进行设计，设计上考虑宾馆功能上的满足和后期经营的需要。对原建筑物进行加固，增加消防、节能及环保措施，投资较合理，同时也合理利用了原有资源。(1)设计原则原建筑为丰满宾馆，主楼高六层为砖混结构，副楼高三层为框架结构。主楼为南北向厢房,副楼为东西向正房。主楼临吉林大街，副楼位于主楼南端并于主楼垂直。重新做装饰设计的方案时充分考虑到了原建筑的特点，在对原结构不做重大调整的原则下进行设计。设计主要考虑的是功能上的满足和后期经营上的需要。(2)设计方案将原主入口大堂的二层空间扩大，营造出一个宽广空间，给宾客一个良好的初步印象。将原来的一步电梯增加为两部。改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。设计方案见附图1～5。(3)规划方案47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目门市房6间,共229㎡大会议室1个,可容纳234人中会议室3个,可容纳128人小会议室1个,可容纳22人总会议接纳人数:384大餐厅1个,可容纳182人小餐厅12个,可容纳156人总就餐接纳人数:338人客房(标准间)74间,最多可入住148人客房(套房)8间,最多可入住16人客房(单人大床房)13间,最多可入住26人总入住接纳人数:190人吉林市丰满宾馆装修改造工程位于吉林市南部经济开发区,丰满宾馆装修改造工程应体现时尚文化、成为具有时尚风格的标志性建筑。通过线条、色彩的运用，与原建筑形成统一的整体。宾馆主、副楼分别设有宾馆出入口、货物出入口。人、车、货流线清晰，互不干扰。4.3项目建筑工程方案4.3.1规模和使用功能吉林市丰满宾馆装修改造工程建筑面积11553平方米，占地面积6778平方米。装修改造后主楼用于宾馆(旅客过夜用房)经营，副楼用于吉林市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等。主要建筑指标如下：占地面积：6778平方米建筑面积：11553平方米宾馆：7860平方米民航中心售票处及航空货运营业部:3693平方米停车场：500平方米4.3.2功能定位吉林市目前有星级以上宾馆34家,其中三星级以上宾馆7家，装修后的丰满宾馆定位为三星级。宾馆主要功能见表1：47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目表1宾馆主要功能表序号酒店功能数量面积1豪华套房8411.88㎡2标准间、单人间872253.51㎡3商务中心161.7㎡4美容、美发161.7㎡5超市161.7㎡6鲜花店139.7㎡7书店130.85㎡8会议室2822.04㎡9餐厅包房12间及餐饮大厅692.40㎡10棋牌室125.2㎡11VIP室120.78㎡4.4加固工程1、加固方案根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。2、技术依据1、《建筑结构检测技术标准》GB/TS0344-20042、《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》JGJ/T23-20013、《钻芯法检测混凝土强度技术规程》CECS03:884、《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301—885、《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292—19996、《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204—927、《混凝土结构设计规范》GB50010—20028、《混凝土结构加固设计规范》GB50367-20063、加固措施(1)楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。(2)新增电梯井道需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后作现浇钢筋混凝土电梯井道，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设电梯井道引起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。(3)一层局部承重横墙开洞采用“托梁换柱”47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目技术将墙体拆除，并且对相应梁、墙、地梁及基础做加大截面及增设承力构件的加固补强方法进行处理。4.5装修方案4.5.1原建筑物概况1、主楼现状建筑物主楼临吉林大街，高为六层。主楼南北向厢房，为砖混结构。2、副楼现状副楼位于主楼南端并于主楼垂直，高为三层。副楼为东西向正房，为框架结构。4.5.2外装饰改造方案1、设计依据吉林市地区基本风压：0.50KN/m2基本雪压：0.45KN/m2地震基本烈度：7度2、设计规范《建筑幕墙》JG3035《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001《饰面板砖工程施工技术标准与质量验收规范》3、改造装修内容：原有外墙面做保温处理，正立面一层为25mm厚铜色旋转门。商店采用12+12A+12中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳喷涂。二层以上及造型为火烧板及石材，窗户选用隔热保温推拉窗氟碳喷墨绿色(玻璃为5+9A+5)白玻。在材料选择上，铝合金型材进行了阳极氧化，石材钢龙骨均进行热浸镀锌处理，装饰钢结构表面喷砂除锈后刷防锈漆，然后再刷面漆。所用的连接件除具有一定的强度外，所有钢制零部件均进行了与其功能和位置相宜的防护处理。不同金属材料之间加设绝缘垫片，以防止电化腐蚀。其它立面墙刷外墙涂料及保温处理，符合《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分JGJ26-95)。4.5.3内装饰改造方案1、设计依据(1)《建筑工程施工质量验收统一标准》CB50200-2001(2)《建筑内部装修设计防火规范》GB5022-95(3)《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-200247 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目2、改造装修内容：主楼宾馆装修方案：（1）大堂：原大堂墙、地、天花装修进行拆除。原大堂二层凹型回马廊改为一字型走廊造型，具体加固方案详见加固报告。墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏日光灯带。`（2）标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。（3）餐厅小包房：原有房间清除处理。包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型四周暗藏日光灯管。（4）宴会厅：原有宴会厅材料拆除。拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面，天花采用轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯。