工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告 83页

'西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告前言1一、项目由来1二、本项目研究的程序1三、研究成果2四、鸣谢2第一章总论31.1项目背景31.2项目概况81.3研究结论11第二章项目区现状和建设条件122.1区域基本情况122.2项目区概况152.3建设条件分析15第三章市场分析193.1宏观经济分析193.2城市化发展分析193.3土地市场分析21第四章建设内容和工程方案234.1土地整理、植被恢复工程234.2道路工程244.3供电建设点工程274.4给水工程274.5排水及雨水工程294.6通信管道、智能综合布线及综合管道工程304.8公共服务设施31第五章环境影响评价325.1环境保护标准325.2现状环境质量状况325.3大营庄片区环境规划目标355.4本项目环境影响及环境保护措施35第六章劳动安全和消防396.1劳动安全396.2消防设施41第七章组织机构与工程管理437.1组织机构437.2工程管理4479 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第八章项目实施进度468.1建设进度安排468.2工程建设管理47第九章社会评价509.1项目对社会影响分析509.1.1现状与问题509.1.2社会影响分析509.2项目与所在地互适性分析529.3社会风险分析539.4社会评价结论53第十章投资估算5410.1投资估算编制依据5410.2投资估算编制范围5610.3投资估算57第十一章融资方案6211.1项目资本金筹措6211.2债务资金筹措6211.3债务资金还款计划6311.4融资方案分析6311.5营销策略64第十二章经济效益分析6612.1依据与计算说明6612.2土地开发的成本6912.3项目竣工后土地销售收入估算69第十三章风险分析7113.1项目主要风险因素识别7113.2项目风险估计与风险评价7413.3防范及降低风险的对策76第十四章结论与建议7814.1结论7814.2建议7979 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告前言一、项目由来深入推进西部大开发战略，加快昆明市社会经济的发展，积极培育面向滇中新的经济增长极，打造我国面向东南亚，南亚的桥头堡，是国家关于区域发展的重要战略部署。为了克服全球金融危机对我国社会经济带来的不利影响，国际提出了“保增长、保民生、保稳定”的重大战略措施，保增长、扩内需、调机构成为我国应对国际金融危机、保持经济平稳增长、继续充当世界经济发动机的重要手段。作为昆明4个主城区之一，西山区位于昆明主城的西南部，区位优势明显。基础设施建设是扩内需、调结构、保增长喝改善民生的重要内容。为认真贯彻落实国际土地政策、法规，科学实施土地利用规划，合理安排土地使用的功能分区，提高土地承载能力和产出效益，节约集约利用土地，显化土地的市场价值，增强政府对土地资源的优化配置喝对房地产市场的宏观调控能力，昆明市委、市政府下发了《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》（昆政发[2010]68号）、《昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知》（昆政发[2010]69号）等重要文件。本项目旨在深入贯彻落实市委、市政府关于土地开发整理的总要文件精神，加快推进西山区海口工业园区大营庄片区的土地开发整理过程，尽快完成该片区土地一级开发整理和熟化工作，使该区域内土地具备供应条件，提升人居环境和招商引资竞争力，在西山区全面落实国家改善民生、促进经济增长、保障民生和应对国际金融危机的重大战略举措之一。中国投资协会北京中兴华源投资咨询有限公司承担西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究。项目工作小组成员先后进行了多次实地考察和调研，于有关部门进行了广泛深入的交流。本《可行性研究报告》实在西山区有关方面的大力协助下完成的。二、本项目研究的程序（一）前期准备1、对国家、云南省、昆明市和西山区有关产业发展、城乡建设方面的法规政策进行研究；79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告1、拟定研究工作计划，进行员工分工。（一）实地考察阶段1、对研究报告中涉及土地状况、土地资源的开发潜力、生态环境概况等进行调研；2、对昆明市西山区产业发展需求情况调研；3、对区及周边的社会经济、自然环境条件、生态环境条件、旅游开发情况进行全面调研；4、对西山区海口工业园区大营庄片区及其周边地区的城镇建设和交通条件建设情况进行调研。（二）报告编制阶段1、编制初稿汇报；2、报告修改、终稿审定。三、研究成果《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告》四、鸣谢在可行性研究过程中，得到昆明市西山区人民政府、海南正和实业集团股份有限公司等有关部门的大力支持和帮助，在此，特别表示忠心的感谢！ 79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称项目名称：西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目。1.1.2建设业主海南正和实业集团股份有限公司作为项目投资人，由其下属的全资子公司云南正和实业有限公司执行项目建设。（1）成立时间的资产概况海南正和实业集团股份有限公司于1984年8月经原中国人民银行海南行政区分行批准首次发行股票，公司注册资本为122,011.7545万元，于1966年10月8日在上海证劵交易所上市，证劵代码：600759。截止2011年3月31日，公司资产总额为390,411.275968万元。云南正和实业有限公司是海南正和海南正和实业古风有限公司的全资子公司，于2010年9月7日正式成立，注册资金3,000万元。（2）性质和机构海南正和实业集团股份有限公司为我国上海证劵交易所上市的公司，法定代表人为董事长：林瑞，主管会计工作负责人：叶耀华。海南正和实业集团股份有限公司系依照公司法喝其他有关规定成立的股份有限公司。云南正和实业有限公司是由海南正和实业集团股份有限公司全额在西山区组建的项目执行公司。2010年8月16日，海南正和实业集团股份有限公司与昆明市西山区政府签署了《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理合作协议》，负责大营庄片区的一级开发整理，根据协议，由海南正和实业集团股份有限公司出资在昆明市西山区成立一家注册资本不低于三千万元人民币的项目公司，作为项目法人运作大营庄片区土地一级开发整理工作。云南正和实业有限公司设董事会，成员三人，设董事长一名，现任法定代表人为董事长：游祖雄。公司设经理一名，由董事会决定聘任或解雇。（3）公司宗旨海南正和实业集团股份有限公司的宗旨：以服务社会会、回报股东为宗旨，本着“诚信、协作、严谨、实干”之精神，锐意创新，不断开拓，努力把公司建设成为发展稳健，竞争力强，经济效益良好的上市公司，给股东以最大的回报。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告（1）公司经营范围项目投资人海南正和实业集团股份有限公司的经营范围：房地产开发、租赁、经营、管理：国内外贸易；旅游资源、旅游产品的开发、经营、服务；建筑材料生产、销售。能源基础产业投资、开发、经营；矿产业投资开发、林业的投资开发经营；高新技术项目及产品的投资、开发、生产与经营。项目执行公司云南正和实业有限公司经营范围：项目投资以及对所投资项目进行管理；广告设计、代理、发布；组织文化艺术交流活动（不含演出）；农业技术的研究开发；建筑材料的销售；彩钢瓦的生产销售。（2）公司运营模式坚持“政府主导，多元化投资，市场化运作”的投融资总体思路，努力吸引外资和民营资本，实行市场化运作，实现多元化的投融资体系。1.13报告编制依据1.《中华人名共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011年3月）；2.《中华人民共和国土管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修正）；3.《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；4.《中国人民共和国森林法》（1998年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议修正）；5.《中华人民共和国文物保护法》（2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；6.《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；7.建设部《城市规划标准》（GB50188-2007）；8.《国务院村庄和集镇规划建设建设管理条例》；9.《关于加大统筹城乡发展力度进一步行市农业农村发展基础的若干意见》（国发[2010]1号）；10.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；11.《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）；12.《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告13.《昆明城市总体规划(2008-2020)》14.《昆明市与城镇体系规划》；15.《昆明市马街片区控制性详细规划》；16.《昆明市西山区海口工业园区大营庄片区控制性详细规划》；17.《城市居住区规划设计规范（GB50180-1993）》；18.《城市道路交通绘画设计规范（GB50220-1995）》；19.《城市工程管线综合规划规范（GB50289-1998）》；20.《城市给水工程规划规范（GB50282-1998）》；21.《城市电力规划规范》（GB50239-1999）》；22.《城市排水工程规划规范（GB50318-2000）》；23.《污水综合排放标准（QB8978-1996）》；24.《城市生活垃圾卫生填埋技术规范（CJJ17-2004）》；25.《公路工程技术标准（JTGB01-2003）》；26.《公路建设项目环境影响评价规范（JTGB03-2006）》；27.《公路环境保护设计规范（JTJ∕T006-1998）》；28.《公路路线设计规范（JTGD20-2006）》；29.《公路路基设计规范（JTGD30-2004）》；30.《公路沥青路面设计规范（JTGF40-2004）》；31.《公路排水设计规范（JTJ018-1998）》；32.《公路桥涵设计通用规范（JTGD60-2004）》；33.其他国家有关法律，法规和相关基础资料。1.1.4报告编制范围大营庄片区位于昆明市西山区，地处滇池出水口，距昆明市41公里，距安宁21公里，距晋宁19公里。沿螳螂川沿岸，新老安晋公路两侧呈带壮布局。安晋公路和南环铁路贯穿境内，有小海口、白塔村、海口3个火车站，并配有两个相应的货运站台，北与高海公路和滇缅公路相连。建设内容主要包括西山区海口工业园区大营庄片区建设场地平整、植被恢复、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、通信管道工程、控规要求配建的公共服务设施（如体育措施、农贸市场、公厕、垃圾转运站等）。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告1.1.5项目提出和实施的重要意义“春城”昆明是我国大西南充满活力的城市，是我国面向东南亚、南亚的战略枢纽，在参与大湄公河流域次区域经济合作和文化交流有特殊的地位，现已提出建设“引领中国向西南开放的区域性国际城市”的战略目标，城市发展充满活力。项目区现状地块主要为荒山、采空区，高差起伏大，无任何基础设施差。本项目依照批准的《昆明市土地利用总体规划》、《昆明城市总体规划》、《西山区马街区控制性详细规划》、昆明市规划委员会批准的《昆明市西山区海口工业园区大营庄片区控制详细规划》及其他城市规划进行土地整理及市政配套，通过开发使该区域内土地熟化，具备市场供应条件。本项目通过社会资本加快白沙地片区的基础设施建设步伐，防治水土流失，改善人居住环境个投资环境，改善民生，加快实现城市化进程，是一项利在当代、功在千秋的公益性事业，可以为昆明建设引领中国面向西南开放的区域性国际性横市镇略目标作出贡献，同时也可以为全面落实国家扩大内需、促进增长、改善民生政策措施，积极应对金融危机。（1）扩大内需，保障民生，加快点中经济区发展的客观需要。突如其来的国际金融危机对我国的发展带来巨大挑战，国家正深入实施西部大开发、扩大内需、保民生、保增长等重大战略举措，加强基础设施和生态环境建设是西部大开发的重点。在新出台的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确指出加快点中经济区的发展，培育点钟为我国新的“经济增长极”已经上升为国家战略，而昆明无疑是推动滇中经济区发展的发动机。以昆明为核心的店中地区是国家加快发展、重点培育的新的经济增长极。本项目的开发不仅有利于完善西山区基础设施建设，有利于改善西山区和滇池的生态环境，可以带来良好的社会效益，而且对经济发展有很强的乘数效应，在一定程度上可以加快点中经济区的发展，符合国家加快转变发展方式促进滇中经济区大发展的总体战略。（2）昆明城市化发展加速的客观需要。作为云南省最大的城市，昆明市在云南省的政治、经济和文化建设中起着至关重要的作用，是云南省面向东南亚、南亚乃至西亚的“桥头堡”，加强基础设施建设，改善相对滞后公共服务，是振兴城市经济改善城市人居环境和经济环境的客观要求。现阶段，昆明城市化发展已经进入加速发展的关键时期，省委、省政府已经提出了建设“引领中国过面向西南开放的区域性国际城市”79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告这一战略项目标。本项目的建设在一定程度上可以满足昆明城市化加速发展，建设区域性国际城市的客观需求。（3）昆明落实桥头堡战略，打造区域性国际城市的客观需求。改革开放30多年，沿边开放日益迫切，加快沿边地区开放开发，加强国际通道、边境城市和口岸建设，构建我国全方位的对外开放格局已成为客观需求成为国家的战略需求，随着西部大开发战略的深入实施，我国改革开放已经进入新的历史时期。在2011年5月6日，国务院出台了《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》，对云南省全面建设面向西南开放重要桥头堡具有标志性意义。作为云南的省会城市，昆明区位条件优越，是我国面向东南亚、南亚的战略枢纽。昆明作为中国参与大湄公河流域次区域经济合作的桥头堡，现已经提出并开始实施建设“引领中国面向西南开放的区域性国际城市”的战略构想。现在，中缅油气管道已经破土动工，连接西南进出境国际铁路的枢纽工程正加紧建设，我国第四大门户机场蓄势待发，四条地铁线路齐头挺进，昆明正以一个崭新的姿态在我国的大西南悄然崛起。本项目的建设有利于完善滇池周边的基础设施体系，有利于改善生态环境和人居环境，有利于改善和提升城市形象，成为昆明西大门上展示昆明新形象的“新窗口”，为昆明打造区域性国际城市做出应有的贡献。（4）真贯彻落实国家相关产业政策的客观需要。根据国家发改委新近发布的《产业结构调整指导目录(2011年本)》，鼓励类第二十二项“城市基础设施”，第8条“城镇地下管道共同沟建设”、第9条“城镇供排水管网工程”、供水水源及净水厂工程第12条“城市雨水收集利用工程”、第13条“城镇园林绿化及生态小区建设”。本项目是集生态植被保护、滇池治理、城中村及旧城改造、高尚居住社区、城市次商业中，城市次商业中心为--体的综合性城市运营开发项目。因此，从本质上来看，本项目属于基础设施工程，属于国家鼓励类产业，符合国家相关产业政策。（5）生态环境亟待改善的客观需求。云南省是我国的旅游大省，是国内外向往的旅游目的地，滇池是昆明旅游的一颗明珠，但其生态环境问题已经成为一块心病，其污染源主要来自昆明市。早在“九五云南省是我国的旅游大省，是国内外向往的旅游目的地，滇池是昆明旅游的一颗明珠，但其生态环境问题已经成为一块心病，其污染源主要来自昆明市。早在“九五”期间，滇池就被国家列为重点治理的“33211”工程，但至今仍然没有根本好转。2003年5月29日，云南省委、省政府提出昆明发展的战略构想，要用18年时问，以滇池的保护和生态建设为前提，建设以滇池为核心、“一湖四片”和“一湖四环”的现代新昆明。滇池生态环境治理客观上需要上游地带加强生态环境保护、恢复和建设，本项目生态环境整治方面投入很大，可以很大程度上防治水土流失和污水产生，是有利于改善滇池草海水质的重大工程，符合省委、省政府和市委、市政府提出的治理滇池生态要求。（6）提高土地利用效率的客观需要.目前，土地已经成为限制昆明市发展的瓶颈，79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告加速土地流转进程，提高土地利用效率，建设集约紧凑型城市需要科学规划、统一规划、集中规划。一方面是土地的资源严重不足，另一方面却是有大面积土地在闲置、浪费。本项目开发建设是在科学规划指导下的一揽子土地开发整理计划，在对大营庄片区的大面积荒山、采空区进行开发整理，对废弃的采石场、矿山和裸露山地进行生态恢复和生态建设，为后续的开发建设铺平道路，有利于盘活土地，集约利用土地，为建设集约型紧凑城市做好扎实的基础工作。（7）统筹城乡发展的客观需要。统筹城乡发展，推进城乡一体化是我国当前和今后相当长的一段时期内的重大战略决策，新出台的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》再次明确强调指出要“统筹城乡发展规划，促进城乡基础设施、公共服务、社会管理一体化”。2008年2月，昆明市委、市政府提出用5年的时间完成昆明建成区内336个城中村的重建改造的重大举措，也是一项统筹城乡发展，推进城乡一体化的艰巨历史任务。通过本项目的建设，可以尽快使海口大营庄片区达到进一步开发的要求，不仅可以满足城镇居民的居住和商业需求，也可以改善更多周边农民的居住环境和生活条件，同时还可以更多地吸纳劳动就业，促进农民增收，改善民生，推进城乡一体化进程。（8）大力加快旅游业发展的客观需要。现阶段，我国已经进入了休闲经济时代，旅游业的地位空前重要。我国旅游业正处于快速发展的上升期，国家已经出台了各项政策促进旅游业发展，旅游业将迎来新一轮发展高潮。云南是我国最早把旅游业作为支柱产业建设的省份，2004年省委、省政府首次召开了全省旅游产业发展大会，并下发了《中共云南省委、云南省人民政府关于进一步加快旅游产业发展的若干意见》和《云南旅游发展倍增计划(2004--2010年)》，制定了《云南省“十一五”旅游发展规划》，进一步加大了对云南旅游产业的发展指导和支持力度，全面推动了云南旅游支柱产业的建设进程。昆明作为连接中国和东南亚、南亚的重要枢纽，成为云南乃至整个东南亚、南亚地区的旅游集散地当仁不让。本项目的开发建设在很大程度上可以改善地方旅游环境和旅游基础设施，符合国家和地方的产业政策。（9）缓解财政压力过大的客观需要。根据昆明市的实际情况，市级财政保民生的资金压力很大，60％的县(市)区级财政也还只是一个吃饭财政，资金紧缺已成为制约昆明市城乡基础设施建设的制约因素，资金问题已成为制约加快推进城市化进程瓶颈问题。本项目拟通过社会资金来完成开发建设，就是通过是社会资金参与土地一级开发整理的具体实践，多渠道筹措资金，在很大程度上可以解决地方政府无力承担大规模基础设施建设的财政困难。1.2项目概况1.2.1项目建设区的基本概况79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告本项目建设区位于昆明市主城区西南部的西山区与滇池草海相距很近。昆明是云南的省会，全省的政治、经济、文化、科技教育和交通中心，是我国著名的国家级历史文化名城和优秀旅游城市，中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽。因夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，成为享誉中外的“春城”。据统计，2009年昆明市地区生产总值达1837.5亿元，其中：第一产业实现增加值114.9亿元，比上年增长5.8％；第二产业实现824.6亿元，比上年增长12.9％；第三产业实现898．96亿元，比上年增长13.7％。三次产业结构为6.3:44．9:48.8。人均生产总值达到29355元。城镇居民人均可支配收入16500元，扣除价格因素后实际增长13.3％；人均消费性支出9953.52元，扣除价格因素后实际增长8.0％。农村居民人均纯收入5080元，扣除价格因素后实际增长8.1％。云南是旅游大省，昆明为云南最重要的旅游集散地。2009年全年接待国内外旅游者3080万人次，占全省的25.6％；旅游总收入221亿元，占全省的28％；限额以上住宿和餐饮业企业212家，占全省的42％。昆明市先后荣获“联合国宜居生态城市”、“中国最具软实力城市”、“中国十佳投资创业城市”、“中国最佳休闲宜居绿色生态城市”、“中国最具幸福感城市”等多项称号。西山区2009年地区生产总值210.97亿元，比上年增长12.7％，人均GDP达到29600元。农民人均纯收入达7312元，增长9.6％；城镇居民人均可支配收入达17000元，同比增长3l％。地方财政总收入完成35.769亿元，全社会固定资产投资总额达192.5亿元，比上年增长49.2％，社会消费品零售总额达133亿元，区域经济实力显著增强，社会事业稳步发展。西山区为了更好地发展地方经济，进一步完善城市功能，努力提升城市形象，着力推进民生改善，西山区人民政府专门成立了西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发工作指挥部，并且通过公开招标与海南正和集团股份有限公司签署了《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理协议》，负责西山区海口工业园区大营庄片区的土地一级开发整理工作。1.2.2项目建设规模及主要内容根据估算，本项目土地整理开发面积2374亩，是大营庄片区基础设施和生态环境整治建设的一揽子计划，建设内容较多，规模较大。项目建设内容是昆明市大营庄地片区的基础设施建设和改造，具体包括场地平整、植被恢复、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、通信管道工程、控规要求配建的公共服务设施(79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告如体育设施、农贸市场、公厕、垃圾转运站等)。1.2.3项目建设厂址及建设条件该项目建设场址位于昆明市西山区，地处滇池出水口，沿螳螂川沿岸，新老安晋公路两侧呈带壮布局。安晋公路和南环铁路贯穿境内，有小海口、白塔村、海口3个火车站，并配有两个相应的货运站台，北与高海公路和滇缅公路相连。2009年11月，项目区的土地收储工作已经完成，昆明市土地矿产储备管理办公室与西山区人民政府签订《大营庄片区土地一级开发委托合同》；2010年8月，西山区人民政府通过公开招标的方式，与海南正和实业股份有限公司签署《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理合作协议》，根据协议，西山区人民政府已经正式将西山区2374亩土地移交给海南正和实业集团股份有限公司在昆明成立的云南正和实业有限公司，负责该片区约一级开发整理工作，项目建设期限为两年。1.2.4项目投资估算与资金筹措项目总投资为19.05425亿元，其中：工程直接费用为18.184230亿元，建设期贷款利息8700.20万元。建设所需资金由区政府融资、银行贷款解决。建设模式采用“建设一移交”的模式，即BT模式。项目贷款用于土地整理、生态恢复、基础设施建设和公共服务配套建设，项目完成后可以极大改善当地人居环境和投资环境，扩大吸引力，借款偿还期为3年，其中建设期为2年。1.2.5项目效益与还贷能力项目建设期为2年，目标是在2012年12月30日完成项目区内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化、土地平整等市政基础设施及公共配套设施建设工作，工程质量达到国家验收标准并附有相关政府部门验收证明，办理涉及环保、滇保、水保、林业通讯、电力等相关行政审批手续，完成土地一级报建资料整理工作，完成工程结算。根据昆明市西山区人民政府与海南正和实业集团股份有限公司签署的《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理合作协议》第十条内容“乙方作为项目的投资主体，按审计部门审定的工程造价的8％计提投资回报率。乙方投资回报根据项目实施进度按年度计提”。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告海南正和实业集团股份有限公司可以通过大营庄片区的土地一级开发获得回报。项目所在的大营庄片区属于昆明主城区的重要组成部分，是举世闻名的滇池的视觉景观区，昆明市的西大门，区位条件优越，生态功能重要性日益突显，具备打造高品质生活社区和商务旅游区的绝好条件。开发整理和熟化后的升值潜力很大。昆明市西山区人大常委会西人字(2010]30号文件《关于批准西山区人民政府对大营庄片区开发整理项目还款的决定》已经明确了对海南正和实业集团股份有限公司还款的方式和时问约定，西山区人民政府已经向公司出具了《还款承诺函》(2010年8月26日)。根据昆明市规划局，通过本项目进行的土地一级开发整理可以使土地熟化，达到大规模建设的基本要求，将开发整理出居住用地1758.45亩，其中一类居住用地481.17亩，二类居住用地67.33公顷；公共设施用地228.04亩，其中商业金融业用地199.11亩，教育用地28.93亩。可以整理出市场价值较高的居住用地和商业金融用地的面积可达1957.56亩。如果参考昆明市新近制定基准地价标准，西山区大营庄区土地熟化后的价值为47.4亿元，远超出本项目开发整理的投资，本区基础设施和人居环境得到很大改善的同时还可以得到一定的利润，扩大本区改善民生和投资公益事业发展的能力；如果按照昆明市招拍挂的土地出让价格来计算，则更要远高于土地局规定的基准地价，暂取500万元／亩的保守价格计，本项目熟化整理出的1957.56亩住宅用地、商业金融用地的市场价值将达到108亿元(具体请参阅本报告的第12章)。总之，从目前昆明市经济发展趋势和土地市场供需情况来看，该地的土地增值空间很大，归还一级开发整理所需的贷款绰绰有余。1.3研究结论西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理符合国家深入开展西部大开发、着力改善民生设施的大政方针，符合统筹城乡发展的根本要求，符合国家着力扩大内需的大民生政策，符合国家大力鼓励和支持推动城市基础设施建设的产业政策，符合云南省政府、昆明市以及西山区未来经济社会发展的目标，社会效益、经济效益和生态效益显著，技术上可行，财务上合理，社会文化环境适应，还贷能力强，项目建设具有很强的可行性。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第二章项目区现状和建设条件2.1区域基本情况一．位置和范围昆明海口工业园区是云南省政府确定的省级重点工业园区，位于云南省昆明市西山区海口镇，总体规划面积为32.34平方公里，分为老区与新区两个部分，目前正在建设的新区规划面积为6.79平方公里。园区距昆明主城40余公里，东临风光秀丽的“高原明珠”—滇池，南接昆明晋宁县，西连昆明安宁市，是云南省工业发源地之一。聚集了中央直属及省、市、区属大中型企业64家，形成了一个以磷化工、机械、光学制造、水泥为主的老工业基地。是现代新昆明 “一湖四片”中昆明西城重要的工业片区和西山区工业经济发展的重要平台。     昆明海口工业园区具有较好的区位地理和资源优势：区域内磷资源丰富，品位高、储量大、易开采；工业基础雄厚，已初步形成了门类齐全的工业体系；安（宁）晋（宁）公路、高海高速公路、南环铁路和即将启动建设的新安（宁）晋（宁）高速公路贯穿境内，交通十分便利；中央、省、市属国有大中型企业集聚的光学、磷化工、机械加工等方面大批优秀专业技术人员为昆明海口工业园区建设提供智力支持；海口地区现有的生产、生活基础设施和社会资源以及相关配套优惠政策，将为园区建设者及企业投资者提供良好的创业、生活环境。  二．区位和交通条件昆明是云南省的政治、经济、文化、科技、教育和交通中心，区位条件非常优越，是我国与东南亚、南亚交流的重要窗口，在中国参与东盟合作、参与大湄公河次区域经济合作中意义重大。昆明市地处亚洲的地理中心位置，是云南省的中心城市，我国重要的商贸城市，也是我国面向东南亚、南亚开放的桥头堡。距中越边境400多公里，距中老、中缅边境800多公里。昆明距仰光的航空距离1316公里，距曼谷1330公里，距吉隆坡2500公里，距新加坡2880公里。昆明国际机场航空口岸是我国对外开放较早的五大航空口岸之一昆明国际机场航空口岸现已开通国内航线100多条省内航线9条和10多条国际及地区航线。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告随着社会经济的不断发展，云南与国家和地区的经济社会联系日益加强，公路、铁路、航空、水路四条国际大通道正在形成。中缅油气管道、连接昆明与仰光的中缅高速铁路正在筹备之中，近期内有望动工。东南亚走廊、东北亚走廊、南亚走廊、中亚至高加索走廊四大走廊的泛亚铁路网已经提上议事日程。泛亚铁路分为东线、中线、西线三条线，均从昆明出发，东线经河口穿过越南，中线经磨憨穿过老挝，西线经瑞丽穿过缅甸，最终到达新加坡。这三条线路在中国境内的部分均纳入了中国《中长期铁路网规划》(该规划于2004年经国务院审议通过)。根据规划，2020年前，泛亚高铁线路可建成通车。昆明正在建设全国最大的火车站，预计2012年连接河内、缅甸、老挝、以及泰国、印度的铁路修通后，昆明将是中国与印度这两个高速发展的经济体的一大枢纽，从昆明出发乘坐高铁直达印度洋和太平洋的梦想即将变成现实。三．气候条件昆明市依山傍水，气候宜人。虽然地处亚热带，但境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人，具有典型的温带气候特点，城区温度在0～29℃之间，年温差为全国最小，昆明四季温暖如春，全年温差较小。市区年平均气温在15℃左右，最热时月平均气温19℃左右，最冷时月平均气温8℃左右。这样的气候特征在全球少有，因此，昆明素以“春城”而享誉中外；全年降水量在时间分布上，明显地分为干、湿两季，年均降水约1000毫米；5～10月为雨季，降水量占全年的85％左右；11月至次年4月为干季，降水量仅占全年的15％左右。年均日照2250小时左右，无霜期240天以上。鲜花常年开放，草木四季常青，是著名的“春城”、“花城”，是休闲、旅游、度假、居住的理想之地。四．地形地貌昆明地处云贵高原，高原是基本地貌形态。总体地形北部高，南部低，由北向南呈阶梯状逐渐降低。三面环山，南濒滇池，地貌类型以山地丘陵为主，湖光山色交相辉映。市域中部隆起，东西两侧较低。大部分地区海拔在1500至2800米之间。城区坐落在滇池坝子，海拔189l米。据统计，全市土地面积达2lOl8平方公里，其中丘陵、山地面积13213平方公里，约占总面积的84％；平地面积20ll平方公里，约占总面积的12.9％；湖泊面积337平方公里，约占总面积的2.16％，其中滇池面积297平方公里，最大深度8米，是我国的第六大淡水湖。五．土壤和资源条件昆明全市范围是高原红壤地区，土壤主要有红壤、紫色土和水稻土三类，且比较适79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告宜种植稻谷、小麦、蚕豆、玉米等粮食作物；油菜、烤烟、蔬菜、花卉等经济作物和桃、梨、柑橘等经济林木。此外，市域内有林地面积34.76万公顷。昆明白然资源极其丰富。矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、钛、煤、石英砂、铝土、硅石等。其中以磷、盐、铜、钛矿最为丰富，磷矿储量约48亿吨，盐矿储量约138亿吨，居全国内陆盐矿第二位。六．人口和文化资源昆明是一个多民族汇集的城市，世居26个民族，形成聚居村或混居村街的有汉、彝、回、白、苗、哈尼、壮、傣、傈僳等民族。昆明市人口以汉族为主，占全市常住人口的86.52％。各少数民族人口占全市常住人口的13.48％。全市人口628万，人口密度294.76人／km²；市区常住人口320万，全市人口平均预期寿命76岁。昆明市是云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市(仅次于成都、重庆、西安)。在长期的生产生活中，各民族既相互影响，融会贯通，同时又保持各自的民族传统，延续着许多独特的生活方式、民俗习惯和文化艺术，历史文化资源丰富多彩。昆明成为云南最重要的旅游集散地，我国著名的旅游城市。西山区常住人口71.5万人(2009年)，户籍人口49.45万人；在户籍人口中，城镇人口39.01万人，占8.88％，农村人口lO.44万人，占21％；百岁以上老人16人，九十岁以上老人589人，人民生活幸福安康。全区有26个民族，其中汉族占81.2％，少数民族18.8％。少数民族中以彝族人口最多，为2.89万人，其次为白族1.84万人，回族1.39万人，苗族O.18万人，分别占少数民族人口的31.2％、19.8％、15％和2％。马街街道办事处辖区面积27.96kin2，总人口14万人，流动人口9万人，户籍人口4.89万人。在户籍人口中，城镇人口3.75万人，占76.7％，农村人口1.14万人，占23.3％，九十岁以上老人超过70人。七．经济发展前景广阔2009年，昆明市的地区生产总值(GDP)1837.46亿元，人均产值达到28894元；三次产业结构进一步优化，由2005年的7.3：45.5：47.2调整为6.5：46.1：47.4；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别14482元和5080元，年均实际增长13.2％和8.1％；全社会固定资产投资2160亿元，年均增长30.8％，累计超过6000亿元。西山区2009年实现地区生产总值210.7亿元，比上年增长12.8％；第一、二、三产业的三次产业结构比为1.4：29.3：69.3。城镇居民可支配收入1.72万元，比上年增长32.3％，农民人均纯收入731l元，比上年增长9.679 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告％；全年实现社会消费品总额130.09亿元，比上年增长20％。、作为旅游资源丰富的历史文化名城和云南的省会城市，昆明市具有很强的旅游吸引力和旅游集散功能，昆明旅游发展非常活跃，旅游经济迅速成长。1999～2009年，昆明市国际游客接待量由54.92万人次上升到77.83万人次，国内游客接待量由1150万人次上升到3037.19万人次，旅游总收入由117.85亿元上升到226.34亿元。旅游业发展前景非常广阔。西山区2009年全区共接待游客451.04万人次，实现营业收入27266.56万元，税收983.55万元。2.2项目区概况本项目位于昆明市西山区海口镇，总体规划面积为32.34平方公里，分为老区与新区两个部分，目前正在建设的新区规划面积为6.79平方公里。园区距昆明主城40余公里，东临风光秀丽的“高原明珠”—滇池，南接昆明晋宁县，西连昆明安宁市，是云南省工业发源地之一。聚集了中央直属及省、市、区属大中型企业64家，形成了一个以磷化工、机械、光学制造、水泥为主的老工业基地。是现代新昆明 “一湖四片”中昆明西城重要的工业片区和西山区工业经济发展的重要平台。2.3建设条件分析 2.3.1上位规划的建设要求一、昆明城市总体规划的要求以昆明为核心城市的滇池流域是滇中经济区的核心地带，也是云南经济社会发展最快、经济活动最活跃的地区。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出要加快滇中经济区的发展，培育新的经济增长极，滇中经济区的发展已经上升为国家战略，为把昆明建设成“引领中国面向西南开放的区域性国际城市”提供了难得的历史机遇。在《昆明城市总体规划(2008—2020)》中，确定昆明城市性质为“中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，国家级历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市，西部地区重要的中心城市之一，云南省省会”。规划以昆明中心城区为核心，以楚雄一昆明一红河、曲靖一昆明一玉溪、禄劝一富民一安宁一晋宁、东川一寻甸一嵩明一宜良、寻甸一禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。