（5）走廊：原有走廊地面，天花，墙面饰面材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇。（6）大会议室：原有大会议室饰面材料拆除。地面重新铺设地胶材料，天花四周采用纸面石膏板饰面造型，中心部位采用铝板饰面造型，墙面为阻燃木质吸音板。（7）中小会议室：原有房间饰面材料拆除。拆除后墙面采用阻燃吸音板与铝塑板相结合造型，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型内藏日光灯管。副楼培训中心装修方案：（1）民航售票出及航空货运营业部：原有房间重新装饰，地面满铺800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。（2）办公室：地面铺设800×800地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮白刷乳胶漆。（3）大小会议室：地面铺设阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面。（4）走廊：地面铺设800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷乳胶漆。办公室门为成品门。（5）宿舍：地面铺设800×800地砖，天花重新刮白刷乳胶漆，墙面挂白刷乳胶漆。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目4.6项目配套工程4.6.1给水排水改造1、设计依据(1)《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)(2)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)(3)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)2、给排水情况本项目用水来自市政给水管网水质符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749－85)标准要求。本项目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入彭泽县城市污水处理厂。3、改造装修内容：(1)更换给排水管材ü原宾馆排水管采用DN50mm的普通铸铁管。ü本项目排水管道采用UPVC排水塑料管，粘接。(2)节水措施ü原宾馆卫生间采用普通座便器，用水量较大。ü本项目卫生间座便器采用6L两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。4.6.2暖通改造1、设计依据(1)《采暖通风与空气调解设计规范》GB50019-2003(2)《建筑设计防火规范》GB50016-2006(3)《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-20022、热源及热媒设计参数热源采用热水。室外设计参数冬季室外采暖计算温度tw＝-25℃冬季室外风速U＝3.1m/s采暖天数：171天宾馆用房20℃；卫生间16℃。3、改造装修内容：47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目(1)更换散热器ü原宾馆采用大60型号组装暖气片。ü本项目采用钢制高频焊翅片管对流型节能散热器，同时新增空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统，新风分层取风，每层侧墙开设新风口。(2)更换采暖管线ü原宾馆采暖管线采用焊接钢管ü本项目采用UPVC塑料管，粘接。4.6.3电气改造1、设计依据《供配电系统设计规范》(GB50052-95)《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）2、改造装修内容(1)更换灯具、开关箱内管线改造(2)铺设网络布线系统配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。(3)电源本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱电电源供电。3、电气容量部分l宾馆部分1、宾馆原有用电设备190kw(根据档案图纸)2、宾馆新装修部分（1）、宾馆楼内用电设备420kw（2）、锅炉房内空调设备311kw合计：731kw电气增容：731kw-190kw=541kwl办公楼部分1、办公楼原设备安装容量50kw2、办公楼重新装修用电量115kw电气增容：115kw-50kw=65kwl宾馆电气增容总量：541kw+65kw=606kw47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目4.6.4消防设计设计依据(1)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)(2)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)(3)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)(4)《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)(5)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)(6)《锅炉房设计规范》(GB50041-2008)(7)《灭火器配置规范》（GB50140-2005）l给水排水防火专篇(1)室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓服务半径为120-150m。(2)建筑室内消火栓管道均布成环状，单层和多层建筑室内消火栓间距不应超过50m。(3)自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，空间高度不超过8.0m的房间均设喷淋灭火系统。(4)保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头。(5)火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备保证。l防火排烟系统防烟和排烟：建筑物可采用自然排烟，不满足自然排烟条件的采用机械防烟和机械排烟。l消防电气设计依据(1)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)(2)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)(3)《火灾自动报警系统施工验收规范》(GB50166-2007)(4)《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94·2000版)(5)《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-2008）l负荷等级与供电线路消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明、火灾自动报警器系统等。