规划城市发展总体目标是实现区域与城乡统筹发展，产业调整优化的目标，市域发展空问格局得到完善，山水园林与旅游城市特色显现；城市功能配套完善，集聚辐射能力增强；生态环境建设成效明显，投资环境进一步改善；社会保障和社会救助体系较为健全，城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。本项目所在地位于主城区的西部边缘的滇池景观带上，加快本区的土地整理、植被恢复和基础设施建设步伐，符合昆明城市总体规划，是落实规划和加快统筹城乡发展的客观要求。二、西山区发展战略西山区提出要引进大项目，形成大产业，带动大发展的发展战略。全区上下正在千方百计的培育、扶持和引进新的经济增长点，凸现三、二、一的产业结构发展布局。现在，西山区正在加快经济发展方式转变，优化和调整产业结构，不断完善基础设施建设，积极参与滇池综合治理，着力推进生态文明社会建设，全面推进全区经济社会跨越式发展，全面建设和谐社会和小康社会。本项目开展的土地一级开发整理，有利于改善西山区马街片区的人居环境和投资环境，有利于加块推进西山区“退二进三”大力发展现代休闲旅游、商贸物流和其他现代服务业发展的步伐，是西山区创新工作模式引入社会资本参与城市建设的重大举措，符合西山区“立足经营城市，打造品质西山”的发展要求，工程建设可以做到基础设施建设、生态环境改善、旅游景观建设以及民生事业的高度统一，在很大定程度上可以促进整个西山区的民生事业发展。三、海口工业园区的发展战略近年来，海口实施“工业向园区集中、园区向西部转移”的发展战略，园区经济步入良性发展轨道，形成了海口高新区、海口综合保税区，以及药谷、海马汽车、狮子岭、云龙、文化创意产业园等园区的“两区多园”的产业发展新格局。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告今年上半年，海口高新区管委会采取多种招商方式加大招商引资力度，提高了园区建设发展速度。目前，海口高新区的药谷、狮子岭、云龙等工业园内的三叶制药、皇隆制药、中化联合、红塔卷烟和共享钢结构等项目已开工，华森实业、合瑞制药和寿南山制药等项目即将投产。同样，目前在海口综合保税区内，海南汉能一期250兆瓦薄膜太阳能电池生产项目也正在抓紧建设，已完成投资12亿元，计划年底投产。此外，不少商家也纷纷向海口综合保税区表达了合作意向，目前，该区正在洽谈或建设的项目已有10多个。据悉，目前海口已全面启动海马工业园三期、药谷二期南片区、狮子岭二期、美安工业园、创意产业园二期建设的前期工作，而随着这些新建或扩建园区的建设，海口“两区多园”的产业集聚效应将日渐增强，必将全面提升海口产业竞争力。四、大营庄片区控制性规划在昆明城市总体规划、西山区总体规划等上位规划的指导下，西山区人民政府制定了《昆明西山区海口工业园区大营庄片区控制性详细规划》，提出了将大营庄片区的功能定位和建设目标。功能主要以高品质居住，城市生态公园为主。目标为以高品质、山水型、生态型、现代化的公园型主题社区及居住区，以21世纪的社会、经济、文化、环境和技术为设计依据，强调以人为本，以生态环境为主，尊重现有的地形地貌，发挥地区社会效益、经济效益与环境效益的统一，同时以人与自然共生、共创为原则，充分利用自然地形、地貌，创造一个布局合理、功能完善、环境优美、交通相对便捷的多功能，多层次的城市生态居住空间，塑造一个具有高品质、鲜明个性的城市特色公园型主题社区。2.3.2项目建设条件一、地形地貌条件和视觉控制要求从本区的建设条件上来看，首先应该注意两个问题，一是地形坡度的影响，一是滇池景观视线控制的要求。项目所在区地形地貌相当复杂。地块所存的区域多为石头山，高差起伏较大，达到250多米，部分地区坡度较大。难以改造为建设用地，且地块主要为喀斯特地貌，为地形改造实施增加了难度。片区中部为采石场，对整个山体及植被破坏较为严重，现状主要为荒地、草坡，也有部分农田，整体环境遭到人为破坏。西部地势较为平坦，地形、植被被采石严重破坏，而且由于前方山体遮挡，并不构成对景观视线的威胁，可以采取高层低密度的方式来提高环境质量和开发成本平衡，属于适宜建设区。二、基础设施条件从现状来看，区内基础设施建设滞后，有待于进一步建设完善。受地形的影响，建设工程量较大，有巨大的土石方需要平衡，基本的道路、水电热全部需要重新建设，这必将极大的增加建设的开发成本。周边虽然有城市干道通过，只能沿着区块一侧进行疏散。对外联系通道单一；内部则依托支路联系各区域，内部道路为水泥路、土79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告路，等级低，不成系统。现状内部道路坡度较大，达不到有关道路设计标准的要求，对新建道路来说也增加了不少难题。三、生态环境条件地块中有很大一部分区域的植被已经被区内的菜市场开采的满目疮痍，生态环境受到严重破坏，视觉效果和景观效果也已受到严重影响，尤其是面向滇池和城市区的山坡地带，需要在生态环境恢复和建设的同时加强对这些地区控制，生态环境保护、恢复和建设的南大较大、任务较重。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第三章市场分析3.1宏观经济分析改革开放以来，中国经济社会得到突飞猛进的发展，成为引领世界经济发展的火车头，国内生产总值已经跃居世界前列。经济结构调整步伐加快，产业结构优化升级取得积极进展，节能减排和生态环境保护扎实推进，控制温室气体排放取得积极成效，各具特色的区域发展格局初步形成。人民生活明显改善，就业规模持续扩大，城乡居民收入增长是改革开放以来最快的时期之一，各级各类教育快速发展，社会保障体系逐步健全。作为云南省的省会城市，2009年，昆明市的地区生产总值(GDP)1837.46亿元，人均产值达到28894元，按年均人民币汇率折算为4230美元，意味着全市人均国内生产总值已经超过了4000美元。根据国际经验，2000美元是“经济起飞阶段”到“加速成长阶段”的转折点，而人均GDP接近4000美元则意味着跨入中等收入国家水平的门槛，住房、汽车等消费品开始进入普及阶段。经济收入水平的提高，尤其是城镇居民收入水平的提高将会刺激对改善生活特别是改善居住条件的需求，进一步推动房地产市场活跃。随着经济全球化合区域经济一体化的深入发展，中国与东盟的双边经济合作和大湄公河次区域合作进入实质性阶段，在这一合作中云南特别是昆明将扮演至关重要的角色。为了加快对外开放，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出要“把云南建成向西南开放的重要桥头堡，不断提升沿边地区对外开放的水平”，要加快培育滇中经济增长极。特别是，在20儿年5月6日，国务院专门出台了《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》，成为云南省在今后一段时期内经济社会发展和扩大对外开放的纲领性文件，为昆明市实现跨越式发展和建设区域性国际大都市提供了前所未有的机遇。四季如春的昆明以其优越的气候条件和良好的居住环境，正在吸引着更多的省内外和国内外人士到昆明置业。3.2城市化发展分析从世界范围来看，城市化发展是历史的必然。18世纪始于英国的工业革命导致了城市化的迅猛发展，尤其是在2079 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告世纪中期以后，城市化浪潮开始席卷全球，成为推动世界社会经济发展的重要力量。城市文明达到了前所未有的高度。根据世界银行公布的数据，1960年，世界城市化水平为32.8％；1983年，世界城市化水平超过40％，达到40.2％；2000年，世界城市化水平已经达到46.7％；到2009年，世界城市化水平已经超过50％，达到50.3％，即全世界已经有超过半数的人口居住在城市(图1)。世界发达国家的城市化水平在1960年达到60.99％，1980年达70.12％，2009年达77.29％，其中，英、美等国的城市化水平已经超过80％。毫无疑问，人类在2l世纪已经步入了真正的城市化的世纪。改革开放以来，中国城市化发展非常迅速。据国家统计局公布的资料显示，1978年城镇化率为17.92％；1996年突破30％，达到30.48％；2003年突破40％，达到40.53％；2009年为46.59％，接近世界平均水平。作为世界上最大的发展中国家，中国的城市化势必会对世界发展进程产生深远的影响。我国城市化发展进入了一个前所未有的关键时期。昆明城市发展有也得到很大的发展，城市人口由1980年得80万人增长到目前的300万人。特别是近十年来，昆明市城市化发展更为迅速，从1998年到2008年，城市化率由38.6％增加到59.1％，年均增长两个百分点，建成区面积也在飞速扩展，由143.1km²增加到249km²。根据新批准的《昆明城市总体规划(2008—2020)》中，规划到2020年，昆明市人口控制在850万人，基础设施建设要按1000万人校核，这意味着在未来的十年内，昆明市的每年要新增15万人。中心城区人口在2020年内，规划建成区城市人口规模不超过洁净水和土地两项资源的限制，即不应超过450万人，到规划期末城镇人口达430万人，建成区用地控制在430平方千米。昆明城市化进程的加快将进一步拓展昆明市房地产业的发展空间。作和大湄公河次区域合作进入实质性阶段，在这一合作中云南特别是昆明将扮演至关重要的角色。为了加快对外开放，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出要“把云南建成向西南开放的重要桥头堡，不断提升沿边地区对外开放的水平”，要加快培育滇中经济增长极。特别是，在20儿年5月6日，国务院专门出台了《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》，成为云南省在今后一段时期内经济社会发展和扩大对外开放的纲领性文件，为昆明市实现跨越式发展和建设区域性国际大都市提供了前所未有的机遇。四季如春的昆明以其优越的气候条件和良好的居住环境，正在吸引着更多的省内外和国内外人士到昆明置业。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告3.3土地市场分析从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析：第一、土地供应总量将会进一步得到控制从供给方面看，国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以及国务院下发的《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》等文件，对城市各类开发区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将是城市土地增量供应出现较大的回落。从需求方面来看，由于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及《协议出让国有土地使用权规定》等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。第二、地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。第三、从政策空间来看，昆明市土地供给主要来自城中村改造随着昆明市城市化的飞速发展，昆明市的城市建设用地紧张问题更加突出。尤其是国家土地政策越来越严厉，昆明市解决城市化快速发展要求的城市建设用地需求，不得不另辟蹊径，从城市更新改造中做文章，从城中村重建改造入手，解决用地难题，集中成片的土地供给成为昆明市越来越稀缺的宝贵资源。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告本项目所在的昆明市西山区，是昆明市四大主城区之一，素有昆明西大门的美称。大营庄片区东邻滇池，西望森林公园，区位条件好，居住环境优越，周边基础设施和大市政配套基本完备，且土地集中连片、面积大，开发整理后将成为昆明市主城区弥足珍贵的土地供给资源，土地商业价值潜力大，富有增值空间。不仅如此，马街片区正在规划打造成现代新昆明的次商务中心，发展全省重要的商贸聚集区，房地产开发前景好。总之，西山区海口工业园区大营庄片区土地开发整理项目的市场前景非常乐观。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第四章建设内容和工程方案本项建设内容西山区土地平整、植被恢复；地块内道路、供水、供电、供气、排水、污水、中水、通信等市政基础设施、公共配套设施，以及控规要求配建的其他公共服务设施建设工作等。4.1土地整理、植被恢复工程1.土地整理和植被恢复原则1、土地整理和植被恢复的原则土地开发整理和植被恢复工作是一项复杂的系统工程，在本项目的实施过程中必须坚持以下原则：(1)因地制宜原则由于项目区地形较为复杂，荒地、废弃地、裸露山地多，生态建设难度较大，为了保证建设成效，就需要科学规划，因地制宜，适地适树，特别要选择抗性强，耐盐碱，乡土树种为主。根据现有条件宜林则林，宜灌则灌，宜草则草。(2)生态优先原则生态环境和人居环境改善是本项目土地整理和植被恢复工程的最终目标，在实施过程中必须坚持生态效益是优先考虑的原则，在保证和实现生态效益，改善区域生态环境和营造良好景观效果的前提下，争取实现经济利益的最大化。(3)结合产业发展原则土地整理和植被恢复工程与西山区提出的加快产业结构调整相结合，整治和开发出的土地主要用于发展现代旅游、商贸活动、房地产开发等方面，促进加快经济发展方式转变。(4)可持续发展原则植被恢复和生态环境建设是一项艰苦和长期的任务，因此在建设中一定要坚持可持续原则，应该在管护、抚育，防治病虫害和后续管理等方面持续不断投入，保证长久发挥生态效益和社会经济效益。2、土地整理和植被恢复工程设计方案(1)西山区马街白沙地片区现状地形较为复杂，采石场较多、山体资源破坏较为79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告严重，土地整理难度较大，同时开挖、回填的土石方工程量较大，并且部分地形需采边坡防护措施加固。据初步估算，建设场地挖填土方工程总计684.6万方，调换挖掘机挖土(四类土，装车运距35km)167.8万方、调人工挖土方(四类土，深度2米以内)18.6万方、换装载机装土(自卸汽车运土方，运距35km)18.6万方、换挖掘机挖碴(自卸汽车运石方，运距35kin)279.7万方、机械填土、碾压(内燃压路机)199.8万方。(2)植被恢复工程：结合现状情况，按照乔木+灌木+地被+草坪方法进行土地整理和植被恢复，通过土石方挖填、新建挡土墙、混凝土护壁等措施治理绿化面积181.36万平方米；种植乔木、灌木、地被植物3.66万平方米，修建防洪大沟1980米。4.2道路工程本次大营庄片区土地一级开发整理新建道路22千米，并配套相应雨、污检查井、路灯、交通标志牌等设施。1、采用标准、规范《城市道路设计规范》(GJJ37～90)；《公路路基设计规范》(JTGD30—2004)；《公路沥青路面设计规范》(JTJ014—97)；《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(cJJ44—91)；《道路交通标志和标线》(GB5768一1999)；《室外给水设计规范》(GBJ13—86)；《室外排水规范》(GBJ14—87)；《公路工程抗震设计规范》(JTJ013—95)；《公路路面基层施工技术规范》(JTJ034—2000)；各专业现行相关国家、行业、地方设计规范及相关资料。2、设计方案(1)路网交通项目区与红线为58米的城市一级丰干道春雨路相邻。按《昆明市西山区海口工业园区大营庄片区城市更新改造规划及片区一级土地开发部分修建性详细规划方案》，区内路网主要为“环+放射”的格局，自由舒展，有序的构成道路体系。规划道路类型有3种：分别为道路红线宽度25米79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告、双向四车道型，道路红线宽度15米、双向两车道型，道路红线宽度9米双向两车道型。白沙地东部相接的是城市主干道春雨里，片区出口有三个：一个接到地块的最北段，一个设在地块中部，一个规划在中部的上跨分离式立交桥。(2)横断面布置结合各条道路交通功能定位，合理分配道路横断面，形成白沙地区域主、次、支多层次分明交通，以提高白沙地片区路网的功效。按道路红线宽度设计不同的道路断面：25米道路断面：2×2.5m(人行道)+2×2.5m(绿化)+2×8.0m(普通机动车道)=25m。15米道路断面：2×3.5m(人行道)+2×4m(普通机动车道)=15m。9米道路断面：2×1.5m(人行道)+2×3.0m(普通机动车道)=9m。(3)路网纵断面方案1号路上山段进行展线以减小道路纵坡，道路红线宽度为25米和15米。l号路长约3600米，全线设置个5变坡点；道路最大纵坡8.00％，最小纵坡0.87％。2号路与1号路接口位置进行移动以克服交叉口纵坡大的问题；2号路穿变电站处线位进行调整；道路红线宽度为15米和25米。2号路长约1965米，全线设置个3变坡点；道路最大纵坡4.92％，最小纵坡2.02％。3号路上山段(现昆明电缆厂旁)结合外围路网变化进行调整和展线；3号路下山段(翠峰公园处)结合翠峰公园道路进行合并；道路红线宽度为25米和9米。3号路长约4539米，全线设置个14变坡点；道路最大纵坡10.99％，最小纵坡0.50％。5号路道路红线宽度为25米和15米。5号路长约442米，全线设置个l变坡点；道路最大纵坡3.41％，最小纵坡3.33％。6号路道路红线宽度为15米，长约324.米，全线设置个1变坡点；道路最大纵坡4.76％，最小纵坡2.90％。7号路上山段进行展线处理以克服高差；道路红线宽度为15米。7号路长约1315米，全线设置个3变坡点；道路最大纵坡8.9l％，最小纵坡0.28％。8号路道路红线宽度为15米，长约615米，全线设置个l变坡点；道路最大纵坡2.47％，最小纵坡0.61％。(4)道路主要技术指标1号路道路等级：城市次干道；设计车速：30km／h；道路宽度：25m、15m；路面类型：沥青混凝土柔性路面；最小平曲线半径：25m；最大纵坡：8.00％；最小纵坡：0.8779 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告％；设计轴载：BZZ-100；设计年限：15年；地震基本烈度：8度。2号路道路等级：城市支路；设计车速：20km／h；道路宽度：15m；路面类型：沥青混凝土柔性路面；最小平曲线半径：40m；最大纵坡：4.92％；最小纵坡：2.02％；设计轴载：BZZ-100；设计年限：15年；地震基本烈度：8度。