消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电，设专用回路。柴油发电机启动时间小于15秒，并可在消控中心启动。l火灾自动报警与消防联动控制系统(1)设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统、形式为控制中心报警形式；(2)设置消防紧急广播与火警通讯系统；(3)设置应急照明系统；47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目(4)自动灭火系统与减灾防护系统的控制要求，设计联动控制系统；(5)设置火灾挡案管理与显示系统。l线路敷设方式(1)火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线；(2)消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆；(3)所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设；(4)如明设钢管应做防火处理。l防雷与接地利用基础钢筋作为接地装置，电阻小于1欧姆。采用联合接地形式，并设总电位连接。4.6.5通风与空调工程方案1、设计依据(1)《通风与空调工程施工质量验收规范》(GB50234-2002)(2)《制冷设备安装工程施工及验收规范》(GBJ66-1984)(3)《机械设备安装工程施工及验收规范》(TJ231(五)-1978)(4)《工业设备及管道绝热工程施工及验收规范》(GBJ126-1989)(5)《工业管道工程施工验收规范》(GBJ235-1982)(6)《民用建筑采暖通风设计技术措施》1983年12月(7)《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）2、通风与空调工程方案：(1)设计参数：夏季:室外温度31.4℃室内20℃冬季:室外温度-22℃室内22℃(2)本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统,冬季运行采暖系统,夏季运行空调系统。空调系统采用风机盘管加风管增送新风的方案。新风采取分层取风的方案。空调设计冷源为1400KW。(3)防火措施：在风道贯通防火的部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥砂浆紧密填塞贯通的孔洞空隙。4.6.6智能工程1、设计依据(1)《智能建筑设计标准》(DBJ08-47-95)47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目(2)《商用建筑线缆标准》(EIA/TIA-569)(3)《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-92)(4)《工业电视系统工程设计规范》(GBJ115-87)(5)《电气装置安装工程施工及验收规范》(GBJ23-90，92)(6)《民用闭路监视系统工程技术规范》(GB50198-94)(7)《安全防范工程程序与要求》(GA/T75-94)(8)建设部城镇建设行业标准《建设行业IC卡应用管理技术要求》草案2、改造装修内容综合楼为宾馆酒店功能，因此新配置了宾馆锁系统。本系统是集中针对酒店的管理需要而设计的，在本系统内可以实现以下管理模式。五级管理、密码控制、区域控制、时间控制、档案记录、挂失功能。根据要求，此次民航宾馆智能门禁管理系统工程采用非接触式智能射频卡工作牌，作为身份识别介质，结合网络门禁系统。该系统设计完善的门禁功能，采用当今最先进的门禁技术，可以便捷的扩展为非接触一卡通系统。4.6.7公共广播工程方案公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功能。公共广播的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛围。在大多数场合下,由于扬声器均匀分布，无明显的声源方向性，且音量适宜，不影响人群正常的交谈，是优化环境的重要手段之一。消防紧急广播作为消防报警及紧急状态下以疏散广播的设施,以保证在紧急情况发生时，可以使楼宇内部可能涉及的区域的人群能清晰地听到报警和疏导的语音。本系统由系统控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放大器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电源控制器、数码IC录音机、扬声器等设备组成。本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容,并与消防报警系统连接,可实现消防紧急广播功能。对于大小会议室可实现有线和无线话筒传输功能。4.6.7环保1、宾馆的污染源主要是生活用水、生活垃圾、躁声，污水管道沿规划内的市政管网排放，在宾馆院内建化粪池，采用简单工艺流程处理，保证处理后污水达到国家安全排放标准，经过处理的污水可用于农灌或绿化。粪便污水经过化粪池处理后用于农灌。项目产生的垃圾经过转运站后运到垃圾处理场进行填埋，同时也要加强装修期间噪声的控制。2、控制装修材料的质量,全部达到国家材料环保标准，避免产生有害气体发生的可能。(环保工程详述见第六章《环境保护方案》)4.6.8绿化47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目为确保城市绿化的要求，保护现有绿地，如因建设需用破坏了部分绿化和树木,可因地制宜地恢复、种草种树、提高原有覆盖率，使绿化率达到30%，创造出良好的生态环境。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第五章节能专篇5.1编制依据(1).《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分·JGJ26-95)(2).《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)(3).《采暖通风于空气调节设计规范》(GB50019-2003)5.2节能措施l建筑专业：设计依据（1）《公用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（2）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）节能措施（1）墙体按节能规范采用保温墙体技术，粘贴60mm挤塑板保温材料，屋面传热系数K≦0.45W/(m2·K)，外墙传热系数K≦0.50W/(m2·K)。本项目窗户采用双玻塑钢保温窗，传热系数K控制在2.2-3.1W/(m·℃)。与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%以上。（2）利用可再生能源尽量应用太阳能热水器，尽量采用地源热泵技术。l暖通专业：设计依据吉林市采暖期171天室外平均气温-9.0℃耗热量指标21.8qH(W/m2)耗煤指标为18.0qc(kg/m2)。节能措施(1)采用节能锅炉，改造后锅炉的额定热效率高于78%。(2)大空间公共建筑内条件允许的，采用置换通风，可缩短空调系统供冷时间。(3)大气温度适宜时，通过保温曲径、预冷或预热向建筑物输送的空气，降低新风负荷。(4)高大空间可以采用地面辐射采暖，大大减低室内平均温度，减少采暖负荷。l电气专业：设计依据(1)《供配电系统设计规范》(GB50052-95)(2)《工业企业采光设计标准》(GB50033-91)(3)《工业企业照明设计标准》(GB50034-92)(4)《民用建筑照明设计标准》(GB50052-95)47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目(5)《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2000)节能措施(1)设置楼宇自控系统(BAS)，监控对象包括：电力供应系统、空调系统、给排水系统、照明系统与电梯系统等。BAS提高设备运行的控制水平、降低维护费用，节能效果可达20%-35%。(2)选用高效设备，如变压器、照明器、变频器等，大功率电动装置采用软启动控制方式，电器设备功率限制在20W/m2。(3)采用电补器提高功率因数。l节水措施：(1)建立完善的节水制度(2)宾馆卫生洁具应采用节水型洁具(3)绿化采用中水回用47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第六章环境保护方案6.1设计依据吉林市丰满宾馆规划建成国家旅游局三星级酒店、绿色饭店。冬季采暖采用市政热网供暖，生活废水直接排入市政管网中，最后进入市污水处理厂。6.2项目执行的环境质量标准(1)控制项目废气排放，保护区域环境空气质量满足《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二级标准要求。(2)控制项目废水达标排放，保护区域地表水环境质量满足《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)中的Ⅲ类标准。(3)控制该项目施工期的噪声源强度，保护周围声学环境质量符合《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的2类标准。(4)控制本项目固体废物排放，不对周围环境产生污染。6.3项目主要污染源及污染物吉林市丰满宾馆属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷、SO2等。6.4项目产生污染物分析及治理措施吉林市丰满宾馆属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物。(1)废水宾馆产生的废水主要类型为生活废水，废水量为14800m3/a，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷，经化粪池处理，直接排入市政污水管网，进入吉林市水务集团(二级)污水处理厂。(2)废气①锅炉废气宾馆冬季采暖和洗浴用水由宾馆锅炉供给，已有锅炉房一座，占地面积约400m2,宾馆锅炉烟气经除尘脱硫设备装置处理，使烟尘排放量和SO2排放量达到国家标准。②厨房油烟废气项目宾馆餐饮厨房主要设置在中心服务区，职工食堂设置在职工住宿区。近年来，餐饮业的油烟废气对环境的敏感越来越为人们所重视，国家环保总局于2000年7月颁布了《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)，因此本单位针对厨房油烟气采取了相应的防治措施。在厨房安装排风量为1200m3/h、净化效率为75%的油烟净化器，经处理后油烟废气满足《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)标准要求，不对周围大气环境产生影响。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目③汽车废气该宾馆汽车废气主要来源于地上停车场，占地面积为500m2，主要是接送宾客的车辆和办公车辆，车型偏小，车辆较少，且宾馆院内以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染源，对周围环境影响甚微。(3)固体废物固体废物主要是生活垃圾，生活垃圾产生量约180t/a，生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。(4)噪声噪声源主要为锅炉房内鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。噪声强度及防治措施见下表2。表2主要噪声源汇总表序号污染物来源污染物种类噪声级排放方式防治措施1鼓风机噪声75-85dB(A)连续加减震垫2水泵噪声75-85dB(A)连续砌砖式隔声围护、加减震垫3冷却塔噪声65dB(A)连续无经上述措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和距离衰减，由于冷却塔为低噪声型，厂界噪声符合GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》标准要求。6.5施工期的环境保护措施工程主要为噪声污染；噪声来自设备及装修阶段，影响较小。6.6环境影响分析结论废气：①锅炉废气经除尘脱硫设备装置处理，使烟尘排放量和SO2排放量达到国家标准。②厨房油烟废气在厨房安装排风量为1200m3/h、净化效率为75%的油烟净化器，经处理后油烟废气满足《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)标准要求，不对周围大气环境产生影响。③汽车废气车型偏小，车辆较少，且宾馆院内47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染源，对周围环境影响甚微。废水：宾馆产生的废水主要类型为生活废水，废水量为14800m3/a，经化粪池处理，水质符合污水处理厂入水水质要求，排入市政污水管网，最后进入吉林市水务集团(二级)污水处理厂，不会对周围水体产生影响。噪声：噪声源主要为锅炉房内鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。经过砌砖式隔声围护、加减震垫等措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和距离衰减，由于冷却塔为低噪声型，厂界噪声符合GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》标准要求。固体废物：固体废物主要是生活垃圾，生活垃圾产生量约180t/a，生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。综上所述，本项目采取环保措施，可以完全符合国家产业要求和国家环境保护政策，是可行的。本宾馆针对各污染环节都采取了相应有效防治措施，不会对外环境产生明显影响。此外，本宾馆将明显改善周围区域环境，具有较好的经济、社会和环境效益，因此该项目的建设在环境保护方面是可行的。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第七章劳动安全卫生7.1安全卫生工作安全是经营工程的生命线。丰满宾馆将把安全放在第一位，建立、健全劳动安全卫生制度。1、严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品。