3号路道路等级：城市次干道、城市支路；设计车速：20km／h、10km／h；道路宽度25m、9m；路面类型：沥青混凝土柔性路面；最小平曲线半径：12m；最大纵坡：10.99％；最小纵坡：0.50％；设计轴载：BZZ-100；设计年限：15年；地震基本烈度：8度。5号路道路等级：城市支路；设计车速：20km／h；道路宽度：15m；路面类型：沥青混凝土柔性路面；最小平曲线半径：60m；最大纵坡：3.41％；最小纵坡：3.33％；设计轴载：BZZ-100；设计年限：15年；地震基本烈度：8度。6号路道路等级：城市支路；设计车速：20km／h；道路宽度：15m；路面类型：沥青混凝土柔性路面；最小平曲线半径：140m；最大纵坡：4.76％；最小纵坡：2.90％；设计轴载：BZZ-100；设计年限：15年；地震基本烈度：8度。7号路道路等级：城市支路；设计车速：20km／h；道路宽度：15m；路面类型：沥青混凝土柔性路面；最小平曲线半径：25m；最大纵坡：8.91％；最小纵坡：0.28％；设计轴载：BZZ-100；设计年限：15年；地震烈度：8度。8号路道路等级：城市支路；设计车速：20km／h；道路宽度：15m；路面类型：沥青混凝土柔性路面；最小平曲线半径：100m；最大纵坡：2.47％；最小纵坡：0.61％；设计轴载：BZZ-100；设计年限：15年；地震烈度：8度。(5)标志、标线设计道路的标志、标线设计按照《道路交通标志和标线》(GB5768-1999)的规定进行设计。标志牌、板均采用标志架结构，标志牌、板面采用三级反光膜贴面，反面均采用本色。支承方式为悬臂式、F79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告式、单柱式，立柱、横梁采用钢管，表面均喷涂银灰色油漆防锈，基础采用C25混凝土。路面标线设车道分界线、路缘线和人行横道线。交通标线均采用白色路标漆制作，人行横道线采用标线和标示牌指示。(6)无障碍设计为方便残疾人行走，在人行道部分铺设专供盲人行走的导向盲道。在道路交叉口人行横道处设置缘石坡道，方便坐轮椅的残疾人通行。(7)道路绿化本项目道路在机动车道与非机动车道之间设绿化隔离带、人行道也进行绿化，通过绿化设计增加道路景观。4.3供电建设点工程根据《昆明西山区海口大营庄片区控制性详细规划》，大营庄片区规划总用地为289.88公顷，未来适宜人口规模在3万人左右。按照控制性规划所提供的用地性质、人口规模、产业结构、电力供应条件等因素，电力负荷采用分类指标法进行预测，预测白沙地片区每天的用电负荷为3万KW。本片区电源由昆明规划供电环网(500kV，双电源)接入。10kV电力电缆均采用管沟B×H=1.2m×1.0m入地敷设的方式布设于大营庄片区主次道路上，道路交叉口处可采用电缆套管直埋式。对于10kV供电系统的详细规划，从城市供电可靠性、建设供电系统经济性考虑，在域新建3座10kV开闭所，由10kV开闭所分配电源至10kV配电室，再供至用户。结合现场踏勘情况暂拟定10kV配电室位置。初步拟定建设3个开闭所，用于对10kV负荷电源进行分配管理，由开闭所引双电源至配电室，10kV配电室供电系统采用双电源供电，保证用户供电可靠性，依据规划文本信息，初步拟定15个配电室对片区供电。4.4给水工程1、现状现状来看，规划范围内无给水设施。规划范围周边的春雨路两侧敷设了DN300和DN500的市政给水管。但由于春雨路上的给水干管为城市干管的末端，且由于规划范围、与春雨路的高差较大，市政供水水压满足不了规划范围内的水压要求。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告《昆明西山区海口工业园区大营庄片区控制性详细规划》：由于大营庄片区的高差相对较大，在片区内采用分压供水较为经济，因此在设置加压泵站，将自来水加压后供给位置较高的高位水池后，再由给水管线供其它的地区。2、用水量根据《昆明城市总体规划修编(2008-2020))，2020年人均综合用水量标准为325L。／人·d，其中居民生活用水为125L／人·d，规划末期管网普及率为100％。管网漏失水量按照用水量的10％计(公共设施用地用水量不算在内)；未预见水量按用水量的10％计。根据规划区特点，用水量预测采用分类加和法来预测。计算得到最高日用水量为6217m³。该用水量不含道路、绿化及景观用水量，道路、绿化及景观用水量由二级开发中的各个地块内的再生水供给。3、水源规划范围内的用水接自春雨路上的市政给水管。4、给水系统布局外围市政给水经加压泵房加压后经给水管输送至规划范围内，规划范围内部的给水主干管网形成环状，以保证供水的可靠性。规划范围内给水主干管水压不小于0.28MPa，可满足六层直供水压要求。各个地块根据具体实施情况，合理选择建筑内部供水方式。建筑6层及以下采用市政管网直接供水，高于6层采用变频设备加压供水，生活水池可根据建筑内部单独设置或多栋建筑共用，设置于建筑地下室或绿地，不单独占地。消防用水取自给水系统，根据《建筑设计防火规范》，整个片区内同时发生火灾次数取2次，一次灭火水量取25L／S，连续供水2小时。5、给水设施规划由于春雨路上市政给水管的水压满足不了规划范围的水压要求，需在春雨路上设置加压泵站，加压泵站的位置设于春雨路北侧，原昆明市第三自来水厂处，规模400m。／h，占地面积1500m。。给水主管管径DN300～DN600，管道沿道路埋设，管道选用给水PE管，、路段上管顶覆土按≥0.7m控制。共安装管道39775米，配套闸门1141个。6、给水管道布置规划范围内的用水经加压泵站加压后沿规划1号路至规划范围，并与规划的2号路、3号路等道路的给水管连接成环状。每个地块不少于279 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告个接入口，建筑内给水管道成枝状布置。管道布置根据不同道路断面与道路平行单侧布置，路段上管顶最小覆土深度按0.7米控制，道路交叉口处根据排水管控制标高及综合考虑各管线竖向要求而定。各个地块引入管设置倒流防止器。4.5排水及雨水工程1、现状规划范围内无排水设施，规划范围内的大气降雨主要靠地表下渗及地表径流自然排放。在规划范围外的春雨路北侧已敷设了d800的污水管和d900的雨水管。规划范围周边分布着卖菜沟、污水沟、干尾沟三条水系。2、排水体制的确定按照《昆明城市排水工程专项规划(1996—2010)》中所确定的排水体制，为根本上减少对滇池的污染，保证滇池水资源平衡及水资源的优化配置，大营庄片区排水按“完全分流制”排水体制排放，同时按《昆明城市排水工程专项规划(2005—2020)》相关规定，规划建成区内雨水管渠设计重现期为1年。3、径流系数的确定径流系数取值主要根据下垫面情况(如各种屋面、混凝土和沥青路面取0.9；大块石铺砌路面和沥青表面处理的碎石路面取0.6：级配碎石路面取0.45；干砌砖石和碎石路面取O.4；非铺砌土地面取0.30；公园或绿地取0.15)按面积进行加权计算，经过计算区域内综合径流系数为0.6。4、雨水系统及管道敷设雨水系统及管道敷设：雨水系统布置及管道敷设按毛细管收集一干管一支管一主干渠四级收集排放。顺道路坡向，减少土方量、满足排水最小坡度要求、充分考虑现状雨水收集的原则来进行规划设计。由于该片区的道路纵坡较大，雨水管在纵坡>3％的路段均要设跌水井。在区内干道上，雨水最大管径为d800，最小管径为d600，管道选用给水PE管，该片区的雨水主要有二个出口。沿道路都接在春雨路的城市排水管道上。5、雨水检查井设置现场每隔20～50米设一个雨水检查井，井的大小根据场内区域雨水汇集量进行确定，盖板采用重型过车盖板。6、防洪沟设置79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告在大营庄片区的西侧和东侧分别设置一条2.0米×1.5米和1.5米×1.5米的防洪沟，以满足本次规划片区的防洪要求。7、供水方式白沙地片区规划的水源由春雨路给水管网保证，片区内采用环状管网供水，以保证供水的可靠性，给水主管管径DN300～DN600，管道沿道路埋设，管道选用给水PE管，路段上管顶覆土按≥0.7m控制。共安装管道39775米，配套闸门1141个。8、中水处理设施本次概算的白沙地片区划分为若干个小的区域，每个小区域内设置一套中水处理设施，安装中水处理设备18(套)项，处理后的污水作为绿化、道路浇洒之用。项目区污水按照“完全分流制”排水体系排放，安装管道21105米4.6通信管道、智能综合布线及综合管道工程现状春雨路北侧敷设有中国电信、中国联通、中国移动、市有线电视、省有线电视的通信管块。规划项目区范围内人口密度为1.9万人／km²，需在规划范围内设置一座邮政所，位于2号路与3号路相交处，建筑400m²，不单独占地。划范围内从春雨路通信主干管接入，规划范围内干道采用12孔通信管块入地敷设，支路采用8孔通信管块入地敷设。现场主管按12孔的电信管道埋设，电信话机数量为2.5万台，电信线路主要采用电信电缆管道单双侧入地敷设于片区主次道路上，电信管孔数主次按9～6孔电信管规划。道路交叉口处可采用电信电缆套管直埋式，竖向标高根据排水管控制标高及综合考虑各管线竖向要求而定，覆土按0.7～1.0m控制。管线在分支、拐弯处及直线段超过100m的中间，设孔井。保证小区内数字电视普及率10％，无线通讯覆盖率达l00％。敷设通信管道11995米，并配套相应通信设备。各类地下管线的建设，应结合路网规划，遵循先地下，后地上的原则，与各管线单位协调，统一规划，统一实施，尽可能在修筑道路的过程中将各种管线按规划位置一次敷设好，避免二次开挖，在暂时不建的地段应预埋各种管线或预留穿越位置，为下步实施创造必要条件。4.7燃气工程1、燃气现状79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告现状，春雨路南侧已敷设D426的燃气中压管，从该中压管上已敷设一条D219的燃气管至规划l号路起点处。2、用气量预测目前，昆明人工煤气居民用户年人均耗热定额约为1557MJ／年·人，预测到2010年逐步提高到l。Z00MJ／年·人。3、燃气设旅及管网(1)压力：采用中压B一低压两级系统，中压(0.4Mpa)供气，区域调压，低压(5000pa)入户。(2)管网：依托形成人工煤气丰干管网(DN4.00)，在其余道路上与主干管道系统连接，采用环状管网供气，以保证供气的可靠性。管道布置根据不同道路断面情况单、双侧布置于道路上，燃气管道管径为DN400～200，路段上管顶覆土按O.7～1.0m控制，道路交叉口处根据排水管控制标高及综合考虑各管线竖向要求而定。项目区安装燃气管道21105米。(3)燃气设施规划：根据城市规划进行建设，考虑在大营庄片区建设1座煤气综合大楼。4.8公共服务设施本地块按照国家和昆明市有关标准配置相应的公共配套设施，包括文化体育设施、市政公用设施、市场等。按照昆明市规划局的规划条件配建一座占地不小于5亩建筑面积不小于3000平方米标准化农贸市场，以销售农副产品和小商品为主；文化体育设施工程包括居民运动场、综合文化活动中心、居民健身设施、居民健身场馆等；市政公用设施包公共厕所、垃圾转运站等。本项目区致力于打造生态环境良好的生态社区，旅游是重点发展的产业之一。配建三座对外开放的符合国家一类标准的公厕。按照规划，本项目所在的区域将达到3万人的居住规模，按照人均日产垃圾1.2kg的标准计算，本项目区日产垃圾的数量将达到36吨／天，需配备垃圾转运站l座。垃圾转运站按占地0.5亩，建设面积100m²，应采取封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露，与周围建筑物的间隔不应小于5m。公共服务设施配套建设将在很大程度上解决项目区基础设施落后问题，对项目竣工后土地增值和满足民生需求来说具有重大意义。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第五章环境影响评价5.1环境保护标准依据《中华人民共和国环境保护法》、《云南省环境保护条例》等国家或地方有关法律法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受有关部门的监督管理，开发建设中采用的环境保护相关标准主要有：《中华人民共和国环境保护法》；《中华人民共和国环境影响评价法》；《建设项目环境保护管理条件》(国务院[1998]253号令)；《大气污染物综合排放标准》(GBl6297-1996)；《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)；《建筑施工场界噪声标准》(GBl2523-90)；《污水综合排放标准》(GB3838—-2002)；《污水排入城市下水道水质标准》(GJ3082-l999)；《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2006)；《开发建设项目水土保持方案管理办法》(水保(1994)513号)；《云南省环境保护条例》(1992年11月25日云南省七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准)；《滇池保护条例》(1988年3月25日云南省六届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)；《开发建设活动环境管理人员行为规范》。5.2现状环境质量状况5.2.1滇池流域环境质量现状项目所在的西山区位于滇池流域，生态环境保护难度。党中央、国务院高度重视和关心滇池治理工作，从“九五”开始就将滇池治理纳入国家“三河三湖”治理规划。“九五”期间完成投资25.3亿元；“十五”期间投资31.7亿元(含完成“九五”续建项目投资9.38亿元)；“十一五”期间计划投资183.3亿元。随着治理投资逐步升级，点源污染负荷增K势头已经扭转，滇池污染恶化的趋势得到遏制，但湖体富营养化治理效79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告果仍不尽人意，严重富营养化、生态系统被破坏的状况难以在短期内根本扭转。1、大气环境2009年全区二氧化硫的年平均值为0.043mg／m³，年平均浓度达二级标准。日平均值浓度范围为0.005-0.140mg／m³，日平均浓度达二级标准的达标率为100％；小时平均浓度达二级标准的达标率为100％。与上年相比二氧化硫污染明显下降。二氧化氮年平均值为0.04lmg／m³，年平均浓度达二级标准；日平均浓度达二级标准的达标率为100％；小时平均浓度达二级标准的达标率为100％。与上年相比二氧化氮污染略有上升。可吸入颗粒物(PMl0)年平均值为0.083mg／m³，年平均浓度达二级标准，日平均值浓度达标率为95.5％，与上年相比可吸入颗粒物污染有所上升。马街测点降尘年平均值为21.2吨／km²·月，超标1.65倍，705所测点降尘年平均值为19.2吨／km²·月，超标1.40倍；两个测点降尘年平均值为20.2吨／km²·月，超标1.52倍。与上年相比降尘污染有所上升。马街测点硫酸盐化速率年平均值为O.3lmg／100cm²碱片·日，超标0.24倍，705所测点硫酸盐化速率年平均值为0.46mg／100cm²碱片·日，超标0.84倍；两个测点硫酸盐化速率年平均值为0.38mg／100cm²。碱片·日，超标0.52倍。与上年相比硫酸盐化速率污染有所下降。降水pH值范围为6.45～8.38，全年未出现酸雨样品，降水pH均值为7.46，较2008年上升了0.16个pH值单位，降水中阴离子主要为硫酸根，阳离子主要为钙离子。2、水环境质量新运粮河、老运粮河接纳工业废水和生活废水，属严重污染级，超过其保护目标Ⅳ类水体功能的主要污染物为：NH3-N、.BOD5、C0DCr、T-P、挥发酚、Codman等，总体水质为劣V类水体。与上年相比，水质有所好转。乌龙河、船房河原主要接纳生活废水，自2009年7月开始主要受纳污水处理厂出水作为景观用水，属重污染级，超过其保护目标Ⅳ类水体功能的主要污染物为：NH3～N、BOD5、T-P、Coder、CODMn，总体水质为劣V类水体。西坝河主要接纳城市生活污水，自2009年5月开始截污后，2009年5一12月均为断流，属重污染级，超过其保护目标Ⅳ类水体功能的主要污染物为：NH3一N、BOD5、CODCr、T-P、CODMn，总体水质为劣V类水体。与上年相比，水质有所下降。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告王家堆渠原主要水源为昆明发电厂的外排冷却水，在该厂停运后主要收集沿线工业、生活废水，属重污染级，超过其保护目标Ⅳ类水体功能的主要污染物为：NH3-N、T-P、BOD5、CODCr、CODMn，总体水质为劣V类水体。与上年相比，水质有所下降。大观河主要接纳城市生活污水和城市污水处理厂外排水，属重污染级，超过其保护目标Ⅳ类水体功能的主要污染物为：NH3-N、T-P、CODCr、BOD5，总体水质为劣V类水体。与上年相比，水质有所好转。金家河主要接纳城市生活污水，属重污染级，超过其保护目标III类水体功能的主要污染物为：NH3-N、T-P、CODCr、BOD5、CODMn、石油类，总体水质为劣V类水体。螳螂川为滇池的出水口，2009年11一12月中滩闸断面断流，中滩闸断面综合污染指数为4.86，属轻污染级，超过其保护目标V类水体功能的主要污染物为CODCr、pH，总体水质为劣V类水体。3、声环境质量(1)城市区域环境噪声2009年西山区城市区域环境噪声平均等效声级范围为44.OdB(A)～72.8dB(A)，全年平均等效声级为55.8dB(A)，达到了GB3096-2008《城市区域环境噪声标准》中2类区昼问噪声标准的要求，较2008年平均等效声级上升了3.1dB(A)。主要噪声源依次为：生活噪声、交通噪声、建筑施工噪声、工业噪声。(2)交通噪声2009年西山区交通噪声，平均等效声级69.9dB(A)，到了GB3096—2008《城市区域环境噪声标准》中4类区昼问噪声标准的要求，较2008年下降了0.7dB(A)，为较好级。4、固体废物(1)生活固体废物西山区主要生活固体废物为城市牛活垃圾。2009年城市生活垃圾年产生量为21.3万吨，较2008年上升1.1万吨，垃圾清运率为100％。(2)工业固体废物西山区的工业固体废物主要来源于危险废物、冶炼废渣、粉煤灰、炉渣和一些其它废物等，2009年工业固体废物产生量为497.6l万吨，综合利用率为13.27％，处理率为86.73％，存储率为0％。综合利用较好的为冶炼废渣、炉渣、粉煤灰。项目建设区位于滇池西北侧山地边缘地带，除了被采石场破坏的LlJ体外，各地块山79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告体植被较好，自然景观良好，污染主要源自沥青厂、采石场、化工厂等工业污染，生活污染相对较少。