2、对劳动者进行劳动安全卫生教育，要求劳动者在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。3、防止劳动过程中的事故，减少职业危害。4、从事特种作业的劳动者必须经过专门培训并取得特种作业资格。5、加强在施工、运行等方面配套修建安全防护设施，定期检查维护，确保施工人员及游客的生命和财产的安全。6、制订消防安全守则，设专人分管消防安全。定期进行对全体员工的消防知识教育和培训，将防火灭火知识纳入员工上岗的应知应会内容。防火要点包括厨房、供气设备、装饰物及家具等，对于容易引起火宅的物品应加强管理。本项目根据国务院颁布的《消防监督条例》和吉林省政府颁布的《吉林省消防管理暂行规定》，在宾馆内设置了必要的消防设施。7、宾馆应定期清洗或更换灶具、排油烟系统，防止油类污垢堆积引燃。餐厅内设机械排烟系统，分割开的包厢、走道均应得到喷头、探头的保护。餐厅应按规范要求设应急照明、事故广播、手动报警按钮、消防通讯等。7.2餐厅安全卫生宾馆餐厅卫生应严格贯彻《中华人民共和国食品安全法》，宾馆餐厅卫生标准要做到以下几方面：（1）生产卫生设施l接触食品的各种设施与设备，如炊具、工具、容器、包装材料等，要符合卫生要求；用于加工食品的各种机械表面要平滑，装拆简易，便于拆洗、消毒；用于加工食品的各个操作台面、工具、容器，表面应平滑，便于清洗。l卫生间的门口，不得和食品加工车间直接相通；加强餐厅卫生管理。（2）原辅料卫生l生产用水及生活饮用水,水充源足,水质符合我国生活饮用水的卫生标准。l加工食品用的各种原料，符合国家相关食品卫生标准。（3）生产加工卫生47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目l原辅料的采购与保管采购原料要注意质量，要以销定购，现买现用，防止变质。l食品加工操作卫生（4）产品卫生质量l原料须新鲜，调味品要符合卫生标准。l食品的加工、烹调、保管要适当，感官性状良好，符合卫生要求。l食（用）具消毒要符合卫生要求。（5）卫生管理l设有食品卫生管理机构，配有专职或兼职的食品卫生管理人员。l建立健全食品卫生管理制度和岗位责任制。l从业人员应持有当年有效的健康合格证，并经卫生知识培训，有良好的卫生习惯，能遵守各项卫生制度。l从业人员应配有两套以上的工作服、帽。7.3安全消防措施l电梯安全性能措施：每台电梯应配备供电系统断相，错相保护装置，该装置在电梯运行中断相也应起保护作。电梯动力与控制线路应分离敷设，从进机房电源起零线和接地线应始终分开，接地线的颜色为黄绿双色绝缘电线，除36v以下安全电压外的电气设备金属罩壳均应设有易干识别的接地端，且应用良好的接地接地线应分别直接接至接地线柱上，不得互相串接后再接地。在电动机或飞轮上应有与轿厢升降方向相对应的标志。停电或电气系统发生故障时应有轿厢慢速移动措施。有轿门自动驱动层门情况下，当轿厢在开锁区域以外时，无论层门由于任何原因而被开启，都应有一种装置能确保层门自动关闭。底坑应设有停止电梯运行的非自动复位的红色停止开关。l消防措施本工程为l六层综合楼，建筑高度21.30m，有中央空调系统。根据规范要求，本工程设有室内消火栓系统、走廊、餐厅、客房、会议室等场所设置自动喷水系统、灭火器配置。1、一~六层布置消火栓，消火栓系统环状布置。管网平时充水，10分钟室内消防贮备水量及水压由稳压罐供给。消防时消防泵的启动由消火栓箱内之打碎玻璃点控制启动。消防主泵也能由消防控制中心和水泵房内手动启停，水泵启动后，在消火栓处用红火栓处用红色讯号灯显示。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目1、消火栓设备：消火栓每个消火栓箱内设一个SN65单阀单出口消火栓、长25mDN65苎麻水龙带一条、QZ19水枪一支、消防按钮和指示灯各一个。2、室外设置1套SQX100型地下式消防水泵接合器，以备消防时消防车加压供水。3、自动喷水系统：4.1、设置范围：除卫生间以外均设置喷头。4.2、系统：本设计采用湿式自动喷水灭火系统。报警阀组1套，设在备品间内。水力警铃设在走廊，警铃排水至室外散水坡上。自动喷水系统灭火级别为中危险1级，喷水强度不小于6L/min*m,作用面积160m.4.3、喷头选用：喷淋系统闭式喷头除客房采用大流量侧喷喷头外，其它均采用ZSTX15下垂型喷头.4.4、喷头布置：采用方形或矩形布置，安装高度为紧贴吊顶。喷头安装应用专用工具安装。4.5、控制：管网平时充水，稳压罐供水压力可保证最不利喷头的工作压力不小于0.05MPa。4.6、水流指示器后面的管道均设有系统检验装置，系统每半年做放水试验。4、灭火器设置：5.1、本工程灭火器配置按中危险级设计5.2、本工程均配置灭火级别为5A的手提式灭火器，型号为MFA3型，每具灭火器灭火剂充装量为3Kg。配置情况为每层灭火器分别设在消火栓箱下，每处设置2具。l火灾自动报警措施在本楼一层设有消防控制室，内设火灾报警控制器，它是整个建筑的消防监测，探测指挥中心，其设备可自动检测早期火灾的发生，并自动报警，消防监控人员可根据现场实际情况就地控制或在消防控制室遥控相应设备动作，并利用电话对外报警。1、火灾报警控制柜及联动控制柜均落地安装于一层消防控制室。2、手动报警按钮暗装于墙上，中心距地1.5米。3、消火栓按钮安装于消火栓箱内左上角。4、声光报警器安装高度底边距地2.0米或中心距棚下0.5米。5、火灾报警接线端子箱明装电井墙上，底边距地1.6米。6、模块箱暗装于墙上，底边距地2.0米。7、消防广播音箱吸顶安装；或明装于墙上，顶边距棚下0.3米。8、火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线ZR-RVS-2x1.0mmS159、24V电源线路采用阻燃型铜芯导线ZR-RVS2x1.5mmS2010、消防电梯，消防泵，喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目1、所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设。2、如明设钢管应做防火处理。l安全疏散措施1、本建筑为L型造型，因此在端部设有疏散楼梯，以便于双向疏散。2、安全疏散门为3个，疏散门开启方向与疏散方向相同。3、疏散封闭楼梯间门采用乙级防火门。疏散通道详见:附图1区、3区一层平面图l应急照明措施1、应急照明的安装部位：疏散照明、疏散指示安装在人群安全疏散线路上，即走道、楼梯间及拐角处。2、应急照明电源：安全照明的转换时间要求不超过0.5s,安全照明电源采用灯具自带电蓄电池。3、安全照明、备用照明和疏散照明用普通节能灯。疏散指示标志灯必须采用消防认证产品。灯具安装部位一般在走道及楼梯转角处。疏散标志的箭头应指向通往出口的方向。灯具安装高度一般疏散出口标志安装在安全出口的顶部0.2m处，上边缘距天花板应等于或大于0.5m。如天花板的高度较低，在疏散门的两侧墙上设置，标志的中心点距地面的高度应在1.3~1.5m之间。采用吊杆的疏散指示标志的下边缘距地面的高度应大于或等于2m。疏散指示标志安装在楼梯间、疏散走道及转角处1m以下的墙上（转角处需增设一盏标志）。标志的间距不应大于20m。封闭楼梯间应安装疏散指示标志。疏散标志灯应用不燃烧材料制灯具外壳灯罩，其标志的箭头指向应与逃生疏散方向一致。所有安装金属构件均应做防腐处理。l卫生间安全措施公共卫生间及客房卫生间地面砖采用防滑型，避免发生客人滑倒事故。