随着“退二进三”步伐的加快，项目建设区内的工业污染将会得到遏制，但对施工过程中可能造成的污染不容忽视，对随着人口增加、旅游商贸活动的日益加剧导致的生活污染不能掉以轻心。5.3大营庄片区环境规划目标加快转变经济发展方式，保护生态环境，积极应对气候变化，走新型工业化道路和新型城镇化道路，实现可持续发展，已经成为我国经济社会发展的一项重大战略。为了充分调动各方面积极性，有利于积累对不同地区和行业分类指导的工作经验，进一步推动落实我国控制温室气体排放行动目标，国家已经确定了包括云南省在内的五省八市作为低碳省区和低碳城市发展试点。根据《西山区海口工业园区大营庄片区控制性详细规划》，对片区内现有的工业企业，特别是沥青厂、采石场等对环境破坏比较严重的厂矿，应结合城市产业结构调整，尽早搬迁以避免对区域造成长期污染。优化生态环境，建设一个高品质、山水型、生态型、现代化的公园型主题社区，建设人与环境有机融合的可持续发展社区。5.4本项目环境影响及环境保护措施5.4.1施工期环境影响及环境保护措施一、环境影响分析在建设期间，各项施工建设活动、运输将不可避免地产生粉尘、废气、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围环境产生一定的影响。主要污染物是作业粉尘、固体废弃物、施工人员废水、施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工粉尘和噪声最为突出。l、对环境空气影响分析建设施工期间，在土方的开挖和运输过程中产生大量粉尘，同时施工机械本身产生废气及烟尘，石料的采集、破碎、筛分产生粉尘等，这些对大气环境产生影响。施工中应加强管理，对运送散体物质的车辆应用篷布盖严，避免运输过程中产生粉尘污染；正在施工的道路应经常撒水，以达到降尘、抑尘的目的；沿线附近有少量居民区，混凝土的搅拌应远离居民区敏感点，并设于其下风向。2、对噪声环境的影响分析79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆。施工期间施工机械采用有减振消声装置的机械，避免在干扰居民休息的时间进行施工，同时调整施工作业时间及同时施工作业的施工机械数量，满足《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523-90)，施工期的噪声限值为：推土机、挖掘机、装载机：昼间75dB(A)，夜间55dB(A)；各种混凝土搅拌机、振捣棒、电锯；昼问70dB(A)，夜间55dB(A)。施工车辆，特别是重型运载车辆的运行路线和时间，应尽量避开噪声敏感区和敏感时段。文明施工，尤其在夜间，尽量减少机具和材料的撞击。表5.1本项目环境影响评估表影响程度影响类型评估环保措施有利影响彻底改善当地的卫生条件、出行条件、投资环境和生态环境，改善当地居民的生活条件和生活质量，促进城市经济发展。工程建设避免对地形、地貌进行破坏性改造。为保护整体环境不受破不利影响施工期间可能产生污水、污气、废弃物污染，工程垃圾破坏景观，工地粉尘造成扬沙，工程实施与自然景观不协调。坏，所以取弃土、砂、石场、沥青和砂土拌和场均应选择区外，合理安排施工时间，可逆影响施工期弃、取土场及开挖地段使植被及景观破坏。避开风沙天气。不可逆影响由项目建设所产生的征地拆迁问题的发生，对农民失去土地的影响，需要妥善安置。加强运输车辆管理，避免造成区内拥堵现象，防止近期影响施工期弃、取土场及开挖建设地段植被破坏，土地利用方式转变。乱开、乱停，加强施工期生活垃圾管理，集中处理。工远期影响对白沙地片区经济发展具有巨大拉动作用，对城镇建设和人居环境改善将产生长远影响。程垃圾均应集中拉到区外填埋。明显影响施工期沙尘、工程垃圾、噪声在一定程度上对生活和景观上会有影响。潜在影响基础设施建设对安置区的全面发展十分重要，并为白沙地片区的持续发展奠定坚实的物质基础条件。局部影响施工期和营运期改变局部生态环境，使局地小气候受到影响。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告二、环境保护措施1、施工工地周边应设置1.8m以上的硬质围墙或围挡，不得敞开式作业；采取洒水、覆盖等防尘措施，定期对围挡落尘进行清洗，保证施工工地周围环境整洁。2、对施工工地的出入口进行净化处理，并配备专门的清洗人员，车体和车轮带有泥土的车辆不得进入工地。3、施工工地出入口设立环境保护监督栏(牌)。其内容包括项目名称、建设单位、施工单位、施工工期、举报电话、防止扬尘污染现场监督员姓名及有关防尘措施等内容。4、建设施工过程中应使用商品混凝土和袋装白灰。建筑施工工程完工后，应在一个月内完成渣土清理和绿化、硬化防尘工作。5、建筑弃渣应及时清运，不能及时清运的，必须采取覆盖等防尘措施。对露天堆放的砂子、渣土、灰土等物料应进行围挡和覆盖，不得露天堆放。6、遇有4级以上(含4级)风力时，施工单位必须停止土方施工和拆迁施工，并做好覆盖工作。禁止露天焚烧垃圾、沥青、橡胶、塑料等严重污染空气环境的废弃物。加强运输车辆的扬尘污染控制，对散装货物(如建筑垃圾、砂子、渣土等)的运输车辆，应封盖严密，不得撒露，应与承运单位签订防治车辆运输遗撒、泄露责任书。7、合理规划施工时问，保证施工场地噪声符合国家标准。8、建筑垃圾和弃土，应运至市政部门指定地点处置。5.4.2建成期环境影响及环境保护措施一、环境影响分析项目建成后，道路对环境造成的污染影响很小，主要是运行车辆的噪声；植被恢复、荒坡绿化以及生态建设将在很大程度上改善当地的大气环境质量、水环境质量，对减弱噪声、涵养水源、改善景观也将起到很大作用；排水工程、中水工程的建设将大量减少直接排放的污染物量，对保护白沙地片区及其周边地区，尤其是对滇池草海水资源的改善将起到非常良好的效果。二、环境保护措施本项目植被恢复、荒坡绿化、中水工程、排水工程的建设都有利于环境保护，是造福子孙后代的公益事业，但项目建成后的环境保护工作也不能忽视，要坚持污染的源头控制的原则，防治污染对本地和周边地区的大气环境、水环境、声环境质量的控制，为滇池生态环境的治理做出应有的贡献。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告2、加强环卫管理项目区的植被恢复建设和景观减少将在生态环境改善方面起到很大作用，也将成为重要旅游吸引物，旅游开发过程中要加强环境卫生的管理，加强环境卫生基础设施建设和监督工作，加强节能减排的宣传教育工作，尽可能地减少污水的排放量。游客量要考虑环境容量和环境承载力的限制。3、加强环境绿化绿化对环境保护的作用突出表现在保护大气中氧气与二氧化碳的平衡；吸收有毒有害气体；滞留吸附粉尘：净化水质；减弱噪声；监测环境；有利于人体健康。绿化管理是一项经常性的、工作量较大的工作，植物能否成活、生长是否良好，关键问题是能否进行良好的管理。首要的一条是要有专职绿化人员，定期对植物进行施肥、修剪、杀虫及浇灌等工作；其次建立健全规章制度，包括必要的奖惩制度等。5.4环境影响基本结论总体来看，虽然在施工期问会对当地的环境产生一些影响，但本项目的建设将产生良好的外部效应，植被恢复、荒坡绿化以及生态公园等项目的建设将为建设区的生态环境良性健康发展奠定坚实的基础，同时也为滇池治理做出应有的贡献。本项工程建设的环境影响较小，不仅不会产生较大不良后果，而且通过工程措施和有效管理使不利影响最小化，将其影响程度降低在自然和社会环境可承受的限度以内。长远来看，本项目对环境的影响更是利大于弊，对马街片区、西山区乃至昆明市和整个滇池流域的城市生态环境的持续健康发展将会产生很大益处。因此，从环境保护的角度来看，本项目的建设不仅非常必要，而且具有很强的可行性。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第六章劳动安全和消防6.1劳动安全6.1.1安全依据《中华人民共和国安全生产法》；《中华人民共和国劳动保护法》；《中华人民共和国建筑法》；《中华人民共和国道路交通管理条例》；《中华人民共和国消防法》；《中华人民共和国森林防火条例》；《建设工程安全生产管理条例》；《安全生产许可证条例》；《建设工程质量管理条例》；《建筑安全生产监督管理规定》；《云南省建设工程质量管理条例》；《云南省建设工程安全监理实施细则》；《建设项目(工程)安全劳动卫生监察规定》；《旅游安全管理暂行办法》；《道路交通事故处理办法》；《云南省安全生产应急预案管理办法(暂行)》；《云南省建筑工程安全防护文明施工措施费用管理暂行办法》。6.1.2主要危险因素及危害程度分析在项目的建设以及投入使用的过程中存在着一定的危险因素及有害因素。施工过程中，必须以人为本，严格落实安全、质量监督措施，强化建设工程安全及质量监管，保证建筑工程和市政工程施工安全和质量。由于本项目建设的施工场地地形较为复杂，以喀斯特地貌为主，有些地段坡度较大，安全问题更应该给予特别关注，在施工过程中必须要做好工程地质灾害危险性评估，并按规定完善个人防护和防护网络措施。危险因素主要有机械伤害、电气伤害、火灾爆炸危险等，机械伤害主要有挤压、碰撞、撞击、接触(包括夹断、剪切、割伤和擦伤、卡住或缠住)79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告等。在建设施工过程中安装设备及使用设备过程中，由于使用不当或意外事故可能导致对机械安装使用人员的伤害。电气伤害包括触电事故、静电危害事故和电气系统故障危害事故伤害等；火灾隐患会直接影响人们的生命财产安全；建筑施工电焊作业中的各类危险伤害，如灼伤、中毒、窒息、触电等。有害因素主要有粉尘扬尘危害、沥青烟和工程机械设备尾气、工程机械设备噪声危害等，将会影响到施工人员和周边居民的身体健康；污水和垃圾的处理过程会产生有毒气体。另外，公路营运过程中的交通安全因素是应当特别关注的。6.1.2安全措施一、施工期劳动安全根据项目建设的相关法律、法规，在施工过程中必须坚持“安全第一，预防为主”以及“以人为本，科学管理”的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度并认真贯彻实施，提高安全意识，加强施工管理人员和施工作业安全教育和安全生产技能培训，让每个人牢固树立“安全生产无小事”的观念，全员参与安全生产管理，切实做到处处以人为本，从劳动保护角度管理好安全，向安全要效益，实现施工效益最大化的目标。二、交通事故应急措施根据《中华人民共和国道路交通管理条例》、《道路交通事故处理办法》等有关法规制定相应的交通事故应急措施。具体措施如下：1、在公路沿途适当地点设置交通事故报警点，配备消防和救护车辆。2、当交通事故发生后，交通警察以及消防救护人员应在第一时间内感到事故发生现场，对交通事故的伤者进行救护。3、事故车辆不能移动时，需在车后50m处设置警告标志，提醒其他车辆及时避让，以免发生连环追尾事故。4、保护车辆、货物，防止二次事故的发生，尤其注意易燃、易爆、有毒货物的泄漏和危险品的散失。5、保护现场，防止人为破坏，交通警察应及时对事故做出处理。6、发生交通事故而未造成人身伤亡或者当事人对事实、成因无争议的，可以即行撤离现场，恢复交通，自行协商处理损害赔偿事宜；不即行撤离现场的，应当迅速报告值勤的交通警察或者公安机关交通管理部门。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告7、道路养护人员应及时修复损毁的路段，保障道路通畅。6.1.3安全教育加强安全意识教育。安全警钟长鸣，就是让我们在生产过程中必须坚持“以人为本”，把生命看作是安全生产中的头等大事。加强安全意识教育，让每个人牢固树立“安全生产无小事”的观念，让安全生产成为自觉自愿的行动。加强安全生产制度建设。建立健全安全生产管理监督制度，并且着力开展隐患检查，用制度约束管理施工作业和安全生产管理人员，坚决遏制施工及项目运营过程中发生重大事故。加强安全生产技能培训。在施工过程中，对施工管理人员和作业人员要进行严格的生产技能和安全生产技能的培训，在生产过程中严格按规程，做到训练有素，制度作业，杜绝“违章指挥，违章操作，违反劳动纪律”“三违”行为发生，避免或杜绝由于操作不当导致的各种安全危害。加强全民道路安全教育。为防忠于未然，应做好安全教育工作，运用安全公益广告和户外教育设施等形式，对司机和农民以及道路施工人员进行安全理念的灌输，使其具有基本的安全意识和安全常识。6.2消防设施6.2.1消防队建立防火领导小组，统一指挥消防工作。志愿消防队是昆明消防的重要力量，目前，全市共组建农村志愿(义务)消防队1783支，组建率达100％，实现了每个乡镇都有志愿消防队，每个村委会都有义务消防队，是专业消防力量的重要补充。本项目的开发建设过程中组织一支专职消防队，负责项目区的火灾预警和消防工作。6.2.2消防设备在条件运行的情况下设置专用消防水网，为消防队配备必要的消防设备，在施工工地和工人生活点的建筑内悬挂灭火器，配备消防车辆和专用灭火系统。在具体的灭火设备配置中，应根据不同的消防对象选用不同的灭火系统和灭火剂，同时还要考虑灭火剂的效率及经济性，防止林区各种火灾的发生。6.2.3消防意识79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告在项目施工和运营过程中，坚持“以人为本、安全发展”的原则，加强消防意识的培养，防患于未然；明确消防安全责任制，健全消防监督管理制度，从制度上加强消防工作；加强应急救援工作，着力保障和改善民生，促进和谐社会建设。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第七章组织机构与工程管理7.1组织机构为了推动本项目的顺利实施，西山区人民政府专门成立了“西山区大营庄片区土地一级开发工作指挥部”。考虑到土地一级开发项目具有投资巨大、建设周期长、西山区政府财力有限等特点，开发工作指挥部将通过公开招投标方式在全国范围内引进有实力的公司，通过“建设一移交”(BT)模式进行开发建设，并监督项目的顺利实施。2010年8月16日，海南正和实业集团股份有限公司与昆明市西山区人民政府签署了西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理合作协议，负责大营庄片区的一级开发整理，根据协议，由海南正和实业集团股份有限公司出资在昆明市西山区成立一家注册资本不低于三千万元人民币的项目公司，作为项目法人运作大营庄片区土地一级开发整理工作。项目投资主体海南正和实业集团股份有限公司是一家上市公司，证券代码：600759。公司原名为海南侨联企业股份有限公司，成立于1984年8月，1992年12月4日，更名为“海南华侨投资股份有限公司”，1993年12月，公司建立规范化的股份制会计制度，同年10月批准公司为继续进行股份制试点的企业；公司股票于1996年10月8日在上海证券交易所上市交易；2008年海南华侨投资股份有限公司公司名称变更为“海南正和实业集团股份有限公司”，公司股票简称“正和l股份”，股票代码(600759)，股本总额增至938，551，974股，主营业务变更为商业房地产开发与经营，开始了危机之后的稳健经营和持续繁荣。截止2011年3月31日，公司资产总额为390411.275968万元，比上年度期末增长27.1％；负债总额132800.2万元，流动负债58912.06万元，销售商品收到的现金为50608.05万元。现任法定代表人为董事长林端。经营范围：高新技术项目及产品的投资、开发、生产与经营；能源基础产业投资、开发、经营、房地产、旅游资源、旅游产品开发、经营；建筑材料生产；房屋租赁服务；装饰装修工程；农副土特产品的销售；矿业投资开发经营(凡需行政许可的项目凭许可证经营)。主营业务：以商业地产经营为主的房地产开发经营。《正和集团2010年一2012年发展战略规划》明确了集团发展的战略目标：既在未来的三年内，正和集团将形成79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告“立足福建，拓展国内、扩张海外”的战略发展格局，成为以房地产为主业，多元化经营为辅助的，管理规范、经营稳健的现代化集团。2010年7月海南正和实业集团股份有限公司通过公开竞投竞得云南昆明西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发的土地整理工程，项目中标金额为人民币1，905，425，000元。该项目总用地2374亩，净用地1957.55亩。目前公司正积极有序的推进白沙地项目前期筹备工作及后期开发工作，进一步壮大资产规模，实现持续繁荣。项目执行者云南正和实业有限公司，是海南正和实业集团股份有限公司以现金方式投资人民币3000万元设立的一家全资子公司，于2010年9月7日正式成立，公司注册资金3000万元。公司的主要经营范围：项目投资以及对所投资项目进行管理；广告设计、代理、发布；组织文化艺术交流活动(不含演出)；农业技术的研究开发；建筑材料的销售；彩钢瓦的生产销售。公司设立董事会和监事会，成员三人，设董事长一名，董事长为公司法人代表。现任法定代表人为董事长游祖雄。公司设经理一名，由董事会决定聘任或解雇。公司设工程部、业务部、财务部等内部机构。本项目的_丰管单位为昆明市西山区人民政府，授权云南正和实业有限公司作为项目公司负责项目的融资、实施和贷款资金的偿还。7.2工程管理为确保项目建设的工程质量和建设期要求，应加强工程施工管理，严格执行招投标制、承包合同制及工程监理制度。(1)施工组织管理在项目经理的统一部署下，工程技术部负责编制项目招标文件，严格执行《中华人民共和国招标投标法》、《云南省建设工程监理招标投标实施办法(试行)》及《国家发展改革委办公厅印发<关于我委办理工程建设项目审批(核准)时核准招标内容的意见的通知>》，通过招标，选择有资格的工程承包单位，并组织有关人员进行培训，制定相应规章制度，协调各方面工程，为工程实施创造必要的条件。(2)严格执行工程监理制度建设单位应委托(或通过招标)有资格的工程质量监理机构，全面负责工程监理，并实行监理工程师负责制，以确保项目工程质量和建设工期要求。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告(3)项目融资和经营运作模式本项目采用的BT(Build—Transfer)项月融资模式，即建设一移交模式，项目建成后移交给政府。本项目道路基础设施工程实施后，投资环境得到很大程度的改善，大营庄片区土地资产将会得到增值，建设用地将以合理价格向社会进行公开招标或拍卖出让土地使用权，以获取收益；道路等基础设施建设投资由该区开发土地增值抵偿。