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第八章组织机构与人力资源配置本项目实施单位为民航服务机构，公司设总经理办公室和客房部、餐饮部。公司实行总经理负责制，总经理一人，副经理一人，办公室主任一人，客房部部长一人，餐饮部部长一人。组织结构构成详见表3：表3组织结构构成表序号组织机构人数备注1总经理12副总经理23办公室22办公室主任1人，文员档案1人;财务4人;销售2人;保安8人,采供2人,工程2人;司机2人4客房部37经理1人;房务主管2人;收银员2人;总台4人;库房管理员1人;商务中心2人;客房服务员15人;客房清扫员10人5餐饮部77总监1人;餐饮经理人2;行政总厨1人,厨师6人,水案10人;面案3人;冷荤3人,鱼佬2人;上食人2;质检兼库管2人;餐厅主管3人;服务员24人;鱼童2人;收银2人;酒水2人;传菜员8人;清洗保洁4人合计139以上人员可根据宾馆的实际经营情况做出调整47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第九章项目实施进度与工程招标9.1项目实施进度根据本项目建设所需时间，计划建设期为1年，即2008年11月—2009年8月，完成全部工作。2009年9月试营业，2010年开始正式营业，从筹备到开业可分为：前期准备工作、建设期、开业期三个阶段。前期准备工作，主要是文件的准备及审批；建设期，主要是完成土建工程、装饰工程；开业期为市场营业阶段。表4实施计划表占地面积6778平方米建筑面积11553平方米开竣工时间2008.11-2009.8投资计划(万元)3600(含房屋主体购置费1300万元)表5项目实施进度表2008.11-2009.012009.01-2009.032009.03-2009.072009.082009.09完成初步设计结构、消防、空调及水暖改造施工改造装饰施工培训、家具购买试营业9.2项目工程招标根据《中华人民共和国招标投标法》以及国家发改委《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》中的规定，本项目为国有投资项目，项目实施单位应47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目委托具有资质的招标代理机构在政府规定的招标公告指定媒体上发布公告，进行公开招标，按招标工作流程选择合适的承包人。招投标基本情况表如下表6招投标基本情况表工程类别招标方式费用（万元）装饰装修工程公开招标4.67勘察设计公开招标1.00工程监理公开招标0.50合计6.17说明：设备、家具采购总投资小于100万元，按照国家规定可以不公开招标。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第十章投资估算与筹资方案10.1编制依据投资估算依据:(1)《建设项目投资估算编审规程》CECA/GC1-2007(2)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(3)国家计委、建设部计价格[2002]10号等有关文件精神，计算工程其他费用。(4)设计文件。批准的项目设计方案(包括文字说明和图纸)。(5)工程建设各类投资估算指标、概算指标、类似工程实际投资资料。(6)设备现行出厂价格(含非标准设备)及运杂费率。(7)现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标。(8)其他有关文件、合同、协议书等。(9)工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况，以及其他有助于编制投资估算的参考资料。10.2投资估算说明根据本项目建筑装修设计方案、国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》(1999年)和《中华人民共和国评定旅游涉外酒店星级的规定》编制项目投资估算表，投资估算汇总见表7，分项说明分别见表8-表11。10.3编制基础数据(1)项目计算期本项目的建设期为1年，项目的经营期为14年。项目进入第2年后，实现达产。(2)折旧本项目固定资产采用直线折旧法,折旧年限35年,残值率5%。(3)经营成本经营成本包括营业费用、企业管理费用、职工工资福利费用等。(4)税收营业税及附加税：5.5%所得税：25%房产税：①.按原值1.2%预测②.按租金12%预测土地使用费用：24元/m2·年47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目10.4项目总投资估算项目总投资包括工程费、设备工具购置及开办费、其它费、预备金，投资费用中没有考虑锅炉改造、与市政外网连接费、道路、绿化费及消防水池建设费。详见表7-10：表7：工程投资估算汇总表序号工程费用名称费用(万元)合计(万元)一宾馆房屋购置费1,300.00以上费用合计(一)：1,300.00二工程费　　　加固工程费30.430.4　装修改造工程费2,013.992,013.99以上费用合计(二)：2,044.39三其它费用　　　加固检测费及设计费4.54.5　项目管理费10.110.1　可行性研究报告咨询费6.246.24　勘察设计费8383　工程监理费11.3911.39　环评费33　质量检测监督费44　招标费6.176.17以上费用合计（三）：128.4四设备工具购置及开办费72.63　以上费用合计（四）：　72.63五备用金　　预备费54.5654.58以上费用合计（五）：54.58总合计3,600.00注：1.设备购置费（72.6万元）作为开办费按5年摊销。2.建设工程费、装修工程费及其他费用(合计3527.4万元)以固定资产形式按35年折旧。表8：主楼工程投资估算表(万元)47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目序号工程和费用名称装修改造工程费合　计主楼工程1，647.321装饰装修1.1内装饰工程687.91687.911.2门禁工程28.0028.001.3电梯工程71.0071.002安装工程2.1外装饰工程(石材)279.38279.382.2采暖工程22.4022.402.3给排水工程48.5348.532.4消防工程6.676.672.5电气工程76.4576.452.6消防联动电气工程16.9016.902.7自动喷淋工程32.6132.612.8公共广播工程28.3228.322.9空调系统安装工程195.70195.703其他工程　-3.1原装修拆除及外运46.9546.953.2智能工程24.7524.753.3监控系统6.156.153.4大会议室音频系统24.5024.503.5小会议室1音频系统7.167.163.6小会议室2音频系统6.236.233.7其它费37.7137.71合计1，647．