西山区人民政府与海南正和实业股份有限公司已经签署了《西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理合作协议》，由海南正和实业股份有限公司承担土地一级开发整理，西山区人民政府出具了《还款承诺函》(2010年8月26日)，其中第二条明确承诺“根据审计机构对西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理的总投资额出具审计报告后的150日内，全额向贵公司支付该项目的全部投资款、利息、投资回报和管理费”。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第八章项目实施进度8.1建设进度安排8.1.1项目已完成工作(1)项目区的控制性详细规划工作。2007年9月，已经委托昆明市规划设计研究院完成《昆明西山区海口工业园区大营庄片区控制性详细规划设计方案》，为指导大营庄片区的科学开发、有序开发奠定了坚实的基础。(2)项目区的土地收储工作。大营庄片区土地收储工作自2006年开始，因涉及权属单位众多、历史遗留问题多、各种问题千头万绪，致使收储工作一度陷入停顿，直至2009年2月份才重新启动收储工作。在马街街道办事处与昆明市国土资源局西L11分局的紧密配合及努力下，征地协议已经于2009年11月签订完毕。(3)项目区土地一级开发的招投标工作。2010年8月26日，西山区人民政府与海南正和实业股份有限公司已经签署了《西山区大营庄片区土地一级开发整理合作协议》，由海南正和实业股份有限公司承担土地一级开发整理。(4)项目区的修建性详细规划工作。2011年1月4日完成设计单位招标，中标单位为昆明市规划设计院，开展项目区的修建性详细规划工作。(5)项目区的地质灾害危险性评估报告。2011年1月24日完成勘探单位招标，中标单位为云南地质勘探设计院，开展“西山区大营庄土地一级开发整理项目地质灾害危险性评估及压覆矿产资源调查”工作，调查正在进行中。(6)l标段、2标段的监理单位招标工作。2011年1月25目完成监理单位招标，中标单位：1标段为云南新迪建设咨询管理有限公司，2标段为昆明建设咨询监理公司。(7)工程造价咨询单位招标及工程概算。2011年2月26目完成造价咨询单位招标，中标单位为昆明理工大学设计研究院，现已经完成《昆明西山区海口工业园区大营庄片区土地整理、植被恢复、基础设施、翠峰生态公园建设项目投资概算》报告。8.1.2项目工作计划安排在前期准备工作，包括项目立项、可行性研究审批、征购土地等方面的工作已经完成的基础上，继续推进水文地形测量、工程地质勘探、修建性详细规划、场地及市政道路设计、施工单位招标等工作，争取在2011年8月底完成；施工前组织人员认真研究79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告施工图纸，详细进行施工现场斟踏，做好记录，需根据设计施工图进行初步定位，定位后申报监管及建设单位复核，检查，在确认无误后方可进行开工。施工前期准备工作，施工招投标工作、施工场地平整，初步设计资料的提供及初步设计及审批，施工图设计和材料询价、特殊材料、设备订货应于2011年10月底完成。工程施工、竣工验收及工程结算工作应于2012年12月30日完成。工程完工后进行严格的竣工验收，力争达到全优工程。在进度管理中，中标项目公司要建立相应的管理制度，建立计划执行台账和预警制度，建立每周或每两周一次的协调会制度，建立进度计划完成情况的讲评制度。工程安排参考进度见下表。表8.1工程进度表序号项目时间2011年2012年123456789l0lll2l23456789l0lll21项目立项及可研审批2征地、拆迁、勘测3初步设计及施工图设计4监理、施工、设备招标5土地整理、道路及基础设施、植被恢复、公共服务建设等7竣工验收8.2工程建设管理一、工程招投标本项目应按照国家有关法律法规，对项目的勘察、设计、施工、监理以及设备、材料等采购活动依法进行招标。对该项目的勘察、设计和建筑工程、安装工程、建设监理、设备采购将严格按照国79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告家、云南省、昆明市有关招投标规定确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请昆明市和西山区行政主管部门核准后严格遵照执行。拟进行委托招标，由具备招标资质的代理机构对该项目实行公开招标，以公开、公平、公正的市场经济行为选择条件优越单位进行项目建设，力争以全优的质量和最快的速度完成此项艰巨的任务。表8.2招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招项目全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标标方式备注勘察√√√设计√√√监理√√√土建√√√设备√√√材料√√√安装√√√二、工程实旅方案本工程具有开发强度大、面积广、综合性强、品质要求高、进度要求快、施工建设水平要求高等特点。因此，在工程实施过程中要未雨绸缪，精心组织，精心管理，保证既定目标的顺利实现。结合本工程的特点，为完成工程实施计划应采取下述措施：l、抓紧项目的前期准备工作，如可行性研究报告的审批、征地、材料询价、施工队伍及材料、设备商的考查等工作。2、做好设计的准备工作，准备好设计所需的基础资料，如工程地质勘探、地形测量的技术资料。3、做好施工的技术准备工作，引进必要的施工机械。同时，在施工中注意工种的配合，对某些可控制性工程在有条件的情况下应提前施工。力争高质量、快速度地完成工程的施工任务。三、质量保证1、工程质量目标施工队应按施工合同的范围和条件，保证完成规定的工程任务，信守合司，按时完工。质量合格率达到100％，优良率达到90％。2、质量保证措施（1）建立健全施工现场监理质量保证体系，坚持“质量第一”的指导思想，对质79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告量工作实施统一组织，统一指挥，统一管理，分工明确，各负其责。（2）施工过程中严格按照规范要求质量标准精心组织施工，加强质量信息反馈，作为必要检查和实践，按标准进行工程质量检验和评定。(3)施工过程中选择合格厂家加强进货检验，严格过程检验及最终检验，确保质量目标实现。(4)加强基础资料管理工作，单位工程完工后，及时编制竣工资料，作好工程收尾工作，保证工程及时竣工验收。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第九章社会评价9.1项目对社会影响分析9.1.1现状与问题从现状来看，西山区大营庄片区基础设施非常薄弱，荒山、采空区面积大，生态环境破坏严重，人居环境质量差，水土流失严重，公共基础设施配套不全，功能落后，整体景观较差，经济缺乏活力，内聚力较差，人口外迁，房屋空置，逐渐出现衰落迹象，土地开发不足，社会和经济功效没有得到充分发挥。昆明已经进入城市化快速发展的关键时期，现已提出建设区域性国际城市的战略目标，人地矛盾突出，土地供给不足成为制约城市化进程的瓶颈因素。9.1.2社会影响分析本项目的建设有助于防止水土流失，加强生态环境保护和植被恢复，完善西山区的基础设施，对于滇池治理和地方经济社会发展将产生较大影响。一、项目符合国家重大战略导向本项目的建设将完善西山区大营庄片区的基础设施，有利于改善当地的人居环境、生态环境和投资环境，促进城乡统筹发展，有利于扩内需、促增长、调结构和改善民生，符合国家积极应对国际金融危机和改善民生的大政方针。首先，把云南建设我国面向西南开放的战略桥头堡已经上升到国家战略，在这一战略的实施落实中，昆明将扮演重要角色。通过本项目的实施，有利于整治昆明市西大门地区的土地资源，优化资源配置，提高土地利用效率，有利于打造昆明市的新亮点、新窗口，是昆明贯彻落实国家发展战略的一项举措。其次，西部大开发战略是国家全面建设小康社会，促进各民族共同发展和富裕，保障边疆巩固和国家安全的重大战略举措，关系到全国经济社会发展的大局。国家正在深入实施西部大开发战略，滇中地区是国家加快发展，重点培育的新的经济增长极。本项目的开发是西山区全面贯彻落实西部大开发政策的重要举措。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第三，统筹城乡发展，推动城乡一体化是国家当前和今后一段时期的重大战略决策。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，充分发挥工业化、城镇化对发展现代农业、促进农民增收、加强农村基础设施和公共服务的辐射带动作用，夯实农业农村发展基础，加快现代农业发展步伐。第四，休闲经济时代已经到来，休闲旅游业将成为下一个席卷世界经济的浪潮。我国非常重视旅游业的发展，旅游产业正在进入国家战略体系，中国旅游业将迎来新一轮发展高潮，旅游业正处于快速发展的上升期。云南省是我国的旅游大省，最早把旅游作为战略性支柱产业培育。因此，加强西山区白沙地片区生态环境和基础设施建设，打造优美的人居环境，大力发展旅游业无疑符合国家和地方的产业政策和战略导向。二、对地区居民收入和生活质量的影响本项目以大营庄片区城镇基础设施建设为主，是公益性项目，项目建成后，能更好的改善大营庄片区路网结构，优化区域投资环境，提升大营庄片区的吸引力，促进区域招商引资步伐，旅游接待服务、旅游房地产、商贸活动等都将会得到发展。有力推动当地经济水平的提高，在很大程度上可以缩小大营庄片区城乡居民收入水平。居民居住、出行和就业条件将得到很大改善，获得经济收入的机会明显增多，城乡居民的生活水平和生活质量随之也会得到逐步提高。三、对地区居民就业的影响本项目建设和营运后，当地基础设施、生态环境和居住条件将得到大幅度改善，区域形象和旅游吸引力将得到很大程度的改善，集聚人口的能力将得以提高，伴随着旅游发展和居住人口的增多，当地的就业机会将会大大增多，就业结构自然就会开始发生很大转变，有利于尽快落实西山区政府提出“退二进三”发展战略，加快经济发展方式转变步伐。项目建设时的大量用工，可为当地居民提供临时就业机会。初步估计，项目工程管理、工程建设、旅游接待等对工程管理人员、建筑工人、导游、清洁工、司机等人员需求显著增加，可以直接增加就业机会1000人。总之，本项目的建设将在很大程度上促进就业，对就地完成城镇化和经济发展将具有重要意义，使得更多的当地居民能够更好地安居乐业，以往农民工奔波于城乡之问的两栖生活方式在很大程度上将得到转变，有利于城乡统筹发展，也有利于地方社会的和谐稳定。四、对地区文化教育和卫生状况的影响79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告项目的落实将会对区内的部分居民进行搬迁，项目已经有土地征用和搬迁成本预算，搬迁人口将从项目开发获得一定数额补偿。土地整理、植被恢复、基础设施配套等项目的建设将进一步完善城镇的基础设施，生态环境和卫生条件也会大幅度改善，这些因素都会促进地方文化、教育和卫生事业的发展。五、对社会服务容量和城市化进程的影响项目建设是对大营庄片区基础设施进一步完善和提高，项目建设极大地改善了项目区道路、排水等基础设施现状，将会明显提高大营庄片区相关服务业的社会服务容量，加速整个大营庄片区工业化和城市化发展的进程，提升城市道路和城市环境发展水平。道路建设项目效益是指道路使用者所获得的效益。本项目的效益包括运输费用节约效益、运输时间节约效益、减少拥挤的效益、提高交通安全的效益、提高运输质量的效益以及包装费用节约效益。由于项目建设改善了运输条件，可以通过实行散装运输、成组运输或集装箱运输，也可以提供其它运输方便条件，这将避免或减少包装材料费用，也相应增加社会经济效益。植被恢复和生态环境建设将改善城市的生态环境质量，改善城市人居环境，做到让生活更美好。污水工程、中水工程等排水系统的配套建设对大营庄片区生态环境可持续发展将有重大影响，可以防止水土流失和污水直接排放，为大营庄片区、草海乃至整个滇池流域的可持续发展做出重大贡献。总之，本项目的建设将进一步完善基础设施，提升人居环境质量，促进城镇化水平的提高，进而为社会主义城乡建设做出贡献。9.2项目与所在地互适性分析一、不同利益群体的态度大营庄片区内部交通条件比较落后，卫生条件差，道路工程、配套基础设施建设工程、植被恢复工程等项目已经得到地方群众和社会各界的普遍欢迎和广泛支持。项目建设将促进大营庄片区社会经济的快速发展，防止水土流失，改善生态环境，有利于滇池生态环境治理，各级地方政府均是受益者，对项目持积极的支持态度。二、当地组织机构的态度项目建设涉交通、旅游、环保等管理部门，这些组织机构对于项目建设都给予积极79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告的支持和配合。昆明市西山区政府对项目的开发建设十分重视，在各方面创造条件，给予大力支持，土地收储工作、移交、招拍挂工作正在紧锣密鼓地进行，为项目的开发打下了坚实的基础。三、当地社会文化条件无论是各级政府还是当地人民群众都积极支持项目的建设。项目所在地的社会环境、人文条件适应项目的建设和可持续发展。9.3社会风险分析项目建设单位在征地拆迁过程中，充分与地方政府协商，得到政府的大力支持；需要拆迁安置的居民属于利益受损者，但项目建设单位对他们的补偿和就业安排，既改善了住宿条件和就业条件，又提高了其收入水平，使其满意。项目建设符合国家城乡统筹和新农村建设的要求，与社会主义新农村建设相协调，不存在产生各种社会矛盾的因素。因此，项目可以顺利实施，社会风险极小。9.4社会评价结论项目建设对促进地方经济发展和生态环境改善有重要作用，有利于扩大就业和提高地方农民的收入，有利于改善人居环境，有利于加快城镇化速度和城乡一体化建设步伐。项目带来的负面影响，主要是占用部分土地，项目施工运营中对环境带来轻微的影响，但通过采取积极有效的措施可以得到妥善的解决。总之，项目建设可以进一步完善西山区大营庄片区的基础设施系统，防止水土流失，有利于人居环境和投资环境改善，扩大城市土地供给，在很大程度上解决制约昆明市城市化进程的建设用地不足的难题，促进本地区的社会、经济和文化的发展，将会给西山区乃至整个昆明市带来难以估量的社会效益。因此，项目所在地的社会环境和人文条件适应项目的建设与可持续发展，项目建设的社会风险很小，具有较强的可行性。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第十章投资估算10.1投资估算编制依据(一)行为准则类1.《工程造价咨询单位执业行为准则》；2.《造价工程师职业道德行为准则》；3.《中国注册会计师独立审核准则》；4.《中国注册会计师职业道德基本准则》；5.《云南省建设工程造价管理条例》等。(二)白沙地片区控制性详细规划昆明市规划设计研究院设计的《西山区海口工业园区大营庄片区控制性详细规划设计方案》及现场地形状况、资料、照片等。(三)土地整理及基础设施等工程计价依据土地整理及基础设施等工程计价的依据主要有：1.《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；2.《市政工程可行性研究投资估算编制办法》(建设部1996年)；3.《云南省建筑工程消耗量定额》；4.《云南省装饰工程消耗量定额》；5.《云南省安装工程消耗量定额》；6.《云南省市政工程消耗量定额》；7.《云南省绿化工程消耗量定额》；8.《云南省建设工程措施项目计价办法》；9.《云南省建设工程工程造价计价规则》；10.《云南省建设厅关于调整建安工程造价税金计算系数和工程定额测定费费率的通知》(2006)；11.《云南省建设厅关于调整2003版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知》(2007)；12.《云南省建设厅关于停止征收工程定额测定费有关事项的通知》《云南省建设工程工程量清单细目指南》(2008)；13.云南省建设工程材料及设备《价格信息》、《市场信息》2009年6／7月份；79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告14.建设方提供的相关资料；15.本报告编制单位掌握的有关资料；16.建设期利率按照中国人民银行公布的同期利息率考虑。(四)供电工程计价依据建设行政主管部门以及电力行业主管部门颁发的概(预)算编制办法、概(预)算定额以及建设期问由权威部门发布的设备、材料价格信息及相关配套文件等。1.《关于公布各地区工资性补贴的通知》(电定总造(2007)12号)；2.《关于输变电工程中设备和主要材料运杂费结算的补充通知》(云电建(2009】84号)；3.《关于云南电网工程执行2006年版预算编制与计算标准有关事项的通知》(云电建(2008)98号)；4.《关于发布云南电网建设工程概预算定额价格水平调整办法的通知》(云电定(2008)4号)；5.《关于10kV及以下建设工程预算编制与计算标准执行的通知》(云电建(2008)158号)；6.《关于输变电工程中设备和主要材料运杂费结算法的通知》(云电建(2008)130号)；7.《关于调整输变电工程概(预)算中砍伐林木和植被恢复》(云电建(2008)72号)；8.《关于使用(2006年版)装材价格有关问题处理意见的通知》(云电定(2008]5号)；9.《关于输变电工程概(预、结)算中生产准备费等项费用使用和管理要求的通知》(云电建(2007)237号)；10.《云南电网公司印发的关于公司投资建设的送变电工程不再计列省调、地调配合费用的通知》(云电建(2007)106号)；11.《关于云南电网工程建设预算编制与计算标准执行(2006年版)的通知》；12.《关于下发云南电网公司新建输变电工程生产现场安全设施标准化费用计取的规定的通知》(云电建(2007)105号)；13.《关于云南火电、送变电工程概预算执行2002年定额及取费标准的通知》(云79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告电集建[2002]189号)。(五)通信工程计价依据通讯工程计价按照2008年5月20日工信部发布的《通信建设工程概算、预算编制办法》及相关费用定额(工信部规(2008]75号)的要求进行：1.《通信建设工程概算、预算编制办法》；2.《通信建设工程费用定额》；3.《通信建设工程施工机械、仪器仪表台班定额》；4.《通信建设工程预算定额》；5.近期出台的其他相关文件。10.2投资估算编制范围土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发费用由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。根据协议，西山区大营庄片区土地一级开发整理项目投资主要包括：1.土地调查费、评估费、勘探费、测绘费、资料费、可行性研究费、设计费和经甲方认可的其他前期费用(包括协议生效前相关方为本项目支出的经审计的前期费用)；2.工程招投标、审计、律师、工程监理和工程报建应交的各项中介服务费及行政事业性费用；3.土地平整、植被恢复、基础设施、公共配套设施、林地征占等所产生的一切费用及其他经甲方认可的其它相关公共服务设施建设费；4.开发问接费及相关税费；5.不可预见费用；6.融资费用和贷款利息。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告10.3投资估算经测算，本次西山区白沙地片区土地一级开发整理项目总投资成本为190542.5万元，具体组成见表10.1。表10.1项目投资估算表序号项目金额(万元)比例备注一征地拆迁补偿费7272.283.82％二前期工程费11359.035.96％三土地整理、植被恢复、基础设施及公共服务设施建设费149741.1978.59％四管理费用5051.182.65％(一+二+三)*3％五财务费用8700.204.57％年利率按6.4％六开发期税费不发生七不可预见费用8418.634.42％(一+二+三)*5％总计190542.50100％%10.3.1征地拆迁补偿费根据昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见(昆城改领(2008)l号)：“依法通过行政划拨方式取得土地使用权的，按25万元／亩给予补偿”。(1)大、小石咀村入口道路处征地拆迁补偿费暂按以下方式进行计算：道路长度暂按705.5米进行计算，道路宽度为48米，占地33864m²约50亩；补偿标准按25万元／亩，及失地农民保障资金为3万元／亩，补偿费用为1422.28万元；(2)本土地一级开发项目区地上建(构)筑物拆迁面积暂估13000m²，补偿标准暂按4500元／m²进行计算，拆迁补偿费共计5850万元。征地拆迁补偿费用合计7272.28万元。10.3.2前期工程费前期工程费用主要包括：项目申请报告编制费、环境影响评价报告编制费、交通影响评价报告、勘察设计费、工程标底编制费、招投标管理费、工程建设监理费等其它费用。具体的估算情况见表10.2，前期工程费合计为11359.03万元。现在该项费用或已实际发生或已签订协议。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告表10.2前期工程费估算表序号前期工程费金额(万元)计算方法及内容计算依据l项目建议书编制、评估费172.91行业调整系数为0.7，复杂系数为1计价格[1999]1283号2可行性研究报告编制、评估费301.63行业调整系数为0.7，复杂系数为1计价格[1999]1283号3勘察设计费3410.59计价格[2002]10号3.1工程勘察费199.00计价格[2002]10号3.2工程设计费3211.59专业调整系数为l.0，复杂程度调整系数为1.O，计算5％的总体设计费，浮动值为-20％计价格[2002]10号4施工图设计审查费341.06按勘察设计费lO％计取云计价格[2002]370号5建设单位管理费1248.95财政部财建[2002]394号6工程监理费3393.44专业调整系数为1.0，复杂程度调整系数为1.0，计算5％的总体协调监理费，不计算浮动值发改价格[2007]670号7城市基础设施配套费0.00云计价格[2003)1410号8研究试验费20.00暂估9招标代理费399.02按照7个标段划分进行计算，1.1亿元／标段云计价格[2003]8号及计价格[2002]1980号10建设工程招投标服务费22.40按14000元／宗进行计算云计价格[2002]382号ll工程造价咨询费1395.4311.1概算编制费208.44按投资额1.5‰计算云计价格[2005]14号11.2工程量清单及拦标价编制费266.75按建安工程费2‰计算云计价格[2002]906号79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告11.3全过程造价咨询费533.49按建安工程费4‰计算云计价格[2002]906号11.4竣工结算审核费386.75按建安工程费2‰计算+审减金额奖励咨询费暂按60万元云计价格[2005]14号12建设项目环境影响编制、评估费108.49计价格[21302]125号13水土保持方案编制及咨询服务费360.10保监[2005]22号14地质灾害性评估费30.00云南省人民政府令第58号15其他费用155.00暂估合计11359.0310.3.3土地整理、植被恢复、基础设施及公共服务设施配套费本项土地整理、植被恢复、基础设施及公共服务设施配套费等建设内容的投资总额为149741.19万元(表10.3)。表10.3土地整理、植被恢复、基础设施及公共服务配套费估算表序号项目名称金额(万元)备注一工程费135623.74规划设计等费用计入前期工程费用1土地整理及植被恢复工程76354.942道路工程24190.163供电建设丁释16044.834供水工程4772.575排水工程1723.676污水工程385.297中水工程878.328煤气工程6000.029通信工程3023.9410公共服务设施配套工程2250设备及工、器具购置费用200预备费13917.451基本预备费4980.24790879 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告2涨价预备费8937.202092合计149741.19土地整理、植被恢复、基础设施建设项目的建设主要包括：工程费、设备及工器具购置费和预备费，征地拆迁补偿费的计算已单独计算，工程建设其他费用归并到前期费用。项目区按国家和昆明市有关标准和规定配置文化体育设施。项目区的公共服务设施按照《昆明西山区海口工业园区大营庄地片区控制性详细规划》要求建设。规划局规划条件配建一座占地不小于5亩建筑面积不小于3000平方米标准化农贸市场，以销售农副产品和小商品为主；文化体育设施工程包括居民运动场、综合文化活动中心、居民健身设施、居民健身场馆等；市政公用设施包括对外开放的符合国家一类标准公共厕所、垃圾转运站、垃圾收集站等。农贸市场建筑面积按4600m²，造价按2500元／m²，建设费用为1150万元；三座国家一类标准公厕按每座25万元计，共需75万元；体育设施、文化服务中心800万元；垃圾转运站按占地1.0亩，建设面积500m²，造价按2500元／m²。，建设费用为125万元。本土地一级开开发的公共配套设施建设费2250.00万元。1.工程费用为135623.74万元(该项费用不含可研、勘察、规划设计等费用，计入前期工程费)；2.设备及工、器具购置费用为200万元；3.预备费为13917.45万元(基本预备费按3.7％、涨价预备费参考云南近年价格指数，按4.5％进行计算)。10.3.4管理费用管理费用是土地一级开发单位为组织和管理土地一级开发项目而发生的各项费用，按照本土地一级开发项目建设项目的征地补偿费、拆迁补偿费、前期工程费、土地整理、植被恢复、基础设施及公共服务设施配套建设费合计数的3％估算，即5051.18元。10.3.5财务费用财务费用是土地一级开发主体的资金成本。本项目的资金来源74.79％为银行贷款，财务费用为贷款利息，利息率按l～3年期贷款年利率6.4％、按资金实际占用情况计算利息，为8700.20万元，在项目完成后以销售收入还本付息。10.3.6开发期税费用土地一级开发项目属于非盈利行为，因此不发生有关税费。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告10.3.7不可预见费用不可预见费用按本土地一级开发项目建设项目的征地拆迁补偿费、前期工程费、土地整理、植被恢复、基础设施及公共服务设施配套设施建设费合计数的5％估算，即8418.63万元。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第十一章融资方案11.1项目资本金筹措本项目是海南正和实业集团股份有限公司(证券代码：600759)为主体进行投资、经营和管理，采用国家开发银行贷款融资建设方式，项目资本金48329.53889万元，占建设投资的25.26％，全部由项目公司自筹解决。表11.1资金筹措与使用计划表单位：万元序号项目合计121总投资190，542.5095，271.2595，271.251.1建设投资181，842.3093，130.4588，711.851.2建设期利息8，700.202，140.806，559.401.3流动资金2资金筹措190，542.5095，271.2595，271.252.1项目资本金48，042.5024，02l_2524，021.252.1.1用于建设投资48，042.5024.021.2524.021.252.1.2用于建设期利息8，700.202，140.806，559.402.1.3用于流动资金0.002.2债务资金142，500.0069，040.7073，459.302.2.1用于建设投资133，799.8066，899.9066，899.902.2.2用于建设期利息8，700.202，140.806，559.402.2-3用于流动资金0.002.3其他资金0.000.0011.2债务资金筹措本土地一级开发项目计划申请国家开发银行贷款142500万元(含建设期利息)，债务资金占总投资的74.79％，所需资金按进度分期使用。11.2.1建设期利息估算建设期为两年，共需要融资、贷款142500万元人民币，建设期利率按照中国人民银行同期利率6.4％考虑，建设期利息为8700.2079 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告万元，其中建设期第一年年利息为2，140.80万元，第二年年利息为6，559.40万元。11.2.2建设期总投资估算项目总投资为190，542.50万元，其中：工程直接费用为18l，842.30万元，建设期贷款利息8700.20万元。建设所需资金由区政府融资、银行贷款解决。建设模式采用“建设一移交”的模式，即BT模式。项目贷款用于土地整理、生态恢复及基础设施建设，项目完成后可以极大改善当地人居环境和投资环境，扩大吸引力，借款偿还期为3年，其中建设期为2年。11.3债务资金还款计划由于该项目属于土地整理及基础设施建设，是非盈利性的公益性项目，本身不具备还款资金资金来源。债务资金的还款，列入西山区财政预算，由财政安排，靠项目区熟化增值后的土地出让逐步来还清贷款还款。贷款利率按照中国人民银行同期同档次基准利率执行，目前一至三年期的贷款利率为6.4％。贷款期为3年，宽限期2年，第三年还清全部贷款。还款计划详见借款还本付息计划表(表11.2)。表11.2建设期利息及借款还本付息计划表序号项目合计建设期还款期1231银行借款1.1期初借款余额69040.701425001.2当期借款66899.9066899.901.3当期应计利息2140.806559.4091201.4当期还本付息1149120151620.00其中：还本1140000142500.OO付息912091201.5期末借款余额69040.70142500O.O11.4融资方案分析以上融资方案是根据测算基础上，根据国家有关规定，公司管理层多次研究确定。并由银行出具贷款意向书。海南正和实业集团股份有限公司资产总值为39.04l亿元人民币(截止2011年3月31日)79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告，其中海南正和实业集团股份有限公司的全资子公司的货币资金3000万元。本土地一级开发项目的项目资本金占总投资比例为25.21％，债务资金比例为74.79％，符合国家开发银行政策规定的资本金配置限制，符合昆明市人民政府2010年7月20日出台的《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法(昆政发[2010]69号)》第二章第七条第二款“社会投资人投资土地一级开发整理项目，其可用项目资本金不低于投资额的25％”的规定。本土地一级开发的贷款融资可以采用以设立应收账款质押的方式。根据《昆明市土地储备管理办法》(昆明市人民政府令[2010]第97号)第五章第二十九条：“土地储备机构可以向银行等金融机构融资，其中向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。受委托实施土地储备的公司根据委托协议，还可以设立应收账款质押等方式融资。储备土地设定抵押融资，由国土部门依法进行抵押登记。”按照《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》第六章第十八条“对于社会投资人参与土地一级开发整理项目的资金，由市、县(市)区人民政府有权部门出具相关文件，可以采取应收账款质押等方式优先偿还投资人相应的投资及回报。”西山区政府对海南正和实业集团股份有限公司已经出具了《还款承诺函》，保证根据《西山区大营庄片区土地一级开发整理协议》进行还款。综上，本土地一级开发项目的融资方案符合国家和地方的有关规定，还款可以采用设立应收账款质押的方式，方案合理。11.5营销策略l、加强土地市场营销尽管土地一级开发属于非盈利行为，但土地的实际出让是通过市场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项目的成败和收益。脱离市场或缺乏对土地市场价值的认知，项目即使竣工完成可以挂牌出让，也可能无人摘牌。随着土地招牌挂制度的逐步建立和完善，我国土地出让市场化配置的程度日益加深。在市场经济条件下，必须破除酒好不怕巷子深的传统观念。土地市场营销有助于真实体现土地价值、最优化的使用土地资源、提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。最近几年以来，国内外经济形势都在以很快的速度在发生改变，国家对楼市政策调控力度不断加大，土地出让市场也可能会随之发生较大变化，必须予以关注。在本项目开发建设的同时，项目开发者将密切配合地方政府，积极策划土地市场营销。2、加强区域主题宣传79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告除在土地挂牌前和挂牌期间应加强对项目土地优势的宣传推广力度外，在本土地一级开发项目进行期间就应该加大宣传力度，宣传本区的功能定位和建设高品质生态居住区、打造西山新亮点、昆明新地标的美好前景。在规划设计阶段就通过各种媒体展开宣传攻势，提高本项目的知名度，增强市内外、省内外、国内外对西山区大营庄片区发展的关注度，完善公众参与、专家评审和政府决策，实现土地收益的最大化。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第十二章经济效益分析12.1依据与计算说明居住用地、商业金融业属于经营性建设用地，可以直接采取挂牌出让的方式，通过市场实现其土地的价值。绿地、道路、教育科研用地属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。本项目的土地一级开发竣工后的土地价值为经营性建设用地的土地价值。计算依照昆明市国土局制定的主城区基准地价标准和周边市场相似地块的地价情况来进行估算。昆明市新近制定了新的基准地价标准(表12.1)，新一轮的基准地价从2008年9月1日开始执行。表12.1昆明市主城规划区基准地价表单位：元／平方米级别商业住宅工业公共建筑170263761588578264493145518513352562572464448441952034421397526871358规划限制区内的参考地价为657357615179087459494据昆明市国土资源局：昆明市新一轮基准地价从2008年9月1日起开始执行。事实上，昆明市招拍挂的土地出让价格远高于土地局规定的基准地价。据中国国土79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告资源网公示的信息，目前西山区海口工业园区大营庄片区周边的住宅用地的土地出让价格为500～900万元／亩不等，市场上居住用地和商业用地的价格一般要高于国土局制定的基准价格，用地的价格更高(表12.2)。表12.2昆明市西山区部分地块今年土地招拍价格宗地编号宗地位置交易时间宗地面积(亩)规划用途成交价(万元)单价(万元／亩)交易方式竞得人J2008-090-l西山区福海街道办事处南亚风情商业广场2009.1.570.63商业105355460招标昆明南亚风情房地产开发有限公司J2008-090-254.09居住商业J2008-090-336.05商业J2008-090-428.39居住商业J2008-090-532.36居住J2008-090-67.59居住J2009-073-l西山区永昌街道办事处永联社区20lO.3.4～4.212.15商业金融业36294.91183挂牌云南新都昌房地产开发有限公司J2009-073-218.53居住J2010-002-l西山区前卫街道办事处官庄社区2010.3.2～3.3143.24居住17820.0623412挂牌云南龙宇房地产开发有限公司J2010-002-274.8居住30829.0376J2010-002-314.8商业金融业6098.8758J2010-002-426.14商业金融业10775.0916J2010-002-525.49商业金融业10506.4373J2010002-6O.22居住9l.474J2010-002-7l.34商业金融业550.4143J2010-002-8O.99商业金融业406.4804J2010-012-l西山区福海街道办事处大坝社区2010.11.2～12.121.07商业金融业42495.95482017.04昆明吴颐房地产开发有限公司79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告J2010-012-253.18住宅用地42495.9548799.13挂牌J2010-012-346.80住宅用地42495.9548907.98J2010-012-412.41住宅用地42495.95483423.25J2010-053-B西山区棕树营街道办事处土堆社区2011.3.25～4.2546.99住宅用地27411.094112583.34挂牌云南碧鸡集团房地产开发有限公司J2010-053-C17.85住宅用地10412.599062583.30J2010-073-A4西山区前卫街道办事处拥护社区2011.3.25～4.256.78商务金融用地4619.3826681.02挂牌云南序古房地产开发有限公司J2010-073-A628.72商务金融用地19567.6501681.35J2010-073-A723.94住宅用地16789.7172701.24J2010-073-A838.33住宅用地26797.0705699.16J2010-037-A1-1西山区马街街道办事处马街社区2011.2.23～3.3113.04商务金融用地8175.05126627.09挂牌云南正林房地产开发有限公司J2010-037-A1-215.63商务金融用地9798.776902626.96J201O-037-A1-39.84商务金融用地6108.903693620.92J201O-037-A1-43.20商务金融用地2006.147542627.42J2010-037-A2-1169.37住宅用地44113.286059635.91J201O-037-A2-220.04住宅用地12864.098964641.78J2010-037-A2-351.20住宅用地32866.360678641.92J2010-037-A2-435.07住宅用地22301.469541635.8479 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告J20lO-037-A35.6l商务金融用地3488.97741621.43J2010-037-A422.30医卫慈善用地13868.840686621.88J20lO-037-A52.57公共设施用地1598.337245622.85J20lO-054-A-1西山区金碧街道办事处河北社区2011.2.23～3.3134.29住宅用地26770.791279780.71挂牌云南中天文化产业发展股份有限公司J2010-054-A-231.69商务金融用地24531.18438774.02J2010-066-A1西山区福海街道办事处陆家社区2011.2.23～3.3184.65商务金融用地43011.445896508.10挂牌昆明红星美凯龙商业发展有限公司J20lO-066-A297.70住宅用地50619.271283518.12J201O-066-A369.79住宅用地36158.842813518.10资料来源：中国国土资源信息网（http://www.clr.cn）12.2土地开发的成本本次土地一级开发整理的成本包括：项目前期费用；征地、拆迁费用；公共区域市政基础设施建设费用，区域内公共环境景观建设费用，区域内公共服务配套设施建设费用，管理费，财务费用，不可预见费(详见本报告的第十章)。