3247 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目表9：副楼工程投资估算表(万元)序号工程和费用名称装修改造工程费合计副楼工程373.671装饰装修　1.1内装饰工程150.00150.001.4电梯工程12.712.702安装工程2.1外装饰工程11.6511.652.2采暖工程13.0513.052.3给排水工程21.5521.552.4消防工程3.483.482.5电气工程40.9040.902.6消防联动电气工程7.687.682.7自动喷淋工程10.9610.962.8公共广播工程5.305.302.9空调系统安装工程54.7554.753其他工程3.1原装修拆除及外运12.5012.503.2智能工程8.408.403.3监控系统1.391.393.4其它费19.3619.36合计373.6747 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目表10：项目加固工程投资估算表（万元）序号项目单位工程量单价合计1梁加固M260　7.672梁板增加与拆除M2510　3.543植筋根300　1.604墙开洞加固　4.614.1墙开洞采用机械切割M1100.00350.394.2粘锚钢板8厚M223.280.143.264.3植螺栓直径12根2760.00350.975基础梁加固　0.535.1新增混凝土M30.70.030.025.2模板工程M260.0022060.015.3梁板钢筋T0.120.40.055.4植筋直径12根1280.00350.456门口加高加固　0.336.1粘锚钢板5厚M21.240.130.166.2植螺栓直径12根480.00350.177新增电梯井　5.617.1新增混凝土M3150.040.67.2模板工程M2800.0022060.176487.3梁板钢筋T3.80.41.527.4楼板开电梯口采用机械切割M3420.00551.8817.5电梯间砌筑M3510.0180.9187.6电梯间墙抹灰M23440.00150.5168其它　6.51合计30.40注：其它项包括独立斜道、人工挖土方及外运、管理费。表11：项目设备工具购置及开办费（万元）　设备工具购置及开办费费用合计备注1活动家具65.2565.25　2布艺窗帘7.387.38　合计72.6347 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目10.5筹资方案资金来源：自筹投资总额度：3600万元其中：宾馆房屋购买费：1300万元；改造装修总投资：2300万元47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第十一章财务评价11.1编制依据(1)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(2)《投资项目可行性研究指南》(3)国家和主管部门发布的有关法律、法规、规章、规程等。　　(4)政府建设行政主管部门发布的建设项目预算编制方法。　　(5)项目初步设计及概算等批复情况(6)政府建设行政主管部门发布的预算定额(预算指标)、费用定额等　　(7)其他有关资料11.2项目运营成本估算11.2.1项目测算说明(1)项目计算期15年，其中：建设期1年，经营期14年。(2)项目基准收益率取10%。(3)税金：营业税及附加税按5.5%及的税率交纳，达产年年实现营业税85.58万元，所得税每年按25%的税率交纳，达产年实现所得税147.92万元。根据吉林市丰满区政府“吉丰政专纪[2005]5号文件”，同意该项目享受我区招商引资优惠政策。即：对企业交纳的营业税，区级政府可留用25%，城建税、教育费附加税，区级政府可留用50%。此三项税费按实际缴库金额区级留用部分减5万元(丰满宾馆2002-2004年缴库金额区级留用部分平均数)作为计算基数，区政府给予民航公司三年的扶植政策。前两年按计算基数的100%作为扶植金投入民航公司，后两年按计算基数的75%作为扶植金投入民航公司。本项目2010年营业税及附加税为67.24万元；2011年-2012年营业税及附加税按2010年优惠额的75%给予优惠，营业税及附加税为71.83万元，详见附表4。11.2.2营业收入预测(1)项目总投资:3600万其中：购置建筑物主体费用1300万元，改造装修总投资为2300万(含设备工具购置及开办费72.63万元)(2)宾馆达产后年营业收入:1556.03万，项目销售收入估算分析见附表1，逐年经营收入估算见附表2。A、客房收入797.26万/年47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目通过对吉林丰满宾馆周边宾馆的价格调查和统计分析,我们认为丰满宾馆双人房销售价为260元/日,单人房销售价为280元/日,套房销售价480元/日，较为实际可行。吉林市丰满宾馆拥有双人房74间、单人房13间、套房8间，共计客房95间。若按照上述价格和宾馆年出租率85%计算如下：双人房：260元/天×12个月×30天×74×0.85＝588.7万单人大床房：280元/天×12个月×30天×13×0.85＝104.83万套房：480元/天×12个月×30天×8×0.85＝103.68万元B、餐饮收入546.48万元大餐厅14台，平均消费为380元，每天按1.5次周转380元×14台×30天×12个月×1.5＝287.28万元小餐厅12个包房,平均消费为400元,每天按1.5次周转400元×12台×30天×12个月×1.5＝259.20万元C、会议室出租收入45万元大会议室出租价1500元/日,平均每月出租8天1500元×8天×12个月＝14.40万中会议室出租价1500元/日,平均每月出租16天1000元×16天×12个月＝19.20万小会议室出租价600元/日,平均每月出租16天600元×16天×12个月＝11.52万D、门市房出租收入30万宾馆一楼临街5间门市房每月每间的房租价为0.5万元0.5万×5×12个月＝30万E、宾馆副楼整体出租收入137.17万一楼收入：1143.09平方米×480元/m2·年=54.87万二楼收入：1143.09平方米×360元/m2·年=41.15万三楼收入：1143.09平方米×360元/m2·年=41.15万(3)本项目应纳税税额:(a)国家规定税费(1)营业税及附加税5.5%(餐饮、客房、会议服务)(2)城建税(按营业税)7%(3)教育附加费(按营业税)3%(4)土地使用税24元/m2·年(5)房产税(按原值)每年1.2%(按租金总额)12%(6)企业所得税(按毛利润)25%(b)吉林市对本项目的优惠政策47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目根据吉林市丰满区政府“吉丰政专纪[2005]5号文件”，同意该项目享受我区招商引资优惠政策。经计算，项目2010年享受扶持政策，营业税及附加税优惠额为18.34万元；2011年-2012年营业税及附加税按2010年优惠额的75%给予优惠，营业税及附加税优惠额为13.76万元。项目经营收入及税金估算详见附表3。11.3项目经营费用估算经营成本包括营业费用、企业管理费、职工工资福利费(不含折旧与摊销)等，经营成本合计为717.4万元。项目达产年总经营费用详见附表4。11.4财务评价结论根据本项目投资估算和经营费用计算，本项目达产年度经营收入为1556.03万元，经营成本为717.4万元，年度固定资产折旧费用及经营摊销费用为118.2万元，营业税及附加和土地税、房产税合计为143.23万元。项目现金流量见附表5。根据现金流量表计算，本项目经营期内，达产年净利润：549.87万元累计净现金流量：6,116.49万元累计净现值：924.98万元投资回收期：11.88年内部收益率：14.3%>10%项目敏感性分析详见第十三章。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第十二章社会效益分析12.1项目实施对社会影响分析吉林市是个一年四季分明的城市,四季旅游景点各有突出,很多旅游城市到了冬季就成了淡季,而吉林的旅游冬季不淡,四季兴旺。原因是吉林有山有水,有古迹有自然,有风俗有文化,有特产有风味,还有的就是特点,吉林雾凇全国闻名。丰满区是以高新技术产业为重点、教育、科研、旅游、商贸、居住等协调发展的新城。丰满区紧贴松花江边，是吉林市沿江开发旅游、娱乐和度假场所的最理想区块之一，前景十分诱人。在此建设集体旅游、娱乐和度假为一体的涉外宾馆，既是新城建设的需要，也是投资者的明智选择，目前丰满区吉林大街的中心路两侧及松花江两侧择地建设涉外旅游宾馆的数量和意向增多，正是顺应吉林市及丰满区跨世纪发展的需要，有利于旅游经济带动城市经济建设和城市建设的同步发展。吉林市目前有星级以上宾馆34家。其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。随着我国人民生活质量的改善，国内旅游需求市场呈现迅速增长的态势，据统计2000年以来我国旅游经济发展的平均速度达到25%，远远超过GDP增长的速度，城镇居民收入不断增加，国务院为了扩大内需拉动经济的有效增长，启动了五一黄金周、十一黄金周，工作人员工休假日增多，假日经济、旅游经济快速发展。人们在物质生活得到较大满足以后，对精神享受提出了更多、更高的要求，越来越多的居民渴望从繁杂喧嚣的都市里得到暂时的解脱，回归大自然，亲近大自然，探索大自然的奥秘，利用闲暇时间进行旅游已经成为一种时尚，根据调查，如今国内63%的工薪阶层崇尚旅游消费，并有35%的人有年度旅游计划。国内旅游市场已形成产业规模，2003年国内旅游总收入30亿元。在这样的大环境前提下，吉林市接待游客的比例每年以200%的惊人速度剧增，去年共接待旅游56万人次，实现旅游业总收入3920万元。随着国内旅游市场的不断发展，保守地估计吉林市未来10年以后，将实现年接待游客达到160万人次的水平。几年前来吉林的旅游消费者还多是海外游客,近几年已发展为沿海经济发达地区的国内游客。由为突出的是去年开始很多大型产品展销会、定货会议都来到吉林召开,这些会议多为全国性的会议,参会的代表来自全国各地,会议召开前各厂商就已预定好了宾馆酒店,并出现很多参会代表住宿紧张的情况。项目的实施不仅在一定程度上缓解了吉林市旅游客源的住宿紧张问题，也是建设机组过夜用房和误航班的旅客住宿的首选位置。而且宾馆的重新装修越来越注重运用适应时代潮流的装饰设计新理念，突出宾馆经营的主体性和个性，满足客人在快节奏的社会中追求完善舒适的心理需求。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目12.2项目与所在地区互适性分析吉林市丰满宾馆装修改造工程位于吉林市南部经济开发区,是民航集团龙嘉机场配套服务工程，改造装修工程的实现将提高民航机场的服务能力，提高城市交通运输水平，有利于促进地方经济发展，与地方经济发展形成互动，是促进地方经济发展的有效措施。12.3社会风险分析(1)项目投资方向符合国家产业政策。(2)与地方经济形成互动，促进地方经济发展。(3)解决社会就业问题。项目建设符合构建和谐社会的目标，具有较强的社会意义。(4)提高民航机场的服务能力，有利于促进地方经济发展。(5)促进吉林市经济和旅游业的快速发展。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第十三章敏感性分析该项目在外部条件不变的情况下，达产年实现年营业收入1556.03万元。敏感性分析主要项目投资额变化、经营收入变化、经营成本等因素发生变化时，对本项目风险的分析。根据项目提供的有关资料，经分析计算本项目净现值为925万元。按照投资额、经营收入、经营成本三项各上下浮动10%，经分析计算计算回收期、净现值、收益率结果列表如下：表12：项目敏感性分析表变化幅度项目-20%-10%010%20%平均+1%平均-1%投资额回收期8.5910.911.881416.551.9%-1.1%净现值1579.51252.3925597.71270.43-3.5%3.5%收益率18.8816.3514.3112.587.45-1.8%1.5%经营收入变化回收期-2011.888.346.58-2.6%--净现值-1626.96-584.899251499.252541.337.5%-15.0%收益率06.5414.3117.8622.842.7%-5.0%经营成本变化回收期8.539.8811.8814.2415.281.7%-1.5%净现值1885.881405.44925444.56-35.895.2%5.2%收益率18.6616.514.3112.099.831.6%1.5%由分析得出单位投资额上下浮动1%，净现值浮动为3.5%，这就是说投资额浮动对投资效益影响较大。当经营成本变化1%，净现值增减幅度5.2%，这也说明成本增减幅度对投资效益影响较大。当经营收入浮动1%，净现值浮动7.5%，这说明收入变化对该项目的净现值影响大。项目敏感分析图如下图：47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目图1：项目投资风险敏感性分析图如图分析，项目经营成本和经营收入对项目的风险影响比较大，在经营工作中，控制项目的经营成本和经营收入是本项目保证较好经济效益主要内容。我们在考虑风险分析时，选定的是经营收入和经营成本，而吉林市的宾馆市场业发展潜力存在较大的上升空间，因此该项目风险分析的结果是该项目效益较好，在经营工作中，因此加强管理，增加经营收入或降低成本将会产生直接的盈利效应，因此本项目实施过程中应当把加强经营管理放在首位，减小项目风险。47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目第十四章可行性研究结论14.1可行性研究结论(1)根据本项目的可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合吉林省民航事业发展需要。(2)本项目实施有利于开发吉林省旅游资源，推动旅游事业发展。(3)本项目经营期内可实现净现金流量6116.49万元，累计净现值924.98万元，有较好的经济效益。(4)本项目投资静态回收期为7.43年，动态回收期为11.88年，内部收益率为14.3%(5)本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。综上所述，丰满宾馆项目具有较强的社会效益和较好的经济效益，该项目投入使用后将会为吉林市航空市场的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为吉林省民航机场集团公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。本项目具有较强可行性。14.2问题和建议(1)项目生产过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。(2)对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为宾馆整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。(3)加强管理，提高经济效益，缩短投资回收47 彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目47'