12.3项目竣工后土地销售收入估算本土地一级开发项目的用地面积为2374亩，包括居住用地、公共设施用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地，经过开发整理，可开发出一类居住用地320777.1lm²、二类居住用地851321.83m²、商业金融业用地132729.69m²、教育科研用地19285.4m²、公园用地63858.56m²。参照昆明市国土局制定的最新基准地价标准，对西山区白沙片区土地价值进行估计，即一类居住用地按3761元／m²，二类居住用地按3145元／m²79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告计；二类商业金融业用地按6449元／m²计，开发整理后西山区大营庄片区土地的基准价值为47.4亿元，远超出本项目开发整理的投资。本区基础设施和人居环境得到很大改善的同时还可以得到一定的利润，扩大本区改善民生和投资公益事业发展的能力。如果我们取较为保守的市场价格，即按500万元／亩的均价计，本项目可以熟化整理出的价值较高的一类、二类居住用地和二类商业金融业用地1957.56亩的市场价值将达到108亿元；如果按照土地市场价格的70％估计，这三类价值较高的土地价值也将达到68.5亿元。换而言之，本土地一级开发整理熟化出来的土地价值将远超出土地收储和本次土地一级开发的成本，具有较好的经济收益预期。人多地少的矛盾在昆明市历来就比较突出，从目前昆明市城市化发展、经济发展趋势和土地市场供需情况来看，该地块的土地增值空问很大，归还一级开发整理所需的贷款绰绰有余。同时，绿地、道路用地和教育科研用地虽然不具有直接的经济价值，但对人居环境改善有很大益处，具有长远的社会效益和环境效益。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第十三章风险分析13.1项目主要风险因素识别13.1.1项目的核心风险项目的核心风险，即项目的可控风险，是指与项目建设和生产经营直接有关的风险。这类风险是项目投资者在建设和生产经营过程中无法避免而且必须承担的风险，同时也是投资者知道如何控制的风险。这类风险主要包括信用风险、完工风险、生产风险以及部分市场风险和环境保护风险等。一、信用风险信用风险是指项目参与各方因故无法履行或拒绝履行合同所规定的责任与义务的可能性。近年来，昆明市城市化进程不断加快，土地一直处于供不应求之中，虽然受到金融危机的影响，但从长远来看，房地产发展可谓是方兴未艾，有很大的发展空问。采用开发后土地增值收益作为还款来源，还款有保障。根据中标单位的需要，西山区人民政府在征得昆明市政府同意的前提下，可以为项目开发单位开具《还款承诺函》，协助完成项目融资。从投资发起人来看，本项目发起人海南正和实业股份有限公司是一家上市公式，公司信誉度高；项目执行公司是发起人投资的全资公司，负责各项开发建设事宜，从成立到运营都得到当地西山区人民政府的大力支持，土地收储和移交工作已经顺利完成，西山区人民政府在征得昆明市政府同意的前提下开出了《还款承诺函》(签署时间：2010年8月26日)，具体内容请查看本可研报告的附件1、附件2和附件3。现阶段，土地开发整理工作正在有序开展，规划、地勘、风险评估等各项准备工作基本完成。总体来看，本项目的信用风险较小。二、完工风险项目建设工程量大，喀斯特地形地质较为复杂，加上气象气候条件变化带来的一定影响，本项目拖延工期或完工后无法达到设计运行标准的可能性是存在的，但本项目针对这些风险已经做了充分的调查研究，并做好了各种应对风险的准备，严格执行国家和地方的建设建筑标准，在保证工程质量的前提下尽量加快建设速度，已经做出了争取按时完工的规划。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告三、生产风险1、技术风险技术方面的风险主要是指项目采用新技术和新工艺应用上的可靠性和适应性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。该项目主要是基础设施建设和环境建设项目，土地平整、道路工程、植被恢复、基础设施配套工程、绿化工程技术目前来看都已经非常成熟，因此，本项目不存在技术上的困难，风险很小。2、工程风险工程风险主要包括方案、工程地址、施工与工期等存在各种不确定性给项目带来的风险。该项目属于基础设施建设、生态公园和环境恢复建设，项目的工程风险，主要是施工队伍的选择，施工质量的保证，以及施工条件的变化等，在工程实施过程中严格按照国家要求的招标、监理制度，加强监督管理，可以把该类风险降到最低。3、组织机构项目机构方面的风险重要是指项日组织设置方案不适应本项目的建设或运营，项目法人代表、企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。由于项目安排时问较短，同时启动项目较多，由于专业人员少，在项目施工组织及管理上存在一定难度，需要加强项目管理、监理的力量，保障项目按质按量的顺利完成。项目建成投入运营后，由于管理粗放、道路维护体制不顺、维护保养成本过高等因素，都将造成本项目财务风险的产牛，甚至导致预期的社会经济效益难以兑现。4、投资估算风险投资估算的风险主要来源工程方案的变动导致的工程量的增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，征地及拆迁工程量增加和单价的提高。5、经济风险经济风险一是来自运输费用的节约、运输时间的节约，减少拥挤，提高安全等经济效益的不确定性；二是投资或运营费用的增加，使项目经济效益水平达不到预期的目标。四、市场风险79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告经过改革开放三十年来的积累，尤其是经过最近十年以来昆明城市化的发展，实际上已经奠定了基础，创造了条件，使昆明在建设世界一流旅游城市的路上，迈开了坚实的一步。目前，昆明正在建设区域性国际城市，正在建设全国最大的火车站，即将成为连接中国与印度、中国与东盟的交通枢纽，经济贸活动和人员交往日益活跃，发展前景非常广阔。根据国际经验，人均GDP超过2000美元后，房地产开始进入高速增长期。从2006年起，昆明市人均GDP超过2000美元，目前已经突破5000美元大关，房地产市场非常活跃。根据《昆明城市总体规划(2008—2020)》，到2020年昆明市中心城区人口将由目前的320万人增加到430万人，中心城区每年增长11万人，对昆明未来房地产发展将有很大的拉动作用。市场风险本项目属于基础建设项目，由土地增值收入作为基础设施建设的保障，市、场风险很小。因此，本项目地处昆明西南部的滇池湖畔，湖光山色，宜业宜居，西山区马街片区规划打造昆明商务次中心的构想，在我国休闲经济和扩大内需已经到来的时代，本项目的后续房地产开发和商业发展的前景广阔。从长远发展来看，本项目开发存在的市场风险非常小。五、环境保护风险环境影响方面的风险主要是指施工和运营对周围水资源、矿产资源、森林植被、文物古迹、风景名胜、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或者需要增加大量投资进行治理，但从本地的气象、水文、地貌、地理、工程地质等区情特征来看，本项目的施工建设对环境的影响非常有限，并且已经制定了环境保护方案，项目施工建设和运营本着“在保护中建设，在建设中保护”的原则进行的，在建设的同时就考虑到了其后续的环境影响，不仅如此，植被恢复、绿化工程等项目的建设还将亟待促进环境改善，因此，本项目建设的环境风险较小。13.1.2项目的环境风险项目的环境风险也称项目的不可控风险。它是指项目的生产经营受到由于受到企业控制范围的经济环境变化的影响而遭受损失的风险。主要包括金融风险、政治风险和法律风险等。一、金融风险79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告项目的资金主要是自筹资金和申请开行贷款，自筹资金和还款中可以转让部分土地使用权获得现金，国家和地方的部分财政配套资金，资金来源稳定。开行贷款主要依据国家开发投资政策及项目的收益。二、体制改革与经济政策的风险土地作为一种地方政府主要政策工具在中国当前增长模式和城市发展过程中起到了关键作用，但由于问题的复杂性，土地制度的改革进入了攻坚阶段，国家土地政策存在着一定的变数。该项目主要受国家贷款政策及国家和云南省土地政策的影响，项目建设用地属于公益性项目，用地审批和征用相对容易，对该项目的建设有有利的推动作用，但也存在一定的风险。近几年昆明市房地产市场价格一路上升，市场前景看好，但仍有一定的不确定因素。因此，项目完成越早，风险就越小。三、社会影响风险社会风险是指项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。作为公益性项目，本项目的实施可以使白沙地片区居民多方面受益，不仅可以改善人居环境，还可以提高当地居民的收入水平，进而提高整个白沙地片区的社会福利水平。当然，项目的实施也涉及一部分居民和厂矿的搬迁工作，通过调研，大部分居民对项目开发拟进行的拆迁补偿表示满意，并且该项目对区内的大部分荒山、采空区进行植被恢复或绿化改造，既可以防止水土流失，又可改善景观效果。因此，该项目社会风险较小。13.2项目风险估计与风险评价13.2.1风险评估方法的选择风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。由于本项目仅以上述选取的风险因素为对象，不对各个因素进行二阶或以上的分解和展开，为简化计算本报告采用专家调查法。本项目采取专家分析法进行风险分析。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告13.2.2风险等级和影响程度划分1一表示可能性小或影响极小；2一表示可能性非常小或影响非常小；3一表示可能性小或影响小；4一表示可能性较小或影响较小；5一表示可能性一般或影响一般；6一表示可能性较大或影响较大；7一表示可能性大或影响大；8一表示可能性非常大或影响非常大；9一表示可能性极大或影响极大。13.2.3专家评价与统计采用专家调查法，请了16位专家，其中熟悉工程技术的专家5人，经济专家4人，社会学家3人、项目管理专家4人，独立对项目的可能涉及的风险及程度进行判断，按上节的指标评分，对专家给出的判断值进行统计，统计结果见表。表13.1风险因素量化分析统计表出现可能性出现后对项目的影响序号评价极小非常小小较小一般较大大非常大极大极小非常小小较—般较大大非常大极大l市场风险4552l355ll2技术风险8538353工程风险434322453Ll4环境风险19423945公司组织385l36426投资估算6463947融资风险4543393l8经济风险8356739体制风险77282610社会影响73638513.2.4风险评价79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告风险结果评估汇总见下表：序号风险因素对项目影响程度发生的可能性风险等级说明1市场风险33较小2技术风险32一般3工程风险45较大4环境风险43一般5公司组织22较小6投资估算34一般7融资风险43一般9经济风险22较小10体制风险24一般ll社会影响34一般从表可以看出，除了工程风险较大以外，其他各项风险要素的风险较小或一般。因此，综合来看，整个项目的风险较小。根据风险因素对投资项目影响程度的大小划分风险评价标准如下：(1)较小风险(风险等级1—2级)，是指风险发生的可能性较小，即使发生，造成的损失也较小，不影响项目的可行性。(2)一般风险(风险等级3—4级)，是指风险发生的可能性较大，即使发生，造成的损失不大，一般不影响项目的可行性。(3)较大风险(风险等级5—6级)，是指风险发生的可能性很大，一旦发生，造成的损失较大，但损失程度还在项目本身可以承受的范围之内。(4)严重风险(风险等级7—8级)，是指风险发生的可能性大，而且一旦发生，造成的损失也大，可能使项目由可行性变为不可行。或者风险发生的可能性很小，但如果发生，造成的损失非常大，对此类风险必须采取相应的防范措施，项目才可以接受，否则是不能接受的。13.3防范及降低风险的对策项目建设要注意防范和降低各种风险，特别是注意要降低在工程方面的风险。可通过加大监理、管理力度，在工程施工费、供货商等参与单位的选择上应严格把关等措施加以预防。严格遵循建设项目法人责任制，监理科学严格的项目施工管理规章制度，贯彻项目业主责任制以及实施工程监理制、工程项目招投标制、合同管理制，以及质量监79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告督制作为主要手段进行风险防范。特别是要严格按照施工设计和财务概算开展施工，确保按期高质量完工。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告第十四章结论与建议14.1结论1、从项目建设的宏观背景来看，国家正在积极实施西部大开发战略、统筹城乡发展以及“保增长、保民生、保稳定”等重大战略决策。作为我国面向东南亚、南亚的战略枢纽，昆明在参与大湄公河流域次区域经济合作和经济文化交流有特殊的重要地位，为了抓住国家西部大开发、加大对外开放力度、扩大内需、加快结构调整等重大战略机遇，昆明现已提出建设区域性国际城市的发展战略。基础设施建设是扩大内需、调整结构和推进西部大开发的重要内容。通过本项目的开发建设加强滇池周边的基础设施建设和生态环境治理，不仅可造福于西山区，同时也是有利于推动昆明市、滇中经济区乃至、整个大西南地区的经济社会、生态环境的协调发展，有利于推进昆明市建设区域性国际城市建设。因此，本项目的建设不仅非常必要，而且十分迫切。2、从项目建设的政策环境看，本项目属于国家重点支持I轲基础设施建设项目，根据国家发改委新发布的《产业结构调整指导目录(2011年本)》，鼓励类第二十二项“城市基础设施”第8条“城镇地下管道共同沟建设”、第9条“城镇供排水管网工程”、供水水源及净水厂工程第12条“城市雨水收集利用工程”、第13条“城镇园林绿化及生态小区建设”，本项目属于国家鼓励类产业，符合国家相关产业政策；同时，本项目是一项民生工程，不仅非常符合国家深入西部大开发战略的政策要求，也非常符合昆明市加快经济社会发展的战略要求；不仅非常符合西LU区尽快打造马街片区为昆明次商务中心的要求，也非常符合马街片区的总体发展战略，于国于民都非常有利，在项目运作过程中将得到地方政府的极大支持，不存在政策风险。3、从工程技术角度看，各项工程技术都已经非常成熟，且已经制定了具有可操作性的关于包括场地平整、植被恢复、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、通信管道工程和配套公共服务设施的规划设计方案，虽然在坡度较大的喀斯特地貌区施工有一定难度，但总体上不存在技术风险。4、从经济上来看，近年来昆明市经济和各项事业发展非常活跃，旅游发展和房地产业发展在近几年来尤为活跃，土地增值、旅游发展、经济增长的空间非常大，城市开放程度、城市综合吸引力和城市综合竞争力不断加强，项目实施的环境和条件已经比较成熟，具有合理性和可行性。79 西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告5、从环境保护角度来看，本项目对在施工期对环境有一定影响，但通过拟采取的保护措施可以使之降低到最小，项目建成后将有利于环境持续发展，环境总体影响是利大于弊，符合环保要求。总之，本项目是一个社会效益、环境效益及经济效益都良好的公益性项目，实施建设的各项基本条件已经成熟，只要建设资金到位，就能够保证如期建设成功，并且能够如期归还贷款。因此，从技术、经济、环境和社会各个层面来看，本项目都是可行的。14.2建议1、基础设施建设是一项系统工程，在项目建设过程中要认真平衡各方利益，多征求多方面的建议和意见，科学规划、有效管理，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，保障项目的顺利实施。2、本项目建设资金的投入较大，建设成功的关键在于资金按时、足额到位。应积极筹措项目建设资金，以保证项目顺利实施。3、政府应积极配合项目前期准备工作和施工建设工作，出台相应管理办法和优惠政策，加强协调，搞好服务，为项目的顺利实施创造良好的外部环境，保证项目开发的顺利实施。79 西山区海口工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告'